房地产项目篇（1）

世界公认的营销大师菲利浦•科特勒(PhilipKotler)认为:定位是指公司设计出自己的产品和形象,从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位[1]。

我们可以发现:定位不在定位对象本身,而是在于消费者心智(Prospects),是使产品在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确定起来,就会使消费者在形成购买意愿的过程中,首先考虑某一定位于此的产品和服务项目[2]。

二、房地产项目市场定位特点

房地产市场定位的概念,是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准[3]。

(一)房地产项目市场定位具有前瞻性

因为房地产产品是一种消费者人生阶段中不可或缺的产品,但又与其现实状况以及未来预期状况息息相关;同时,房地产项目的开发周期比较长,通常为几年的时间。因此在市场定位时要考虑到消费者在今后一段时期内的自身状况的变动趋势,了解其在未来几年内对房地产楼盘的前瞻性需求。例如,在实际的定位分析中需要对消费者未来几年内家庭成员的增减情况、或者对其未来几年内事业的发展趋势进行考察。

(二)房地产项目市场定位研究的区域性

区域性是房地产最重要的一个特性,这一特性使土地的利用形态受到位置的严格限制。房地产区域特性主要包含自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购买者可能不是来自于某一特定区域,但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此对于特定楼盘周边环境的调研,即区域特征分析,以及竞争分析都带着非常强的区域性色彩。

(三)房地产项目市场定位研究的宽泛性

房地产项目是一个具有高度复杂性的产品,涉及到楼宇本身、社区环境、配套设施、周边环境等等方方面面,这决定了对其进行市场定位的宽泛性。例如,楼宇本身涉及到建筑类型、建筑风格、建筑材料、外立面、面积、格局、朝向等等。由于置业消费这一行为对于消费者而言至关重要,因此其将会考虑上述的各个环节,并且决策过程会相当复杂,因此在进行市场定位分析过程中所涉及的内容非常广泛[4]。

三、大庆市房地产市场定位存在的缺陷及负效应

(一)大庆市房地产市场定位存在的缺陷

1.产品定位不准确,随波逐流

房地产开发热衷于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。

大庆素有“百湖之城”的称号,如今的楼盘开发也大多做起了“临湖而居”的概念,一时间在消费者心目中,几乎所有的楼盘都成了临湖的花园和别墅,都是所谓的“高档社区”难以区分。例如丽水华城在广告中称:“中坚阶层,上游生活,水景傲世名宅”等等,而祥阁花园、教师湖滨花园也都在做类似的广告,市场定位最为重要的是确定和区分出目标客户群,而上述楼盘这种随大流的定位方式,无疑是难以达到准确定位目的的。

2.不重视创品牌

很多的房地产企业并不注意自身的品牌建设,往往忽视企业自身内部管理建设。在大庆地区具有房地产开发资质的企业截止到2007年共有51家,但是在消费者心目中真正能够具有一定品牌效应的却非常少,致使在大庆地区房地产市场的品牌竞争几乎是一个空白。目前,在大庆地区只有“祥阁”品牌在消费者心中占有一定的位置。另外,黑龙江顺峰房地产开发有限公司开发建设了一系列以复式为主住宅(创意空间、领秀1+1、美丽家园等),在业内有一定知名度,可是对于普通消费者而言知之甚少。

3.缺乏定位的全过程管理

市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。比如,目前大庆地区还没有一家有一定规格的房地产营销策划企业,绝大多数开发商只是聘请外地房地产营销策划公司给予广告层面上的策划,而整个市场定位过程是严重缺失的。

4.对再定位不敏感

由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。主要由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。而这些客户信息是项目在定位工作的重要依据。

(二)定位缺陷引致的负效应

错误的或者不明晰的市场定位所引致的重要后果,是导致经营行为的扭曲和竞争的盲目和无序,这在一方面造成房地产企业获利能力降低,盈利空间紧缩不利于企业自身的发展;另一方面造成大量的空置房。从市场调查得知,消费者并不是对房地产没有需求,而是因为手中的货币不足不能形成有效的需求。

