房屋土地资产管理汇总十篇

时间:2023-09-07 17:40:57

房屋土地资产管理

篇(1)

    一、在签订商品房预售合同或出售合同前,房地产开发企业和购房者通过订立商品房预订协议的方式确定买卖商品房意向的,开发企业必须取得商品房预售许可证或房地产权证。

    未依法取得商品房预售许可证而以预订或者以预约、认购、定购等其他方式变相预售商品房的,均属无证预售行为。由房地产管理部门按《上海市房地产转让办法》第五十条规定处罚。

    二、商品房预订,房地产开发企业和购房者双方应签订书面预订协议,预订协议应包括当事人姓名或名称、预订房地产座落地点、面积、价格、预订期限、订金数额及订金处理办法等内容。

    三、房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。

    四、购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:

    1.房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;

    2.签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;

篇(2)

指导思想:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻落实科学发展观,按照完善社会主义市场经济体制的要求,切实加强国土资源管理,进一步改进管理方式,提高行政效率,建立行为规范、运转协调、廉洁高效的国土资源管理体制。

基本原则:坚持精简、统一、效能和先划转、后理顺的原则,进一步转变政府职能,精简机构,强化监督,提高效率。

二、改革内容

(一)县国土资源和房屋管理局内设机构、职能职责和人员编制

1、内设机构:设8个职能科室

办公室、纪检监察执法室、规划计划科、财务科、房地产权籍市场科、建设用地管理科、地质环境矿产资源科、房改拆迁物业科。

2、主要职能

(1)贯彻执行国家和重庆市颁发的有关土地、地质环境、矿产资源、房屋管理和住房制度改革的法律、法规、规章和政策,起草土地、地质环境、矿产资源、房屋管理和住房制度改革方面的规范性文件并组织实施;

(2)负责全县城乡土地、房屋权属确认和登记发证的统一管理;

(3)统一管理全县城乡土地、矿产资源,编制并组织实施土地利用总体规划、年度用地计划和基本农田保护规划;负责占用基本农田的审查报批和土地用途管制工作,组织和指导土地开发复垦、耕地保护和土地开发整理工作;负责土地资源调查、监测、评价管理和组织矿产资源的调查评价,编制并组织实施矿产资源保护和合理利用规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划;

(4)统一管理全县建设用地的征用、划拨工作,负责土地征用、划拨的审查、报批和全县土地整治开发的管理工作;

(5)统一管理全县土地资产,负责土地使用权出让、出租、转让等有偿使用和管理,负责农村集体土地流转的管理,负责企业改制中土地使用权的处置、外资企业用地管理;

(6)依法管理矿产资源探矿权、采矿权的审批登记发证和转让审批登记,承担矿产资源储量管理,地质资料汇交管理。依法实施地质勘察行业管理,初审并上报审定地质勘察单位资格,负责管理地勘成果,初审并上报审定探矿权、采矿权评估机构资格,确认探矿权、采矿权的评估结果;

(7)组织监测、防治地质灾害,保护地质遗迹,依法管理水文地质、工程地质、环境地质勘察和评价工作,保护地质环境,依法实施地热水、矿泉水的管理,认定具有重要价值的古生物化石产地、标准地质剖面等地质遗迹保护区;

(8)负责全县土地、房屋定级估价及地价评估确认,房地产转让、租赁、抵押、典当管理和房屋使用权转让等房地产市场管理以及房地产中介服务机构和人员的资质管理;

(9)负责全县住房解危解困廉租房、集资合作建房工作的规划、计划、组织实施、监督和全县物业管理,报批物业管理企业资质,指导和监督物业管理工作;

(10)承办全县土地出让金和收益金的核收、征收、解交及房改资金的归集、管理,负责房管资金的核收、征收、管理和矿产资源补偿费、探矿权、采矿权价款和使用费的征收和管理;

(11)依照《重庆市测绘管理条例》的规定进行全县地籍、房产测绘的管理,编制并组织实施地籍、房籍测绘规划,管理地籍、房籍测绘机构资质、测绘成果档案;

(12)组织开展对全县用地、地质矿产、房屋执法情况的执法监察,依法对各种违法违章行为进行行政处罚,裁决权属纠纷,负责土地、矿产资源、房屋的行政复议和行政诉讼;

(13)负责全县土地、地质矿产、房屋管理和房改的科技、信息、档案、综合统计及外事、宣传及职工培训的组织指导;

(14)领导街、镇、乡的国土资源和房屋管理工作;

(15)完成县委、县政府及重庆市国土资源和房屋管理局交办的其他事项。

3、人员编制及领导职数

大足县国土资源和房屋管理局机关编制23名(其中:行政编制20名、后勤人员事业编制3名),实有25名(其中:行政编制人员21名),局级领导职数按重庆市国土房管局和县委规定配备。内设机构负责人职数9名。

(二)下属事业单位职能职责和编制(设7个直属事业单位,编制72名,负责人11名)

1、大足县房地产监理交易所。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数15名,负责人2名。其主要职责:承办全县土地使用权证和房屋所有权证、商品房预售、房地产交易、抵押、租赁监证、房地产管理,提供房地产信息、咨询服务,土地权属变更调查。

2、大足县地质环境土地整理中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数12名,负责人2名。其主要职责:承办公益性地质环境监测、地质灾害监测和地质灾害防治事务性、技术性工作;承办全县耕地开发、整理工作;承办全县土地测绘、房屋勘测、土地开发整理设计工作。

3、大足县住房资金中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数6名,负责人1名。其主要职责:承办全县住房公积金的归集、发放、公积金贷款;承办住房公积金缴存、提取、使用及使用计划执行情况报告。

4、大足县征地储备中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数15名,负责人2名。其主要职责:承办全县土地征用、土地储备整治、农民拆迁还房、安置补偿实施工作;承办全县国有土地使用权、矿产资源使用权的招标、拍卖、挂牌出让工作。

5、大足县城镇房屋管理中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数12名,负责人2名。其主要职责:承办全县城镇房屋拆迁、公房经营、物业大修基金管理使用等工作;承办全县房屋安全鉴定、白蚁防治、房屋维修工作。

6、大足县国土资源和房屋管理执法大队。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数6名,负责人1名。其主要职责:承办涉及全县土地、房屋、矿产资源(违法、违规)的执法监督检查工作和来信来访处理,参与行政强制执行,配合做好司法强制执行工作。

7、大足县国土资源和房屋管理信息中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位,编制人数6名,负责人1名。其主要职责:承办全县国土资源和房屋管理档案资料的收集、归集和利用管理工作;受局委托,承担全局国土资源和房地产行业信息化发展规划和计划的编制及有关工作规范、技术标准、管理规定的制定以及局机关办公自动化系统及内网的建设和维护,为局机关电子政务的建设提供服务。

事业单位人员从现从事国土资源和房屋管理的在编在职事业人员中调配。

(三)街镇乡国土资源和房屋管理机构

1、职能划转

按照**府发〔**〕5号、**编办〔**〕20号文件精神,结合我县实际,街镇乡国土资源和房屋管理职能上划到县国土资源和房屋管理局。

2、街镇乡国土资源和房屋管理机构设置

街镇乡国土房管所职能上划后,按街镇乡行政区划设置大足县国土资源和房屋管理局街镇乡管理所,其性质为县国土房管局派出机构,按局机关内设二级机构级别对待。另设大足县国土资源和房屋管理工业园区管理所。

3、管理所的主要职责

(1)贯彻执行国家和上级颁发的有关土地、矿产资源、房屋管理的法律、法规、行政规章和政策;

(2)负责管理辖区内城乡土地、矿产资源、地质灾害防治工作;

(3)负责实施土地利用总体规划、基本农田保护规划、地质矿产资源开发利用规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划、执行用途管制,保护基本农田;

(4)负责辖区内建设用地征收、征用和出让、划拨的现场踏勘;

(5)负责辖区内土地、房屋权籍管理的登记发证;

(6)保护地质遗迹和地质环境,协助防治地质灾害;

(7)负责辖区内房屋拆迁、住房安全、物业管理和房地产市场管理;

(8)协助征收辖区内国土资源和房屋管理的相关规费;

(9)负责辖区内土地、矿产资源、房屋管理的动态巡查,处理征地、拆迁、房地产权属纠纷;

(10)负责辖区内公房经营管理;

