城中村改造带来的好处篇（1）

城中村现象是伴随着城市的不断扩展而出现的一个特殊的城市问题，是社会经济发展到一定阶段的产物。从广义上来讲，城中村是指在城市化进程中原有的农村聚落纳入城市建设用地，它是从乡村到城市转型的一个过程，具有不完整性，有显著的城乡二元结构的地域实体。从狭义上讲，城中村是指农村村落在城市化进程中，因为村民的全部或是大多数农业用地被征用，农民转变为城市居民，但是仍然居住在原村落，保留着农村的管理体制和方式，被人们称作“都市里的村庄”。[1]城中村是以地缘和血缘关系为纽带所形成的城市和农村的结合体，它既具有城市的独立性又有着农村的封闭性。

一、济源市玉泉办事处概况及特点

济源市地处河南省西北部，1997年从焦作分离出来上升为省直管辖市，是中原地带一个充满活力的新型城市，济源市共有5个街道办事处、11个乡镇、50个居委会、484个村委会，济源市自2007年开始实行城中村改造。玉泉办事处位于济源市区东郊，辖23个居委会，占地面积31.6平方千米，人口为3.8万人。①玉泉办事处从2009年底进行城中村改造，涉及到环城路内的段庄、南堰头、西水屯、亚桥四个居委会。玉泉办事处位于城乡结合地带，受城市与农村二元管理体制的影响，其自身存在着特点：第一，城中村没有统一规划的建筑群，私建乱搭现象随处可见，原有建筑群结构较差，分布密度较浓，空间布局混乱，通风采光条件差。第二，用地管理混乱。居民用地、农业用地、工业用地、商业用地相互交织，土地资源没有得到充分合理的利用。第三，城中村基础设施不完善。无公厕，无公共活动场所，没有成立垃圾中转站，没有统一的停车场。村民居住卫生条件较差，排水排污系统不通畅，加上居住人口密度大，严重影响村民出行。

二、城中村改造中面临的问题

（一）思想和认识上的问题

1.村干部思想上的障碍

城中村改造首先遇到的是村民大规模的拆迁问题，这也是这项工作中最困难的事情之一。第一，在之前的先行改造试点的村子中出现过一些“钉子户”，例如：亚桥居委会还出现过村民集体上访事件，在当地引起了很大的轰动，使得部分村干部产生畏惧心理，避免给自己带来麻烦。第二，有些村干部认为，城中村改造会损害他们自身利益，因为村里的集体资产原来是由他们来掌管，但是城中村改造后人员会进行重组，有些村干部可能就失去了这些权利和利益，他们在行动上不愿意配合和支持，在思想上产生抵触，对立情绪。

2.村民思想上的障碍

一些村民尤其是中老年人，传统的生活方式令他们已经习惯了现在的生活，认为小区楼房上下楼梯不方便，所以不愿意住进政府安置小区，还有一部分村民对改造后自己的生活出路问题存在着担忧，根本不愿意拆迁别处。其次，城中村的村民文化水平程度普遍较低，相互沟通交流难，难以做通村民思想工作，阻碍了城中村改造的进程。最后，绝大部分村民都有着政府对他们的承诺不兑现的忧虑——经济上和精神上的损失得不到合理和应有的补偿，如果政府不能消除村民这个后顾之忧，改造的阻力和障碍就会更大。

（二）拆迁安置补偿问题

城中村改造中，最难解决的就是村民的安置补偿问题，其实安置问题是导致拆迁困难的主要原因。目前，城中村村民的收入来源除了集体经济，就是以出租房屋为主，改造后绝大部分村民失去了一些经济来源，在经济上造成了较大的损失。另一方面，现行的补偿标准并没切实按照政府标准进行，缺乏统一性。在济源市X村实行的是货币补偿和住房安置补偿两种措施。在货币补偿方面，绝大部分的房屋拆迁补偿标准按450元/平方米为基础进行赔偿，不包括地面附属物，然后再根据房屋建设主体本身，对装修方面进行补偿，而各个房屋装修之间存在着差异，装修补偿没有明确规定，装修补偿问题难以解决，拆迁工作又受到巨大的阻碍。在住房安置方面，X村实行的是拆迁户每家有一套160平米的房子，而在Y村除了货币补偿外，拆迁户是一套120平米的大房子和一套80平米的小房子。各个拆迁区的补偿标准执行不一，各村之间存在着差异，甚至各个拆迁主体之间也都不一致，导致被拆迁者心里不平衡，相互之间进行比较。拆迁过程中存在着“拆不动”和“拆不起”的现象，拆迁工作很难进行下去。因此，安置补偿问题就成了城中村改造中的重点难题。[2]

（三）社会保障问题

目前，我国城市居民的社会保障体系还未完善，特别是城中村的农村居民，即使政府已经做出了相关规定，但是他们依然得不到和城市居民同等的待遇，例如在子女入学、村民就业、贷款、养老等问题上都存在着诸多差异。加上城中村村民自身文化程度不高，没有特别的技能，在城市中难以找到工作，生存和生活上得不到保障，更何况如果在改造中没有建立与城市居民相同的社会保障体系，村民的生活压力就会加大，改造的积极性就会降低。只有解决了村民的基本生活保障问题，社会保障体系逐渐完善，才可加快城中村改造的进程。

三、对城中村改造的建议和对策

城中村改造不是一个单纯的由拆迁到重建问题，它涉及到社会、经济包括政治等问题，解决好城中村问题，必须正确处理好政府、集体、村民之间的利益关系，针对以上问题，本文提出了一些对策。

（一）广泛宣传，加强舆论引导

城中村改造的关键之处是村民的意识形态，只有各街道办事处和相关部门通过新闻媒体和各渠道广泛宣传，特别要加大对城中村改造政策、成功典型案例及实施村改造后村民美好生活环境的宣传力度。帮助村民改变传统的生活习性，加强村民对现代化居住观念的宣传，尽快适应这一转变过程。通过大力广泛的宣传，村民对改造政策加深了解，降低其忧虑，提高改造的积极性，使城中村居民自觉地理解和支持改造。除此之外，拆迁部门要切实深入细致的做好拆迁户的思想教育工作，尤其是那些“钉子户”，向他们宣传讲解好拆迁政策，必要时挨家挨户的帮拆迁户分析其中的利于弊，让群众看到村改造给他们带来的实惠，营造一个浓厚、和谐、稳定的拆迁氛围。

（二）因地制宜地解决村民安置问题

安置问题事关村民的切身利益，不仅是一个村民居住的问题，更是一个家庭未来生活出路的问题。到目前为止，我国在城中村改造过程中探索出很多值得我们学习和借鉴的模式。济源市政府可根据各个村的实际情况与特点采取合适的改造方案，坚持区别对待、因地制宜的原则，分类推进，妥善解决好每一村，每一户的安置工作。政府在工作中要严格按照政府规定的拆迁补偿政策执行，绝对不可以自作主张地提升或降低拆迁补偿标准，保证拆迁工作日趋合法化、公正化、规范化。济源市政府对村民补偿安置方案是：村民合法的宅基地上的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。如果选择货币补偿，原房屋二层以下的建筑面积按照市场价格给予补偿；如果选择产权调换的，基本上是按照拆一平方米还一平方米的标准进行安置。②另外，在拆迁前有关部门应详细认真地做好记录，登记好居民宅基地上现有房屋的有效面积，对每户拆迁村民建立家庭档案，确保补偿工作有依据可循。

（三）建立一套完善的社会保障体系

社会保障是城中村改造中的社会阻力，这个实质性问题得不到合理的解决，村民的利益就得不到保障，对基本生存就造成了严重威胁，城中村改造势必停滞不前。据了解，济源市玉泉办事处政府在解决村民社会保障中，都制定了相关的政策。在就业和社会保障方面，政府将改造的村民直接纳入城镇公共就业服务体系，享受免费职业介绍、设立专门机构对其进行职业技能培训，并且可以享受到国家促进就业的小额贷款补贴等扶持政策。在养老保险方面，城中村的村民，可以自己选择参加城镇企业职工基本养老保险或者参加新农保。其中以就业人员的身份参加城镇养老保险的，政府给予本人补贴2/3的费用，其余自己缴纳，但是补贴年限只有3年。达到养老金的年龄时，可与城镇企业职工一样可以按月领取基本的养老保险金。③将转为市民的村民全面纳入城镇居民的教育、卫生、就业等社会管理范畴和失业救济、最低生活保障等社会保障范畴，使村民在改造后不再有住房、就业、医疗、养老等后顾之忧，真真切切的融入城市，适应城市生活，积极参与到改造中来。

四、总结

城中村改造是一个长期的工程，它是以改善村民的生产生活条件为根本，目的在于提高村民的生活水平与质量。因此，城中村改造要坚持“政府主导、村民参与、公开透明”的原则，把城中村改造成为环境优美、设施完善、布局合理的现代城市社区，实现城市建设与经济协调发展，达到共赢局面。

【注 释】

①济政（2010）34号：济源市人民政府关于做好今冬明春“3+1”工作的实施意见。

②③济政（2010）41号：济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见。

【参考文献】

[1]张良.衡水市城中村改造过程中存在的问题及对策[J].现代农村科技，2009，（23）.

