城中村改造优势汇总十篇
城中村改造优势篇（1）
【关键词】 “城中村”改造 区域优势 城市更新
引言
在城市化过程中，那些位于城市规划区范围内，被城市包围的村落称为“城中村”。这是我国快速城市化进程中出现的一种特殊的空间形式。
“城中村”的改造模式因各地区的具体情况有差异，城中村改造模式和改造重点也有所不同，其取决于原村落经济、地理、交通区位、城市总体规划和发展走向等因素。改造时抓住“城中村”区域优势，是政府、开发商和村民三方面共同作用的结果。
1 合肥“城中村” 透视
1.1 合肥“城中村”简介
合肥市总面积达到7498km2，市辖区面积596km2，分布了大约75个城中村， 主要集中在一环外，人口约26.6万人，外来人口11.8万人，外来人口占“城中村”总人口的44%，并逐年递增。
1.2 合肥市城中村改造的必要性及社会意义
1.2.1 合肥市城中村改造的必要性
“城中村”的出租屋以便宜的租金吸引外来务工人员入住，但人员成分复杂常带来社会治安等问题，由于缺乏行之有效的监督管理，严重影响了合肥市的文明形象与综合竞争力。
1.2.2 合肥市城中村改造的社会意义
合肥“城中村”数量较多、分布较广，存在的种种问题不仅仅对村落本身，更对合肥市“和谐城市”的创建和良好人居环境的塑造产生了很多不良的影响。因此，合肥市“城中村”改造能否顺利完成直接关系到“文明合肥”和“和谐合肥”的成功构建。
2 合肥市“城中村”改造
2.1 合肥市“城中村”改造主要运作模式
目前合肥市“城中村”基于区域优势的改造主要有三种运作模式，即政府主导型改造模式、市场主导型改造模式和村民主导型改造模式。“周谷堆模式”即由政府进行招商，将土地进行拍卖、开发；“小朱岗模式”则是由开发商投资开发的典型；“九华山路城中村”改造模式，就属于借助周边学校与居住区的地域优势，村民自发创业、改造的典型。无论何种模式，在改造实践中，“城中村”改造遵照以城市规划为先导的方向，发扬区域优势，积极、有序地推进。
2.2 周谷堆“城中村”的改造
2.2.1 合肥周谷堆的背景
合肥周谷堆“城中村”位于周谷堆农贸市场的东南侧，上世纪八九十年代，那里还是合肥的郊区，村民收入来源以向农贸市场提供农副产品为主，所以每家每户基本多有自己的田地。近几年合肥城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。于是村庄进入城市，形成了城中村。
2.2.2 区位透视
周谷堆地区由于在一环边，独特的地理优势，与商业价值，使市政府对该区域进行重新规划与整改。自2006年商务部实施“双百市场工程”以来，合肥周谷堆农产品批发市场在安徽省商务厅及合肥市商务局的大力支持下，顺利完成了质量安全可追溯系统及基础设施项目建设，不断完善了市场交易、服务及管理功能。
2.2.3 政府主导下的改造模式
周谷堆“城中村”地处一环边，以其重要的地理位置与服务功能成为合肥市城市建设不可分割的一部分，属于畅通一环建设工作的重要环节。其规划应与周边的城区一起纳入城市市区级规划体系，改变了原“城中村”吃水难、排水难、环境脏乱差的局面。市政府积极牵头，招商引资，世界500强企业“家乐福”进驻，更是带动周边的商业气氛。另外由于配套完善，开发商愿意来，住宅设计突破以往的陈旧概念，遵循花园式设计的精品意识。
基于此种区位优势，这里的“城中村”将逐渐纳入城市整体有序发展的轨道，丰富与健全城市的功能，由“村”变“城”。
2.3 小朱岗“城中村”的改造
2.3.1 小朱岗“城中村”背景
小朱岗“城中村”，可以说是合肥市“城中村”中环境最差的地方，但其处在第三人民医院和中国科技大学的中间，太湖南路从中间穿过，这又是个位置绝佳的“城中村”。
2.3.2 小朱岗“城中村”的区位特色
小朱岗“城中村”除了具有“城中村”一般特征：建筑密度高、形态凌乱，与城市环境不容、城市基础设施缺欠、人口密度大等，还有自身的特点：
1.建筑容积率不高
与其他位置“城中村”相比，小朱岗“城中村”由于较好的区位，使房子租金比较高，较少数外来人口会选择在这里生活，城市廉租房需求并不大。虽然该“城中村”的建筑密度较大，但建筑层数不多，以二层为主，容积率不高，据统计只有约1.5。
2.单体建筑结构简单
此处“城中村”是基于原地区自然村基础上发展来的，房子是村民自发建的，相比江浙一带的同类型建筑，显得极为简陋，例如外墙就是最简单的水泥砂浆粉刷。
2.3.3 开发商眼中的宝地
由于小朱岗在合肥市中独特的地理位置，使该地块潜在着很大的商业价值，一些有眼光的开发公司如：万振地产、绿地地产等，已经逐步开始对该小区进行开发，并给当地居民优厚的补偿。
如今小朱岗“城中村”改造项目总投资2.8亿，由两幢32层、高达百米的高层建筑和4层裙楼以及地下两层组成，总建筑面积约8万平方米，是一个集居住、办公和商业于一体的高品质社区。项目南面还将建成一个约5000平方米、开放式的城市广场，广场以星座文化为主题，填补合肥城南老城区没有城市广场的空白。
2.4 九华山路“城中村”的改造
2.4.1 九华山路“城中村”背景
合肥九华山路位于合肥工业大学南校区以南，东临马鞍山路，西接徽州大道，其南面就是世纪阳光花园居住区，人气颇盛。在这条路两侧， “城中村”就生存在其间的夹缝中。
2.4.2 九华山路“城中村”改造遇到的难题
1.资金问题
当地村民对赔偿金的期望值较高，改造难度较大。成本高现已成为当地“城中村”改造无法回避的难题。
2.拆迁安置成本问题
“城中村”拆了再建的现象是随处可见的。可是九华山路“城中村”的基地范围基本上是沿街道往两边扩一到两间房屋，即狭长的范围无法满足开发商开发要求，另外巨额的拆迁补偿也让不少开发商开始望“村”兴叹，严重阻碍了 “城中村”改造的进程。
2.4.3 由“城中村”变成美食街
九华山路“城中村”村民没有耕地，基本以第三产业为主。考虑到附近临近大型居住区和高校，又作为美食一条街的宁国路的分支，其特点是大量人群的流动。于是村民开始利用自家沿街的店面做起了餐饮生意。“村民”生计有了保障，生意越来越红火，不难看出也是合理掌握其自身区域优势的结果。政府通过此举，发展城市饮食文化，保障中低收入者的生活权利才是合肥市“城中村”改造的所面临根本问题。
3.对区域优势下“城中村”改造的建议
“城中村”的改造是根据自身优势，然后顺势而发的过程。这一过程中应当注意以下几个原则
第一， 经济成本。城中村改造实现城市土地资源的合理利用和获得相应的土地资源使用权出让金。提高城中村及周边地区的商业价值，实现房屋建筑的升值。
第二， 社会和谐。城中村改造可以充分利用城中村的土地资源、完善市政基础设施；改造后，还可以美化环境、改善城中村的治安混乱情况，使社会稳定和谐。
第三， 生态环境。城中村是城市生态环境的一部分，城中村改造应该通过对城中村整体的建筑环境、建筑容积率等做出一个较科学的规划，从而实现城市整体生态效益的提升。
参考文献
城中村改造优势篇（2）
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
1.引言
随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。
三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。
规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。
2.技术路线的提出
为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。
图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线
3.三亚城中村改造“地”的确定
3.1 城中村是否改造的判定条件
改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。
3.1.1比较劣势
城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。
（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）
（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）
（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；
反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。
