投资分析报告篇（1）

第二章：项目背景分析规划;

第三章：外部环境分析;

第四章：市场需求预测;

第五章：竞争分析;

第六章：财务评价;

第七章：融资策略;

第八章：价值分析判断;

第九章：风险分析;

第十章：投资价值分析结论;

第十一章：附件

主要包括：项目名称，承办单位，项目投资方案，投资分析，项目建设目标及意义，项目组织机构。

项目背景分析规划

主要包括：1、项目背景。 2、项目建设规划。 3、主要产品和产量。 4、工艺技术方案

外部环境分析

主要包括：1、外部一般环境(PEST)分析。 2、产业分析。

市场需求预测

主要包括：1、国外市场需求预测。 2、国内市场需求状况分析。

内部分析

主要包括：1、项目地理位置分析。 2、资源和技术。3、项目之 SWOT 分析。4、项目竞争战略的选择。

财务评价

主要包括：1、评价方法的选择及依据。2、项目投资估算。 3、产品成本及费用估算。 4、产品销售收入及税金估算。 5、利润及分配。 6、财务盈利能力分析。 7、项目盈亏平衡分析。 8、财务评价分析结论。

融资策略

主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。

价值分析判断

主要包括：价值判断方法的选择，价值评估。

投资分析报告篇（2）

2010年3月，证监会通知规定：“各证券公司在发表宏观经济、行业分析、市场走势等意见，应审慎发表具体证券品种的分析意见，不得传播虚假、片面、误导性消息，不得对证券价格的涨跌或者市场走势做出确定性http://的判断。”2011年1月1日，证监会的《证券研究报告暂行规定》在我国证券市场开始正式实施。这个规定首次针对证券公司、证券投资咨询机构的证券研究报告的行为进行全面规范，并要求证券分析师（security analyst）要谨言慎行，按照证券信息传播的相关规定来发表具体评论意见和撰写研究报告，努力为投资者提供高质量的咨询服务。规定后，国内证券市场掀起了轩然大波，证券公司、证券分析师将面临重大挑战。证券分析报告在资本市场上的作用是什么？证券分析师研究报告是否会影响投资者决策？一时间，上述疑问成为学术界和实务界关注的热点问题。

随着中国证券市场的逐步发展和投资环境的不断完善，证券分析师行业迅速兴起，对资本市场的影响也不断增大。在信息不完全的市场中，证券分析师起到信息中介的作用，他们依靠自身专业知识通过信息收集和分析工作，缓解投资者的信息不对称程度，降低整个市场的信息获取成本，使资本市场更有效率。然而，基于信息有用性的假设，投资者在作出投资选择的过程中或多或少地都会参考证券分析师的投资意见或建议，证券分析师基于宏观经济、行业和公司经营和财务状况所撰写的证券分析师报告更是投资者进行投资的重要参考。因此，笔者认为，证券分析师预测报告无疑会影响投资者作出决策选择，进而影响资本市场的配置效率。本文期望在系统梳理该领域研究文献的基础上，进一步丰富和完善证券分析师研究方面的相关理论，更多地关注投资者在投资过程中的行为决策，构建证券分析师报告对投资者决策影响的机制框架。另外，考虑到我国的证券市场制度背景不同于西方发达国家，本文还从我国具体国情出发，为分析师行业的发展以及证券市场的进一步规范提供政策建议。

二、证券分析师报告研究综述

国外对于证券分析师的研究始于20世纪30年代，经过几十年的发展已成为当代金融学研究中最活跃的一个分支。纵观国内外的研究，众多学者从不同的角度进行了有关分析师的理论和实证研究。而国内对这一领域的研究才刚刚起步，有很多方面需要加以完善，归纳起来国内外的研究集中在以下方面：

首先，分析师作为信息的提供者，其最重要的职责是对上市公司的盈余进行预测，因此许多学者从分析师的预测方面展开研究。terence lim（2001）研究了分析师理性与预测偏差之间的关系，建立了一个二次损失效用方程来对公司盈余预测进行建模研究。amhed，forbes（2004）在采用keane，runkle（1998）的基础之上检验了他们在建模策略中的潜在假设，并检测了分析师盈余预测是否具有理性。jeffery，reuven（2003）对大量相互矛盾的分析师盈余预测属性做出了更深层次的解释，认为许多异常和相互冲突的分析师盈余预测研究结果是因为研究者没有考虑到正确的分析师预测误差属性。

其次，对于投资者来说，分析师所提供的预测报告是有一定信息含量的，许多学者围绕证券分析师预测的投资价值和投资策略展开研究。bjerring，lakonisho和vermaelen（1983）研究了加拿大证券分析师的表现，认为由证券分析师推荐的股票回报率在扣除交易成本后仍高于整体市场回报。womack（1996）的研究指出，证券分析师所推荐的股票在其报告后有显著的价格运动，其中推荐卖出的股票比推荐买入的股票的价格运动更为明显。林翔（2001）通过对我国证券分析师的实证研究发现其报告具有一定的参考价值，且认为我国证券分析师拥有一定的私有信息。朱宝宪和王怡凯（2001）对我国证券市场的媒体荐股建议效果进行了实证分析，认为短线投资建议推荐的股票组合收益要高于投资基金的收益。

最后，分析师的预测报告还会影响投资者的决策。givoly，lakonishok （1979）；penman（1980）；waymire（1984）认为，作为能在市场上获得的公开信息，分析师的报告可以用来预测一家企业未来的成长能力，可以减少投资者和管理者信息不对称的问题，研究表明投资者对于分析师预测有显著反映，说明投资者认为分析师预测有利于自身做出决策，会将分析师报告视为比较有价值的重要信息。lin，mcnichols（1998）；michaely，womack（1999）；d-echow，hutton，sloan（2000）指出，分析师报告可能会对投资者有负面作用，因为他们制作报告的潜在动机可能是为了取得佣金或投行业务，因此分析报告会存在偏差，甚至过分乐观。另外，投资者在使用分析师预测报告时会受到诸多因素的影响。

