房地产项目财务分析汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产项目财务分析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02

在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。

一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段

要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：

（一）投资机会研究阶段

一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。

（二）项目建议书

所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。

（三）可行性研究阶段

通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。

（四）项目评估与决策审批阶段

这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。

二、房地产项目决策阶段的造价控制

房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。

（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素

通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。

（二）编制投资估算

投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。

（三）房地产项目的财务分析

造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。

1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。

2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。

（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理

决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。

结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。

作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司

作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。

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0.引言

住房一直是我国民生问题中的热点话题，随着我国社会经济的发展，房地产行业也取得了较快的发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业[1]。房地产行业可以为我国工业生产及人民日常生活提供必要的空间场所，与上下游产业具有较高的关联度，对我国国计民生的影响较大。因此，促进我国房地产行业的健康发展对我国社会经济的发展和人民生活水平的提高具有重要意义。当前我国房地产行业由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多资源浪费的现象，这不利于我国房地产行业的健康发展。我们只有对房地产成本管理控制的问题进行有效的研究并提出相应的解决措施，才能有效地控制我国房地产行业的成本，从而提高我国房地产企业的经济效益和社会效益。

1.我国房地产成本控制中存在的问题

1.1缺乏全面的成本管理控制体系

尽管我国的房地产行业的发展状况较好，但是在成本控制方面并没有形成全面的成本管理控制体系[2]。房地产行业的开发项目往往具有较长的周期，涉及决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，其成本构成较为复杂。目前我国房地产企业往往采用目标成本的核算方式，大多数房地产企业都采用以计划价格为基础，将工程结束后的核算作为重点的成本管理方式，不能很好地对房地产成本进行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科学的成本费用分摊机制

在我国房地产行业中，房地产的成本支出包括很多方面，而我国房地产行业并没有形成科学合理的成本费用分摊机制，这导致在很多具体支出项目上出现成本叠加，造成资金浪费[3]。举个例子来说，在用于拆迁的商品房成本计算中，很多房地产企业就没有遵循实际的用途分摊资金，在不同对象的同意费用支出上会存在相关科目不依据规定进行分摊，这就增加了房地产项目的成本。

1.3账目和实际情况不一致

房地产行业的生产经营设计的方面很多，其财务管理涉及的内容相对较多[4]。在实际的房地产项目中，经常会有一些企业将商品房内部调拨使用，但是却没有相应的管理体制对此进行有效的记录和核实，经常造成账目和实际情况不一致，导致房地产项目的成本管理缺乏有效的数据参考。

2.加强我国房地产成本控制的对策

由于房地产项目的周期较长，主要包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，因此，加强我国房地产成本控制应该从这四个阶段着手。

2.1决策阶段

决策阶段是影响工程造价的最主要阶段，通过优化决策阶段的成本管理是减少房地产项目成本、提高房地产企业经济效益的主要措施。决策阶段的成本控制应该从两方面实现：一、加强市场调查。有效的市场调查是控制房地产成本的关键，通过对市场环境、市场需求进行有效的调查，针对市场需求进行项目建设，才能取得实际的经济效益和社会效益。二、加强财务分析。财务分析是控制成本的有效手段，在决策阶段只有加强财务分析，对房地产项目的资金回收期、投资风险等多个项目进行有效的评价分析，才能从整体角度和经济角度对房地产项目的可行性进行评价。

2.2设计阶段

在房地产行业中，设计阶段是影响房地产项目成本的第二因素，为了更好地对房地产成本进行有效的控制，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，必须确保房地产项目的设计图纸具有可行性和经济性。

2.3施工阶段

施工阶段对房地产项目成本的影响较小，但是也不容忽视，在这一阶段有很多因素会对房地产项目的成本产生影响，例如设计变更、施工材料价格、施工进度等。这就要求房地产企业做到如下三点：一、减少设计变更。在房地产的施工阶段经常会出现设计变更，这会增加房地产项目的成本，因此，施工部门要对施工现场进行有效的监督、管理。二、加强对施工人员的管理。房地产项目的施工阶段涉及的施工人员人数众多、职业素质参差不齐，在施工过程中很有可能出现监守自盗等不利于成本控制的现象，只有加强对施工人员的培训，提高施工人员的成本意识，通过有效的管理对施工人员进行行为约束，才能避免不必要的成本增加。三、严格控制施工进度。施工进度会影响施工阶段的成本，如果施工进度跟计划进度相差太远，那么相应的设备使用费用、人工费用等成本就会有所增加，造成成本增加，因此，必须严格控制施工进度。

