房地产开发项目的工程管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发项目的工程管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。

一、 房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的， 以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、理论和方法， 在开发项目建设的全过程， 按其内在运行规律， 建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲， 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标， 以及项目的内外部功能要求; 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外， 房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门， 近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响， 因此， 房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程， 必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系， 来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、加强房地产开发项目管理的措施

1 、搞好可行性研究

开发项目成功与否， 关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证， 全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则， 从空间上为各种人的需求创造条件， 将社会经济现状与发展的可能性相结合， 重视总体环境建设， 兼顾社会效益、经济效益、环境效益， 提高土地的利用率， 体现现代科技发展方向， 充分运用现代化的管理手段和设备， 做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。

搞好前期市场调研与分析， 应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市， 可根据人们收入状况分为三个收入阶层， 高档收入阶层是以环境因素为先导， 再结合布局因素， 最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素， 再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导， 再考虑布局因素， 最后考虑环境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素为主， 结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求， 以价格、布局因素为先导， 再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素， 要根据所处城市情况， 科学地分析， 项目才能成功。

2、运用市场化手段公开招投标

(1) 选好勘测设计单位， 正确分析地质条件， 并作出相应的地质评价， 帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造价， 具有重要作用。

(2) 选好施工图设计单位， 好的设计单位经验丰富， 设计内容全面、细致， 外观造型经济、美观， 空间布局合理， 结构设计规范，设备布置得当， 综合考虑房屋的使用功能， 经济适用， 技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。

(3) 选好造价咨询公司， 能够科学、合理、规范编制标底， 预算定额编制准确， 直接影响工程的造价。

(4) 选好监理公司， 内部管理规范有严格的管理流程和监管体系， 监理工程师责任心强， 专业技术水平高， 现场管理能力强， 吃苦耐劳， 尽职尽责， 认真旁站， 只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。

(5) 选好施工企业， 企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度， 由企业主管领导牵头， 企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理， 施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全， 内部有完善的自查自纠管理体系， 要严格使用合格的建筑产品， 使工程质量得到有效保障。

3、施工阶段管理

（1）加强投资项目质量控制

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定， 对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程中的工作质量水平进行评估， 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度， 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较， 并作出评判。首先， 要进行质量投入的收益和费用分析， 明确质量目标; 在确定了项目建设质量目标后， 应制定出实现质量目标的措施和方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图， 加强开发项目建设的施工过程质量控制。

（2）严格进行项目成本管理

项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利， 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中， 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是， 建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分， 占整个房地产项目开发成本的35% ~ 45%， 建筑安装成本能不能得到有效控制， 是房地产项目成本控制的重点， 其中尤其应该重视降低材料成本。

（3）不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位， 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同， 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中， 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理， 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

4、完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度， 而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通， 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时， 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要， 项目经理必须对项目定位准确， 正确把握营销理念。

总之，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

[1] 郑国坤. 建筑工程项目管理模式优化探究[J]. 科技资讯. 2007(21)

[2] 董传杰，王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[J]. 重庆交通大学学报(社会科学版). 2007(02)

篇（2）

Abstract: this paper briefly expounds the real estate development project is the main content of engineering management, this paper analyzes the development of real estate project engineering management of the main key problems, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Engineering management; measures

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

1前言

目前，房地产作为我国经济增长的一个支柱性产业，如何实现资源配置的最大化和最优化，从而促进经济的增长和社会的稳定，已成为近年来房地产业研究的一个热点问题[1-2]。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。

本文主要阐述了房地产开发项目工程管理的主要内容，分析了房地产开发项目工程管理的主要问题，并提出了相应的解决方案措施。以期为房地产开发项目的工程管理提供一定积极作用和参考。

2房地产工程管理的主要内容

2.1规划管理

在房地产开发项目工程施工前，进行项目整体的规划管理是一项必不可少的步骤。在该阶段，需谨慎做出工程最切合实际并且能够实施的方案。最忌讳为了尽快开工而缩短前期规划时间，导致后期工作不能正常进行，白白浪费时间和金钱。这样就会导致房屋的综合成本直接增加。

