学校物业管理服务篇（1）

为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。

一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。

（一）全院的供电供水服务管理。

（二）绿化，美化，保洁服务管理。

（三）高职中心楼住宿学生的服务管理。

（四）向学院交纳管理费用。

（五）医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。

（六）水电，校产维修服务管理。

（七）文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。

二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。

（一）服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元（包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污）。

甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_________％不奖不罚；_________以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。

（二）院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_________万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元（包括全部劳务费，工具费等）。院内花草树木成活率达_________％以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。

（三）收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上， 给予_________元以内奖励。

（四）医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。

（五）宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_________次，服务费共_________万元（包括司机工资，汽油费，养路费，保险费，车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为_________公里）。每学期向学生家长征求一次综合意见，测评，满意率低于_________％者，给予_________元以内罚款；满意率高于_________％者，给予_________元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。

（六）学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。

（七）供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。

具体要求：事先未接到通知条件下，外电停半小时后，应立即启动自备电源，院内早上_________点半至晚_________点之间，一般情况连续停电不得超过_________小时，原则上全天24小时供水。有特殊情况，需提前通知。若达不到上述要求，每次扣减费用_________元以内。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。学院内：电价为_________元／度，水价为_________元／吨（承包单位除外）。电费：_________万元（如遇国家政策作重大变化，由甲乙双方作相应调整；对于实验室，微机房，多媒体教室等本年度新增的用户，由乙方装表计量，由甲方核定用电计划，计划内部分由学院另行拨付，超计划部分由乙方向用电单位收取电费；对于在承担正常教学，科研任务之外，开展有偿服务的，由学院下达用电计划，超计划部分由乙方向使用单位收取）。水费：_________万元（含绿化用水）。高压检修及水电运行，劳务及小件工具等费用：_________万元。

（八）做好高职中心楼住宿学生管理服务工作（住宿人数由甲乙双方共同核定），每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。

（九）学生管理

1．加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。

（1）严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。

（2）采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________％以内。

2．加强学生纪律教育，严肃处理违纪学生。

（1）要采取有力措施，使违纪率年均控制在_________％以内。

（2）对违纪学生的处理，要及时准确地做好原始材料的调查取证，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备（本人检查，证言等）的基础上，写出书面处理意见（含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等）。

（3）严禁对违纪事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。

（4）每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。

（5）谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。

3．狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，违法乱纪的学生干部。

4．服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。

5．保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________％，不奖不罚；每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。

（十）及时足额向学院交纳管理费_________万元（酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担）。

（十一）关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付（含液化气站维护，运行费，_________元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造）。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。（维修范围另行界定）满意率为_________％不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。

（十二）乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚，有责任阻止学生践踏草坪，损坏公物等不文明行为，若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止，一次扣罚乙方_________元-_________元。

（十三）若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。

上述第九项由学生工作部监控，其余项目由计划财务部监控。

三、甲方的责任、权利、义务：

（一）为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。

（二）固定性的劳务费，每月按时拨付。

（三）对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。

（四）对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。

（五）甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。

四、乙方的责任、权利、义务

（一）对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。

（二）乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。

（三）经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。

（四）乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。

（五）上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。

五、违约责任

合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。

六、其它

（一）甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。

（二）合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。

学校物业管理服务篇（2）

【中图分类号】G71 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2013）12-0234-02

一、物流服务与管理专业建设背景与依据

昆山花桥国际商务城地处苏沪交界处，花桥经济开发区地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山部级开发区，东依上海国际汽车城。2005年8月，江苏省委、省政府提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展项目。2006年8月被批准为省级开发区。2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。2009年全区实现服务业增加值35亿元，增长32.7%，占GDP比重超过51%。万国数据、克莱特科技等一批知名服务外包企业，鼎正国际等一批规模型企业总部落户。

作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区，花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势。全区产业结构定位明确，提出了“一城三区”的规划，其中三区即是商务城的三种不同的产业，它们分别是：（1）服务外包产业基地，主要发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业；（2）企业总部基地，主要发展以研发销售为主要特色的制造业企业区域总部；（3）海峡两岸商贸合作区（现代物流产业基地），主要发展台湾金融、电信、批发（展览、展示）和研发设计四大关键产业，以及以第三方物流为主要特色的现代物流产业。商贸合作区规划面积3.65平方公里，重点建立台湾商品交易中心、展示中心、分拨配送中心、物流保税中心和综合服务配套中心等“五大中心”，着力打造台湾商品进入祖国大陆的“第一平台”和最具影响力的台湾商品集散地。在海峡两岸商贸合作区内，建设了一大批规模较大，管理先进的现代物流仓储企业。

二、昆山花桥地区物流服务与管理专业人才需求调研

为了在专业人才培养方案中切实体现昆山花桥区域经济发展对人才培养的要求，使专业建设与改革和企业岗位设置及其能力标准相对应。特地组织老师成立了物流项目调研组，设计了物流企业人才需求调查表，对本区域企业进行了物流人才需求的调查。在调研过程中，物流项目调研组主要走访了昆山物流协会、花桥地区的物流企业和商贸企业，与花桥人力资源局的局长进行了深入交流，询问了花桥地区物流行业的现状和发展趋势。

调研的方法：本次调研通过实地走访、深入访谈、发放问卷及在互联网、杂志和期刊上检索二手资料等方法进行有关数据、资料的检索和分析。现场考察了4-6家有代表性的、不同类型的物流企业，发放问卷130份，收回有效问卷100份。

调研的内容：本次调研主要是物流企业人才需求状况及对中职物流人才的要求，设计的问题有：企业规模；企业具备哪些物流岗位；物流人才的需求层次及不同层次岗位对物流人才的基本素质、知识和技能的要求；现从事物流行业的员工数；物流员工的平均从业时间；企业对物流专业毕业生学历、工作经验、职业资格证书的要求；企业聘用人才的首选因素；企业对物流人才的职业素养要求；本地职业学校培养的物流人才能否满足单位发展的需要等。

调研的过程：本调研的准备工作始于2013 年4月份，首先运用文献法，收集整理与此次调研有关的资料，包括物流人才的就业情况、企业对物流人才的需求情况、花桥地区物流业的发展、企业对物流人才的要求等，借鉴有关文献的研究视角，根据调查问卷设计的原则拟出了花桥地区企业物流人才需求调查问卷。2013 年5月初开始对花桥地区的企业进行实地访问，同时进行问卷的发放工作。2013 年6月对回收的问卷进行整理，对花桥地区物流人才需求与知识结构进行分析，发现花桥地区中职物流教育与企业需求之间存在着差距，从而针对花桥地区物流教育存在的问题提出了自己的意见。

三、调研结果分析

（一）花桥地区物流业发展现状与趋势

经过调研，我们认为过去的一年是花桥地区物流业快速发展的一年。花桥国际商务城大力推进服务外包、总部经济、物流展示和商贸服务四大主导产业发展，引进现代服务项目300多个，其中具有规模的项目120个，总投资超过450亿元，物流产业已形成较为完备的产业链，产业结构实现了从制造业向现代服务业转型，并向打造“一流产业”、一流城市“、一流的发展环境”、“一流的社会事业”的发展目标迈进，致力打造“金融硅谷”。

5-10年后，花桥国际商务城将形成30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架。未来三年内，花桥现代物流基地内，将集聚一批国内外知名企业，达到2万从业人员规模和50亿元产能规模。

（二）物流专业对应的岗位分析：

调研的花桥地区的物流企业来说，专门从事物流工作的人数与职工总数之比为1：20。有近90%的企业表示迫切需要物流专业人才。

1.花桥地区物流从业人员的基本状况

（1）调研的企业类型：收回的调研数据分析，物流展示营销占12%，第三方物流企业占24%，现代物流企业占15%，物流仓储企业占49%。从统计数字看，物流仓储企业占很大比重。

（2）调研的学历要求：从调研的数据上看，物流企业招聘人才在学历的要求上：中职占50%，高职占20%，本科占20%，研究生占10%。中职所占比例最高。

（3）专业结构：在物流企业中，具有中职以上学历的，专业为非物流专业的占据了很大的比例为65%，专业为物流专业的占35%，物流专业与非物流专业的比例为1：5。专门从事物流工作的人数与职工总数之比为1：20。