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krishnan and booker（2002）研究了投资者基于分析师荐股报告做出短期决策的影响因素，发现只要荐股报告存在，就可以减少投资者过早卖出可获收益股的几率，在此基础上，可靠的报告可以同时降低过早卖出和过久持有的几率。chen，francis和jiang（2005）的研究表明，如果证券分析师的报告相比以前更准http://确、更频繁时，投资者就会更重视分析师的季度预测，而不是自身已形成的观念。ajinkya，gift（1984）认为，投资者在参考分析师报告的同时会关注分析师相关信息的背后动机。因为出于一些动机，分析师报告会存在一定偏差。kelley，michaela（1980）提出归因理论，即个体在理解某一行为时，一般都会探求该行为发生的原因。并且个人对这一行为做出反应时，之前的理解会发挥重要作用。这一理论可以解释投资者如何根据自身对分析师动机的期望来对分析报告做出反应。weiner（1985）指出，由于负面或预料之外的消息更容易产生归因效应，人们更倾向于对这些消息进行思考。

综上所述，国内外学者不论从理论方面还是实践方面都在分析师领域取得了丰硕的成果，然而现有研究并没有从心理学和行为学的角度来研究分析师预测对投资者决策的影响以及两者的交互作用（interaction），因此，本文正是沿着上述思路展开的。我们期望所得成果能进一步拓展本领域的研究，为我国构建有效的资本市场提出可行性建议。

三、分析师报告影响投资决策的机制分析：一个扩展的框架

总体上本文在研究不同类型的分析师报告对投资者决策的影响，在总结国内外研究现状后，拟从以下四个方面展开研究（如图1所示）。

（一）研究分析师预测的公布形式对投资者决策的影响

针对分析师预测的公布形式首先要区分不同的类型，并从中找出对投资者决策产生重要影响的公布形式。比如，在互联网及其发达的当今社会，很多信息都会以网络链接的形式来或者进行传递。然而，心理研究表明，信息的独特性可以帮助人们准确地回想信息并影响其作出决策（hyde和jenkins，1969；clements和wolfe，1997）。因此，基于上述背景，我们假设在资本市场中分析师预测可以选择是否以超链接（hyperlink）（不同的文件组合在一个界面的超链接）的形式来进行，即分析师的预测报告是否以一个文件界面来向市场传递信息。我们的研究期望探寻这种不同文件的独特性即超链接的产生是否会混淆投资者的决策的选择（wright，1991；mathew，1997）。也就是说，分析师公布预测的形式不同是否会对投资者决策产生影响以及影响的过程是如何产生的。

（二）研究分析师预测的公布时间对投资者决策的影响

一般来说，企业年报公布的时间是重要的时间点，即存在所谓的“盈余公告效应”。盈余公告效应是指股票价格在盈余公告之后受公告内容影响，收入预期误差为正的股票在较长时间内持续走高，为负的股票则是持续走低。或者说，它指的是上市公司财务报表中财务数据的公布能够导致股价产生长期的、持续的、方向一致的漂移，这个现象最初由ball和brown提出，此后的学者（rendleman，etc，1982；foster，etc，1984；bernard，etc，1989）以不同的方式验证了盈余公告效应的存在。因此，盈余公告效应表明了财务数据的公布对股价的影响。对分析师来说，其在年报公布前的分析师预测与年报后相比，影响可能不同。年报的公布时点是一个重要时间点，即同样的分析师预测在年报公布前后对投资者决策的影响是不同的。

（三）研究分析师预测的信息含量对投资者决策的影响

分析师预测的信息含量可以以不同的标准来衡量，如是否包括分析师盈余预测或股票评级、私人信息所占的比重以及分析师的声誉等等。在实践中，投资者也许会认为包括了分析师盈余预测或股票评级的预测信息会更加可靠，从而提高分析师预测的可信度。同时，投资者也有可能对包含有更多私人信息的分析师预测更感兴趣，认为这种预测报告更有价值。另外，那些声誉好的分析师更能够赢得投资者的信任，即存在所谓的“金牌分析师”效应。

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（四）研究分析师预测公布的情景对投资者决http://策的影响

分析师预测公布时的情景在宏观上是指处于牛市还是熊市，而在微观上是指股票处于上升趋势还是下降趋势。也许相同的股票评级或盈余预测在不同的情景下，投资者会有不同的决策。

四、建议和结论

投资分析报告篇（3）

上海一中院经审理后认为，原告的证券投资分析报告具有一定的独创性，应当受著作权法的保护。但其中4篇证券投资分析报告系原告对各上市公司的公开信息的直接转录，不具有独创性，不应受保护。判决被告停止侵权，赔偿原告经济损失及合理费用人民币10.45万元。后原告不服一审判决，提起上诉，上海市高级人民法院二审维持原判。

该案涉及的主要法律问题是：证券类研究报告是否具有独创性，能否构成著作权法意义上的作品。如果此类报告符合作品的构成要件，在侵权认定和损害赔偿上与一般作品相比，有无特殊的考量因素。

二、作品独创性的司法认定

作为著作权法保护客体的作品应当需具备独创性，是各国著作权法的基本原则之一。作品的独创性是指表达的独创性，而非思想的独创性，这是由著作权法保护表达而非思想的基本原理所决定的。在作品表现形式存在“唯一表达”（或“有限表达”）的情形下，由于思想和表达合二为一，因此不受著作权法的保护。一般认为，作品独创性的含义包括两个方面，一是作品是由作者独立创作完成的，而非抄袭他人的作品；二是作品的表达形式上应具有创造性。在作品独创性的司法认定中，关于作品创作高度的认定标准向来存在着一定的争议。

在独创性高度的认定标准上，美国最高法院在Feist案中指出：独创性不仅意味着作品由作者独立创作，而且体现了某种最低程度的创作性。就事实汇编而言，只要包含对事实具有创造性的选择和编排，也能构成受保护的作品。而德国则对一般作品独创性的判断上采取了较高标准，联邦法院曾在判例中指出：作品必须超越一定的创作水准来超越那些手工制作的、普通的东西。同时，德国著作权法依据作品不同类型，在独创性的高度上采取了不同的标准。我国尽管立法规定作品具有独创性是受到著作权保护的前提，但并没有明确作品独创性的认定标准，给司法实践带来一定的困难。

