拆迁土地规划篇（1）

                   武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法

第一条  为切实做好京汉大道建设工程房屋拆迁安置工作，保障京汉大道建设工程顺利进行，保护当事人的合法权益，根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第二十七条的规定，制定本办法。

第二条  本办法适用于京汉大道建设工程拆迁范围内房屋拆迁安置补偿。

第三条  拆迁符合拆迁安置政策的住宅用房，一律按被拆迁房屋原使用面积易地安置；被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的，按8平方米安置，并按户增加5平方米的使用面积；按人均8平方米安置超出被拆迁房屋原使用面积的部分，由房屋使用人按土建单方造价支付有偿安置费；按户增加的5平方米使用面积，由房屋产权所有人按土建单方造价支付有偿安置费。

被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的认定，按《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第二十九条的规定执行。

第四条  直管、自管非住宅房屋，由产权所有人按城市规划自拆自建，所需资金自筹；产权所有人经济特别困难的，可由拆迁人酌情给予补偿；确需另辟还建地的，由拆迁人协助办理有关手续。

第五条  拆迁直管、自管住宅房屋，以产权调换形式偿还的，房屋产权所有人与原房屋使用人的租赁关系不变，仅对原租赁合同作相应修改。

第六条  拆迁违法建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物、构筑物，不予安置补偿。拆迁未超过批准使用期限的临时建筑物，不予安置，由拆迁人适当给予补偿。

第七条  拆迁直管住宅用房，以产权调换形式偿还的，不结算差价。

拆迁自管住宅用房和私房，以产权调换形式偿还的，偿还房屋与被拆迁房屋原建筑面积相等的部分，按偿还房屋土建单方造价和被拆迁房屋重置价结合成新结算差价；偿还房屋超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超出部分按建筑面积以偿还房屋商品价的90％结算；对要求增加住房面积的，增加面积部分按偿还房屋商品价结算。

第八条  拆迁私房，不以产权调换形式偿还的，由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新，一次性给予补偿。

安置被拆迁的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以调换产权形式偿还的私房所有人，安置房屋的使用面积超过被拆迁房屋原使用面积，如属房型设计上的原因，超过2平方米（不含2平方米）的部分，按安置房屋建筑面积以土建单方造价结算。

第九条  被拆迁房屋重置价标准，按《市物价、房地局关于调整武汉市房屋重置价标准的通知》的规定执行。

第十条  由于拆迁而全部或部分停产、停业的企事业单位的在册人员，由拆迁人按该企事业单位拆迁前3个月平均工资和奖金的标准，每人给予6个月的补偿。

第十一条  由于拆迁而停产、停业的个体工商户的实际从业人员，由拆迁人按每人每月400元的标准，给予6个月的补偿。

用自有私房从事生产经营的有证个体工商户由于拆迁而停产、停业，由拆迁人提供租赁经营门面，安排生产经营场所，或按其原用于生产经营房屋的面积以每平方米600元的标准，给予一次性补偿。

第十二条  符合拆迁安置政策的房屋被拆迁人自找房屋过渡的，由拆迁人按下列规定给予补助：

（一）被拆迁房屋是住宅的，按被拆迁房屋原使用面积每平方米每月5元的标准，给付临时安置补助费；

（二）被拆迁房屋是企事业单位和个体工商户生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月15元的标准给予补助；

（三）被拆迁房屋是其他非生产经营用房的，按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月10元的标准给予补助。

第十三条  住宅用房的被拆迁人搬迁安置一次到位的，由拆迁人给付300元搬家费；未一次安置到位的，给付600元。

拆迁土地规划篇（2）

2001年、2002年的城市拆迁工作中有一个显著的特征，就是因拆迁纠纷而引发的集体上访这样的群发性事件较多、较集中，一则是拆迁量较大、较集中，再则土地、规划、房产、拆迁等几个行政管理部门之间工作中政策性冲突和政策性空隙是矛盾产生的重要原因。

到目前为止我市拆迁工作中主要执行的是国家建设部的拆迁法规和xx市政府制定的2001年政府203号令、2000年21号令和86号令等相关文件，本文主要以此三个拆迁文件作为论述的基础。

一、土地管理中土地的性质与拆迁的关联。

按照上述拆迁条例、法规、规定，拆迁工作因土地性质不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁，分别适用拆迁法规的203号令和21、86号令，然而我市现行土地管理政策上土地性质实际有三种：1、国有土地；

2、集体土地；

3、撤队剩余的土地。我们对第三种撤队剩余土地调查的结果是这一部分居民群众在几年甚至十几年前是农村集体土地上的农民因城市建设拆迁，征收了集体土地而转成了国有土地，目前部分居民取得了国有土地使用证，但证上注明是撤队剩余，另一部分则未取得任何土地权属证明。在撤组剩余土地上的居民因种种原因当年没有拆迁，而他们又将要面临拆迁。按照203号文第二条规定，撤队剩余土地上的房屋拆迁土地权属不明时是否适用203号文。按照中华人民共和国土地管理法规，土地性质有两种：国有土地、集体土地。我市在划分撤队剩余土地时的前题也是国有土地使用证。政府21号文规定本文适用于集体土地上的房屋拆迁，那么撤队剩余的国有土地上的拆迁适用203号文件！政府在制定拆迁政策时，刻意划分国有土地和撤队剩余土地是为了进一步加强土地管理，明确土地性质。撤队剩余土地上的群众在第一次不彻底的拆迁中已享受了当时农村拆迁的部分政策，因为种种原因，当他们在取得了城市居民身份几年、十几年后，面临又一次拆迁时仍然按照农民的拆迁政策，这对于这部分居民有失公平。政府有关部门在制定相关政策时应考虑国家利益和群众的利益，即然明确了土地权属就应对群众的合法权益予以保护。撤队剩余土地这个名词的存在混淆了土地管理中的基本概念，扰乱了拆迁政策在执行中的严密性，损害的是群众的利益。城市建设以人为本，归根结底城市建设依靠全体市民的支持，如果拆迁中不能保护合法的群众利益，城市建设也就失去了它的初衷，拆迁工作必将寸步难行。据笔者所知遇到类似问题的拆迁“钉子户”时，拆迁单位往往采取“变通”的方法，在其它地方以其它方式给予补贴，这又带来一系列涉及人情和廉政建设方面的问题。这里不在追述。我们为什么不能把概念清晰化，把政策明朗化，让拆迁工作有法可依，从而杜绝“不可预见”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年来在不断完善、细化，取得了很大的成绩，但作为政府职能部门、行政管理机构还应进一步树立为群众服务的意识，尽快完善我市的土地管理系统，健全土地管理网络，减少管理空白区，明确国家、集体、个人的土地权属，使土地使用者在依法交纳了相关税费后能充分享受其合法权益。对于撤队剩余土地、临时使用土地等概念都应做出明确的界定。规划、拆迁、房产管理等部门在制定相关联的法规条例时也应当充分考虑土地法这一根本法规，避免政策制定过程中产生裂隙或冲突。

