房地产评估法律法规篇（1）

近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。

一、商业房地产评估现存的问题

从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。

1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。

2.商业房地产评估中易出现连带责任

虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。

3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺

房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。

4.商业房地产评估中存在不正当竞争

伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。

二、商业房地产评估中现存问题的原因

我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。

1.商业房地产评估行业发展时间较短

改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。

2.商业房地产评估管理体制欠缺

主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。

3.商业房地产评估的准入门槛较低

目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。

三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策

在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。

1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系

有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。

2.加强对商业房地产评估市场的监管力度

由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。

3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育

要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。

四、结论

商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

[1]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中古外资，2013（23）：151-152.

[2]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸，2012（12）：72-73.

[3]刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息，2012（30）：125.

[4]卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].中外企业家，2013（29）： 24-27.

房地产评估法律法规篇（2）

近几年来，我国的房地产市场一直处于快速发展当中，尤其是一些大中城市，房地产的交易极为频繁。在当地产发展过程中，经常需要对其进行评估，如拆迁、二手房买卖、当地产抵押、房地产投资等等。但是房地产的评估是一项专业性强、技术要求高的工作，在我国属于新兴领域，发展还不成熟，在房地产评估过程中还存在一定的问题[1]，只有对这些问题进行改善，才能促进我国房地产评估行业的发展，为房地产交易的合理进行提供一定的保障。

一、我国房地产评估发展现状

房地产评估是为房地产交易服务的，近些年来我国的房地产行业一直处于快速增长阶段，各类房地产交易频繁，对于房地产评估的需求急剧增大。房地产评估为房地产的交易提供了重要的基础。近些年来我国房地产评估从业人员队伍以每年新增5000人以上的速度在扩大，当前房地产评估师从业人数已经超过了7万人。

虽然我国房地产评估行业一直快速发展，前景一片大好。但是也正式由于发展速度过快，带来了一些问题，如从业人员素质参差不齐，部分人员素质有待提升；相关法律法规建设不完善；不正当竞争时有发生等等。这些问题对于房地产评估行业的健康发展带来了一定的负面影响，如不及时解决，将会产生更为严重的后果。

二、我国房地产评估中存在的问题

（一）相关法律制度不完善

当前我国房地产评估工作的开展，主要依据的法律法规是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》以及相关的行政许可和行业标准。但是这些法律法规只是从大的方面进行限定，缺乏相应的实施细则，难以对具体的房地产评估工作做出指导。从而导致房地产评估人员在开展工作过程中没有足够的法律依据，限制了部分工作的正常开展，评估结果难以让人信服的情况时有发生。

（二）人情交易普遍存在

中国是一个人情社会，各种各样的人情关系普遍存在，在房地产评估中也不例外。另外，虽然当前我国已经对评估机构进行了改制，但是有部分房地产评估机构的主管部门仍未发生变化，甚至一些房地产评估人员还在原来的主管部门中担任一定的职务，在房地产评估的圈子内熟人遍地。这种情况加剧了在房地产评估中人情交易的发生，严重危害了房地产评估的公平性。

（三）评估人员业务水平有待提高

当前房地产评估从业人员素质参差不齐。其中部分从业人员虽然通过了房地产评估执业师考试，但是仅仅是通过死记硬背而考过，并没有实际的操作经验，从而在际工作中难以对房地产的价值进行准确评估。另外，也并不是只要获得房地产评估师资质就可以从事所有房地产的评估工作，这给房地产评估师的管理带来了一定的难度，影响了整个行业的发展。

（四）不正当竞争加剧

由于房地产行业的快速发展吸引了大批的相关从业者进入房地产评估行业，导致房地产评估行业的竞争急剧增加。房地产评估从业人员的增长速度已经大大高于房地产行业的发展需求。因此，房地产评估师为了获取业务而导致不正当竞争增多。另外，房地产交易中的一方往往会为了获取更多的利益而给房地产评估师回扣，也是导致不正当竞争出现的主要原因之一。

