资产管理阶段篇（1）

一、研究背景及私募房地产投资基金介绍

中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。

房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。

我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。

二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理

私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。

房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。

房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。

第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。

针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。

第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。

针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。

第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。

针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。

第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。

房地产项目销售及物业管理阶段风险

针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。

私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。

其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。

其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。

其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。

其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。

三、结论与展望

本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。

私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。

【参考文献】

资产管理阶段篇（2）

一、引言

近年来，B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展，相关数据显示，2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%，其中，商品住宅投资额增长25.3%。B市房地产市场在快速发展的同时，有一些潜在的问题和矛盾，从而加大了房地产市场开发的风险，这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理，中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动，对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等。

在此背景下，为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格，作为房地产行业的龙头企业，B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目。该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求，而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要。因此，该项目的建设是十分必要的。

由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点，而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段，因此，研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合，对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究，以为本项目风险的事前控制提供科学依据。

二、项目概况

本项目位于B市丰台区，规划总用地面积79218平方米，建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。

三、项目投资决策阶段风险识别

对于房地产项目而言，项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2]，具体阐述如下：

（1）开发区域存在的风险

不同的国家、地区的宏观环境是不同的，因此，房地产开发商面临的风险也就不同。房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等。其中，经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化，进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化，给房地产企业的项目带来一定的损失。

（2）项目开发类型存在的风险

房地产的开发项目类型不同，所面临的风险也就不同。如：对于普通住宅而言，主要风险是房屋销售价格，消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等，由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言，此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言，此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等。

（3）项目开发时机存在的风险

经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征，这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化。从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年，甚至更多年，这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机。

对于本项目来讲，开发区域风险方面，由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件，同时B市市政府也出台了一系列土地政策，严格控制开发商获取土地的途径，从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外，B市房地产市场总体发展较平稳，市场风险较小。在项目开发类型风险方面，由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型，因此，此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况。在开发时机风险方面，从盛世一品开发近三年的周期看，B市房地产仍将保持旺盛的需求，因此，在这方面的风险也较小。综上，盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险。

四、项目投资决策阶段风险评估

本项目计算期10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算，并编制本项目的现金流量表、损益表及资产负债表，然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%，高于基准收益率12%；财务净现值（Ic=12%）为3603.5万元，远高于0；投资回收期为5.84年，短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%，均高于行业类似项目的平均水平，由此可见，本项目的盈利能力较好。

通过对本项目进行盈亏平衡分析可得，本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%，即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时，即可实现盈亏平衡，因此，本项目的风险水平较低。

针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表1。

表1 敏感性分析结果表

项 目 净现值（Ic=12%，万元） 内部收益率（%）

基本方案（全投资） 3603.5 17.0%

建设投资增加5% 1268.9 15.0%

销售收入减少5% 2151.7 15.8%

计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感，但整体敏感性都较弱，项目风险程度较低。

五、项目投资决策阶段风险控制

在上述风险识别及评估的基础上，本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则，本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：

（1）分析和预测国家政策，尽量规避政策风险

国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨。另外，央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度，以减少金融系统的风险。这就迫使房地产企业增加房屋供应，进而打压房地产的需求[3]。因此，该项目的措施是要把握国家政策调整方向，符合国家政府要求。具体可以采取以下措施：不能盲目涨价，按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门，负责与政府部门沟通，以及时了解政府的政策动向[4]～[5]。

（2）提供差异化的住房

盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要。在该项目周围有很多的办公大楼，如企业创业园、高科园、企业孵化基地等。所以该项目应该满足不同人群的居住需求，建造不同的户型，满足不同消费者的偏好。但是这样可能给建设带来一定的难度[6]。

六、结语

本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述，但限于作者水平以及理论的有限性，本文在风险控制措施上未作详细的分析，还有待于今后的工作中继续学习和积累经验。

参考文献：

[1]赵树宽，马力.房地产项目投资风险管理研究[J].建筑经济，2002：18.

[2]梁志红.我国项目风险管理研究综述[J].四川建筑科学研究，2006，4（33）：193-196.

[3]赵振宇，刘伊生.建设项目安全风险防范探讨[J].科技咨询导报，2009（6）：19.

[4]乔婉风，张声东.试析房地产项目的风险管理[J].江南论坛，2010（3）：39-41.

资产管理阶段篇（3）

众所周知，作为我国目前一项高投入、高回报行业，房地产开发同时也蕴含着极高的风险，重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素，是理论界和实业界所面临的重要课题。房地产投资决策阶段是整个房地产开发过程中第一个重要阶段，直接关系到整个项目的能否顺利开展以及开展后成功还是失败，其风险研究和管理不容忽视。本文结合桂林某商贸中心项目的前期运作经验，在此对房地产开发投资决策阶段风险分析和管理作简单的探讨，仅供交流。

一、桂林某商业中心项目概况

桂林某商业中心位于桂林市临桂新城区，计划用地50亩，拟建设超大型建筑一栋，集写字楼、商业、酒店、商务公寓功能，成为桂林市又一标志性建筑。

二、项目前期投资决策阶段风险的识别

1.开发区域风险方面

政治环境方面，我们国家长期保持了长治久安的局面，国家政策稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳定等因素的发生概率很小，本项目不构成风险因素。另外社会环境方面，社会稳定，本项目在这方面的风险因素也比较小。

经济环境方面，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，增加了开发商的资金成本，同时也引起各种建筑材料成本上升，以及劳动力和管理费用的上升，增加了项目的开发成本，从而降低了开发商的预期收益。但从保值的角度会刺激房地产的需求，这对开发商来说是有利的，但对真正的消费者来说要付出更多的资金，此时便要看消费者有效需求的能力了。所以通货膨胀增长，对本项目是有风险影响的。

政策环境方面，进入“十二五”以来，特别是2012年以来，我国经济工作总基调仍是“稳中求进”，作为国家三线城市，随着桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，桂林房地产市场仍处于上升阶段。但是，随着近几年国家不断对产业政策、住房政策、税收政策、金融政策等方面加以完善，如国家国土资源部对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易的价格规范文件。2001年5月国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确各级政府必须严格执行土地利用总体规划、市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量；2001年6月，国土资源部下发《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，要求各地建立健全若干土地市场基本制度；2002 年8 月，国土资源部、监察部联合发出通知，要求严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌制度； 2003年6月，国土资源部颁布《协议出让国有土地所有权规定》，要求协议出让必须公开计划、公开信息、公开申请、地价评估、结果公开。严格的土地政策使桂林商业中心项目在土地获取方面存在一定的风险，因此土地政策的风险是存在的。同时，为控制近年来房地产业过热，国家2009年以来多次出台相关政策，这些政策更加细化，着重调整住房结构，控制房价，抑制投机、投资需求，将细化方面的内容重点落实。所有相关政策的出台，都是为了阻止房地产价格快速上涨，造成桂林某商业中心项目在政策环境方面存在较大的风险。但实际上，相关政策的出台，也是稳定了市场的健康发展，从而也降低了房开公司的开发投资风险。