（4）年龄结构：在物流企业从业人员中，30岁以下的所占比例为47.5%，30-39岁的所占比例为37.5%，40-49岁的所占比例为10%，50岁以上的所占比例为5%。

（5）性别结构：在物流企业从业人员中，男性占75%，女性占25%。

（6）从业时间：在物流企业从业人员中，平均从业时间为36-60个月。

（7）从业的目：觉得物流行业具有挑战性的占45%，看重公司发展的占20%，谋求更好的发展的占15%。

（8）初次就业的收入情况：普通熟练物流工种约为2500-2800元/月，具有某项专门技术的技术工收入大约为3500元/月。

2.物流企业的岗位设置及物流企业对人才的要求

（1）调研的岗位：调查数据显示，仓储操作占23%，运输操作占20%，配送作业占14.5%，货运占13.5%，报关、单证操作占10%，采购、客服占19%。

（2）企业物流人才的证书要求：调查显示，大多数企业在招聘物流人才时并不十分看重物流职业资格证书。但进入企业后，企业希望员工能够获得叉车证。少部分企业希望员工能够获得消防证和急救证。

（3）企业对物流人才的素质要求：调研显示，43%的企业认为物流人才应该具备的首要素质是职业道德和操守，具备勤奋好学，团结协作的精神；20%的企业觉得善于与人沟通是比较重要的；13%的企业选择了环境适应能力。因此，学校在加强学生技能训练的同时，必须加强学生的思想道德素质和职业素质的教育。

（4）企业对物流人才的专业知识和技能要求：中职学校培养物流专业人才的定位非常明确，就是为企事业单位培养德、智、体、美全面发展、具有物流专业知识和操作技能，从事物流服务项目运作的仓储理货员、物品保管员、叉车操作员、运输调度员、单证操作员等一线从业人员。满足实用性的要求，是一种技能型人才。从企业来看，企业的岗位中，无论是仓储岗位，还是运输岗位等，缺乏的都是掌握实际工作技能的一线操作型人才。物流专业毕业的学生，进入企业后，经过一段时间的锻炼和企业的短期培训，即可成为物流企业的主要力量。

四、中职学校物流专业建设建议

1.专业建设目标明确

中职学校应明确专业建设目标，就是为企事业单位培养德、智、体、美全面发展、具有物流专业知识和操作技能，从事物流服务项目运作的仓储理货员、物品保管员、叉车操作员、运输调度员、单证操作员等一线从业人员。满足实用性的要求，是一种技能型人才。

2.专业课程设置

课程结构由“基础课+专业课”组成，可分为由四大部分：文化基础课模块、专业基础课模块、专业技术科模块、岗位技能模块。文化基础课模块可开设语文、数学、英语、地理、职业道德与法律、计算机技术应用等。其目的是使学生具备厚实的基础知识，为后续课程的学习打下良好的基础。专业基础科模块可开设现代物流基础、国际贸易基础、基础会计学、电子商务概论等。其目的是使学生掌握物流专业的基础理论和知识，为掌握分析问题、解决问题的基本理论和基本方法打好基础。专业技术课模块可开设仓储作业实务、配运作业实务、采购作业实务、供应链、ERP沙盘模拟实训等。其目的是使学生通过专业课的学习，掌握从事现代物流业所必需的专业理论与专业方法，同时结合现场教学、到物流企业进行实习和校内实训室的模拟训练等，使学生能够掌握现代物流专业知识。岗位技能课模块可开设军训入学教育、公益劳动、企业文化实习等，其目的是培养学生吃苦耐劳、团结协作等的精神；让学生了解物流企业的文化，为以后能快速适应工作岗位做准备。

3.加强教师专业培训

针对物流行业新产业、新专业的特点，学校可以制定出培养规划与具体措施，加大培训与投入力度。一方面，加强专业教师对物流知识的学习。通过昆山物流协会的专业知识培训，及时了解当前行业的最新动态与发展方向。同时，学校可以购买、订阅相关内容的图书和刊物供教师学习参考。另一方面，组织教师深入商务城的物流企业实地学习、顶岗锻炼。通过学习，让老师们了解物流知识，熟练掌握设备操作技能。

4.建设配套实训场所

加大实训新基地建设，能够满足本专业学生日常教学实训需求。比如物流实训车间、单证实训室、ERP实训室等。目前很多校内实训基地配有自动化立体仓库、货物自动分拣线和自动配货AGV小车、自动机械手等，通过场内的硬件机械设备和软件管理控制，可以演示企业完整的供应链业务流程。通过调研，企业希望学生在仓储管理系统（WMS）和ERP方面的操作能够加强。学校也应该在软件方面对学生进一步的加强。要求教师在教学过程中不断探索，将专业理论课与实习技能课进行组合教学，做到理论与实践沟通联系，让学生在真实的情境中，在动手做的过程中感知、体验和领悟相关知识，激发学生主动学习的兴趣和激情。教师应积极开展项目式教学，并采用项目式考核评估，充分发挥评估的检查功能、反馈功能、激励功能和导向功能。

5.深度耦合校企合作

学校应在完善校内实训基地的基础上，与校外建立实训基地。强化教师的企业经历，派骨干教师到不同的物流企业进行实践锻炼。

6.加快“双师型”教师队伍建设

为适应专业发展需要，必须建设一支较高教学水平、较强专业实践的“双师型”教师队伍。只有教师具备了相应专业的、熟练的技能，才能够授予学生。所以教师应首先加强本身的专业素质，不断学习、不断研究。

7.培育学生职业素养

学校应始终把培育学生职业素养，为社会培养合格人才放在工作的首位。确立“培养自尊、树立自信、发展专长、健全人格”职业素养理念，在学生中树立“发奋学习、提升素养、回报社会”的价值观念。应开展多形式、多途径的职业道德、创业教育和拓展训练、社团文化等活动，培养学生创新创优、团结协作精神。引入诸如“不断创新、以专业水准服务于客户”等物流的企业文化，定期邀请企业技术骨干、创业者来校作专题讲座，进一步弘扬企业文化和企业精神。

物流是一门实践性很强的课程，通过专业调研，中职学校物流专业应将进一步明确专业方向，以“企业岗位”为导向，开发学校课程体系，研发校本教材，深入改革人才培养模式，努力为花桥地区乃至社会培养合格的、符合企业需求的物流专业人才。

参考文献：

学校物业管理服务篇（3）

［关键词］

高校;物业服务;外包;利弊

高校后勤部门尽管不是教育教学机构，但为高校教育教学提供了重要的服务保障。长期以来，我国高校的后勤机构均由学校自行管理负责，而在改革开放、市场经济发展、高校间竞争不断加剧的形势下，高校后勤传统的管理模式已经无法适应当代需求。在高校相继改革创新的趋势下，部分高校物业服务采用了外包模式，“外包”又被称为资源外包或者外部购买，指的是企业在内部资源有限情况下，为获得更大的竞争优势，保留自身最具优势的业务，而将其他业务委托给其他更专业、更具成本优势的企业［1］。高校物业服务外包包括学生宿舍、教师公寓物业管理等外包，使物业品质得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理体制的变革与创新过程中面临着诸多的问题，导致变革创新停滞不前，后勤服务质量无法进一步地提升。究其原因，一方面是因为我国高校后勤体制改革正处于探索与初始阶段，另一方面是因为高校管理人员管理理念陈旧，对新事物存在一定的排斥心理，进而在一定程度上对高校后勤管理的变革与创新造成阻碍。