近年来，我国司法实践中，在作品独创性高度的认定上倾向于认为具有某种最低限度的创造性即可。在一些涉及“招聘信息”、“京剧脸谱”、“教案”等作品的著作权案件中，由于这类作品中的一些内容是相对固定的，例如招聘信息一般均要对招聘人员的学历、工作经验等内容作要求，京剧表演中各种人物的脸谱通常有特定的谱式和色彩规律，这类作品本身的独创性相较一般文学艺术作品较低。但法官在这些案件中认为，尽管这类作品在内容上有一些共同要素，但在表达方式上仍然有创作的空间，其具有独创性的内容应受著作权法保护，并未对这些类型作品的独创性设定过高的认定标准。虽然各种关于独创性高度认定标准的观点都有一定的理论基础，但对于独创性较低的作品给予著作权保护无疑更具有现实意义。随着时展，一些作品虽然表达方式的独创性程度不高，但作品本身却具有很大的经济价值和社会价值，如果不对这些作品进行著作权保护，不仅助长了抄袭、剽窃行为，而且打击作者创作热情，甚至影响相关产业的发展。

三、具有独创性的证券类研究报告应构成著作权意义上的作品

证券研究报告，一般是指证券公司、证券投资咨询公司等机构基于独立、客观的立场，对证券及证券相关产品的价值或者影响其市场价格的因素进行分析，含有对具体证券及证券相关产品的价值分析、投资评级意见等内容的文件。对于证券类研究报告能否构成著作权发意义上的作品，主要有两种观点：一种观点认为，证券类研究报告所涉及的信息很多都是对已披露事实的表述，在表达方式上相对固定，缺乏独创性，不符合著作权法保护的要求。同时，如果给予这类研究报告著作权保护，将导致交易成本过高，阻碍市场竞争。另一种观点认为，这类研究报告是相关研究人员智力劳动成果，具有独创性，应当予以保护。

证券分析报告主要内容有：上市公司的基本情况、财务指标、股价表现、可能影响股价事件、盈利预测及评级等。应当说，证券类分析报告中一些资讯可以通过上市公司的年报、公告以及各类媒体中获得，这些信息本身都是公开的，而不是研究人员的独立创作。但如果研究人员根据自己对投资的理解，通过对公开信息进行筛选、整理、分析研究，做出富有个性的选择和编排，体现了研究人员的智力创作，那么这种对公开信息的选择和安排便具有一定的独创性。在表达方式上，尽管证券类分析报告虽然总体结构上相对固定，但对具体内容安排和选择仍有很大的空间，并非是按照既定的规则可以机械完成的，不能认为证券类分析报告在表达方式上属于“唯一表达”（或“有限表达”）。而且实践中，由不同研发人员就同一投资主题独立完成的分析报告，其整体内容在表达上相同或实质性相似的概率是非常低的。同时，证券研究报告中还会有一些“投资价值论证”、“盈利预测与评级”等内容，这些内容直接体现了研发人员自己的思想和认识，相对于对公开信息的整理和筛选，其独创性程度更高。

给予证券分析报告著作权保护，不仅符合著作权法对于作品独创性的要求，对于鼓励证券分析报告的创作和利用也具有重要的意义。目前，证券咨询行业内相互抄袭研究报告的情况较为严重，加强对证券投资分析报告的著作权保护，有助于推动相关行业的发展，鼓励研究机构出具更高质量的研究报告，最终保护投资者的利益，促进资本市场的健康发展。

四、证券研究报告侵权认定和损害赔偿数额确定应考虑的特殊因素

1、侵权认定上应当更为审慎

美国法将创作分为事实作品和艺术作品。事实作品是指诸如地图、示意图等图形作品、写生画、美术作品、历史作品、传记作品等一些反映事实和客观对象的作品。艺术作品也称虚构作品，是指诸如非写生美术作品、纯文学作品等一些具有虚构成分和艺术塑造特点的作品。在创作类型上，证券研究报告更类似于事实作品。就艺术作品而言，不同的作者针对同一主题独立进行创作时，其创作成果在表达上出现偶合的概率是微乎其微的。但证券研究报告与此不同，不同研究机构在就同一上市公司或同一行业所做的证券研究报告中，在一些关于投资的基础数据（如公司最基本的财务数据等），以及重要的公开信息（如公司董事会的重要决议等）的通常表达上出现实质性近似是完全可能的，因为这些最基础的数据或信息是一般投资者进行投资前所必须参考的。因此，对于涉及证券研究报告著作权侵权案件，在侵权认定的把握上应当严于一般的文学艺术作品。在侵权比对时，应将对基本数据、信息无独创性的选择和编排进行剔除，否则将不当的扩大保护范围。本案中，涉案的4篇证券投资分析报告，是原告对各上市公司的公开信息的直接转录，原告对这些信息的转录并无创造性劳动，因此其不应受著作权法保护。

2、损害赔偿数额的确定上应当考虑作品的公开程度和时效性

由于资本市场瞬息万变，证券分析报告不同于一般类型的作品，其作品价值具有很强的时效性。一方面，对于同一份证券投资分析报告，在不涉及内幕消息和公平对待客户的前提下，较早获得报告的投资者比较晚获得的投资者具有更大的信息优势，有助于迅速做出有利自己的投资决策，获得时间上套利的更大概率。如果报告通过互联网或其他媒体在市场上全面公开，普通的投资者在公开渠道即可获取，该报告相较未公开前的投资价值无疑会变低。另一方面，证券投资分析报告本身具有一定的期限性，一般是就报告出具后某一阶段的投资进行建议，其价值与出具后的时间长短成反比。例如报告指导投资者在半年或一年内如何进行市场操作，那么半年后或一年后该报告自然失去投资价值。因此，在损害赔偿数额的确定上，应当考虑侵权行为发生时，证券投资分析报告的公开程度和出具后的时间。侵权行为发生时，涉案报告的公开程度小，报告出具时间短，此时研究报告的投资价值大，相应的给权利人造成的损失也较大，在损害赔偿数额的确定上应当增加，反之亦然。本案中，涉案的部分证券投资分析报告在第三方网站上能够被访问浏览，但原告当日证券投资分析报告未能搜索获得，部分过往证券投资分析报告可以搜索获得。对于证券投资报告而言，其在当日往往市场价值最大，次日价值便会丧失很大。本案被告使用的作品均在原告之日以后，给原告的市场价值损害相较当日较小，故在损害赔偿数额的确定上可以酌情减少。

需要强调的是，即使当事人采取了保密措施，将证券分析报告作为商业秘密进行保护，但由于资本市场的环境瞬息万变，其自身价值仍随报告出具后的时间而递减，在其投资建议期限到期后，该报告基本不具备商业秘密保护的价值性。而一般的商业秘密并不具有绝对的强时效性特点，有些技术信息、经营信息的价值性甚至是长期稳定的。因此，在证券分析报告符合商业秘密构成要件的情况下，对侵权损害赔偿数额的认定，仍应考虑时效性的因素。