二、规划管理是影响城市拆迁成本的重要因素。

城市建设规划为龙头。一个城市的规划是其发展的方向。我市的城市总体规划方案已先后制定、修改了数次，每一次都是在前一轮基础上的不断创新、推进。城市的定位也在不断的调整。在最新一轮总规方案中将xx定位为：

长江下游现代化的中心城市，国际影响较大的历史文化名城；

人与自然和谐共生的江滨城市。规划具有时代性、科学严肃性和延续性。总体规划、近期规划、分区规划、控制性规划和重点地区规划等所形成的规划体系对整个城市的建设起到总领全局的指导作用。它的科学性前瞻性、延续性和严肃性决定了它龙头的地位。我们的城市规划起到了它应有的地位了吗？到目前为止我市的分区规划是86年制定的。控制性详规至今还在编撰中，没有形成系统、完善的规划体系。规划部门在忙于总体规划的不断修改，编制分散在全市各处的重点区域规划。规划工作内部的脱节导致整个城市建设没有章法，没有权威性的指导，留下过多自由发挥的空间，以政府决策代替科学论断的事件屡屡发生，这不只是政府过多干预造成的。职能部门未能起到参谋的作用，规划的科学性和严肃性都将受到质疑，其自身地位势必受到动摇。将规划法律化、明确化、剔除规划中的随意性和个人意志，提高规划的科学性，是减少失误和损失的根本所在。这种规划随意造成的损失还少吗？仅以水西门大街拓宽改造为例：257号商住楼99年建成，按照规划条例退让当时33米水西门大街道路红线五米，99年商品房平均售价约2800元/m2（住宅）；

2002年按照市政府要求水西门大街拓宽至45-55米，因此，需拆除该幢商住楼。2002年该地区住宅平均售价为3400元/m2，按照203号拆迁法规补偿居民们拆迁费用约3200元/m2，拆迁中居民住户的抵触心态可想而知。这其中居民、政府都是损失者，人们不仅要问规划部门的“规划”起作用了吗？住宅楼刚建成三年，有的住户甚至刚装修入住半年又面临拆迁，这种损失应该由谁来承担？水西门大街是路幅30m的城市干道，是我市道路网上重要的一环，对于这种级别的道路居然没有规划供借鉴，这是不可思议的。从30m到45、55m路幅的调整，在规划方案中没有任何迹向？我们的城市规划盲区还有多少？我们耗费巨资制定的城市总体规划没有进一步细化、落实，制定的意义又何在？规划部门所做的一部分整合规划、调整规划实则对以往规划工作失误的补救。一个修修补补的城市规划体系是惨不忍睹的。现在各级行政执法部门都建立了行政执法责任制、追究制，规划部门也是执法部门，对于因规划失误、滞后造成国家建设资金浪费和群众利益损失，最终应由责任单位来“买单”。

三、房产管理部门在拆迁中承担的责任。

我市的房产管理自建国初期就形成了一套完备的管理模式。按照建设部相关规定我市居民们先后取得了全国统一的房屋所有权证书（简称房产证）上面清楚的载明所有权人、房屋坐落、门牌号、产别、房屋状况等其中在房屋状况中又注明了结构、层数、建筑面积等。房管部门是房屋管理鉴定、买卖交易的权威机构。在拆迁中，它的评估是拆迁的基本依据。按照203号拆迁文件规定国有土地上的房屋拆迁以国有土地证、房屋产权证和房产评估单位的评估表为依据。由此可见房产证是拆迁中第一手资料，准确的房产证明是对群众利益的保护也是国家对群众权益的认可。我们在拆迁工作中发现房产部门在房屋的测量登记中使用的测量方法与规划建设部门的测量办法有一定差别。规划部门执行的是中华人民共和国gb50180的标准，房产部门测量时执行的是房产部门的相关办法，两者在楼梯计算、阳台、走廊、外楼梯计算等地方有一定差异。按照我市房产登记管理办法规定，房产登记要具备规划部门的规划许可证。在测量方法上的不统一势必造成测量结果的不同，在货币拆迁的今天每平方米的误差带来的是以千元为计算单位的损失。规划建设部门与房管部门应执行统一的标准。房产部门对房屋的评定应进一步明确其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆迁，杜绝产权人随意改变使用性质的现象。

四、拆迁部门在拆迁中的角色。

拆迁部门是拆迁工作中政策的执行者，是政府建设资金的支配者，是群众利益的保护者。

拆迁土地规划篇（3）

本通知自2003年8月1日起施行。

二三年七月二十八日

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见

一、暂停办理有关事项

1、[暂停事项申请]

按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号，以下简称《办法》）第八条规定，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。

2、[暂停事项通知和公告]

区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。

3、[暂停期限]

暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的，应当提前30日向区、县国土房管局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。

除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可拆迁公告。

二、房屋拆迁许可证的申请与核发

4、[用地批准文件]

按照《办法》第九条的规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的用地批准文件包括：

（1）属于征地拆迁的，提交市人民政府批准征用集体土地的批复；

（2）属于占地拆迁的，提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。

5、[规划批准文件]