2.开发园区类型风险方面

桂林某商业中心项目存在许多不确定性风险包括：

⑴开发模式复杂

本项目本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风险高的产业，必须拥有专业的开发管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成一定的困难。

⑵经营收益的不确定性

由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上大面积商铺的租售情况疲软，整个市场还需要等待时机，中心的预期收益存在很多不确定因素。

⑶场址的建设用地和房屋作为资产注入项目公司的不确定性

由于项目追求社会效益和经济效益的平衡发展，项目公司虽然有物业收入保障，但前期的收益水平比较低，投资回收期不短，用场址的建

设用地和房屋作为资产注入项目公司，涉及评估、国有资产处置、经营性建设用地转让等诸多不确定因素，存在风险。

3.开发时机风险方面

据统计美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为7年，我们国家的房地产周期目前还没有准确的统计数据，但以桂林某商业中心房地产项目开发两年期的时间计算，桂林市的市场仍将保持稳定的投资消费需求，因此，在这方面的风险因素也较少。

综上所述，桂林某商业中心房地产项目在前期投资决策阶段的风险主要是受政策环境方面和通货膨胀方面影响较大，其他方面影响比较小。

三、项目投资决策风险规避的对策和建议

1.做好经济环境预测

房地产发展周期与gdp有密切的联系，房地产周期可以以宏观经济周期为核心和依据，并按市场发育程度及各时期的主导因素再做具体的轨迹波动。主要表现为:房地产业稍后于宏观经济周期进入复苏期；房地产业先于宏观经济周期进入繁荣期、衰退期；房地产业的萧条期长于宏观经济周期；房地产业周期的波峰高于波谷低于宏观经济周期。

2.做好可行性论证

做好可行性研究是投资决策中的重要环节，可行性研究即对项目进行经济、技术和社会等全面调查研究，对方案进行经济技术分析，比较评价项目的经济效益，论证其可行性，主要包括对项目的经济评价预估、市场预测、价格预测、收集各种物业价格作为参考。

3.做好信息的收集分析和预测工作，培养市场化的各类专业人才

建立企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区域的规划、土地、项目、适宜项目情况，做准确、及时的分析，为企业经营决策提供可靠依据。积极培养会经营、懂管理、知法规的适应市场需要的高级管理人才，尽可能避免投机、政策、担保等风险。房地产开发企业应该有强烈的风险意识，重视投资可行性的研究，应该对国际国内政治、经济形势和社会发展趋势以及各项产业政策和发展规划有全面而正确的分析。还应该充分了解项目投资所在地的各项基本情况以及房地产各类物业的发展状况及未来发展趋势。只有这样才能通盘考虑，正确决策，尽可能减少整个投资项目的开发风险。

4.做好投资收益的控制

国内外的实践证明，在进行投资决策之后，设计阶段对项目的造价影响最大，影响可能性在75%～95%；在施工图纸设计结束的时候，影响造价的可能性为35%～75%；而在施工开始之后，其影响只有5%～10%。由此可见在项目决策之后收益控制的关键在于设计阶段。在设计阶段的造价控制主要内容有：优选设计单位和设计方案；利用技术经济分析和价值工程优化设计方案；将经济指标尽可能量化。

综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，开发企业必须从决策阶段开始就要实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。

参考文献

[1]盖伦e.格里尔著.龙胜平，张锷，梁超群译.房地产投资决策分析[m].上海:上海人民出版社，2005.

资产管理阶段篇（4）

（二）无形资产的管理我国相关财务制度将无形资产的研发管理分为两个阶段，一是研究阶段，二是开发阶段。无形资产研究阶段与开发阶段的管理是截然不同的，根据准则规定，由于研究阶段的支出并不能确定是否可以形成最终的技术成果，所以一般将支出直接计入当期损益，不作为无形资产的开发成本，而开发阶段由于前期已经做了充足的研究工作，研发成功以及形成后期技术成果的可能性较大，因此准则规定将开发阶段的支出计入无形资产的价值。

二、科研院所无形资产管理存在的问题

当前科研院所对我有资产的管理主要集中在国有房产、设备、资金等大型实物资产方面的管理，对无形资产的管理，尤其是管理难度较大的研究开发阶段的财务管理，一直存在问题。

（一）研究阶段与开发阶段支出混淆由于我国财务制度规定对无形资产研究阶段与开发阶段所发生支出的处理不同，科研院所存在一定程度的混淆研究阶段与开发阶段支出的情况。由于我国相关财务制度对研究阶段与开发阶段划分的规定属于原则性的指导意见，只是根据研发支出形成技术成果的可能性笼统的区分为两个阶段，尚缺乏明确的区分细则，导致科研院所人为调整的弹性较大，部分科研院所为了突出资金使用效益和财务业绩，人为粉饰财务数据，混淆研究阶段支出与开发阶段支出，将本该属于研究阶段的费用化支出划分为开发阶段，虚增所开发无形资产的价值，不利于无形资产的准确剂量。

（二）无形资产研发核算科目不统一由于无形资产研发阶段的管理在科研院所中一直处于相对比较凌乱的状态，情况复杂，管理难度大，关于无形资产研发阶段的财务核算也一直缺乏统一的规定，尤其是关于科研院所无形资产研发核算会计科目的选用，任意性较大。我国事业单位会计制度中，一直缺乏对于类似科研院所性质的科研机构无形资产研发的可操作细则，对于无形资产的核算，尤其是科目的选用各科研单位均存在一定的随意性。在企业当中，企业会计准则规定对于无形资产的研发，研究阶段的费用化支出一般直接计入“管理费用”直接冲减当期损益，开发阶段的支出一般计入“研发支出——开发支出”进行累积，等开发完成后一并转入“无形资产”。但在科研院所中，由于对无形资产研发的科目使用缺乏细则规定，很多单位不加区分的与其它行政支出一并计入“本级支出”，核算不能清晰反映单位真实情况。

（三）无形资产财务信息披露不完善无形资产财务信息披露不完善是当前科研院所无形资产管理普遍存在的问题之一。由于重研发轻管理的思想普遍存在于当前各科研院所的日常管理中，对于无形资产研发过程中，以及无形资产研发完毕后的管理，尤其是关于相关研发成果的财务信息披露问题长期缺乏统一的要求。科研院所在研发项目结题验收时，或向有关管理部门汇报关于无形资产的研发进展时，重心在于技术层面的汇报，研发过程中财务方面的信息由于核算管理不足或一带而过，导致财务信息披露不完善。

（四）无形资产财务管理人才匮乏技术水平的提高离不开人才的支持。科研院所的发展除了需要研发领域的专家予以支撑，同样需要财务管理方面的人才来提高包括无形资产管理在内的各项财务工作的水平。无形资产的财务管理工作不仅包括对研发过程中账面财务信息的准确确认计量，还包括对无形资产实际管理中的资金核拨、支出审核、以及使用效益管理等综合性实务工作，需要财务人员除了精通本领域的专业财务技能，还须掌握科研院所的业务研发的程序和基本内容，对财务人员的综合素质要求较高，而当前科研院所的财务人员多是只停留于账簿的核算和资金的划转等简单工作，缺乏高素质的财务管理人才去完成资金使用效益评估等深层次的管理工作。