2.2设计管理

房地产项目只有做好了前期的设计工作，才能进行正式的施工操作。并且好的设计方案会提高房地产后期的销售效率。设计方案的好坏，直接反映工程管理实施的好坏。好的设计方案，可以提高房地产开发项目工程的知名度，更会在社会上产生良好的社会效益与经济效益，一举多得。

2.3开发管理

开发管理阶段是房地产工程管理最关键的一环。在这一阶段，开发商对现场情况进行考察与验证后，会制定一份严格的开发方案，确保工程的顺利进行。同时，在该阶段还基本确定了房地产的销售价格。因此，开发方案的好坏对日后的销售情况有直接的影响，应予以高度重视。

2.4施工管理

房地产工程，由于施工时间长，涉及面广，因此，在实际的施工过程中具有一定的难度。所以在施工管理阶段，应该秉承全程公开的原则，严格遵守国家相应法规，保证建造高质量工程。只有这样，才能确保各环节顺利进行，获得更大的经济效益。

3房地产开发项目工程管理中的关键问题

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产开发项目就显得顺理成章、得心应手了。

(1)成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为房地产开发项目工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。

(2)质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买，房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

(3)进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。

(4)安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4提高房地产工程管理水平的措施

(1)熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。

严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位，在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况，建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。

(2)严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改，造成不必要的浪费。

(3)推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定，消除质量隐患，预防质量通病。

(4)创建平安工地。编制平安工地实施方案，召开平安工地建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保平安工地活动能够取得实效。

(5)做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

5结论

本文主要阐述了房地产开发项目工程管理的主要内容，分析了房地产开发项目工程管理的主要关键问题，并提出了相应的解决措施。本文的研究成果可以为房地产开发项目的工程管理提供一定参考。

篇（3）

近几年以来，我国房地产行业得到了快速发展，房价也在不断地攀升。与此同时，建筑原材料钢筋水泥价格也在水涨船高，身为房地产企业，对项目工程开发的成本和质量管理是当前工作的重点。在项目工程开发过程中，如何运用科学的方法来融入到房地产开发工程中去，在不断降低工程成本的同时，逐步提高工程质量。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保证企业经济效益不受损害。

1、房地产项目工程成本管理的现状

首先，当前房地产项目工程缺乏一定的市场风险意识。由于房地产市场的供求关系不断发生变化，以及相关设备资源的短缺，企业实际购买力缺乏，这些都会给房企带来一定的风险。涉及到开发商和承包商，就是信用风险。信用风险是项目工程最为关注的风险，这也是影响房地产开发企业信誉的重要因素。很多房地产企业对市场研究不够熟悉，工程项目成本控制的手段比较落后，很容易造成经营风险。房地产开发企业对风险意识不够重视，也缺乏规避风险的能力，导致项目工程质量得不到保证，工程造价却过高。

其次，在成本控制方面，有些房地产开发企业由于错误的决策，使得工程投资成本上升。例如，在刚开始招投标的过程中，房地产开发企业只追求造价，严重忽视实际工程开发中问题，最终是的施工进程无法按正常时间进行，导致成本的不断增加，房地产企业的经营效益就会下降。

2、房地产开发项目工程的成本控制

房地产开发企业要根据实时的市场物价信息，及时关注同类建筑的成本波段情况，选择那些成本低且易实施的方案来进行。房地产企业是追求利益最大化，用最小的成本去获得最大的价值。房地产项目开发工程要控制好成本，使得成本保持不变而提升价值。比例，在某个开发项目工程，本来这栋房屋原本打算做住宅用，然而通过市场人员的分析，这个地方具备商业潜力。因此，房地产开发企业可以相应地增加几套商业办公写字楼，减少一些住宅。这样一来，房地产开发企业在成本保持不变的情况下，就扩大了项目工程的价值。还有一种方法提升价值，那就是不断降低成本。例如，在一栋多层房屋中，原本使用短螺杆桩基，但是开发人员对当地地质实际情况进行了勘探，发现这种桩基不适合，使用了天然深基桩，这能满足其要求。这样一来，成本降低了，但是价值没有变化。但是这栋房屋的相对价值提升了。房地产开发企业可以对成本的预算，能提升项目工程的价值。我们要对每一个工程项目进行认真的市场调查研究，仔细的分析而做出正确的选择，这样可以降低成本和提升价值。要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

