房地产企业会计论文汇总十篇

时间:2023-03-17 17:58:50

房地产企业会计论文

房地产企业会计论文篇(1)

1.1土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。

1.2房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。

1.4代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。

2房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点:

2.1开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2.2开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

2.3开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面:(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

2.4开发建设周期长,投资数额大

开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。

2.5经营风险大

开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。

3房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。

3.1开发成本

共有八项:

3.1.1土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.1.3前期工程费

前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

3.1.5基础设施费

它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。

3.1.6公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

3.1.7不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。

3.1.8开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

3.2开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

3.2.1管理费用。

可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数,按3%左右计算。

3.2.2销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项:(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;(2)销售费。约为销售收入的1.5%一2%;(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%。

3.2.3财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

3.3投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。

4房地产开发项目投资估算的作用

一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据;二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

5、房地产开发企业会计核算特点

房地产企业会计论文篇(2)

随着市场经济在我国的逐步完善,新的会计制度、会计准则不断,对于房地产开发企业来说,目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等,如何在门类众多的制度、准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,更好地发挥会计职能,是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种,一种是自行开发并销售,另一种是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发。对于后者,应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品,由于其开发的周期较长,耗资巨大,其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此,房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理;《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入,其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先,房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年,长则4~5年,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投入资金,并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次,房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时低层售价却高于高层售价;又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性,表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后,大量预收款确认为收入,期间间隔在一个会计期内还好,但一个项目往往要跨4、5个会计期,故不适用一般的公司业绩评价指标,如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况,尤其是上市公司,极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司,其净利润可能很小甚至是负数,但有大量的在建工程和很好的预售情况,现金流状况极佳,有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿,大笔银行贷款到期而无力偿还,尚未结清的担保金,由于市政规划调整,地价变化导致的土地风险等等;故此,评价一个房地产开发企业的业绩,千万不要以指标论好坏,应透过指标看实质,看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量,还有更重要的表外风险等等。当然,这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准,即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发的,以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮,即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中,收入确认以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为,房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务。因此,签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据;签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样,从法律意义上讲也只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符《企业会计准则——收入》的有关规定,故也不能确认收入;购买方取得商品房产权证的环节较为特殊,尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志,但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金,取得土地使用证,并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同,并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续,且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门,办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入,会导致收入滞后,同样不符合收入确认原则。所以,尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念,解决销售成本结转错位,与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法,是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户,在此分类明细账基础上,再按计划价格相同的房屋分类设户,价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本,即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少工作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法,就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续,就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定,甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户,也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

房地产企业会计论文篇(3)

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

房地产企业会计论文篇(4)

中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1674-098X(2017)02(a)-0132-02

房地产开发单位和多数的企业一样,都有一些自身的特殊之处,它一方面从事房地产的经营活动,同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大,同时应对的市场风险也更大,很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况,就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验,加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间,实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看,我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度,在这其中特别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以,应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设,重点审核会计管理方面的规章制度,同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导,结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。

1房地产开发企业会计核算制度的重要意义

房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业,由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域,生产经营活动又比较复杂,资金流动性又是最大的行业,成本核算的环节也很多,所以会计核算领域如果出现了一些问题,房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以,这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求,加强对业务部门的预算考察,还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验,尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。

2当前地产企业会计核算中突出的问题

2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全

因为现阶段,我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性,这种制度上的特殊性,给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后,这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是,从当前的我国会计制度的规定来看,能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备,很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求,这就导致缺乏有效的针对性,很多领域明显缺失,这也对行业的发展造成了一定的影响。

2.2房地产开发企业的收支管理不够标准

房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定,这就导致很长一段时间以来,这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内,该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别,通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准,所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前,应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高,这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法,常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同,有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时,这个划分标准就发生了实质性的变化。但是,目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。

2.3资金流动情况的管理不完善

房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同,在经营的过程中,对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准,这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长,这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。

3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施

3.1严格标定收入的标准

房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据,这种依据应该重点体现在以下两个方面:就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定,主要是指房地产进行销售时的收入,一切不符合相关规定的收入,都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则,就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。

3.2增大信息的内容

应该适当地加大成本的公开力度,加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间,同时还有很大的投资价值,在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知,还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠,这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。

3.3會计科目要规范整齐

作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况,加大力度对会计核算进行有效的监督检查,要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查,同时要加强对企业的投资评估,这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况,有助于领导层的分析决策,能够更好地使企业健康发展。

4结语

会计核算工作是所有企业工作中的核心工作,也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求,就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准,重新制定一些企业管理规定,因为以前的规定比较笼统,每个企业之间的情况也不太相同,尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性,这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整,这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验,找到符合房地产开发行业的会计核算体系。

参考文献

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[2] 路红.对21世纪初叶天津住宅发展的思考[C]//国际住房与规划联合会(IFHP)第46届世界大会中方论文集.2002.

