购买小产权房合同篇（1）

二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。

第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房

购买小产权房会有什么风险：

第一，法律风险，前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

第二，政策风险，在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

购买小产权房合同篇（2）

中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02

近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。

《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。

一、《解释三》第七条适用的小前提之分析

《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。

该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：

1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：

1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金

1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付

1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付

1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下

该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：

2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：

2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下

2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下

2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。

前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。

二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果

我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。

在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。

在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。

购买小产权房合同篇（3）

[中图分类号] D922.3;D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小产权房的概念及出现问题的原因

（一）小产权房的概念

2007年6月建设部公布的《关于购买新建商品房的风险提示》是这样定义小产权房的：“对于所有没有经过批准建设在农民集体所有土地上的房屋，其产权证不是由国家房产部门颁发的，而是由村委会或者乡镇府颁发的，并且没有缴纳土地出让金等费用向集体组织以外成员销售的就是小产权房。”[1]

通过这条规定笔者认为，小产权房与大产权房的区别在于“是否通过正规手续得到国家颁发的房产证”。房产证只要是通过正规的程序得到国家颁发的就是大产权;除此之外由其他部门或者是自治组织的房产权证，而且不是由集体组织成员所购买的房屋就是小产权房。

（二）小产权房问题产生的原因

从表面上看，小产权房是由于城市商品房价格高昂，中低收入人群无力负担而产生的。但是我们把所有小产权房问题进行剖析会发现，小产权房产生的根本原因是我国所特有的土地制度――城乡土地管理二元化所致。在我国土地分为两类：国有土地和集体土地。这在《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条中有明确的规定。

在现实生活中，集体土地使用权并不能像国家土地使用权一样进行有偿转让，国家对于集体土地的使用进行了严格的限制，不允许将集体土地作为工业和商业用地，这就使城镇居民在购买或者租让农民房屋时无法可依，最终造成了越来越多的小产权房纠纷的出现。另外在拆迁补偿方面，由于拆迁补偿与土地所有权有紧密的联系，所以城乡房屋在拆迁补偿方面有着不同的对待。[2]农民集体成员土地房屋被拆迁后往往只能得到安置和征地补偿，这对于整个土地建造所产生的高额利润而言是微不足道的，这势必造成农民集体与政府之间的矛盾。在矛盾和利益的驱使下，集体土地所有者就有了建造小产权房的动机。[3]

二、小产权房买卖合同的效力认定

法律赋予依法成立的合同一定的法律效力，以此来约束双方当事人的行为，这就叫合同的效力。当出现一方违反合同约定或者是第三方干扰时，法律就会产生效力，强制让违约方履行合同或者排除第三方干扰。合同的效力是国家意志力的体现，也是合同双方当事人真实的意识表现。国家强制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力体现的根源。当双方当事人的真实意识被法律所认可后，双方当事人将实现其所想表达的法律效果，其在合同中所订立的各种款项将产生应有的法律效力，对双方当事人都是有效的;当双方当事人的真实意识被法律所不认可时，合同自始无效，也就对双方当事人不产生法律效力;当双方当事人的真实意识被法律相对否定时，这个合同就处于效力待定的状态，是否对双方当事人产生法律的效力则看双方当事人进一步的意识表示。

关于合同的有效要件可以参考《民法通则》第五十五条规定：双方当事人意识表示真实，具有相应的民事行为能力，合同的内容不违反法律法规或者公共利益。这里的公共利益是指大多数人的利益，是相对于小部分或者小范围集体的利益。法律条文由于自身性质的局限性才作出这样的规定。自改革开放以来，社会发展越来越快，各类新事物层出不穷，与之带来的各种交易新问题也纷纷出现。[4]法律作为上层建筑，它是离不开经济基础的。我们不能用法律条文对还没出现的新事物、新问题进行约束。民事行为也不可能一一地被法律条文所解释，在很多时候法律条文解释不通时，我们可以用“社会公众利益”来考量。当民事法律行为与公众利益发生冲突时，这个民事法律行为就是无效的。

在国务院办公室1999年的39号文件和2004年的28号文件中，我们可以看到国家对土地转让的管理实行了严格的监管制度，特别是对集体土地的管理，以求保证农民的合法利益和维护社会的稳定，杜绝“炒房热”。国务院办公室在2007年的一号文件中明确强调了“小产权房”的不合法性，同时要求各个机关单位应当服从国家的土地管理规定，以大局为重，以农民的利益为重。我国是一个农业大国，土地不仅是农民赖以生存的基础，而且也是我国能否安定发展的基础。如果我国允许城镇居民购买农村集体组织土地，那么势必会有很多农民为了眼前的利益而放弃自己的土地。这样做的后果不仅使农民的生活无法得到保障，而且也给我国的安定发展带来了严重的隐患。所以国家禁止小产权房的交易的目的其实是为了保护农民利益和社会的安定团结。

一般情况下，我们对于小产权房买卖合同是持无效的态度的。但是也有一些例外，比如有些小产权房交易的时间久远，其合同标的物已经完全发生了改变，这类情况应该重新分析、判定。笔者认为小产权房合同应当以1999年5月6日为时间分界线分为两个阶段。

第一阶段：1999年5月6日前签订的小产权房买卖合同。在1999年我国土地管理有了重大的转变，其中最明显的特征是第二次修订的《土地管理法》和国务院办公室的39号文件，这些法规中明确指出集体土地不得进行转让，城镇居民不得购买农民的房屋。而在1999年之前，我国城镇居民购买农民的房屋是未被禁止的，只需要双方去有关部门申请并得到准许即可。1982年《村镇建房用地管理条例》第十四条规定，对于那些回乡落户的华侨、回乡定居的人们以及原本的农民可以通过申请，经过正规的程序得到有关部门颁发的宅基地使用证明。1999年5月6日前买卖的小产权房，由于国家政策是不禁止的，所以买卖双方当事人是基于对国家的信任进行交易的。到了现在，不仅年代已经久远，而且有的当事人甚至已经扎根在集体组织。所以如果这时司法部门再判定这些小产权房无效，那么不仅违背了新法不朔及既往的原则，更是会激发社会矛盾，影响社会的和谐稳定发展。因此，1999年5月6日之前的小产权房买卖合同交易应当被认为是有效的。

第二阶段：1999年5月6日以后签订的小产权房买卖合同。在此期间如果某些小产权房合同确实存在着其特殊的情况，那么也可以对其进行单独处理。比如当小产权房卖房者故意欺诈或者隐瞒事实真相而取得房管部门的信任，取得房屋登记证明的。对于这种情况，主要过错方是卖房者，应当由卖房者承担由此产生的一系列后果;再比如当小产权房买卖交易成功后，纠纷发生前，卖房者的户口已经发生转变成为城镇户口，这时之前发生的小产权房买卖已经没有其理论和法律依据，应当认为此合同是有效的;与此情况相反的小产权房合同交易成功后，纠纷发生以前，购买者的户口变迁到所购房屋的地方，这时的小产权房的买卖合同也应当被认为是有效的。

三、当出现小产权房买卖合同无效时所产生的法律后果

《合同法》第五十八条规定：“如果合同双方中一方是有过错的，那么有过错的一方应当就所造成对方的损失进行赔偿;如果合同双方都存在过错，那么应当就各自过错的后果承担相应的责任。”一般来说，我们知道的过错形式有两种：一种是只有单方有过错;一种是双方都存在过错。

（一）单方过错的情况

这种情况大多是由于卖方的过错，即卖方故意对购买者隐瞒了事实的真相，让购买者想当然地认为自己所购买的房屋是合法有效的。此种情况下购房者不但可向卖方索赔，还可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求双倍赔偿。只有符合一定条件才可以要求双倍赔偿：首先，购买方仅仅从合同中无法判定房屋是否为集体所有;其次，卖方故意隐瞒或者故意提供虚假证明让购房者以为取得了房屋预售许可证;再次卖方是房地产开发企业而不是集体组织性质。

