农村宅基地管理办法篇（1）

第三条  河南省土地管理局主管全省农村宅基地用地的管理工作，市（地）、县（市、区）土地管理部门负责本辖区内农村宅基地用地的具体管理工作。

第四条  农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。

第五条  农村宅基地的使用应遵循节约和合理利用每寸土地，切实保护耕地的原则，尽量利用荒废地、岗坡劣地和村内空闲地。

村内有旧宅基地和空闲地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等。基本农田保护区、商品粮基地、蔬菜基地、名特优农产品基地等一般不得安排宅基地。

第六条  农村居民建造住宅，应严格按照乡（镇）村建设规划进行。严禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。

第七条  农村居民建造住宅，以户为单位，每户宅基地的用地标准，应严格按照《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条的规定执行。禁止任何单位和个人擅自突破用地标准。禁止随意套用地域类别。

第八条  具备下列条件之一的，可以申请宅基用地：

（一）农村居民户无宅基地的；

（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；

（三）集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的；

（四）回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的；

（五）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。

第九条  有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

（一）出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的；

（二）违反计划生育规定超生的；

（三）一户一子（女）有一处宅基地的；

（四）户口已迁出不在当地居住的；

（五）年龄未满十八周岁的；

（六）其它按规定不应安排宅基地用地的。

第十条  村民申请宅基地，应向村农业集体经济组织或村民委员会提出用地申请。农村宅基地的申报程序和审批权限按照《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十七条的规定执行。

《农村居民宅基地用地申请书》和《农村居民宅基地用地许可证》由省土地管理局统一印制。

第十一条  农村宅基地用地实行计划管理。农村居民建住宅用地列入国民经济和社会发展计划，由省统一下达用地指标，并逐级分解，落实到村。宅基地用地计划指标必须严格执行，未经批准不得突破。

第十二条  农村居民建住宅，应一户一处按规定的标准用地。超过规定标准的，超过部分由村民委员会收回，报乡（镇）人民政府批准，另行安排使用。一九八二年七月二十三日《河南省村镇建房用地管理实施办法》实施前已占用的宅基地，每户面积超过规定标准一倍以内而又不便调整的，经当地县级人民政府批准，按实际面积确定使用权。

第十三条  农村宅基地有偿使用应扩大试点，具体办法由省辖市人民政府、地区行政公署根据实际情况确定。

实行宅基地有偿使用试点的，应遵照“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，拟订收费标准，逐级报省物价局、财政厅批准后实行。

收取的宅基地使用费实行村有乡（镇）管、专户储存，专款专用，主要用于本村的公共设施和公益事业建设，任何单位和个人不得侵占、挪用。并应建立严格的财务管理制度，公开帐目，接受群众监督。

第十四条  城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。

严禁城镇非农业户口居民个人私自向村民委员会或村民小组购地建房。

第十五条  县（市、区）、乡（镇）、村应把农村宅基地用地管理纳入地籍管理，以村为单位建立完善的地籍档案。宅基地使用权需要变更的，按照地籍管理的要求，报核发土地使用证部门办理变更登记和换证手续。

第十六条  农村宅基地的用地审批应接受群众监督，实行用地指标、审批条件和审批结果三公开制度。

第十七条  对擅自突破宅基地用地计划指标，致使土地被乱占滥用的，或利用职权擅自批宅基地的，所在单位或上级有关机关，应根据情节轻重对主管人员或直接责任人员给予行政处分。

第十八条  凡未经批准或采取弄虚作假等手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上土地管理部门或乡级人民政府限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的房屋，责令退还非法占用的土地。

第十九条  买卖或者以其它形式非法转让土地建房的，由县级以上土地管理部门没收非法所得，限期拆除或没收买卖和其它形式非法转让的土地上新建的建筑物，并可以对当事人处以非法所得50%以下的罚款。

第二十条  经批准的宅基地划定后，超过一年未建房的，由原批准机关注销批准文件，收回土地使用权。

第二十一条  被罚款的单位和个人必须按规定时间如数交付罚款。逾期不交的，每日加收相当于罚款数额千分之三的滞纳金。罚没收入交同级财政部门。

农村宅基地管理办法篇（2）

第一条 为了规范农村宅基地管理，保护农村宅基地使用权人的合法权益，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。

本办法所称农村宅基地(以下简称宅基地)，是指农村村民依法取得集体土地使用权用于建设住宅及其附属设施的土地。

第三条 宅基地管理，应当遵循统一规划、合理布局、一户一宅和节约集约用地的原则。

第四条 在城市和镇规划区外建设农村村民住宅的，应当尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地;村内有闲置宅基地、空闲地可以利用的，不得占用农用地。

鼓励农村村民按照规划有计划地逐步向中心村和小城镇集中居住;在城市和镇规划区内的，应当按照城镇建设标准，集中建设农民住宅小区;在城市和镇规划区外的，可以集中建设农民新村。

因采煤塌陷、地质灾害等原因，确需迁建农村村民住宅的，应当集中建设农民新村或者农民住宅小区。

第五条 县(含县级市，下同)以上人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构负责本行政区域内宅基地的管理工作。

建设、规划、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责，做好宅基地管理的相关工作。

乡(镇)人民政府应当协助国土资源行政主管部门做好宅基地的管理工作。

第二章 规划与计划

第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当组织开展本行政区域内宅基地利用情况调查，查清宅基地用地状况和具体位置。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同建设、规划、林业、环境保护等有关行政主管部门及乡(镇)人民政府，根据土地利用总体规划、地质灾害防治规划、宅基地利用情况调查结果，编制宅基地规划，报市、县人民政府批准。

宅基地规划报市、县人民政府批准前，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当采取论证会、听证会或者其他方式征求有关专家和农村村民的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由;其中，涉及农村居民点搬迁、合并的，应当征得被搬迁、合并的农村居民点三分之二以上住户的同意。

第八条 宅基地规划应当从农村实际出发，尊重农村村民意愿，与当地的地理环境、风土人情和地方文化相协调，体现布局特色、环境特色、建筑特色和文化特色。

第九条 宅基地规划，以乡(镇)为基本单元，包括下列内容：

(一)乡(镇)、村农村居民点的分布、人口总数、人均宅基地面积等用地状况及趋势分析;

(二)农村居民点宅基地的位置、界址范围;

(三)拟调整、整治及新建宅基地的布局、利用方案;

(四)规划实施的保障措施。

第十条 经批准的宅基地规划，由市、县人民政府国土资源行政主管部门会同乡(镇)人民政府在规划所在地乡(镇)、村予以公布。

经批准的农村宅基地规划，是审批宅基地的依据，未经法定程序不得修改。

第十一条 宅基地占用农用地的，应当纳入土地利用年度计划。

省人民政府在下达城乡建设占用农用地计划指标时，应当增设并单列宅基地占用农用地的计划指标。

第十二条 市、县人民政府根据本行政区域内农村居民点的用地情况和农村村民建设住宅的实际需求，于每年年初一次性依法办理宅基地占用农用地转用审批手续。

宅基地占用耕地的，应当按照占多少、垦多少的原则补充耕地;未完成宅基地占用耕地补充任务的，相应扣减市、县下一年度农用地转用计划指标。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当于每年年初将上年度宅基地占用农用地的具体地块情况，报农用地转用审批机关。其中，涉及补充耕地的，市、县人民政府国土资源行政主管部门核实后，由市、县人民政府在每年年初申请办理宅基地占用农用地转用审批手续时，一并将上年度宅基地占用耕地补充情况报审批机关确认。

