中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、房地产开发项目经济评价的特点
(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:
1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。
2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。
(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:
1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。
2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。
二、房地产开发项目可行性研究工作核心
项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。
(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。
(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。
(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。
三、房地产项目可行性研究改进措施
(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。
(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。
(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。
(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
动态财务管理是财务管理的一种，是资金控制的一种科学方式。动态财务管理通过对未来发展的预期分析，通过模拟总结出未来财务经营与完成目标之间的差距，从而进一步运用财务管理方式规避风险，实现财务指标稳定发展的分析方法。运用动态财务管理方法可以让企业财务信息受到实时监控。将动态财务管理引入房地产项目的开发与建设管理中，可以提高房地产项目的财务风险可控能力，在全面预算、税务管理、资本应用管理、制度、流程、团队管理中趋势线动态监控。发现问题的前提下，不断创新管理方法与机制，加强房地产项目的整体财务运作能力，在建设前期确立好建设成本预算、在建设中期通过信息化数据备案与计算能力，提出动态分析方法，帮助房地产项目在建设中期节省额外开支，降低不确定性风险发生的概率，降低建筑成本。在将动态财务管理引入到房地产项目后，实时动态的财务目标与预期目标之间的差距不断变动，通过管理机制的不断调整，修正误差，降低风险，实现企业的财务动态管理目标，创造更大的盈利空间。
动态财务管理：动态成本=意外风险损失+额外支付
动态财务管理的成本投入：总成本-动态成本-预期成本=最低承担成本
动态财务的经济收益：经济收益=建设总款-最低承担成本
动态财务管理模式的主要在于科学控制房地产项目的各项工程建设用款，从不同角度与方向加强项目建设合理性，利用动态成本监督的方法控制房地产项目的经济预算与成本投入，选择一系列的动态财务指标改善项目投资与建设有效性。利用动态化的调整机制与财务管理模式，提高房地产项目的目标跟进效率，修正预期错误，控制可变风险，以此来实现房地产项目的动态化财务管理，实现经济收益。
二、房地产项目动态财务管理可行性分析
（一）降低房地产项目可变成本带来可观价值 房地产项目的开发需要投入相应的建设成本，房地产公司不仅需要投入一定的技术能力，还需要提供创新思维建设创新性的房地产项目。但是这种创新需要更多的成本投入，面对新技术引进与策划手段的创新，房地产项目可变成本越来越多。利用动态财务管理方法可以实时监控财务数据与成本投入情况，对可控的财务投入成本进行管理，降低了房地产的成本投入。因此，为了节省资本，长期可持续发展，建立长远的战略发展计划，必须从财务战略的角度寻求真正的发展空间。房地产项目应用动态财务管理已经是时展的特征，也是房地产开发企业适应当前开发项目运作的一种标志。
（二）信息化技术应用解决了静态财务管理难题 随着信息化技术的广泛应用，财务管理也逐步加入了信息化技术，以信息化技术作为基础支撑，实现对公司内部财务数据的分析与管理，对资本进行控制，实现资本投入的最大价值。在全球经济发展一体化的背景下，财务管理的信息化发展利用信息平台或云计算服务能力，就是动态财务管理的体现，为了能够处理大量的财务数据与预期的运算分析，需要一种强大功能为一体的软件作为依赖。这种软件系统根据不同公司的具体情况与操作环境，确立不同的动态管理分析数据与发展路线。利用现代化的设备与信息网络程序进行房地产项目的操作，保障房地产项目的有效运行与安全维护，实现房地产项目建设的经济效益最大化。动态财务管理还节省了房地产项目开发与建设的大量时间成本，降低了建筑材料与建设人员投入的大量额外成本与额外花销。