城中村改造带来的好处篇（2）

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年来引起广泛关注，新一届政府也将城中村和棚户区改造纳入到本届政府的工作重点之中了。由于目前改造功能及目标的各种不稳定因素，城中村改造很可能会使改造趋势误入歧途，所以对城中村的改造现状及发展前景多问几个为什么、探寻其中的诸多困境及其破解策略十分有必要，相当意义上也是对当前城镇化进程中妥善解决城乡二元体制矛盾、共享城镇化发展成果的重要惠民举措。

一、城中村改造中的错综关系及制度瓶颈

城中村是在快速的城市化进程中，由于城郊土地被大量征用，原有的农村聚落为城市建设用地所包围或被纳入城市建设用地范围而形成的。简单地说，“城中村”就是被城市包围的村庄。从城中村所引发问题来看，“城中村”往往也是“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出的强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。“城中村”的土地仍然属于农村集体建设用地，房屋为农民自建或村社集体所建并用于出租的非商品房。为了获取尽可能多的房租收益，城中村农民个人或村社集体所建的房屋大都十分密集拥挤。城中村虽然已被城市包围，但城中村的村民仍然是农村户籍，村社集体经济组织仍然存在并发挥着作用。

因为城中村已经被城市所包围，城中村往往成为进城务工农民的租住地。城中村房屋比较杂乱拥挤，居住条件不够好，且脏乱差，但一是廉价，二是方便，因此成为进城农民的首选。据陈锡文说，“调查显示，在2011年，50%的进城农民工住的是用工单位提供的集体宿舍，47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房”。[1]农民工收入比较低，只能租住在相对廉价而拥挤的城中村。低收入的农民工群体，脏乱差的城中村环境，甚至还伴生有黄赌毒，城中村因此被一些人称作“城市之疮”，城中村也常被比作中国的城市贫民窟，蓝宇蕴则称城中村为“类贫民窟”。杭州原市委书记王国平认为，“‘城中村’是城乡差距、市民与农民、本地人与外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演变成西方的‘贫民窟’，严重影响城市建设管理与稳定”。[2]当然，还有一种意见认为，“城中村”处于城市中心地带，良好的区位，脏乱差的环境，形成了尖锐的视角对立。通过改造，可以极大地提高城中村地带土地的价值，集约节约利用土地。这正是当前国土部推动城市“三旧”改造的动力。

那么，当前中国城中村的状况如何呢？珠三角是城中村最为密集的地区。深圳特区内有71个“城中村”（2004），户籍人口仅为7.64万人，外来人口达64.53万人。[3]深圳特区内200多万流动人口的半数居住在城中村，但特区内72个城中村的土地面积仅10km2，这些城中村的平均人口密度高达10万人/km2，而深圳特区平均人口密度为6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内全部消灭26个城中村。2005年北京提出要在3年内改造四环以内的及奥运场馆周边的171个城中村。[5]城中村数量多，改造所需资金极为巨大，例如改造广州138个城中村所需资金的保守估计是2000亿元。[6]只有1000多户籍居民的深圳大冲村住有6万人。[7]

当前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市城区，投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万m2，建设安置房建筑面积为250万m2，改善35万农民的居住环境；（2）通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种模式以珠海“开发商主导型”改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；（3）通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式，间接推动城中村改造。[8]

以上所引所述，可以归结为两点。一是当前全国大中城市都普遍存在城中村，城中村是进城农民工的主要租住地，城中村建筑无序，环境脏乱差，甚至黄赌毒泛滥。因此之故，中国城市中的城中村成了类一般发展中国家的贫民窟，成为“城市之疮”。二是因为前面这个原因，地方政府都有极强的改造城中村的动力，却又缺少改造城中村所需要的巨大财力及能力。

二、城中村改造中的政策顽疾及融资风险

作为“城市之疮”的城中村，外观不雅，藏污纳垢，且往往地处城市中心位置，这对“城市像欧洲”的中国来讲，实在是难堪的事情。如果地方政府可以对城中村进行改造，将城中村变成精品社区，这就是了不起的政绩。

改造城中村，政府就要对拆迁农户进行补偿。城中村建设的密度很高，握手楼比比皆是，一个农户有几千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不过的事情。政府拆迁，就要给农户补偿，一般要按1：1还建，而在上海，地方政府是按1：3还建的。好在上海城中村相对于珠三角更守规矩，很少违规搭建，因此每户住宅面积只有200～300m2，还建商品房也就在600～900m2，市价大致是1000万元。但即使如此，也还是会出现钉子户，会要高价，从而不得不提高拆迁补偿。

城中村过去的土地是集体所有，集体所有土地上所建住宅是没有“两证”，不能上市交易的，因此，城中村农民自建住房的房价要远低于同样地段的商品房。现在通过城中村改造，城中村农民按1：1获得还建的“双证”俱全商品房，且此商品房所处环境要远比过去脏乱差的、建筑无序设施不全的城中村农民自建房好，这样，城中村农民就可以因为拆迁而获得巨大利益，由此获得上千万元的补偿也颇常见。也就是说，城中村改造不仅让原城中村村民从此住上了环境优美设施良好的精品小区，而且可以获得巨大的补偿。城中村改造对城中村村民有利。这个意义上讲，地方政府通过投入巨资来改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

当然，政府出钱来改造城中村以得形象，所需巨资并非很容易出得起。比如广州早在2005年计算改造全部130多个城中村就需要投入2000亿的巨资，而为召开亚运会所改造海星沙一个村，广州市政府据说就拿出了40亿元。对于绝大多数城市基础设施欠帐很多的城市，很难拿得出如此巨额资金来改造城中村。

政府改造拿不出钱，就通过市场，就引入企业来改造如何？城中村所处区位大都是在城市黄金地带，这些地带寸土寸金。城中村基础设施缺乏，环境脏乱差，黄金宝地上的建筑却无法实现应有的市场价值。若引进资金对城中村改造，资本在拆迁后再利用这块黄金地段建设高尚住宅小区或用于商业目的，高房价就可能给企业以回报，弥补拆迁支出后还有盈余，这样一来，地方政府不出钱，企业有盈利，农民得利益，城市得形象，就成为了真正多赢的格局。

为了得到这个多赢格局，地方政府也要让利。因为城中村是集体建设用地。按照法律，集体建设用地只能由地方政府征收，然后必须经由招拍挂程序在土地二级市场上拍出。地方政府为了好事办好，往往免收土地出让金，而将征收拆迁农村建设用地相当于划拨到企业，进行商业开发。无论如何，即使政府没有获得土地出让金，城中村改造也没有损失地方政府的任何利益，结果却是开发商赚钱，城中村村民致富，之前的“城市之疮”不花任何成本就被清除掉了。

是这样的吗？其实不是。为什么？因为地方政府在引进开发商进行建设，免收土地出让金之外，城中村地带所建大量商品房增加了城市房地产市场的商业供给，从而稀释了城市房地产的价值。或者说，在一个相对封闭的城市，对房地产的需求是相对固定的，增加的商品房供给会稀释城市房地产所附着在土地上的价值。或者说，城中村的开发为市场提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建设用地进行开发，从而损失了潜在的农地非农使用的增值收益，也就是潜在的土地财政收入。世界上就没有无缘无故的财富。从这个意义上讲，城中村改造，即使是由企业来拆迁还建、市场运作，地方政府仍然是通过损失潜在的土地财政收入来投入了巨资，而不是只有人赚钱却没有人亏本。