[3] 白筱宇.浅议我国经济适用房存在的问题及解决对策[C]//“经济转型与政府转型”理论研讨会暨湖北省行政管理学会2010年年会论文集(下).2011.

[4] 刘必成.建设充满魅力的精品城市——关于我市城市建设工作的思考[C]//湖南省城市文化研究会第六届学术研讨会论文集.2011.

房地产企业会计论文篇(5)

一 我国目前房地产企业会计信息体系建立的现状

真实性是对于会计信息的最原始的要求。信息有其特别的地位,掌握着信息意味着掌握着主动掌握者优势。社会经济的运行,房地产企业的有效运行也必须与它所反映的客观事实一致,信息与事实不一致意味着信息的真实性有了严重的偏颇,这就失去了信息应该起到的表明,警示的作用。

我国目前房地产企业蓬勃发展,然而中国模式下的房地产企业发展畸形也是显而易见的。国务院常务会议,在十年的房产调控中,扮演着房地产者风向标的角色。十年房产调控,十年政府将有形的手伸入市场,调控范围之大,程度之深可以说已经超越了政府职能。中国市场经济模式下的政府调控已经有一些失控,房地产企业会计信息的作用并没有完全体现,反之,也说明了房地产企业会计信息的重要性[1]。房地产企业的发展已经成为了一个社会性的话题 ,房地产企业中土地资源的流失、房地市场发育不良、房地产交易费用偏高、政府职能概念过强以及腐败问题等等,很大程度上都与房地产会计信息失真有关。

二,企业会计信息对投资者、政府、消费者的作用

第一,对于房地产企业的投资者或是贷款人来说。房地产会计信息能够帮助其合理的决策。市场经济,掌握有效及时的信息,对于无论是现在的或是潜在的投资者来说,依据及时有效的房地产会计信息,做出合理敏捷的决策从而从中获得收益。这是了解以投资或是计划投资企业的财务状况、生产成本、人力资源、经营成果的最好方式。第二,房地产会计信息是评估和预测未来现金流动的有效指标。资金的流动、趋势,对于稍纵即逝的商机的把握,十分关键。房地产企业内外使用者,无论是开发商本身,抑或是想要采取宏观调控的政府,又或是投资者、购房人。他们的需求是利用信息,帮助对于未来的经济决策起到辅助作用,能够犹如天气预测一样起到预测企业未来经济状况的、经营活动的作用。投资者受利益趋使,政府是公共服务职能所趋,开发者本身作为另类的投资者也要维稳并获益。其中房地产企业会计信息的内容偏重于财务状况的预测,例如现金流量、偿还债务的能力、支付能力、购买力等等。通常来说,以过去经营的活动为基础,来对未来的经营方向、状况、前景做出预测,从而能做出迅速有效的投资决策或是应对政策。通常,财务报告扮演者提供关于企业过去财务经营状况和业绩信息的角色,从而以此为依据做出预测。第三,对于政府来说,政府部门实现自己的职能,实行宏观调控,中国政府无论是地方又或是中央,对于房地产市场的宏观调控从未间断,如限购、加强对中小企业的贷款融资的监督、国五条,国八条的出台等等。国家财政部门根据房地产企业的披露的会计信息,特别是会计报表的审查,监督房地产企业的财务状况,对于不合标准的企业予以警告处分,产生威慑力,及时掌握不良信息,加强对企业监管,预防经济风暴,及时采取应对之策。税务部门检查房地产企业的会计报表,阅读其会计资料,深入了解其税收状况,税收执行状况。第四,对于房地产企业本身,会计信息有利于其全面掌握企业运行流程、成本、收入,资金动向,加强和改善企业的经营管理。房地产企业本身有其特定的运行流程,他通过各个部门的相互配合,整合、处理,将各个部门的信息资料汇总又分发,不断反复,这一过程在整个生产过程中都不间断,又相互提高完整[2]。传递给各个部门的信息资料能够让原本相互独立的机关部门相互了解,相互改进,良性竞争。