三、房地产评估中出现问题的原因

（一）我国房地产评估行业发展不完善

我国商业性房地产直至改革开放以后才逐步发展，到了上个世纪九十年代以才进入快速发展阶段。而房地产评估行业的起步和发展更是晚于商业房地产。因此，我国房地产评估行业起步晚，发展不完善，导致相关法律法规的实施细则仍未出台，房地产评估过程中存在一些盲点，影响到了房地产评估的公正性和准确性。

（二）房地产评估师入门门槛较低

当前由于相关制度还不健全，没有形成以一套完整的房地产评估人员的培训、准入及晋升机制，仅仅是通过考试来判断是否掌握相关知识。从而导致理论与实践的脱离。同时，由于没有一定的晋升机制，房地产评估师只有一个级别，不能区分相关从业人员的技术水平，打消了从业人员继续学习深造的动力。

（三）管理体制欠缺

当前我国房地产评估管理体制上还存在一定的问题，尤其是对于房地产评估人员的管理上，采取的是“政府主管，行业协会自律”的管理模式。但是由于从业人员众多，政府部门难以进行有效管理，导致各种非法交易的发生，给整个行业的发展带来了一定的负面影响。

四、改善房地产评估中现有问题的对策

鉴于房地产评估中存在的诸多问题，必须及时采取合理的对策，才能促进房地产评估行业的快速、健康发展，为房地产的有序、合理交易提供一定的基础。具体来说，根据上文的分析，可以从以下几个方面进行改善：

（一）健全相关法律法规体系

为了确保房地产评估人员在工作过程中有法可依、有规可循，需要在当前的法律基础上进行完善，并出台《房地产评估法》。该法律除了对当前的法律进行统一、深入、细化之外，还应包含以下几个方面的内容：一是统一并强化行业标准，对现行的标准进行修订，并对房地产评估中的各项操作细节进行统一、明确的规定；二是提高职业道德要求，并对房地产评估过程中的违法行为及其处罚力度做出明确规定，增加房地产评估人员的违法成本。

（二）加大监管力度

监管不力是当前房地产评估中违法行为频繁发生的主要原因之一[2]。因此，要从以下几个方面加大监管力度：首先，加速房地产评估机构的脱钩改制工作，使各个评估机构都处于同一起跑线，减少各种内幕交易；其次，以当前政府部门难以形成有效监管的形式来看，应改变当前的监管机制，以行业协会监管为主，政府指导为辅，加大监管力度；最后，增加投诉渠道，对于房地产评估过程中的违法行为进行投诉，形成对房地产评估人员的震慑力。

（三）加强从业人员的培训及再教育

从当前的房地产评估准入考试来看，可以通过死记硬背来通过，因而难以对通过考试人员的水平做出准确评估。因此，建议在考试中增加面试环节，可分省份进行，在面试的同时还可以对从业人员的水平进行分级。在后续的工作过程中，房地产评估人员可通过再教育等方式来实现等级晋升，提高他们继续学习的积极性。对于获取从业资格但是实际水平较低，工作中出现多次重大失误者，可对其降级甚至取消从业资格，保持房地产评估从业队伍的业务水平。

五、结语

房地产行业的发展对于我国经济的发展具有重要的推动作用。而房地产评估作为整个行业发展的重要组成部分，对于行业的健康、快速发展具有极为重要的意义。虽然当前在发展中还存在一些问题，但是只要采取合适的策略对其进行规范，定能使房地产评估的发展日益成熟，在推动房地产行业的发展中发挥更大的作用。

房地产评估法律法规篇（3）

1引言

房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。

2房地产司法拍卖估价概述

2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。

3房地产司法拍卖估价工作风险成因

从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。

4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施

4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。

5结论

随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。

参考文献:

［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．

［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.