而房地产业作为重要产业在大庆国民经济发展中的重要地位没有凸现出来,有的地区居民的收入水平和房价比价差距甚大,房型设计上的定位实用性不强,商铺物业由于对市场需求把握不准确导致很多楼盘建成后,根本无法投入使用。例如,新村地区的龙宫现已经完全废止,毅腾商都的店铺也大量闲置。甚至有的房地产公司资金严重不足又想涉足某些物业,资金的不到位使得项目不能如期开工,从而更谈不上满足目标客户的需求。

这些问题虽然是定位不准造成的,更重要的是房地产企业在定位时没有把影响定位的经济因素、各类专业物业市场的特性、房地产企业的发展战略、消费者、竞争者、政策、法律等综合起来进行客观全面的分析,而只是从某一个方面片面考虑,因此定位没有建立在科学的基础之上。由于房地产品本身的特殊性,决定了它在定位之前对每个影响因素要做到尽可能的量化和全方位的细致分析。

四、大庆房地产住宅项目市场定位建议

(一)把握好市场定位准则

1.受众导向准则

要打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要思考消费者行为的背后是谁、什么、何时、何地以及如何的问题,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感到满意。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上是如何突破传播的障碍让定位信息进驻消费者心灵的原则,也就是不断强化消费者满意程度的原则[5]。

目前,在大庆东城区同时开发销售的楼盘就有近二十个,由于消费者的记忆空间是有限的,项目没有明确的定位和卖点,就容易遭到消费者的抗拒和排斥。而在竞争中,处于首位的品牌和楼盘往往占有巨大的优势。还要说明的是,定位成功的关键还是迎合消费者的心理,使传播的信息真正使消费者关心的,让消费者感到:这正是我所需要的,这正是为我设计的住宅。例如2004年,创意空间一时的火爆销售,就是很好地抓住了消费者的心理。这是大庆首例采用4.7米挑高复式户型的楼盘,该楼盘抓住客户年轻化趋势,利用客户追求时尚心理,同时提出实现老少两代分层而居的梦想,结果受到消费者的热烈追捧。

2.差别化准则

在大庆地区,房地产广告主要通过报纸、电视、路边广告牌等方式广告。以报纸为例,大庆地区拥有最大读者群的《大庆晚报》有大庆置业房产专栏,每天用整整一个版面大肆广告宣传,令人眼花缭乱。消费者往往会不知如何选择,即便看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘吸引。在这样的信息海洋中,如何才能把你的楼盘信息输入你的目标消费者脑中,并留下深刻印象呢?

定位是一个双向选择的过程,企业在寻找目标客户的同时,目标客户也在选择企业和企业提供的产品和服务[6]。消费者每天会接触到大量的难以数计的信息,面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知如何选择。市场定位就是要通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需求相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。

3.个性化准则

楼盘之间的定位有差别只意味着有距离,而距离是可以拉近的,无法拉近的却是楼盘品牌的个性。房地产项目的市场定位不仅仅是功能特性的展示,更多时候还是个性的体现,只有这样才能在众多的楼盘中脱颖而出,才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魅力。因此,市场定位还应遵循个性化原则,即赋予楼盘独有的个性,以迎合相应的顾客的个性[7]。

(二)制定明确的竞争目标

竞争目标的明确应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,而是一个目标群,如利润、销售额、市场份额的增长等。但在目标群中要有一个主导目标,而其他目标是为实现主导目标服务的辅助目标。所以目标的制定要协调一致。不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。正所谓鱼和熊掌不可兼得。