第三章 审批与登记

第十四条 农村村民建设住宅需要新占宅基地的，应当依法申请，经批准取得宅基地使用权后方可建设;在已经取得土地使用权的宅基地上翻建住宅的，不需要办理宅基地审批手续。

第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

(二)成为本农村集体经济组织成员的外来落户人员或者经县级以上人民政府批准回原籍落户的人员，没有宅基地的;

(三)因自然灾害或者实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划以及村庄规划，需要搬迁的;

(四)原有宅基地被依法征收的;

(五)县以上人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。

第十六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民新建住宅，其宅基地面积按照下列标准执行：

(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米;

(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米;

(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米;利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。

市、县人民政府可以结合本地实际情况，在前款规定的宅基地面积标准内，制定具体的宅基地面积标准。

第十七条 农村村民建设住宅的，应当向所在的村民委员会提出宅基地使用申请。

村民委员会应当自收到宅基地使用申请之日起10日内，召开申请人所在的村民小组会议。经村民小组会议同意使用宅基地的，村民委员会应当签署同意意见送达申请人，并张榜公布申请人姓名、理由和宅基地位置、面积。张榜公布期限为10日。

第十八条 申请人接到村民委员会签署的同意意见后，应当向乡(镇)人民政府提出宅基地使用申请，并提交下列材料：

(一)申请人身份证明材料;

(二)申请人户籍登记家庭成员身份证明材料;

(三)申请人所属村民委员会同意使用宅基地的意见;

(四)拟使用宅基地的位置、面积以及界址范围的材料;

(五)市、县人民政府规定应当提供的其他材料。

第十九条 乡(镇)人民政府自收到宅基地使用申请之日起15日内审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十条 村民委员会自收到宅基地使用申请后，无正当理由逾期不召开村民小组会议或者不签署意见的，申请人可以直接向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起30日内进行调查，听取申请人、村民小组和村民委员会的意见，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十一条 市、县人民政府应当自收到经乡(镇)人民政府审核的宅基地使用申请之日起20日内，作出是否批准用地的决定。批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自批准之日起10日内办理宅基地使用权登记手续;不批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自不予批准之日起5日内将不予批准决定送达申请人，并书面说明理由。

第二十二条 申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

(一)申请人年龄未满18周岁的;

(二)不符合土地利用总体规划和宅基地规划的;

(三)原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的;

(四)将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的。

第二十三条 宅基地使用权登记后10日内，由市、县人民政府国土资源行政主管部门派出机构将宅基地使用权证送达申请人，实地丈量批放宅基地，并告知申请人所在的村民委员会。

村民委员会自收到宅基地使用告知后10日内，将宅基地的具体位置、面积、界址等情况在申请人所在的村民小组予以张榜公布。

第二十四条 建设农民新村或者农民住宅小区的，由村民委员会召开村民会议讨论同意后，向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起20日内对申请材料的真实性和可行性进行审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

市、县人民政府收到申请材料后，应当组织国土资源、城乡规划等有关行政主管部门进行审查;审查同意的，作出准予建设的决定;审查不同意的，作出不予建设的决定并及时送达申请人。

第二十五条 经批准建设的农民新村或者农民住宅小区，其住宅建成后，由村民委员会统一向市、县人民政府国土资源行政主管部门申请办理每户宅基地使用权登记手续。

第二十六条 因自然灾害或者其他不可抗力，确需重新选择宅基地进行住宅建设的，可以依法先行使用土地，并自使用之日起6个月内申请补办用地审批手续。

第四章 管理与监督

第二十七条 原住宅有下列情形之一的，不得改建、扩建，但是危房改造除外：

(一)已经安排新宅基地的;

(二)原住宅已被列入征地范围的;

(三)原住宅不符合土地利用总体规划、城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划以及地质灾害防治规划的;

(四)原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十八条 经批准异地迁建住房的，建房户应当拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并在新宅基地批准后两年内退出旧宅基地。

第二十九条 因继承或者其他原因等造成一户有两处以上宅基地或者宅基地面积超过规定标准的，宅基地可以在本村民小组成员间转让或者退回土地所有权人。

将宅基地退回土地所有权人的，土地所有权人应当给予适当补偿。不转让或者不退回的，不得改建、扩建原住宅，土地所有权人对超出规定标准部分可以实行有偿使用，有偿使用具体办法由市、县人民政府规定。

第三十条 有下列情形之一的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

(一)为实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的;

(二)因乡(镇)公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的;

(三)宅基地使用权人死亡，没有继承人的;

(四)无正当理由自宅基地使用权证颁发之日起超过2年未动工建设的;

(五)擅自改变宅基地用途的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一)项、第(二)项规定收回宅基地，地上有房屋的，应当比照征地拆迁补偿标准予以补偿，符合宅基地申请条件的，应当重新安排宅基地。

第三十一条 经登记的宅基地，其使用权转让或者消灭的，应当依法办理变更登记或者注销登记手续。

第三十二条 住宅建成后，市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构应当对宅基地使用权人是否按照批准的面积和用途使用宅基地进行实地核查，并将核查结果予以公开，供村民小组成员、村民委员会监督。

第三十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构对其管辖行政区域内的宅基地应当建立宅基地管理档案，并依法向社会提供查询服务。

第三十四条 国土资源行政主管部门及其派出机构应当建立举报制度，公开举报电话号码、通信地址、电子邮件地址等，受理非法占用宅基地的举报。

任何单位和个人对非法占用宅基地的违法行为，均有权向国土资源行政主管部门及其派出机构举报。国土资源行政主管部门及其派出机构接到举报后，应当依法处理。

第五章 法律责任

第三十五条 违反本办法规定，未依法编制、审批、修改宅基地规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十六条 违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其附属设施。

第三十七条 违反本办法规定，异地迁建住房批准后，未拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并按规定期限退出旧宅基地的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还旧宅基地，限期拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施。

第三十八条 违反本办法规定，有下列情形之一的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)无权批准宅基地使用的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准宅基地的;

(三)违反程序批准使用宅基地的。

非法批准使用宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 不依照本办法规定办理宅基, 地使用权变更登记的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期办理。

第四十条 宅基地管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

农村宅基地管理办法篇（3）

第一条 为进一步加强我市村镇规划建设管理，规范农村住宅建设，根据《海口市城乡规划条例》《海南省村镇规划建设管理条例》《海南省农村居民建房审批办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内，农村宅基地的建房管理，适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得农村集体建设用地使用权，或取得区政府出具的宅基地批准证明，建设本户自用住房及附属生活设施的土地。

第三条 市规划行政主管部门负责对各区农村宅基地建房管理工作进行业务指导和监督。市各相关部门各司其责配合做好相关工作。

区政府应明确各镇、各部门管理职责及范围，有序组织辖区内农村宅基地建房的管理及实施工作。

第四条 农村宅基地建房必须遵循规划引领，有序建设;依法合规，简便高效;政府主导，村民主体;节约集约，一户一宅;统一风貌，凸显特色的基本原则。

第二章　规划及报建要求

第五条 各区人民政府要以多规合一工作为抓手，组织区住房和城乡建设局(或镇人民政府)编制村庄建设规划或整治建设规划，经区政府批准后作为农村宅基地规划报建审批依据。农村宅基地建房选址须符合村庄建设规划和各镇土地利用总体规划，并依照有关法律法规取得宅基地使用权。

农村宅基地建房应注重建筑特色风貌管控，兼顾传统村落保护。鼓励推广使用《海南省乡村特色民居建筑方案图集》《琼北(海口)民居特色建筑图集汇编》等标准图集方案或区住房和城乡建设局推荐的建筑设计方案。鼓励以行政村或自然村为单位选用一种建筑风格造型，开展建筑风貌整治改造，确保一定范围内建房风格基本一致。

