拆迁评估风险篇（1）

奇迹的背后，是渝中区的六字秘诀：风险评估机制。

未雨绸缪

雨后，十八梯一家院里花开了。

阳光舔上残墙，像一幅油画。

“莎，快把麻将桌子摆起。”张先珍一见天晴就手痒。

“我洗衣服呢！”儿媳王莎在屋里答。

屋子没阳台，院里十几家人都看天洗衣服。

“最近天天下雨，家家都堆满了脏衣服。”王莎忙着到院里抢晾晒地盘。

屋子很小，只有30平方米，张先珍老伴留下的。

进门是小厨房，往里是木板隔出的两个单间。

最里一间屋，完全没光，如同深穴。床尾一个泡沫箱是衣柜，床头板凳就是桌子。

张先珍在“穴”里，一住就是40年。

邻里很和睦，偶尔也有磕绊。

前两天，十几家人就吵了一场――暴雨堵了下水道，淹了好几家人。

下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。为凑钱，十几家人闹了别扭。

结婚八年了，王莎还是不习惯，“十几家人共用厕所，洗澡、方便就像农民工赶春运”。

“王莎们”的烦恼让市领导揪心。

“2008年，书记要我们用两年时间，打一场危旧房改造的渝中会战。”渝中区区委书记刘强说。

渝中会战，要动迁17万人。

“动迁就像火药桶，一点火星就会引发。”刘强说。

如此浩大战役，如何防止火星溅起？

“我们决定建立危旧房改造风险评估机制。”刘强说。

事前票决

2010年6月19日，大雨。

天凉，适合睡懒觉，邝婉玲却起了个大早。

她一夜没合眼。

“今天，我们要投票表决十八梯片区拆不拆。”邝婉玲很兴奋。

去年，一场大火烧疼了邝婉玲。

“电线老化起火引燃木头，烧了一大片。”邝婉玲说。

邝婉玲和爱人都下岗了，为供女儿读书，两口子摆了个烟摊。

“一把火将烟都烧光了。”邝婉玲一脸凄恻地说。

无地容身，重新弄了个屋顶，邝婉玲一家又搬了回来。

“我同意改造，再也不想住下去了。”邝婉玲满眼企盼。

响水桥社区早已挤满了人。

邝婉玲钻进人堆，掏出“民意调查意见书”，郑重放入投票箱。

晚上，邝婉玲又失眠了，她忧心投票结果。

第二天，吃过午饭，邝婉玲就急匆匆往杏林中学赶。

投票结果将在这里揭晓。

下午3点，六个全封闭投票箱抵达。

邝婉玲的心，七上八下晃荡起来。

下午4点半，唱票人员高呼：赞成票占总票数的96.1%，十八梯片区危旧房改造工程通过民调。

掌声雷动，整整五分钟。

邝婉玲咧嘴笑着，手都拍红了。

“推行风险评估机制的第一招，就是实行事前票决，把是否拆迁的选择权交给百姓，九成居民赞成才能启动拆迁，否则就暂时搁置。”刘强说。

事前票决，将“我替你做主”化为“我们共同做主”。

老百姓一同意，复杂的事就变简单了。

自选评估

“听说没得？”

“听说啥子？”

“政府让我们自选评估机构，喊投票了哟！”

一夜间，对话传遍解放东路危改片区。

2010年7月8日，望龙门房管所沸腾了。

赶来投票的居民，挤满整整一院坝。

“大家可以商量，喜欢哪家公司就选哪家。”主持人说。

台下一片欢呼。

“请六家公司做自我介绍。”主持人说。

喧嚣现场一下落针可闻。

“我们将充分考虑近年房地产价格上涨及拆迁特殊性，维护你们的合法权益……”

半小时后，介绍结束。

“下面请动迁户填选评估机构。”主持人高呼。

居民七嘴八舌议论开来。

“选丰泽行嘛，我听说不错。”居民陈刚向邻居建议。

投票持续了一小时。

“开始唱票。”主持人说。

陈刚踮脚观望，心蹦到了嗓子眼。

半小时后，主持人宣布：丰泽行以最高票数当选。

台下掌声响起。

“事前票决后，我们调查发现，以前拆迁事故频发的一个重要原因，就是由拆迁人定评估机构。”刘强说，老百姓认为评估机构与拆迁人一个鼻孔出气，评估不公，所以强烈不满。

如何打破僵局？

“我们决定将评估机构的选择权也交给居民。”刘强说，“将‘我决策你执行’化为‘你决策我执行’，老百姓自然就高兴了。”

