二、经济欠发达地区房地产计税价值评估基本方法
无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地区某类商业形态样本量太少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
二、经济欠发达地区房地产计税价值
评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
一、投资性房地产含义
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。
二、中外投资性房地产评估准则
评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。
（一）国际投资性房地产评估准则
IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英国投资性房地产评估准则
英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。
（三）中国投资性房地产评估准则
投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。
三、中国与国外投资性房地产评估准则对比
（一）相同点
1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。
2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。
3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。
4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。
（二）主要区别
1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。
2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。
3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。
4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。
5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。
四、借鉴与启示
（一）评估方法方面
在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。
（二）注重评估准则与会计准则的衔接
投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。
（三）完善评估目的
与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。
（四）及时进行修订
我国经济发展迅速，并在2010年后成为世界第二大经济体，经济的发展导致经济业务的复杂多变，国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用，而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作，评估准则的实用性和国际性异常重要，因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见（试行）》是在2009年颁布的，有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要，相关部门应该及时地进行修订完善，以使其更好地与国际接轨，服务我国评估实践。X
参考文献：
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2006年2月15日，财政部正式了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围，无论从国外还是我国沿海发达城市来看，它都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗。
一、房地产评估的类型
（一）一般评估
这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
（二）房地产抵押贷款评估
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具有法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。
（三）特定评估
这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。
二、新会计准则对房地产评估的影响
在新会计准则下，进行投资性房地产后续计量时，可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面： 第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物；第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，增值后转让的土地使用权， 当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量；第三是某宗房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，按照公允价值进行会计计量；对于另外一部分，当然不能按公允价值进行会计计量；如果不可区分的话，也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属，按照公允价值进行计量的房地产，应该是有合法产权的房地产。但是，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲，从而形成风险。第一个风险是，投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多，从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估，往往只涉及交易双方，而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个：政府和政府的监管部门；公司股东， 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现，公司的企业价值发生变化，公司股东的利益会受影响；公司的高管层；公司的员工，他们也有切身的利害关系；公司外部相关利益人，例如公司债权人；潜在投资者；公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是，在市场发生变化的时候，公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候， 按照公允价值会计计量，必然体现为企业的利润增加，公司在资本市场表现卓著，股票的价值会在资本市场上得到反映，在企业的现金流并没有增加的情况下，上市公司仍然可能获得融资，这种情况下， 公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除；另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候，按照公允价值进行会计计量，企业的利润会减少，相应的企业价值反映在资本市场上，股票会有一些下跌，企业的现金流并不会因此减少。所以，公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器，把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营，外资银行在中国实行国民待遇，国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧，香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议，已被出局，信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利，而不是通过收取业务费来占领市场，发展银行业。