一、高校物业服务外包的必要性

在高校看来，物业管理并不是工作的重点，但其为高校教育、科研活动、师生生活等提供服务，而学校的前进与发展也离不开良好的物业服务质量。学校与企业有着较大的差别，物业管理并没有营利性，高校物业管理看上去并不像专业物业管理机构一样精细化，但其物业管理运作与服务质量同样不容许差错出现。当前，我国高校物业管理缺乏专业、科学的管理体制，存在机构大但杂乱的情况。绝大部分的高校物业管理属于自给自足，较为封闭，有学者将这种物业管理称之为“全包型物业管理”［2］。但在市场经济体制下，这种管理服务模式并不与之相适应，这种管理模式将重点放在投入上，而并不重视产出效益，偏重于公共服务与师生的福利，往往忽视了经济效益与学校的经济实力。尽管高校是非营利机构，物业服务业并不以盈利为目的，但物业管理模式的滞后为学校造成额外的经济负担，需要将部分学校经费用以补贴物业管理，这使得学校无法将所有精力致力于教育、科研、教学等工作，而物业服务质量也较为低下，学校良性发展受到影响。同时，这种物业管理模式下将造成资源的重复浪费，增大高校物业运营的风险［1］。在这种形势下，高校物业管理改革势在必行，科学、合理与高效的物业管理是改革的目标。

二、高校物业服务外包的利弊

(一)高校物业服务外包的优越性高校物业服务管理有着其自身的特点，与企业不同，并不能完全将其放手外包，而是将一些与学校核心管理无关、次要的工作外包给专业组织，进而充分利用其专业优势与管理效率做到取长补短，让学校从繁琐与低效的物业服务管理工作中解脱出来，将更多的精力放在教育、科研与教学工作中。这种物业服务外包模式与传统学校的“全包型物业管理”相比更具有优势，具体体现在以下几个方面:首先，减少高校办学成本，提升学校的综合竞争力。传统的高校物业管理统归于后勤管理机构，在这种管理模式下，后勤机构设置普遍表现为机构臃肿、人员冗杂、工作效率低等状况，这使得物业管理运营成本增加，资源浪费严重。实现高校物业服务外包，通过利用专业组织的优势与高效率，一方面可简化原组织结构，大幅缩减编制，而从业人员也更专业，进而改善高校物业服务效率，提高物业服务质量，节约运营成本，塑造学校良好办学形象;另一方面可提高高校的办学水平与效益，提升综合竞争力。其次，能够有效地避免不必要的责任纠纷，降低高校物业管理风险。高校在为国家培育人才、进行学术研究、为社会经济发展提供服务的同时，需要做好校园的安全管理以及服务工作，而这都是物业后勤的主要任务。学校管理者对在校人员有保障人身财产安全的主要责任，当学生等相关人员的人身财产安全遭到损害时，问责对象往往是高校的管理机构，也使得学校管理风险增高。通过对高校物业服务管理模式的改革，将物业服务外包，可通过对校外力量、市场机制调节作用的合理利用，促进高校后勤管理效率与质量的提升，降低学校管理风险。再次，有利于推动校外服务产业的发展，使得社会资源得以最大限度的优化配置。将高校物业服务进行外包，可节省学校的经济开支，减轻经济负担，让学校投入更多的精力到教育、科研与教学工作中，并利用专业组织的优势提升物业服务质量。同时，实施高校物业服务管理外包可有效地扩大高校物业管理外包服务市场，扩展服务行业产业链，让专业物业管理机构能够公开、公平与公正地参与竞标，形成行业的良性竞争;加上科学理念与制度的引进，优秀物业管理人才的任用，实现社会资源配置的优化。

(二)高校物业服务外包所面临的问题首先，信息存在不流畅与不对称，为高校物业服务管理的改革带来困难。高校实施物业服务改革的目的在于减少办学成本，并通过专业物业机构提供物业服务，配置资源，提高服务质量。而在实际运行过程中，往往存在信息不流畅与不对称的情况，尤其是在高校物业服务管理初始阶段，因高校缺乏对社会物业管理机构的了解，加上尚不完善的物业外包机制，缺乏配套的法律法规，使得物业行业体制并不完善，让高校物业服务管理人员陷入困境，若对物业管理机构选择不当，不仅无法提高物业服务管理质量与效率，反而会增加更多的风险。其次，高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在这个过程中，物业服务管理机构为获得中标服务机会，仅仅需要最大限度地降低投标价格即可成为最大可能的中标者。物业服务管理机构在报价过程中往往容易出现恶意压低价格以达到抢占市场的目的，甚至有企业通过联合来互相陪标，使高校利益遭到损害。另一方面，在外包物业管理机构开始服务后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校缺少对这类行为行之有效的惩罚，因此外包物业管理机构往往不顾及与高校间的长期发展，仅仅将高校作为一次性合作对象［3］。再次，高校原有后勤物业服务管理机制与社会物业管理机制之间无法做到有机协调。高校物业服务管理包括学生宿舍管理、教师公寓管理等，这使得校外专业物业管理机构在与高校物业服务进行接管的过程中，因服务对象与社会人员存在较大的差异，服务业务范畴不完全相同不可避免地存在着无法协调的矛盾［3］。高校是为国家培育人才的基地，因此高校物业外包也是社会高度关注的一个问题。高校物业服务管理与校外社会物业管理的差异，短时间内将造成物业管理机构无所适从的感觉。现阶段，高校物业服务外包还处于探索阶段，部分高校找到了适合自身发展的物业服务管理机制，而大部分学校还处于探索阶段。由于政府相关部门并未对高校物业服务外包出台相关的政策法规，这使得高校本身在实施物业服务外包的改革过程中对改革的目标与计划并不确定，多数是对其他院校改革的模仿，因此高校物业服务外包的顺利实施，实现物业服务质量与水平的提升，需要多方面的共同努力。

三、高校物业服务外包发展的几点建议

(一)把握高校物业管理改革重点，对物业服务外包项目与模式慎重选择高校物业服务管理为学校师生提供服务保障，发挥着十分重要的作用，为实现物业管理体制的改革，需要考虑以下几个方面的问题。第一，考虑高校物业服务外包是否符合高校物业管理体制的改革。合理的物业管理体制对服务质量起着优化作用，并关系着学校的发展大局，因此高校物业服务外包需要明确管理目标，并制定完善的实施计划以及风险应对措施。第二，当高校实施物业服务外包时，需要确定外包的服务项目［4］。当前，高校后勤服务机构的服务项目较为完善，包括基础设施的维修、环境保护、宿舍管理等等，物业服务管理者需要在周密论证后决定需要外包的服务项目，并将必要的项目留由学校管理。第三，科学选择物业服务外包的时间节点。高校物业服务外包时间非常关键，需要充分评估学校的情况，并考虑学校的经济情况，以及学校所在地的经济与物业管理发展情况，在做好各方面的准备后进行实施，进而促进高校物业管理的改革与创新，若缺乏充分的前期准备工作，则将增加失败的风险。第四，所选的外包物业服务管理机构应适合学校的发展。选择优秀的外包物业服务管理机构能够提供优质、高效的物业服务，同时对高校物业管理改革起着积极的促进作用。在对外包物业服务管理机构进行遴选的过程中，由于高校对物业管理机构的全部情况并不能完全了解，因此高校需要通过竞标等方式来选择物业管理机构，并从中挑选出适合学校发展的，具有良好信誉与丰富经验的物业管理机构作为合作对象。在整个过程中有两个重点，一是确定外包物业管理机构的管理原则，二是确定其评价准则与标准。第五，选择正确的外包形式。高校物业服务怎样进行服务外包，选择高水平、经验丰富的物业管理机构与高校物业改革质量有着直接的关系，因此高校物业服务外包必须制定出合理的规划步骤，制定透明、公正与公开的招标制度，明确合同条款，在物业服务外包后建立起服务质量监督体系，以确保服务质量获得有效保证［5］。

(二)严格落实监督管理制度，提高高校物业服务外包管理水平纵观实施物业改革的高校，既有成功经验也有失败的教训，其失败之处在于外包物业机构对合同要求表现出无视、钻合同漏洞等，进而导致物业服务质量与服务水平无法获得保障。究其原因，主要是因高校管理部门忽视了对物业服务外包的监管。因此，高校管理者需要从思想上增强对物业服务外包管理的意识，转变工作作风，建立并完善管理机制。具体包括:成立专门管理外包物业机构的部门，以实现对外包物业管理机构的有效监管;制定并实施明确的监管标准，借鉴国内外先进经验，对管理机制进行不断地完善，确保监管工作的顺利进行;提高管理人员的工作态度，强化对外包物业管理机构的监管，杜绝违规操作，确保物业服务的有序性。