关键词

证券投资分析报告

著作权保护

投资分析报告篇（4）

XX发展银行股份有限公司器行业属性为全国性股份制商业银行。其于1992年在中国人民银行的批准下得以设立，并于1993年在XX正式开业。其经过6年的发展与建设终在XX证券交易所挂牌上市，其上市股票代码为600000。自XX发展至今，其公司总规模不断扩大，经营发展实力不断增强。截止至2013年末，XX的资产总规模已达36，801亿元，其注册资本已达186.53亿元，其全年实现其公司股东净利润已达到409亿元的高利润额度。XX，在至今20余年的发展进程中，持续秉承以“笃守诚信，创造卓越”的核心发展态度，让公司的业绩不断提升，让银行的信誉具有良好的发展，让其逐渐架构成为全国性商业银行的经营服务格局。其曾连续多年被《亚洲周刊》评为“中国上市公司100强”，并成为了中国证券市场中及受瞩目与敬重一家上市企业。

投资分析报告篇（5）

一、基本面分析

东方财富公司近三年的净资产收益率有大幅度增长，说明公司的获利能力大大提高，企业的资本结构和资产利用均有较好的改善。权益乘数逐步提高，即资产负债率提高，2014年公司资产负债率为69.60%，虽处于合理范围以内，但在利用负债财务杠杆效应的同时也承担较高的风险，应引起重视。2013年总资产收益率受股票市场景气度影响有所下降，14年增长速度加快。主营业务利润率2014年高达27.069%，说明东方财富公司提供的互联网服务产品附加值很高，市场竞争力较强，发展潜力大。总资产周转率处于较高水平并逐步上升，说明公司资产的变现能力、利用率提高，随着“互联网+”概念的提出，更加促进互联网金融服务行业的发展，其产品的销售能力会越来越好。根据东方财富公司2012―2014年近三年的财务报告详细分析如下：

公司资产负债率在近三年内的变动幅度较大，较高的资产负债率说明企业在运用外部资金的能力较强，但其偿还债务的稳定性会下降。2014年公司为促进基金第三方销售业务快速发展，应付账款大幅增加，资产减值损失同期增加，因而资产负债率较高。流动比率方面，2014年较前两年变化很大，说明公司在短期偿债能力方面不足，流动资产存量不足，但整体没有影响企业的获利能力。从债务构成来看，公司的债务主要集中在应付账款、预收账款、应交税费和买卖证券款四个方面。预收账款在结转为收入之前属于流动负债项目，但是不须公司偿还，当复核确认收入条件时转入营业收入，不存在偿债压力。由于主营业务收入大幅提高，导致应交税费相应增加，这也是合理的。

应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位，如果公司能够及时收回应收账款，将大大利于公司的资金运用效率。2014年公司应收账款周转率有所提升，说明资金回收速度加快，运营管理的水平提升，资产的流动性增强，东方财富在公司运营管理方面加强。2013年公司总资产和流动资产率均有所下降，与营业收入下降有关。

三年内销售毛利率均处于较高水平，变化不大，总体呈上升趋势，略有波动。2013年销售毛利率与销售净利率相差太大，主要由于营业收入大幅下降，导致净利润发生亏损。随着公司规模扩大和人员增加，管理费用同比增加49.43%。2014年均大幅提高，主要与营业收入增长和资产周转效率提高有关。

从每股收益来看，整体趋势是上涨的，说明其盈利水平是比较稳定的。市盈率作为衡量股票潜力的重要指标增长很快，证明市场对东方财富公司的未来是比较看好的，公司具有很大的发展前景，投资者预期能得到不错的回报。

综合以上分析结果，可以看出东方财富公司由于其发展历史比较短，公司处于对外扩张不断革新的阶段，不论是投资全资子公司还是继续优化互联网金融信息服务平台，都需要大量资金，因此其资产负债率比较高，企业在偿债能力方面存在不足。但是其盈利能力和投资报酬方面具有很大优势，净资产收益率在行业处于领先地位，发展前景广阔。企业应当进一步加强内部资产管理、成本管理，优化流动负债和非流动负债比率，降低应付账款这种对偿债时间要求严格的负债比重，从而增强债务偿还的稳定性。

二、技术面分析

首先，结合东方财富2014年3月至2015年6月所呈现的K线形态进行技术分析，判断卖点和卖点。

在2014年7月25日该点出现了早晨之星的形态，在下跌市道中出现一根实体较长的阴线，接着K线实体缩短，第三日出现一根实体能吞食第一根阴线的阳线。这说明多头力量开始反攻，是买入的信号。

投资分析报告篇（6）

本次报告会邀请了博时基金宏观策略部总经理魏凤春先生、摩根士丹利华鑫基金研究总监陈强兵先生、南方基金首席策略分析师杨德龙先生、海通国际环球投资策略部董事潘铁珊先生、麦格理资本证券联席董事林泓昕先生作为嘉宾进行主题演讲。此外，报告会还安排了专栏作者圆桌会议。

投资分析报告篇（7）

调查结果显示，2015年以来，投资者信心指数虽有小幅波动，但始终处于高位，投资者信心指数自去年6月份起已连续11个月处于乐观区间。子指数方面，国内经济基本面、国内经济政策指数较上月分别下降了6.3和5.3，国际经济金融环境指数下降4.3;大盘乐观和大盘抗跌指数分别下降8.7和4.4，大盘反弹指数微升0.1，与上月基本持平，买入指数环比降幅较大，较上月下降10.1;股票估值指数本月微降0.1，值得注意的是，股票估值指数已连续三个月小幅下降，在大盘强势震荡向上过程中，投资者对于股票估值水平越发谨慎。

投资者对国内经济基本面的信心保持乐观，对国内经济政策有利于股市的信心依然较强报告显示，4月份国内经济基本面指数(DEFI)达到70.4，较3月份下降6.3。其中，有47.3%的投资者认为国内经济基本面对未来三个月的股市会产生有利影响，9.9%的投资者认为可能会产生不利影响，54.8%的投资者认为国内经济政策对未来三个月的股市会产生有利影响，29.1%的投资者认为影响不大。

分析人士表示， 4月份改革政策红利继续释放，在流动性维持相对宽裕的背景下，融资余额、证券客户结算资金及新增开户数持续增长，反映出新一轮大规模增量资金积极入市。虽然A股市场未来有望进一步攀升，但也不能忽视一季度宏观经济和企业盈利数据偏弱对于市场未来走势的影响，市场阶段性调整的可能性进一步增大，投资者应保持谨慎。

投资分析报告篇（8）

中图分类号：F540.3文献标识码：A 文章编号：

Abstract: This article sets out from project investment assessment and feasibility study of the main difference , put forward how to according to the feasibility study report of the conclusion of the analysis judgment, the investment evaluation of profitability analysis should pay attention to the key factors, rapid access to meet the investment need basic information method, and combining with a case to illustrate how to apply this method, provides reference for highway BOT project profitability for scientific and rapid decision-making.

