房地产企业税务风险篇（1）

1当前情况下的房地产企业税务

一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。

因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。

2房地产企业全程纳税筹划的意义

房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。

3房地产企业的全程纳税筹划工作

31融资阶段纳税筹划与风险管控

融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。

第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。

第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。

32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控

房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。

第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。

第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。?τ诜康夭?企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。

33销售阶段的纳税筹划与风险管控

对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。

第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。

房地产企业税务风险篇（2）

国家税务总局于2009年5月了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。

一、房地产企业税务风险界定

澳大利亚的Michael　Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。

国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。

根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。

二、房地产企业主要税种税务风险评估分析

（一）主要税种选择

房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。

（二）评估指标的建立

依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：

指标一：TRB=BT/IN×100%

指标二：TRL=LVAT/TP×100%

指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。

（三）样本的选取

本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。

（四）主要税种税务风险的评估结果分析

企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用

图1、图2和图3表示。

根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。

首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。

其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。

最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。

综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。

三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析

我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。

（一）模型设定与数据来源

本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。

（二）实证结果

本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。

1.模型1的回归结果

（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。

（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。

（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。

（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。

2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果

（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。

（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。

（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。

（三）稳健性检验

把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。

（四）实证结论

通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。

四、结论

通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。

【参考文献】

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[4]　刘蓉.公司战略管理与税收策略研究[M].北京：中国经济出版社，2005：261-262.

[5]　蔡昌.税务风险揭秘[M].北京：中国财政经济出版社，2011：13-14.

房地产企业税务风险篇（3）

房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

参考文献：

[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.

[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.

[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.

[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.

[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.

房地产企业税务风险篇（4）

一、发生税务风险原因分析

(一)不够强的管理意识原因

刚刚完成营改增的房地产企业肯定还没有形成风险意识和危机意识，大部分企业依然沿用过去的粗放模式进行企业的经营管理工作。企业中重要的两层，即管理层与执行层并没有形成较为浓厚的纳税观念，没有较强的税收遵从方面的意识，存在重财务风险、轻税务风险管理的现象，极易造成税务风险的发生[1]。

(二)不够健全的机构原因

大部分企业还没有来得及开展专门负责税收管理的机构与岗位的设置工作，有一些企业尽管开展并完成了负责税收管理工作岗位的设置工作，但其职能定位存在问题。报税是其设置这一岗位的主要目的和其职能所在，即报税是其主要职能定位，而忽视甚至缺乏对税务风险管理这一重要方面的职能定位，观察负责税收管理工作的人员，可以看出这一岗位上的人员同时也负责财务工作，也就是一人多岗，因而部分人员缺乏税收岗位所必备的专业知识和职业素质。

(三)过大的税法规定和会计制度差异原因

通过观察，可以看出会计制度和税法规定两者之间从以前到现在都存在巨大的差异，特别是当营改增实行后，税法又有一些新的问题出现。尽管我们国家的财政部与税务总局持续性的出台了很多补充与解释文件，但是这两者间的差异则变得更为复杂和难解[2]。因而作为一个房地产企业来讲，应该做好理解、学习、掌握以及运用营改增实行后财务方面和税务方面的新知识内容，在具体的实践中不断感受这两者之间的巨大差异，并通过协调令这两者变得更加和谐。这是一个无形的考验，不但考验着房地产企业，还考验着企业中负责财务工作的人员，具体表现为企业税务风险的进一步加大。

二、控制税务风险策略分析

(一)做好财务人员控制管理税务风险

意识的培养工作一个企业的税务风险管理文化决定着其所开展的税务风险管理工作的好与坏。基于此，房地产企业中重要的两层，即管理层与执行层应该对税务风险的意识与理念的正确树立给予高度重视。在企业高层领导的带动下，使整个企业文化氛围中多添加与形成税务风险管理这种新元素，引导企业中负责财务工作的人员在日常的工作中做到遵守法纪和诚信纳税这两点。另外，落实责任制，使责任落实在个人身上，及时对员工实行奖励或惩罚措施，使每个人的切身利益和税务风险管理工作成效之间紧紧联系起来，这样便可使企业中相关工作人员的税务风险管理意识大大提升[3]。对负责财务工作的人员来讲，重视实务操作主要应该做到以下几点：注意管理抵扣凭证力度的加强、财务核算更加规范、提升对虚开发票风险的防范力度、税收筹划开展符合相关法律法规、对进项税业务的可抵扣与不可抵扣事项进行明确等。

