房地产开发论文篇（1）

本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。论文频道的管理学论文提供的房地产开发的成本控制一文，让我们可以好好的学习一下知识，内容如下： 论房地产开发的成本控制 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发成本就非常有意义。本文主要分两部分，首先介绍如何控制房地产成本，第二部分介绍控制房地产成本的意义。 首先，我觉得要控制好房地产开发的成本需要投资的理性。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，都喜欢一窝嗡的上。这就产生了许多不必要的浪费，换言之就增加许多不必要的成本。在这里面表现最突出的就是土地拍卖。无论是地方政府还是开发上，都在拼命的哄抬土地的价格，反正是只要有土地就有大把大把的利润，根本就没有理性的评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年这里的房产价格，再把这个价格减去工程成本和各种别的成本，再留出自己的利润空间，剩下的就是土地的价格。比如滨州市西区有一块50亩的土地，开发商在竞标土地时，他会先预测滨州市的房价明年能达到2500元/平方米，扣除各种相关的建设费用1200元/平方米，再按每平方米500元考虑利润，若容积率按1.0考虑，他就会用800元/平方米报价，也就是每亩土地价格达到了50多万元了。所以说在这2年左右的时间里，滨州市的地价从8万甚至5万元一亩，猛串到了50万左右一亩，甚至60万一亩，这不是神话，是事实，就摆在我们面前。 小孩都可以看出来这种投资的风险来，因为它是完全建立在对房地产价格20%的增长速度上。这个速度不是正常的市场增长速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按这个速度增长的话，滨州市的房产价格4年就要翻一番，8年之后滨州市的房产价格就将达到8000元/平方米，赶上现在的上海了，可能吗？但是开发商都不愿意面对这些，他们想的是滨州市房地产价格从1000元左右的价格到现在2000元左右的价格的只用了4年的时间，这就是他投资的支撑。马克思说过资本家面对30%的利润时就会发狂，伤失理性，我能理解当他们面对着50%，甚至100%的利润时的冲动。投资者也都知道这是经济泡沫，但是他们都不相信自己会遇上泡沫破裂。所以说用合理理性的价格取得土地对成本控制的作用非常大，因为土地费用的弹性比较大，占成本的比重也很大。可能开发商会对这条建议感到幼稚，因为谁都想取得便宜的土地，现在哪还有？但是不知道有多少开发商想过，造成如今这种土地价格居高不下局面人不是别人，是开发商自己，如果大家都理性的分析市场，理性的评估土地的价格，土地的价格就自然降下来了。 其次，要控制好房地产开发的成本，前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。 可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。 本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。论文频道的管理学论文提供的房地产开发的成本控制一文，让我们可以好好的学习一下知识，内容如下： 论房地产开发的成本控制 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一

房地产开发论文篇（2）

论文摘要： 本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。 论文关键词： 房地产 成本 房价 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。本文主要分两部分，首先介绍如何控制房地产成本，第二部分介绍控制房地产成本的意义。 首先，我觉得要控制好房地产开发的成本需要投资的理性。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，都喜欢一窝嗡的上。这就产生了许多不必要的浪费，换言之就增加许多不必要的成本。在这里面表现最突出的就是土地拍卖。无论是地方政府还是开发上，都在拼命的哄抬土地的价格，反正是只要有土地就有大把大把的利润，根本就没有理性的评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年这里的房产价格，再把这个价格减去工程成本和各种别的成本，再留出自己的利润空间，剩下的就是土地的价格。比如滨州市西区有一块50亩的土地，开发商在竞标土地时，他会先预测滨州市的房价明年能达到 2500元/平方米，扣除各种相关的建设费用1200元/平方米，再按每平方米500元考虑利润，若容积率按1.0考虑，他就会用800元/平方米报价，也就是每亩土地价格达到了50多万元了。所以说在这2年左右的时间里，滨州市的地价从8万甚至5万元一亩，猛串到了50万左右一亩，甚至60万一亩，这不是神话，是事实，就摆在我们面前。 小孩都可以看出来这种投资的风险来，因为它是完全建立在对房地产价格20%的增长速度上。这个速度不是正常的市场增长速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按这个速度增长的话，滨州市的房产价格4年就要翻一番，8年之后滨州市的房产价格就将达到8000元/平方米，赶上现在的上海了，可能吗？但是开发商都不愿意面对这些，他们想的是滨州市房地产价格从1000元左右的价格到现在2000元左右的价格的只用了4年的时间，这就是他投资的支撑。马克思说过资本家面对30%的利润时就会发狂，伤失理性，我能理解当他们面对着50%，甚至100%的利润时的冲动。投资者也都知道这是经济泡沫，但是他们都不相信自己会遇上泡沫破裂。所以说用合理理性的价格取得土地对成本控制的作用非常大，因为土地费用的弹性比较大，占成本的比重也很大。可能开发商会对这条建议感到幼稚，因为谁都想取得便宜的土地，现在哪还有？但是不知道有多少开发商想过，造成如今这种土地价格居高不下局面人不是别人，是开发商自己，如果大家都理性的分析市场，理性的评估土地的价格，土地的价格就自然降下来了。 其次，要控制好房地产开发的成本，前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。 可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。 设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。我要说的是现在的设计太浮躁，主要责任在开发商。由于