“这样搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陈刚竖起拇指。

全程追踪

6月初，雨终于下累了，太阳从云里探出头。

归元寺社区氤氲在阳光里，一片金黄。

人们从屋里钻出来，懒坐在阳光下，驱赶满身潮气。

段基惠却躲在屋里生闷气。

社区要动迁了，本该高兴才对，老段怎么了？

“我现在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。

小屋住着三代人。

“我两口子，老母亲，还有儿子。”老段说。

按动迁政策，老段家可获得一套35平方米的安置房。

“房子大了一些，但还是没解决我们三代同堂的困境。”老段说。

“你添点钱要套大点的！”邻居建议。

老段不吭声了。

“我两口子都失业了，哪来钱？”老段有苦难言。

不搬吧，不行；搬吧，困境难改。

老段眉皱成“川”。

这时，敲门声响起。

老段一开门，就看见了渝中区人大常委会主任米绍林的笑脸。

“听说你有困难，我来看看。”

一周后，敲门声又响起。

“给你家解决了一套两室一厅的安置房，再帮你儿子申请了一套廉租房。”米绍林在门外说。

“谢谢……谢谢……”老段哭了。

拆迁评估风险篇（2）

随着经济在快速发展，城市化进程不断加剧，城市区域在不断扩大，这就加快了农村土地建设。越来越多农村集体土地住宅区被征用为国有建设用地或者是城区基础设施建设用途，面临拆迁及补偿评估问题。拆迁补偿评估业务作为房地产评估机构中的重要内容，直接关系着评估机构的业务来源以及资金收入。由于在集体住宅拆迁过程中存在的一定的利益关系，造成评估过程中出现了诸多问题。通过实践调查分析，当前房屋拆迁评估中，面临着许多风险问题，不仅需要提高评估机构人员的专业知识和业务技能之外还需要保证评估结果不损害被征收房屋人的权益。通过对集体土地住宅拆迁过程中的风险进行分析，在科学、公平、公正地评估原则中，加强防范措施，在评估过程中做到规避风险，提高集体土地住宅拆迁评估工作质量和水平。

一、 农村集体土地住宅拆迁评估中的风险分析

1、拆迁补偿评估中存在的内部风险

农村集体住宅拆迁评估中内部风险包含估价机构本身估计水平以及管理问题造成内部风险问题的存在，具体表现在：估价水平因素影响。拆迁评估前的准备不足影响评估结果，主要包括物资准备：对相关的测量器材，及其类型以及测量的精度标准问题，对拆迁评估工作带来负面影响；拆迁程序问题，由于住宅拆迁评估工作中，没有按照相关业务流程具体进行，导致内部风险加剧。最后，由于拆迁现场对测量结果造成的影响。这些因素都会影响最终的评估结果，甚至可能造成经济纠纷等。在评估业务中，遇到房屋结构不合理、附着物现场测量不规范、现场调查表填写不规范都会影响评估的最终结果。另外在评估机构中，没有按照标准形式填写报告，同样会增加评估风险。这些风险问题很难确定估价对象拆迁补偿的合理性、客观性以及规范性。

管理体制导致内部出现评估风险。针对目前房地产估价结构在集体土地住宅拆迁过程中的管理现状进行分析，由于管理方面存在问题，最终导致评估风险出现。拆迁评估业务人员在培训管理中以及在相关奖惩制度等问题，最终导致评估风险问题影响正常工作。由于缺乏相关的制度保障，在评估工作中不能按照标准进行，缺乏人员、评估时间长等不良因素，最终影响评估报告。

2、农村集体土地住宅拆迁评估的外部风险

土地住宅拆迁评估工作中，其外部风险主要来源于委托方单位的部分人员以及拆迁补偿评估中估价对象产权所有人。其中在委托单位方的部分人员中，由于受到个别人员故意干涉，影响了房地产拆迁评估人员的独立性、客观性以及公正性，造成拆迁补偿评估报告不具有实效性。根据拆迁补偿评估的业务，房地产评估机构受委托方对拆迁范围内的对象进行估价，在估价及其评估过程中要按照当地拆迁补偿文件具体实施，需要估价机构人员在业务交流中要经常与委托人加强交流，确保估价人在补偿评估工作中按照委托人的要求顺利完成拆迁评估业务，若在评估过程中出现违规行为，则就会影响评估效果，造成评估风险发生。特别是大范围、大规模住宅区拆迁补偿评估，由于设计的补偿金额比较大，涉及所有住宅用户自身的利益，被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构人员进行估价干预，影响评估工作，最终达到提高拆迁补偿金额的目的，却造成集体土地住宅拆迁评估工作出现了弊端。

