装配式住宅设计篇（1）

（一）测量技术

住宅装修面临的第一个工作任务就是测量。测量工作对于装配式装修模式尤为重要，我们往往会忽视这一环节。以柜内家具为例，进行装配式装修设计步骤为“测量—设计—生产—安装—交付”。在测量时，量尺的第一步应仔细勘查客户的厨房或卧房，熟悉内部环境，包括柱子、门、窗、水电位、石膏线、地脚线、煤气管道、煤气表、进水、腰线去水等。只有准确的测量，准确了解客户想法，并结合专业知识，才会设计出更合理、更美观的橱柜和衣柜。测量应先准备工具：梯子、卷尺、三角尺、笔记本(纸)、笔、橡皮擦、靠板。步骤如下：步骤1：先跟客户沟通，了解客户的想法，了解橱柜衣柜的安装位置，装修的风格，喜爱的颜色，房间类型。步骤2：首先绘画出厨房或卧室的平面及各立面的草图。步骤3：沿墙面的转折等各点处测量房间各段尺寸，以毫米为单位标示。如果是装修好的房子，需要进行多点测量,如在水平方向3个不同高度（100mm-150mm，800mm-900mm,1600mm-1700mm）,分别各测量1次，确定最后数值。步骤4：测量天花板、梁柱及窗户的尺寸并在图上标示准确尺寸。每个墙角须以墙角为基点向外量取一个整数（如300mm、600mm等，两面墙要量相同的长度），再量出已在两面墙上选定点的对角线长度作为计算角度的依据。步骤5：测量开关、插座、给排水管、水表、煤气表、排烟管等的离墙左或右面距离，离地面高度，以及凸出墙面距离（主要指给、排水管、煤气管道、腰线等对柜体安装有形响的尺寸特别水表煤气表等尺寸较大的物件要测量出尺寸包括管道的尺寸、最高点离地高、最低点离地高。

（二）部品部件模块化

模块化柜类家具的尺寸设计应考虑与家具造型有关的形式美法则、人体工程学原理、32mm系统设计原理以及板材取材等因素，运用模块化原理，对模块在宽度、深度和高度方向上的尺寸进行设计。

1.形式美法则

柜类家具产品在设计中应遵循重复与交错、节奏与韵律、对比与调和、比例与适度、变异与秩序、虚实与留白、变化与统一等形式法则，设计模块化柜类家具的比例关系应注意以下三个方面：（1）柜类家具整体与模块或模块与模块之间的大小比例关系；（2）模块不同板件之间的大小比例关系；（3）板件长、宽、高三个方向度量的大小比例关系。

2.人体工程学

柜类家具主要是为了满足人们储存衣物、棉被、食品、相关设备等功能的工业产品。除了满足人们使用功能的同时也应符合人体工程学的原理。模块进行不同叠加后，家具的整体尺寸会发生变化，家具变化后的尺寸也应符合人体的尺度和使用功能的需求。

3.部件32mm系统设计

32mm系统设计是工业化生产的产物，在柜类家具进行部件孔位设计时，在旁板上出现两种不同类型的孔：分别是结构孔(ConstructHole)与系统孔(SystemHole)。如柜类家具实际时，部件设计关键在于旁板上系统孔、结构孔间的距离，应以为32mm或是32mm的整数倍进行打孔。在设计系统孔位时，应根据人体工程学的原理，设计搁板部件固定位置，从而确定旁板系统孔的位置；在设计结构孔位时，应根据旁板和中竖版、底板结构关系进行确定。系统孔的直径为5mm，孔深约为10mm，结构孔的孔径结合五金连接件的尺寸而定，一般常用的孔径为5、8、10、15、25mm等。

4.板材取材

合理科学对板材进行取材能有效提高材料的利用率，节省成本。目前装修企业一般采用标准板材，其尺寸为1220mm×2440mm。在生产加工中，为了提高材料的利用率，一般部件尺寸应尽量调整为400mm、600mm、800mm、1200mm、2400mm等整数尺寸。

（三）部品结构设计

柜类家具部品结构设计应考虑使用功能的科学性，并具有一定的强度，使家具具有使用安全、高效、便捷的功能。在现代家具的设计中，多采用板式结构，结合32mm系统设计的原理，考虑柜类家具的功能性，通过五金连接件进行部件连接，能有效提高现场装配的效率。但是，也应根据家具所使用的材料和家具类别选择合理的连接方式，选择连接孔位也要考虑装饰材料的力学性质以及家具模块的组合摆放。

装配式住宅设计篇（2）

【关键词】钢结构装配住宅；设计方案；优化方案

【Keywords】steel structure assembly house； design scheme； optimization scheme

【中图分类号】TU391 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0034-02

1 引言

钢结构装配式的住宅设计兴起于20世纪70年代，并在欧美国家广泛流行。装配式住宅设计不但改变了传统的住宅结构模式，也使住宅设计实现了标准化。而钢结构装配式的住宅设计不仅提高了住宅施工的效率和质量，也缩短了施工工期，进而使得钢结构的装配式住宅设计在国外受到广泛欢迎。但是由于我国的钢结构装配式住宅设计存在设计绿色环保意识不足、设计水平较低以及设计规范缺失及部件发展落后等问题，使得我国钢结构装配式住宅设计的发展一直止步不前，所以，通过研究钢结构装配式住宅设计，借助对厨卫、户型和平面布置等方面进行设计研究，优化钢结构装配式住宅设计，进而不断推动我国建筑行业的发展。

2 我国钢结构装配式住宅的形势

2.1绿色环保意识不足

绿色环保意识不足是现今钢结构装配式住宅设计面临的形势。随着我国城市化的加快，越来越多的建筑项目不断开工，而建筑行业作为一个高消耗的行业，其环保意识不足是其中的薄弱环节。而钢结构具备环保功能，但是在建筑的施工中，对钢结构的使用却少之又少，进而影响钢结构装配式的住宅设计。

2.2 设计水平不高

设计水平不高，对于钢结构的设计要点没有把握，进而影响钢结构装配式住宅设计水平。在进行钢结构装配式住宅设计中，其设计理念、结构体系以及平面的定位方式等都与传统的住宅设计不尽相同，但是在施工阶段，缺少对钢结构装配式住宅设计的详细分析，进而影响其设计水平。因此，要对钢结构的设计要点进行严格的把控。

2.3 设计规范缺失以及部件发展落后

设计规范缺失以及部件发展落后使得钢结构装配式住宅设计无规范可依，进而影响钢结构装配式住宅设计。在进行钢结构装配式住宅设计中，没有对钢结构住宅设计形成统一的标准和规范，使得在进行设计施工时无规范可依，进而阻碍钢结构装配式住宅设计。此外，部件发展落后，无法推动现今技术水平和设计体系理念的进步，进而使得钢结构装配式住宅设计无法满足人们的需求。

3 钢结构装配式住宅的设计

3.1 厨卫设计标准化

在进行厨卫的设计时，要根据厨卫的功能以及性能进行设计。在厨卫的设计中，由于厨卫的管道繁杂且多，因此，在进行厨卫的设计时要谨慎，要制定一套标准的厨卫设计规范，在简单化的基础上，进而不断提高厨卫设计的标准化和定型化。有一套标准化的厨卫设计规范，使得在进行住宅施工时，能减少不必要的问题，进而提高施工的效率和水平[1]。

3.2 户型设计标准化定型化

户型设计标准化和定型化也是钢结构装配住宅设计中的重点。在我国的钢结构装配式住宅设计中，由于其发展较晚，在户型设计中没有统一的标准，进而影响住宅的施工，产生施工问题。因此，针对这样的状况，需要对房间的尺寸、板材的尺寸等进行统一，减少对异形板的使用，进而缩短生产周期[2]。

