房地产市场调研篇（1）

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

案名

世纪康城

山水雅居

新天美地

户型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面积

77.2

103

77

128

75.37

137

均价

3500元

3800元

3400元

总价

27万

36万

29.3万

48.6万

25.6万

46.6万

20年供楼

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供楼

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

无家具1500元/月

无家具

1800元/月

未定

未定

带家具

2500元/月

带家具

3500元/月

总结

园林景观

户型不实用

价格偏高

出入方便

户型较好

周边休闲配套

方正实用

尊贵豪华

单价易接受

总价较高

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

房地产市场调研篇（2）

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网版权所有

总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网版权所有

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

房地产市场调研篇（3）

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。

对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。

对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二.市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:

(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。

(2)房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。

(3)消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

(1)项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

(2)消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。

(3)竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

(4)产品测试统计调查

在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

(1)楼盘媒体宣传 统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。

(2)销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

(3)销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。

房地产市场调研篇（4）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。

以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市2015年6月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表1～表3）中的数据进行分类，绘制成图1～图11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。

22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析

从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）

水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下出具体分析。

22供求关系及去库存压力分析

市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。

但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。

市场需求方面，以桥区为例，整个2015年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到2月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在2016年1～2月连续处于高位，与2016年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图4和图5。

综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。

不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。

23结构特点分析

房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。

从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动

从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动

3房地产政策实施效果分析

2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。

从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159―20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。

32对市场供求关系的影响

从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。

以桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。

33对市场结构的影响

中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。

年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。

户型结构上，2015年全年变化基本不大，只有90m2以下的户型和120～144m2的户型分别有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的户型5月时占比6053%，12月为6080%；144m2以上的户型只从16%上升到17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在2016年1月、2月，90～120m2的户型两个月下降41%，120～144m2的户型和144m2以上的户型分别上升20%和19%。这明显和2016年“房展会”期间以及持续到2月21日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2以上的大户型房屋的销售。

资金结构上，如图9所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在5～8月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在2016年1～2月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。

4总结与建议

综合以上分析，从2015年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存”，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。

各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在9～10月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。

在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。

结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。

总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让2015年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。

参考文献：

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[2]马春晓2015年1-12月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml

[3]马春晓2015年1-11月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml

[4]马春晓2015年1-10月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml

[5]马春晓2015年1-9月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml

[6]马春晓2015年1-8月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml

房地产市场调研篇（5）

在国家对房地产市场调控不断加深的状况下，依赖行政化的“限购”措施，“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。在流动性过剩和通货膨胀的背景下，局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动，限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。如何应对二、三线城市的房价大幅上升，对于保持房地产市场的平稳运行和二、三线城市经济的可持续发展都具有重要的意义。本文分析了不断出台政策的背景下的二、三线房地产市场现状以及房价上涨的原因，提出了抑制房地产价格上涨的对策。特别指出，本文中的二、三线城市主要指除了北京、上海、广州、深圳、副省级城市和计划单列市以外的城市。

一、新政策下的二、三线城市房地产市场现状

2009年以来，全国楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。根据中国指数研究院的数据，2003年，全国房地产市场平均价格仅为2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年时间翻了近一番。一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。同时，一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用，使得开发企业及购房者逐渐把目光转移至二、三线城市。

（一）商品房价格继续上涨

从整体上看，2010年二、三线城市房产市场延续2009年的大幅上涨的火爆局面，年初沿着惯性房价一路飞扬，4月份达到顶峰。此时国务院调控措施出台，房产市场成交量明显萎缩，价格也随之开始“松动”，观望气氛弥漫整个二、三线城市房产市场，这种情况一直持续至6月中下旬。7月起，二、三线城市房产的销量开始回升，9月之后新房成交量一直处于“高位”。“929”二次调控之后，二、三线城市房产市场量价齐升。据“搜房网”统计，9月全国二、三线城市商品房均价是5 901元/平方米，10月是6 163元/平方米，环比上升了0.08%，11月二、三线城市商品房均价达7 056元/平方米，环比上涨了14.5%。12月至2011年1月中，二、三线城市房产市场出现大爆发，呈现出新盘多、价格高、品种多样化的特点。

（二）土地拍卖市场“地王”频现

楼市调控导致房地产商重新布局，加大二、三线城市开发，像万科、保利、恒大等品牌地产商大举进军二、三线城市。另外，国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，房价的上涨刺激了这些国有企业的拿地热情。在私营企业和国有大企业的共同作用下，二、三线土地市场继续放量上涨。例如2010年合肥市共出让土地面积达2 791亩，成交额145.75亿元，比上年成交量增长75%，成交额上涨1.3倍。