(二)做好内部管理制度的完善工作

基于税务风险的内部控制角度，对出现在税务风险的内部控制过程中的问题进行深入的分析，据此提出解决这些问题的建设性意见。对一个房地产企业来讲，其主要可以经事先模块、事中模块、事后模块之间的互相支持以及配合，使税务风险管理体系的构架工作得以成功。事先模块主要在于预防，做好企业组织结构的完善、风险管理企业文化的树立以及内部控制制度的建设这三个方面的工作即可；事中模块主要在于防范，具体可以通过对财务指标分析法与结合定向和定量方法的运用分别完成风险识别和风险评估这两个方面的重要工作，进而以便基于风险点等级的不同，提出应对风险的切实而可行的方案；事后模块主要在于监督和评价，经信息系统的成功建立提升沟通的效率，全过程监督和评估风险管理体系，进而保障税务风险管理工作进行的更加顺利而高效。

(三)做好税务风险管理机构体系的科学规范建立工作

“不以规矩，无以成方圆”，因而对一个房地产企业来说最重要的就是税务风险内部控制目标的确定，坚持配合监督、全面性以及合法性这三大原则，依照国家相关税收政策和本企业所处的行业特征，从战略层与业务层的高度进行税务风险的识别、分析以及评估，从而使税务风险内部控制体系的建立健全工作得以圆满完成。与此同时，还应该对税务风险动态管理的强化和工作人员涉税培训力度的强化这两个方面的工作给予高度重视，以便在更好的降低、防范以及规避税务风险的同时实现企业价值的创造目标[4]。如此，才能使税务风险管理工作变得更加高效。

(四)做好业务流程的全面梳理与合同税务风险的修订工作

房地产企业税务风险篇（5）

房地产开发经营因项目庞大，涉及产业多，因此相关税种也较多，据统计，房地产开发与经营共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为营业税、城市维护建设税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、教育费附加（外资企业不征）、房产税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税。

二、房地产开发中可能存在的问题

1、销售方面的问题

房地产开发行业大致分为建设、使用及交易三个环节，每个环节都涉及到不同的税种，分别如下：第一，房地产开发建设环节涉及税种为耕地占用税、营业税和城市建设维护费。如在开发过程中占用了耕地面积则需要交纳耕地占用税，营业税是针对建设单位根据经营情况按照3%征收，城市建设维护费则作为营业附加义务产生。第二，房地产使用环节涉及税种为营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。第三，房地产交易环节涉及税种主要为营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。

2、开发成本方面的问题

（1）伪造或高估开发成本。一是由于建筑安装业等发票的监管不严密，造成建筑安装成本虚假。二是进行成本核算时，成本明细不区分项目，导致隐瞒巨额利润或账面亏损。三是打白条等不符合规定的收据列入了收支成本。

（2）将与生产无关的费用计入成本。有些企业将与生产无关的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。税务人员很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

（3）未按规定取得发票。有些企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地的建筑业营业税流失。有些企业自行采购建筑材料、绿化树苗等，未将这部分支出计入工程造价，损害了建筑业的营业税。

3、纳税申报方面的问题

（1）所纳税款申报不实或延迟。营业税、土地增值税、企业所得税申报未按税务规定进行纳税申报。延迟纳税义务发生时间、不实计算计税依据等。另外，企业在建造自用商品房时，在交付使用后未将其转至“固定资产”，不申报房产税，减少了房产税的缴纳。