(11)承办县局交办的其他事项。

4、编制配备和人员调配

核定编制:新设置的25个管理所核定全额拨款事业编制245名,负责人40名。人员配置从县国土房管部门在编在职人员中进行调配。

三、干部人事财务管理

(一)局属事业单位、管理所人员经费及财务管理

1、经费来源:县财政全额拨款。实行一级预算分级管理办法,即县财政局对县国土房管局下达全县国土房管系统的财政预算,由县国土房管局再分别下达局属各单位和各管理所的经费预算。

2、各街镇乡管理所所需办公场所和设施由各街镇乡提供(原办公场所、办公用具不变),以确保工作的正常开展,原街镇乡管理的国土资源和房屋等资料整体移交给新设置的管理所。

(二)干部人事管理

1、县国土房管局机关及下属单位(含管理所)干部职工管理按县委组织部、县人事局有关规定执行,机关内设科室及下属事业单位负责人的任免,由县国土房管局商县委组织部、县人事局形成一致意见报县政府分管领导同意,由县国土房管局行文任免。

2、县国土房管系统内干部职工调动,按县委、县政府有关规定执行。

四、组织实施

(一)提高认识,加强领导

我县国土资源管理体制改革的实施,在县委、县政府的统一领导下进行。全县各街镇乡、县级有关部门要从树立和落实科学发展观,保护国土资源,促进地方经济社会可持续发展的高度,充分认识国土资源管理体制改革的重要性和必要性,讲政治、顾大局,统一思想,提高认识,通力配合,确保改革工作平稳进行。为切实加强组织领导,县政府成立由主要领导任组长,县委、县政府相关领导任副组长,县政府办、县委组织部、县编办、县人事局、县财政局、县国土房管局、县审计局等部门负责人为成员的大足县街镇乡国土资源管理体制改革工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在县国土房管局。

(二)精心组织,稳步推进

篇(3)

    各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院;各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),新疆生产建设兵团国土资源局;各省、自治区建设厅,新疆生产建设兵团建设局,各直辖市房地产管理局:

    为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下:

    一、人民法院在办理案件时,需要国土资源、房地产管理部门协助执行的,国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

    国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时,除复制有关材料所必需的工本费外,不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

    二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

    人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时,应当出示本人工作证和执行公务证,并出具协助查询通知书。

    人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时,应当出示本人工作证和执行公务证,并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

    三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

    国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。

    四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料,由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室(馆)加盖印章。无法查询或者查询无结果的,国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

    五、人民法院查封时,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的,以权属登记为准。

    在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时,应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

    六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的,人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的,查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

    七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋,登记名义人(案外人)书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时,执行法院可以采取查封措施。

    如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人,而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时,须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序,撤销该登记并登记在被执行人名下之后,才可以采取查封措施。

    八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得,但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封,执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后,办理查封登记。

    九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请,尚未核准登记的,人民法院可以进行查封,已核准登记的,不得进行查封。

    十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封,不可分割的房屋可以整体查封。

    分割查封的,应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

    十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的,应当经过所属高级人民法院批准,且每次再续封的期限不得超过一年。

    查封期限届满,人民法院未办理继续查封手续的,查封的效力消灭。

    十二、人民法院在案件执行完毕后,对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的,应当及时作出裁定解除查封,并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

    十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

    十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,对可以分割的土地使用权,按已缴付的土地使用权出让金,由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权,人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权,可以全部进行预查封。

    被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的,在人民政府收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。

    十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

    (一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

    (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

    (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

    十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

    十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书,预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的,应当经过所属高级人民法院批准,且每次再续封的期限不得超过一年。

    十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

    十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

    二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的,排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的,对剩余部分,排列在后的轮侯查封自动转为查封。

    预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

    二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋,被执行人隐瞒真实情况,到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的,人民法院应当依法确认其行为无效,并可视情节轻重,依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记,并注销所颁发的证照。

    二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

    国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封,仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的,对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

    二十三、在变价处理土地使用权、房屋时,土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的,受让人继受原权利人的合法权利。

    二十四、人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。

    对处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

    二十五、人民法院执行土地使用权时,不得改变原土地用途和出让年限。

    二十六、经申请执行人和被执行人协商同意,可以不经拍卖、变卖,直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务,但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

    二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

    国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

    二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

    二十九、本通知下发前已经进行的查封,自本通知实施之日起计算期限。

    三十、本通知自2004年3月1日起实施。

    中华人民共和国最高人民法院

篇(4)

二、关于合建契约的法律性质

三、和建房屋原始取得人的确定

四、合作建房产权纠纷的预防

关键词:合作建房 合建契约 产权纠纷 土地使用权的取得

一、概述

合作建房是指当事人以土地使用权作为出资,另一方投入实际资本并组织施工,共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条,即土地使用权可以作价入股,合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中,必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况,依我国《城市房地产转让管理规定》第3条,房地产转让包括合作建房,合作建房的结果是对建成房屋利益的分享,所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为,而是一种行为。凡是不具备房地产开发资质证书的,均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质,那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业,并且已经取得了资质证书,那么,合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书,或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。 合作开发房地产不是一种个人行为,而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的,均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质,那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业,并且已经取得了资质证书,那么,合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书,或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

二、关于合建契约的法律性质

合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权,由另一方出资建设,并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间,也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此,有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态:一是土地使用权人(公民或法人)提供土地,房地产开发产提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司,并以该公司的名义进行开发建设,等所建设房屋售出后依约分配所得收入。①按照其中等四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有,对此没有产权纠纷,只是股东间利益分配的纠纷,由公司进行调整。

合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同,也就是说,合建契约的成立,不以交付基地或房屋为必要条件;一方须提供土地,他方需完成建筑双方均互有义务,且互为对价。但其空间属于哪一类有名合同,在上是有争议的。我国学者有四种观点:一是承揽契约。将基地权得人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物;把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资,建筑商以资金与劳务为出资,共同建筑房屋,并分享权益。四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作,土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬,而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。②

对于合建契约的性质不可一概而论,应该具体问题具体。在四种合作建房形式中,第一种是土地使用权人(公民或法人)提供土地,房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益,在预售房地产权转移之前依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时,也不能解释为“名为合伙实为借贷因为出面经营都为实际出资人,只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权持作定作人,把房地产开发商当作承揽人,将开发商根据合建契约取得的房地产权益看作是承揽报酬,故可以看作是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发产依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商,这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换,故可以看作是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为,但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品,可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释,但既然已经认定是承揽关系,而且将承揽的部分建筑物作为报酬,那么就再没有必要解释为买卖契约。

我国《城市房地产管理法》第60条第2款规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年发布的《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款的规定,“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”我国《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定:“本办法所称房屋权利申请人,是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详,若解为房屋的中有人,则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权,在合作建房中,除土地使用权外,还可以是根据合建契约而取得之债权。于是,并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。

三、合建房屋原始取得人的确定

篇(5)

第二条  凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易,实施房地产市场管理,均应当遵守本条例。

第三条  本条例所称房地产市场,包括土地使用权的出让、房地产开发和房地产交易。

第四条  市建设、土地、房产管理部门按照市人民政府规定的管理权限,各司其职,密切配合,负责本条例的组织实施。

市计划、规划、财政、税务、工商、物价、市政、房地产开发等管理部门应当依据法律、法规赋予的职责,配合做好房地产市场管理工作。

第二章  土地使用权出让

第五条  土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第六条  土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划和城市规划,依据年度建设用地计划进行。

年度建设用地计划,由市计划管理部门会同市建设、土地、规划、房产等管理部门,依据城市规划、国民经济发展计划、城市土地利用总体规划编制。

第七条  市土地管理部门会同市规划、房产、房地产开发等管理部门,依据年度建设用地计划编制包括土地使用权出让地块、用途、年限和其他条件的年度土地使用权出让方案,并会同市财政、物价、规划、房产、市政、房地产开发等管理部门制定基准地价、标定地价,经市建设管理部门审核后,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后实施。

第八条  土地使用权的出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

城市中心区域繁华地段的土地使用权出让,应当以招标或者拍卖的方式进行。

第九条  土地使用权的出让,由市人民政府按照统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的原则进行,具体办法由市人民政府制定。

第十条  土地使用权出让,应当签订书面合同。

土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者签订。

第十一条  土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市规划管理部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十二条  以划拨方式取得土地使用权的单位,经过批准将非经营性用地变为经营性用地的,应当补办土地使用权出让审批手续,缴纳土地使用权出让金等有关费用。