按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的规划批准文件是指市或者区、县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。

6、[拆迁实施方案]

按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁实施方案，是指拆迁人根据《办法》第十条规定拟订的文件。拆迁实施方案应当包括以下内容：

（1）项目基本情况；

（2）拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容；

（3）被拆除房屋及其附属物基本情况；

（4）补偿安置方式及其主要内容；

（5）拆迁补助办法；

（6）其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。

7、[占地拆迁实施方案]

按照《办法》第十条规定，占地拆迁房屋的，乡（民族乡）、镇人民政府审核拆迁人拟订的拆迁实施方案，需要时，可以征求区、县国土房管局的意见。

8、[公布拆迁实施方案]

拆迁人应当按照《办法》第十条规定，在拆迁范围内公布经区县国土房管局批准的征地拆迁实施方案或者经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的占地拆迁实施方案，公布期限不少于10日。

拆迁实施方案应当在区县国土房管局拆迁公告之日前（含拆迁公告当日）公布。

9、[安置房屋证明]

按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的安置房屋证明文件，包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证。

10、[补偿资金证明文件]

按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁补偿资金证明文件，是指银行向区、县国土房管局出具的拆迁补偿资金到位证明文件，具体办法按照市国土房管局、中国人民银行营业管理部《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》（京国土房管拆字[2001]1177号）有关规定执行。

11、[跨区县项目发证]

跨区、县项目的房屋拆迁许可证，可以分别由所涉区、县国土房管局核发，也可以由市国土房管局根据实际情况指定其中一个区县国土房管局核发，并将有关情况通知相关区、县国土房管局。

12、[兼有国有土地和集体土地房屋拆迁的情形]

建设项目用地范围内兼有国有土地和集体土地的房屋拆迁的，建设单位应按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》有关规定申请房屋拆迁许可证，区县国土房管局审核后，统一发放房屋拆迁许可证和拆迁公告。

13、[拆迁范围和拆迁期限]

拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。

房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过用地批准文件确定的用地范围，但是用地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时，拆迁主管部门可以把拆迁范围外的该房屋划入拆迁范围。

房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县国土房管局申请延期，延期不超过6个月。

14、[拆迁公告]

区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内拆迁公告。拆迁公告应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。

15、[许可证印制]

房屋拆迁许可证由市国土房管局统一印制，内容主要包括拆迁人、项目名称、拆迁范围、拆迁期限、发证机关、发证时间等。

16、[拆迁许可证备案]

区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应报市国土房管局备案。

三、委托拆迁和评估

17、[委托拆迁]

拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。

征地拆迁，拆迁人自行拆迁的，应当具备本市自行拆迁资质。

委托拆迁的，受托拆迁单位应当具备本市受托拆迁资质；拆迁人应当与受托拆迁单位签订委托拆迁书面合同；拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托拆迁合同和受托拆迁单位的资质证明材料。

18、[拆迁评估]

征地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定；拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资质证书。

占地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，可以参照前款规定评估，也可以按乡镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的拆迁实施方案确定。

19、[拆迁招标投标]

征地拆迁，属于下列项目的，用地单位应当通过招标投标方式确定受托拆迁单位和评估单位：

（一）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（二）国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；

（三）建设项目拆迁居民户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的。

有关招投标事宜按照市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》（京国土房管拆[2003]306号）执行。

四、拆迁补偿安置协议

20、[拆迁补偿安置协议]

拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置书面协议。协议一式二份，当事人双方各持一份；在房屋拆迁中必须给被拆迁人拆迁补偿协议原件。

实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。

实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。

另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。

21、[权属证件移交]

拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。

五、拆迁裁决程序

22、[拆迁裁决程序]

集体土地房屋拆迁裁决程序，参照市国土房管局2002年12月9日印发的《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》（京国土房管拆[2002]1116号）执行。

23、[行政复议与行政诉讼]

拆迁当事人对区、县国土房管局的裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

六、货币补偿方式

24、[宅基地区位补偿价]

宅基地区位补偿价，由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第四条的规定，以乡镇为单位确定和公布，并报市国土房管局备案。

区县人民政府确定宅基地区位补偿价，应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异，具有一定的幅度。

具体拆迁项目的宅基地区位补偿价，可以按照下列方式确定：

（一）由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定；

（二）由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定；

（三）区县人民政府确定的其他方法。

25、[兼有国有土地和集体土地的乡镇]

乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地，或者与国有土地相邻的，区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定，确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案。

七、房屋安置方式

26、[房屋安置方式解释及协议]

按照《办法》第十五条第一款规定，拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后，被拆迁人再以其所得的货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋，拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。

27、[市政府规定以经济适用住房安置]

按照《办法》第十五条第一款规定以经济适用住房安置被拆迁人的，对被拆迁人按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第五条规定给予补偿，由被拆迁人按照规定价格购买政府定向提供的经济适用住房。

28、[拆迁补偿资金和房屋要求]

征地拆迁宅基地房屋，拆迁人在银行专户存入的拆迁补偿资金，原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60％。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的，应就不足部分提供相应数量的安置房屋。

采取货币补偿方式的被拆迁人数量超过预计比例或其他原因致使拆迁人存入的拆迁补偿资金不足的，拆迁人应当及时补足；拆迁完毕后，拆迁补偿资金有结余的，拆迁人持区县国土房管局出具的证明，向银行申请划转余款。

29、[征地拆迁安置房屋条件]

拆迁人提供的安置房屋，原则上应当是现房，并具备合法审批手续；安置用房的市政配套设施和生活服务配套设施，应当具备使用条件。

拆迁人提供的下列房屋，经与被拆迁人协商同意，可以用于拆迁安置，但是在区县国土房管局核发房屋拆迁许可证时，不予计入拆迁人准备的安置用房数量：

（一）期房；

（二）朝阳、海淀、丰台、石景山区的拆迁，安置房屋不在四区范围内、也不在规划市区内，且距离拆迁地点超过15公里的；其他郊区县拆迁，安置房屋不在本区县范围内的。

30、[农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人]