(三)建立并完善评价制度与激励机制为确保物业服务质量与服务水平，制定完善的考评制度与激励机制是行之有效的方法。对物业服务各项工作内容、工作方式等一系列细节制定具体的考核条文，通过外包物业管理机构自身、高校以及师生对外包物业管理机构及其人员的考核来对物业服务进行评价，并由高校物业改革领导小组进行定时的评审，在公布考核结果后，根据奖惩制度予以奖励与惩罚。外包物业管理机构应虚心接受师生的建议，及时对问题进行改进，提高物业服务质量。同时，可委托专业评价机构对物业服务进行评价，为提升服务质量提供数据支持。

(四)切实做到经济性与公益性、长期计划与短期计划的结合校外物业管理机构接受高校物业管理需求的主要目的在于获取经济利益。在提供服务的过程中，不可避免地会出现成本过高的问题，而这与高校物业管理的公益性是相矛盾的。因此，在维护高校物业管理机构公益性的同时，还需要考虑到外包物业管理机构的利益，通过对学校资源的优化与整合，发挥高校的优势，对各种资源充分利用，给予酌情补助，考虑到二者合作的长远利益［6］。

四、结语

服务外包是市场机制下完成物业服务的一种手段，是高校自身物业管理发展的一种战略选择，并与市场进行互动。在市场规模较小、诚信体系不完善、机制不成熟下，高校物业外包面临着较大的风险，大部分高校对于物业服务外包持保守态度;在市场初具规模，诚信体系对企业起到一定约束作用，市场机制相对成熟下，高校物业服务外包形式才能够得以生存发展，获得高校与企业的双赢。

［参考文献］

［1］邱珊珊．物业管理服务外包关键问题分析［J］．中小企业管理与科技(中旬刊)，2014，(12):62－64．

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［3］韩莹．Z高校后勤社会化经营问题研究［D］．青岛:中国海洋大学，2013．

［4］王连华．高等教育机构服务外包良性发展研究［J］．开放教育研究，2007，(5):55－60．

学校物业管理服务篇（4）

1目前高校后勤物业管理的现状

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

2高校物业发展中存在的主要问题

2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。

2.2缺乏服务意识，服务水平低下

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

3高校后勤物业管理的特点

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路

4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

4.5走市场化经营道路，提高盈利能力

在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：

（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。

（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。

（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

5以人为本，共建和谐校园

学校物业管理服务篇（5）

一、高校物业管理现状分析

（1）服务理念比较滞后。在当前的高校物业管理中，不少物业管理人员都来自于原来的后勤部门。他们一般注重于行政管理工作，而对物业管理方面的市场知识了解得较少，而且，他们也缺乏市场运营经验。由于重视物业管理效益，而轻视服务、管理，从而影响了高校物业管理的市场化、社会化。出现上述情况，与物业管理人员的专业素质较差有很大关系。由于物业管理人员年龄结构老化，而且文化水平较低，因而他们不会注重改善服务质量，这就制约了高校物业管理的发展。（2）服务价格体系有待健全。第一，从物业收费的价格来看，当前的物业收费标准不是很科学。高校一般采用行政手段来规定服务价格，但在物业管理运行的过程中，物业管理实体为了提高自身的经济利益，往往要求学校提高服务价格。由于没有统一的价格标准，高校确定服务价格的依据就不充分，其制定的收费标准也就不太科学。第二，物业管理实体与高校对制定服务价格的依据有不同的看法。由于物业管理尚未从高校完全剥离出来，因此，物业管理实体往往不会履行物业管理资产的保值增值义务。第三，高校师生的服务意识有待转变。不少师生认为物业管理就是为大家服务的，不应当收取过高的服务费用，这使得服务价格的上升空间很小。（3）管理体制有待完善。就当前高校的物业管理情况来看，其管理体制仍带有很大的行政性质。这一方面与高校的历史背景、身份地位有很大的关系，但另一方面也表明高校与物业尚未完全分离。在这种管理体制下，物业管理部门的职工招聘、薪资待遇等仍由高校统一管辖，由于不能实现市场化运营，因而阻碍了物业管理服务效果的改善。虽然有的高校已经采取外包的形式，但是在人员管理上不能做到有效约束，校企双方沟通上容易出现羁绊。（4）预期效果不理想。目前，不少物业管理实体的营利能力比较低，效果并不理想。高校的物业管理费用，绝大部分都来自于高校的行政拨款，资金来源稳定，但是投入效果并不令人满意。在校方自主管理的方式下，归口部门并未整齐划一，比如由后勤部门、保卫部门、宿舍管理部门分别负责绿化保洁、校园治安、公寓管理等，而且，一线人员大多为临时工，专业性欠缺并且责任心不足。而在委托给第三方物业管理公司管理的方式下，往往出现第三方追求经济利益而忽视了服务质量，这在很大程度上会破坏学校的整体形象并制约高校教育教学工作的发展。

二、高校物业管理的对策探讨

（1）积极转变服务理念。为了转变服务理念，首先，高校领导应认识到物业管理的重要性。物业管理作为高校的一个有机组成部分，其管理效果的直接影响到校园的学习环境、居住环境。良好的校园环境，显然有益于师生在校园内开展各种学习活动，改善高校的学习氛围。当高校领导认识到物业管理与高校教育的紧密联系之后，必然会注重物业管理质量的提高。其次，培训当前的物业管理员工。通过给员工讲解基本的物业管理知识，使员工对物业管理的现状有较为清晰的认识。在认识水平得到提高之后，他们就会自觉地改善服务效果。与此同时，高校还应加强物业管理专业知识的培训工作。特别是要明确不同工作岗位的基本职责，使员工在恪尽职守的同时，能与其他员工有效配合，提高服务质量。最后，积极引进较为专业的物业管理员工。在物业管理员工年龄结构老化的情况下，大多数员工的服务理念很难转变。因此，补充新的物业管理员工就是非常必要的。在进行完该项步骤之后，为了切实地提高物业管理质量，高校也可以对其进行适当的培训，使物业管理队伍更加专业化，确保服务理念能适应当前的社会需求。（2）健全服务价格体系。针对收费标准不统一的问题，高校应加强与物业实体的沟通交流，积极探索解决该问题的途径。从发展的眼光来看，物业管理最终是朝着市场化方向发展的，因此，高校应尽量少采用行政手段规定服务价格的方法。这要求高校不仅需要考虑到自身的利益，同时也能兼顾物业实体的经济利益。为了较好地解决这个问题，高校可以引入竞争机制，让多家物业公司参与竞争。这能在一定程度上，使物业管理服务价格处于相对科学的水平。不仅如此，在竞争机制的引导下，物业实体或物业公司与高校对制定服务价格的依据的看法也会日趋统一。因为竞争机制的引入，就意味着物业管理朝市场化方向又迈进了一步。在此前提条件下，物业公司也会认真履行自己的义务，从而推进了服务价格体系的完善。除此之外，高校可以加大宣传力度，使高校师生转变对物业管理服务的认识。物业管理服务价格的制定，直接影响到师生的经济利益，但在市场经济体制下，适当提升服务价格也是应该的。高校师生认识到市场经济体制的运行特点之后，就会减少因服务价格上升而产生的抵触情绪。（3）完善服务管理体制。物业管理服务管理体制应朝着市场化、社会化、专业化的方向发展，为了有效地达到这个目标，可以采取如下几种方式。第一，改革原有的运行管理机制。物业管理社会化是大势所趋。高校要将物业管理外包给第三方企业来统一集中管理。第二，要加强内部管理，制定一套符合自身实际情况的管理制度。虽说将该业务外包出去，但校方仍承担监督管理的责任。校方要制定统一的管理制度和工作标准，目的是促使物业管理朝着规范化、专业化的方向发展，同时保证服务质量。同时，物业公司可以根据以往物业管理上的经验，再结合高校的现实情况，制定出基本的工作标准和服务流程，并通过引进人员或培训的方式提高从业人员的职业道德水准和执业技能水平。第三，加强对服务质量的监督管理。通过定期的考核、评估，了解员工的工作态度、服务效果，以及高校师生的满意度。针对其中的问题，物业公司应积极吸取员工的合理化建议，并采取相应的解决措施，使服务管理体制日臻完善。（4）增强盈利能力。当物业管理从高校剥离出来之后，物业公司就必须注意提高自身的盈利能力。首先，应保证服务质量。在此前提下，高校师生对物业管理服务比较满意，物业公司自然就有提升盈利的空间。其次，拓宽资金来源。物业公司可以在高校政策许可的范围内，开展多种服务活动，如维修、托管等。开展这些服务活动，应做到既不影响正常的物业管理服务，同时也能提高物业公司的经济效益。最后，适当提高收费标准。考虑到高校师生群体的特殊性，物业公司所制定的收费标准应保持在合理的范围。这不仅需要考虑到师生的经济利益，同时也要兼顾物业公司的经济效益，使物业公司增加营利能力，同时提高高校物业管理水平。

