投资估算计算方法篇（1）

二、工程建设预算编制所用方法与精度

估算、概算和预算，其主要区别在于其设计深度不同，因而编制方法与深度亦不同。编制估算的依据是项目建议书，工程设计方案，同类项目投资资料等：概算依据是初步设计和概算指标或类似工程预算或约略的工程量等；预算依据施工图设计和设备安装定额。在编制方法上，估算是根据具体情况选用适宜的估算方法。其方法有：生产规模指数估算法；分项比例估算法；资金周转率法；单位面积综合指标估算法；单元指标估算法；流动资产投资估算法。建筑工程概算的主要编制方法有三个，具体是：扩大单价法：概算指标法：类似工程预算法。设备安装工程概算编制方法有三种，预算单价法；扩大单价法；概算指标法。施工图预算的编制方法有单价法和实物法两种。

投资估算计算方法篇（2）

中图分类号：F223 文献标识码： C 文章编号：1672-1578（2013）07-0255-01

1 投资估算编制的原则、依据和要求

1.1.投资估算编制的原则

（1）求实原则。进行投资估算时，应加强责任感，要认真负责地、实事求是地、科学地进行投资估算。从实际出发，深入开展调查研究，掌握第一手资料，决不能弄虚作假。（2）效益原则。投资估算是计算、分析项目投资经济效益，做出项目决策的重要依据。因此，投资估算的编制一定要体现效益最大化的原则，从而合理地配置有限的建设资源，促进拟建项目投资效益的提高。（3）准确性原则。投资估算计算出的投资额，既是投资决策必需的重要依据，又是该项目实施阶段投资控制的目标值，同时还关系着国家建设资源的合理配置，必须力求准确。准确性原则要求各个不同阶段投资估算的误差率一定要严格控制在规定允许的范围以内，不得有任何突破。

1.2投资估算编制的依据

（1）拟建工程的项目特征。主要包括拟建工程的项目类型、建设规模、建设地点、建设期限、建设标准、产品方案、主要单项工程、主要设备类型和总体建筑结构等。（2）类似工程的价格资料。经济、合理的同类工程竣工决算资料及其他相关的价格资料，为拟建项目投资估算提供了较为真实、客观的可比基础，是正确进行拟建工程项目投资估算必需的重要参考资料。（3）项目所在地区状况。拟建项目所在地区的气候、气象、地质、地貌、民俗、民风、基础设施、技术及经济发展水平、市场化程度和物价波动幅度等，都将对投资估算产生重大的直接影响。（4）有关法规、政策规定。国家的经济发展战略、货币政策、财政政策及产业政策等有关政策规定，都会影响项目建设的投资额，是进行投资估算的必要依据。

1.3.投资估算的编制要求

（1）严格执行国家的方针、政策和有关制度。投资估算的编制必须严格执行国家的方针、政策和有关制度，符合相关技术标准和设计施工技术规范。估算文件的质量应达到符合规定、结合实际、提交及时、工程内容和费用构成齐全、计算合理、不重复计算，不提高或者降低估算标准，不漏项、不少算。（2）必须选用真实可靠的估算资料。要认真收集各种建设项目的竣工决算实际造价资料，资料的真实可靠性越高，投资估算的准确性就越高。选择可靠的估价资料，是提高投资估算准确性的前提和基础。（3）必须进行充分的调研、分析工作。选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据，还是来源于其他方面的数据，都要求估算人员在使用前要结合时间、物价、现场条件和装备水平等因素，进行充分的分析和调查研究工作；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件进行周密的调查研究；进行细致的市场调查和预测，绝不能生搬硬套。确保选用造价指标的工程特征与拟建工程的尽量相符。（4）必须留有足够的预备费。投资的估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化，在调查研究的基础上依据估算人员所掌握的情况加以分析、判断和预测，选定适合的系数。一般来说，对于建设工期长、工程复杂的项目或新工艺流程，预备费所占比例可高一些；对于建设工期短、工程结构简单或在很大程度上带有非开发并在国内已有建成的工艺生产项目和已定型的项目，预备费所占的比例可相对降低。（5）注意项目投资总额的综合平衡。投资估算中应处理好局部与总体的关系。进行项目投资估算时，常有从各单位工程投资估算的局部上看似合理的，但从建设项目所需投资额估算的总体来看并不合理的情况。因此，必须从总体上衡量工程的性质、项目所包括的内容和建筑标准等，是否与当前同类工程的投资额相称。还需检查各单位工程的经济指标是否合适，进行必要的调整，使整个建设项目所需的投资估算额更为合理。

2 投资估算的程序

不同类型的工程项目可选用不同的投资估算方法，不同的投资估算方法也有不同的投资估算编制程序。

（1）建筑工程投资估算；（2）设备及其安装工程投资估算；（3）其他费用投资估算；（4）预备费估算；（5）建设用贷款利息估算；（6）铺底流动资金估算；（7）项目总投资估算。

3 投资估算的审查

3.1投资估算审查的意义

（1）投资估算审查是保障项目决策正确的前提之一。投资估算、资金筹措、建设地点、资源利用等都影响项目是否可行，由于投资估算的正确与否关系到项目财务评价和经济分析是否正确，从而影响到项目在经济上是否可行。因此必须对投资估算编制的正确性（误差范围）进行审查。（2）投资估算审查为工程造价的控制奠定了基础。在项目建设各阶段中，通过工程造价的确定与控制，相应形成了投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算。这些造价形成之间存在着前者控制后者，后者补充前者的相互作用关系，只有合理地计算投资估算，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，保证投资估算的正确性，才能保证其他阶段的造价控制在合理的范围内，使投资控制目标能够实现。

3.2投资估算审查的内容

（1）审查投资估算的编制依据。投资估算所采用的依据必须具有合法性和有效性。

（2）审查投资估算的构成内容。根据工程造价的构成，建设项目投资估算包括固定资产投资估算和铺底流动资金在内的流动资金估算，具体的构成内容已在本书前面进行了介绍。审查投资估算的构成内容，主要是审查项目投资估算内容的完整性和构成的合理性。

投资估算计算方法篇（3）

0 前言

投资项目的决策是通过比较不同建设方案，并进行投资经济性分析，做出正确、合理的选择，由此可见投资估算的重要性。项目决策中投资估算合理与否，直接关系到工程造价的高低和项目建设的成败，具有极其重要的作用。因此，选取正确合理的投资估算方法不但是项目决策过程的重要任务，更是整个投资项目顺利进行的必要前提。