企业制定的竞争目标并非一成不变。社会经济环境是在不断发展变化的,企业要在这种动态变化的市场环境中不断调整竞争目标,以求得长期的生存和发展。

房地产项目篇（2）

地址：_________

居间方：________（以下简称乙方）

地址：_________

居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务、顾问服务等事项，经协商一致，签订本合同。

第一条 合同标的物

居间方向委托方提供土地的转让。

第二条 居间方义务

1、居间方应积极认真地把委托方介绍给项目业主，并及时沟通情况。

2、居间方协助委托方做好该宗土地项目的前期投资策划及沟通工作。

3、居间方应积极努力做好居间介绍，协调有关矛盾，促成委托方与项目业主方签订合资或转让合同。

4、居间方应协助项目当事人做好有关部门对项目的技术指标的审批工作，促成项目成功签约。

第三条 委托方义务

委托方承诺一旦本项目业主与委托方签订项目合资或转让合同，并实际支付土地款项后，委托方即应承担向居间方支付服务费的义务。

第四条 居间服务费

1、居间服务费的标准：

委托方与投资方签订的针对本项目整体合资或转让合同总金额(不论何种形式)的(居间方开具正式合法发票)。

2、居间服务费的支付办法：

委托方与项目业主签订合资或项目转让合同，并实际支付土地款项后(包括定金)，居间费按该合同签订的具体价格和付款进度同比例支付。

第五条 诚信原则

1、如果委托方与投资方在本合同委托期内，未能达成合作协议，没有征得居间方的书面同意，委托方不应再与该投资方进行协商并签订合作协议，否则居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。

2、如果委托方以相关企业或在_________当地成立的子公司及一切转投资公司的名义与(土地项目的业主单位)签订本合同标的物的转让合同，居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。

3、本合同的有效期(委托期)为_________天(自本合同签字生效之日起计算)。居间方在此期间必须积极推动本项目业主与委托方进行实质性洽谈，并协助委托方和本项目业主达成实质性成交合同。

4、委托期内委托方未能与项目业主方达成协议时，委托方将不支付居间方任何费用。

5、居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准30%的赔偿。

第六条 合同成立及修改

本合同经双方签字盖章后生效，未经双方书面同意，任何一方不得擅自修改本合同。

第七条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第八条 违约责任

违约责任按《中华人民共和国合同法》有关条款执行。

本协议共贰页，一式两份，双方各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目合同范文2甲方： 供地方

委托人： 身份证号码：

电话： 帐号：

乙方： 建设方

单位地址： 法定代表人：

委托人： 身份证号码：

电 话： 帐号：

根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 (下称该项目，地点位位地址： 法定代表人：

第一条 合作原则

甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。

第二条 合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。

第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。

第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。

第五条 项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

第六条 利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条 甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。

(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第八条 乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。

(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

房地产项目篇（3）

当前的市场竞争已经发展成为了全球化的市场竞争，任何企业面临的竞争压力都是全球化的，因此企业必须寻找到新的途径，以降低企业的生产成本，实现企业的长久发展。房地产企业的成本主要体现在项目执行之上，因此控制房地产项目成本也就成为了房地产企业降低企业成本的首要问题。这也就需要房地产企业不断地提高自身在市场中的竞争力，以确保企业立于不败之地，因此强化房地产企业对项目的管理力度，优化房地产企业对项目的管理方式，从而实现房地产企业对项目成本的管理控制，才是房地产企业项目管理的最终目的，也是房地产企业不断发展的重要保障。

1 房地产项目管理介绍

1.1房地产项目的含义

房地产项目管理的工作内容主要就是对房地产工程项目的管理，这也就需要房地产项目的管理者对整个工程项目的建设，以及物资使用，人才调配进行全方位的管理，通过运用各种管理措施确保项目各个生产要素实现最佳的配置，从而最大程度的降低项目成本[1]。

1.2 房地产项目的特点

房地产项目与其他项目相比，具有投资规模大、投资周期长，以及容易受到市场影响等特点，这一特点也直接决定了房地产项目往往存在着较大的不确定性，从而影响项目的顺利开展。因此，为了尽可能的减少企业项目成本，提高房地产企业项目利润，识别与规避房地产项目风险具有着十分重要的意义，也是房地产企业项目管理必不可少的工作内容[2]。

2 房地产企业项目管理问题

2.1设计阶段成本控制力度不足

房地产项目控制应始于房地产项目的设计阶段，只要房地产项目已经确定，其工程设计应该就相应的展开了，设计展开了其成本控制也就应该相应的开始实施，房地产项目的设计应该是设计技术与施工成本结合开展的，而不是设计脱离于成本，天马行空的进行[3]。但是就当前状况而言，我国大多数设计单位并没有对房地产项目成本进行深入的研究，往往就开始对项目进行设计。在这种基础上设计出的项目，往往会存在过于偏重技术，而忽视经济的状况，设计人员将其工作重心往往多放在了质量、外形等因素之上，为以后施工的高成本留下来严重的隐患。