三、城中村改造中的拆建依赖及资源浪费

还有一种流行的观点认为，城中村位置地处城市中心，在城市中心建筑低价值的房产，无法实现土地的价值，这样就没有集约节约利用土地。通过将城市中心低矮陈旧的房屋拆除，建设高大现代的建筑，才能充分实现土地的价值。从开发商的角度来看，这样想是对的。但拆除城市中心地带的低矮旧房，建高价值住房，其实质含义是稀释了城市房地产的价值，总体来讲，这种的拆旧建新并没有产生出新的价值出来。这个道理很多人不懂，因此会出现很多城市将市政府由老城区搬出来建在新城区，却两边都会赚钱的故事。这个故事说，市政府所在的城市中心土地值钱，因此，搬走市政府，将土地出售，可以卖出高价。市政府建在新城区又会带动新城区土地的升值，就又可以赚钱。搬迁市政府本来是一件耗资巨大的事情，到了这个故事中却变成了拆也赚钱建也赚钱的好事。世界上怎么可能有这样的好事？与拆市政府建市政府故事同样的还有城市挖湖填都赚钱的故事。从一个城市内的小局部来讲，也许拆与建市政府或填与挖湖都赚钱，从一个城市的整体来看，则一个局部所获利益正是通过这个城市整体利益被摊薄为代价的。反过来拆建市政府是要花钱的，填挖湖泊也是要花钱的。

同样，城中村改造，无论制度设计多么复杂，其本质都是将之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因为新建筑基础设施更好，建筑密度更高（关键是楼层高），产权更清晰，新建筑就具有更高的市场价值，从而可以让开发商赚钱和城中村村民致富。但问题是，之前城中村中的建筑是具有很高使用价值的，这部分建筑被拆除了，非常浪费，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是经济发展所积淀下来的物质成果，现在却似乎是因为这块土地可以实现更高的市场价格，而一定要拆除，却没有看到在被拆出的城中村土地上所实现的更高地价，不过是稀释和摊薄了整个城市中其他建筑的价值而已，并没有创造出新的价值。这种通过拆迁，通过不断地毁坏经济发展中所形成的仍然具有高度使用价值的物质积淀来进行建设的思路，是开发商的思路，这种思路极大地破坏了经济发展所积累下来的成果，造成了巨大的浪费。

当前国土部正推动城市“三旧”改造，表面上看起来是为了集约节约利用城市土地，实际上却对本来仍然具有巨大使用价值的所谓“三旧”这一经济发展所形成的物质成果的摧毁。这是极大的浪费，这是极大的犯罪。中国今天仍然处于发展中阶段，经济发展所形成的物质成就依然不够多，人民还无法享受到充裕的物质成果。现在却将本来建设得好好的大量楼房基础设施炸掉重建，这是多么让人心疼啊。这样来集约节约土地，难道今天中国的土地已经少到必须将其实相当不错的所谓城市“三旧”的良好建筑炸掉的地步吗？中国有960万km2，难道就缺少已经建有良好建筑的所谓城市“三旧”的那点土地？难道中国农村13万km2多宅基地上的农民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三旧”建筑中获得一席之地吗？农民可以占有大量土地而缺少在土地上进行建筑的资金，农民目前在农村自家宅基地上所建住房质量，难道不都是远远劣于城市“三旧”建筑的吗？

四、城中村改造中的受损群体及劣势处境

城中村中有两种居民，一种是城中村村民，这些村民出租住房赚钱，当起了食利者。这部分人只占城中村居民的少数。第二种是来城中村租房的房客，其主体是进城务工经商的农民工。城中村基础设施不好，环境脏乱差，所以房租低，正好为进城农民工提供廉价住所。城中村地处市中心，正好也为农民工务工经商提供了方便。虽然拥挤但很廉价，虽然脏乱差但很方便居住，让农民工进城务工经商，变得容易。农民工因此可以在城市赚到钱，而回农村老家消费。现在将能有效容纳农民工的城中村拆除了，农民工就没有廉价而方便的居所，他们进城务工经商所赚收入的更多部分就要用来支付房租，他们因此更加无法为回农村老家消费而积蓄，也更加没有能力为体面进城而积蓄。

地方政府为了解决农民工的住处，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地价不高、区位不好的城市边缘地带，农民工到这些城市边缘地带的廉租房居住，他们务工经商都变得极其不便。结果往往是，政府花钱建了廉租房，农民工还不愿意来居住。这样看来，城中村改造还改造出了一个只有受害而无任何获益的群体，这个群体就是进城农民工。进城农民工因为失去了城中村这个廉价的居所，而更难在城市谋取收入高的就业，因而要更多地支付房租，而更加难以获得体面地融入城市的积蓄。可见，即使是城中村改造，国家不出钱，开发商赚钱，城中村村民致富，以及没有浪费资源，城中村改造也有一个严重后果，就是极大地损害了进城农民工的利益。

在城中村中，城中村村民因为可以收取房租，他们就不仅有良好的住所，而且有稳定的收入，这部分城中村村民不仅不是贫民窟的一员，而且是城市一般市民所羡慕的群体。租住城中村的农民工，他们只是城中村的过客，他们住在城中村，在城市务工经商。若他们务工经商收入高，他们就在城市购房，并因此体面而有尊严地在城市安居下来。若务工经商收入不高，无法在城市体面安居，这些农民工就将在城市所获收入拿回农村家乡消费。农民工从来不认为自己是城中村的一员，他们只是城中村的过客，住在城中村在城市务工经商只是手段，目的则是在城市买房或最终返乡。

正是因为居住在城中村只是手段，居住在城中村的农民工就会保持积极的态度，就不会认为自己是贫民窟的一员。因此，认为城中村是城市贫民窟的说法完全误会了中国城中村与一般发展中国家的贫民窟的本质差异。相反，中国的城中村为发展中国家的进城农民工提供了不同于一般发展中国家贫民窟的生存居住模式。因而我们可以这么认为，城中村的脏乱差是与目前中国处于一个发展中国家的阶段相适应的。在中国这样的发展阶段就要将城市每一个部分都建设得如欧美日，这不可能。通过改造城中村，将租住在城中村的农民工都集中到城市边缘地带的廉租房，将导致农民务工经商更不方便，经济收入减少，使农民工在城市的生存就更为艰难。住在由政府提供的廉租房里的农民工就更可能落入到贫民窟的生活之中。

五、小结

改造城中村，无论是通过政府的直接投资，还是通过市场运作，实际上都要耗费大量财政资源，只不过前者是通过政府直接投资，后者是政府损失潜在的土地出让金收入。城中村改造除了表面上的城市外观，及制造出大批城中村的千万亿万富翁以外，基本上都是负面作用，可能是弊大于利。地方政府花费巨额财政资金改造城中村，结果却是弊大于利，这样的改造当然要警惕。

尤其是在目前中国经济正处于中等收入阶段，弄不好社会落入中等收入陷阱。中国应将主要的财政资源服务于中国产业升级，服务于中国在全球化背景下的国际分工地位的提升上，唯如此，中国才可以步入到发达国家行列，中国才能用更多财政资源来建设更好的城市形象。在当前及未来相当长一个时期，地方政府应将主要的财政资源（包括土地财政资源）用于建设城市基础设施，用于发展经济，而不是用在城中村改造上面。

参考文献：

[1]陈锡文.我对城镇化有三点担忧[N].中国青年报，2013-03-07.

城中村改造带来的好处篇（3）

一、引言

近年来，随着郑州市日益加快的城市化进程，“城中村”问题也逐渐显露出来，成为影响城市化协调发展的主要问题。城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市化的内在要求都有着极大的差异，因此笔者认为郑州市要想实现城市的内涵式发展，实行城中村改造势在必行。

二、郑州市城中村改造的经济社会意义

每一个快速实现城市化的城市几乎都存在着城中村问题，因此这一问题也可以说是存在于城市化进程中的一种特殊现象。城中村问题对城市的协调发展有着深刻的影响，极大的阻碍了城市化进程，不利于城市的发展。在郑州市，城区分布着数量较多且相对分散的城中村，这些城中村对于郑州市打造良好的城市环境，建设“文明郑州”、“和谐郑州”产生了许多负面效应。因此可以说城中村改造顺利与否直接关系到郑州市城市化快速发展能否顺利实现。

三、郑州市城中村改造的现状

（一）现状概述

郑州市区原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约70万平方千米，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，开始对全市范围内的城中村着手改造工作。而且还在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，老城区现有城中村的整改任务要力争在2010年前基本实现。2005年郑州市全面拉开了城中村改造工作。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），进一步规范和细化城中村改造工作。截止目前，郑州市已批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，约占城中村总数的63%.其中，已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）（含34个自然村）。