按照《办法》第十五条第二款规定，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，安置房屋应当具备用地、规划批准文件。

31、[委托安置]

按照《办法》第十五条第三款规定，其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，按照下列规定执行：

（一）拆迁人应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订书面委托合同，并向区县国土房管局备案。

（二）拆迁实施方案由受托的农村集体经济组织或者村民委员会拟订，属于征地拆迁的，报区县国土房管局批准后执行；属于占地拆迁的，经乡（民族乡）、镇人民政府审核后，报区县国土房管局备案。

（三）拆迁补偿安置协议可以由拆迁人与被拆迁人签订，也可以由拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会与被拆迁人签订。

八、另批宅基地安置

32、[适用条件]

按照《办法》第十七条规定另行批准宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区县人民政府同意，且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地，符合土地利用规划和城市规划，被拆迁人符合申请宅基地条件。

33、[审批手续]

拆迁宅基地上房屋，另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当为被拆迁人办理宅基地申报审批手续和建房审批手续，被拆迁人应予协助。

34、[宅基地减少的补偿]

新批宅基地面积少于原合法使用的宅基地面积，对不足部分可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

九、宅基地面积标准

35、[宅基地面积控制标准]

根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定，本市村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定并予公布，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩（折合167平方米）；其他地区最高不得超过0.3亩（折合200平方米）。

1982年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）。

36、[宅基地面积认定标准]

被拆迁人宅基地面积认定的具体标准，由区、县人民政府根据本区县实际情况确定。

十、其他问题

37、[拆迁结案]

拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

38、[提前搬迁奖励费]

被拆迁人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬迁奖励费，具体标准由区、县人民政府确定。

39、[非本集体经济组织成员房屋]

用地范围内涉及非本集体经济组织成员合法取得的房屋土地，经区、县人民政府批准，可以按照《办法》有关宅基地房屋拆迁有关规定给予补偿安置。

40、[已拆迁公告的项目]

2003年8月1日以前，已经按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）拆迁公告的，不适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，继续执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》。

拆迁土地规划篇（4）

第二条在本市乡村规划区内征用（收）集体所有土地拆迁房屋及其附着物。

第三条本计划所称拆迁人是指经依法批准征用（收）集体所有土地的单位或有关责任单位。

本计划所称被拆迁人是指对被撤除房屋拥有所有权的单位或者个人。

第四条市房产管理局（以下简称市房管局）主管本市乡村规划区内集体所有土地房屋拆迁管理工作。

第五条被拆迁房屋所在地的乡镇人民政府（办事处）村（居）民委员会和国土资源、建设、城管、规划、财政、物价、工商、税务、公安、劳动保证等部门以及供电、邮政、电信等单位应当根据各自的职责。应当依照土地利用总体规划、乡村建设规划和村镇规划的要求统筹安排拆迁安排用地。

第六条对拆迁范围内的具有历史、文化、科学价值的建筑、构筑物和具有特殊风格的人文景观。并设置专门标志；如确需拆迁的应当按有关法律、法规规定的顺序报批。

第七条拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行弥补安顿。

第二章拆迁管理

第八条拆迁人取得房屋拆迁批准文件后。

拆迁人申请房屋拆迁的应当向市房管局提交下列资料：

㈠用地批准文件；

㈡规划批准文件；

㈢拆迁弥补安排方案；

㈣安排房屋或者拆迁弥补资金的证明文件。

对符合条件的予以批准，市房管局应当自收到申请之日起10日内审查完毕。并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

第九条拆迁人取得征用（收）土地批准文件后。

㈠审批宅基地和其他建设用地；

㈡审批新建、改建、扩建房屋；

㈢料理入户和分户。

㈣核发工商营业执照；

㈤房屋、土地租赁；

㈥改变房屋、土地用途。

应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停料理相关手续，市房管局核准拆迁人的申请后。并在征用（收）土地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停料理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。征用（收）土地单位确需延长暂停期限的应当报经市房管局批准，延长的期限不超过半年。

擅自料理本条第一款所列事项的房屋拆迁时不予认定。暂停期限内。

第十条拆迁宅基地上房屋的拆迁弥补安排方案由拆迁人根据本计划第三章的规定和经国土资源部门批准的征用（收）土地方案拟订。

公布的期限不少于10日。拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁弥补安排方案。

第十一条拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁弥补安排事宜签订书面协议。协议应当规定弥补安排方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

第十二条在市房管局公告的搬迁期限内。由批准征用（收）土地的人民政府判决。弥补安排争议不影响征用（收）土地方案的实施。

阻挠国家建设征用（收）土地的由国土资源部门责令交出土地；拒不交出土地的依法申请人民法院强制执行。违反土地管理法律、法规规定。

第三章拆迁弥补和安置

第十三条宅基地上的房屋拆迁。有条件的也可以另行审批宅基地。

第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币弥补的拆迁人应当向被拆迁人依照撤除房屋的重置成新价支付弥补款。一户一宅”房屋拆迁。

依照前款规定对被拆迁人给予货币弥补的不再另行审批宅基地。

第十五条撤除宅基地上房屋以国有土地上房屋实行产权调换的拆迁人与被拆迁人应当依照本计划第十四条第一款的规定确定拆迁弥补款。

按重置价结算；调换面积超出10平方米以上的按重置价的1.5倍结算；调换面积少于旧房面积的按重置成新价结算。宅基地上所建的附房按该类房屋的重置成新价给予货币弥补。撤除宅基地上房屋以集体所有土地上房屋实行产权调换的调换面积相等局部按重置价结算差价；调换面积超出10平方米（含）以内。

依照落两款规定实行产权调换的应当符合国家、省、市有关“一户一宅”规定。

第十六条拆迁人委托其他组织安排被拆迁人的有条件的可以依照土地管理法律、法规和规章的规定。并对被撤除房屋依照重置成新价给予补偿。

第十七条拆迁农村集体经济组织或者村民委员会在集体所有土地上建成的房屋。

第十八条拆迁弥补中认定集体所有土地上房屋建筑面积。

未取得规划行政主管部门批准建房文件的拆迁房屋时不予认定。本计划施行后集体所有土地上新建、改建、扩建的房屋。

第十九条农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地的拆迁人应当依照市人民政府的规定给予适当补助。

