房地产开发市场规模篇（1）

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1． 房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2． 企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3． 企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1． 房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2． 房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3． 企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1． 拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2． 资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3． 企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1． 政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2． 市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

房地产开发市场规模篇（2）

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1． 房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2． 企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的 发展 ，各种 社会 化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的 方法 很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益 分析 法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3． 企业最优规模的选择。企业最适宜规模是 计算 企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径 2． 房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3． 企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的 网络 式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管 理学 家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模 经济 的支撑要素

从 企业 内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1． 拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2． 资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3． 企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1． 政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策 影响 ，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业 发展 与整个 社会 经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。 上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3． 市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

此外，由于各城市 政治 、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。

4． 产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。

房地产开发市场规模篇（3）

其实，房价过高的责任并不在房地产开发商，也不是缘于政府失职，而是中国房地产市场发展战略的缺失和模式不当。要解决中国目前的问题，首先要研究中国房地产市场发展的整体战略和宏观模式。

中国房地产市场体系的缺陷

“正规市场”不规范，黑市交易比例高。在土地征用、出让、转让，以及土地所有权和使用权的出租市场，黑市交易十分猖獗。在农村征地市场，农民处于弱势地位，土地没有实现平等自由交换。在城镇的拆迁市场上，被拆迁居民处于被动地位，其财产权利没有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租赁市场上，一些中介服务企业资质差，缺乏诚信，致使多层次的住房租赁市场供应体系远未形成。

制度体系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出让、转让和房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不健全，房地产业的相关法律并未完善，特别是对市场中各种侵权行为的限制和惩罚的具体规定很少，对消费者权益的具体保护规定严重欠缺。目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。

监管执行不力，监管体系不健全。对房地产市场，政府在准入监管、质量监管和秩序监管等方面政出多门，互相交叉扯皮，实施不力。

住房保障不完善，公共服务不到位。政府对中低收入家庭的“住房购买租赁补贴”额度不足，范围不大，对象不准。公共部门不能提供有效的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。

税费种类不简明，税费结构不合理。目前，我国与房地产有关的税多达12种，收费项目不少于几十种，甚至上百种。税费体系混乱，租、税、费混杂现象严重。税收结构也不合理，所得税低，保有税低，流转税高。税费征缴方面，偷税、漏税和逃税现象严重。

调控手段不灵活，部门之间欠协调。我国房地产金融市场体系没有健全，货币政策手段难以发挥作用。国家对房地产宏观调控主要是通过行政手段进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合的决策体系和机制，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。

城市战略与住房保障战略

中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，其发展也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。中国必须实施整体性的城市化战略，为房地产市场提供一个稳定的“锚”。

房地产业发展虽然在中国如火如荼，但并非如某些开发商所说，完全是来自“市场需求”因素，而却在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是少数地方政府与房地产商形成的联盟。这一联盟的关键，是某些地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，实现最低成本的暴富，两者一拍即合。

在这一“发展过程”中，造成大量的社会与公共损失，比如环境破坏、失地农民的利益损失、银行呆坏账风险、国家税收损失被忽视，甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。

在这种增长模式下，地方官员与房地产商获得了“暴利”，房地产业甚至成为中国当前经济发展的第一推动力，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益，造成了中国房地产利益的严重分化。

为了满足居民的基本居住需求，政府需要在制定相关法律的基础上，建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租房，其所占比重不应超过10%。20%左右的中高收入者可以通过商品房市场自行解决住房问题。对于其余70%居民的住房，同样也得通过市场解决，但他们需要政府帮助。

为了让中国绝大多数民众都有进入房地产市场的支付能力，就得遏制过高的房价。使房价下降的正常途径有：在人口普查、土地普查、住房普查的基础上，设计规划出合理的发展房地产市场的短、中、长期方案，做好土地基本规划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%的完全商品房市场范围内，而其他80%的房地产市场则定位为消费品市场。利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房)来调节和限制。

在这种情况下，经济适用房、限价房也就多此一举了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路，就得尽快用法律形式把模式确定下来。

加快房地产开发“工厂模式”的形成

目前，开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地的升值中获利。显然，金融市场青睐这样的企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷款，我们称之为“土地银行模式”。对中国的发展战略来说，这个模式是不好的。中国需要的是能够像工厂大规模制造产品那样，迅速开发大片住宅的开发商，我们称之为“工厂模式”。

从“土地银行模式”到“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行重新调整。近期提出的30%~60%的土地增值税，对于“土地银行模式”是一个沉重的打击。同时，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持“工厂模式”。政府已经要求房地产开发商在购买土地后，两年之内必须开发，但这个规则很少得到执行，这就是“土地银行模式”流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向“工厂模式”。

将房地产开发转为“工厂模式”，是房价降温的关键。在“土地银行模式”下，如果价格还不够高，开发商就有动力拖延开发时间，缩小开发规模，以伺机获取更高的利润。对此行为的唯一制约手段就是抽出银行信贷，但这却很少被实施。与此相反，“工厂模式”下，开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高企时，供给自然就会上升，从而冷却价格。

“工厂模式”需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。中国开发商的核心竞争力就在于拿地和贷款的能力，也就是政府关系。如果中国改变政策环境，促使房地产业向“工厂模式”转型，现在行业中的很多佼佼者未必能保住它们的地位。

房地产业是一个资本密集型行业，融资成本的高低对其效率至关重要。当前，房地产主要的融资渠道是股市和银行，二者的成本都很高。这种低效融资暂时被快速上涨的房价所掩盖，一旦房价不再上涨，甚至下跌，中国的房地产开发商可能会大批破产。

房地产开发市场规模篇（4）

[Abstract]: This paper describes our current real estate market in the mode of development, analysis of the advantages and disadvantages of various patterns, summarizes the development trend of the real estate market, emphasize the strokes he hung a positive impact on real estate, put forward views of development of the real estate market, providing the theoretical support to the property regulatory crackdown.

[keyword]: Binhai sunshine; real estate development; development model; regulation suggestion

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1、引言

日照市是山东省地级市，位于中国大陆沿海中部鲁东南，是山东半岛南翼。是一座新兴沿海港口城市，东临黄海与日本、韩国隔海相望，西靠沂蒙山，北连青岛、潍坊，南接江苏省连云港，地理坐标东经118°35`~119°39`，北纬35°04`~36°02`之间。近年来城市建设进程加快，城市面貌日新月异，房地产市场日渐红火，极大带动了小城经济的迅猛发展。

我市定位是沿海欠发达二线城市，建市时间短，基础薄弱，要想大规模发展，面临很多困境。尤其是城中村改造，牵涉巨大的人财力。上世纪九十年代市直机关办公区的整体东迁，带动日照新市区的发展。沿海一线已成规模，成为我市旅游的亮点。

我市在城市改造，推进小城镇建设，努力实现城市化进程探索了一套符合本地发展的经验，尤其是在房地产市场的推进上，摸索出了切合我市实际的经验，取得了可观的成绩。

地市不同，出发点不同，所面临问题千差万别，日照市由一个沿海渔村经过近二十几年的发展，充分发挥了山东蓝色经济带区位优势，建立了以“工业带市、房地产助市”的经济战略，取得了极大的惠民效果。

笔者2006年参加工作，这些年伴随日照兴业集团的发展壮大一路走来，日照兴业集团是一家集国际贸易、房地产开发、工业制造、境外投资、建筑施工、物业服务等于一体的多元化企业集团，是日照市重点民营企业，已跻身全国民营企业500强。集团总资产逾百亿元，员工7000余人，业务网络覆盖中、日、韩、俄、欧美及东南亚等国家和地区，与世界500强多家公司保持着良好的业务合作关系。