房地产开发论文篇（3）

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。

联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。

根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：

（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。

（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。

（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。

上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。

笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。

二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。

联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：

（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。

（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。

（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。

（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。

房地产开发论文篇（4）

房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理，每一环节都包含许多工序，而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理，成立各个事业部，去完成各个阶段的任务。

1可行性研究是房地产开发的先决条件

在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。

2项目建设全过程的管理

2．1建立项目品质管理体系

(1)进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些企业往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，由不同单位设计会影响整体效果。

(2)组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调。

(3)设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资最有效的方法是利用优化设计，国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化，而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后，再聘请另外一个设计公司或者就由原来的设计公司从控制投资的目的出发，以第一次的设计图纸为基础，再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行详细的分析和论证，然后由原设计公司或者另外聘请的设计公司对第一次的图纸进行二次优化设计，这样做可能会增加项目的工期，但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的延长带来的损失，因此可以大大节省项目的造价。

(4)组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。

(5)合理安排设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。

(6)通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。

2，2建立完善的进度计划管理体系

(1)设计报建进度计划：主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；

(2)施工准备阶段进度计划：主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划；

(3)施工进度计划：主要包括土建施工和水电设备安装、材料定板定货计划、铝合金门窗工程和木门及防火门工程进度计划等；

(4)配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工、电信工程、防盗系统工程、有线电视工程、煤气工程、市政工程和绿化园林工程进度计划等。

2．3建立完善的项目投资管理体制

(1)建设用地成本：土地有偿使用费、征地拆迁费等；

(2)工程建设成本：土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；

(3)销售费用：销售营业、售楼中介费、广告宣传费等；

(4)财务费用：贷款利息、资金运作利息等。

(5)工程计量控制；主要负责工程的预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制工程款支付计划，控制工程款的支付。计量工作是成本控制中最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识。此外还应做到：

(1)了解施工现场、了解工程量实际发生变化情况，及时对工程量的变化进行核实。

(2)要参与材料设备的定货洽商，据市场价格变化情况来确定材料设备预算价，不能盲目照搬定额或文件价。另外，地产公司可以委托有资质的监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，地产公司只需负责对其结果审核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理体系。在项目的开发实施工程中，开发公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系。通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设过程。开发公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按计划完成。同时，对违约方要依据合同进行索赔。

(4)组织对各单位的协调工作。开发公司必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用，通过组织召开定期例会的方式，加强各方的沟通。例如，在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨论会，通过例会协商解决设计中出现的问题。在施工阶段，项目经理应组织工程例会，及时解决工程有关问题。项目经理亲自组织召开例会，是督促各方的工作进度最有效方法，是一种主动监控方式，但开发公司的组织作用应与监理公司的组织作用明确划分开来，监理公司的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。而开发公司着重对整个项目全面管理，使项目的品质、进度及总成本满足计划的控制目标。所以对施工单位的管理应委托监理公司负责，而开发公司应着重在对设计的监控，使整个项目的策划意图通过图纸表达出来。(5)负责申请并获取项目开发建设工程中的有关批文及许可证等。如土地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、建筑施工许可证等。