（二）双方都存在过错的情况

如果双方都有过错，那么可以根据《合同法》第九十九条和第一百条有关债之抵销规定，先将各自由于过错应当赔付的数值相同的部分给以抵消，然后由过错较大的一方再赔偿对应的差额。如果是在小产权房买卖合同中，买卖双方都有过错，即卖房者明知不能卖而卖，购房者明知不能买而买的。一般情况下法院会判定卖方对合同的无效负主要的责任，因为首先就是卖方明知小产权房不能买卖却故意知法犯法出售小产权房，而交易成功后又背信弃义主张合同无效;而买方虽然知道小产权房不能买卖但是也依照合同的规定履行了自己的责任，无论是从法理还是从情理上看，买方相对于卖方都应该承担次要的责任。在法理上我们也可以用缔约过失责任和信赖利益损失来解释，当一方当事人先违反合同义务导致另一方当事人受到损失，违反合同和遭到损失存在因果关系时缔约过失责任成立。信赖利益损失是其主要赔偿范围，有直接损失和间接损失两种。对于买方来说直接损失主要是付房款所损失的利息，以及为促进小产权房合同的完成所支出的路费等;而间接损失则主要是由于买方在此期间因为房价上涨带来的差额损失和因为购买小产权房有可能错过的机会损失。对于卖方而言，由于占据了天时地利，其直接损失和间接损失都远远小于买方。除此之外，小产权房被拆迁后所获得的补偿款也是造成小产权房纠纷的一个大问题。我们都知道房屋拆迁款是一批比较大的金额，这也往往是卖方背信弃义主张合同无效的主要原因。[5]笔者认为法院在审理这类案件时应当以卖方不因失信而获利和使买方不受损失为原则。

四、小产权房买卖合同问题的对策

随着小产权房买卖合同纠纷的越来越多，法院如何判定这些案件不仅关系到农民、购房者、房地产开发商和地方政府的利益，更关系到社会和谐稳定发展。所以为了更好地保护相关人员的利益和社会的持续稳定发展，对小产权房买卖合同制订一个切实可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城乡土地制度

前文我们已经分析过我国现行的城乡土地二元化制度是造成小产权房出现的根本原因，小产权房问题的频繁出现说明我国现行的土地政策已经远远不能跟上时代进步的脚步。[6]由于当前我国的土地是处于垄断地位的，农民根本不可能支配自己的私有财产，因此笔者认为可以从两个方面来解决此问题，一方面是对土地所有权进行改革，完善集体土地所有权制度。当然土地是国家之根本，在进行改革的同时也要加强对农村土地的管理，坚决禁止占有耕地来开发商品房的行为;对于符合国家规定合理开发的小产权房可以办理相关手续后给予正式的产权。[7]另一方面，我们可以建立以产权和市场为指导的土地管理制度。这样不仅可以增加土地使用和城市扩张的成本，避免通过土地征用来低价获取土地而使土地资源白白浪费，还间接地保护了耕地，这与我国《宪法》和《土地管理法》中关于农民耕地的保护规定是相适应的。在这里，我们还有一些问题需要注意，例如政府在强调保护耕地的同时可以对集体土地进行一些经济上的补贴，使农村集体组织从主观上不再抱有把耕地变成建设用地的想法。[8]这样就可以让农民从主观上来自觉地保护耕地，同时又使自己的经济收入得到了提高。党的十七届三中全会特别提出要保障农民的合法权益，允许农民通过合法程序来参与开发集体土地，同时要逐渐建立城乡统一的建设用地市场。此决定无疑为解决小产权房问题提供强有力的政策支持。所以，按照此指导思想，只要通过合法的程序获得有关部门的批准，那么房地产开发商就可以对集体土地进行开发建设。在这里能否进行小产权房的开发建设的关键就在于能否得到有关部门的批准。因此笔者认为我国应该尽快制定关于小产权房问题的一系列法规政策。

（二）完善小产权房拆迁补偿制度

小产权房合同签订后，购房者虽然住进了所购买的房屋，但是其对房屋并没有合法的产权证明，一旦遇见拆迁时，购房者将有可能既失去自己所购买的房屋又得不到任何赔偿。而对于农民来说，购买小产权房没有得到房产部门的登记，因此其在法律上对此房屋并没有享有合法所有权。因此当房屋被拆迁时，农民所获得的补偿款相对于实际的补偿款将会少很多，这样的后果既损害了购房者的利益又损害了农民的利益，进而有可能引发社会矛盾。所以，怎么保护当事人的利益是很重要的。[9]由于小产权房长期以来一直在市场上流转，不是一朝一夕就能杜绝的。所以对其拆迁补偿一方面应根据市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算;另一方面要考虑到小产权房的特殊性，在其没有完全缴纳土地出让金和相关房产税费的前提下，应当对其补偿请求限制在一定的范围内。如李玉兰案的最终调解结果就是，如果小产权房遭遇拆迁，那么土地赔偿款归售房农民所得，搬迁费用、地上物补偿款、区位补偿款等归房主所有。

[ 注 释 ]

[1] 乔新生.小产权房的制度创新经验[J].中国改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小产权房”拆迁补偿问题[J].法律经纬，2009（7）.

[3] 胡俊.小产权房法律问题浅析[J].经济与法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报，2009.

[6] 赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报，2009（2）.

购买小产权房合同篇（4）

（一）发展历程

1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式

英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房

上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。

共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。

（二）发展规模

1.1990年代以来，共有产权住房得到较快发展，但占住房总存量的比例仍不足1%

自90年代开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。

2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大

低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者（Key workers）。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件。如表3所示，6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平，基于相当于较高收入家庭收入水平。

3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大

共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节（S106）以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件（Material considerations）。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高，为了使项目更好销售，开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰，S106条款下的共有产权住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。

（三）两种模式的运作机制比较

1.运作机制不同，本质相同

共有产权住房（SO）是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%-75%之间，购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金，租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说，对于购房者没有购买的部分，是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余份额，直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房，也可以是在公开市场上购买的住房。

共享权益住房（SE）是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%-50%之间，剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供，也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时，要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。

两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。

2. SE比SO的灵活度大

由于SE的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，处理起来法律关系更加明晰。此外，权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会，还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制，充分发挥了市场的作用。

3. SO基本采取了封闭运行模式

SO的购房者取得完全产权后，如果要出售住房，住房协会有优先购买权。未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，SO基本采取了封闭运行的模式。同时，SO通常是土地批租物业（Leasehold property），也就是说，达到一定年限，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。

（四）两种模式的购房者特征比较

选择SO和SE同时应用，并且制度设计变动不大的时期（2000.4-2005.3）进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。

1. SO的购买者年青人多、单身多，SE的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SE购买者收入略高于SO

SO的购买者年龄在30岁以下的占46%，SE为35%，30-49岁之间的SO为47%，SE为60%，对比而言，SO的购买者年青人多。从家庭类型看，SO单身购买者显著较高，占40%，SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看，大多集中在15000-45000英镑之间，SE的购买者收入略高于SO。

2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门

共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。 SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多，SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。

3. SE购买者所购房屋比SO稍大，房价压力小的地区更为突出

伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区，北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看，SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦，SE购买平房的比例占到71%，SO为50%；北部地区更突出，SE购买平房的比例占95%，SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论，在伦敦，55%的SO购买2个卧室的住房，而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区，48%的SO购买2个卧室的住房，而63%的SE购买3个卧室的住房。

4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SE倾向更强些

共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。

5. SO和SE不是市场上价格最低的住房，SO比SE价格还要稍高

通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现，SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房，因此，即使是通过市场购房，住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房，因此，即使是通过共有产权方式购买，价格也不见得低。通过对比，SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。

6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高

由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高，而收入比首次购房家庭要低，因此，房价收入比高。SO为5.5，SE为4.5，而首次购房者仅为2.7。

7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高

每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO为32.5%，SE为26.3，而首次购房者仅为13.8%。