Key words: Highway construction;BOT;Project investment evaluation;Profit ability

引言：

自1988年我国大陆地区第一条高速公路上海至嘉定高速公路的建成通车，我国高速公路建设步入了加速发展的快车道。2008年总规模3.5万公里的“五纵七横”国道主干线系统全面建成，标志着我国高速公路网骨架的基本形成。截止2010年底，全国高速公路由“十五”期末的4.1万公里发展到7.4万公里，新增3.3万公里。整个“十一五”阶段，全社会高速公路建设累计投资达2万亿元。

在我国高速公路迅速发展的历程中，高速公路建设体制经历了一系列的变革与尝试。高速公路建设融资渠道从单一的政府投资发展到政府投资、资本市场融资等多种形式。BOT作为一种新的融资方式自20世纪80年代进入了我国市场。BOT（Build-Operate-Transfer）及建设-运营-移交方式，具有减轻政府财政压力、拓宽资金来源、提高管理效率和水平、引进先进管理水平和服务理念等优点，自1999年湖北省首次采用BOT方式建设襄荆高速公路以来，越来越多的省份开始采用BOT方式进行高速公路建设。

对于投资者而言，在BOT项目决策阶段，须对其进行投资分析与评估咨询，其中盈利能力分析是项目评估的主要内容之一。在目前的公路BOT项目评估中，一般以该项目的可行性研究报告（以下简称“可研报告”）为基础进行项目分析，但是由于可研报告在编制的目的、研究深度以及侧重点上均不适用于BOT项目投资分析，如果不对可研报告的结论加以分析和深化势必对项目投资造成很大的风险。本文站在投资者的角度，结合公路BOT项目投资评估与可研阶段的区别，主要对其盈利能力分析过程加以阐述，并引用实际案例进行说明，为公路BOT项目投资人员和决策者提供参考。

1、针对投资评估中盈利能力分析应注意的要点

1.1 交通量

1.1.1基年交通量：

基年交通量是交通量预测的基础数据，一般都是基于现状交通调查，鉴于可研报告的编制时间往往较早，在投资评估中要采用最近年份的交通量作为基年交通量，最好到现场重新做交通量观测，以获得更加准确的数据。

1.1.2运营初期交通量：

在可研报告中是根据运营期末的交通量来确定本项目的技术标准，运营期末的交通量往往更受到关注，而对于BOT投资项目运营初期的交通量直接影响到收费收入，对于项目的总体盈利能力、贷款偿还能力均影响显著，因此在投资评估中要高度重视，严格审查，进行必要的修正。

1.1.3 路网变化

在交通量预测中，通常采用四阶段法预测，根据未来年的路网分布将交通量分配到相应的路段，可研报告中往往是以地方政府的公路网规划为主要依据来确定未来的路网，而公路网规划一般每5年进行一次调整，有些公路已经通车、有些正在建设、有些即将建成通车，处于同一通道内的其它运输方式的建设等等这些因素都对整个路网的交通量分配产生很大的影响。在投资评估中要考虑诸多方面的因素，综合评价得出客观的交通量预测结果。

1.2 收费标准

1.2.1 收费期

可研报告一般分为政府还贷公路和经营性公路两种模式，作为BOT投资项目为经营性公路，在投资分析中要充分考虑到项目所在地区（东部地区和中西部地区的最长收费年限不同），当地政府的支持度等因素，合理确定项目的收费期。

1.2.2 收费标准的确定

可研报告收费标准多参考当地平均收费标准，考虑物价上涨的因素，每五年或者十年调整一次。在投资评估中要充分考虑项目所在地区的经济发展水平，项目的建设成本、平均每公里工程造价、是否处于特殊复杂路段等综合因素，合理确定项目收费标准。

在可研报告中考虑到物价上涨的因素，收费标准多采用五到十年增长一次，势必大大增加了总收费收入。就实际情况而言公路收费标准的调整必须经项目所在地人民政府批准确定，项目公司在决定收费标准时自很小，难以根据经营成本或市场供求变化自行及时调整，由于收费标准调整的期限较长，一旦确定便在一个固定时期无法调整。故在进行投资分析时要考虑在评价其内收费标准固定不变。

1.2.3 营业收入

营业收入包含车辆通行费收入、附属设施（如服务区、广告牌等）营业收入，在投资分析时要明确营业收入所包含的内容，大多数情况下的营业收入只计通行费收费收入。

收费收入的计算方式存在地区性差异，一般来讲是收费交通量与收费标准及行驶里程的乘积。现在越来越多的省份实行了联网收费，在以联网收费总额为基数进行拆分时，拆分的方法有所不同，多数省份原则上以项目通过的车公里数与收费标准的乘积占总收费额的比例计算拆分比例，但有些项目尤其是山区高速公路不同路段的工程造价相差很大，有些路段含有特大桥梁、特长隧道，对于此类项目在拆分时往往要考虑到项目投资额占全路网投资额的比例。

在计算收费收入时候还应考虑免费车辆和大修当年对交通量的影响，在项目投资分析时需加以考虑，避免高估收入。

1.3 运营成本

运营成本主要包括：日常养护费、运营管理费、大中修费用、机电运营费（主要是隧道的通风、照明、监控、通信所需费用）等，在投资分析时应充分考虑项目特点、所处地形、气候、结构物状况、经济发展水平，参考本地区其他项目综合考虑取值标准，同时还应考虑每年物价上涨因素。

1.4 融资方案

可研报告经营性模式下的收费公路25%资本金由当地政府自筹，剩余75%由银行贷款，财务分析时只考虑资本金收益和项目投资收益。而在BOT投资项目是以项目公司来运作，投资方有可能是几家单位，在进行财务分析时要考虑不同出资方的投资收益。