（二）郑州市刘砦村基本情况

刘砦村地处南阳路北段，属于惠济区，面积一共200多亩，有农户156户，农业人口296人，非农业人口366人；由于当前村正处在城中村改造时期，暂住人口不足500人，非特殊时期暂住人口可达到3000人左右。刘砦村共有党员38人，党小组一个，党员平均年龄45岁，35岁以下10人，学历为高中以上文凭的党员15人，每名党员都联系有帮扶户，帮助开展致富项目，共有联系户18户，掌握1―2门实用技术的党员占党员总数的95%。

村原有的2个市场（刘砦综合市场、南阳路服装羊毛衫批发市场），由于城中村改造，不再经营，开发商对村集体有经济补偿，对每家每户拆迁安置也有不等的过渡费，村民人均年收入过万余元。目前，拆迁改造正在进行中。

四、郑州市城中村改造面临的困难与挑战

（一）改造费用

来自专家的统计数据显示，郑州市的城中村改造费用，仅三环以内就需要上千亿元的资金，而且随着时间的推移，城中村居民对改造赔偿费用的期望值会越来越高，带来的问题就是改造的难度更大了。刘砦村的改造费用高已经是郑州市城中村改造无法避免的难题了。

（二）拆迁安置问题

1.城中村的拆迁。“拆和建”现象是刘砦城中村随处可见的现象：一边是铲车挥舞着巨大的机械手臂拆掉早已人去楼空的房子；另一边却为了得到更多补偿，在本已拥挤不堪的街道边搭建脚手架将原有的房屋继续加高修建。这样的做法严重阻碍了城中村改造的进程，因为拆迁补偿费用的巨大数目使得开发商望而怯步。

2.城中村居住人员的安置。除了原住民，城中村因为房屋比较老旧，所以房租相对较低，这吸引了很多刚刚走出校门的大学生在此租房。随着城中村的改建，很大一部分房屋会被拆掉，无论是原住民还是在此租房住的人群，都面临着搬离的问题。客观说，如果城中村居民向外环流动的话，必然会提升外环的人气，但是对于这些人群而言，也势必会增加其经济压力。因此，从长远来看，做好城市中低收入者居住权利的保障工作，才是从根本上解决郑州市城中村改造难题的出路。

（三）社会治安问题

不可否认，城中村为外来务工人员提供了一个绝好的暂居地。刘砦村内的人口大致可分为村民、租户和商业经营者3类。郑州市外来人口的80%都居住于城中村。其中刘砦村非特殊期暂住人口可达到3000人左右，这些暂住人口来自五湖四海，流动性强，且成分复杂，不仅给社区管理带来了困难，而且容易滋生违法犯罪事件。

五、有关郑州市刘砦城中村改造的可行性方案分析

（一）解决住房安置问题，保障城中村居民的居住权。城中村除开原住民，还有很多的外来打工者选择在此租住，而这些人是城市经济发展不可或缺的推动力，因此政府必须重视其合法权益的保障，解决因为城中村改造为他们带来的住房问题。因此政府在这方面应加强廉租住房和周转房建设，以便保障他们能在搬离现居住地后能够有房可住。

（二）做好就业安置工作，保障城中村居民的再就业。城中村的改造必然会导致部分人群的就业和生存问题，因此势必要做好保障工作。针对就业安置问题，可以将被征地农民纳入城镇就业援助体系，将城中村改造中被征地居民进行划分，劳动年龄的居民可以进入城镇劳动力市场寻找就业机会，并且可以提供就业培训服务，增强其就业能力，使其尽快就业。此外，对于有条件的居民，也可以提供相应帮助，鼓励自主创业。

（三）做好规划工作，合理建设三环以外地区。城中村改造是郑州市城市建设不可分割的一部分，因此一定要做好规划工作，保障改造的顺利进行。首先，在城市整体的规划建设体系中应该将城中村改建纳入其中，与周边城区的建设一起做好统筹规划；其次，城中村改造中应该注意对优秀的传统文化与建筑风貌的合理继承和延续。因为城中村有些村落在长久的历史发展中形成了独特的村落文化和人文景观，虽然城中村的改造势在必行，但是也应该注意对历史文化和传承的保护。除此以外，对于城市边缘区而言，是非常容易形成新的城中村的地带，因此在城市建设和规划中，也应加强对城市边缘地区的规划建设，将其纳入整体，以避免成为新的“城中村”。（作者单位：郑州大学旅游管理学院）

参考文献

城中村改造带来的好处篇（4）

在“河北省农村面貌改造提升行动专题网”上，可以看到不断更新的工作动态、活动简报、学习园地和图片新闻，体现了河北省进行农村面貌改造提升的决心，也看到了努力工作带来的实际效果。由于处于衡水市，结合衡水市农村面貌状况，领会河北省农村面貌改造提升的精神，浅谈一下衡水市农村面貌改造提升的几条对策。

1 衡水市农村面貌状况

曾经在饶阳县崔口村，污水横流、杂物乱放、乱搭乱建及垃圾围村的现象普遍比较严重，这也只是衡水市广大农村的一个缩影。如今，崔口村里的街道整洁平坦，全村已铺设村内排污水管道11500米，延伸到各家各户，真正过上了城里人的干净日子。

如今，环境优美、庭院清洁的村庄在衡水比比皆是，这一切都得益于“农村面貌改造提升”活动的开展，为农村带来了翻天覆地的变化[1]。衡水市农村面貌改造提升动员大会召开后，衡水市确定了805个村作为农村面貌改造提升重点推进对象，以提升农民生活品质为目标，坚持因地因村制宜，分类指导，投入16.2亿元资金在全市范围内打响了农村环境卫生整治、饮水安全、民居改造（含厕所改造）、道路硬化、村庄绿化“五大战役”，加快建设“环境整洁、设施配套、田园风光、舒适宜居”的升级版现代农村。

2 衡水市农村面貌提升过程

农村面貌改造提升重点是改造人居环境，是美化工程，更是民生工程。把这项工作做实做细，衡水市各个地区都做出了努力。

桃城区邓庄镇北苏闸村村主任安玉兵讲出这样朴素却又带着分量的话：改造的重点就是老百姓需要什么就改什么。带着这样的愿望，村干部每天在大喇叭里宣传方案和政策，同时入户走访征求群众各方面的意见和建议。做规划，修街道，改厕所，建厨房……干部群众纷纷行动起来。

武邑县坚持把农村面貌改造提升置于全县“双提双优、跨越赶超”大局，站在实施“大生态立县”战略的高度来谋划，作为县域经济发展四大持久战略之一来推进。通过“点线面”联动，全方位推进，实现了全部农村面貌显著改观，群众幸福指数大幅提升。

安平县将农村面貌改造提升与深化加强基层建设年活动相结合，坚持农民自愿、示范带动、绿色发展等原则，在全县41个重点村集中开了改造提升行动，对标先进，查找差距，狠抓整改，在全县范围内掀起农村面貌改造提升工作新高潮。

冀州市按照“打造精品村、建设达标村，挖掘特色村、发展中心村”的基本思路，制定了三年工作规划，尤其是2014年要重点抓好交通沿线150个村庄的改造提升；2015年完成全部382个村庄的建设任务，并建立长效工作机制。

其他各县在农村面貌改造提升中也体现了一定的效果。截至目前，全市有4914个村庄完成“四清”任务并建立起长效保洁机制，占全部村庄的98.4%。206个省级重点村全部实现安全饮水，硬化道路459839米，铺设排水管道120926米，安装路灯11503盏，完成厕所改造2万户，墙体立面美化156万平方米，完成坡屋顶改造2823户，新增村庄绿化面积23万平方米。

3 农村面貌提升及其守护对策及分析

3.1 增加农民收入

在农村面貌改造提升过程中，资金不足是最大瓶颈，但是整个衡水市、县都为此做出了各方面的努力。财政挤一点；整合筹一点；金融争一点；多方捐一点；受益对象拿一点；村企共建出一点；开发公司为中心村建设垫一点，这些都是资金来源的重要手段，但是建设容易守护难，后期道路的维护、排水管道的疏通、绿化的培养等需要大量的资金，所以应该通过各种手段增加人民的收入，增强人们保护环境的意识，使得村民有意识和能力守护家园。为此，需要各地结合实际情况谋划增收致富项目，譬如武邑县清凉店镇清凉店村号召村民积极实施土地流转，加快了生态建设和优势特色产业发展的步伐。