1投资估算中的不确定因素

决策阶段主要是投资者对拟建项目的类型、规模、建设地点、时间、地质条件等工程特征提出轮廓性建议和设想，对拟建项目的必要性、技术经济和生产力布局上的可行性进行框式论证与优化。但是，这一阶段工程造价控制的难点是：

（1）项目模型还没有，工程量尚不明确，投资估算难以准确；

（2）为了项目尽快上马，人为地高估效益，低估投资，搞“钓鱼战术”；

（3）由于缺少针对性，投资估算所选用的数据资料难以真实的反映工程实际情况；

（4）可行性研究周期短，无法进行多种投资方案比较。

基于以上原因，造成了工程建设过程中存在着诸多不确定因素，给投资估算带来了相当大的难度。

2提高投资估算准确性的策略

有效提高项目投资估算的准确性，应从以下几个方面着手。

2.1认真收集基础资料

要做好基础资料的收集工作。依据时间、物价、现场条件和装备水平等因素做出详细的调查，如工程所在地的地质、气候、水电供应、主要设备价格、大宗材料采购地以及现有已建类似工程资料等等。随着项目的推进，更多相关的信息可以得到利用，其所起到的作用也会越来越重要。

2.2做好市场研究

市场研究是按照科学理论、尊重实际情况的方法，有计划、有目的地对拟建项目的市场供求情况，包括国内外市场对类似项目的建设情况、国家对该产业的政策引导及今后发展趋势等进行系统的搜集和解析。要根据大量的统计数据和技术信息，进行认真的比较与综合分析，进行深入研究详细论证项目建设的必要性，并对项目的发展前景做出具有建设性的最科学的判断。

2.3精心比选投资方案

投资方案的比较与选择，是可行性研究和项目评估工作的重要组成部分，也是项目决策的重要环节。它所涵盖的内容十分广泛，既包括工程技术条件、建设条件、生产条件、投资时间和生产规模等，同时也包括经济效益和社会效益的比选。在项目决策阶段和经济评价过程中，对拟建项目计算期内投入产出等诸多因素进行调查、预测、研究、计算和论证，利用现代化的经济分析方法，选出最佳投资方案，保证工程项目的可行性和经济的合理性。

3投资估算的编制方法

投资决策过程大致分为：项目规划阶段、项目建议书阶段、预可行性研究阶段、可行性研究阶段四个阶段。其常用的估算方法有：生产能力指数法、比例估算法、设备及厂房估算法和指标估算法等。在决策的不同阶段，为提高投资估算的准确性，应按项目的性质、技术要求和数据资料的具体情况，针对性地选择不同的计算方法。下面介绍几种应用较多的静态投资估算方法。

3.1生产能力指数法

计算公式：

Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）

其中，Y1为已建类似项目投资额；Y2为新建项目投资额；X1为已建类似项目生产能力；X2为新建项目生产能力；n为生产能力指数，通常0≤n≤1；CF为综合调整系数。这个方法是由威廉斯（Wiliams）和纳尔逊（Nelson）两人首先发表。由于投资与设备费用和生产规模的0.6次方成正比，所以这种方法也叫“0.6指数法”。后来人们把这个方法的使用范围推广到计算整个工厂的投资。

如：已建年产20万t规模的某项目投资额为3亿元，现有年产50万t规模的相同项目，工程条件与上述类似，调整系数为1.2，根据式（1）计算，则该项目投资总额为6.24亿元。这种方法是根据已建成的类似项目生产能力和投资额，来粗略估算新建项目静态投资额的方法，计算简单、速度快。生产能力指数法多用于项目建议书阶段，不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模。

3.2比例估算法

这种方法是根据同类型已建项目的有关资料，计算出拟建项目的各专业工程费占工艺设备（包括运杂费和安装费）投资的百分比，然后把各专业工程的投资（包括工艺设备费）相加求和，再加上其他有关费用，即为该项目的总投资。计算公式为：

C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）

其中，C为拟建项目投资额；I为拟建项目的其他有关费用；E为拟建项目设备费（含运杂费）；P1，P2，P3分别为已建项目中建筑、安装及其他工程费等占设备费的百分比；f1，f2，f3均为综合调整系数。该方法常用于项目可行性研究阶段。

如：某工厂工艺设备投资为3000万元，据相关资料分析，各专业工程费占工艺设备费的比例为：土建25.9%，化工17.53%，收尘2.18%，电力9.78%，仪表5.31%，给排水2.46%，采暖1.26%，通风3.84%，照明0.46%，通信0.81%，总图1.16%，其他费用暂估为1000万元。根据式（2）计算，调整系数：f=1，该项目总投资额为6120.7万元。

3.3设备及厂房估算法

在工业项目中，工艺设备投资与土建投资之和占了整个项目投资的绝大部分。当设计方案初步选定了工艺设备时，工艺设备投资与厂房土建投资就可以根据设备的重量及厂房的高度和面积分别估算出来。其他专业的工程投资：与设备关系较大的按设备投资系数计算；与厂房关系较大的按厂房土建投资系数计算，两类投资加起来就得出整个项目的投资。这种方法在预可行性研究阶段使用比较合适。

如：某小型发电工程工艺设备及安装费用为1.42亿元，厂房土建费用为1.26亿元，其他各专业工程投资系数为：工艺设备1，汽机设备0.04，余热锅炉0.14，化水0.01，烟气净化0.09，动力0.06，仪表0.08，给排水0.08，系数合计为1.5；厂房土建1，暖通0.02，照明0.01，工业管道0.01，总图0.03，系数合计为1.07。则该项目总投资为3.48亿元。

3.4指标估算法

投资估算指标这种方法多用于估算房屋、厂房的造价，常用于可行性研究阶段。以厂房造价为例，应注意两点：

（1）厂房结构（如钢结构、钢筋混凝土结构）；

（2）各项技术参数（如不同高度、跨度，吊车重量及台数，工作制度等）。

如果能根据上述两个重要因素，分析出本地区各种厂房造价指标，再乘以总面积，即可得出该厂房土建部分的投资。该方法在土建工程中被广泛应用。这种方法准确程度虽然较高，但需要大量的计算，工作量较大，而且要求设计必须达到一定的深度才能使用。