三,建立完整准确的房地产企业会计信息体系

房地产行业的大多数上市公司建立了较为完善的内部控制制度,但依旧存在内部控制披露不详细、董事会对内部控制评价的积极性远大于监事会及独立董事、外部审计机构对被审计公司的内部控制关注度不高等现象。无论是对于投资者或是贷款人,又或是政府,普通的消费者都不能从中得到真实性准确的信息。这无疑对整个房地产企业的社会经济运行已经其影响的社会经济关系及人都是不利的。2006年6月5日上海证券交易所了《上海证券交易所上市公司内部控制指引》,2006年7月财政部发出了《关于成立企业内部控制标准委员会的通知》。制定统一的房地产企业会计信息的披露制度,加强对房地产企业内部会计信息的披露建议,改善上市公司信息披露的情况。对于风险投资、内部控制、宏观调控、房产交易都十分有利。特别是在目前中国房地产市场泡沫显现、政府宏观调控效果不明显、整个市场大环境信息不健全的房地产市场来说十分重要。房地产企业会计信息的公开,是整个房地产市场开发商、政府、消费者博弈的结果。三者达成均衡,对于投资者管理层而言;通过会计信息披露,可以帮助企业本身发现内部控制的设计缺陷与运行缺陷,提高企业抗风险能力;对于政府而言,健康监管整个房地产市场,加强财政和税收控制,实现宏观调控的职能,调控房价,把握整个宏观的经济运行方向,维护经济秩序。对于消费者,能够通过真实有效的会计信息的了解,掌握企业资金流向,企业生产方向,整个房地产市场的走向,从中投资,抓紧机会,获得利益[3]。房地产企业的会计信息体系的建立,是对整个房地产市场信息健全的良好表现。房地产企业的会计信息无论是对于房地产开发者本身、政府、抑或是房地产消费者都有十分关键的作用。这三者对于房地产会计信息的把握有赖于房地产企业会计信息制度体系的建立、披露、完善。

参考文献

房地产企业会计论文篇(6)

中图分类号:F275 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)12-0-01

一、内部控制的含义

企业实行的内部控制制度主要是指企业内部的管理者为了企业内部的资产的完整与安全,以此对企业的会计信息的可靠性以及真实性进行保证,保证企业的所有经济活动的效果性、效率性以及经济性,使企业内部的所有经济活动能够按照相关的活动进行下去,并且对已经发生的经济活动以及企业会计的记录进行有效的调整、完善以及制约的一种管理机制。房地产企业实行的内部控制主要分为控制房地产企业的资产物资、控制房地产企业的会计信息以及控制经费的收支这三个方面。控制房地产企业资产物资的主要目标就是对自身所拥有额财产的安全进行保障,通过必要手段来防止资产的流失或者被他人以及其他企业给非法拥有,以此来提高资产的利用率。控制房地产企业的会计信息主要的目标是通过对自身内部的财务数据按照相关的规范与方法进行处理,以此来向房地产企业的高层管理人员提供实时、及时以及真实的会计信息。控制房地产企业的经费收支的主要目标就是通过按照相应的规范以及标准进行经费的收支,对于那些需要收取的应该及时对其进行收取,对于不该收取的应该坚决不收,以此来提高房地产企业的资金安全以及经济效益。

二、房地产企业会计内控制度的实行原则

(一)合法性原则。房地产企业在制定会计内控制度的时候要按照相关法律规定以及我国相关政府部门的监督要求。

(二)全面性原则。房地产企业制定的会计内控制度应该在管理层次上将自身所有的财务经济活动进行涵盖,在具体的实行过程中应该进一步的渗透进财务活动的所有环节,以此来防止内控制度在经济活动中所出现的漏洞。

(三)重要性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该突出控制重点,与此同时还要对自身的全面进行兼顾,对于企业内部出现的高风险以及重要的实务进行更加严格的控制,以此来保证房地产企业内部不出现严重的缺陷。

(四)有效性原则。房地产企业实行的会计内控制度应该为企业实现自身战略目标提高合理、科学的保证。在房地产企业内部的工作人员应该有义务去维护内控制度的具体执行情况。对于内控制度中所存在的问题应该及时进行调整与处理。

(五)制衡性原则。房地产企业在进行岗位以及机构的设置时,应该根据自身的财务状况合理、科学以及按照内控制度的相关要求进行分配,这样做能够有利于企业内部各个部门、岗位之间相互监督与制约。

(六)适应性原则。房地产企业所制定的会计内控制度应该合理体现出自身财务活动的实际规模、特点状况以及风险状况等方面的实际要求,并且当房地产项目出现环境的变化与管理要求的逐步提高,内控制度也应该随之不断地进行完善与进步。

