概念性规划内容篇（1）

尽管概念性规划是一种新引进的城市发展战略规划体系，

但在近年来的城市实践中，它暴露出来的问题也越来越多。

为什么概念性规划从根本上解决不了城市特色危机问题

呢?就是没有把概念性规划上升到主题规划，概念性

规划应有之意就应该是主题规划，可是因为我们的概

念性规划没有主题，所以我们的概念性规划还是一个

泛泛的城市规划，只是在僵硬的城市总体规划上多了

点空间发展内容而已。自2001年中国引进概念性规

划后，我们每个城市基本上都搞了概念性规划。而名

为概念性规划，实际上并没有一个准确的概念，结果

每个城市都搞了概念性规划，但城市的特色并没有规

划出来，城市特色没有规划出来，城市特色危机就自

然出来了，岂不知概念性规划还缺少一个主题，没有

一个主题贯穿于概念性规划之中，概念性规划就是城市

发展战略报告的一个翻版报告而已。概念性规划如何

突破，那么就应该在原有基础上建立起一种新的规划理念，

那就是城市主题文化发展战略规划。城市主题文化发展

战略规划是建立在概念性规划之上的一种具有创新性的

全新规划体系。城市主题文化发展战略规划弥补了

概念性规划几个方面的不足和缺失。

一、城市主题文化发展战略规划缩小

了城市总体规划和概念性规划两极

分化的问题

概念性规划是一种超空间、超时空、超地域不受

约束的一种规划，它是针对城市总体规划僵硬体系而

应对的一种规划，而目前这种概念性规划和城市总体

规划造成了一种两个极端的问题。一个是城市总体规

划体系僵死过硬，一个是概念性规划“天马行空、异

想天开”。而城市主题文化发展战略规划，

不是“天马行空、异想天开”的规划，而是在城市

总体规划的基础上，提供一个有主题依据的，有主题

空间布局，有主题前瞻性战略思想的一种空间发展战

略规划体系，它赋予了城市总体规划新的主题空间内

容，新的主题空间时空，新的主题空间地域，新的主

题空间发展目标。也就是说，把城市总体规划僵死和

概念规划泛泛的内容，通过一种城市主题文化融入到

城市发展战略之中，既打破了城市总体规划的僵硬状

态，又调节了概念性规划的泛泛不足，使城市总体规

划更具特色性和主题性，使概念性规划更具超前性和

前瞻性。

二、城市主题文化发展战略规划着重

强调城市主题在城市规划中的作用

造成城市目标趋同，功能重复，产业同构，形象

单一问题的结症，就是我们在概念性规划中没有把主

题定位在首位，而是把城市主题定位在了次位的位置

上，这样的概念性规划，城市怎能不产生特色危机?

我们现在概念性规划的四个核心是： (1)、以人为

本；(2)、可持续发展；(3)、和谐共处；(4)、城市

的可达性。而唯独没有城市主题定位，这样的城市规

划城市怎能不产生特色危机问题呢?

在从概念性规划的目标看：(1)、创建完美的社

区；(2)、建设一个公园及室外休闲系统；(3)、为

居民提供更多的住房选择； (4)、改善居民就业状

态；(5)、绿色空间的界定与保护；(6)、环境保护

与改良；(7)、城市废弃物的无害循环处理；(8)、

保护城市历史文化遗产与塑造城市特色；(9)、都市

中心区的发展趋势与发展管理；(10)、都市区高新技

术产业和现代服务业发展；(11)、都市区内交通与区

级交通。

从以上目标内容看，把塑造城市特色放在了第八

位上。而城市发展战略规划最重要的就是文化主题规

划，如果文化主题都没有界定出来，另十项内容就显

得空泛和缺少主题统领能力，这样的概念性规划正是

造成城市特色危机的根源所在。

而城市主题文化发展战略规划强调的是主题的标

志性和统领性，主题是城市发展战略规划的纲，纲举

才能目张，没有主题，城市发展战略规划就等于没有

纲，没有纲就不能做到纲举目张，所以城市主题文化

发展战略规划强调的是城市发展主题，而城市主题文

化就是城市发展的纲。

三、城市主题文化发展战略规划

的出现将使概念性规划成为历史

英国把概念性规划叫做(结构规划)，波兰把概

念性规划叫做(城市与区域规划)，香港把概念性规

划叫做(发展策略)，美国、新加坡叫做(概念性规

划)。可见概念性规划的内容繁杂和相互不统一，有

这么多概念性规划模式，我们的城市究竟采用哪一

种，这首先就带来了概念性规划的混乱性，因为这种

概念性规划的混乱性，甲城市用英国的，乙城市用美

国的，丙城市用波兰的，丁城市用香港的。这种鱼目

混杂的城市概念性规划，怎能不让城市概念性规划乱

成一团。这说明概念性规划还不是一个严谨的学科，

至今还没有形成一套完整的理论，由于理论的不成

熟，也导致了城市概念性规划设计理论的不成熟。如

何把这些不规范的概念性规划，提升到一种科学规范

的规划理念，那就需要创新，那就要在此基础上进行

突破，没有创新和突破，这种不规范的概念性规划，

就会给城市发展带来无法克服的弊端和问题。城市特

色危机越演越烈，就是概念性规划自身体系不科学性

所造成的。而城市主题文化发展战略性规划，是在各种

概念性规划基础上创新出来的一种全新主题规划概念，

它的出现将使概念性规划成为历史，城市主题文化发展

战略规划，是当今世界最前沿和最创新的科学规划体系。

城市主题文化发展战略规划，是在城市总体规

划，区域规划，详情规划的静态规划基础上，和城市

发展战略编制性规划的动态规划基础上，既有静态规

划的各种功能内容，又有动态发展规划理念，把城市

总体规划静态内容赋予动态的发展战略规划之中，以

一种城市主题文化发展为指向的一种全新规划理念。

它强调的是一种静态和动态的统一，静态和动态的和

谐，静态和动态的完美，为城市总体规划和城市发展

战略编制性规划二者之间找到了一条契机和结合点。

另外，城市主题文化发展战略规划，是一种集大成的

发展战略规划，它把城市总体规划，区域规划，详情

规划，城市发展编制性规划，城市旅游规划，城市文

化产业规划，城市雕塑规划，城市色彩规划，城市形

象规划，城市品牌规划，融合成一个大规划内容的发

展战略规划。它是以俯瞰全局的视角进行城市

空间布局，从而为城市提供城市主题文化发展战略方略，

提供城市主题文化发展战略规划指向，提供城市主题文

化发展战略实施步骤，提供城市主题文化发展战略规划

行动纲领，提供城市主题文化发展战略规划运作模式，

提供城市主题文化发展战略品牌，从而把城市提升到

一种城市主题文化发展方向。

参考文献

[1]仇保兴，中国城市化――机遇与挑战中国建筑工业出

版社2004

[2]刘君德，制度与创新：中国城市制度的发展与改革新

论东南大学出版社2000

概念性规划内容篇（2）

中图分类号： TU984文献标识码：A 文章编号：

引言

城市概念规划是一种运用哲学规划观完成的规划，是在辨证思维中定格一个城市的发展趋势，应用在城市发展中，同时也融入了城市规划学、地理学、美学、艺术、建筑学等多学科的思想。其具有很多特征与优势且有很大作用。

一、概念规划的涵义

在中国，业内对于“概念规划”有多种理解。王蒙徽等认为：概念规划不是规划层次中某一层次，而是在任何一个层次均可进行的规划。它侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是作出详细的规划设计。赵燕青认为：概念规划是一个横跨空间与经济的规划，其内容涉及部分经济发展目标也包含规划大纲阶段的很重要工作。针对“概念规划”这一新的形式，城市规划的学术研究界展开了很多探究与讨论，而且形成两种主要观点：一种认为概念规划在某种意义上可取代城市总体规划；另一种观点在国内占主导地位，他们认为概念规划独立于城市规划的体系，指导着总体规划或者是总体规划的前期研究概念规划。它从根本上改变了传统的总体规划运用死板、标准单一、适应能力差的状况,推动城市规划实现革命性的变革。虽然上述表述各不相同，但也有共同之处，就是：概念规划不可以与现行已规范化的规划体系的某一具体层次相对应，它具有区域的基本观念。概念规划是一种类型的城市与区域规划，尤其注重城市发展战略规划，它主要研究城市与区域的发展方向、空间总体结构、城市功能定位等大政方针问题，强调对全局的把握，是涉及到空间、经济、环境等综合性城市与区域规划。