房地产开发企业先要进行施工图预算，制作出项目计划期内的施工费用及成本水平，根据相应的实际情况，通过计划改变措施，做出降低成本的实施书面规划方案。这就要求项目管理员要熟悉图纸，运用科学的施工方法和工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。

一旦图纸规划做好之后，施工管理人员要严格按照成本计划来开展工作，对影响成本的种种因素要认真管理，合理控制成本。要积极采取有效的措施，把施工过程中各种消耗的支出纳入成本计划之中，并及时反馈，对比实际成本和计划成本的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增强管理人员的责任心意识。

3、如何进行项目工程的质量管理

项目工程的质量控制是质量管理的一个重要部分。质量管理要求在降低项目成本的前提下，满足工程质量要求的一系列活动。其中包括作业活动和管理活动，项目工程管理人员要树立明确的质量目标，来制定出行动方案，积极合理资源配置，按照规定的计划进行实施，实现质量目标。

项目管理人员要市场制度入手，坚持持证上岗的制度，积极把关管控，禁止一切无序设计和施工，禁止越级和挂靠、转包等现象的发生，提高项目经理和施工管理人员的质量意识，树立责任心。此外，还要对项目施工中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工顺序和程序都要做出相应的安排，加强审查力度，不断提出修改建议，使得施工进度能够正常合理进行。

其次，在施工作业过程的质量控制中刚开始要进行技术和图纸审查，认真检查每一个施工工序的合理性和科学性，检查工序施工条件是不是满足相应的要求，进行分批和分项工程实测，对中间产品进行隐蔽工程验收和工序验收，一旦合格后，才允许进入下一道工序施工。这里有很多注意事项：第一，要以预防为主；第二积极落实工序操作之间的抽查，对容易抽查的部位进行跟踪；第三，要对项目工程进行目测、实测和验收等程序。认真做好相应的记录，看它是不是满足要求；第四，要完善资料，为未来工程质量验收以及质量分析提高相应的依据。

结束语

综上所述，我们要不断增强责任意识，合理把控房地产开发项目的工程成本和质量，严格按照相关规定进行办事和监督，检查容易发生质量问题的环节，提高试验和抽查等监督力度，及时完成相应的进度。在不断降低工程成本的同时，逐步提高工程质量。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保证企业经济效益不受损害

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前言：

房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

（一）项目策划不够完善

房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。

（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞

房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。

（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺

由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。

（四）项目工程规章制度没有落实

为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。

（五）项目工程管理体制不完善

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。

三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施

（一）完善项目施工前项目策划工作

房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。

（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度

房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。

（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通

在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。

（四）落实项目工程规章制度

在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。

（五）构建完善的工程项目管理机制

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。

结束语

本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.

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前言：房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效 ，紧密关系到房地产产品质量好坏 、工期长短 、是否可获取高额利润等方面 ，因此显得尤其重要现阶段 ，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验 ，尚未形成一个科学有效的管理模式。

2、 工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制 、公司制 、事业部制 以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式 ，主要设置一系列的管理部门 ，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项 目。而事业部制 ，从开发到工程施工，都必须参与管理 ，参与财务核算 ，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少 ，主要承担设计后的一般管理工作。然而 ，当前形势下 ，房地产开发工程项目管理形势不容乐观 ，其具体表现为 ：

2.1项目风险管理薄弱

房地产开发项 目的风险 ，一般来讲无外乎七种 ：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向 ，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工 中，涉及到的噪音污染 、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项 目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴 ，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺 ，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一 ，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商 ，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的 ，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵 ，导致企业破产 。最后便是经营风 险 ，即 由于管理方面的 原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉 ，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺 ，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2.2房地产项目成本管理问题

无论是从项 目决策阶段 以及设计阶段 ，到房地产施工以及竣工阶段 ，每时每刻都涉及到工程造价，优化项 目成本管理 ，意义重大。在决策阶段 ，一部分房地产开发企业因错误 的决策，导致工程投 资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工

进程无法保证，从而变相地增加的工程成本 ，影响房地产投资效益。

3 、房地产开发工程项目管理优化措施

3.1加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失 ，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有 以下几种 ：