2.4竣工阶段

竣工阶段对房地产成本的影响最小，但是，在工程验收过程中如果不注意对费用计算进行有效的核查，就很容易出现重复计算的现象，增加不必要的成本。除此之外，还应该对隐蔽工程进行有效验收，严格执行隐蔽工程的验收程序，只有通过监理工程师的确认才对隐蔽工程进行结算。

3.结语

随着房地产行业的发展，房地产行业对我国社会经济的影响越来越大。通过有效的成本管理控制手段对房地产成本进行管理，可以降低房地产行业的成本，提高房地产行业的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业健康发展，最终实现我国社会经济的健康发展，为我国社会主义事业的建设提供助力。

参考文献：

[1]王利.对中国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2010，（24）：41-42.

[2]沙立军.浅谈房地产开发造价控制[J].当代经济，2012（12）：19-22.

[3]闫晶，尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2011（12）：37-39.

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在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。

二、房地产项目投资决策行为特性

（一）前期性

房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。

（二）预测性

房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。

（三）重要性

房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。

三、房地产项目投资决策的行为过程

（一）市场调查

市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。

（二）确定目标

科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。

（三）可行性方案的制定

根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。

（四）制定房地产投资效益的衡量标准

针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。

（五）房地产投资决策方案的评估与选定

决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。

（六）房地产投资决策方案的实施与监管

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财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。

1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响

房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。

房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。

房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。

除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。

2 房地产企业财务报表分析的局限

传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。

2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。

2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。

2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。

3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求

根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。

3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。

3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。

3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。

参考文献：

[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．

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关键词 可行性 管理系统 操作流程

引言：在房地产开发项目的过程中，动态财务的管理在项目的实施过程中并通过对项目未来的经营情况和最终目标进行设置，并在项目的实际运行过程中严格按照事先的动态财务设定进行运行。从而实现计划和实际财务管理的相互对比，并且达到有效控制资金走向的目的。

一、实施动态财务管理的可行性

1.动态财务管理能提高房屋地产开发的客观需要，要采取差异化的竞争策略，房地产企业要维持本身的创新能力，还要在行业内不断创新和提高。房地产行业内任何的创新都会被同行所模仿，甚至超越，所以在房地产业内真正维持创新的企业很少，所以房地产企业要想维持长远发展，获得持续性的竞争力。就要在企业的财务管理层寻求突破，并将财务管理上升到企业发展的战略层面。要超越传统的财务分析模式，制定可行的动态财务管理体制。

2.信息化技术的应用为实施动态财务管理.计算机财务管理系统的普及和企业管理网络化使财务信息的的传递有事后信息转化到实时信息。在经济信息全球化的发展趋势中，财务管理信息化成为了必然趋势。房地产企业自然也不例外，在进行财务动态管理时要首先具备分析信息和数控运算能力的硬件系统。这就要求要研究出适合广大房地产企业的的财务动态管理工具，作为房地产企业进行动态财务管理途径。在应用管理工具的同时还要保证动态财务管理系统的数据储存量，以满足动态财务管理系统的完整性，和实施性。从而避免错误信息数据的产生。

二、动态财务管理系统的构建

1.系统设计原理。将动态财务管理构建成一个实时反映项目资金运作的信息平台，其立足点主要金钟在对财务信息的及时处理和传递，并能事先模拟出在不同经济环境下实施方案的可行性。对财务指标和项目目标的差异进行反馈，帮助房地产企业提前预测投资风险，并进行预防。房地产企业有着本行业特有的特点，房地产行业在项目策划，实施，完成的过程都是有房地产企业自己执行的，所以房地产企业间相互中缺少沟通的桥梁。动态财务管理可以把房地产开发的整个过程制定成一个系统的工作链。把每个环节都看成相对的作业点，在通过不同阶段制定相应的财务控制计划，力争把资金的最大使用额控制在预先设定的限额内，同时进行预期值和实际发生值的比较，把有关差异进行反馈，使企业管理者实时了解财务的基本走向，同时调整企业的管理环节，使企业的人力、财力、物力得到最大化的利用。