第三章  房地产开发

第十三条  房地产开发应当严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,坚持旧区改造和新区建设相结合,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第十四条  基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及危旧房屋集中的区域应当优先开发,改善城市生态环境,保护历史文化遗产,配套建设公用设施。

第十五条  市建设管理部门根据国家和省下达的土地使用权出让控制指标,拟订年度土地使用权出让计划、规划改造方案和年度土地使用权出让方案,编制年度开发建设计划,经综合平衡后报有批准权的人民政府批准。

第十六条  纳入年度开发建设计划的项目,由市房地产开发管理部门向中标的房地产开发企业下达综合开发任务书,签订开发建设合同。

房地产开发企业应当持综合开发任务书到市计划、建设、规划、土地管理部门办理有关建设和用地手续。

第十七条  综合开发项目,中标的房地产开发企业必须在合同约定的日期开发建设。未按期开发建设的,市房地产开发管理部门应当收回综合开发任务书,重新组织招投标;因房地产开发企业自身的责任未能如期开发建设的,不予返还已收取的费用。

第十八条  房地产开发经营应当由依法设立并取得相应等级资质证书的开发企业进行。

第十九条  承担综合开发任务的房地产开发企业,其注册资本与所承担开发任务投资总额的比例应当符合国家有关规定。

建设项目分期实施的,应当按综合开发任务书确定的分期实施期限投入资金,用于项目建设。

第二十条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,除法律、法规规定的以外,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,无偿收回土地使用权。

第四章  房地产交易

第一节  房地产转让

    第二十一条  房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为,包括:

(一)房产买卖、赠与的;

(二)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

(三)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的;

(四)因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;

(五)以房地产抵债的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第二十二条  房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的,该房屋占用范围内的土地使用权同时分割转让。

第二十三条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照合同足额交纳有关费用,并取得土地使用权证书和建设工程规划许可证,属于综合开发的,还应当取得综合开发任务书;

(二)按照合同约定属于房屋建设工程的,完成开发建设投资总额25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

(三)受让方具备开发建设的有关资质条件。

转让房地产时房屋已经建成的,除符合本条第(一)项条件外,还应当持有房屋所有权证书。

第二十四条  在建设的房地产开发项目符合转让条件进行转让的,市房地产开发管理部门应当对转让的房地产开发项目重新进行综合测算,转让人应当分别到市房地产开发、土地、规划和房产管理部门签订开发建设合同,办理土地使用权和规划审批单位名称变更登记手续,并按规定缴纳有关税费。

第二十五条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市规划管理部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第二十六条  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

经批准准予转让的,受让方应当到市土地管理部门办理土地出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴市政府指定的部门,其划拨土地使用权性质不变。

第二十七条  房地产转让,双方当事人应当签订书面转让合同。并在房地产转让成交后30日内,持房地产权属证书、转让合同、土地出让金缴纳证明等有关证件和材料,到市房产管理部门办理登记。

经市房产管理部门审核合格,凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记,更换土地证书。

房地产转让当事人应当按规定缴纳税费。

第二十八条  下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权,不符合本条例第二十三条规定的;

(二)未依法登记领取权属证书的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(五)权属有争议或者权证与标的物不相符合的;

(六)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;

(七)依法通告拆迁范围内的;

(八)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(九)法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第二十九条  房地产开发企业预售商品房,应当到市房地产开发管理部门办理登记、审核手续,并到市房产管理部门办理《商品房预售许可证》。

第三十条  商品房预售,房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市房产和土地管理部门办理登记备案手续。

第三十一条  预售商品房交付使用后,承购人应当在30日内持有关凭证分别到市房产、土地管理部门办理登记手续。

第二节  房地产抵押和房屋典当

    第三十二条  房地产抵押,双方当事人应当签订抵押合同,约定抵押期限、评估价值、但保债务标的物的清偿方式、违约责任、双方的权利和义务等条款。

第三十三条  房地产抵押双方当事人,应当在抵押合同签订之日起30日内持房地产权属证书、当事人资格证明、抵押合同等有关证件和材料,到市房产管理部门办理抵押登记手续,领取《房屋他项权证》。

第三十四条  同一房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。

第三十五条  抵押人以已出租的房地产设定抵押权的,应当通知承租人,原租赁契约继续有效。抵押期间租赁期满,承租人继续租赁原房屋的,须经抵押人同意。

第三十六条  房地产抵押期间,因国家建设需要拆除抵押房屋的,抵押关系即告终结,由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第三十七条  房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押合同即告终结。双方当事人应当在30日内到抵押登记部门办理抵押注销手续。

第三十八条  同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记先后顺序清偿债务。

第三十九条  有下列情形之一的,抵押权人有权申请抵押登记部门处分抵押的房地产:

(一)抵押人未按合同约定清偿债务的;

(二)抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪而无人代其履行债务的;

(三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不履行债务的;

(四)抵押人被宣告解散或者破产的;

(五)抵押合同约定的其他情形。

第四十条  以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权,依法处分该房地产时,应当从所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第四十一条  处分抵押房地产所得价款,按照下列顺序分配:

(一)支付抵押房地产应缴纳的税费;

(二)支付处分抵押房地产的费用;

(三)按抵押合同偿还债务;

(四)剩余部分退还抵押人。

第四十二条  房屋典当,是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权在一定期限内交付给承典人,由承典人支付典金的行为。

第四十三条  房屋典当双方当事人,应当在房屋典当合同签订之日起30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明、典当合同等有关证件和材料,到市房产管理部门办理登记手续。

第四十四条  有下列情形之一的,房地产不得抵押、房屋不得典当:

(一)未依法登记领取权属证书的;

(二)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的;

(三)权属有争议的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)法律、法规规定不得抵押、典当的。

第三节  房屋租赁

    第四十五条  房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋所有权人以营利为目的,以出租柜台、橱窗、场地、地下构筑物或者以联营、承包等方式,提供房屋或者其附属设施给他人从事经营活动的,视同房屋租赁。

第四十六条  公民、法人、其他组织所有的房屋或者被授予房屋经营管理权的房屋,可以出租。

房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。

第四十七条  房屋租赁期限由双方议定,最长不得超过该房屋使用范围内土地使用年限。

第四十八条  房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方当事人应当在租赁合同签订后30日内持房屋所有权证书、当事人资格证明和租赁合同等有关证件和材料,到市房产管理部门登记备案。

第四十九条  市房产管理部门对租赁双方当事人提交的文件和材料进行审核后,核发《房屋租赁证》。

公安部门办理居民入户或者暂住证手续以及工商管理部门办理单位和个人租用房屋从事生产或者经营活动的《营业执照》时,应当以《房屋租赁证》作为凭证之一。

第五十条  经房屋权利人书面同意,承租人可以将租赁房屋的部分或者全部转租给第三人。

转租人与受转租人应当按本条例第四十八条的规定办理手续。

转租合同的截止日期不得超过原租赁合同的截止日期,但三方当事人协商约定的除外。

受转租人不得将转租的房屋再行转租。

第五十一条  房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当到市土地管理部门办理手续后,按规定缴纳土地使用权出让金。

第五十二条  承租人有下列行为之一的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,并要求赔偿经济损失:

(一)利用房屋进行违法活动的;

(二)擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋及其附属设备的;

(三)未经出租人同意,转租房屋的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第五十三条  房屋租赁合同变更、解除、终止的,当事人应当在30日内到市房产管理部门办理登记手续。

第五十四条  房屋有下列情形之一的,不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证书和土地使用权证书的;

(二)权属有争议的;

(三)共有房屋未取得共有人书面同意的;

(四)已抵押的房屋未经抵押权人同意的;

(五)已鉴定属于危险房屋的;

(六)改变使用用途危及四邻正常生活的;

(七)法律、法规规定禁止出租的。

第五十五条  房屋租赁期间,房屋所有权人转让租赁的房屋,房屋受让人应当履行原租赁合同。转让已出租的房屋,在同等条件下,原承租人有优先购买权。

第四节  房地产交换

    第五十六条  房地产交换,是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同该房屋占用范围内的土地使用权转移给对方的行为,包括房屋所有权之间的交换、房屋所权与房屋使用权之间的交换、房屋使用权之间的交换。