二、概念规划的特征与优势

1、更具想象空间和创造性思维，更具前瞻性。

2、讲究结构上、整体上的谋划，抓主要矛盾。

3、运用模糊辨证，允许存在偏差。

4、便于规划的科学分工和组织协调，少数规划人员即可完成。

5、快速灵活，成本低，效率高，便于及时编制，及时修订，及时更新，应用广泛。

6、近两年开展的概念规划中的发展战略研究，具有长远性、整体性、综合性的特点

三、概念规划的内容

由于不同国家不同的发展背景，城市与区域规划编制内容也有明显区别。在德国，侧重于区域间的平衡发展，解决现实问题；在美国，表现为注重资源开发、区域经济发展、交通、住房和环境的规划；在日本，则侧重于开发资源，复兴经济；在法国，以国土整治为特色，以土地均衡发展为目标，促进落后地区发展，解决现实问题；在俄国，以发展重工业基地为重点，以部门专业规划为主，组建地域生产综合体。

四、概念规划的作用

有城市规划机构所作的概念规划，业界都把规划看成是城市建设的“龙头”。20世纪60年代以来，城市概念规划在新加坡、英国、香港等经济发达的国家和地区被广泛采用。我国计划经济发展体制下建立起来的传统城市总体规划编制模式即：区域规划———城镇体系规划———城市总体规划———分区规划———详细规划。这套城市规划模式对于我国城市建设和城市发展作出了很大贡献，但是这个模式严重滞后于市场经济条件下城市的发展速度，传统的城市规划对城市管理和发展的制约作用愈发突现，难以满足城市可持续发展的需要，迫切需要更为简洁有效的规划模式，而城市概念规划作为一种新型的城市规划类型，以其更加灵活、滚动、富有弹性、淡化时间期限等特性， 在中国的现实需要下应运而生，因此具有很强的适应性。20世纪90年代末期，为了适应经济、社会发展不断出现的新形势，城市规划学界借鉴国外城市发展战略规划的先进理论和实践经验，开始探讨一种独立于传统规划的，以城市整体发展策略和土地空间开发的政策纲领为主要研究对象的规划，即城市发展“城市概念规划”。“城市概念规划”简称“概念规划”在目前国内属于刚起步的规划学术类型，它的理论体系和实践框架等诸多方面在业界都尚未形成共识，还存在很多值得深入探讨的方面。

五、概念规划对象及研究方式

概念规划的对象涵盖从宏观到微观多个层面的内容，可以是公园、港口、校园、城市中的一个地区或者整个城市。从城市规划这个角度看，目前国内普遍考虑概念规划为战略层面的宏观规划。因而，作为一种新兴的研究性质的规划，其称谓目前也存在多种形式，如“城市总体概念规划”、“城市发展战略研究”、“城市发展战略规划”、“城市战略性空间规划”、“城市空间战略规划研究”等。 “概念规划”中的“概念”，主要是指规划中那些整体性的认识和观念。可以说, 所谓“概念”表明的是规划的工作深度和研究把握的层面。从已经正式出版的文献中大致可以得出“概念规划”基本概念特征：概念规划是一种注重规划理念而非详细的规划设计，可为任何层次的规划提供思路和发展框架。它是在不断循环的规划过程中解决城市发展的现实问题和探索实现目标的途径。

城市概念规划在对城市总体规划编制的内容进行简化、区分轻重缓急的基础上，选取对城市发展具有方向性、战略性的重大问题进行基本研究、宏观研究、微观研究。

基本研究指规划目标的自然地理基础、历史文化特征、经济发展历程、经济结构特点以及重大问题的研究。

比如丽江是一个特色十分鲜明的历史文化名城，是世界文化遗产，其城市特色就主要表现在：自然风光、人文古城、田园景色、纳西家园等。因此，丽江未来城市发展的基本理念为：在保护中谋求发展、在发展中坚守特色。

宏观研究指城市定位问题研究，也就是以基本研究中的结果为基础，在国家发展战略与政策的大背景下，从政治、经济、文化等多方面进行综合的宏观分析和判断，准确把握城市发展建设中具有全局性和战略性的重大问题，最终确定城市的功能定位。为科学制定城市总体规划和城市的长期发展战略奠定基础。

比如丽江城市的功能定位应为：保存完美的文化遗产和历史文化名城，世界高级旅游城区，云南西北部的区域化旅游中心，丽江地区以生态、旅游、文化产业为支柱的新型经济基地。从丽江古城保护、经济发展、社会进步的综合性要求来看，在经济结构上，丽江应以旅游业、生态产业和特色农业为主导产业。在旅游方面，应大力弘扬民族文化特色，开发新型旅游产品。在农业方面，要结合自身独特的自然地理条件，抓住生物多样性的优势，积极发展新型农业。

微观研究指深入城市发展的各个部分和层面问题的研究。既包括对基本研究和战略研究中某个重点问题的深入研究，也包括城市发展中的一些专门规划问题的研究。

六、总结

城市规划中的概念规划并非规划层次系列中的某一个层次，而是在当中任何一个层次均能进行。但是，由于概念规划侧重于各学科和发展方向的综合平衡，而不是作出详细周密的规划设计，因此概念规划多出现于社区的、城市的和局部某些地带的规划范围。总的来说概念规划强调对总体规划编制的内容进行简化，区分轻重缓急，注重长远的效益和整体效益，对城市发展中具有战略性、方向性的重大问题进行集中、专题的研究。如从国家、区域的角度对城市的定位、发展方向等进行探讨，从经济、社会与环境的角度提出城市发展的综合指标体系和发展战略等，以适应城市迅速发展变化和决策的要求。

【参考文献】

[1] 王春艳. 城市概念规划理论研究[D]. 内蒙古师范大学 2007

[2] 项冉,谭婧婧，时静. 浅谈城市概念规划[J]. 城市建设理论研究. 2011，(10)

概念性规划内容篇（3）

中图分类号：TU984.12文献标识码：A

概念设计在国外普遍被采用，而我国应用的还不多，最主要的是应用于建筑大型项目设计中。随着概念地产时代的介入，人们对它有了初步的了解，如何看待这些概念，是居住的需求、还是对居住区的规划要求是我们值得深入研究和探讨的重大问题。以下就是我们从概念设计的涵义、特点、功能作用等几方面加强对其认识。

一 概念设计的涵义

对于概念不同的领域有不同的理解。哲学意义上的概念是反映事物的本质，在实践的基础上有感性认识上升到理性认识的过程。而居住规划的概念设计则是在对整个住宅规划和城市规划的合理定位基础上，对居住需求和居住文化在该理念的规划模式和建筑形态的阐述。概念规划是一种注重城市规划与住宅区域规划的综合性规划，它主要是在确保城区整体发展的基础上，结合城市发展和区域规划进行对空间结构、城市功能及环境保护的综合规划设计。

目前，在国外一些大公司的设计部门都包括：概念设计、详细设计、制造设计。可见概念设计在居住区规划中的位置是多么重要。

二 概念设计规划的内容及特点

由于各国家的历史背景不同，所以在规划设计上也有所不同。德国侧重于解决实际问题，注重区域间平衡发展；美国注重对资源的开发，各区域经济协调发展；日本侧重资源开发；法国以国土整治、促进落后地区发展为主。

从概念的设计特点来看，它具有设计思路的整体性、设计内容的概念性、设计性质的综合性、设计方案的框架性、设计功能的方向性等特点。通过概念设计解决了城市规划设计中的问题，针对这些问题形成的概念分析，经过综合抽象的概括从而进一步形成概念设计。正因为这些概念设计的内容与特点，决定了它在以后住宅区规划中的地位和作用。

三 我国居住区规划的概念设计现状和误区

3.1我国居住区规划的概念设计现状

我国居住区对概念设计认识还不深入，还没有形成一种规范的模式，针对特有的现状表现如下:

(一)目前我国的概念设计还只是一种形式，真正有专业人员参与很少，造成概念设计的脱节。一是在策划阶段主要有策划人员进行策划和设计，相关专业人员等到概念确立后才参与到设计环节中，有时候针对某些问题他们只是知其然不知其所以然。二是在设计完成后在找概念，这种概念往往很片面，并不是真正意义上的概念设计，只是一个卖点。

（二）人们只是对这种模式接触一时热，对概念设计的内容和功能认识很肤浅，缺乏真正的对住宅区域的规划设计和居住需求的深入诠释。

（三）长期以来建筑行业一直采用传统的模式，缺乏对住宅区域的规划与设计，致使三方之间缺少中间的设计环节，不仅违背市场要求，还违背住宅区域的设计原则，使项目开发不能达到最佳状态。

3.2居住区规划的概念设计误区

其一，目前有些开发商采用概念设计理念引诱人们对它的期盼与关注，但实际上有策划人员提出的概念与设计结合脱节，使人们还没有认清楚概念设计的真实本质，表面打的旗号很响，实际上是在卖弄，华而不实。