3.3 平面布置系列化灵活化

平面布置系列化灵活化使得钢结构的住宅设计更加完善。因此，在钢结构装配式住宅设计中，可以利用木块的多种拼接适应总面积的布置变化，实现住宅平面功能的开放设计，充分发挥构件标准化设计等特点。

3.4 以建筑结构为主，结构专业为辅

通过以建筑结构为主，结构专业为辅进行钢结构装配式住宅设计，在尊重其原则的基础上，可以对绿色环保以及建筑效果等方面进行设计。在进行设计时，要满足人们的生活需求，以舒适为主，为人们提供适宜的住宅设计风格和水平。

装配式住宅设计篇（3）

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.02.097

传统的混凝土建筑大都采用现浇模式，此种施工方法有能耗大、污染高、材料利用率低、施工技术落后、成本大等诸多方面的问题，而且在工程建筑中如果调度不当会影响工程进度，因此与当前经济环境下的发展理念逐渐偏离，为此，预制装配式混凝土住宅逐渐成为当前发展的必然趋势。

1 预制装配式混凝土住宅设计

1.1 结构设计

要进行装配式混凝土住宅结构设计首先要根据实际环境、使用需求、还有设计要求进行构件拆分，因此对构件的数量、质量、型号、受力强度以及使用性能要进行合理的分析，必要的时候要进行力学的试验性确定，以保证选择的科学性，构件拆分不但影响着后续的设计还影响着工程的施工，一定要科学合理。完成构件拆分之后，我们进行装配构件节点设计，把装配构件之间、装配构件与现浇结构之间通过装配节点实现连接形成结构整体。

1.2 建筑设计

预制装配式住宅在建筑设计上要根据实际情况配合结构设计进行。设计要保证结构设计的外立面美观统一，尽可能的将结构设计中存在的PC构件产生的不匀称性消除掉，遵循原则如下：

（1）保证平面功能，采用线条进行划分、颜色上的对比、凹凸韵律的变化、纹理细节上的弥补等手段对 PC 构件进行划分，塑造出富有一定变化韵律的立面效果。

（2）满足立面变化的同时要保证PC 构件的使用性能、成本可控、施工技术可行。

（3）线条要布置合理，最好层层布置，防止因布置不合理产生PC 构件种类多变，增加工作难度。

2 预制装配式混凝土住宅施工

2.1 整体施工前准备

预制装配式混凝土在结构施工中，要根据设计需要提前做好模具生产厂家、预制构件生产厂家的选择，确定构件临时支撑体系、预埋件和窗框的选定等相关准备，除此之外就是常规的施工准备，务必做到精细到位。

2.2 进行构件运输车辆选择、堆放场地和运输道路修整

构件运输车辆要根据构件的长度、宽度、高度、重量进行合理选择，除此还要根据安全运输的相关规定和现场的实际情况确定，一般情况下所运输构件的装载长度不得超出车厢 2m 以上；构件的装载宽度不得超出车身宽度；构件的高度从地面起不超过 4m；运输构件的重量不得超过汽车最大载重量。在进行场地道路布置时必须明确构件的进场路线，道路净宽不得小于 6m，运输车辆通过时距道路边缘不小于 0.5m，并且要根据运输车辆的回转半径在道路转弯处的内侧铺设钢板，如果遇到特殊情况要和道路管理的有关部门进行协商解决。

2.3 起重机的确定

装配式混凝土构件的吊装需要特有的施工流程和现场平面布置。施工流程有构件吊装、支撑体系安装拆卸及关于构件间如何结合的施工，在施工中尽量最大限度地发挥起重机械的工效。起重机械选择依据构件的数量、重量、施工过程、施工环境、施工半径、构件位置、吊具重量、塔吊位置等因素确定。

2.4 合理进行施工阶段划分、节点控制、构件安装顺序确定

装配式混凝土结构施工阶段划分根据1d 内构件可能安装的数量确定，还要考虑实际的环境影响和浇筑量是否满足施工使用量以及建筑间是否有伸缩缝，控制好时间节点，明确预制构件的安装顺序，结合工作人员的工作效率和设计时对施工的特殊要求进行确定。

2.5 标准层施工步骤的确定

合理确定施工顺序和标准层工期，以 7d 一个标准层为例：第 1 天，进行放线和外脚手架的加高；第 1～3 天，剪力墙配筋、模板；第2 天，进行墙体部位装配式混凝土安装；第 2～3 天，梁、楼板进行支撑、支模；第 2～4天，梁配筋；第 3天，进行装配式混凝土楼梯部位安装（1 层楼下）；第 4～6天，楼板配筋施工；第 5 天，进行装配式混凝土阳台部位安装；第 6 天，根据实际情况进行塔吊提升，同时进行浇筑前检查；第 7天，混凝土浇筑。

2.6 预制构件的支撑

预制构件和现浇结合部在形成的初期对外力荷载的承受能力较低，为了防止构件位置在侧压力的作用下出现偏移而影响整体结构的稳定性，我们要对其结构进行支撑。现浇混凝土的最大侧压力=混凝土密度×新浇筑混凝土高度，可以用对拉螺栓承担该侧压力。

2.7 预制构件的预制施工

按设计要求对预埋件在预埋安装前进行抗拉拔试验；预制施工时要保证预埋件的位置要求，如果钢筋与预埋件定位发生冲突，可适当挪动墙体配筋，范围在-10～+10 mm；要保证预制构件施工后，表面光滑无破损；对内侧与结构相接面做均匀拉毛处理，拉深4～5 mm；预制构件脱模标准是达到混凝土抗压强度设计值的75%且不小于15 MPa；要防止预埋螺栓孔灌入混凝土，并在成型后填塞柔性泡沫棒；在预制叠合板与现浇层接合面做成凹凸差不小于4 mm的人工毛面。

2.8 预制构件的安装工艺

预制件的安装工艺为：放线抄平铺找平灰饼，准备工具铺灰起吊、就位临时固定脱钩、矫正塞水平缝（预制件下）梳整预埋钢筋焊接竖缝支模整体浇筑与预制件相连的梁、柱预制件顶部抄平预制件顶部铺找平灰饼铺灰预制件上部梁及柱浇筑。

3 结束语

预制装配式混凝土住宅设计美观，注重品质，施工过程环保节能，高效优质，是当代住宅产业化和建筑工业化形势下的创新产物，发展预制装配式住宅是大势所趋。结合实际情况将预制混凝土住宅从设计到施工全方位优化，形成产业化的纵深化发展，刻不容缓。

参考文献：

[1]段凯元，张季超.预制装配式混凝土住宅设计施工一体化研究[J].施工技术，2014（11）：45-47.