第二十条拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费规范由市房管局制定并公布。

拆迁土地规划篇（5）

由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得国有土地上房屋拆迁矛盾更加突出。

国有土地上房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此，国有土地上房屋拆迁评估问题已经成为目前拆迁纠纷的焦点。

一是估价方法问题。《国有土地上房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《国有土地上房屋拆迁估价指导意见》明确提出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格＋修正”的估价方法。但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。

二是估价机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。

三是拆迁评估混乱无序。有的城市不具备拆迁评估资格的机构做评估。

历史遗留问题

一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。我国《国有土地上房屋拆迁管理条例》规定“拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。但是在实际操作中，拆迁人往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无权属证书房屋一律视为违章建筑，实施无偿拆除。事实上，无权属证书房屋并不等于违章房屋。

二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。改革开放以来，许多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳了各种税费。但因未及时办理变更手续，拆迁时按住宅房屋进行补偿，与营业用房的市场价相差甚远，被拆迁人意见很大。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。

城乡结合部集体土地房屋拆迁问题

随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。由于《土地管理法》及《条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。现行的《条例》仅适用于城市规划区内国有土地，对于集体土地上房屋拆迁尚无明确的法律规定，目前集体土地房屋拆迁一直依据的是土地征用条例。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。因此，集体土地房屋归纳起来就是“两种性质（集体土地、国有土地），两个政策（征用、拆迁），两个部门（土地部门、建设部门），两个许可证（征用、拆迁）”的问题。

二、关于目前拆迁问题的解决措施及有关政策建议

（一）坚持量力而行原则，确定合理的拆迁规模

1、合理控制拆迁规模。对于拆迁量大而集中的地区，政府应当适当加大中低价位商品房和经济适用房的供应量，有条件的地区，拆迁可针对经济困难的拆迁户直接购买该区域经济适用住房进行置换。

2、编制年度房屋拆迁计划，并报上一级人民政府备案争取做到高速公路拆迁房屋有备案、有预案。

3、加强规划的编制工作，提高旧城拆迁改造的科学性。旧城改造必须严格执行城市总体规划的各项要求，保证城市总体规划实施的稳定性。城市旧城改造规划方案和拆迁地块的详细规划方案应当公示，充分听取群众意见。要根据城市经济的承受能力合理安排旧城拆迁改造的时序，原则上经依法批准建设且竣工验收后未满10年的商品住宅不列入拆迁范围，确因城市道路、绿化等市政公用基础设施建设需要必须进行拆迁的，应当充分听取广大群众意见，征得广大群众支持。另外，对新房拆迁，应当适当提高补偿标准。

（二）规范拆迁评估，实现评估市场化

1、规范评估项目承接制度，实行投票制或抽签制，从源头上遏制拆迁人利用项目操纵估价。被拆迁房屋价格的评估，必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定或由拆迁人决定的，而应有多家不同的机构可供被拆迁人选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在被拆迁人选择评估机构时，政府不应设置障碍，如对评估机构进行地域限制等。

2、完善国有土地上房屋拆迁估价方法。一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

3、加强对房地产评估人员和机构的监督管理。一是加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部规章制度，完善自我约束机制；二是建立与房地产评估市场相适应的监督管理制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，并对评估机构的评估质量进行监控。如对经专家认定误评、错评报告数量达全年评估总量一定比例（如10％）的评估机构，取消其评估资质，规定此后不得从事评估业务；三是建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制。对房地产评估机构同拆迁人互相串通损害被拆迁人利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）完善相关政策，妥善解决历史遗留问题

1、对拆迁范围内由于历史原因造成的手续、证照不全房屋的补偿问题，应采取谨慎和实事求是的态度进行处理。针对被拆迁居民居住在历史形成的无证照房屋中的特定情况，从尊重历史、面对现实、实事求是的原则出发，从实施社会帮助，本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由拆迁人与被拆迁人通过民事协商达成一致的行为给予认定。另外，为了在拆迁中做到准确界定违章建筑，将违章建筑与历史原因造成的无证照房屋区分开，可以在拆迁程序中增加房屋鉴定环节，对有争议的房屋通过鉴定确认其房屋的存在是否合法与违规。

2、对拆迁范围内住宅改为非住宅房屋的补偿问题，原则上根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质，但地方可以根据实际情况本着尊重现实的精神制定具体细则，例如可参照房屋所有人的经营是否合法，是否连续经营一定期限等因素确定其房屋使用性质。

事实上，解决“住改非”问题的关键在于规划部门、土地部门提前把关，不能将问题留在房屋拆迁时进行。当房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应到规划部门、土地部门、房屋管理部门办理相应变更手续。对房屋使用性质已经变更，且符合变更条件，但又没有办理变更登记的，规划部门应敦促补办房屋使用性质变更手续，并补交国家规定的有关税费。

拆迁土地规划篇（6）

其次，不动产拆迁、征收是否符合公共利益的需要，必须由法律关系之外的中立机构作出评判。城市的规划、土地用途的改变，在我国都必须征得人大机关的同意。如果政府机关或者政府所属的企业是拆迁和征收法律关系的当事人，那么，在具体实施的过程中必须贯彻回避原则，政府职能部门必须回避。

第三，公共利益往往需要通过具体的城市规划和乡村建设规划来体现。而城市规划和乡村建设规划必须充分体现民主原则。我国城市规划法和土地管理法，对城市规划和土地管理规定了一系列的行政审批手续。在现实生活中，由于政府管理部门往往成为不动产拆迁、征收法律关系的当事人，所以，履行法定的行政审批手续并不困难。但是，我国城市规划法还特别要求，城市规划的改变，必须报请当地人大机关批准。如果政府机关根据自行变更的城市规划，办理不动产拆迁或者土地征收手续，那么按照城市规划法的规定，仍然存在着程序上的不足。只有地方人大机关批准了政府有关部门提交的城市规划修改方案之后，按照批准后的城市规划履行的不动产拆迁、征收手续才具有合法性。简单地说，不动产拆迁、征收必须遵循民主原则。

第四，不动产拆迁、征收往往伴随着土地的开发。在现实生活中，有些土地开发企业与政府沆瀣一气，损害被拆迁人和土地承包经营权人的利益。为了防止这类现象发生，必须在不动产拆迁、征收中贯彻公开透明原则，并且按照市场化的运作方法，通过谈判确保被拆迁人和土地承包经营权人的利益不受损害。

拆迁土地规划篇（7）

一、浙江省拆迁评估实施条例概述

浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积

房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。

对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

二、杭州市拆迁评估现状概述

杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.

杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.

三、拆迁评估中涉及的地价问题

由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。

（一）住宅拆迁评估中的地价问题

在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。

尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。

（二）非住宅拆迁评估中的地价问题

在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：

1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。

2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题

对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：

（1） 扣除项目

杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。

（2） 如何扣除

从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：

①直接扣减方式

先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。

②套用重置价格标准扣减

根据公式：

房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率

地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率

拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率

建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。

③用成本法倒算测算地价

根据成本法公式：

新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费

建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。

由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：

新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2

旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。

四、完善拆迁项目中地价评估的思考

出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：

新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费

拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：

1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。

拆迁土地规划篇（8）

第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施,并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本条例。

第三条集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。

第四条本条例所称的拆迁人是指各县（市）、区人民政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。

本条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

第五条市土地行政管理部门主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作，各县（市）、区土地行政管理部门负责本行政区域内集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。

市和县（市）、区建设、发展与改革、规划、农业、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

第六条市和县（市）、区人民政府应当依照本条例规定的职责，做好本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁管理工作。

被拆迁房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处，应当协助做好集体所有土地房屋的拆迁工作。

第二章拆迁管理

第七条市和县（市）、区人民政府应当依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。

第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，市和县（市）、区人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。

在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户和分户的除外；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权。

第九条拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和本条例有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经县（市）、区土地行政管理部门审核后报本级人民政府批准。

集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、搬迁期限等。

前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。土地行政管理部门应当加强对补偿安置资金使用的监督。

第十条土地行政管理部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利,但在集体所有土地征收方案批准前已经对房屋拆迁实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，土地行政管理部门应当及时组织听证。

第十一条土地行政管理部门应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起五日内拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。

拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置的具体方案，并做好宣传、解释工作。

第十二条拆迁人变更拆迁范围的，应当重新办理集体所有土地房屋拆迁实施方案审核和批准手续；终止拆迁项目的，应当办理注销手续并由土地行政管理部门公告。

第十三条拆迁人拆迁集体所有土地房屋，可以自行实施拆迁，也可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。

第十四条拆迁人与被拆迁人应当根据本条例规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁补偿安置协议示范文本由市土地行政管理部门统一监制，并报市人民政府备案。

第十五条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。

第十六条拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起三十日内依法作出书面裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十七条拆迁有所有权纠纷或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告确定的搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县（市）、区土地行政管理部门批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十八条除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。

第十九条土地行政管理部门应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

土地行政管理部门应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。

第二十条土地行政理管部门应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果及时告知举报人。

第三章补偿安置一般规定

第二十一条拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照本条例的规定给予补偿安置。

本条例所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本条例所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

本条例所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于宅基地以外的厕所等设施。

未经县级以上规划或土地行政管理部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。

第二十二条拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

第二十三条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。

第二十四条拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。

评估价格应当公示。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

被拆迁房屋价格评估的具体办法由市人民政府另行制定。

第二十五条拆迁人提供的安置用房和安置过渡用房应当符合国家和省规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。

第四章住宅用房补偿安置

第二十六条住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。

货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。

迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地和费用，被拆迁人自行建造安置用房。

调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。

第二十七条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市和县（市）、区宅基地管理办法规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。

被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；

（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

（三）原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

（四）符合法律、法规规定以及市和县（市）、区人民政府规定情形的其他人员。

第二十八条被拆迁人选择调产安置或货币安置的，其住宅用房的可安置面积，按照本条例第二十三条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米；对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的村民，按每户人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。

低限安置标准的具体标准和操作规程由市和县（市）、区人民政府根据当地实际制定和公布。

第二十九条被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁范围外另有集体所有土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法。

第三十条被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，结算差价；

（二）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）实际安置用房建筑面积低于可安置面积的部分，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价结算；

（四）实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照安置用房交付时所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算。

第三十一条被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定；

（二）被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）拆迁人按照本款第（一）、（二）项补偿金额再增加一定比例的拆迁补偿资金。

拆迁人应当在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后三十日内将货币补偿资金交付被拆迁人。

第三十二条被拆迁人选择迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）拆迁人根据村庄和集镇规划以及市和县（市）、区宅基地管理办法的规定，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第三十三条被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人给予相应补偿。

拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。

第三十四条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本章的规定予以补偿安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由市和县（市）、区人民政府另行制定。

第三十五条拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限不得超过两年。被拆迁人有权选择过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续提供过渡用房或临时过渡补贴费外，还应当自逾期之月起另行支付临时过渡补贴费。

第三十六条拆迁人应当支付被拆迁人搬家补贴费；实行调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁人应当支付双倍的搬家补贴费。

第三十七条被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。

第五章非住宅用房补偿安置

第三十八条拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市和县（市）、区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。

第三十九条对被拆迁人实行货币安置的，依照本条例第二十三条规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，并按当地房地产市场评估价格给予补偿。

第四十条对被拆迁人实行迁建安置的，适用下列规定：

（一）拆迁人应当根据市和县（市）、区人民政府的规定，结合被拆迁房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第四十一条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第四十二条拆迁学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其拆迁安置补偿应当按照有关法律、法规的规定办理。

第六章法律责任

第四十三条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：

（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；

（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。

第四十四条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；

（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；

（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；

（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；

（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。

第四十五条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由土地行政管理部门重新组织评估；对另一方当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关行政管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条土地行政管理部门和其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按规定拆迁公告的；