2.系统功能设计。动态财务管理的系统设计是财务数据管理的重要环节，在进行工作之前，就要对财务需求进行分析，并且根据系统目标明确工作方向，并要解决系统的最终工作目的，以此来确定系统模块的主要功能，和作用。

动态财务管理系统在功能方面来说，主要是针对房地产项目的财务管理的信息化所设置。以财务工作需求的角度来分析主要分为三个方面：

（1）充分满足项目管理者能通过动态财务管理系统实时了解本项目的财务信息、项目目标的实施和管理责任的落实情况。

（2）能更快速的完成项目目标任务的修改、计算、监察等任务，并实现对项目每一阶段目标的预测。

（3）使项目管理者及时完成项目目的执行结果的反馈和统计分析工作，并在执行后进行综合性的评估，来纠正项目管理中的差异。

三、动态财务管理系统操作流程

1.前期准备工作。项目设立初期，由财务部负责，相关部门协助完成前期财务信息的收集整理工作，并参与相关财务分析资料（主要是可行性研究报告、资金运作计划等）的编制，为系统的后期运作做准备。

2.成本分解。项目分析资料编制完成后，财务人员按系统设定的初始投资总目标，根据系统流程，将各阶段目标成本按单位成本要素细分到相应部门，在项目工作会议上告知相关部门责任人或及时通报相关部门，在规定的时限内进行及时的信息沟通和目标调整。

3.实施成本跟踪管理。在项目正式实施阶段，参照确定的各项子目标值进行项目实施，系统会对每项执行情况给出评定，并根据实际需要将评定结果反馈给相关部门，使其能及时了解和调整任务计划。也可以按每个阶段来累计项目引发的相关成本，与期初的目标成本进行对比分析，核实项目投资及部门资金运作情况。4.实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目的记录，将具体执行指标作为部门绩效评估的一部分，纳入部门不定期的考评计划中，作为参照的量化指标。对项目成本超支部分，能够及时找出超支原因和相应的解决办法，将实际成本控制在目标范围内。

结束语：

本文通过对房地产开发中财务管理动态管理进行分析，总结房地产项目中的管理方式和考评制度，并且要细致做好的考评工作，要针对项目完成后实际的资金发生来对项目的整体投资情况进行考核与评定，近而对项目中的超支现象进行总结，提高资金在项目投资中的使用效率。

参考文献：

[1]项勇.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.财会月刊.2008（15）.

[2]张迪.房地产开发项目的动态财务管理模式研究.黑龙江科技信息.2008（28）.

[3]高其.浅议房地产开发项目经济成本对房价的影响.财经界（学术版）.2011（9）.

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随着房地产行业的快速发展，许多风险也暴露出来，房地产开发项目具有投资资金多、跨度时间长、面临的不稳定因素多等特点，本文以中海地产——长春市凤凰熙岸项目为例，对其项目开发过程中的风险进行研究，通过对其投资项目中的各个环节进行风险管理研究，从微观视角对房地产行业投资风险进行客观、准确的分析，同时对不确定因素进行合理控制，有利于房地产行业企业健康发展。

1.投资项目风险管理相关理论

投资项目风险特征及类型。项目投资过程的划分有决定过程中风险和项目建设实施风险。项目决定过程风险具有独特性和复杂性、客观性及现实可测性；项目设实施过程中主要存在包括对项目设计方面的风险因素，建设施工风险以及设备的风险等，项目决策的风险主要包括：一是组织结构方面是否完善；二是企业资源条件；三是项目实施所处的外界环境；四是施工能力风险等。

