土地流转工作经验总结篇（1）

2013年中央一号文件提出，坚持依法自愿有偿的原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。这是“家庭农场”概念首次在中央一号文件中出现。

自从2013年中央一号文件首次提出“家庭农场”概念起，松阳县全力扶持家庭农场发展，全县家庭农场发展呈现良好趋势。自5月14日起的3个月内，松阳县已依法注册登记“家庭农场”数从5家扩增到73家，注册资金达到4897万元，经营范围涉及淡水鱼、泥鳅、牛、羊、鸡、鸭、猪等的养殖以及蔬菜、水果、油茶、茶叶等的种植。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。意见明确提出，坚持农村土地集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权。这样一来，具有土地承包权的农民不但可以安心地离开土地进城务工，还可以享受到土地流转带来的经济效益。

以松阳县家庭土地流转为例，截至2013年7月为止，松阳县家庭承包经营的耕地总面积为108，974亩，家庭承包耕地流转总面积27，581亩，通过转包、转让、互换、出租、股份合作制以及其他的形式流转的面积分别为9788亩、819亩、443亩、15712亩、0亩、819亩。其中出租占了二分之一以上，主要原因是出租风险低，易于操作。而入股为0亩，虽然入股理论上益处颇多，但实际操作比较困难，入股农民既要承担风险，而且在后期分红的时候存在分配不均的矛盾。

其中，实施情况较好的水南街道针对中央一号文件，积极引导农民，2012年家庭承包耕地流转总面积达1220亩，形式也多种多样，主要集中为转包、互换、出租，涉及流转出承包耕地的农民户有547户，主要用于规模化经营茶场、葡萄园等其他作物。

合理的农地流转对我国现阶段面临的“三农”问题具有积极的影响。必要的农地流转，使农地适度集中，有利于发展农业规模化经营，提高农业效益和土地资源利用效率，并让放弃农地使用权的农户从土地的束缚中解脱出来。关于农户参与土地流转市场的影响因素，近年来国内外众多学者结合农地调查，做了大量的实证研究，概括起来以下观点。Jin and Klaus（2006）、Yao（2000）、Brandt et a1.（2002a，2002b）等人的大量实证研究发现，村庄的非农就业人数越多，参与土地流转市场的农户数也越多。Lohmar et a1.（2000）等人的实证研究发现：农村定期、不定期的土地调整与农地流转市场规模呈明显的反向关系。金松青和Klaus Deininger（2004）的实证研究表明，农业生产能力较低、人均土地面积较多、更高的教育水平、具有非农就业的经验以及非农业资产比重较高的农户转出其农地的可能性较大；与之相反的农户则租入农地的可能性更大。以上实证研究为我们研究农户土地流转行为的影响因素提供了重要的参考。

二、农户流转意愿的logistic模型分析

1、理论基础与研究假设

该研究探讨城乡统筹试验区农户土地流转意愿，农户行为只能在“愿意”和“不愿意”间进行取舍因变量y是典型的二分类变量，传统的多元线性回归模型无法满足因变量离散分布的特点，更无法解释式中自变量Xi的作用原理。为深入分析农户意愿的影响因子及影响程度，该研究选取经刘卫柏等等拓展证明的经典Logistic回归模型进行研究，同时本文将土地转入和转出意愿统称为土地流转意愿。

2、数据来源与研究方法

本次调研数据通过实地走访赤寿乡、新兴镇、樟溪乡、叶村乡四个乡镇，红连村、梧桐口村、大畈村、上安村、黄田村、下马坑村、寺山村、叶家村八个村获得。本次调研共发出调查问卷450份，采用一对一的填写方式，回收率为100%，经过进一步的整理和分析，最后得到有效问卷440份，问卷有效率为97.7%。

根据调查数据统计，愿意流转的农户为172户，占被调查农户的44.8%，被调查农户年龄集中在46―60岁，占样本总数的37%，其次是30―45岁，占样本总数的31%；被调查农户受教育程度集中在初中以下的，占样本总数的54.7%。

3、变量说明

通过借鉴国内外相关研究成果，结合松阳县农户土地流转现状与特征，本研究具体的影响因素分为农户个体基本特征、家庭因素、农户经济特征、土地流转因素与其他因素等5类16个解释变量（表1中X1：性别；X2：年龄；X3：受教育程度；X4：是否有非农就业经验；X5：农业劳动人口数；X6：家庭中是否有在机关事业单位工作；X7：非农收入所占比重；X8：家庭茶地面积；X9：是否有茶地流转历史；X10：土地流转的原因；X11：选择土地流转方式；X12：土地流转期望合同形式；X13：村庄到县城的距离；X14：参加保险的类型；X15：土地流转政策的了解程度；X16：对土地中介的了解程度）。

三、实证检验与数据分析

1、模型建立

为了更加直接地说明农户的土地流转意愿，本研究将土地转入和转出意愿统称为土地流转意愿进行实证分析，通过运用SPSS20.0统计软件对样本数据进行二元Logistic回归处理，结果见表2。

2、Hosmer-Lemeshow 检验

似然比函数的自然对数值对样品数目很敏感，作为补充和参照，我们需要Hosmer-Lemeshow 检验（表3）。该检验以卡方分布为标准，但检验的方向与常规检验不同：我们要求其卡方值低于临界值而不是高于临界值。取显著性水平0.05，考虑到自由度数目df=8，在Excel中的任意单元格输入函数“=CHIINV（0.05，8）”，回车，理解得到卡方临界值15.507。作为Hosmer-Lemeshow 检验的卡方值11.670

3、Classification Table（最终预测分类表）

经过迭代运算，模型参数逐渐收敛到稳定值，于是我们得到最终模型参数。利用最终的logistic模型，可以对因变量进行预测，预测结果分类列入下表（表4）。可以看出，有流转意愿的预测正确率为76.5%，无流转意愿的预测正确率为89.8%，总的预测正确率为84.2%。说明模型效果良好。

4、数据分析

（1）年龄对农户土地流转意愿有显著影响

从农户土地流转意愿的Logistic模型估计结果来看，年龄对农户土地流转意愿有显著影响。年龄变量的系数为负，说明年龄越大，土地流转的意愿越弱，因为年龄大的农民体力上很难持续经营农业，所以一般不会转入土地。

（2）是否有非农就业经验对农户土地流转意愿有显著影响

是否有非农就业经验的比重变量系数为正，说明有过非农就业经验的农户更愿意进行土地流转，这是由于农民在城市劳动力市场的“待遇”逐渐变好，农民外出打工与进行农业生产之间的比较利益越大，一旦农民有过外出打工经历，其对土地的依附性可能会降低，因而有成员外出打工的家庭，农户流转土地的概率和意愿可能较高。

（3）农业劳动人口数对农户土地流转意愿有显著影响

农业劳动人口数的比重变量系数为负，说明农业劳动人口越多，农户的流转意愿越弱，这是由于农业劳动人口越多家庭对农业的依赖越重，而非农人口比率高，农民对土地的依赖程度弱化。非农人口比率影响农民的收入水平，而农民收入与土地流转的发生存在一定的关系，农民从事非农产业收入高，对土地的依赖性就降低，越倾向于流转出闲置的土地。

（4）家庭中是否有在机关事业单位工作对农户土地流转意愿有显著影响

家庭中是否有在机关事业单位工作的比重变量系数为正，家庭中有在机关事业单位工作的，农户的流转意愿越强，这是由于家庭中有在机关事业单位工作的可能对国家的政策会有所了解，且在机关事业单位工作的家庭成员对土地的依赖会有所下降，从而更加愿意进行土地流转。

（5）土地流转政策的了解程度对农户土地流转意愿有显著影响

土地流转政策的了解程度的比重变量系数为正，说明农户对土地流转政策的了解程度高，土地的流转意愿相对会越高，也反映了政府试点改革配套政策能够激发农户土地流转积极性。农户在对政策了解之后知道政府政策的优惠扶持，在通过效益比对判断后，更容易做出流转土地的决定。

四、结论与建议

1、模型结论

通过对丽水市松阳县的实地调查，以及前文的统计和计量模型的分析研究，在土地流转意愿模型中，农户的年龄、非农就业经验、家庭务农人口数、是否有机关事业单位工作的家人、参保情况和对土地流转政策的了解程度5个变量均对农户土地流转意愿有明显影响，但也有存在一定差异，而农户的性别、受教育程度、政治面貌对农户土地流转意愿影响不大。农户年龄越大，体力上难持续经营农业，土地转入意愿越弱；有非农就业经验的农户对土地的依附性越弱，土地转出的意愿较强；家庭务农人口比重越大，对农业的依赖程度高，土地转出意愿弱；家庭有在机关事业单位工作的农户，对国家政策更了解，且对土地的依赖度相对较低，流转土地的可能性较大；对土地流转政策、政府扶持了解的农户，流转土地的意愿越高；参加社会保障的家庭，土地保障功能弱化，农户土地流转的可能性增大。

2、政策建议

（1）茶农固有乡土情、思想引导需加强

农民的固守土地思想根深蒂固，因此要积极宣传有关农村土地流转和社会养老保障等基本政策，从思想、观念上引导农民充分认识新的政策，为土地流转创造一个良好的社会环境。同时要切实贯彻《农村土地承包法》，减少土地调整的频率，以有利于农地使用权的流转。

（2）本地经济需改善、农户经济有保障

发展区域经济，加快第二第三产业的发展，增加就业机会，改善农户家庭经济状况，鼓励耕地经营户扩大耕地经营规模。分析表明农户家庭经济状况越好，越能促进农户耕地的流出，并且家庭条件状况越好，农户接纳耕地流入的能力越大。

