企业物业管理篇（1）

物业管理企业实施战略管理必须在把握市场与行业发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。

一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势

企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

二、企业战略的制定

在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：

1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。

2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。

3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。

4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。

三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。

目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。

在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。

企业物业管理篇（2）

数年前，P＆G管理人员在考察婴儿一次性纸尿裤的订单分布规律时曾惊奇地发现，虽然婴儿对产品的消费比较稳定，零售商那里销售量的波动也不大，但厂家从经销商那里得到的订货量却出现大幅度波动，同一时期厂家向原材料供应商的订货量波动幅度更大。这似乎是一件与常识相矛盾的事。处于其他行业的HP等其他企业也作过类似的调查，同样印证了这一现象的存在，这与我们在挥动鞭子时手腕稍稍用力，鞭梢就会出现的大幅度摆动的现象相类似。于是，人们就将这种现象称为“鞭子效应”。简单讲，“鞭子效应”就是指供应链下游消费需求轻微变动而导致的上游企业生产、经营安排剧烈波动的现象。

由麻省理工学院管理学院设计的供应链物流管理动态模拟实验--Beergame，为我们较好地再现了鞭子效应产生的过程。这个实验以4人为一组，实验者分别代表供应链中的生产商、经销商、批发商和零售商。在实验过程中，由指导教师代表的消费者发出订单，每个经营者则根据本期从下游经销商收到的订单发出货物，并以此为依据参考销售的历史记录预测未来需求的变化，结合本期期末库存量向上游供应商发出订单。在任意两个经营者之间订单的传递需要两个经营周期，货物的运送也需要两个经营周期，换句话讲，每个经营者从发出订单到得到该计单的订货需要四个经营周期。这样，在经营一段时间以后，首先消费者需求出现微小调整，随后零售商、批发商、分销商的订单、库存量相继出现波动，并且，沿供应链回溯波动幅度越来越大，“鞭子效应”的痕迹越来越明显。

二、“鞭子效应”产生的原因

表面上来看“鞭子效应”表现为需求的不确定，下游企业对本企业产品经销量的波动，但实质上这种不确定是由于需求变化的信息在由供应链下游企业向上游企业传导过程中被扭曲，进而扭曲被放大的结果。“鞭子效应”产生的原因复杂多样，它涉及到企业的营销、物流、生产各个领域。但简单来讲这些原因主要可归为两大类，一类是系统原因；一类是管理原因。两种原因纠结在一起，共同作用提高了企业经营成本，对产品供应链造成消极影响。

系统原因也可以理解为客观原因，或者是供应链本身所无法服的原因。FrankChen等人的文章中曾经指出“鞭子效应”来源于两个方面：需求的变化和订货周期的存在。需求的变化主要指需求自身的波动，需求变化大，则效应强烈；需求平稳，则效应微弱。订货周期（lead－time）的存在，即从经营者发出订单到最终收到所订货物要花费的时间。订货周期越长，相应时间内市场的波动越大，需求预测越不准确，“鞭子效应”表现越明显。

造成“鞭子效应”的另外一个重要的系统根源就是供应链的多层次性。在FrankChen的文章中谈到，由于在供应链的各个层次经营者都会设置安全库存，多层的累积，乃至同一层次中多个仓库库存的累加都会导致整个供应链系统库存产品量的数倍增加，进而导致企业对市场波动的反映速度减缓，“鞭子效应”加剧，再促使企业提高为客户服务的水准，尤其是现货供应水平和提高安全库存，形成恶性循环。

造成“鞭子效应”的管理因素比较复杂和多样化。它可能是由于经营中的非理造成的，例如为避免缺货发出的异乎寻常的大额订单，订货激增给上游经营者带来错误市场信号，扭曲的信息在向更上游的供货商传递过程中多次放大，给整个供应链带来灾难性的后果。这种头脑发热大量订货（取消订货），或者不考虑市场需要完全凭主观臆断决定生产、订货安排的现象在现实中并非罕见。大量的生产闲置，库存积压也往往与此有一定联系。

但“鞭子效应”也可能是经营者理智决策的产物。仍以实验中的经营者为例，实验中不允许经营者之间互相讨论（这也是有着一定的现实背景的），经营者所能够得到的唯一的市场信息就是下游企业传来的订单，由于相互之间的不信任，每个经营者都倾向于根据历史上需求的变动，以及近期所得到的需求的变化情况作出自己的市场预测，并以此作为确定采购、生产、库存决策的依据。企业对需求的历史信息越看重，即当前期实际需求在预测中所占的权数越小，其对预测值的影响越小，有关需求波动信息传导给上游供应商的越微弱；相反，对前期需求变动越看重，当前期实际需求对预测的影响越大，由此制定的未来期采购计划越能反映本期需求波动的情况，向上游供应商所传导的本期需求变动的信号越强烈。由于需求的波动可能是随机的，也可能体现今后一段时间内一定的变化趋势，因此无论哪一种预测策略都可能对从消费者得到的消费信息发生错误理解，进而将错误的市场信息传导给供应链上游企业，并在传导过程中将其扭曲放大，导致“鞭子效应”的产生。

“鞭子效应’还与企业所处的物流环境有极大关联。订货交易成本的存在，运输中规模经济的影响，乃至订单处理、仓储管理的落后，现代化通信手段的匾乏都会直接导致经营者延长订货周期，加大订货批量。同时，鉴于缺货成本通常高于库存持有成本--尤其是当我们将缺货的隐性成本（即所谓失销成本）考虑在内时，理智的经营者必然将选择一定的安全库存量来应付两次采购之间市场可能发生的波动，订货周期越长，需求不确定性也将越大，为此而设计的安全库存量也将越大。此外，一般来讲，订货周期时间由四部分组成：订单传送、订单处理、备货和货物装运。由于这四部分时间中的任何一部分变化都直接影响订货周期，因此订货周期的不确定也通常作为安全库存决策时考虑的一项重要内容。订货周期越长，所需安全库存越多；订货周期变化越大，为达到同样的现货供应比率，同样也会要求有更多的安全库存量。

“鞭子效应”也与经营者的营销策略有一定的关联。经济社会中销售与消费的脱节极容易造成经营者将销售量误解为消费量，并据此作出错误的生产、经销计划。企业的促销计划无论是针对经销商的，还是针对最终消费者的，也无论是数量优惠，还是价格折扣，以及付款方式上的优惠，都会产生一定的先期购买（forwardbuying）行为，即在实际需求产生之前购买。这样会造成一段时间内产品的销售量远远超出该段时间市场对该产品的实际吸纳水平。这些超出需要的产品就会被客户或消费者堆放在仓库里供未来消费。当市场价格回升至正常水平，由于他们仍有存货，就会在一段时间内消费但不购买，结果是，客户的购买时间安排与消费时间安排截然不同，购买量的变化比消费量的变化幅度要大得多。由此，处于供应链上的企业受到震荡也就在所难免。