第六条 农村宅基地建房应集约节约用地，原则上每户只能申请一处宅基地，面积不得超过175平方米(含屋檐滴水面积)。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

第七条 农村宅基地建房每户建筑面积不得超过400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑层数不得超过4层，建筑高度控制16米以内。历史文化保护区、风景名胜区、旅游规划区等重点管控区范围内的农村宅基地建房要求须同时符合相关规定。

第八条 属下列情形之一的，不批建房屋：

(一)拟建用地已列入征收范围且征收部门明确不予建房的;

(二)所在村庄已列入年度棚户区改造计划的;

(三)不符合村庄规划和土地利用规划的;

(四)占用道路规划控制红线、文物保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线建房的;

(五)在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施等规划用地范围内建房的;

(六)其他不符合国家、省、市法律法规规定的。

第三章　建房审批程序

第九条 区、镇人民政府政务服务中心应开设农村宅基地建房报建受理窗口，免费提供建筑设计图纸，方便村民申请报建。村(居)委会应配备1名专职或兼职农村规划协管员，协助建房户办理建房报建手续。鼓励成立村民建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。

第十条 报建必备材料

(一)建房户户口本(或户籍证明)、身份证、委托人身份证和授权委托书;

(二)《海口市农村宅基地建房审批表》(以下简称《建房审批表》);

(三)《集体土地使用证》或宅基地批准证明(区政府出具);

(四)建房户及施工人员(或单位)提供结构安全方面的承诺书(属加扩建房屋的提供);

(五)宅基地宗地坐标图(区国土分局免费提供);

(六)建筑设计图纸(区政府免费提供)。

第十一条 申请。在村庄规划区内申请新宅基地建房、原宅基地拆旧房建新房和拆旧房异址建新房的，需填写《建房审批表》。建房户携申报材料直接或委托村(居)委会向所在区(或镇)人民政府农村宅基地报建受理窗口提出建房申请。受理窗口应在规定时间内将《建房审批表》等相关材料转区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)办理。

第十二条 审核及发证。区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)接到建房申请材料后，应安排规划管理人员10个工作日内现场勘察，审查建房户申报材料是否齐备、是否符合建房条件，拟建房屋是否符合村庄规划等。对符合条件的，建房户可选择区住房和城乡建设局免费提供的设计图纸，也可自行委托相应资质的设计单位设计图纸。申报材料及设计图纸获审查通过后，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发《乡村建设规划许可证》。不符合条件的，将申报材料退回建房户，并一次性告知不能办理的理由或需修改的事项等。

第十三条 公布。建房申请经依法批准，由区住房和城乡建设局(或镇人民政府)将审批结果通知建房户及其所属的村(居)委会，并在建房现场张榜公布接受群众监督。公布内容包括：

(一)《乡村建设规划许可证》;

(二)建筑设计方案总平面等主要图纸;

(三)其他相关材料。

第十四条 备案。镇人民政府在核发《乡村建设规划许可证》15个工作日内应将建房报批有关材料报区住房和城乡建设局备案。

第十五条 施工备案或报建。建房户应在开工建设前申请施工备案或办理《建筑工程施工许可证》。

农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)进行施工备案;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发《建筑工程施工许可证》。

第十六条 放验线及竣工验收。房屋基础开挖前，建房户应主动通知村(居)委会，村(居)委会通知区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)、区国土分局(或镇国土所)到场核验，验线合格方可施工。

房屋竣工15日内，建房户应主动向区住房和城乡建设局(或镇规划建设管理所)申请验收。农村宅基地自建建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下的住宅，报区住房和城乡建设局(或镇人民政府)核发竣工验收备案证书;建筑面积在300平方米以上(含300平方米)或工程投资额在30万元以上(含30万元)的住宅，报区住房和城乡建设局核发竣工验收备案证书。

第十七条 房产登记。建房户应持《集体土地使用证》《乡村建设规划许可证》及建房竣工验收备案证书等相关证明材料向市不动产登记机构申请办理房屋所有权登记，符合登记条件的，由市不动产登记机构办理登记，核发不动产登记证书。

第四章　奖惩措施

第十八条 市、区各级政府及相关部门应多方筹措资金，给予依法报建的建房户补贴相关费用、免缴所有行政事业性收费，对依法报建并按批准方案建设，办理房屋不动产登记的建房户给予专项补贴。

(一)补贴测量费(含宗地坐标、房屋测量)和建房图纸设计费等，纳入年度区级财政预算安排解决。

(二)免缴城市基础设施配套费、价格调节基金、房屋所有权初始登记工本费等所有行政事业性收费。

(三)给予依法报建并按批准方案建设，取得不动产登记证书的建房户1万元/户专项补贴。该费用由区政府统筹先行支付，并纳入下一年度市级财政预算。

第十九条 未依法报建建房的，建房户所建建筑物(含构筑物)均视为违法建筑，在土地、房屋征收时对该违法建筑不予补偿。

第五章　法律责任

第二十条 未依法取得乡村建设规划许可证或未按照批准内容进行建设，由区城管部门(或镇人民政府)责令停止建设，依法限期整改或拆除。

第二十一条 各级规划建设主管部门、镇人民政府和村委会等单位工作人员有玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，收取贿赂的，给予行政处分或依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第二十二条 本办法实施前在农村宅基地上已建成的房屋，可参照本办法补办或完善相关建房报建手续。

桂林洋开发区、三江农场范围内的个人建房可参照本办法执行，实行属地管理。

非农业户口个人原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权的，参照本办法执行。

第二十三条 我市主城区内村民宅基地的建房管理适用本办法的规定。主城区、镇区范围内属国有出让土地的个人建房适用《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》。具体应用中的问题由市规划局负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年5月1日起施行，有效期五年。有效期满后自行失效。

农村宅基地的基本条件1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

农村宅基地管理办法篇（4）

一、科学规划新农村建设用地，正确引导村民住宅建设

（一）以建设社会主义新农村为契机，加强农村住宅建设的引导和规范。建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策。县（市）人民政府要按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的要求，加快完善县（市）、乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）村庄建设规划。要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划,充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。

（二）加强农村宅基地用地计划控制。农村宅基地占用农用地必须纳入年度农用地转用计划，按规定权限办理农用地转用手续，不得无计划或者超计划批地。对于确需突破计划指标的,可以通过居民点整理新增农用地面积折抵置换建设用地指标的方式解决。农村宅基地占用耕地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，确保耕地占补平衡。县（市）国土资源管理部门每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况向州、省国土资源管理部门备案。

（三）严格核定用地标准。按照一户一基的原则,农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地(含原有住房及附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200平方米。但生产性附属用地，如猪、牛、羊圈、沼气池、烤烟房等，凡不与农民宅基地相连接的可作为该户的生产性建设用地，不计入宅基地面积。属城镇规划区范围内的，不得突破城镇规划区规定的建房面积限额。

二、明确界定农村宅基地使用对象

严格宅基地申请条件，明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：（一）本村村民无宅基地的；（二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的；（三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的；（四）扶贫搬迁的；（五）确需分家立户的；（六）原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的;（七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。

农村村民有下列情形之一的,不得申请使用宅基地:（一）年龄未满十八周岁的;（二）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的;（三）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的;（四）占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的；（五）申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”；（六）法律及县(市)人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。

三、依法流转和回收农村宅基地

农村村民因继承房产等依法取得两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

有下列情形之一的，报经县（市）人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会（居民委员会）收回宅基地使用权：（一）为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；（二）农村村民违背一户一基的规定，违法修建的宅基地经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的;（三）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村五保户去世腾出的宅基地;（四）自依法批准之日起,满两年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）;（五）按照法律规定应当收回的宅基地。