三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施
（一）完善法律法规体系的建立
当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。
（二）加强理论研究
房地产评估是一项专业技术性工作，其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告，客户才会信服这些结论，工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化，估价结论简单化，估价报告没有理论依据，缺少技术含量，这样的报告是很难让人信服的。因此，必须加强估价理论研究，提高估价的技术含量。
（三）建立统一的管理体制
在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上，应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产估价监督机构，包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中玩忽职守、串通舞弊、弄虚作假，致使估价结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。
（四）注重制度创新
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
（五）加强企业竞争力创新
伴随着房地产行业的迅速发展，房地产估价在整个房地产市场中扮演着越来越重要的角色，从房地产的开发到房地产买卖交易、租赁抵押以及对房地产的拆迁、征用、纠纷等一系列经济活动中起着不容轻视的作用。其估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家政策、规章制度的影响，因此，房地产估价具有较大的风险性，并且将对社会各方面产生影响。要想规避这些风险，避免其对社会的综合发展产生不良影响，需要我们从根本上重视房地产行业的风险，找出房地产估价风险的成因，进而讨论出降低房地产估价风险的对策。
一、造成房地产估价风险的原因
由于房地产估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家相关政策、法律法规的影响，且房地产估价与其自身的真正价值存在着的偏差，所以房地产估价风险的成因是复杂多样的，本文主要从主观和客观两大方面进行重点分析。
1.造成房地产估价风险的主观原因
首先，由于评估单位自身缺乏科学、严谨的经营管理模式，没有职责明确的管理结构及相应的管理人，且其内部没有形成严格的管理制度，对评估对象的资料信息等收集不全面，导致在审核的过程中敷衍了事，对房地产的估价行为趋于形式化，致使对评估对象缺乏规范的评估结果、评估报告。评估单位一系列不规范、不负责的工作程序将为整个房地产估价行为带来多方面的风险隐患，是造成房地产估价风险的主要原因。
其次，从事房地产估价的估价员自身的综合素质以及职业修养的欠缺，也是导致房地产估价风险的又一重要原因。由于房地产估价的过程中，涉及的领域较广、评估目的不一，加上评估对象复杂，因此，对评估对象的价值标准和评估手段就应各有侧重。这就要求从事该项工作的评估员不但要具有较强的专业知识、灵敏的逻辑思维以及随机应变的能力，还应对相关的政策、法规有一定的基础及把控能力。然而，由于受到政策水平和知识结构的限制，我国房地产估价单位的从业人员对房地产估价的工作水平普遍较低，导致在房地产估价工作的整个过程中不可避免的出现各种不同程度的错误，这是导致房地产估价风险的又一重要原因。
2.造成房地产估价风险的客观原因
我国房地产估价行业目前正处于由政府控制向市场经营的转型阶段，这种转型阶段的特点在一定程度上影响了刚刚起步的房地产评估事业的发展，甚至导致房地产评估事业面临失范的风险，例如：抗风险能力较低、规模较小、政府干预力度大、行业内部经济秩序不健全等。这将对房地产估价市场造成较大的行业波动，并以不同层次、不同力度给房地产的估价带来风险。另外，在房地产估价的过程中，评估标的物的价值是通过对评估主体的信息进行鉴定、收集以及分析，以此对其进行价值判断。然而，在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象，也就是我们所说的房地产估价的结果与其自身的真正价值存在着偏差，为房地产估价带来严重的风险。
二、降低房地产估价风险的对策
如前所述，房地产估价具有一定的技术性和专业性，其估价的过程是一项复杂的工作，所以，评估主体的估计价格不可避免地会与实际交易的价格存在着差异，为房地产的估价工作带来一定的风险。但是，造成房地产估价风险的一系列成因并不可怕，关键是我们如何看待这些成因，从而找出相应的对策，将房地产估价的风险降到最低。对此，笔者根据以上对房地产估价风险主客观原因的分析，提出以下降低房地产估价风险的相应措施。
1.建立健全评估单位的管理机制，提高估价员自身的综合素质
房地产行业快速发展，加之目前我国的房地产估价行业正处于特殊的转型时期，整个房地产估价行业的发展还不是十分稳定，评估单位在管理机制等方面还不健全，对相关人员的录用没有统一的规定。导致多数从事房地产估价工作的估价员没有相关的资质证明和专业本领，也并未经过严格、系统的培训考核而直接上岗，从而不能很好胜任房地产估价的本职工作，在工作的过程中常常会出现不同层次、不同程度的错误，加大了房地产估价风险。所以，国家及有关部门必须高度重视这一现象，建立健全房地产评估单位的管理机制，同时对评估单位实行资质管理，对房地产估价员及从事相关工作的工作人员实行严格的房地产估价工作准入制度，并对估价员统一实行行业规范管理。从根本上全面提高估价员自身的综合素质，即从根本上规避房地产估价风险。
2.在房地产估价的实际工作中，增强其信息的透明度
在造成房地产估价风险的客观原因中，我们提到“在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象”。这一现象的产生，主要是因为房地产信息的透明度不够，这里所指信息主要包括房地产项目开发备案管理信息、施工许可管理信息、商品房预售管理信息、房屋租赁管理信息、房地产市场交易信息、房地产信用档案管理信息等政府公开的信息。要想从客观上规避房地产估价风险，就必须将这些分散于房地产转让、开发、权属登记、租赁备案等相关市场信息进行有机整合，并将房地产发展的相关金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科学、客观的房地产市场信息系统，为房地产估价活动提供可靠的参照信息和合理依据，进而降低房地产估价风险。
结语
房地产行业的迅速发展促进了我国社会经济的发展，在其快速发展的过程中难免出现各种问题。房地产估价在整个房地产市场中扮演着重要的角色，同时又存在着一定的风险。需要我们辩证地看待房地产市场的发展走向，积极寻找房地产估价风险的成因，运用科学合理的手段、方法规避房地产估价风险，使之促进房地产行业良好、健康的发展。
参考文献
[1]胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌：南昌大学，2012.