房地产评估法律法规篇（4）

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

房地产评估法律法规篇（5）

一、前言

随着《城市房地产管理法》的颂布和实施，我国房地产评估作为一个新兴的行应运而生，紧接着国家房地产评估师的考试制度和资格认证制度的颁布，房地产评估业得到了快速发展。但是目前房地产交易错综复杂，房地产估价业方面的不足也越发突显。本文作者结合多年实践经验，对目前我国房地产评估业的问题与发展对策进行了论述，以供同仁参考。

二、目前我国房地产评估业的现状分析

（1）房地产评估人员的素质参差不齐。一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序， 许多未从事过评估业务的人员通过临时挂靠考入估价师行列，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业务能力的原因被卡在门外。二是后续教育不足。从我国房地产评估业目前的情况来看， 房地产估价师继续教育在教育体系、形式、内容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员后劲不足。

（2）评估方法应用受限。我国采用的评估方法与国际上通行的方法类似，有成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法、房地产价格指数调整法。目前我国评估过程中，成本法中对于利润中利润率的确定、收益法中折现率的确定比较模糊都是由估价作业人员主观确定，导致评估结果会因为不同评估人员而大相径庭。市场法是目前中国房地产评估中应用最普遍的方法。但是应用时，参考的评估案例与评估房地产交易时间的不同，并且，关于房产的政策不断的变化，在评估时，难以预测未来交易日的房产政策趋势，导致评估结果并未被委托方采用。

（3）房地产估价行业法制建设滞后。目前虽然我国房地产行政主管部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。

（4）房地产评估执业风险较高。当前比较突出的问题是评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范，违反职业道德，“给回扣”、“假脱钩”、“卖牌子”等现象时有发生，使其从事的估价业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道，违背了评估行业的基本原则，从而使房地产评估师的执业风险较高。

三、我国房地产评估业的发展对策探析

（1）加强对房地产评估市场的监管。房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速各类评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产评估行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产行政主管部门和行业协会要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。

（2）健全和完善房地产评估相关的法律法规。借鉴国际上资产评估行业发展完善的国家，我国应该建立房地产评估法律体系。即在《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，专门提出《房地产评估法》。随着我国市场经济的不断发展，国外房地产评估机构慢慢在我国落户，其法律制度对我国制定房地产评估法有很大的指导作用。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。比如，由于各个地区发展不尽相同，城市化进程不同，导致拆迁补偿的标准大大不同，此时，各个地区急切需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。

（3）提高房地产评估行业的准入门槛、加强现有从业人员的继续教育。房地产市场的复杂性决定了房地产估价师评估能力急需提高。一方面，提高房地产估价师的准入门槛，学历要求提高。另一方面要积极开展多种形式的再教育。目前估价师们虽然都具备一定的实际经验，且在知识结构方面各有所长，但随着房地产市场的进一步发展和规范，二、三级市场必将日趋活跃等，对估价师的专业要求也将越来越高。估价师不能故步自封，必须更新知识，才能跟上市场发展变化的要求。

（4）全力推进房地产评估行业信用体系建设。目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

（5）评估方法应用科学化。无论是成本法、市场法还是收益法，其中的指标分析是否科学影响到最终的评估结论。目前，房地产评估中，比较广泛使用的市场法。其应用的核心就是参照房产数据的真实性。对于成本法，其适用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估的房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例加以调整。

（6）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险。执业风险的高低与遵循评估原则，职业道德成一定关系。在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作原则和技术原则，即独立、客观、公正，替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。目前在我国的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。

四、结语

总之，目前我国房地产评估行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产评估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势、专业优势、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在激烈市场竞争中取胜。

参考文献：

房地产评估法律法规篇（6）

一、房地产估价行业的现状

我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。

我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。

但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。

二、房地产估价行业存在的问题

(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。

目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。

(二)行业监管不力。

审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。

(三)房地产估价市场不规范。

目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。

由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。

同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。

三、房地产估价行业的发展建议

(一)完善法律法规体系。

完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。

(二)建立健全行业协作,共同监管体制。

由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。

(三)培养高素质人才,提高执业水平。

房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。

参考文献:

房地产评估法律法规篇（7）

乙方(受托方)：

根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下：

一、合同内容

(一)估价对象：

(二)估价目的：为确定估价对象的 价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的 价值。

(三)价值类型： 房地产公开市场价值

(四)估价时点： 年 月 日

(五)报告份数：预报告 份，正式报告 份。

(六)作业时间：自 年 月 日至 年 月 日止(计 天)。

二、合同时间

合同有效期为 年 月 日始至 年 月 日止。

三、评估费依据、标准及计算方法

(一)收费标准：

1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。

2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。

3、 其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。

(二)计算方法：

计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。

(三)收费金额：

1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。

2、乙方按实际评估额计算评估费。

四、双方的权利与义务

(一)甲方的权利与义务

1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。

2、甲方有权要求乙方按约定的估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、报告份数、作业时间出具估价报告。

3、甲方有权要求乙方在规定时间内对报告中的错误进行修正，或对报告进行复估。

4、甲方或当事人或利害关系人对报告有异议的，乙方要按有关规定予以口头或书面做出答复。

5、甲方要向乙方提供与估价对象相关的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。

6、甲方要填写《估价对象法定优先受偿情况调查》。

7、甲方有权要求乙方公示估价结果，或安排房地产估价师回答相关问题。

8、甲方应当按项目需要，给乙方提供与估价对象有关的资料【 】

(1)工商执照、自然人身份证【 】

(2)房屋所有权证【 】

(3)房屋使用权证【 】

(4)土地使用权证【 】

(5)无证房屋的用途、结构、建筑面积证明【 】

(6)构筑物所有权证明【 】

(7)房屋测绘报告【 】

(8)构筑物测绘报告【 】

(9)土地测绘报告【 】

(10)规划意见(选址)书【 】

(11)建设用地规划许可证【 】

(12)建设工程规划许可证【 】

(13)建筑工程施工许可证【 】

(14)商品房销(预)售许可证【 】

(15)其他与估价对象有关的资料【 】

A、房屋、土地征收征用公告或行政许可证【 】

B、司法鉴定方面的资料【 】

C、房屋(构筑物)土地租凭(承包)合同【 】

D、房屋、土地抵押合同【 】

E、房地产交易合同【 】

F、房地产拍卖确认书【 】

G、法院、仲裁机关的判决或裁定【 】

H、房地产交易公证书【 】

I、企业财务报表(资产负债表、利润表、现金流量表)【 】

J、企业财务审计报告，或财务报表审计报告【 】

6、甲方有权要求乙方保守涉及估价报告的内容和估价对象的商业机密。

7、甲方为乙方提供查看估价对象的实物、权益和区位状况提供方便，并配合乙方取得估价对象所在地的政府的有关土地和房屋价格方面的文件。

8、甲方不得干预乙方评估工作、不得要求乙方出具违背法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的报告。

9、甲方应当按国家的有关规定，及时足额向乙方支付评估费。

(二)乙方的权利与义务

1、乙方要依据国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》撰写报告，并对估价报告的合法性负责、

2、乙方必须遵循独立、客观、公正的基本原则和普适技术性原则，根据估价对象的估价目的、价值类型、估价时点、作业时间出具报告，并按约定的报告份数向甲方提供预评估报告的正式报告。

3、国家征收征用房屋补偿方面的评估，乙方必须遵照有关规定公示房屋或土地的估价结果，并安排注册房地产估价师现场回答当事人或利害关系人的疑问。需要乙方复估的，乙方要在规定的时间内进行复估。

4、国家机关和组织，当事人和利害关系人或异议人，对报告的格式、内容等有疑问或异议，乙方要根据疑问或异议要求，口头或书面进行回答。

5、报告需要听证的、或需要房地产价格评估专家咨询或鉴定的，乙方要认真配合。

6、乙方必须严格遵守职业道德，不得和当事人或利害关系人串通，不得向甲方以外的任何组织和个人泄漏估价报告的内容和涉及甲方的商业机密。

7、乙方不得利用工作之便，向甲方或当事人和利害关系人提出任何与评估工作无关的要求。

8、乙方不得超标准收费，收费后要给甲方出具正式发票。乙方可以预收评估费，但多收部分要及时返还给付款方。

9、除项目终止外，乙方在合同时间内因甲方或当事人或利害关系人原因，没有完成评估工作，甲方应适当延长合同有效期限。

10、乙方不得将合同委托业务转托其他机构。

五、违约责任

(一)任何一方不得无故解除合同。因乙方在约定时间内没能完成工作，或发现乙方和当事人或利害关系人串通，违反法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的行为，甲方可以终止合同。由此造成的损失由乙方负责。