促销之外的一些引发先期购买因素也将推动“鞭子效应”。例如HauL．Lee曾在文章里谈到由于热销产品供不应求，销售商往往多订货以防止生产商在不能满足所有订货时按照订货量配给产品；有的企业以销售人员的销售金额为其业绩评估标准，这样会造成在到达评估最后期限时，出现许多虚假的“人情”订单。如果企业出于竞争压力，同时允许经销商免费退货，或者存在事实上的免费退货，那么在产品流行期一过，或者销售人员业绩评估结束，又会有大量订单消失或者被取消，生产商原先依据虚假的需求信息所制定的生产计划就会落空，造成大量的浪费。

三、改进物流管理，削弱“鞭子效应”

“鞭子效应”将造成企业经营成本的上升和管理的低效率。因此，如何削弱这一影响就成为企业管理上的一个重要课题。由于“鞭子效应”的产生归根结底可以看成是个别环节中信息扭曲与信息在供应链流动过程中扭曲被放大这双重因素的结果，因而抵消“鞭子效应”的努力也可以从这样两方面着手。

就个别企业而言，首要是选择好的需求预测工具，以使企业能够对需求的变动作出正确的分析、评价，并对未来市场作出相对准确的预测，进而确定相对贴近市场真实情况的采购、生产等决策。

要避免信息扭曲导致“鞭子效应”还要尽量减少先期购买现象。前文中已经提到，促销、单纯以销售量评价销售人员工作业绩等做法都会引发先期购买，进而或者造成未来购买量锐减，或者由于大量的订单被取消，生产安排在一段时间内发生混乱。要减少先期购买现象就要针锋相对地改变原来的企业经营管理方式。近年来，沃尔玛倡导的天天最低价的做法就是一个例证。天天低价使得消费者囤积现象减少，真实的消费情况显露在经营者的销售信息里。有助于经营者在真实的市场信息的基础上预测需求，正确决策。

要抵消“鞭子效应”，最重要的还是要改进企业物流管理。这可以从几方面入手。（1）要构造企业局域网，引入计算机管理，实现企业内部信息共享。然后，企业通过互联网或电子数据交换系统（EDI）与客户联接，有效地加快订单传输速度，避免多次重复录入，提高备货、运送的效率和准确率，缩短订货周期，降低订货周期的木确定性。（2）要减少订货批量。一方面可以引入电子商务来降低交易成本，另一方面可以借助专业化的第三万物流企业来降低小批量运输时的高额运输成本。在运输领域，由于规模经济的影响，整车运费与零担运费差异巨大，专业公司因为可以将多个货主的货物集中运输，因此可以争取到较为低廉的整车运费，企业庞大的销售系统、富有经验的车辆调度也有助于合理安排运量和运输路线，减少空驶成本。所以，虽然对货主来讲还是小规模运输，但利用专业运输公司可以使平均运费水平大幅度降低。为减少订货批量，也有的企业尝试鼓励经销商订购一篮子商品，而不是一份订单只订购一种商品。这样虽然交货频率、运输效率没变，但是每种货物的交货次数增加了，相应的每次订货量就少了。

企业物业管理篇（3）

（2）财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低，他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解，往往会产生一些误解，从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则，企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中，一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约，对财务信息进行弄虚作假，严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行；

（3）缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下，物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约，从而面临着一些风险。但是，我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度，无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。

二、物业管理企业财务内部控制的强化措施

（1）物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。作为物业管理企业中的核心力量，企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者，因此，我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识，让他们不断提高自身的综合素养，尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念，为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外，物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道，重视对专业技术队伍的培养工作，引导他们树立起良好的财务内部控制意识，提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识，及时探析企业面临的财务风险，并形成有效的风险防范意识，建立沟通协调机制，让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险；

（2）物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观，还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此，物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状，建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策，从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发，建立起一个相应的财务内部控制标准，让物业管理企业能够结合自身的行业特点，做到自己内部财务管理工作有法可依。此外，物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系，让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合，一旦发现问题，就要及时处理；

（3）物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量，他们有着较为特殊的身份，一旦素质偏低，将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差，还容易引发较大问题的灾难。因此，物业管理企业在选择财务管理人员的时候，就需要对他们进行严格的甄别，杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外，由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况，因此，物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员，并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作，还应该努力提升他们的职业道德素养，让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员，还拥有较高的职业道德修养，从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验，不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力，让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥；

（4）物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说，物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段，它具有战略性特征，还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此，物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作，即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性，并对发现的问题采取及时有效的应对措施，尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外，物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排，更加协调好部门间的关系，让预算成为企业考核的标准之一，从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然，物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中，还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念，让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确，账面管理更为细腻清晰，从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。

企业物业管理篇（4）

大家都在高喊自己是物流企业。问题是，究竟什么是物流？何种形式的企业才称得上是物流企业？

丁俊发，这位扎根物流界数十载的资深专家曾说过，物流是一个现代概念。

事实上，现在很多自诩为物流公司的企业，只能称为运输公司或储运公司等。运输、仓储并不是物流的全部，而仅仅只是物流体系中的要素。从第三方的角度上看，把各种物流形式整合在一起，用现代管理方式来运行，才是物流真正的含义。

另一方面，随着市场竞争的加剧，企业竞争的重点已经由外部的价格竞争和服务竞争转向对内部成本的控制。物流被视为一个可以带来增值机会的新亮点，而物流企业提供的服务也必须能够满足企业真正的物流需要。

在这个层面上，或许，中国还没有诞生一家真正意义上的物流企业。换句话说，目前，中国拥有的只是物流业的碎片。

但这并不能构成人们可以全然无视这些碎片存在的理由：因为这些碎片的身影无处不在，并且，这些碎片完全有可能塑造成一个完整的、成熟的物流产业。

中国的物流市场之大令人不敢逼视。

根据中国加入WTO协议，中国将在2005年进一步开放物流业市场，国外物流公司甚至可以独资在中国开展业务。在此关键时刻，外资物流巨头都已把中国看成是他们的主攻市场，纷纷使出浑身解数，加大在华扩张的步伐。