（三）中大户型成交多，购房者倾向一步到位

新房贷政策实施后，中大户型的房子销售明显快于小户型。据二、三线城市房产部门统计，在最近一年的房产交易登记中，按房产面积和相应套数换算下来，每套面积均超过100平方米，由此可见，由于二、三线城市的房价相对于一线城市低许多，另外考虑到房价还会持续上涨等各种因素，越来越多的置业者和投资者选择了一步到位，100平方以上的面积成了购房者和投资者的首选。这跟一线城市以中小户型为主的购房现象正好相反。2010年，加息、存款准备金率、认房又认贷、新国十条、二次调控等并没能阻止二、三线城市房价上涨的步伐，全国二、三线城市销售均价突破了7 000元/平方米，楼面价格屡被刷新，期间还出现了新地王。究其原因非常复杂，值得深思。

二、新政策下的二、三线城市房地产市场逆势上扬的原因分析

（一）二、三线城市房价的上涨，首先依赖于当地经济水平的快速增长

近几年内地城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二、三线城市转移，增加了二、三线城市本地居民的刚性需求。如2009年湖北、湖南、陕西、四川等中西部省份GDP增长率都超过了10%，要高于上海和广东的同比增幅。此外，目前城镇化进程明显加快，这对二、三线城市的房地产市场起到了很大的带动作用。据了解，目前我国除了北京、上海等一线城市城市化达到70%左右之外，大多数二、三线城市尚只有40%的水平。有关人士指出，仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划，其数量相当于过去4年的总和。2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。随着中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，大量农业人口转为城镇人口，带来大量的新增购房需求，使二、三线城市房地产价格获得有力支撑。

（二）投资性需求的转移

相比房价迅速上涨的一线城市，二、三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。大部分二、三线城市并未执行限贷限购等政策，投资性需求仍然旺盛。

（三）返乡置业潮带动房价上涨

随着大城市生活成本的提升，中西部地区承接产业转移的力度也在不断加深，大量在沿海打工的劳动力开始返乡创业和置业。而二、三线城市的房价相对于一线城市来说这种诱惑足以让人心动，还可以照顾父母，找到一种潜在的归属感。“搜房网”调查数据显示，60%的人选择到二、三线城市置业，返乡置业的人群中绝大多数是自住，占87.1%，其他12.9%则作为投资。

（四）刚性需求旺盛

在新房贷政策收紧挤压住宅市场的前提下，二、三线城市房价仍稳步提高。这是刚性需求过半、改善型购房人群需求较大等因素造成的，这直接说明市场需求的空间更大。政策抑制并未对购房者出手意愿产生较大影响。

三、抑制房地产价格上涨的对策

一线城市限购，迫使投机和投资者转移到二、三线城市，加上本地刚需等，二、三线城市房价仍然面临较大的上涨压力。因此，应该积极采取措施，保持房地产市场的平稳发展。

（一）完善住房供应体系，大规模推进公共租赁住房建设，让居者有其屋

逐渐加大廉租房、经济适用房建设力度，改善低收入家庭的住房条件，大规模的推进公共租赁住房的建设。进一步完善棚户区的改造和危旧住房改造，尤其是大板结构住房改造的政策法规。公租房能够满足“夹心层”群众的过渡性住房需求，是解决中低收入家庭住房困难的有效途径，应该成为二、三线城市政府保障房建设的“重头戏”。应该做好以下几点：

1.政府应确实落实对公租房建设的资金，并对相应税费给予减免。在满足廉租住房保障的条件下按照规定在提取的土地出让金、住房公积金增值净收益里安排公租房的建设。

2.保障公租房的土地供应，地块可以采用划拨的形式，也可以在挂拍的土地出让中要求开发商配套建设公租房。

3.做好规划，科学合理设计公租房，面积可在30~40平方米之间，布局合理，确保小户型的住房功能的完善、居住舒适。

4.加强对公租房的管理，制定和完善公租房的制度和文件的编制。严把公租房的准入关，严格审核申请人的资质，完善公租房的退出机制，严格把好公租房建设的质量关，确保工程的质量，同时对物业管理也应当高度重视，选聘优质的物业公司进行管理，为住户提供舒适的居住环境。

（二）规范房地产企业的行为，加大交易秩序监管力度

加强房地产销售信息的，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，规范房地产市场交易秩序，加大房价变动监控力度，严防开发商哄抬房价、阶段性变相抬高房价。合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。对成片开发建设的土地应在统一规划、统一进行基础设施建设后，再分块供应，防止开发商“囤地”。将地块的容积率、建设用地规划指标、住宅套型、开工和竣工时限等，作为土地出让的前置条件，在土地出让文件中明确，并在土地使用权出让合同中予以约定，规范用地行为。严格土地供应后的监督，要建立土地供应后的跟踪管理制度，加强动态巡查，对超过合同约定动工开发日后一年仍未动工开发的，依法收取土地闲置费，超过两年仍然没有动工的，决然收回土地使用权。收回的土地优先用于廉租房或公租房的建设。对违反土地供应政策，搞“以租”圈占土地，或以其他方式取得土地改变用途等各种违规行为要坚决查处。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，如存在捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，必须给予严厉的查处，取消其进入市场资格，追究相关责任人的责任。