(二)甲方或当事人和利害关系人不配合乙方的评估工作，乙方可以终止合同。由此造成的损失由甲方负责赔偿。

(三)除不可抗力外，有一方违约给另一方造成损失的，违约方应负赔偿责任。双方对赔偿责任达不成一致的，可依法主张各自的权利。

(四)本合同自双方签订之日起生效。如有未尽事宜，需经双方协商解决。本合同一式两份，双方各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产估价合同范文2聘用单位(简称甲方)：

地 址：

邮 编：

联系人：

联系电话：

聘用人(简称乙方)： 因甲方业务开展的需要，甲方聘用乙方为甲方的房地产估价师。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国劳动法》及其相关法律、法规的规定，甲乙双方在诚信、互利的基础上签订如下协议，并共同严格遵守。

一、工作岗位

甲方聘用乙方为甲方的注册房地产估价师，乙方按照国家法律以及行业规定规范执业。

二、聘用期限

____年__月____日至_____年____月___日，聘用期限为 叁 年。

三、聘用报酬

1、甲方支付乙方报酬为： 第一年人民币年净 整(￥ 元);第二年人民币年净 整(￥ 元);第三年人民币年净 整(￥ 元)。

2、支付方式：按年度支付，采用将费用汇进乙方指定银行卡方式支付。第一年，在合同签订当日预付报酬人民币五千元整，其余报酬在证书交接之日一次性付清;第二年和第三年报酬在每年______月______日前一次性支付。

四、双方权利义务

(一)甲方的义务

1、合同期间乙方房地产估价师继续教育由甲方负责，合同期内必须完成每年度相应的继续教育学时。甲方承担继续教育产生的培训费、差旅费用(培训期间正常的交通、食宿和资料费)等其他相关合理费用。

2、合同期届满双方未续约或协商终止本合同的，甲方在合同终止期日后15日内为乙方办理房地产估价师变更注册相关手续，并返还乙方房地产估价师资格证书、继续教育证书。

3、合同期间，乙方不负责对甲方出具的房地产评估报告进行审核。乙方对用其姓名签署的房地产评估报告书所产生的法律后果不承担任何责任，一切法律责任均有甲方承担。

4、合同期间，乙方不坐班。

(二)乙方的义务

乙方的房地产估价师资格证书、房地产估价师注册证书由甲方保管，未经乙方同意，甲方不得擅自使用

五、违约责任 如果甲方违约，则须付违约金壹万元整(￥10000元)给乙方。

六、合同变更、终止

(一)合同变更

聘用合同依法签订后，合同双方必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更合同。确需变更时，双方应协商一致，签订补充协议。

(二)合同终止

1合同条款双方再协商签订新合同。

2、甲方应当在解除或者终止劳动合同后5日内，向乙方出具解除或者终止聘用合同的书面证明。

3、因政策规定性变更而终止合同的，甲方应在得知事项一周内书面告知乙方。

七、附则

1、本合同自双方当事人签订之日起生效。

2、本合同一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产估价合同范文3委托估价方(甲方)：

受理估价方(乙方)：

经甲乙双方协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：

一、乙方受甲方委托，对 产权名下的坐落于 的房地产于估价时点的价值进行评估。

二、估价目的：

三、估价时点： 年 月 日

四、估价报告交付日期 年 月 日 (甲乙双方如有约定，从其约定)。

五、甲方应于 年 月 日前将委估房地产估价所必要的资料提交乙方，甲方提交的资料如下：

1、房屋所有权证 ( )

5、房地产权证 ( )

2、国有土地使用权证 ( )

6、身份证 ( )

3、集体土地使用权证 ( )