在这番景况下，哪一块碎片将折射出最灿烂的光芒？谁又将成为中国本土物流业的骄子？

不妨截取珠江三角洲——这片南中国物流发展最早也最具规模的热土，管窥一片暗潮汹涌之势。

国企谋变

民航快递有限责任公司（后简称“民航快递”）正在物流方面做着新的尝试。

这家1996年11月由中航、南航、东航集团等28家航空公司、全国各大机场公司共同投资组建的公司，近几年来，通过对分公司完全控股、与当地机场合作成立有限公司以及加盟许可的方式进行网络铺设。目前，民航快递网络已覆盖全国184个城市，并继续向二三级城市扩张。

由于扎根于民航系统，民航快递有着得天独厚的优势，比如，各大机场货站均开辟有民航快递专用通道，各航线均有预留舱位，优先配载、装机；货物的配载时间可推迟到飞机起飞前30分钟等等。民航依托这种优势，首创了国内快递时效服务品牌，并在初创期率先向社会推出“12、24、36、48小时”四个时间档次的门到门服务，并许下“超时送达、退还运费”的承诺。正如民航快递广州公司副总经理陈妙坤所言，民航快递的特色就是快。

作为民航快递的主要发源地之一，民航快递广州分公司的业务范围辐射珠三角地区的69座城市，并开通了次日递送业务。据了解，该公司每天业务量达1500多票，每年业务额都在1亿元以上，在数千家公司分食的广州快递市场中，占有率达5～8％。据了解，今年广州公司派送网络已覆盖华南和华东二级以上的城市，很快将覆盖至华南和东北地区二级以上城市。在新白云国际机场，该公司拟投资1.8亿元建设华南地区航空物流基地、建立全自动化快递分拨中心。

从99年开始，民航快递开始有一个明显的转变。即由过去简单地送货物，向更侧重提供多层次物流服务的方向转变。身处民航快递着手进行物流试验的一线前沿，

首当其冲的是服务观念的转变。以民航快递广州分公司为例，广州分公司在对客户的服务上，一改以往的官商作风，开始从客户的需要出发。一个广为人知的例子是，为了给TCL做好配送服务，广州分公司曾专门在贵州省成立了一家分支机构。目前，民航快递的客户已囊括了宝洁、TCL、戴尔、华为、英特尔等多家国内外知名公司。

民航快递在转变中也面临着难题。民航快递深圳公司党委书记何秉钧曾说过，民航快递没有负资产，是优点也是缺点。民航快递如何迈出下一步至为重要。

对此，新上任的民航快递有限责任公司总经理叶祥春，把民航快递的下一步定位在练好内功上。民航快递国内快递业务是重点。在这个基础上逐步发展、合作关系。他说，民航快递将采取多方面的措施做强做大来应对竞争。比如通过ISO9000质量认证逐步推进规范化的管理，搞好制度建设；加快建设包括枢纽集散中心的建设，进一步发挥民航网络的优势。

中远集团，也早已不满足于仅仅成为国际航运界的一个巨头，而是希望尽快实现从“全球承运人”向“全球物流经营人”的转变。

2002年1月8日，中远集团旗下的中国远洋物流公司在京宣布成立。中远集团为适应现代物流的飞速发展，对航运业进行重组，在全国各地重新调整物流资源的生产力布局而采取的举措。

中远物流的出现，骤然使物流业平添了一个“航母”级的庞然大物。

中远的定位是做现代的第三方物流供应商，为客户提供全供应链范围的综合物流服务。从国内到国际，从最初的简单运输到操作大型艺术品展览，从航运企业集团运筹帷幄、统一协调，到旗下物流企业的成立与发展，中远集团的物流战略代表了许多国内运输企业发展物流的方向。

作为中远集团物流改革的一线前沿，成立于2002年2月的广州中远物流公司整合了中国广州外轮公司与广州中远国际货运有限公司的物流资源。两年来，广州中远物流公司以现代化的大物流为起点，重新定义和调整物流业务。以家电物流、汽车物流、电力物流、石化物流、展运物流、零售业为六大经营品牌。利用空运、海铁联运、城际快运、驳船运输等四大立体运输通道开展现代意义上的物流业务。

事实上，早在2001年7月，广州中远物流公司、中国远洋网络有限公司就联合广东科龙电器股份有限公司、无锡小天鹅股份有限公司、广州经济开发区建设创业投资有限公司共同投资组建了广州安泰达公司。这家中外合资第三方物流公司的定位是提供各种物资和商品的综合物流服务。

广州中远物流公司党委书记林汉辉描述了广州公司“三步走”的发展蓝图。即：一年打基础，两年上台阶，三年大发展。在这个脚本下，力图在2003年使广州中远的物流项目开发和运作实力增强，开发1－2个大的有影响力的物流项目并创造效益，在2004年能够使现代综合物流能力进一步提高，培育形成具有广州中远物流特色的物流品牌。

相对于以船舶运输为主的中远集团，中国对外贸易运输集团（后简称“中外运”）则以陆运、货运为主。虽然从1985年开始，两大巨头实行了业务类型交叉，但中远跟中外运各自都有自身的侧重点。

正如中外运广东有限公司市场运营部郭坚所言，恶性竞争不是我们的目标。况且，中外运的核心竞争力是50年的积累过程。

从业务类型看，中外运的业务结构主要有三大块，即建立在传统业务整合基础上的海运物流、以石化项目、电站、地铁机场为主的项目物流，以原材料、成品配送为主的第三方物流。

细心的人会发现，中外运的英文标志有了一个小小的转变。即从Sinoagency改为Sinotrans。看来，中外运已经瞄准了下一步：从单纯的海陆空货运人转变为物流的专业执行者，从而为客户在船舶、仓码、海运中提供一站式的服务。

显然，通过细分市场推出新业务来抢占市场先机，只是本土巨头们迈出的第一步。

这些建立在垄断行业基础上的物流巨头们有着强大的资源优势。当他们加速网络建设，加快自身的结构转型时，将直接为重新划分中国物流市场格局泼上浓墨重彩的一笔。

民营力量

宝供物流企业集团的出现，吹皱了一池春水。

这家1994年才成立的“作坊式”小公司，经过近十年的发展，已成为年货运量达250万吨，产值3亿多元的物流企业集团。宝供的未来发展目标正是成为国际上较具影响的中国第三方物流企业。

宝供也有过不小的挫折。当时，能否建立信息系统，对各个储运环节进行全方位实时实地监控协调管理，决定了宝供的生死。1999年，宝供建成全方位的数据信息库，把信息系统的应用从原来信息采集层次推进到企业经营层次，并于同年投入运行INTERNET的业务成本核算系统。

宝供的储运效率很快得以提升，时间缩短1/3，准点率达到95%，公路货运达到99%以上。主要的物流操作全部由分公司完成。总公司业务部只负责监控协调。营运部的经理说：“我们没用这个信息系统的时候更像是作坊，现在大家感觉我们是在做现代化工厂了。”