因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。

对依法收回的空宅基地和村内空闲地，能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村建设用地预留，安排住宅或其他建设用地。

四、规范农村宅基地的审批程序

符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请，并在本村或村民小组张榜公布，公布期满无异议的，由村民委员会签署意见送乡(镇)国土资源所审查并报乡（镇）人民政府(街道办事处)审核后，报县(市)人民政府审批。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

村民建房涉及占用农用地的，应当由县(市)国土资源管理部门拟订农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续；对符合规划和年度计划确需占用耕地的，按照“占一补一”的原则，由所在村民委员会组织开发、整理、复垦补充数量和质量相当的耕地；经依法批准占用耕地的，应当报农村经济管理部门解除或变更土地承包合同，注销或变更承包经营权证;对占用林地的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按规定办理审批手续；对在村庄、集镇、城市规划区内申请宅基地的，应当依法报建设、规划行政主管部门审查同意并出具选址意见后，按规定办理用地审批手续。

农村村民住宅建设利用村内空闲地、旧宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）政府批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

县（市）要规范行政审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。各县（市）要强化乡（镇）国土资源管理职能，充分发挥乡（镇）国土资源所在宅基地管理中的作用。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。

五、加强农村宅基地登记发证工作

农村村民申请使用宅基地经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，在房屋竣工验收合格后，由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》；农村村民原依法批准使用的宅基地未办理集体土地使用权登记手续的，应主动向县(市)国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》；因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》；农村宅基地使用权被依法收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起十五日内，向县(市)国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县(市)人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》，逾期不办的，由县(市)人民政府公告注销。

县(市)国土资源管理部门要进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到“权属合法，界址清楚，面积准确，无争议纠纷”，实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实；进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。

六、执行农村村民建房收费标准

符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费(普通证书5元/证)。严禁在审批办理农村村民建房用地手续过程中发生乱收费、乱罚款、乱摊派等增加农民负担的行为。

农村村民占用耕地建住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报国土资源管理部门和农业行政主管部门检查验收，合格后才能视为耕地占补落实。村民占用耕地建住宅补充耕地的具体办法及措施由县（市）人民政府制定，乡（镇）人民政府监管，农村集体经济组织实施。

农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，应依法缴纳耕地开垦费；农村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，并依法缴纳有关税费。

七、强化管理，妥善处理农村村民建房用地的历史遗留问题

（一）农村宅基地管理纳入政府年度考核目标。县（市）人民政府与各乡（镇）人民政府、县（市）国土资源管理局与各乡（镇）国土资源所要签订责任状，建立目标考核制度，强化乡（镇）人民政府严格土地管理的责任。

（二）农村宅基地管理工作经费纳入财政预算。将农村宅基地管理经费纳入各级政府财政预算，每年安排一定的资金用于农村宅基地管理，确保农村土地管理健康有序发展。

（三）严格执法，切实加强农村宅基地的监管。县（市）要进一步健全和完善土地利用动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监督检查，及时发现和制止各类土地违法行为。特别是重点加强城乡结合部及公路沿线的农村宅基地的监督管理。要积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对情节严重的违法行为，既要依法严肃处理，还要公开曝光，用典型案例教育群众。

（四）妥善处理农民建房历史遗留问题。

农村宅基地管理办法篇（5）

二、户口在本区范围内的农业人口适用本办法。

三、区建设局负责全区农村宅基地（房屋）的规划、定点、建设管理以及建筑面积的审批和验收。

区国土资源分局负责全区农村宅基地的审批、验收以及宅基地（房屋）的登记、发证。

四、农村村民新、改、扩建住宅，需使用集体土地的，必须符合城市规划要求集中统一建设，严禁在规划居住区外零星用地建房。

五、农村集体经济组织内的农业人口，一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其标准为：每人20平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人及5人以上的户按5人计算。

六、农房集中修建，建筑面积控制在每人40平方米以内，5人以下的户按实际人口计算，5人及5人以上的户按5人计算。

七、农村村民申请新建、改扩建住宅，按本办法第五条、第六条审批。

申请扩建住宅，原有宅基地（房屋）使用证登记房屋建筑面积人均不足40平方米的，按本办法第四条、第五条、第六条审批；原有宅基地（房屋）使用证登记房屋建筑面积超过人均40平方米的（年4月1日以前批准的），保留原有家庭人口已登记面积。对新增加的农业人口按本办法第四条、第五条、第六条审批。

八、土地被部分征用，对本组未撤销建制、也未进行住房安置的农转非人员，从转非之日起5年内，可按本办法第五条、第六条规定审批宅基地（房屋）；对农转非后因婚嫁、生育等原因增加的非农业人口不再审批宅基地（房屋）。

九、土地被全部征用，自征地补偿安置方案批准之日起，对因婚嫁、生育新增加的农业人口不再审批宅基地（房屋）。

十、农房集中区建设经区建设局会同区国土资源分局初审，并报市规划局确认后，予以实施。6个月内未动工修建房屋的，规划定点自行失效。

十一、建设标准按上级建设行政部门规定的方案施工，不符合建设标准的，区国土资源分局、区建设局不予验收、发证。

十二、农房建设竣工后，村民应在60日内分别向区国土资源分局、区建设局提出验收申请。验收合格的由区国土资源分局颁发《市区农村宅基地（房屋）使用证》。

十三、农村村民需变更《市区农村宅基地（房屋）使用证》的，由本人提出书面申请，并提交原《市区农村宅基地（房屋）使用证》及相关证明材料，分别经组、村、乡审核后，报区国土资源分局办理变更登记。

十四、与农村村民离婚的一方如系城镇居民，可享有其原登记的宅基地（房屋）面积，但不得扩建、改建房屋。

农村宅基地管理办法篇（6）

第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。

第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。

第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。

严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。

严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。

第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。

第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。

第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

第二章 申请条件和审批程序

第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。

使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。

实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。

第十条 建房农户人口计算：

(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;

(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;

(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。

第十一条 宅基地面积计算：

(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;

(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;

(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;

(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。

现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。

第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：

(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;

(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;

(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;

(七)法律、法规、规章另有规定的。

第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;

(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;

(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;

(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

(七)违法建房未依法处理结案的;

(八)其他不符合申请建房条件的。

第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);

(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;

(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;

(四)骗取批准或非法转让宅基地的;

(五)其他应收回宅基地使用权情形的。

第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。

第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。

第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。

经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。

第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡(镇)人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。

第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。

因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。

第三章 监督管理

第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。

第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。

第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。

第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员，，的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章 附 则

第二十八条 本办法如与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。

第二十九条 本办法自2008年1月1日起施行。

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宅基地使用权确权政策

关于农村宅基地有很多说法，宅基地使用权确权是我们首先要弄清楚的概念。

一、宅基地使用权确权是什么意思

宅基地使用权确权是指农村居民为建造自有居住房屋对本集体土地的占用、使用的权利。

农村宅基地使用权只有具备本集体经济组织成员资格的人才能取得，在很大程度上具有福利性质和社会保障功能。

农村宅基地是具有一定的权限的，在我国主要是限于集体经济组织内部符合规定的成员，享受农村宅基地必须按照法律法规规定标准使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。

它是为了满足农村居民的住房要求，但农村村民一户只能拥有一处宅基地，并需要经过申请。

通过申请之后才可以作为宅基地使用。

二、农村宅基地有使用年限吗?