2.2项目成本控制没有形成系统

目前很多房地产企业的项目管理工作为了降低成本，就将工程项目进行肢解，然后将项目分包给各个小单位或者个人。这也就在施工中形成了难以协调统一指挥，难以形成系统化管理的局面。很多施工单位和个人与房地产企业往往在施工成本中难以达成统一意见，相关的配合工作也往往不到位，甚至会形成较为严重的内耗，最终不仅难以降低项目成本，甚至还会因为内部矛盾导致项目成本的上升。

2.3缺乏先进的项目控制手段

当前的房地产项目管理工作中成本预算往往不受重视，甚至很多强制性国标在房地产预算中都难以有效地得到实施。因此很多先进的项目控制手段也都难以在企业中得到普遍的应用，加上房地产企业在技术和时间上的限制，很多企业在各个项目工程施工的环节都难以有效地落成成本控制手段，往往采用传统的、已经失效的项目控制手段对项目进行成本控制，最终也就导致了房地产项目成本控制的形同虚设。

3 房地产企业项目管理对策

3.1全面完善项目成本管理

在房地产项目投资之前，就应当从全局的角度对整个项目的成本管理进行规划，从多方面对项目成本进行管理。既要从宏观角度出发，研究整个项目的各个影响因素，同时也要从成本效益的角度考虑，重视其投资成本与经济效益之间的关系，全面的探讨工程价值，从而提升项目管理效益。

3.2提高成本管理的意识

房地产项目的成本管理要求房地产项目管理中必须要进行全员参与，首先这也就要求所有参与者必须要有“人人参与，共同控制”的责任心，虽然这种控制模式不是要求每人都对成本担负责任，但是却是一种所有人都需要拥有的责任意识，这种责任意识的形成，就会确保人人都为项目成本的管理付出自己的努力。这种责任意识的培养绝不是责任规划，而是一种全面的成本控制，是每个项目人员发自内心的成本控制意识。

3.3建立企业成本控制管理机构

能否真正的落实房地产项目成本管理制度，并有效地实施，关键在于是否用统一的企业管理机构对这一制度进行全面的执行。因此，为了确保房地产企业项目管理制度的有效执行，必须建立起相应的企业成本控制管理机构，以应对项目管理中出现的各种问题。除了企业需要建立相应的控制管理机构之外，项目自身也应当建立起成本控制小组，负责对自身项目管理的控制。项目成本控制小组应当以项目经理为组长，项目部成员为组员开展工作，全面的控制项目部的成本。

4 房地产项目的企业管理措施

4.1选择优秀的设计单位

房地产项目设计单位是房地产项目建设的基础所在，一个好的设计单位可以房地产项目后续的施工成本管理提供最佳的基础保障，因此，房地产企业在对项目进行运作之前，必须要选择好优秀的设计单位，从而优化企业的工程结构，从根本上减少设计施工中不必要的浪费行为。

4.2选择优秀的项目经理

房地产企业如何选择一个完整的组织构架，对项目成本的控制具有着十分重要是现实意义。而这个组织构架的核心就是项目经理，一个优秀的项目经理对房地产项目的管理意识，也是这个构架运行的根本意识。因此，一个房地产项目其项目经理本身素质的好坏，不仅关系着项目质量的好坏，工程进度的有序进行，同时也关系着整个项目的施工成本。所以，房地产公司必须要选择优秀的项目经理，作为项目管理的领导者。

5 结束语

强化对企业项目管理是当前房地产市场竞争中房地产企业必不可少的竞争手段，而成本控制又是企业项目管理工作的重中之中，是房地产企业项目管理的核心环节。因此，房地产在项目管理过程中必须要从源头抓起，全面的发掘企业项目管理中存在的不足，并采取相应的措施确保企业的可持续发展。此外，由于房地产项目存在着施工周期长、资金投入大、项目涉及方面广等特点，因此项目的管理还必须要从项目各个阶段入手，从各个方面入手，全面确保项目管理的有效性。房地产项目管理的有效与否，直接决定着项目的工程质量，同时也决定着项目的盈利水平，这对项目的社会效应与经济效应都是双重的检验，因此，房地产项目管理必须既要重视陈本管理，同时也要重视质量管理，建设出人民放心，企业盈利的好项目。

参考文献

房地产项目篇（4）

中图分类号：TL372文献标识码： A

Abstract: On the basis of the analysis of risk sources of real estate project and the identification of risk, this article introduces the assessment methods of Project risk from different angles and different starting point, providing the basis for project decision maker to make risk assessment, so as to control risk effectively.