①风险回避 ，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时 ，必须采取放弃投资决策相关措施 ，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法 ，迫不得已的情况下 ，才能采用。因为采用风 险回避的手段 ，必定使房地产开发不能 获得任何可能的利润 。

②风险转移 ，所谓 风险转移就是运用一定的防范 ，将一种特定的风险以其他形式转移到无形 。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同 的方式 ，来转移相关风险 ，在签订合同后 ，无论发生相关风险 ，都有乙方来承担 。然后便是保险，即通过买保险的方式 ，将不能预知的相关风险来转移给保险公司 ，虽然这样会增加部分成本 ，但是通过这种方式 ，最为有利。比如当房地产项 目开发过程中，遇到重大 自然灾害 ，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3.2全面完善项 目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程 ，必须加强全过程的成本管理 。必须从决策出发 ，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式 ，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制 。所谓房地产开发项目全过程管理 ，其包括投资决策阶段 、 设计招投标 阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段 。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小，选取相关比例的措施来控制项目成本 ，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项 目中重点控制的相关内容 。纵观整个项 目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。在房地产开发项 目投 资决 策阶段 ，必须把握成本的关键因素 ，从定性和定量分析来控制造价成本。所谓 定性分析 ，即从宏观的角度 出发 ，大 体研究项 目成本相关影响因子。是全面把握效益成本 ，注重资金投资与效益比例 ，研究工程价值走向 ，从可行性报告中合理做出相关预算 ，对各个施工量进行确定的核算。工程项 目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段 ，所 以在这个阶段控制造价 ，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制 。对于房地产开发商来讲 ，必须严格监督建筑单位 ，使其严格按图纸施工 ，按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握 ，详细审查 ，对于不需要变更的内容 ，坚决驳回；对于确实有利于加快工程进程 ，而且工程中必须要变更的内容 ，予以批示。然 后是加强施工现场的管理 ，必须委派施工监理 ，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料 、施工方案以及施工进度，层层把关 ，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核 ，提出有利于施工的相

关措施 ，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面 ，必须加强监管 ， 使建设单位能如期完成施工相关 内容 ，若有拖延进度的现象发生 ，必须做出相关处罚。

3.3项目质量管理

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1投资雏形阶段

这个阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，粗略估算各个开发方案的工程造价，协助业主作出决策和投资资金准备。这个阶段依据的资料不多，主要有：

工地的位置、占地面积、陈述；

项目详情，如总建筑面积、建筑楼栋数、建筑高度、用途；

项目质量等级，如甲级写字楼、五星级公寓；

已完工相似项目的资料。

这个阶段对积累的经验数据、指标的准确性要求比较高，可采用每平方米和每功能的成本价进行估算，并根据业主的反馈意见修改方案对估算价进行调整，控制造价于造价计划之内。粗略估算方法：

总建筑成本=总建筑面积×单方单价；或总建筑成本=∑（功能筑面积×功能单价）。

在本阶段，为了更好地估算工程造价，造价咨询单位平时必须多做到对已完工相似项目资料的分析和对经验数据、指标的积累。

2 设计阶段

设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要影响。运用全过程工程造价理论及结合技术经济分析方法分析，初步设计、技术设计、施工图设计对工程投资影响分别为75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可见：设计阶段是影响工程投资的最主要阶段，是建设项目付诸实施的龙头。

正因为如此，很多有能力的房地产公司都成立自己的审图中心，以贯彻业主自己的开发意图和开发功能。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和业主要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。

设计阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策，并及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内，最终形成工程项目造价运行指导书。设计阶段的造价控制并不一定意味要降低工程成本。如有一个靠近江边的住宅小区，业主对景观园林设计审核后还认为档次不够，又调整景观设计增加了约十万元的投资，使小区提高了一个档次，后来准备买楼的人看了都赞不绝口，卖楼价调升后还销售火爆，比原来的方案多获利润近百万元。这可用价值工程的原理进行解释：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”