1、什么是宅基地

农村宅基地是指农村农户或是个人占有集体所有土地，并以此作为自己的住宅基地的土地。

准备建设房屋，已经建设房屋以及建设过房屋但是已经无法使用的土地都属于宅基地。

根据国家相关法律规定，农村宅基地坚持“一户一宅”的原则，即每一个农户只能拥有一处宅基地。

因特殊情况需要另外申请宅基地的，需要满足申请条件，并严格按照申请程程序来办理。

2、宅基地使用年限

依照我国法律规定，农村居民对宅基地具有使用权。

宅基地使用权是农村居民的一项重要权利。

在法律允许范围内，农村居民可以对自己的宅基地行使占有、使用等权利。

宅基地所属类型不同，这种使用权行使年限也不相同。

农村宅基地被分为两种情况：一种宅基地是国有土地上的宅基地，这种宅基地有使用年限限制，法律规定其使用年限不得超过七十年。

另外一种是集体土地上的宅基地使用权，法律规定这种宅基地使用权没有时间限制。

宅基地的使用权不等于所有权，宅基地的所有权归国家和集体所有。

3、宅基地使用年限问题深入解析

宅基地的使用年限问题容易使人们联想到宅基地的继承问题，既然宅基地使用年限那么长或是根本没有年限限制，那么宅基地是否可以继承呢?

我国《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中明确规定：宅基地不可以继承，只有建有房屋的宅基地才可以继承。

继承人需要携带身份证和户口本到当地土地管理所办理继承事项。

农村宅基地管理办法篇（7）

中图分类号： F301.3 文献标识码： A 文章编号：1009-8631（2010）07-0021-01

农村宅基地，是指农村居民使用本村集体所有的土地用以建造住宅的建设用地。加强农村宅基地管理，是法律赋予各级政府的一项重要职责。做好农村宅基地登记发证工作是贯彻落实《土地管理法》，建立和完善土地产权制度，规范土地登记行为，适应经济发展和体制改革的需要。通过对农村宅基地登记发证，可以有效解决农村土地产权不清，农民自身土地权利义务模糊，权属纠纷等突出问题；改善投资环境，合理配置资源；严格控制农民占用耕地建设住宅，正确引导农村居民节约用地；切实维护农民和国家利益，促进农业持续健康发展。在这项工作中，有很多问题值得探讨，这里我想谈谈我的几点意见：

一、正确宣传，加强引导

在我国广大农村，宅基地登记发证率还是很低的，不少农民都没有主动办理土地使用证的意识，认为事不关己，可有可无。可直到发生权属纠纷、产权纠纷或征地拆迁没有拆迁凭证等等情况的时候才意识到土地使用权证书的重要性，这就需要我们土地管理部门应深入到农民当中，大力宣传。树立广大农民的法律意识，宅基地的产权意识，依法和合理用地的意识。具体工作上，可以根据各地实际，可以发动基层乡所，也可以在村委会的帮助配合下予以实施，争取在广大农村全面铺开宅基地登记发证工作。

二、关于一户一宅的界定

宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户只有使用权没有所有权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，土地管理部门不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，杜绝出现“小产权房”现象。

国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）文件中的第二项第五款明确指出：“严格宅基地申请条件，坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。”吉林省国土资源厅《关于进一步加快全省宅基地使用权登记发证工作的通知》（吉国土资籍发[2008]11号）文件中也提出“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定”。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”

以上转述，主要是为了严格控制建设用地占用土地，控制用地规模来实现保护耕地，所以提出的“一户一宅”。“户”是指农户，“一宅”是每个家庭（即户）只有一处宅基地，不是每户家庭成员都有。所以在土地登记时要把握好一户一宅，不能丈夫申请一处，妻子申请一处，在登记之前，做好前期准备工作，根据户籍资料，把本户家庭成员全部录入土地登记档案中。

三、关于“农户”与“非农户”的界定

法律规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民即农户一户只能拥有一处宅基地。但存在两种情况是：一是农村的整个村、社或集体经济组织的大部分土地征为国有土地，其整个村、社或集体经济组织的农户也就变成了非农户；二是为了扩大城镇建成区的规模就把城镇边缘的农户变成了非农户。这两种情况下我们依然让这些非农户享受“一户一宅”，因为他们从根本上说就是“农户”。但还存在着其他另外一种的情况，就是城市户在农村购买了房屋，为了办理集体土地使用证就把户口迁到了农村（注不是农业户，还是非农业户口），在户口迁出和迁入栏内非常明确的写着由城市迁入，如果在这种情况下也给办了集体土地使用证，我认为与国家的政策相违背，也就是违背上述文件精神，他的户口即使由城市迁到农村，他也是非农业户口，没有责任田，他不能享受农村“一户一宅”的政策。

国务院办公厅《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（[1999]39号）文件中说：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建设和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”吉林省国土资源厅《关于进一步加快全省宅基地使用权登记发证工作的通知》（吉国土资籍发[2008]11号）文件中也指出：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”二者目的与一户一宅的目的相同，是为了控制用地规模，达到少占或不占耕地。所以我建议非农业户只能在前面的两种情况下可以办证，其余情况就只能遵守办证前提必备条件：必须是农户且只有一处宅基地。

四、违反规划建房办证的处理

在当前很多地方，农村宅基地内新增建筑物办理土地审批手续及办理土地使用证最主要的依据是土地监察部门的处罚手续，在没有城乡规划部门审批批件的情况下报请区政府办理审批手续，这样就造成居民可以随意在院内建房，建完后再进行处罚补办用地手续，把违章建筑变成了合法化。按照《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第四十一条规定：建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。所以，乡（镇）、村、屯都要按发展建设规划进行建设，凡没有乡（镇）、村、屯发展建设规划的，居民建房一律不予批准。《吉林省土地管理条例》第三十五条，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄集镇建设规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，经乡（镇）人民政府审核，由县级政府批准。

以上所述有两种处理办法：一是《城乡规划法》颁布实施后，在规划区内的土地审批必须有城乡规划审批手续，没有规划手续的补办规划手续；二是以时间来确定用地审批时是否需要规划手续。《城市规划法》颁布实施以前发生建设用地的，严控区（1级规划区）必须有规划审批手续。严控区（1级规划区）之外的，由土地监察部门予以处罚，报县级人民政府审批后予以登记发证。

五、建议

农村宅基地登记发证工作也是今年地籍工作的一项重点，关于这项工作，我也借鉴了很多地区的想法：

首先建立宅基地公示制度。对符合条件的用地户在镇和所在村政务公开栏内将申请理由、收费标准张榜公布，接受公众监督。

农村宅基地管理办法篇（8）

农民增收问题一直是党和政府关心的重要的问题，是党和政府工作的目标和方向。但是近年来，农民收入增长缓慢，农民增收的途径也甚是有限。十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度……探索农民增加财产性收入渠道。近日，国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》提出改革宅基地制度的基本思路：在保障农户依法取得的宅基地用益物权的基础上，改善农村宅基地制度……探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。党和政府不断改革完善农村宅基地制度，因此可以从宅基地角度开辟增加农民财产性收入的新途径。

一、农村宅基地制度的历史沿革及对农民收入的影响

我国《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有；另外，农村宅基地的取得是无偿性的，即农村集体经济组织的成员，依法获得一定的宅基地使用权是无偿的，是农村社会福利保障制度的一种独特体现。由于农村宅基地这种性质，到底如何使用、能否流转一直存在问题。自建国以来，我国宅基地制度大致经历了三个阶段：