Key words: Real Estate Projects; Risk Assessment

引言

近年来，我国房地产业的建设规模已位居世界前列。房地产业的迅猛发展为投资者带来了丰厚的利润。但是由于房地产项目的投资金额一般比较巨大，而且现金的回收周期较长，加上房地产项目又受很多因素的影响，如果对房地产项目中存在的各类风险因素认识不足、评估不到位，这些风险因素一旦发生，极易造成投资失败，将会给企业带来巨大的损失。所以说，房地产项目是所有投资项目中风险较大的一种项目。因此，对房地产项目开发活动中存在的风险因素进行评估分析，有着重大的意义[1]。

1房地产项目的风险概述

房地产项目的风险是指项目在从投资、前期准备、项目建设、租售管理中，存在难以预计、监控的因素，影响项目正常顺利的开展，进而影响开发商及相关主体利益，并使其遭受损失的可能性[2]。

房地产项目风险的来源有：自然风险、政治风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险、内部决策和管理风险等。

2房地产项目的风险识别

房地产项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法及筛选―监测―诊断技术等方法[3]。

3房地产项目的风险评估

房地产项目风险评估是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。

3.1 模糊综合评判法

运用模糊综合评判法来评价项目风险的大小，不仅顾及评判对象的层次性，可使房地产项目中难以量化的评价标准、影响因素的模糊性得以体现，可以做到定性和定量分析，在评价中又可以充分发挥人的经验，使风险的评价结果更客观，符合实际情况。具体方法如下：

(1)确定风险因素集

对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其后果做出定性估计。确定的风险因素集可以表示为：

(2)利用AHP法确定各因素的权重

利用AHP将复杂的风险问题分解成递阶层次结构，然后在比原问题简单得多的层次上逐步分析，构造各风险因素和子因素的判断矩阵，计算其特征值并检验其一致性，从而得到各风险因素的权重。权重集表示为：

(3)选择评价集。

按风险因素对房地产投资项目的影响程度和风险发生的可能性，可将风险划分成四个等级。即一般风险v1，较大风险v2，严重风险v3，灾难性风险v4。据此,得出评价集为：

(4)确定隶属度和评价矩阵

由专家组对评价对象其中的每一个指标进行相对等级评判，则隶属度为：

判断某指标属于专家个数/专家总数

从U到V的模糊关系可以用模糊评价矩阵R来描述：

式中（;）表示对第i个指标作出的第j级评语的隶属度。

(5)进行多级模糊综合评判

将指标权重集与评价矩阵相乘即得最终评价结果E：

根据这一方法得出某一目标项目风险的评价结果，将评价结果与确定的评价集V做比较，可得出识别风险大小，为决策做出判断。基于模糊综合评判的风险评估方法，将复杂的风险问题模糊定量化，且计算较为简单[4]。

3.2 FCIM模型法

传统的风险评估方法只能得出风险的大小，而不能得出风险出现的概率，这给投资者进行风险规避和管理带来困难；而通过模糊四边形方法与控制区间和记忆模型(CIM)的综合运用，将定性指标定量化，解决了指标间相互独立和相关的问题，不仅得出风险的大小，同时得出不同风险大小出现的概率，使投资者能迅速准确地对风险进行控制。

(1)定性指标的模糊处理

对于定性指标，在风险评估中通常采用语言变量来表达，确定评价定性指标的语言变量集为E={很高，高，一般，低，很低}。采用不规则四边形模糊数表示为：“很高”(0，1，2，3)，“高”(2，3，4，5)，“一般”(4，5，6，7)，“低”(6，7，8，9)，“很低”(8，9，10，10)。