其二，很多人把形态理念等同于概念设计，缺乏对住宅区域人们对住宅的需求和有利于城市发展规划的探讨与分析，缺少对居住文化内涵的深入研究与推敲。

四 概念设计的地位作用

概念设计具有前瞻性、便捷性、广泛性的特点。这种规划设计是从整体上对住宅区域的规划，具有广阔的发展空间和积极的创造性，在今后住宅区域中应用性非常广泛。

近几年的规划发展中，应该加快规划概念设计的发展，要审时度势，与城市整体发展相结合。这种规划模式对建设我国城市整体发展具有深远意义，因为传统的城市规划已经不能满足人们迫切发展的要求，而这种城市规划作为一种新型的设计类型更具有长远性、综合性、整体性的特点，更能满足人们的心理需求。

对现在人们的居住要求来说，好的概念设计会逐渐显现出来，备受人们的关注。概念设计阶段对住宅区域规划来说是一个重要的过程，主要体现在：

概念设计的全局性。概念设计是从城市的整体发展着眼，在研究城市整体的大背景下，充分考虑到居住区的功能、环境、设施及人们精神层面的问题，对住宅区域的规划进行全方面的考虑。

概念设计方案的框架性。概念设计主要从居住区整体的风格、流派及环境出发，对住宅规划提供总体的框架思路与规划设计，很少涉及具体的方案要求。

居住区规划概念设计的可行性。概念设计是从整体出发，注重大局发展方向和策略，从宏观上把握项目开发的重大意义和决策。

五 居住区概念设计的关键和机制

概念规划是一种注重发展理念的规划设计，从宏观到微观可为任意层次提供发展思路和框架，以实现城市规划和发展为目标的一种规划类型。概念设计在对城市规划编制上呈现出灵活具有弹性的特点，可及时对一些重大问题进行修改与完善。以下是概念设计的几个关键：

（1）根据城市发展的大背景、大趋势，充分合理的对城市发展进行规划。

（2）为了满足居住者的需求，充分考虑市场定位。

（3）不断探索居住文化的深刻内涵，充分考虑人们在精神层面对住宅的需求。

就目前发展来看，建设和完善概念设计机制，使概念设计在住宅建设中发挥最大作用，是一个迫在眉睫的问题。要想建设和完善机制必须从市场调查做起，形成一个由策划人员、设计人员及相关专业人员等多人员、多学科的运行机制。如何将概念设计成为居住形态规划设计的可能，这就需要策划师、设计师们运用新策略、新方法、娴熟的设计手段通过实体形成满足人们需求、富有创造力的居住空间形态。

现在我们已经意识到概念设计的重要，但是由于概念设计研究还存在很大的误区，概念设计过程还不具体、不完善 ，我们应该在正确把握概念设计的涵义，深入认识概念设计的功能与作用的前提下，进行对概念设计的深入研究，利用有效的途径和方法为以后城市的发展和规划提供有力的保障。因此为了城市的发展，概念设计能够很快普遍应用到住宅设计上，我们必须要建立和完善机制，以达到实现城市的优化目标。

结语 概念设计在城市住宅区规划设计应用中并非是对某一个层次的规划设计，而是对其中任何一个层次都能进行。概念设计是一个多学科、多方向发展的综合体，但是它不是针对某个问题做周密细致的规划，往往是更多的倾向于理念。如对城市的发展，它是从整体上进行的规划，注重的是长远的整体的利益，是从整体角度出发对城市的发展战略和发展方向进行集中深入的研究探讨。从国家和城市的经济、环境角度提出综合性发展战略和指导方向，以更好的适应国家及城市快速发展的决策要求。

我国现在对概念设计的研究还处于初级阶段，各方面发展还不完善，机制还不够健全，我在这也只是起到抛砖引玉的作用，希望通过我的理解和阐述引起人们对概念设计的关注，以加强和深入研究对概念设计在住宅区应用方面的探讨。

参考文献

[1]邹慧君，等.广义概念设计的普遍性、内涵及理论基础的探索[J].机械设计与研究，2004，3.

[2]项冉,谭婧婧，时静.浅谈城市概念规划[J].城市建设理论研究.2011，(10)

概念性规划内容篇（4）

关键词：城市规划；人口规模；预测；

人口预测是指以人口现状为基础,对未来人口的发展趋势提出合理的控制要求和假定条件――即参数条件，从而获得对未来人口数据提出预报的技术。近几年来，随着经济的发展，人民物质精神生活同步提高，人口不断的向城市集聚，致使城市人口不断增长。因为城市建设用地规模与城市人口规模密切相关，城市建设用地规模主要是根据城市人口规模来确定的，因此，人口规模预测成为城市规划的核心问题。

人口规模预测中存在的问题

我国城市人口规模预测中存在的最大的问题就是预测的不准确性。造成这种现象的原因有很多，目前人口规模预测中存在一些不规范的做法，对其中人口规模预测的相关的内容进行分析、评定以后主要概括了以下几个方面的内容：

基本概念不统一

一般来说，提到城市人口规模，往往会涉及到两种概念：人口概念以及空间概念。从现有的城市总体规划的案例来看，两种概念的运用出现不规范、不统一的现象。就人口概念来说，就有总人口、常住城市人口以及非农人口实际居住人口、暂住人口、户籍人口、农业人口、非农业人口等概念。就城市空间范围的概念来说，就有规划区、市区、主城区、建成区、中心城区、市域等多个概念。那么将人口概念与空间概念相结合以后，组合起来的概念就更加复杂，而就目前的城市规划而言，“城市人口”的概念非常的笼统、模糊，在人口规模统计中常常会出现很多的分歧，由于运用的不一致，与统计部门的数据结果缺乏相应的统一。

统计口径不一致，基础数据误差较大

除了运用的概念过多、过于复杂、不统一所导致的概念的混乱之外，还存在统计口径不一致的情况，导致同一城市的不同部门统计出不同的数据。其中出现的主要问题有：第一，现行的统计口径的设置主要是以行政区范围为主要标准，但是行政区范围常常将非农业人口包括在内，这样的话就与城市建成区人口统计有分歧；第二，农业人口以及非农业人口的统计问题上也存在着一定的问题，如果只将非农业人口作为城市人口来统计，很显然的忽略了农转非人口，这些人口从一定程度上来说已经是城市人口了；第三，暂住人口的统计有很大的困难，暂住人口的数据统计资料主要来自公安局的统计数据，而这种统计数据常常忽略那些未办理暂住证的人口。

（三）预测结果的确定有着一定的困难

预测结果是在假设一些前提的情况下对未来的情况的一种推断，在推断的过程中，有客观的因素，也有主观的因素。客观的预测具有科学性，定量的反映了预测对象与影响要素之间的关系以及未来的推断，但是在主观条件下，只能凭借经验判断这种假设条件是否可以运用于未来，这种假设是无法验证的，预测期限未到达，就无法判断预测结果是否正确。这种预测的科学性与不科学性即客观主观并存的“两面性”，决定了预测结果有难追溯的特性。鉴于这种情况，在大多数城市的总体规划中，文本以及说明书对于人口规模的预测都非常的概略，大多数缺乏依据性说明，或者是依据性内容的缺失、表述不清，在文本表述中，人口规模的基准年份、数据来源、采用的预测方法、参考数据的来源以及理由等等大多数都呈现缺失状态，由此导致预测结果可信度以及可靠性较低。

预测时使用的方法不严谨

人口规模预测研究领域属于人口学的相关领域，在人口规模预测方面有着很多种不同的计算方法，但是这些方法在使用过程中不够严谨，常常采用简单方法如综合增长率法以及一元回归法等来计算，很少考虑这种方法是否符合实际情况，这种人口预测方法运用上的不规范性导致预测结果的误差较大。

人口规模预测注意应该规范的重点

统一口径

对于现有的城市规划中人口数据统计口径不统一的问题，就需要进一步界定以及规范概念，并且统一人口数据的统计口径。关于暂住人口在我国城市人口规模统计上造成的差异，我国国家统计局规定：各省、市在计算人均GDP时，统一使用常住人口的说法。按照户籍统计人口的方法已经被废除。

统计部门是统计数据的权威部门，在城市规划中需要的人口规模的数据大多来自统计部门，为此，我国规定，城市规划中人口规模的计算中，应采用“常住人口”，统一口径以后在统计中统一加上居住满半年的流动人口。