1.5 敏感性分析

公路建设项目经济评价所采用的数据大部分来自预测和估算，为了分析不确定性因素对公路项目评价指标的影响，需要进行双向变化的敏感性分析以估计项目可能承担的财务风险。

可研报告财务分析中的敏感性分析多是以费用（支出）和效益（收入）双向的不利变化来分析项目的财务抗风险能力。在BOT投资分析时同时还应考虑建设过程中的物价上涨使建安费提高等所带来的其它风险。

2、案例分析

2.1 项目概况

该项目位于我东部地区，项目全长30.52公里，含跨江特大桥一座。拟按双向四车道高速公路标准进行建设，路基宽度24.5米，设计车速80公里/小时。以BOT方式投资、建设和运营该项目。

2.2 财务评估

2.2.1 交通量

（1）根据最新综合运输规划，拟建项目预测交通量受规划两条高速公路影响较大，考虑该两条高速公路建成后对拟建项目的交通分流。

（2）在交通量分析过程中社会交通量（趋势）、港区集疏运交通量、港口组团间交通量三部分流量存在较大重复，且交通诱增率超过70% ，高于一般项目10-20%范围缺乏合理性。

针对以上问题对交通量进行了调整计算，结果如表1所示：

表1 交通量调整

年份 2011年 2015年 2020年 2030年 2035年

工可报告 15182 18752 27863 36102

评估报告 10237 13204 21398 29921 38127

2.2.2收费标准

《工可报告》中在计算收费收入时，以现行收费标准为依据，以小型车0.65元/车*公里为基价，大桥收费10元/车为基价，以每年3%的增长率递增，每5年调整一次。收费收入计算方法正确，但评估认为收费标准每5年上涨一次可能性不大，应维持不变。在计算收费收入时候还应考虑免费车辆和大修当年对交通量的影响。

2.2.3 运营成本

《工可报告》中本项目通车年日常养护费用为15 万元/公里、运营管理费用约10 万元/公里，参照项目所处的位置和经济发展状况、以及工程规模上上述费用取值偏低，应重新核定；该项目运营费用的年均增长率为2%，从PPI和CPI经济发展数据偏小。

评估调整为通车年日常养护费用为20万元/公里、运营管理费用约15万元/公里，年均增长率为3%。

2.2.4融资方案

《工可报告》本项目按政府还贷公路计算，没有计入营业税及附加税，但在项目财务评估则为经营性公路，按照《财政部、国家税务总局关于公路经营企业车辆通行费收入营业税政策的通知》中规定，本项目应计营业税及附加税税率3.3%。资本金和银行贷款应按分别占25%和75%进行财务分析；贷款利率按照现行利率7.05%标准计取；结合交通量和投资估算调整结果，重新进行投资效益分析。

2.2.5 收费期限

《工可报告》本项目按政府还贷公路计算，故采用20年收费期。财务评估为经营性公路，根据《收费公路管理条例》（中华人民共和国国务院令第417号）第十四条：（二）经营性公路的收费期限，按照收回投资并有合理回报的原则确定，最长不得超过25年。本项目有跨江特大桥一座，平均每公里造价较高，故采用25年收费期。

2.2.6 敏感性分析

《工可报告》中仅是以费用和效益双向的不利变化来分析项目的财务抗风险能力，在财务评估中还应考虑建设过程中物价上涨使建安费提高等所带来的其它风险。敏感性分析详见表3。

2.2.7 评价结果

根据以上各要点分析，重新对项目的盈利能力进行计算，得出盈利能力分析结果，详见下表2。

融资前财务盈利能力分析结果表明：内部收益率为6.74%，净现值为71,467.43万元。大于财务基准折现率5.29%，净现值大于零，说明融资前财务盈利能力是可行的。

项目资本金盈利能力分析结果表明：内部收益率为8.17%，净现值为159,155.32万元。内部收益率大于财务基准折现率5.29%，净现值大于零，说明资本金盈利能力是可行的。

财务偿债能力分析结果表明：采用等额偿还本金和利息总额的方法进行还款，可于通车后第20年还清全部贷款本息。

敏感性结果结果表明：当本项目的收费收入下降10%，融资前内部收益率小于财务基准折现率，故本项目具有一定的财务风险，要注意控制工程造价。

表2项目咨询评估主要指标表

评价

指标 内部收益率（%）FIRR 效益费用比FBCR 净现值（万元）FNPV 投资回收期

（含建设期） 贷款偿还期

融资前 6.74% 1.07 71,467.43 25.40年 通车后第20年

资本金 8.17% 1.13 159,155.32 18.70年

表3敏感性分析表

评价方案 评价

指标 内部收益率（%）

FIRR 效益费用比

FBCR 净现值（万元）

FNPV 投资回收期

（含建设期） 贷款偿还期

建安费

上升5% 融资前 6.45% 1.04 48,441.87 26.49年 通车后第20年

资本金 10.07% 1.19 156,129.75 20.14年

建安费

上升10% 融资前 6.18% 1.01 25,416.30 27.64年 通车后第20年

资本金 9.30% 1.15 133,104.19 21.62年

建安费

下降5% 融资前 7.04% 1.1 94,493.00 24.35年 通车后第20年

资本金 12.04% 1.27 202,180.89 17.26年

建安费

下降10% 融资前 7.36% 1.13 117,518.57 23.15年 通车后第20年

资本金 13.36% 1.31 225,206.45 15.84年

收费收入

上升5% 融资前 7.12% 1.11 109,559.32 24.08年 通车后第19年

资本金 11.54% 1.26 213,527.16 17.96年

收费收入

上升10% 融资前 7.49% 1.15 147,651.21 22.73年 通车后第18年

资本金 12.08% 1.3 247,756.08 17.37年

收费收入

下降5% 融资前 6.34% 1.03 33,375.54 26.94年 通车后第22年

资本金 10.52% 1.2 148,091.57 19.04年

收费收入

下降10% 融资前 5.26% 0.99 -4,716.35 28.77年 通车后第23年

资本金 9.84% 1.16 113,316.02 20.12年

3 结束语

随着我国公路建设投资体制改革的不断深入，按照BOT方式建设的公路项目势必越来越多。为了给公路BOT项目投资决策者和投资评估人员提供一种基于可研报告的盈利能力快速分析的方法，本文从项目投资评估与可行性研究的区别出发，提出了如何根据可研报告的研究结论进行分析判断和针对投资评估中盈利能力分析应注意的要点，快速获得满足投资评估所需要基本信息的方法，并结合案例说明了如何应用这种方法，为公路BOT项目盈利能力进行科学而迅速地决策提供参考。