7、其它资料 ( )

4、营业执照 ( )

六、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方必须陪同并提供方便。

七、乙方对甲方提供的资料应妥善保管，并尽保密之责。

八、甲方应在乙方交付报告之日按国家有关收费标准，一次性交清评估费。

九、乙方如无特殊原因和正常理由，不得迟于本合同规定的时间交付报告。

十、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提供估价所需的有关资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告的交付日期。

十一、乙方在交付估价报告收取评估费甲方未应用该估价报告，乙方概不退还评估费。

十二、其它：

十三、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未对方同意不得随意更改，如有未尽事宜，需经双方协商解决。

十四、本合同签订于 年 月 日。

房地产评估法律法规篇（8）

第二条、本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。

法律、法规另有规定的，按照其规定执行。

第三条、房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。

第四条、广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。

第二章、评估机构与人员

第五条、从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。

第六条、设立房地产评估机构应具备下列条件：

（一）有机构名称、组织形式和章程（二）有固定的办公场所。

（三）有10万元以上人民币的流动资金。

（四）有3名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于2名。

（五）法律、法规规定的其他条件。

第七条、设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。

第八条、房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。

一级资质：有100万元以上的注册资金，7名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务4年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在10万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。

二级资质：有70万元以上的注册资金，5名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务3年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在6万平方米以上、10万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。

三级资质：有40万元以上的注册资金，3名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务2年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以上、6万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。

未取得资质等级的房地产评估机构，可承担评估标的物的建筑面积在2万平方米以下的评估项目。

土地评估机构的资质等级审批权限及其从业范围，按国家土地行政主管部门的有关规定执行。

第九条、房地产评估服务应在核准范围内进行，不得超越资质等级从业范围从事评估业务。

第十条、市房地产行政主管部门对房地产评估机构资质、房地产评估人员的资格实行定期审核制度。不参加审核或审核不合格的，不得继续从业。

第十一条、房地产评估人员必须持有房地产估价师注册证或房地产估价人员岗位合格证书，并参加一个评估机构，方可从事评估业务。

房地产评估人员不得同时在两个或两个以上评估机构从业。

第十二条、房地产评估机构应按照国家规定的从业地域范围从事评估业务。

在外地注册登记的房地产评估机构及其评估人员在本市从事评估业务的，须按本办法规定到市房地产行政主管部门登记备案。

第三章、评估业务

第十三条、凡有下列情形之一的，委托人可自行选择具有房地产评估资质的机构进行评估：

（一）国有土地使用权转让、抵押的。

（二）组建中外合资企业、股份制企业以及上市公司对房地产作价投资、入股的。

（三）企业兼并或破产需对房地产评估的。

（四）房屋买卖、交换的。

（五）房屋抵押、典当、投保、赠与的。

（六）其他认为需要评估的情形。

第十四条、国有土地使用权出让，行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿以及依照房地产价值为纳税基数的项目，由广州市房地产估价管理所按照国家规定统一组织评估。

第十五条、委托房地产评估的单位或个人，应当与评估机构签订估委合同，评估委托合同应具备下列内容：

（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人。

（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、用途、使用情况。

（三）评估目的、期限和要求。

（四）收费标准、付款方式和时间。

（五）评估纠纷处理和违约责任。

（六）当事人认为需要载明的其他事项。

第十六条、开展房地产评估业务，应有两名以上房地产评估专业人员参加。

房地产评估机构完成房地产评估后，应向委托人出具评估报告书。评估报告应由注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。

第十七条、委托人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告书之日起15日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以在接到复核报告书之日起15日内向市房地产行政主管部门申请重估。