作者:刘淑君 单位:安阳工学院

学校物业管理服务篇（6）

二、高校物业管理的现状

(一)高校物业管理的模式

目前我国高校制订的并不是严格意义上的物业管理制度，实际管理仍遵循原有的行政管理制度——低效福利型，管理模式、服务理念、人员配备等方面都存在较多问题，没有真正做到社会化。这种管理模式不仅影响高校物业管理的发展，对高校其他事业的发展也造成了不良影响。由于高校的物业管理在学校的行政指令下进行，采取的是象征性的服务方式，因此服务费用不能按照市场规定收取，服务内容也无法按照市场标准提供，造成物业管理费用紧张，效率和水平低下。但总体来说，高校的物业管理还是有一定发展的。已由原来单一的行政管理和后勤保障发展为初成体系的物业管理，逐步形成了多层次的服务体系和相对专业化的管理模式，服务质量和水平有了一定程度的提高。我国高校的物业管理模式主要有以下几种。1.事业型管理模式这种模式在高校比较常见，主要是通过成立物业公司或物业管理中心来对学校日常物业事物进行管理，但这种模式往往只涵盖了物业管理的部分职能。由于物业公司或物业管理中心是由学校委托成立的，因此没有正式的物业管理合同，这种模式往往是学校管理层进行管理的一种方式。2.半企业化管理模式这种管理模式同时具有企事业单位的双重属性。物业公司或物业管理中心虽然已经取得独立的法人资格，但由于受学校的行政领导，只能与原来的后勤处一样，没有权限对所提供的物业管理进行收费，只能勉强运转，不能提供更高水平的服务，也不具备走向市场的条件。3.完全企业化管理模式这种模式是指由专业化的物业公司对高校的物业事务进行管理或者使高校后勤社会化。由于有专业的物业公司提供服务，进行市场化操作，学校制约因素较少，因此可以提供更好的服务和管理。大部分高校物业管理的质量和水平取决于学校划拨的管理费用，因此各高校的物业管理水平参差不齐。由于高校的自我保护意识，这类管理模式采用得比较少。

(二)高校物业管理的特点

近年来，我国高等教育事业快速发展，与此同时，高校物业管理也得到了一定程度的发展，越来越受到学校的认可和社会的关注。要做好高校物业管理工作，就必须认清物业管理的重要性和特殊性。1.教育属性高校是教学和育人的场所，高校物业管理应围绕教学和育人工作进行。物业公司或物业管理中心在做好校园物业管理工作的同时，应注意营造良好的教学、育人环境，从创造校园文化环境等角度出发，体现物业管理的教育属性;而校园文化建设不仅会促进学校发展，也会对物业管理产生积极影响。2.知识的多学科性高校物业管理是一项较为复杂的系统工作，需要广泛的知识作为基础，这些知识不但涉及管理学、教育学、心理学、法学等学科，而且很多工作需要利用交叉学科知识。这就要求管理人员必须有广泛和专业的知识，进行科学化的管理，实现管理工作的标准化和规范化，提高物业管理的水平。3.服务对象的特定性高校物业管理的对象比较固定，主要是教职工和学生。对于很多学生来说，学校就是第二个家，是他们生活和学习的地方，因此对物业管理水平及其人员素质的要求较高，尤其是在保持卫生和保证学生安全等方面。4.独特的效益目标高校的特殊性使得其物业管理不能一味地追求经济效益，而应兼顾高校的公益性，以育人为最终目标。因此，与社会物业管理相比，高校物业管理在资金方面显得不足，往往需要学校拨款。5.管理模式的特殊性虽然高校后勤社会化改革进行了很多年，但有些学校受其自身发展状况影响，改革无法深入进行。只有极少数高校实现了后勤部门与行政机构的脱离，大多数高校仍沿用传统的管理模式，实行校内乙方管理。

三、高校物业管理存在的问题

目前我国很多高校物业管理沿用的是传统的模式，这就严重制约了高校物业管理的社会化改革和高校的正常发展，并在日常管理中造成了很多实际问题。

(一)无法进行市场化管理

高校的特殊性决定了其物业管理的行政性。虽然大多数高校都通过组建后勤集团、后勤物业管理部门等方式将后勤部门从行政机构中剥离出来，但后勤部门人员的福利待遇、晋升、任免等还是由学校行政决定。这就产生了政企不分、权责不明等问题，进而引起资产占用、利益分配及行政决策上的诸多问题。由于高校物业不能完全按照独立的企业模式来运作，因而无法实现真正的市场化和自负盈亏，也就无法实行真正意义上的社会化、专业化和规范化。

(二)管理人员观念落后

高校物业的管理人员大部分都是原来后勤部门的人员，很多人的管理观念还是停留在原有的行政管理上，缺乏"服务第一、用户至上$的理念，且市场知识和管理经验不足，容易导致管理机构重效益、轻服务。同时，由于高校物业的市场化、社会化改革，很多从业者缺乏竞争意识，对有偿服务理念不了解。由于无法得到无偿的后勤保障，很多教职工和学生都感到不适应，使管理人员的工作难以展开。

(三)从业者缺乏专业技能和知识

我国高校物业管理还存在人员结构不合理和缺乏专业人才等问题，主要表现为在编人员结构老化、缺乏系统的培训等，致使服务和管理都跟不上需要。一些学校由于资金问题，降低了人员雇佣标准，往往雇佣文化水平不高的人。这些人的观念和意识相对落后，接受和消化能力不强，严重影响了高校物业管理水平的提高。

(四)资金投入不足

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理中更深层次的问题逐步显现，如物业管理服务价格问题。由于高校物业管理的收费标准是由学校与物业公司商讨后确定的，往往不够科学，且物业管理在实际上并没有与学校管理真正剥离，使得服务价格无法真正与市场接轨。另外，教职工认为物业管理具有福利性质，这又不利于合理调整物业管理服务价格，使得管理费用收缴难度增大，物业管理资金缺乏。目前高校的物业管理资金主要来自于学校的行政拨款，而学校由于自身发展需要，对物业管理经费支持不足，造成高校物业只能通过压低管理成本、降低服务水平来维持正常运行。而长期低效率、亏损的状态，成为高校物业向企业化、市场化方向发展的严重阻碍。

四、提高高校物业管理水平的对策

推进高校物业管理社会化改革，根本目的在于减轻高校后勤的经济负担，提高物业服务质量和管理水平，进而降低高校办学成本，改善学校的教学、科研和生活环境。针对目前高校物业管理存在的问题，主要从以下几个方面入手，提高高校物业的服务质量和管理水平。