（3）国家相应法规待完善、农民切身利益可维护

国家应该出台相应的法规来完善土地流转中介平台，维护农民切身利益，使中介成为农户与承包商土地流转的桥梁。此外，适当加大政府扶持力度，提高政府补贴。

（4）普及农民文化教育、土地流转有前景

提高农民文化和职业技术水平。作为土地流转市场交易主体的农民，其本身素质的高低也决定了土地流转的速度和规模。在实际调查中发现57%的农户学历为初中以下，29%的农户为初中程度，高中及高中以上的较少。全面推进并深化农村教育体制改革，提高农村人口的教育水平是实现农业劳动力转移，促进土地流转的有效措施。

土地流转工作经验总结篇（2）

一、项目说明

1.项目研究背景

我国加入WTO以后，农产品越来越多地参与国际市场竞争，按人口、按劳力平均分配土地，单家独户采用传统的农业生产经营方式，与现代农村要求的经营方式已经产生了难以避免的矛盾。中共十报告亦指出，坚持和完善农村基本经营制度，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。政策推进实践，农村土地承包经营权流转确实有利于实现农业规模经营，但是否促进了农民增收呢？需要通过实地调研进行验证，为此，我们选择成都市周边农村进行实地调研，以便推进成都农村土地承包经营权流转实现良好的政策预期。

2.项目调研目的

虽然本课题组从网上或报刊杂志上获得了诸多有关土地流转利弊的数字及文献，得到相应的间接结论，有助于课题组设计调研内容，但为了求证文献结论，课题组希望通过此次项目的实地调查，进行深度调查；了解土地流转政策对农民切身利益的影响；力所能及的提出较为具体的意见建议，为决策层提供一定的决策参考依据。

3.调查方法和相关内容

选点特色：本次土地流转调研地点选择成都市郫县安靖镇方桥村（以下将用FQC代替）和成都市新民镇斑竹园镇回南村（以下将用HNC代替）。FQC属于成都198项目，现正在进行大规模集体土地流转，且还未完结，同时该村土地流转涉及房屋打包拆迁问题，有很大的研究价值。HNC以生态农业“香城柚惑”为特色，该村土地流转已基本完结，流转程度较高，流转后大规模发展观光旅游农业，对农民收入结构的影响显著。

调研方式：课题组采取问卷调查和深度座谈相结合的方式。调查对象包括当地村民（包括参与土地流转的、未参与土地流转的）、乡镇机关和村委会。

问卷设计：采取随机抽样的方式。问卷内容主要涉及被调查者基本情况、国家土地政策的落实情况、土地流转情况和土地流转前后总收入情况和农民收入来源、结构的情况等。

二、农民收入的主要来源结构分析

本项目组计划通过土地承包经营权流转后农民收入主要来源结构的变化，探讨土地承包经营权流转对农民收入的总体影响；通过农民收入结构权重变化分析土地承包经营权流转对农民收入的直接、间接影响以及影响的程度差异，以便针对现实问题提出相应的对策建议。经实地调查发现：家庭经营性收入、外出务工所得的工资性收入、转移性收入、财产性收入，为农民主要的收入来源。流转前后，家庭经营性收入明显下降，其中，承包地经营收入下降迅速，部分农户的该项收入甚至转化为零；在农村从事工业及商业性质活动的收入虽有增加，但由于比重较小，对农民收入影响较小。流转前后，外出务工所得的工资性均有不同程度的增加；转移性收入变化较小；财产性收入有极大提高。

1.家庭经营性入

数据调查显示：流转前，FQC家庭经营性收入占总收入比重为23.17%①。其中，农业收入占总收入比重为15.46%、工业收入占总收入的比重为0.83%、商业收入占总收入的比重为6.88%；HNC家庭经营性收入占总收入比重为48.69%。其中，农业收入占总收入比重为32.62%、工业收入占总收入的比重为6.29%、商业收入占总收入的比重为9.78%。在现阶段，家庭经营性收入是农村居民收入的主要组成部分之一。承包地收入虽承担着为农民提供基本生活保障的角色，对农民收入水平的提高作用却很有限。

2.外出务工所得的工资性收入

数据统计显示：土地流转前，FQC该类收入占总收入的比重为75.93%，HNC该类收入占总收入的比重为47.17%.现阶段，工资性收入占总收入的比重快速较高且呈不断提高趋势，成为农民增收的重要来源。随着城镇就业环境的不断改善及农业种植成本收益不对称的加剧，农村劳动力加快向城市转移，工资性收入已成为农民增收最直接、最重要的推动力。

3.转移性收入

数据统计显示： 土地流转前，方桥村该类收入占总收入的比重为0.92%，回南村该类收入占总收入的比重为4.74%.该项收入作为农民的补充性收入，呈逐年增加趋势，但很难成为农民收入的主要组成部分。

4.财产性收入

调研得知：土地流转前，在农民收入来源中，财产性收入仅占极小的比重。土地流转后，FQC租金收入占总收入的比重为12.83%，HNC租金收入占总收入的比重为18.92%，财产性收入占总收入的比重提高。因此，针对财产性收入的探讨将围绕租金收入的变更展开。

三、土地承包经营权流转对农民收入影响的解析

根据调查数据统计分析，HNC与FQC都以集体统一流转为主，因此，本次调研分析集中于集体组织的土地流转对农民收入的影响。两个试点在某些方面较为相似，但经营结构、总体影响因素等都有较大差异，以下将对两个调研点的异同进行分析，对土地承包经营权流转对农民总收入、净收入等各项影响进行解析。

1.对总收入及相关性影响分析

土地流转前后，HNC和FQC总收入变化的表现为：FQC，土地流转前户均总收入为40924元，土地流转后户均总收入为48041元，流转后较之前的增长率为17.39%.（假定流转前后通货膨胀率为0，以下不再重复说明）。HNC，土地流转前户均总收入为14894元，土地流转后户均总收入为22989元，流转后较之前的增长率为54.35%。

1.1、直接影响

土地流转带来的直接收益主要为财产性收入-租金收入的增加。由于租金收入按年份每年依次发放，具有较强的可持续性，因此，土地租金收入增加对农民收入的影响表现在长期及短期两个方面。

1.1.1、租金收入

调查统计显示，土地流转后，FQC租金收入占总收入比重为12.83%、HNC租金收入占总收入比重为18.92%；流转前，FQC土地承包收入占总收入比重为15.46%、HNC土地承包收入占总收入比重为32.62%。流转前后，获取相应的流转租金是农民转让土地使用权的前提条件，流转后土地承包收入的减少将会由租金收入的增加来弥补。从数据对比看，租金收入几乎可以替代土地承包地带来的收入。从长期来看，土地流转前，由于农民知识信息有限，在生产时纯粹依靠传统种植经验，欠缺对种植收益状况、市场状况的考虑，导致生产成本高、效率低、农作物质量低，最终导致农民总收益低。从短期来看，根据“以土地保障自己基本生活”的传统理念，流转前农民自给自足。流转后，农民无需考虑种植因素，仅凭借租出土地的数量获取定额的租金收入。因此，虽然租金收入较为有限，占总收入的比重也较低，但对流转后农民总收入提高的影响是较为明显的。两村差异比较来看，根据成本-收益原理，大规模承包土地的单个企业或集体在优越的区位条件下必将获得较高的近期及长期收益，因此也会需要付出更高的成本。综上，不管从农户自身、承包地集体或企业或客观的经济及社会环境角度分析，FQC的土地租金都将会高于HNC.

1.2、间接影响

土地流转带来的间接收益主要表现在外出务工、从事工商业性质活动获得的收入，而农民只有土地流转出去的前提下，才可能脱离土地束缚，从事其他性质的活动。

1.2.1、外出务工

土地流转后，农民摆脱土地的束缚，纷纷进城打工以获得收入，这部分被迫进城务工的农民获得的工资收入，为土地流转对农民收入的主要的间接影响。数据显示，FQC流转后较之流转前，打工收入均值的增加率为10.58% 。HNC流转后较之流转前，打工收入均值的增加率为89.74% 。可见，该项间接影响较为显著。两村在土地流转后，打工总收入都有不同幅度上升。作为影响总收入最重要因素，它的增长必然直接导致总收入的增长。

1.2.2、从事工商业活动

通过调查数据分析可知，流转前后，FQC、HNC居民在本地从事商业活动的收入都有所增加；从事商业性活动的收入占总收入的比重都有不同程度的增加，回南村收入增加率高达89.29%。在FQC，农民失去土地后，部分选择在尚未拆迁的地方经营小本生意，诸如开超市、餐馆等。因此，从事商业活动的收入增加。在HNC地流转后集体组织经营“新柚”生意。“香城柚惑”项目顺利开展，高质量柚子迅速走红，吸引了大量游客，促进了当地农民商业化收入的增加。

1.3、对总收入的综合影响

根据方差及显著性检验分析，FQC土地流转前后总收入的变化较为显著，HNC地流转前后总收入的变化不显著，其中，外出务工收入、租金收入、从事商业性活动收入对两村总收入的影响较为显著。两个调研点居民年均总收入变化有较大差距，但居民年均净收入变化却都不显著。

2.对净收入的影响分析

土地流转前后，FQC及HNC净收入变化的表现为：FQC土地流转前，该村户 均净收入均值为25842元，土地流转后，该村户均净收入均值为27598元，增长率为6.80% ；HNC土地流转前，该村户均净收入均值为7624元，土地流转后，该村户均净收入均值为13256元，流转后较之前的增长率为73.87% ；从前部分分析中可以看出，土地流转前后，FQC总收入有显著增加，而净收入变化相对不显著。净收入总收入与消费支出的差值，因此，在总收入基础上，需继续从消费结构分析消费支出的情况，以探索净收入相对变化不显著的原因。在HNC，总收入增长本就有限，加之消费支出的增加，净收入变化不显著。