(七)成本效益原则。房地产企业应该有效的执行所制定的会计内控制度,并且在此基础之上,对经济效益与成本的关系进行合理、科学的权衡。

三、房地产企业制定会计内控制度途径

(一)强化内部审计

房地产企业想要制定健全的会计内控制度,就应该对其内部审计进行不断的强化。房地产企业制定会计内控制度的首要任务就是完善自身内部审计制度。首先要做的就是对其内部审计的权威性以及独立性进行保证,房地产企业的内部审计部门的主要业务直接受监事会的指导,并且直接对董事会负责。然后就是房地产企业的高层领导人应该明确内部审计部门的主要工作职责,以此充分体现内部审计所具有的全面性。房地产企业内部审计部门应该对所有经济业务以及岗位进行定期检查,对各个环节中所出现的问题进行及时发现,并且提出有效的解决措施。房地产企业内部审计部门应该对自身的内部控制进行全方位以及全过程的监控与评价,以此使企业所面临的风险降至最低。最后就是房地产企业应该根据自身的需要来招纳具有高素质的审计人才,并对招纳的人才进行持续的培训,这样做的目的就是为了使审计人员能够与不断变化的市场进行相适应。

(二)重视成本效益问题

房地产企业实行的会计内控制度也是有成本的,在不同的控制力度上,其内控制度所发挥的作用也就不相同。具体言之,当房地产企业加大控制措施的时候,房地产企业为之所要付出的成本就会增大,控制对象所造成的损失就会减小;反之亦然,当房地产企业减小控制措施的时候,其为之所付出的成本相应就会减小,控制对象所带来的损失也不随之减小。在实际的控制工作中,只有根据自身的实际情况对各种存在或潜在的因素进行考虑,并采取相应有效措施。

(三)控制会计流程

1.控制借款。在房地产因公借款的企业项目,应该经由项目的分管部门领导人以及项目的主要负责人对项目进行审批。经办人通过借款的手段进行付款以后,就要及时获取完备的结算以及相应的付款凭证,以此做出保障还款手续。

2.控制报账。房地产企业所进行的项目活动所需要的开支必须按照年度预算进行,并且房地产企业的所有开支与用途都要与预算相符合,对于项目活动中比较大额的开支,必须按照房地产的相关采购工作执行。房地产企业的财务部在对付款凭证进行审核的时候,对于那些数额比较大的支付项目,应该去查阅相对应的材料。

3.控制支票的使用。对于房地产企业中的支票印鉴以及空白支票,应该由两个人分别对其进行保管,这样做就能够有效的避免了一个人去进行签发支票。

4.复核支付。房地产企业中的会计出纳员应该在进行会计审计的记账以及支付凭证付款之后,对会计支付凭证进行细致的复核,以此来防止出现差错以及的发生。

5.控制会计核算处理。房地产企业的会计应该根据相关的原始凭证进行记账凭证的编制,房地产企业主办会计对其进行复核。企业内部的财务部门应该将企业的固定资产真实的变动情况移交到企业的资产管理部门,然后资产管理部门对其进行核对,其中出现的款项余额情况则由房地产企业中的业务部门对其进行核对。

参考文献:

[1]杨文.房地产企业会计内控制度的建立与实施[J].新财经(理论版),2011(2):276.

房地产企业会计论文篇(7)

现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势,特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用,为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展,应对传统的成本会计进行升级,在本文中研究的战略成本会计,应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序,将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中,使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位,进而增强企业的核心竞争力,推动企业的长远发展。

一、战略成本会计的基本概念与作用

(一)战略成本会计概念简述

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管,将监管贯穿于整个经营过程中,从战略的角度而言,其影响着成本每一个环节,规划和控制成本使其保持在适当的水平,有助于企业在市场占据更多的市场份额,进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善,企业生产和经营环境不断变化,以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求,传统成本会计的缺陷逐渐显现出来,这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发,采用管理理论和方法,改善传统陈旧的成本会计,予以创新进而形成新的战略成本会计,使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高,战略成本会计理论概念不断丰富,应用范围逐渐扩张。