（三）放弃土地财政

把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。从许多地方的情况看，现行“土地出让金”的收取和分配政策对房价攀升有直接影响。必须改变财政主要依赖于土地出让金的局面。“十二五”期间应该通过改革使房地产税和资源税成为地方政府主要的收入来源，这将有利于总体上解决地方财政收入问题和地方税体系的构建问题。此外，适当提高地方税政管理权，同时强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立县级财力保障制度。

（四）尽快开征房产税

开征房产税有多方面的好处，其一，可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；其二，可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，不再过于依赖土地；其三，有助于遏制房地产的投机行为，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。

【参考文献】

［1］ 孙云云，李智.房地产调控政策效应及其深化建议――透析“新国十条”的实施效果［J］.价格理论与实践，2010（8）.

［2］ 聂倩倩.我国房地产市场宏观调控问题探析［J］.价格理论与实践，2007（4）.

［3］ 王重润.影响房价的深层因素与房地产调控分析［J］.价格理论与实践，2008（2）.

房地产市场调研篇（6）

80年代初期，我国房地产在价格双轨制的模式下进行了住房制度的改革。住房制度改革的实施，使得我国房地产市场化程度得以提高，房地产行业的发展也实现了飞跃，同时也成为了我国国民经济的支柱型产业。据统计，截至到2012年为止，中国年房地产开发投资额增长了约20倍，其对中国GDP的贡献率约为10%。2008年金融危机后，国家采取了宽松的宏观经济政策，2007年至2013年间的住宅开发投资增速与GDP增速的相关性远高于1998年至2013年。基于此，房地产市场快速扩张，使得房地产市场与中国经济周期变动之间的关系越来越紧密，已经无可避免的成为影响中国经济的一大重要因素。

1以政府为主导的房地产调控

基于中国国情，政府在房地产的行进和发展中起到了主导作用，其发展路径呈现出渐进式趋势，政府不仅可以通过住房改革及相关制度实时进行市场主体的培育，还能够直接对房地产市场的变化和运作情况形成影响和调节作用。经过近二十年的改革和发展，我国房地产业无论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，都取得了重大突破，进入市场化轨道。但目前房地产市场面临的房价居高不下，出现个人住房需求得不到满足、大量住房积压并存的矛盾局面。这种局面是房地产市场运作中非完全市场化特征。

2房地产市场波动对社会造成影响

多年来，中国房地产市场出现了不正常波动。其具体表现则是房价的变化。面对严峻的经济危机和房地产市场的疲软现象，政府发挥了及其重要的作用，在对房地产市场进行研究后实施了一系列关于房地产发展的，促进市场回暖的政策，因此，也导致了房价上涨过快的现象。中国房地产价格连年高涨，已经大大超出了广大普通民众的心理预期和实际承受能力，进而也引发了诸多反常的社会问题。一直以来，房地产市场变化莫测，其价格的起伏也相当大，在房地产行业中逐渐形成了一些矛盾和问题，而且越积越深，对此，房地产的宏观调控呈现出其必要性和紧迫性。

3对房地产市场进行科学调控

房地产市场在中国各项事业的发展中作用巨大，因此，需要深入分析房地产市场调控效果及其产生的深层次原因，同时也需要对房地产市场的调控进行理论研究和实际的科学应用。在房地产市场中，对调控政策进行有效的建立和完善并且细化，是理论上必须解决的问题，对政策的针对性和有效性进行提高，才能够切实有效的对房地产市场进行科学调控。为解决这一问题，国务院办公厅曾发文，要求对房地产市场的监督和管理进行必要的强化，加大力度对房价的过快和不合理上涨进行有效遏制，其内容包括：在商品房结构方面进行优化，对低价房和中小户型普通商品房的供应持续加强，优化供需结构；提高土地的开发利用率，对于财政、税收等继续实施差异化对策，对于房地产金融信贷风险的防范和管理要进一步加强，保护消M者权益；积极推进保障性住房的建设；进一步落实地方政府对强化当地房地产市场的健康有序发展、解决低收入者住房问题的责任制。

房地产市场要实现长期稳定发展，就必须对各方利益进行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公开、公平、公正的原则为基础，对于市场机制的负面影响要努力和有效予以降低，市场环境的公开透明会使得利益各方各行其是，对自我行为进行约束。