第五十七条  房地产交换,当事人应当签订交换合同,并在合同签订之日起30日内到市房产管理部门办理登记手续。

房地产交换,涉及房屋所有权和土地使用权转移的,依照房地产转让有关规定办理。

第五十八条  办理房地产交换手续,除持房地产交换合同、当事人资格证明外,还应当按照下列情况提供有关证件:

(一)直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的,应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明;

(二)房屋所有权交换的,应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。单位自管房交换的,还应当提供单位的证明文件;

(三)共有房地产交换的,应当提供其他共有人同意的书面证明;

(四)直管公房或者单位自管房使用权与私有房屋所有权交换的,应当持房屋使用权证书、私有房屋所有权证书及产权人的同意证明;

(五)其他证明文件。

第五十九条  房地产交换当事人未到市房产管理部门办理交换手续的,房地产经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。

第六十条  房屋使用权交换,应当征得房屋所有权人书面同意,房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同,原租赁合同即行终止。

第六十一条  因房屋面积、结构类别、质量等级、街区等级、层次、朝向等因素的差异,换房时可实行房屋差额有偿互换。

第六十二条  房地产有下列情形之一的,不得交换:

(一)未依法取得权属证书的;

(二)权属有争议的;

(三)有租赁纠纷的;

(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第五节  房地产中介服务

    第六十三条  房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

第六十四条  设立房地产中介服务机构,应当经市房产管理及有关部门进行资质审查,报市房产管理部门备案,到工商管理部门领取《营业执照》后,方可开业。涉及国有资产的,按照有关法律、法规规定办理。

房地产中介服务人员应当取得相应的资格证书,持证上岗。

第六十五条  房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估,应当由具有相应资质条件的房地产价格评估机构遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照市场价格进行评估。其评估结果,须经市房产管理部门按照有关规定确认后生效。

第六十六条  房地产价格评估人员如果与申办评估项目的当事人有直接利害关系,应当主动回避。

房地产价格评估人员对评估结果和委托人的技术、商业等秘密不得随意向他人提供。

第五章  法律责任

第六十七条  对违反本条例的,按照下列规定处罚:

(一)违反本条例第十一条、第二十五条规定,未经批准擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,由市土地管理部门责令限期补办手续,补缴土地使用权出让金调增部分的金额,并处以非法所得20%至50%的罚款;

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中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2014)01(a)-0245-02

本文所称“房地不一致”是指,在实践中存在的房屋所有权人与其坐落的土地使用权分别属于不同主体的情形。笔者为国内上市房地产开发企业法律顾问,上市公司控股母公司为中外合资企业。在处理公司法律事务的过程中笔者发现,公司部分房屋存在“房地不一致”的情况,部分房屋的所有权人为上市公司,而持有该房屋坐落的土地的土地证的使用权人为控股股东。在日常情况下,上市公司通过向控股股东支付土地租赁费取得“土地使用权”。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”;《物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”,第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”,房屋所有权人与土地使用权人分别为不同的主体,是不符合相关法律、法规的。

笔者也通过各种途径了解到,这种“房地不一致”的情况并非仅存在于笔者所属公司,而是实践过程中存在大量类似情况。

1 “房地不一致”的历史原因

先谈一下笔者公司形成“房地不一致”的原因。公司控股股东(合资企业)成立于80年代中期,并于90年代初完成了包括酒店、写字楼、商场和公寓等在内的一期综合性商业地产的开发。90年代中后期控股股东成立股份公司并谋划香港上市,但受到1998年亚洲金融危机影响,终止谋划香港上市,转而谋求内地A股上市。在当时的融资政策和背景下,笔者公司申请到比较紧俏的“上市名额”,积极筹划A股上市。虽然机会难得,但受到当时A股融资规模限制,无奈将已经装进股份公司的部分资产转回控股股东。公司申请特殊政策,将资产规模巨大,却又不能产生收益的土地转回控股股东,而房产则留在股份公司,股份公司每年向控股股东支付土地租赁费用,形成了“房地不一致”的资产结构。据笔者了解,“房地不一致”的情况实践中不在少数,一般由于改制、关联人间不规范的房屋、土地流转等等历史原因形成。同时,在实践过程中,房屋所有权在各地建设委员会归口管理、登记,而土地使用权则在各地国土资源部门登记,房、地分属不同部门登记管理,并且政府部门信息互不联网、沟通,也是实践中存在房地不一致的原因之一。

2 “房地不一致”的资产结构对相关权利人造成的障碍

“房地不一致”会给相关权利人造成较多的障碍。

(1)无论是房屋所有权人,还是土地使用权人,其债权融资或股权融资均可能受到“房地不一致”这种不规范的资产结构影响。如房屋所有权人或土地使用权人想通过抵押方式进行银行贷款或其他债权融资,均需取得另一权利人的同意,并且还需与债权人进行“房地分离”情况下如何进行资产评估、如何进行抵押登记、如何实现抵押权等特殊事项进行详尽谈判。如房屋所有权人或土地使用权人进行股权融资,不规范的资产结构将影响公司资产评估、经营风险评估、影响股权投资比例的确定,从而影响股权投资人的决策。而在公开市场上进行股权融资,资产结构是否规范将面临更为严格的证监会等政府部门的审查,能否获批存在很大的不确定性。

(2)房屋所有权人如果通过租赁方式取得房屋所坐落土地的使用权,土地租赁费用可能会随着国家房屋、土地税收政策(如房产税)、土地市场价格的变化而变化,房屋所有权人的土地用益成本存在不确定性,其经营利润就存在较大不确定性,对房屋所有权人而言,可能直接使其经营计划、投资计划及融资计划受到影响。

(3)如涉及的房产需要改建或改造,相关权利人将面临难以办理改建工程的审批手续的问题,正常情况下发改委立项、规划审批和土地出让合同变更均应以“房地一致”为前提,并且竣工后产权证的办理也将受到“房地不一致问题”的影响,可见“房地不一致”的资产结构给相关权利人根据市场情况,通过改扩建方式调整产业业态、提升资产价值造成了障碍。即使通过与政府沟通,能够解决“房地不一致”涉及房产改扩建的审批手续问题,但房屋所有权人与土地使用权人对投资、改建后的资产比例如何进行分配也是双方很难谈判的问题。

(4)“房产不一致”给房屋所有权市场流通造成不便。正常情况下,房屋所有权人可以根据市场情况判断继续持有房屋,还是出售房屋以调整资产结构或在不动产市场价格虚高时出售房屋,将其增值收益落袋为安。但“房地不一致”的资产状况给房屋所有权市场交易带来一定的障碍,房屋所有权人出售房屋土地使用权时须与土地使用权人共同进行交易,不但须征得土地使用权人的同意,而且需与土地使用权人共同协商交易条件,利益分配,增加了交易的复杂性。

3 建立不动产登记统一制度有利于发现“房地不一致”情况并逐步进行规范管理

《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”,但这一规定几年来一致悬在空中,导致《物权法》无法落地,不动产登记信息混乱,不动产交易安全缺少保障。虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记,但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度,地方探索所取得的效果并不明显。

十八届三中全会后,政府部门明确要求建立不动产统一登记制度,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节。一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度,从制度上加强和创新社会管理,并为预防和惩治腐败夯实基础。

本届政府关于不动产统一登记制度的推进,可以说是从根本上解决了中国目前不动产登记多头管理、信息隔离和分散等,易于滋生腐败的问题;同时对发现“房地不一致情况”,并逐步规范很有益处。目前政府部门正在清理相关规章制度,进行关事项的整理交接,我们也非常期待不动产统一登记制度对规范不动产登记、增强反腐力度的良好成效。

4 解决“房地不一致”的方法

房屋所有权和土地使用权均属于物权,两项权利都有绝对性和排他性的特点,根据前文所述的法律、法规规定,这两项权利的主体须保持一致。而在实践中“房地不一致”状况给相关权利人造成诸多障碍或不便,也使解决“房地不一致”问题具有法律意义及实践意义。我国法律没有规定房地分离的情况下采用“房随地走”还是“地随房走”,但一般情况下无论转让房屋还是转让土地,均可能涉及较大金额的税赋。但是在设计方案时如果充分熟知现行税收政策,可以通过做出合理的交易安排,避免产生高额税赋。笔者考虑,比如房屋所有权人和土地使用权人各自以其持有资产投资入股成立新公司,根据现行税务政策,投资方可能涉及的税务处理如下。