(6)负责有关配套设施的报装工作。如电信、煤气、公共天线、门牌、施工临时水电及永久生活水电等报装工作。

(7)组织项目的有关验收工作。如竣工验收、建管验收、小区综合验收等工作。

3房地产企业必须重视品牌发展战略

当前，我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段。未来房地产市场，只能靠精品和品牌来占领，品牌是房地产市场发展到一定程度的产物。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈，有的公司甚至规划要每年开发上千万平米。中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐，把房地产品牌做好，牢牢扎根在中国大地，迎接新的挑战。

决策者应对企业品牌进行长期性、全面性和总体性的谋划和运筹。品牌策划有其自身的规律，其策划者必须树立创新意识，在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综合市场竞争能力。要提升企业核心、房地产企业竞争力，就必须牢固地树立品牌意识，并按照品牌策划的自身规律运作。

4高素质人才至关重要

新经济时代的市场竞争，归根结底是人才的竞争。对人才的重视和开发，是新经济时代的重要特征之一，搞好人才资源开发，是新经济时代的客观要求。但在大多数房地产开发企业的人力资源管理工作中仍存在着下列的问题和误区：

(1)人力资源管理者的素质低，管理理念落后。许多企业的领导尚未充分认识到人力资源管理在现代企业管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科学、规范的人力资源体系。没有从开发人的能力的角度，制定出符合企业未来发展需要的系统的人力资源管理制度，人力资源管理工作缺乏制度性和规范性。

(3)人力资源开发工作不力。一般来说，人力资源开发是考虑个人的个性特征、性格、气质、能力等内在素质如何配合组织的发展需要，简单地说，就是事得其人，人尽其才，才尽其用。

在新经济时代，针对人力资源开发出现的新问题，只有采取新的人力资源开发方式，才能取得成效。

首先，提高人力资源管理者自身的知识水平。要实现从传统人事管理到现代人力资源管理的转变，只有依靠一批既懂理论又有实践经验的人力资源管理专门人才才能完成。

其次，完善激励机制。今天社会经济生活较以往已发生了重大的变化，单纯应用传统的激励方式已不能满足需要。只有树立以人为本的思想，建立起多维交叉的员工激励体系，给员工发挥潜能、施展才能提供舞台，并将企业的奋斗目标和员工的个人目标相结合，从而让员工同企业一起成长，使员工能够分享企业成长所带来的好处，感受到成功的幸福，他们才能自觉自愿开拓创新，敬业敬职。

第三，建立科学严谨的员工培训体系，真正实现由传统企业向学习型组织的转变。在新经济时代，企业人力资源的开发应着眼于人的健康人格的培养，包括持久的工作热情、坚韧不拔的意志力、人际关系的协调和团队合作精神等。

房地产开发论文篇（5）

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

（三）法律关系复杂。

联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。

二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。

根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：

（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。

（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。

（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。

上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。

笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。

二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。

联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：

（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。

（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。

（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。

（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。

（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。

四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。

以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。

（完）

参考书目：

1、《民法学》郑立王做堂北京大学出版社

2、《房地产开发法律实务》朱树英法律出版社

3、《房地产合同实务》符启林邵挺杰人法律出版社

房地产开发论文篇（6）

(二)可以保证利润空间的最大化利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。

(三)可以提升企业的运营效率成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。

二、房地产企业开发成本控制存在的问题

房地产企业在成本控制方面除了缺乏健全的制度体系和良好的成本控制意识外，对开发各环节成本制定不能全面到位的问题也普遍存在。房地产开发具有周期长、投入大的特点，房地产开发成本集中产生在开发的各主要环节。在这几个关键环节成本控制存在的问题主要有：(