装配式住宅设计篇（4）

摘要:根据国家有关产业政策和发展规划，国家将加快推进预制装配式住宅发展。本文从国内外工业化住宅发展现状，着重提出装配式住宅的设计研究工作和示范工程的推广应用。笔者通过中兴建设有限公司（国家房屋建筑工程总承包特级资质）从事预制装配式住宅研究的经典实例，较为详细的向读者介绍了当前国内工业化住宅设计研究的现状。

关键词:工业化住宅、装配式、预制构件、住宅产业化

中图分类号：F287文献标识码： A

近年来，我国住宅建筑飞速发展，其建造和使用对资源占用和消耗都非常巨大。与国外发达国家相比存在住宅建造周期长、施工质量差、能源及原材料消耗大、产业化程度尤其工业化程度低等问题，迫切需要采取工业化手段来提高住宅建设的质量和效率。开发符合产业化发展要求，工厂化、标准化程度高，施工速度快，节能省地、经济性好的新型工业化住宅体系，已经成为我国目前推进建筑工业化发展的一项重要工作。 一 、工业化住宅建造关键技术研究课题背景 1、立项必要性 我国“十五”以来，对住宅产业化问题进行过研究和推广，取得了一定成效。但对预制装配整体式混凝土住宅建筑的关键技术没有进行过系统、深入的研究，至今没有形成配套的工业化技术政策和标准规范体系，已建成的示范小区工程多是现浇混凝土结构，不具有高效环保的工业化节能减排特征。研究实施装配整体式工业化住宅建筑体系，符合目前我国正在推行实施的住宅产业化政策要求，不但可以提高住宅工程质量和装修品质；而且可以最大限度满足我国倡导地 “四节一环保”的绿色建筑设计与施工要求。 2、目前存在问题分析 我国二十世纪七八十年代开发建设的预制装配式住宅建筑存在许多问题，照搬过去的经验已经不适应现时期我国住宅建设的实际需求。目前开始进行的新型工业化住宅建筑的基础性研究工作和工程试点，主要从性能和功能两方面完善提高工业化住宅的技术经济性。由于多年来我国缺乏工业化住宅的研究积累和工程实践，结构构件和部品的工业化率仍然很低。 3、主要研究内容：1） 预制装配式混凝土住宅建筑的结构性能、抗震性能等关键技术研究。2）建筑配套部品的系统研究、产品开发、设计配套技术研究。3）构配件生产、施工安装关键技术研究与开发。4）技术标准的研究与编制。5）较大规模的示范工程。 二 、住宅工业化关键技术研究 1、基础理论与试验研究：1）装配式混凝土建筑结构体系研究：包括框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构等；主要研究装配式叠合楼盖结构性能；装配式框架节点受力性能、抗震性能；装配式剪力墙节点受力性能、抗震性能；构件承载与变形性能，装配节点大直径钢筋浆锚连接构造的承载及连接整体性能等。2）装配式混凝土工业化住宅的建筑性能研究：包括墙体保温隔热性能、接缝防水性能、建筑防火性能、外墙装饰性能、墙体耐久性能及隔声性能等。3）装配式混凝土工业化住宅经济性能研究：包括设计与施工总体策划管理，标准化设计与施工技术，项目实施的时效性与规模效应对比等。 2、工业化建筑设计技术 重点研究开发三点技术：1）结构体系选择与模数化、标准化设计：我国的住宅建筑工业化结构体系还没有完全确立，通用结构体系和专用结构体系的协调配合还没有解决，标准化概念和设计技术还没有得到足够重视。导致目前工业化住宅设计方案实施成本高、周期长，最大的原因是缺乏有经验的设计咨询人员。2）构件及装配节点的深化设计：工业化住宅的关键是要解决构配件的标准化定型和装配节点的构造详图设计。3）工业化专用三维设计软件开发：由于装配式混凝土结构设计构造的自身特点，要求设计方案必须在施工前检查复核，确保各专业的交叉重复在设计阶段解决，提高工业化设计的准确性。 3、构配件优质高效加工制作技术应制定采用机械化水平较高、具有一定规模的专业预制工厂取代目前无质量保证的分散的小厂认证管理办法，鼓励预制工厂采用先进的生产工艺和流水线、提高生产效率和产品质量、完善运输安装过程服务。实现节能减排和清洁生产。主要研究开发三点关键技术：1）构配件高效生产技术：采用机械化生产线可以减少工人劳动强度，提高产品质量和生产效率。2）构配件清洁生产技术：采用工厂化定点批量生产，最大限度减少建筑垃圾及废弃物排放，满足国家环境保护政策对建筑业推广绿色施工要求。3）构配件节能生产技术：采用自动控温的节能养护窑可有效降低能耗，加速模板周转，缩短工期，降低成本。 4、专业化施工安装技术：1）工业化施工安装软件管理系统开发：应针对工业化住宅结构体系开发施工安装管理软件，规范指导预制构件的施工装配。2）安装设备及配套机具开发：结合具体工程示范开发标准化定型化住宅配套设备安装机具。3）工业化定型模板配件及支撑系统开发：配套模板及支撑固定用脚手架的开发与完善。4）装配节点专业化施工及配套材料开发：连接套筒及高强无收缩灌浆材料的开发与应用。  三、住宅工业化实施方案1、政策引导与行业管理 充分发挥政府的指导作用，研究、建立或完善有关技术经济政策；针对装配式工业化建筑的特点，建立推广装配式建筑体系的构配件工业化生产、专业化施工安装的管理体系；建立设计研究、构配件生产、安装施工队伍的培训体系；走专业化、集成化、标准化、产业化发展道路。 2、预制工程标准规范体系建立与完善 建立以科研院所、高校、设计单位、大型房地产开发企业、构配件生产企业、施工企业组成的“产学研”团队；建立符合受力性能和抗震性能要求的预制装配式混凝土住宅结构体系，并建立相关技术标准体系；建立适用于装配式住宅建筑体系的节能配套技术，保证装配式建筑的能耗低于现浇混凝土结构。 3、设计、制作与施工的专业一体化公司模式 确立以企业为中心，形成一套完整的建筑产业化链条，建立“研究―设计―预制―施工”一体化的专业化房屋工厂模式，带动一批传统建筑企业向专业化房屋工厂企业的转型，长期从事住宅工业化的设计与施工业务。进而推动我国住宅产业化整体水平的提升。通过大规模试点工程的推广应用，形成专业一体化管理模式为主，预制构件专业化加工为辅的管理模式和运作方式，培训出一批新型建筑工业化企业，为新农村建设、城镇化建设和政府保障性住房建设提供良好的住宅体系。 

结束语目前，根据我公司对于工业化住宅的研究，一方面预制装配式住宅的设计节点控制、抗震性能已有很大改善，并且我单位也参与编制了《预制装配式混凝土技术规程》和预制构件相关的标准规范，从技术体系上具备了推广的基础。随着国家鼓励政策日益明朗，工业化住宅建筑的法规和规程逐步健全和完善，政府也积极的推广工业化住宅的房屋，大面积搞试点工程，工业化住宅设计作为产业化的重要环节，仍然需要在实践中不断的积累经验，总结提高，为推动工业化住宅更快，更好的发展持续助力。参考文献[1]纪颖波.建筑工业化发展研究.中国建筑工业出版社社.2011.[2]吴东航、小见康夫.日本住宅建设与产业化.中国建筑工业出版社社.2011.[3]李忠富.工业化住宅及其生产过程.住宅科技.1999.[4]钱志峰.对我国建筑工业化发展的思考.江苏建筑.2008.