一、从评估理论角度分析是否应考虑房地产增值带来的税收问题
企业价值评估中的资产基础法即成本法，是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减使用过程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。
由此可知，在使用资产基础法评估企业价值时，企业拥有的房地产的评估价值应与购买者该时点在市场上购买该资产所付出的成本相同。购买者所付出的成本不仅包含了购买者在该时点实际支付的对价，还应包括购买者购买了该资产后，在拥有该资产时未来所会发生或可以抵扣的成本。如果一个房产市场价值为1亿元，该房产企业账面成本为2000万元，那么从理论角度分析：
情形一：假设这是一家以出售房产为主业的房地产开发公司。其从市场上购买该房产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后在出售房地产时可抵扣的1亿元成本（增值税、营业税和所得税的成本计算基础）的权益；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元成本及未来在出售房地产时可抵扣的2000万元成本的权益。从付出成本需要对等的要求而言，评估时应考虑将未来获得的可抵扣的税收成本权益不同而带来的差异进行扣减。
情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所。其从市场上购买该房地产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后每年可享受的250万元（假设按40年折旧）房地产折旧税前成本列支；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元及今后每年可享受的50万元房地产折旧税前成本列支。同样从付出成本需要对等的要求而言，未来折旧税前成本列支的差异应在评估时得到充分的考虑。
由此，笔者认为从理论角度分析，在企业价值评估中，房地产评估增值所带来的税收问题应在评估中得到考虑。
二、从评估案例实践角度对房地产增值带来的税收问题的分析
同样根据企业经营性质的不同分两种情形进行分析：
情形一：假设这是一家以开发出售房地产为主业的公司。企业账面将房地产列入存货科目，开发成本2000万元，评估值为1亿元，假设企业无其他资产，企业账面净资产为2000万元。如果采用收益现值法评估，则在考虑企业现金流时，企业出售该房产带来的现金流=房产出售价格-房产出售带来的各类税费（如增值税、营业税和所得税），假设这些税费为3000万元，则企业出售房产带来的现金流为5000万元，在不考虑折现的情况下，企业净资产为7000万元。如果我们在资产基础法中不考虑房产增值带来的税收问题，则企业净资产评估值为1亿元。在对房产市场价值认定相同的情况下，两种方法的评估差异巨大，而这种巨大差异造成的原因显而易见是由于在资产基础法中未考虑房产评估增值带来的税收问题所致。因此笔者认为，在对以开发出售房地产为主业的企业采用资产基础法评估其企业价值时，对于房地产增值部分应根据税法充分考虑其增值税、营业税和所得税等税收，作为房产评估值的扣减项。
中国现代估价行业虽然是在改革开放之后兴起的,但业内的某些基本用语用词和思想观念等,仍然受到传统理论和认识的束缚,仍然带有传统计划经济的色彩。在当今经济全球化之下,不同国家和地区估价行业间的交往越来越频繁,不仅境外的估价机构和估价师会进来,中国的估价机构和估价师迟早会走出去。为此,估价行业应当解放思想、更新观念、顺应时代要求,将有关用语用词和思想观念等放到国际大视野和现代市场经济下进行重新审视。
一、估价与评估的含义有所不同
估价活动的核心内容,是根据特定目的,对特定资产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中,对这种活动的称呼不尽相同,主要有“估价”和“评估”两种。
一般情况下,估价和评估可以不作区分,能够交换使用。但是科学、严谨地说,“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动,估价的含义更加精准、明确、具体,就是专指对经济物品(即通常所讲的商品、资产、财产等)的价值进行评估。评估的含义很宽泛,不只限于对价值进行评估,还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等,以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛用于许多领域,法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如,教育评估、规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念,它不仅包含资产价值评估,还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估,甚至可以包含资产管理体制(如国有资产管理体制)评估等。因此,虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上,但为了表述上更加精准、明确,应当把以得出价值为目标和最终结论的评估,称为价值评估或者简称估价。同理,以其他某个方面作为目标和最终结论的评估,应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时,可以笼统地称为评估。另外,“资产评估(asset appraisal)”这个概念在国外也很少见。
二、估价行业所从事的估价是专业估价
对估价作广义和通俗的理解,即估计经济物品的价格或价值,是任何人都可以做的,不论他(她)估计得对与错,也不论其结果是否令人信服。但是,估价行业所从事的估价,是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业估价。由于这种估价活动的技术性很强,估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益,甚至会对社会经济活动产生重大影响,关系公共利益和人民财产安全,例如为房地产抵押贷款服务的估价关系金融安全,为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会稳定,所以不是随便什么人都可以从事的,只能由取得相关资格的专业人员和取得相关资质的专业机构来从事。
专业估价与非专业估价主要有以下5点不同:(1)由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。(2)是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的,而是运用科学的估价方法,经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。(3)具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正,具有证明效力,能使公众相信、认可或接受。(4)实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的费用,是一种有偿服务行为。(5)承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责,承担相应的法律责任。因此,估价师和估价机构负责人应充分认识到自己从事的是专业估价,并让服务对象和社会大众确实感受到你很专业。