(二)适应城市规划工作的转变职能的需要

在科学预测人口规模的过程中，要加强对于区域背景、资源与环境承载力的分析，以便为城市的合理布局以及健康发展提供必要的依据。第一，要拓展人口分析以及预测的视野。在人口规模预测过程中，不能割裂城乡关系，不能割裂人与周围环境的联系，要在一个整体的、大的局面上来综合统筹区域之间、城乡之间、城市之间的人口互动关系。

（三）将暂住人口分析预测作为人口规模预测的重要内容。

第一，要根据暂住人口需求的住房、教育、社会文化设施、交通基础设施进行规划，确保城市经济的可持续发展，保证社会的稳定和谐；第二，加强人口流动与产业结构调整、经济社会发展关系的研究，引导人口稳定、合理的流动。

（四）在规划文本以及说明书中说明依据

为了使预测结果有本可依，在规划文本以及说明书中提出明确的说明，例如对于现状、假设、预测方法的说明，对于基准年人口规模、主要结构、空间的分布的说明，并且给出计算分析人口年增长率以及分类预测的变化特征的依据。在预测检验中说明有关系数、历史检验、结果检验，针对重点监测年份反映预测区间值以及代表值。另外，用图表等方法反应人口规模的历史演变和预测结果，用增长曲线表达历史和城市人口规模的变化趋势，较为清晰直观。总之，在规划文本中要将必要的数据、年份、参数等加以阐述说明，作为预测结果的依据。

（五）不断地改进人口分析方法

第一，合理的选择人口预测的方法。要根据城市中所处的具体的区域背景和发展阶段进行预测方法的选择，形成方法的合理选择，注意因果分析以及时间序列的分析，各种方法进行合理的组合；第二，不断地丰富人口预测的内容。人口年龄结构、家庭结构、受教育程度、收入上的差异都是在人口规模预测中要分析的内容，另外，暂住人口的总人口数、变化趋势、产业结构与就业岗位之间的关系、城中村人口的规模构成也应在分析之列。

总之，在城市人口规模预测中，要不断地解决不规范的问题，避免因不规范而产生的不准确的问题。

参考文献：

概念性规划内容篇（5）

“概念”是反映事物本质属性的思维形式，是人们在实践的基础上，经过感性认识上升到理性认识而形成的。“景观概念设计图”也是一种对景观地域的理性规划，这种规划看似无头绪，其实是有迹可循，掌握了基本的方法，并遵循经济、实用、美观的设计方针，就会对做出好的设计图有很大帮助。在这里我们分析一下鸟瞰图的形成过程，掌握鸟瞰图的形成过程对整个概念设计图的形成有重要的意义！

一、策划应注意的问题

商业美术的本质：经济就是赚钱，实用就是功能，因此商业美术的设计产物往往是最大限度地利用空间，以达到在现有不变的资源的基础上最大限度地增加后期的回报率，于是具体的设计运用中，在这两个前提下的美观便被不由自主的淡化忽视了；概念设计与此有很大的不同，我个人认为，前者是经济、实用在先，美观在后，而且由于经济和实用常常与美观存在矛盾，于是迫使美观没有一个具体的程度。也就是说，在经济和实用的限制下，美观是否形成，存在着一种很大的偶然性，而后者也就是概念设计的设计理念是从人文的、艺术的原理出发来研究和设计，这也是概念设计的根本。将追寻艺术的本质在设计上作为一个设计程序固定下来，再结合功能的设计这就是概念设计的设计理念。

从人文的、艺术的原理出发来研究和设计是概念设计的根本。将追录艺术的本质在设计上作为一个设计程序固定下来，再结合实用功能的设计，是概念设计的设计理念。要做好概念设计图首先需要明确概念设计的根本和设计理念，而且要遵循一定的设计方针：“尊重文史、因地制宜、主题特色、整体设计、持续发展。”这样可以限定概念设计的方向，也体现概念设计是一种理性的设计。

界定了概念图设计的定义、重要性以及进行概念图设计时应遵循的理念和方针后，需要归纳一下概念设计所包含的内容，以便有条不紊的进行概念设计。从目前市场运行来看，可以把概念设计的内容归纳为两部分，一部分是从人文、艺术的角度设计出主体性的或者是带着整体思维的全局性的设计，包括与全局相关的小品类的设计；另一部分内容为与使用功能相关的思考。在这两部分的设计展开后，完成的概念的设计图纸，就是概念设计的内容。

概念设计进行的第一步是“策划”，要在“经济”“实用”“美观”的设计方针和“尊重文史、因地制宜、主题特色、整体设计、持续发展”的设计方针的前提下，全面系统的考虑问题，才能使设计具有最好的效果，策划是对文化、艺术、环境、生态、等全面的考虑下提出的可行性方案，投资者可以通过对策划方案的分析和评估对自己的使用和经营的手段有前期的预测，使自己的运作过程能够清晰化，又是能预知部分风险。

二、策划时应考虑的因素

策划可以只搞个文字方案，以便与甲方沟通，及时得知甲方意见，以便避免后面设计的盲目性，也可以将完整的策划和概念设计一次性抛出，给别人震撼感。从策划的设计者来看，要注意几个问题：

从市场竞争的辐射面来看，方案是否具有创造性，是否美观。

从文化历史来看是否反映了投资决策人的喜好。、

从外观美术上看是否美观。

和本来的原建筑或原地貌是否符合。

策划是否让观众产生歧义。

方案是否有大气感。

个人觉得策划偏向于考虑外在影响因素后，在头脑中形成的对未实施设计图的构想。

策划时有几点需要考虑的因素：

第一，对设计现场做比较充分的了解，包括要设计的场地和设计范围周边的环境、当地的历史人文、乔灌木草藤大致价格以及周边同行业竞争情况等都尽可能地做细致的了解，收集作为设计前期的比较详细的资料。

第二，了解投资者的喜好和投资者对基本经营的想法。

第三，确定概念设计的主题。

在充分考虑了策划的各方面因素以后，可以把策划以文稿的方式列出，策划的提纲也是有套路可寻的。

三、概念图设计要准备的资料

要着手概念设计图前，还需要准备一些资料。

首先要明确设计界面的具体边界。对一个单位而言，他的边界是根据国家规划界定的，即所谓的红线图，这是有法律意义的，从这个角度上讲，具体的设计也随之需要一个明确的界面，而且从美术绘图方面来看，设计图的区域也是需要非常的明确。

其次，设计界面内的原地貌情况、日照方向、植被情况、自然水流方向等等的自然因素要明确。同样，电源和水源等人文因素也要明确。

第三，设计界面外的周边情况也需要明确，如道路交通，有无河流、地貌变化，房屋建筑物等等，凡是可能对设计界面内产生影响的外部环境因素不管是有形的建筑还是无形的声音都要看到。

第四，实地考察时，要用心体会有中心感的区域，以便安排设计主体，并以其为中心去展开设计。

在以上的材料备齐之后，我们就可以开始草图设计，首先必须按比例把设计界面的地域画出来，在这一步要尽可能的因地制宜，所以地貌上大的变化，如溪流、峡谷、已有的主干道等也要一并表示出来，作为固定的不能更改形状、大小和位置的图形。在画面上布置好这些内容后，再按照设计方针进行小布局的安排。

在景观的概念设计时，要考虑大的布局感。景区都有游客行走式的观赏特点，设计时就要考虑景点的轻重，按照中心和次中心的顺序形成线性的布局。

景观概念设计不仅要满足业主的利益需要，而且还要使居住者住着舒服，看着悦目，因此，在景观概念设计时每一步的准备都是必要的，遵循概念设计的设计理念，将追求艺术的本质在设计上作为一个设计程序固定下来，再结合实用功能的设计，那么创造出来的园林才能满足业主和居住者的要求，实现双赢的局面。

参考文献：

何平《环境艺术设计的概念设计》 西南民族大学 P57-67

王其钧 王谢燕编《文化建筑设计》北京：机械工业出版社

概念性规划内容篇（6）

1　引言

图书分类法是由许多类目根据一定的原则组织起来的、通过标识符号来代替类目和固定其先后次序的分类体系。图书分类法是文献标引和文献检索的重要工具，是情报检索系统的重要组成部份，在情报检索系统中起着语言保障的作用，是沟通情报的存贮和情报的检索两个过程、标引人员和检索人员双方思想的桥梁。如果图书分类法在类目的划分上有缺陷，不能满足科学分类的要求，那么就很难使标引人员对文献情报内容的表达和检索人员对相同内容的情报需要的表达取得一致，容易造成文献情报的漏检和误检，从而降低了文献情报的利用率，影响教学、生产和科研。《中国图书馆分类法》(第四版) (以下简称《中图法》)对民法这一概念的划分就是典型的例子。