4结语

综上所述，投资估算的正确性与合理性对投资项目的决策具有重要影响，且对项目总造价及实施具有决定性的影响，因此，编制人员务必根据项目实际情况，选择合理的投资估算方法，采取一切行之有效的措施，将决策阶段的投资控制工作做得更加完善，在熟悉各项法规及相关执行标准的前提下，从源头上有效的控制项目的投资，为工程项目的顺利建设打下基础。

投资估算计算方法篇（4）

中图分类号：F832.48文献标识码：A文章编号：

1.建筑工程投资估算的定义

投资估算就是指在建筑工程投资决策过程中，依据建筑工程投资者现有的资料和特定的方法，对建设工程的投资数额进行的估算。是对工程的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及工程进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算出工程投入总资金的过程。它是工程建设前期编制工程建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是工程投资者决策的重要依据之一。投资估算的准确性，不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评估结果，而且还直接关系到下一阶段设计估算和施工图预算的设定，对于建设工程资金筹措的方案也有着直接的影响。所以全面准确地估算建设的工程造价，是可行性研究乃至整个投资决策的重要依据。

2.建筑工程投资的范围和组成

2.1 建筑工程总投资的组成

建筑工程总投资，就是指投资工程从前期准备工作开始到工程全部造成投产为止，所产生的全部投资费用。新的建筑工程的总投资由建设期和筹建期投入的建设投资和工程建成投产后所需的流动资金两大部分组成。建设期工程借款利息应计入总投资中，所以总投资包括建设工程投资、建设期工程借款利息和流动资金。

2.2 建筑工程总投资估算的情况

建设工程投资的估算包括工程固定资产投资的估算、工程无形资产投资估算及工程其他资产投资估算和流动资金估算这几部分。

2.3建筑工程投资估算的依据和标准

2.3.1建筑工程投资估算依据

(1)建筑工程建议书；

(2)建筑工程建设规模及方案；

(3)建筑工程项目、辅助工程一览表；

(4)建筑工程设计方案、图纸、主要设备和材料表；

(5)建筑工程设备价格、运杂费率和当地材料预算价格；

(6)建筑工程同类型建设项目的投资资料；

(7)有关规定，如对项目建设投资的标准、银行贷款利息率等。

2.3.2建筑工程投资的估算标准

（1）工程内容和费用组成完备，计算合理，无重复计算，不提高或者降低估 算标准，没有漏项、没有少核算；

（2）选择的标准与具体工程之间存在差异时，应进行换算或者调整；

（3）工程投资估算精度要能满足控制设计概算的标准。

3.建筑工程投资估算的作用

投资估算在工程开发建设中的作用：

（1）工程建议书阶段的投资估算，是工程主管部门审批工程建议书的依据之一，并对工程的规划、规模起参考作用；

（2）工程可行性研究阶段的投资估算，是工程投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算工程投资经济效果的重要条件。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就是作为设计任务书中下达的投资限额，即作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破；

（3）工程投资估算对工程设计概算起到控制作用，设计概算不能突破批准的投资估算额，并应控制在投资估算额以内；

（4）工程投资估算可作为工程资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的工程投资估算额，进行资金投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款；

（5）工程投资估算是核算建设工程固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。

4.建设工程投资估算方法

正如前面所说，建设项目总投资包括建设工程投资、建设期工程借款利息和流动资金，下面浅显的分析了各种投资的组成和估算方法。

4.1建设工程投资的组成和估算

4.1.1 建设工程投资的组成

建设工程投资是指建设单位在工程建设期与筹建期间所花费的全部费用，建设投资是工程费用的重要组成，是工程财务分析的基础数据，可根据工程前期研究的不同阶段、对投资估算精度的标准和相关规定选用估算方法。根据现行项目投资管理规定，建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装 工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费构成。

（1）工程费用，是指直接构成固定资产实体的各种费用。

（2）工程建设其他费用，是从工程筹建起到工程竣工验收交付使用为止的整个建设期间， 除了上述的建筑安装工程费用和设备与工器具购置费以外的费用。

（3）预备费，是指为保证项目建设顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足 而需要预先安排的一笔费用。

4.1.2 建设工程投资的估算

（1）建设工程投资估算，首先，分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工具购置费、安装工程费。其次，在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设的其他费用。然后，估算基本预备费和涨价预备费。最后，求得建设投资总额。

（2）建筑工程费的估算建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，建筑工程费估算一般采用以下方法：

单位建筑工程投资估算法，就是以单位建筑工程所需的投资乘以建筑工程总量计算的。

单位实物工程量投资估算法，就是以单位实物工程量的投资乘以实物工程总量计算的。

概算指标投资估算法，在没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。采用这种估算法，要拥有较为详细的工程资料了解详细的建筑材料价格标准和工程费用指标，所需投入的时间和工作量较大。

（3）设备和工具购置费的估算设备及工器具购置费包括设备的购置费、工具及办公家具购置费。在工程建设中，设备及工具购置费占建设投资比重增大意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。

设备购置费是指为投资项目购置或自制的达到固定资产标准的国产或进口设备、工具、器具的费用，应根据主要设备表及价格、费用资料编制。

工具及生产家具购置费是指投资项目按初步设计规定，保证 生产初期正常生产所必需购置的、没有达到固定资产标准的的设备、仪器、模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。

（4）安装工程费估算 安装工程费通常按行业主管部门或专门机构的安装工程定额、取费标准和指标估算。

（5）工程建设其他费用的估算工程建设其他费是按各项费用科目的费率或实际取费标准估算的。

（6）预备费的估算

基本预备费估算，主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

涨价预备费估算，以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和为计算基数。

建设工程投资流动资金估算的方法

5.1分项详细估算法

对存货、现金、应收账款这三项流动资产和应付账款这项流动负债进行估算 5.2扩大指标估算法

按建设投资的一定比例估算。

按经营成本的一定比例估算。

按年销售收人的一定比例估算。

按单位产量占用流动资金的比。

6.结束语

本文我们知道整个建筑工程投资估算的全过程，知道通过自身现有的数据进行整合，再结合同类工程的估算数据，然后通过建设投资估算、建设期利息估算以及流动资金的估算这三方面，估算出整个工程的资金总额，从而投资者通过估算的总额来进行工程投资的决策依据。