宅基地私有阶段。新中国成立之初，我国刚刚经过运动，废除了封建的土地剥削制度，实现了耕者有其田，在此基础上建立了农民自己私人所有的土地制度，并且没收了封建的土地分给农民所有，农民有了属于自己的土地。从1950年《法》和1954年《宪法》来看，尽管法律没有明确规定宅基地的相关事宜，但是根据当时的土地状况来看，宅基地应归房屋所有人所有。因此，在这个时期，农民对宅基地享有所有权，更享有房子的产权，国家同时允许农民对宅基地及房屋进行依法自愿有偿地进行流转，农民的宅基地及房屋属于自己所有权，并且明确规定居住、买卖、出租、典当、赠与等完全属于土地所有权人自己的自由，任何人不能侵占①。由于这个时期的特殊性，为了获得农民的支持，巩固新生的政权，土地归农民所有，相应的宅基地也归房屋所有人所有。此时，由于土地私有，农民的生产积极性相对较高，农民的收入较之以前肯定是有所提高，农村经济较之以前有了很快的发展。

宅基地农民集体所有阶段。1958年开始进入化时期，宅基地所有权变成了集体所有，农民只享有使用权，但同时又明确，宅基地之上的房屋“永远归社员所有”。从1962年通过的《农村工作条例修正草案》，第21条和1979年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》规定来看，宅基地归集体所有，村民只有使用权，一律不准出租、买卖。宅基地等土地的所有权归生产队集体所有，农民的生产积极性不高，农民的收入按照公分由公社统一分配，农村经济发展明显滞后。当时三年自然灾害的发生与此时的土地制度并非毫无关系。

宅基地共有私用制度的强化阶段。农村宅基地属于农民集体所有，只有农户可原始取得宅基地使用权，即农村宅基地只赋予农民永久使用的权利，非农业户口城镇居民不得使用农民集体土地建住宅。农村宅基地属于农民集体所有，1998年、2004年《土地管理法》、《物权法》等都有所规定。《物权法》确立了宅基地用益物权的性质但对宅基地的使用并没有什么突破。最新的《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。近日，国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》提出改革宅基地制度的基本思路。这一阶段，农村宅基地依然归农民集体所有，但是法律法规对宅基地的规定有所松动，没有严格规定宅基地不准流转。因此，随着市场化深入农村、城乡一体化的加速，宅基地进入市场的现象时有发生，这时候农民的财产性收入有所增加，农民的生活水平有了明显的提高，由农民自发的建设新农村的现象也如火如荼。

从建国初至今，随着宅基地制度的不断演变，农民的财产性收入确实在一定程度上受到了影响。国家对宅基地规定的不断的松动，再加上学术界对宅基地流转的探讨，在保障农民基本生活条件的基础上，宅基地逐渐进入市场上流转可谓是一条农民增收的途径。

二、新形势下农村宅基地的使用给农民增收造成了障碍

从农村宅基地的使用来看，首先农村用地效率低。《土地管理法》规定农村村民只能一户一宅。但是，由于长期以来对农村宅基地管理的松懈，在农村分户、一户多宅、招标占有的现象大量存在。由于现行法律、政策限制农民住房的自由转让，在农村不存在合法、公开的房地产市场，这些闲置空房资源无法在城乡流转和循环利用，造成农村一户多基或多宅现象日益增多，空心房大量存在。经济越发达的村庄，农民的家庭收入往往越高，超面积建房动力也就越强烈，这些地区农村宅基地面积普遍大于审批用地面积，房屋实际建筑面积占地大于审批建筑占地面积情况比较普遍②。一度呈现出农户不断减少，宅基地面积不断增加的趋势。其次，农村宅基地大多用于居住，改变其居住用途，用于经营的很少。《土地管理法》第12条规定：依法改变土地权属和用途，应当办理土地变更手续。也就是说宅基地可以用于居住也可以居住、经营并用。农村村民将宅基地用于经营的却是很少存在，这就农民多占的宅基地闲置浪费，不仅浪费了资源，也封闭了农民增收的渠道。

从农村宅基地的转移来看，农村宅基地不允许卖给城市居民，这就很大程度上封闭了农民增收的渠道。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等都有关于严禁宅基地买卖的规定；再加上，农村本来就是熟人社会，如市民强势，村民集体行使权力必然受限，村民委员会的权威必然受到挑战；如果市民弱势，在宗亲社会和以姓氏列队的农村社会，可以说市民买了房亦寸步难行③。农村的这种性质加上法律的严格规定，农村宅基地不能出租、转让给城市居民，使闲置的宅基地浪费，这其实就是堵死了农民增收的一个渠道。

城乡建设用地采取增减挂钩的指标交易，大部分收益归了政府所有。2008年6月27日，国土资源部印发《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，“城乡建设用地增减挂钩”一词作为政策文件的规范用语正式出现。但由于这一制度还处在起步阶段，不可避免地产生了一系列问题。最根本的缺陷是如学者指出的：挂钩政策的出发点和切入点就存在问题，挂钩是为城市建设创造用地指标，没有体现农村和农民的利益，实质将城市建设和农村发展对立起来了④。目前城乡建设用地增减挂钩机制是地方政府基于城市建设用地指标、占补平衡指标以及巨额土地财政的激励而强力推行的，在拆旧地块的宅基地整理复垦中，不但应归属于农民的农村建设用地发展权转移收益被地方政府攫取，农民本身还要为新房的建设支出大笔费用；而在建新地块中，地方政府通过低价征地、高价出让的法定方式，再次将农民的农地发展权收益归为己有。

三、完善农村宅基地制度，拓宽农民增收的新路径

首先，允许改变农村宅基地的使用方式――开办农家乐。依照我国《物权法》第152 条规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋及其他附属物的权利。农家乐属于旅游用地，虽然两者同属于农村建设用地，但是其功能和性质是完全不相同的：农村宅基地带有一定的社会福利或集体组织成员的团体福利性质，是无偿使用，一般也无期限限制；集体土地上的农家乐土地为营利性质，是一种经营模式或称作经营实体用地，土地是用作营利的，所以其土地使用费原本就应列入运营成本中，即应该有偿使用。在宅基地用地开办农家乐是合理但不具有合法性的⑤。但是农村中存在大量闲置的宅基地，允许改变宅基地使用方式用于经营，允许农家乐用地占用宅基地，实行有偿使用制度，可以提高农村宅基地的利用效率，带动农村旅游，增加农民收入。只要农村集体组织及乡镇政府加强卫生监督和检查，防止商家恶意进入，在农村开办农家乐一定会带来增加农民的收益。

其次，允许农民集中居住，由集体管理剩余宅基地。目前，在农村村民大都“一户一宅”当然也有“一户多宅”、超出规划面积的现象存在，这样造成了农村宅基地的利用率不高，可以允许农民集中居住就是“农民上楼”，剩余宅基地由村集体管理。由于农村集体组织具有宅基地所有权，所以村集体有权管理宅基地。村集体可以将宅基地划归耕地进行流转，实现大规模农场式的经营，农场式的经营可以实现大规模机械化，解放劳动力，那么农民可以外出打工或者干一些手工活以增加收入；也可以引进资金，根据地方特色进行项目开发，这样可以提高当地农民的就业率，由村集体和乡政府共同监督保障农民权利，不仅提高农民的技术，吸引外出打工人员回乡建设，增加农民收入，更提高了农民的幸福感。当然村集体要改变宅基用途必须严格按照程序，需向当地土地管理部门登记。