假定评估者确定了定性指标并给出风险评估结果，则采用模糊处理可以得到概率分布区间，从而得出其概率分布值，将定性指标定量化[5]。

(2)CIM计算

有了定性指标的定量化，通过CIM对变量相互独立和变量之间相关的概率计算，得出风险程度。

①将总指标分解为一套可供分析的基本指标集合。

最初的分解是将总指标分解为主要项目指标。组成主要项目指标的项目就是一级指标项目。一级指标项目又可分为两类：一类是不能再进行分解的，或者只能用均匀分布的方法分解的一级指标项目；另一类是指不同种类的，具有不同风险特点的指标元素的集合，因此可以继续分解为二级指标项目、三级指标项目等。

②考虑可能影响每一基础指标项目的所有风险，以便计算出基础指标项目的风险影响图。

先对每一基础指标项目进行风险辨识，找出影响它的风险因素集合，再估计每一风险因素影响基础指标项目投资的风险概率分布曲线。

在得到影响基础指标项目的所有投资风险概率估计值之后，就可以估计出这些风险因素至少出现一个时基础指标项目的风险概率曲线。这些风险因素在实际中的出现机率是随机的，并联模型把这些风险因素连接起来，并用并联概率叠加模型计算基础指标项目的总风险。

③对基础指标项目的风险进行组合，从而确定总指标的风险曲线。

与风险因素的并联连接模型相反，基础指标项目变化的串联连接组成了总指标的风险变化[6]。

4结语

本文在介绍了房地产项目风险的来源和对风险识别的基础上,采用定性与定量分析相结合的方式，初步建立了两种房地产项目风险评估方法,可以为房地产项目风险评估作一定的参考。但是,由于房地产项目风险的影响因素很多,本文建立的模型还有有待完善的地方,希望各位同行共同努力,以建立更加广泛适用的房地产项目风险评估模型。

参考文献:

【1】李 红，张小芳. 房地产项目风险模糊综合评估研究[N].西安文理学院学报，2006，9(2)：80.

【2】路遥. 房地产开发项目风险评价及应用研究[D].南京：南京理工大学，2012.

【3】甘传发. 房地产投资项目风险分析[J].房地产业，2013(5)：19.

房地产项目篇（5）

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、我国房地产的投融资

中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析

（一）房地产企业传统融资渠道

1.间接融资类。间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等；信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等；保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2.直接融资类。房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等；金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

3.房地产预售类。在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

（二）未来房地产企业融资方式的选择

1.房地产证券化。房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。

2.住房抵押贷款证券化。住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券，再公开出售和流通，然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3.租赁融资。在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。

4.回租融资。回租融资方式，是在不丧失房地产的使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同，所以卖出方同时成为承租方，买入方同时成为出租方。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。

三、房地产企业未来投资思路分析

对于未来房地产企业的投资，个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此，在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题：首先，房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估，把握重要的价值环节，将其他环节通过社会分工来进行配置，从而有效的整合房地产资源；其次，鉴于在房地产项目开发整个流程中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润是呈现递减的趋势，这就要求房地产项目前期定位的科学、合理，能够充分体现市场的需求；第三，房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。

房地产项目篇（6）

摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-021房地产开发项目全面风险管理的方法全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。2房地产开发项目全面风险管理的流程2.1房地产开发项目风险识别房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。2.2房地产开发项目风险评估房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。2.3房地产开发项目风险监控房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。3房地产开发项目全面风险的应对策略3.1风险回避风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。3.2风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。3.险自留风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。3.5风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题4.1制定风险应对计划应具有针对性风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。4.2注重应对管理方法的组合无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。4.3注意应对管理的经济性为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更[][][1][2][3][][]经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。参考文献［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.［3］陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］.四川建材，2006，（2）.［4］邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006，（11）.