在展开讨论之前，先对本文标题中出现的“民法”的下位类列作简要说明。我们知道，一个上位类目以某一标准划分出的下一级类目互称为同位类。类列则是一组同位类的总称。“民法”类的下位类列即是指由“民法”这一类目经过一次划分后直接得到的一组同位类。

2　《中图法》的原理及对概念划分的要求

2·1　《中图法》的逻辑原理。《中图法》是一种体系分类法。类目是《中图法》最基本的单位，是构成图书分类表的主要成分。类目从形式逻辑上说就是概念。概念是反映客观事物的本质属性及其对象范围的思维形式，每一个概念都有内涵和外延。概念的外延是指具有概念内涵的客观事物的总和，即一类事物，也就是许多具有某种(或某些)共同属性的事物的集合。用以表示一类事物的概念称为类名，在分类法上称为类目。类是可分的，因为在一类事物中，每一事物除了具有某种(或某些)与同类其它事物的共同属性外，还有许多与同类其它事物不同的属性，也就是说，同一类的事物并不是完全相同的，它们在某一(或某些)方面相同，而在另一(或另一些)方面是不同的。因此，类是可以再分的，可以用另一种属性作为划分标准来对这一事物进行划分，即分类。

《中图法》是一种体系分类法。体系分类法是一种直接体现知识分类的等级制概念标识系统。它是对概括文献情报内容及某些外表特征的概念进行逻辑分类(划分与概括)和系统排列而成的。

2·2　体系分类法的主要特点。体系分类法的主要特点是按学科、专业集中文献，并从知识分类的角度揭示各类文献在内容上的区别和联系，提供从学科分类的角度检索文献情报的途径，满足读者的“族性”检索要求。由于人们一般都是在某一个专业范围内从事科研、生产、教学和管理等活动，习惯于从学科、专业出发去获取知识和情报，而体系分类法对于系统地掌握和利用一个专业范围的知识和情报来说是很方便的。因此，它就成为对文献情报进行处理的重要方法，成为一种历史最久、使用最普遍的情报检索语言。

2·3　体系分类法列类应遵循的原则。列类是按逻辑分类原理并结合实际需要，列举各种学科和事物概念，并将其安排、组织的过程。一般来说，列类应遵循以下原则:①应以图书内容的学科属性作为类目划分的主要标准;②客观原则和发展(历史)原则;③逻辑性原则是立类列类的科学方法。A·概念要明确。B·类目的划分必须遵循逻辑上的划分规则，即划分应是相应相称的，划分后得到的各子项外延之和要等于母项的外延。划分的根据必须同一，每次划分或每层划分必须坚持一条划分根据。划分后的子项应当是相互排斥的，各子项之间是不相容关系，内涵不相同、外延不相交叉。C·列类要遵循从总到分、从一般到个别、从抽象到具体的逻辑顺序;④稳定性原则是图书分类的特殊要求;⑤文献保证原则是编制分类法的出发点。类目的设置应以文献的多寡作为依据之一，有什么样的书列什么样的类。

3　民法及其下位相关概念辨析

概念是反映客观事物的本质属性及其对象范围的思维形式，概念即是《中图法》上的类目，都表达一定学科知识的内涵和外延。因此，我们要研究民法类下的类目表是否科学、是否合符逻辑，应从考察民法及其相关的下位概念入手。

我们知道，在体系分类法中，除大类类名外，其它类名字面上在大多数情况下，不能直接表达事物的概念，其涵义要受上位概念的限定。从法理学的角度看，法律关系是根据法律规范所产生的、以主体之间的权利和义务表现出来的社会关系，法律规范和法律关系中都包含权利和义务，只不过前者的权利和义务是一种可能性，而后者的权利和义务具有现实性。因此，物权、物权法和物权法关系，当以之作为民法学的研究内容、以之作为基本范畴组建学科理论体系时，可视为同一概念，本文在下面的阐述中将不作区分。同理，对债权和债权法、知识产权和知识产权法等也不作区分。

3·1　民法。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。民法的调整对象为平等主体之间的财产关系和人身关系。民法是人法，民法对社会关系的调整是通过对人的行为的调整进行的。民法必须以人为出发点，其使命在于确定合理的人性观点，规制人的行为，体现对人的关怀。民法又是权利法，民法的重要内容就是规定和保障民事主体的合法民事权益。平等主体、财产关系、人身关系是民法调整对象的三个因素。民法的主要内容:①民事主体制度;②物权制度;③债和合同制度;④人身权;⑤知识产权。其中民事主体制度调整的对象为平等主体，物权法、债权法、合同法、知识产权法调整的对象为财产关系，人身权法调整的对象为人身关系，继承法既调整财产关系，又调整人身关系。

《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利为:第一节、财产所有权和与财产所有权有关的财产权;第二节、债权;第三节、知识产仅;第四节、人身权。也映证了人身权为民法的研究内容之一。

3·2　物权。物权是财产占有关系在法律上的表现，是民事主体依法对特定的物进行管理、支配并享受物上之利益的排他性权利。传统民法上规定的所有权、地上权、永佃权、地役权、抵押权留置权都是物权，我国民法通则新规定的使用权、经营权等也是物权。

3·3　债权。按照《民法通则》的规定，债是按照合同的约定或依据法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债，当它和所有权关系相提并论时，称为债权或债权关系。债权法所调整的财产关系，是流通领域的财产关系。

3·4　合同。合同也称契约，是指民事主体之间关于设立、变更和终止民事关系的协议。

3·5　知识产仅。知识产权是民事主体对其创造性的智力劳动成果依法所享有的专有权利。知识产权包括工业产权和版权(著作权)两大类。民法学教科书一般把知识产权分为六种类型:著作权、专利权、商标权、发现权、发明权和其它科技成果权。

3·6　继承法是调整因自然人的死亡而发生的财产继承关系、确定遗产的权利归属的法律规范的总和。

3·7　人身权。人身权是指民事主体依法享有的与其人身不可分离而无直接财产内容的民事权利，是保障人的精神利益得以实现的形式，通常情况下，人身权不得以任何形式转让，即不能出售、赠与和继承。人身权虽无直接财产内容，但它与财产权利有密切的联系，往往是发生财产关系或为主体带来财产利益的依据或前提。人身权是同财产权相对称的一个类概念，它可分为人格权和身份权。前者是以权利人的自身的人身、人格为客体的民事权利，包括生命健康权、身体权、姓名权、自由权、名誉权、肖像权、荣誉权、名称权、生活秘密权等。后者是存在于一定身份关系上的权利，权利客体为特定身份关系的对方当事人，包括监护权、亲权、夫权和父权等。

4　存在的问题及修订意见

4·1　《中图法》对“民法”类目的划分存在的问题。《中图法》(第四版)对“民法”这一类目的划分为:

D923

民法

D923·1　总则

民法的基本原则、权利主体、法律行为、诉讼时效等入此。

D923·2

物权

D923·3

债权

D923·4

知识产权

D923·5

继承法

D923·6

合同法

D923·8

民事其它法权

产品责任法、消费者权益保护法、妇女儿童权益保护、老年人权益保护入此。对“民法”下的分类表而言，应注意两点:(1)D921·1总则和D923·8民事其它法权下的注释是指示类目的内容和范围、说明类目的涵义的;(2)D923·9婚姻法和D923·99商法(总论)是民法的同级类目，并非民法划分出的下位类。婚姻法和商法是独立的法律部门，它们与民法有密切的联系，但它们有着自己独特的调整对象。

《中图法》(第四版)对“民法”类目的划分是不科学和不合理的，它违背了编制类目表应遵循的基本原则: (1)它违背了列类和立类的逻辑性原则，即对“民法”划分出的下位概念的外延之和不等于民法的外延，而是小于民法这一概念的外延; (2)它不能保证文献情报资料对分类法的要求。人身权法是民法中比较成熟的分支学科，研究人身权法的论著不少，若把其归入上位类——民法，则标引是很粗浅的，专指度不够深，容易使标引人员和检索人员在理解上产生歧义，造成文献的漏检和误检。

4·2　对民法类的修订意见。综上所述，“民法”的下位概念应划分为:总则、人身权、物权、债权、知识产权、继承法、合同法和民事其它法权。按照从总到分、从一般到个别、从抽象到具体的逻辑顺序，并保持类目的稳定性，拟对“民法”类下的类目表修订如下:

D923

民法

D923·1

总则

民法的基本原则、权利主体、法律行为、诉讼时效等入此。

D923·2

物权

D923·3

债权

D923·4

知识产权

D923·5

继承法

D923·6

合同法

D923·7

人身权

D923·8

民事其它法权

产品责任法、消费者权益保护法、妇女儿童权益保护、老年人权益保护等入此。

参考文献

[1]本书编委会　《中国图书馆分类法》(第四版)　北京图书馆出版社　1999

概念性规划内容篇（7）

一、项目策划主题与主题策划

(一)项目策划主题

房地产策划主题是项目集中表达的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调，本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等；有些则是潜在的，要通过反复调研、考察、分析，才逐步明了；而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势，往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性。通过主动营造某种主题氛围，激发人们对特定生活意向的联想，使居住的物质环境变得人性化、亲情化。项目策划主题包括宏观主题和微观主题。

(二)主题策划

主题策划亦称概念设计或理念设计，是房地产策划的一项相当重要的内容，它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心，通过主题策划的贯穿和支持。可以推动房地产项目开发的全面创新。

主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念；广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿项目发展始终的“灵魂”。

二、项目策划主题的作用

策划主题是项目开发理念的抽象概括。它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的策划主题，它对整个房地产开发项目具有如下的作用：

第一，策划主题能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个要素围绕着中心思想展开。

房地产项目从开发到完成要经过很多环节，开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为均围绕这一中心完成，各个环节在主题概念的统率才能不偏离项目开发的中心和方向。如广州“保利花园”。它的主题是“国家康居示范工程”。为了赋予“保利花园”这一主题概念内容。规划、设计按国家康居示范工程标准进行；政府允许容积率为3，但“保利花园”降低为2．2，牺牲容积率，换来好环境。

第二，策划主题能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求。

房地产产品与其他商品相比，具有物质功能复杂、精神内涵丰富的特征，特别是住宅产品更是如此。优秀的主题概念，在文化内涵上给予人们精神上的愉悦，在品质功能上给予人们舒适和满足，这是因为策划主题能体现项目产品的文化内涵、科技内涵和服务内涵。广东顺德“碧桂园”的主题概念“给你一个五星级的家”，表达客户住进去后享受星级酒店的待遇，有“宾至如归”的感受。这种感受无论在精神上还是在物质上都是相当明显的。

第三，策划主题能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性。

这种项目特有个性，无论在内容、气质上，还是在形式、手段上均独具一格，别人难于模仿。著名的例子是广州“奥林匹克花园”，它的主题概念是“运动就在家门口”，把奥林匹克精神的体育理念贯穿于项目之中。在规划布局、配套设施、社区文化等方面都与“运动”有关，最终使项目体现出人们极力追求的“健康”心理。具有独特的个性，人们无法“克隆”。

第四，策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同。

每个项目都应有自己的项目优势。项目优势来源是多方面的，有的在建筑风格方面、有的在规划设计方面，有的在地理位置方面，有的在生态环境方面，还有的在配套实施方面。这些项目优势如果不在策划主题上体现出来，就很难引起买家注意。往往有这样的情况，一个相同项目在不同的策划人手里，项目的命运就不一样。这里除了其他原因外，一些策划人不善于用主题概念来表达项目的优势、从而导致项目滞销就是一个主要的原因。

第五，策划主题能提升房地产产品的价值。

策划主题作为概念资源，如果没有具体的内容来支撑是无价值可言的。如果它由具体的内容支撑着，就有一定的价值，这个价值就是人们所说的附加值之一。主题概念能提升房地产产品的价值，实际上就是使产品的附加值增大了。新颖、独创的主题概念，能使项目的价值高出同类项目的价值很多，但仍然很快销售出去。2001年，当人们正在为用什么创新的主题概念而绞尽脑汁时，北京的发展商用音乐理念融人楼宇而使项目大获成功。地处京郊顺义马坡的维也纳森林“音乐主题别墅”，将目标客户群定位在喜爱音乐、追求优雅生活一族，面市之初即赢得了市场的热烈响应，300多套别墅70％已经被买家预订。而在这个项目旁边也有别墅项目，销售价格和销售情况就大不如“音乐主题别墅”项目了。

三、主题策划的基本原则和要求

(一)主题概念的基本原则。

1、主题概念必须迎合市场的发展趋势和需求。

这就要求主题概念一方面要根植于买家生活中的根本需求和成长需求，另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。

2、主题概念必须立足于项目或企业的自身优势。

如果不符合项目或企业独特的优势，主题概念一定做不好。不以自身优势迎合市场，即使主题概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善，甚至很容易被别人“克隆”，而且有可能比自己做得还好。

3、主题概念要有足够的深度和广度。

主题概念的内涵有足够的深度，才能充分挖掘出源源不绝的题材以吸引买家；主题概念的外延有足够的广度，才能包容社区开发的种种要素。

4、主题概念要有独创性。

项目主题要非常独特，与众不同。如果是市场上已有的概念，就要在内容上有所突破、创新和提高，在表现形式上别具一格。

5、主题概念要有完善的支持体系。

完善、坚固的主题支持体系是主题概念能以实现的有利保证，否则在市场和竞争中，只不过是一种包装，经不起时间的考验。

(二)主题策划的基本要求

1、策划项目要运用创新或独到的思想理念。

主题策划要取得较好的策划效果，在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，策划人要深刻领会这些理念的精髓，把握它们的实质，灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行筛选，把带有独到的思想理念运用好，引导主题策划的新潮流。北京“soho现代城”，运用“概念地产”理论来策划，达到了炉火纯青的地步，被广大的专家学者认为不可思议，而发展商却得到了额外的回报。

2、策划项目要领先引导消费者的需求。

主题策划不但要满足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是因为主题策划总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。当前，在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融人房地产项目中，形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”，有些甚至因其过于前卫的风格而被人归于“异类”。象用“音乐”概念作为项目的主题，真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时，还要注重体现项目独特的功能需求，增加度身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。

3、主题策划要善于挖掘项目的文化科技内涵。

在房地产策划中，人们往往运用“家居”、“社区”、“社会”等概念，把房地产经营提升为一个系统的文化工程，贴近生活的文化内涵。广州“翠湖山庄”，其万象翠园包罗万象，从苏州园林到美洲酒吧，从古烽火台到古罗马廊柱，一幅幅融汇中西、贯通古今的时空画卷展现在人们面前。江南园林式的“翠居”用亭台、园门、小桥流水、竹篱柴扉，勾画一幅江南风情画；会所前的龙马广场，古朴的天然石块凝结了中国传统文化的精髓；利用地下应急通道出口而建的烽火台，沧桑味十足，是孩子们发挥时空想象的乐园；流水与瀑布相映的灵泉飞瀑、秋千椅和攀爬架组成的拾趣园以及十二生肖广场等，都显现人与自然亲近的中国园林文化的妙处。

随着科技的发展，运用各个科技概念来策划项目的也为数不少，使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面，较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵，使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体，比翼双飞。

4、策划项目要十分注重建筑设计的理念创新。

建筑设计理念的策划创新，不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段，同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道，建筑设计是产品定型的主要阶段，这个阶段的建筑造型、建筑风格、建筑规划、平面布局以及立面效果等，很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好，在施工建设的时候要修改是相当困难的，即使不计较金钱，那也很费时费力。因此，在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题，使产品跟上时代的要求。

5、策划项目要把握好主题概念的整合和推广。

有了独特、富于个性的策划主题后，怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线，把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链；主题概念就是一个中心，项目开发的各个环节均围绕这一中心完成；主题概念还是一种说法，整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此，整合和推广好策划主题就显得格外重要。

四、房地产策划的主题系统

在策划实践中，主题概念丰富多彩，主题类型多种多样，要想把主题系统理出个头绪来很难。这里根据项目策划的具体情况，把主题系统分为两大类：即宏观主题和微观主题。

(一)宏观主题系统

宏观主题是贯穿于整个项目的中心思想，它是房地产项目开发思路、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。依照房地产策划的实际情况，宏观主题系统可以从不同的类型、不同的角度来分。它的主题系统有：

1、从与房地产复合的产业来分，有教育主题、旅游主题、体育主题、it主题、科技主题、艺术(音乐)主题、商业主题、生态主题，等等。

2、从国家倡导的角度来分，有国家康居工程主题、国家科技住宅主题、国家生态社区主题，等等。

3、从生态环境的角度来分，有园林主题、山水主题、景观(市景、园景、山景、水景、海景等)主题、公园主题，等等。

4、从配套设施的角度来分，有绿化主题、会所主题、运动主题、智能化主题，等等。

5、从目标客户或职业来分，有白领主题、老龄主题、教师主题、学生主题、富豪主题，等等。

6、从概念资源来分，有五星级服务主题、身份象征主题、生活方式主题，等等。

7、其他主题，如国际主题等。

(二)微观主题系统

微观主题是在宏观主题统率下，在项目开发进行中各个环节表现出来的次中心思想。从房地产项目开发的过程看，微观主题系统包括项目前期策划和后期策划两大部分：

1、前期策划的微观主题，有目标市场主题、项目定位主题、目标客户主题、项目设计(规划设计、建筑设计、方案设计、环境设计、会所设计、样板间设计等)主题，等等。

2、后期策划的微观主题，有项目包装主题、楼盘定价主题、广告宣传主题、形象设计主题、促销活动主题，等等。

微观主题因为深度不同，在微观主题下还会有更小的主题构成。

(三)宏观主题和微观主题的关系

宏观主题和微观主题的关系是从属、依赖、支撑的关系。宏观主题统率和串连着微观主题，使微观主题在项目的各个环节中不走样；微观主题围绕着宏观主题来进行分解、阐述，从各种不同角度的主题概念来支撑着宏观主题。宏观主题和微观主题的相互统一和相互依赖，使项目的策划主题更丰满，更有说服力。