2.1、消费支出

农民的消费支出主要有基本的生活保障支出、子女入学教育支出、休闲娱乐支出。土地流转对农民消费支出的直接影响主要表现在基本的生活保障支出方面。由于子女入学教育支出、休闲娱乐支出属于弹性较小的支出，因此，流转土地对其影响不显著，在此不做过多解释。

流转土地后，农民失去土地，流转前自给自足的生活方式已经被完全改变，居民消费只得依靠收入的不断供给，因此，基本生活保障支出大幅提高，导致农民总收入增长幅度没有数据反应出来的那么大，甚至有可能下降，更有甚者，少数农户家庭 出现入不敷出的现象（家中仅有老人或因其他情况失去劳动能力）。

2.2、对净收入的综合影响

根据方差及显著性检验分析，FQC及HNC土地流转前后净收入的变化差异较大，但净收入变化都不显著。除总收入的影响因素外，两村的人均收入水平变化受基本生活保障支出及消费娱乐类支出影响较大。

3.土地流转对农民收入影响的结论分析

流转前后，两个试点的总收入变化不同，其中，HNC显著增长，FQC变化不显著。引起总收入变化的因素中，务工收入的贡献最大，土地租金收入的贡献次之，农民因失去生产资料导致收入较少。流转前后，FQC、HNC净收入均无显著变化，HNC净收入增。因两村差异较大，引起净收入变化的因素中，基本生活保障支出及休闲娱乐支出的作用较大，但影响程度不等。

四、农村土地承包经营权流转中影响农民增收的主要因素分析

在实地调研中，了解到两个调研点参与流转的农户，主要是在集体引导下进行的，因此，我们所分析的是在此背景下的土地承包经营权流转过程中影响农民收入的主要因素。

1.集体引导组织形式的流转存在的限制农民增收的问题

其一，由于在流转中村集体发挥着重要的作用，因此村集体的行为对农民的流转行为也有着重要的影响。统一进行土地流转农民可自由选择的机会少，集体组织下的流转这一单一方式阻碍了其他的流转方式的进行与农民的选择支配权，灵活性欠佳，对农民的收入增长作用有限。

其二，集体流转中对信息的宣传并不到位。在农民参与土地流转中，农民通过对流转政策等信息的了解，更能清楚地得知流转后自己可获得的经济收益，在流转前就会仔细权衡流转前后收益的变化水平，并合理地选择流转或不流转，从而获得经济收益的最大化，提升自己的收入水平。同时信息的不完善又会直接影响农民的流转意愿，这也影响了农民的收入水平的增长。

其三，租金补偿未充分体现农民意愿。按规定，土地流转后补偿给流转农户的租金是以每亩地的粮食产量折合成市价而确定的，随着这几年我国发生的通货膨胀现象，粮价的水平也在上涨，而租金却一直是在一个水平。而作为流转户，当前的租金水平与物价水平的不匹配降低了流转农户的生活满意状况。租金的支付水平并未能体现出农民的意愿，租金对农民收入的影响的显著性并不高，即对提高农民收入的作用很小。这也削弱了土地流转提高农民收入的作用。

2.农户收入结构单一、失地农民再就业困难

调研发现，虽然外出打工提高了农民的收入水平，但伴随着土地的流转，农民由流转前的粮食基本自给自足变为商品粮的购买者，农民在基本生活的支出较流转前有所增加。打工收入作为农民唯一的最主要的收入来源也有其不利之处―外出打工收入极易受到外界经济的影响，农民的收入渠道缺乏保障性和多样性。从长期来看，并不利于农民收入水平的稳步增长和持续。

3.流转操作的不规范、不完善导致农民收益受损，制约了农民增收

两个调研点的土地流转工作总体上都是通过村集体的统一流转，将农民的土地出租给承包商，对土地资源进行了最优化配置，有助于提高土地的利用效率。但在实际操作过程中，也存在着如下问题制约了农民收入的增长：流转渠道单一，；强制性流转的存在，不仅违背了自愿原则，还使得被强制要求流转农户利益的损失，导致其流转前后的收入水平的下降。

土地流转工作经验总结篇（3）

二、总体目标

以农业增效和农民增收为目标，努力适应市场经济发展要求，合理开发、利用、整合农业资源，对农村土地进行依法、自愿、有偿、合理、有序流转，促进土地规模化经营，最大限度提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率，为全面建设社会主义新农村奠定坚实基础。到2012年，全县基本消除耕地撂荒现象，农村土地规模经营面积达20%以上，农业产业经营水平位于全市“两翼”前列，农业比较效益有明显提高。

三、基本原则

稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，土地所有权、承包权和土地使用权可以分离，创新流转机制，探索有效形式，放活、用活土地使用权。

依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫和阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民利益和生产生活的稳定性。

集中、规模、增效的原则。农村土地流转和产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、适度规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。

管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和发展规模经营过程中，要加强管理和指导，建立健全土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同管理，及时调解土地流转纠纷，维护各方利益，确保土地流转和规模经营规范有序。

四、基本方式

农民在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行。采用何种土地经营权流转方式，各乡镇、集体经济组织可以根据本地农业资源状况、农村生产力发展水平和农民群众的意愿，因地制宜，勇于探索，创造适合本地实际的土地流转方式。农村土地流转的受让方可以是承包户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。

五、政策措施

（一）建立农村产业发展用地新机制

一是加强流转土地经营权农户的合法权益保护。农户土地承包经营权流转后（转让方式除外），原承包农户的土地承包权不变，村级收益分配到户政策不变，享受公益福利待遇不变，法定的政治权利不变。二是尊重业主的合法经营自。对合法取得土地经营权的业主，其经营自、产品处置权、收益分配权等合法权益受法律保护，任何单位和个人不得对其生产经营和产品销售活动进行干涉（当事人另有合同约定的除外）。三是加快农村合作经济组织发展。鼓励农民以土地承包经营权入股等方式进行合作生产。支持农民专业合作社承接和连片开发经营农民流转的土地。允许原有的农村合作经济组织依法改建为专业合作经济组织，符合登记条件的，有关部门应及时办理登记。四是鼓励农民自愿放弃土地承包经营权。依法收回的承包地和农民自愿放弃的承包地，可以由集体经济组织统一经营、流转，也可以发包给其他符合法律政策规定的业主进行规模经营。三年内所在集体土地平均收益的60％归自愿放弃承包地人员所有，其余40％作为集体积累。

（二）建立农村闲置房屋及宅基地合理利用机制

农民自愿放弃承包地和宅基地后，符合条件的可转为城镇居民（简称“农民变居民”）。退出的宅基地立项整理复垦为耕地，用于农业产业发展。

（三）建立农业规模经营扶持机制

把农村土地流转与发展农业规模经营紧密结合起来，创新经营模式，鼓励农村种、养能手、专业大户和各类经营主体通过土地流转促进规模经营，建立农产品生产基地，对农产品进行深度开发。一是支农惠农等直补资金，按照“谁种植谁收益”的原则予以落实。二是加强信贷扶持。对土地规模经营30亩以上、经营合同期限10年以上并实行现代农业经营管理的经营主，在资金投入方面确有困难，可按规定享受政府贴息贷款。三是加强财政扶持。县财政每年在农用专项资金中统筹安排一定份额的土地流转专项扶持资金，用于奖励在土地流转促进土地规模经营工作中成绩显著的单位、个人和业主。并逐年增强专项资金的储备，加大对典型、龙头企业的扶持力度，并建立长效机制。四是拓展经营范围。各类规模经营主体在进行农业结构调整、发展优势产业时，在不违背有关法律法规和政策规定，不破坏土地耕作条件的前提下，其农作物种植、畜禽饲养、水产养殖、农业科学实验设施等视为农业用途，对因生产需要建造的简易仓库等非永久性设施，可办理临时用地手续。因生产、经营必须修建的加工、管理、工作人员住宿等配套设施建设，在符合土地利用总体规划，不占用基本农田的前提下，经批准可以按适当比例使用农村集体土地，办理临时用地手续。

（四）建立促进农村劳动力非农就业扶持机制

一是充分利用“阳光工程”、“百劳工程”、扶贫培训、移民培训、职业技能和创业培训等资源，加大对农村劳动力非农就业技能的培训力度，促进农村劳动力向非农产业转移、农民向城镇居民转移，加快土地流转促进规模经营的良性循环。二是对自愿“农民变居民”的人员，按实际居住地就近安排其子女入学。三是有劳动力和劳动愿望的适龄劳动者，符合条件的，可享受小额担保贷款、就业再就业援助等政策。四是在单位就业的，由用人单位统一参加城镇职工基本养老保险和医疗保险；未就业人员和灵活就业人员，按规定分类参加城镇职工基本养老保险。五是按照城镇灵活就业人员参加医疗保险；符合城乡特困医疗救助条件的，纳入特困医疗救助；符合城镇低保规定的，纳入城镇居民最低生活保障对象。

（五）建立土地撂荒惩罚机制

对于自己不愿耕种，又不委托他人代耕或拒绝流转，造成土地撂荒超过2年的，发包方及时依法收回并终止土地承包关系，防止土地资源的闲置和浪费。

（六）建立流转土地复耕保障机制

农村土地承包经营权流转促进土地规模经营工作涉及面广，政策性强，关系到广大农民群众和各经营主体的切身利益和农村改革、发展、稳定的大局，不可预见因素较多，各级各部门要高度重视，探索建立农村土地流转担保机构和农业保险制度，经营业主根据自身经营规模和经营项目，向担保机构和保险公司申请缴纳一定的保证金和保险金，用于兑现土地复耕经费和获得农业保险补贴。