3.1.2城市空间层级结构
比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而
作为城中村是否改造的一个理论依据。
（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居
住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。
（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性
乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。
（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：
某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
3.2三亚主城区空间层级结构的确定
城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。
下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。
表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型
3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定
通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:
1阳光海岸（四更园） （图A处）
2儋州村及周边地带 （图B处）
3吴春园片区周边地带 （图C处）
4建设街及周边地带 （图D处）
5群众巷及周边地带 （图E 处）
6红旗街及周边地带 （图F处）
7水居巷及周边地带 （图G处）
8港门上村及周边地带 （图H处）
9商品街及周边地带 （图I处）
10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)
空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。
因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。
为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。
表2三亚城中村改造“地”一览表
当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。
3.4 三亚城中村改造“地”的分类
结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。
（1）旧城改造区型
该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。
（2）城中村型
该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。
4.三亚城中村改造“时”的确定
4.1 城中村改造“时”的判定条件
改造“时”即是改造效益最高的时间段。
（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成
本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。
图3改造机会成本曲线图
（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。
（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。
（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集
不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。
图4改造影响因素的交集图
4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。
表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表
注：优先1——已达到改造程度
优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）
优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落
政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。
5.三亚城中村改造“度”的确定
5.1城中村改造度的判定条件
城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：
（1）宏观层面上“度”：
改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：
1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；
2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
（2）微观层面上“度”：
1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；
2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；
3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。
5.2 城中村改造“度”的基本类型
几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。
表4 改造度“度”的基本类型
5.3 三亚城中村改造“度”的确定
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。
图5三亚城中村类型与改造“度”
6.结语
随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。
城中村改造优势篇（3）
东丽区地处海河中下游，东接天津港，向内辐射“三北”（华北、东北、西北），向外辐射环渤海，既是三北地区到天津港的必经之路，又是链接市区与滨海新区的重要通道。东丽区行政区共辖9个街，分别为张贵庄街、丰年村街、新立街、华明街、无暇街、万新街和金钟街、军粮城街、金桥街。09年底全区常住人口45.3万，户籍总人口32.35万，其中农业人口19.85万，非农业人口12.5万，另外有外来人口18.3万。
东丽区原以农业为主要产业，随着改革开放的发展，城市规模的扩大和农村产业结构的调整，到2005年，虽然全区农业户口人数仍占60%以上，但农业产值所占比重已不到4%，务农劳动力已经不足全区农业户口的10%。这些数据说明二三产业已占据我区地方经济的主导地位。特别是近年以来，滨海新区的建设带来的招商引资、开放开发、产业结构的进一步调整，不但带动了全区的社会经济的腾飞，更加速了全区工业化、城市化的进程。
二、东丽区城市化面临的问题
1.农村城市化的改造和拆迁因没有建设好的园区入驻，产业的拆迁、外迁，有的甚至消亡，既建设了集体的收入，影响税收，又对招商引资和现有企业的扩大经营造成了较大的影响。近年来，一些乡村由于重点工程项目占地，使不少农民失去赖以生存的土地，大批退出第一产业或者自谋生路。由此带来的不利影响就是农村劳动力就业转移和农民养老问题等关乎社会保障与稳定的问题日益严重。同时，由于农村补偿款不到位，导致农民上访不断的情况时有发生，引发了社会不稳定的因素，这些值得我们这些干部和政府部门引起足够的重视。
2.随着我区城市化建设的迅速发展，我区城中村在地域上已是城市的一部分，但在外在形态，管理体制，生活方式等方面仍受着农村模式的影响，体制的不合理也不适应城市化、市场化、现代化的发展要求。与城市发展极不协调，各种社会问题日益突出。例如，违法用地和违法建设；社会治安问题复杂；居住环境因为没有合理规划及自身的原因，存在着许多难以解决的问题；土地资源缺乏统一全面的规划，造成了浪费。