（二）对违反本条例规定的拆迁实施方案予以核准的；

（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；

（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；

（五）有其他、、行为的。

第七章附则

第四十八条本条例中拆迁住宅用房再增加补偿资金的具体比例、临时过渡补贴费、搬家补贴费、装饰补偿费和拆迁非住宅用房的一次性经济补贴费的标准和计发办法，由市和县（市）、区人民政府另行规定。

第四十九条海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。其他县（市）、区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格，由当地价格行政主管部门会同土地、房产行政主管部门测定公布，报市价格、土地、房产行政主管部门备案。

拆迁土地规划篇（9）

被告辩称：该拆迁改造范围的土地宅基地属于农民集体所有，因此不适用《城市房屋拆迁管理条例》。被告依据《土地管理法》第六十五条规定，本级政府有权收回其土地，拆迁改造符合法定程序和有关法律法规。至于责令拆迁范围内经营店面停业问题，是工商部门根据《城乡个体工商户管理暂行条例》的规定，采取的行政措施，因此不存在赔偿问题。

事实：

泉州市丰泽区人民法院经审理查明：被告丰泽区人民政府依据泉州市人民政府泉政（1999）专9号“关于市区湖滨西路拆迁安置会议纪要”的精神，于1999年1月22日做出泉丰政（1999）综10号“关于湖滨西路西段贯通及其配套工程拆迁安置工作的通告”，由北峰镇人民政府负责制定拆迁安置办法，并组织实施，尔后丰泽区设立清源街道办事处，将城口村划归清源街道办事处管辖，被告清源街道办事处依据通告的要求，制定拆迁补偿安置办法。该红线图是泉州市城乡规划局所确定的，但没有核发建设用地规划许可证。已向有关部门办理了安置用地手续。原告认为被告没有依法定程序取得拆迁许可证，就越权拆迁通告和发出拆迁通知书，被告要被拆迁户与被告签定拆迁协议。

判案：

泉州市丰泽区人民法院认为：城口村属泉州市规划区内的村庄，其土地尚未办理国有征用手续，原告要求拆迁适用《城市房屋拆迁管理条例》的主张不符合客观事实，不予支持。依照法律法规的规定，在城市规划区内的乡（镇）村公共设施、公益用地建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规定行政主管部门申请定点，由其核定用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地许可证，两被告在未取得建设用地许可证，未向土地管理部门申请划拨土地，只以泉州市人民政府的会议纪要为依据做出被诉具体行政行为，属主要证据不足，依法予以撤销。原告提出赔偿精神损失和经济损失理由不成立。

解说：

拆迁土地规划篇（10）

一、指导思想和原则

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十七大精神，高度关注民生，坚持科学发展观，坚持政府主导，合理利用城市土地，优化城市空间布局，按照“多点、就近、方便”的用地选址和用地划拨方式供地原则及政府投资、统一规划、合理设计、综合配套的原则，积极、稳妥、有序地推进我区拆迁安置房建设工作。

二、组织机构及职责分工

成立__区拆迁安置房建设工作领导小组，统一组织、指挥、安排全区拆迁安置房建设工作。区拆迁安置房建设工作领导小组下设办公室，具体负责组织、协调全区拆迁安置房建设日常工作，包括组织、协调各街道办事处拆迁安置房建设方案上报、专项规划方案编制、报批，土地的组织报件，对安置房建设的规划、土地、建设等相关手续进行预审。负责对征地拆迁安置等相关工作指导，对各街道办事处拆迁安置房建设的使用资金进行审核、监督和按程序拨付。涉及各部门的职责：

（一）区国土资源分局

主要负责土地的前期调查、勘测定界、土地报批，指导和协调征地工作。

（二）区规划分局

主要负责指导编制专项规划、组织规划方案论证、规划技术条件的设置（含道路管线基础配套设施）、工程规划的行政许可。

（三）区建设局

主要负责依法办理安置房建设项目所涉及的行政许可事项。

（四）区房管局

主要负责安置房建设中的房屋拆迁、房产登记、物业管理等相关工作；做好安置房建设中的房屋产权登记和物业资质管理工作，并监督贯彻执行。

（五）区财政局

主要负责对财政投入资金的监管；构建安置房建设融资平台。

（六）区审计局

主要负责资金合理使用、审计监督工作。

（七）区监察局

主要负责责任制的监督落实、招投标等工作。

（八）区发展和改革局

主要负责建设项目的审批工作。

（九）区目督办

主要负责安置房建设项目的落实督办。

（十）区环保局

主要负责项目环境评价及审批工作。

（十二）区局

主要负责日常工作。

（十三）区“城中村”改造领导小组办公室

主要负责安置房建设工作中涉及“城中村”改造政策指导及相关工作协调，将安置房建设工作与“城中村”重建改造工作有机统一起来。

（十四）各街道办事处

各街道办事处负责安置房建设项目的拆迁监管和建设工作的具体实施，主要工作职责为：申报办理项目的相关手续；制定项目实施计划并组织实施；组织实施征地拆迁改造工作；制定项目资金使用计划并负责资金的使用报批、拨付；负责工作成果资料的收集、整理、审定、汇编和归档，上报工作情况；委托征地拆迁过程中的相关专业机构；监督管理项目过程中的安全生产工作；做好矛盾纠纷调解以及牵头、组织实施强迁的相关工作；组织起草、审核相关文件材料，定期上报工作简报；协调后勤保障；完成区领导小组安排的其他工作。

三、

工作任务和目标

20__年，__区“城中村”改造、河道综合整治、道路建设、重点建设项目和住房保障即：廉租房、经济适用房建设等五项工作涉及拆迁安置。按照城市总体规划，结合城市发展和建设需要，对上述五项工作中涉及的拆迁安置房建设进行统筹安排。拆迁安置房主要用于解决区内因上述五项工作而产生的被拆迁人安置问题。全区范围内原则上西片区和南片区在本区域内进行安置，两个区域范围不交叉安置。全区“城中村”改造涉及的__个改造片区拆迁安置房建设原则上在本改造片区内完成，“城中村”改造片区内拆迁安置房建成的，可以按实际需要进行统筹，用于上述各项工作和草海片区开发中所涉及拆迁安置的临时过度和周转。上述各项工作基本情况为：