（2）所纳税款未及时清算。土地增值税、企业所得税，应清算未及时清算，造成了潜在的税务风险。

三、房地产涉及的主要税种稽查要点

1、企业所得税稽查要点

（1）检查房地产开发楼盘的销售收入、预售收入及其他收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税法规定，同时各项应税收入是否真实完整。

（2）在经营过程中是否按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。

（3）税前扣除的项目是否真实合法。因房地产行业的特殊性，税务部门在稽查过程中将重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（4）构成成本的各类凭证及发票是否真实有效合法，是否存在虚开、代开以及伪造假发票进行不合理入账的现象。

2、土地增值税的税收稽查要点

（1）是否按照国家相关税法规定申报土地增值税，增值额计算是否准确。

（2）对普通标准住宅的界定是否符合要求。

3、营业税的稽查要点

（1）企业对应缴纳税收的营业额确认是否正确，是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收入而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间的销售价格是否合理。

（2）销售房产预收款是否及时申报纳税。

（3）是否存在以房抵债行为，合作建房过程中是否按规定申报缴纳营业税。

（4）企业是否存在将商品房用于分配或赠予行为。如存在此类行为，税务机关应重新核定其营业收入额。

（5）是否存在低价销售行为，即房地产企业在销售商品房的过程中，以明显不合理的低价进行销售而无正当理由，如存在此种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（6）如将房产出租，是否按出租收入金额申报纳税。

（7）动迁、拆迁类补偿款是否按规定申报纳税。

四、房地产业涉及的税务风险

1、补交税款

根据税法规定：当企业或个人少缴纳税款时，被税务机关查出时，就必须及时补交税款。针对上文所述房地产在各个环节容易出现的问题，如营业税申报不及时等，如果被税务机关所查出，就必须及时进行补交。

2、交滞纳金

根据税法规定：税收滞纳金是纳税人或者扣缴义务人不及时履行纳税义务而产生的连带义务。国家对滞纳税款的纳税人、扣缴义务人征收滞纳金，目的是为了保证纳税人、扣缴义务人及时履行缴纳或者解缴税款的义务。如房地产各项税种申报不及时被税务机关查出，不仅要补交应缴税费，还需要依法缴纳一定金额的滞纳金。

3、罚款

税务罚款，是指纳税人偷税、骗税、未按时纳税等行为被国家征税机关发现，对纳税人处以1倍以上5倍以下的罚金。如房地产企业存在如上现象，一方面要对应缴税费进行补交，另一方面还要根据情况缴纳罚款。

房地产企业税务风险篇（6）

房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表”，房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新，可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单，结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间，本人今后也将不断开拓创新，为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献：

房地产企业税务风险篇（7）

营改增指的是营业税改增值税，将过去缴纳营业税的应税项目，改成缴纳增值税，使得重复纳税h节得以减少，对于加快财税体制改革具有重要意义。对于房地产企业来说，营改增也会对其产生巨大的影响。营改增会对房地产企业产生积极的影响，但同时也会带来新的税务风险。因此，在营改增的背景下，房地产企业要想得到更好的发展，就必须识别营改增带来的税务风险，并采取有效的措施加以应对，才能够促进房地产企业健康发展。

一、营改增对房地产企业发展的积极影响

（一）降低行业整体税负

营改增实施之后，单从表面税率看房地产行业的整体税负大幅提升。实际上“营改增”后，房地产企业只对增值额部分纳税，房地产行业拥有建筑业、现代服务业、批发零售业等上游企业，如果能够充分取得可以抵扣的进项税额，要缴税就会很少；如果企业做好了项目开发成本筹划，在建设过程中将某些细节成本平摊，确保实现平均抵消，在某些时点甚至无须缴纳增值税，可以降低整体税负压力。企业税负得到降低之后，价格优势就能够进一步凸显。