装配式住宅设计篇（5）

我国装配式住宅建设相对较晚。我国从20世纪70年代开始出现装配化的概念，但由于当时的建设技术水平所限，住宅的质量不高，到了90年代，国家先后出台了几项关于装配式住宅的政策和文件，从此我国的住宅产业化事业拉开了序幕，于此同时，国家出台了一系列政策并在《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见中》提出了建立住宅部品体系的重要性，尤其当前建筑行业用工荒的出现，住宅工业产业化的趋势日渐明显。装配式住宅的应用重新成为当前研究热点，全国各地不断涌现出装配式住宅的新技术，目前国内的装配式住宅技术，主要包括以万科集团为代表的全预制装配式混凝土结构技术，该技术主要用于全预制混凝土构件，如阳台、楼梯、空调板、部分内隔墙板等，减少了现场施工工序。另外就是半预制装配式混凝土结构技术，该技术主要用于预制混凝土剪力墙外墙模以及叠合楼板的预制板等结构，其他部分：如内部剪力墙、部分内隔墙、电梯井等仍然采用支模现浇。

总的来说，目前我国住宅的装配化程度低，而且即使是装配式住宅也没有完全实现施工的装配化。我们国家也没有建立起完整的系列化的装配式住宅体系，生产、组装与销售的产业链并未形成，相关专业人才力量也存在不足的问题。

2产业化技术在装配式住宅中的应用

2.1动态交融性空间设计

居住空间的设计需要满足两个要求，分别为人们对于日常生活环境的基本要求和人类生活方式变化调整的要求。随着人们生活水平的提高，对于居住环境也提出了更加多元化的要求，即：住宅、办公、商业功能区划分的模糊化处理，合租、分租的转换，二代家庭的持续使用，家庭办公的功能实现。上述要求的存在提高了建筑设计难度，在满足基本居住环境的前提下要进行功能空间的创造与融合。动态居住空间设计需要建立在模块化设计的基础上，需要事先对空间功能布局以及通融性进行考量，使得住宅的居住、办公以及商业三者之间能够自由转换，且不会相互影响，并且能够满足分租、合租以及二代家庭的使用，只需要对小空间进行适当调整就可以满足用户的需求，并且降低了资源的损耗和投入资金的浪费，最终实现建筑全寿命周期内部空间的动态使用。与此同时，在设计过程中，设计人员需要注重对高新可以的应用以及新型节能材料的使用，如隔墙采用可拆卸回收材料，在房屋不同的使用周期，根据业主要求实现建筑空间的灵活运用。

2.2工业化施工技术体系

工业化施工过程中，应实施清洁生产，即在不牺牲建筑产品工程质量、成本、功能的前提下，不断采取改进设计、使用清洁的能源和原料、改善管理等措施，从源头削减污染，提高资源利用效率，减少或者避免生产、服务和产品使用过程中污染物的产生和排放，实施“废弃物的处理和回收”，以减轻或消除对人类健康和环境的危害。

2.3工业化装修

当前我国的装修模式主要有三种：①传统现场装修模式，很多建筑工程采用的都是该模式，也就是住宅市场提供毛坯房，业主进行自主设计装修再入住；②全装修模式，就是将房屋交付给业主时，其功能空间的固定面已经全部铺装粉刷完成之后，厨房以及卫生间的基本设施也已经安装到位，这就是全装修住宅；③工业化装修模式，就是在工厂中生产出所需的全部住宅装修材料，然后进行系统装配，该模式由菜单式设计、工业化生产以及集成化供应三个部分共同构成。业主需要根据提供的“菜单”根据个人喜好选择颜色款式，此种模式充分发挥出了产业化的优势，大幅度降低了能耗和成本，从而有效缩短了装修周期。装修安装设计一体化，当前建筑行业中装修设计和住家安装设计是不同意的，在交房之后，消费者会对装修提出意见，这时可能会拆墙补墙、开槽改造等，这样就需要对原有的水电线路铺设进行调整，而墙体水电的改造会对建筑结构整体造成影响，也会增加成本，甚至埋下了安全隐患。因此，需要在设计初始，对后期的装修设计要求进行考量，这样就意味着必须将装修设计和安装设计结合在一起，也就是在施工之前就进行统一化的装修设计工作，做好协调沟通工作，尽量减少后期的变更以及成本的增加。

结语

装配式住宅作为当今全世界范围内新兴的建筑概念，恰恰为我国十三五对于基础性保障房和经济适用房的大力开发的基本国策。装配式住宅如果想要赶上这波浪潮，将自身的优势彻底全面的发挥出来，那么就必须大干快上，使建筑向工業化和产业化进发，最大限度地提高住宅的性能与品质，又能实现绿色节能、低碳减排，使住宅产业化和绿色建筑迈入新的发展阶段。

参考文献：

[1]李王坤.预制装配式混凝土建筑在住宅产业化中的发展前景[J].四川水泥，2016，（12）：106.

装配式住宅设计篇（6）

近年来，我国住宅建筑飞速发展，其建造和使用对资源占用和消耗都非常巨大。与国外发达国家相比存在住宅建造周期长、施工质量差、能源及原材料消耗大、产业化程度尤其工业化程度低等问题，迫切需要采取工业化手段来提高住宅建设的质量和效率。开发符合产业化发展要求，工厂化、标准化程度高，施工速度快，节能省地、经济性好的新型工业化住宅体系，已经成为我国目前推进建筑工业化发展的一项重要工作。

一 工业化住宅建造关键技术研究课题背景

1、立项必要性

我国“十五”以来，对住宅产业化问题进行过研究和推广，取得了一定成效。但对预制装配整体式混凝土住宅建筑的关键技术没有进行过系统、深入的研究，至今没有形成配套的工业化技术政策和标准规范体系，已建成的示范小区工程多是现浇混凝土结构，不具有高效环保的工业化节能减排特征。研究实施装配整体式工业化住宅建筑体系，符合目前我国正在推行实施的住宅产业化政策要求，不但可以提高住宅工程质量和装修品质；而且可以最大限度满足我国倡导地 “四节一环保”的绿色建筑设计与施工要求。

2、目前存在问题分析

我国二十世纪七八十年代开发建设的预制装配式住宅建筑存在许多问题，照搬过去的经验已经不适应现时期我国住宅建设的实际需求。目前开始进行的新型工业化住宅建筑的基础性研究工作和工程试点，主要从性能和功能两方面完善提高工业化住宅的技术经济性。由于多年来我国缺乏工业化住宅的研究积累和工程实践，结构构件和部品的工业化率仍然很低。

3、主要研究内容：1） 预制装配式混凝土住宅建筑的结构性能、抗震性能等关键技术研究。2）建筑配套部品的系统研究、产品开发、设计配套技术研究。3）构配件生产、施工安装关键技术研究与开发。4）技术标准的研究与编制。5）较大规模的示范工程。

二 住宅工业化关键技术研究

1、基础理论与试验研究：1）装配式混凝土建筑结构体系研究：包括框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构等；主要研究装配式叠合楼盖结构性能；装配式框架节点受力性能、抗震性能；装配式剪力墙节点受力性能、抗震性能；构件承载与变形性能，装配节点大直径钢筋浆锚连接构造的承载及连接整体性能等。2）装配式混凝土工业化住宅的建筑性能研究：包括墙体保温隔热性能、接缝防水性能、建筑防火性能、外墙装饰性能、墙体耐久性能及隔声性能等。3）装配式混凝土工业化住宅经济性能研究：包括设计与施工总体策划管理，标准化设计与施工技术，项目实施的时效性与规模效应对比等。

2、工业化建筑设计技术

重点研究开发三点技术：1）结构体系选择与模数化、标准化设计：我国的住宅建筑工业化结构体系还没有完全确立，通用结构体系和专用结构体系的协调配合还没有解决，标准化概念和设计技术还没有得到足够重视。导致目前工业化住宅设计方案实施成本高、周期长，最大的原因是缺乏有经验的设计咨询人员。2）构件及装配节点的深化设计：工业化住宅的关键是要解决构配件的标准化定型和装配节点的构造详图设计。3）工业化专用三维设计软件开发：由于装配式混凝土结构设计构造的自身特点，要求设计方案必须在施工前检查复核，确保各专业的交叉重复在设计阶段解决，提高工业化设计的准确性。