(一)采用独立的市场化运营模式

高校进行物业管理社会化改革，旨在通过为高校内部特定服务对象提供全方位多层次的有偿服务，形成专业的管理模式，营造良好的校园文化氛围。针对传统的管理模式和运行机制，首先要将属于物业管理范畴的资产和人员等从行政管理系统中完全剥离出来，实行真正意义上的独立的市场化运营模式。物业管理不再隶属于高校行政部门，一切运营都需自负盈亏，以增强物业管理公司的独立性和创造性。剥离出来的物业管理公司应严格按照企业化管理模式，完善运营机制，主动接受校方和师生员工的监督，并将此作为规范化经营管理的重要条件之一，建立一套完整的科学规范的管理制度和工作标准。同时坚持以服务为本，开展多元化多层次的有偿服务，弥补物业管理经费的不足，体现高校物业管理的商品属性和教育属性。学校的主要任务则由指导转变为监督。

(二)提高从业者的管理水平

随着时代的发展，高校物业管理工作对从业者的要求越来越高。高校在社会分工中承担高层次的育人责任，因此其物业管理人员的业务素质、文化素质和心理素质都应较高。所有从业人员都需要进行专门的素质教育岗位培训，并通过技术考核。不仅要通过多种形式培养高素质的物业管理人才，还要通过从校外引进物业管理专业人才来增强从业者的竞争意识，提高物业管理人员的专业水平和服务素养，进而打造一支专业化的物业管理队伍。高校物业应建立公平、公正的人才录用机制，实施科学化的人事管理制度，按照企业的要求和岗位的标准严格选拔人才，使物业管理队伍朝着年轻化、知识化的方向发展。在对物业管理人员进行培训时，可以通过理论、业务学习来提高人员的实际操作能力，挖掘从业者的最大潜能，提高管理服务的水平。

(三)营造良好的校园氛围，加大资金投入力度

高校物业管理具有特殊的社会功能和目标。物业管理进入高校以后，改变了高校原有的后勤管理模式。以往学校提供的是无偿的后勤服务，实行物业管理后，有些服务将转变为有偿服务。对于学生和教职工来说，需要一个适应的过程，因此，在改变管理理念的同时，应做好师生的服务工作。另外，资金不足一直是高校物业管理的软肋，由于高校的特殊性，物业管理的发展更离不开学校和政府的政策扶持。政府可以通过降低教育土地使用费用和减免教育贷款利息等方式对高校办学给予支持;学校也应当利用自身的资源和技术优势，为物业管理提供一定的支持。这样高校物业才能"以管理为手段，以服务为中心、，努力克服各种困难，积极探索高效的物业管理之路。

学校物业管理服务篇（7）

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（b）-0186-01

随着我国高校加大后勤社会化改革的力度，高校的物业管理工作的改革也迫在眉睫。国内外高校的实践经验均证明：有效开展高校物业管理工作，意义十分重大，只有把物业管理工作做好，才能为高校营造优美的环境和为师生创造舒适的生活，为此，可借鉴国外高校的先进管理模式和理念，借由后勤社会化改革的过程，实现物业管理工作的外包及专业化管理。

1 我国高校物业管理服务工作现状

作为高校后勤社会化改革的产物，高校的物业管理服务工作主要有学生公寓管理、绿化、保洁、维修、教学楼管理、保安工作等等，起着保障校园正常教学、科研和生活秩序的重要作用，但由于发展历程较短，总体服务水平仍有待提高，以下为我国高校物业管理工作的现状及存在的问题。

（1）物业管理服务公司规模发展较快，管理模式有待优化。

由于后勤社会化改革的进度不断加快，许多高校的后勤管理部门为精简人员、提高管理效率、改善服务效果，纷纷把物业管理工作外包给专业的物业管理公司，而很多物管公司是从原先的商业住宅小区管理起步经营，高校物业管理经验不足，面对服务对象的差异，需要进行多方面的改革，尤其是管理模式的优化。

（2）物业管理人员的专业素质有待提高。

由于服务对象是师生，非社会大众，部分高校的物业管理人员的理念尚未更新，服务意识被动，师生更需要的是服务，有别于中学统一生硬的管理模式，大学生更需要自由而有序及有活力的环境。

（3）人文关怀、服务育人意识有待加强。

目前已有部分高校的物业管理人员开始重视把人文关怀精神引入日常管理工作中，但普及程度仍需加强。不少高校的物业管理存在管理观念落后、服务模式老化的迹象，从工作人员的精神面貌即可判断，很多物业管理人员非专业培训出身，内部管理不够严格，导致服务人员形成生硬、缺乏热情的服务意识。

2 高校物业管理服务工作的重要性

作为高校后勤服务工作的重要组成部分，在正常运作过程中，除相关管理、监督人员外，师生很少刻意留意物业管理的成果，然而，一旦服务出现问题，投诉便随之而来。事实上，物业管理工作体现在校园生活的每一个细节中，从脚下的一花一草，到高大的校内建筑，从室外的清洁环境，到课室、公寓的教学、生活环境，校园中的每一个角落，都遍布了物业管理的成果，物业管理的重要性，是不言而喻的。

（1）从硬件维护的角度上说，高校物业管理工作能确保建筑物及水电实施的正常使用，确保教学、生活正常有序地进行。

随着使用时间的推移，建筑的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，需要时进行检修，大及电梯运行、墙体维护，小至水龙头更换的工作，都是确保师生正常生活的必要条件，良好的不间断的专业管理服务，还可以使建筑的寿命延长，提高师生生活的档次。

（2）从环境建设的角度上说，物业公司对校内园林绿化的规划设计、对室内外环境卫生的维护工作均是创造绿色校园、营造优美校园环境的基础条件。作为高等学府，一个优美、舒适的环境是必不可少的，绿色校园、整洁大方的环境能使师生赏心悦目，提高求学兴致。

良好的环境，同时也可以促进身心健康。

（3）营造良好的人文氛围。若物业管理人员带着人文关怀的理念进行服务，有助于形成良好的人文氛围，逐步感染学生之间形成互助互爱、律己守则的精神，是塑造大学生健康人格的重要推动力。坚持以人为本的思想融入日常管理之中，让远离父母照顾的大学生感受到家庭温暖和人文关怀。加强与学生的沟通，广泛听取大学生的意见，开展各种文化活动，特别是学生公寓管理工作，通过开展各种文化活动，加强互动与沟通，形成健康的生活习惯，创造舒适、愉悦的生活环境。

（4）推动高校后勤社会化改革，提升后勤管理服务的层次。

提高高校后勤管理的社会化和专业化程度，是高校管理体制改革的重点。由于物业管理采取企业化管理模式，在竞争机制下，可以激发了员工的积极性和创造性，实现多劳多得。统一化的管理可以提高高校后勤管理的社会化、专业化程度，从而改变外界对高校后勤管理人员思想僵化、服务意识落后、办事效率低下等的印象，提升后勤服务的层次。

由于目前许多高校的物业管理工作较为落后，师生意见较大，在高校后勤社会化的改革过程中，应通过以下措施来实现真正意义上的物业管理目标。

（1）创新管理模式，向国外先进的高校学习、取经。通过高校后勤，把物业管理工作推向市场，要真正转换机制，建立与市场经济相适应的市场化、企业化的物业管理体制。

（2）提高物业管理人员的整体质素。通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式提高管理人员的专业水平和服务意识，并通过优胜劣汰，形成优秀物业管理队伍，增加企业的竞争力。

（3）各级部门给予支持配合，营造物业管理公司良好的内部氛围。物业管理需要政府在政策上给予支持，支持高校物业管理健康发展，同时高校管理部门也要重视物业管理工作，在资金方面给予适当的支持，目前物业管理成本增加，人员流失严重，若无法解决根本问题，将难以确保物业管理工作的顺利开展。

总之，优秀的物业管理服务，能在各方面为高校增值，无论校园环境、师生表现，都是高校的名片，能否为名片加分，物业管理工作起到不可替代的作用。高校的物业管理的服务对象是高层次学历、以教师和大学生为主的群体，因此，高校物业管理工作在常规运作之余，还要根据教育行业的特征调整工作法则，注重工作的同时也要承担管理育人和服务育人的责任和义务。实现良好的物业管理目标不仅使高校的软硬件得到加强，也能为高校的可持续发展创造有利的条件。

参考文献

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[2] 周向群，曾岗.浅析人文关怀在高校后勤物业管理中的应用[J].长沙民政职业技术学院学报，2004（3）.