至今，宝供已累计投入数千万元人民币建立了物流信息管理系统，实现了全国范围内物流运作信息实时动态的跟踪管理。使用了该套系统之后的半年时间里，宝供的客户数量由原先的不到10家发展到50多家，其中不乏如宝洁、雀巢等跨国集团。

得益于此，宝供毅然把信息化建设作为目前物流行业新一轮发展的惟一突破口。因为对于宝供而言，信息系统已经不仅仅是实现业务自动化的手段，而且也已成为企业的核心竞争资源。

不止于信息化的建设，宝供亦注重网点的铺设。目前，宝供已建成广州黄埔南岗物流基地、苏州基地、合肥基地，占地500亩的顺德物流基地也正在规划中。宝供的目标是5年内在全国建成10个大型物流基地，包括上海、天津、北京等。这些基地将成为宝供向供应链一体化服务提供商转型的重要载体。

宝供中国区市场经理谢家涛表示，“向供应链方向转型，意味着我们的主要业务变成了两个方面：一是与需要服务的企业一起制定合理的供应链解决方案，不仅涉及他们的产品物流，还要将其销售、生产、采购的各个环节的物流业务作综合性的规划，提供整体优化方案；二是通过我们的物流服务来确保这个方案的实施。”

宝供的新梦想，将是在运输、仓储等供应商、第三方物流商、制造企业、零售企业所形成的供应链中成为“链主”。

想当“链主”的还有雄心勃勃的大田集团。

和宝供一样，大田经历了10年的发展，从一名不文的一家小货代成长为资产近4亿元的大集团。

大田的业务范围划分为四块，分别是国内快递、海运、空运和基于仓储管理的物流。据大田集团董事长助理李天用透露，大田目前正在做的是加强网点建设、数据库的建设，提高市场占有率。

李表示，大田并不打算参与物流的混战，而是专心做好国际货运业务。其中，目前占大田业务30％的快递版块到2008年所占的份额将超过60％。

大田集团董事长王树生对物流的发展有着自己的看法。

他认为，物流的发展趋势是提供全方位的综合服务，但是国内企业做到这点需要一个艰难的过程，必须根据自己的特点和实际情况，不断地进行调整和改善。

王树生曾说过：“大田的迅速发展并不是因为它的规模大，事实上，现在我们也算不上大。我们真正的成功经验就是要快，要有竞争力。谁有竞争力，谁的发展就更长远一些。”

因此，大田在重新打造自己的核心竞争力时，并没有追求大而全的模式，而是分门别类地打造四大品牌体系，并在形成了这样的中期战略：以快递为龙头，以空运为主导，带动普通货运的发展，建立大田独特的物流服务体系。这也是大田形成核心竞争力的必然选择。

那么，大田集团未来要做的是什么呢。据李天用透露，大田未来要做的并非产品物流，而是产业物流。

而对处在锐变时代的中国企业来说，能不能把握机会，就在于是否够快速。

厦门华商纵横物流投资有限公司（后简称“华商”），可谓是一家别具一格的企业。这家成立于1998年，在短短五年内崛起的年轻企业，成立之始就制定了从海外做起的走出去战略。

对华商的战略，华商执行总监蔡晨宇，这位曾经在马士基物流公司当过区域经理的年轻人有着自己的一番想法。

蔡认为，随着中国市场的日趋开放，中国将成为世界第一大制造中心和消费中心。这必然会带动物流业的飞速发展。当全球的企业都跃跃欲试进入中国这个庞大的市场时，他们不得不面对许多新问题：中国广阔的地域，地区之间发展不平衡，悠久的传统文化等。这给华商带来了机会：华商将成为他们的中国合作伙伴。

在物流业这盘大餐上，也许最具活力的民营公司的努力最值得称道吧。

宝供、大田等民营企业所展现的灵活、市场化高的一贯优势极具示范意义。而这种示范将带动更多的民营资本进入物流业，并成为物流行业中最为活跃的力量。

物流软肋

中国成熟的物流企业将会以何种模式形成？

是完全借鉴西方的成熟模式，还是中外合作催生出的土洋结合模式，抑或是由民营企业摸索而出？

没有答案。

但有一点可以肯定，碎片似的中国物流企业，必须也必然捏合成一个全新的物流产业，不管它是哪一类或几类模式，因为市场需求无可抗拒。

有关人士分析说，去年中国只有3%的企业将物流业务外包，由于更多的企业意识到物流外包的好处，整个中国第三方物流市场在未来5年的年增长率将超过25%，市场总值将会在3年间由40亿元人民币跃增至100亿元人民币。统计显示，我国目前每万元GDP产生的运输量为4972吨公里，而美国和日本的这一指标仅分别为870吨公里和700吨公里。物流业的发展有着巨大的空间。

值得警醒的是，物流业发展正遭遇着瓶颈之痛。

从外部来说，首先就是国内缺乏统一的物流技术标准。以宝供为例，为了分别满足多家企业的要求，从2001年开始，宝供物流企业集团先后与宝洁进行了EDI对接，与飞利浦又用XDI对接，如今在宝供内部，至少有7种不同的电子数据无线链接方式。

宝供尚且如此，目前，国内大多数企业的现实情况是，在建立物流系统的过程中，普遍存在着流通信息不畅、流通环节多、流通费用高、整体物流效益偏低的问题。

物流行业的“非标准化状态”，也让国民经济付出了高昂的代价。以2000年为例，我国的物流费用支出高达17880.8亿元，约占GDP的20%，如果物流费用所占比例降低一个百分点，就可节约近900亿元。

抛开外部对物流行业的羁绊，另一个制约物流企业发展的要数客户需求了。

大通国际运输有限公司是一家为戴尔、雅芳等知名客户提供第三方物流服务的企业。令大通厦门分公司副总经理李孝安最为担心的是，在传统的物流企业向第三方物流企业转变中，客户的有效需求不足。

对此，招商局物流集团董事长李雅生也深有感触：地方保护主义阻碍全国性物流项目运作和物流企业发展很严重。很多地区领导不顾当地情况，纷纷作物流规划。

企业物业管理篇（5）

本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条物业管理企业资质实行年检制度。

各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

第十九条物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。

第二十条有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员、作出物业管理企业资质审批决定的；

（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；

（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十四条物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十五条资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

企业物业管理篇（6）

随着国有企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，国有企业物业管理应运而生。目前，国有企业在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩，但也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。