房地产项目篇（7）

本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。

一、我国房地产项目经济评价中的问题

(一)经济评价具有主观性在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。

(二)缺乏专业人员的经济评估经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。

(三)缺乏市场分析房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。

(四)忽视分析房地产项目中的不确定因素大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。

(五)经费不足我国房地产过于依靠经验主义，在决策中植入大量的主观意识，对经济评价的认识不够充分，在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力，在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。

二、对策与建议

(一)改变观念，增强对经济评价的重视经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要，如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视，无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案，落实经济评价的工作进程。同时，还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。

(二)完善评价体系使评价体系走向规范化，对经济评价指标作出规范，合理利用财务手段分析评价指标，在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰，对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系，使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上，对成本有效评估，通过合理控制成本，使区域效应最大化，以经济角度衡量项目对区域的贡献，使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。

(三)规范经济评价市场国家对建设部门要加强管理与引导，通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育，优化市场环境，还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展，可以利用高校特有的资源，例如经济学专家，营销学专家以及高校中大量的工程师，这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导，国家可以充分挖掘这种合作模式，使经济评价得到应有的客观准确性[3]。(四)提高从业人员素质适应时代的高速发展，从业人员必须与时俱进，在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献，通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效，从业人员要时刻拥有使命感，要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。

(五)市场调查的作用经济评价是重要的投资依据，所以这就对经济评价有了更高的要求，必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据，在科学分析之前要经过实践，要进行大量的调查通过走访的形式，通过实践获得可靠的第一手数据，利用准确的信息进行周密的分析，再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性，才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导，控制财务风险。

(六)加大再评估力度要将经济评价与经济评估相结合，通过专家对经济评价实行验证，将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡，要对专家的评论总结不断反思，除去过程中各种不合理的因素，增强决策的科学性。

三、结束语

房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位。

参考文献：

[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学，2015.

房地产项目篇（8）

前言

房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程，项目管理的内容很多，涉及的面很广，但都可以归结为：进度管理、质量管理、安全管理、成本管理，它们相互影响、相互制约，任何一种要素的改变都可能对其他要素产生作用，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求。

1 房地产企业组织结构内容分析研究

从房地产的运作和组织架构上来看，房地产企业一般并不直接从事生产性活动。房地产开发商扮演的角色主要是：自有资金使用者、市场机会与投资机会选择、管理与协调者。自有资金是房地产开发的前提，在拥有规定的自有资金数额的基础上，其他资金的需求靠金融机构(贷款、基金、信托等等)来解决。市场机会选择主要是通过市场调研，选择有价值的投资机会。房地产企业真正的核心竞争力来自于项目的管理与协调能力、整合能力，也就是房地产项目管理。

2 项目质量管理控制措施分析研究

2.1 人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象，是要避免产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。

2.2 材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对材料的控制主要通过严检查验收，正确合理地使用，进行收、发、储、运的技术管理，杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。

2.3 设备控制。设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。

2.4 方法控制。主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等对方法的控制，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。

2.5 环境控制。影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等项目管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。

3 房地产开发项目安全管理分析研究

安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面,加强安全管理,对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义,安全管理工作应贯穿项目开发的全过程,其意义重大,责任重于泰山。

4 项目前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键开发商要在茫茫商海中脱颖而出。必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

5 项目规划及设计阶段的管理分析研究

5.1 正确地编制设计任务书

设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。

5.2 建立设计经理质量责任制

开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划，并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。

5.3 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责

建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。

6 房地产开发项目成本管理分析研究

6.1 规划设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。

6.2 招标过程成本控制

招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，在条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。招标文件中要有合同主要条款，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。

6.3 项目施工过程的成本控制

编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。

6.4 竣工结算

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、落项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

7 如何有效实现项目各方的协调管理与进度管理

房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

实现与企业财务系统的完美对接。在房地产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握随时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降低项目风险和成本；通过与企业财务系统实现完美对接，可以满足项目财务管理的需要。有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流销售是房地产项目的重要环节，它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关财务处理。

除此之外，项目管理软件提供了众多成熟的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、净值分析等。这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有手段。房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的，由于组织结构不同，导致企业信息化的应用模式的不同。还有，地产商内部各部门间的高效合作(打破本位主义)是至关重要的；项目的风险管理也很重要。总而言之，企业管理及项目管理的关键是―――系统思考与沟通。

参考文献

房地产项目篇（9）

由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。

宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。

中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。

微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。

这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。

二、房地产开发地段的选择方法

1、土地的选择与评价

（1）土地的市场研究：

土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。

（2）土地的选择：

土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。

（3）土地评价：

1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。

2、区位的动态判断与深层分析

（1）区位的升值潜力：

区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善，城市人口的增加进而对土地面积需求的增加，地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上，具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入，地方政府的投人，城市规划的作用等