学校物业管理服务篇（8）

高校规模的不断扩大和教育体制的深化改革给高校物业管理提出了新的要求。高校物业管理既要迎合市场经济的发展，同时也要体现出新时代高校的特征，推动高校的安全、正常、有序运营。为此，本文首先概述了高校物业管理的内涵及意义，然后就高校物业管理的现状进行了分析，最后根据当前高校物业管理中存在的诸多问题提出了相应的对策建议。

一、高校物业管理内涵及意义

高校物业管理，即专业化的物业管理部门、机构或公司对高校师生提供的包括校园内建筑设施、电器设备的维修和养护，以及校园绿化、卫生、治安等在内的一系列综合。从定义上来看，一方面，高校物业管理作为社会物业管理的一部分，其要求采用市场化的经济手段来对管理和提供物业服务；另一方面，鉴于高校在范围上的局限性，高校物业管理与社会物业管理存在一定的差异，其应当更多地体现出高校的特征，应当满足高校和谐、健康、积极的教育环境建设的要求。

随着我国市场经济的不断完善，学校物业管理也应当向社会化的运行模式进行转变，因而，研究当前高校物业管理将有助于推动高校物流管理机制体制以及运行模式的创新，对减轻高校管理压力、提高资金使用效率以及提升教育教学水平具有重要意义。

二、高校物业管理现状分析

目前，我国大部分高校物业管理已初具规模，建立起了较为专业的物业管理体系。但各高校物业管理在运行模式、服务范围、制度体制等方面仍存在较大差异。整体而言，我国高校物业管理主要呈现出管理模式多元化、管理观念模式化、管理方式行政化三大特点，主要存在以下三方面问题：

（一）物业管理制度体制落后

目前，虽然越来越多的高校物业管理已经开始由专业的企业型实体物业公司承担，但大多高校物业管理制度体制仍然呈现出强烈的计划经济体制下的行政色彩，从而严重阻碍了高校物业管理体制向社会化、市场化的转型。具体而言，当前高校物业管理制度落后主要体现在三方面：（1）在产权界定方面，物业管理经济实体实质上经济并不独立，其并不拥有高校后勤资产的所有权，因而无法真正做到经济上的自负盈亏；（2）在管理模式方面，物业管理更多地采用鲜明的指令式的行政化手段。这主要受限于高校事业单位的体制性质，从而使得物业管理在体制转变的过渡期仍然难以完全摆脱行政干预；（3）鉴于长期以来学校与物业管理企业在物业服务定价标准上认识的差异，高校物业管理收费很大程度上受到行政干预，因而很难在短时期内形成市场化的价格竞争机制。

（二）物业管理服务理念陈旧

目前，我国高校物业管理服务理念仍严重滞后。一方面，大部分高校物业管理人员即为原来的后勤人员，因而很多物业服务管理人员的服务理念仍基于原来行政化管理的基础之上，这与社会物业管理中服务第一的理念相去甚远；另一方面，大部分高校物业管理机构的经营管理理念落后，仍局限于小规模的、分散化的、手工化的经营模式，从而致使物业管理技术、服务水平无法满足现代化物业管理的要求。

（三）管理服务人员素质偏低

高校物业管理入伍人员整体素质不高也是当前高校物业管理中存在的重要问题之一，主要体现如下：（1）管理服务人员年龄结构不合理。物业管理服务人才队伍年龄老化明显，平均年龄接近50岁，这不利于提高高校物业管理和服务效率；（2）管理服务人员综合能力不高。随着物业管理服务对专业化知识结构水平要求的逐步提高，当前高校物业管理服务人员无论是在文化水平，还是在管理能力、学习能力等方面都存在相当大的不足，综合素质有待提高；（3）专业化的物业管理服务人员匮乏，这方面主要受限于在人才引进与培养方面投入资金的不足。

三、加强高校物业管理的对策建议

针对当前高校物业管理中存在的问题，本文认为应当从以下三方面着手：

（一）积极推动物业管理体制改革

首先，应当明晰高校物业管理机构或企业的法人地位以及财产产权归属。具体地，学校应当明晰物业管理机构的全部资产，解决当前资产主体不明确的问题，从而确保物业管理机构能够真正实现经济上的独立和市场化的运营。其次，学校和政府应当为高校物业管理提供一定的政策和资金支持。原因在于，高校事业单位的特殊性质决定了高校物业管理不能等同于社会物业管理，因而高校物业管理的体制改革既依赖于高校在资金和政策上的支持，还需要地方政府提供土地、税收等方面的优惠政策。第三，应当逐步减少对高校物业管理的行政干预，推动其市场化体制改革。这方面关键要求高校转变传统的物业管理福利的观念，减少对物业管理服务价格的制定和投入资金的干预，确保物业管理机构能够建立企业化的运营机制。

（二）转变传统物业管理服务理念

一方面，高校应当意识到物业管理对于学校后勤发展的重要性，加强对物业管理服务的重视和宣传，确保每一位高校物业从业人员能够意识到自身责任的重大，主动提高物业服务水平和质量；另一方面，在职的高校物业管理人员应当转变过去重效率、轻服务的传统服务理念。这方面关键在于加强对物业从业人员的在职职业道德和素质培训，以帮助提高服务意识。

（三）建设高效物业管理人才队伍

一方面，高校应当为物业管理人力资本提供更多的资金支持，为打造高素质的物业管理人才队伍奠定资金基础；另一方面，物业管理机构也应当重视人力资本在提高物业管理效率和服务水平方面所发挥的重要作用。这要求物业管理机构加强对在职物业管理人员的再培训，以提高其对物业管理服务的认识，提升其业务方面的专业技能和综合素质。此外，物业管理机构还应当积极引入高素质、专业化、年轻化人才，改善高校物业管理人才队伍年龄结构，打造高效、优质的物业管理服务人才队伍。（作者单位：1. 宜宾学院国资处；2. 宜宾学院实验与教学资料管理中心）

参考文献：

[1]黄永胜，潘晓霞. 高校物业管理的现状及对策[J]. 高校后勤研究，2012（6）：34-36.

[2]任华. 高校物业管理现状分析及对策研究[J].北方经济，2013（9）：94-95.

学校物业管理服务篇（9）

文章编号：1004-4914（2016）01-221-02

随着我国高等教育领域综合改革的全面深化，加快建立健全现代大学制度，构建新型后勤服务保障体系势在必行。我国高校应当进一步规范学校后勤服务保障体系，遵循市场经济发展规律，完善后勤服务保障功能，优化管办分离体制机制，理顺学校与后勤集团管办经济责任，强化监督考评，着力促进高校后勤社会化、企业化、市场化、专业化，顺应市场经济发展要求，为全校及师生员工提供高质量的服务，满足学校“教学立校，科研强校”的内涵式发展要求。

一、进一步精减管理机构，全面实行业务归口管理

精减机构，归口管理，提高效率，提升绩效是党和国家全面倡导和改革的方向，也是各级人民政府机关目前全面推进的重大举措，我国高校也不例外。高校后勤集团应当根据社会化、市场化、企业化、专业化发展方向和独立自主、自负盈亏的原则，结合高校及后勤管理实情，综合业务管理需要，在学校现行政策下全面调整和优化业务划分，合理配置服务资源，实行业务集中归口管理，严格执行工作人员“以岗设人、一人多岗”，从而达到进一步精减机构，减少科级机构设置，当有紧急工作时，应当安排适量加班，确保工作及时圆满完成，保障工作效率，全面提升学校后勤服务能力和服务质量，为全校师生员工提供满意的吃、住、学服务。

二、改革现行政策，全面实现后勤服务企业化

我国高校后勤服务改革应当按照“市场提供服务，学校自主选择，政府宏观调控，行业自律管理，职能部门监管”的要求，始终坚持后勤为学校教学、科研、师生服务的方向，完善法人治理结构，规范现代企业制度，建立“管办分离”的新型后勤保障体制，处理好经济效益与社会效益的关系，遵循教育规律，按照市场经济规律，让“后勤走向市场，市场走进学校”，通过改革充分发挥后勤服务育人、管理育人、环境育人的功能，提高后勤服务质量，减轻学校和师生个人负担，降低后勤服务成本，保证学校的发展和稳定。