再次，允许“地票”交易，收益归农民所有。农民和农村集体经济组织作为增减挂钩的指标交易过程中土地指标的使用权者和所有权者，作为“地票”提供者，他们在整个“地票”交易过程中只参与了“地票”的制作过程和宅基地的复垦阶段，真正实现“地票”收益的指标拍卖阶段则是由地方政府和开发者作为控制主体的，而“地票”的预期收益正是在拍卖阶段产生的⑥。不管是中央政府还是地方政府在“地票”交易不仅要监督开发商，更是整个市场的宏观调控者。政府是人民的“公仆”，应当站在人民的立场上，将交易的大部分收益归农民所有，而且等开发商将房子建好之后，应该控制房地产市场，以保障农民的生活质量。（作者单位：青岛科技大学马克思主义学院）

注解：

① 赵国辉：《宅基地使用制度的历史沿革分析》，《农业与技术》，2013年10月，第235页。

② 范东君，刘艳：《破解农村宅基地浪费之痛》，《社会治理》，2015年9月，第43～44页。

③ 郑尚元：《宅基地使用权性质及农民居住权利之保障》，《中国法学》，2014年4月，第142～157页。

农村宅基地管理办法篇（9）

一、农村宅基地使用权可以继承的依据

（一）用益物权的要求 《物权法》规定用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利[1]。农村宅基地使用权是用益物权的一种类型。农村居民在依法取得集体经济组织所有的宅基地后，有权在宅基地上建造房屋及其附属设施并使用，这是宅基地使用权作为用益物权的外在表现形式。

（二）宪法、继承法律规定 《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权[2];《继承法》规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋[3]。可见，公民个人私有房屋可以继承。

（三）“地随房走，房地一体”原则的客观要求 我国《担保法》、《房地产管理法》均对“地随房走”做了明确规定。《物权法》规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围的建设用地使用权一并处分[4]。房屋所有权与宅基地使用权权利主体的一致性，有利于农村居民行使房屋所有权权能，也是实现宅基地使用权作为一项独立物权的必然结果。

二、宅基地使用权继承的主体和客体

（一）主体 在办理农村宅基地使用权继承公证时，继承人的身份审查是重点。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。有资格申请宅基地使用权的主体是具备集体经济组织成员的身份，宅基地使用权是典型性的身份权利，这点在学界和实务界观点一致。但是城镇居民能否继承农村宅基地使用权这一问题上存有分歧，学界和实务界均存在不同的观点。笔者认可城镇居民有权利继承农村宅基地使用权，保证房屋的所有权与土地使用权主体的一致，符合“定纷止争，物尽其用”的物权法基本法理。我国现行法律法规均没有禁止城镇居民继承宅基地使用权的规定。在现实中必然会出现唯一继承权人是城镇居民的情况，如果因办房屋占有的土地是农村宅基地，城镇居民没有权利继承，那么，被继承人的房屋只能由村集体组织收回。显然，这种做法不合理，与继承法、宪法保护公民私有财产精神相背离。当然，我们也不能过于扩大的理解为城镇居民继承宅基地使用权等同于村民继承宅基地使用权，这是错误的观点，二者存在很大区别。

（二）客体 《国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定》规定继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权[6]。由此可见，可继承的只能是建有房屋的宅基地，尚未建房屋的宅基地使用权不能单独继承。因为宅基地所有权依然属于村集体所有，宅基地使用权作为一种用益物权的权能还没有实现，也不在继承法遗产的范畴。

三、农村宅基地使用权继承公证核实程序

现在，公证处办理的房屋继承权公证，均是以建在国有建设用地使用权上的房屋为主，办理业务实践，如当事人提供的证明材料、核实程序都已非常完善。农村宅基地使用权继承公证当事人需要提供的证明材料与商品房继承权公证没太大区别，但核实程序区别很大。区别在于：（一）继承标的物的权属证明材料的外在表现形式不同。我国农村宅基地上的房屋大部分没有登记这一程序。因此在审核过程中要对房屋所有权的真实性进行重点审查。特别要注意的一点是，农村宅基地使用权是以“户”的名义申请，土地使用证虽登记在一人名下，但宅基地使用权通常是家庭共有的。所以在办理农村宅基地使用权继承公证时，除了核实宅基地证上登记的使用人以外，还应审查宅基地申请时填写的共同使用人的情况，以避免将来出现兄弟之间争分祖产的纠纷。笔者今年已经办理几例这种公证，土地证上只登记一个人的名字，通过笔录谈话得知父亲遗留的宅基地上修建的房屋实际上是兄弟合建的，后经向村民和村委会了解也证实房屋是兄弟合建。因此在办理此类公证，公证人员有义务到村落对现有房屋拍照存档，实地核实查明集体土地证上已建房屋的所有人是否与集体土地使用证上的登记人相一致，或到土地管理部门查看申请表，以防出现房屋出资所有人与集体土地证上登记人不一致导致公证错误引发纠纷。（二）对于具有继承主体资格人员的调查核实也有很大不同。城市商品房继承，公证人员就继承人提供的亲属关系证明，可以到被继承人生前的工作单位或人事档案管理部门查看档案来确定继承人范围。但农村宅基地继承权公证的当事人基本上都是农民，除了村民委员会的常住人口登记簿、计划生育登记簿和民间族谱之外，基本上没有其它文字记载。因此公证人员从村民和村委会了解被继承人的基本情况显得尤为重要，当然对口述证据真假分辩要求公证员有很好的识别能力，否则很容易遗漏女性继承人，因为在我国农村，很多地方女孩子没继承权已是一种共识。（三）我县有部分宅基地上是建有房屋，但是当事人持有的土地产权证是上世纪二三十年代的产权登记证，因为那时可能存在产权登记混乱及农民违规建房的情况，而且现有产权证上的信息已不能反映出被继承人遗产的全貌。在遇有此类情况，以防将来出现两个以上邻居所办理的权属证书上有土地相互交叉重叠的部分引发侵权纠纷，我处的通用处理方式是先向土地管理部门核查宅基地和房屋产权信息，然后再前往实地，向该地块周边的邻居了解该房屋和土地的现有状况后再办理继承权公证。

参考文献

[1]张文丽，刘刚.农村宅基地使用权继承公证的法理分析及程序探讨[J].中国公证，2011（01）.

[2]孙东杰.解读农村宅基地使用权继承公证[J].中国公证，2011（05）.

[3]王玲.公证如何服务农村集体土地确认工作[J].法制博览，2014（07）.

注释

[1]《中华人民共和国物权法》第117条.

[2]《中华人民共和国宪法》第13条.

[3]《中华人民共和国继承法》第3条.

[4]《中华人民共和国物权法》第147条.

[5]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发办[2007]71号）.

农村宅基地管理办法篇（10）

一、工作目标

按照每个乡（镇）选择1个村的原则，确定XX镇XX村、XX镇XX村、XX镇XX村、XX镇XX村等X个村作为农村宅基地管理制度改革试点村。通过改革规范宅基地使用管理，逐步实现从“一户一宅”向“户有所居”、从长期无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，推进房地一体的农房抵押贷款试点。鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地，壮大村集体经济、增加农民土地财产性收入，改善农村生产生活条件，促进乡村振兴。

二、基本原则

（一）坚守底线，改革创新。

既坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，又大胆作为、敢于尝试，积极探索推进宅基地管理新模式、新方法、新路子。

（二）政府引导，农民主体。

发挥政府统筹谋划、组织协调作用，为改革提供政策支持和制度保障。坚持农民自主管理，充分发挥村民自治和村民理事会作用，激发群众内生动力，保障农民权益，使改革成果惠及广大农民。

（三）积极探索，统筹推进。

积极实践，大胆探索，先行先试，在实践中不断完善，把农村宅基地制度改革与加强农民建房管理、美丽乡村建设、农村人居环境整治、农村产业发展、乡村治理、增加农民收入，壮大农村集体经济等有机结合起来，提升改革的系统性和完整性，提高改革综合效益。