三、科研院所无形资产管理的对策

（一）落实制度，强化无形资产管理的精确性科研院所当前研究支出与开发支出混淆不清，为了达到某种效果粉饰财务数据，任意扩大开发支出范围的根本症结在于制度规定缺乏可操作性。由于当前财务制度规定没有关于何种内容的支出属于研究性支出、何种内容的支出属于开发性支出的确切规定，在国家出台落实办法之前，各科研院所单位主管部门可以在不违背国家财经制度的精神和原则的前提下，制定或要求科研院所自行制定关于本行业本单位的实施办法，并报相关管理部门备案，在实际执行中严格按照实施办法执行，强化无形资产管理的准确性，杜绝肆意调整无形资产研究支出与开发支出范围的情况。

（二）细化核算，做好无形资产管理的统一性针对科研院所无形资产财务核算科目使用混乱的问题，应细化核算办法，做好无形资产管理的统一性。科研院所可以咨询当地财政管理部门，或者通过行业协会将共同面临的核算科目不统一的问题进行规范，例如，将无形资产研究阶段发生的支出统一通过“本级支出——研发支出——费用化支出”、将开发阶段发生的支出统一通过“本级支出——研发支出——资本化支出”科目进行专门明细核算，细化核算工作，做好无形资产的核算工作的统一管理。

（三）充分披露，完善无形资产管理的透明性加强科研院所无形资产的管理，需要加强对无形资产管理的财务信息披露工作，完善无形资产管理的透明性。科研院所在无形资产研发过程中以及研发项目结束后，均需向有关管理部门及有关委托单位汇报项目的进展情况，可以通过项目汇报工作强化无形资产管理财务信息的相关披露，要求科研院所在进行汇报时必需公布关于研发资金的使用情况、使用效益，并与研发建设成果相结合进行披露，完善无形资产管理的透明性。

（四）引进人才，加强无形资产管理的深入性为了解决科研院所无形资产财务管理浮于浅层的问题，需要加大引进专业人才力度，促进财务管理的综合性和深入性。一方面可以通过校园招聘方式引入各大院校专门的高学历财务人才，通过本单位的培养成为适用型的专门人才；另一方面可以通过引进社会人才，直接将具备本行业的丰富实践经验财务人才引进到单位中来，带动本单位的财务管理工作，加强无形资产的财务管理工作的深入性。

资产管理阶段篇（5）

风险投资家在分析某个投资建议是否可行时考虑因素无外乎三点：技术创新的可行性、项目的经济评估、企业领导的业务素质。其分析的次序一般是人、市场、技术、管理。对项目评价中的一些关键因素,风险投资家需要加以特别的关注。

1、创业者的素质。通常,风险投资家从各个角度去考察创业者或创业者队伍是否在他从事的领域内具有敏锐的洞察力；是否掌握市场全景并懂得如何去开拓市场；是否懂得利用各种渠道去融通资金；是否有将自己的技术设想变为现实的能力；是否有较强的综合能力等。从我国的现状看,创业者普遍存在技术偏好,热衷于充当企业中的技术带头人。但对于市场开发、融资渠道等商业运作没有清晰的思路,或根本不知道从何下手。所以风险投资者应着重考察创业者在这方面的潜质。

2、市场前景。任何一项技术或产品如果没有广阔的市场作基础,其潜在的增值能力将是有限的,很难达到风险投资家追求的目标：将新生公司由小到大、到强培育成长,风险投资通过转让股份而获利的能力也就极为有限,甚至会造成失败。这里所说的市场可能是全新的市场,即没有同类的产品与之相比较、相竞争。需要创业者从零开始逐步开拓市场,使广大用户所接受。也可能是在已有产品市场中寻找空隙。风险投资家根据自己的经验和对市场的认识,分别判断投资产品是否具有广阔的市场前景？市场占有率会有多大？产品的市场竞争能力如何。

3、产品技术。产品技术设想是否具有超前意识？是否可以实现？是否需要经过大量研究才能变为产品？产品是否具有本质性的技术？产品生产是否需要依赖其他厂家？是否有诀窍或专利保护,是否易于丧失先进性。等等这些问题都需要风险投资家进行广泛细致的思考和调查。

4、公司管理。公司管理是一项很重要的指标,一流的管理加二流的产品比二流的管理加一流的产品更具有优势。创业者在初期往往身兼数职,既搞研究开发,又搞市场开拓,还要负责公司管理。而在社会分工日益细致的现代社会是不足取的,因此当一个人申请项目时说他全能,将全面负责时,这往往是一个危险的信号。风险投资家应劝说其吸引其他专家加入,组成一个知识结构合理的管理队伍,共同把企业搞好。

把握风险投资介入时机

对企业的估值情况决定了风险投资是采取早期投资还是晚期投资。一项高新技术的产业化,通常划分为四个阶段：技术酝酿与发明阶段、技术创新阶段、技术扩散阶段和工业化大生产阶段。每一个阶段的完成和向后一阶段的过渡,都需要资金的配合,而每个阶段所需资金的性质和规模都是不同的。

1、风险投资在不同阶段的介入不同。

（1）种子投资期：种子期是指技术的酝酿与发明阶段。风险投资家在种子期的投资在其全部风险投资额的比例是很少的,一般不超过10%,但却承担着很大的风险。这些风险一是不确定性因素多且不易测评,二是离收获季节时间长,因此也就需要有更高的回报。

（2）导入投资期：导入期是指技术创新和产品试销阶段。这一阶段风险仍主要是技术风险、市场风险和管理风险,并且技术风险和市场风险开始凸现。这一阶段所需资金量大,是风险投资的主要阶段。导入期是一个非常敏感的阶段,一旦风险投资风险无法克服的技术风险、或市场风险超过自己所能接受的程度,投资者就有可能退出投资。

资产管理阶段篇（6）

1.引言

1.1标准成本管理研究的背景及意义

成本管理一直是企业重要的生产控制环节，它是衡量企业经营成果的一个重要指标。企业成本的控制和改善是企业管理者永恒的目标。目前，经济环境和经营环境条件的变化对成本管理提出了更高的要求。

当前，电网企业的单个工程项目在估算、概算、预算、招标控制价、合同价结算等各个阶段的计价标准，定额标准、计价量等维度各不相同，无法实现从估算到结算的纵向贯通，单个项目各个阶段的对比分析较难实现。

标准成本的建立，从“先做后算”的模式转变为“先算后做”的成本核算模式，加强了成本事前、事中、事后控制；单个工程项目在估算、概算、预算、招标控制价、合同价结算等各个阶段采用相同的工程事项，通过调整标准定额单价和标准工程量的K值，实现项目从估算到结算阶段的标准的统一，实现从估算到结算的纵向贯通。实行标准成本，对有效控制整个企业成本费用水平，提高企业竞争力，保持企业持续健康发展具有重要意义。

1.2研究内容和思路

本文研究主要对标准成本的构成、标准成本形成、资产全寿命周期管理决策分析模型以及标准成本在资产全寿命周期管理决策体系中的应用进行深入研究。

研究的总体思路是采用定性分析与定量分析相结合、规范研究与应用研究相结合的方法，通过对电力标准成本管理的深入研究，提出标准成本管理理论在资产全寿命周期管理决策体系中的应用设想。