作为我市最大的房地产开发企业，为日照市的发展壮大尽职尽责，很多著名楼盘都是我们的大手笔，创造了经济和社会效益。兴业集团担负着日照市旧城改造的重任，是先锋作用更是模范带头作用。作为兴业一个资深的房产项目经理，笔者先后对我市的房地产开发现状以及开发的模式进行过调研，基本搞清了目前我市的几种模式，形成一定观点，在此以论文形式推出来，为我市房地产市场增加一些感性认识。

2、我市房地产的几种开发模式

房地产市场这些年红红火火，巨大经济效益的刺激使得房地产市场开发群星璀璨，衍生几种不同的开发模式，随着国家对房地产政策的调控，以及三部委对小产权房处理打击措施出台，我市房地产开发经历了新一轮洗牌，那些明显与国家政策相悖的开发模式最终退出历史舞台。笔者做了统计，目前日照市房地产市场上存在着如下几种开发模式：

2.1土地挂牌出让，房产公司通过招拍挂获得开发权

这是规范房地产市场最常见的开发模式，也是国家大力推行的符合现行房地产开发管理条例的开发模式。秉承“守法经营，合法发展”宗旨的许多知名房产，积极参与日照市的招拍挂，通过竞拍取得了很多著名地块的开发权，有些已经形成建设规模，有些已经完成开发。

这种模式给有实力的正规房产企业提供了展示自身的舞台，土地挂牌，进入拍卖程序，既避免暗箱操作，提升了挂牌地块的利益，更规范了房地产市场。应该说国家这些年通过调控，使得原本并不规范的房产开发市场通过“土地挂牌招拍挂”的形式，让房产市场规范起来，走向了正轨。

2.2旧城改造，村企合作，有势力的房产企业政策性进入

这是我市的创举。可以视为我市丰富房地产开发模式的贡献。事实上随着城市化进程，每个城市都面临着旧城改造的困境。改造需要大量的资金，牵涉到千家万户的直接利益，稍有不慎，就会带来意想不到的负面效应，这些年因为拆迁带来的“上访”“强拆”等，搞得部分政府焦头烂额。

旧城改造的难度是每个城市必然面对的问题，日照经济基础薄弱，财政一直吃紧，如何盘活旧城改造这盘棋，曾经很大程度上成为摆在历任政府面前的一道难题。

推出旧城改造“村企合作”模式，应该说是一项伟大举措。利用企业闲散资金，给予一定优惠条件，由企业先行建设回迁房，让回迁户感受到拆迁后的美好生活。然后允许企业开发腾空土地，推向市场。

这种创新模式的提出和推广，兴业集团凭借自身强大的资金优势自然成为试金石和排头兵，秦楼街道高家岭村位于黄金地段，寸土寸金，是我市旧城改造的第一枪，也是兴业集团积极推进旧城改造的重头戏。经过几年的建设，集团斥巨资悉心打造的“银河华府”已经成为我市房产开发的扛鼎之作。

在兴业带动下，海纳地产、新世界房产、荣安集团等知名企业陆续进入旧城改造，掀起了“村企合作”的建设热潮，很好地解决了旧城改造资金短缺的难题。

2.3已有征地，邀请有实力房产公司一起合作开发

我国的土地性质有很多种，很多单位以租或征等形式占有土地，有些已经成为极品地段，但因为国家房产政策限制，不能形成房产，经与有势力房产合作开发，给职工预留一定数目房源，剩下房源由房产公司推向市场，这种模式已掀起了一股高潮。某单位在烟台路上开发的大型小区就是该模式，不仅职工得到实惠，房产公司借助这块黄金地段很好的打了翻身仗，取得双赢的效果。

2.4经过合理规划的村居用地，由村居自行建设，分配给居民

随着城镇化的深入，很多城中村必须经过改造才能适应城市发展。“村企合作模式”尽管已经成为我市旧城改造的成功模式，并且得到很好的推广，但是毋庸讳言，巨额利润从村居里流失到房产公司那里，村民并没有获得更大的收益，积累了怨言，造成了一定负面影响。

鉴于这种现状我市积极支持有势力有能力村居自行开发，只要能满足城市规划要求，满足现行规范，有实力的村居可以自行筹措资金，全体村民齐努力，共开发，不但让村居旧貌换新颜，而且最大利润用之于民，激发了村民“热爱集体拥护组织”的热情。目前这种开发模式也已经达到一定规模，临沂路西侧的某村居，充分利用政策积极筹措资金，建成三栋大高层，成为该种开发模式样板。

但毕竟有势力的村居不占主流，面对复杂的房产市场，缺乏管理经验，难以判断走势，盲目跟风，是这种模式的软肋。

2.5谁的自留地谁开发，形成小产权房源

以各种名义在自留地上开发的房产形成了事实上的小产权。因为土地性质不明朗，规划要求不过关，管理机构不备案，这种不受约束的房产其实是违章建筑的扩大化，是国家三令五申取缔的小产权房之一。由于各种历史原因，我市这种性质的房产数量并不少，他们的存在既是对房产市场的冲击，也是各种投诉纠纷产生的热点。这些建筑用地性质多样化，有工业用地，有商业用地，有性质不明自留地，很多地段不允许兴建住宅楼，更不允许进行房产开发。但他们的低成本高利润以及诱人的价格成为很多进城人的首选，价格低廉、位置黄金是小产权房屡禁不止的直接原因。随着国家三部委对小产权房打击力度的增大，相信这种性质的房产开发最终将被取缔。

3、房产调控的几点建议

房地产市场是任何一届政府都要慎重面对的问题。房产政策好坏直接影响一届政府的执政，很多热点城市利用良好的完善的房产政策达到了房产兴市的目的，取得了令人称赞的效果，它山之石可以攻玉。充分学习兄弟城市的经验是规范调控我市房产市场的捷径。

房产是双刃剑，过多鼓励房产开发是造成经济泡沫的根源，一个城市最终的发展是不能依靠房地产的，尤其是我们这样的二线欠开发沿海城市，应重视与城市命脉息息相关的产业，比如制造业、旅游业，尤其是农业渔业，这才是我市跻身高大强的希望。

但这并非不重视我市房产开发。相反作为新兴城市，我市在摆脱“欠发达”这顶帽子的所有努力，很难绕开房地产。如何关注并支持我市房地产走入正轨步入一个良性发展轨道，笔者有几点建议：

3.1加大招拍挂力度，遴选有绝对实力的房产公司

我市的烂尾楼已经饱受诟病，几个显著位置的烂尾楼成为街谈巷议的话题之一。烂尾楼之所以“烂尾”在于资金链的断裂，归根到底是开发商势力欠缺。一个城市烂尾楼的增加只能说明政府调控的失败。所以遴选有势力的房产公司关系到国计民生，那些“躲猫猫”或“擅长跑路”的房产公司不仅要杜绝投标，还要清除市场。某公馆、某帝景、某海湾等烂尾楼的教训是深刻的，购房户频频上访要求他们的入住权，无形中增加了政府办公成本，政府管理不力只能成为替罪羊，一旦政府失去公信力，其负面影响显而易见。

3.2规范房产市场的门槛，杜绝变相小产权房的出现

打着各种理由出现的小产权其实是政府某些机构不作为的结果。一在建楼盘，无论多么隐蔽，都不可能躲过检查。任凭没有合法手续或者手续不完善的楼盘建设，说明某些管理部门的监管不到位，小产权房泛滥成灾，首先该问责的是政府。只有加大执法力度，对违章建筑依法拆除，杀一儆百，才能让房产市场干净有序走入正轨。