（三）动态财务实时评价指标对房地产项目成本优化作用 实施动态财务评价指标，可以有效的优化项目成本，降低投资风险，主要表现在：第一，动态财务评价指标能够对项目实施过程中个阶段的财务状况进行纵向比较，这与传统静态财务评价指标要求两阶段的财务指标必须一致的横向比较不同，变得更加灵活。运用定量处理的评价方式，不同阶段的财务指标，所采取的样本数据一定会有所不同，所以不同阶段就会出现不同的采取结果。这样就会初夏一下两种状况；如果每一阶段都运动不一样的财务评价指标，就一定会给动态财务评价体系带来一定的影响；如果固定的运用某一阶段的财务指标，就会存在一定的片面性，午饭全面的反映出其他阶段的财务指标，这也是定量选取法无法应用于动态研究的问题所在。第二，经过长期的研究表明，动态财务评价指标主要还是应该采用定性指标的选取方法。虽然定性指标的选取方法具有一定的主观性，可能会受到研究人员自身主观认识的影响，但是与定量指标选取方法相比，还是具有一定的优势，尤其是在财务指标评价体系构建方面的运用一般都是以定性指标选取法为主，具有深入的研究经验，并且已经建立了较为完善的评价指标体系，是进行动态财务评价体系指标选取的最佳方法。
三、房地产项目动态财务管理模式构建
（一）基础信息管理模块 动态财务基础信息管理的思路是在房地产项目中，搭建动态信息公布与维护平台，从信息对称角度下手解决存在的额外资本投入问题，利用信息平台降低未知风险发生的概率。开展动态财务管理需要掌握房地产项目具体的详细内容，如开发投入成本、采购资金明细、建设用地规格、人员配置与单位价格、市场价格变动、风险系数等情况。在相关信息的了解与资料的分类过程中，动态财务管理需要对目标进行明确的规划与存储。这样才能在建设中期与建设后期进行对比，对房地产项目的具体发展制定明确的方案，根据实时管理的需要制定动态信息发展方案，及时调整方案可行性，拓展工程发展进度，实现对资本投入的跟踪调查。
（二）房地产资金、税务管理模块 房地产项目中资金管理与税务管理占到了非常重要的地位，对房地产项目的建设具有很强的影响力。动态财务管理的开展过程中，主要针对房地产资金、税务内容进行监控与调整，实时汇总信息，分析信息，总结应对方案。
资金管理的主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。资金管理是以财务信息结合房地产项目开发的不同阶段开展工作，在项目初期主要根据项目的前期投资，开发计划、资金初始方案做出分析。在动态财务管理活动中及时向股东反馈最新的房地产项目发展详情，推进房地产项目的发展动力，做好项目融资的各项前期准备工作，并采取一系列措施尽可能的开辟新的融资渠道，建设风险评价机制，针对融资渠道与投资方案进行随时随地的风险评价。
在项目具备四证条件后，房地产项目一旦开工建设获得相应建筑资金后，需要做好款项应用与管理工作，处理好资金在项目建设过程中的应用方向，对项目建设中产生的额外花销与其他支出进行定位和确认，尽量避免因为人为风险导致的额外支出，安排好各项资金的支付，完善整个工作流程，确保方案的可行性。在结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源等数据后，提出调整策略，相关部门要建立沟通，实现房地产项目的有序发展与建设。
税务管理的主要内容是加强税收的合理性，动态财务管理基于税收法律政策法规，开展对房地产项目的评测，按照科学的方法处理纳税申报、税收优惠、开展项目税务筹划、规避税务风险、应对税务审计、避免税务风险损失等，实现税收收益最大化目标。
（三）项目绩效与成本管理模块 房地产项目的绩效考核是评判房地产项目建设速度与建设质量的关键指标，也是评价工作人员工作能力与建设效率的影响因素。绩效评估主要的工作内容在于对项目具体的实施进行评价，从房地产项目建设的初期到完工，主要包含：一是工作内容的动态绩效考核，针对房地产建设项目的具体工作信息与建设状况进行不定期的抽查检验、查询、评估；二是项目综合性评估，通过对房地产项目建设完工后整体的状况进行评估，如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等展开评价，给出具体的绩效考核指标，量化指标评价每一个房地产项目建设细节。在成本管理中要建立动态成本调查机制，更加灵活地调查研究每一个房地产建设项目中的成本投入状况，核实具体的成本使用状况，掌握房地产项目实施中的具体操作流程与信息，动态跟踪房地产建设人员、物料的成本实际花销情况，有利于房地产项目建设的稳定发展，及时发现并解决问题，避免风险加剧与额外成本的支付。
四、房地产项目动态财务管理模式运行思路
（一）项目前期准备工作 房地产项目动态财务管理在前期做好充分的准备工作，对房地产项目的整体信息与建设要求、标准拥有全新的了解，掌握房地产项目的发展具体信息，保证系统的有效运行。在房地产项目建设中通过动态财务管理实现资源的相互配合，提高财务管理能力，加强各方面与资源的辅助效果。房地产开发企业尽可能收集全面的财务信息并根据相关资料进行分析总结，对房地产项目建设的预期投入成本情况与实际建设方案进行总结与测评，提出存在的可知风险因素。利用动态财务管理模块，制定出详细的资金使用规划与可行性研究报告等各类项目分析资料的编制，为接下来的工作做好准备。