由于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人造成评估风险。具体工作中房地产评价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。因此在面对评估的过程中，估价人员要与拆迁范围内的估价对象产权所有人针对估价对象问题的具体情况进行了解，并且参照现象状况做实地调查和研究，确保产权人积极配合评估业务。在具体评估过程中，估价对象产权所有人要积极配合估价人员完成拆迁评估业务，并且要针对拆迁范围内房屋附着物产权人对估价人员认真评定，避免产生积极影响。当评估过程中，内部风险控制措施不完善时，估价人员在拆迁评估过程中遇到不完善的房地产评估机构时，其估价人员在拆迁过程中不能落实相关的责任和制度，容易造成房地产估价人员与估价对象产权所有人之间相互勾结，最终影响拆迁补偿评估的合理性和公正性。

二、 农村集体土地住宅拆迁评估的防范措施

目前农村集体土地住宅拆迁评估过程中仍然存在诸多风险，这些风险严重制约着补偿评估工作顺利进行，笔者通过上述介绍和研究，结合自身多年工作实践经验，总结并归纳出一些解决施工管理中存在风险的建议和防范措施，针对上述房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中的内、外部风险问题，以及估价机构与估价人员在拆迁补偿中不合理的现象加以控制。避免由于补偿评估风险问题导致经济纠纷问题的出现，最大限度的避免在评估中出现风险问题，提高集体土地住宅拆迁评估的公平、公正以及客观性。具体防范对策表现在：

1、加强对拆迁补偿评估内部风险的控制和防范

首先要加强对拆迁评估人员进行培训，提升评估人员的理论知识以及技能培训。在拆迁评估中，评估人员对评估物调查和统计时，要按照相关规定具体进行，在测量仪器的使用以及集体土地上的房屋产权证、房屋的具体面积等都需要具体记录，提高补偿评估结果的准确性。另外在对评估人员进行培训中，还要注重对现场调查的正确流程，强化其对计算机操作能力，如何正确输入电脑、输入数据以及核对表格等，要求补偿评估人员要加强其技能操作，在对估价对象做出合理定价之后，提高估价报告的准确性和有效性。

集体土地住宅拆迁评估工作中，针对内部风险加以防范和控制，还需要估价机构对估价人员的责任以及奖惩制度进行具体规定和落实，在具体工作中，确保拆迁补偿评估业务人员完整内业以及外业的相关工作，评估过程中要划分清责任，严格按照制度进行，提高补偿评估结果的质量和水平。具体规定如下：针对外业现场调查表格一定要填写规范，按照相关要求进行，外业人员在调查中必须在调查表格上详细规范填写调查对象的相关内容，另外在外业调查表格上填写调查时间、调查人员以及填表人的相关信息等，要完善表格内容，避免在填写过程中出现漏洞等问题，影响最终的评估结果，造成责任推卸等不良现象。另外，在内业处理过程中，同样要划分清相关人的责任，这些包括外业人员在调查数据的电脑输入、输出等环节，确保在电子数据的录入中要注明具体录入人，在撰写估价报告时，撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员的姓名等基础信息，避免造成补偿估价报告出现责任推卸现象，要具体追究到人。另外，在补偿报告审核环节中，审核人员要在估价人员估价报告撰写好之后认真仔细审核，并且要进一步加强估价报告纸质打印，确保整个审核工作圆满完成，最终提升补偿评估工作的效率和质量，为估价对象提供合理的判定标准。