投资分析报告篇（9）

山东省社科院农经所所长秦庆武认为，跨国公司直接投资中国农业的生产环节，打破了以往外商投资中国农业集中在加工及销售环节的程式，由“销售商”变身“农场主”这一新动向，意味着将对中国农业传统的种植模式、组织方式等产生强烈冲击。

－－“销售商”变身“农场主”

日本顶级酿酒商朝日啤酒公司同伊藤忠商事公司和住友化学工业株式会社一起，在山东莱阳租下1300亩土地，计划采用有机种养的方法搞温室大棚和奶牛养殖。中方给予奶牛场500亩地，免三年租金，并架设了电力，修建了通往田间的道路。日方支付其他土地租赁费，头五年每年每亩800元，此后每五年增加200元，合同期为20年。朝日啤酒主席濑户雄三多次表示，这个“样板”搞成后要在中国“克隆”二三十个同样的项目。

澳门恒河果业以前在内地主要经销水果，2003年3月之后开始变“卖”为“种”，在重庆江津搞10万亩柑桔生产基地，采用“公司提供种子、技术服务＋果农协会管理＋农民种植＋公司统一收购”的经营方式。

法国威望迪环球公司是全球500强企业之一，它旗下的“康纳”橙汁饮料在世界果汁行业首屈一指。而重庆忠县是世界上最适合柑橘生产的三大地段之一，1997年威望迪环球公司开始在忠县和农民合股建柑桔果园基地，短短几年，项目投资达6亿多元（含中方投资及农民的投资和投劳），包括15万亩的基地果园、世界一流的技术中心等。

－－国际资本助中国农产品提升高科技竞争力

入世之初，美国贸易专家曾断言：美国柑橘有3个月斗不过中国，但其余9个月中国斗不过美国。原因是中国重庆、湖南等地是世界上最佳生产地，但中国柑桔品种单一、技术落后，上市期集中在9－11月，而一些发达国家通过科技手段调整早晚熟品种，基本能做到全年上市。

澳门恒河果业驻重庆公司副总经理欧应刚讲的一个对比发人深醒：中国柑桔种植面积全球第一、产量第三，但进口数量以每年20％－30％的幅度递增。恒河果业在重庆江津的基地则展示了中国柑橘的前景：在1000亩的示范园里，有72个品种，全部来自澳大利亚、以色列、南非等国家，由专业技术公司澳大利亚威特公司负责种植。

江津市委副书记杨盛华感慨地说：“跨国公司的能量不可小看。比如澳大利亚有名的柑桔品种‘科特’，中澳通过国家间合作，人家才允许我国科研机构引种30枝，而恒河果业一家通过国际间商业合作，一下子就引种了几十万枝。”

威望迪公司落脚的重庆忠县也尝到了甜头，县柑橘产业化办公室副主任兰贵安说：“由于缺少资金，忠县柑橘搞了好些年才种了万把亩。而威望迪环球公司才运作几年，忠县就成为世界上最大的柑橘工厂化育苗基地；平均亩产由以前的500公斤增加到3000公斤，上市期由3个月扩展到8个月，一下子把种植水平提高了几十倍。”

朝日啤酒等三家日本公司在山东莱阳独资兴办农场的主要生产内容为：引进日本最新草莓、生菜和奶牛品种，生产高质量的绿色农产品。莱阳市外经贸局副局长李东云介绍说，这里将生产高档农产品，引进日本最新的草莓品种，一个草莓重二三两，售价每公斤一百多元；引进日本生菜，主要做汉堡用；奶牛项目引进澳大利亚优良品种，初步计划为1000头。

－－涉农跨国公司寻求“中国突破”

对于跨国公司直接投资中国农业的生产环节这种新动向，尽管外方打出“政治牌”，一再宣称“与中国的农业合作项目是为解决中国的‘三农’问题做贡献”，但专家认为这背后是“市场牌”，跨国公司如此高调投资中国农业，可能有更深远的考虑。涉农跨国公司寻求在中国突破的尝试，比如利用中国廉价的劳动力资源、广阔的消费品市场等，也会给中国农业发展带来一些新理念和示范作用。在“政治牌”与“市场牌”之间如何寻求一个最佳平衡点，是中国农业接受全球化洗礼的重要选择。

山东省农业厅对外合作处副处长杨鲁勇说，朝日啤酒等日本公司在山东莱阳独资兴办农场，可能透露出一个重大动向：日本受到国内劳动力资源缺乏的制约，开始尝试对外突破。

中国现代国际关系研究院日本所专家刘红军认为，中国是日本农产品主要供应国，而近年来，中国出口到日本的农产品因质量标准屡屡“碰壁”，日本对中国生产的农产品不放心，因而他们要直接投资农业生产领域。

曾到日本考察的秦庆武说，在日本超市，中国蔬菜非常廉价，价格甚至只有日本本国蔬菜价格的十分之一，即便如此，日本消费者仍然多购买本国产品，廉价的“中国制造”多是一般消费者的购买对象，原因就在于很多日本人认为中国蔬菜农药残留太高。此举可能显示出一个信号，日本准备利用中国资源创办自己的农产品基地。

利用中国廉价的土地、劳动力等资源，也是威望迪公司的想法。国内外市场对柑桔需求旺盛。以浓缩橙汁为例，去年我国总产量不到3000吨，仅汇源集团一家企业就进口5万吨。目前国际市场柑桔价格暴涨，浓缩橙汁由每吨900美元涨到2000美元，期货市场已涨到2500美元。美国、巴西等柑桔大国遭受自然灾害，短期难以恢复元气，因此威望迪公司在重庆忠县发展柑桔产业正当其时。

－－引进外资莫忘维护自身利益

在引资过程中，日方最初提出，希望山东能够提供十年土地免费使用权，而山东省政府给予的多次答复都是最多给予三年的免费。朝日啤酒主席濑户雄三多次表示，这个“样板”搞成后要在全国“克隆”二三十个同样的项目。刘红军指出，这种项目搞成后，如在全国铺开，应当防止各地为了引资争相降低条件，甚至零地价也干。