六、工作要求

（一）加强组织领导

加快农村土地经营权流转促进土地规模经营工作任重道远，直接关系到统筹城乡发展推进城乡一体化进程。各级各部门要把这项工作列入重要议事日程，深入调查研究，灵活把握政策，因地制宜，制定详实、可具操作的工作方案。要制定土地利用总体规划，控制好土地流转总量、结构和动态平衡，引导农地流向优质高效农业项目。要注意总结经验，拓展工作思路，在实际工作中不断改进、完善。各级农村土地流转服务机构要切实承担起农村土地承包经营权流转和规模经营的指导、协调、服务和管理的职能。计委、建设、交通、国土、财税、司法、金融、劳动保障、科教文卫、农业等部门，要根据各自职责，加强协调配合，研究制订相应的管理和扶持办法，积极支持农村土地承包经营权的流转，共同搞好规划、管理、服务工作。各乡镇党政一把手要亲自挂帅，围绕全县骨干产业和地方特色产业科学决策，分管领导要集中精力抓，把加快土地流转促进规模经营工作抓紧抓落实。

（二）搭建服务平台

建立土地流转管理服务机构：组建农村土地流转和农村土地承包经营纠纷仲裁机构，负责统筹处理农村土地流转和土地承包工作中的相关事宜。在各乡镇设立农村土地流转服务工作机构；同时引导有条件的集体经济组织依托村支部、村委或农民专业合作组织，建立土地流转服务所（站），负责托管举家外出和无劳动力耕种农户的土地，开展多形式“代耕代种”防止土地撂荒；负责辖区内有土地流转意向农户的信息收集；负责与土地流转受让方签订协议或合同，督促双方履行合同。

健全土地流转信息体系：一是建立丰都县农村土地流转信息平台。利用丰都政务信息网、农业信息网，建立流转信息平台，及时、全面、准确地全县农村土地承包经营和土地流转的动态情况。二是建立土地流转数据库。建立健全我县土地流转的机构设置、服务内容、供需信息。乡镇农村土地流转服务中心对辖区内的土地流转情况进行登记造册，对集中规模经营30亩以上业主的姓名、联系方式、经营项目、经营地点、经营效益等情况进行详细记录。三是加强信息搜集。各级农村土地流转管理服务机构要担负起土地流转信息的搜集、整理、上报和工作，并总结好经验和做法。四是及时更新信息。为了保证流转信息的实效和质量，由县农村土地流转中心审核后统一和更新。

完善土地流转的档案管理：建立县、乡、村三级土地经营权流转档案，落实专人负责档案管理，做好流转合同及有关文件、资料的收集、整理、备案、归档等工作。对目前已流转的土地，流转手续不全的，要尽快补全；对合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方签订新合同，并及时做好备案、登记和归档工作。集中流转30-100亩的，资料由各乡镇存档，报县流转中心备案；集中流转100亩以上的，乡镇存档后，全套资料备份报县级流转中心存档。

（三）加大宣传力度

各级各部门充分利用有效途径，进一步加大对《农村土地承包法》、《*市实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规和统筹城乡发展、建设社会主义新农村等方面政策的宣传，消除基层干部、群众的疑虑，促进土地依法快速流转。要加强对土地承包经营权流转、规模经营对推进现代农业建设、促进农业增效、农民增收等先进典型和成功经验的宣传，营造良好的舆论氛围。

（四）注重培育业主

土地流转工作经验总结篇（4）

指导思想：以中央一号文件和科学发展观为指导，以农村土地流转法律法规为依据，以维护农民土地承包权益为核心，以稳定并长久保持农村土地承包关系不变为基础，以合理配置农村土地资源、促进现代农业发展为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制。

总体要求：突出规划、突出重点、注重规模、注重效益，即以2010年、2011年农民种植合作社为依托，集中、连片，做大、做强、做稳、做实；以办事处“1512”规划为龙头，着力解决规划中生态、观光用地流转、特色种植流转；以新农村建设示范点为核心，土地规模流转，改善群众生产、生活环境。

各村（社区）要统一思想，大胆地探索，把推进土地流转，促进土地规模经营，列入重要议事日程来抓，力争2012年我办事处土地流转面积在2011年基础上增加6000亩。

二、土地流转任务分配

办事处根据各村实际情况将6000亩任务分配如下：

七里许村500亩；前杨村500亩；十里村1000亩；村1000亩；村500亩、社区500亩、村500亩、村500亩、村500亩、村500亩。

三、方法步骤和时间要求

第一阶段，宣传发动阶段（6月1日——30日）。

各村组织宣传组深入村组进行宣传发动，重点宣传十七届四中、五中全会精神、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》及《中华人民共和国农民专业合作社法》，让广大群众充分了解土地流转和加入农民专业合作社的意义，土地流转后的权益保障政策，解决大家的后顾之忧。

第二阶段，土地流转实施阶段（7月1日——9月30日）。

各村联合进行土地流转的合作社成立土地流转工作组进行土地流转合同的签订，并做好审核、上报工作，做好土地面积的丈量核实，地块的调整集中，矛盾纠纷调解等工作。办事处土地流转服务中心协助合作社做好资料的规范整理、归档等工作。

第三阶段，土地流转全面验收阶段。

1、验收时间：2012年10月1日——11月1日。

2、验收内容：（1）合同规范填写、合同签订面积验收完全真实；（2）进行土地流转的合作社有办公场所，各项制度健全、具备必要的办公设备；（3）档案管理规范。

验收完全合格的，给予申报奖补资金，给予物化补贴和其他有关项目申报工作。

从7月——9月，办事处对各村土地流转工作每月调度一次，共调度三次，月调度前三名的村分别奖励800元、600元、400元；连续两次调度后三名的村通报批评，支部书记表态发言。

土地流转工作经验总结篇（5）

对ww县土地使用权流转情况的调研与思考稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。一、ww县土地使用权流转现状元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到20__年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5。二、土地使用权流转的主要形式和期限（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17。（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31。（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37。（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15。从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。三、土地使用权流转的作用合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：(一)促进了农村富余劳动力转移土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到20__年底，全县农村劳动力转移达4512人。(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念土地使用权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益。农民通过土地流转，主动到土地受让方打工，不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法，而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果，增长了知识，更新了观念。┮挡到峁沟髡於嘶　?BR>(三)促进了农业规模经营，提高了农业产业化水平土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水平。(四)促进了农民增收土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年时间，公司已支付小工工资20多万元。四、土地使用权流转中存在的问题（一）部分群众对土地使用权流转认识不足部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。（二）土地使用权流转行为不规范目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。（三）土地使用权流转尚处于自发阶段就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转， 县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。五、土地使用权流转的对策措施（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。（二）加强领导，进一步规范土地流转行为目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。（三）建立土地流转机制和市场中介组织针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。（六）积极探索实践土地流转的新途径各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。

土地流转工作经验总结篇（6）

1、认真搞好农村土地承包经营权证换发补发工作，依法纠正农民土地承包经营权不落实、土地承包经营权证发放不到户、土地承包合同未签订到户的问题；

2、认真纠正在承包期内违法收回和调整农民承包土地的问题；

3、指导农民开展农村土地承包经营权流转工作，防止强迫承包方流转土地承包经营权、截留扣缴承包方土地流转收益的问题；

4、搞好农村土地承包经营方案、土地征用补偿及分配、农村机动地和“四荒”地发包的公开和民主管理情况，依法纠正侵害农民权益的问题；

5、规范完善农村土地承包档案管理情况，依法纠正农村土地承包档案管理混乱的问题；

6、认真做好农民土地问题工作，坚决纠正干部工作作风简单粗暴的问题；

7、检查农村土地征占情况，依法纠正违规用地、变相征占农民土地问题。

（二）总体目标。通过专项治理，要切实解决普遍存在的农村土地突出问题。主要达到以下目标：

1、农民土地承包权益得到切实落实。完成农村土地承包经营权换证补证工作，实现承包地块、面积、合同和证书“四到户”。

2、农民土地承包权益得到切实维护。纠正违法收回和调整农民承包地、超标准预留机动地、违法发包“四荒”地、强迫农民流转土地承包经营权、干部作风简单粗暴和违法行政等突出问题，有效化解农村土地承包矛盾和问题。

3、土地纠纷调处能力得到切实提高。普遍建立、调解、仲裁和诉讼等多渠道解决土地纠纷的调处机制，强化土地属地管理责任，努力做到把纠纷解决在当地，把矛盾化解在基层。

4、土地承包规范管理得到切实加强。土地承包档案、机动地和“四荒”地发包、农村土地流转、土地承包经营权证管理等工作得到明显加强，相关制度进一步完善。

5、违法违规征占农村土地的突出问题得到较好处理。进一步增强依法依规用地意识，实施严格的征地审批和用途管制，被征地农民合法权益得到切实维护。

6、基层干部工作扎实有效。进一步强化维护农民土地财产权利的意识，增强贯彻执行党在农村土地政策的主动性和自觉性，做到执政为民、依法行政、依法办事。

二、时间安排

农村土地突出问题专项治理工作分宣传动员、结合换证补证落实政策、自查检查、验收总结四个阶段进行。

（一）宣传动员阶段。各村明确开展专项治理工作的时间安排和目标要求，把开展专项治理的目的、任务和要求传达到广大干部群众。加强法律政策的宣传普及，组织广大干部学习农村土地承包法律政策，深刻领会和掌握各项规定，引导和组织广大农民群众积极参与和配合专项治理工作。

（二）换证、补证落实政策阶段。根据《农村土地承包经营权证换发、补发工作实施方案》的要求，全面开展农村土地承包经营权证换发、补发工作，保质保量地完成换证、补证工作。