（二）项目成本分解与核对 在做好前期的准备工作以后，要加强对建设中每一个项目详细组成部分的成本分解，核对其价格与投入成本的实际差距，找出误差值并确立导致误差的直接影响因素。对房地产项目建设中期的项目成本投入进行分解，并且对应各个详细的采购成本环节，进行资本投入的项目核对，核对每一个项目建设环节的基本因素与成本投入内容。首先就是财务人员要对成本进行分解，根据建设项目内容，按照产品采购、成本投入、实际耗费资本三个关键因素，进行核对。在前期发展与规划中，房地产项目的成本投资需要科学、合理的规划具体的方案，将各个项目的成本清单进行有序的罗列，将不同阶段的建设目标分配给不同的部门去执行并按期完成建设任务，以此作为绩效考核的标准。将工作细分，将房地产项目的成本投入进行分解，细化建设目标，便于后期的核对。通过分解工作细节，在有限的时间内可以将信息分配进行点对点的核对，让部门负责人注意工作细节与工作内容，更好地完成工作，让财务部门与各负责部门方便及时沟通每一个工作细节，协调工作内容的下一步发展策略。
（三）项目完工情况跟踪、反馈、调整 房地产项目建设完工后，要根据房地产项目建设的实际背景、实际价值进行全程跟踪，通过建立信息核对与访问程序，财务部门要完成各项内容的统一，协调各部门，组织开展房地产项目建设的后期跟踪、反馈、调整工作。动态财务管理要求财务部门要跟踪房地产项目中子项目与字母表的执行情况，并做出工作评定，之后会根据项目的实际需要，将这一评定结果反馈给相关的项目实施部门，这样就能让有关人员及时了解到这一阶段计划目标的实施效果并做出相应调整。也可以直接向股东给出反馈，通过股东与财务部门的协商，制定新的解决方案，调整子目标、子项目的修整计划。
动态财务管理的完工项目检验，通过动态财务管理，房地产项目的工作内容更显得清晰有序，工作内容的细化、预期的分析、部门的协调、成本的实时监控、制度与管理的创新都在一定程度上改进了房地产项目传统的管理模式，让财务部门更能及时的了解到项目资金使用情况，对成本的投入了然于心，对整体的运作情况更好地配合与调整，实现最大的经济收益。
参考文献：
[1]高崎：《房地产开发项目的动态财务管理方法探究》，《投资理财》2012年第10期。
管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。
（二）预知企业风险
经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。
（三）财务管理现状
“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始?K立于不败之地。
二、出现的问题
（一）机制不完善
房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。
（二）力度不深入
目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。
（三）成本达不到最优
项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。
（二）树立思想
财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。
（三）提高素质
房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。
（四）信息化建设
关键词 房地产 动态财务管理 现状 构建
由于房地产业所处的重要经济地位和行业本身所暴露出的现实财务问题，有必要引入一种更为科学的财务管理理念和方法来指导房地产项目的开发，提高项目的抗风险能力。另外，开发商进行房地产投资是为了获取利润，从财务管理的角度来讲，就是要实现开发项目经济价值的最大化。因此必须借助于一个有效的价值测量工具来提升项目的经济价值，即开发和运用动态财务管理系统。
一、动态财务管理概述
动态财务管理是一种财务管理的方式，所谓的动态化管理就是在管理中利用对结果的模拟来实现对目前财务管理的措施和方法的改进，是一种预测式的财务管理方法。其应用的主要手段是利用动态化的管理指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式对财务实现管理，从而研究企业财务信息在某种因素的制约下会如何发展。
二、房地产项目开发的财务管理现状
与一般项目投资相比，房地产项目具有开发周期长、过程复杂、投资巨大等特点。其财务管理工作往往要求准确的投资分析和成本控制能力。当前许多房地产开发企业缺乏对房地产行业的了解，没有对开发项目实行有效的财务管理和成本控制，项目开发环节存在诸多财务问题，严重制约了房地产业的发展。归纳起来，问题主要体现在以下几方面：
（一）缺乏财务预算管理意识
许多房地产企业在进行开发项目管理时没有做很好的事情财务预算，对开发的房地产项目没有从征地的成本、资金运作、投资回报率等方面做细致的财务分析，因而无法准确地预测目标利润，更谈不上各项成本指标的测算和分解落实工。这很有可能会造成企业盲目地进行资金管理，严重影响了项目的经济效益。
（二）为赶工期忽略成本控制
迫于市场竞争以及资金回收方面的压力，许多房地产公司都会出现赶工期的情况。为了节省时间，经常出现没有完成设计工作就急于“招标”、“施工”，普遍存在“边干边设计”这种现象。正所谓欲速则不达，这种一味追求建设速度的做法造成了在项目建设前期无法对目标进行估计测算，不利于日后施工过程进行有效的成本控制。
（三）部门间信息沟通不畅，不利于项目财务工作的开展