(二)战略成本会计在企业管理中的作用

企业作为现今市场经济的主体,生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位,才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前,战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息;然后现代企业会按照内部资源与外部环境,对信息予以筛选和整合,制定出优质的发展方案;最后,现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析,明确各个部门的责任所在,协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中,属于对传统成本管理模式进行优化的过程,同时也是企业通过完善对成本管理的模式,来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节,这样的发展状况,对现今房地产企业而言,代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理,通过对采购原材料各方面属性的了解,来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中,其商品在建造的过程中,对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算,从而计算出较为合理的投资方式,尤其是针对不同阶段施工的状况,结合不同时间段的原材料价格,在最大程度上降低采购的成本。另外,在对商品房存货的营销阶段,应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动,进而实现对商品房存货销售有节奏的控制,在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素,进而制定有效的价格策略和促销的政策,再配合发盘的节奏,实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制,进而提升房地产企业经营的绩效。所以,从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言,是将生产经营和全局进行紧密的联系,在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化,同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合,这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况,适当的采用的成本核算的方式,将存货和成本价格分摊到不同的环节中,能发现当中成本改善的因素,以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次,充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知,将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中,能在很大程度上提升房地产企业的经济效益,并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析

(一)在房地产企业房产销售中的应用

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制,属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节,销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局,进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩,这在房产销售阶段具有重要的位置,在对销售网络进行合理时,应在人流量较大的地方设置广告牌,例如在公交站对广告牌进行设计和安放,这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。对于房地产行业而言,房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响,通常情况下售后服务在完成房产销售后,开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司,而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高,这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务,提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理,但是在提升售后服务质量时,需要耗费大量的资源和资金成本。因此,应严格按照实际的状况,对物业管理公司和售后服务人员进行培训,进而有效提升售后服务的质量和水平,这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知,战略性成本会计理念的应用,能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩,同时在保障业绩的状况下,逐渐提升企业的品牌形象,这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。

(二)在房地产决策管理中的应用

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义,房地产行业的发展具有较强的实时性,基于这样的发展状况,房地产应时刻关注市场环境的变化,特别是房产商品的价格走势,战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后,能为房地产提供丰富的信息,进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案,提升房地产企业的核心竞争力。另外,战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求,这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析,基于这样的状况,对项目投资成本有效的控制和分析,能增强战略成本会计应用后得到的效果,进而更好的辅助房地产管理的工作。另外,对房地产企业生产经营的过程中,经营战略性成本会计会计信息的应用方面,若要充分的发挥其应有的效能,无论是企业经营决策管理人员,或是房地产企业的投资者,是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性,合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率,进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知,战略性成本会计方面管理理念的应用,能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展,尤其是在经济体制逐渐转型的环境下,凸显出战略性成本会计管理的优势。

四、结论

通过本文的论述中得知,战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中,其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集,对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前,应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息,对销售的价格和销售模式进行调整,能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。

作者:张忠艳 单位:太原工业学院

参考文献:

房地产企业会计论文篇(8)

现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势,特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用,为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展,应对传统的成本会计进行升级,在本文中研究的战略成本会计,应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序,将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中,使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位,进而增强企业的核心竞争力,推动企业的长远发展。

一、战略成本会计的基本概念与作用

(一)战略成本会计概念简述

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管,将监管贯穿于整个经营过程中,从战略的角度而言,其影响着成本每一个环节,规划和控制成本使其保持在适当的水平,有助于企业在市场占据更多的市场份额,进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善,企业生产和经营环境不断变化,以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求,传统成本会计的缺陷逐渐显现出来,这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发,采用管理理论和方法,改善传统陈旧的成本会计,予以创新进而形成新的战略成本会计,使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高,战略成本会计理论概念不断丰富,应用范围逐渐扩张。

(二)战略成本会计在企业管理中的作用2300

企业作为现今市场经济的主体,生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位,才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前,战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息;然后现代企业会按照内部资源与外部环境,对信息予以筛选和整合,制定出优质的发展方案;最后,现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析,明确各个部门的责任所在,协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中,属于对传统成本管理模式进行优化的过程,同时也是企业通过完善对成本管理的模式,来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节,这样的发展状况,对现今房地产企业而言,代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理,通过对采购原材料各方面属性的了解,来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中,其商品在建造的过程中,对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算,从而计算出较为合理的投资方式,尤其是针对不同阶段施工的状况,结合不同时间段的原材料价格,在最大程度上降低采购的成本。

另外,在对商品房存货的营销阶段,应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动,进而实现对商品房存货销售有节奏的控制,在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素,进而制定有效的价格策略和促销的政策,再配合发盘的节奏,实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制,进而提升房地产企业经营的绩效。所以,从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言,是将生产经营和全局进行紧密的联系,在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化,同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合,这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况,适当的采用的成本核算的方式,将存货和成本价格分摊到不同的环节中,能发现当中成本改善的因素,以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次,充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知,将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中,能在很大程度上提升房地产企业的经济效益,并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析