三、不是所有的资产都需要专业估价
一种职业乃至一个行业的生存与发展,必须建立在社会对它有内在需要的基础上,仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此,如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由,以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献,那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去,更不用说要持续发展了。
虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,估价行业希望所有的资产都要估价的心情也是可以理解的,但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产,通常不需要专业估价。例如,2004年11月25日的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第4条规定:“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。”可见,一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。这是因为:(1)一种资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者常人依照通常方法(例如通过简单的比较)便可以得知,就不需要专业估价。(2)一种资产虽然具有独一无二的特性,但如果价值量不够大,聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,聘请专业机构或专业人员估价显得不经济,则也不需要专业估价。因此,真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
四、估价应当划分为不同的专业
在需要专业估价的不同类型的资产中,因为它们之间的特性不同,把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差异,例如质量、性能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等,所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。例如,对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等,很难有同一个人对它们都“识货”,更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说,估价是与估价对象这个“物”密切相关的,与某些浮在“物”之上的专业服务不同,而类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计,都需要造型和讲究美观等,但仍然“隔行如隔山”。
对于社会大众来说,通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才令人信服,才具有公信力,估价因此必然会出现适当的专业分工,形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上,一般把估价专业划分为房地产、艺术品和古董、矿产资源、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价,在美国等市场经济发达国家和地区,通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类。在这两类中又有各自的专业范畴。例如,在住宅估价中,有的房地产估价师专做小型的(一至四个单元)给多户家庭使用的住宅估价,有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中,有的房地产估价师可能专做土地开发估价,有的房地产估价师可能专做工业房地产估价,或者专做写字楼估价,或者专做零售商业房地产估价。
总之,估价如果不分专业,一个估价师如果什么资产都可以估价,就好比是一个教师什么书都可以教,一个医生什么病都可以看,某些估价师可能因所有估价业务都可承揽而一时得利,但终因没有专业化发展而不能提供优质服务,进而会发生“信任危机”而不被社会认可,得不到社会尊重、没有尊严,估价行业难以持续发展,最终受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构,可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等,专营某种资产估价业务,成为某种专业的估价机构;或者从事多种资产估价业务,成为综合性的估价机构。目前存在的突出问题的实质是,各个估价管理部门要求估价机构的名称必须有“资产”、“房地产”、“土地”等字样才给予相应的估价资质。这个规定阻碍了估价机构的发展,应尽快取消。只要求估价机构名称有“估价”或者“评估”字样即可,估价机构可以根据自己的专业定位或者优势等,自愿确定名称中是否带“资产”、“房地产”、“土地”等字样。
五、估价行业中房地产估价占主体
古今中外,无论是从估价师数量还是从估价业务量来看,房地产估价都在估价行业中占主体。房地产估价之所以占主体,主要是因为下列三方面造成的:
(1)房地产“量大面广”,其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大,社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中,房地产是其中比重最大的部分,一般占50%~70%,即其他各类财富之和也不及房地产一项,仅占30%~50%.在总量不多于房地产的其他资产中,许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价,但因为数量很少,估价业务“千年等一回”,从而难以支撑起人们专门从事其估价活动,也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价,通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中,一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小,房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为,在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为,还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此,不仅房地产转让需要估价,而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外,对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务,其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验,了解房地产市场行情,所以,房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”,人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