3、构配件优质高效加工制作技术应制定采用机械化水平较高、具有一定规模的专业预制工厂取代目前无质量保证的分散的小厂认证管理办法，鼓励预制工厂采用先进的生产工艺和流水线、提高生产效率和产品质量、完善运输安装过程服务。实现节能减排和清洁生产。主要研究开发三点关键技术：1）构配件高效生产技术：采用机械化生产线可以减少工人劳动强度，提高产品质量和生产效率。2）构配件清洁生产技术：采用工厂化定点批量生产，最大限度减少建筑垃圾及废弃物排放，满足国家环境保护政策对建筑业推广绿色施工要求。3）构配件节能生产技术：采用自动控温的节能养护窑可有效降低能耗，加速模板周转，缩短工期，降低成本。

4、专业化施工安装技术：1）工业化施工安装软件管理系统开发：应针对工业化住宅结构体系开发施工安装管理软件，规范指导预制构件的施工装配。2）安装设备及配套机具开发：结合具体工程示范开发标准化定型化住宅配套设备安装机具。3）工业化定型模板配件及支撑系统开发：配套模板及支撑固定用脚手架的开发与完善。4）装配节点专业化施工及配套材料开发：连接套筒及高强无收缩灌浆材料的开发与应用。

三 住宅工业化实施方案

1、政策引导与行业管理

充分发挥政府的指导作用，研究、建立或完善有关技术经济政策；针对装配式工业化建筑的特点，建立推广装配式建筑体系的构配件工业化生产、专业化施工安装的管理体系；建立设计研究、构配件生产、安装施工队伍的培训体系；走专业化、集成化、标准化、产业化发展道路。

2、预制工程标准规范体系建立与完善

装配式住宅设计篇（7）

1.装配式结构体系

装配式结构（ Prefabricated Concrete，简称PC） ，是以预制构件为主要受力构件，经装配连接而成的混凝土结构。装配式结构体系在国外已经发展成熟并得到很好的推广，而目前在国内，处于大力倡导和积极探索阶段，形成了具有中国特色的装配式住宅，即形成了以轻钢结构为主，以木结构、轻钢―木结构、轻钢―钢筋混凝土结构和轻钢―钢结构为补充的装配式住宅结构体系（ 见图1） 。但经过一系列有益的实践，并未得到规模性的推广。主要原因是理论实践受技术水平和经济条件的约束，机具设备和运输工具落后，无法满足工艺的要求，加之推广力度不大等客观条件遏制了装配式结构体系的发展。目前，钢筋混凝土工程施工中，现浇体系处于主导地位。这一体系在国内发展成熟，并得到广泛认可和使用，但由于需要现场进行支模，钢筋绑扎连接，混凝土振捣养护等一系列手工操作，因此现浇体系存在诸多弊端： 工程施工工期长；工程成本不易有效控制；工程质量难以可靠保证；全面工业化生产难以实现。

图1 装配式结构建筑

2.装配式结构体系巨大的优势

1） 住宅建造由工地化向工厂化转变，使影响住宅质量和性能的不可控环节纳入到可控制的体系下； 2） 采用预制钢筋混凝土外墙及梁、柱，在工厂进行产业化生产，再运至现场直接装配连接，安全快捷，节能环保； 3） 各预制构件机械化程度高，提高构件尺寸的精确度，减少材料浪费； 4） 现场作业人员减少，劳动量降低，作业时间减少，提高效率； 5） 节水、节电、节材、保护环境，社会效益提高。因而，建筑业应打破目前的建筑体系格局，积极引入住宅产业化的先进技术，扬长避短，大力发展装配式结构住宅。

3.装配式住宅现状

近年来，工业化在中国逐步发展起来，随着政策驱动，越来越多的企业不断加入，工业化建筑产品也开始在地产开发、建筑等领域广泛使用。得益于国家政策的指引，我国的建筑产业转型升级迎来了新曙光，而装配式住宅则是产业转型的主要方向之一，发展装配式住宅，可以改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病， 提高隔声、保温、防火等性能， 便于系统维护、更新。装配式住宅有着巨大的节能减排作用，提升了住宅品质和效能，大大提高了施工效率，缩短了施工周期，并充分体现了绿色建筑“四节一环保”的特点。可见，装配式住宅是中国绿色建筑的发展方向。

中国装配式住宅的发展趋势和国际上先进国家的发展趋势是一致的。我国目前装配式绿色住宅还存在发展瓶颈，包括以下方面：一是装配式住宅的设计、生产、安装施工验收评定等技术标准尚未建立，试点成果无法大规模推广。二是装配式住宅的建造成本比传统方式每平方米高500元左右。住房和城乡建设部副部长仇保兴说“原因是未形成大规模生产，规模效益无法体现；同时，工业化生产属生产企业，构件工业化生产产品要交纳的17%增值税，增加了生产成本” 。三是具备总承包资质的企业目前不具备专业化生产能力，尤其是装配式住宅生产、安装的能力不足，少数具备能力的企业又无承包项目资格，造成专业化公司还要挂靠，增加管理成本。尽管装配式住宅尚存在发展瓶颈，但我国已有些城市和地区实现了突破。以深圳为例，深圳市的一些保障房住宅，目前实现了图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化，达到绿色建筑二星以上的评价标准，同时建筑质量得到提升，施工周期得到缩短。作为钢材生产大国，钢结构住宅和钢木结构混合住宅也是未来装配式住宅的一大方向，而且其施工方式和建造成本更具优势。

4.新时期装配式住宅的发展

国务院办公厅关于转发国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部绿色建筑行动方案的通知（〔2013〕1 号文）中第（八）项为推动建筑工业化：住房城乡建设等部门要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系，推动结构构件、部品、部件的标准化，丰富标准件的种类，提高通用性和可置换性。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设，开展工业化建筑示范试点。积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。2014 年1 月，住房和城乡建设部通知要求各地积极推进绿色保障房工作，并同时了《绿色保障性住房技术导则》（试行）（以下简称《导则》），明确各地依此研究制定本地区的绿色保障性住房技术政策，做好技术指导工作《导则》共有项，其中强调了绿色保障性住房应遵循的基本原则，研究和制定了绿色保障性住房的指标体系，提出了绿色保障性住房的规划设计、建造施工和产业化等技术要点。此外， 《导则》还专项设置了产业化技术指标和体系化技术。为大量、快速的住宅建设提供切实有效的保障，从根本上全面推进绿色建筑行动。

目前国内装配式建筑发展较好的城市

沈阳：标准配套齐全，引进的技术论证严谨， 结构类型品种较多，构件厂设备自动化程度高。完成了《预制混凝土构件制作与验收规程》等9 部省级和市级地方技术标准。

北京、上海：有政府出台配套优惠政策作保证，标准配套基本齐全，部分装配的剪力墙结构的技术成熟。北京出台了混凝土结构产业化住宅的设计、质量验收等11 项标准和技术管理文件；上海已出台5 项且正在编制4项地方标准和技术管理文件。

深圳：工作开展的较早，装配式建筑面积较多，构件质量高，编制了产业化住宅模数协调等11 项标准和规范。

江苏：结构体系品种齐全，部品的工业化工作同时开展。

合肥：近年来政府推动力度较大。

总 结

综上所述，装配式住宅我是国建筑的发展趋势。从环境问题和社会效益等多方面考虑，它也将成为房地产业的引领者，目前我国装配式住宅发展潜力巨大，节能效果好，对减少PM2.5空气污染可发挥很大的作用，同时我国还要建大的住宅，依靠大量劳动力已不再可行，建筑质量无法保证，成本也在上升，所以，我国现在发展装配式住宅正当其时。