而功能的大幅度增加，正是利润增加的主要原因。

设计阶段的造价概算编制的主要依据：

建筑平面图、立面图和剖面图；

结构布置平面图；

地基资料；

装修准则；

机电设备数据。

设计阶段的造价概算编制方法：

总建筑成本=∑（概算数量×概算单价）

其中概算单价的确定参考最近类似项目的单价、最近完成的造价估算、供应商和分包商的报价。

随着设计的变更、深入和完善，根据更新的资料对概算数量和单价进行调整，最后汇总为详细预算造价，作为工程项目造价运行指导书。

详细预算造价的编制方法：

总建筑成本=∑（概算修正数量×概算修正单价）

修正后的详细预算造价，包含各分部分项工程的造价指标。详细预算造价经业主审核批准后，作为指导工程造价管理的文件。工程项目造价运行指导书实际就是将按项目的分项分部工程分解，列出各分部分项工程的造价控制指标，以指导后期工程的运作，作为后期各分部分项工程的造价控制的依据。这一点非常重要，实际上是把造价的控制指标分解到各个分项分部工程当中，使造价的动态控制更加具有操作性。后期工程造价的每一个动态节点，都必须与工程项目造价运行指导书的限额指标进行比较，将动态造价控制在限额指标之内。工程项目造价运行指导书也作为业主的资金准备和支付的依据。造价运行指导书指标的修改也须经业主同意。

如某房地产开发工程项目的室外电缆项目中，由于本次供电所的供电点比较远（约200米，比以往经验值30米多），按用电负荷计算的指标明显超标。我方发现后及时通知业主，说明造价增加的原因并修正指标，让业主作好增加资金的准备。

在本阶段，为了更好地确定工程造价，造价咨询单位要做到以下几点：

利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策；

及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内；

最后形成具有指导意义的工程项目造价运行指导书。

3 招标阶段

招标是业主引入竞争机制、合理控制工程成本的一种手段。招标分为工程招标和设备材料招标。通过招标，可以充分发挥承包方的管理优势和积极性，为业主找到合适的承包商。通过招标一般可以为业主节约工程成本5%-10%。

招标阶段所需的资料有：整套施工图设计图纸、工程规范、工程量清单。

造价咨询单位在本阶段承担重要的任务。造价咨询单位根据整套施工图设计图纸、工程规范，对工程量清单进行编制。工程量清单编制的质量不但直接影响招标的质量，而且影响工程造价的确定，因为工程量清单将作为合同的附件、作为结算的重要依据，它的偏差会引起承包方的索赔。工程量清单编制后，造价咨询单位根据施工工艺、当地现时人材机的市场价编制标底。标底同样会直接影响招标的结果和工程中标价的确定。

招标工作完成后，业主和承包商签订合同，合同价即为工程的现阶段造价：

总建筑成本=∑合同价==∑（清单工程量×合同单价）

招标阶段造价的态管理的目的是根据造价咨询单位编制的标底或中标价，与工程项目造价运行指导书的指标进行比较，对超标的项目进行仔细的分析，找出超标的原因（工艺复杂、物价上涨、现场环境或其他不可控因素等），通过计价计算超标量的多少，及早对业主发出警报，使业主及早作出决策。

如在去年年底某项目的电缆招标采购中，由于铜价一路飙升，超出了造价运行指导书的指标，我方及时通知业主作好增加资金的准备，以免由于资金缺乏造成材料的供应不足，影响后期工程的正常施工。

在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：

1）进行市场调查，编制标底；2）协助业主进行招标确定施工单位；3）协助业主和施工单位签订合同；4）及时汇总工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。

4 施工阶段

施工阶段是项目从施工图设想到实际实施的阶段，也是业主资金大量投入的阶段，本阶段造价的动态控制更为重要。本阶段造价动态控制的目的是合理处理设计变更、索赔或现场签证引起的造价变化，及时准确为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。

施工阶段的造价动态编制的主要依据：

1)合同；2）整套施工图设计图纸；3）设计变更、索赔或现场签证；4)工程进度计划；5）已完工程量；6）当时当地人材机的市场价；7）工程施工验收规范；8）工程项目造价运行指导书。