六、估价本质上是评估价值而不是评估价格
过去由于受传统观念的束缚,为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解,特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地,否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧,从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值,是内在的,是相对客观和相对稳定的,是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实,它因人而异,时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因,时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此,为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致,便于对外交流沟通,应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。
还需指出的是,虽然估价是评估价值,而且理论上是价值决定价格,但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如同人的心理活动支配其行为,但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。
七、估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
估价(valuation)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见,为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为,即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等,应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要,可以使其要价、出价或者成交价低于或高于交易标的的价值。例如,根据国家产业政策,政府为了鼓励某些产业发展,在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展,可以对其实行高地价政策。例如,1992年11月4日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号)指出:“土地使用权出让价格,要以基准地价为依据,并体现国家产业政策。”至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
进一步就估价是一种广义的“定价”来说,虽然价值总的讲是一种主观的东西,估价在表面上或形式上也为一种主观活动,看上去是估价师在给估价对象定价,但是对于估价师或者某个市场参与者而言,价值则是客观的、由市场力量决定,即价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此,估价不是估价师的主观随意定价,而是估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为,在充分认识市场形成价格的机制和过程,以及深入调查了解市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的价值揭示出来。换句话说,估价是基于估价对象的价值本来就存在,估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”它,而不是去“发明”或者“创造”它。
八、估价是提供价值意见而不是作价格保证
估价行业外的人通常认为,估价机构和估价师提供的评估价值,应是在市场上可以实现的。否则,估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上,估价是估价师以“专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点,即估价结果是一种专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证,但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类:一是咨询性或参考性的;二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考,估价报告是一种“私人产品”,这种估价通常是属于咨询性或参考性的。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用,例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据,估价报告具有“公共产品”性质,这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任,一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。目前,已有一些法律、法规规定了估价的法律责任,例如,《中华人民共和国刑法》(2005年2月28日修正文本)第229条第1款规定:“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。”该条第2款规定:“前款规定的人员,索取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。”该条第3款规定:“第一款规定的人员,严重不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”
九、估价都有误差但误差应在合理范围内