营改增之后，进一步的完善了我国的增值税纳税体系，纳税人在购买服务类业务的时候，能够进行相应的抵扣。税收在最终消费之前，各个环节中都是环环相扣的。纳税人只需要对增值部分进行缴纳，避免了重复征税的情况，因而使行业消费者的负担得以减轻。在这样的情况下，需求得到更大的刺激，从而能够形成一种良性的循环。在房地产企业当中，可将施工合同转变为提供劳务、购买原材料等业务，进行合理的税收筹划，降低建筑成本增加房地产企业的合理收入。

（二）规范财务管理

“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，因而对于企业财务税收管理具有规范作用。在营业税时代是对营业额全额征收营业税，会计核算模式较为简单，但是增值税采用的是抵扣模式，会计核算体系涉及科目多比较复杂，稍有不慎就会产生税务风险。这就要求企业对财务人员进行相关的培训，有助于纳税申报的规范性和合法性。如果房地产企业做好这些方面的核算工作，能够帮助企业做出更为合理的纳税规划。财务管理水平更高、管理更加规范、税收负担水平将更低。此外，房地产开发企业在“营改增”过渡期内一个纳税主体有老项目和新项目的不同计税方式并存，这也对企业内部管控水平和财务管理水平提出了更进一步的要求。

二、营改增给房地产企业带来的税务风险

（一）税务风险职能部门不完善

很多房地产企业虽然设置了税收管理人员，但是没有建立专门的税收管理岗位、税务管理职能部门。税收管理人员的主要工作也仅仅是报税，不具有税务风险管理职能。很多房地产企业的税收管理人员是由财务人员兼职，在税收方面的专业知识与技能有所欠缺，因而不能很好的防范税务风险。

（二）缺乏税务风险管理意识

一些房地产企业营改增的进程较慢，企业缺乏风险危机意识。很多企业仍然采用过去的粗放式经营管理模式进行经营管理。企业管理层和执行人员缺乏应有的纳税观念，税收遵从意识也比较低，通常只对企业的财务风险给予关注，但对税务风险缺乏应有的认识，因而使得企业容易面临税务风险。

（三）税务风险内部防控制度不建全

当前很多房地产企业中缺乏有效的信息沟通和协调机制，各部门之间不能及时传递交流税务信息，缺乏良好的沟通渠道，对税收政策的变化难以及时掌握。同时，房地产企业大都缺乏专业的税务风险管理体系，在税务风险的评价、控制、应对、评估、识别等方面，缺乏有效的监控和管理。所以，很多房地产企业在营改增后仍然面临较大的税务风险。

三、营改增背景下房地产企业税务风险的防范

（一）规范业务流程与合同签订

在房地产企业现有的业务流程当中，如系统数据传递、会计核算、发票、销售、采购等流程当中，对潜在财税风险控制要素、控制点进行识别和发现，同时采取有效的风险控制工具进行管理，基于对财税风险的降低和对工作效率的提高，全面改造业务流程。对于过渡期合同，应当进行有效树立，对各种不同完工状态进行区分，并对相应的增值税政策进行选择。对于过渡期合同中的纳税义务时点、发票开具和取得要求、增值税税负承担主体、交易价格等内容，应当与合同签订方进行详细的探讨，对相应补充协议进行签署和确认。此外，对于现有的合同模版，应当根据营改增后的税收政策，进行相应的修改，并且在合同当中对服务内容、不含税价、对应增值税额等进行详细标注，从而降低企业的税务风险。

（二）完善税务风险内控管理制度

房地产企业应当站在税务风险内部控制的角度，详细的分析税务风险内部控制中存在的问题，提出相应的解决方法，对税务风险进行更好的规避。在房地产企业中，税务风险管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的税务风险管理体系。在事前管理中，应当对企业内部控制制度进行建设，对风险管理企业文化进行建立，对企业组织结构进行完善[3]。在事中管理中，要通过财务指标分析，对风险进行识别，综合应用定量分析和定性分析，准确评估风险，针对不同风险，提出相应的防范措施。在事后管理中，应对信息系统进行建立，确保沟通顺畅，全面评估和监督风险管理体系，确保持续有效的进行税务风险管理。