施工阶段的造价动态编制的方法（按月或累计）：

当月建筑成本 =∑（当月已完工程量×合同单价）+当月签证

已完累计建筑成本=∑（以前每月建筑成本）

或已完累计建筑成本=∑（已完累计工程量×合同单价）+已累计签证

在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：

1)熟悉合同条款，严格按合同办事；2)公平公正地处理设计变更、索赔或现场签证；3)准确核对每月和累计工程量；4)及时了解人材机的市场价变化并对工程进行计价；5)为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。6)及时对隐蔽工程和已完工的分项工程进行结算；7)配合业主的分部验收，及时对已完工的分部工程进行结算；8)及时汇总分部分项工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。

5 竣工验收结算阶段

竣工结算存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，通过调核算对比资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关将会造成不可挽回的损失，它也是维护业主经济权益的重要环节,也是核算一个工程成本和利润的重要依据，因此，一定认真、合理、严谨、公平公正的态度做好结算工作。

竣工验收阶段的造价动态编制的主要依据：

合同；

竣工图；

工程验收证明；

设计变更、索赔或现场签证；

工程项目造价运行指导书。

竣工验收阶段的造价动态编制的方法：

总建筑成本 =∑（总工程量×合同单价）+总签证

结算造价是检验造价控制效果的标准，也是业主和施工单位对我们造价咨询单位工作的肯定，结算数据也作为下一个开发项目参考的重要数据。

篇（7）

房地产开发应该在成本的降低、精品项目的奉献、以及市场的拓展等方面多投入些精力；与此同时，也应该在生产经营中的各方面精打细算，这样才能杜绝浪费和减少不必要的开支，从而做到用最少的投入取得最大的产出。除此之外，需要把握的是规范标准化原则。实践证明，只有确保整体上各个环节的成本管理工作能做到科学控制，才能真正实现节约成本、提高利润的目的。换言之，如果成本管理工作中任何一个环节出现偏差，到最后都很可能会影响到整个项目的实质效益，甚至会“牵一发而动全身”，使其他环节的成本控制工作成为徒劳。在整个开发项目的成本控制体系中需要把握的是经济效益原则。只抓质量和进度从而忽略了成本和市场的现象在施工的现场是一定要避免的，因为这样很容易产生比较单纯的生产观以及进度观。

要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段――决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。

⑴决策阶段

首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：

例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现 “形式化” 的现象， 在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确了投资估算结果、 经济效益评价结果等指标， 并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。

例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。

除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失， 一旦出现意外风险， 成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬， 因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。

在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，要积极采取转移措施，可大大降低企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。

设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理，造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。

在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，在拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定多种设计方案，然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案，并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。

除此之外，在设计阶段，材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向，避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息， 确定后对一些较大型的设备或大批量的材料， 及时拟定出材料设备的采购计划，防止材料价格波动对整个项目造成影响。

在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理， 可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。

⑵实际阶段

在实施阶段中，工程项目在开工之前要充分落实资金拨付计划， 在工程项目施工过程中，需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时，及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证，都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点： ①项目经理明确自身在施工中的责任， 确定在未尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况， 应按比例扣除项目经理的奖金。②项目部内部应该把责任层层划分，具体到个人，执行谁主管，谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。

项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃， 因此在结算阶段， 要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，对成本控制工作做出准确的总结。

在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。

二、 总结

通过在项目全过程的成本控制工作，使项目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通过对项目的分析，可以总结出很多成本控制的管理经验，为后继开发工作提供管理基础。房地产项目的开发是促进社会发展的重要途径，同时也有利于提高人们的生活环境和生活水平。工程项目的开发要将质量与效益并重，在保证工程质量的基础上如何节约成本费用，需要我们共同去探索。相信在未来的发展中，房地产开发项目的成本控制措施会更加健全，工程项目将会向着“质量更高、效益更高、规模更高”的方向前进，尤其是房地产项目，势必会更好的服务于社会，将人们的生活水平推向新的高度。

参考文献：

[ 1] 黄杨，罗林. 浅谈房地产开发项目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑， 2009（ 05） .