第十八条、房地产评估机构及其评估人员从事评估业务，可以到需评估的房地产所在地的有关部门查阅与评估有关的档案资料，有关部门应予以协助。

房地产评估机构及其评估人员开展评估业务，有权向委托获取相关资料，委托人应提供有关证书和资料。

房地评估机构及其从业人员应为委托人保守秘密。

第十九条、房地产评估收费，应按照国家和省、市物价主管部门规定的标准执行，并开具发票。

第四章、评估结果的确认

第二十条、有下列情形之一的房地产评估，其评估结果必须报市房地产行政主管部门确认：

（一）税务部门委托征收的有关房地产税的。

（二）涉及国有土地使用权出让金的。

（三）行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿的。

（四）股份公司上市需确定土地价值的。

（五）行政划拨土地进行抵押的。

（六）法律、法规规定的其他的情形。

第二十一条、房地产评估机构申请确认房地产评估结果的，应提交下列文件、资料：

（一）申请书。

（二）评估报告。

（三）评估计算过程与结果。

（四）其他有关文件、资料。

第二十二条、市房地产行政主管部门应依据下列规定确认评估结果：

（一）评估机构的房地产项目符合其资质等级范围（二）评估报告至少有两名在册估价师签署并注明资质证号。

（三）评估的房地产产权清晰。

（四）评估报告及其技术报告符合国家规定的技术规范。

（五）评估采用的资料和参数真实有效，评估方法正确。

（六）评估结果符合本市所在地段房地产价格水平。

第二十三条、市房地产行政主管部门受理房地产估结果确认，应自收到评估机构的申请书及全部评估文件资料之日起15日内予以书面答复。符合本办法第二十二条规定要求的，应予办理确认手续。

第二十四条、房地产评估结果确认后，涉及国家征收税款的，由税务部门按税法核定其计税价格。

房地产评估结果确认后，如涉及国有企业兼并、破产、作价入股或上市的，该房地产评估结果应并入企业整体资产评估结果，由国有资产评估管部门汇总。

第五章、法律责任

第二十五条、未取得房地产评估机构资质证书擅自从事房地产评估业务的，市房地产行政主管部门或会同工商行政管理部门责令其停止房地产评估活动，没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；造成当事人经济损失的，应依法赔偿。

第二十六条、不按本办法规定参加审核的，由市房地产行政主管部门给予警告，责令限期补办审核手续；逾期仍不补办的，撤销房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。

第二十七条、评估机构从事的房地产评估业务超出从业范围的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人，并由市房地产行政主管部门处以2000元以上10000元以下的罚款。

第二十八条、违反本办法第十二、二十条规定的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人；造成经济损失的，应依法赔偿。

第二十九条、房地产评估机构或评估人员违反规定提高或压低评估标的物价值，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并由市房地产行政主管部门处以10，000元以上30000元以上的罚款；情节严重的，吊销其房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。

第三十条、市房地产行政主管部门及广州市房地产估价管理所的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；触刑犯刑律的，依法追究刑事责任。

第六章、附则

房地产评估法律法规篇（9）

随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们对房屋的需求量日益增多，从而促进了房地产行业的飞速发展，并逐渐成为我国最重要的支柱产业之一，对我国国民经济的增长做出了巨大的贡献。另外，房地产企业向国家上交的所得税已经成为我国财政收入的主要来源之一。因此，为了进一步优化房地产企业所得税纳税评估工作，加强对房地产企业所得税纳税评估问题的研究势在必行。

一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。

三、结语

总之，做好对房地产企业所得税纳税评估工作非常重要，税收部门应该积极采取一切行之有效的措施，不断的对纳税评估工作进行优化，只有这样才能促进房地产企业的健康发展，进而增加我国的财政收入。

房地产评估法律法规篇（10）

物业税（PropertyTax），又称财产税或房地产税（RealEstateTax），主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。在我国开征物业税的必要性主要体现在以下几个方面：

（一）优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。

（二）调节贫富差距

从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易、养房难了。

（三）优化税收政策

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，导致财政收入受到损失。

二、我国开征物业税的难点分析

在我国，随着房地产业的迅猛发展，相关的房地产业（物业）税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动，其税费种类繁多、设置重复、税负不公，越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。我国现行房地产税制及征管上主要存在以下问题：