投资估算计算方法篇（5）

2中介咨询机构参与投资估算编制的原则

中介咨询机构作为投资估算编制的专业机构，在进行建筑工程投资估算时要本着为客户负责的精神，详尽的做好相关工程的投资估算编制。虽然从理论上来说投资估算编制是越详细越好，但由于建筑工程作为一个系统工程，不仅工期长而且牵涉的利益方还很多，因此很难在工程建设前期做到精细化的投资估算。但为了保证投资估算能够为投资人的投资行为提供资料参考，帮助企业和个人对建筑工程进行投资行为决策，中介咨询机构在进行投资估算过程中必须把握好以下几点原则。

2.1以投资人的利益角度出发，做到知己知彼。

中介咨询机构投资估算的知己是指中介咨询机构要充分了解投资企业和个人的资金保有量，并对投资人在建筑工程中的预期获利有比较详细的了解，除此之外，还要了解委托方也就是投资人的风险承受能力，保证投资估算的编制能够有效的帮助投资人规避投资风险，获得预期的投资回报。所谓知彼，就是指中介咨询机构需要对项目的构成和工程方案进行专业化的分析，并针对建筑单价和施工季节进行有效的测评。其次还要抱我好建筑工程的建设管理模式和投资渠道，保证建筑工程项目的资金来源稳定性，并在此基础上做好投资估算的编制。

2.2突出工程重点，提高投资估算编制的准确性。

建筑工程有着工期长、材料多、参见人员复杂等特点，因此，想要实现对建筑工程准确的前期投资估算编制是不可能的。为了提升投资估算编制的准确性，我们必须在投资估算编制过程中抓住重点，把握好影响工程造价的重点工序、主要材料等关键因素，为投资人提供更加准确、有效的投资估算报告。

2.3科学合理原则。

投资估算编制对投资人的资金安全有着重要影响，为了提升投资估算报告的科学性，我们在投资估算报告编制过程中要实事求是的确定建筑工程的建设规模、工程设计方案、材料和资金成本等，保证投资报告编制的合理、合法和有效。

3中介咨询机构建筑工程投资估算的编制工作探讨

3.1严格贯彻执行相关的法律和法规。

中介咨询机构作为专业从事建筑工程项目相关服务的专业性机构，在进行投资估算编制过程中一定要把握好国建相关的法律法规，并以国家的法律法规严格要求自己的工作，保证中介咨询机构的建筑工程估算编制工作的科学性、有效性和法律效益，提升中介咨询机构的行业信誉，促进我国中介咨询机构的健康发展。为此，中介咨询机构在进行建筑工程投资估算编制工作时，要把投资估算的精度应控制在项目最终投资的90%～110%以内。一是通过对建设工程项目的组成和计价特点分析，认真分析各类建筑工程项目的组成内容、工艺流程、工程特点以达到国家要求的控制精度。二是在日常工作中，要不断收集已经完成的建设工程项目初步设计概算及施工图预算，分析其综合造价指标，以及各类建筑物、构筑物、工艺安装、配套设施等的单位造价指标，并按不同工程特点、建设条件、规格类型分别列表统计，为项目投资估算的编制做好充足准备。

3.2加强现场调研和搜集资料工作。

中介咨询机构担负着保证客户投资安全的重要责任，因此中介咨询机构在进行建筑工程投资估算的编制过程中，必须保证投资估算工作的真实性和准确性。为了提高投资估算工作的真实性和有效性，投资估算人员必须以为客户负责的精神，参与到现场勘查工作中，做好现场的调查工作，和土建施工人员做好沟通，把握好工程坐在低的地形、地貌、地质和地下水位以及气象等条件，并有效估计这些条件对工程特征、工程量的影响。为了做好工程投资预算，中介咨询结构还要做好对影响建筑工程工作量、材料使用量以及其他费用标准的调查，并搜集建筑所在地最新的装置性材料预算价格要求，做好人工费标准、基价调整等文件的编写和整理。这些资料不仅是影响建筑工程投资估算成果的重要因素，也是保证建筑工程投资估算编制工作的重要前提。中介咨询机构只有做好了地质勘查和其他相关资料的整理，才能够保证建筑工程投资估算的有效性，满足投资人对投资估算的需求。

3.3科学摘取工程数量、准确套用工程定额。

工程数量的计算和工时定额的套用是保证建筑工程投资估算编制工作有效开展的前提，中介咨询机构想要做好建筑工程投资估算工作，必须做好工程数量的摘取和工程定额的套用工作。工程设计文件图纸和定额内容是反应功臣数量的两大要素，我们在进行工程数量的摘取时可以从这两份资料入手计算和整理。在工程定额套用过程中，通常应当注意各种设计工程的分部分项工程名称、计量单位，应符合采用的计价定额标准要求，认真审读定额工作内容，避免重复计量；注意定额中的文字说明、脚注等，并且理解无误，才能准确摘取工程量，保证概预算的准确性；编制依据合理合法，取费得当。

投资估算计算方法篇（6）

发电建设项目，往往需要投入大量资金，因此项目建成后能否盈利，能否达到预期目标，是每个投资方都非常关心的问题。投资估算作为项目立项阶段的一项重要工作，是评价项目效益的重要方法，也是控制概算，控制工程造价、融资的依据。

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划，规模起参考作用，可以从经济上判断项目是否应列入投资计划。项目投资估算对工程设计概算起控制作用，当可行性研究报告被批准之后，项目投资估算额就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破，同时它也是对各设计专业实行投资切块分配的尺度或标准，是进行工程设计招标，优选设计方案、资金筹措及制订建设贷款计划的依据。

一、投资估算的内容

发电项目投资估算包括建设投资、建设期利息和流动资金估算。按照费用的性质可划分为：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、基本预备费、其他费用。建筑工程费、设备购置费、安装工程费直接形成实体固定资产，被称为工程费用；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产。建筑工程费如果是涉外项目，还应考虑汇率的影响。建设期利息就是债务资金在建设期内发生的并应计入固定资产原值的利息，流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金，即营运资金。其中，建筑工程费、设备购置费、安装工程费、基本预备费构成项目的静态投资部分，建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容。动态投资加上流动资金最终形成项目的总投资。

二、发电工程项目投资估算的特点

发电项目具有投资规模大、投资项目数量种类多、项目建设周期长，投资收益回收慢、安全可靠责任重大，受国家政策、经济总体形势影响较大等特点，这就必然对投资决策阶段的投资估算提出较高要求。发电工程投资估算行业专业性强、估算的内容、编制依据和具体的测算方法上主要参考行业的一些规定、限额，自成体系。发电工程由于总投资较高，预测期基本在十年以上，因此工程量的计算、关键指标、参数的估测相当重要，对项目的测算结果影响重大，尤其是设备投资。