3.区位资源优势有待深度挖掘，商业发展特色聚集效应不明显。我区现代服务业发展轴尚未形成，海河商务商贸带还处于规划之中。商贸集群中心尚未形成，市场零散，具有规模的专业批发市场缺乏，整体竞争力弱，辐射小。
4.产业结构还不完善，第三产业总体水平不高，服务领域狭窄，所占产业比重一直上升缓慢，比重偏低，内部行业发展不均衡。传统产业比重高，缺乏后劲，新兴行业发展缓慢，与城市化发展的要求还有很长一段距离。
三、东丽区城市化问题的原因分析
1.失地农民就业安置压力集中的挑战。东丽区的城市化进程主要是由外力推动的，市区转移的大批产业项目，城市基础设施建设占用了大量的土地，工业项目的集约发展，导致失地农民越来越多，而入驻项目就业带动力有限，农民的知识技术不匹配，使就业安置难度加大。在快速城市化、工业化过程中，切实解决好失地农民就业问题，帮助农民找到自我发展出路，这不但是经济问题，也是关系到社会问题的政治问题，要科学、有效、持续的处理好这一问题。
2.目前全区正处于在从天津近郊向中心城区急速转变的过程中，必然导致经济大发展和空间大压缩的矛盾日益突出。在实践中，眼前利益和长远发展的关系没有处理协调，只注意“快”，忽略了“好”依然具有强劲的作用惯性。城中村的改造冲击了以前原有的生活形式，社会体制和周围环境，这是一个转变的过程，所产生的各种问题也将会伴随着城市化的进程而逐渐被解决。
3.东丽区的区位优势未能完全发挥出来，主要的原因在于产业的结构还没有趋于合理，其聚集效应还没有明显的显现出来，企业的投资和引进力度还不够，创新机制的完善力度不够，更重要的是高科技高素质的人才缺乏。这些因素的影响阻碍了东丽区的区域优势的发展。
四、今后的发展思路及措施
1.结合城市规划，推动产业发展升级。我区的产业发展应该放在城市化建设的大背景下全面考虑。通过合理而全面的谋划，城市化的发展建设和社会化管理程度提高了，将为三大产业的发展创造巨大的需求空间。强大第三产业，优化第二产业，做精第一产业，实现产业的市场化、规模化、集约化，其实质就是产业不断优化的过程。实施经济结构战略性调整，大力发展先进制造业和现代服务业，稳步推进现代都市农业，促进产业升级。
既要坚持工业强区战略，延伸产业链条，支持民营企业快速发展，扶持中小企业健康发展，完善和落实支持企业发展的有关政策措施；又要发挥区位优势，加快现代服务业的发展，按照区域服务业发展定位，积极推进商务商贸、钢铁、航空服务业的发展，突出现代物流业发展特色，加快落实会展中心项目，积极发展金融教育、文化创意、旅游休闲等新兴服务业。实施农业结构调整，优化提升现代都市农业。围绕科技兴农、生态富农的中心，以花卉和园林种植、生态循环农业、畜牧养殖、水产养殖为重点，全面提升农业现代化水平。扶持龙头企业，推进农业产业化进程，强化农产品质量安全。在产业升级转型的过程中，既要解决好各村企业的资源整合问题，又要强调增加农民收入，解决好再就业问题。不断完善商业设施服务，巩固提高现有优势产业，不断培育新的优势产业，最终实现百姓的安居乐业的大目标。
2.农村城市化根的本问题还是解决民生问题。我区应借助区位优势不断创新农村城市化的新思路，完善公共设施配套、提高人民生活水平，秉着“一切为民”的原则，依法保证农民的权益，加强农村民主建设。因为群众的利益得到了确实的保证，城市化才能推进。另一个重点就是再就业问题，从维护农民最关心、最直接、最现实的利益出发，紧紧结合实际，探索构建以农村为重点的城乡统筹的多层次、多元化的就业增收体系和社会保障体系。但现在的岗位需求和农民的劳动素质落差较大，不相适应，我们要加大培训力度，特别是加大对劳动力转移的培训，提高他们的劳动技能和农民素质，按照订单来培训，增加就业率。通过充分发挥政府引导、组织职能，鼓励农民自主创业、自谋职业，摆脱对土地的传统依赖，让农民有多种收入来源，做到失地不失业，生活水平得到不断提高。以扩大就业为目标，增强社会保障为基础，努力促进社会的和谐建设，促进科学发展东丽区。
3.推进城中村的有效改造。在我区进行城中村改造，会涉及拆迁、安置、补偿等诸多环节，是一项复杂的工程，从理论及区位上看，我区作为连接中心城区和滨海新区的纽带，功能定位速度提升，加快城中村改造作用明显，意义重大。通过改造将加速城市建设总体规划的实施，使“城中村”普遍存在的基础设施不完善，环境卫生恶劣，社会治安复杂，安全隐患严重等问题得到彻底解决，有效提升城市整体形象。同时，统筹城市发展。实施改造后，必定将带来对原有农村经济和社会管理体制的改革，让村民变居民，对于解决“三农”问题具有重要意义。从我区发展实际看，不断创新土地置换机制促进人口的聚集和产业结构调整，加速资源不断优化配置基础上的聚集发展，才能使我区的规划任务如期完成。通过城中村改造，将促使城中村的物质、社会、经济形态的城市化顺利实现。改善农民居住环境，确保了物质形态城市化的实现；农民纳入城镇社保体系，消除了社会形态城市化滞后的风险；通过股份对集体经济的改革，使其融入现代城市经济体系推进经济形态的城市化。值得思考的是，城中村改造会涉及拆迁、安置、补偿等诸多复杂的环节，关键是做到改造前切实做好前期立项和项目审批工作，按照城市化理念，科学布局，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，对不符合产业政策的项目坚决不审批。改造中，一方面重点做好费用测算和政策配套工作，深入基层摸底调查，准备掌握数据，建立指标体系，仔细进行成本核算；另一方面，必须有一系列的配套正常，用以指导我区的城中村改造工作。改造后，村民的生活方式发生根本改变，要着力做好体制改革和富民机制创新工作。城中村按照现代城市社区的要求，逐步实行社会化管理，构建新型社会。为确保城市化后村民增加收入，适应城市化消费水平，坚持以科学发展观为指导，创新富民机制，推进文明建设，丰富和提高居民文化生活水平，培育城中村居民现代社区文明观念，引导城中村居民逐步融入城市现代文明之中。
城中村改造优势篇（4）
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
城中村改造优势篇（5）
1.1优势农业集群化
保罗•克鲁格曼与迈克尔•波特等国际著名经济管理学者一致认为，世界经济是由专业化生产区域拼合而成，具有地理集征，发展包括农业的专业化产业区是提高区域竞争力和应对全球化挑战的关键[8-9]。波特所首倡的产业集群与国家（区域）竞争力概念，是国家和地方经济发展的演化范式出现的第4次浪潮[10]。波特[11]认为，产业集群是指在特定领域中，同时具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、相关产业的厂商，以及相关的机构（如大学、制定标准化的机构、行业协会等）所组成。波特自20世纪末以来，多次用他创立的产业集群钻石模型来研究专业化农区，多次在其著作中将美国加州葡萄酒农业产业集群作为一个经典案例来解释区域的竞争优势源泉[9,12]。而且，自2004年以来，波特运用他的产业集群与竞争力理论开展美国农村区域的竞争力研究[13]。近年来，发达国家的学者、政府与国际组织纷纷将专业化农业区域的集群现象作为研究热点、政策与行动议程，而印尼、韩国和尼加拉瓜等一些小国也勾勒出优势农业的集群图谱与行动计划。因此，农业可以产生集聚经济，农业产业集群是农村区域的特色效益现代农业的普遍现象，它提高了农民收入和促进了农村繁荣。发展优势农业集群，已经成为新阶段农业和农村经济发展的重大组织创新，作为联系城乡和3次产业互动发展的载体与桥梁，又是发展现代农业，实现农业产业化，以增强“内力”来推进城乡一体化的重要途径和必然选择，是农村区域的新生长空间。
推进优势农业集群，需要用工业化与产业集群的手段来促进农业工业化，延长优势农产品加工链条，大力推进农产品加工企业集聚与进入园区[14]；需要扶持企业龙头，形成企业与农民个体相互合作的利益联结机制；需要加大农用地流转，实现土地的规模化经营，推进现代特色效益农业基地化；需要大力发展特色农业旅游集群，发展休闲观光农业，形成特色农业集群与旅游集群相互促进的机制，鼓励政府、公司与农户积极合作开展农业节事旅游；需要大力发展涉农服务业等农业集群的支持与相关产业，扶持农产品物流、专业化市场，支持农合组织、农协、农技推广、农村“经纪人”等中介组织建设，提高政府为现代农业的服务水平等一系列涉农服务业来推动优势农业集群化。
1.2农村产权市场化