4税收等政策对房地产市场的影响

我国房地产市场中的调控因素有多种，其中税收政策是一项重要手段，房地产价格在分税制改革后，出现了与地方公共支出、房地产税等的紧密结合。相关数据表明，地方公共服务资本化与房地产价值成正相关，而与房地产税收资本化负相关。

在中国房地产业快速发展的这些年中，出台政策不少，但成效堪忧，这一点足以说明相关调控政策对于房地产市场缺乏相对系统的研究，尚未形成合理的市场调控度。论起主要原因，包括以下几点：一是地方政府追求收入，期望在房价和地价不降低的情况下实现相应的调控，调控力度不足；对经济适用房的建设积极性不高等。这样就加剧了房地产市场结构的扭曲和供需的矛盾，导致房价上涨；二是我国目前房地产结构不符合国情，导致市场失衡，拉动房价不断上扬；三是部门不协调，管理不到位，这也是宏观调控失效的重要原因。

依据国家的经济形势，房地产市场的发展需要，制定的“紧缩财政信贷”与“宽松财政信贷政策”十分必要。要推动房地产的发展，需要利用波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率等方式进行宏观调节。房地产发展的总量受利率高低的直接影响，因此，完善金融信贷体系是重要的调控手段。

从我国近十年来的房地产市场发展来看，所出现的问题大多都是依据政策指令来完成且实施管理，在当时临时情况下颁布的政策经过时间的考证，在现在看来是缺乏长远眼光的，令执行者无所适从。因此，要想实现房地产业的宏观调控，建立和完善相关制度，依靠法律法规的建设，配合行政法规，并且利用金融信贷制度等是保障调节有效的根本所在。

5供需结构调整的制度化

要确保房地产市场的有序健康发展，最大程度对房地产经济周期波动的负面影响进行降低，需要在一定目标下实现房地产市场的供需平衡。根据相关数据分析，我国的房地产发展已经进入了新的景气周期，其中最直观分表现就是：积极的产业政策进行引导；国民经济水平及消费热点与房地产市场的匹配度高；个人消费住宅成为主力；市场主体理性程度有所提升等。另外，房地产业是一项综合性和系统性工程，政府根据国家土地、金融等方面的实际情况进行了相关政策的制定，使其成为宏观调控的杠杆。同时，对不同城市存在的差异进行区别对待，有针对性的队员各自情况进行研究，地方政府明确自身情况，针对区域目标制定调控政策。可信性的制定相关对策，适当增加房地产金融品牌，扩大利率的浮动范围，促进房地产证券化，建立适应国情、有政府参与的住房抵押贷款证券化制度。

6结语

房地产市场调研篇（7）

房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢?应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。一是看它的发展是不是体现了社会公平;二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动;三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应，实现了可持续发展。

第一种是美国模式。美国是一个大国，其国土面积跟我国差不多，而且它是一个城市化、工业化先行国家，借鉴美国模式有特别意义。我们用以上三个标准来衡量美国模式，社会公平方面美国做得比较好，绝大部分人都有房产，人均住房面积超过了80平方米。从价格波动来看，美国由于过度使用金融衍生工具，导致房价波动非常大，由此引发的次贷危机波及到全世界，其负面影响至今尚未消除，这也是事实。房地产和金融是紧密相联的，美国的问题是金融创新过度，各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险，并将危机扩散到了全球，造成了惨痛的教训;而中国是金融创新不足。生态效应方面，美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”，在城市化过程中，城市建设跟着汽车轮子跑，城市的密度就不断下降。在过去的一百年里，美国城市的密度下降了三倍。由此产生的后果是，一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了绿色革命的口号，却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题，后人难以弥补，我们要吸取这个教训。(图1)

第二种是日本模式。用三个效应来衡量，这种模式的社会效应是不错的，生态效应也好。日本的住宅以小户型为主，日本作为一个东方的发达国家，人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。但是，日本的房价波动非常剧烈，在房价最高的时候，日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍，这是不合常理的。日本的房地产泡沫是人类历史上最巨大的一次。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来，到现在也没有恢复元气，拖累了整个GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%，这对全球经济带来了巨大的影响。日本地理资源约束跟我国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得我国房地产市场调控者研究和借鉴。(图2)

第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似，因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训，全盘接受了所谓的《华盛顿共识》，因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。其结果是:拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的，贫民窟占城市住房70%以上，穷人都住在贫民窟里，而富人的豪宅却非常巨大和豪华，城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。房地产资源占用本质上是地理空间的垄断，所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此，在社会公平方面，这些国家是该得低分的。在房价波动方面，因为这种模式基本上是两极分化，所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动，这些国家自己在房价调控问题上没有自，也是打低分的。在生态方面，由于贫民窟广泛蔓延，城市的生态环境也相对较差。拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中，由于盲目崇拜市场力量，又没有健全的法治，所以其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药，老牌资本主义国家吃了房地产市场只是小震荡，但新兴国家吃了，可能就是引发市场大崩溃的毒药。从结果来看，这种模式的弊端极大。(图3、4)