2.房地产项目投资风险的类型

2.1政策风险

2012年的政府工作报告中再次提到“要切实保障和改善民生”，其中也特别对房地产发展做出了具体的部署，从短期看，房地产的控市受到一定的影响和抑制。

2.2财务风险

投资项目财务风险主要包括以下几个部分，一是资金筹措风险；二投资所处环境风险；三是收入风险。

2.3项目运作风险

一技术风险设备。二合同风险。根据国家和工程所在地政府的规定和相关标准，卖方所品需要进行认证，认证由买方负责组织认证并承担相关费用。质量文件的提交作为买方向雇主申请付款的资料之一，卖方逾期提供，应承担相应的违约责任。三自然环境风险、地理环境风险、天气风险、意外事故使得房地产项目运作情况复杂，都会直接制约房地产项目运作。

3.中海地产凤凰熙岸投资项目

3.1凤凰熙岸地产项目投资现状

2015年9月6日，中海集团内部会议中提出了长春市南关区开发项目，投入11632.5作为土地购买成本，将其命名为凤凰熙岸项目，并组织财务部、市场部、施工部等相关部门进行投资风险分析，中海凤凰熙岸项目具有投资金额高、项目实施过程常、难度高、项目实施技术难的特点，工程项目建设的背后，隐藏着巨大的工程建设风险。房地产项目工程重大风险源管控，积极探索和开展房地产工程项目重大风险源管理相关的技术和管理措施研究。

3.2中海凤凰熙岸投资项目风险评估

采用头脑暴风法对建设阶段风险进行评估，会议的共有20人，来自项目管理不同部门，采用举手表决方式进行评估，分为五个风险等级，分别是小（1-4票）、较小（5-8票）、中（9-12票）、较大（13-16票）、很大（17-20票）。

4.投资项目风险应对策略

4.1中海凤凰熙岸风险控制措施

一是强化项目决策阶段的市场调研活动。二是采用科学的方法确定项目估算。三是做好财务分析和现金流预测。四是健全风险预警系统，根据中海集团的实际状况，构建财务风险警告评价方面的相关指标，进行财务预警组织机构的建立，对企业活动进行设计、监测、改善等控制，使企业能够良性循环。

4.2房地产投资风险规避建议

一是要能够掌握企业自身的经济实力。二是要聘请有专业能力的管理机构进行项目管理，帮助企业实现项目过程的规范化管理，从而使得企业的资源能够得到充分利用。同时要加大对房地产行业、长春地区政策、经济、消费者需求方面的调研，更好地掌握市场动向，从而能够帮助企业更好地发展。

参考文献：

[1]贾洪刚.大型风电工程建设项目风险管理模式探讨[J].科技展望,2017,04:182-183.

[2]宋继鹏.建筑工程项目风险管理与控制研究[J].门窗,2017(01):75.

[3]刘庆.ZZ机场二期工程建设项目风险管理研究[D].南京理工大学,2016.

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关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。

2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。

4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

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一、房地产企业财务风险解读

1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、房地产企业财务风险管理存在的问题

1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3％，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、规避房地产企业财务风险的思路

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小　结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

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中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

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可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，是房地产商做出决策的重要依据，通过可行性研究，在很大程度上能够提升房地产项目的决策正确性，提高项目的经济效益。现阶段，我国城市化建设正处于快速发展的新时期，加强对可行性研究在房地产项目中应用的研究具有十分现实的意义。

1.房地产项目可行性研究概述

所谓的房地产项目可行性研究，就是在项目开发之前，对房地产开发各个影响因素进行综合分析，包括政策因素、市场需求因素、经济因素、社会因素等等，从而判断该项目开发的经济效用性以及技术可行性，选择最佳的开发方案，保证房地产项目开发的合理性与科学性。

2.房地产项目可行性研究的具体步骤与内容

2.1 房地产项目可行性研究的步骤

第一，组织准备工作。在开展项目可行性分析前，需要组建研究班子，为项目研究经费、构想以及具体研究计划等负责。

第二，进行现场调查以及收集资料。进行现场调查主要是调查投资现场的技术、社会、经济、自然等环境，收集的资料具体包括当地城市规划资料、政策方针资料、交通资料、地质水文资料、地形地貌资料、房地产市场资料等等。