农村土地是“三农”发展的最重要生产要素之一。使农村土地资源通过市场化配置，让农民成为农村的真正主体，成为市场的主体，让他们能够自主地支配属于自己的生产要素[15]。这是保障农民最大权益、增加土地效益、提高农民收入和缩小城乡差距的重要途径之一。中国农村土地受到快速城市化与工业化的蚕食，已日益变得宝贵。而在“珠三角”、“长三角”、“京津冀”等世界著名的大都市连绵带里，以及一些大城市、特大城市和超大城市的城郊，农村土地已经寸土寸金。20世纪80年代初，发生在中国大地上的农村的政策效应基本上消失殆尽，如何在市场经济条件下盘活农民的土地资源，让农民成为市场经济中自由支配自己土地的“真正主人”？成都市城乡统筹的经验告诉人们，明晰农村土地产权的制度改革是开启城乡一体化建设的一把“金钥匙”[16]。
农村产权制度改革的首要任务是确权到户，推进农村土地确权、登记、颁证，保护农民的合法权益，为农村土地要素自由流动打下基础[16]。同时，需要结合城乡建设用地增减挂钩政策与土地整理、整治项目等，大力推进农村土地整治，促进土地资本化、土地股份合作、农村集体建设用地与农地流转，鼓励农业专业化与规模化经营。通过建立城乡统一的建设用地市场和土地产权交易中心，形成农村土地资源增值收益的共享与分配机制，给农民带来可持续的财产性收益，增强三农的“造血”功能。
1.3农民新型城市化
新型城市化就是城乡统筹，大中小城市、建制镇、集镇、中心村、自然村相协调发展，和谐共荣的多元城市化。这不是城乡一样化，更不是消灭农村，将农村区域按“城市化”标准进行开发与建设。统筹协调推进农民新型城市化，既要让农村剩余劳动力有序转移到各级城市和城镇，从生产生活方式上真正成为“城里人”，享受到城市的各种公共设施与社会化服务，又要让留在农村、具备条件的人口集中居住到现代农村新型社区，享受延伸到农村的现代城市文明。尤其需要注意的是，不适合集中居住的农村区域，要因地制宜，延续地方文明，不断改善其生产生活设施与条件。
中国当前的新型城市化需要基于城乡统筹的总目标，形成以发展各级区域经济中心城市、地方级中心城市（镇）、小城镇、新型农村集中居住区为目标的多元协同发展的新型城市化道路；需要有选择的大力推进农村新型工业化，提升和优化服务业的水平与结构；需要大力推进大都市“郊区化”和“乡村城市化”2个过程在郊区小城镇和农村新型社区融合；需要以3R原则（即减量化（reducing），再利用（reusing）和再循环（recycling）），发展城乡循环经济，推进新型城市化健康发展与环境保护共赢；需要城镇间的整体协调发展，实施区域空间管制，形成良好的城乡生活空间，防止城镇建设无序蔓延和沿公路镇镇相接；需要把新型城市化与社会主义新农村建设结合起来，走城乡统筹的城市化道路，把城市基础设施向农村延伸，把城市公共服务向农村覆盖，推进农村工业化、农业企业化，提高乡村城市化水平，促进大城市、中小城市、镇、村协调发展，推进新型城市化由农村剩余劳动力的人口迁移向综合配套转变，形成新型的城乡共生共荣的和谐形态[17-20]。
2“三农问题”新“三化”在淮北市的实践[21]
淮北市位于安徽省北部，地处苏、豫、皖3省交界处，辖1县3区，人口218万人，面积2741km2。2009年，笔者参与了淮北市编制实施的《淮北市城乡一体化模式与制度创新研究》和《淮北市城乡一体化空间布局规划》。该规划全面应用了“优势农业集群化、农村产权市场化、农民新型城市化”理念，提出了优势农业集群化空间发展、农村建设用地资本化和多元新型城市化等解决“三农问题”的新“三化”战略及实施路径。
2.1优势农业集群化空间发展
2.1.1优势农业空间布局优化
根据淮北市现代农业发展需要，把淮北市优势农业的空间布局进行优化，形成“点、环、面”的空间结构：（1）“点”——段园农业园区。积极围绕徐州，充分发挥农业的优势，建成徐州的“菜篮子”，打造徐州的“后花园”。（2）“环”——环淮北市区郊区农业。在淮北市周围地区形成了城郊农业圈，主要为城区人民提供大量的蔬菜、肉蛋奶等副食品。（3）“面”——濉溪县域农业区。把淮北南部农业区打造为优质小麦基地、优质高蛋白大豆基地、优质玉米基地、优质棉基地，良种肉鸡生产基地、肉牛、肉羊产业基地；建设四铺心、铁佛无籽西瓜、孙疃大葱等特色果蔬生产区，以及矿山集、五沟镇水生果蔬生产区。
2.1.2建设淮北市优势农业集群城乡一体化示范区
优势农业集群城乡一体化示范区主要包括：淮北市中部地区的渠沟镇、刘桥镇、铁佛镇、百善镇、四铺乡以及古饶镇，通过重点发展现代农业，促进优势农业集群，以增强“内力”来推动城乡一体化建设。战略路径包括：（1）推进现代农业基地化、园区化、集群化发展。通过制定优惠政策，积极引进本地优势农业的农产品加工企业进驻园区；大力推广百善镇的“食品龙头企业+食品工业园区+食品物流+粮食基地”的优势农业集群模式；大力开展优势农业基地与园区的建设工作，提高园区的环境、设施与服务质量，引导示范区的优势农业基地化，农产品加工企业园区化、集群化；（2）实现土地的规模化经营。加大农用地流转，促进现代农业规模化生产和优势农业的基地化建设；通过扶持企业龙头，形成企业与个体农民相互合作的发展模式，推进现代农业产业化、专业化与集群化；建立农用地流转审查、担保制度，维护农民合法权益；（3）大力发展涉农服务业。大力扶持百善镇和市区农产品物流，建设濉溪县农产品专业化市场；（4）发展现代农业休闲观光业。通过建设现代农业基地和食品加工园区，将旅游业与农业充分结合起来，发展现代农业休闲观光，从而形成3次产业联动、融合、复合发展的态势。
2.2多元新型城市化
2.2.1确立多元新型城市化的示范村镇
淮北市实施多元新型城市化道路，确定了不同类型示范村镇的多元城市化发展路径：（1）“城中村”改造示范镇——烈山镇、高岳办事处。主要路径包括：以城市标准进行“城中村”改造；推行“村改居”、“镇改街道”；实现基础设施、公共服务全覆盖与无缝对接；鼓励企业、社会资本参与改造；（2）矿镇协调型示范镇——五沟镇。主要路径包括：城镇聚人与生活服务，矿区基础设施延伸与共享；引导塌陷区灾民向移民新居集中居住；大力发展煤产业关联服务业；（3）优势农业集群示范镇——百善镇。主要路径包括：推进优势农业集群化发展；发展粮食与食品物流业、现代农业休闲观光业；（4）近郊现代农业型示范镇——渠沟镇。主要路径包括：建设城市新鲜农产品供应基地；建设农产品加工园区；大力发展农业园区休闲观光旅游；（5）5种类型的示范村（40个）。包括：完全市民化型——乡村居民点整体转化为城市居民点；乡村城镇化型——依托小城镇的发展，减少村庄布点；聚集发展型——乡村居民点聚集发展，扩大建设规模；迁建型——乡村居民点整体搬迁，新建农村居民点；保留型——保留现状规模，延续村庄风格。
2.2.2推进农民变市民的户籍制度改革和“村改居”工程
淮北市提出了农民变市民的户籍制度改革：建立农村居民与城市居民相同的保障制度；户籍与土地挂钩、土地与社保挂钩的新型户籍管理体制；健全完善城乡一体的户籍管理制度；实行农民有条件置换城镇新型社区住房等。同时，市政府成立专门的社区改制工作机构，推进“村改居”工程，针对不同社区的特点，按照先易后难和先试点后推开的方法，确保“村改居”社区集体资产改制的稳步进行。
2.3农村建设用地资本化
城中村改造优势篇（6）
农业是安天下、稳民心的战略产业；没有农业的稳固，就没有社会的和谐。贫困地区，多以农牧业为主。特别是贫困山区，农业基础仍然脆弱，最需要加强；传统农业占主导地位，最需要改造；农业的基础地位不牢，最需要巩固。因此，要把走地方特色农业现代化道路作为发展的基本方向，积极改造传统农业，发展现代农业，巩固农业基础地位，是统筹城乡发展的基础。
(一)创新理念引领农业。运用现代管理理念改造传统农业，实现农村经济与城镇经济的对接。一是创新生态农业理念。生态资源丰富是贫困地区最大的资源和财富，也是发展特色农业最大的优势。既要注重经济快速增长，又要注重可持续发展，树立环境就是资源、绿色就是名片、生态就是财富的科学发展观，认真落实强农惠农政策，着力构建资源节约型、环境友好型农业生产体系，确保粮食稳基、畜牧增收和劳务富民。二是创新特色农业理念。农业区域经济的比拼，拼在规模上，赢在特色上。依托当地历史地理、资源禀赋、人文环境等优势，发展地方特色产业，培育、改造、引进一批特色明显、竞争力强、效益好的产业，打造一批地方出产、地方制造、地方专有的特色产品，培植新的特色经济增长点。三是创新规模农业理念。没有量的积累，就没有质的变化。品牌多、规模小、市场份额低、农民收益少是不少贫困地区农业面临的突出问题。要走出全面抓、抓全面的常规思维，坚持有所为、有所不为，要以推进土地流转为载体，稳定粮食生产面积，建好特色农业基地，发展新型地主，推进农业集约经营、规模发展。