2.标准成本结构研究

2.1标准成本的定义

标准成本广义是指在正常和高效率的运转情况下制造产品的成本，而不是指实际发生的成本，是通过精确的调查、分析与技术测定而制定的，用来评价实际成本、衡量工作效率的一种预计成本。

电力企业资产管理中的标准成本，是指在资产管理的规划设计、采购建设、运行检修、报废处置等各个阶段中，通过分解各个阶段的工作任务，制定成本分类标准，并以预计的方法确定各个任务的工作量，并在此基础上参照标准的价格体系，形成标准成本。

2.2标准成本的构成

根据电网资产管理的实际情况和特点，将资产全寿命周期业务划分为规划设计、采购建设、运行检修、报废处置四大业务阶段；通过各阶段业务综合分析，电网资产全寿命周期管理标准成本包括五大部分。

（1）投资成本（CI）：是指电网在建设、改造和调试期间所投运运行前所发生的成本；主要包括设备的购置费、安装调试费和其他费用。

（2）运行成本（CO）：是指电网在运行期间所花费的所有成本；主要包括设备损耗成本、日常巡视检查费、环保等费用。

（3）检修成本（CM）：是指电网周期性解体检修、周期性检修维护花费的所有成本；主要包括检修、试验成本，含全部人工、材料（含装置性材料）、机械台班成本。

（4）故障处置成本（CF）：是指电网因故障而造成缺电所引起的损失成本；包括故障检修费和故障损失费用等。

（5）报废处置成本（CD）：是指电网资产寿命周期结束后，清理、销毁该资产所需支付或获取的费用；包括资产报废处置管理费用，报废资产残值回收收入，以及资产未使用到期望寿命导致的提前报废价值损失。

3.标准成本分析

3.1资产全寿命周期管理标准成本的形成

电网企业成本管理以资产全寿命周期费用为主线，覆盖设计阶段、建设阶段、运行检修阶段和退出报废全过程。标准成本的形成基于两方面的数据来源，一是来源与对完成项目的历史成本记录的分析，二是来源国网公司的成本定额。两者通过一定折算系数形成标准成本。

（1）设计建设阶段标准成本的形成

设计建设阶段形成的标准成本为投资成本（CI），在该阶段统一电网投资标准成本编制依据，在形成标准成本时需记录影响标准成本的因素信息，例如季节、环境、设备型号、厂家等。

1）形成单体设备的历史成本，以项目的结算报表为分析对象，同时参考估算、概算和结算数据，对单体资产的形成成本按照工程量、价分离的原则进行分解，形成单体设备设计建设阶段的工程量数据和价格数据。

2）形成模块、子模块的历史成本：在完成资产单体成本分解后，按照项目的模块、子模块的层级将单体设备的实际成本逐层归集到相应的子模块、模块和项目。

3）结合通用设计、通用设备、通用造价、标准工艺等工程造价等规范，确定当前项目中各工作项的标准工作量和标准价。

通过对大量累计项目的历史成本的统计，结合项目中各成本的定额，进而确定设计建设阶段的标准成本。

（2）运行检修阶段标准成本的形成

运行检修阶段标准成本的形成主要包括运行成本（CO）、检修维护成本（CM）、故障处置成本（CF）；以典型作业活动所消耗的材料、人工和机械台班费用定额为基础，综合考虑各类电网运行检修环境、特性、特点、状况进行核定，在形成标准成本时考虑影响标准成本的因素信息，例如季节、环境、设备风险因素评估等。

1）通过归集资产单体在运行检修阶段的费用，进而形成单体设备在运行检修阶段的历史成本，该阶段的成本费用构成包括运行成本、检修维护成本、故障成本等。在进行成本费用的归集时需要按照材料成本、人工成本、设备成本、损耗成本等进行分离。

2）研究国网公司的运行检修阶段的定额标准，参照设备分类标准、成本影响因素等条件进行分类汇总，形成设备运行检修阶段的定额成本。

通过对大量累计项目的历史成本的统计，在统计过程中考虑价格变动因素，科技水平发展因素等，使得不同时期，不同类型的设备单体的历史成本记录均可在同一水平上进行分析。该标准成本以每年一次的方式进行调整。

（3）报废处置阶段标准成本的形成

报废处置阶段标准成本的形成主要包括资产报废处置管理费用，处置费用、报废资产残值回收收入，以及资产未使用到期望寿命导致的提前报废价值损失。

该阶段的标准成本的形成主要参考历史成本的统计，其研究的对象为单体资产，通过归集资产单体在退役报废阶段的费用，进而形成单体资产在报废阶段的历史成本，对于该阶段的费用中需要按照材料成本、人工成本、设备成本、损耗成本等进行分离。人工成本、损耗成本等需进行量价分离。

3.2资产全寿命周期管理标准成本的作用

标准成本管理是一种将成本计算和成本控制相结合的成本管理体系，包括制定标准成本、计算和分析成本差异。标准成本管理将事前成本的预算、事中日常的成本控制和事后最终实际成本的确定有机结合起来，其作用主要体现在以下几个方面：

（1）提升成本管控的精益化管理

统一资产全寿命周期各阶段按照统一口径进行成本标准的划分，依据该维度进行项目的估算、概算及预算，实现项目从估算到结算阶段的标准的统一，实现从估算到结算的纵向贯通，满足单个项目各个阶段及不同时期的项目之间的对比分析，进而实现“一键式”评审和规划模拟。

（2）实行量价分离的标准成本管理，推动计价模式的改变

实现资产全寿命周期管理各个阶段的成本的量价分离，并逐步建立各个阶段工作的量和价的标准，是计价基础资料改革的需要，也是进行计价模式改变的需要。

（3）管理决策参考

企业在比较不同投资方案时，标准成本具有更重要的参考价值，便于管理当局针对标准成本状况，作出项目投资决策和经营决策。

4.资产全寿命周期管理决策分析模型

随着社会用电需求不断的增加，电网资产规模越来越大，电网建设、改造、大修等工程也随之增多，电网企业成本优化管理显得十分重要；目前电网企业成本管理偏重于事后管理，忽视了事前预测和决策，缺乏策略成本的管理，难以充分发挥成本管理的预防性作用。面对这些问题，在资产全寿命周期管理中引用标准成本，能够优化资产全寿命周期成本，提高企业经营效益。

4.1资产全寿命周期管理成本预测与模拟分析模型

4.2资产全寿命周期管理决策成本分析模型

5.标准成本在资产全寿命周期管理决策评估中的思考和建议

5.1推进全面预算，提高预算决策水平

电网企业推进全面预算，建立以项目为基础，以标准成本为尺度。通过各业务审定的项目确定全面预算的“量”，通过执行统一的标准成本确定全面预算的“单价”，改变“自下而上”逐级上报的预算编审形式，优化为“自上而下”的统筹全面预算安排形式。