3.3加大旧城改造力度，完善村企合作模式

完善旧城改造的相关政策，刺激房产开发公司加大合作开发的力度，打造安定团结的大好局面。应充分肯定并大力推广旧城改造村企合作模式，实践证明这项举措对旧城改造是行之有效的。结合日照市实际，我们应该继续完善村企合作的运作模式，使之成为旧城改造的利器，让有实力信誉良好的房产企业高调进入，充分利用企业的闲置资金，给予有诚意的优惠措施，让企业进的来出的去，尽快的把我市的城市面貌提高上来，展现滨海城市的无限魅力。

4、结语

房地产开发市场规模篇（5）

一､引言

房地产业经过最近几年的高速发展,市场出现了新的变化｡自2000年房地产业起飞以来,我国房地产业进入了一个新的发展时期,中小房地产企业风起云涌｡在这一轮房地产业发展过程中,许多中小房地产企业往往是依靠公司一把手的独特眼光,在市场低迷的时期以低成本入市(比如,低成本收入土地､低成本开发建设等),待到楼盘开盘后,房地产大市一路走高,从而掘得企业发展的第一桶金｡当前,有许多中小房地产企业仍然沉溺于这种模式的高利润之中,把企业的发展不切实际地寄希望于这种“眼光”和“运气”,这是一种非常危险的倾向｡随着房地产相关政策的陆续出台,整个房地产市场将走向成熟和规范｡同时,购房者的心态也渐趋理性,买方力量逐渐增强,房地产市场呈现出多元化发展的趋势｡面对多元化发展的房地产市场,中小房地产企业必须摒弃投机心态,切实采取新的应对措施｡

二､多元化市场与市场细分分析

多元化发展是房地产市场发展的必然趋势｡近年来,随着这种多元化的发展以及房地产市场竞争的加剧,房地产市场细分已经引起人们的关注｡房地产市场的多元化包括很多方面,因此,房地产市场的细分必然要求反映这种态势｡在本文中,笔者主要从产品和地理两个维度来考虑房地产市场的细分｡从产品角度看, 目前 我国的房地产市场大致可分为普通住宅､ 经济 适用房､别墅､高档公寓､办公楼､商业营业用房､酒店等｡从房产开发项目所处地理位置的角度看,我国房地产市场呈现出区块性的特点,从这个角度可以将房地产市场分为:一线市场:发达地区中心城市,如上海､杭州等;二线市场:发达地区周边城市以及欠发达地区中心城市;三线市场:欠发达地区周边城市｡各级市场的基本特点如下图所示:

以上尽管依据产品和地理位置对我国的房地产市场给出了一个大致的区分,但是,面对愈来愈激烈的市场竞争,中小房地产公司仍然需要结合自身情况进行更深入的市场细分｡

三､中小房地产企业的特点

中小房地产企业是相对于大型房地产企业而言的,是在规模等方面相对较小的企业｡目前,尚无对中小房地产企业的一致看法,可以参照国际上对中小企业的定义来大致上界定中小房地产企业｡一般从企业雇员人数这个维度上可以把企业划分为:小型房地产企业,雇员人数在10-99名之间;中型房地产企业,雇员人数在100-499名之间;大型房地产企业,雇员人数在500名以上｡与大型房地产企业相比,中小房地产企业一般具有自主性高､灵活性强等特点｡具体而言,中小房地产企业主要呈现以下特点:

1.企业规模以及融资能力方面｡由于房地产企业对资金的占用量大,企业的规模以及融资能力很大程度上决定了公司的战略选择｡大型房地产公司在规模､融资能力上往往具备相当的优势｡体现在房产开发上,大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力,通过控制土地储备,对房产开发项目采取长远结合(短､平､快项目与长期项目结合)和大小结合(大型项目与中小型项目结合,保持房产开发的连贯性)的方式,因而具有较强的抗风险能力｡而中小型房地产企业由于规模以及融资能力的限制,只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目｡

2.房产开发项目管理经验方面｡房产开发是以项目方式运作的,项目管理的水平将从成本､资金回笼､房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大 影响 ｡与大型房地产企业项目相比,中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势地位｡

3.市场营销方面｡市场营销是房产开发的重头戏,如何树立楼盘的“形象”,烘托人气,往往是房产公司制胜的关键｡然而,中小房地产 企业 在此方面往往处于劣势｡比如,就市场销售人才而言,由于大型房地产企业拥有资金方面的优势,房产的开发具有连续性的特点,因而能够建立一支优秀的销售队伍｡而中小型房地产企业由于资金､规模､融资方面的限制,往往不能持续､平缓地开发楼盘,因而很难留住优秀的销售人员｡

4.文化感知能力和品牌号召力｡大型房地产公司有能力树立强大的品牌形象,这种品牌感染力在京､沪等大型城市尤为明显｡尽管从总体上看中小房地产企业品牌无力与之抗衡,但是,由于中小房地产企业往往发育于本土,在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势,从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势｡

5.公共关系能力｡公共关系能力依具体企业情况有所异同,但相对于正规化程度高的大型房地产企业而言,中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性｡

四､多元化市场下中小房地产企业的应对措施

从前述的中小房地产企业特点可以看出,与大型房地产集团相比,中小房地产企业在品牌､规模､融资能力上都处于不利地位｡因此,中小房地产企业必须选择特色化生存,采用集中化战略,明确企业的市场定位,合理选择细分市场｡首先,从产品选择上看,普通住宅､ 经济 适用房等大众市场是中小房地产企业的最佳选择｡大众市场需求较为稳定,风险小｡当然,对于已经在市场上站稳脚跟,有一定资金､规模的中型房地产企业,可以考虑采用与其他房地产企业结成战略联盟的形式进入别墅､高档公寓､办公楼等市场｡其次,从地理位置看,中小房地产企业应该把目光转移到二､三线市场｡中西部地区也开始了城市化的进程,城市中产阶级在逐渐形成,房地产投资环境正走向完善｡中小房地产公司必须充分利用自身公关能力灵活和文化感知能力强的特点,在大型房地产公司无暇顾及之时抢先对二､三线市场进行多点布局,锁定符合企业市场定位的二､三线市场,抢先在目标市场树立品牌｡第三,对于欲进军高档公寓等市场的中型房地产企业,相对于竞争激烈的一线市场而言,经济刚刚起步的二､三线市场可能会有更多的机会｡

总之,中小房地产企业应着力培育和充分利用企业的核心能力,明确企业定位,选择合适细分市场,制定恰当的竞争战略,这才是中小房地产企业在激烈市场竞争中的制胜之道｡

参考 文献 : [2]谢仁寿.中小企业战略联盟的系统构建[J].企业改革与管理,2005,(7).