（三）自查检查阶段。按照验收方案的要求，认真组织验收，纠正存在的问题，健全机制，制定制度。

（四）验收总结阶段。检查验收工作基本完成后，要对专项治理工作开展情况认真进行总结，并逐级上报。

土地流转工作经验总结篇（7）

关键词 ：土地流转；电商化流转；流转意愿；影响因素

引言

随着社会经济和科技的发展，家庭联产承包责任制的经营模式显现众多的弊端。最明显的是土地细碎化与分散化程度严重、机械化程度低、弃耕土地面积大，农业种植难以形成规模效应，生产效率低。为解决上述问题，土地流转成为了最有效的途径。自20世纪80年代中期后，土地流转逐步发展并形成了一定的市场规模，流转方式也逐步多样化，从最初的“农户”+“农户”模式逐步发展到“农户”+“信托机构”+“农业企业”模式以及最新的土地电商化流转模式。由电商巨头阿里推出的“聚土地”项目将电子商务与土地流转相结合，形成了一种新型的土地承包经营权流转模式，即“农户”+“合作社”+“电商企业”的土地电商化流转模式。

2014年3月阿里聚划算平台在安徽省绩溪县推出了首款农地承包经营权流转电商化项目——“聚土地”。根据“聚土地”的运作流程，农民将土地流转至电子商务公司名下，电子商务公司将土地交予当地合作社生产管理，淘宝用户通过网上预约，对土地产出作物进行认购。交易完成后，淘宝用户获得实际农作物产出；农户除获得土地租金外，参与项目生产环节还可获得工资。与3560名淘宝电商用户踊跃认购土地产出作物形成鲜明对照的是，绩溪县农户对将自己承包到户的土地流转给电商公司持怀疑与观望态度，流转意愿并不强烈；截止到“聚土地”项目的认购全部结束，只有465亩农户耕地通过“聚土地”流转给电商公司①。那么又是什么原因导致绩溪县农户不愿意通过电子商务平台来流转土地呢？本研究拟从农户感知风险的角度，探讨农户土地承包经营权电商化流转意愿的影响因素，为土地电商化流转模式的发展与完善提供对策借鉴。

1、问卷调查过程与信度检验

1.1 土地承包经营权电商化流转影响因素的获取

由于本研究是在新型土地流转方式“聚土地”电商化流转项目出现后对农户的流转意愿进行调研，因此，研究的立足点也就是农地电商流转项目施行地区的农户。首先从安徽省绩溪县农村地区随机邀请了8位户主用于生成问卷的条目。每个人被要求完成一份仅包含一个开放式问题的问卷，即：您认为哪些因素会影响您参与土地承包经营权电商化流转？我们共收集了55个条目(包含重复条目)，平均每人给出6.875个。然后分别独立地对这55个条目进行合并归类，并参照相关研究成果进行讨论，对条目进行增加与删除。最后共确定了10个题项，如“担心将土地转让给电商公司后不能如期收到转让金”、“担心电商化流转使流转次数增多，土地承包权难以收回”等。本次研究采用的是Likert五分量表，划分为完全不同意、有点不同意、一般、有点同意、完全同意五个量级，分值依次从1分到5分。

1.2 调查对象和数据收集

笔者于2014年9月对安徽绩溪县农户进行了为期10天的入户调查。调查地点是绩溪瀛洲镇仁里村和伏岭镇龙川村、湖村，该地是国内目前第一批实施土地流转电商化的村镇。瀛洲镇总户数2992户，总人口9731人，其中农业人口9382人，全镇有耕地7605亩；伏岭镇耕地14145亩，总人口21232人，总户数6164户。两地通过电商化流转的土地只有465亩，仅占比2.14%。本次调查共发放220份问卷，其中回收的有效问卷166份，有效回收率达到了75.45%，调查结果令人比较满意。

1.3 问卷的信度检验

本研究应用S P S S 1 7 . 0 对所得的1 6 6 份问卷进行了总体信度检验， 其Cronbach&acute;sα信度系数为0.765，说明问卷整体具有较高的可信度。因此，依据该问卷调查得到的数据是可信的，基于问卷进行的数据统计分析结果也是比较可靠的。对这10个观察变量进行KMO检验，结果判断样本充足性的检验系数KMO检验值为0.831，并且Bartlett球形度检验的卡方统计值为822.870，其显著性水平为0.000，表明适合做因子分析。

2、实证结果和分析

2.1 样本个体特征描述性统计

在166户样本农户中，愿意进行电商化农地流转的有47户，占比28.31%；而不愿意（包括观望的农户）的却有119户，占比71.69%。愿意进行电商化流转的农户明显少于不愿意进行电商化流转的农户。户主年龄介于41－50岁之间的占63.51%，平均年龄是47岁。家庭主要收入来源是务农的有97户，占比58.43%，剩下的41.57%农户家庭收入主要来源是务工和个体经营。户主受教育年限一般在9年以下，占79.74%。为了解农户对“聚土地”项目的认知程度，本研究一共设置了五个关于土地电商化流转的常识判断题，包括“土地的电商化流转就是把土地卖给电商公司”、“目前土地电商化流转已在全国范围施行”等对农户进行测试。测试结果表明，只有11.49%共20个农户知道“聚土地”电商化农地流转项目，而且大部分都是农村合作社的村级干部。

2.2 影响因素的变量选择与特征分析

在调查时，绩溪县三个村的农户被要求按照对影响土地承包经营权电商化流转意愿的因素认可程度高低进行打分。调查的变量及统计特征如表1所示。从表1可以看出：10个因素的均值都大于3，说明调查问卷所列因素确为影响农户土地电商化流转意愿的因素。其中“担心土地流转给电商公司后不能如期收到转让金”排首位，排第2位的是“担心电商化流转使流转次数增多，土地承包权难以收回”，排在第3位的是“我对承包土地的电商公司感到很陌生，很不放心”，排在第4位的是“担心电商化流转后土地肥力变弱，产出性能下降”。也就是说，农户对这4个影响其土地电商化流转意愿因素的认同度较高。

调查结果表明有83.4%（共计138个）的农户非常担心将土地流转给电商公司后不能如期收到转让金，这主要是由于在农村地区本身就大量存在“欠债不还”或是“延迟还债”的现象，让农户对电商公司及时支付土地流转收益的能力表现出极大的不信任与担忧。共计126位农户非常担心随着土地的电商化流转，土地流转的次数增加，土地承包经营权难收回，这主要是由于流转次数的增加导致交易环节增加，逆向回收难度大。109位农户对承包土地的电商公司感到非常陌生和不放心，其中有64.6%的农户有把农地转让给当地种植大户的经验，为减少流转土地的风险，他们更愿意把土地流转给之前有过交易的种植大户而不愿意参加土地的电商化流转。104位农户非常担心经过电商化流转的土地肥力会变弱，产出能力会下降，这主要是担心土地电商化流转的承包者只关注土地的短期收益，过度的使用土地，使土质恶化甚至受到污染，而将土地恢复工作完全交给农户，所以农户对流转后收回的土地质量的问题还是十分担忧。

3、因子分析

采用主成分法提取因子进行因子分析，分析结果如见表2，从表2可以看出， 3 个因子的累计贡献率达到了62.488%，说明这3个因子对10个变量具有62.488%的解释能力，效果比较明显。然后对因子进行旋转，旋转后的因子载荷结果如表3所示。

其中“担心土地流转给电商公司后不能如期收到转让金”、“担心电商化流转使流转次数增多，土地承包权难以收回”、“担心土地流转后我可能会找不到如意的工作，收入会下降”、“担心电商化流转后，土地再被征收的补偿收益得不到保障”、“担心电商化流转后食物支出会增加”5项指标对因子F1的载荷值较高。其中“担心土地流转给电商公司后不能如期收到转让金”的调查得分均值达到了4.59，是农户参与土地电商化流转意愿非常重要的影响因素。这些指标均与农户土地电商化流转所获收益有关，所以将其命名为“转让后收益因子”。

“我对承包土地的电商公司感到很陌生，很不放心”、“担心土地流转中与电商公司发生的纠纷得不到及时公正的处理”和“担心流转后对土地的依赖性减少，我可能会焦虑不安”对因子F2的载荷值较高，其调查得分均值分别是4.27、3.82和3.62，其中“我对承包土地的电商公司感到很陌生，很不放心”是影响农户土地电商化流转意愿的重要因素。上述三个因素都是进行电商化交易带来的风险，所以将其命名为“电商交易因子”。

“ 担心电商化流转后土地肥力变弱，产出性能下降”和“担心收回土地后土地的配套设施需要自己再投资才能再次耕种”对因子F3的载荷值较高，其调查得分均值分别是4.02和3.48，在很大程度上影响了农户的土地电商化流转意愿。这两个因素都与流转后土地质量有关，所以将其命名为“流转后土地质量因子”。

4、研究结论及对策建议

4.1 研究结论

（1）从调查结果来看，目前农户对“聚土地”土地电商化流转模式的认知程度较浅，虽然有28.31%农户愿意参与土地的电商化流转，但整体上参与土地承包经营权电商化流转的意愿弱，大部分农户对该项目尚处于观望状态，这是导致土地电商化流转规模小的主要原因。

（2）影响农户土地承包经营权电商化流转意愿的主要因素包括：“担心土地流转给电商公司后不能如期收到转让金”、“担心电商化流转使流转次数增多，土地承包权难以收回”、“担心土地流转后我可能会找不到如意的工作，收入会下降”、“担心电商化流转后，土地再被征收的补偿收益得不到保障”、“担心电商化流转后食物支出会增加”、“我对承包土地的电商公司感到很陌生，很不放心”、“担心土地流转中与电商公司发生的纠纷得不到及时公正的处理”、“担心流转后对土地的依赖性减少，我可能会焦虑不安”、“担心电商化流转后土地肥力变弱，产出性能下降”、“担心收回土地后土地的配套设施需要自己再投资才能再次耕种”等10个因素，可以划分为“转让后收益因子”、“电商交易因子”和“流转后土地质量因子”，三个主要因子在农户土地承包经营权电商化流转意愿影响中累计贡献62.488%。农户对土地电商化流转收益、高技术水平的电子商务交易和土地质量的担心，导致了农户新型土地流转模式参与度低。