一、国有企业物业管理现状

国有企业的物业管理是指在国有企业中对企业家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。职工住房制度改革以来，许多国有企业相继引入物业管理的概念，成立了物业公司，对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，企业改变了过去消极被动的行政管理手段，以积极主动的服务经营手段进行开拓型管理，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，受传统的房产管理思想、企业职工分流安置等因素影响，国有企业物业管理进展缓慢。这其中既有历史遗留问题，也有企业管理自身的原因。

二、国有企业物业管理存在的问题

(一)思想意识没有彻底转变。国有物业管理企业并未完全推向市场，物业管理人员服务意识、市场意识、成本意识、忧患意识不足，认识上还存在“重管理轻服务，重物业维修轻经营创收，重自我意识轻业主需求”等偏差，自身定位没有完全由行政管理型向服务经营型转换。

(二)从业人员素质偏低。目前国有企业从事物业服务人员相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗人员，员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，因此普遍缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。

(三)运营成本过高。近年来企业下岗分流、减员增效政策的实施，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在物业系统工作。这样造成物业企业一方面清闲岗位人员臃肿，人满为患，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，给物业管理企业带来巨大的人员成本压力。另外，有些单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题也没有得到很好的解决。

(四)业主服务消费意识差。一是传统的福利型管理思想根深蒂固。他们骨子里认为住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直无须交纳管理费，因此对物业管理的有偿服务存有抵触情绪。二是把物业管理公司当成“万能”公司。一些业主认为：我既然把物业管理费交给你们了，小区里面不管什么事都要找物业公司，这是天经地义的事。只要办不到，我就不交费。

三、对搞好国有企业物业管理的建议

(一)转变思想，提高物业服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家服好务。因此，国企物业公司要正确引导职工树立服务意识，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。要建立以岗位工资为主要形式的工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变，通过工资收入与企业效益、职工实际贡献挂钩，激发员工积极性。

(二)提高从业人员素质，塑造良好的物业形象。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这些都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，通过采取入职培训、转岗培训、在职培训等方式，使从业人员具备专业知识、经营头脑和管理才能。

企业物业管理篇（7）

以深圳市为例：深圳市国有性质的物业管理公司，绝大多数都是国有母公司属下的二级全资子公司，他们的命运大都掌握在母公司手中，母公司的改制与否直接影响到这些国有物业管理公司的命运。1997年国企改革开始实行抓大放小的试点工作，国有物业管理公司作为放小的对象纳入公司制改造的范畴，其中以员工持股模式改组为有限责任公司，是当时国有物业管理公司普遍推行的一种改制方式。自此，国有物业管理公司开始迈出了物业企业国有产权主体多元化的第一步。按当时的政策规定列入改制试点对象的内部员工持股改制企业，其股权结构仍然保持了国有股占控股地位，员工股以社团法人参股的模式组成有限责任公司。但由于母公司的国有性质未得到改变，国有股一股独大的绝对影响力，使国有物业管理公司的这种改制变成了有名无实的假改制，企业运作仍然沿袭了原国有企业的机制。董事会、监事会图有虚名，这种改制意义不大。惟一值得称道的则是员工通过参股增强了企业经营的风险意识，参股的资本回报相对稳定了员工队伍，但员工的“国有”意识并没有从根本上得到改变。随着改革力度的不断加大，在物业管理行业开始出现国有资本全部或大部分退出，改由法人资本、自然人资本、企业内部员工资本等多元资本承接的改制案例，例如，深圳市福田物业发展有限公司等深圳物业企业在进行了1997年和2003年两次改制后，已形成了国有股全部退出，全部股本由自然人,民营法人和内部员工持有的资本结构，从而在根本上改变了股权性质。

深圳市和全国其它一些地方一样,在新一轮经济体制改革中更加明确地提出在一般竞争领域不再设有国有企业的举措，因而将属于一般竞争领域中的国有物业管理公司全面推向改制的最前沿，其未来的发展趋势必将面临着国有资本全面退出的现实。国有资本全面退出后，由谁来承接，怎样承接，这将是新一轮改制浪潮中国有物业管理公司将要面对现实问题。

目前，深圳市的物业管理公司从其资本的构成情况看，尚存在以下几种模式，第一种是没有实行改制的全资国有公司；第二种是已经实行了内部员工持股改制，但国有股仍占控股地位的有限责任公司；第三种是国有股参股、内部员工控股的有限责任公司；第四种是国有股参股，自然人与内部员工控股的有限责任公司；第五种是完全由企业内部员工与自然人、民营法人持股的有限责任公司。前两种性质的物业管理公司，显然是属国有物业管理公司范畴，因此，他们将成为新一轮改制的重点对象。改制的方式存在以下3种情况：一是对已经实行了内部员工持股改制但仍由国有控股的物业管理公司，以剥离方式完成国有资本的完全退出，形成完全的由企业内部员工股组成的有限责任公司。如福田物业、华佳宏物业等，二是对属于第一种情况的物业管理公司引入产权主体多元化模式，形成法人（民营）、自然、内部员工三方持股方式承接全部退出的国有资本。三是对尚未实行任何改制的全资国有物业管理公司根据其具体情况采用因企制宜的方针分别实施以下改制措施：

第一、整体转让。即将一部分中、小物业管理公司的整体产权一次性转让给民营法人或公司员工，实行国有资本一步到位的退出。

第二、分步退出。即将一部分资本较大的物业管理公司的产权分次转让给法人或公司员工，使国有资本分步退出。

第三、同步改制。即，物业管理子公司随母公司的改制要求自行考虑资产整合后，与母公司同步完成改制任务。

第四、剥离重组。即将物业管理公司原有的国有资产剥离出一部分交还给国有资产主管部门，实现资产优化后的重新组合。这种组合可以是在原有物业管理公司基础上的结构重组，也可以将同一系统下的各家物业管理公司合并重组。

第五、公开拍卖。即将物业管理公司全部产权一次拿到产权交易中心挂牌竞卖。

第六、兼并整合。即由一家规模较大的物业管理公司兼并几家规模较小的物业管理公司，再对完成兼并后的物业管理公司进行整合。

总之，探索企业多途径的改制方式，只要是对改制有利又切实可行都可以大胆尝试，最终逐步实现国有物业管理公司全部退出资本市场的目标。

国企改制是一项复杂而艰巨的工作，既不能一蹴而就，也不能拖而不决，而应该仔细研究在各个不同领域中改制企业存在的具体问题，从而有针对性地采用相应的改制措施，使企业改制工作得以顺利完成。深圳市的国有物业管理公司在改制的过程中同样面临着这方面的情况。由于国有物业管理公司大多数处于（母公司）从属地位，其改制工作既要考虑自身的需求，又要考虑配合母公司的改制大局，故而更应该认真研究切合实际的改制模式。