基于标准成本实现“自上而下”的全面预算模式，改变传统粗矿的预算方式以及较大的预算差异化，真正的提高了预算的决策水平，为资产全寿命周期管理的成本精益化提供了决策。

5.2全面比较分析，提高资产全寿命周期成本分析水平

基于单个工程项目在估算、概算、预算、招标控制价、合同价结算等各个阶段采用相同的工程事项，通过调整标准定额单价和标准工程量的K值，实现项目从估算到结算阶段的标准的统一，实现从估算到结算的纵向贯通，满足单个项目各个阶段及不同时期的项目之间的对比分析，进而实现“一键式”评审和规划模拟，对后续同规模、同性质的项目各阶段的成本进行不断修正和调整，尽可能达到成本管理的真实水平。

6.结语

资产全寿命周期成本管理是在设备（或系统）在满足效益、确保安全的前提下，获得全寿命周期成本最低或最佳的方案，电力企业的成本管理贯穿资产全寿命周期的整个过程，成本管理的好坏直接影响了企业的运营和发展，通过对标准成本的形成过程，以及标准成本在资产全寿命周期管理的应用进行深入探讨和分析，为电力企业资产全寿命周期成本管理决策提供良好基础。

参考文献：

资产管理阶段篇（7）

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、引言

随着政府对房地产市场的不断调控,房地产企业利润空间的不断压缩,房地产企业内部之间的竞争激烈化和消费者购房行为理性化使房地产企业在对项目定价时必须慎重考虑各种因素合理定价,这也使房地产企业的开发利润不断减少,于是造价管理越来越被房地产开发企业所重视。房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程,即涵盖项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面,房地产开发的前四个过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用,所以本文主要从四个阶段探讨房地产开发过程中的造价管理。

二、项目投资决策阶段的造价管理

项目投资决策阶段的造价管理是对项目从战略上进行统筹,该阶段所决策的内容涉及开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术经济指标,它们对项目的造价影响巨大。所以,项目投资决策阶段的造价管理需要进行项目可行性分析并科学编制投资估算。

可行性研究报告是决策的重要依据,并且是后续开发工作的基础。在进行项目可行性分析时做好市场调研,科学评判项目市场定位是否合理和客户定位是否准确,准确把握开发项目所定位的业主们的需要,确保项目是适应市场和社会发展要求的;在保证项目市场可行性、技术可行性前提下做好经济合理性分析,即在符合所在城市的规划要求,满足使用功能的前提下,做好项目效益研究,综合考虑项目的投入和产出,尽量节约项目造价。

投资估算是房地产后续工作造价控制的重要指标之一,是开发项目的经济效果分析的重要依据,也是决策的主要依据。在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理,确保估算质量;主要工艺应进行多方案的比较,设计方案不仅要在技术上可行,而且在经济上应合理。所以,必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始,渗透到设计的全过程中去,并按工程造价的管理原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,不能留有缺口,这是编制投资估算工作的关键。科学的投资估算是后续造价管理工作开展的基础。

三、项目设计阶段的造价管理

在工程项目造价管理全过程中,设计阶段的造价管理对项目最终造价的影响最大。这是因为项目设计完成后,其工程造价便已基本确定了,在实施过程中很难改变设计留下的造价缺陷。只有在设计工作没有完成,设计图纸未交付使用之前把好工程造价管理的第一关,才能为总体工程造价控制打好基础。国内外大量实践经验表明:在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%～95%;而至施工图设计结束,影响工程造价的可能性为35%～75%;在施工阶段,通过技术措施及施工组织,节约工程造价的可能性为5%～10%。由此可见,控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策及设计阶段,而项目在做出投资决策后,控制造价的关键就归咎于设计阶段。设计阶段的造价管理应注意以下几点:

1、推行设计招标制度。设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量,进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中,建设单位有权对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较,能够在满足设计任务书的要求下,把设计的经济性也纳入评标条件,从而督促设计方搞好项目设计的同时积极主动地去考虑项目设计实施的成本和项目设计实施后的经济效益。需要注意评标过程中应专门邀请懂建筑的专业经济师参与。在确定中标方案后,建设单位仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员,共同对中标方案再次提出优化意见,力求进一步提高设计的经济性和合理性。

2、实行限额设计和主动预防设计变更。限额设计是工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的一项有力措施,它要求设计方按批准的投资估算控制初步设计,然后按批准的初步设计总概算控制施工图设计,即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业,然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和方法。在设计阶段,造价人员要全程跟踪核算,发现超限额的专业要及时分析原因并修改设计,确保工程造价控制在投资估算内。主动预防技术设计和施工图设计的不合理变更,以保证项目总投资限额不被突破。设计变更意味着项目建设成本的大幅度增加,它不仅会影响项目建设进度延长工期而且会增加项目不可估风险,常常伴随着施工方的索赔大量增加进而导致项目的造价大幅度提升。所以,房地产开发企业设计阶段需要主动预防初步设计和施工图设计的变更,对必须要进行的设计变更,应尽量提前变更;对重大设计变更,要采取先算账后变更,并须取得投资主管部门的同意。对设计变更所造成的损失必须向责任方提出索赔。

运用价值工程原理进行设计方案优化。价值工程是指通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程重功能分析,力求用最低的寿命周期总成本,生产出功能上充分满足用户需求的产品、服务或功能项目,从而获得最大的经济效益。在设计方案优化时充分运用价值工程的原理,对设计产品的各项功能进行价值分析,剔除那些实现成本高而实际价值低的功能部分。尽量用最小的投资成本满足业主对产品的最大需求,以寻求减少项目造价,实现项目价值最大化。

四、项目招投标阶段的造价管理

通过招标竞争选择承包商,降低工程承包价格,这有利于节约投资、提高投资效益,从而使工程造价得到有效控制。项目招投标阶段的造价管理应该抓好科学编制招标文件、合理低价中标和加强合同管理三项工作。

1、科学编制招标文件。工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。招标文件确定了建设工程施工招标的原则和程序,规范和指导工程建设施工招标的各个环节,对建设工程从项目报建到合同签订的全过程都进行了详细的规定,它不仅是施工单位投标报价的依据,还是双方签订合同的依据,也是竣工结算处理索赔的依据。因此,招标文件的编制应当科学、严谨、准确、详细,使其对项目实施过程中可能出现的风险因素及相应造价控制的方式给予约定,以避免投标单位利用招标文件上的漏洞制造不必要的纠纷及争议,从而有效地避免过多索赔事件的发生,减少额外的造价成本。

2、合理低价中标。目前国内推行的工程量清单计价报价存在一定的缺陷,给投标单位低于成本价恶意竞争提供了可能,然后他们再利用频繁的设计变更来虚报项目建设成本从而达到企业盈利的目的。作为开发商,应本着项目实现开发商和施工方双赢的思想,坚决杜绝盲目追求绝对低价中标,以避免上述事件的发生。所谓合理低价,是在保证质量、工期和施工方合理利润的前提下的合理低价。

3、加强合同管理。施工合同是办理工程结算、拨付工程款及处理索赔的直接依据,也是工程建设质量控制、进度控制、费用控制的主要依据。因此,在签订合同时应谨慎。开发商应该主动把“风险分担”的理念引入施工合同的编制中,把可能引起结算纠纷的许多费用纳入合同之中予以说明,以避免施工索赔的发生。