（五）正反两方的意见

1.赞成方认为：共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有，增加了社会租赁住房供应量，还有助于社区融合发展

一是，帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想，让这些家庭也有权享受资产增值。并且，相对于私人租赁市场，这种居住方式更加稳定、体面、有保障。

二是，使住房协会在较少的政府补贴下，可以建造更多的社会住房，解决更多家庭的住房问题。

三是，有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房，或者在社会租赁房社区里有共有产权住户，均有利于发展混合社区，减少低收入阶层的过度集中。

四是，增加住房总的供应量，以及空出更多的社会租赁住房投入使用，减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加，很可能会影响房价。

2.反对方认为：政府财政补贴应该用于住房最困难家庭，而不是满足住房自有

一是，共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求，他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下，政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房，而不是满足住房自有需求。

二是，如果共有产权住房是住房协会建造，出售是为了回笼资金，增加资金流动性，以便建造更多的社会住房，这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴，帮助部分家庭从公开市场上购买住房，这是政府资金的一种流失。

三是，共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小，并且没有广泛应用，也没有显著提升住房自有率，也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处，但大多数情况下，只是一个政治噱头。因为，社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。

四是，对于参与共有产权计划的家庭，由于其收入水平不高，他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大，抵押贷款往往不愿涉及这一领域。

五是，共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望，但这部分人是收入水平相对较高的家庭，有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买，也不符合社会住房标准，又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此，提高私人租赁市场住房环境，保护租房者利益是当务之急。或者，如果一定要发展共有产权住房，还可以通过中间租赁住房（Intermediate rent）、先租后买（Rent to HomeBuy Schemes）的方式来满足这部分“夹心层”的需求。

二、对我国的启示

（一）共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择

共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房，也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的，他们有些是关键工作者，有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求，让他们有机会分享资产增值的收益。

（二）发展共有产权住房的同时，不能放松公共租赁住房发展

在各国的住房制度安排中，与住房自有、私人租赁、社会租赁相比，共有产权形式均是“小众”。比如，2011年的英国，住房自有率为65.3%，社会租赁住房占17.3%，市场租赁住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排，过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此，在发展共有产权的同时，决不能放松租赁型保障房发展。

（三）需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制

从英国共有产权经验可以看出，是否购买共有产权住房，以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子，购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时，需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因，都很可能造成空置。因此，需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去，可以转为公共租赁住房。同样，公共租赁住房在满足某些条件时，也可以转换成共有产权住房。

（四）政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式

不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权，没有政府的政策支持，是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴（如SO住房协会持有的低租金部分）、权益贷款的利息补贴、以及规划管制（开发住宅小区配建可支付住房）等。因此，发展共有产权住房，政府的政策支持可以有多种形式。

购买小产权房合同篇（5）

小产权房是相对于普通商品房而言的,是指在农民集体土地上建设的房屋,有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,其房屋所有权是不受法律保护的。因此,“小产权”实际上就是没产权。

十几年来,小产权房的规模和范围不断扩大,危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析,从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。

一、与小产权房相关的主要法律、法规

(一)《宪法》

现行宪法第10条规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。

(二)《土地管理法》

虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定,但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神,结合该法第43条和第63条的规定,可以明确地看出,《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。

(三)《城乡规划法》

集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提,也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止,《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台,导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此,《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。

(四)《物权法》

《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定:农民所有不动产和动产,属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,城镇居民购买小产权房,这种交易本身不合法,购房人未取得房屋的产权证,而购房者的购房合同从法律角度来看,也属于无效合同。虽然《物权法》颁布,保障私有财产特别是不动产的权利,但不会保护不合法财产。

(五)《房地产管理法》

《房地产管理法》第2条规定,房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象,即国有土地。

(六)《房屋登记办法》

2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”

从现有的相关法律、法规来看,仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,在我国房地一体制度下,其房屋产权无法得到有效保护。

二、小产权房的购买风险

(一)买房人的利益很难得到保障

根据现有法律和《物权法》相关规定,通过国家正规渠道购买的房屋,经过房产管理部门权利登记后,买房人对所购房屋获得所有权,在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如,经过若干年后村委会成员发生变动,或村内土地需要调整,或因其他原因村委会主张购房行为无效,想收回所售房屋时,买房人则无法得到法律保障,只能通过合同无效要求返还原价款,如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金,已无钱可还时,买房人事实上只能自己承担损失。

(二)买房人很难获得法律救济

正规的商品房开发和交易,买卖双方需签订房屋销售合同,其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定,如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济,而“小产权”或“乡产权”房的买卖,因所签合同本身是无效的,因此,即使在合同中对此类问题做出了约定,买房人也无法通过合同约定要求出售方承担相应违约责任,在对方拒不赔偿的情况下,损失只能由自己承担。

(三)三买房人无法获得拆迁补偿

征地或拆迁补偿,按照法律规定,补偿对象是被征收土地使用权人或被拆迁房屋所有权人,因“小产权”或“乡产权”房买卖行为不合法,买房人既未得到所购房屋占用范围内的土地使用权,也未获得房屋的所有权,因此,因征地或危房改造发生拆迁时,无法获得拆迁补偿款,所遭受的损失也只能由自己承担。

(四)小产权房无法继承

按照我国《继承法》的有关规定,可以继承的遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为被法律严格禁止,买房人并未获得房屋的合法权属,因此并不属于个人合法财产,不能发生《继承法》上规定的继承。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权,也得不到法律的保护,随时可能被轻易地剥夺。

(五)小产权房无法自由买卖

根据法律规定,买卖必须是针对自己具有合法权属、法律不禁止流通的物品进行,因“小产权”购房人并未取得房屋所有权,且该类房屋的买卖为法律所禁止,因此不能自由买卖,即使已经进行的买卖行为也属无效,应

相互返还财产,恢复原状。

(六)随时面临被拆除的风险

如果该类房屋是未经政府审批擅自开发建设的,则属违章建筑,违章建筑违反法律规定,破坏城镇合理规划和布局,打乱了正常的用地计划,剥夺了有限的土地资源,侵犯了公共利益,世界上任何一个国家或政府都不会容忍此类事件的发生,拆除或许只是时间问题。担此风险,得不偿失。

三、小产权房的负面影响

(一)对农民利益的侵害

建设小产权房,从短期看,农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益,但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了,小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。

(二)对国土资源的侵害

小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化,农民需要发家致富

以减少城乡贫富差距,但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。

(三)对房地产市场的侵害

目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系,有强力的政府进行宏观调控,有一系列健全的法律法规,虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足,但是若没有这些框架,问题将会严重到一发不可收拾的地步,导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场,这个市场不受现有商品房法律体系的规制,存在着一系列的风险链,实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革,但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革,市场及法律秩序具有连续性,那种全盘否定目前的既有秩序,不承认其内在合理性,主张彻底革新的做法是不值得提倡的。

(四)对法制建设的破坏

小产权房已经在我国存在和发展了十几年,其各个环节的参与者:乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性,希望法不责众以便逃避处罚,获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护,是有缺陷的情况下却依然我行我素,是对法律的公然蔑视,其示范效应极其恶劣,如果其行为不受到严惩,

将极大地破坏法律的威慑力。

(五)对政府公信力的破坏

小产权房的主要推动和默许者是乡镇政府,其在土地征收过程中得不到太多收益,因此牵头搞小产权房开发,这集中暴露了乡镇政府与政府主管部门、上级政府之间的利益博弈,其出发点并不是为了农民的利益,这使人们看到了乡镇政府带头违法、的丑恶嘴脸。且如果中央政府不对小产权房的当事人严惩,则会造成“守法的人吃亏,违法的人赢利”的严重心理暗示,极大地破坏政府的公信力。