装配式住宅设计篇（8）

中图分类号： TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号：

一、保障性住房建设的意义

保障性住房政策的提出和实施在我国具有特殊而重大的意义。由于特殊的国情，经过多年的经济发展，我国仍然处于发展中国家的行列，城镇居民的居住条件虽有了大幅度的提高，但还有一部分经济贫困的居民生活艰难，发展保障性住房不仅使经济困难的居民改善了生活条件，同时也带来了消费往来的增多，带动了经济的发展，首先，改善了生活条件艰苦的居民的生活条件，为他们彻底的解决了住房问题，这是国家政策中重要的民生问题，同时，保障性住房的快速建设，也为社会带来了安定、和谐的局面，是社会能够快速发展的重要基础和保证。其次，保障性住房的建设，给其他相关产业带来比较客观的效益。第三，此项住房的建设，为扩大消费，拉动内需奠定了坚实的基础。我国计划在“十二五”期间建设保障性安居工程3600万套，覆盖面达到20%左右，可以基本解决城镇低收入家庭的住房困难问题，改善中等偏下收入家庭的住房条件，保障性住房建设已经成为各级政府工作的头等大事。“十二五”期间公共租赁房建设将成为保障性住房底建设主体，因此公共租赁房建设不仅规模较大，而且作为一项重要的民生工程，任务非常之重。我国公共住房建设中面临的众多问题都难以用传统住宅建造方式解决，需要大力推行集成化产品用于公共租赁房建设，转变住宅产业的发展方式，提高公租房的建设品质。

二、在保障性住房中应用集成化产品的可行性

1、介绍集成化产品-预制装配式住宅

预制装配式住宅是在预制构件厂将组成结构的所有结构构件进行分解，完成之后进行浇注成型，最后运送至施工现场直接进行定位安装而形成的整体式的住宅。这种住宅与传统住宅的优势有：首先，装配式住宅采用的构件是标准和通用化的，降低了模板使用的次数，同时也提高了结构的质量。其次，施工中对模板和混凝土的施工作业次数少，减少了施工中的潮湿环境作业，对施工周围环境影响小，降低了对周围居民生活的干扰，更有利对能源的消耗。第三，使用预制装配式住宅可以明显的缩短工期，使项目产品能够提前投入到生产生活当中。第四、此种构件具有表面平整度好、外观质量好的优点，且能将保温、隔热、水电管线布置等多方面功能要求结合起来, 有良好的技术经济效益。

2、预制装配式住宅在我国的发展历史

我国香港于1953年开始引入了的预制装配式概念并启动了第一个公屋计划，经过几十年的发展，我国大陆于1999年正式推出了住宅产业化的概念并下发72号文件“关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见”, 该文要求运用现代科技对传统住宅产业进行系统、全面的改造。 可在当时，大家只是一味的观望，很少有人具体的去实施。伴随着我国经济的发展和建筑行业的兴起，深圳在2009年9月颁布了“预制装配整体式钢筋混凝土结构技术规范(SJG 18一2009 )” , 对当地预制装配式住宅的设计、施工和验收要求进行确定。而北京作为全国经济和文化发展的中心也在2010年2月首次颁布了“关于推进本市住宅产业化的指导意见”， 意见中提出了三个基本原则。第一，是住宅化产业要以政府的引导和市场的主导作为发展方向。其次，住宅化产业要提升住宅的舒适度，要以人的需要作为住宅产业化的根本。第三，是科技进步, 产业升级。

3、建筑设计方面的可行性

保障性住房绝大多数的建筑设计和户型设计变化少，比较单一。预制装配式住宅也存在这方面的特点，所以，将预制装配式住宅引入到保障性住房中，会使这个特点更好的结合。

4、建筑质量方面的可行性

无论是怎样的住宅，都不可能避免开裂、渗漏等质量通病，那么，怎样在保障性住房中降低这些质量通病发生的概率就成为非常重要的一项任务，经过大量的实验得出结论，在工程中使用集成化的预制装配式的住宅产品可以有效的降低质量通病中开裂和渗漏，是保障性住房改善民生的重要措施。

三、保障性住房建设推行集成化产品的意义

1、建筑业应强调技术创新

建筑行业的发展初期，建筑成本的降低是通过降低原材料和劳动力的成本而获得，而在当今，以这种方式来提高建筑产品竞争力的发展空间越来越小，那么，只有通过先进的技术创新，才能提高产品的竞争力，才会提高产品的综合水平，只有形成独具特色的建筑产品，才能在建筑市场获得一席之地。因此，目前建筑行业的粗放型生产方式急需转变为集约型的生产方式，在保障性住房中大力推广装配式住宅，对产业进行重点调整，以稳固我国的建筑业。

2、有利缩短建设周期

在有限的时间内大量建设保障性住房，最大限度的短建设周期，需要大量部件生产加工工业化、施工现场装配化，采取机械化的生产方式将大幅提高公租房的建设速度，实现生产高度的机械化、自动化及规模化提高生存率，缩短建设工期。

3、政府落实节能环保措施的需要

建造过程中使用预制装配式住宅，不仅节省了大部分模板，同时由于预制构件在预制厂中已安装完毕，减少了在施工现场的混凝土浇注过程的作业，扬尘少，对施工期间造成的扰民现象有所降低。并且，在住宅的建设过程中，为了符合建筑节能标准，可以选用预制节能复合墙体，这种墙体区别于外墙外保温或者外墙内保温两种的做法的特点是既能够响应国家建筑节能的标准，又能够节能保温材料与建筑物同寿命。

结论：

预制装配式住宅经过几年的发展，无论是在住宅的节点连接控制、构件的质量、施工工艺、抗震性能方面都有了很大幅度的提高和改善，并且根据装配式住宅自身的特点，国家相继编制了相关的技术标准，为装配式住宅的建设提供了技术支撑。另外一方面，社会经济迅猛发展，保障性住房的需求量也逐渐提高，传统方式建造的住宅不能满足这种快速发展的需要，为推进预制装配式住宅提供了机遇。因此，发展装配式住宅所需要的大部分条件已基本具备，我们应该以保障性住房建设作为典范，将装配式住宅进行大力推进，以提高住宅质量,改善居住环境

参考文献：

装配式住宅设计篇（9）

2014年，沈阳市人民政府办公厅沈政办发〔2014〕16 号“沈阳市人民政府办公厅关于印发加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推广应用装配式建筑技术。三环内及沈阳经济技术开发区、浑南新城、沈抚新城等有条件的区域范围内，建筑面积5万平方米以上的新开发房地产项目，在土地出让条件和出让合同中明确提出采用装配式建筑技术建设，单体工程装配率要求达到20%以上，期间全国其他各大中城市也相继出台相关政策法规，推行装配式建筑技术，鼓励装配式住宅的实施。这无疑会对房地产市场产生一系列的影响。

一、装配式住宅对比传统建设方式有以下几个优势

1. 缩短建设工期。按照目前并未规模化的生产测算，装配式住宅方式比传统建设方式的进度快30%左右。

2. 安全可靠。预制的楼梯、外墙等运到施工现场，也需要进行钢筋混凝土的搭接，并不是简单地连接。每个楼板内都贯穿着钢筋，房屋结构非常结实。

3. 构件精度高，质量好，增加住宅整体安全等级。装配式住宅与传统建造的住宅相比，构件精度更高，能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。它采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更装修。

4. 节能环保。无论是在建设还是在使用阶段，装配式住宅更节能环保，通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。减少木材损耗、施工垃圾、装修垃圾约80%，节能约50%以上。