三、编制投资估算中存在的一些问题

1.资料收集方面

发电项目编制投资估算时，一般依据电力概算定额、发电工程建设预算编制规定、同类型机组的造价资料、发电工程装置性材料综合预算价格等相关资料并结合项目实际情况进行测算。由于投资估算资料具有很强的时效性，从资料的搜集、整理、到估算编制完成，往往与项目实际情况有一定差距。为了提高项目的经济性，现在普遍要求缩短项目工期，降低项目的资金成本。所以业主通常在一些技术参数、外界条件都没有确定的情况下，依靠技经人员的判断能力和经验估计，这些势必影响投资估算的准确性。

2.设备购置费、材料费方面

发电工程造价主要由建筑安装工程造价、设备购置费以及其它费用组成，而设备购置费及材料费在建安工程造价中占有很大的比重，有时仅设备费用就占全部投资的50%，实际工作中，设备购置费及材料价格的确定往往是工作难点。对有些设备，由于无法及时了解到准确的价格信息，只能参考同类设备或其它设备的价格估算，造成设备价格水平失真，估算价格与实际价格脱节。对于建筑、安装材料，各地造价管理部门虽定期材料价格信息，但并未全面覆盖且与实际的材料价格也存在差异。因此，设备购置费、材料费的合理计价难度较大。

3.评价指标方面

在发电项目投资估算中，评价指标数目偏少。如在财务评价当中，只有净现值和投资回收期、内部收益率、投资利润率等指标，而没有主营业务利润、净利率、周转率、资产负债率、EBIT、EVA等指标；主要是对盈利能力的分析，对偿债能力和发展能力的分析不够，缺乏投资项目环境影响评价指标，无法对当前复杂环境做出判断；动态指标计算假设误差太大等。而在现存的指标中，计算项目净现值时，常假设该项目的未来现金流量是在项目计算期期初或期末发生，这使得未来现金流量偏离预期；另一方面，假设项目计算期内贴现率保持不变，贴现率的选择比较单一，与实际资本成本有一定差距。

4.缺乏风险分析

投资活动是一种逐利活动，其风险与收益呈同向变化，许多财务收益很好的项目可能由于风险过大而不具可行性，即拟投项目的外在条件的不确定性对盈利能力、清偿能力、回报率、变现均有重大影响。而发电项目投资估算缺乏这种不确定性分析，未能将风险分析与盈利能力分析、清偿能力分析、发展能力分析等结合起来，不能使其成为对投资项目可行性决策的重要组成部分。

四、关于提高发电项目投资估算的建议

1.在投资决策阶段做好基础资料收集，保证资料详实、及时、准确

要做好项目的投资预测需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备价格及现有已建、在建类似工程等，对于做经济评价的项目则所需数据更多。估算人员要对收集资料的准确性、可靠性进行分析，认真做好市场研究，包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况，国家对该产业的政策和今后发展趋势等，合理估计项目建设的必要性。

2.重视设计，做好方案优化

设计阶段是工程投资全过程控制中的重点。据统计资料表明，设计费用在项目全寿命费用中占1%以下，但对工程造价的影响却在75%以上。设计方案的经济化，将大大提高工程的内在价值。建立设计技术与工程经济密切结合的经营理念，把提高设计工程造价管理水平作为深化改革的重要内容之一。技术经济人员应有专业知识，熟悉工艺技术方案，和设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约资金，提高设计方案的技术可行性和投资总额的合理性，提升工程投资的效益。

3.合理确定评价价格和基准参数

投资估算的财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，计算项目范围内的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。例如，目前在经济评价报告中电价是按当前的上网电价或区域市场的标杆电价计算的，不考虑计算经营期内电价的变动。事实上，由于一般发电项目经营期较长，经营期内电价不变的概率很小，这就要求评价人员针对不同项目的特点，选取多种价格方案并加以分析，以使投资者对项目未来效益有充分的了解，减少项目投资风险。企业还应合理确定各行业的基准收益率。由于最近两年银行贷款利率一再上调，所以采用的基准收益率也应重新测算，设定合适的折现率。现行通常按基准收益率或内部收益率来折现，但这两个折现率与实际的资本市场的资本价格差距很大，建议根据地区的实际物价水平、工资水平、材料价格合理预测成本费用，贴近实际。

4.多模型测评项目经济性

针对同一项目可采用多种估算模型来测算项目效益。目前大多发电工程估算采用分类估算法，投资估价模型多采用贴现现金流法，但随着电力市场不断完善，也可导入国际上比较常用的期权估价模型和类比估价模型，通过不同模型的评测，比较收益率、现金流多项关键指标，全面、多角度发掘项目的内在价值，发现项目的一些隐性问题，从而降低投资风险，提高投资收益。

5.注意与资本预算、项目后评价的结合

资本预算又称建设性预算或投资预算，是指企业为了今后更好的发展，获取更大的报酬而做出的资本支出计划。它是综合反映建设资金来源与运用的预算，其支出主要用于经济建设，其收入主要是债务收入。企业的投资估算往往与资本预算有很大的交叉和重叠，可以将两者结合起来，互为补充。在编制资本预算的时候以估算为依据，做估算的时候应将资本预算的项目考虑进来，以防漏项，注意资本预算的预测方法与估算所用评价方法的差异性。项目后评价是在项目建设完成后，对项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行全面的、系统的、客观的分析；通过对建设项目实践的检查和总结，确定项目预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否现实；通过分析评价找出成败原因，并通过及时有效的信息反馈，为提高未来新项目的决策水平提出建议。项目后评价与投资估算在评价指标的选取上、评价方法的实施上有很大类同，在估算的编制时可以把项目后评价的要求、指标考虑进去，有利于评价时的对比。

6.将确定的投资估算纳入ERP中

越来越多的发电企业都开始采用ERP软件作为企业的核心管理软件，取代了以前单独的财务核算软件。企业应将投资估算编制工作纳入ERP，与财务核算、计划、合同管理、概预算无缝衔接，从而节约编制的基础工作量和避免信息孤岛现象，提高工程管理的效率。投资估算编制尽可能细致、全面，结合工程实际，充分考虑到施工过程中可能出现的各种情况及不利因素对工程投资的影响。