一)设计环节很多房地产企业在控制设计成本时，往往存在设计单位选择不当，沟通不利以及成本控制意识不严等问题。很多房地产开发项目在设计阶段都没能将成本与技术、工艺、材料等指标很好的结合起来分析，很多房地产企业没有重视设计方案会审这一环节，不能很好的组织评审小组来进行科学、系统的讨论和会审。这些问题的存在，都导致了后续施工过程中设计的变更较多，从而造成后期窝工、返工以及误工等现象，直接影响到了成本的后续控制。

(二)招标环节企业的工程部和成本控制等部门缺乏对投标企业的认真考察，导致一些资质较差的或者是一些资金及技术实力不强的施工企业中标；在对招标文件进行编制时，没有对相关的信息、数据及资料进行全面的收集，也不能做到精确的分析。导致在招标过程中出现了很多成本控制隐患。

(三)施工环节在这一环节存在的问题最多，很多企业在施工现场签证都没有严格的制度规范，也不能制定科学的制度流程，导致签证流程混乱，从而造成成本控制失利；一些大宗的材料及设备采购和使用方面，没能做到尽可能的利用自身资源和渠道，导致材料及设备的使用成本控制不利，同时也无法保障品质；工程在付款审核方面各方的责任感缺失，审核机制不健全，导致审核不到位，甚至流于形式。

三、房地产企业成本控制的有效措施

(一)做好设计环节的成本控制对于房地产企业来说，开发项目设计方案的好坏对整个项目开发的成败都会产生直接影响。因此，在对设计方案进行确定时，必须做好方案的评审工作，尽量选择最为合理、最为经济也最为科学的设计或规划方案，同时还要考虑土地的统合利用率。通常最优的设计方案不一定是最为漂亮、最为宏伟的，但必须是即经济又实用的。无论是布局还是搭配都应该体现出比例的合理性，同样在户型、面积及层数方面也应当体现出合理性。实际上方案设计本身的成本控制是次要的，而且通常成本较高的设计方案其技术指标也同样高，投资效益也越好，因此，在开发项目的设计方案选择过程中，应该对高收益、低成本等因素进行综合考虑，以保证设计方案成本的投资收益最大化。

(二)做好招标环节的成本控制在开发项目的设计方案确定以后，便可对该项目实施真正意义上的开发，首先就是对施工单位进行确定。通常施工单位的确定需要根据招投标文件，招投标的目的就是为了以最低的成本，来实现最高的施工标准。因此，在进行招标时，需要先对投标企业的资质、业绩、以及技术、管理水平等进行综合调查和评价，尽量选择规模较大，信誉较好以及建筑能力强的施工企业。在招投标过程中，房地产企业应该严格审查招标文件，在招投标过程中尽量考虑成本控制问题，以低成本为目标，签订细致而严谨的中标合同条款，避免由于合同中权责不清的问题而引起日后的纠纷，这样也能够为自身企业获取利益的保障。

(三)做好项目前期预算的成本控制房地产开发项目通常周期都较长，尤其是一些大型的项目需要进行分期开发，因此，地房产开发项目开发之前，应该对预算编制进行严谨的控制。通常房地产企业所采用的预算控制模式为全面预算模式，主要包括了房地产筹资、采购、投资、销售以及其它经营活动。在预算控制方面不但要做好预算的编制，还要做好预算的执行、分析以及考核等管理工作。预算项目和标准都应明确，同时还要对预算的审定、下达等程度进行规范，这样才能及时而有效的控制好预算成本。另外，相关部门还应该对预算的成果进行评价、分析，以积极有效的采取改进措施，保证预算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在筹资时，首先要确定筹资的方案，对现金的使用计划进行编制和修订，然后再制定出相应的成本费用计划，其中要尽量准确的预测出分阶段的现金支出情况，最后再对销售的预期计划进行制定，以便对未来的收入情况进行较为准确的预测。