2、集体土地住宅拆迁评估的外部风险防范措施

针对房地产估价机构在补偿评估工作中面临的外部风险，具体对委托方以及拆迁估价对象产权人加强防范措施，提高补偿评估工作的公正性和精确性。首先针对来源于委托方的外部风险加强防范。加强政府组织能力，针对接受拆迁评估对象的委托评估机构，加强管理和控制，严格打击委托方评估人员受到拆迁估价对象产权人利益贿赂行为，避免委托方部分人与拆迁估价对象产权人之间形成不正当的交易行为，借用自身委托方的身份来干预集体土地住宅拆迁评估工作，以不合理的评估结果，给房地产评估机构带来严重的风险甚至是经济损失问题。另外，拆迁补偿评估对象的产权人为了得到更好的拆迁补偿，在评估过程中采用了不正当交易行为，对拆迁评估业务委托人员进行利益贿赂，这种不正当的行为，同样会导致评估结果受到影响，给集体土地住宅拆迁评估工作带来风险。在防范外部风险时，需要房地产评估机构在加强内部风险防范措施的基础上，针对委托方以及相关的估价机构进行培训，加强防范教育，以严厉的制度规范委托机构及其业务人员的行为，避免出现虚假拆迁补偿评估现象，针对不能遵守职业道德规范的行为采取刑事处罚，加强行业规范标准。除此之外，房地产估价机构在拆迁评估中，针对外部风险防范，相关结构的法定代表人，要以身作则，不能滥用自身职权，为了不正当的利益而将补偿评估工作的业务受到影响，在集体土地住宅拆迁工作中要坚持合法、公平以及客观、公正的原则，采用正当合理的方式和程序对集体土地住宅拆迁工作进行补偿评估，不能因为利益驱动而违背职业道德以及行为规范，受到刑事处罚。

三、结束语

综上所述，为了加快城市化进程，促进城乡经济快速发展，针对当前城镇化在建设过程中遇到的集体土地住宅拆迁工作要强化管理，本文重点分析了集体土地住宅拆迁补偿评估工作中存在的内部风险及其外部风险，并对其制定了相应的防范措施，进一步规范补偿评估行为和工作，在具体评估过程中，要求评估人员严格遵守行业规范，在认识风险的基础上，做好各种防范措施，确保房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业健康可持续发展，促进城镇规模有效开发，促进经济发展，规范我国房地产补偿评估市场，提高补偿评估工作的客观、公正性，加强行业规范，避免出现风险影响。

参考文献：

拆迁评估风险篇（3）

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

拆迁评估风险篇（4）

建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。

1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效

通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。

2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。

为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。

2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题

拆迁评估风险篇（5）

新形势下，开展重大事项社会稳定风险评估工作，是落实建设和谐稳定，实现社会矛盾由被动调处向主动化解转变、由事后处置向事前预防转变、由“谋事”向“谋势”转变、由治标向治本转变的重要举措。为此，我局高度重视，认真组织班子成员及科室负责人认真学习了龙办发〔〕19号文件精神。通过学习，提高了班子成员及科室负责人对重大事项社会稳定风险评估工作重要性、必要性的认识，为搞好重大事项社会稳定风险评估工作奠定了坚实的思想理论基础。

二、制定方案，明确责任

为开展好此项工作，我局结合工作实际，制定了《县发展和改革局重大事项社会稳定风险评估实施方案》，进一步明确了指导思想和原则，明晰了风险评估范围和内容，明确了责任主体，确立了评估程序及步骤，制定了责任追究制度，为实施重大事项社会稳定风险评估提出了具有较强操作性的办法。

三、认真负责，狠抓落实

在具体工作中，我局始终坚持和把握三个基本原则，一是以人为本的原则。把人民群众是否支持拥护作为衡量各项政策和举措出台与否的基本标准，把人民群众是否满意作为检验各项工作成效的基本尺度，把维护广大人民群众根本利益作为评估工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。二是促进发展的原则。把促进发展特别是推进重点项目建设作为实施社会稳定风险评估工作的重要目标，全面贯彻落实中央的宏观调控政策，正确处理改革发展稳定的关系，力求使改革的力度、发展大速度和社会可承受的程度有机统一，促进经济社会全面协调可持续发展。三是民主法治的原则。把实施社会稳定风险评估与建立科学、民主、依法决策机制和坚持依法行政相结合，建立健全充分反映民意、集中民智的重大决策制定和出台程序，逐步形成利益协调、诉求表达、矛盾调处、权益保障的长效机制；坚持执法办案法律效果和社会效果的统一，促进社会公平正义。