二规范国有物业管理企业改制工作

实践和经验证明：国有企业改制工作中经常会出现了一些不够规范的现象，造成国有资产的流失。国有企业改制是一项政策性很强的工作，涉及出资人、债权人、企业和职工等多方面的利益，既要积极探索，又要规范有序，只有这样，才能做到国家、集体、企业和员工利益的“四兼顾”，使同有资产保值增值殖而不流失，为此，国有物业管理企业改制须在如下三个方面艰苦细致的工作。

（一）、健全制度，规范运作

1、批准制度。国有物业管理企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有物业管理企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。方案可由改制企业国有产权持有单位制订，也可由其委托中介机构或者改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制订。国有物业管理企业改制方案需按照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）和国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）的有关规定履行决定或批准程序，未经决定或批准不得实施。

2、清产核资。国有物业管理企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。

3、财务审计。国有物业管理企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。

4、资产评估。国有物业管理企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。

5、交易管理。非上市企业国有产权转让要进入产权交易市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。

6、定价管理。向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。

7、依法保护债权人利益。国有物业企业改制要征得债权金融机构同意，保全金融债权，依法落实金融债务，维护其他债权人的利益。要严格防止利用改制逃废金融债务，金融债务未落实的物业管理企业不得进行改制。

8、维护职工合法权益。国有物业管理企业改制方案和国有控股物业企业改制为非国有的物业企业的方案，必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见。其中，职工安置方案需经企业职工代表大会或职工大会审议通过后方可实施改制。改制为非国有的物业企业，要按照有关政策处理好改制企业与职工的劳动关系。改制企业拖欠职工的工资、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴的社会保险费等要按有关规定予以解决。改制后的物业企业要按照有关规定按时足额交纳社会保险费，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系。

9、管理层收购。向本企业经营管理者转让国有产权必须严格执行国家的有关规定，以及本指导意见的各项要求，并需按照有关规定履行审批程序。向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权。经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权。

（二）、严格监督，追究责任

各级监察机关、国有资产监督管理机构和其他有关部门，要加强联系、密切配合，加大对国有物业企业改制工作的监督检查力度。通过建立重要事项通报制度和重大案件报告制度，以及设立并公布举报电话和信箱等办法，以使及时发现和严肃查处国有物业企业改制中的违纪违法案件。

（三）、精心组织，加强领导

1、改制国有物业企业要全面准确理解国有经济布局和结构调整战略方针，坚持党的十六大提出的必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，国有物业企业必须充分认识到改制的重要性和紧迫性，并通过重组改制、结构调整、深化改革、转换机制，在市场竞争中实现优胜劣汰，以更灵活更有效率的企业运作模式在竞争中发展状大。

2、国有物业企业改制要从企业实际出发，着眼于企业的发展。建立竞争机制，充分考虑投资者搞好企业的能力，选择合格的投资者参与国有企业改制，引入资金、技术、管理、市场、人才等资源增量，推动企业制度创新、机制转换、盘活资产促进企业加快发展。

3、各级政府及其国有资产监督管理机构、国有及国有控股企业，要高度重视国有企业改制工作，全面理解和正确贯彻党中央、国务院有关精神，切实负起责任，加强组织领导。要从实际出发，把握好改制工作的力度和节奏。在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。

三国有物业管理企业改制须解决四个问题

2003年是市国企改革的决战之年。我们知道与以往不同，现在企业改制的主要任务是：国有资本要有序退出，职工劳动关系要调整置换，法人治理结构要进一步优化，现代企业制度要基本确立。要实现上述目标，国有物业管理企业应认真研究和解决四个方面的问题。

（一）、正确处理国有物业企业改制与稳定的关系

物业企业改制涉及到各种利益关系的调整，会引发不同程度的社会和企业的不稳定问题。因此，要把稳定做为改制的前提，一手抓改制，一手抓稳定，做到改制与稳定并重。一是规范改制行为。要严格按照有关规定，规范操作。制订改制方案要最大限度地征求职工意见，并经职代会审议通过。二是切实维护职工的合法权益。三是妥善做好职工的安置工作。对于解除劳动关系的职工，应按规定支付相应的经济补偿费，同时妥善安置内退、工伤职工。要及时为职工续接养老、失业、医疗等各种社会保险关系，解除职工的后顾之忧。要加快社会保障体系建设，不折不扣地做好“两个确保”和低保工作。四是企业界经营班子、党委要认真做好思想政治工作，增强社会和职工对企业改制的承受能力，加强政策宣传，使广大职工理解改制、支持改制、参与改制。

（二）、拓宽社会资本进入国有物业企业的通道

根据十六大精神本着“公退民进”的原则，加快国有资本从一般竞争性领域退出的步伐，规范有序地向外资、民资、社会法人资本以及企业管理层和内部职工转让国有股（产）权。要尽量吸引有发展潜力的资本，如开发商在资金充许的情况下。还可参与高新技术的研发生产，以此为改制后的国有物业管理企业增加新的经济增长点。

（三）、积极筹集物业企业改革成本

对有经济实力的改制物业企业，改革成本宜从改制企业的净资产中支付；对净资产不足以抵补改革成本或资不抵债的改制企业，需要政府提供支持。政府有必要设立企业改制基金，用于支付困难企业的改革成本。企业改制基金主要用于职工安置补偿费用、偿还职工债务（包括欠发工资、职工医疗费用、职工集资款等）、失业保险、养老保险和医疗统筹费用以及破产费用。同时，要努力降低改革成本，在确保职工补偿性费用的前提下，能降则降，能压则压。

四国有物业管理企业改制须过好七道关

目前，全国各地物业管理企业产权制度改革已成热潮。从最近本人对部份改制企业的调查情况看，大部分企业通过改制，改出了干部职工的新观念、新思维，改出了企业新体制、新机制和新的经济效益，发展活力明显增强。但也有一些不容忽视的问题，突出表现在以下7个方面：

一、是决策层和经理层权责不清。突出表现在董事长和总经理二人的职责权限不清，造成权责交叉，工作相互干预、相互影响。有的企业的董事长依然沿袭企业改制前的管理方式，事无巨细，对本属于经理层职权范围内的企业经营管理及一些事务性工作指手画脚，搞得总经理有职无权，工作十分被动。有的企业法人治理结构不健全，没有按《公司法》要求形成相互制衡的内部机制，企业决策者和经营者缺乏行之有效的监督约束，这也是造成相互间权责不清的一个重要原因。