五、结束语

项目投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，是项目投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件，并对工程设计概算起控制作用。企业应强化项目前期工作，规范项目投资决策，通过投资科学管理，提高投资效益，以使企业得到更好地发展。

投资估算计算方法篇（7）

一、前言

投资估算作为论证拟建项目的重要经济文件，既是建设项目技术经济评价和投资决策的重要依据，又是该项目实施阶段投资控制的目标值。投资估算在建设工程的投资决策、造价控制、筹集资金等方面都有重要作用。

二、影响投资估算准确性的因素

1、在可研报告的编制过程中，项目规划、方案设计、投资估算、经济评价等章节一般是按照专业分配给不同部门分别进行编制，这样往往会出现各部分工作之间不能有效衔接的问题。而受专业和经验的限制，孤立的估算编制人员对工程项目的规划、设计、标准、现场等情况的了解掌握无法做到全面、准确，工程量漏项、少算、方法不当等情况时常出现，容易造成投资估算出现偏差。 若此时项目投资可行性在临界点，则本来不可行的项目决策或许变成可行。

2、一些项目受地方审批投资额度权限的约束或力求达到报批资格和上级领导要求，投资方为了项目能够顺利通过批复，在立项过程中，人为压低投资或设定限额，造成投资不足，也是投资估算出现偏差的重要原因之一。可研编制单位作为服务者明知投资不足，却往往参与配合，导致项目决策的准确性出现偏差，甚至出现决策失误。

3、可研报告中的方案设计是投资估算编制的重要依据。在可研报告的编制过程中普遍存在工程方案、技术方案、设备方案、环境保护措施等方案设计深度不够以及地质灾害危险性评估、地震安全性评价、水文等资料准备不足的情况，依据这样的方案编制投资估算时，估算人员得不到设计人员的有力支持，工作难度加大，只能依靠个人能力和工作经验判别不确定因素，投资估算的准确性大打折扣，给投资估算的偏差留下了隐患。

4、估算人员业务技能素质高低对投资估算的准确性有很大的影响。由于新的施工工艺方法以及新的建筑材料不断涌现，国家、省、市各级主管部门的法律、法规不断出台，使得投资估算对估算人员的水平要求也越来越高，如果缺乏对新知识的了解掌握，缺乏对法律法规的及时接收，就会直接影响投资估算的准确性、时效性。

5、工程的基本预备费，是根据工程费和工程建设其他费之和为计算基数乘以一定的预备费率计算而得，有些投资方为了争取项目立项有意漏计、少计预备费来减少项目的投资，以提高项目通过审批的可能性。另外，由于预备费费率趋于主观，有些估算人员将预备费用的估算过程形式化，不考虑项目的实际情况，缺少灵活性，导致预备费取费偏差。

6、对于建设期贷款利息的计算，应该根据贷款总额、建设期限、建设期间每年贷款数额和贷款年利息率进行计算，依据项目建设期内对贷款利息的支付方式，准确确定利率，避免造成利息额计算不足的情况发生。

三、投资过程中如何提高估算的准确性

1、做好投资项目论证评估

目前，投资项目论证评估依然存在着项目可研报告深度不够、报告调查研究不足、不能满足决策需要的现象，投资项目的决策依赖于项目的前期论证评估工作。凡是予以立项的投资项目必须做好项目前期论证评估。在投资决策之前必须重视建筑设计项目的可行性研究方案的论证评估，从项目设计、工程施工、技术要求、社会经济和环境影响等各个方面进行调查、预测、计算、分析和论证，以设计方案为基础，制定不同的投资方案，采用现代分析方法，计算投资项目的净效益，权衡投资项目的利弊得失。制定多套项目可行方案进行选优，对不同的投资方案进行比选，分析选定方案的经济性、合理性，从众多方案中筛选出技术上先进可靠、经济上合理有效的最佳方案。

为保证项目评估的科学性和公正性，必须建立项目专家评审制度，根据被评估项目的性质，从相关专家组中抽选一定数量的专家，组成该项目的评审组，对项目的前期论证情况进行评审把关，对于投资效益不明显的项目坚决不予通过，对方案选择不合理的项目，必须重新进行方案调整，直到方案最优方可通过。

2、方案设计应达到深度要求

投资估算是技术与经济互相结合的工作，设计人员应按规范规定的设计深度进行设计工作，严格执行设计标准，不应以设计周期不足为由，提供深度不达要求的图纸，估算人员也不能以此为借口随意编制估算。

3、估算人员需不断提高专业素质

在编制投资估算时要尊重科学，实事求是，合理估算投资，既不有意识的提高，又不能故意压低造价，投资估算一经上级部门批准，就应作为经济上的最高限额，量财设计，使得初步设计概算、施工图预算、竣工图结算在总体上不突破此限额，实现对工程造价的主动控制。

能力的逐步提高是量变到质变的过程，估算人员要注重收集各种工程项目的实际造价资料，及时整理记录，结合时间、地点、市场价格及现场条件、项目类型等因素作分类归纳。通过不断积累、总结经验教训，在实践和理论中不断提高专业素质。

4、做好各项费用的估算

工程项目投资估算应做到内容与费用构成齐全，不漏项，不提高或降低估算标准，计算合理，不少计，不重复计算。

应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合的内容，应遵循口径一致的原则。

应根据项目的具体内容及国家有关规定等，将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于建设项目的边界条件，如建设用地费和外部交通、水、电、通信等条件，或市政基础设施配套条件等差异所产生的主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目的实际情况进行纠正。

应对影响造价变动的因素进行敏感性分析，分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对项目造价的影响，确保投资估算的编制质量。

5、提高预备费估算准确性

预备费是以建筑安装工程费、设备工具、器具购置费和工程建设其他费用为基数进行计算的，估算人员应该对项目的建设规模、技术方案、设备购置方案、进行尽可能准确的估算。同时充分利用已有类似工程的相关资料，提高预备费费率的准确性。另外，还应采用优选的资金运作方法以节省贷款利息。