五、项目施工阶段的造价管理

施工阶段是造价管理的重要阶段,项目开发进入施工阶段后,项目造价管理的内容较为单一。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本,所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出,即严格把关项目的工程变更,减少施工单位索赔事件的发生。

由于开发商、设计单位、或施工单位以及其他因素的影响,在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变,这导致工程变更时常发生,从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变,这些在成本上变现为工程造价的增加,控制变更是这一时期开发商的主要工作,这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现,开发商应当尽快地分析变更产生原因及其影响,及时合理地做好变更的控制工作。

如何对变更进行有效的控制,可以考虑从以下几个方面努力:1、加强甲方现场施工管理人员、工程技术人员的“经济”观念培养、素质教育,职业操守教育,使其配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时,对工程的建设成本控制也给予足够重视;2、尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如,施工现场地质勘探有误、市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。为了减少设计变更,除了设计阶段做好管理,严格把关设计质量以减少设计错误或不合理设计;在施工阶段发现需要采取设计变更时,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方为有效;另外,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况;3、建立一套严格的现场管理实施制度,规范现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作,工程现场签证不规范往往给工程结算带来非常大的麻烦,甚至引起不必要的纠纷,给开发商带来不少经济损失,所以签证管理应该

规范化。

六、结论

造价管理关系到房地产企业将来的成败,房地产开发企业的造价管理涉及到房地产开发过程中的各个阶段,本文讨论的四个阶段是房地产开发企业造价管理关注的重点内容,但是这也不意味着可以忽视其他阶段的造价管理。在实际造价管理操作过程中理应抓好前四个阶段,兼顾其他阶段,争取把开发成本降到最低。

(作者单位:1.重庆市渝咨工程造价咨询有限公司;2.重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

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[4]茹晓丽.论设计阶段的造价管理[J].科技情报开发与经济,2009.19.4.

[5]常庆.浅谈房地产公司的项目管理和成本控制[J].山西建筑,2009.25.8.

[6]张琴.建设项目施工阶段工程造价的控制与管理[J].山西建筑,2009.35.8.

[7]马绛红.设计阶段的造价管理研究[J].山西建筑,2009.35.7.

资产管理阶段篇（8）

近几年来，房地产行业的迅速发展将房地产业带入了一个敏感时期，引发了一系列的社会问题和经济问题，如房价高、投资热、行业暴利、行业欺诈等不良现象时有发生。我国政府从2004年开始相继出台了很多相关政策，宏观调控和干预房地产行业，地方政府也对房地产市场加强了监管，同时也通过相关的金融和税收政策严厉打击炒房行为。外部环境的变化加剧了房地产企业间的竞争，以往主要通过资金、社会关系、土地储备等方面体现房地产企业的实力，而如今随着政府监管强度的增加，使房地产行业的社会资源优势变得不够明显，因此房地产企业应注重内部管理的强化，而衡量企业管理水平的重要因素是开发成本的管理，也是决定企业盈利的关键因素，因此对房地产开发阶段成本管理的研究，是提高房地产成本管理的重要平台，对增强房地产成本管理具有理论指导意义。

一、房地产开发成本管理的涵义及特点

（一）房地产开发成本管理的涵义

房地产开发阶段的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求，在开发建设过程中，对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。

（二）房地产开发成本管理的特点

对房地产企业开发商来说，首先成本管理具有普遍性和特殊性的特点，表现在成本管理的内容更复杂，范围更广。传统企业的成本构成和影响成本的因素经过一段时间后都能够固定下来，而且在一定时期内发生的变化不会太大，因此其成本管理的工作有固定的方法和程序，而房地产开发阶段涉及各种各样的行业，与其他行业的关联度很高，导致成本管理的模式不固定，与传统企业相比，其成本管理工作显得更为复杂。其次，成本管理具有整体性和层次性的特点，房地产企业要实现成本管理的目标不仅要协调上下游的合作企业，更要考虑自身的流通资源整合，从全局出发实现效益的最大化，因此，房地产开发企业衡量成本管理要从战略、战术和作业三个层次来进行。再有，成本管理的手段多样化、现代化。随着信息技术的迅猛发展，计算机网络在各行各业得到了广泛应用，企业资源计划、调配系统以及电子商务系统都为成本管理提供了技术支撑，成本管理的方法和手段也变得多种多样，有利于实现成本管理的目标。

二、房地产开发阶段成本管理的现状分析

（一）房地产开发成本管理人员的素质不够高

目前房地产企业涉及很多的专业知识，这就要求房地产开发成本管理人员的综合素质比较高，现在很多房地产企业的成本管理人员要么只懂经济，要么只懂管理，对现代化的管理模式不够熟悉，而且对于新的管理理念接受不到位，整体综合素质偏低。而房地产企业的成本管理水平主要受成本管理人员综合素质的影响，而目前来说，在房地产企业中熟悉经济、管理、法律、技术的人员相当稀缺，因此导致我国房地产企业整体的成本管理水平不高。

（二）忽视计划和管理

房地产开发企业长期以来对计划的作用缺乏认识，企业的计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划。很多企业忽略了长期计划的制定，认为长期计划很遥远，这种错误的认识直接导致房地产企业缺少长远规划，走一步看一步，致使企业经营缺乏连续性。企业成本失控的另一个重要原因是管理松懈，资源利用不合理、管理效能低下以及成本失真问题时有发生。成本支出评估时，设备的效用较差，材料的利用率低下，技术和产品的储备不够充足，资源浪费，价值转移和增值过程等环节无用，这些都导致成本管理失控。

（三）对决策阶段的成本管理重视不够

房地产开发阶段成本管理非常重要的一个阶段是决策阶段，尽管它所花费的成本费用较少，但是在整个项目成本管理中占有至关重要的作用，甚至影响到一个项目的成败。近些年来，我国的房地产企业对决策阶段的成本管理重视不够，因为企业一直处于卖方市场，重视的是卖房子和修房子，忽略了决策的重要性。很多房地产开发商是为了满足筹集资金的需要才做策划报告，把策划包装的好就能够达到筹资的目的，这就大大降低了策划报告的可操作性，使策划报告显得肤浅无效，远远达不到指导投资决策的目的，这就导致很多开发资金在有形或无形之中损失了。

（四）忽视设计阶段的成本管理

房地产开发阶段的成本管理忽视设计阶段，总是被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价，这就导致在管理过程中只重视计算和审查工程造价，却忽视了怎样将资金进行合理切割，并获得功能齐全、经济合理、美观大方的建筑产品。统计表明，工程投资的80%是由设计阶段影响的，但是目前来说，我国的房地产开发设计者大部分追求的是设计费用和较高安全度，缺乏对经济因素的考虑，导致设计出的工程项目浪费大量材料，长期下去必然会影响到企业效益。