(一)在房地产企业房产销售中的应用

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制,属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节,销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局,进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩,这在房产销售阶段具有重要的位置,在对销售网络进行合理时,应在人流量较大的地方设置广告牌,例如在公交站对广告牌进行设计和安放,这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。

对于房地产行业而言,房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响,通常情况下售后服务在完成房产销售后,开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司,而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高,这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务,提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理,但是在提升售后服务质量时,需要耗费大量的资源和资金成本。因此,应严格按照实际的状况,对物业管理公司和售后服务人员进行培训,进而有效提升售后服务的质量和水平,这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知,战略性成本会计理念的应用,能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩,同时在保障业绩的状况下,逐渐提升企业的品牌形象,这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。

(二)在房地产决策管理中的应用

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义,房地产行业的发展具有较强的实时性,基于这样的发展状况,房地产应时刻关注市场环境的变化,特别是房产商品的价格走势,战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后,能为房地产提供丰富的信息,进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案,提升房地产企业的核心竞争力。另外,战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求,这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析,基于这样的状况,对项目投资成本有效的控制和分析,能增强战略成本会计应用后得到的效果,进而更好的辅助房地产管理的工作。另外,对房地产企业生产经营的过程中,经营战略性成本会计会计信息的应用方面,若要充分的发挥其应有的效能,无论是企业经营决策管理人员,或是房地产企业的投资者,是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性,合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率,进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知,战略性成本会计方面管理理念的应用,能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展,尤其是在经济体制逐渐转型的环境下,凸显出战略性成本会计管理的优势。

结论

通过本文的论述中得知,战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中,其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集,对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前,应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息,对销售的价格和销售模式进行调整,能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。

参考文献:

房地产企业会计论文篇(9)

随着各路企业大军陆续挺进房地产业,在有限的市场份额内如何建立起自身品牌便成为值得思考的问题。实践表明,房地产企业(以下简称:企业)借助品牌号召力,无论在获得土地资源还是房产定价上都存在着极大的优势。从需求角度来看,消费者也愿意购买品牌影响力较大企业所修建的商品房。由此,品牌意义的一般表现就在房地产业中得到了具体体现。

那么在一个建设周期较长,且目标消费群体较为集中的业态下如何建立品牌知名度呢。关于这个问题可以从品牌建设的一般原理上进行初步解决,即首先应形成良好的社会声誉度,并在社会良性舆论的推动下来塑造企业的品牌效应。而深层次的问题就出现了,即如何形成良好社会声誉度呢。这便成为本文立论的出发点。

鉴于以上所述,笔者将就文章主题展开讨论。

一、对房地产品牌形成的认识

围绕着提升社会声誉度问题,对其品牌的形成可从以下两个方面进行认识。

(一)核心产品方面

在市场营销学中所谓“核心产品”是指商品的使用价值,在房地产商品中则具体指向房屋结构、楼房整体布局、小区规划等要素。从现代人购买商品房的便利来看,他们并不是只为了求得居住之所,还需要通过居住来获得其它外部效应。具体包括:宁静的生活状态、绿色的生活环境(如小区绿化面积在30%左右),以及可供利用的附属设施等。由此可见,核心产品质量的好坏直接影响到消费者的居住体验,而这种体验是正面还是负面,则直接通过舆论传导机制向社会着。这样一来,企业的社会声誉度就首先从这一环节得到解释。

(二)附加产品方面

在市场营销学中关于“附加产品”可以界定为售后服务。而这种售后服务在房地产商品中则表现为:质保期(通常是1年)的维护和维修响应速度和质量,以及物业管理的水平。实践表明,前者对于房地产企业似乎并不存在难度,但因物业部门与企业往往没有隶属关系,而难以规范物业的工作行为。然而,小区居民却能通过对物业管理的价值判断,来影响到自己对房地产企业的态度。最终,所形成的舆论传导机制同上文一模一样。

以上从核心产品和附加产品两个方面的认识,便为下文的目标定位提供了思路。

二、认识基础上的目标定位

结合企业管理和营销知识,目标定位可从以下两个方面分别展开。

(一)核心产品目标定位

核心产品作为商品房的使用价值领域,其质量的好坏主要由设计和施工质量来保证。遵循上文所提到了各个元素,可分别定位于:

1.房屋结构方面。从室内设计的角度来看,房屋结构设计似乎并没有多大困难。但从符合当地居民生活习惯和审美的角度来看,则问题颇多。诸如在为北川灾区重建羌族民居的时候,就充分考虑了当地居民的上述问题。这就给了我们启示,不能只在工具理性的作用下来进行房屋结构设计,还应融入当地的人文元素。