房地产开发市场规模篇（6）

作者简介:张洪（1958-），男，四川成都人，云南财经大学城市管理与资源环境学院院长，硕士研究生导师，研究方向：城市经济与房地产。

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）05-0005-04

最近几年, 我国的城市房地产行业飞速发展,在诸多因素的影响下，全国范围内的房价呈现出整体增长趋势，少数规模较大的城市引涨着中国的房价。原因在于：规模较大的城市，会产生明显的聚集效应，这将会给当地的房地产市场发展带来外部经济效应，对住宅的消费需求增加，也促使这个城市的房地产价格上涨。然而，房地产发展的外部性也包括外部不经济，城市规模不断扩大，人口密度必然增大，由于土地面积的限制，这就造成了拥挤成本，规模效应被拥挤成本的增加而抵消。由于拥挤而造成物价和房地产价格普遍上升，因此要限制部分城市房价的上涨也要限制城市规模的不断扩大。

一、文献回顾及理论基础

国内文献认为，城市规模就是指城市的大小，它涵盖经济规模、人口规模和用地规模3种涵义。经济规模是指城市中聚集的物质与经济要素的数量；人口规模是指城市人口的数量；用地规模是指城市建成区的土地面积。一定的经济规模吸纳着一定的人口规模，而一定的人口规模又要求有一定的土地规模。三者相互作用，互为因果。国内外对房价影响因素的研究有很多，其中很多经济因素均反映城市规模，相关的研究文献有：国外Bartik(1991)最早提出，房价增长直接受人口和就业增长的影响，并指出，这些动力因素对房价的影响程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入对房价上涨影响最为显著；中国社科院高晓惠认为（2003），人口因素对房价的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模；李琳和李园(2005)认为，城市人口规模的扩大会促使房价上涨；郭金兴（2005）认为，不同地区的房地产价格取决于当地人口数量和经济规模等。

要研究城市经济与房地产市场的关系的理论基础源于区域经济增长的三部门模型。该模型将区域经济分为3个市场：产出市场、劳动力市场和房地产市场。在完全市场经济条件下，区域经济增长的程度和速度是决定房地产市场发展的决定因素。

从市场角度看，推进区域经济发展的主要因素有两个:对该区域产品的需求和该区域生产要素的供给。城市规模与房地产关系的理论框架如下：

二、房价与城市规模相关关系的实证分析

（一）指标选取和数据描述

本文考察的35个大中城市包括我国大陆地区的30个省会城市和直辖市以及大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个计划单列市。

本文主要的被解释变量即为城市住宅的平均销售价格，根据城市规模的三层含义，选用以下指标作为解释变量带入模型中:

（1）人口规模：本文选取市区非农业人口作为衡量指标。

（2）建设用地规模：选用建成区面积反映各个城市的建设用地开发规模。

（3）经济发展规模：选取年底居民储蓄余额、GDP以及居民的人均可支配收入作为城市经济规模的衡量指标。

本文使用的数据是二维的，因“Panel Data模型”能同时利用时间序列数据和横截面数据，并有效控制由于观察值的个体特征而造成的样本内部非均衡性问题，故而采用该模型。数据来源于《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》，时间跨度为2002-2005年4个年份。为了消除数据的异方差性，文章中对数据求对数，后进入模型进行数据分析。此外，在进行面板数据处理中，为了消除模型存在的自相关性，取因变量的滞后变量进入模型。因此，本文最终采用的计量经济模型为：

lny=ϑ＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε

(变量定义：renkou:市区非农业人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民储蓄余额，area：建成区面积，touzi:房地产投资，xs:房地产年均销售面积，ar(n):房价的滞后变量，n=1，2)

（二）35个城市总体分析

1.数据特征描述。将35个城市的各个选取的经济指标进行简单的数据处理，得出的数据特征如下表：

从上面数据特征表看，全国2005年房地产价格的平均水平为3197.51元/平方米，标准差为1436.45元/平方米，说明房价在全国范围内存在较大的区域性差异。房价最高的是深圳市，每平米6996元，最低的是呼和浩特市，每平米1541元，仅为深圳的1/5。

从城市的人口规模上看，我国大中城市平均人口为278万人，市区非农业人口过800万的为上海、北京，其房价约为各城市平均价格的2倍，但如深圳、大连、厦门等城市人口低于平均水平，但其房价平均为平均水平的1.6倍，这也说明人口规模与房地产价格的关系没有很强的规律性。

从城市的经济规模上看，按2005年GDP和年底储蓄余额统计，上海、北京、深圳、广州是经济规模最大的城市，4个城市的平均房价为6224.25元/平方米，是35个城市平均水平的1.95倍，经济规模最小的5个城市为西宁、银川、海口、贵阳、呼和浩特，房地产价格平均为1926元/平米，为城市平均水平的0.6倍，说明经济规模与房地产价格存在较明显的相关性。

从城市的土地利用规模上看，城市的大规模基本建设与房价的上涨存在紧密的互动关系，这几年房价涨得快的城市，无一例外是正在大搞城市建设的地方。从2005年数据上看，同样是北京、上海、广州、深圳4个城市的建成区面积最大，房价也最高，与房价的相关系数为0.732，说明城市规模的扩张与房价上涨存在显著相关性。

总之，从全国范围来看，城市规模为城市房价增长的关键因素，为了验证规模不同的城市商品住宅价格的影响因素有何差异，以下将通过把城市按人口规模分为4类，深入分析城市规模与房地产价格之间的相关性特点。

2.城市分类分析。对于城市规模的分类，国际上有不同的标准，我国是按照城市市区非农人口规模分组，本节也利用市区非农业人口规模进行分类，将35个城市分做4类，分类结果见下表：

分别对4类城市进行面板数据的回归分析，得出：

1.第一类城市模拟回归方程结果显示，人口规模在400万以上的城市房价与城市经济规模相关性较为显著，具体是受GDP、人均可支配收入、房价滞后一期正相关，与居民年末储蓄余额呈负相关。

2.第二类城市模拟回归方程显示，人口在200万-400万之间的城市房价主要受房地产投资、个人可支配收入以及自身的滞后一期显著相关。

3.第三类城市模拟回归方程显示，人口在100万-200万，房价与房地产投资、个人可支配收入正相关，与房价的滞后一期正相关，与其滞后2期呈现负相关。

4.第四类城市模拟回归方程显示，35个城市中100万以下的城市数量最少，代表性较弱，从数据的分析上看，该类城市的房价与投资、销售呈正相关，与储蓄呈负相关。

三、结论及建议

经上述数据分析，从35个城市总体情况来看，只有城市人口规模与房价之间没有显著的相关性（相关系数0.566），但是城市建设规模以及经济发展程度与住宅价格相关系数分别为0.732、0.838，相关性较为明显，可以说明城市规模是房地产市场发展的关键因素。但是通过将35个城市按人口规模进行分类，数据分析结果表明，对于不同规模的城市，经济规模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素。

从理论上讲，人口规模扩大促使城市用地规模扩张，对房地产的需求随之增加，房地产价格自然上涨，但是人口及建成区面积均没能进入4类城市的回归模型，主要是因为目前人口的流动性增强，各城市统计的户籍人口数量与实际的常住人口有差距，而对房地产的需求是由当地全部从事各类活动的常住人口数量决定的；此外建成区面积相近的城市，由于区域分布不同，房价也会相差甚远，但是对单个城市房价影响因素的研究，建成区面积每年的递增代表城市的扩张程度，是一个不可或缺的研究对象。

综上所述，在代表城市规模的众多指标中，经济规模成为影响城市房地产市场发展的最关键因素，其中包括GDP、储蓄、房地产投资、房地产销售面积、个人可支配收入等指标，鉴于此，提出如下建议：

1.严格控制大城市规模。对于人口规模不同的城市，房价上涨的因素各有不同。因此促进城市房地产市场的健康发展也要因地制宜。对于人口规模在400万以上的超大城市，房地产市场体系较为成熟，但存在的问题是，人口不断聚集、城市快速扩张会进一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺口也越大，而且受地价的影响，越是人口密集的市区，房价越高，住房问题也越难解决。因此对这些城市要严格控制城市建设规模，促使房地产市场健康良性发展。

2.正确进行投资引导。对于人口规模在400万以下的城市共同的特点是：房价与投资具有显著的相关性，这说明中国大多城市存在房地产投资过热现象，促使房价上涨过快。因此政府要正确进行投资引导，可以鼓励城市扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望。此外，压缩高档住宅的用地供给，将房地产投资引入科学理性的轨道。

3.发展区域经济。对于分布在西部，人口规模在100万以下的城市，房价与个人可支配收入相关性较弱，说明该类城市居民的住房购买力不强，因此对于此类城市应是积极发展城市经济，提高低收入家庭的购房能力，激活房地产市场，带动区域经济发展。

4.信息透明，规范交易环境。加强市场监管和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交易环境。通过全面、及时、准确地向房地产开发商和消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为，引导市场理性发展。

参考文献：

［1］ 张红.房地产经济学讲义［M］.清华大学出版社，2004.