3.2 充分发挥主观能动性

在饶阳县崔口村的改造提升战役中，人人身上有担子，个个肩上有压力，在党员干部的带动和影响下，村民们积极参与村庄方案设计，并主动出工出劳投身村庄改造第一线。此例充分说明发挥党员和干部的主观能动性，起到带头作用，就能起到牵一发而动全身的功效；发挥群众的主观能动性，众人一心就能共建美好家园。

3.3 健全管理机制

前不久，衡水市两名乡镇干部因所管辖村庄垃圾成堆被免职。在实施农村面貌提升的过程中，各项管理机制一定要随着建立健全，应由省政府有关部门牵头督促推行，并责成村一级具体实施，责任到人，增加每个负责人的责任感，进行规范化和法制化建设，还要进行质量的监督。

3.4 新技术处理农村垃圾

许多农村都在村头巷尾新建了垃圾池，让村民将垃圾集中堆放，要么找个大坑一倒。垃圾收得起来却不能及时处理，引起的空气污染更厉害。农村垃圾处理应该做到家庭分类、集中投放、按时运输，当然这需要一定的监管机制和资金投入，另外还需要引入新的处理技术[2]，譬如就地建沼气池，采用太阳能生活垃圾处理站等，其中太阳能生活垃圾处理站在献县黑风张村的建成投用就起到了较好的效果，可效仿采用。

3.5 加强文化建设和主题教育活动的开展。

桃城区邓庄镇速流村建成了孝老爱亲文化一条街、廉政文化一条街、文明礼仪文化一条街；武强县豆村乡徐庄村也打造了道德漫画一条街、建设武强年画长廊；固安县组织开展了“小手拉大手・共建美丽乡村”主题教育活动[3]。这些文化建设和教育活动可以在潜移默化的过程中加强群众的文化修养，从心里养成爱护环境的好习惯，并可用广大青少年的实际行动带动父母、带动亲朋进而带动广大农村群众投身美丽乡村的建设。

3.6 发展城乡交通一体化

要想致富，先修路。农村面貌提升也离不开交通的大力发展[4]。只有交通方便了，才能实现真正的城乡一体化，农村人才能过上城里人的幸福生活。

4 结束语

文章对衡水市农村原状和开展农村面貌提升活动以来的现状做了简要的描述，再结合各地的措施提出了自己的对策和意见。总的看来，开展农村面貌提升活动可以较好的改善农村群众的生活环境，需要长期坚持下去，并尽量在所有的农村内开展提升活动。

参考文献

[1]衡水11.2亿元助力美丽乡村建设.河北日报，2013.

[2]农村垃圾：收集起来处理不易.http：//.cn 2014.

城中村改造带来的好处篇（5）

1.景观都市主义概述

从某种意义上说，景观都市主义是一种全新的理论，它不仅跨越了不同的学科，还涉及到很多领域。相应地，在城市规划方面，景观都市主义主要是以景观作为其中的纽带。在此基础上，景观都市主义在对不同领域予以整合的基础上，全面解决城市在发展过程中遇到的问题。同时，还把景观作为媒介，创造出一种不一样的城市形态以及空间结构。景观都市主义的出现，主要是因为城市在环境方面存在的很多问题与不合理的设计有着密切联系。针对这些问题，需要以景观都市主义的理论为基础，对它的实践予以分析，采取可行的对策来解决。

2.关于城中村的改造

从某种角度来说，城中村是城市化进程中一道独特而亮丽的风景线。城中村急需根据实际状况来予以合理的改造，因为随着大量人口不断涌入到城市中心地带，城中村的规模不断扩大，而它并没有处于有序的管理之中。它存在很多问题：一是高大的建筑物不断增加，却没有进行合理的规划与布局，处于混乱的格局中。二是在城市中心地带，人口的容量已经远远超过城市中心应有的容量，在安全方面埋下了隐患问题。与此同时，随着城中村的改造，还引发了一系列的其它问题，比如，城市土地的价格不断提高，造成房屋拆迁方面的费用不断增加。城中村的改造并不是随意改造。在改造过程中，不仅需要在社会历史学的角度分析，还要站在长远发展的角度进行全面考虑。换句话说，城中村的数量需要保持在一定范围之内，需要坚持适度的原则，可见，在改造城中村时，需要遵循谨慎而稳步的原则。与此同时，在经济方面以及城市的持续发展方面，加以重视。改造后的城中村展现出城市应有的活力，再现它的精神文化。总的来说，对城中村改造予以完善，也是对农民城市化问题进行合理的解决。同时，在城中村改造方面，需要站在城市持续发展的角度，对它各个方面予以恰当的调整。比如，城市人口的合理分配；予以科学规划与布局城中村，需要对城中村带来的环境问题予以全面分析。在此基础上了，实现城乡一体化的发展战略。

城中村改造带来的好处篇（6）

1. 城市旧村改造的基本概念

（1）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别。

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（2）城市旧村改造的基本概念。

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

2. 城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。

3. 违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（1）背离城市整体规划，乱开发建设。

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（2）无规则建设影响大型项目规划。

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（3）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题。

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

4. 政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（1）户籍改革和社区化推进。

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（2）联合执法检查、查封非法售楼处。

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（3）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘。

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

（4）舆论宣传，扼住购买群体鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

5. 解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（1）预先处理原则。

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（2）避免损失原则。

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（3）市场机制原则。

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（4）保持稳定原则。

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

6. 城市旧村改造问题的法律解决途径

6.1城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

6.2政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

6.3基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（1）程序变通。

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（2）规划前置。

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（3）登记制度。

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（4）引导先行。

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（5）时限制度。

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

7. 综上所述

本文从城市旧村改造的概念、城市旧村改造违规开发建设的原动力、违规城市旧村改造存在的实际问题、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果等方面对城市旧村改造问题进行阐述，提出解决城市旧村改造问题所考虑的基本原则及城市旧村改造问题的法律解决途径，提出个人的一些见解。

城中村改造带来的好处篇（7）

一、城市旧村改造的基本概念

（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（二）城市旧村改造的基本概念

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（一）户籍改革和社区化推进

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（二）联合执法检查、查封非法售楼处

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

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（四）舆论宣传，扼住购买群体鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（四）保持稳定原则

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

六、城市旧村改造问题的法律解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）程序变通

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）规划前置

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）登记制度

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）引导先行

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（五）时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

城中村改造带来的好处篇（8）

近年来，我们立足市情，按照区域经济定位，坚持以经营城市为手段，努力实施城镇化发展战略，积极探索以城带乡、城乡融合、加快丘区城镇化进程的新路子，取得了初步的成效。城镇化水平现已达到36.55％，年均增长1.5个百分点，市城区人口达到43万人，建成区面积达到40.6平方公里，市政基础设施建设投资总额超过30亿元。区、新区、区、小区、区、风景区等六大片区建设全面推进，组团式、分散型大城市格局已具雏形。、、等县城建设全面推进，新城初具规模，、、、等一大批乡镇建设迅速发展，全市已基本形成以市城区中心城市为龙头，二级城镇为重点，三级城镇为支撑的城镇网络体系。我们在推进城镇化方面开展的工作主要包括：

（一）统筹城乡规划，城镇发展体系初步形成

一是加强了规划工作的统一领导和管理。成立了由市委、市政府主要领导挂帅组成的规划委员会，坚持重大规划提交规委会集体研究审定。

二是加大了规划编制力度。近年来，市城区年均投入1000万元进行城市规划编制。目前，市城区总体规划已经完成修编，全市城镇体系规划已经进行调整。各区县也十分重视村镇建设的规划编制工作，县乡二级政府都投入了大量的资金用于规划的编制，全市65个镇和38个乡都完成了规划编制工作，此外还完成了45个重点村庄的建设规划编制工作。

（二）建立多元化投融资体制，市政基础设施建设大步推进

城市建设资金不足，是我市城镇建设的最大障碍。为了突破资金瓶颈，近年来，我们以经营城市为主要手段，多渠道筹集建设资金，努力破解城市建设资金投入不足的难题，加快基础设施建设。

一是积极探索在丘区不发达地市建设城市的新路子，建立健全了市场化配置资源的机制。通过土地的招拍挂出让，市政设施的有偿使用，国有股权的出让，城市固定资产的盘活，无形资产有形化等多种途径，近年来，实现经营城市收入30多亿元。