2.整体布局方面。房地产公司在开盘广告宣传时,都有意强调该楼盘的风格元素,并给予具体的概念呈现。但在实际交房时却在容积率和实际布局上出现偏差。不难想象,这将严重影响消费者的入住体验。因此,应充分考虑这一点。

3.小区规划方面。小区规划涉及到功能区的设置,在当前刚性需求集中在适婚年龄的现状下,规划应充分考虑到生活、医疗、教育等三个要件。当然,部分大型房企在这方面做的不错。

(二)附加产品目标定位

根据上文可知,目前存在的问题集中在物业管理方面,而这又间接影响到企业社会声誉度的提升。由此,企业可通过组织和制度建设,来切实提升物业管理水平。从而,在附加产品上为品牌建设提分。

上述两个方面的目标定位实则表明:企业若要建立起品牌号召力,必须从硬环境上下工夫。在此基础上,在配合一定的营销活动的开展。

三、目标定位驱动下的实践

在目标定位驱动下,企业品牌建设的实践可从以下三个方面同时展开。

(一)优化核心产品

同其它产品设计一样,房地产产品设计仍存在着内在功能定位。如,学区房、江景房等,它们在设计上不仅需要从外观上与概念相符,还应在内部结构和使用上满足消费者的特定需求。与此同时,在小区布局和规划上应尽量与开盘时的模型相符(主要在于容积率上,如控制在2.5以下),这不仅体现了企业的诚信,还直接关系到消费者的最终利益。尽管这一实践更多的倾向于原则,但企业正是因为缺少在这方面的考量而丢大分。

(二)完善附加产品

现在许多房地产企业也自己设立的有物业公司,这样就能在产权封闭的情况下规范物业公司的行为。为此,其它企业可以考虑完善这一点。另外,即使由独立的物业公司开展服务,但也应在契约和以后业务承接上约束物业公司的行为。不然,因偷盗、垃圾处理等问题的频繁发生,将直接通过社会舆论损害企业的社会声誉度。

(三)提升营销管理

之所以提出营销管理的概念,实则是从我国国情出发而为的。房地产企业在获得土地资源和融资便利性上取决于品牌优势的同时,还依赖于当地政府的推动。由此,应加强与政府部门的关系管理,借助政府新闻、公共舆论的重要能力,提升企业在区域范围内的品牌建设活动。

综上所述,以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然,对于企业品牌建设还可以从其它方面分别展开,但从可操作性上则须根据核心产品—附加产品—营销管理的逻辑进行。通过核心产品来提升消费者满意度,通过附加产品来增强消费者幸福感,借助营销管理来提升企业社会声誉度。

四、小结

本文认为,房地产企业应在核心产品、附加产品的建设上进行目标定位,并在此基础上进行实践。在实践中还应重视营销管理,即增强与政府部门的关系管理。惟有这样,才能积累起自身的品牌优势来。最后,本文权当抛砖引玉之用。

参考文献:

[1]王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨[J].广东科技,2011,(8).

房地产企业会计论文篇(10)

中图分类号:F293文献标识码: A

引言:在中国,上世纪八十年代末,房地产才刚刚起步,九十年代进入发展期,到了二十一世纪,房地产才作为一个真正的产业并进入了繁荣期。尤其是最近几年,房地产产品严重失调,满足不了社会的需求,放假持续增长,房地产的高房价受到了社会广泛的关注。房地产企业建筑工程设计管理的根本目标就是为市场设计出高质量、高规格、高标准的符合企业文化的产品。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高,社会对房地产企业的产品的要求也越来越高,因此,对房地产企业建筑工程设计管理的要求也越来越高。

一、房地产企业设计管理的现状

国外许多高等院校都设计了与设计管理相关的专业课程,甚至还有专门机构对其进行研究,但是设计管理只涉及到了工业和工艺领域,与房地产相关的还很少。房地产开发的时候,企业从来只关注投资收益,往往都忽视了建筑的规模、功能、艺术价值等等,因此,为企业设计出高水准产品的重担就落到了建筑师的身上。

中国的房地产较外国来说,开发起步比较晚,建筑施工企业是进入房地产最早的企业,但是由于各个企业的文化存在很大的差异,经常使得项目在实施过程中出现问题。二十一世纪来临之后,房地产市场迅速发展起来,关于房地产的企业越来越多,而且许多大型企业都有了自己专门的设计公司。最近几年房地产业的飞速发展使得房地产业成为了我国国民经济的支柱型产业。随着房地产业的持续高速发展,我国房地产市场的供求越来越不平衡,房地产企业对建筑产品的质量关注度不够,企业对设计部门的资金投入也不够[1]。