(四)做好施工环节的成本控制施工成本占房地产开发总成本的比例较高，因此，对施工成本进行控制是房地产开发成本控制的重中之重。在进行施工成本控制时，应该充分发挥技术及管理优势，在不影响工程质量的情况下，将施工成本控制到最低，这可以说是房地产企业进行开发成本控制的主要途径。施工阶段除了在技术和管理方面进行成本控制，还应该在工程变更及签证方面做好成本控制工作。在施工阶段设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程项目变更等都会对施工成本产生严重影响，因此施工过程中要做好这一系列的变更管理工作。由于在房地产开发施工过程中，容易受到很多不确定因素的影响，从而导致工程计划成本与实际成本出现差异，因此房地产项目施工之前，还需要对各种可能出现的影响因素进行全面的分析，并制定好相应的防范措施，以保证施工成本的可控性。另外，在施工过程中，房地产企业还应该尽量避免扩大建筑规模、提高建筑标准、增加建筑内容等导致施工成本突增的现象出现。

房地产开发论文篇（7）

一、房地产开发企业内部控制存在的问题

(一)内控管理具有复杂性的特点

地产开发企业，因为自身业务的情况，内控活动和风险评估比较复杂。第一，企业本身业务的复杂性使其内控的风险评估及控制活动的建立也会很复杂。房地产开发的周期长、过程复杂、牵涉面广，是一个存在一定投资风险的行业。其涉及的业务有很多，包括项目投资、工程施工、销售管理等。多项业务的组合，使得房地产企业内部控制的风险评估，及其后的控制活动的建立变得较为复杂。第二、地产开发企业在工程建设时会有大量的发包工程，发包工程在招投标及工程款支付审核环节专业性要求较高，稍有疏忽就容易造成企业的重大损失，因此进一步加大了企业内部控制风险评估及控制活动的复杂性。

(二)房地产企业内部控制及风险管理的意识比较淡薄

我国的房地产开发企业大都有着开发和管理轻重不一，效益和控制不平衡的毛病。由于内部控制不能直接产生经济价值，间接效益也需要较长的周期才能看出，导致企业对内部控制的重要性在认识上意识比较淡薄，过于追求眼前利益，把主要精力放在了房产的开发和销售上，没有把内部控制制度的重要性提高到一个应有的认识高度。最近几年，房地产行业快速发展，企业销售数量也逐年递增，但是企业所面临的各类风险问题也逐步凸显出来了。首先没有制定完善的风险评估系统，因此无法有效的采取相应的风险预警机制；其次是房地产内部控制意识薄弱，执行力度不到位。此现象主要表现在民营企业中，民营企业是我国房地产企业十分重要的一部分，然而其重视业绩提升而忽视了对于企业内部控制的建设，当今很多房地产企业具有现代企业应具备的管理模式，却不具备相应的理念和完整地控制体系。存在诸多问题，比如企业发展的时间不长，管理模式欠缺完善，对内部控制的力度不够，对于风险的防范和管理的意识不够，无法重视现代市场强烈的竞争等等，严重影响着企业未来的发展。

(三)房地产开发企业内部控制实施环境较差

现在我国地产开发企业的内部控制环境有待优化，根本原因：第一，内部控制可实施性的文件有待完善。最近几年，政府部门颁布了一系列内部控制方面的政策规范，包括《企业内部控制基本规范》和配套指引，但其内容仍较为宽泛，缺乏可实施性，以至于在操作过程中与企业的生产经营有所脱节;从执行范围层面，根据上述规范文件执行时间表，除了一些海外和主板上市的公司已经开始实施外，其他公司包括大量的房地产企业仍未真正开展。第二，内部控制操作主体素质有待提高。随着我国房地产调控的不断深入，房地产企业的发展面临新的挑战，管理要求也越来越严格。而房地产企业往往缺乏专门的人才来负责实施内部控制，房地产业务涉及工程、法律、金融、财务、管理等多方面学科知识，员工素质已经不能够满足现有房地产企业内部控制的需求，直接影响到了内部控制的效果。

(四)内部控制体系与业务流程不健全

分析我国的房地产行业，可以发现其普遍存在以项目获利起家的现象，且在短时间内迅速发展。企业在内部控制等问题上的意识不够深入，并且相关体系和流程在管理方面的力度也不够，并且企业自身的设计与企业实际不符，偏离了管理的重点。有些企业套用了不适合的管理模式，企业制度缺乏合理性并且内部不完善，对于财务和业务等重要的方面的管理和认知也是相当欠缺的。很多企业只是具有一部分的内控环节，对于企业的关键部分例如流程和制度方面却不够重视，没有形成一个适用地完整地体系。