从估价行业外的人来看,合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的;对于为交易提供价值参考依据的估价,评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中,评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大;即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估,不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的全面认识包括:
(1)即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和不确定性下做出的,不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的评估价值都会有误差,即:评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在,实际中不可得知,因此评估价值有误差是必然的。即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量,被测量物和测量工具通常还是有形的实物,也不可避免地存在误差。更何况是估价,它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值,存在误差也就不难理解了。
环境影响评估在我国房地产评估实务中还没有应用和开展，仅仅是在估价报告中描述估价标的所处环境的状况和特点。但随着估价理论和估价实务的发展和深入，环境保护法规的健全，以及不动产所有者关注环境因素对不动产价值的影响，我国的估价管理部门和估价机构可以在环境影响评估方面做出一些尝试性的工作。
（一）环境影响评估的内涵
环境因素对房地产价值会产生影响，一些人已经意识到这个问题。这里的环境不是指人文环境，特指地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素。环境影响评估 （environmental impact assessment）就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。
自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。典型案例就是湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅，尽管商品住宅享受到了长江的美景，但由于其危害了长江防洪的安全，而不得不将其炸掉，经济损失超过2亿元。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。
（二）环境因素对房地产价值造成影响的典型案例
我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行，法院受理了此案。经有关部门检测，在住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。
2003年《中国消费者报》登载了一宗消费者因住房受到无线电波污染而投诉的案例。北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。
20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对居民造成健康威胁，许多人生病，并搬出了这个社区。政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废置，住宅价值几乎为零。
类似案例还有很多，如因轻轨和高速公路通车造成的噪音污染，使道路两侧的房地产业主在夏季无法开窗通风，开发商不得不为其安装隔音玻璃。安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。
（三）我国目前房地产估价中环境影响评估的现状
1.环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规
我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《中国人民共和国环境保法》（1989年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。
2.当前房地产估价中环境影响评估的现状
对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣， ……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。
对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。
二、对我国房地产估价中建立环境影响评估制度的建议
（一）明确房地产估价中环境影响评估的适用范围
由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理机构，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。
1.房地产开发咨询报告。房地产开发项目在没有进行开发前，有些开发单位要委托房地产估价机构做开发可行性咨询报告。在报告中通常比较重视对区域房地产市场研究、项目的财务可行性等内容，而对项目开发地的环境污染情况的勘察和分析不够专业，有些甚至省略了这项内容。由此可能造成项目周围隐藏的一些环境因素造成对房地产价值的负面影响。
2.签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告。当事人进行房地产买卖时，或者由于一方的故意行为，或者是不知情，当事人买到的房子有可能是处于污染的环境，其价值已经减损了。如前面谈到的案例，如果业主将受污染的房子卖给其他人，如果买者是从其他地区来本地购买房子的，对当地市场不了解，那么就容易上当。因此在签订房地产买卖合同前，房地产估价机构提醒或告知当事人要做环境影响评估报告。
3.房地产抵押贷款合同。前面已经分析了环境污染对房地产价值产生的负外部性作用，使处于受污染地区的房地产价值减损。在银行的房地产抵押贷款合同中，银行最担心的是贷款者不能偿还贷款，银行得到的是价值减损的抵押物。如果金融机构有这方面的需求，签署房地产贷款合同之前，可以委托估价机构进行房地产环境影响评估或者地点周围环境评价。
（二）制定房地产估价中环境影响评估的操作规程
在房地产估价中进行环境影响评估，关键要在估价程序中给予明确，并在估价规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产估价与环境影响评估沟通起来。在这方面我们可以借鉴美国房地产估价中环境影响评估的一些经验。