二是加大了市政公用行业的改革步伐。供水、供气等市政公用企业全部实现了改制，市政施工、环卫清扫、全部实行了市场化作业，出租车经营权和新增公交线路临时停车站点的经营权、广场公园经营管理权都面向社会进行了公开竞标，基本建立起了市政公用行业的特许经营制度。

三是大力推进市政基础设施体系建设，努力完善城市功能。通过经营城市建成了一大批城市基础设施，完成了凯旋路、渠河路等70余条城市道路改造，新建了滨江路、涪江三桥等14大路桥工程，形成了“八纵十横”的城市路网，新建了市体育馆、市图书馆、市博物馆等“三馆”，船山文化广场、犀牛绿化广场等“七场”，裕丰游园、街市花园等“八园”，垃圾处理厂、污水处理厂等“两厂”，涪江防洪堤、联盟河防洪堤等“两堤”，整治了开善河、明月河等“两河”。尤其是中心商业区和滨江路的建设，突出了地方文化特色，注重经济适用性，受到了国家和省、市领导及社会各界群众的好评。

（三）坚持“五创”联动，实施城乡环境综合整治

发扬“万众一心、开拓奋斗、攻坚破难、勇创一流”的五创精神，以创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家节水型城市、省级文明城市、中国人居环境范例奖为目标，扎实开展城乡环境综合整治工作。

1、着力实施“五大工程”，重点改善人居环境

（1）全面拆除城市裙房卡口、农村危旧房屋。按照政府主导、企业参与、市场化运作的模式，全面拆除市城区历史遗留下来的25处1214户共11．25万平方米裙房卡口。在农村拆除危旧房屋1086户，按照新农村建设标准修建新房，改善了农户居住条件。

（2）全面升级改造农贸市场。对市城区24个农贸市场全部实施升级改造，切实规范市场经营行为，畅通市场进出口道路，使农贸市场发生了根本变化。

（3）全面治理城中村及城乡结合部。按照政府组织、部门配合、群众参与的模式，因地制宜，突出特色，全面开展了49处城中村及城乡结合部治理。通过治理，拆除改造破旧房屋31万平方米，外墙粉饰美化房屋2.5万平方米，整治道路21.5万平方米，安装路灯695盏，整治改造旱厕830座，增添垃圾桶2300个，修建垃圾库24座，增加绿化面积5.5万平方米，使城市近郊数万人过上了干净、整洁、舒适的城市生活。

（4）全面推进“四化”工程建设。一是采取“拆墙透绿、拆房建绿、新街必绿、造湖增绿、全民兴绿”等措施，开展了声势浩大的景观绿化和城乡绿化活动，实施了广德寺、灵泉寺和中心商业区等重点绿化工程建设，全面提高城市绿化水平。，二是高档次实施城市亮化。精心打造灯光点，集中构建灯光群，全新营造灯光带，形成了以道路亮化为主体、楼宇亮化为特色、光彩工程为点缀的亮化体系。三是实施“净化”工程。新建了河东污水处理厂、污水处理二厂，扩建了城南污水处理厂，建成了医疗废物处理中心、生活垃圾无害化处理厂，配套完善了公厕、垃圾桶、果皮箱等环卫设施，全面推行商品混凝土，取消现场搅拌，大力实施扬尘治理。四是狠抓城市风貌美化。大力实施城市畅通工程，全方位、高标准改造市区主次干道26条，将城区所有主要道路由原来的水泥路面改为橡胶沥青路面，全方位改造了168条背街小巷，整治排水系统123处。加强户外广告和临街建筑物、防护栏的规范管理，清理城市“牛皮癣”，拆除陈旧、破损、不规范的广告牌匾。

（5）大力实施农村居住环境改造。以实施“两池六改”（沼气池、垃圾污水处理池、改房、改院、改水、改厕、改厨、改圈）为重点，按市30套标准图集，已在全市9个乡镇、40个村的示范带上集中规划新建了一批农民新居，实施农房风貌改造15916户，新建、硬化入户道路1368户。

2、大力开展“三项整治”，切实改变容貌秩序

（1）狠抓城市卫生整治。一是实行三级网格化管理和全天候、全覆盖清扫保洁，提高城区环境卫生质量；二是开展机关干部月末义务劳动，彻底清理、清运全城卫生死角和暴露垃圾24500吨；三是整治23处长期堆放暴露垃圾的闲置空地，规划建成绿化小公园、小游园；四是开展卫生“五小行业”专项整治，积极推行煤改气、液改电工程，强力整治公共场所卫生；五是开展除“四害”专项活动，“四害”密度低于国家标准。

（2）狠抓城市秩序整治。一是从清理整治违章占道入手，组织开展城市管理综合整治，清理游商摊贩、占道经营、跨店经营，规范车辆停放。二是加强城市交通秩序管理，重拳整治“三超”和无证经营，集中开展电动三轮车、白板三轮车非法运营专项整治。

（3）狠抓农村环境整治。重点实施了“六项清理”。认真组织清理农村垃圾、乡镇集镇卫生死角、秸杆、水源污染、农户五乱和乱搭乱建现象，在9个乡镇、40个村的示范带上完成“六项清理”2377户。

通过城乡环境综合整治，我市城乡环境明显改善，城乡秩序明显规范，城乡居民素质明显提高。城市垃圾无害化处理率达到86%，生活污水处理率达到62.1%，绿化覆盖率达到38.1%，全市API指数达到96.8%；全市100个乡镇硬化达标率达到90%，净化达标率达到68%，绿化达标率49%，亮化达标率60%。已成功创建中国优秀旅游城市、省级园林城市、省级环保模范城市、省级卫生城市、省级森林城市等，城市品位明显提升。

（四）强化村镇建设，城乡建设统筹协调发展

我市坚持城乡一体化和可持续发展战略，以中心城市建设为重点，全面推进部级、省级重点镇、试点镇和农民新村建设。我们采取市县补贴、村镇自筹、农民集资等方式，筹集了近10多亿元资金用于村镇基础设施建设。坚持以公共设施建设为重点，优先发展乡村公路建设，缩小农村和城市的空间距离。近年来，建设镇乡村公路1000余公里，基本实现了村村通公路，做到了城市与村镇之间的快速连接。同时我们加强了村镇地下管网、街道改造、绿化、绐排水、环卫、污水处理设施的规划和建设，村镇功能逐步完善。与此同时，各区县充分利用沿江、靠路、倚山、傍景的优势资源，采取组团式和庭院式相结合的方式，组织建成了一批具有鲜明特色和典型引路效果的试点新村。其中较为典型的有县桅杆村、王爷庙村，船山区的永兴镇旗山村、新桥镇移民新村，区的塘河村、附村等。这些新村的建设由建管所组织设计并免费提供图纸，完全按统一设计图施工，避免了造型零乱和随意更改。房屋修建基本做到了统一规划、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理，形成了一村一景，大多新村还做到一街一景，一房一景，为促进城镇化进程起到了带动作用。

（五）推进产业发展，城镇发展的经济基础得到增强

一方面强化农业产业结构调整，为村镇提业支撑。以建设全国、全省农产品商品基地为目标，推动农业产业化经营，大力发展农产品精深加工，延长产业链，建立健全贸工农一体化、产加销一条龙的新型农业生产模式，组建加工企业集团。近年来，我市快速发展壮大的高金公司、公司、颐康鸡生态园和麒山种养基地等都是农业产业化、工业化、市场化的典型代表。目前，全市有较强带动能力的农产品加工龙头企业50多家，其中市级重点龙头企业40家，省级重点龙头企业7家，部级重点龙头企业2家。这些企业有力地促进了农业人口向城镇人口的实质性转移，缩小了城乡差别。

另一方面狠抓县区工业集中区发展，带动我市的城镇化进程。工业园区是优化生产要素配置，实现集中发展和规模效益，发展壮大区域经济的有效形式，是我市新型工业化的重要载体和发展平台。我们以科学发展观为指导，按照循环经济要求，突出科学性、前瞻性、战略性和创新性，结合我市经济资源优势、产业基础、环境容量等，重点规划了10个工业园区、20个重点乡镇工业集中区。形成特色突出、布局合理、功能健全、产业（企业）集群发展的工业园区。主要工作：一是把推进新型工业化作为县域经济工作的中心任务来抓，立足县域比较优势，研究和制定符合县情的县域工业发展战略、发展规划和相关配套措施，加快发展县域工业经济；二是根据各县区自身的资源特色和优势，坚持因地制宜的原则，形成具有区域特色的工业结构；三是加快发展中小企业，重点支持非公经济、劳动密集型企业和乡镇企业的发展，引导和鼓励各类中小企业在县域和重点乡镇集结发展，提高县域工业聚集水平，形成集聚型园区经济，提高县域工业的产业层次，增强县域工业的竞争力。