二、是职工有股无权。个别企业搞股份制改革，只是把募股作为筹资方式，作为企业解困之道。职工只有入股的义务，没有监督和管理企业的权利，企业的重大决策不征询股东们的意见，持股职工的权益得不到保障。

三、是股金不到位。个别企业募股资金实际不到位，领导班子成员持大股本应如数缴纳股金，买断相应资产，但在实际操作过程中有的却没有从自己腰包中拿一分钱，只是以向国资部门打欠条的形式抵交股金，成为最大股东。

四、是违反规定搞送股。个别企业不按政策办事，将企业股份以发奖金的形式无偿配送给股东，并且以自己制订的标准来确定每位股东的配送比例，从“买一送一”到“买一送十”不等。这一方面造成了国有和集体资产流失，另一方面也埋下了职工因配送不均而产生不稳定因素的隐患。

五、是签订和履行劳动合同不规范。作为劳动密集企业物业管理企业中存在大量事实劳动关系，一部分是企业在招用职工后没有按规定与职工及时签订劳动合同，另一部分是劳动合同到期后，企业与职工没有续签或解除合同，但仍然使用这些职工。由于事实劳动关系不符合政策要求，不受法律保护，导致企业随时与职工解除劳动关系的劳动纠纷时有发生。

企业物业管理篇（8）

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建部级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

企业物业管理篇（9）

1引言

物业管理是伴随着市场经济的推进而逐渐兴起、发展起来的一类服务型行业，随着企业改革的深入，物业管理社会化、市场化已经成为必然的发展趋势。尤其是深化国企改革不断深入的情况下，更是将物业管理推向了社会化、市场化管理的目标。但不可否认，物业管理行业的兴起时间太短，各种模式、理念都仍然处于一个极为滞后的状态，无法完全的融入到市场经济体系中；加上物业行业对人才的要求并不高，入职门槛较低，职工的服务意识、竞争意识较为淡薄，这就导致服务的质量参差不齐。另外，当前的物业管理基本是依附于房地产开发而来的，而促进房地产行业发展的主要动力就是争取大量楼盘新建的资格，然后以楼盘的销售来是实现自己利益的获取，那么这就需要物业管理企业的入驻来服务户主。但新盘在最初阶段是不被人所认可的，那么在从户主认识、了解再到入驻这个时间段，物业管理需要对楼盘的维修、地产遗留问题的解决等投入大量的精力、财力和物力，与此同时，市场竞争的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等对于物业管理而言始终是一个沉重的负担。因此从整体上看，企业物业管理的现状并不理想。

2企业物业管理现状及其存在的问题

（1）管理观念的滞后。从业主方面分析，他们大多数都习惯于房产企业所提供的无偿的管理服务，对房子的修葺、公共设备的改造、补充、更新等这些物业管理市场机制的有偿服务范围不太理解和支持，导致拒交或少交物业费的情况出现；另外对于企业来讲，他们所面临的危机和挑战是巨大的，市场竞争压力的剧增，份额被其他新入驻的企业所瓜分，若是一直不创新管理模式和服务项目，没有树立起危机感，不去竞争、不去创新，满足现状，则是无法再满足业主多样的服务需求。（2）管理人才的匮乏。物业对人才的要求和标准普遍不高，只要在工作中进行简单的培训即可上岗，不具备专业的管理技术、经验，对高科技也不熟悉，整个管理仍然停留在传统的模式中，加上工资待遇达不到预期的标准，那些专业的人才也不愿意留在这个行业中，导致人才极度短缺。尤其是青年才俊都会因为工作性质、薪资待遇等问题而选择离职。（3）管理经费的短缺。物业管理主要围绕的是地产开发楼盘，很多工程质量在业主逐步入住使用过程中也会出现耗损，或者为了满足业主的精神需求而增加一些社区基础设施，这些都需要物业去管理、维修和改造，而这部分费用是需要大量的资金的。另外，轻资产企业，人工占比较重，人员成本繁重，国企管理层级较多，显得尤为突出；同时人工成本无法抵税，导致物业处于增值税链条末端，因此税负较重；加之信息化建设前期开发及投入资本较大。而这些单靠物业管理自己是无法承担起来的。资金不到位，如何实现市场化？

3企业物业管理走向市场化的对策分析

（1）管理观念需要转变。物业管理是一类零收费的服务行业，这就需要企业和政府给予大量的支持，而物业管理机构要想实现市场化就必须要先从原有的企业中脱离出来，用市场规则来指导和规范自己的管理行为，要让职工明白服务之于物业的重要性，激发他们的竞争性、积极性和创新性。另外，国企规模的扩大势必会带动物业管理规模的扩大，以此为契机，物业管理要树立“以规模、以服务求效益”的理念，以此向服务化、规模化的方向发展。比如对于周边的一些小规模的物业公司以合并、重组的形式来实现生产要素的优化组合，共享企业资源；而对于一些比自己规模大、经营效率高的则可以通过联合的形式，发挥各自优势和资源，以此来壮大自己的规模，提高市场的竞争力度。（2）经营模式需要转变。首先，管理体系需要实现信息化建设。这就需要企业利用科学技术、网络技术来推动管理体系的智能化，在收费、设备控制、排班机制等岗位上运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，以此实现管理工作的有序和高效。其次，物业管理机构需要结合企业实际、用户实际和自身的发展需要建立起物业企业诚信经营管理体系，用最真挚的服务来感动用户，也要虚心接受用户的监督和意见，以此来构建品牌意识，提高企业的知名度。（3）队伍现状需要转变。管理人员要结合现代企业发展所面临的技术和知识的更新速度和范围，为自己补充能量，用发散性思维丰富知识结构，学习各种管理技巧，并以业绩为导向，提升自己的素质和修养，从而在面对人才的选拔和任用时才能游刃有余，更好的应对突发事件，且通过良好的品行和严于律己的奉献精神增加了工作中的人员说服力和感召力，增强了员工的凝聚力，实现劳动关系的和谐发展。另外制定规范的培训方案，以企业发展战略为指导和依据，着重培养员工的知识、技能和服务意识，并将企业文化深入到培训中去，促使员工与企业的发展具有同步性，实现人岗匹配。

企业物业管理篇（10）

按照大型企业体系建设中“集约化、扁平化、专业化”的要求，明确企业后勤部作为公司后勤保障归口管理部门，负责对后勤保障工作的指导、督促和考核管理。一是严格落实物业成本预算预审制度，执行企业统一的物业缴费标准和成本预算。二是按照企业物业人员配置标准，优化物业人员配置方案，统筹配置物业管理人员。三是按照企业统一的物资招投标准，在统一平台上采购大宗日用品和大型设施设备。四是严格执行国家统一的物业服务标准及考核细则，明确保障服务提升的目标与方向，提高公司大楼综合服务保障能力。