［2］ 郭金兴.房地产的虚拟性及波动性研究［M］.南开大学出版社，2005.

［3］ 崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证性研究［M］.经济科学出版社，2005.

房地产开发市场规模篇（7）

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）03（a）-0156-01

由于近些年来客户的房产品个性化要求越来越高，传统大规模生产已经不再适用于这个社会。基于这种情况，大规模定制生产模式被提了出来。大规模定制是以大规模生产来提高产品生产效率，降低生产成本，以小批量的个性化产品定制来满足客户的个性化需求，达到以低成本、高质量的生产方式，同时兼顾生产效率和客户满意度的目的。大规模定制的房产品，不仅具有基本的居住用途，还能够以多种个性化服务增加其附加价值，更加适用于现今社会，较于传统的大规模生产的房产品在营销上具有极大的优势。

1 大规模定制的含义和特点

大规模定制的含义在于：结合产品的大规模生产和定制生产两种模式的要素，能够在提高产品经营效益的情况下，兼顾客户的产品个性化需求。这种生产模式吸取了大规模生产的低成本、高效率优势，以及定制生产的满足客户个性化需求优势。

大规模定制生产是现代社会的一种新型生产模式，生产本质存在明显的特点：第一，大规模定制是以客户的个性化需求为起点，对产品进行定向生产，相较于传统以先生产后销售为模式的备货型生产，大规模定制生产是一种拉动型生产模式；第二，大规模定制兼有大规模生产的低成本和高效性，以及定制化生产的灵活性。其生产模式可分为两个步骤，首先，房地产企业使用专业设备和技术，对产品的各类必备构件以低成本进行高速设计和生产。其次，根据客户对产品的特殊要求，按照客户喜欢的风格对产品进行定向生产和组装；第三，大规模定制生产将每个客户个体作为小型市场，最大限度满足客户的需求，相较于传统的大规模生产以标准化的产品服务进行市场统一，大规模定制生产实现了市场的多元细分化。

2 大规模定制开发的特点

大规模定制开发的优势进行总结归纳可得到四个特点：能够满足客户的个性化需求；能够很大程度的降低房地产开发风险；能够减小产品生产多样化的经营成本；能够快速地适应现代社会房地产营销市场的变化。

在满足客户的个性化需求方面，大规模定制开发充分的发挥了定制开发的优势，以每个客户个体需求为一个微型市场，对其在房产商品上的个性化需求进行充分了解，能够让其在定制开发模式下，根据自身爱好，对房产各个细节的风格进行选择；也可以对开发商提出一些其它方面的个性化要求。相较于以标准化生产进行市场统一的传统大规模生产模式，更能够满足客户需求，进而提高营销水平。

在降低房地产开发的风险方面，大规模定制开发是以客户的要求为开发起点，进行产品订货生产，属于先销售再生产，属于拉动型生产模式，避免造成产品积压。传统的大规模生产模式是一种推动型生产模式，是以产品备货方式进行生产，属于先生产后营销，这种生产模式很容易导致产品定位失误，缺乏营销市场，导致产品积压，亏本销售。因此，大规模定制开发在很大程度上降低了开发风险。

在减小产品生产多样化的经营成本方面，大规模定制开发让产品生产具有很大的灵活性，能够将大规模和个性化生产进行完美的结合，对产品的必要部件进行大规模生产，达到降低成本的目的，定制部件也能够节省后期的销售费用，且定制部件能够很好的满足客户对产品的个性化需求，具有溢价效应，能够从客户手中获得更大经营效益。

在适应现代社会房地产营销市场变化方面，现代社会的各行业市场需求变化迅速，是房地产开发企业面临的一个难题。大规模定制开发是以客户需求为生产起点，以供应链进行跨企业集成管理，具有很大发展潜力，能够比竞争者更加有效率的完成客户的需求产品，更好地适应现代化转变。

3 房产品大规模定制的途径

以大规模定制模式进行房地产开发是一个可行的策略，但要实现这个目标需要根据不同情况选择不同的方法和途径。

大规模定制开发最优选择是能够将产品的最终形态和服务划分为多个配置构件。这种方式是在进行产品开发和生产的过程中，实现模块化的产品开发和生产，以满足客户的定制需求。这种方式不仅能够让房产品向多样化发展，还能降低生产成本，加快产品生产速度和模块品种变形的设计速度。

随着社会发展脚步逐渐加快，客户之间个性化需求逐渐明显，将客户个体视为细化市场，以满足客户需求为产品生产目标，在生产中强调客户意见的主体性，加强和客户之间的沟通，让客户全面参与到产品设计当中，在互利的基础上制定合适的价格，在产品生产中加入客户个性化需求。

在进行产品设计和生产时，采用现代化技术，能够为房地产的大规模定制提供一定保障。利用各类现代化建筑材料，能够有效的提高建筑质量，降低产品生产成本。且以现代化信息技术，能够在网络平台上进行信息筛选和提炼，让客户的需求和大规模定制生产进行有机的结合，对产品实现的市场进行有效控制。

在进行产品设计时，确定一个合理的定制程度，以区分客户的个性化定制需求和开发商可开发的程度。由于企业的生产能力以及企业相关经营效益，开发商并不能完全达成客户所有的个性化需求。因此，定制程度需要综合衡量客户定制提供的价值、企业提供的定制能力以及以上两者之间的定制矛盾，据此来进行定制程度的设定。大规模定制开发需要将企业营销观念由主动推销变为被动选择，以客户提供的产品需求进行产品生产，体现营销的真实意义。

4 结语

近年来，我国房地产行业一直处于火爆营销状态，消费者对房产品个性化和多样化的要求越来越高，传统模式下标准化房产品已经无法适应新时代消费者的居住要求。在这种社会环境下，大规模定制开发模式被在房产品开发销售中具有生产效率高、成本低，交货速度快，以及产品多样化和个性化等优势，能够更好地满足消费者的产品需求，为企业带来更高的效益，是最具潜力的房地产开发模式。

房地产开发市场规模篇（8）

关键词： 房地产；市场结构

一、我国房地产业市场结构研究

房地产业的市场结构是指房地产商之间在数量、份额和规模上的关系及由此决定的竞争形势。市场结构可以通过市场集中度、进入壁垒、产品差别等几项指标来反映。 国内房地产市场结构研究多集中在结构类型、进入壁垒两方面。