（六）用好用活土地政策，城镇化建设用地得到可靠保证

一是积极做好征地报批工作，为地方经济建设提供土地保障。

二是积极调整用地结构，把保障工业用地放在建设用地的首位。将工业用地的建设用地指标提高到30%以上，明确了对投资强度大的工业项目实行土地价格优惠。

三是坚持“提前动手，长远考虑，利于发展”，抓土地利用总体规划修编工作。完成了市县（区）专项规划及预测工作，完成了修编中有关基础数据调整上报工作。

四是加强农房建设、集体建设用地管理。贯彻落实党中央、国务院亲民、为民政策，保障社会主义新农村建设用地。

五是以“金土地”项目为重点，着力实施土地开发整理工程，增加耕地占补平衡指标。

（七）改革户籍制度，农村人口进城条件得到放宽

一是农民进城经商办企业，符合进入城镇的，放宽了本人、直系亲属户口迁移的条件；二是与市人事局共同行文，对引进人才放宽迁入条件，凡是我市大学毕业生可优先入户后择业；三是对农民进入城镇购买房屋的，放宽了迁入条件；四是农村居民投靠居住在城镇直系亲属的，放宽迁移条件；五是对城市建设、拆迁农民纳入城市户口管理。市城区基本实现户口的一元化管理。

二、存在的主要问题

一是乡镇规划滞后。目前，规划工作在县市已普遍得到重视，但一些乡镇规划意识还较为薄弱，对规划的重要性认识不够，不按规划实施，甚至把规划看成一种束缚。加之乡镇财力薄弱，是吃饭财政，大多无力对规划进行修编调整。很多乡镇的规划不能满足建设发展需要，一些乡镇是边建设边修改规划，规划建设缺乏科学性、系统性和前瞻性。

二是建设资金不足。由于乡镇建设进程加快，旧城改造任务较重的乡镇资金显得极为不足，乡镇基础设施建设与乡镇发展明显不相符。

三是管理力量削弱。由于近年来各乡镇精简机构，部分乡镇无专门的建管人员。按上级要求，现乡镇规划建设工作量不仅没有减少，反而还在逐步增多，人员的减少使得村镇规划建设管理工作更为困难。

四是乡镇干部规划建设管理水平较低。目前，有相当部分的乡镇干部欠缺规划建设管理科学知识，管理水平有待提高，规划建设的随意性和主观性较大。

五是乡镇建设水平不高。一些乡镇的道路、绿化、供水、排水等基础设施还很不完善，绝大多数乡镇建设都缺乏自身的特色。

六是城镇产业支撑不足。工业化与城镇化发展不够协调，没有足够的产业容纳不断增加的城镇人口。

三、下步我市推进新型城镇化的主要目标及措施

一是进一步提高城镇化水平，缩小与全省、全国的差距。到2010年，全市城镇人口要争取达到151万人，城镇化水平达到39.2%，年均增长1.5个百分点。市城区人口由43万人增加到50万人以上，建成区面积达到51平方公里，要进入大城市行列。要初步形成中等城市规模，、、作为小城市，要充分发挥其县域经济中心的辐射带动作用。以涪江和过境路为轴线，大力发展沿江、沿路经济带，对一些辐射带动作用较强城镇进行重点建设发展，形成科学合理的城镇体系。

二是加大基础设施建设，增强城镇的承载能力。继续走经营城市的路子，多渠道筹措城市建设资金，加大对城镇基础设施建设的投入，逐步完善城镇道路、给排水、垃圾处理、公共交通、医疗卫生、文化教育、能源通讯等城镇功能。市城区要尽快完成滨江路南北段、观音湖生态湿地公园、西山风景带、河东五彩缤纷路、联盟河沿线景观设施、金家沟工业物流港等建设，改造城市排污道，实现雨污分流，扩建垃圾处理厂和污水处理厂，提高城市排污治污能力。

城中村改造带来的好处篇（9）

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

城中村改造带来的好处篇（10）

一、认识再提高，切实增强城中（郊）村改造和环境整治工作的紧迫感和使命感

作为中心城区，我区城中（郊）村环境卫生整治任务相当艰巨。按照市委、市政府提出的“创卫工作向城中（郊）村推进”的要求，我区共有个城中（郊）村列入整治范围，其中城中村个、重点整治村个、一般整治村个。这些村的环境整治工作开展得如何，将直接影响全市创卫目标能否顺利实现。因此，在这个问题上，全区各级各部门务必保持清醒的头脑，按照区委办〔〕号文件要求，逐条对照，切实抓好城中（郊）村改造和环境整治工作。

1、要增强工作紧迫感。应该说，自“五城联创”活动开展以来，市、区两级对环境整治工作高度重视，整治力度不断加大，取得了十分显著的成效，城区环境卫生面貌得到了很大的改观。但是，随着创建工作的深入推进和向城中（郊）村延伸，城中（郊）村的环境卫生已成为“创卫”和整个创建工作的“短板”，可以说，城中（郊）村整治工作不实现突破，就不可能全面完成“五城联创”既定的各项目标任务。市主要领导对这项工作十分关注。月日，市委书记在检查“创卫”工作时指出：推进“五城联创”工作要实现“三个转变”，其中第一个转变就是要求“创卫工作重点要从城市街道向城中村、城郊结合部延伸转变”。月日，市委副书记居亚平专门召开会议，对城中（郊）村环境整治工作进行了具体部署。月日，市长专题调研城中（郊）村整治工作，并提出了“三个明显”的要求：久拖未决、严重影响环境卫生的重点难点问题要有明显突破；重点整治村必需的公共基础设施建设要有明显进展；村民参与整治的自觉性和积极性要有明显提高。根据安排，今年月，我市“创卫”工作要接受省级明查暗访，现在留给我们的只有短短个多月时间。因此，今天我们召开这个推进会，就是要认真贯彻落实市委、市政府的有关要求，进一步统一思想、狠抓落实，以时不我待的精神，加快推进城中（郊）村改造和环境整治工作，并切实抓紧、抓好、抓出成效。

2、要充分认清存在的差距。通过前一阶段的努力，我区城中（郊）村改造和环境整治工作进展较快，成效明显，但对照“创卫”标准，还存在着不少急需解决的问题，还有不少的难点没有突破。从改造工作来看，主要是二个方面问题：①还有一些扫尾工作没有结束，个别难点还没有突破，安置工作还没有全部完成，需要进一步加大工作力度；②落整体拆迁工作难度较大，必须下大力气推进。从环境整治工作来看，主要存在五个方面的问题：①部分村“六清理”不到位，主要是花坛种菜、杂草清理不到位，露天粪坑、家禽散养、陈年垃圾、房前屋后乱堆放、水沟水塘的清理不到位；②部分村“十乱”整治不到位，特别是少数村民居住条件确实存有困难，乱堆乱放、乱搭乱建整治难度很大，工作进展缓慢；③部分村基础设施不到位，现在村庄主干道通过努力基本得到硬化，但因基础薄弱和投入不足等原因，次干道硬化、明沟暗化、垃圾箱房配备还不到位；④部分村长效保洁不到位，因城中（郊）村居民卫生习惯相对较差，多年的生活习惯一时难以改变，前扫后倒、乱丢乱倒等现象较为普遍，卫生长效保洁难度大；⑤部分村垃圾集中处集处理不到位，户集、村收、乡镇运等环节均存在不同程度的问题，农户没有把垃圾收集起来，村里垃圾没有做到日产日清，乡镇没有把垃圾及时运到中转站；⑥部分村群众发动不充分，在认识上还处在“要我创”的被动应付上，特别是健康教育等方面，群众参与性不高。总体上看，对照“创卫”标准与要求，我们还有大量的工作要做。因此，大家一定要做好“打硬仗”的思想准备，要有“掉一层皮”的精神与决心，扎扎实实推进城中（郊）村改造和环境整治工作。