学校后勤集团应以学校为依托，服务师生员工为中心，以建设新型高校后勤服务企业为抓手，以独立提供后勤服务为核心，坚持后勤为学校教学、科研和师生生活服务的宗旨，充分发挥市场配置资源的作用和市场服务的优势，积极拓展市场，开发校外服务项目，增强后勤自身发展能力，解决现行后勤工作事企不分、责权不明、效率不高、效益不好、学校领导管理后勤事务过多等问题，把高校后勤完全转为社会办后勤，企业办后勤，降低服务费用，减轻学校负担，提高后勤服务质量，提升办学效益，逐步将高校后勤服务改造成独立自主、自负盈亏的市场竞争主体，促使高校后勤集团服务社会化、企业化、市场化。

在高校后勤服务改革中，首先应当明确学校与后勤产业集团是服务与被服务的关系，双方所有的服务收费都应以当前国家相关法律法规为依据，根据学校发展规范及要求与学校后勤集团签订三年一期的《后勤服务保障协议书》，并在协议中明确学校应按时按既定标准支付后勤集团各项费用，后勤产业集团应在学校支付的服务费及其创收收入中自行解决其全部经费开支，注重资金实效，保证服务质量。

其次，为全面调动我国高校后勤集团职工工作积极性、创新性和绩效性，在符合高校发展和后勤集团企业化管理要求的前提下，应当采取“学校给政策，后勤谋发展”的思路，给予高校后勤集团较为灵活的薪酬管理激励机制和内部机构优化管理机制，让高校后勤集团完全按照市场化进行企业运作，真正实现自主经营、自负盈亏、自谋发展。

三、引入竞争机制，全面实行高校物业管理市场化

高校后勤集团与学校联系最为紧密的业务就是高校物业管理，包括校园绿化、环境卫生、设施设备维护及校园秩序维护等。根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）“第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”以及国家规定的2015年物业费收取标准――一级收费标准1.00元/平方米?月（已包含税、费）；二级收费标准：0.75元/月.平方米（已包含税、费）的规定，高校应当通过公开招投标或竞争性谈判确定学校每年应当支付的物业管理费、保安服务费，并与中标单位签定高校后勤服务保障协议，明确双方职责、权利和义务，然后严格按协议执行。另外鉴于社会经济发展较为迅速，物价水平适度上涨等情况，高校可以按略高于国家规定的2015年物业费收费标准支付物业管理费和保安服务费，以获得后勤集团更为高效的服务，促进学校健康可持续发展。

四、强化财务管理，提升资金绩效

学校物业管理服务篇（10）

中图分类号：G647 文献标识码：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物业管理存在的问题

1.1 没有真正实现市场化

高校的性质决定了高校的物业管理具有行政性，这是它与社会物业管理的最大区别。很多高校建立了物业部门，从形式上看，物业和高校是分离的，但是高校习惯性地把后勤当作学校的行政部门，后勤的主要领导由学校的人员担任，高校物业编制人员所享有的福利待遇以及任免等由学校进行直接的管理，在权利归属方面，物业和高校没有完全地分离。高校的物业不能完全按照企业的运行模式进行实际的管理，制约了它的发展。

1.2 从业人员的结构有待完善

现阶段，高校的物业管理在人员结构方面不合理，缺乏专业性的人才。现在的物业管理在编人员年龄较大，没有接受系统性的培训，知识比较老化，专业的技术人才缺乏。为了节省成本，部分高校物业雇佣外来务工人员到学校工作，这些人员的知识水平较低，对新知识以及新技术接受得比较慢，高校物业的管理人员服务水平以及观念比较落后，与社会上的管理模式无法实现接轨。

1.3 员工的工作理念比较落后

高校的物业管理人员在服务理念以及经营上没有实现社会化，对高校的物业发展造成影响。高校的物业管理缺乏竞争的意识，物业管理不能激发出活力。现在，高校物业实行的是有偿服务，很多学生以及职工对这种做法不理解。

1.4 经费缺乏

高校的物业管理资金通常都是由学校行政拨款，经费比较紧张。现阶段，物价一直上涨，成本较高，高校的物业管理只能压低成本，经费处于长期缺乏的状态，工作效率较低，运行比较缓慢，影响到企业的发展。

2 高校物业管理服务与经济效益高度统一的措施

在新的时期，高校的物业要想激活发展的动力，必须注重管理服务与经济效益的有机统一。高校的物业应当进行改革，健全组织，实现职能的转变，完善管理机制，进行规范化管理，加强监督，采取多种经营手段。

2.1 形成竞争机制

在高校的物业管理中，人才因素起到很大的作用。应选拔优秀的人才，引入高校的物业管理中。管理者在管理中应当注重以人为本，重视人所起到的作用。加强对人的重视，首先应当增强业主的权利意识，加强自治管理，让广大的群众参与到物业管理的过程中，降低物业管理的难度。高校的物业管理部门应当充分依托高校的人力优势，引进人才，并善于运用人才。

物业管理部门要想充分激活员工的潜力，需要引入竞争的机制。根据学校的实际情况，对员工的编制、岗位以及职责做好分工，加强岗位的管理，做好职能的分配工作，对于工作人员实行聘任制，按照岗位制定薪资，根据物业管理的目标进行量化考核，引入竞争机制，合理地调配员工。管理者应当根据员工的特点，充分发挥员工自身的优势，关心员工，为员工提供相应的保障，如购买社会保险等，调动员工工作的积极性，塑造良好的物业形象。

2.2 降低投入成本

在社会主义市场经济条件下，一个经营的原则是小投入，高回报。高校的物业管理也是如此，应计算成本，降低投入，提高效益。对于物业管理，学校投入的经费有限，仅仅延续收取物业管理费用的方式难以取得经济效益，高校的物业管理公司应当注重提高物业管理的水平，应用新的物业管理手段，节省成本，加强管理，实现管理与效益的统一，实现资金的良性循环，使高校的物业管理实现良性的运转。

高校的物业管理公司是经济实体，具有法人地位，使管理、服务与经营成为一体，是有偿化的劳动。现在高校的物业管理还没有形成可以遵循的管理模式，但是，物业公司可以借鉴社会物业管理的经验，根据学校的实际情况，实现自主经营，自负盈亏，不断完善，并探索适合学校的管理模式。

2.3 完善人才建设

高效优质的物业管理离不开高素质的物业队伍。要想实现物业管理的现代化，应当培养高素质的人才。高校的物业应当充分利用高校的技术资源以及人才资源，发挥高校的优势。高校的物业管理应当注重引进专业人才，对物业管理人员加强培养，为员工创造学习的机会，学习新的技能以及现代化的管理方法。物业管理应该把员工的培训工作放在重要的位置，形成培训人才的机制，实行持证上岗的制度。高校的物业管理部门可以为物业专业的学生提供实践的机会，同时选择部门优秀的人员接受专业的培训，鼓励员工参加继续教育，提高专业技能。与此同时，与物业管理的示范地区进行相互交流，通过学习以及交流，提高管理的水平，进行规范化管理，提高服务的质量。

2.4 完善服务

从服务行业的角度来讲，物业管理属于第三行业。要想实现物业管理的经济效益，必须抓好服务的质量，通过服务促进管理，通过服务创造经济效益，为住户提供全方位的服务。高校是知识分子聚集的地方，物业管理的对象是高素质的群体，他们对物业服务的要求比较高，因此，高校的物业管理应当突出服务的精神，提高服务的质量，如注重服务态度等。使物业管理实现市场化，进行科学化管理，注重提高服务的质量，增加娱乐的设施，拓宽服务的项目，进行多种便民服务，为业主提供方便。

3 结语

在社会主义市场经济体制下，高校的物业管理部门应当具备提供完善服务的态度，实现服务方法的创新，提升服务的质量，拓宽服务的范围，开拓新的服务项目，强化服务的意识，为住户提供优质的服务，使高校的物业实现管理服务与经济效益的高度统一。

参考文献：