6、建立行之有效的沟通机制

估算编制人员之间应建立有效的沟通机制，如果沟通不畅，就会导致各专业衔接障碍，导致投资估算混乱甚至工程项目决策失败。

估算编制人员应及时与设计人员进行沟通，了解设计人员的意图。在可研编制之初进行相应的调研工作，配合设计，及时要求业主与各相关部门协调，搜集测量、地质、水文、地震、水利、环保等相关资料。完成资料搜集以后，结合实际情况，在满足使用功能的前提下，充分了解设计意图，熟悉设计方案，密切配合方案设计人员降低工程费用，使方案设计人员在优化方案的基础上重视方案的经济性。

四、结束语

项目投资估算准确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程投资高低与投资效果的好坏。总之，准确的进行项目投资估算是投资行动的准则，正确的投资估算是投资决策和有效控制工程造价的前提。

参考文献

投资估算计算方法篇（8）

引言

投资估算依据已有的资料，运用一定方法和手段，在建设项目整个投资决策过程中对建设项目全部投资费用进行的预测和估算。投资估算指标是一种定额，它是在编制项目建议书可行性研究报告和编制设计任务书阶段进行投资估算、计算投资需要量时使用的。投资估算的作用：（1）项目建议书阶段的投资估算，是多方案比选，优化设计，合理确定项目投资的基础。是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划，规模起参考作用，从经济上判断项目是否应列入投资计划。（2）项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，是正确评价建设项目投资合理性，分析投资效益，为项目决策提供依据的基础。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为建设项目投资的最高限额，不得随意突破。（3）项目投资估算对工程设计概算起控制作用，它为设计提供了经济依据和投资限额，设计概算不得突破批准的投资估算额。投资估算一经确定，即成为限额设计的依据，用以对各设计专业实行投资切块分配，作为控制和指导设计的尺度或标准;（4）项目投资估算是进行工程设计招标，优选设计方案的依据。（5）项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的投资估算额进行资金筹措向银行申请贷款。

1 投资估算的内容

固定资产投资估算包含建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用和预备费的估算。

1）建筑工程费用

各类房屋建筑工程和列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；各种设备基础以及各种炉窑砌筑工程和金属结构工程的费用；为施工而进行的场地平整、工程水文地质勘察和临时用水、电、气、路以及完工后场地的清理，环境绿化等工作的费用；矿井开凿、石油钻井，修建铁路、公路、桥梁、水库及防洪等工程费用。

2）安装工程费用

各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的设施的工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料和安装费；为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动无负荷试运转工作的调试费。

3）设备及工器具购置费

固定资产投资中的积极部分，在生产性工程建设中，所占工程造价比重越大意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费，它由设备原价和设备运杂费构成。工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。

4）工程建设其他费用

指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费和其他资产费用。固定资产其他费用包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费、市政公用设施费。无形资产费用包括专利及专业技术使用费。其他资产费用包括生产准备及开办费等。

5）预备费

按照我国的现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。涨价预备费是指针对建设项目建设期间内由于材料、人工、设备等价格可能发生变化引起工程造价变化，而事先预留的费用。在用投资借款进行建设的项目，还要同时计算包括建设期间借款利息和不包括建设期间借款利息的固定资产投资总额。前者用于计算有关财务指标，后者用于计算现金流量。

2 投资估算的方法

固定资产投资估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和研究所处不同阶段以及资料数据的可行性决定的。通常在项目建议书阶段可采用单位生产能力投资估算法和生产能力指数估算法。在项目可研阶段应采用概算指标估算法。

2.1 单位生产能力估算法

根据已建成类似项目的固定资产投资总额和形成的设计生产能力，算出单位设计生产能力所需固定资产投资，再将它乘以拟建项目的生产能力来计算项目固定资产投资总额的方法。此方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。使用这种方法时应注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性，否则误差很大。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，优点是计算简便迅速；其缺点是在实际应用中不易找到与拟建项目完全类似的项目，需根据拟建项目的规模和建设条件将投资进行适当调整后估算项目的投资额。

2.2 生产能力指数法

利用已建成项目的设备投资，估算同类不同生产能力项目的设备投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。此方法由于不是按简单的线性关系，而是根据实际资料求得的指数关系来估算拟建项目的设备投资额，所以比较精确。

2.3 建设投资分类估算法

1）建筑工程费用估算

根据掌握的拟建工程资料情况的详细程度进行。可行性研究报告内容要是较粗略时，可以按照建筑工程概算指标乘以建筑工程量得出建筑工程估算费用。可行性研究报告内容较详细的话，可以利用在日常工作中积累的经验指标或有关工程造价机构的当地价格信息指标来进行估算。

2）安装工程费估算

安装工程费的估算是按照设备及材料清单的内容进行的。一般设备的安装费的估算通常可采用三种方法：（1）按照设备购置费的百分比来估算安装工程费。（2）参考行业或专门机构制定的安装工程定额，取费标准来估算设备安装工程费。（3）根据市场行情及不同的安装方式，按照设备的吨位，采用每吨设备的安装费是多少来估算安装工程费。

3）设备及工器具费估算

设备费用的估算费用由设备的原价及设备运杂费构成。设备的原价主要通过设备厂家询价或根据经验数据，按照设备的吨位，采用设备的吨价来估算设备费用。工器具费的估算一般是综合项目的实际情况按照其占主要设备的比例进行估算。

4）工程建设其他费估算

工程建设其他费估算在项目初期阶段，可以按照工程费用的百分比来综合估算。在合同或协议中明确的工程建设其他费用需按合同或协议列入。合同或协议中未明确的费用，可按照国家或各个行业的有关规定根据不同情况逐项估算。