四、结束语

由于我国农业经济的相对落后、农村社会保障体系还未真正建立等多重因素的限制,从我国的农业安全、农村和谐和农民利益角度看,“小产权房”具有较大的社会危害性。首先,必须尽快改革现行的城乡二元土地政策,禁止小产权房建设,以防其影响进一步扩大,从而造成更大的社会利益损失。其次,将已有的“小产权房”进行有选择的合法化,规范化管理,以避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁、乡村干部从中渔利等诸多问题,将“小产权房”引入健康发展的轨道。

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购买小产权房合同篇（6）

然而，人们同时也看到，农村建设用地数量剧增，乡镇政府、村级组织擅自占用农地建厂房出租、销售，以租，违法利用农地开发销售商品住宅房，大有愈演愈烈之势。以致于有关方面称之为“撬动土地控制闸门、违法提供建设用地的暗流”。其中，利用农地开发销售商品住宅更是引起社会的强烈关注。“小产权房”已成社会热议话题。

有调查显示，2006年，北京市65000宗乡村建设用地中，8000多宗由区县审批、3000多宗由乡镇“审批”，其余50000多宗则是村组自行“审批”，涉地488平方公里。无任何审批手续的3000多宗，涉地近50平方公里。被调查的其他省市的一些地方，上述现象更是“有过之而无不及”。

据“中大恒基”的报告显示，早在2004年，北京400多个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18％。按照每个项目平均10万方平米来计算，一共就有720万平方米，而当时北京可售房屋面积约为2157万平米，也就意味着小产权项目的面积相当于北京市可售房屋面积的1/3。

有资料显示，目前北京市已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才是两个1000万平方米。

显然，如果说集体建设用地剧增是一股来势汹汹的“暗流”，那么，小产权房便是这股暗流的潮头。

合法化呼声的背后

对小产权现象最为兴奋的，首推一直主张农地入市的专家学者。北大教授周其仁就认为，小产权供市，与政府几年来稳定房价的调控目标是一致的。政府可以借助自发的产权演进力量，来减少房价越调控越高涨的尴尬。

《中国经济周刊》经济评论员叶檀也表示，小产权房的市场热销无意间挑开了高房价真相，只有增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，房价才有可能下降。

法律问题专家胡星斗似乎更希望小产权房现象能助推法律突破，以改变现有的国家垄断土地一级市场的局面。他认为，小产权处在法律的模糊地带，没有违背《宪法》，即使有什么问题，也可以突破。对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。即通过政府合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

小产权房当事人对利益的渴望。村民就认为，小产权房开发使他们走上了致富道路，生活水平有明显改善，所以，对于早已形成规模的小产权房，政府应该采取措施使其合法化。

相关村干部也认为，小产权房不仅解决了很多城市住房问题，为买不起高价商品房的人打造一个完美的居住环境，更重要的是带动了一方经济，是村里致富捷径。同时，土地既然归集体所有，那集体组织开发、售卖，获利归集体共同所有也是合理的。

购房者则认为，环境好，房价低，购买理所当然，既然政府部门没有明令禁止，有可能给小产权一个合法的名分。

显然，专家学者从产权改革、稳定房价、土地市场化进程等角度，对小产权现象寄予了较高的希望。相关当事人也从自身的利益出发，希望小产权合法化。然而，难以回避的事实是，小产权房的确违法占用了大量的农地，很可能导致新增建设用地总规模失控，影响粮食安全和宏观调控。所以，离开现行法律法规、无视小产权违法现实评价其合理与否似乎有些片面。

小产权房违法之痛

小产权，实质就是没产权。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向集体组织之外居民销售的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。也就是说，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证，因此所谓小产权，实质就是没产权。

管理部门态度明朗。建设部有关负责人认为，小产权房不能办理房产证等合法手续。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。目前，法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

国家土地督察局副总督察甘藏春认为，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是依法使用农村集体用地担保，抵押权实现时；除此以外，都是现行法律不允许的。

也就是说，在政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。这些“小产权”房多是打着“新农村建设”、“农民新村”的旗号违法开发的。

一些专家学者也对小产权提出异议。北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦认为，小产权房买卖是违法和欺诈行为，是一种偷换概念的说法。叫停有利于房地产市场规范化。同时。小产权房不利于从根本上抑制房地产价格上涨。抑制房价上涨的关键是整顿房地产交易和管理市场，而核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化。

北京市建委城建研究中心的专家认为，虽然《物权法》颁布，将极大地保障人们对于私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。同时，由于小产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。因此，小产权房将是今后房地产市场整顿的对象。

一些知名房地产商也认为，小产权房实际上是在挑战国家法律。任志强认为，在两种土地管理制度的条件下，要把小产权房变成商品房，就只能服从房地产法规定的条件进行交易。假使推动小产权房，国家的耕地面积无法得到保证，国家的法律也得不到尊重。

我爱我家地产经济公司副总经理胡景晖也认为，小产权房实际上是在挑战国家的根本大法，包括《宪法》、《土地管理法》和《物权法》。

购买小产权房的都是中低收入阶层吗?

一些人认为，小产权房之所以受人青睐，是因为城市房价太高，很多人买不起房，不得不冒着风险去买小产权房，当前买小

产权房的人大都是城市拆迁户、中低收益阶层或外地进京人员。事实并非如此，据调查，在北京市除了通州区个别项目外，购买小产权房的人多是作为“第二居所”，甚至是为了住“别墅”。换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。

调查显示，房山、怀柔、密云等区县的小产权房多数为别墅形态，其价格虽然低廉，但也不是低收入人群能买得起的。其他省市的情况也大都如此。事实上，大部分中低收入者要比专家估计的理性得多，他们不会将自己辛苦积攒的血汗钱随便投入无法取得产权的房屋。所以，资料显示，中低收入人群在郊区买房，主要是购买离城市较远、价格相对较低的有产权的商品房而不是小产权房。

负面影响大过正面效应

毋庸置疑，小产权房以其价格低廉、自然环境好等优势受到城市居民的青睐，并给当地带来了发展和利益实惠，但从全局看，它的负面影响也是显而易见的。

首先，它冲击了现行土地政策、干扰了宏观调控政策的实施。众所周知，近几年为保证粮食安全和农业生产的稳定，我国一直严控新增建设用地，当城市新增建设用地控制效果稍有起色之际，小产权房大量占用农地，势必使新增建设用地总规模难以控制，几年的宏观调控效果毁于一旦，18亿亩红线受到威胁，政治经济都将受到重大影响。

其次，小产权房严重违背了法律法规，干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破，不如说是一种“倒逼”现象，加之社会舆论的推波助澜，俨然一副“你不给我合法化我就不罢休”的态势。如此，有关法律法规无法在社会经济运行中正常发挥作用。

例如，一些地方的小产权房开发者，利用新农村建设等旗号，以合法形式立项，将建立生态园作为旅游景点配套项目等名目，开发建设大量小产权房，给购房者一定年限(如50年或者更长时间)的租赁合同等。有的还发给购房者“荣誉村民证书”，以表明购买者对房子有永久居住权。这种租赁实际上是“以租代买”。种种行为违反了多个法律，给规范与治理也带来障碍。

再次，这些小产权房因其产权不清、租售不明、无法律保障等将扰乱房地产市场秩序。同时，小产权房一旦合法人市，将引致房地产投资规模进一步膨胀，房价上涨之势将波及到农村。

小产权房成灾谁之过?