随着企业集团化的发展,设计管理部门逐渐诞生,有的集团甚至设置集团下属专业设计团队。国内虽然也有专业设计管理顾问公司,但是很少有企业真正委托这些公司进行设计管理,主要是国内缺乏能力强的建筑师,真正能够担任实际的专业人和工程建设的技术指导人员少之又少。近年来我国的房地产业发展迅猛,许多房地产开发商已经渐渐意识到了设计管理的重要性,企业接二连三的设置设计管理部门。但是设计部门设计还存在许多问题没有解决,如产品质量低下,不符合市场的需求,设计的费用不仅很高,而且工期滞后。另外,设计管理的服务功能,人才机构,技术管理体系等方面都不够完善。规范房地产产品的行业标准、建立高标准的房地产开发项目设计管理体系、开发处满足市场需求的高品质产品等都是急需解决的问题。

二、设计管理存在的问题

虽然房地产行业已经成为了中国国民经济的支柱型产业,而且与现代社会经济生活有着十分密切的联系,但是我们不难发现,对这方面的研究还是比较少。主要原因是国内的建筑师在研究设计建筑时,非常容易只关注建筑的艺术性,而忽略了从管理学以及系统工程理论上的角度来全面分析研究设计产品。

房地产企业的设计管理与工程管理有所区别,与设计公司的设计管理也存在着差别。现如今能够参考到的文献也只是谈到了管理中的某个单一的要素,并没有进行更深层次的分析和探讨。实际情况中,在进行设计管理研究时,应该深入研究设计管理的课题建筑;分析设计进度时,也不能忘记研究设计工期,这些问题都是非常值得我们关注的。

当前,我们需要全面完整的设计管理理论分析文献、关于设计管理目标层次性研究的文献、深入探析房地产项目设计管理中的组织管理的文献等等。中国房地产的管理模式与国外的有很大的不同,国外的管理模式有太多的参照标准和条文规定,我国房地产就有自己鲜明的特点,我们的管理模式灵活性强,而且需要根据多年的经验进行研究总结,然后完善与创新。因此,在房地产的设计管理上迄今为止没有真正意义上的研究成果[2]。

设计管理不仅仅与项目管理相关,也与技术管理相关。在我国,关于项目管理和技术管理的的单一分析研究成果比较多,而且应用的也比较多,但是将两者有机结合在一起形成的理论比较少,更别说将两者有效的应用到一起。现如今,房地产的管理还面临着非常严峻的挑战,设计管理工作的落实、创新、发展也受到了中国经济与政策的约束。

三、建筑工程各阶段的设计管理要点

第一,需求设计阶段。需求设计是在业主完成前期策划(项目定位、主要功能定义、投资估算)之后进行的。该阶段主要是调查人文法律环境、气候场地条件、项目预算等等,这样就可以明确建筑物的价值、目标、需求。需求设计文件中包含的因素都是需要优先考虑的,比如建筑总平面的规划、场地和设计方案的限制、设施的功能需求、预算等等。

第二,方案和扩初设计阶段。该阶段要与建筑师进行沟通和交流,设计项目方案,以某种形式(实物模型、效果图、平面图、剖面图)向决策层进行展示。决策层应该向有关单位和部门征求意见和建议,还要对设计方案进行审核,最后确立。审核重点主要包括:设计依据、建筑面积及形状、环保措施、投资预算,还有设计的方案是否符合国家方针政策,是否实用,是否经济。随着方案的不断审核,方案也不断完善。

第三,各专项方案设计至施工图设计阶段。该阶段是施工前的最后准备,设计管理的主要任务是督促各个单位按照之前确立好的总体设计方案进行材料采购和设备制造,还要准备并审核好施工需要的图纸和文件[3]。

第四,施工设计配合阶段。该阶段就是要组织图纸会审,找出设计存在的问题并找出解决措施。还要进行设计交底,设计交底就是设计单位向业主或有关施工负责人介绍设计意图、施工中的难点和问题等等,图纸会审和设计交底都是在施工前应该进行的。

结语:房地长企业建筑工程设计管理工作是非常系统的,而且对技术含量的要求也很高。设计必须要知道并了解建筑的特性,更要掌握专业技术方面的技能。管理设计不仅要具备扎实的基本理论知识,也要有强烈的管理意识。设计管理贯穿于项目建设工程的始终,只要按照一定的原则,加强设计管理队伍的建设,抓住管理的关键,一定会不断提升项目的竞争力。

参考文献:

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