三、主要工作任务

（一）夯实宅基地管理基础

1.开展宅基地调查摸底。对试点村宅基地进行全面调查摸底，对住宅情况、人口信息、近五年内建房意愿、村内空地及基础设施等进行准确登记，建立台账档案，充分掌握宅基地利用现状和近期需求。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

2.完善村庄规划方案。按照城乡一体化建设总体要求，结合宅基地和村内基础设施利用现状，根据人口变化和社会发展需求，编制“多规合一”的实用性国土空间规划。加强宅基地总规模控制，根据村庄人口规模、产业发展、耕地数量等规划村庄用地。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：县农业农村局、住建局、交通运输局、文广新旅局、水利局、林业局、生态环境局，各乡（镇）人民政府）

3.发挥村民理事会作用。制定村民理事会监督管理制度，完善村民理事会工作章程，强化管理职能，加强对村民理事会的引导和监督，防止家族宗族势力干扰。在宅基地资格权认定、申请、流转、退出等事务中充分发挥村民理事会的民主管理作用。（牵头单位：县民政局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

（二）完善宅基地管理制度

4.加强宅基地审批管理。压实乡（镇）一级属地管理责任，制定试点村村民建房管理办法，严格“一户一宅”制度，规范村民建房行为，严格村民建房审批，防止有新房没新貌、超高超大建设、无序建设、建新不拆旧等现象。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局、城管局，各乡（镇）人民政府）

（三）完善宅基地资格权认定

5.完善宅基地资格权认定。结合农村实际，统筹考虑户籍关系、土地承包、居住情况、履行义务等因素，研究农村宅基地资格权认定操作细则，明确分户标准，赋予农村集体经济组织成员长期而有保障的宅基地权利，保障农村宅基地资源公开公平合理分配。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

6.加快房地一体的确权登记发证。以房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证、第三次全国国土调查工作为契机，推进宅基地和集体建设用地确权登记，完善宅基地档案，对符合登记发证条件的，发放房地一体的不动产权证。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

（四）创新宅基地利用方式

7.建立宅基地有偿使用机制。坚持“一户一宅、面积法定”原则，制定村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用制度，明确宅基地有偿使用标准。结合超标准占用宅基地和一户多宅等实际情况，对历史原因超过规定面积标准、“一户多宅”的，可以自主选择退出多占超占部分或者交纳有偿使用费；对非本集体经济组织成员通过继承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，可以自主选择有偿退出占用房屋或者交纳有偿使用费。由村集体经济组织对采取有偿等方式退出的宅基地、村内空闲地进行集中规划使用的宅基地实行择位竞价。由乡（镇）政府和村集体经济组织制定竞价规则，有偿分配宅基地的对象为符合建房条件的本村农户。支持村集体、村民理事会创新工作方式，探索采取村规民约约束、列入失信黑名单、扣减集体分配收益、联系单位代扣代缴等各种方式，确保有偿使用费落实到位。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局、民政局，各乡（镇）人民政府）

8.合理利用腾退后的宅基地。统筹考虑腾退宅基地周边环境，腾退出的宅基地在符合村庄规划的前提下，按照“宜林则林、宜耕则耕、宜建则建”的原则综合利用。未布局村庄规划的，纳入“过渡宅基地”临时管理，进行复耕复绿，发展庭院经济；暂不能利用的宅基地，允许村股份经济合作社进行收储用于发展村集体经济。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、林业局、住建局，各乡（镇）人民政府）

9.盘活利用闲置宅基地增加农民收入。积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽村集体和农民增收渠道。严禁违法违规买卖农村宅基地。（牵头单位：县农业农村局，责任单位：县自然资源局、住建局，各乡（镇）人民政府）

10.唤醒沉睡土地资产壮大集体经济。鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与村股份经济合作社综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院等。（牵头单位：县农业农村局、自然资源局、商务局、文广新旅局，责任单位：县住建局，各乡（镇）人民政府）

11.实施房地一体的农房抵押贷款试点。在风险可控的前提下，赋予农村宅基地、农民住房抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性，稳妥探索宅基地使用权抵押。适时建立贷款风险缓释机制和贷款风险补偿基金，做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿、抵押物处置后农民住房保障等配套支持工作，保障抵押权人合法权益。（牵头单位：县金融工作局，责任单位：人民银行XX支行、县农业农村局、自然资源局、财政局）

（五）用活“增减挂”政策助推宅基地改革

12.优化乡村振兴用地布局。用活用足“增减挂”政策，对房前屋后便于耕种、不易被占用、单个地块面积不小于400平方米、与周边农用地相连的退出宅基地用于“增减挂”项目，符合条件的可以复垦为耕地。项目区复垦验收后，等量置换出建新指标，除用于预留村民建房和易地搬迁外，优先用于村镇基础设施建设和农村新产业、新业态发展。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：各乡（镇）人民政府）

13.合理分配“增减挂”收益资金。统筹推进“增减挂”节余指标省内流转，所得收益全部用于乡村振兴。完善“增减挂”收益分配机制，进一步提高收益返还标准，确保“增减挂”周转指标收益足额返还农村集体经济组织，用于改善农村的生产生活条件，助力村集体经济发展。（牵头单位：县自然资源局，责任单位：县财政局、农业农村局，各乡（镇）人民政府）

四、工作步骤

（一）调查摸底阶段（2020年9月底前完成）。

摸清农村房屋权属、农村建设用地等底数；摸清拆除、腾出宅基地的数量以及5年内需新增宅基地数量等，建立工作台账，并于9月20日前分别报县农业农村局和县自然资源局备案。

（二）试点改革阶段（2020年11月底前完成）。

各乡（镇）要对照试点改革内容，组织召开专题会议，全面动员部署改革试点工作，统一思想，倒排时间，责任到人，挂图作战。按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求，制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等管理制度、办法和操作细则，编制修订试点村村庄规划等工作，同时，总结试点做法与成效，形成长效机制，促进宅基地有效利用。

五、保障措施

（一）组织保障。

成立由县政府县长任组长，县政府分管领导为副组长，县农业农村局、自然资源局、林业局、城管局、文广新旅局、财政局、民政局、住建局、金融工作局、商务局等单位为成员单位的XX县农村宅基地管理制度改革工作领导小组。领导小组设办公室在县农业农村局，由县农业农村局局长任办公室主任，办公室负责方案政策的拟定、业务指导、督查检查、经验总结等工作的落实；同时建立农村宅基地管理制度改革联席会议制度，各成员单位要不定期研究、协调、解决改革推进过程中的相关问题。各乡（镇）要成立党委书记任组长的农村宅基地管理制度改革工作领导小组，统筹安排专门人员负责改革工作，把推进宅基地管理制度改革试点作为夯实基层基础的重要任务，切实加强组织领导，形成齐抓共管、上下联动的工作合力，稳步推进改革，确保我县农村宅基地管理制度改革试点工作顺利推进。

（二）政策保障。

县级层面制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等一系列管理制度、办法和操作细则。在县级制度框架下，各乡（镇）、试点村要根据实际制定符合本区域实际的措施办法。

（三）资金保障。

加强资金整合，强化资金调度，县财政局要保障县宅基地改革办和各乡（镇）必要的工作经费。宅基地有偿退出资金原则上由村集体自行解决，对经济基础薄弱村，筹集不到的，可采取台账式“宅票”制度进行管理，将退出宅基地面积记好账，签订退出协议，将来村民子女申请建房时扣除相应的退出面积，超出面积按标准缴纳有偿使用费。

（四）宣传保障。