二、房地产开发企业内部控制要点

(一)资金活动与运营管理

资金在企业的生产经营中占据着不可或缺的地位，其直接决定着企业的生存能力和竞争能力，以及企业未来的发展趋势，企业应对其有一定的重视。尤其是房地产企业，对于资金的要求比其它企业更高，其业务更复杂，对于企业而言资金风险和资金问题有着不可分割的关系。企业的总体环境以及领域的特殊性和业务的复杂性等都影响着资金，其涉及面广，并且具有不确定性，导致其成为企业内部控制中一个比较薄弱的环节，同时被视为重要领域。房地产开发的重点在于融资和投资两大块，资金运营影响着企业的生产经营，对于风控方面也有着不可小觑的影响。降低资金风险，提高企业资金的使用效率以及利润是企业应该好好思考的一个问题。

(二)全面预算与工程项目管理

房地产开发具有资金风险高以及运营风险高的特性，企业普遍存在对现金流量和运营成本缺乏管理的问题，而导致资金周转不畅且断链的最基本原因是业务活动不切实际。就此现象，企业需要进行全面并且科学的预算和管理，尤其的成本和资金收支这一块。唯有通过对预算管理全方面的控制把握，将资源整合优化，提升企业的运营效率，促进企业的生产经营和持续发展。企业在项目开发的前期、项目执行及项目落实完成的后期阶段，都应该严格按照政策和管理制度执行。预算的编制和执行以及最后的考核，对于项目开发中资金的使用和预算的制定及比例要有固定的模式规范。将财务信息作为主导，制定合理详细的方案，并且对该方案进行到位的监督实施。工程以预算为导向，在招投标及资金收支方面尽量从管理的源头触发，尽可能的降低风险。房地产开发内部控制管理实质上就是对项目的控制和管理。在开发运营中应该对项目的风险和重要的节点加之更多的关注，并且注意成本和质量，以及安全和进度等方面，对财务有一定的把握，在经营的风险方面有着一定的控制。特别是项目的立项以及项目研究阶段对于操作的规范性以及资金的落实，以及对于项目的施工、竣工方面都需要加大管理力度。

三、控制建议的对策

(一)优化房地产企业内控环境，加强内控执行与监督

首先，应该要加强公司的监督和管理水平，完善当前的结构，创造良好的环境。在内部控制和自我评价以及风控管理方面的宣传时，要和内部进行沟通和评价，监督和管理是的内部控制作业深入与部门及环节，建立有效并且有技术含量的内部控制体系，利于及时地发现并且解决问题，尤其是公关方面可以建立良好的体系，在原有的工作方法上进行改进，做到真正的风控，是企业健康持久的发展。其次，企业要做的是积极收集和自身相关的行业情况，分析市场的情况找出需求，并且在技术方面进行创新，对于项目在投资和运行过程中可能会产生的风险以及重要的业务环节都要重视，做出相应的数据报告和信息判断，还有评估分析以及项目建议和决策。对内部控制和风险控制方面的管理要加强引导、发挥作用并且做出绩效，渐渐形成一个高效科学的的管理体系，做到职责分明以及权利制衡，提高各部分的工作效率，相互配合使得企业的业绩和利润达到最好的效应，在监督评价体系以及内部建设和执行方面加强力度，使得企业的在风控管理这一块真正落实并做出成绩。