（三）建立税务风险管理机构体系

房地产企业应当确定税务风险管理内部控制目标，遵循监督与配合、全面性、合法性的原则，明确税收政策、行业特点，基于业务角度与战略角度，对税务风险进行评估、分析、识别，同时建立税务风险内部控制体系。对员工进行专门的涉税培训，并对税务风险进行动态的评估和管理，更加有效的对税务风险进行规避、降低和防范，确保企业健康良好的发展。

（四）提高税务风险控制管理意识

在房地产企业税务风险管理中，企业的税务风险管理文化至关重要。因此，房地产企业的管理层、治理层应当树立税务风险管理理念和防范意识，营造税务风险管理文化氛围，确保财务人员能够诚信纳税、遵纪守法，使税务风险管理的工作成效与个人直接利益产生相关联，从而提高财务人员税务风险管理意识。在实际工作中，财务人员应当对可以抵扣和部分可抵扣的进项税业务进行明确，优化完善税收筹划工作，对虚开发票风险进行防范，对财务核算工作进行规范，加强抵扣凭证和发票管理，从而更好的防范税务风险。

四、结论

在过去我国的税收体系中，营业税是一种主要的税负形式，但是由于会产生重复征税等问题，不利于整体税收的优化和完善，因此，国家通过营改增的方式，对收税体系进行进一步的完善。在营改增的背景下，房地产企业作为我国市场经济的重要主体，也面临着新的税务风险。对此，企业应对这些税务风险及原因进行分析和识别，从而采取有效的措施进行防范，以确保企业自身的良好发展。

参考文献：

房地产企业税务风险篇（8）

一、我国房地产企业的税收现状

税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。而我国房地产企业的税务筹划工作主要有一下内容：避税、节税、转税等多方面的工作，这些内容具有一定的合法性、筹划性、目的性、以及专业性等特点。根据目前我国的市场经济发展情况来看，房地产业是我国市场经济的新兴经济增长点，同时也是我国国家财政收入的重要来源之一。作为不动产的内容之一，房地产的价格昂贵是很容易受人们所理解的，而在石灰中常见的大宗房地产交易更是涉及了高额的税金，令交易双方的税收负担都比较重，久而久之，这种税收金额就成为了房地产企业的行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此，对房地产开发商来说，通过合法合理的方式减轻房地产企业的税负是十分重要的。在达到这一目标的过程中，税务筹划起着举足轻重的作用，尤其是真的房地产企业涉及的税种多，更是为房地产企业进行税务筹划工作提供了广阔的发展和完善空间。

二、房地产企业税务筹划工作中存在的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业在进行税务筹划的过程中，税务筹划是存在这一定的风险，极有可能会直接影响房地产企业的未来发展前景。所谓税务筹划风险，是指房地产企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般的税务筹划风险有四种，分别是外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业的领导层和管理人员在开展税务筹划工作的过程中，并没有足够的风险意识，对税务筹划工作中所存在的风险并没有给与足够的重视，导致企业在遇到税务筹划风险的时候，并未能够及实地采取相关的解决措施规避风险。

（二）税务筹划人员素质综合素质过低

税务筹划人员的专业素养和综合素质过低，将会直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是纸上谈兵，实际的工作能力却未能够达到要求。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与房地产企业的实际发展情况和经营情况不符合。足以可见，房地产企业的税务筹划人员的综合素质过低，将会令房地产企业出现税务筹划工作不到位、工作效果不明显等情况的出现。

（三）社会因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年来，我国针对房地产企业税务筹划工作的相关法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是在实际的运行过程中，税法还是存在着部分不合理的地方，导致房地产企业开展税务筹划工作遇到了一定的障碍。另一方面，我国的税收政策和相关的反避税政策的经常发生变动，这一举动也会增加房地产企业开展税务筹划工作的风险，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