(1)营业税。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定,自2003年1月1日起,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让不征收营业税。

需要指出的是,不动产所有者以不动产投资入股,收取固定收入,不承担投资风险。这种固定收入不管是以投资方利润形式出现,还是以租金等其他形式出现,其实质上是属于租金收入,应按规定征收营业税。

(2)土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。但是,需要注意的是,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定,本文自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。

也就是说,对以土地投资入股的,如果被投资、联营的企业将投资的土地用于进行房地产开发的,不仅被投资人将所开发的房地产再转让应当缴纳土地增值税,同时,对以土地进行投资的投资人在以土地投资时也应当征收土地增值税;对以房产进行投资、联营的,暂免征收土地增值税,但不包括房地产开发企业,房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,仍应当按规定缴纳土地增值税。

(3)企业所得税。

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定,属于企业自制的资产,应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入。可见,企业将房地产进行股权投资,也就是发生了非货币性资产交换,根据上述规定,应确认财产损益计缴企业所得税,投资方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。①

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二、关于合建契约的法律性质

三、和建房屋原始取得人的确定

四、合作建房产权纠纷的预防

关键词:合作建房 合建契约 产权纠纷 土地使用权的取得

一、概述

合作建房是指当事人以土地使用权作为出资,另一方投入实际资本并组织施工,共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条,即土地使用权可以作价入股,合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中,必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况,依我国《城市房地产转让管理规定》第3条,房地产转让包括合作建房,合作建房的结果是对建成房屋利益的分享,所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为,而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的,均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质,那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业,并且已经取得了资质证书,那么,合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书,或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。 合作开发房地产不是一种个人行为,而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的,均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质,那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业,并且已经取得了资质证书,那么,合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书,或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

二、关于合建契约的法律性质

合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权,由另一方出资建设,并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间,也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此,有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态:一是土地使用权人(公民或法人)提供土地,房地产开发产提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司,并以该公司的名义进行开发建设,等所建设房屋售出后依约分配所得收入。①按照其中等四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有,对此没有产权纠纷,只是股东间利益分配的纠纷,由公司进行调整。

合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同,也就是说,合建契约的成立,不以交付基地或房屋为必要条件;一方须提供土地,他方需完成建筑双方均互有义务,且互为对价。但其空间属于哪一类有名合同,在理论上是有争议的。我国台湾学者有四种观点:一是承揽契约。将基地权得人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物;把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资,建筑商以资金与劳务为出资,共同建筑房屋,并分享权益。四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作,土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬,而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。②

对于合建契约的性质不可一概而论,应该具体问题具体分析。在四种合作建房形式中,第一种是土地使用权人(公民或法人)提供土地,房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,在工程尚未完工之前,各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益,在预售房地产权转移之前依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时,也不能解释为“名为合伙实为借贷因为出面经营都为实际出资人,只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权持作定作人,把房地产开发商当作承揽人,将开发商根据合建契约取得的房地产权益看作是承揽报酬,故可以看作是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设,房屋建成后,开发产依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人,同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商,这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换,故可以看作是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为,但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品,自然可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释,但既然已经认定是承揽关系,而且将承揽的部分建筑物作为报酬,那么就再没有必要解释为买卖契约。

我国《城市房地产管理法》第60条第2款规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款的规定,“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”我国《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定:“本办法所称房屋权利申请人,是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详,若解为房屋的中有人,则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权,在合作建房中,除土地使用权外,还可以是根据合建契约而取得之债权。于是,并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。

三、合建房屋原始取得人的确定

在我国,取得房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权。根据《土地管理法》第53条的规定,建设项目经批准后,建设单位才能申请土地使用权。根据我国《城市规划法》第30第至第32条的规定,申请建设工程规划许可证的人应该是土地使用权人。但是,我国的房地产开发公司大多脱胎于行政机关(城市房地产管理部门),于是,在实践中就出现了建设单位提供土地使用权,而以房地产开发公司的名义进行建设状况③。我国《城市房地产开发管理暂行办法》(建设部1995年1月23日以第41号令)对此作了相应的规定。在这种情况下,作为非土地使用权人的房地产开发公司却可以申请建设工程规划许可证,据此,他可以申请办理产权登记。我国《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定:“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人(包括公民和法人)。于是,对非土地使用权人却能取得地上建筑物所有权这一问题的解释只能是将所建房屋作为动产看待。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定,当建筑物作为动产看待时,不受房产和地产权利主体一致原则的限制。如果建筑商能够先取得所建房屋所有权,再转让部分房屋所有权给土地权利人以换取部分基地权利,那么就可以将合建契约解释为互易合同。

在合作建房关系中,必然会有一方转让部分土地使用权或部分房屋所有权的情况,依我国《城市房地产转让管理规定》第3条,房地产转让包括合作建房。合作建房的结果是对建成房屋利益的分享,所以对合建房屋所有权原始取得人的确定也很关键。我国台湾地区一般是以建筑执照记载的建筑人为合建房屋的原始取得人,也就是说,以谁的名义建筑房屋。房屋建成后,房屋的所有权就归谁。如果以建筑商的名义建造,那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期间或建成后分给土地使用权人之前意外灭失,其风险由建筑产承担。因此,如果以土地使用权人的名义建筑,那么合建房屋的原始取得人就是土地使用权人。该房屋分配给建筑商之前意外灭失的风险由土地使用权人承担。如果以双方的名义建筑房屋,那么按照合建契约中约定的份额,建成后的房屋分别属于建筑产和基地使用权人所有。合建房屋因意外事故损毁、灭失的风险上双方以各自的份额为限分别承担。

在合建契约有效的前提下,应该贯彻当事人意思自治原则。问题是在当事人对于原始取得人没有约定的情况下怎么办?这时当然要依法办事了,我们找法的结果可能有三种情况:一是法律有明确规定;二是法律规定较为含混;三是现行法无任何规定,即存在法律上的漏洞。这三种情况都需要法律解释,只是解释的难度不同而已。即使在第一种情况下,也要首先分清是概念、原则、规范还是技术规定,其次还要将作为法律主体的规范分解为行为模式和法律后果④。针对第二种情况,因法律规定过于抽象而需要具体化,因为他只是一个价值取向的指令,需要法官根据符合社会发展的伦理道德观念作出客观的说明。对于第三种情况,则要根据法律认可的习惯或类推适用等方法进行漏洞补充。在合同没有约定原始取得人,而法律也没有作出要应规定的情况下,可以成为合建房屋原始取得人的有三种:一是合作建房的申请人;二是合建房屋的基地使用权人;三是合建房屋的实际出资人。根据我国《建筑法》第8条的规定,建房申请人是取得建设工程规划许可证的人,取得规范许可证的人本来应该是土地使用人,但在实践中,只要持有建设工程规划许可证就可以申请建设工程施工许可证,所以建房申请人不一定是土地使用权人,我国现行法律对此也无禁止性规定。那么非土地使用权人取得房屋所有权的情况只能作一种解释,即该房屋属于动产,取得作为不动产的房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权,以反映土地与房屋在客观上的不可分性,并贯彻房、地产权利主体一致原则。如果是取得作为动产的房屋所有权,那么就不必办理不动产登记手续。这时的合建契约应解释为互易,适用有关买卖合同的规定。就房屋预售而论,根据我国《城市房屋预售管理办法》第5条和第6条的规定,预售房屋须取得《商品房预售许可证》,在合作建房中,实际出资人(建筑商)即使非土地使用权人也有可能取得《商品房预售许可证》,因为按照《城市商品房预售管理办法》第7条的规定,由房地产的实际开发企业办理《商品房预售许可证》。

在合建契约被认定为承揽契约的情况下,大陆法系传统民法认为,若建筑材料全部由承揽人提供,则该建筑物交付定作人之前应该属于承揽人所有⑤。但是,如果将建筑物的原始取得人确定为承揽人,那么在发达国家或地区的司法实践中产生了许多问题:第一,若建筑物交付前属于承揽人所有,则承揽人的债权人就可以扣押该交付前的建筑物,并将其拍卖,而定作人却无权阻止。第二,如果承揽人将工程转包,那么次承揽人也有可能取得部分建筑物的所有权。若转移给定作人时,则须办理二次登记手续,甚为繁琐。而且在承揽人与次承揽人均为多数人的情况下,问题就更为复杂。第三,若将承揽人确定为建筑物的原始取得人,则他可以将建筑物转让给第三人或向第三人提供担保。经时,定作人虽然可依债务不履行向承揽人请求损害赔偿,但对于第三人却不能主张所有权。因此,大陆法系发达国家一般将合建房屋的原始取得人确定为定作人。需要强调的是,根据我国《合同法》的规定,承揽合同与建设工程合同是两种并列的有名合同,当建设工程合同没有明确规定时,才可以适用承揽合同的有关规定。