是故意曲解法律，还是法律自身缺陷?现行《土地管理法》对建设用地有明确的限制性规定，但同时又都有“除外”。如：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民住宅用地批准使用集体土地的除外；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或用于非农建设，但符合土地利用总体规划、并依法取得集体土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。这些“除外”，原本并无歧义，但却被乡镇、村级组织乃至村民曲解为占用农地、进行小产权开发等行为的依据。一些村民就以在宅基地上建房自住为由，建设小产权房出售或以租代售。

此外，按照现行有关法律法规，虽然宅基地属于集体所有，村民对宅基地只有使用权，但村民对宅基地上的房屋却有所有权。相关法律只是禁止城镇居民在农村购买宅基地，却没有禁止购买房屋。村民将其房屋出售给城市居民，是否违法违规，现行法律没有明确规定。从而造成小产权房在法律上的模棱两可，既助长购房者的侥幸心理，同时也给行政执法部门带来了困惑。

利益当头谁不动心?随着经济发展和收入的增加，居民对居住环境的要求越来越高，一些人不再满足于林立的高楼和拥挤的小区，开始到环境优雅、风景秀丽的郊区寻找安静、自然。由短期度假到长期租住农宅，再到购买农民住房、建房。这自然给当地农民带来可观的利益。

小产权房未经正式批准，不用交纳土地出让金和各种税费，故开发成本较为低廉，即使比城里的商品房价格低十几倍，也有利可图。村民为利益建房出售，村、乡镇以发展本地经济为名开发小产权房，或者支持开发，其实也是为了获得利益，合作开发商也可按比例分成。同时，购房者也能以较低的价格买到住房。多方的利益驱使，共同导演了小产权房的悲喜剧。

在北京市，上世纪90年代中期，小产权房就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。由于当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房，甚至作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。

城市不断上涨的房价是助推器?城市房价的不断上涨，至少助推了两种情况：第一，不排除一些购房者无法承受城市高房价，而不得不选择相对低廉的小产权房，即使存在风险也在所不惜，从而促使小产权房产销两旺。第二。有钱人出于投资的需要和优化居住环境的需要。一些有钱人看到小产权房价格低廉且购销两旺，有很大的投资空间，就将资本由城市商品房投资转向乡镇小产权房。另一些人看到，花几十万在城市连普通住房都买不到，在乡镇却可以买到别墅或高档住房。所以，便通过购买小产权房提升居住质量。

因此，从某种意义上讲，如果不解决房价快速上涨问题，即使堵住了小产权房这个口子，市场还会出现其他形式的房屋。

新户型政策的负面影响。众所周知，建设部出台了“套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积，占年度住房开发总面积70％以上”的政策，即“70/90”政策。其目的是通过面积控制价格，以使大众能买的起房，但其负面影响也是很大的。

短期看，“70/90”政策，使得许多房产项目因为调整规划而推迟了人市时间，造成了暂时的商品房供应短缺，刺激了房价的上涨，推动了购房者把目光转向小产权房。长期看，“70/90”政策不能满足人们改善住房条件的需求和愿望，而小产权房100平米以上的面积，20万元～30万元的低价，为购房者提供了提升居住质量的机会，也为小产权房提供了时机和市场空间。

违法事物岂能任其蔓延，坚决制止没商量

应当说，小产权房现象背后有深刻的制度原因，甚至是产权问题、土地制度问题以及现行利益分配格局矛盾的综合反映。彻底的解决有赖于经济、政治体制改革的不断深化。但任何事物都有其纬度和边界，在现行法律层面上，小产权房与乱占农地建立厂房向社会出租、以租一样，都属于违法占地、擅自扩大新增建设用地规模。所以，应当采取严厉措施，遏制小产权房的蔓延之势。

从立法层面解决法律上的缺陷。现有法律对农村宅基地上房屋的管理，缺乏明确的规定。从《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等都没有明确规定农民能否像城市的居民一样，可以有权自由处理自己的房产。如今小产权房的优势还在，需求也大，规模不断扩大，粮食安全、18亿亩耕地的红线如何保障等严峻形势，压力越来越大。面对新的土地违法形式，建议完善有关法律规定，避免曲解和规避法律，并在相关法律上增加“破坏土地资源罪”，加大对违法用地的处罚力度。

另一方面，小产权房的开发销售涉及供需两个方面，所以，在依法制止建设开发的同时，也应在法律上进一步明确严禁城镇居民、单位购买农村小产权房或租用农民集体土地进行房地产开发，并对购买、开发行为施以相应的处罚。

购买小产权房合同篇（7）

随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。

一、“小产权”房的法律框定与划分

“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。www..cOM它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。

(一)建房行为不合法的“小产权”房

这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。

(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房

这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看， 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》， 2008年12月7日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。

就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法‘小产权’房”，将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。

此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。

二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价

从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确

法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。

(一)从禁止到有限保护

目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。

随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革 发展 提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。

(二)对“08政策”和“12·4意见”的分析

1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号，即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面，延续了以往禁止建造“小产权”房的做法；另一方面，对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则，尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。

首先，禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法“小产权”房，合法“小产权”房不属于禁止范畴。

其次，如何处理违法建造的“小产权”房？既然此类“小产权”房系违法建筑，就应当成为法律

制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及 经济 形势具体办理。

再次，如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”？第一，政策不能代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据；第二，这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予拆除和罚款等；第三，这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定，对购买“小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓“购买‘小产权’房的消费者”，既然没有对“消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。

2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途……的流转行为，要依法确认无效”，显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为？答案是否定的。因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途而言，不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于“改变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。

3.综合分析。通过上述分析，虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论，但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间，试图进行政策选择上的全面考量。如此，“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以，法院对于占有应依法给予充分保护，《物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，容易引发不稳定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；第五，政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。

(三)法律态度之评价

“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘，处于合法与非法的博弈之中。在此过程中，不同职能部门的态度至关重要。他们的职能如何发挥，将直接决定“小产权”房及其买卖的未来。在立法机关比较谨慎的情况下，短期内试图通过法律的“立、改、废”给“小产权”房及其买卖交易一个明确“说法”似乎不太现实。于是，行政机关和司法机关显示出的态度更令人关注。

行政机关肩负保障社会成员安居的 政治 责任，但由于各种因素的制约，这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补这个漏洞的方法之一。所以，只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批，政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上，基于某种正当原因（例如，随着城市规模的扩大，很多城乡结合部的农村基本没有土地，但农村人口仍在增长，村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题，很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时，往往会多分到一些住房进行经营，用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房，农民既可以自住、出租，也可以出售，从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非，合情合理。）而违反土地用途建造住宅并出售的行为，政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。当“小产权”房买卖、使用发生纠纷时， 政府最好以调停人的身份从中协调，化解矛盾。只有当“小产权”房的建造占用耕地，严重违反土地法律政策之时，政府才应运用行政手段予以制裁。

与行政机关相比，法院是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院，法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。法院裁断案件只能依法进行，不能制造模糊地带，这从轰动一时的北京宋庄画家村案的判决结果就可得知。（2002年，画家李玉兰以4. 5万元的价格购买了北京宋庄镇辛店村村民马海涛的一套院落，后花费十几万元进行整修。但是，宅基地使用证无法“过户”，只在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。2006年底，马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房屋。通州法院宋庄法庭一审判决房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。李玉兰不服提出上诉，二审法院维持原判。）虽然当事人和社会都对法院寄予厚望，希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是，我国法院功能有限，想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下，法院的消极态度也已逐渐改变。例如，北京市高级人民法院会议纪要认为，对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主，以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[1]显然，在现实与理性之间，司法审判陷入两难：既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。

总之，上述情形说明“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要，又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定，而这种秩序是否正当、是否足以构成禁止或限制“小产权”房交易的理由却一直为包括相关国家机关在内的社会各方面所怀疑。（事实上，国家关于宅基地使用权、集体建设用地使用权进入土地一级市场的试点很早就已经展开了。）正是因为目前的做法不甚合理，所以国家才出现对“小产权”房及其买卖的潜规则和显规则并存，看似矛盾、实则合理的态度。也正因如此，才更有必要从深层次破解这个难题。

三、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考

(一)“小产权”房买卖中的利益分析

从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。

在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———

(二)目标与效力认定

解决“小产权”房及其买卖问题，说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让 农村 土地进入市场的制度问题，也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经过长期努力和探索才能达到的，但不能等到一切条件都具备了，再来解决当前的问题。所以，在处理“小产权”房及其买卖问题上，一方面要朝着城乡一体化的方向努力，另一方面也要兼顾城乡二元体制的现实，在现有的 法律 框架内进行适度探索与创新。