(四)单主题与多主题的策划

在具体策划实践中，一般用单主题就已经取得了很好的效果但是，策划人为了使项目主题更加丰富和饱满，运用了两个及两个以上的宏观主题来策划项目，同样取得项目的成功。

多主题的策划一般有两种形式：

1、一个主题为主，几个次副主题烘托。

项目中为主的中心主题起到主导的地位，而若干个副主题主要是起烘托的作用。这样策划的宏观主题不单调，起到了加强、丰富的作用。如在“体育运动”的中心主题下，又用“生态”副主题来强调、烘托，达到的效果就比单主题要好，而且它们联系得很紧密，中心主题、副主题都与人的“健康”有关，很能吻合购买者的心理需求。

2、多个主题齐头并进，互相补充，互相映衬。

有的项目宏观主题不是以一个为主，而是若干个主题交汇一起，共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到“双赢”或“多赢”的目的。顺德“碧桂园”的主题就是一个多主题策划的项目，物业服务主题(星级管理)、教育主题(国际学校)、配套主题(豪华会所)三个主题糅合一起，与项目目标客户的需求相当吻合。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面：在外赚钱经常不在家需要完善的物业服务；小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致。顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。

多主题的项目策划难度比较大，但做得好就会取得不同凡响的效果。从目前情况看，运用多主题的项目已经多了起来。运用多主题策划要注意几个问题：第一。要注意互补性和融合性，达到i+i>2的效果。第二，要避免主题过多、分散的倾向，善于抓住中心主题。第三，要根据项目的实际情况来确定主题的多寡，做到有的放矢。

五、主题策划的具体运作

(一)策划主题的来源与获取

要进行主题策划，就要寻找主题概念的源头，即主题概念来源于哪里?这实际上是概念的创意过程。策划主题可从以下几个方面来获取：

一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择绎出来；六是从房地产发展的最新理念中提取出来。

广州“光大花园”在楼盘策划之初，通过两大方面来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视的是什么?反馈回来的是“身体健康”。二是找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解和分析，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十棵50多年树龄的大榕树。策划人通过思想碰撞，“身体健康”与“生态环境”有关。于是，广州“光大花园”的项目主题一“大榕树下，健康人家”就应运而生。“榕树”风景成为“光大花园”发挥的绝佳题材。

(二)策划主题的提炼与确定

主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定，实际上是概念创意的论证过程。在提炼与确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：

一是主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。如果达不到这个要求，宁可舍弃。也不勉强使用。

二是主题概念是否内涵丰富。易于展开，充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小。展开时支持点不够，不利于主题概念的体现

三是主题概念是否符合自身情况。是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。

四是主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求，这是判断主题概念的关键所在。那些不能激起买家购买欲的主题概念，最终会断送项目的前途。

广州“光大花园”策划主题的提炼与确定很有诗情画意，通过寥寥数语，大榕树下的一幅健康人家的风景画就呈现在人们面前，视觉冲击力相当强。

(三)策划主题的支撑与体现

概念性规划内容篇（8）

首先需要认知普通逻辑与其它同样研究思维的学科的差异，普通逻辑是就思维的形式来研究思维。认识论研究思维的形成和发展过程及其规律。辩证法研究思维如何反映现实以达到真理的问题。心理学研究思维的生理基础和心理过程及其规律。其次，需要认知逻辑与普通逻辑的关系，多数教材将逻辑与普通逻辑作为同义词使用。再次，需要认知普通逻辑的作用，它是有已知到未知的认识方法；是正确进行思维的必要条件；是揭露诡辩的重要武器。

要对普通逻辑知识架构有真正的认知，需要逐一理解构成普通逻辑的几个关键的词语及其与词语内的内涵与外延。第一是概念一词和客观事物的关系，概念是反映事物及其特有属性的思维形态。正确的概念是科学抽象的结果，概念的抽象不仅离不开客观事物，而且更深刻更正确地反映客观事物。第二是概念与语词的关系，概念与语词不同，概念是人类认识的结果，语词却和民族的形成不可分。第三是概念有关的引号用法，在交流的过程中，不直接把一些事和物放在语句里，而是把指代这些事和物的名称放到语句里，来代表我们的想法。

要对概念的内涵和外延有清晰的认知，普通逻辑所研究的概念，是其最一般的特点，并对怎样明确概念提供最一般的手段，任何概念都有所谓含义和意义。它的内涵就是概念对事物的特有属性的反映，它的外延就是具有概念所反映的特有属性的那些事物所组成的类。明确概念就是明确其内涵和外延，同时也就明确了此概念所反映的事物的特有属性，是哪些类别的事物。明确了这个关系，在思维过程中我们可以借助内涵和外延来检查概念的明确性。内涵和外延是互相关联互相制约的，对概念的明确一定不能脱离语境。概念还有真实与虚假之分，区分的标准来自于其内涵和外延。概念外延之间有五种不同的关系，包括全同，真包含，真包含于，交叉，全异关系。普通逻辑把概念的外延所界定出的事物称为类，现代逻辑称之为集合。

接下来是构成普通逻辑的另一个重要的词汇----定义。定义和概念关系是：概念要明确就是要明确概念的内涵和外延，定义就是明确概念内涵的方法。我们需要用定义来明确我们所用的概念。定义由三个部分组成：定义项，被定义项，定义联项。定义分为以下几类：属加种差定义，发生定义，功用定义，关系定义，语词定义，外延定义，语境定义，递归定义，公理定义，操作定义。定义的规则有三个：一是定义项与被定义项的外延必须全同；二是定义项不能直接或间接的包含被定义项。三是定义项不能包含模糊不清的概念。概念和划分的关系是，划分是明确概念外延的方法。划分的特点是：被划分的类叫做划分的母项，若干个小类叫做划分的子项。子项的分子必然是母项的分子。划分的规则有三条：一是划分后各个子项应当互不相容；二是各子项必须穷尽母项；三是每一次划分时应当用同一个划分标准。

命题是普通逻辑知识架构中相当关键的一个语词。命题就是反映事物情况的思维形态。命题由概念组成，概念是命题的因素，命题是概念的发展。命题与语句的关系是：命题的形成和存在，要依附于语句；命题的表达，也要借助于语句。命题属于思维范畴，语句属于语言范畴。同一个命题，可以由不同的语句来表达。同一个语句，可以表达不同的命题。并非任何语句都直接表达命题。命题与判断的关系是：判断是对事物情况有所断定的思维形态，是被断定者所断定了的命题。命题的形式包括常项和变项。常项就是有固定含义的词，这是从语言的角度来讲。从思想的角度来讲，常项就是概念。变项在逻辑学和数学中的重要作用表现为：表示形式或结构，表示相同或相异。命题当中的一个重要内容是联结词：或者.要么，要么.并非.如果，那么.只有，才能。

推理是由若干命题直接得出一个命题的思维过程。它是一种思维形态。任何推理都不需要附加命题来作为根据。推理形式是整个逻辑学的主要研究课题。它分为两个大类：演绎推理和归纳推理。推理的形式都具有这样的特点：具有某些形式的若干前提都真时，具有某种形式的结论一定真。具有这种特点的形式的推理，就是演绎推理。不具有这种特性的推理，就是归纳推理。一个具体推理的推理形式是由小的，就叫做该推理有效。演绎推理就是有效的推理联结词的推理，其推理的有效形，可以利用真值表来判断。相容的选言推理，传统逻辑的规则是：否认一个一个支命题，就要承认另一个支命题。不相容的选言推理，传统的逻辑规则是：承认一个支命题，就要否认另一个支命题。演绎推理中关于联结词的推理的性质是：推出关系和蕴含关系；演绎推理的传递性；演绎推理的有效性与其前提的数目无本质联系；演绎推理的有效性与其前提的次序无关。演绎推理中关于量项的推理有直接推理和三段论，演绎推理还有命题逻辑和谓词逻辑之分。命题逻辑有五条基本规则：肯定前提律，传递律，否定词消去律，蕴涵消去律，蕴涵词引入律。