篇（8）

随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。

一、工程项目成本超支的原因分析

在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，应该将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。成本超支主要有以下几方面原因：

1.成本计划数据不准确。估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略，工程范围增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。在实际项目开发建设过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计计划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成成本超支。

2.实施管理中的问题。包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外开支，成本责任不明确，实施者对成本没有承担义务，没有节约成本的奖励措施；工人频繁流动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，；周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等。

3.原材料价格和人工费用变动导致建筑成本改变。这还要看承包合同的形式，如果合同是固定总价形式，承包商承担建筑成本变化的后果，投资者基本上不受影响；如果合同是其它形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。开发周期延长导致贷款利息费用上升，或者市场环境条件及政策环境改变，租售价格下降等。

4.利率变动。银行借款是房地产投资的重要资金来源，利率提升要提高借款成本，进而影响投资收益，在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件等也会延长开发周期，提高资金使用成本。

二、各阶段房地产项目加强成本控制的具体措施

1.项目决策阶段

据有关资料统计,在项目的建设各阶段中,投资决策阶段影响项目投资的程度最高,可达到80-90%。投资决策过程,是一个由浅入深、不断深化的过程,依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同,项目投资的控制结果也不同。从项目一开始就应加强审查、审计力度,对资金的使用实行全程动态跟踪,做好项目前期、中期和后期三环节控制,这是解决“三超”顽疾的有效方法。

2.设计阶段的成本控制

设计阶段是工程项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。合理科学的设计，可在很大程度上降低工程造价。设计阶段对项目投资控制可从以下几方面入手：

（1）推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，避免因多方设计而导致的整体布局不一致，从而引起施工过程的变更，造成工期、投资的增加。

（2）开展限额设计，有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。要求设计人员熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。开发商应派专业工程造价管理人员跟踪工程设计全过程，与设计部门积极配合，及时答复设计过程中影响造价环节中的疑问。

（3）采用合同措施，有效控制造价

针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的问题，应在设计合同相关经济条款中注明，由于设计单位原因引起的工程变更而导致工程造价增加，如果设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取这样的经济约束是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面指标协调控制的一种举措。

3.施工阶段的成本控制

施工阶段是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是实现建设项目价值和使用价值的主要阶段，也是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制的管理，就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作主要包括：

（1）对施工单位施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核

在项目施工组织方面，存在着建设单位对各个施工方案缺乏协调，造成施工密度不均衡，出现施工干扰或窝工现象，这不仅对工程的质量造成影响，也降低了机械设备的利用率。这就要求建设单位在项目正式开工前，还要对其施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核，不仅考虑其自身施工方案的合理性，还要考虑各个施工单位之间的施工方案的前后顺序，避免冲突。从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制。

（2）抓好合同管理，减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，由于市场的竞争激烈，为了获得施工任务，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。低报价原则的采用，导致在施工过程中施工成本控制的被动性。对于索赔，也是更着重于在索赔发生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主动控制索赔的发生。

（3）从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，合理的选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

（4）从经济措施上展开项目投资的有效控制

在项目的成本构成中，工程所需的材料是成本的大头，仅此一项就占项目的60%左右。对价格差异比较大或是使用比较多的材料，可以适当的采取甲方供材的方式，这可以在很大程度上降低工程造价。在市场调研的基础上，邀请资信较好的材料供应商进行公开招标，根据报价、质量、售后服务等情况择优选定。通过招标采购，不仅可以有效地降低成本，而且还能避免因“暗箱操作”而导致成本增加的现象。

4.竣工结算阶段

该阶段是成本控制工作的最后阶段，根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款，以政策为依据。作为业主方管理人员要做到事前把关，主动监控，在施工过程中应详细进行工程计量，严格复核工程付款账单，严格经费签证，做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为可能发生的索赔提供必要的依据。如果索赔一旦发生，应根据合同规定和有关条款同承包商一起本着友好协商的态度尽快解决，严格审核工程变更，推行四方现场签证制度，使损失降到最小。

5.项目销售阶段

篇（9）

中图分类号：F293 文献标识码： A

成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。

一、房地产企业加强成本控制的重要性

房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：

1.房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。

2.随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。

综上所述，根据我国经济发展的实际，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。

二、房地产开发企业工程项目管理中成本控制的具体方法

1. 土地使用权的取得，主要是在项目策划决策阶段。作为房地产企业开发成本的重要组成部分，房地产企业在购买地块时所支付的国有土地使用权出让金在其开发总成本中所占的比重愈来愈大，这主要是来源于宏观大环境的影响，是房地产企业自身所无法控制的。因此，房地产企业首先需对政府招拍挂的地块进行缜密的考察，包括对该地块的商业价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，为招拍挂时的竞标打下良好的基础。此外，还要对所招拍挂地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，以对该地块的开发风险能有一个较为准确判断。最终目的在于，做好项目总体投资及效益估算，力争估算的价格与实际工程价格更接近，为工程建设的必要性提供依据。进而提出成本费用控制目标，成为提交设计院的严格控制标准，且不得随意更改，需要制定审批权限加以控制。