（一）市场结构类型的研究

房地产产业组织文献大多考察了房地产业的市场结构类型。这些文献总结起来有两种观点：第一种是房地产市场集中度低，不构成垄断。许连君、刘卫东（2004）和周刚、孙尧、许远明（2001）运用产业集中度指数CRn来分析市场结构，分别基于我国大陆市场和发展较快的上海、广州地区2000年的数据，认为我国的房地产业的市场结构集中度较低，规模小。第二种是房地产市场是区域寡头垄断市场。况伟大（2004）构建了一个一般性的空间竞争模型表明，空间距离将房地产市场分割开来，开发商通过减少企业密度获得垄断力量，并基于京、深、沪、津四地的数据用平均成本代替边际成本从而求得勒纳指数的方法，得出这些地区形成了寡头垄断结构的结论。张玉、刘光中、于亿骅（2006）等学者通过对我国房地产现状及政策分析认为房地产企业会强强联盟，大型房地产企业正在从区域性寡头垄断走向全国性的寡头垄断。

（二）进入壁垒的研究

房地产业的进入壁垒研究包括经济技术壁垒、产品差别化壁垒及产业规制政策。

1、经济技术壁垒。基于政府制定的最新房地产开发企业四级资质等级条件，唐晓灵、白宝焕（2012）却认为，房地产开发进入门槛依然很低，进入壁垒过低，尽管新要求提高了各个资质等级的注册资本，并大幅提高了一级资质等级的要求。在规模经济方面，刘树枫（2009）运用规模障碍系数对我国1996-2007年的数据进行分析认为，企业规模普遍偏低，房地产业市场正常进入壁垒失效。

2、产品差别化壁垒在产品差别化上由于开发企总体上素质不高，未能形成强有力的企业品牌形象，加上产品创新比较落后，所以未达到设置进入壁垒的效果（周刚、孙尧、许远明，2001）。

3、产业规制政策。真正导致垄断形成的最大进入壁垒是土地出让制度形成的以开发商与地方政府相互关联的利益纽带（李伯含，2006；万浩华，2006）。然而李世蓉、马小刚（2009）却认为在土地招拍挂制度下，企业之间的竞争行为使得行业优胜劣汰，行业进入壁垒的形成和市场进一步细分减少了行业内部竞争，这提高了市场集中度，从而促进寡头的出现，区域寡头垄断的市场结构逐渐形成。

（三）产品差异化的研究

由于房地产产品所处位置不同，所以理论上它们都是严格差异的，但是区域里它们的功能是一致的，所以开发商为了提高产品的差异性，需要不断创新，实施差异化战略，努力提高房地产产品的交叉需求弹性（李伯含，2006）。

二、我国房地产行业市场结构性的问题研究

随着对房地产市场的长期研究，部分倾向于认为我国房地产市场属于区域寡头垄断的市场结构，而房价持续走高则是这一市场结构导致的结果，所以垄断是最突出的一个问题。例如况伟大（2004）、苗青天（2004）、万浩华（2006）、余凯（2007）等。第二个问题是经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。供给结构不合理的问题黄丽艳、吴玲、邓福康、陈小芳（2011）也通过对1998-2009年的数据的整理得出了类似的结论。但是廖英敏（2012）认为随着市场结构问题尤其是供求结构问题的突出化，国家在供给方面，不断加大保障房建设力度，有关部门从供地和信贷上鼓励增加中低价位、中小套型普通商品住房建设，在需求方面，差别化的信贷、税收政策降低了中低收入群体的购房成本，使部分首次置业的刚性需求得以释放，房地产市场供求结构逐渐合理。在各方势力的影响下，童薇（2008）认为我国房地产市场结构出现以下特点：一、房地产增量市场是一个寡头垄断的市场，存量市场是一个垄断竞争的市场，该市场的价格机制可以说基本上是有效的，但是存量市场没有得到相应的发展。二、买卖市场中的二手房交易市场相对于新房交易市场来说不健全，住房租赁市场基本处于自发的、零星分散的状态。三、房地产产品结构的主要问题是其没有适应消费群体的现实定位，经济适用房的比率呈现逐年下降的趋势。四、中介经纪业和物业管理业不够完善，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

三、我国房地产行业市场结构的优化

为了维护和提高我国内地房地产业市场结构的竞争性，政府在土地出让上应控制过大规模地块的整体出让， 对于较大规模地块的出让应改为“熟地”出让的方式，这样政府就可以将“熟地”切分为若干“规模适中”的地块，将大项目拆分为小项目， 由不同的开发企业开发（苗青天，2005；况伟大，2004）。黄石松、陈红梅（2010）也认为必须建立适应科学发展的政绩考核体系，切实把经济发展从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。需要适度发展存量住房二级市场，使住房存量资源发挥效用，减轻一级市场的需求压力（徐健，2006）。

四、总结

归纳起来，我国房地产业市场结构的研究有以下特点：一、对市场结构类型的判断仍然没有较一致的意见，由此引申的对市场的发展对策有了方向性的区别，到底是促进垄断提高规模效益还是遏制垄断提升竞争，还需要理论界的学者们作出更有说服力的研究。二、理论界对于市场结构本身的问题研究不够充分，没有系统性的给出总结及解决方案，需要投入更多系统和细致的研究。

参考文献

1、许连君、刘卫东.透析房地产开发企业的规模经济[J].城市开发，2004（2）.

2、况伟大.空间竞争、房价收入比与房价[J].财贸经济，2004（7）.

房地产开发市场规模篇（9）

中图分类号：F293．3

文献标识码：A

文章编号：1002-2848-2006(03)-0108-00

近年来，随着中国城市化规模和速度的快速提升，作为农地转用过程中的一个必经环节――土地开发得到了迅猛发展，并促使房地产业跻身当前中国的先导产业。许多业界、学界人士对房地产市场的运行和影响因素曾给予了积极探索，但他们关注的焦点是土地价格、供应方式、数量等如何直接影响房地产产品的成本、供需关系以及市场供给主体间的竞争格局，对不同土地开发模式对房地产市场的影响状况却很少涉及。而总结中国土地开发模式、弄清不同土地开发模式对房地产市场的影响机理对于促使中国房地产业的健康快速发展将具有重要意义。对此，本文尝试就这一问题进行探讨。

一、中国土地开发模式的演进过程

与中国房地产制度改革相适应，中国土地开发模式可划分为三个不同发展阶段：

第一阶段，由政府统包的开发模式。这一阶段的明显特征是计划经济下的开发行为，没有经济上的激励与约束。这一阶段，中国还不存在真正意义上的房地产市场。

第二阶段，自1978年逐步实行市场经济后，至1999年以前，房地产开发企业、用地单位自行进行土地开发。在这一阶段，国有土地使用权基本通过协议方式完成出让，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得土地，自行实施土地开发，整个房地产开发过程由一家开发商完成。这种方式下，开发企业代行政府的土地征用权、收购权和公共品提供职能。此时，开发企业已获取了国有土地使用权，政府对开发企业在权力行使和公共品定价过程中缺乏有效的监管机制。

第三阶段，自1999年以后至今，针对拟出让的地块，在土地出让前，由政府组织实施土地开发，即土地一级开发。根据政府支付开发企业土地开发费用时间的不同，我们可将这一阶段的开发模式划分为以下几种：

1．按开发的形象进度拨付开发款――发包式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包，可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同，并按各项开发内容的进度拨付开发款。

2．土地开发完成验收合格后支付开发款――委托式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格后再向土地开发企业支付开发费用。

3．地块出让后支付开发款――联合开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格、土地出让后再向土地开发企业支付开发费用。