1991年，美国通过的《职业估价实务通用标准》对环境评估有了规定和要求。估价师根据环境方面的法律规定对影响估价标的物价值的环境因素进行调查和分析，并将其反映在房地产市场价值估计值上。估价师的作用和责任包括勘测、衡量及考虑影响不动产价值的环境条件，但仅局限于自己专业技术知识。估价师可以合理地采用环境专家针对排除污染的纠正措施及其费用成本估计方面的结论与意见。为了便于估价师记录所观察到的可能影响标的物的环境的因素，美国估价师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南。
美国房地产价值环境影响评估涉及的专业调查分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。事实上，环境影响评估的作用在于估价师向房地产交易的买卖双方、金融机构、银行和保险公司等交易参与者，提供环境污染问题和与环境问题有关的信息，使各方在交易中做到信息对称。
我国在1999年颁布实施的《房地产估价规范》，对指导和规范全国的房地产估价工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产估价提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。笔者建议进一步细化房地产估价程序，对房地产估价对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使估价师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的估价师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素对房地产估价对象价值的影响。
（三）确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
一、假设开发法的概念
假设开发法就是根据被估对象的内外部条件，遵循最高最佳利用原则，通过预测某被估对象在开发完成后的价值，并减去预计开发所需客观必要成本、税费、投资利息和正常利润等，从而估算被估对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法可分为六个步骤：1.对房地产的根本状态展开调查；2.为开发利用做出一套最好的执行方法；3.对开发之后所要经营的时间进行预测估计；4.对将房地产开发之后的价值进行估计；5.对每一个开发项目所需的必要费用进行估计；6.准确估算预计要进行开发房地产所具有的价值。评估模型如下：V=A-（B+C+D+E+F+G），式中： V-指待开发房地产的价值，A-指开发完成后的房地产价值，（B+C+D+E+F+G+H）-指开发总成本，在该模型中，开发总成本包含：进行开发的成本B、进行管理时所需费用C、进行销售时所需费用D、销售之后所需要缴纳的税款E、在投资过程中产生的利息F、开发利润G、投资人在购买即将要进行开发的房地产时要承担的税款H。
二、假设开发法中税费确定的问题分析
（一）土地增值税的计算不够细化。一方面，在对土地增值税进行评估时，按销售总收入的1.5%，是评估人员评估的依据所在，却对土地增值税现行的管理模式不管不顾，不去进行核算。另一方面，评估人员如果对土地项目预缴部分都没有去进行评估，相对于缴纳税率而言，也没有针对建筑类型进行区分，那么房地产开发项目合理价值得不到体现，这是违背合理开发原则的。
（二）所得税取值较为主观。在进行实务操作的时候，估价人员对项目总的所得税费用进行估算，所得的值便是企业所得税，在没有扣减之前，部分费用企业已经交纳。在对企业所得税进行取值的过程中，主观随意性过于强，这会使得合理性严重缺乏，没有对企业所得税额进行分析后判断，促使使用者在使用评估报告时产生一知半解的情况。
（三）销售费用的计算误差较大。在对房地产评估项目进行销售费用计算时，具体项目特点通常会被忽略，没有对其进行考虑。评估时所有时间点销售费用的支出取值是一样的，而房地产行业销售费用消耗的特点为前期的支出相对多、后期的支出相对少。所以说原评估对销售费用的取值考虑不周。
三、改进建议
（一）土地增值税的确定。土地开发项目评估是否需要考虑土地增值税，需依据被评估对象对企业的贡献和未来处置方式来决定。如果被评估对象是公司必须的生产资料，在公司的发展运营中持续使用，那么评估时不需要考虑土地增值税。反之，被评估对象不是公司必须的生产资料，在经营工程中可有可无，则需考虑土地增值税。同时，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（下称《实施细则》）规定，房地产开发企业的房产开发是以其建造的商品房进行投资和联营，通过转让房产获取利益，符合国家《实施细则》规定，应该征收土地增值税。由于土地增值税是依据销售收入来评估，以销售收入的1.5%进行计算，评估过于笼统，不切实际，没有考虑实际状况，并且缴纳税率不符合国家政策法律规定。为了避免土地增值税的评估失误，我国采用核定征收方式和“预征+清算”模式评估土地增值税。对账目不清的情况，采取核定征收方式。对账目清楚的企业，采取“预征+清算”。在销售阶段采取按月或季度征收较低税率的土地增值税额；销售完成后，实行按实际销售收入征收土地增值税模式。核定征收和“预征+清算”的评估方式使得土地增值税的评估更为科学合理。评估土地增值税时，判断评估对象是否需要评估土地增值税是必不可少的。应当依据当地土地增值税征收政策法规，将不同类型的建筑物对应不同的税率进行预缴税的评估。
（二）企业所得税的确定。现行的企业所得税法的基本规范，是按2008年1月实施的《中华人民共和国企业所得税法》。在运用假设开发法评估时，其基本公式内并无企业所得税这一参数，在房地产评估中，如果项目公司主要的业务就是项目的开发与经营，则需缴纳企业所得税。按照《企业所得税法》现行规定，企业所得税等于应纳税所得额乘以对应税率。房地产项目评估实务中，对于企业所得税的评估，是用项目总所得税费用减去前期已交纳部分。而企业所得税取值的主观性太强且选取过程模糊，因此计算的准确性值得商榷。另外对于取值的依据也有待考察。企业所得税评估应当基于国家颁布的关于企业所得税法的相关规定、地方税务局转发的具体市国家税务局关于《房地产开发企业所得税管理暂行办法》的通知。如果房地产开发企业适用核定征收，按月预缴和年度汇算清缴企业所得税时，采取25%的法定税率。应纳税所得额可以参照以下公式计算：应纳税所得额= 销售收入-（应缴纳税+销售费用+管理费用+续建成本+续建投资利息+续建投入的利润+土地增值税）
（三）对销售费用误差大的建议。计算销售费用时，评估对象的实际情况和当地房地产行业情况都需要考虑进来。评估对象在评估基准日尚未预售或销售时，销售费用为零。销售费用率可以采用当地房地产行业的取值。就房地产行业而言，项目完成程度越高，销售费用越低。可见在测算销售费用时，正确方式是用销售总价乘以一定比率再减去实际花销的费用。其公式为：销售费用=待售房屋总值×销售费用率-实际花销费用
应当注意的是，销售费用率的计算方式为房地产企业市场销售费用除以销售额。经过对房地产行业的综合分析，住宅销售费用率一般为房地产开发总值的1%-3%，而商业地产销售费用率一般为开发总值的3%-5%，具体取值应当与前期实际销售费用水平比较后再选取。根据企业财务报表获取已支出的销售费用。
四、结论
本文通过对假设开发法中土地增值税、企业所得税、销售费用的确定进行分析，给出了几项相关的操作建议以提高参数准确性及适用性希望能促进假设开发法得到更为广泛接受和应用。