四、合作建房产权纠纷的预防

合作建房中的产权纠纷多是由于当事人在合建契约中对产权归属约定不明造成的,在这种情况下,首先要确定房屋所有权的原始取得人。在合建契约合法有效的情况下,一般应该根据当事人之间的约定来确定合建房屋的原始取得人,于是确定合同是否有效就显得十分重要。而确定合同是否有效关键是从合法性的角度加以考察,首先应该确定申请建房人是否具备主体资格。根据我国现行法,有必要确定一个原则,即以土地使用权人为原始得取人。这样做的目的,第一是为了贯彻地产和房产的权利主体一致原则;第二是为了符合建设程序的要求。因为土地使用权是取得建设工程规划许可证的前提,而建设工程规划许可证又是取得建设工程施工许可证的基础,而建设工程施工许可证又是取得房屋所有权的必要条件。如果可以将建筑商(实际出资人)作为合建房屋的原始取得人,那么就应该严格限制其将合建房屋转让给除基地使用权人以外的其他人。并在合建房屋上为基地使用权人设定抵押权,以防止建筑商的其他债权人对合建房屋可能实话的扣押行为。

对实际出资人的利益保护也是着重需要解决的问题。解决的办法有二个:一是由实际出资人办理预告登记;二是就所建房屋设定抵押。前者是针对产权分享而充的,后者是对合建房屋售后利益分享而为的。我国目前还没有预告登记制度,为此须借鉴发达国家的有关立法。预告登记是指为保全不动产请求权而对该项请求权所作的预备登记。这种登记排斥将来就相同请求权所提了的登记申请。合作建房的实际出资人若办理了预先登记,则就可以保障其对合建房屋的产权。对于为了分享合建房屋售后利润的实际出资人,可以要求对方在合建房屋上设定抵押,在对方不履行约定分享的义务时,就能通过行使对合建房屋的抵押权而优先受偿。

在我国,房屋可以独立成为所有权的客体,不适用土地对地上房屋的附合原理。不过,作为一种不动产物权,房屋所有权的到得必须以土地使用权的取得为前提条件以反映土地与建筑物之间客观上的不可分性。在合作建房中,由于实际出资人并不是土地使用权人,所以如果不考虑土地使用权人而将他确定为合建房屋的原始取得人,那么他所取得的只能是作为动产的房屋所有权,因为他没有土地使用权,无法通过不动产登记而真正取得作为不动产的房屋所有权。如果实际出资人只想取得合建房屋的售后利润,那么他可以将作为动产的房屋卖给土地使用人。这种买卖合同只能是动产买卖合同。在传统民法理论中,作为取得房屋所有权前提的土地利用权(包括所有权、地上权、租赁权和借用权)被称作权原。但这毕竟是一种在理论上成立的观点,若将实际出资人定为合建房屋的原始取得人,那么在实践中履行与土地使用权人分享产权的法律手续时仍将十分困难,因此完善目前的房地产登记制度是非常必要的。

需要强调的是,如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件,那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的,根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定,不能作为出资条件而用于合作建房,否则就会造成国有资产流失,若将划拨土地使用权用于合作建房,则须先办理有偿取得手续,即向当地市、县政府补交相当于土地使用权出让金数额的价款。办理了有偿取得手续的土地使用权已变为出让土地使用权,当然可以用于合作建设。至于农民之间合作建房用地,应注意我国现行法的相应限制,对此《土地管理法》第62条作出了专门的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农民了卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

注释:

①摘自耀振华著《房地产的共同开发和委托开发探析》1997年第2期《政法论坛》。

②摘自杨与龄著《房屋之买卖、委建、合建或承揽》台湾正中书局1981版,第413—415页。

③摘自梁慧星著《民商法论丛(第4卷)》法律出版社1996年版,第84—85页。

④摘自沈宁宗灵著《法学基础理论》北京大学出版社1988年版,第33—35页。

⑤摘自史尚宽著《债法各论》中国政法大学出版社2000年版,第313页。

参考文献资料:

1、耀振华著 《房地产的共同开发和委托开发探析》 1997年版 《政法论坛》 第2页

2、杨与龄著 《房屋之买卖、委建、合建或承揽》 1981年版 台湾正中书局 第413—415页

3、梁慧星著 《民商法论丛》 1996年版 法律出版社 第84—85页

4、沈宗灵著 《法学基础理论》 1998年版 北京大学出版社 第33—35页

篇(8)

一、职能调整

增加的职能:组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进;贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范,推进住宅产业现代化;对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作;

负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作;负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收,对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》;负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。

二、主要职责

(一)贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、政策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定,结合本区实际,研究制定具体实施意见,并组织实施。

(二)根据本区国民经济和社会发展总体规划,研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划,并组织实施。

(三)负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制;按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理;按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购、储备的管理;指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

(四)负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制,并经有关部门批准后组织实施;负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查;负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划,组织、协调全区住宅区配套设施建设。

(五)负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘,并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属,办理房地产登记发证。

(六)组织本区住宅基地详细规划方案的审核;会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批;负责全区住宅项目规划的审核。

(七)负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作;负责本区新建住宅交付使用的许可证审批;协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。

(八)贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范,推广住宅科技成果,推进住宅产业现代化。

(九)负责本区房地产市场的行业管理,包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理;负责房地产开发经营企业的资质管理。

(十)负责本区物业管理的行业管理,包括物业管理企业的资质管理;指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。

(十一)负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行政管理。

(十二)负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落政、廉租住房制度的实施。

(十三)负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理;负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。

(十四)组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行政执法工作;依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行政处罚,依法处理各种房地产的权属纠纷;负责有关行政诉讼应诉工作。

(十五)负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。

(十六)承担区政府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。

三、内设机构

根据上述主要职责,市区房屋土地管理局设15个职能科(室),即:办公室、组织人事科、纪检监察室、执法监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。

(一)办公室

负责机关党政事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草;负责有关决定、决议及领导批办事项的督办;负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传;负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作;负责后勤行政工作的协调管理;负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作;负责编制局域信息化建设等中长期规划,并指导监督实施;协调管理局系统“一门式”业务办文工作。

人员编制3名,设主任1名、副主任1名。

(二)组织人事科

负责局属各单位党的思想、组织、作风建设;负责所属党组织、领导班子的考核和党员发展工作;负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作;负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作;负责局系统离、退休干部的管理工作;负责局机关和直属各单位的机构改革工作;负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作;负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施;负责全局组团和人员的出国(境)管理工作。

人员编制2名,设科长1名、副科长1名。

(三)纪检监察室

负责机关、局属单位党的纪律检查工作;负责对行政管理人员进行行政监察,调处违反行政案件;协助做好局系统政风建设工作,落实政务公开;负责局属单位的综合治理工作。

人员编制1名,设主任1名。

(四)执法监督科

负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行,受理房地违法案件的检查、控告,并负责调查处理,依法作出处罚决定;负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查;会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为,协助司法机关实施行政处罚的强制执行;协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。

人员编制2名,设科长1名。

(五)财务科

负责编制局年度预、决算并指导实施;负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作;负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作;参与房改资金管理;负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行政事业性收费的立项申报和物价收费管理工作;负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作;负责局系统各单位的内部审计工作;负责住宅建设配套费管理;负责土地出让金的征收。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(六)土地利用管理科

负责编制年度用地计划,并分解下达、组织实施、检查督促;负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地(含农民建房用地)的使用以及临时用地的统一管理;负责对建设用地进行全程管理;负责全区土地有偿使用管理审批;负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(七)综合规划管理科

负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划;指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批;对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理;负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制;负责本区建设项目的用地预审和用地审查。