3、要坚定信心和决心。城中（郊）村改造和环境整治工作虽然任务重、要求高，特别是迎接省级暗访的时间一晃即至。但我们也应看到，自年以来，我区通过开展城中村改造、城中村家园改造等工程，广泛开展“清洁柯城”等活动，城中（郊）村改造和环境整治工作取得了很大突破，“脏、乱、差”现象有较大改观，为此也积累了不少经验。到目前为止，个整体搬迁“城中村”的签订率、腾空率、拆除率已分别达到和；并投入资金余万元，对个“城中村”进行了环境卫生综合整治。同时，还进一步加大了城郊村的整治力度，特别是去年开展的“六清理、五整治”活动，把城中（郊）村创卫工作全面引向深入，为创卫奠定了良好的基础。事实证明，只要全区上下咬定目标，齐心协力，真抓实干，一抓到底，我们就一定能够突破城中（郊）村环境整治这个难点，为“五城联创”工作打下更加扎实的基础。再加上市委、市政府对创建工作高度重视，把创建工作作为本届政府的重要任务，必将在投入上进一步加大，管理上进一步加强，可以说，我们创建过程中遇到的矛盾与困难，只要我们下定决心，一一去攻克，是完全可以达到要求的。对此，我们一定要充满信心。

二、力度再加大，扎实推进城中（郊）村改造和环境整治的各项工作

城中（郊）村改造和环境整治工作涉及面广，群众性强，工作难度很大。完成这一任务，关键是要按照总体改造方案和整治标准的要求，进一步振奋精神，突出重点，狠抓关键，全力推进，确保工作实现新突破。下一阶段，要按照“一村一策”的要求，制定不同的工作办法和措施予以推进。主要目标有二个：一是按照三种类型标准要求，集中一个月时间，全面推进城中（郊）村环境卫生整治，一类村要做到干净、整洁、有序、配套；二类村做到干净、整洁、有序；三类村做到干净、整洁。二是做好城中村改造的扫尾工作，强势推进落村整体拆迁改造。在具体工作中，要突出抓好四个环节。

1、抓宣传发动。改造和整治工作离不开群众的理解与配合。要继续强化新闻媒体的主阵地作用，充分利用板报、宣传栏、标语等传统媒介和信息网络传播的作用，加大宣传攻势，特别是要加强愿景目标的宣传，让每位群众看到通过改造与整治带来的好处与实惠，力使创建成为绝大都数群众的自觉行动。要充分发挥好村“两委”班子和村民群众的主体作用，进一步激发广大群众投身城中（郊）村创卫工作的激情和热情，通过多种形式动员群众参与到环境卫生整治中来，努力改变“上头热、下面冷”的现状。同时，相关部门要有计划、有重点、有针对性地召开专题会议，对创建过程中的热点、难点工作进行协调，通过协调，切实解决这些热点、难点问题。要强化城中（郊）村环境整治的培训工作，对街乡、村干部和督查组成员进行工作培训，进一步学习创卫标准，明确整治要求。

2、抓资源整合。要坚持把城中（郊）村改造和环境整治工作纳入“五城联创”及新农村建设的整体工作中来思考，突出重点，整合资源，合力推进。一要整合人力资源。要按照“创卫”工作的总体要求，统一指挥、分块负责、各方配合、形成合力。各相关职能部门要有大局意识、全局观念，按照领导小组的统一分工，做到有分有合，加强协调，提高效率，切忌相互推诿、互相扯皮。二要整合财力资源。要围绕整治工作目标，结合我区实际，把新农村建设、农村垃圾集中收集处理工程以及农村环境“五整治一提高”工程的资金、项目安排向整治村倾斜，以项目实施带动环境面貌进一步改善，着力改善城中（郊）村的环境面貌。三要整合信息资源。城改办、创卫办等相关职能部门，要根据创卫进度要求，切实掌握城中（郊）村改造和环境整治工作的进展情况，对各村的进展情况通过信息简报等形式，及时予以反映，把握工作的主动性。特别是对发现的问题，要早整改、早解决。

3、抓难题攻坚。城中（郊）村改造和环境整治的出发点和落脚点都是改善环境面貌，提升城市品位。强力推进环境整治。本次区委、区政府提出继续开展“清洁柯城、清洁家园”活动，想通过两个月的时间，特别是在月日至月日这一个月内，集中开展“清洁柯城、清洁家园”行动月，力使城乡环境面貌有一个新的提高。具体工作中，要做到抓准、抓狠、抓细。“抓准”就是要抓住薄弱环节，抓住突出问题。要抓住社区、城中（郊）村、农村和集贸市场四个区块的环境整治，按照各自不同的目标要求，按照什么环节薄弱抓什么，什么问题突出就解决什么的原则，着力推进城乡环境整治工作。特别是要抓好城中（郊）村环境卫生整治，按照区委办〔〕 号文件要求，实行分类指导，个城中村要按照不同的整治标准实施到位；航埠镇、石梁镇及两条生态景观带沿线村，要进一步加强整治，发挥窗口作用；其它村要以垃圾集中收集处理为重点，结合当前农村环境“五整治一提高”工程的实施，切实改善农村人居环境。“抓狠”就是要一抓到底、绝不退缩。城中（郊）村改造和环境整治是创建的难点，是个硬任务，没有一股狠劲，是推不下去的，特别是针对目前存在的乱搭建等共性问题，由于群众的认识还有一个过程，困难和阻力会很大，但只要是真正为老百姓做事，只要坚持不懈地抓下去、抓出成效，社会各方面都会从不理解到理解、从不支持到支持，所以不要怕别人暂时的不理解。“抓细”就是不能疏忽一些反映本质问题的细节，特别是各个工作组在工作过程中，都与群众直接打交道，我们在处理工作中，要尊重群众的意愿，力所能及地帮助群众的解决实际困难，把工作做细、做实，争取更多群众的支持与理解，确保工作顺利推进。扎实推进“城中村”拆迁和改造工作。特别是要加快研究和启动落村的拆迁和改造工作，务必要采取切实有效的措施，强势推进落村的拆迁和安置工作，确保尽快完成城中村改造工作任务，全面实现城中村改造工作的既定目标。会后，请政府分管领导和相关责任单位，再作一次专门研究，选调得力人员，及时向该村派驻工作小组，尽快启动相关工作。

4、抓巩固提升。集中整治是阶段性工作，巩固整治成果是长期任务。各乡镇、街道要建立并完善相应的机制，防止出现重整治、轻管理和重硬件建设、轻软件建设的现象。主要做好以下四项工作：一要查漏补缺，及时整改。各有关街乡、“城中村”、城郊村要经常性组织自查，对发现的问题，分别轻重缓急，尽快加以解决，特别是要按照“硬件多得分、软件不失分”的要求，对一些不需要多大投入，经过努力就能完成的任务，要确保不失分。二要积极探索，创新思路。积极借鉴先进地区经验和管理办法，创新管理方式和手段，努力探索和建立以乡街为单位的市场化、专业化卫生长效管理机制，加强保洁员队伍建设，探索一条环境卫生社区化管理的新路子。三要加强教育，落实责任。重点加强涉及整治的城中（郊）村的群众教育，大力开展健康知识教育和卫生户、卫生村评比活动，通过修编完善村规民约，认真落实门前“三包”责任制，引导群众参与到创建中来，在改善环境的同时，切实提高群众卫生知识知晓率和行为养成率。四是完善机制，狠抓落实。要针对目前卫生保洁存在“上午好、下午差，主干道好、次干道差，村中心好、村周边差”的现象，要进一步完善并认真落实卫生长效保洁机制，认真研究并切实落实保洁经费，确保卫生长效保洁机制落实到位。

三、领导再加强，确保城中（郊）村改造和环境整治各项工作落到实处

城中（郊）村改造和环境整治是创卫工作的重点和难点，要在短期内取得重大突破、实现根本好转，关键在领导，根本靠落实。各级各部门要牢固确立“市区一盘棋”的思想，切实加强组织领导，确保城中（郊）村改造和环境整治工作落到实处。

1、健全组织，强化领导。各级各部门要高度重视，加强领导，狠抓落实，形成主要领导亲自抓、分管领导重点抓，各级层层抓落实的工作局面。各乡街要明确专人负责，并抽调精干力量，组建专门班子，切实抓紧抓好。各村党支部、村委会既是整治工作的直接责任人，也是整治工作的直接指挥者、组织者和参与者，要充分发挥战斗堡垒和模范带动作用，认真组织村里的党员、干部、团员和农民群众，共同把这次活动开展好，切实抓出成效。要认真落实区委办〔〕 号文件精神，区领导、区部门要深系村，与他们一道开展重难点问题整治，为他们出谋划策，有条件的要尽可能地给予支持。