论证是指出下判断的根据和理由的思维过程。一个论证包含若干个判断。有一个判断的真实性是为整个论证所确立的，它就是论题。有一些判断用来确定论题的真实性，它们是论据。论证还要运用一定的推理形式，这叫做论证方式。论证是综合运用概念.命题.判断和推理的思维形态。论证和推理区别是：推理是根据若干命题，得出另外一个命题。推理的前提不一定真实。论证是由断定若干判断的真实性，进而断定另一判断的真实性。它们的关系是：推理为论证服务，论证必须使用推理。没有推理就无法进行论证。论证的作用有两个：一是探索之旅，证明真理；二是宣传真理，驳斥谬误。

参考文献：

[1]《普通逻辑原理》.高等教育出版社.杜国平

概念性规划内容篇（9）

关键词 地产项目 主题

一、房地产项目主题定位的概念

主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。

二、房地产项目主题定位策划的具体运作

1．策划主题的来源与获取

要进行主题策划，就要首先寻找主题概念的源头，策划主题可从以下几个方面来获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来：三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。

2．策划主题的提炼与确定

主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定。在提炼与确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：

一是主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。

二是主题概念是否内涵丰富，易于展开，充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小，展开时支持点不够，不利于主题概念的体现与贯彻。

三是主题概念是否符合自身情况，是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。

3．策划主题的支撑与体现

主题概念经提炼与确定后，就要在项目具体因素中支撑与体现出来，营造一个实现这一主题概念的支持体系，支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。在这几部分中，重点是规划设计部分，它是主题概念支撑与体现的中心。规划设计体现了主题概念的内涵，其它方面就迎刃而解了。

4．策划主题的检验与反馈

当一个项目开始推向市场的时候，主题策划是否达到预期效果，获得成功，这就要靠市场来检验与反馈了。检验与反馈的结果好坏，为项目的发展作调整和为新的项目开发提供有益的借鉴和参考。

三、房地产项目主题定位的作用

主题定位是项目开发理念的抽象概括，它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的主题定位对整个项目有着至关重要的作用。

1.主题定位能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个因素围绕着中心思想展开

房地产项目从开发到完成需要经过很多环节，各个环节要在主题定位的统率下才能不偏离项目开发的中心和方向。开发商的产品设计、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为均围绕这一中心展开。广州的“保利花园”，其主题定位是“国家康居示范工程小区”。为赋予主题定位以内容，如保利花园规划设计通过市场招标来完成，设计方案改了数次；当时，政府允许的容积率为3，但保利花园的容积率最后定在2.2，以牺牲容积率换来了良好的环境。

2．主题定位能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求

房地产产品与其他商品相比，具有物质功能复杂、精神内涵丰富的特征，特别是住宅产品更是如此。优秀的主题定位，在文化上内涵上赋予人们精神上的愉悦和满足，在功能品质上给予人们舒适和满足，这是因为主题定位能体现房地产产品的文化内涵、科技内涵和服务内涵。如成都“置信花园 芙蓉镇古城”项目主体定位于文化灵魂的培育。集中了我国民居文化之大成，川西区，唐风区，古园林区，民族风情区错落分布，各具特色。使顾客在感受地产项物质性满足的同时，也充分体会到了文化精神的愉悦。

3．主题定位能使项目充分展现出其的特有的个性

这种项目个性，无论在内容、气质，还是在形式、手段上均独具一格，别人难于模仿。如北京的奥林匹克花园以“运动，健康，和谐”为核心理念。社区内不仅拥有相当数量的运动场所，而且，还有40%的罕见的高绿化带。这一定位，现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，实现完全的放松，使其真正成为现代人的“心灵家园”。

4．主题定位能提升地产项目的价值

优秀的主题定位，可以为地产项目注入灵魂与带来生机，易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同，从而有效的提升项目的价值。

如地处北京郊区顺义马坡的“维也纳森林别墅”，开创国内别墅之先河，大胆的将音乐理念融入楼宇，成为全国首家音乐主题别墅。音乐主题的选定，使得维也纳别墅具有了丰富的文化艺术内涵、高雅的品位和个性，使得楼盘促销宣传诉求主题鲜明、突出、富有感召力；另外，音乐主题导入小区，也使得小区文化活动的题材更加丰富多彩。因此，在楼盘面市之初即赢得了市场的热烈响应，300多套别墅有70%已经被预订完毕。而在这个项目旁边也有两个别墅项目，销售价格低于维也纳森林别墅，销售情况也大不如维也纳森林别墅。

参考文献：

[1]张鑫.房地产项目的主体与形象概念的规划与设计.中国科技信息.2009(17).

概念性规划内容篇（10）

经营策划是指房地产企业对其项目开发思路、目标市场选择、项目建筑策划以及品牌运作思路的一种筹措、谋划。其重点放在企业市场运作的前期，其实质是一项战略为重战术为辅但又必须可以实现由抽象概念向客观具体转化的策划工作。

就一般公司的项目开发状况及人力资源状况而言，在项目开发阶段经营策划的实际工作重点设在项目建筑策划之上。但这并不意味我们的品牌运作、市场定位、项目开发等没有在可以推敲的余地。在项目建筑策划的过程当中，我们应同时对上述思路性的问题进行集中式、专家式的研判，提出建设性的意见，从而促进项目的开发和公司的发展。

这就要求策划组织必须是一个高智素的，是一个多学科交汇的专家群体。对于他们的工作成果要求不仅是科学适用的，更应该是具有领先性、战略性意义的。同时，他们的工作不仅限于创意阶段，更在于务实的求证转化阶段，其结论应该是建立在定性定量分析基础之上的。

经营策划的作用在于从整体角度考虑一个企业的项目开发经营状况，充分利用现有资源和市场条件，进行科学预测和构想，提出更有效的项目经营组合，以实现企业经营目标。

2、项目建筑策划的概念

项目建筑策划，是经营策划中的一个主要环节，是经营策划的重点部分，其成果也多为经营策划成果的集中表现形式。

项目建筑策划本身是一个广义的概念，对于房地产开发，在项目设定后，主要内容应为建筑策划，即为达建设目的而对其方法、手段、过程和关键点进行探求，得出定性、定量的结论，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的依据。

称之为项目策划，是针对我们公司现状提出的，它可以包容部分经济策划、营销策划等思想或内容。 （注：这里所称的“建筑”也是一个广义的建筑学概念，它包容了城市规划、环境设计、建筑经济等思想，具有建筑结构、水暖电特征的建筑实体及形成的外部空间）

（1） 项目建筑策划的必要性

房地产市场的动态变化以及住宅市场消费群体需求的差异性、模糊性，使得产品开发容易导致偏失或盲目。即便市场轮廓较为清晰，就产品定位后向实物的转化过程中，开发商也难以做出专家型的方案比较和选择。这使得开发思路在实化时成为一个问题，尤其对立志作好的企业而言分外突出。这往往在开发商与设计方之间存在。产品设计的多种可能性如果使得设计凭借经验或感性进行的话，就难以控制且难以达到企业开发目标。其社会表现是设计方很难站在开发方的利益角度去探求开发的最优化模式，设计的依据几乎完全依赖于开发方的要求，于是开发方要求的科学性与否决定了设计是否最优的达到开发目标。

房地产项目的经营实际上是市场、消费群体、项目自身三者的关系处理。对于市场与消费群体，两者在一定区域、一定时刻内相对稳定，贵在把握两点，一是深入把握和研究现状，一是科学预测发展趋势。

而项目自身有其天生的独特性。其表现是在目标实现的每一个地域内都有地域内部的特性而不适用于搬用同一模式或手段。这也是每个上规模的项目都要需要策划的主要原因。

（2） 目建筑策划的性质：研究建设项目的设计依据。它的结论规定或论证了项目的设计规模、性质、内容、实现模式。

（3） 内容：a、建设目标的确定；b、对建设目标的构想；c、对构想结果、使用效益的预测；d、对目标相关的物理、心理量及要素来进行定量、定性的评价；e、设计任务书的拟定。

（4） 项目建筑策划作用：双向渗透性

a) 过建筑策划的实现条件和手段，依据预测评价的定性、定量结果，可以不断的反馈修正总体规划，以使其符合开发目标；

b) 通过建筑策划的探讨性概念设计来为建筑策划提供参考，同时其有建筑方案的某些特征，理性的引导设计能动地优化。

（5） 项目建筑策划的职能

a) 进行以项目建议、可行性研究、设计定位、经济分析为内容的项目策划；