三、房地产开发阶段成本管理的对策

（一）培养成本管理人员的综合素质

经济增长的动力之源是人才，经济发展的后劲也是人才。当今世界企业间的竞争越来越激烈，归根到底是人才之间的竞争，优秀的经营管理人才是企业间经济竞争的重要资源，一个企业要想做大做强，必须创建一个良好的氛围，促进企业管理人才的成长，培养出高素质的成本管理人员，重点提高他们的市场竞争力、战略决策力、经营管理能力和面对复杂局面的应变力。房地产开发企业涉及很多相关行业，这就对员工具有较高要求，尤其是成本管理人员，他们素质的高低决定了房地产企业管理水平的优劣，因此，房地产企业应重视人才的培养，培养成本管理人员的综合素质，对成本管理人员定期进行培训，接受最新的成本管理理念和先进的成本管理方法，培养出高素质的成本管理人才，这样才能适应市场经济条件下房地产行业对成本管理人才的要求。

（二）从源流上进行成本管理

成本构成的两大主要源流是业务源流和结构源流，成本管理首先要从成本构成的源流入手，业务源流是指在房地产企业日常生产经营过程中，对成本的发生起决定作用的因素。业务之源是房屋产品的设计方案、材料设备选用的标准、招标与合同管理的运用等。各项业务过程中都有成本发生，在这些过程中的成本管理主要是对成本的高低和成本的控制效果起作用，但是这些管理只是在管理浪费、供应商的非合理性报价等非效率因素存在时才能起作用，才能够大幅度降低企业成本，如果消除这些非效率因素，那么业务源流中的成本管理效果就会降低，所以业务过程中实施的成本管理就成了防范性的管理，不能进一步降低成本，所起到的作用只是防止成本的无效率。因此，选用满足市场需要的、性价比好的材料和设备，限额设计，专业化、集成化的招标组织，严谨的合同管理是成本不断降低的源泉。结构源流是指影响房地产企业在各项具体活动展开之前的因素，大致可以包括企业的规模、财务计划、生产组织结构、商业信誉、企业文化、管理制度等诸多因素，这些都是成本产生的基础条件，对企业的成本地位具有深层次的影响，对成本的变化趋势也具有重要作用，结构源流能够对企业的成本结构从根本上进行改变，对企业获得长期的成本优势和竞争力具有很大帮助。

（三）重视决策阶段的成本管理

房地产开发商在项目投资决策阶段应重视考察投资的环境、经济技术指标、交通条件、房地产投资产品的市场价值、建材与设备的供应情况、市政配套情况等，房地产开发商在投资决策阶段应结合可能发生的成本，总体管理控制可能发生的项目成本。知识密集性是房地产开发投资阶段的基本特征。机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等费用是在这个阶段主要产生的，这些费用在整个房地产开发的总费用上所占的比例较小，在决策阶段也基本上不会对材料、设备和土地等要素投入费用，但是成本管理的关键是决策工作，因为房地产开发项目的基本实施方案、对房地产开发项目的使用功能和主要的投入要素都是依赖投资决策阶段产生的决策结果，整个开发项目的成本管理都受决策的好坏、优劣的影响。决策阶段属于对成本管理的事前控制，对整个房地产项目投资的影响程度较高，所以在此阶段就应对项目的投资成本进行预测，建立成本管理的目标体系，确定投资管理的目标。而投资决策阶段的关键是投资估算，因为它是此阶段的成本管理目标，投资估算是否准确决定着决策阶段的成功与否。因此，对投资估算的精确度进行管理是决策阶段的工作重点，要想确保项目投资决策的可靠性，必须采取合理、有效的估算方法进行编制。

（四）加强前期工作阶段的成本管理

在房地产开发项目建设工作开始以前有很多工作要开展，在投资决策阶段会将具体的项目开发地点确定，在前期工作阶段主要是谈判和签约整个开发全过程有关的各种合同条件。前期工作阶段的成本管理主要是指设计阶段的成本管理，因此，设计阶段的成本管理是涉及整个房地产开发项目成本管理的重点。一般设计单位是由房地产开发商通过招标的方式进行选择，对投资进行详细的分析是在委托设计单位之前要做的工作，并在此基础上通过采用限额设计的方式保证成本管理的有效性，并对以下工作进行重点考虑，首先，要对设计前的投资估算做好管理，主要是对比社会同类的开发项目对项目进行深入详细的投资估算分析。包括材料、设备、价格、人工费、管理费、利润、税收等各个方面进行深入调查，从而确定出初步的设计管理。其次要初步对设计方案进行优化选择，不同的设计方案导致不同的项目成本，在设计阶段确实存在多种方案可以选择，因此，要运用技术经济的观点对不同的设计方案进行优化选择，最终达到成本管理的目的。最后，进行限额设计。按照批准的设计任务书以及对投资估算管理的初步设计，按照批准的初步设计总核算管理施工图设计，同时保证各专业达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制管理专业设计，并严格管理施工图设计和技术设计中不合理的变更，保证不突破项目的总投资限额，此阶段的管理对象是影响工程设计静态投资的项目。

（五）进行技术创新，改革室外总体工程建设

房地产开发项目的建设从开工到竣工，要经历室内和室外两个部分的整体施工。室外总体工程通常是指室外道路，水、电、煤、话四大市政管线，绿化和景观，雨水、污水处理等扫尾工程，竣工入住的前提条件是室外总体工程的完工，而室外工程的施工处理过程既复杂又繁琐，需要煤气、电话、电缆、土建、管线等各工种的配套和协调，受室外施工条件成熟程度的限制，室外总体工程的进度和工期一般为数月之久。从技术层面来看，室外总体工程既要注意各种管线之间的相互避让，还要顾及各工种之间的技术要求，对于无法避让的情况，特殊的处理技术就变得尤为重要，所以房地产施工单位将室外工程集中安排在主体结构封顶，脚手架拆除之后再进行，等室外总体工作结束后，也就可以正式入住居民了。因此，室外总体工程都处于施工的关键线路上，要想更大程度上的缩短施工工期，就要是室外总体工程部分或全部设计在施工的非关键线路上，施工工期如果能够缩短，其效益是显而易见的，无论是房地产开发企业自身资金还是开发商融金，都可以加快其周转周期，节约投资，而且更有利于及时有效地改变投资的策略和方向，从而避免市场风险。

四、结束语

总而言之，房地产开发管理中的一项很重要的内容便是成本管理，在整个开发过程中都涉及到此项目，房地产开发投资效益和管理水平的提高均与此相关。房地产开发阶段的成本管理要有整体的、系统的观念，在实践过程中要以市场为中心，协调好成本管理与各项影响因素的关系，抓住问题的关键所在，切实将成本管理工作的重点由事后管理逐渐转移到事前管理上来，把握好主要环节，只有这样才能把房地产成本管理工作做好，获得理想的经济效益。

参考文献：

[1]范如国.房地产投资与管理 [M].武汉大学出版社，2002.

[2]刘树勋.工程项目成本管理探讨[J].铁道工程企业管理，2006 年第 2 期.

[3]张茹.房地产开发企业成本控制的几点实践[J].安徽建筑，2006 年第 3 期.

[4]许龙.建筑施工项目成本控制的问题及对策[J].现代商贸工业，2007 年 9 期.