对重大、重点工程如电站建设、易地搬迁、城市建设等建设项目的申报和管理，以召开“项目评审会”、“专家咨询会”的形式进行风险评估。主要从以下九个方面进行审查和评估：一是是否履行了审批、核准、备案的法定程序。二是资金筹措渠道是否合法可靠，能否按时足额到位，并做到专管、专用。三是征地是否报批，征地补偿、房屋拆迁安置费用标准是否合法合规，安置办法是否可行，征地拆迁安置争议调处单位、人员和责任领导是否明确。四是就业和生活保障政策能否切实贯彻落实，基本社会保险能否落实到位；劳动技能培训和实现再就业的措施能否落到实处。五是安置资金能否落实到位，过渡期生活费能否如期兑现，后期扶持措施能否跟上等。六是城市房屋拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展要求并按规定审批，拆迁安置方案是否与城市规划方案相衔接；拆迁安置补偿政策及标准是否合法合规，拆迁对象对拆迁方案是否满意，拆迁准备金是否充足并专项储存；过渡方案能否落实，拆迁队伍是否具备资质。七是对地形、地貌等自然环境有无较大破坏，“三废”（废气、废渣、废水）、噪音能否得到妥善处理；对传统文化建筑、文物古迹等是否会造成破坏；对居民出行、生活环境是否造成影响。八是建设期间和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题，是否制定针对性防范措施。九是是否坚持“五制”（法人负责制、资本金制、招标投标制、工程监理制和合同管理制）原则，是否落实“五项管理”（审批或核准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理）措施，工程质量和工程安全管理上是否会出现影响社会稳定的问题。

对重大事项如价格政策的调整，则采取召开“座谈会”、“问卷调查”、“重点走访”等形式，广泛征求基层群众和社会各界的意见建议，力求做到政府、企业、群众三满意。对争议较大、专业性较强的评估事项，则按照有关法律法规，组织群众代表和专家召开“价格听证会”进行听证，为评估提供科学、客观、全面的第一手资料。

拆迁评估风险篇（6）

目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。

二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险

（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。

拆迁评估风险篇（7）

中图分类号：F426.9 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-0000-02

可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。

一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题

（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实

目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。

（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大

在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。

（三）资金来源分析不细，筹措方案单一

目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。

（四）风险重视不够，分析篇章过于简单

国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。

二、完善建设项目可行性研究的审查对策

为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：

（一）认真调查研究，分析收集资料

项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。

（二）规范咨询评估，实行追责制度

安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。

工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。

（三）委托估算评审，出具审查报告

安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。

（四）落实资金来源，分析筹措方案

可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。

（五）加强防范意识，建立风险评估机制

安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。

（六）严把项目审批关，严格控制拆建比

投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。

一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。

三、结束语

总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。

拆迁评估风险篇（8）

当前我区征地拆迁工作总体态势平稳，但在征地拆迁过程中也存在一些不规范的行为，有的甚至出现了一些案件，在社会上造成了一定的负面影响。各街镇场处、各有关部门和单位对此必须引起高度重视，要充分认识到征地拆迁工作不仅关系到我区经济建设发展大局，更关系到广大人民群众的根本利益；要按照科学发展观的要求，采取积极有效的措施，同时注意工作方式方法，防止征地拆迁过程中出现，切实维护好群众利益，维护社会和谐稳定。

二、全面排查化解征地拆迁不稳定因素

各相关街镇场处、部门和单位要迅速成立工作专班，对已实施和正在实施的征地拆迁项目开展一次全面清理排查，重点清查征地拆迁程序是否合法、拆迁行为是否规范、补偿安置是否合理、保障政策是否落实，以及存在的其他可能影响稳定的重点问题。对清查发现的问题要制订整改措施，提出整改意见，明确整改期限；对排查掌握的各类可能影响稳定的问题，要逐一落实包保领导、包保单位和包保责任人，制定应急预案，全力防范和妥善处置因征地拆迁引发的和越级非正常上访。各街镇场处、区直各相关单位于年7月15日前将排查清理整改结果和化解不稳定因素等情况报区人民政府办公室、区集处和维稳工作领导小组办公室，同时抄送区国土局（规划局）。

三、加强征地拆迁稳定风险评估

拆迁评估风险篇（9）

北京朗仕律师事务所

征收拆迁难成为共识，而插花地的征收拆迁使人们感觉难上加难。插花地是指一个规划建设区域征收拆迁中，既有国有土地上房屋，也有集体土地上房屋。在征收拆迁实践中，很少有单一的国有土地上房屋或者单一的集体土地上房屋。在插花地征收拆迁中选择适用什么法律，按照什么程序困扰着人们。笔者结合征收拆迁实践，就插花地征收拆迁事宜进行归纳总结，认为应当坚持以下三个原则。