三、完善房地产企业税务筹划工作的措施

（一）增强房地产企业领导人和管理人员的税务筹划风险意识

房地产企业的税务筹划是一种预测的行为，其本身具有一定的风险性，加上在我国市场经济的发展大环境中，信息在每一刻每一秒都在发生变化。随着我国经济形势的不断发展，法律政策的不断完善，这些外界的因素都会对我国的房地产企业税务筹划管理工作带来一定的风险。为了解决这一问题，房地产企业领导人和相关的管理人员必须要增强自身的税务筹划风险意识，进行税务筹划的过程中预先做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。同时，房地产企业的领导人还应该以身作则，为企业内部的员工做好榜样，培养员工的税务筹划风险意识，才能够营造和谐的税务筹划工作氛围，顺利完成企业的税务筹划工作。 （二）提高税务筹划人员的综合素质

税务筹划工作是房地产企业财务管理中的重要组成部分，所以，税务筹划人员的专业技能和综合素质将会直接影响税务筹划工作的质量和成果。房地产企业在招聘相关工作人员的时候，要重视应聘人员的专业技能，并对企业的员工定期进行相关的专业技能培训，提高相关工作人员的税务筹划工作井水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，增强依法纳税、合法节税的理财观念。而税务抽换人员也应该在房地产企业的各项财务活动中，充分体现税务筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

二十一世纪是信息爆炸的时代，房地产企业需要学会关注经济形势的变化和国家政策的变动，随时调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

四、结言

房地产企业的税务筹划不仅仅是通过虚报成本、支出等犯法、违法的手段来进行偷税、漏税。更多的是，房地产企业的税务筹划工作，是统筹各种税种，通过详细的研究和分析，采用多种的方法，在房地产企业不违反我国现行税收体系法律规范的基础下，对经营活动和财务活动进行科学、合理的安排，达到减轻税负的目的，并与此同时，提高房地产企业利润。总的来说，当房地产企业重视、并能够高效地开展房地产企业在税务筹划工作，不仅能够提高企业的收益，甚至可以帮助普通的购房者降低购房的成本，达到双赢的局面。

参考文献：

房地产企业税务风险篇（9）

（清合寿山股份有限公司  山东省淄博市  255086）

 

摘要：随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。

关键词：房地产企业 税务内控体系  构建意义和方法

内部控制是企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着举足轻重的作用。为了切实保证内部控制制度的有效运行，更好的加强企业管理，最终提高企业的经济效益，每个企业都应该制定适合本企业的内部控制制度。对于大部分企业来说，企业内部控制已经不陌生，它已经成为企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是作为企业内部控制制度一个重要组成部分的税务内控，却还没有得到应有的和足够的重视。随着我国税收环境的不断改善，国内大部分企业的整体税负在逐年下降，税负下降给企业带来实惠的同时也导致企业的税务稽查风险越来越高，这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了很高的要求，这就要求企业在加强内部控制的同时，更要提高防范税务风险的意识，把税务内控体系融入到企业整体内控体系中。

一、         税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、         房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门(尤其是税务管理部门)对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查避免税收处罚形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的风险评价，进而影响企业的经营管理。

三、         构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

（一）为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，目前一些大中型企业都在尝试设立专门的税务管理部门进行税务内控管理，即使有的企业没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

（二）对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是属于预防性的控制机制，是企业防范风险的基础和前提。内部控制制度包括为保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列必要的管理制度和措施，作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

（三）建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项必须要向公司领导及时进行汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。比如，税管员在工作中发现问题及时汇报，并以标准化的内部文本进行签字流转，税务主管再与其他部门协商纠正重大那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险那么他应该向他的主管部门领导的主管领导进行沟通交涉，并向公司高层领导汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、         结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

1、方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社,2005.

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房地产企业税务风险篇（10）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。

一、构建税务内控体系的必要性

一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。

近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。

在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。

如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。

二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

（一）提高企业税务内控管理水平

企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。

（二）控制各环节的风险管理流程

企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。

（三）企业内部要建立风险汇报制度

风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。

（四）建立内部税务风险测评制度

从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调整风险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。

三、结束语

总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。

参考文献：