这一阶段，政府依法行使土地征用权、收购权，并履行提供公共品的职责。随着土地利用制度的不断完善、成熟，政府管理能力、管理经验的不断增强，政府对城市土地收益的追求，使得政府采用了出让前先行完成土地开发这一模式。此外，三农问题、农民对自身土地权利的诉求成为实施这种制度的外生因素。

综上，第二阶段是在土地出让完成后实施土地开发，第三阶段则是在土地出让前实施土地开发。与此相应，本文将土地开发模式分为出让后开发和出让前开发两种模式，两种模式相比，出让后开发模式下，房地产开发市场进入门槛低，政府土地出让收益少；出让前开发模式下，要求政府具有较高的管理能力和经验。

二、不同土地开发模式对中国房地产市场的影响机理

不同的土地开发模式对中国房地产市场的影响存在两种机理：一是通过影响房地产价格机制的形成直接作用于房地产市场；二是通过影响政府和开发企业的行为间接作用于房地产市场。

(一)土地开发模式直接影响着房地产价格形成机制。对于房地产市场而言，土地开发模式直接影响着土地供应模式，这关系到土地价格形成机制、关系到土地价格传导机制，最终影响着房地产价格；从市场的微观层面看，不同的开发模式会产生不同的竞争格局，进而影响房地产市场。

房地产价格形成机制源于市场供求机制和生产价格机制，这两种机制共同决定着房地产价格的运动。在出让后开发模式下，房地产的价格形成过程见图1表示。

从上图可以看出，在整个房地产价格形成的过程中，房地产价格构成中的重要组成部分――熟地价格的形成不是公开透明的，这不利于房地产市场价格的最终形成。

在出让前开发模式下，房地产价格的形成过程如图2所示。

在这种模式下，房地产价格形成的各个环节通过市场完成，公开、透明度较高，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于房地产市场均衡价格的形成。

(二)土地开发模式通过影响市场中两个重要主体――政府与房地产开发企业的行为作用于房地产市场。对于政府而言，不同的开发模式要求政府采取不同的市场管制措施，进而对市场的发展产生不同的影响。对于开发企业而言，不同的土地开发模式对企业的战略选择、营销策略、产品策略等的影响也各不相同。

从政府层面看，不同的开发模式下，政府对市场的干预度不同。在出让后开发模式下，政府的土地征用权、收购权、提供公共品职能由企业代为行使，企业获取了相应的土地定价谈判权和公共品的定价权，对企业的这些权利，以及房地产产品进入市场的时机，政府缺乏有力的监管措施和调控度。在出让前开发模式下，政府回归本位，组织实施土地开发。土地开发过程在政府的监控下进行，土地投放市场的时间也可以由政府根据市场情况决定。

不同开发模式下，政府提供公共品、改善市场环境的能力不同。图3是H市2003年部分房地产开发用地熟地出让的收益率散点图，从图中可以看出，就具体的房地产开发用地地块而言，其收益巨大，至少是其成本的2倍，高者可达20倍之多。在出让前开发模式下，这些巨额收入可以由政府掌控，用来进行城市基础设施建设、投入新的土地开发，以改善市场环境、提供市场需要的地块。图4和图5是H市土地出让净收益的用途，从图中可以看出，H市的土地出让收益全部用于城市基础设施建设和新的土地开发项目。而在出让后开发模式下，土地增值的巨额收益由开发企业独享，政府失去了提供公共品的有效资金支持，这无疑有碍于房地产市场的发展。

从开发企业层面看，不同的开发模式下，企业存在的风险不同。出让后开发模式下，企业不仅要面对房地产市场风险，还要应对土地开发过程存在的风险。出让前开发模式下，企业仅考虑房地产市场

风险即可。风险的不同直接体现在开发进程上，出让后开发模式下，企业获取土地后能够实施房屋建设的时间是个不确定因素，而在出让前开发模式下，企业取得土地使用权后，只要完成规划、设计、选择好施工企业就可进行房屋开发，而规划、设计、施工企业选择等内容开发企业是可控的。因此，在相同的收益率下，出让后开发模式会使企业承担更大的风险(见图6所示)。

土地开发模式不同，企业会采取不同的企业战略，企业间的竞争格局也不同。在出让后开发模式下，企业具有操纵熟地价格的能力，因此会通过土地开发获取不当得利，而忽视对房地产产品本身的关注，放弃对社会效益的追求，造成巨大的外部不经济。据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，目前，在北京市仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个城区，就有“城中村”331处，居住人口71．5万人，占地面积9．5亿平方米，违章建筑11．9万间，建筑面积193．6万平米，违章建筑涉及常住人口3．8万户。造成这种状况的一个主要原因就是在出让后开发模式下，开发企业占有了土地增值的巨额利润后，对后期的房屋开发建设采取挑肥拣瘦的做法，将问题甩给了政府。这种模式的低门槛使得房地产开发市场更趋向于完全竞争的市场特征。在出让前开发模式下，企业失去了从土地开发获取利润的途径。企业取得土地的交易成本降低，土地取得成本上升，促使企业将更多的精力投入到市场调研、产品研发上，促进企业经营重心和经营策略的转变，促进企业从政府资源导向市场需求导向转变，这更有利于房地产市场的健康发展。

综上，土地开发模式通过影响房地产价格形成机制，通过影响政府和开发企业的行为，间接作用于房地产市场，开发模式由出让后开发向出让前开发的转变有利于房地产市场的健康发展。

三、中国现行土地开发模式对房地产市场的影响

目前中国土地开发大都实行了出让前开发的模式，这种模式使政府更易采取透明、公正的土地供应方式，有利于价格机制发挥作用和政府市场调控，而且将促进房地产开发行业向规模化、专业化、阶段化、精细化发展，使房地产市场更加成熟。但是，现行土地开发模式也对房地产市场带来了诸多不容忽视的潜在风险：

1．政策风险。土地开发是地方政府行为，但受制于国家政策。如果地方政府不科学合理地制订土地开发计划，国家政策发生变化时，其后果往往是致命的。如在浙江某市，前两年政府负债20多亿人民币实施以城市基础设施建设为主的土地开发项目，希望完成后通过土地出让迅速还清借款。然而，2004年国家实施的严格土地管理决定的政策使这一计划成为泡影。

2．管理风险。土地开发是一项复杂的系统工程，要求政府和参与开发的企业都要具备相应的管理能力，不仅需要工程管理能力，还需要处理社会问题的能力。否则，很难控制好土地开发的成本、质量和进度。一旦失控，将影响土地供应计划的顺利实施。

3．市场风险。土地开发涉及土地征用、拆迁补偿、市政设施建设，耗时颇长，其间的市场变化非人力所能控制。如果在开发前没有做好科学的预测和决策，就会影响到土地出让效果。如在北京市的房地产市场热点地区中关村西区，区内I-4和I-5号两块土地自2004年底挂牌出让，近半年时间竟无人报价竞买。

4．融资风险。目前，银行贷款是土地开发的主要融资渠道，信贷政策发生变化会对土地开发的资金链产生巨大影响。如中国人民银行2003年6月了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知明确要求“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。”这一规定已使地方政府在组织实施土地开发时身处融资困境之中。一旦土地开发资金链断裂，土地开发、供应的正常程序就会中断，进而影响房地产市场的供给，对市场运行产生不良后果。

以上风险的存在对房地产市场可能产生负面影响，为有效规避上述风险，可采取以下应对措施：

一是规范政府与企业行为，发挥政府和市场的优势，避免市场失灵和政府失灵的出现。在组织实施土地开发时，按市场规则依法进行土地开发的各项内容。土地开发企业应诚实守信积极履行与政府签订的土地开发协议。