房地产项目进行财务管理，往往需要大量的基础财务资料。而这些，来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门。许多房地产企业领导单纯认为成本管理是财务部门的工作，而没有认识到财务部门实行财务管理需要其他职能部门的配合，以至于财务部门无法收集到所需的一线成本管理的资料，也就无法进行成本核算与管理。
三、房地产企业实行动态财务管理的必要性和可行性
（一）实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观需要
房地产企业行业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须采取最低成本战略，差异化战略，或者集中战略。而采取低成本战略，必须要对企业实现有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断超越自身和竞争对手，而房地产企业的任何一项创新，都不具有可持续性，非常容易被竞争对手模仿，所以很少有房地产企业能够真正做到持续创新。因此，房地产企业要想实现长远的生存发展，拥有自己的核心竞争能力，就必须走低成本战略之路，通过进行有效的财务管理和控制，来最大程度地降低企业的运行成本。但是传统的财务分析与核算不能满足房地产企业的这项要求，已不能适应现代房地产开发项目的运作，因此，在企业内部实行动态财务管理是其必然选择。
（二）信息化技术的应用为实施动态财务管理提供了可能
面对经济全球化和信息化的发展趋势，财务管理信息化已是必然趋势，房地产行业自然也不例外。而要实现财务动态管理，必须拥有能迅速处理财务信息和具备数据运算功能的分析工具，这就要求结合不同公司实施动态财务管理的实际需要来开发应用财务软件。通过财务软件的使用，促进房地产开发项目财务管理的信息化，企业的决策者就可以得到经过处理的、简明直观的财务信息，这样不仅可以省掉大量繁杂的财务核算工作，而且同时也可以降低企业的人工成本。另外，动态财务管理系统具有非常强大的数据处理能力，可以对所有需要进行处理的信息进行处理，这样企业就可以综合把握各种信息，避免产生因忽略部分数据而造成决策失误的现象。
四、房地产企业动态财务管理模式的构建
（一）房地产企业财务动态管理模式构建原理
房地产企业的财务动态管理模式的构建，是一个关联整个企业的系统工程。在构建之前，必须明确系统设计的原理，即在动态财务管理的定义框架内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将动态财务管理系统构建成一个能够实时反映项目资金运作情况的信息平台。在这个平台上，房地产企业可以模拟出目标资金在不同市场环境下的变化，并将动态财务指标与目标值的比较结果及时反馈给系统，供企业管理者进行决策提供参考。
（二）房地产企业动态财务管理模式构建思路
不同的企业，其资金运作情况也不同，因此要根据房地产企业资金使用的特点，制定相应的动态财务管理系统控制流程。在财务动态管理链中，公司任何一处发生成本支出的环节与项目，都可以在动态财务管理系统中直观展示。这样，房地产企业的财务控制水平将达一个全新的高度。一方面，房地产企业借助动态系统不断提高企业的内部成本控制水平，为股东创造更多的经济效益。另一方面，动态财务管理系统可以对企业的资金运作情况进行预测，从而有助于提高房地产企业资源利用效率。
（三）房地产企业财务动态管理模式系统设计
房地产财务动态管理的关键是要进行管理模式系统设计，通过建立适合目标企业的动态财务管理平台，使企业的各职能部门的财务管理都能在一个系统内进行。房地产企业动态财务管理系统的设计，主要分为以下几个环节：
第一，需求分析。结合所在企业的战略目标与财务管理的目标，根据所要解决的主要问题，确定未来系统所要实现的主要功能，从而科学地进行功能模块的设计。一般来说，房地产企业实行动态财务管理，主要是为了实现其财务管理的信息化，既包括财务信息汇总、查阅、调整、分析以及执行结果测算等，又包括对房地产企业具体项目的财务运行情况进行实时信息反馈，统计分析和综合评估等工作。进行有效的需求分析，是房地产企业设计动态财务管理系统的前提。
第二，设置系统模块。在明确了动态财务管理系统所要具备的功能后，就需要对房地产企业的动态财务管理系统进行模块设置。通常，房地产企业动态财务管理主要包括基础信息、可行性分析、成本控制以及企业绩效评估几个模块。
第三，动态财务管理系统的运行。动态财务管理系统正式运行后，才能使房地产真正实现有效的财务管理。主要包括前期准备工作、财务成本的计算、分解、监控管理、评估考核等环节，以及各个环节之间的相互配合。只有真正使企业的动态财务管理系统得以有效运用，才能有效地提升房地产企业的财务管理水平，实现企业的各种资源，特别是资金的合理配置，进而不断提高企业经济效益。
第四，系统的集成管理。这一阶段对系统的各个功能模块进行整合，从而形成一个完整的相互协调的系统。
五、结束语
房地产开发项目因为周期长，成本大在管理中容易因为复杂的经济环境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用动态化的财务管理模式，对开发项目进行全过程的动态监控是十分必要的，通过进行实时化监控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
参考文献：
[1]张根龙.我国房地产企业动态财务风险研究.网络财富.2010(17).