第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策，政府在二战之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好，由于完善的规划管制，城市空间结构基本上是密集型的，人口密度较高，小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例。所以它的生态效应是可以打高分的。(图5)

2我国的房价问题

再看我国的房地产市场调控问题。近三十年我国的房价波动比较大。1998年以来，房价同比增幅曲线的波动更加明显。随着我国房地产市场调节份额逐步增大，社会住房需求逐步扩大，住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升，房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。(图6)

我国房价与GDP之间的关系，也呈现这样一种同步的趋势。仅从GDP增长来看，房地产的发展对GDP和社会就业有重要影响，这是因为80%以上的水泥，70%以上的钢铁，包括汽车、家电等方面的消费都与房地产相关，没有新开发的房地产就没有这些耐用消费品的需求。由于房地产与国民经济的关系，有人用了一个贬义词叫“绑架”，中性一点的词叫“强关联”，但内涵是一样的。(图7)有人认为在我国房地产调控方面“十八般武艺”都试了。如1998年是刺激消费，控制供给，到了2005年的时候是遏制需求，2008年采用刺激需求，2010年增加供给、抑制投资投机需求，由此可见，我国自身房地产发展的经验是非常值得总结的。我国已有30年的房地产市场化经验，这30年的经验来之不易，成绩也来之不易，暴露的弊端也不少。对存在的问题科学总结也是财富。正视问题，我们才可以避免在同一个坑里面跌倒两次。(图8)

全球金融危机以后，我国的房地产市场走势起伏越来越激烈，一会儿量价齐升，一会儿量跌价平，一会儿量价齐跌，现在又回到了价平量跌，循环波动。这是我们所有从事房地产调控工作的人都不愿意看到的。到现在为止，我们总算初步找到了一些驾驭这匹“野马”的门道。(图9)

3房价波动对我国社会经济的危害

第一，房价过快上涨容易引发资产泡沫，进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。很多购房者都用尽了一生的储蓄，一旦房价下滑波动过大就会导致负资产出现，不仅影响金融稳定，而且会进而影响社会稳定。

第二，房价脱离普通居民的承受能力，影响社会公平和稳定。这就是拉美和南亚的模式给我们带来的教训。如果仅由市场调节，房价将呈逐步上升的趋势，房价最终将超出大部分居民的承受能力。当少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在贫民窟的时候，这种社会不能称之为公平。有限城市空间的分配不公会进一步加深社会财富的悬殊，进而会激化社会的冲突。

第三，房价太高导致购房负担过重，影响城市和区域的竞争力。现代化城市经济和区域经济及国家的竞争力，这三大竞争力分国家、区域、城市三个层次，基本上是由人才的流向决定的。人才愿意居住在哪个国家、地区、城市，哪里的竞争力就会增长。过高的房价会阻碍人才的聚集，所以高房价的地方就将最终失去竞争力，这个城市就会被边缘化，这个地区经济就会衰退，这个国家也就边缘化了。最后人才都走掉了，留下来的只是一些炫耀财富的暴发户，这些人在某种意义上来说对城市创新和城市竞争力基本上没有什么贡献。所以，决定一个民族、一个国家的竞争力，较低的房价起着很重要的作用。

第四，房价过快上涨导致投资投机需求旺盛，对实体经济的资金需求会产生“挤出效应”。日本上世纪90年代房价上涨的时候，连小摊小贩卖菜的老太婆都贷款炒房，所有公司都拿出流动资金或借贷来投资房地产，这是因为做房地产来钱太容易了，再加上房地产永远会涨价保值的迷信。好在日本企业执行的是永久雇佣制，公司不会随便解雇人，必须要维持已有的生产和就业，实体经济得以保存下来。如果没有永久的雇佣制，日本公司所有的资产和精力都集中到房地产，就会更加助长泡沫的增长。因此，当时日本企业的永久雇佣制在一定程度上减弱了房地产投资冲动对其它行业的“挤出效应”。当国民经济中某一个行业演化成暴利行业，在市场经济状况下，其它行业的资金就会大量涌入这个行业。如果搞实体经济的企业家把大部分资金和人力资本投向了能产“快钱”的房地产市场，该企业扩大再生产能力和创新能力就会退化，这个国家的竞争能力也会随之退化。

4调控房地产市场的难点

总理最近说内地房价调控“确实很难”。那么，房价调控难在什么地方呢?