1.认定买卖行为有效的“小产权”房

(1)宅基地上建造的合法“小产权”房。如果房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组织成员，认定合同有效已是通行做法，并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。（最高人民法院负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到，我国现有的法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定，因此就得适用国家的政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对此，人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。）我们认为，对于此类房屋买卖，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，而依国家政策作为认定合同无效的依据从法律上又值得商榷，故此类合同应认定有效。主要理由如下：

第一，根据《合同法》第52条的规定，只有合同违反法律、行政法规的强制性规定，才能被认定为无效。但是，现行法律、行政法规并无宅基地“小产权”房出卖给城镇居民的合同无效之明确规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力规定着重违反行为之法律行为价值，故应否认其法律效力。[2]依此法理，很难得出城镇居民购买此类房屋无效的结论。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定：“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，从法理、法律规定以及司法解释来看，都不能得出城镇居民购买宅基地“小产权”房无效的结论。

第二，根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法规作出安排，国家政策既不是强制性规定，也不是法律上的裁判规范，不应成为认定合同效力的依据。

第三，退一步讲，即便认定合同因违反国家政策而无效，也存在诸如购房者由城镇居民转为农村村民的情形，这样就会涉及合同效力补正问题。对此，可以考虑借鉴最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的做法，对买卖合同的效力进行补正，使之转化为有效合同，例如，买房人在诉讼前将户籍迁入本集体组织的；出卖人在诉讼前迁出本集体组织，成为城镇居民或者其他集体组织成员，且有居住条件的，这些情形就应当认定买卖合同有效。运用合同效力补正理论解决包括城镇居民在内的本集体组织之外成员购买“小产权”房的效力问题，既可以鼓励交易，保护当事人的合法权益，维护集体组织和农民的土地利益、社会保障利益，也是对诚信原则和社会秩序的维系。

总之，认定这类买卖合同的效力既要遵循法理，又要切实考虑当事人的生活现状，对一些实践中容易出现的影响合同效力的“变量”因素要特别注意。

(2)集体建设用地上建造的自住型“小产权”房。该类土地上存在自住型和销售型“小产权”房，其买卖合同效力应区别认定。对于自住型“小产权”房的买卖合同，原则上应认定为有效。例如，近几年有些地区，如天津推行的“宅基地换房”就是为满足集体建设用地的集约化需要，建造成片住宅楼用于本集体组织成员居住。这种房屋首先满足了村民集中居住、改善居住条件的需要，剩余部分再由村集体对外销售；或者，村民分得或者购得的房屋超过了自住需要，则对超过部分对外出售。对此，只要建房行为合法，对于出售自住之外的剩余房屋，无论买受人是否为本集体组织成员，买卖合同都不宜认定无效。当然，在规范制定和程序完善上，还需通过建立集体建设用地出让市场，在符合土地和建设规划的基础上，使本集体成员取得集体建设用地使用权这种用益物权，并原始取得其上房屋的事实所有权。此时，如果村民将房屋出卖给本集体组织之外的成员，在认定合同有效的前提下，买受人能否取得物权应依照《物权法》第31条的规定办理。

2.认定买卖行为无效的“小产权”房

(1)违法“小产权”房。买卖违法“小产权”房的合同由于标的物违法，合同应自始无效，房屋本身也应被行政机关强制拆除而不能得到补偿。只有在特殊情况下，这种“小产权”房才可能转为合法，即土地利用规划发生变更，原先违反土地利用规划的土地使用行为被变更后的土地规划纳入规划范围之内，并且符合建设规划。除此，还应具备如下要件：第一，房屋依然存在；第二，根据新的土地和建设规划补办各种手续，补缴各类税费；第三，对以往的违法用地行为承担相应的法律责任，例如缴纳罚款等。当这些要件都满足之后，违法“小产权”房才可转为合法，在此基础上实施的买卖行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。

(2)集体建设用地上建造的销售型“小产权”房。这种“小产权”房是集体组织为了牟利而开发建造的，主要目的是对外销售，此类合同应当认定为无效。因为，对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体 工业 需要。如果认定这种合同有效，不啻为变相鼓励集体组织卖地。在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下，这有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害，危及农民根本利益。而且，各地近几年颁行的允许集体建设用地流转的地方法规也大多禁止此种行为，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第5条规定，“通过出让、转让和出租等方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品房开发建设和住宅建设。”

时下有种观点认为，奢侈享受型“小产权”房应当与普通消费型“小产权”房区别对待，前者的买卖合同应当认定无效，而对后者则给予更多同情。这种认识偏离了法律判断标准，在不区分房屋具体性质与法律状态、买卖关系内容以及法律具体规定的情况下，单纯以房屋面积、价值和使用者身份来决定法律态度是违背法治精神和法律原意的。所以，无论是买卖奢侈享受型“小产权”房，还是普通消费型“小产权”房，其买卖合同是否有效均应按照上述规则处理。

四、“小产权”房登记问题的解决

根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度，对“小产权”房的买卖又限制较严，故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。于是，有可能出现买房人持有效的买卖合同，但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。

破解这个问题的前提是明晰“小产权”房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果。我们认为，其法律效果在于：第一，“小产权”房在民法范畴内属于可流通财产，不存在客体违法问题；第二，买方占有使用房屋是合法的，属于有权占有；第三，如果已经交付，卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋，则因其不符合关于物权请求权的规定，其主张无法得到支持。

在此基础上，如果确实不能办理房屋所有权变更登记，可寻求债权法上的解决方案，即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。租赁权既可基于合同发生(意定租赁)，还可基于法律规定发生(法定租赁)。所谓“法定”，是非出于买卖双方的自由意思，而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如，日本《假登记担保契约法》第10条(法定借地权)规定：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。”我国 台湾 地区“民法”债编1999年修订后，增订的第425条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。众所周知，物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走，但宅基地(或集体建设用地)使用权却不能随房走，这样就不能适用《物权法》解决城镇居民购买“小产权”房的物权登记问题。此时，买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利，还可依靠债权法中的“法定租赁权”来解决其合法占有房屋的法权状态。这样，在同一块土地上成立三种权利：宅基地(或集体建设用地)所有权、宅基地(或集体建设用地)使用权、宅基地(或集体建设用地)法定租赁权。前两种法权为物权，第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地(或集体建设用地)使用权；不能办理登记之场合，与土地所有人(即集体组织)之间成立宅基地(或集体建设用地)租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定，不受最长20年租期限制。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定，更是对诚信原则的遵守。

结语

解决“小产权”房的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成 经济 适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦；或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。（例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定：“集体建设用地可以用于工业、商业、 旅游 业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”）这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

城乡一体化是我国经济社会 发展 的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的 自然 回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开“小产权”房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题。

购买小产权房合同篇（8）

     随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。

      一、“小产权”房的法律框定与划分

      “小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。

      (一)建房行为不合法的“小产权”房

      这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。

      (二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房

      这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看， 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》， 2008年12月7日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。

      就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法‘小产权’房”，将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。

      此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。

      二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价

      从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确

      法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。

      (一)从禁止到有限保护

      目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。

      随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革 发展 提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。

      (二)对“08政策”和“12·4意见”的分析

      1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号，即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面，延续了以往禁止建造“小产权”房的做法；另一方面，对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则，尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。

      首先，禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法“小产权”房，合法“小产权”房不属于禁止范畴。

      其次，如何处理违法建造的“小产权”房？既然此类“小产权”房系违法建筑，就应当成为法律

      制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及 经济 形势具体办理。

      再次，如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”？第一，政策不能代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据；第二，这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予拆除和罚款等；第三，这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定，对购买“小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓“购买‘小产权’房的消费者”，既然没有对“消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。

      2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途……的流转行为，要依法确认无效”，显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为？答案是否定的。因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途而言，不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于“改变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。

      3.综合分析。通过上述分析，虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论，但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间，试图进行政策选择上的全面考量。如此，“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以，法院对于占有应依法给予充分保护，《物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，容易引发不稳定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；第五，政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。