二是建立合理的收益分配机制。根据土地增值理论，土地开发所形成的土地增值主要表现为用途性增值和宗地直接投资性增值。因此，应根据土地开发企业在土地增值中的贡献，确定其是否应该享受土地增值的收益。

房地产开发市场规模篇（10）

我国房地产业在计划经济时代曾经几近销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化。当历史进入了新的世纪后，中国加入WTO这一壮举使得国内投资环境发生了深刻的改变。目前全国房地产企业已多到3万余家，房地产行业从业人员已突破1000万人。几十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。

但是随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，特别是2007年以来，随着国家宏观调控政策的不断加强，市场竞争的进一步加剧，房地产公司将面临更加严峻的挑战，房地产行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。

一、我国房地产行业的现状分析

随着我国经济的持续快速增长，经济多元化和全球化格局的形成，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，国外资金的大量流入以及人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、等发生着日新月异的变化。

（一）国家政策方面：国家政策有利于房地产市场持续发展

近几年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受到人民币升值、证券市场回暖等多重利好因素的影响，房价高举向前的这一事实为众多的房地产企业注入了一剂强心针。虽然受调控政策和国际金融危机的影响，我国房地产市场曾出现萎缩的迹象，但中央政府出台多方政策，加大财政投入，2013年经济复苏趋缓，通胀压力减轻，同时实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕。 在此背景下，6月19日国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。

（二）房地产市场：房产市场前景不可估量

中国房地产市场还有很大的发展空间，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%，同时国家为了进一步科学用地，开始了有的放矢的部署“旧城改造”战略，这要求局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市，完善城市的建设规划。这意味着随着城市化水平的逐渐提高，城市房屋的需求量已成为房地产业持续蓬勃发展的源源动力。

（三）房地产行业仍有挑战：土地稀缺性制约房地产行业发展

建设用地不断扩张，导致土地资源浪费。土地是不可再生资源，并具有稀缺性，然而再结合我国人多地少的特殊国情，就显得人地矛盾极为突出。正是由于土地的稀缺，所以一路推高房价，加剧居民购房困难，现今房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。同时地方政府的土地财政政策导致土地出让价格的上涨，开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者，房价由此而暴涨，这将是制约未来房地产发展的重大因素。

二、我国房地产企业现存问题

虽然我国房地产行业的发展趋势都是一片利好，可是国内房地产企业的发展状况在现阶段而言依旧实力稍逊。我们有必要去探寻房地产行业企业的现阶段不足，以便对企业未来的发展趋势做出更好的分析和判断。

（一）房地产企业经营规模尚显不足

就目前而言，我国房地产企业数量颇多，但大都规模比较小，而且房地产企业的集中度一直不高，这与国外发达国家的房地产企业的特点形成了鲜明对比。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。但是正是由于我国大多数房地产企业规模太小，业界资源分散，导致了企业整体开发能力低下。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小。

（二）房地产企业资产负债率偏高，经营风险大

我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是通过银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，这与境外房地产企业动辄几十亿美元相比，实在相距甚远。同时我国房地产企业资产负债率多在70%以上，有的高达90%。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。

（三）国内房地产企业忽略企业品牌塑造和信用建立

我国目前情况而言，房地产企业的利润率远超出社会中其他行业的利润率，又因为房地产在中国还作为新兴产业，其进入壁垒相对较低，这两点因素导致社会资本的大量流入。许多开发商只为“玩票”，只考虑短期行为，对企业和企业开发的楼盘等项目并没有给予长期发展的规划，没有为企业塑造良好的信用和值得信赖的品牌，常常会与购房者发生权益纠纷，侵犯消费者合法权益，从而最终影响企业自身发展。

三、我国房地产企业未来的发展趋势

中国房地产行业的空前利好的政策和其广阔的利润前景，房地产业肯定还会是大多数城市的重要支柱产业。而当下房地产企业中所存在的问题却阻碍了我国房地产行业的进一步壮大，因此探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争。

（一）房地产企业需要实现集团化规模化经营

目前我国房地产开发企业普遍存在资产规模小、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象。随着市场竞争的加剧和行业的发展，企业集团化、规模化经营模式有利于房地产业的全面发展。这不仅是由房地产自身特性所决定，同时也是市场竞争的必然要求。房地产行业是一个投入大、周期长的行业，很容易由于融资问题而陷入困境，同时也不可避免的要与境外投资企业发生竞争。资质低、规模小的企业将会被市场逐渐淘汰，那些资本雄厚、具备显著的品牌优势、规模化经营、占据市场份额较大的房地产企业，才能在市场中站稳脚跟，获得进一步的成长机会。所以房地产企业的集团化、规模化经营是未来使之处于不败之地最佳途径。

（二）房地产企业需与金融业紧密结合

房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，进而影响企业规模的扩大。因此，通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求是房地产企业未来发展的重大趋势。房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产企业对银行信贷资金依靠程度很大，同时房地产行业又促使金融行业进一步增长。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，形成了互惠互利的局势。但企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道，而且可以降低企业的资产负债率，使企业经营降低风险。

（三）房地产企业发展追求服务差别化和品牌化

差别化服务，是指根据客户需求等方面所具有的不同特征，对其进行市场细分，并以此为基础，对不同的客户群体提供不同质的服务，以获得细分市场上的独特地位，获取具有垄断性质的收益。在这个房地产行业同质化严重的今天，企业进行差别化的服务可以形成诸多优势，如增强进入的壁垒，降低价格敏感程度和防止替代品的威胁、增强自主定价的能力等。由此可见，服务企业可以通过实施差异化经营战略，增强它争取和稳定优良客户的能力。如成万科集团建增加了客户对万科集团的偏爱度，形成了它的独特个性，点点滴滴中透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这成就了万科产品的特色包装和特有的品牌价值。

同时在房地产市场竞争越来越激烈的形势下，大量优质楼盘不断呈现在消费者面前，许多楼盘由于通过品牌销售，使楼盘业绩有大幅提升，从而成为楼市的公认品牌。在未来的发展趋势中，品牌楼盘必然会成为最有竞争力的产品，品牌楼盘、品牌包装、品牌销售、品牌追求是楼市发展的必然趋势。随着中国房地产市场空间更加广阔，房地产开发企业要建立高质量、高品质、品牌战略相一致的生产、管理、营销机遇。

（四）房地产企业趋向信息化

房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。在未来的趋势中，房地产行业的发展趋势具有住宅发展智能化、行业电子商务化、企业信息网络化、业务高度信息化等几个特征。那么房地产企业信息化可以准确及时地把握市场信息，进一步扩大经营规模化，够有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快企业发展并实现房地产业的精细化转型，从而提升企业形象，提高产品质量。同时提高决策的正确性和预见性，从而控制企业运营风险，大大提高房地产企业的竞争实力。因此，建立一个基于企业战略、计划、执行与控制的全面信息运营管理平台将成为房地产企业未来竞争的重要基础。

参考文献：

[1]严金海.中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究.2006（1）：17-26

[2]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践.2007（3）：41-42

[3]张岑尧.地方政府的介入对城市房地产价格的影响：双重压力假说[J].东北财经大学学报.2005（6）：40-43

[4]李建飞.史晨昱（2004）.我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报.2005（4）：26-32

[5]周京奎.房地产价格波动与投机行为[J].当代经济科学.2005（7）：19-24

[6]鲁风玲.房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J].价格理论与实践.2005（11）：32-33