(二)聚合资源壮大农业。随着农村大量青壮劳力外出、土地撂荒现象加剧、国家强农惠农政策增多、农村基础条件改善、农民收入渠道的多样化，发展适度集中规模经营的时代已经来临。一是适度集中土地。以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，积极发展合作经济组织、专业大户、家庭农场等经营实体。二是做强优势产业。聚合地方资源、品牌、人才、投入，集中发展一批主业做强、优势明显、产业集聚、效益突出的特色产业，建好粮油、茶叶、畜牧、药材等主体功能区，减小成本，集中经营，抱团发展。三是实施品牌战略。品牌就是财富。实行一个或几个品牌打天下，争取政策支持、做大规模、延伸（衍生）链条、形成基地。通过品牌效应，做大做强已有的特色农业品牌，实现品牌做精、市场做大、产业做强、收入做多的目标。
(三)健全体系提升农业。农业产业发展必须立足于市场，一旦市场链条脱节，就会影响产业的培育壮大。一是建立健全农业保障体系。认真落实和完善农村基本经营制度、土地管理制度、支持保护农业制度、现代农村金融制度等，探索完善金融保障、农业保险、龙头保护、专合保证“四方共保”机制，加快基地建设、品种改良、科研选育、品牌创建、人才培养等投入机制，着力构建支持农业发展的政策体系。二是培育壮大龙头企业。大力发展农副产品加工业，促进特色产品精深加工和转化增值。三是积极抢占市场份额。建立龙头企业与基地、农户稳定的产销协作关系和多种形式的利益联结机制，增强对农户的带动能力。大力发展农村专业合作经济组织，积极培育专业合作社、专业协会、专业市场、专业场园、专业大户等“五专”组织，加强农业经纪人队伍和农产品流通网络建设，提高农民进入市场的组织化程度，增强农民在市场中的竞争能力。
二、缩小农村，统筹城乡发展
党的十七届三中全会明确指出，把建设社会主义新农村作为战略任务。实践证明，城乡关系的发展轨迹是“城乡隔离-城乡联系-城乡融合-城乡一体”。所以，贫困地区要面对穷在山区、落后在农村的现实，统筹城乡发展，必须努力改造农村，缩小农村，推进城镇化。这不仅是解决贫困“三农”问题的重要手段，也是调整城乡二元结构的基本途径。
(一)改善人居环境。认真实施“构建大交通”的战略，进一步优化农村基础条件，改善农村人居环境，积极承接城市产业转移。一是夯实发展基础。抓好全市“畅通、命脉、动力、信息、生态、安居”等六大基础工程，实施山、水、林、田、路综合治理；以构建大交通为契机，积极融入国省大通道、构建县域主干道、建好乡村公路网。二是建设生态新农村。以“三通三改三建”为载体，实施农村示范治理工程和生活污水净化治理工程，推进“厕所革命”，建好小庭园；注重建筑风格及质量，有序实施村民集中建房。加大农村古碑、古墓、古树、古建筑及古文化遗产的保护和修复工作，打造民俗文化村，保护修复生态环境。三是建成特色基地。按“一村一品、一线一特”思路，依托资源优势，抓好特色产业点、圈、带、线的发展；推进农业标准化生产，培育特色农业园区，扶持发展新型农场主，做大农业基地规模。
(二)优化创业环境。缩小农村，就是促使有限的资源更多的集聚，让更少的农民运作更多农村资本并发挥最大的效益。如果没有城乡互动的创业平台，势必影响农村快速发展。一是优化政策平台。认真落实十七届三中全会六大制度，积极探索合村并组迁户、农村生产资料流转、城市支持农村等政策，大幅度迁移自然村、小山村，改变分散状况，形成布局合理的乡村格局；加农村撂荒地、自留山、闲置房等流转，盘活农村生产资本，促使农村发展速度变快、总是变大、效益变好；放宽城里人才到乡下创业政策，促进城乡互动共赢。二是优化服务平台。转变政府职能，加强机关效能建设，变“强势政府”为“强势服务”，提供“一站式”服务、“保姆式”办公；强化诚信意识、服务意识，营造政通人和的为政环境、近悦远来的投资环境、安居乐业的治安环境，凝聚人才、项目、资金、政策等内外发展要素，推进地方发展。三是优化创业平台。坚持农村人口内聚外迁、产业内聚外来、资金内聚外引的思路，建立激励机制，鼓励有识之士建立创业园区，实行扶上马、送一程，在税费征收、土地使用、基础设施建设、用水用电等方面开辟“绿色通道”，促进城市资金、人才、技术、管理等生产要素向农村流动，让业主无障碍进入、无顾虑发展。
(三)创建社区环境。推进城乡服务均等化，让农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。一是树立“一盘棋”的思想。在建设规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业等方面，实行城乡规划同步、政策同等、措施同力，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合。二是推进农村社区化建设。结合新农村建设、扶贫搬迁、避让搬迁、易地搬迁等项目，引导农民向公路沿线、产业长廊、居民集中点等地方集中建房居住，整合国家投入，配套完善路、水、电、沼气、学校、卫生、超市和绿化等公益项目，促进农村面貌大转变。三是健全农民保障体系。巩固和发展农村新型合作医疗制度，提高筹资标准和财政补贴水平；建好市、县、乡、村四级卫生网络，搞好农村卫生防疫，扩大农村免费公益卫生服务和免费免疫范围。加快广履盖、保基本、多层次、可持续的农村社会保障体系建设，建立新型农村养老保险制度，完善农民最低生活保障制度，大力发展扶老、助残、救孤、济困、赈灾为重点的社会福利和慈善事业。
三、减少农民，推进一农三变
农业现代化的过程，实质上就是“化”农民为非农民的过程。在现阶段，就是用农业现代化和城镇化主动调整城乡二元结构的过程。减少农民，关键是要解放农民，减少传统意识的农民，增加有文化、懂技术、会经营的新型农民；减少绝对农民数量，增加留守农民的发展要素，促进农民生活市民化；降低就业门槛，广开就业门路，变“离乡不离土”的农民工为“离乡又离土”的现代工人，使“进厂不进城”的民工为“进厂又进城”的现代市民。
城中村改造优势篇（7）
关键词：城中村改造，人本管理，社会管理创新
Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.
Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation
中图分类号：C916文献标识码：A 文章编号：
城中村问题是一个困扰许多城市管理者的棘手问题，如何在工业化、城市化的社会变迁中，对城中村进行彻底改造，是城市管理者及专家学者积极探索的一个热点问题。广州市的城中村由于地处南方改革开放前沿，相对于中西部或欠发达地区来说，最大的个性特色是拥有总量极大的集体与私人物业和资产，市场化程度较高，在功能上已经和城市紧密相连，改造牵涉的社会面比较广，社会影响比较大。2002年以来，广州市政府相继出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号文）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号文）文件以及相关细则，这些文件从撤村建居、股权固化（即以某时段为固化始点，这之前的村民均可以通过参加原集体经济的分配方式获得股权）、村民转居民以及土地规划、建设实施等诸方面提出了城中村改造的政策保障和实施指导，推进了城中村改造的步伐。经过几年的努力，成效十分明显，这与政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相关。
一、城中村改造中的人本管理理念
1、人本管理的内涵
人本管理就是以人为本的管理。从哲学的角度看，“本”有三层含义：一是指原质、本原。原质就是物质或事物的本性，是派生出其他东西的东西。西方康德哲学所讲的“物自体”就是万事万物的本；二是指根基、主体，如庄子就把树的根和杆视为本；三是指根据和原因，我们平时常说的治标与治本中的本，指的就是根据和原因。这三个方面告诉我们：本是事物中自在的、原生的、能够派生和决定其他部分的东西。通常可以用两对范畴表达出来：一是目的与手段；二是原因与结果，其中，目的和原因为本，手段和结果为非本。
人之“本”应该是什么？马克思说：“我们首先应当确定一切人类生存的第一个前提，也就是一切历史的第一个前提，这个前提是，人们为了能够‘创造出历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些东西。因此，第一个历史活动就是生产满足这些需要的资料，即生产物质活动本身。”[ 《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页]马克思的话可以理解为，人的本质就是人根据自身发展着的、富有层次性的需要，去改造包括人自身在内的客观世界，来满足自己的这种需求。因此，凡是管理的过程和结果能满足人的需要的管理就是具有“以人为本”性质的管理。