（一）产权关系不明

物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税，首先就要求有健全的财产登记制度，有明晰的产权关系，这是开征物业税的基础。然而，我国目前尚不具备这个最基本的征税条件。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，而我国目前尚缺乏严密的财产登记制度，有很多企业、部门、事业单位的用房和居民住房，只有使用权没有产权，产权不清、产权与使用权分离的现象较为严重。我国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，且这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，对于这部分房屋该不该征税、如何征收都是个难题。此外，我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。

（二）房地产价值评估体系不健全

物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，因而物业税的计税基础是物业的评估价值，所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法，不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。

根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，在评估价格的基础上对房地产所有者征税。因此，税值会随房产的升值而提高，物业税成了政府的预期收入，居民所拥有的房产会由于基础设施的变化而升值，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求，房地产估价结果不准确、不合理会导致不公正的赋税。目前，我国房地产税费的征收实际上是由土地管理部门和税务部门双重管理，房产税由税务部门征收，而土地出让金由土地部门征收。作为全球最大的房地产市场，一旦开征物业税，将会对房地产评估产生巨大的需求。然而，我国能够胜任复杂房地产评估的人与机构比较缺乏。另外，由于房地产的评估价值直接关系到税值的大小，也就是关系到纳税人税负的大小、政府税收收入的多少，这就必须要找到一个双方都认同的评估机构来对房产价值进行评估，那么房地产价值评估这项具体的基础性工作究竟由谁来承担才最公平、合理？这也是开征物业税不得不面对的一个难题。

（三）法律法规不完善

目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。

我国的土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有权属于国家的前提下，用地者必须向政府一次纳土地出让金，才可取得一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，土地批租期限为40年-70年。这种制度可以给地方各级政府带来丰厚财源，土地批租收入在某些城市已经达到财政收入的30%以上，但给开征物业税带来了一个很大的难题，即物业税与土地出让金的关系难以处理。土地出让金实际上是土地批租制度的一部分。在我国，土地对于房地产行业的发展有着重要意义。不动产税制改革必须和土地批租制度改革相衔接，二者协同改革才能使改革的成果不被其他相关因素的负面效应所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一种普遍的观点是土地出让金应该不并入物业税，实行单独征收；另一种观点是土地出让金应该并入物业税，一起征收。同时将土地出让金由一次性征收改为分年征收。但关键问题是，如果分次征收土地出让金，那么应该分多少年征收？每次征收多少？首先年限问题是必须认真对待的，因为年限多少直接影响每年的征收额，若分摊年限过短，政府每年征收的土地出让金就过多，那就和一次性征收没什么区别了；若分摊年限过长，政府每年征收的土地出让金就过少，相应的财力就有所削弱，这必然间接影响经济的发展。其次是在年限很确定的前提下，土地出让金是平均年限分摊还是按年金方式分摊？平均年限分摊因为每年分摊额相同，在年限较大时，倘若发生通货膨胀则风险较大；按年金方式分摊则贴现率应该定为多少？这些问题处理的成功与否直接关系到改革的效果和成败。

三、对策建议

（一）健全财产登记制度

建立健全财产登记制度应先从建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保护。合法收入的界定，保护是前提，财产登记制度的建立是保障。我国的《物权法》已于2007年10月1日起实施，这为将来物业税的实施提供了合理的法律依据。但仍有一系列相关法律法规缺失，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快，应尽快完善制定相关法律，从法律层面上给予物业在内的私有财产以更牢靠的保障。我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但凌乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。因此，应尽早建立和完善财产登记法律制度，并制定出台实施细则，这些都对物业税的顺利开征有着相当重要的意义。建议在开征物业税前，进行一次全国范围的房地产普查工作，以进一步明晰产权所有人及相关情况，并建立档案，登记造册，为开征物业税构建必要的基础。

（二）健全税收立法制度

物业税的开征首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在一些房地产经验较为成熟的地区进行试点，然后根据试点经验进行立法研究，最后完成立法程序。尽快出台我国的《物权法》。要征收物业税，首先需要确认物权，即财产所有权的归属。而我国有关的物权的规定只是散见于诸如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律中，而且相当不完善。

（三）完善土地管理制度