4.2 对策建议

（1）提高农户“聚土地”项目涉入程度，降低农户的风险感知水平基于以上调查，农户对“农地承包经营权电商化流转”陌生感很强，产生了流转后收益损失、电商交易和流转后土地质量方面的风险感知。为培养农户的土地流转意识，提高农户对电商化农地流转的意愿，电子商务公司和当地政府应该进行协商，通过多样化的宣传方式提高农户对该新型农地流转方式的了解，增强农户对“聚土地”项目的涉入程度。此外，对农户进行电商化流转的操作培训，以增强农户流转土地的收益和安全感知，弱化农户的风险感知。

（2）完善农村劳动力就业机制，提高非农收入水平

鉴于农业收入水平在农户农地流转意愿中的重要性，当地政府应该健全农村劳动力的就业机制，提高农民职业技能和创收能力，和电商企业合作，采取多种措施增加农民的非农收入。根据绩溪县的实际情况，政府采取措施拓宽劳务输出渠道，建立劳务输出平台，为农户解决就业难的问题。要加强对农村劳动力的技术、技能培训，搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理，为农村劳动力转移提供条件，为农村土地流转创造必要条件和有效空间。

（3）完善土地管理制度，增强地权的稳定性

要增强土地承包经营权的稳定性，降低农户农地电商化流转的风险感知，增加农户对农地稳定性的心理预期，当地政府应当完善农村土地管理制度，明确农村土地承包关系。首先，完善农地产权制度，不仅要规定土地承包权的期限性，还要承认农民土地承包经营权的财产权性质，提高农民在土地流转中的谈判地位和博弈能力。其次，要进一步完善农村土地流转市场，建立和完善农村土地流转信启、采集和平台，在乡(镇)建立固定土地流转服务中心，鼓励农户在乡(镇)服务中心或村服务站为土地经营权流转进行公开交易，负责土地流转供求登记、信息、法律政策咨询、流转电商化操作等服务，不断规范市场交易规则。最后，要建立健全农村土地流转档案管理制度，对参与流转的各类土地，都要按宗建档，流转土地的每宗合同或协议书，都要交一份到乡镇政府，纳入乡镇农业承包合同管理。

参考文献：

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土地流转工作经验总结篇（8）

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2016.27.074

华润百色希望小镇位于百色市右江区永乐乡距百色市城区20公里，面积约4.15平方公里，辖6个村民小组328户1342人，土地面积共计9805.43亩。华润希望小镇建设过程中通过成立润农农民专业合作社土地流转分社引导当地群众以土地入股的方式进行土地流转，帮助农户开展产业化经营，以期实现“土地增值，农业增效，农民增收”的“三增原则”。本论文希望借助对华润百色希望小镇土地流转方式的研究，从流转程序、产业规划、服务配套及平台搭建等多角度研究和寻找解决广西农村土地流转面临困境的方法。

1广西农村土地承包经营权流转的现状及存在的问题

人多地少、地形复杂导致农村土地经营规模细小分散是广西农村土地经营的基本现状。近年来，广西积极克服地形地貌限制不断推进农村土地承包经营权流转，在农村土地规模化集约经营方面取得一定的成效。

1.1广西农村土地承包经营权流转现状

1.1.1农村土地承包经营权流转面积逐步增长

广西壮族自治区农业厅统计显示，2010年，广西农村土地资源流转面积334.9万亩，占全区农户承包地总面积的11%，涉及农户120.05万户，占全区农户总数的14%；2013年，广西农村农户承包地流转面积累计520多万亩，占农户承包地总面积的15.66%，涉及178万多农户，占全区农户总数的18.07%；2014年，全区农村承包地流转面积累计628万亩，占农户承包地总面积的18.81%，涉及196万户，流转明显加速。

1.1.2流转形式趋于多元化

在各地农村土地流转管理站的指导下，农村土地流转不再是过去简单的熟人、亲戚、朋友、邻居之间因外出务工而进行的土地出租和互换，流转形式也由过去的出租、转包、互换为主逐步转变为多种形式并存，其中规模化出租、整合互换和入股呈快速增加的态势。据统计，广西农村农户承包地流转总面积中，各种流转方式为：转包95.5万亩，占流转总数的18.37%；出租350.05万亩，占67.32%；入股5.76万亩，占1.11%；转让8.52万亩，占1.63%；其他方式流转60.17万亩，占11.57%。

1.1.3新型经营主体不断进入土地流转市场

各地都在积极引入农民合作社、龙头企业、农业大户、工商企业、家庭农场等主体进入农村土地流转市场，逐步形成了“公司+农户”、“农户+合作社+企业”、“基地+农户”等几种主要的土地流转模式，比较典型的模式有龙州上龙村的“小块并大块”、江州区的“土地集中整治”、横县朝南村的“承包土地集体合作”、富川田洲村的“承包地互换”和西林的“承包地季节性流转”等土地流转模式。

1.2广西农村土地承包经营权流转中存在的问题

相较于江苏昆山、四川成都等较早开展农村土地流转工作的成熟地区，广西地区由于起步晚，地形复杂，土地细碎等多方面原因，在农村土地承包经营权流转实际工作中还存在以下问题。

1.2.1农村土地流转行为规范化程度低

当前广西农村土地流转市场刚起步，土地流转行为在非活跃区域大多处于自发阶段，土地流转缺少规范和引导，多为因外出务工等原因发生的农户间的小规模土地流转行为。此种情况下农户间多为口头协议，并未进行登记或者公示。部分地区由乡镇政府或者农村集体经济组织引导开展的农村土地规模化流转也因为没有规范化的土地流转合同等文件作为参考，即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备、合同各方权利义务约定不清楚、土地流转登记管理难度大等问题，当土地流转流出方和转入方发生经济纠纷时也会因为没有完备手续作为参考协调处理难度大。另外在土地流转后的生产环节，因为没有相关的法律和规范性文件对监督义务进行规定和指导，导致土地流转后未按约定生产要求开展生产工作，而是将土地用于非农用途，例如开发度假村、修建固化建筑等破坏土壤肥力难以复耕的情况。因此，通过法律和规范性文件引导广西农村土地承包经营权流转工作是未来研究的方向之一。

1.2.2农村土地流转缺乏统一的发展规划

广西各地农村土地流转发展规划欠缺，对一定期限内流转土地区位、数量、用途等没有制定专项规划，导致土地流转后难以形成产业集聚，不能发挥土地流转的规模效应。具体表现有以下几方面：一是土地流转区位没有进行统一规划，东流转一块地，西边流转一块地，流转地块间从事的种植产业不同，难以同时为这些地块提供统一的交通、供水、设施设备等配套服务。二是土地流转后发展何种产业没有统一规划，即使有规划，如统一种植小番茄、香蕉等农作物，但在后期销售环节因为没有销售基地而导致产品供过于求，承租方的收益降低而不能及时支付农户土地流转的费用。在百色、田东、田阳等地调研土地流转的情况时发现，承租商、合作社等反馈最多的问题就是土地流转后大规模种植的产品没有销路，而且因为当地没有知名的品牌营销策划提供商，导致好的产品卖不出去，卖不了好价钱，从而难以取得较好的土地流转收益。鉴于以上情况，为了更好的开展土地流转工作，不能只重流转，乡镇政府和农村集体经济组织还要从产业集聚和发展角度，对土地流转后的使用环节进行指导和帮扶。

1.2.3土地流转的中介组织和服务体系不健全

广西农村土地市场不发达，土地流转缺乏中介组织，农村土地资产评估机构、法律咨询机构、信息传导与预测机构尚需逐步建立和完善。由于土地流转中介服务组织的缺乏，现阶段，农村土地流转价格评估多为转入方和转出方之间协商确定，没有类似城市土地流转中的基准地价一样的价格作为参考，加之农户对土地流转的程序和相关问题不熟悉，土地流转信息不通畅，在一定程度上增加了土地流转费用，影响土地流转的速度、规模和效益。服务体系的不完善主要体现在土地流转资金融通方面，土地流转后前期的土地平整、种子购买等都需要大量启动资金和技术顾问的指导，而广西在土地流转的融资贷款方面还没有一些创新服务措施，难以满足转入方发展的需要。

1.2.4未能针对农户的土地流转意愿提供多样化的解决方案

在农村调研过程中，部分农户反应家中劳动力人口多，如果土地由自己种植经济作物取得的收益将比种植公司和合作社给的流转收益高，但由于自身地块处于待流转区域中，如反对流转将使种植公司和合作社难以开展规模化经营，同时考虑到乡镇政府和村委会招商引资的艰辛，只能服从大局，统一流转。而对外出务工人员较多的家庭来说，将土地流转而非撂荒取得的收益将增加家庭总收入，他们是乐意进行土地流转的。解决上述矛盾，尊重农户意愿是前提，只是我们需要寻找更能多方面照顾农户意愿的土地流转方案，后面介绍的华润希望小镇的土地流转方案可以给我们提供参考。

2华润百色希望小镇农村土地承包经营权流转现状

百色华润希望小镇建设使原来的村风村貌焕然一新，农户的生活环境得到改善。但更重要的措施是华润以农民专业合作社为平台，开始进行“土地流转试验”，通过土地流转使农户得以分享土地增值收益，真正富起来。下面介绍华润百色希望小镇土地流转的具体做法。