人本管理必须满足三个前提，一是人本管理是相对于物本管理、事本管理而言的，着眼点是满足管理对象的优势需要，即什么情况、什么条件、什么发展阶段其最需要的是什么？是满足人的民利、公平正义、价值实现、精神文化等社会需要，还是满足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是单纯满足管理者的物欲需要或权力需要。二是管理对象的需要层次与发展阶段的最优匹配状态，即既能满足人的当下需要，又有合理的未来发展空间。三是管理模式上必须坚持相信群众、依靠群众的群众路线，真正体现人民群众的当家作主，体现作为管理对象的人是主动参与建设、参与管理的主体。
总之，只有管理的目标与共同愿景和管理模式与上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正体现“以人为本”的管理才能赢得群众的信任。
2、城中村改造中的人本管理理念
城中村改造是指由政府统一规划管理，以经济联社和农转居民为主体，在城中村范围内依法组织实施的改造建设活动。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版]人本管理视阈下的城中村改造必须确立满足城中村居民优势需要的理念。
根据马斯洛的需要层次理论，人的需要有很多种，但最能满足当下需要的就是优势需要。城中村改造不仅要促进旧城改造，更重要的是通过改造造福群众、服务群众，为群众提供方便。根据调查，改善民居条件，完善城市设施，提升居民生活幸福指数，营造宜人、宜居、宜业的温馨和谐家园，使转制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外来人员的优势需要。
确立满足城中村居民优势需要的理念，体现在实际操作中必须坚持三个转变的导向：一是由外部化目标向内部化需要转变，即城中村改造的总体思路、制度设计和愿景目标应当由从脱离人的需要的外部目标出发转变为从人的内源性需要出发；二是由手段性向目的性转变，即由把城中村改造看成单纯服务于城市改造的手段转变为提升城中村居民的生活质量的目的，特别是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人为目的。三是在工作方式方法上由简单的服从向自愿转变，城中村改造本来是一件利国利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是图政绩，做表面文章，就有可能使“民心工程”变味，不仅可能对群众实行围追堵截，还有可能采取强迫性的拆迁，导致群众充满怨言。相反，只有把城中村改造之类的“民心工程”做实做好，使之成为群众自觉支持、自愿参与的心愿与行动，才能真正得民心，也才能使其达到亲民、保民、利民、得民与益民的目的。
二、广州市荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践
1、充分尊重和满足城中村村民的优势需要，从城中村村民的内源性需要出发来实现城中村改造的目标是广州市荔湾区城中村改造的基本经验。根据我们在荔湾区的调查发现，城中村干群对城中村改造与发展的期盼主要集中在怎样建造、怎样补偿、如何完善市政设施等事关村民切实利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心问题。广州市城中村的村民大都希望政府尽快来征地，以此谋得经济联社和村民自身的发展，焦点在于如何利用土地与政府博弈。但在具体实施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目标选择上，81.63%的干部和87.31%的社员以及69%的外来务工人员希望改造后的城中村具有水秀花香的岭南特色，既有城市味道又具有乡村特色。在城中村经济发展上，56.35%的社员希望荔湾区的城中村改造应抓住与佛山市相连的地理优势，发挥原有的绿色休闲产业的优势；39.59%的社员则主张利用优美的自然环境，打造广州人的生活休闲区。在从对“所居住的环境中，哪方面不满意？”的调查中，社员和干部以及外来企业主、外来务工人员认为交通不便的分别占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被调查干部、36.04%的被调查社员、46%的被调查外来务工人员和51.5%的被调查外来企业主都对其所在城中村的市政配套设施不满意，要求尽快将其完善。在“城中村改造过程中，如果必须征收你的宅基地或物业，哪种补偿方式您能够接受”的调查中，73.47%干部和67.01%的社员认为，回迁是最能够接受的补偿方式。
针对这些问题，广州市政府相继出台了相应的政策，从土地、规划、融资合作、建设实施等诸多方面大大加强了城中村改造的政策保障和实施指导，例如，对于连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。荔湾区政府强调城中村的改制与改造必须服从和服务于城乡结合部社会稳定的大局，有利于经济联社社员生活的改善。该区对难度较大的集体土地转制问题采取试点的办法，重点抓好被市政府列入城中村改造试点的花地村改造和西裕安围整治改造，力求在取得经验的基础上推进其他城中村的全面改造。荔湾区政府还将城中村改造相关的行政审批、审核事项列入“绿色通道”，争取“一站式”并联办理服务，提高了政府的办事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基础设施建设成效显著，改造试点工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。
2、从实际出发，力求城中村改造的模式选择与城中村村民的需要层次相匹配。在城中村的改制与改造中，荔湾区始终注意按照本地的实际，从兼顾保障村集体经济发展、村民经济利益和建筑容积率因素等方面考虑，实事求是地推行广州市政府提出的城中村改造要实行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主导，村为主体；统一规划，一村一策；社会参与，主动优先”的改造思路和“科学统筹、分类指导、分步实施”的改造方针，强调城中村改造必须与白鹅潭地区的规划相结合、与推动重点经济项目建设相结合，与打造“两个适宜”的环境相结合，与广佛经济圈的形成结合，并从深化体制改革、完善城中村建设规划、加快基础设施建设等方面整体推进改造进程。比如，在城中村改造的具体形式上，荔湾区将重建型的全面改造与调整型的整治改造结合，形成了周转地块启动改造的花地模式和西村裕安围整治改造模式；在城中村改造的主体选择上，严格按照市场运作的要求，采取政府引导、各经济联社为主的办法，鼓励与房地产开发商合作。这一做法突破了以往只有政府的积极性而没有充分发挥社会参与的积极性的局限，既发挥了政府的主导作用，又调动了经济联社自身参与改造的积极性，同时也吸引了社会力量来参与城中村的改造，有利于解决城中村改造中资金不足、人才缺乏的矛盾，有利于协调各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也为后面的城中村改造工作提供了可供借鉴的经验。
3、把城中村改造作为一个系统工程来配套实施，注重解决村民的长远发展与生计问题。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及政治、经济、文化、历史、环境等方方面面，需要配套实施。比如，由经济利益的重新分配而产生的新的社会问题，原村民的就业问题，外来人口的再次择业问题，村民旧思想观念与城市文明的冲突等，都要求在改造的过程中加强其他方面的配套改革。荔湾区的城中村改造首先是从体制转轨开始，通过撤销村委会、保留经济联社、村民实现农转居完成转制工作，然后针对改制中出现的问题出善转制的相关文件，为经济联社社员落实相关的配套政策，减轻经济联社的负担，规范经济联社的内部管理，鼓励条件成熟的联社完善股份制改革，同时大力完善城中村的市政基础设施建设，解决农转居民的生活用水问题，这就为城中村的空间改造逐步扫清了机制障碍。在改制中，各经济联社还将村民的素质提升贯穿其中，比较好地解决了城中村的社会治安问题，促进了村民向市民的转变。这些举措注重解决村民长远发展和生计问题，充分体现了实事求是、执政为民的要求，是落实科学发展观的具体体现。
三、从荔湾区城中村改造中的人本管理看社会管理的创新
荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践说明，城中村社会管理的创新可以通过以下路径实现。
1、城中村社会管理的创新必须以维护城中村村民的根本利益为前提。城中村改造主要是围绕土地的征集而展开的，因而，在某种程度上说，城中村改造实际上是政府、经济联社和社会力量（如开发商）三个改造主体在土地问题上的利益博弈，任何一方都希望在这场利益博弈中获得满意的收益。作为开发商当然希望通过城中村改造获得更多的经济回报，而代表国家和城市形象的市、区政府则希望通过城中村改造彻底解决城中村城乡并存的二元结构问题，实现城乡一体化的和谐发展，不仅彻底改变城中村的脏乱差现象，提升城市的整体形象，更可以盘活城市的现有土地资源，提升土地存量的拓展和发展空间。而作为社员代表的经济联社则希望通过城中村改造带动联社集体经济的发展，进一步提升联社经济的市场竞争力，促进集体经济的壮大和可持续发展，进而使农转居民尽快享受到现代化的成果。
在三方的利益博弈中，很显然，政府是站在城市全局的整体利益上来考虑的，因而，城中村的多数干部和社员都能站在政府的立场上理解政府的行政作为，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府来主导，主要是担心开发商或其他人的插手，只顾及自己的利益而牺牲了城中村村民的利益。这说明，政府在城中村改造上的行政作为体现了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事关群众切身利益的大事上，人民政府要真正代表和维护广大群众的根本利益。如果政府的决策或政府工作人员的行政作为背离或伤害了群众的利益，政府的公信力就会失去根基。所以，城中村改造应坚持“政府为主导、联社为主体、多方参与”相结合的原则。这不仅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一个基本原则。
2、城中村社会管理的创新要围绕城中村的产业改造，促进城中村的经济发展进行。城中村改造包括机制改造、空间改造、产业改造和村民的思想观念改造等四大改造。其中，产业改造是基础，它是从经济发展的角度对城中村原有产业进行的提升。没有城中村自身集体经济的发展，就不可能为城中村改造提供足够的资金，也不可能从根本上改变城中村村民的生计与发展问题。从目前广州市各个城中村的实际情况看，经济发展不平衡，主要是原有产业发展不平衡，因此，必须以产业改造为切入，带动城中村的全面改造与发展。事实上，产业升级改造恰恰是城市区域发展的中心，城村一体化发展，升级整合现有产业，既增加经济联社的集体收入，又增加城市税收，还能同步有计划的推进城中村人居环境的整治改造，最大限度地调动各个经济联社的积极性。总之，以产业升级促改造带发展，政府和经济联社围绕共同的目标跳双人舞，步伐才能一致，效果才会更佳。
3、城中村社会管理的创新要着眼于幸福社区的构建，不断提高城中村村民的生活质量。城中村改造是一个以发展为目的、促进城中村村民生活提高的“民心工程”，不仅关系城市形象的塑造，更关系到城中村村民的发展与长远幸福，必须依靠群众，发动群众，充分尊重城中村干群的意见，体现“以村民为本”的理念。因此，要把有关城中村改造的政策向广大群众宣传，让更多的人对城中村改造的意义与法规有更深刻的理解，从而自觉地支持和参与城中村改造。建议政府部门可在改造前后建立与居民之间的信息交流平台，使城中村居民在能够充分接受政府各项相关政策和监督政策实施情况的同时，也能够将自己对城中村改造的意愿和建议及时上传到政府部门，保证政府与居民之间的信息对称和信息通畅，在双方互动维护下实现城中村改造的顺利进行。
土地、房产与社会保障是城中村居民最敏感的话题，他们对城中村改造最关心的问题是改造之后能否安置好，补偿程度如何以及社会保障的措施是否落实。其中，最突出的是保证农转居民可以在文化、卫生、教育、医保、社保等享受到与城市居民一样公平地享有城市公共产品。此外，加大对城中村的市政设施建设，改善城中村的基础条件，尽快完善交通、教育、卫生服务、娱乐休闲等方面的配套设施，完善就业培训制度，努力增强社员的就业能力，也是他们很关心的问题。[荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）
]
4、城中村社会管理的创新要注意强化干部的公共服务意识，改善社区管理的工作效率。全心全意为人民服务是我们党的宗旨，这一宗旨要求社区管理人员应强化公共服务意识，真正为群众做实事，办好事。在群众的心目中，干部为群众服务是天经地义的，服务态度好，实事办得多，干部的威信就高。相反，对群众提出的问题敷衍塞则，马虎对待，群众就会有意见。在城中村调研中，我们感受到比较深的一个问题是：由于干部在处理涉及村与村民利害关系问题上工作不够细致，政策把握缺乏前瞻性，给政府的信誉造成极大损害。这说明，管理人员在城中村改造中虽然是在为群众办实事，但如果执行不到位，也会造成群众的误解。所以，在城中村改造的实施过程中，有关部门要注意听取城中村干群的意见，并通过不同方式收集城中村改造的建议。城中村不仅有原住居民，还有许多外来工和外来业主，城中村改造中应注意解决外来工的住房问题，避免住房价格因房屋改造而波动，同时要加强和完善流动人口和特殊人群的管理和服务，完善特殊人群的管理和服务政策，特别是要加强城中村社区的环境卫生与治安的管理与服务，增强外来人员对城中村社区的归属感。
参考文献
《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页
李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版
城中村改造优势篇（8）
2、“离农”取向的劣势分析
（1）教育目标定位扭曲。在相当长的一段时间内，我国农村基础教育带有明显的“工具性”和“功利性”色彩。在上述两种背景的影响下，我国农村基础教育一直以片面追求升学率，特别是升入城市的学校为自己的目标，学生和家长都以“鲤鱼跃龙门”来形象地比喻农村与城市的教育衔接，整个农村教育都以走出大山，走向城市为唯一目的。在这种扭曲教育目的观的影响下，农村教育特别是农村基础教育以城市的教学内容为自身的内容，以城市教育的教学目标为自身的教学目标，日渐脱离了农村基础教育应有的正确的教育观。不管是农村学校还是学生都成为了升入城市学校的工具。陶行知先生曾经这样批判过农村基础教育：“中国的乡村教育走错了路！他教人离开乡下向城市里跑。他教人吃饭不种稻，穿衣不种棉，做房子不造林，他教人羡慕奢华，看不起务农他教富的变穷，穷的变得格外穷，他教强的变弱，弱的变得格外弱。”这样扭曲的教育目的观，已经背离了国家制定的统一的关于教育目的的界定，将有可能造成基础教育的衰落。
（2）乡土文化的流失。乡土文化，从通俗意义上理解，就是那些诞生于农村的、有价值的文化资源，如自然嬉戏、民间故事和民间文艺活动等。教育承载着传统文化传承的重大任务，包括教育者和受教育者在内，其相互间的交互作用，都对文化进行着交流、创新、选择和传承等作用。随着“离农”价值观的产生，农村基础教育随着城乡一体化的趋势，渐渐被大量的城市文化所侵蚀，农村本土文化已经逐渐丧失独立性，渐渐被城市外来文化融合。针对农村的乡土人情不适合城市化的那些部分，无情予以消除；针对农村的传统文化不利于城市化的那些部分，坚决予以压制。在这种来势汹汹的外来文化的侵蚀下，农村的乡土文化已经走到了岌岌可危的地步。
（3）农村人力资本的缺失。在“离农”价值观的指导下，农村基础教育为了迎合城市化进程，学习城市基础教育的内容、采用符合这些内容的新方法等等，培养出来的城市倾向的人才进入城市后，很少会愿意再次回到农村，这在一方面造成了农村人力资本的大量缺失。另一方面，由于上述农村本土文化的缺失，导致现在农村教育出的学生，缺失作为农村文化传承人的基本任务，最终有可能造成农村文化断层现象。在农村生存的基本技能缺失，进行农业生产的基本能力缺失，最终导致农村人力资本的缺失。
3、“离农”取向的改进方向
（1）政府引导农村致富之路。大力开发农村经济，引导工业带动农业，城市支持农村，实现资源合理流动，合理分配。同时，在大力开发本土资源，利用农村优势条件，采用科技开发，科技种植，科技生产，提高农民的生活水平。在此基础上，让农民认识到农村本土经济并不完全落后于城市，意识到在本土进行基础教育依然是有路可走，逐渐使得城市基础教育目标定向的取向转变为着眼于本土基础教育。
城中村改造优势篇（9）