人员编制2名,设科长1名、副科长1名。

(八)房地产市场管理科

负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理;负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理;负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理;负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理;负责房地产固定市场行政管理及各类房地产展销的业务指导;会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总;负责落实私房政策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落政工作;负责落政房源经费的统筹安排;负责宗教房产的管理;负责商品住宅维修基金管理。

人员编制2名,设科长1名、副科长1名。

(九)房地产权籍管理科

负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理;指导和协调房地产登记发证工作;负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析;协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(十)物业管理科

负责全区物业管理的行业管理,包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用;负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行政管理;负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查;负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(十一)房改工作科

负责对住房制度改革情况的调研、测算;会同有关部门拟订房改的政策、方案和实施细则,并对方案的实施进行组织、指导、和监督;负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理;负责拟订本区城镇廉租住房制度,编制本区廉租住房工作的年度实施计划;指导协调廉租办的工作。

人员编制1名,设科长1名

(十二)房屋拆迁管理科

负责全区各类房屋拆迁的行政管理,包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制;负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查;负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促,负责拆迁纠纷的裁决。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(十三)住宅配套管理科

负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证;负责全区住宅小区市政、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督;全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作;督促住宅建设单位发放“两书”,并严格按“两书”规定,履行承诺责任;对擅自交付行为依法进行查处;组织住宅建设立功竞赛活动;负责全区住宅产业现代化的推进;承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用;负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。

人员编制3名,设科长1名、副科长1名。

(十四)住宅计划管理科

组织编制本区中、长期住宅建设发展规划;负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作;负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进;负责住宅各类报表的编制汇总;负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查;负责全区住宅开发项目的配套费征收。

人员编制2名,设科长1名、副科长1名。

(十五)矿产资源管理科

负责本区矿产资源采矿权管理,并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理;负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理;调处矿产权属纠纷。

篇(9)

第一条 为加强涉外房地产开发经营管理,促进对外开放和外向型经济的发展,根据国家有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称涉外房地产开发经营,是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业,以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业(以下统称涉外房地产企业),按规定取得国有土地使用权后,依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋,并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。

第三条 本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。

第四条 涉外房地产开发经营,应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则,有计划、有步骤地进行。

涉外房地产开发经营,应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目;开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目;以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。

第五条 除成片土地开发外,外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。

省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件,与外商合资、合作开发经营涉外房地产。

第六条 涉外房地产企业的开发经营活动,必须遵守国家的有关法律、法规。

涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内,有权自主进行房地产开发经营,其合法权益受法律保护。

第七条 省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

第二章 企业设立

第八条 省内房地产开发企业按规定报经批准后,可开发经营涉外房地产。

外国公司、企业和其他经济组织或个人,可按规定进行投资,设立涉外房地产企业。

第九条 设立涉外房地产企业,必须具备下列条件:

(一)开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定;

(二)企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准;

(三)企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定,并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资,也可以分期缴付出资。

中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中,外商出资比例不得低于百分之二十五,不高于百分之七十五。

中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模,外商出资金额,一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。

第十条 设立开发经营房地产的外商投资企业,须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告,应报省计划经济委员会审批;合营或合作各方签订的合同、章程,报省对外经济贸易委员会审查批准,核发批准证书;合营企业或合作企业经批准后,向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。

设立开发经营房地产的外商投资企业,应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明,报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

第三章 开发建设

第十一条 涉外房地产企业在本省开发房地产,其土地使用权的取得,须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。

第十二条 涉外房地产企业的开发建设项目,由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理,并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。

第十三条 涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目,须符合城市规划,服从规划管理;在城市规划区外的成片房地产开发,应编制总体规划,经批准后按规划进行开发建设。

开发建设项目的规划审批,按有关规定办理。

第十四条 涉外房地产开发建设项目的设计,一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的,该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。

出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅,其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅,须执行国家有关建筑设计标准。

第十五条 涉外房地产开发建设项目的建筑施工,须纳入建筑市场统一管理,实行公开招标,并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。

第十六条 涉外房地产企业建成的房屋,应组织竣工验收合格后,方可按规定出售、出租。

第四章 经营秘管理

第十七条 涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋,可以按出让合同规定出售、出租或抵押;以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋,须按规定办理国有土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金后,方可出售、出租或抵押。

第十八条 涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主,其比例不得低于可供销售总量的百分之七十,并收取外汇。

向中华人民共和国境外销售的商品房屋,购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋,购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业;境内居民个人,可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅;境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业,不得购买、租赁上述商品房屋,作住宅、办公用房。

第十九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行,也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第二十条 房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的,当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。

第二十一条 房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。

第二十二条 双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内,应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记,领取房屋所有权证和土地使用证。

第二十三条 涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件,报市、县建设行政主管部门审查批准。

(一)有审核批准的工程设计图纸;

(二)已取得建设工程规划许可证和土地使用证;

(三)除土地使用权出让金外,实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上;

(四)工程施工进度和竣工交付日期已确定;

(五)预售计划和对象符合规定;

(六)已落实预售款收取和使用的监督方案。

第二十四条 预售房屋时,买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后,预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后,方可另作他用。

第二十五条 预售房屋交付时,买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》,并按本办法第二十二条的规定办理登记。

第二十六条 房屋出租,租赁双方应签订《房屋租赁合同》,并在三十天内按规定办理租赁登记。

第二十七条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在原租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同,重新签订续租合同。

出售已出租的房屋,除原租赁合同另有约定外,承租人在同等条件下有优先购买权。

第二十八条 房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条 房屋所有权和土地使用权抵押时,抵押人与抵押权人应签订抵押合同,并在三十天内按规定办理抵押登记。

第三十条 已出租的房屋抵押时,应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外,原租赁合同继续有效。

第三十一条 因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的,抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。

第三十二条 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的,按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。

第三十三条 高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区,须设立物业或屋宇管理机构,负责维护管理屋宇和公共设施。

第五章 法律责任

第三十四条 违反本办法规定的,由各管理部门依照有关规定给予处罚。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,除法律、法规另有规定外,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又拒不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

第三十六条 中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷,董事会不能协商解决时,可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。

第三十七条 涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷,可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁,也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

第六章 附则

第三十八条 涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜,依照国家外汇管理规定办理。

第三十九条 涉外房地产企业开发经营中的各项保险,应向中华人民共和国境内的保险公司投保。

第四十条 涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。

第四十一条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况,应按年报送市、县建设行政主管部门备案。

第四十二条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人,投资设立涉外房地产企业,参照本办法办理。

第四十三条 本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。

第四十四条 本办法自公布之日起施行。

涉外房地产交易应遵循原则第一条 为适应对外开放和外向型经济发展的需要,加强涉外房产交易管理,根据国家有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本试行办法。

第二条 本试行办法所称涉外房产,是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋;本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售的商品房屋;其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。

本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。

第三条 无锡市房地产管理局(以下简称市房管局)是本市涉外房产交易的主管部门,负责涉外房产交易的审批、监督和管理。

第四条 涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。

第五条 涉外商品房可在境内外销售,但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。

第六条 涉外商品房应以向境外销售为主,其比例应符合国家的有关规定,房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售,应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房,特殊情况需购买涉外商品房的,需经市、县(市)政府批准。

第七条 涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的,房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约,报市县(市)房产交易主管部门核准。

第八条 涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件:

(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;

(二)有建设用地规划许可证;

(三)有建设工程规划许可证;

(四)有审核批准的建设项目工程施工图纸;

(五)凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程;有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20%以上(不含土地出让金,由有监督权的开户银行出具证明);

(六)工程施工进度和交付日期已确定。

第九条 涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件:

(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;

(二)有建设用地规划许可证;

(三)有建设工程规划许可证;

(四)有市建设工程质量监督站的验收合格证书。

第十条 涉外商品房预售或销售,必须经市、县(市)房产交易主管部门批准,并领取《商品房外销许可证》。

第十一条 涉外商品房预售或销售时,买卖双方应分别签订《外销商品房预售合同》或《外销商品房买卖合同》。合同内容包括:

(一)双方当事人的姓名或企业名称、法人代表、地址和身份;

(二)商品房的位置、编号、建筑面积及平面图纸;

(三)相应的土地使用权比例及土地有偿使用到期时间;

(四)商品房价格;

(五)商品房款的支付方式;

(六)房屋交付时间和交付方式;

(七)房屋的权属和使用性质的规定;

(八)卖方的修缮责任和买方应遵守的关于房屋使用、管理、维修等方面的规定;