1．“城中村”改造

20__年全区“城中村”改造x个片区x个村共有拆迁户数约x户，人口约x万人，拆迁房屋总面积约x万㎡。

2．河道综合整治

河道综合整治共涉及拆迁户数约x户，拆迁房屋总面积约x万㎡。

3．道路建设

道路建设共涉及拆迁户数约x户，拆迁房屋总面积约x万㎡。

4．重点建设项目

20__年市、区两级重点建设项目中，涉及拆迁户数约x户，拆迁房屋总面积约x万㎡。

上述各项工作总共涉及拆迁户约x万户，拆迁房屋总面积约x万㎡。经统筹考虑，拟选择x个点作为我区第一期拆迁安置房建设点，拆迁安置房依据拆迁安置需求及保障性住房（廉租房、经济适用房）要求，选用多种户型的住房，房屋建筑面积、户型设置为60—150㎡的单元房，60㎡单元房在满足拆迁安置用房的前提下，可以做为政府保障性住房使用。拆迁安置房要建设成为布局合理、环境优美，市政、商业、公用、社区服务、物业管理、教育卫生、文化体育等方面设施配套齐全，并体现绿色建筑特色的多层、中高层公寓的生态文明型住宅小区。

经征求马街、福海和前卫街道办事处意见，20__年拟在西片区和南片区先启动第一期x个拆迁安置房项目建设，由各街道办事处牵头负责本辖区拆迁安置房项目建设相关工作，20__年部分投入使用，20__年底前基本建成。

四、主要工作内容及要求

（一）前期主要工作及要求

1．拆迁安置房建设选址

拆迁安置房建设选址为西片区和南片区，__、__和__街道办事处列为西片区安置，__、__、和__街道办事处列为南片区安置。拆迁安置房建设选址要求在征求区规划分局、区国土分局、区发改局、区房管局、区建设局、区财政局、区建设拆迁安置办等部门及拟被拆迁人意见的基础上，各街道办事处制定具体的工作实施方案，经区拆迁安置房建设工作领导小组审核后报区政府批准实施。工作实施方案应包括建设规模、建设标准、户型、选址意见、建设单位、建设时限、资金安排等内容。

拆迁安置房建设选址拟统筹安排如下：

西片区x个拆迁安置房建设点为：__、__ 个地块。

南片区x个拆迁安置房建设点为：__、__ 个地块。

“城中村”改造的农民安置房原则上在片区内就地就近安置。

2．拆迁安置房规划及供地要求

拆迁安置房建设参照市委、市政府《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》和《__区“城中村”重建改造暂行办法》等政策文件规定执行，按照统一规划、统一建设的要求，报区政府审批后纳入“统规”、“统建”范围。专项规划方案编制及报批程序须符合市、区两级政府关于“城中村”重建改造的相关要求。拆迁安置房规划用途必须与主城控详规要求相吻合，区规划分局按照国家城市住宅小区标准，对拟实施拆迁安置房建设的项目提供规划设计条件。拆迁安置房规划总平面图和住宅单体设计应委托有相应资质的设计单位，依据规划部门确定的规划设计条件和住宅户型调查结果进行。对符合要求的拆迁安置房，规划部门发放临时规划许可证。

在供地方式上，一是充分利用“8.31”清非土地、现状空地、“城中村”改造片区内集体建设用地，二是采用留地安置的集体建设用地，土地部门发放集体建设用地使用证或临时用地使用证，等片区改造工作启动后一并办理按安置房用地的土地征转用手续。

在取得临时规划许可证、集体建设用地使用证或临时用地使用证后，按照国家基本建设程序依规、保质、保量进行建设。

3．建设模式及资金测算

在建设模式上，建议采用以下三种建设模式对建设单位给予确定：

一是采取财政出资、建设项目代建方式。区拆迁安置房建设工作领导小组代表区政府总体协调、监督项目工程的实施，通过采用公开招标等方式，选择具有相应资质、并能独立承担履约责任的法人作为代建单位，选择专业化的项目管理单位，负责项目的建设施工组织工作，项目建成后交付区拆迁安置房建设工作领导小组验收，区政府付给代建单位一定的代建管理费用。

二是采取“bt”模式。区拆迁安置房建设工作领导小组代表区政府作为招商人，委托投资人投资建设，建设竣工验收后直接向区拆迁安置房建设工作领导小组移交，区政府在约定年度内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资回报费。“bt”模式严格按照市、区政府关于投资项目“建设—移交”投资建设模式管理的有关规定执行。

三是政府财政出资，区拆迁安置房建设工作领导小组代表区政府采用团购方式在我区范围内购买一定存量的现房，以便置换产权房。

经初步测算，全区拆迁安置房建设工作共需__亩土地，建设__万平方米房屋。征地补偿款以__万元／亩计算（含相关税费），__亩所需经费约__亿元；建设__万平方米房屋，以__元／㎡计算直接建设费用，共需经费约__亿元，两项合计总投资约为__亿元，其中采用bt方式建设的项目财政投资总额预计为__亿元，具体金额以签订的bt合同为准，其余村集体自建和开发商代建项目的资金由村集体和开发商自筹。安置房的建设规模和资金必须在被拆迁人签订回迁安置协议之后才能安排。

（二）拆迁安置房建设要求

由区拆迁安置房建设工作领导小组代表区政府主导全区拆迁安置房建设工作，各街道办事处具体负责实施辖区拆迁安置房建设工作，已确定的建设单位作为拆迁安置房项目建设的实施主体，根据国家基本建设程序，按批准的建设方案组织拆迁安置房建设。拆迁安置房的建设按照“八个百分之百”的要求严格执行。

在建设手续的办理上，区政府相关部门配合办理立项、规划定点和用地等审批手续，项目建设单位负责完善规划、土地和建设等拆迁安置点项目建设所需的各种相关手续。

（三）验收交付及建成房屋、土地权属办理