5. 促进现代建筑产业化配套设备、产品及上下游产业链企业发展。深化经济体制改革，建立起一套涵盖生产、设计、施工、验收等过程的现代建筑产业化技术标准体系。

二、装配式缺点

1.建筑技术要求高

由于工厂化的生产，使得预制构件的尺寸已经定死，如果放线时尺寸偏小，将使预制构件安装不下去，如果放线时尺寸偏大，则构件又会造成拼缝偏大的现象。同时，在现场施工时，剪力墙的标高也要控制好，不然将会造成叠合板安装不平整或是纵向将叠合板安平了，也会造成板与剪力墙间有较大的缝，又要重新支模，反而更麻烦。 装配式建筑由于为混凝土结构，要求在预留预埋时，尺寸、位置尽量精确，否则要重新开槽、开洞，增加施工难度，甚至影响结构。 预制构件尺寸也存在一定误差，拼装时缝隙有时过大或不均匀。尽管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差，同时由于现场施工时的人为误差，有时拼装时产生缝隙过大或不均匀的现象。

2.装配式建筑的工程造价与传统式建筑工程造价相比，要高很多

传统建筑的楼板厚度大约就是100厚，而装配式建筑的楼板厚度为60厚叠合板加80厚现浇板，总体厚度达到了140，超传统建筑板厚很多;外墙外挂板与剪力墙连接，使外墙厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。这些都导致了造价的增加。同时，由于外墙厚度的增加，导致用户在同等建筑面积上，装配式建筑的净空面积比传统式建筑的净空面积小很多，从而导致了装配式建筑的平方米造价比传统式建筑的平方造价贵很多，也不容易被消费者所接受。当然随着这种建筑技术的大面积采用，可以降低建筑成本。

三、装配式方案对工程费用成本进行分析测算

1.构件费用构成及计算方法

经与构件厂沟通了解，其构件费用组成及计算方法与建安工程的费用组成（人+材+机+措施+规费+税金）有所不同，更为接近设备购置费的构成方式，即

购置费=原价+运杂费

原价包含：材料费、加工费、辅材费、模具、包装、利润、税金等

运杂费包含：运输、装卸、采保费等

因此，采用装配式施工较现行的现浇施工成本高，原因主要有以下几点：

（1）工艺

装配式施工技术前期的研发成本及所需要的设备、厂房、技术人员等方面的投入都比现施工单位大，所以分摊到构件上的成本也大，只有形成规模效应，才能够摊薄成本

（2）运输及因运输因素导致竞争不足

A、现建造模式中，各材料供应商将材料运抵现场，在施工现场进行施工，而装配式施工需要材料供应商将材料运抵工厂，制作完毕后再运到工地进行安装，沈阳目前具备生产能力的构件厂厂址均在市郊，此因素暂可忽略不计，但若引入外埠构件厂，则可能引起成本的上升，而现建造模式中外埠施工单位就不存在这个问题

B、因上述因素影响，在沈阳只能选择这五家具备生产能力的构件厂，难免会有竞争不足的情况发生。

（3）利润

现建造模式中，建筑业属于劳动密集型产业，附加值较低，增值能力有限，利润率较低，而装配式构件厂则属于技术/资金密集型产业，附加值高，增值能力强，利润率高

（4）税金

按照现行的税务制度，构件厂需要缴纳增值税，综合税率约为10%（其中增值税税率为17%，经建委测算，考虑进项税抵扣后综合税率约为10%），而建安工程需要的综合税率为3.477%（包含营业税、城市维护建设税及教育费附加），此一项就高6%。

2.优惠政策分析

其余优惠政策：

（1）采用装配式建筑技术的开发建设项目，墙改基金、散装水泥基金可暂缓缴纳

解读：墙改基金9元/平，散装水泥基金2元/平，在大配套费中包含缴纳，缓缴可视为不缴。

（2）采用装配式建筑技术的开发建设项目，土建工程质量保证金以施工成本扣除预制构件成本作为基数计取

（3）采用装配式建筑技术的开发建设项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。

（4）鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。

（5）在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术并全装修的住宅每平方米提高1300元。

结束语：

随着经济技术的发展，进一步深化经济体制改革，推行装配式住宅势在必行。住宅 产业化包含三个方面，一是住宅建筑的标准化，二是住宅建造的工业化，三是住宅生产与经营的商品化。住宅建造的工业化是住宅产业化的核心而发展装配式住宅又 是实现

沈阳市推进装配式住宅对房地产市场的影响

车雪飞1 刘薇薇2

（1.沈阳金地长青房地产开发有限公司;

2.中审华国际工程咨询（北京）有限公司辽宁分公司）

摘 要：2014年，随着沈阳市政府的关于印发加快推进现代化建筑产业发展若干政策的通知，装配式住宅越来越被大家所关注。随之也产生了一系列的影响。本文从政策，成本等角度，进一步分析推行装配式对房地产行业的影响。

关键词：装配式、政策、成本

2014年，沈阳市人民政府办公厅沈政办发〔2014〕16 号“沈阳市人民政府办公厅关于印发加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推广应用装配式建筑技术。三环内及沈阳经济技术开发区、浑南新城、沈抚新城等有条件的区域范围内，建筑面积5万平方米以上的新开发房地产项目，在土地出让条件和出让合同中明确提出采用装配式建筑技术建设，单体工程装配率要求达到20%以上，期间全国其他各大中城市也相继出台相关政策法规，推行装配式建筑技术，鼓励装配式住宅的实施。这无疑会对房地产市场产生一系列的影响。

一、装配式住宅对比传统建设方式有以下几个优势

1. 缩短建设工期。按照目前并未规模化的生产测算，装配式住宅方式比传统建设方式的进度快30%左右。

2. 安全可靠。预制的楼梯、外墙等运到施工现场，也需要进行钢筋混凝土的搭接，并不是简单地连接。每个楼板内都贯穿着钢筋，房屋结构非常结实。

3. 构件精度高，质量好，增加住宅整体安全等级。装配式住宅与传统建造的住宅相比，构件精度更高，能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。它采用轻质隔墙体系，业主可根据需要变更装修。

4. 节能环保。无论是在建设还是在使用阶段，装配式住宅更节能环保，通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。减少木材损耗、施工垃圾、装修垃圾约80%，节能约50%以上。

5. 促进现代建筑产业化配套设备、产品及上下游产业链企业发展。深化经济体制改革，建立起一套涵盖生产、设计、施工、验收等过程的现代建筑产业化技术标准体系。

二、装配式缺点

1.建筑技术要求高

由于工厂化的生产，使得预制构件的尺寸已经定死，如果放线时尺寸偏小，将使预制构件安装不下去，如果放线时尺寸偏大，则构件又会造成拼缝偏大的现象。同时，在现场施工时，剪力墙的标高也要控制好，不然将会造成叠合板安装不平整或是纵向将叠合板安平了，也会造成板与剪力墙间有较大的缝，又要重新支模，反而更麻烦。 装配式建筑由于为混凝土结构，要求在预留预埋时，尺寸、位置尽量精确，否则要重新开槽、开洞，增加施工难度，甚至影响结构。 预制构件尺寸也存在一定误差，拼装时缝隙有时过大或不均匀。尽管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差，同时由于现场施工时的人为误差，有时拼装时产生缝隙过大或不均匀的现象。

2.装配式建筑的工程造价与传统式建筑工程造价相比，要高很多

传统建筑的楼板厚度大约就是100厚，而装配式建筑的楼板厚度为60厚叠合板加80厚现浇板，总体厚度达到了140，超传统建筑板厚很多;外墙外挂板与剪力墙连接，使外墙厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。这些都导致了造价的增加。同时，由于外墙厚度的增加，导致用户在同等建筑面积上，装配式建筑的净空面积比传统式建筑的净空面积小很多，从而导致了装配式建筑的平方米造价比传统式建筑的平方造价贵很多，也不容易被消费者所接受。当然随着这种建筑技术的大面积采用，可以降低建筑成本。