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统
财务风险表现形式
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。
房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。房地产企业面临的财务风险主要表现为：
1从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，其自身所拥有的资金相对较少，企业项目开发资金大都以借贷形式获取，因此大部分企业在项目开发初期都处于负债状态。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。
2房地产企业再筹资风险问题。房地产企业在开发过程中，往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好地实现项目滚动开发。一些企业采取筹资连锁担保模式，资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，财务风险由此产生，企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险往往会给房地产开发企业带来致命的打击。
财务风险监控方法
房地产企业只有不断提高监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。通常，财务风险出现前会有一些前兆现象，只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备消除风险、控制风险的能力。与此同时，财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度。
从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少、银行贷款依然、应收账款相对减少等状况，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式，才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件；如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来；此外，企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例降低，已经说明企业的财务风险形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险。企业收益指标在财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。此时企业会出现经营性盈利而项目收益出现亏损的现象，财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险就会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，如果资产负债率比例过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险也较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况来者，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。通过计算得出的现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
风险管理策略
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发。项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，须考量正在进行的各种经济活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，此控制方法具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经济活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，以有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态，为房地产企业实现稳定发展提供重要保障。
房地产企业在发展过程中，需要通过采取财务风险防范策略，把各种风险控制在萌芽阶段，才能从根本上避免财务风险的发生，保障企业健康稳定的发展。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生，才能避免企业经济损失的发生。
财务风险防范策略是积极主动的企业风险防范方法。房地产企业财务风险管理首先需要制定风险防范的措施，只有从措施上满足防范风险的需要，才能合理处理风险。
风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施。通过分析，把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免与其他企业连带承受风险，从根本上把财务风险控制到最低限度。
应急计划是避免风险的重要方法。房地产企业在项目实施过程中，应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开：一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施；另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。
保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，保险转嫁能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险，达到降低财务风险的目的。
存在风险问题
部分房地产企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。
很多房地产开发企业在资金运作上存在盲目性，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，没有进行专门的成本控制管理，只简单地对项目进行财务核算，因此企业成本投入较大，而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。
我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，没有深挖企业内部资金潜力，在企业发展过程中，不断地向单位借款或者向银行贷款，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时，总资本中借入资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例不恰当，就会形成房地产企业的财务风险。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，如果银行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，财务杠杆此时发挥的作用会增强，财务风险也会增加。
风险管理方法
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解。为保证市场调研工作的顺利开展，企业需要成立专门的市场调研机构和专门的部门组织，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，深入分析竞争对手和潜在竞争对手的状况。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理工作奠定基础。房地产企业对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
房地产企业项目投资过程中，只有加强项目管理，才能有效控制财务风险。房地产企业的投资项目具有行业特点，如投资大、资金回收周期长、地区经济发展状况差异大等，因此，房地产项目在投资过程中容易受到经济环境、社会环境、工程建设环境等因素的影响。针对各种要素可能产生的风险，需要建立配套的财务风险防范策略和措施。可以对行业经济效益进行预期分析，保证投资方案的可行性。
房地产企业投资过程涉及的项目较多，因此可以采取投资组合理论分析方法，对项目投资进行组合分析，保证投资的科学性、合理性，把项目投资财务风险控制到最低状态，为房地产企业的健康稳定发展奠定坚实的基础。
建立财务管理预警体系，可以有效地控制财务风险。项目开发过程中需要建立短期财务预警措施，资金运转过程中需要建立现金流量预算体系。在房地产企业项目开发过程中，对资金状况进行财务报警，能够帮助投资者实时了解项目风险状况，及时采取财务措施，避免不必要的财务风险发生。
房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。
1、房地产企业财务管理难点概述
首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。
2、房地产企业财务管理存在的若干问题
2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够
我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。
2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱
目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。
2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性
房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。
2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够
目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。
3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措
3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度
房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。
3.2加强房地产企业的成本管理力度
在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。
3.3优化发那个地产企业的财务管理模式
从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。
3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质
由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。
参考文献
[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