(九)违约责任和纠纷处理方式;

(十)双方约定的其他内容。

第十二条 涉外商品房交易双方签订的预售或销售合同,应经房屋所在地市、县(市)公证机关公证。

经批准在境外预售的商品房,需经购房者所在国(地区)公证机关证明该境外购买人在合同上签名(盖章)的真实性,凭此证明文件向市、县(市)公证机关办理预售合同公证。

第十三条 涉外商品房预售双方应于《外销商品房预售合同》签订生效之日起三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理涉外商品房预售备案登记。

房屋竣工验收合格后,房地产开发企业应按《外销商品房预售合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产转移登记和领取房屋所有权证,同时按规定缴纳税费。

第十四条 直接销售涉外商品房,买卖双方应在《外销商品房买卖合同》签订生效之日起三十日内,持《外销商品房买卖合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产移转登记和领取房屋所有权证,并按规定缴纳税费。

第十五条 房地产开发企业刊登外销商品房销售或预售广告除应符合有关规定要求外,须向广告经营单位提交《商品房外销许可证》,销售或预售广告中应载明许可证编号,否则不得刊登销售或预售广告。

第十六条 涉外商品房价格由买卖双方协商确定。出售价低于本市商品房成本价时,市、县(市)政府有优先购买权。房地产开发企业应在房屋预、销售前将价格报市、县(市)房产交易主管部门、物价部门和财政部门备案。

第十七条 非新建的各类房屋向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售,应符合《无锡市城镇房产交易管理办法》的有关规定。房屋转让前,须经房地产估价机构进行价格评估,共有房产进行涉外交易的,必须有共有人的书面协议。

有下列情况之一的房屋不得交易:

(一)无房屋所有权证的;

(二)行政划拨土地未办理土地有偿出让手续或未补交土地出让金的;

(三)产权有争议或者他项权利未了结的;

(四)经批准列入建设项目,确定两年内拆除的;

(五)妨碍他人合法权益或者公共利益的;

(六)其他限制产权转移的。

第十八条 非新建涉外房屋销售,买卖双方应在买卖合同签订之日起三十日内,持合同到市、县(市)房产交易管理机构办理所有权审查、登记、缴纳税费等手续,并到市、县(市)房地产产权监理机构领取房屋所有权证。

第十九条 涉外房产再转让除应按规定缴纳契税、交易管理费外,还应按规定缴纳土地增值税。

土地增值税由卖方交纳,由税务部门负责收取。

第二十条 涉外房产出租,租赁双方应签订《涉外房产租赁合同》,经公证后在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理登记。

第二十一条 出售已出租的房产,除承租人同意终止原租赁合同外,在原租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同,重新签订续租合同。

出售已出租的房产,除原租赁合同另有约定外,承租人在同等条件下有优先购买权。

第二十二条 涉外房产所有权可以抵押。涉外房产所有权抵押时,抵押人和抵押权人应签订抵押合同,在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理抵押审核登记。

第二十三条 已出租的涉外房产抵押时,应当书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外,原租赁合同继续有效。

第二十四条 抵押关系终止后,自终止之日起十五日内,双方当事人应持有关合同与凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理注销手续。

因处分抵押物而取得房屋所有权的,抵押人和抵押权人应在三十日内持有关凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理权属变更登记。

第二十五条 涉外房产交易中涉及土地使用权出让、转让、出租、抵押的,按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本市有关规定办理。

第二十六条 房地产开发企业售出的高层楼宇、居住小区住宅、别墅区住宅等涉外房产,应设立物业、屋宇管理机构或委托有关物业公司负责屋宇和公共设施的维修管理。

第二十七条 违反本试行办法规定的,分别不同情况进行处罚:

(一)无照经营外销商品房或涉外房产交易中违法经营的,由工商行政管理部门没收非法经营所得,并处2万元以下的罚款;

(二)未取得商品房外销许可证,私自进行涉外房产交易的,由房管部门处以成交额30%以下的罚款。经审查符合有关规定的,限期补办手续;不符合有关规定的,不予办理有关手续;

(三)隐匿涉外房产交易价格,偷逃税费的,由税务部门责令按实补交税费,并处以应补交税费三倍以下的罚款;

(四)利用非法手段进行房产登记的,登记无效,房地产管理部门可根据情节轻重处以二千元以上五千元以下罚款;

篇(10)

(一)土地管理。

1.负责城乡建设用地管理,推行统一征地;办理用地规模为400亩以下建设项目的征地工作;受市国土局、房地产管理局(下简称市局)委托,对区组织实施的市政道路和旧城改造项目的用地,办理有偿出让的前期工作(包括制定受让方案、开展土地现状调查、进行宗地地价测算、拟定土地出让条件、与受让者签订前期合同)和对闲置建设用地的认定和处理(征收土地闲置费或收回土地);办理农村居民住宅建设用地审核、报批工作。

2.负责土地利用现状调查和土地统计,进行土地利用动态监测;按市、区分工负责地籍测量和地籍管理工作,办理房地产权属登记、发证工作。

3.负责组织编制、修订、实施土地利用总体规划,组织实施农田保护和荒废闲置土地的复垦开发,确保耕地总量的动态平衡。

4.负责土地监察工作,受理对土地违法行为的检举、控告,查办土地违法案件。

5.承担区地名委员会办公室日常工作,负责地名标准化管理,按市、区分工办理地名命名、更名审核上报工作。

(二)房屋管理及有关工作。

1.负责城乡房屋租赁市场管理和房地产物业管理,查处房屋租赁违章案件。

2.负责城市房屋修缮工程质量、安全。

3.负责城市危险房屋管理,开展房屋安全鉴定业务,指导、监督房屋权利人定期进行房屋安全检查和及时治理危险房屋。

4.指导属下直管房经营企业的管理,确保国有房产保值、增值。

5.承担区城市房屋拆迁管理工作,配合城市道路、市政建设和旧城改造,做好城市房屋拆迁管理工作。

6.承担区房改和住房解困工作,指导、督促区属单位开展房改和住房解困业务。

7.承担区落实侨房政策工作,办理落实侨房政策案件。

8.没有农村的区,承担区防汛防旱防风日常工作,组织防灾抗灾。

9.依法开展房地产价格评估工作。

二、区国土局、房地产管理局的主要事权

1.根据城市年度土地供应计划,提取一定比例的土地,由区组织招商受让。区局受市局委托,对由区组织实施的道路市政和旧城改造项目的用地,办理有偿出让的前期工作;对有条件的地块由区政府组织统一拆迁,将“生地”改造成“熟地”后再组织出让实施工作。

2.区局受市局委托,审查对由区政府组织实施或由区属单位投资建设的项目的拆迁方案和拆迁资质、调处拆迁纠纷、鉴证拆迁补偿安置合同等。

3.按照市、区在建设用地管理和拆迁管理的分工,办理闲置建设用地的认定和处理。

4.具备房地产登记专门机构、合格专业人员及与市局房地产档案联网电脑设施等条件的区局,受市局委托办理房地产变更登记、注销登记和其他权利登记。逐步推进房地产初始登记工作。

5.办理除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店以外的房屋租赁登记。市局办理的房屋租赁登记应知照区局。

6.按照市局穗国房字〔1995〕79号文的规定,区的估价机构按资质等级开展相应的估价业务。

7.对除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店、公共娱乐场所以外的房屋进行安全鉴定。

三、理顺市、区、街的关系

1.凡以委托方式下放的事权,行政行为主体为市局。《城市房屋拆迁公告》以市局名义发布;《土地使用权出让合同》以市局名义签署;《房地产证》以市局名义签发。区局具体操作,对市局负责。市拆迁管理部门发布拆迁公告,应抄送拆迁地块所在的区局和街道办事处,街道对拆迁工作应予支持配合。

2.组建“区土地开发中心”、“区房屋安全鉴定所”、“区房屋租赁管理所”,为自收自支事业单位,归口区局管理。

3.土地收益,属于委托区组织出让的项目,其地价款按市占15%(含应上缴款),区占85%的比例进行分配。区所得部分,用于项目的拆迁、市政道路建设和配套设施建设;属市组织出让的项目,其土地收益,在扣除上缴中央、省财政定额以及业务费、地铁资金、农耕资金、土地开发周转金后,市、区按各占50%的比例进行分配。区所得部分用于区属市政道路建设和配套设施建设。

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