（二）依法管理，完善物业管理法律法规体系，提升企业物业管理抗风险能力

根据大型企业依法治企工作要求，进一步健全物业管理法律法规体系。一是严格遵守《劳动合同法》等相关法律法规，规范劳动用工形式，落实工作时间、工资标准、社保待遇等规定，有效降低双方法律风险。认真执行公司合同管理有关规定，建立物业服务合同关系，明确双方权利和义务，严格履行合同约定。二是规范物业合同管理，以大型企业通用物业合同模板为标准，固化合同文本法律效力，明确物业服务甲乙双方权责和违约责任。三是严格执行物业合同签订与审批流程，需提交后勤部、财务部等专业部门会审，最后由公司总经理签发。四是签订安全协议和廉洁协议，贯彻落实大型企业依法治企工作要求，建立安全和廉洁协议长效机制，从制度上完善物业管理法律法规体系。

（三）基础管理，着力打造多层次服务平台，提高员工后勤服务满意度

分层次做好公司各条线员工后勤保障工作。一是做好一线员工的后勤保障工作，按时有序发放劳防用品，提供抢修人员工作服清洗等服务。二是做好营业大厅的后勤保障工作，主动引导接待来访客户一线员工，保持大楼清洁明亮。三是做好专业部门、管理人员的后勤保障工作，快速响应落实应急保障物资。四是承办上级公司或市区两级政府相关部委重大会议和活动，保持会场环境清洁、美观，提高公司内外部整体形象。

（四）设备管理，周密制定年度维保计划，提高物业管理核心价值

为加强公司办公楼宇设施设备的管理，提升大楼内部资产价值。一是提前谋划，分专业制定公司大楼年度维保计划。定期调试维护大楼基础设施设备、专业分包电梯、空调等维保工作。二是加大巡视抽查力度，提高设备运行可靠率。根据实际情况制定巡视周期表和特殊时段特巡计划表，每月开展定期考核，并不定期开展专项抽查，确保公司大楼内部设备设施全年安全可靠运行。

（五）多维管理，严格制定考核机制，提升监督体系效能

采用四位一体管控措施，促进物业管理服务水平再上新台阶。一是倡导楼宇工作全员现场监管。每月抽样发放员工满意度测评表，统计评价当月物业服务综合情况，不断提高服务要求和质量。二是加强物业上级单位管控力度。邀请新电后勤公司、恒能公司、联合开展抽查巡视，交流管理经验，不断提升物业管理水平。三是接受社会监督，树立强烈的社会责任感，广泛听取舆论意见，维护公司良好形象。四是落实考核制度。制定物业管理考核机制，每年四季度量化考核物业公司全年工作，严格按照物业合同价款结算物业费用。

二、对未来大型企业大楼物业管理提升的展望

（一）统一管理，有序推进，主动服务公司重点工作

根据公司后勤管理体系中一体化建设要求，在无现有大楼建设模板参考和新建办公大楼的情况下，通过优化资产、整合资源、主动探索，高效完成企业建设工作，按期落实办公场地的调配、装修和改造，合理配置后勤人力物资提前进驻，完成搬迁及启用任务，确保服务中心按时正常开展工作。

（二）统一标准，合理调配，高效完成办公用房整改工作

为解决改善办公生活环境以适应企业改革和公司中心工作需要，以公司体系建设总体计划为基础，严格落实大型企业办公用房分配标准，及时完成办公用房整改工作。全面梳理办公用房使用分布情况，加大办公房产资源的整合力度，探索办公用房集中管理新模式。充分利用现有办公用房资源，根据各部门（中心）人员编制数量，并结合各部门的独特性，联系实际，严格标准，科学计算，采用调剂、合并的方式对公司原超标办公用房进行整改。公司员工对新办公环境满意度高，工作效率大幅提升。

（三）提前介入，优化服务，有序开展后勤应急保障工作

为有力支撑公司特殊时段重要工作任务，有序开展后勤应急保障工作。提前制定后勤保障应急预案，并根据不同任务及时滚动修订调整。提前配置后勤保障值守人员及应急保障物资，确保第一时间人力物资到岗到位。提前自查大楼设施设备，每年盛夏前夕，组织相关专业部门做好防台防汛专项检查。优化后勤保障服务，精心拟订值守人员每餐菜单并配专人专车送餐。

三、结论

（一）加强了集约化管理，提升了管控能力

通过后勤一体化体系建设，公司后勤保障资源配置整合等能力显著提高，人财物集约化管理水平全面提升。一是公司范围内后勤保障工作掌控能力增强，改变了过去后勤保障工作分散管理、缺乏有机衔接的状况；二是后勤资源配置效率大幅度提升，改变了过去分散运作、资源配置效率较低的局面；三是强化“主动服务”理念，改变了过去执行力逐级衰减、向心力不足的现象。

（二）优化调整了职能界面，推动后勤一体化管理

确定由公司后勤工作部统一指导与管理公司及各基层单位后勤保障服务，进一步明确公司各级后勤保障管理部门的职能界面，确保权责清晰，责任到位，为公司后勤保障管理一体化建设提供了基础和关键保障。

（三）规范了制度和标准，提升了公司后勤保障规范化管理

水平一体化体系建设之前，公司后勤保障工作大多数采取自行管理模式，缺乏建立协调统一的制度管理体系和标准体系，或有些制度、标准与业务脱节，存在“两张皮”，管理规范程度较低。通过一体化体系建设，强化公司制度体系和标准化体系建设，初步建立了覆盖公司统一的后勤保障服务管理标准。

（四）有效提升业主方试点单位后勤物业管理效率

实行区域一体化物业管理模式，双方建立框架性物业服务合同，由乙方统一组织提供合同约定的服务项目，实现了业务集约管理，业主方试点单位后勤物业管理工作量大幅减少，避免重复投资，管理效率明显提升。

（五）有效提升业主方试点单位物业服务水平

实行区域一体化物业管理模式，引入正规专业化物业管理企业，发挥资源优势，实行标准化物业管理服务，并依据合同约定和服务标准对物业服务质量进行考核测评，为物业服务水平提供了可靠保证。“原版复制”物业管理方试点单位物业管理成熟模式和经验，做到与省公司本部物业管理服务的“三个一致”，即：管理流程一致、服务标准一致、绩效考核一致。对相关业务岗位实行标准化设置、标准化管理和培训，规范开展物业服务质量考核测评，全面提升工作标准和服务水平。