一、补偿应当坚持就高标准适当区分原则

国有土地上房屋相比集体土地上房屋补偿标准应当高一些，如果两类房屋补偿标准一样，国有土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”；如果两类房屋的补偿标准差距过大，集体土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”同一旧城改造项目征收拆迁，集体土地上房屋应当参照国有土地上房屋的补偿安置标准，但是，毕竟集体土地上房屋没有缴纳土地出让金，两者应当有所区别，哪怕是微小的区别，这样才会显得公平。

二、应当坚持职权法定原则作出决定

征迁过程中，出现拒不签订协议的被征收人称之为“钉子户”，按照依法行政原则，有关部门作出行政行为：县、市、区政府针对国有土地上房屋的被征收人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，作出《补偿决定》；国土资源局针对集体土地上房屋的被征收人，根据《土地管理法实施条例》第45条规定，作出《责令交出土地决定》；规划执法部门针对违法建筑的被征收人，根据《城乡规划法》第64条规定，作出《责令限期拆除决定》。上述具体行政行为发生法律效力后，依法强制执行。

三、应当坚持程序互补原则

结合征收工作实践，概括、归纳区分国有土地上房屋征收程序、城中村改造征收拆迁程序、插花地征收拆迁程序。

（一）国有土地上房屋征收工作程序

以县政府棚户区改造为例，包括：1.起草《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》，征收工作核心成员参加讨论，形成初稿。2.政府就《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》向有关单位发出书面征求意见函。3.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组，进行下列统一认定：（1）无证房屋认定；（2）住改商面积认定；（3）商铺分类认定。4.制作展板，宣传征收项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。5.以政府名义房屋征收入户调查公告。6.政府公告《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》。7.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。8.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。9.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。10.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。11.政府公示入户测量结果及认定结果。12.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。13.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订补偿安置协议。14. 《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。15.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。16.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。17.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。18.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。19.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。20.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。21.政府根据收集的意见修订、完善《房屋征收补偿安置方案》，形成定稿。22.提交政府常务会议讨论通过《房屋征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。23.以县政府名义公告《房屋征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。24.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。25.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。26.方案规定的期限内不能达成协议的，报请县政府作出《补偿决定》，经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。27.被征收人的，法制办、征收办答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。28.期限届满，以县政府名义向县法院申请非诉执行。29.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。30.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。31.法院作出执行裁定后，可以： （1）移送县政府强制执行，准备《强制执行预案》；（2）法院对其进行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

（二）城中村改造征收拆迁工作程序

以县政府城中村改造为例，包括：1.起草《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。2.召开村民户代表会议，形成决议。3.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案，逐级上报有批准权的省级政府。4.省级国土资源厅（局）对农用地转用方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报省级政府批准。5.县政府公告省政府批复并组织实施。6.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。7.征地补偿安置方案确定后，县政府应当公告征求意见，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，组织座谈会、听证会。8.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。9.制作展板，宣传城中村改造项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。10.以政府名义征收入户调查公告。11.政府公告《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。12.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。13.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。14.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。15.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。16.政府公示入户测量结果及认定结果。17.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。18.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订安置协议。19. 《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。20.政府根据收集的意见修订、完善《城中村改造征收补偿安置方案》，形成定稿。21.以县政府名义公告《城中村改造征收补偿安置方案》。22.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。23.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。24.方案规定的期限内不能达成协议的，报请国土资源局作出《责令交出土地决定》；针对拒不签订协议的，村委会也可以向法院提起民事诉讼解决；经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。25.被征收人的，国土资源局答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。26.期限届满，以国土资源局名义向县法院申请非诉执行。27.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。28.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。29.法院作出执行裁定后，可以（1）法院对其进行司法拘留；（2）法院组织强制执行；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

（三）插花地征收拆迁工作程序

拆迁评估风险篇（10）

中图分类号：U415文献标识码： A

征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。

1补偿政策标准执行

调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。

1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。

1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。

1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。

1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。

2征地拆迁补偿实施

在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。

2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。

2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。

2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。

3征地拆迁补偿管理

3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。