一是城镇化的刚性需求。日本的房地产市场泡沫破灭是城市化率达到85%左右，也就是城市外来移民对住房刚性需求减少的时候，政府的加息只是刺破泡沫的一个触媒。我国目前的城市化率约为50%，平均每年约有1500万农民要进城，还不包括近2亿的农民工，这就提供了阶段性住房的刚性需求。二是现有民间资本投资领域过窄。股票市场由于“内部人”操控黑幕屡发而长期低迷。艺术品市场又因为假货泛滥而失信于民。基础设施和社会公用品投资方面又因为政府扩大财政刺激造成“国进民退”，从而对民资产生了驱赶效应。三是全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。四是房产持有环节税收制度缺失。我国目前个人住宅没有房产税、不动产税，大批持有房产基本没有成本，这个问题就很明显地表现出我国在稀缺的城镇空间公平分配方面的制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖。城市土地价格越高，地方土地财政收入越多，可用于城市基础设施建设的钱就越多，也就越能体现城市形象变化的“政绩”。六是我国各地经济发展差距还在持续扩大。如前几年，当沿海大城市中心区房价暴涨至每平方米数万元人民币时，甘肃酒泉等内陆中等城市的房价还在每平方米千元价格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可见，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。

针对以上所面临的难题，房地产调控应重点做好两方面的工作。一是做到两个协同，即部门之间的协同以及中央与地方的协同，这样房地产调控将形成中央各部门横向联动、中央和地方纵向联动的“合纵连横”的局面。二是房地产调控政策的组合使用。房地产宏观调控政策“工具包”可以包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应包括指令性地提高保障房比重，管制措施等一系列措施，并且根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的“工具包”，使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。

毋庸置疑，以上多种因素决定了我国房地产调控的难度比任何国家都大。在这种情况下，就更需要广大的房地产专家、学者和管理者集中精力，组织队伍，深入研究我国房地产市场的各种矛盾的成因和解决之道，促使房地产市场平稳健康发展。

5关于专业委员会的定位住房政策和市场调控研究专业委员会的定位有六个方面:

第一，创建平台。要创建好一个总的研究平台，就是住房政策和市场调控专业委员会，要汇聚国内外这方面的优秀团队来协同工作，再根据具体的任务分出若干个平台，即专业研究小组既有细致的学科分工，又要有高效的协作。

第二，广泛交流。因为房地产业实际上涉及到各行各业，涉及到各个领域，涉及到中央政府和地方各级政府的职能，涉及到社会的各个方面，不是开发商单方面能做到的事，所以要广泛交流，形成跨学科、跨行业的综合研究能力。

第三，汇聚人才。成事在天，谋事在人。如何对房地产调控方面的优秀人才采取科学的激励政策，使他们的研究方向为“极易获利”的房地产企业发展服务转向公众利益和生态效益的深入研究上来，直接为各地政府调控房地产出谋献策。这是一个最艰难的挑战，也是一个影响最深刻的挑战。

第四，明确重点。我们的研究成果不能是泛泛而谈、华而不实的论文，或者到处捡“芝麻”，而是要抓住“西瓜”，即抓住主要的问题，直接为我国房地产市场长期健康发展献计出力。

房地产市场调研篇（8）

其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

房地产市场调研篇（9）

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)19-0232-02

近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。税收可通过制度和政策两种方式对房地产市场产生重要影响,故是政府进行房地产市场调控的重要手段之一。但对于如何更好地改革当前的税收制度和改进税收政策,以更好地发挥税收的调控作用,却存在着较多的争论和分歧,是值得认真、深入和系统研究的重要问题。

1 我国房地产(税制)的发展以及现状

1.1 我国房地产税制的发展

近年来,我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

1.2 我国房地产税收制度的现状

房地产税收的效能主要体现在两个方面:一个是组织财政收入的功能。二是调控功能。而后者是指政府通过税收对房地产业所涉及的经济主体和经济行为进行宏观调控,已达到资源的有效配置,由于我国房地产市场正处于培育和调整阶段,房地产税制还存在许多问题,从我国房地产税制的设置上看,较为偏重房地产税收的调控作用。当前我国房地产市场运行表明,现行房地产税制抑制房价过快上涨,确保房地产市场健康稳定发展的调控效能是比较低的,并没有发挥其原有的功能和作用。当前我过房地产税制存在以下的不足:

1.2.1 税种繁多,加重了房地产业税收负担

从税种设置看,现行税制涉及房地产的14个税种中,许多税种之间存在税基重叠,或同一税基设两个税种的情况。对土地分别设置城镇土地使用税和耕地占用税,对房产分别设置房产税和城市房地产税,税种重叠。从征税范围看,当土地使用权、房屋所有权转移时既要向取得土地使用权、房屋所有权的单位或个人征收契税,还要在经济活动中书立、使用、领受的凭证征收印花税。从税基选择看,对房屋租金收入要征收营业税、房产税、个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让纯收入征收个人所得税或企业所得税,又要按有偿转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税。