      (三)法律态度之评价

      “小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘，处于合法与非法的博弈之中。在此过程中，不同职能部门的态度至关重要。他们的职能如何发挥，将直接决定“小产权”房及其买卖的未来。在立法机关比较谨慎的情况下，短期内试图通过法律的“立、改、废”给“小产权”房及其买卖交易一个明确“说法”似乎不太现实。于是，行政机关和司法机关显示出的态度更令人关注。

      行政机关肩负保障社会成员安居的 政治 责任，但由于各种因素的制约，这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补这个漏洞的方法之一。所以，只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批，政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上，基于某种正当原因（例如，随着城市规模的扩大，很多城乡结合部的农村基本没有土地，但农村人口仍在增长，村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题，很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时，往往会多分到一些住房进行经营，用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房，农民既可以自住、出租，也可以出售，从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非，合情合理。）而违反土地用途建造住宅并出售的行为，政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。当“小产权”房买卖、使用发生纠纷时， 政府最好以调停人的身份从中协调，化解矛盾。只有当“小产权”房的建造占用耕地，严重违反土地法律政策之时，政府才应运用行政手段予以制裁。

      与行政机关相比，法院是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院，法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。法院裁断案件只能依法进行，不能制造模糊地带，这从轰动一时的北京宋庄画家村案的判决结果就可得知。（2002年，画家李玉兰以4. 5万元的价格购买了北京宋庄镇辛店村村民马海涛的一套院落，后花费十几万元进行整修。但是，宅基地使用证无法“过户”，只在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。2006年底，马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房屋。通州法院宋庄法庭一审判决房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。李玉兰不服提出上诉，二审法院维持原判。）虽然当事人和社会都对法院寄予厚望，希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是，我国法院功能有限，想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下，法院的消极态度也已逐渐改变。例如，北京市高级人民法院会议纪要认为，对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主，以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[1]显然，在现实与理性之间，司法审判陷入两难：既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。

      总之，上述情形说明“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要，又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定，而这种秩序是否正当、是否足以构成禁止或限制“小产权”房交易的理由却一直为包括相关国家机关在内的社会各方面所怀疑。（事实上，国家关于宅基地使用权、集体建设用地使用权进入土地一级市场的试点很早就已经展开了。）正是因为目前的做法不甚合理，所以国家才出现对“小产权”房及其买卖的潜规则和显规则并存，看似矛盾、实则合理的态度。也正因如此，才更有必要从深层次破解这个难题。

      三、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考

      (一)“小产权”房买卖中的利益分析

      从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。

      在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———

      (二)目标与效力认定

      解决“小产权”房及其买卖问题，说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让 农村 土地进入市场的制度问题，也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经过长期努力和探索才能达到的，但不能等到一切条件都具备了，再来解决当前的问题。所以，在处理“小产权”房及其买卖问题上，一方面要朝着城乡一体化的方向努力，另一方面也要兼顾城乡二元体制的现实，在现有的 法律 框架内进行适度探索与创新。

      1.认定买卖行为有效的“小产权”房

      (1)宅基地上建造的合法“小产权”房。如果房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组织成员，认定合同有效已是通行做法，并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。（最高人民法院负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到，我国现有的法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定，因此就得适用国家的政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对此，人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。）我们认为，对于此类房屋买卖，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，而依国家政策作为认定合同无效的依据从法律上又值得商榷，故此类合同应认定有效。主要理由如下：

      第一，根据《合同法》第52条的规定，只有合同违反法律、行政法规的强制性规定，才能被认定为无效。但是，现行法律、行政法规并无宅基地“小产权”房出卖给城镇居民的合同无效之明确规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力规定着重违反行为之法律行为价值，故应否认其法律效力。[2]依此法理，很难得出城镇居民购买此类房屋无效的结论。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定：“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，从法理、法律规定以及司法解释来看，都不能得出城镇居民购买宅基地“小产权”房无效的结论。

      第二，根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法规作出安排，国家政策既不是强制性规定，也不是法律上的裁判规范，不应成为认定合同效力的依据。

      第三，退一步讲，即便认定合同因违反国家政策而无效，也存在诸如购房者由城镇居民转为农村村民的情形，这样就会涉及合同效力补正问题。对此，可以考虑借鉴最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的做法，对买卖合同的效力进行补正，使之转化为有效合同，例如，买房人在诉讼前将户籍迁入本集体组织的；出卖人在诉讼前迁出本集体组织，成为城镇居民或者其他集体组织成员，且有居住条件的，这些情形就应当认定买卖合同有效。运用合同效力补正理论解决包括城镇居民在内的本集体组织之外成员购买“小产权”房的效力问题，既可以鼓励交易，保护当事人的合法权益，维护集体组织和农民的土地利益、社会保障利益，也是对诚信原则和社会秩序的维系。

      总之，认定这类买卖合同的效力既要遵循法理，又要切实考虑当事人的生活现状，对一些实践中容易出现的影响合同效力的“变量”因素要特别注意。

      (2)集体建设用地上建造的自住型“小产权”房。该类土地上存在自住型和销售型“小产权”房，其买卖合同效力应区别认定。对于自住型“小产权”房的买卖合同，原则上应认定为有效。例如，近几年有些地区，如天津推行的“宅基地换房”就是为满足集体建设用地的集约化需要，建造成片住宅楼用于本集体组织成员居住。这种房屋首先满足了村民集中居住、改善居住条件的需要，剩余部分再由村集体对外销售；或者，村民分得或者购得的房屋超过了自住需要，则对超过部分对外出售。对此，只要建房行为合法，对于出售自住之外的剩余房屋，无论买受人是否为本集体组织成员，买卖合同都不宜认定无效。当然，在规范制定和程序完善上，还需通过建立集体建设用地出让市场，在符合土地和建设规划的基础上，使本集体成员取得集体建设用地使用权这种用益物权，并原始取得其上房屋的事实所有权。此时，如果村民将房屋出卖给本集体组织之外的成员，在认定合同有效的前提下，买受人能否取得物权应依照《物权法》第31条的规定办理。

      2.认定买卖行为无效的“小产权”房

      (1)违法“小产权”房。买卖违法“小产权”房的合同由于标的物违法，合同应自始无效，房屋本身也应被行政机关强制拆除而不能得到补偿。只有在特殊情况下，这种“小产权”房才可能转为合法，即土地利用规划发生变更，原先违反土地利用规划的土地使用行为被变更后的土地规划纳入规划范围之内，并且符合建设规划。除此，还应具备如下要件：第一，房屋依然存在；第二，根据新的土地和建设规划补办各种手续，补缴各类税费；第三，对以往的违法用地行为承担相应的法律责任，例如缴纳罚款等。当这些要件都满足之后，违法“小产权”房才可转为合法，在此基础上实施的买卖行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。

      (2)集体建设用地上建造的销售型“小产权”房。这种“小产权”房是集体组织为了牟利而开发建造的，主要目的是对外销售，此类合同应当认定为无效。因为，对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体 工业 需要。如果认定这种合同有效，不啻为变相鼓励集体组织卖地。在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下，这有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害，危及农民根本利益。而且，各地近几年颁行的允许集体建设用地流转的地方法规也大多禁止此种行为，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第5条规定，“通过出让、转让和出租等方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品房开发建设和住宅建设。”

      时下有种观点认为，奢侈享受型“小产权”房应当与普通消费型“小产权”房区别对待，前者的买卖合同应当认定无效，而对后者则给予更多同情。这种认识偏离了法律判断标准，在不区分房屋具体性质与法律状态、买卖关系内容以及法律具体规定的情况下，单纯以房屋面积、价值和使用者身份来决定法律态度是违背法治精神和法律原意的。所以，无论是买卖奢侈享受型“小产权”房，还是普通消费型“小产权”房，其买卖合同是否有效均应按照上述规则处理。