资产管理阶段篇（9）

企业的一生如同人的一生，也要经历创业、成长、成熟、状大和衰退等阶段，由于企业经历的每一发展阶段都有不同的特点，对财务提出的要求也不尽相同，企业在不同的阶段、不同的规模、不同的业务需要不同的财务管理模式、不同的财务管理制度、不同的财务管理方式以适应新形式下业务和管理需要。虽然企业发展的每一个阶段，对财务在公司管理中的要求是不一样的，但基本的要求是一致的，即作为组织体系中不可缺少的职能部门，财务管理首先要为企业的发展服务，要符合企业发展的大方向，财务管理的内容也必须与企业管理发展过程相适应。

二、企业发展的不同时期对财管管理的具体要求

（一）企业初创时期的财务管理

1、企业初创时期的特点

2、企业初创时期对财务管理的要求

3、企业初创期财务面临的问题及解决方法

（二）企业成长期的财务管理

1、企业成长期的特点

企业走过初创期的会进入一个快速成长阶段，进入较大范围的市场、产品线和组织的扩张，进入一个比较快的发展阶段。在这个阶段，由于资金、货物的运作量不断增大，企业面临的风险增大，产生资财损失的可能性和危害程度都扩大。组织单元、人员、地域管理点快速增多，也加大了资金调配、费用失控的风险。所以，企业到达这个阶段，迫切需要一个有效的控制体系，使持续的奔驰建立在一个可控的平台之上。

2、企业成长期对财务管理的要求

配合这个阶段的企业管理要求，财务管理强调资金、货物、资产等财务安全，要求准确的记账和核算。财务广泛参与到业务流程的事中控制之中，紧贴业务，建立起一套财务控制制度，从资金、存货、信息、帐务四个方面保障企业内部安全。

3、企业成长期财务管理面临的问题及解决方法

这个阶段容易出现的问题是：对可能有的风险缺乏系统分析和了解；采用控制手段，但对控制效果没有把握，并缺乏科学的评估办法；控制点和控制手段不恰当，没有起到控制效果；侧重对会计系统的控制，忽视业务系统的财务控制，使财务控制仍然停留在事后，从而起不到对业务的控制作用。

（三）企业发展期的财务管理

1、企业发展期的特点

企业跨过成长期后进一步成长，生产经营已处于较稳定状态，进入了稳定的发展期。这时企业在已有的市场中处于领先地位，或进入多元化发展，在较大范围的市场进行竞争。企业面临的市场、竞争及内部管理环境比较复杂，信息比较繁多，需要进行信息的选择和分析以支持各种决策。

2、企业发展期对财务管理的要求

这个阶段要求财务管理侧重于内部控制和决策支持，财务为业绩管理、全面预算、决策支持服务，帮助企业盈利，财务全面的参与到事前规划和控制中。

3、企业发展期财务管理面临的问题及解决方法

这一阶段出现的问题往往是财务管理的技术与水平跟不上企业发展的步伐，缺乏高素质的人才和行之有效的技术手段以适应企业高速发展需要。众多的产品、复杂的企业结构、延长的管理链条使得企业的控制难度加大、信息量巨增，如何对企业控制的有效性，如何保证为企业的决策者提供决策信息的及时性和有用性，是这一阶段财务所要解决的问题。

（四）企业状大期的财务管理

1、企业强大期的特点

企业运用资本手段进行较大规模的快速扩张，进入多元化扩张和发展，企业通过上市募集资金，或进行其他战略性、财务性融资。同时，采取并购等手段进行扩张。这时的企业组织规模庞大，具有较复杂的资本结构、法人结构，营运资本量巨大，同时也有了与税务、银行谈判的筹码。

2、企业强大期财务管理的要求

这一阶段的财务重在资金运作，对投融资进行直接运作和管理，以及所涉及到的资本结构优化、利润分配事宜。这个阶段的财务主要是通过税务优化(如集中纳税、税务筹化等)、营运资本（如资金集中管理等）的管理，直接为企业产生效益，以避免不必要的多纳税和资金闲置，造成损失。

3、企业强大期财务管理面临的问题及解决方法

这一阶段面临的最大问题就是风险，虽然企业各个时期都会面临不同的风险，但这一阶段的风险将是巨大和致命的，它就像京沪高铁上的列车一样，由于巨大的质量和高速的惯性，任何一个小的误差都会将其抛出正常的运行轨道。这也就是为什么会有像巨人、三株、德隆等这么多企业会在如日中天时轰然倒下，因为蚂蚁摔倒了不是问题，而大象摔倒了却是大问题。企业在其他阶段面临的主要问题是生存与发展，而这一阶段面临的则生存与死亡。

（五）企业衰退期的财务管理

1、企业衰退期的特点

企业进入衰退期主要是因产品市场份额逐渐下降，新产品试制失败，或还没有完全被市场所接受；或者企业在做大做强阶段由投资不慎引起资金链断裂。这一时期企业的主要精力集中在处理各种债务纠纷、防止损失扩大、调整战略寻找新的出路以引领企业走出危机。

2、企业衰退期财务管理的特点

这一时期的财务管理主要是解决两个问题，一是厘清企业债权债务，积极清收债权，并利用法律手段维护企业的利益；二是如何盘活企业现有的资产，为企业的重生寻找资金。这一阶段的财务的管理又回归到财务的基本功能，并在财务政策上要求企业通过主动业务收缩、资产重组，或被接管、兼并等形式可以延缓衰退，积极寻找或等待时机以求重生。

3、企业衰退期财务管理面临的问题及解决方法

不论是企业的产品被市场淘汰而引起的企业盈利能力下降，还是资金链断裂引起的资金紧张，都会造成企业现金流转不畅，银行信用恶化融资困难，企业筹资能力下降，企业的财务状况急剧恶化。

对于因产品盈利能力下降引起的资金短缺问题，企业应将闲置不用的固定资产进行变现处理，收缩企业的业务单元；对机构进行精简，降低人工费用和管理费用；处置闲置资产、回收应收账款，使企业的现金流转正常运行。

结论：

以上企业发展对财务管理的要求有着内在逻辑发展顺序，但并非是完全割裂开来的。各个阶段之间可能交叉，互相重合。但在企业发展的不同阶段，需要不同的财务管理体系与之配套。如果这样的体系有重大的缺失，或功能不到位，则会严重阻碍企业的发展。所以财务管理必须适应企业发展的需要，必须为企业发展提供坚实的基础和保证。

资产管理阶段篇（10）

随着社会经济的发展，可持续发展理论不断深入，房地产开发企业在进行项目开发时必须考虑项目全寿命周期的理念，走可持续发展的道路。全寿命周期管理理论的一个重要的方面就是设计阶段的管理。进行设计阶段管理可以有效避免房屋的设计、布局不合理，科技含量低等问题。进行设计阶段管理还是控制房地

产项目投资、进度、质量的有效手段。因此，从设计阶段入手，进行设计阶段管理，是推进房地产业的可持续发展的重要措施。

一、房地产开发项目设计阶段管理的重要性

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。

因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。

二、房地产开发项目设计各阶段的管理措施

1、 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2、方案设计阶段

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。