1.2.2 税费兼收,影响了税收的调节作用

目前房地产税收既有税种多、环节多,又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理问题。除了多达十几种税收外,房地产业收费项目更加繁杂,一般都在几十种,多的地方甚至超过百种。名目繁多的各项收费,导致我国房地产行业税费混杂现象严重。同时,各税费项目存在着重复征收的问题,如,房地产开发和建筑企业缴付了土地出让金,还要缴纳综合性市政建设配套费、单向性的配套设施建设费,城镇土地使用税等。房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,税费混乱,费挤税现象严重,费项总数远多于税项总数。从收费比例上看,各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%。费大于税,费挤税现象严重,其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平,扰乱了正常的生产经营秩序,又大大弱化了税收的调控能力。

1.2.3 税收设计落后,各环节税负不均

房地产行业的经营过程主要包括:开发、保有和转让三个环节,与此相对应,在各环节存在着不同的税种。这三个环节应当保持适度的均衡,但我国目前的房地产税制政策从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种。而在房地产保有期间设计的税种非常少,且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。这种分布结构对房地产行业发展产生了许多不利的影响。

1.2.4 税收调控低效,社会整体效益递减

由于住房消费的需求刚性小于供求的刚性,大多数税收负担能转嫁到房产购买者身上,这将提高新建商品房的价格,从而带动整个房地产市场价格的上扬,制约市场正常的生产进程。

1.2.5 税收征管手段落后、偷漏税情况严重

由于房地产行业税收征收成本相对较高,加上税收管理方式滞后,一些房地产公司利用体制漏洞偷逃税款。

浙江省地方税务局提供的材料表明,浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。义乌市地税局对全市15家规模较大房地产企业进行重点检查时,查补税费共7000多万元,杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中,有17家存在偷逃税情况,偷逃税金额达7069.81万元。全国其他省市不同程度地都存在这一现象。

2 国外如何利用税收手段调控房地产市场及经验借鉴

2.1 国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。3、充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。4、设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

2.2 国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

(1)开征“房地产转让收益个人所得税”,即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策,这是当前税收政策调控的力度点所在。

(2)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。

①适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系。

②按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值。

③房地产税应逐步发展成为地方主体税种。

④体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收。

(3)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

任何一项制度都是在时间的洪流中不断完善的,房地产税收制度亦如此,我们应立足税收的基本原则,结合房地产自身的特点,以实现公平与效益的统一为目标,建立税种科学,税负合理,为房地产业健康发展提供制度基础的税收体系,还应借鉴餐卡国外相关方面的成功经验,制定一些适合我国国情的政策,实现供求平衡。

参考文献

[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003,(12).

[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.

房地产市场调研篇（10）

房地产经济作为我国国民经济发展中的重要组成部分，不仅是房地产行业稳定的基础，同时也是与市场经济协调发展的保障。因此，在当前对房地产经济中存在的问题进行分析和研究是保障房地产行业健康发展的前提条件。此外，房地产经济的发展也给社会的发展带来了一定的好处，对我国竞争力提升也有着一定的促进作用，下面首先对房地产经济发展的重要性进行分析。

1.提升国民收入。

房地产经济的发展是我国国民经济总收入的重要增长点，我国的国民经济之所以能长久健康的稳定发展与房地产经济建设的发展有着密切的联系。房地产经济的效益提升在所有的行业中占有绝对的优势，这也为我国国民收入提升做出了巨大的贡献。

2.提升人民生活水平。

随着时代的进步和发展人们的生活发生了翻天覆地的变化，人们的生活水平也有了明显的提升，在生活质量上也提出了更高的要求。住房需求是人们的基本生活需求，而房地产行业的发展给人们的住房条件作出了巨大贡献，从楼房的多层建筑到高层建筑，再到花园式别墅，这给人们的生活水平提升带来了极大的帮助，生活品质也明显得到了提升。

3.推动社会进步。

房地产经济的发展为社会的进步起到了促进性的作用。最基本的方式就是为社会提供了更多的就业机会，例如房屋的销售工作和建设工作等。在房地产的整个建设到后期的销售等多个环节中所需要的人才数量是很多的，这在一定程度上为大学毕业的学生提供了更多的就业就会。而施工中所需要的劳动力也比较多，也为外来务工人员提供了更多的就业岗位，缓解了我国就业紧张的局面。