第三，根据获取的资料，结合房地产项目实际的情况，结合国家政策、地方政策以及现有资源状况等，对多个项目开发方案进行对比，选择最佳的开发方案。

第四，通过先进的技术手段以及经济分析方法等，对选出的最佳开发方案进行进一步的财务分析与评价，判断该方案的可行性。

第五，进行研究报告书的编写。研究报告书就是描述项目可行性研究的全过程，保证报告额内容全面、准确、真实。

2.2 房地产项目可行性研究的具体内容

房地产项目可行性研究过程中，主要研究的内容体现在以下几个方面：

第一，对项目概况进行研究，包括项目名称、宗旨、背景等情况；项目水文地质、经济、自然条件等；项目功能、规模以及经济指标等。

第二，进行市场分析以及预测市场需求。在深入调差过程中，基于对现场调查中掌握的资料，对市场供给情况以及项目市场需求情况进行分析，本着客观的原则实施预测，预测的内容包括市场售价、成本、开发周期等等。

第三，优选规划方案。制定合理的规划方案，并在对多个规划方案对比的基础上，选择最佳的方案，对该方案进行更加详细的描述，包括规划方案中包含的各项技术指标、技术参数、项目布局、设施分布等等。

第四，安排开发进度。对房地产项目开发的进度进行合理安排，根据前期工程、主体项目、附属工程、交工验收工程等进行划分。对于一些大型的房地产项目，由于投资大、规模大、建设周期长，还需要对每期开发内容进行分析，做出合理的统筹安排。

第五，估算项目投资。房地产项目投资成本主要包括土地费用、税费、开发期间管理费用等，对项目开发投资的估算必须保证精确，同时根据不同时期项目开发的具体情况进行综合考虑，尽可能使投资估算与将来项目实际开发成本一致。

第六，制定合理的资金筹措方案，并对资金筹措成本进行估算。根据项目开发投资估算的结果，对项目资金需求量进行准确的估算，并制定合理可行的资金筹措方案，分析与计算筹措成本。房地产项目开发需要大量的成本资金，资金筹措方案的合理性，对项目开发正常运行具有直接的影响。

第七，进行财务评价。根据我国现行的财税政策、房地产市场价格等，从项目盈利能力等方面进行分析，包括对项目销售成本、销售收益、偿债能力等的分析与评价。

第八，风险分析。析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因

素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

第九，得出可行性研究结论。

3.可行性研究在房地产项目中的应用的重要性

可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源；第四，通过房地产项目可行性研究，能够为项目后期评价以及考核提供依据；第五；房地产项目开发可行性研究报告是向当地政府以及环境保护都能够部门提出开发与规划申请的重要依据。

4.房地产项目可行性研究实例

4.1 项目简介

某地产项目。项目规划总用地面积132.37亩，总建筑面积295213.0平方米 ，其中住宅建筑面积146516.0平方米，商业用房建筑面积92397.0平方米，地下建筑面积56300.0平方米。投资总额：74800.0万元；建设单位：江苏某置业有限公司；建设地点：枣庄薛城区。

4.2 该项目的可行性研究

通过上述介绍的可行性研究的步骤与内容，对地产项目进行分析，得出以下结果：

（1）该项目建设符合国家的房地产投资政策和枣庄市有关政策，对于提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，扩大招商引资，提高居民生活水平，全面建设小康社会，将起着极大的促进作用。同时对开发建设单位也具有一定的经济效益和社会效益。因此，该项目建设是必要的。

（2）本项目地理位置优越，交通方便，无污染源，是理想商居住生活区，同时市场前景较好。

（3）本项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了良好的条件。

（4）经济评价效果表明，项目社会效益显著，能够达经济效益、社会效益和环保效益的三统一。

（5）问题与建议，枣庄房地产市场已处于开发高峰，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场销售节奏，建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强合作，打造小区品牌和企业品牌制定合理的企业营销方案，保证销售资金回款。

经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有较高的经济效益、社会效益和环保效益。

5.总结

通过上述分析可知，可行性研究对于房地产项目开发来说具有重要的意义，是房地产商做出开发决策的重要依据。本文分析了房地产项目开发可行性研究的步骤与具体内容，同时通过欧商城项目实例进行说明，证明了可行性研究的重要性。

参考文献：