三、装配式方案对工程费用成本进行分析测算

1.构件费用构成及计算方法

经与构件厂沟通了解，其构件费用组成及计算方法与建安工程的费用组成（人+材+机+措施+规费+税金）有所不同，更为接近设备购置费的构成方式，即

购置费=原价+运杂费

原价包含：材料费、加工费、辅材费、模具、包装、利润、税金等

运杂费包含：运输、装卸、采保费等

因此，采用装配式施工较现行的现浇施工成本高，原因主要有以下几点：

（1）工艺

装配式施工技术前期的研发成本及所需要的设备、厂房、技术人员等方面的投入都比现施工单位大，所以分摊到构件上的成本也大，只有形成规模效应，才能够摊薄成本

（2）运输及因运输因素导致竞争不足

A、现建造模式中，各材料供应商将材料运抵现场，在施工现场进行施工，而装配式施工需要材料供应商将材料运抵工厂，制作完毕后再运到工地进行安装，沈阳目前具备生产能力的构件厂厂址均在市郊，此因素暂可忽略不计，但若引入外埠构件厂，则可能引起成本的上升，而现建造模式中外埠施工单位就不存在这个问题

B、因上述因素影响，在沈阳只能选择这五家具备生产能力的构件厂，难免会有竞争不足的情况发生。

（3）利润

现建造模式中，建筑业属于劳动密集型产业，附加值较低，增值能力有限，利润率较低，而装配式构件厂则属于技术/资金密集型产业，附加值高，增值能力强，利润率高

（4）税金

按照现行的税务制度，构件厂需要缴纳增值税，综合税率约为10%（其中增值税税率为17%，经建委测算，考虑进项税抵扣后综合税率约为10%），而建安工程需要的综合税率为3.477%（包含营业税、城市维护建设税及教育费附加），此一项就高6%。

2.优惠政策分析

其余优惠政策：

（1）采用装配式建筑技术的开发建设项目，墙改基金、散装水泥基金可暂缓缴纳

解读：墙改基金9元/平，散装水泥基金2元/平，在大配套费中包含缴纳，缓缴可视为不缴。

（2）采用装配式建筑技术的开发建设项目，土建工程质量保证金以施工成本扣除预制构件成本作为基数计取

（3）采用装配式建筑技术的开发建设项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。

（4）鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅，公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅，公积金贷款首付比例为30%。

（5）在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高300元;采用全装修的住宅每平方米提高1000元;采用装配式建筑技术并全装修的住宅每平方米提高1300元。

结束语：

随着经济技术的发展，进一步深化经济体制改革，推行装配式住宅势在必行。住宅 产业化包含三个方面，一是住宅建筑的标准化，二是住宅建造的工业化，三是住宅生产与经营的商品化。住宅建造的工业化是住宅产业化的核心而发展装配式住宅又 是实现住宅工业化的关键。

参考文献：

[1] 徐勇刚.预制装配式住宅的研究与实践[J]. 住宅产业. 2012（07）

[2] 潘雨红，赵桦，熊建华.预制内墙板在重庆地区应用前景研究[J]. 新型建筑材料. 2011（12）

[3] 杨靖.国内住宅工业化技术应用研究[J]. 住宅科技. 2011（02）

住宅工业化的关键。

参考文献：

装配式住宅设计篇（10）

各国装配式住宅的发展概况装配式混凝土（PCa）结构和全装修设计国外已经有50年以上的历史，在国外已经是形成了一整套设计和施工规范标准。

欧洲

在欧洲，瑞典是世界上工业化住宅最发达的国家之一，在目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占 80％以上。有人说：“瑞典也许是世界上工业化住宅最发达的国家”。瑞典建筑工业化特点归结为以下几点：在较完善的标准体系基础上发展通用部件；独户住宅建造工业十分发达；政府推动住宅建筑工业化的手段主要是标准化和贷款制度；住宅建设合作组织起着重要作用。

丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家，国际标准化组织的 ISO 模数协调标准就是以丹麦为标准为蓝本的。丹麦推行建筑工业化的途径是开发以采用“产品目录设计”为中心的通用体系，同时比较注意在通用化的基础上实现多样化。

美国

美国住宅产业化的发展历程如下。

1920年以前，住宅产业仍然处于小生产水平，大多数是个体经营，效率低，融资渠道少。

1920～1930年，因为工业化与城市化进程的加快，城市住宅的需求量剧增，急需兴建大批的住宅。与此同时，20世纪20年代末美国发生了有史以来最严重的经济危机，美国政府出于“复苏”经济的目的，制定了促进住房建设和解决中低收入者住房问题的政策和制度，以此来扩大内需、刺激经济的发展。

1930～1940年，美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，促进了住宅产业的发展。另外，政府为大规模开发的商品房提供贷款担保，使住宅产业既有大量的住宅市场，又能得到政府的贷款担保，理顺了融资渠道，促进了住宅产业从小生产水平迅速提高到大规模生产阶段，完成了住宅产业化。

目前，美国的住宅建筑市场发育比较完善，住宅构件和部品的商品化、集成化的程度很高，各种施工机械、设备、仪器等的租赁业也很发达，混凝土的商品化程度达84%，各种技术服务的专业化、社会化程度很高。由于美国本土受第二次世界大战影响较小，因此住宅建筑并未走欧洲国家大规模预制装配化的道路，而是注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于城市郊区，以低层木结构为主。一般情况下，房屋构件在工厂里制作成型后，运到工地与各种配套的住宅部品组装成整栋房屋。由于几乎没有湿作业，所以现场工作量小、工期短，一般建设一座数百平方米的小型住宅楼仅需一个月左右时间。其劳动生产率大大高于我国当前水平。同时，北美工业化住宅在管理机制上较为先进，工程设计、构件制作、部品配套、施工安装一般由一家建造商独立完成，建造过程环节少，便于把房屋作为最终产品进行整体考虑和细部完善。另外，美国的住宅设计较完善，主要表现是设备、设施水平高，注重个性化，多采用木结构或轻钢结构，具有完善的功能和技术上的合理性。而加拿大在部品认定和性能测定方面有着先进成熟的经验。为了满足健康、安全的要求，加拿大对标准化产品广泛实施认定制度。北美的住宅产业化已经达到了很高的程度和水平

日本

用产业化方式生产的住宅在日本称为工业化住宅。其种类从结构上分为钢筋混凝土结构、木结构、轻钢结构及由此组合而成的组合结构；从施工方法上可分为大型预制板方式及单元式方式。日本经济力量强大，钢产量大，质量可靠，施工方便快速，价格较便宜，建造成的住宅整体造价与混凝土结构相近或更低，因此轻钢结构占工业化住宅的80%。

在日本，住宅产业化以工业化的住宅生产为主要标志。日本住宅产业化发展的三十年间，住宅产业早就了一大批企业集团。这些企业既有综合性、一体化生产经营的住宅产业集团，也有大规模生产某种制品的专业化大企业。由于这些企业间的竞争与合作发展，使日本的住宅产业呈现出工业化大生产的高水平、大规模、低成本、高效益、综合化与专业化相结合的格局。日本的住宅产业现已形成一套较完整的体系，是住宅产业发展最为成熟的国家之一。但是由于地域差异、建筑构造做法、荷载计算、抗震设防等方面的差异、以及工程材料的差异、施工水平和工艺的差异，导致国外装配式住宅设计和施工规范以及建筑构造不能照搬照抄，但是国外的成熟经验可以借鉴。