重庆江津在引进澳门恒河果业种柑橘时，采取由各村成立专业合作社与企业谈判的办法，以最大限度地保护果农的利益。白沙镇芳阴村第一个“跳起来摘果子”。芳阴村柑橘专业合作社董事长黄健棋介绍说，按恒河果业的要求，芳阴村率先成立柑桔专业合作社，每户交纳66元的公共股金，以每户的柑桔树作为股本。股东们表现出极强的责任心，在与恒河果业签订合同之前，仅收购价格、保底价格、技术要求、品种更新，就开了8次股东讨论会。他说，目前全村3000多亩柑桔全部高头换枝更新了国际市场走俏的品种，到全部挂果后预计人均增收3000元，比现在的收入翻一番。

投资分析报告篇（10）

从目前情况看，全市固定资产投资稳步增长，房地产投资步伐加快。二月份，全市固定资产投资完成10.15亿元，比上年增长18.2%。其中，房地产开发投资3.57亿元，增长120.8%。

（一）二产投资快速增长，发展后劲十足。二月份，全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元，同比增长21.4%，二产的投入占投资的比重45.4%，比去年提高了1.2个百分点，成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长，拓展了工业产值的增长空间，促进了工业结构调整和转型升级，全市工业经济发展后劲十足。

（二）三产投资稳步增长，所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元，同比增长3.7%，占总投资的比重为51.0%，比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山，比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。

（三）新开工项目规模扩大，亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个，其中结转项目为56个，计划总投资为83.89亿元，结转投资为33.57亿元；其中过亿元的项目14个，计划投资为67.1亿元，占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个，计划总投资27.67亿元，新开工项目平均规模达到9542万元，比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看，全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。

（四）民间投资稳步增长，投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元，同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年，中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施，使得全市民间投资总量迅速攀升，发展速度逐年加快，涉及领域不断拓宽，在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面，发挥了重要作用。

（五）资金到位情况较好，投资增长稳中有升。二月份，全市投资到位资金14.14亿元，同比增长1.7%。从资金来源渠道看，主要以自筹资金为主，到位资金为12.69亿元，同比增长6.3%。

二、房地产开发投资“热”中有“冷” 二月份，全市房地产开发投资增长很快，建设规模逐年扩大，投资热潮不断；但也存在商品房销售低迷，待售面积上升的趋冷现状，某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。 （一）房产开发企业数目增加，投资呈快速增长趋势。近年来，各级领导高度重视房地产业的发展，外来房地产大批进驻__，二月份房地产企业达78家，比去年二月份增加了17家，企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻，成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年，随着城镇化步伐的加快，全市房地产投资主要集中于两大板块（南海新区及新城区），辐射带动了周边镇区的旧城改造建设，两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元，同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%，占三产投资的68.9%，房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。

（二）建设规模不断扩大，施工面积显著增加。在投资快速增长的拉动下，全市房地产开发建设规模也在不断扩大，商品房屋施工面积达538.8万平方米，比去年同期增长278%。其中：住宅施工面积 437.9万平方米，比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米，是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米，比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米，比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。

（三）销售价格不降反升，商品房待售面积扩大。二月份，全市商品房平均销售价格每平米3757元，同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米，同比增长902.5%。其中：住宅待售面积54.99万平方米，同比增长999.1%；商业营业用房待售面积5.39万平方米，同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷，是商品房待售面积上升的直接原因。

（四）企业效益同比下降，房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响，购房者观望态度明显，房产企业受土地价格和建设成本影响，对商品房价格不松动，商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份，全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米，同比下降35%，商品房屋销售额1.81亿元，同比下降16.5%。销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响，房地产投资不容乐观。

三、新政对房地产企业的影响

近期，全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研，由点到面，我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。

（一）成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大，楼市一直处于低迷状态，整体销售平淡，“零成交”状态是多家售楼处的普遍情况，成交量与去年相比少了很多。目前，企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难，多层住宅楼销售基本上不成问题，但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响，对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系，导致购买欲望不大；二是异地置业受限，外地人贷款购房首付高，现在购买高层住宅的外地人多一些，但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候，后市发展不明朗，许多人现在都持观望态度。

（二）

房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大，全市房价本来就不高，加上建筑成本的增加（钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价），短时期内房价不会有较大的浮动。目前，虽然在一些大城市出现房产价格回落，但是在三线以下城市，房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高，与威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低，总体房价下跌的可能性不大。

（三）刚性需求压力大。受宏观调控政策影响，对那些改善性住房购买者来说，可以继续观望等待，等待合理的购买时机，但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担，银行贷款利率、首付比例的提高，对刚性需求者有一定挤压。受政策影响，税收杠杆威力显现，无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担，增加刚性需求者压力的同时，企业销售日渐艰难。除刚性需求外，__房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少，很多准备购房的客户对____年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外，银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。

（四）房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政，一线城市的房地产价格受到了很大影响，成交量大幅下滑。对于全市来说，房地产的成交量明显低于去年同期，新政对全市房地产市场影响已经显现，到底能产生什么样的影响，影响到什么程度，目前看还不太明朗。

四、对策建议

固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此，在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:

（一）突出项目建设，壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此，要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径，靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目；二是围绕特色资源和优势产业上项目；三是围绕盘活存量上项目；四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。

（二）做好统筹兼顾，优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的，我们要学会走“钢丝”。一方面，在投资项目引进和审批时，兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题，必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度；另一方面，也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后，出现产能过剩的问题。

（三）加大项目储存，加强项目管理。为了确保投资的连续性，各相关部门要坚持超前运作，准确把握投资方向和重点，积极开展项目谋划、论证、申报等工作，充分完善项目库建设，对项目库进行分类管理，对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任，抓紧落实好各项配套条件，给项目建设提供一个良好环境，促进固定资产投资健康快速发展。

（四）调节好投资节奏，保证“项目链”不断节。一是严把新开工项目质量关，积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键，必须从项目源头上把好关。同时，认真搞好项目衔接，筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目，保证“项目链”不断节，确保新开工项目的连续性和稳定性，确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视，千方百计做好重点项目各个环节的工作，确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好“好”与“快”、“保”与“压”、当前与长远的关系，提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性，保持适度的投资规模，有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。

（五）加大投资力度，调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。要合理确定投资的三次产业结构，适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重，改善第二产业投资的内部结构，适当加大第三产业投资的力度，确保三次产业协调稳步发展。

五、对全年投资走势预测

当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下，在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断：