作为组织部门，一直在思考如何发挥和整合党的政治优势和组织资源，从而在统筹城乡发展、加快新农村建设中发挥最大作用这个课题。我们将在全区基层党组织中开展跨区域组建城乡联合党总支（党委）工作，就是根据城乡基层党组织的现状，鼓励、引导综合实力强的城中村、部门（单位）、企业和集体经济薄弱、管理相对落后的远郊村跨区域、跨空间组建联合党组织，以达到组织联建、经济联合、以城带乡、共同发展的目标。简要的来说，建立城乡联合党组织有这么三个步骤：一是开展调查摸底。通过在全区组织一次调查摸底，摸清全区城中村、部门（单位）或企业及所有远郊村在产业发展、资本资源、信息人才等各方面所具备的优势和劣势；二是组织恳谈推介。通过召开推介会，采取推介合作和招商项目的形式，牵线搭桥，实行双向选择，自愿互助，使双方形成一种合作的初步意向；三是组织结对联建。综合考虑城中村、部门(单位)、企业与远郊村在产业上的相近性、优势上的互补性、资源上的共享性和功能上的带动性等因素，采取组织“定对”、自由“结对”等办法，组建联合党组织，实现优势互补、资源共享、互利共赢。
二、打造城乡社区党建平台，构建为民服务长效机制
根据统筹兼顾、分类指导的原则，我们有以下打算：
在城市，按照“大社区”的理念，不断强化乡镇、街道的服务职能，加快建立社区服务中心，根据社区特色、居民需求，把就业服务、社会救助、社会保障等政府公共服务项目集中起来，实行“一站式”服务。
在农村，按照“地域相近、规模适度、便于服务及中心村具有发展潜力”的原则，设置农村社区党组织，建立农村社区服务中心，实现农民住居集聚化、服务体系化、生活城市化，真正通过发挥党的政治优势和组织优势来整合带动其他社会资源，探索建立一种“社区依托、党建引领、服务跟进”的农村党建新形式。
三、突出抓好城中村党建，推动城中村改造步伐
城中村改造是一项事关群众切身利益、事关社会稳定和谐，影响面大、牵扯面广的社会系统工程，在城中村改造工作中，我们必须坚持“政府主导、市场运作、因地制宜、有统有分”的原则，积极争取省市政策支持，按照“一区大规划、一镇一规划”的要求，真正把城中村改造后的功能区、文化区、村务区、居民区等合理配置好，做优人居环境，最终实现村民、开发企业和政府“三满意”。
同时，通过城中村的改造，也将为我区打造核心商务圈、建设特色商业街、发展总部经济提供更多的土地空间，逐步把我区打造成为南昌市城东地区的金融中心、商业中心、旅游中心、文化中心，加速推动我区产业结构从以二产为主向以三产为主转变，由劳动密集型向科技服务型转变，真正实现可持续发展、科学的发展。
四、扩大干部选拔任用民主，围绕科学发展集聚人才
城中村改造优势篇（10）
The Investigation Report of Urbanization in Laiwu
Urbanization is the only way to modernization，to promote the scientific development of urbanization in Lai Wu，we recently launched a survey of urbanization，and identified the problem of urbanization，We finally come to the three enlightenment：Firstly， regional development should be based on actual，comprehensively deepen reforms；secondly，urbanization should pay attention to the complementary advantages， coordinated push；Thirdly， urbanization should focus on the quality of priority， highlighting the "human urbanization."
中图分类号：TU984 文献标识码： A
近年来，莱芜市围绕破除城乡二元体制、加快城乡统筹发展，进行了一些改革探索。初步构建起了城乡体制基本接轨、城乡产业相互融合、城乡社会协调发展的城镇化新格局，但也面临着很多问题，为进一步总结经验，切实解决存在的实际问题，莱芜市开展了城镇化工作问卷调查。共发放调查问卷6.6万份，收回有效问卷4万多份。
――调查内容。重点围绕农民进城、村庄改造、城镇建设、城镇化质量提升等四个方面，经过题目设计、征求意见、试答、修改等环节，最终确定50个题目作为调查问卷内容。
二、问卷调查反映问题分析
本次调查问卷基本反映了群众对莱芜市城镇化工作的真实想法，也体现了自身利益诉求及对城镇化发展的期盼。综合分析调查结果，主要有以下几个方面：
（一）解决农民进城“三难”问题是城镇化的核心。
城镇化首先是人的城镇化，吸纳农业转移人口在城镇就业和定居并使之向市民转变，是城镇化的重要任务。农民进城到底有哪些难题，分析显示，农民进城主要有“三难”：一是就业难。有三分之一的被调查者认为农民进城首先要解决就业问题，说明农民进城最大的障碍是就业困难，收入无保障。二是住房难。根据调查，城市房价过高成为阻碍农民进城的一个重要因素，有72%的被调查者认为房价过高，现行收入水平无力在城里购房。农民工的居住形态大多是早晨进城工作，晚上回村居住，占到46%，在城镇购买商品房的农民工只占到6%。三是社保难。调查显示，农民工享有社会保险的仅占到总数的11%，大部分农民工没有社保。农民对土地的依赖性很强，农民进城，担心失去承包地、失去宅基地，担心进城没有保障基本生活的社保政策。
（二）改善人居环境是城镇化发展的必由之路。
随着经济水平的提高，农民对精神和物质生活的需求不断增强，对居住和生态环境也有了更高的要求。调查显示，对于村庄改造应该如何开展，群众反映最强烈的是应该节约用地，少占耕地，说明村庄改造中还存在不节约用地的现象；认为要注意保护生态环境、慎砍树不填塘少拆房、注意保护传统村落和民居，占到65%；认为应该着重抓好农村垃圾、污水处理设施建设的占到被调查人员总数的57%，说明群众对生态环境保护的意识明显增强，对完善基础设施建设诉求强烈。经分析当前村庄改造中存在四个方面的问题：一是资金缺乏。村集体经济薄弱，现行的村庄改造政策扶持力度不够，因缺少资金而无法启动村庄改造；二是村级班子不强。有些村“两委”工作能力不强，村干部不够团结，群众工作不到位，不能统一群众意见，造成村庄改造工作不能按照规划组织实施；三是村庄规划设计水平低。有些村庄规划档次较低，规划设计的住宅形式单一，缺少特色，设计不符合群众意愿；四是配套设施不完善。村庄改造后的基础设施及公共服务设施配套不全，有些物业管理混乱甚至没有物业管理，此外住楼后生活成本增加，而收入不增加，极大地影响了群众住楼的积极性。通过以上分析，说明在村庄改造上应该充分尊重民意，积极稳妥推进。要继续坚持因地制宜、规划先行的原则，进一步加大农村基础设施建设政策扶持和财政资金投入力度；走整村改造与村庄整治相结合的路子，对具备条件的，高标准建设农村新型社区，对暂时没有条件进行改造的，积极开展村庄环境综合整治，不能盲目进行不切实际的大拆大建；加强村级班子建设，提高工作能力，大力发展集体经济，切实发挥村庄改造的实施主体作用。 （三）增强城镇活力是城镇化发展的关键
三、问卷调查启示
推进新型城镇化要注重有质量的城镇化，其目的是增加农民收入，核心是从土地城镇化向人口城镇化过度，理念是“集约、智能、绿色和低碳”，抓手是农业转移人口的城镇化，支撑是农业现代化，手段是围绕市场机制全面深化改革。启示有三：
启示一：推进城镇化应立足区域发展实际，全面深化改革。
全面深化改革是破除城镇化发展体制机制制约的手段，立足莱芜区域发展实际，充分发挥莱芜“小、快、灵”的优势条件，按照“放权搞活”的思路，以市场化的理念、市场化的思路、市场化的办法统筹协调推进改革，以改革激发活力、释放红利，实现互利共赢。当前，必须以更大的决心和勇气全面深化土地、产权、财税以及体制机制等方面的改革。要建立健全城乡统筹发展机制，加快破除城乡二元结构，统筹推进用地制度改革，完善土地产权制度，建立开放、统一、有序的城乡用地市场；完善新型城镇化发展机制，通过规划调控和市场手段激发城镇化活力；大力推广扩权强镇改革试点，支持具备条件的小城镇开展扩权强镇改革，适时调整行政区划，扩大城镇规模；创新区域协调发展机制，构建差异化区域发展政策支撑体系，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。通过全面深化改革，构建城乡一体、互促共进的新型城镇化发展格局。
启示二：推进城镇化应注重优势互补，统筹协调推进。