5）基本预备费估算

基本预备费率是按照行业规定，结合拟建工程的具体情况确定的。基本预备费是以工程费用和工程建设其他费用之和为基数，乘以基本预备费率估算得出的。

6）涨价预备费估算

投资估算计算方法篇（9）

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

1、工程投资估算的重要性

从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。

2、投资估算要求

估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。

3、房地产开发项目投资的影响因素分析

3.1 项目投资环境

(1)外部因素

政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。

(2)技术配套因素

先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。

(3)市场因素

根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。

3.2 项目的技术方案

(1)市场定位

项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。

(2)建设标准

建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。

(3)项目规模

项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。

(4)设计参数的确定

随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。

3.3 选择的项目投资估算编制方法

(l)估算资料的适用性

在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。

(2)估算资料的精度

根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。

(3)估算资料的完善性

由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。

4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题

房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：

4.1 指标收集、编制、发行的时限性

指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。

4.2 政策、法规的不了解

随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。

4.3 建设地点选址不当

建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。

4.4 投资估算编制不够重视

有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。

5、房地产投资估算工作的改进建议

5.1 明确项目定位

房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。

5.2 加强基础资料的搜集和积累

要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。

5.3 加强不同专业人员之间的沟通

在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。

结束语

房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。

参考文献

投资估算计算方法篇（10）

一.建设项目投资估算编制原则及其内容

1、建设项目投资估算的编制原则。（1）准确性原则。投资估算计算出的投资额，既是投资决策必需的重要依据，又是该项目实施阶段投资控制的目标值，同时还关系着国家建设资源的合理配置，必须力求准确性原则要求各个不同阶段投资估算的误差率一定要严格控制在规定允许的范围以内，不得有任何突破。（2）求实原则。进行投资估算时，应加强责任感，要认真负责地、实事求是地、科学地进行投资估算从实际出发，深入开展调查研究，掌握第一手资料，决不能弄虚作假。（3）效益原则。投资估算是计算、分析项目投资经济效益，做出项目决策的重要依据。因此，投资估算的编制一定要体现效益最大化的原则，从而合理地配置有限的建设资源，促进拟建项目投资效益的提高。

2、建设工程投资估算的内容。一份完整的工程投资估算，应包括工程投资估算编制依据，工程投资估算编制说明和工程投资估算总表，其中工程投资估算总表是核心部分，它主要包括工程项目总造价投资的成本。根据《投资项目可行性研究指南》的规定，项目投入资金有固定资产投资和流动资产投资两部分组成。固定资产投资的内容为建设投资和建设期利息。建设投资分为：工程费用、工程建设其他费用，预备费等。工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产和其他资产。从体现资金时间价值的角度考虑，可将建设投资估算内容划分为静态投资和动态投资两部分。静态投资是指不考虑资金时间价值的投资部分，一般包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费等。动态投资是指考虑资金时间价值的投资部分，包括涨价预备费和建设期利息等。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他生产经营费用等所需要的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资。因为项目的生产经营过程是连续不断的，流动资金就必须不断地投入，所以，流动资金是项目生产经营活动正常进行所必须的资金保证，是项目总投资的重要组成部分。流动资金主要可以分为生产领域的流动资金和流通领域的流动资金。其中，生产领域的流动资金包括生产储备资金和生产资金，流通领域中的流动资金主要包括成品资金，结算资金、应收及预付款项、货币资金。

二、建设项目投资估算的方法

项目前期阶段的投资估算，一般是以单位工程为计算单位，需要对每个单位工程进行认真估算，以下是最为常用的项目投资估算方法：（1）单位工程指标估算法。以单位工程为基础，根据设计方案估算出每个单位工程造价。一般来说，每个单项建筑的建筑安装工程的单位工程有：土建工程、给排水及消防工程、通风空调工程（或者是通风采暖工程）、电气工程、电梯工程等。土建工程可按平方米造价指标或类似工程平方米造价指标计算。安装工程可按相应平方米造价指标计算，也可按功能指标计算相应费用。例如，集中空调（区别有无净化要求）按每千瓦冷量指标×拟建项目总冷量，计算出空调费用然后折合建筑工程每平方米造价；变配电按变压器容量用KVA造价指标按上述方法计算出变配电费用和单位工程造价。（2）套用类似单位工程概、预算。对拟套用的己建工程概、预算或标底，应对其建设规模、建设标准、结构类型等进行核查，当基本相似时方可套用。套用时，对局部不同用料或作法应作必要换算，对不同年份间在造价水平上的差异也要作必要调整。（3）市场询价方法。这种方法主要使用于建筑设备安装工程和专用设备工程。例如，建筑安装的电梯、净化空调设备、采用的专用设备、实验设备及体育器材等设备，可直接向厂商询价作为估算投资依据。询价内容可包括设备原价、运杂费、安装费等，也可只询问设备原价，其他费用按规定另行计算。

三.加强建设项目投资估算的措施

1、建立价格信息网络，加强设备材料的动态管理。面对庞大的建筑市场，仅靠各地造价部门采集价格，显然是不够的，应当建立一套以标准定额信息中心为核心的，各地造价管理部门，设备生产厂家、材料销售部门参加的价格信息网络系统。设备及一些新型建筑材料（国内一些大型建筑刚刚采用过的）由住处中心采集价格，其它材料由各地造价管理部门采集，设立住处特派员，及时提供和反馈价格信息，视市场变化情况，设备价格指数每半年或一年一次材料每季度一次，形成一套较完整的价格体系，为设备、材料价格的动态管理提供可靠依据。

2、做好各项费用的估算，使预备费的计算基数尽量准确、有据可依。预备费是以建安工程费、设备费、工程建设的其他费用为基数进行计算的，因此，应该对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案各部分的规模、数量进行准确的估算。另外，必须对项目进行事前风险因素分析、费用估算及概率分析，逐步形成预备风险金的估算机制，于此同时更好地应用历史资料，有效提高该项费用估算的精确度。

3、加快投资估算指标的更新速度。扩大投资估算指标的覆盖面投资估算指标往往根据历史的预、决算资料和价格变动等资料编制，其编制基础依照的是预算定额、概算定额和估算指标。由于科学技术的不断进步，新材料、新工艺、新技术不断涌现，定额的时效性问题突出，满足不了建设发展的需要。因此，建议对估算指标应加快更新速度，及时吸收新技术、新经验，不断提高质量水平。

4、保证设计深度，增强设计人员责任感。应在设计人员中强化经济意识，加强技术与经济的有机结合。使他们认识到，造价控制不只是工程经济专业的事情，它贯穿于项目建设的全过程，设计专业也有义不容辞的责任。对设计文件不仅技术上可行，而且必需达到国家规定的设计深度，严格执行设计标准，保证工程质量，建立健全质量保证体系，增强设计责任感。不要强调时间短，就出现设计深度达不到国家标准要求，给编制人员增加工作量。

5、采用适合项目资金运作的计息方式以做到贷款节息。建设期内只计息而不付息时应使用实际利率按复利计算；建设期内用项目自有资金付息时，使用名义利率或实际利率按单利计算，这样将有效保证贷款利息计算的正常化。

结束语

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用。随着建筑业的发展，建设项目的投资估算对整个项目盈亏的把握起到至关重要的作用。

参考文献：

[1] 叶鹏飞. 关于建设项目投资估算的探讨[J]. 中国商界（上半月），2010（07）