(二)从财务角度把握内控要点降低

企业风险，实现可持续发展1.以财务分析为基础，动态管理资金活动企业的内部控制和财务管理的重点在于资金管理。企业在融资方面要多关注投资报酬的利率等经济方面的数据，利用数据来制定计划进行企业的资金运行活动。融资方案的战略风险和经济方面的评估并且被进行论证。在管理信息系统模式下，建立财务模式进行分析、发现投资机遇并且降低资金风险，对于成本方面要进行充足的考虑，将资本的效益发挥到最大。将信息通过登记的方式格式化，利用软件分析检测财务管理方面是否存在漏洞，尽量避免资金危机，加强对资金的管理力度。企业在市场中获取利益的能力，对于资金运作的效率以及在市场中占有的比份，都应该是企业应该多花精力的地方，尤其在内部控制和风控、防范方面。利用企业内部控制的管理系统，在科技化的管理模式下精确的掌握企业的情况并做出数据分析，在企业成本等方面加强控制。建立一套健全的管理体系，规范好职工内部的行为，从根本上防范经济犯罪，确保公司的安全和资金的稳定。人力和体系必须同时得到控制，报表和数据一致化，实施监控管理。对财务的走向要有严格的标准实施相应的监督，保证企业内部控制的有效性。2.通过全面预算管理，降低财务成本，实现企业效益最大化企业中设计资金的重要地方都要编制预算计划方案，实施全面的管理，定期对情况进行分析提出决策，建立财务中心对内部情况进行统一的管理。利用软件，针对不同的费用做出不同的管理方案，对于占重较大的费用应该要有明确的限定。根据各个部分上交的数据包包做成一份完成的计划，形成草案，加强管理和控制。通过财务预算合理控制现金，成本和效益都要顾全，规避风险，引导项目运营和企业管理更好的发展。3.加强采购与付款循环会计控制，降低关键环节资金风险公司在定价和采购方面应该制定机制，建立相应的数据库，制作相应的报表，对采购流程和资金走向有一个完整地记录，尤其是发票和时间的核对。各部门相互配合，做好市场分析，尽量降低成本。结合企业自身的财务情况等做出客观的分析，在每一个环节中都严格把关确保真实性，对账款的收支也要加强审计力度。与此同时，依据企业的财务状况和资金流向等应该选择信贷等最大限度的为企业增效。4.完善项目销售与收款环节的内部控制，实现资金有效循环公司要在企业的指导下根据项目自身的情况来制定指标，通过市场调查等分析和论证形成报告，通过专业人士和高层审批，严格执行，指导项目的相关工作。建立项目框架，各部门合力，成立相应的小组对重要和重大的业务进行审核，销售中可能存在的风险都要进行审核，将风险降到最低。在合同中的条款应该要有明确的规定，尤其是回款率要加入业绩考评。公司的市场部和销售部要建立相应的转账平台，采取相应的措施防范风险。及时掌握客户的信用状况和相关的缴费清况，对于财务项目进行准确的核对和管理，防止缺失漏项的情况发生，尤其是收款部分要加大力度。

四、结尾

总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产开发企业必须充分重视内部控制，提高管理水平，这样才能在复杂的市场环境中做大做强。

作者:王璐 单位:中信兴业投资集团有限公司

参考文献：

房地产开发论文篇（8）

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

（二）房地产商偷税原因分析

三、完善相关税法遏制房地产企业偷税

四、严控房地产开发企业偷税，还应该做到下面二点：

（一）加强部门间的合作，加强源泉控管

（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件

参考资料

内容摘要随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2003[81]号文）。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006年3月21日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2006[31]号文）。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述，阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。

由于这些年来，各省市都在大搞城市建设，房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品，征税的目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号文）《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：

一、我国房地产业偷税问题现状透视

安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。

2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。

南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。

北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……

福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。

经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。

这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。

1、体外循环法,减少预售款基数

这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。

2、整体转让“楼花”不做收入

一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。

3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。

4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。

6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。

7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。

房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。

8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。

9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。

10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。

（二）、房产商偷税原因分析

从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。

1、税种设置不合理，造成可趁之机

在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。

2、稽查力度不足，难有威慑作用

目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。

三、完善相关税法遏制房地产商偷税

但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：

一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：

（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点：

（一）加强部门间的合作，加强源泉控管

房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。

（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件

目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。

“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！

参考文献

1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日

2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3

房地产开发论文篇（9）

关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

房地产开发论文篇（10）

房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。

2城市规划与房地产开发的行为特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。

而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

3城市规划与房地产开发的矛盾

城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。

以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。

如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。

3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。

3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。

3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。

3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。

4城市规划与房地产开发的统一目标