      四、“小产权”房登记问题的解决

      根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度，对“小产权”房的买卖又限制较严，故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。于是，有可能出现买房人持有效的买卖合同，但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。

      破解这个问题的前提是明晰“小产权”房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果。我们认为，其法律效果在于：第一，“小产权”房在民法范畴内属于可流通财产，不存在客体违法问题；第二，买方占有使用房屋是合法的，属于有权占有；第三，如果已经交付，卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋，则因其不符合关于物权请求权的规定，其主张无法得到支持。

      在此基础上，如果确实不能办理房屋所有权变更登记，可寻求债权法上的解决方案，即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。租赁权既可基于合同发生(意定租赁)，还可基于法律规定发生(法定租赁)。所谓“法定”，是非出于买卖双方的自由意思，而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如，日本《假登记担保契约法》第10条(法定借地权)规定：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。”我国 台湾 地区“民法”债编1999年修订后，增订的第425条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。众所周知，物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走，但宅基地(或集体建设用地)使用权却不能随房走，这样就不能适用《物权法》解决城镇居民购买“小产权”房的物权登记问题。此时，买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利，还可依靠债权法中的“法定租赁权”来解决其合法占有房屋的法权状态。这样，在同一块土地上成立三种权利：宅基地(或集体建设用地)所有权、宅基地(或集体建设用地)使用权、宅基地(或集体建设用地)法定租赁权。前两种法权为物权，第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地(或集体建设用地)使用权；不能办理登记之场合，与土地所有人(即集体组织)之间成立宅基地(或集体建设用地)租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定，不受最长20年租期限制。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定，更是对诚信原则的遵守。

      结语

      解决“小产权”房的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成 经济 适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦；或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。（例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定：“集体建设用地可以用于工业、商业、 旅游 业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”）这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。

      城乡一体化是我国经济社会 发展 的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的 自然 回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开“小产权”房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题。

 

 

 

购买小产权房合同篇（9）

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？

4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

二．集资房、安居房买卖合同效力。

1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。

2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。

4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

购买小产权房合同篇（10）

二、进一步完善保障性住房建设规划

根据省市的要求，结合我县的实际，进一步完善2014至2017年度保障性住房建设规划，认真贯彻“一次性规划、一次性选址、一次性落实地块”要求，科学制定年度实施计划。抓紧做好项目的前期工作，做到早启动、早建设，按时完成建设任务。公租房项目选址要坚持“以人为本、方便群众”的原则，充分考虑群众就业、就医、就学、出行等需要。

三、严格控制建设面积和租金标准

（一）在户型设计上，公租房单套建筑面积控制在50平方米左右，最高不超过80平方米。公租房小区可按总建筑面积的15%建设公共服务配套设施，其中商业配套设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以内。

（二）租金标准，按同地段住房市场平均租金60%至80%的水平确定，并向社会公布，可定期适当调整。租金收入按照谁建设谁管理谁受益的原则，由建设（管理）单位收取，每年按10%的比例提取维修基金，其余租金主要用于管理人员的工资、房屋管理等相关费用。

公租房所有人可以自己管理公租房，也可委托其他单位（或企业）代为管理。

四、统一住房保障条件

（一）同时符合下列条件的，可申请公租房：

1、在县城无房或在县城有房但家庭人均住房面积在15平方米（含）以下；

2、家庭人均可支配收入在县城中等收入线以下；

3、具有县城户籍或无县城户籍但在县城连续稳定工作6个月以上，并已办理居住证和缴纳社会保险或住房公积金6个月以上的。

（二）同时符合下列条件的，可申请公租房并享受廉租住房待遇：

1、有县城户籍，并在县城居住三年以上；

2、家庭人均年收入在县人均可支配收入标准以下；

3、无房或家庭人均住房面积在15平方米以下；

（三）父母或子女在县城有两套或两套以上自有住房房，且人均住房（申请人、共同承租人、父母或子女等人平均）建筑面积在35平方米（含）以上的家庭；家庭拥有用于个人消费的家用汽车等大宗财产的情况，不得申请（申购）公租房。

（四）已购买经济适用房（含农民公寓）或已享受棚户区（林区、垦区、农村危旧房）改造政策的家庭不得申请（申购）公共租赁房。

（五）符合县级以上政策规定可优先配租的家庭，或连续三次（含）以上摇号未中签的家庭，或在县城原镇居住20年（含）以上的家庭，根据当年房源情况，同等条件下可优先配租公租房。优先配租是指确保房源摇号或是缩小范围提高中签比例摇号。

五、稳妥推进公租房出售

（一）出售房源。县政府组织建设的廉租房、公租房，可作为出售房源。

（二）出售对象：

1、符合廉租住房条件并已承租公租房的，或经摇号中签待入住的家庭；

2、符合公租房条件并已承租公租房的，或经摇号中签待入住的家庭。

3、申购人只能购买其承租的公租房或已经摇号中签待入住的公租房。

4、一户公租房保障家庭只能购买一套公租房。

（三）出售价格。公租房按建筑安装成本出售有限产权。出售公租房时，要通过评估（或根据审计结果），分别确定所售公租房的建筑安装成本价、综合成本价，以及土地出让收益、税费减免等的具体价款和比例。建筑安装成本价包括征地和拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费、建安工程费；综合成本价包括建筑安装成本、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等。

（四）专项维修基金。按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定和省住宅维修资金交存标准，购房户按购房价款2%的比例交存专项维修基金，该项资金属于业主所有。住宅专项维修资金统一由县房管局管理，专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

（五）出售方式。申购人应一次性购买全部公租房的有限产权。如需购买完全产权，应补交建筑安装成本价与综合成本价之间的差价，及土地出让收益、税费减免等价款。

（六）资金管理。公租房有限产权出售资金专项用于偿还公租房建设贷款及公租房建房、回购和管理、实行专款专用、封闭运行。出售公租房有限产权时，应开具财政部门统一印制的“省政府非税收入一般缴款书”。出售收入全部缴入国库，实行“收支两条线”管理。

（七）产权管理。

1、购买了公租房有限产权的住户从购买后的下一个月开始免交租金，其承租的房屋不得出售、转借以及擅自改变用途。购买的有限产权和完全产权，可以依法继承、抵押。

2、购买人取得公租房全部有限产权后5年内不得上市交易。期间，如购买人因经济和住房条件变化，超出县里规定的保障标准，或因特殊原因需要转让的，由县政府按原销售价加同期银行活期利息回购，并由购买人补交因购买有限产权免交的租金。

3、申购人应与售房单位签订《公租房购买合同》，按照购房合同交清房款，并报县住房保障主管部门备案后，即可办理《房屋所有权证》。《房屋所有权证》应当注明“公共租赁住房”、“有限产权”和所购有限产权比例。购买的公租房的共同承租人可作为共权人登记。

4、购买公租房全部有限产权满5年，经向县住房保障管理部门申请，并取得完全产权后，可上市交易。

五、支持保障对象使用住房公积金

（一）公租房承租人（或共同承租人）缴存了住房公积金的，可以申请提取公积金交纳公租房租金。

（二）公租房承租人申购公租房时，承租人（或共同承租人）缴存了住房公积金，且符合贷款条件的，可申请公积金贷款购买公租房。

六、强化住房保障工作监督管理

（一）加强领导。为加强住房保障工作的组织领导，县里应加强工作机构建设，充实工作人员和落实工作经费。并在适当的时机成立住房保障局，专抓住房保障工作。

县发改委、监察、财政、国土、审计、规划、建设、民政等部门应按照各自职责抓好相关工作，加强协作。

（二）进一步完善住房保障申请、审核、公示、轮候、配租、申购等管理制度。

1、住房保障部门要依法依规，严格公租房准入审核，做到公开透明，公平公正。公租房配租和出售除县里以上文件明确规定可优先安排的，其它一律参加公开摇号，中签的配租（购买）公租房，未中签的廉租住房保障家庭享受租赁补贴、公租房保障家庭列入轮候。