2.1土地承包经营权流转的管理机构

整个小镇土地流转的管理是以“农户+合作社+企业”的模式开展，具体措施有以下两方面：一是成立华润百色希望小镇土地流转、整理试点工作领导小组，负责对小镇土地流转、整理、经营种植等工作的指导和协调。二是成立华润百色希望小镇润农农民专业合作社土地流转分社，这是华润在百色希望小镇开展产业帮扶的重要平台，其主要职责是负责经营管理流转出来的土地。在土地流转分社下设农庄，定名为“华润希望农庄”，设场长、副场长、技术员各1名，组长6名，工人60名，同时聘任右江区农业局2名专家为农庄技术顾问。

2.2土地承包经营权流转规模和范围

为使土地流转整理稳步、有序开展，华润百色希望小镇在土地流转实验中先拿出120亩土地作为流转整理试点。试点区域涉及洞郁小区2个小组和塘雄小区1个小组的86户农户。2012年，在前期土地流转试验基础上，增加流转山地和林地500亩左右。2013年，华润加快推进百色市右江区片区土地经营权流转，第二期又签约流转10000左右土地开展圣女果、西瓜和葡萄种植，涉及百色市永乐、汪甸、龙川3个乡镇。

2.3农村土地承包经营权流转机制

华润百色希望小镇土地流转采用的是土地入股的形式。首先由区直相关部门、永乐乡政府开展宣传和走访，然后组织召开合作社领导、社区组干及群众土地流转大会，征求群众意见。在充分尊重农户流转意愿的情况下，村民自愿将土地以土地入股的形式流转到华润百色希望小镇专业合作社，每亩土地为28股，折合股金2800元，流转的土地第一轮流转期限为5年，流转的土地经营不论盈亏，合作社每年都保证按入股股金数额红利（2800元/亩）兑现给入股农户，其余的按盈利分红。土地流转后，合作社出资投入进行平整、兴修灌溉设施、引进先进的耕种设备、由专业技术人员指导耕种。在该模式下，农户的家庭收入将由土地流转收益、在农庄务工收益（外出务工收益）共同构成。希望农庄试点成功后，借鉴希望农庄的模式，华润进一步引导百色希望小镇村民开展水田及山林地流转，将大部分土地纳入希望农庄统一管理。

3解决广西农村土地承包经营权流转问题的路径和建议

在结合华润百色希望小镇土地流转实践的基础上，本论文建议可采取以下措施解决前述的广西农村土地流转存在的问题，建议的具体内容如下。

3.1规范土地流转市场的管理机制，规范土地流转合同文本

华润希望小镇不仅在土地流转中成立专业合作社负责土地流转的管理工作，而且在产业帮扶中也走规范化道路。例如在规范土地流转合同方面，华润和农户在合同中明确了流转的土地面积、用途、期限、价款及支付方式、合同到期后地面附着物的处理和违约责任。地方政府在指导本地的土地流转工作时，建议结合本地的土地流转现状，推出土地流转的示范合同文本，规范土地流转双方的权利和义务，从而更好的保障农户的利益。

3.2土地流转规划和产业发展融合，积极对接市场和企业

针对地方土地流转缺乏统一规划的问题，华润在百色希望小镇通过成立润农农民专业合作总社的方式开展产业帮扶和土地流转试验。结合农业种植业发展的生命周期，其先后经历了“统购统销、引导起步”、“优化品种、合作经营”、“土地流转试验”、“农超对接基地建设”四个阶段开展了百色希望小镇产业帮扶工作，其中“农超对接基地”的模式正好解决了前述的土地流转后大规模种植经济作物不能解决销路的问题。具体的操作方式是农民出土地、出劳力，华润出资金、出技术，通过共同种植小番茄、葡萄等经济作物直供华润万家超市，实现了产与销、企与农的有机对接。因此在以后的土地流转工作中，不能只重流转，还需从产业发展的角度提前与企业和市场对接，避免土地流转的区位、数量和用途的规划不符合未来市场的需求，导致流转后出现“香蕉滞销、甘蔗滞销”等情况。

3.3拓宽融资渠道，创新土地流转服务体系

2012年3月成立的百色右江华润村镇银行，协同百色华润希望小镇、华润五丰行，引入资金帮扶模式，通过合作社担保、农户联保的方式解决土地流转中承包大户融资难的问题。借鉴以上模式，各地财政和银行推出针对农业生产经营的金融产品与服务同时，还应该积极支持具备一定实力的土地流转承租方通过和企业合作或者通过资本市场的方式筹集农业扩大再生产的资金。在服务体系创新方面，可借鉴华润希望小镇的做法，设立农村土地使用权交易服务中心，中心再下设资产评估机构、土地融资机构、土地保险机构、法律咨询机构、土地投资机构等，通过这些组织规范交易行为，减少土地流转成本，为农户提供专业指导及帮助，保护流转双方合法利益。

3.4尊重农户流转意愿，强化农民在土地流转中的主体地位

华润希望小镇在土地流转中尊重村民意愿，让村民自愿将土地流转到专业合作社，尊重村民的主体地位。针对部分种植大户和养殖大户希望自己经营土地的意愿，华润通过希望农庄在实现土地集约整合后又将流转土地划块返包给他们种植并为他们提供前期的技术和资金支持。农户承包希望农庄后生产的圣女果、西瓜等经济作物在收成后能够直供华润万家的超市这样既保护了种植大户们的积极性，同时又实现了土地规模化经营。广西各地可借鉴以上做法，就地培养农户开展技术学习，由政府和农业大户共同推进本地的土地流转工作。

参考文献

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土地流转工作经验总结篇（9）

一、引言

本文从几个方面与以往的研究相比，创新之处凸显：其一，从增加农民财产性收入视角研究宅基地流转问题，突破了单纯就土地论土地问题的不足，研究视角上与以往有所不同，有所创新；其二，围绕农民增收与土地流转这个当前热点话题展开探究，是现实的需求与时代的命题，构建了促进宅基地流转、增加农民财产性收入的思路框架，全面揭示了农民土地财产性收入增长与农村宅基地流转的逻辑关系及影响机理，创新性的形成一个通过宅基地流转促进农民土地财产性收入增长的理论框架。

改革开放以来，农民的收入构成占比一直在不断变化中，根据发达国家的经验，在较高的GDP水平下，财产性收入会日渐成为农民的重要收入来源。十报告提出，要着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长，十八届三中全会也强调，要赋予农民更多财产权利，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，探索农民增加财产性收入渠道。本文注重探讨农民财产性收入与宅基地流转内在关系，有助于通过农村宅基地流转促进农民土地财产性收入增长的重大理论突破，对重点实验区的宅基地流转实践总结也有利于完善我国农村的宅基地制度，提出具体可行的政策建议，促进土地利用效率提高，具有重要的实践指导意义。

本文在对我国财产性收入的现状以及宅基地的演化发展进行综述后，总结了不足及改革难点。在对重庆的具体土地流转模式剖析中，汲取经验，总结其对全国范围的试点可行性及存在的问题，最后，在障碍中提出改善建议及制度改革的可行方法。

二、文献综述

（一）农民财产性收入现状

改革开放以来，始于农村的经济改革给整个农村经济乃至整个中国经济带来了翻天覆地的变化，农户收入水平持续稳定增长。程名望（2014）的研究数据显示，与城镇居民相比，农户收入增速滞缓，工农差距、城乡差距总体呈现持续扩大的趋势，近年来“三农”问题也日趋白炽化。在他的调查数据中，清晰的反映了我国农户收入的最主要来源是“家庭经营收入”和“外出打工或经商收入”，二者合计占比达到82.68%。次要的才是转移性支付和财产性收入，占比分别为8.67%和6.32%，国家职工工资性收入占比最低，仅为2.32%。由此可见，农户主要的收入来源是以“家庭经营收入”和“外出打工或经商收入”为核心的劳动性收入。随着城市化的步伐加快和农村劳动力持续外流，外出务工或经商收入已是农户收入最重要的组成部分，农户收入结构正发生一定的变化，在传统的家庭经营收入保持基本稳定的情况下，外出务工或经商收入和财产性收入已经成为农户收入新的增长点。

由上表数据，从1978年的零值到2013年的293元，农村家庭人均财产性收入呈现不断上升的趋势，但也仅是城镇居民财产性收入的1/3，城镇居民人均财产性收入从1978年的0.71元上升到2013年的809.9元，这也是城乡居民收入差距不断扩大的构成因素之一。将提高居民财产性收入作为农民重要的增收渠道，是因为发达国家的经验表明，当人均GDP突破2000美元，居民积累了一定财富后，财产性收入就会逐渐成为居民新的重要收入来源之一。到2013年，我国人均GDP已达6767美元。在这之后，如何促进居民收入整体水平的提高，特别是如何创造条件促进农民财产性收入增加以缩小城乡收入差距，成为时代的不可避免的重要课题。

（二）土地流转的障碍及财产性收入增收难点

现今，财产性收入仍然不是农民收入赖以生存的来源，农民的收入更多地来自外出打工的工资性收入或经营二三产业的收入。农民财产性收入增长的难点在于其拥有的财产受到严格的限制，而根据经济学原理，一项财产只有在充分交易和自由竞争的情况下才能显示其真实市场价值。所以土地作为农民最根本的财产性收入保障，由于法律的严格限制，土地这个最基本的财产权益实质上并不归属于农民，农民无法从中享受到财产性收入的增长，反而成为国家城乡统筹发展，农民变市民制度的障碍，农民因不忍放弃传统的乡土情结，又无法适当的流转土地，从而宁愿放弃变市民的机会，也不想舍弃唯一的土地财产。

现如今，土地在农村各地的隐形流转已经无法被阻止了，各种各样的隐形流转模式使得农民从中受益，当然，也存在少部分土地流转后，个别农民流离失所的可能性，因此，权衡好土地流转将会造成的多数人利益与少数人利益的矛盾冲突将是土地流转制度改革的一个根本障碍。