2. 开发项目设计。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为为5%～35%。显然，设计阶段是工程项目管理中成本控制最关键的重点之一。

2.1 开发项目方案设计。从房地产开发的历史经验来看，开发项目设计方案的优劣性对整个项目开发的成败有着极为重要的影响。因此，在确定工程的设计方案时，一定要坚持对方案的严格评审，择优确定项目的设计或规划方案，并以土地的综合使用率为核心。一般来说，优秀的项目设计方案不一定是最为美观或漂亮的，但肯定是最为实用或经济的，其对平面的布局较为合理，长宽比例比较恰当，户型和面积、层数和层高的搭配也是比较合理的。从方案设计的重要性来看，方案设计的成本实质上是次要的，而且往往成本越高的设计方案其技术指标越高、方案越为合理、投资效益也越好，因此在选择开发项目的设计方案时，要进行投资收益与方案成本的综合考虑，使单位方案成本的投资收益最大化。

篇（10）

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

引言：进入现代社会，资源匮乏，为了高效地利用资源，各个行业都在利用管理学理念进行管理，在房地产开发行业更是如此，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。然而,现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题,严重阻碍了我国房地产行业的发展。对此,应当找出房地产开发项目管理中存在的问题,并提出相应的建设性措施,促进我国房地产行业的健康发展。

1目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法，构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。

1.1缺乏前期准备

现目前,我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值,且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作,而开发商又想开发项目尽早动工,他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,例如:在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏,结构设计不合理以及成本过高等现象,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中,项目的管理不够深入和具体,虽然也在按照项目管理的模式进行着管理,但未对项目管理的具体细节进行深入研究,工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控,偏离预期的项目开发目标。例如:很多房产开发都存在着延迟交房,由于成本过高而难以控制房价,工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前,在房地产项目的开发中,监理单位和设计单位的配合不密切,很多设计问题在施工中得不到解决,很多施工单位施工变更很多,不仅造成了房地产开发项目的成本浪费,还对房地产开发项目的工程管理造成混乱,加上工程设计的建立制度不够完善,很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视,导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业,很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目,品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题,开发商没有及时对其进行售后维修;另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象,有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响,严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

1.6完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

2应对房地产开发项目工程管理问题的对策

项目管理虽然在房地产项目的开发过程中取得了一些成效,但在实际的管理过程中仍存在一些问题,应当加强对房地产开发项目的工程管理,使房地产行业健康良性发展,可以从以下几方面入手：

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情,选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查,了解消费者的具体需求,合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通,寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作,尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资,人们在房屋的质量方面考虑很多,房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量,在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理,并做到量化要求。另外,应当做好其它基础配套设施,房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制,积极了解客户的需求并及时作出满意的回复,组建专门的售后服务部门,对房屋维修做出及时的处理。

2.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中,价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中,必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善,并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制:①在项目开发的规划阶段,应当做好房地产开发项目的预测及评估工作,对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制,尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中,应当引入竞争机制,做到市场化投保招标,还应当建立明确的奖惩制度,严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理,可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

2.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业,必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险,尽量减少房地产开发的损失,实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险,达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同,明确甲乙双方的责任,减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理,一旦发生意外,相关保险公司会承担一定的费用,项目的一部分风险就转移给了保险公司,当发生重大自然灾害或施工事故时,项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体,在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

2.5开发商要加强在开发建设的过程的控制

施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。

3结束语

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程,对房地产项目工程的优化管理,应当在房地产房地产项目规划前做好充分的调研,应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度,着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题,对房地产开发的整个过程进行全面控制,促进房地产行业的健康发展。

参考文献

[1]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑・建材・装饰,2013,(5):102-103.

[2]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究(电子版),2012,(15).