一、房地产供应链情况

（一）房地产市场情况

1.销售和投资均创历史新高

根据国家统计局数据显示，2017年房地产市场在三四线城市强力拉动下，当年全国商品房销售面积达到16.9亿平方米，销售额达到13.4万亿元，占GDP比例高达16.3%，双双创下历史新高。全年房地产开发投资10.98万亿元，同比增长7%，房地产开发企业房屋施工面积78.15万平方米，比上年同比增加3%。2.房地产行业集中度加剧根据中国房地产测评中心及克尔瑞统计，2017年，TOP200房地产企业各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升10.6个百分点，至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明，行业集中度更高，行业资源向大型品牌房企集中。3.房地产行业高负债率根据WIND数据显示，2017年房地产企业的资产负债率不断攀升，已经达到2005年以来的最高点，2017年A股136家上市房企的负债总额超过6.58万亿元，同比增长34%，平均资产负债率达到79.1%。其中35家超过80%，占比接近26%。

（二）房地产企业的困境

1.融资渠道缩窄与房企融资需求激增之间的矛盾

近年来，国家加大金融监管力度，现阶段政策的尺度较以往更为严苛。银行、信托、资管等融资渠道不断在收缩，2018年以来，各地监管部门对银行开具罚单无论数量、金额上都较以往有大幅上升，处罚内容直指同业业务、理财业务、涉房业务等，尤其4月资管新政出台以后，封堵各种融资渠道。而从前文描述可见，房地产行业的投资与销售均创历史新高，且房企三大龙头碧桂园、恒大、万科，2018年一季度的合同销售金额合计超过5000亿元，较去年同期均有较大增长。对于房企来说从项目前期阶段的土地款支付、期间费用，中期阶段的工程款支付、三费支付到后期阶段销售回笼等等都需要稳定的现金流支撑，以往各环节均有不同的融资品种衔接。

2.资金价格上升与房企利润率收缩之间的矛盾

一方面，资金市场供需矛盾的加剧带来资金价格的不断攀升，2018年伊始无论是银行贷款、直融市场还是信托、资管公司融资，融资价格均出现不同程度的增长。另一方面，虽然2018年一季度房地产行业整体销售毛利润率和净利润率有所改善，分别增长30.97%和12.65%。但主要得益于近两年多地房价上涨明显，前期土地成本相对较低，而近年来从国家和地方对房地产行业调控力度一直保持高压状态，且各地均出台限价、限购、限售等措施，致使后期房企获取土地资源时，楼面地价与限价的差价持续收缩，势必影响后期房企利润率。

二、票据在房地产供应链融资中的运用

（一）票据发展现状

近年来，央行先后出来了诸多文件，鼓励企业使用商业承兑汇票，积极推动商业承兑汇票业务的发展，但是实践中商业承兑汇票使用率、金额均不理想。而银行承兑汇票方面，根据人民银行要求自2018年1月1日起，原则上单张出票金额在100万元以上的商业汇票应全部通过电票办理。同时电票在贴现过程中交易背景的审查较以往纸票手续更加便利。因此近两年电票发展迅速。

（二）票据在房地产供应链融资中的场景分析

一、地产集团的核心地位。大型房企整合突显了其核心地位，催生了供应链的发展。以往供应链融资模式往往集中在单个项目上，且当时银票主要采取纸质模式，期限多为半年，这种模式一是具有期限和地域的限制性；二是银行无法从集团层面整体把握风险造成融资受阻。二、两个市场的价格反转。一是当前资金环节下，房地产市场表内资金价格攀升加速，已远超票据市场利率水平；二是在强监管去杠杆的背景下，房企资金渠道逐步缩窄，倒逼寻求资金渠道。房企积极主动寻求供应链融资，尤其是表外融资模式。三、地产高周转与电票高效在效率上形成业务基础。一是以往房地产行业单项目运作时间长，纸票的期限最长不超过半年，造成融资期限上较难匹配；二是电票大量推广前，纸票贴现手续烦琐，还需提供合同发票、审查监理报告、核对工程量等环节，而在房地产营改增之前，房企针对供应链上游客户多采取避税模式，造成业务合作的难点。正是在两个市场达到业务基础的情况下，本文假设以下业务场景。第一步，银行将排名前列的房地产集团作为核心客户，并将其主要总包建筑企业作为核心客户上游纳入核心客户供应链体系。第二步，根据房地产集团与上游总包建筑企业的付款模式，如付款期限，付款比例，付款形式等，确定房地产集团的专项供应链授信，同时也核定上游总包建筑企业的银票专项授信。第三步，通过房地产集团、上游总包建筑企业、银行三方协商，确定以银票结算的新结算体系。第四步，银行可为总包建筑企业开通票据池功能，针对上述开立的银行承兑汇票，若总包建筑企业可背书其上游分包建筑企业则可大票拆小票背书支付，若上游分包建筑企业不接受则可采取买方付息模式贴现成资金支付，该方案中付息金额可由房地产集团与总包建筑企业通过协商确定。

参考文献：

[1]中国产业发展研究网.2017年我国房地产行业市场概况、2018年房地产市场政策分析

[2]上海票据交易所.2017年票据市场运行分析报告

作者:陶家文 叶倩虹 单位:中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行 江西财经职业学院