二、房地产经济与市场经济协调中存在的问题

1.价格与价值波动引起的市场反应。

市场经济的发展特征首先就是遵循市场发展规律。房地产行业的发展在为我国的经济创收的同时也出现了价格与价值不相符的情况。正常的价格应该是围绕着价值来上下小幅度波动的，但如果价格已经高出价值过多，那么就会出现波动式的购买行为。近年来我国的房产价格一路飙升，如果市场真的是供不应求那么出现这种情况也是正常的，但事实上并非如此。而是因为过多的炒房团和非法占地的开发商所引起的，导致经济市场出现了不良的情况。

2.泡沫经济所引起的市场波动。

在创造经济价值的同时，房地产行业中存在着泡沫经济。价格上升的越快，说产生的价值背离也就越多，从而造成更加明显的经济泡沫风险。当前人们在购房的同时会产生很多的银行信贷，行业经济一旦发生资金缺损的问题，那么银行将会直接受到损失，这种损失也将在一定程度上影响着其他行业的经济发展，使得市场经济维护起来比较困难。

3.缺少环保型战略。

在社会的快速发展下，近年来人们逐渐认识到了环保的重要性，对各行各业的环保性也提出了更高的要求。房地产经济建设的开发与环境平衡之间有着十分紧密的关系，因此，它的环保型也对市场经济的持续发展将产生重要影响。众所周知，房地产建设需要大规模的土地资源和林业资源等各种能源等来作为基础。因此环保建筑和材料的使用情况将成为市场经济协调发展的关键。而当前我国的房地产建筑市场上的环保住宅和绿色建筑等十分少见，使得房地产经济与市场经济的发展方向出现背离的情况，无法达到统一。此外，在房地产的建设地理位置选择上，很多的开发商由于资金问题会选择一些较为偏远的地带，虽然价格较低，但周围建筑并不完善。这种情况很容易出现“鬼城”的现象，同时也给人们的出行造成了麻烦。长时间以来势必会导致房地产经济受到影响，从而造成与市场经济发展之间的不协调。

三、房地产经济与市场经济发展的协调措施

房地产经济的发展与市场经济发展的协调关系，需要依靠相应的对策来进行解决。当前我国的房地产经济与市场经济之间呈现出了明显的不协调问题，对我的经济建设造成了一定的影响。下面将从政府控制等方面来对房地产和市场经济发展之间的协调问题进行研究，提出相应的改进措施，保障我国的市场经济能得到健康的发展。

1.做好房地产价格控制。

房地产产品价格与价值之间的不符问题如果不得到解决，那么长时间的发展下去将会对市场经济的稳定发展造成严重的影响，导致经济泡沫出现，最终使整个经济市场陷入到瘫痪状态。因此，一定要做好房地产价格与价值的协调工作，将价格控制在合适的范围之内。但并非说要强制性的将房价调低，而是应当遵照房地产商品价值来制定出相应的价格范围，实现供需之间的平衡。当前房地产价格的过高已经成为了我国市场经济中的主要矛盾，我国也一直在采取相应的措施进行宏观调控。只有价值和价格之间呈现合理的趋势才能保证房地产行业健康的发展。

2.加强市场监督。

在市场经济条件下，无论是哪个行业，国家和政府都应积极的做好金融监督工作，保证金融市场的稳定性。当前我国的房地产市场不断的呈现出价格过高等问题，主要就是因为监督工作不够到位而引起的。我国部分房地产企业并没有开发大规模房地产的实例，但可以通过银行借贷的形式来实现投资，长久以来将会引起银行的经济出现问题。因此，在房地产的开发进城、贷款模式和偿还能力等方面都要进行严格的监督和审核，强化银行之间的合作和协调性，并对房地产的贷款行为进行严格的控制，保证资金能处于正常的流动状态。此外，银行应将传统的信贷模式进行积极的创新，采取一定的措施来规避贷款的高风险，从而实现市场经济与房地产经济之间的协调发展。

3.加快房地产经济转型。

为了保障房地产经济与市场经济之间的协调发展，国家各个地区政府应当积极的进行宏观调控，根据当前我国的房地产行业发展情况来进行行业规范和市场调整。保障房地产向着经济型、环保型等方面来发展，同时给予政策和资金上的自持，帮助我国的房地产行业能有传统的经济模式逐渐向低碳环保的模式发展。此外，我国还应制定有关规定来鼓励房地长相关行业也向低碳环保的方向发展，例如建筑材料行业等，积极的推进新能源和新型环保材料的使用。从而使我国的房地产经济向着环保方向发展，实现健康、可持续发展。在房地产的建设中，开发商应当重视起地理位置的选择，不能被眼前的利益所蒙蔽，而是应该以长远的眼光看待问题。在选择良好的位置基础上来进行建筑不仅能提升建筑的未来发展效益，同时也能推动市场经济的发展。