三、重庆的宅基地流转改革经验借鉴

自十七届三中全会聚焦农村土地制度改革，对土地流转模式的探索就成为各个地区的热点议题，为了突破农村宅基地流转制度的约束，全国各地都在进行着对土地流转模式的探索，全国“先行先试”的改革试验区，如重庆大刀阔斧的探索着适应于统筹城乡发展的土地流转模式，我们深入探析其各个流转模式的成败关键，从中汲取经验借鉴。

（一）重庆的多种改革模式

现行摸索的背景，造就了重庆多种多样的土地流转模式。有转包、出租、转让的传统流转模式，利用地票的流转模式，“公司+农户”的合作制模式，也有宅基地换住房、承包地换社保的流转模式，其中，最主要的两种流转模式还数后两者，典型的试点区分别是九龙坡区和长寿区。在跨越式经济发展对土地资源需求日益强烈的大背景下，农村居民点用地通过置换进入市场流转，盘活大量存量农村建设用地，这为未来土地资源的规划，区域经济的发展提供了有效的保障。

（二）存在的问题

综合重庆市各典型地区土地流转模式，利弊自现。

地票的使用都是利用复垦废弃的宅基地，而需要复垦的宅基地区位、房屋质量等都存在很大的差异性，但重庆市目前的复垦政策对地票价款的分配模式并不存在差异性，这就造成了利益分配的不公平，不利于农民将区位和房屋质量好的宅基地纳入复垦的行列中来。

对合作入股的流转模式，存在一定的风险。由于相关法律政策不完善，土地承包权入股在实施过程中可能会产生意想不到的后果。若发生入股企业破产，则入股农民可能一夜间将变为失地农民。当然，与企业合作入股后，部分农地还存在“非农化”现象，农业用地变为建设用地难以监管。

就宅基地换住房，承包地换社保的流转模式，虽然其流转模式优势不言而喻，但其模式所需达到的严格约束条件也对其在全国范围内普及产生了桎梏，它需要地方政府具备雄厚的财政实力，土地预期收益较为乐观，农民拥有稳定的非农就业机会，缺一不可的严格要求。

四、政策建议

（一）农村土地使用权流转制度完善建议

首先，制定差别化的地票价款分配模式。利用地票的流转模式为全国各地废弃宅基地的处置提供了一个可行的流转机会，只有合理定价地票，才能让拥有高质量区位和房屋的农民愿意参与到宅基地的复垦工作中来，新农村的建设才能顺利展开。因此，制定合理的差别化的地票价款分配，政府会因农民得益而得益。

其次，明确界定土地承包经营权的性质。由于农民的土地承包权并非《公司法》一般意义上的现金、实物出资，所以土地承包权入股使农民承担了一定的风险。一旦入股企业破产，土地所有权的性质就会发生根本性变化，从而导致入股农民变成失地农民。其性质的界定不明确，在一定条件下，无疑是土地流转、集约经营的“制度壁垒”。所以明确界定土地承包经营权，强化其物权性质，使农民作为市场经济的主体，才能面对激烈地市场竞争，提高其财产性收入，也只有保障了土地承包权入股的后患之忧，才能让农民珍惜土地，维护自己的合法权益不受侵犯，有效防止农村土地成为少数权势人物谋取私利的猎物和滋生腐败的温床。

再次，建立土地流转中的资源要素聚集平台。宅基地换住房，承包地换社保的流转制度虽得到最大程度的认可，可其严格的条件制约因素使得它在全国范围的普及成为一个未知数。建立政府主导下的资源要素交易平台，使要素集聚，利益可以有效的再次分配，不仅为土地流转置换中的短缺资金补差补漏，又能反过来促进宅基地换住房，承包地换社保的流转模式深入推进。

（二）符合我国国情的差别化的宅基地流转模式

建立完善的符合我国国情且又各地具有差别化的适应型宅基地使用权流转市场，并非易事，做好宅基地主体的确权工作，才能使其真正成为农民土地财产性收入的主要来源。研究重庆的宅基地流转模式无疑给全国的宅基地流转模式一个丰富的轮廓，宅基地作为集体土地使农民收获更多财产性收入的途径是多样的，如租赁，抵押贷款，信托，股份合作等

各地市的宏观政策不同，对农民和土地的改革制度都不尽相同，但全国都在中央的号召下寻求城乡统筹的方法，其共同目标都是一致的。也许建立一个大一统的土地流转制度就像霍金在《大设计》中提及要找到一个宇宙终极理论而使所有的理论都达到帕累托最优一样，这个制度必然会是以各不相同的流转形式出现却又基于一个相同目标的流转制度的特殊集合。

参考文献

[1]陈益芳，王志章，谭银清.增加我国农民财产性收入的障碍因素及其解决途径[J].沈阳农业大学学报，2012-09，14（5）：523-525.

[2]程俊.提高农民财产性收入障碍分析与策略研究[J].特区经济，2014（4）：154.

[3]程名望，史清华，Jin Yanhong.农户收入水平、结构及其影响因素[J].数量经济技术经济研究，2014（5）：3.

[4]刘凤梅，制度变迁视角下我国农村居民财产性收入演进历程解析[J].广东行政学院学报，2014（2）：94.

[5]向前.统筹城乡发展中得农村土地流转模式探析―以重庆市为例[J].农业经济，2009（5）：58.

土地流转工作经验总结篇（10）

一、引 言

随着市场经济发展，农业劳动力的非农就业水平不断提高，由于现行农村土地利用与流转机制难以适应迅速提高的农村非农就业水平的要求，加之小规模状态下的农村土地利用效益较低，使得各个地区出现了农村土地利用率不高甚至撂荒的现象，且数量呈逐年上升之势。究竟是什么因素影响土地流转市场的发育已经成为目前学术界和政策制定者关注的热点问题。

Dieninger & Feder认为，土地规模经济、劳动力监督成本、农户资产组合、农村金融市场的完善程度和交易费用的高低是影响农户参与农地市场的主要因素。Carter & Zimmerman以非洲撒哈拉沙漠以南国家为例，认为农户初始财富的不均匀分配是推动农地市场发展的重要因素。而农地承包经营权的流转市场，在一定意义上是中国特有的。而我国学者主要是从耕地自然条件、农户自身条件、市场环境、政策法律、乡村文化等方面进行的研究。[3-6]李启宇和徐珍源等同样通过采用 logistic模型得出农民缺乏养老保险与失业保险是阻碍土地耕作者获得长期流转使用权的最主要因素。陈美球等认为农民对耕地的依恋心态在总体上比较强，但随着社会经济的发展，农民的恋土心态会不断弱化，有利于促进耕地的流转。

但是这些研究很少具体针对于经济发达地区，针对流转中的契约选择研究更是少之又少。在农地流转的背景下，其主体为农户，农户作为土地流转中的关键人物，他们的意愿和行为直接影响到土地流转的效率，而在众多研究中关于租赁双方契约选择的心理行为研究几乎没有，这必然会在一定程度上影响土地流转的效率和行为。在这种形式下，农村土地流转及其流转中的契约选择也就必然成为了关乎农村经济发展、新农村建设的重大课题。基于此，本文依据对南京市262户农户的调查,建立 Logit统计模型分析农户土地流转及其契约选择的影响因素。

二、调查样本的总体特征

（1）调查样本的总体情况

研究所用数据来源于2006年对江苏省南京市进行的分层随机抽样调查，为了保证样本的变异性，根据南京市的区位特点和各区、县发展状况，进行区、县的选择，分别选取了江宁区、六合区和溧水县。其中有效问卷为276份，有效率为95.83%。通过数据录入和数据提出，针对课题，剔除6户既有租出又有租入的，4户数据不全的和4户租入租出契约选择方式不同的农户，可供研究的数据共有262户。

（2）土地流转和契约选择的主要特征

根据已有的研究和理论预期，表1选择农户是否租入土地、是否租出土地和契约选择方式作为因变量，家庭特征变量、农户农场特征变量、劳动力与土地资源禀赋变量、交易成本相关变量、参与劳动力市场变量作为自变量进行描述。参与模型估计的样本数中，39%的农户参与土地租出，只有9%的农户参与了土地租入，农户之间的土地租入行为差异很大。农户规模一般为4人，被抚养人数为1人。农业打工收入为2633.89元，非农业打工收入为19562.52元，农业打工收入最大的达到570000元，也存在没有农业打工收入的农户，农户间的农业资产数量差异很大。户主的年龄为53岁，受教育年数为6年。户均流转面积为20.11，最大的达到1550亩，承包土地面积为6.03亩，最大的达到了15亩，也有未承包的，农户间差异较大。大部分（73%）的农户拿到了承包经营权证书。70%的户主有过非农就业的经验。

三、计量经济分析

（1）模型设定

本文选择了Logit模型，农地流转和契约选择的影响因素方程可表示如下：

ifout=a0+a1X1+a2X2+a3X3+a4X4+a5X5+u1

ifin=b0+b1X1+b2X2+b3X3+b4X4+b5X5+u2

Contract=c0+c1X1+c2X2+c3X4+c4X5+c5X6+u3

其中，ifout表示是否租出土地，ifin表示是否租入土地，Contract 表示契约选择方式。X1表示农户家庭特征变量（包括农户规模、被抚养人数、农业打工收入、非农业打工收入），X2表示农户农场特征变量（包括户主年龄、户主受教育年数），X3表示劳动力与土地资源禀赋变量（承包土地面积），X4表示交易成本相关变量（是否拥有承包经营权证书），X5表示参与劳动力市场变量（户主是否有非农就业的经验），X6表示劳动力与土地资源禀赋变量（流转面积、承包土地面积）。

（2）土地流转模型估计结果及分析

1.土地流转模型估计结果

注：**表示5%的显著水平。