（2）区位的超前意识：

要用超前的意识去选择地块，首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳的地段。

（3）区位的可改造性：

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势。

三、不同类型项目不同的选址要求

1、普通住宅建筑的选址要求：

大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区)；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是地处成熟社区，生活便利。

2、别墅的选址要求：

1）环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。2）交通的便利性。别墅的买家都是有车一族，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟之内。3）人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围，除去旅游度假区以外，具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。

3、不同开发规模的企业的不同选址要求：1）大型开发企业的选址：倾向一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应””。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区。 2）中型开发企业的选址倾向：中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力。因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。3）小型开发企业的选址倾向：小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可，这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。

4、旧厂开发选址要求：旧厂改造，其明显优点是地价相对便宜，拆迁方便，减少了开发过程中烦琐的谈判工作，加快产品的推出速度，将利于在市场营销上把握主动。旧厂开发选址特点有以要用发展的眼光选择旧厂地块，并顺应城市发展方向。地块选择城郊结合部，交通方便．配套相对完善。在选址时，一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂，并且这些地块要拥有比较方便的交通环境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪阶层的出行需求。

5、大型公共建筑选址要求：在进行大型建设项目选址时，对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析，选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑，可以使得大型建设项目选址，不仅可以达到城市空间建构的合理层面，而且又可取得良好城市经营效益。

四、总结：

房地产项目的选址时进行房地产项目建设的第一步，在选址的工作进行时，要建立科学综合评价体系，进行多方案的比较选择，进而确定选址方案，而且对选址方案的评价也不能单一，应该是多角度的、综合的。在科学的方法指导下，获得房地产开发项目选址的最优最合理方案。

参考文献：

[1]《基于特尔菲法的房地产开发项目选址研究》.作者：邹金秋;张根寿：华中农业大学学报 2002(02)期

[2]《住宅房地产项目开发区位选择策略研究》作者： 孙艳 刊名：现代商贸工业 2009,21(19)期

[3]《房地产开发项目选址的综合评判》作者： 蒋涛刊名：现代经济信息 2010(14)期

房地产项目篇（10）

    1 前言

    近年来,房地产业在国民经济中的地位日趋重要,它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看,我国的房地产业仍然处于成长期,仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中,其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言,做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

    2 开发管理

    开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

    开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力,建立一系列科学、规范的运作流程,以现代化的信息管理为依托,不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营,核心在于工程项目的开发过程,而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

    3 施工管理的重要性分析

    所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理,而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有:平行承发包模式(分别发包)、施工总承包模式(GC)、施工总承包管理模式(MC)、(设计加施工)承包模式、项目总承包模式、CM(Construction Management)承发包模式等。在我国,房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行,即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成,要么对不同建筑项目(建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘,房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议,负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工,而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度,其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位,以一个承包商的身份,采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式,来进行施工管理,直接指挥施工活动,在一定程度上影响设计活动,一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接,且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

    对房地产开发企业而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的却是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标,开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施,开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

    4 建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

    房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理,显然,如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此,协调这四个管理内容之间的关系,并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容(部分地体现在开发管理工作中)。

    房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高;但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如,设计者不了解施工工艺,从而使设计方案施工困难,影响项目建设的成本和进度;或者施工单位经验不足,不太懂建筑设计,未能“按图施工”。为了解决这类问题,工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中,以实现项目的总体目标”。在房地产开发中,也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案;项目的开发管理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间,提出最佳的进度计划;施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议,在一定程度上影响设计方案,从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性,比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑,可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

    另一方面,施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调,不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此,可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素:

    4.1 房地产开发企业的强力支持。作为投资者,开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

    4.2 尽早实施。在项目的早期,项目决策的成本很少,但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响,可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势,产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了,因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去,而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

    4.3 持续开展研究。一方面,可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究,充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面,实习“知识管理”,即通过计划和总结,将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序的知识进行系统化管理,使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

    5 结语

    综上所述,企业都以获取持续的竞争优势为目标的,房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理,即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营,加强管理,并不断提供让顾客满意的产品和服务。

    参考文献: