公允价值评估方法篇（1）

一、公允价值的历史演进

公允价值一词最初来源于法律，是指得到公众认可的价值，最终由法院来判定价值是否公允。从经济学的角度来看，公允价值是指在一个完全竞争的市场中，大量的买者和卖者集中了各种信息之后，最后对商品进行成交的价格。公允价值作为一种现实价值的体现，具有客观性和可靠性。

(一)国外公允价值的沿革对于公允价值的深入研究是从会计界开始的，自上世纪80年代，公允价值就得到了广泛应用。Hichard.C.Breeden(1990)首次提出将公允价值作为所有金融工具(而不论其是否可销售)的计量属性。其后，美国财务会计准则委员会(FASB)陆续颁布了SAFS105、107、115、124、133、140等一系列旨在推动公允价值会计的会计准则，将公允价值作为初始确认的计量和后续期间重新开始确认的计量所追求的目标(刘萍，2002)。1998年SFASNO.133――衍生工具和避险活动会计中认为，公允价值是指在自愿交易者间的当期交易中资产买卖、债务发生或结算的金额，而非强迫或清算的出售价格。2004年FASB又了“公允价值计量(简称FVM)”征求意见稿和公告工作草案，2006年正式了美国财务会计准则第157号(简称SFAS NO.157)――公允价值计量。对公允价值的认识在逐步递次的深化，从特殊到公允的发展历程。对公允价值的定义进行了补充和完善：在计量日市场参与者之间在有序的市场交易中，出售资产所获得的价格或清偿债务所出的价格(国际评估准则，2005)。SFASNO，157还对公允价值进行等级(Hierarchy)划分，第一级公允价值，是指在计量日活跃市场中同类资产或负债的交易价格，剔除了大量同质无法区分的资产或负债，即在市场上能够直接观察到的信息；第二级公允价值，除了第一级以外通过观察得到并能直接或间接获取的关于资产或负债的价格；第三级公允价值，是指在计量日不能观察到的资产和负债的价格信息，由资产或负债持有人自行评估的价格，但如果能获得其他相关信息如有关合约，仍应使用这些信息进行估价。由此可以看出，资产或负债的公允价值的计量离不开市场和评估理论的存在。SFASNO，157将公允价值的估价方法分为市场法、收益法、成本法。市场法从相同或者相似的资产或负债的市场交易中获取价格和其他相关信息；收益法通过估价技术将预计的流量总计(如现金流或收入)折现为现值；成本法，是资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物，并在扣除合理耗损的基础上而得出金额。这些充分利用了资产评估的基本方法和评估人员的判断。众所周知，经济事实s是客观存在的，如果公允价值为f，主观价值为p，经济事实为o，那么，f∈[p，o]，并且limf-o=O,f趋近于最理想状态。那么，从该数学表达式可以得知，公允价值与经济事实之间的契合程度很大程度上取决于理性判断这一因素(王海，2007)。与此同时，国际会计准则委员会(IASC)也较多的采用了公允价值，如投资会计、不动产、厂房和机器设备等。2004年IAS对公允价值的运用提出了较详细的要求，2006年IAS又进一步细化了公允价值的运用。

(二)国内公允价值的历程我国对公允价值的应用经历比较曲折，1992年会计改革时将公允价值列入到具体会计准则中，后来在运用过程中由于我国宏观经济形势和各种政策的不足，2001年修订的《企业会计准则》基本上取消了公允价值计价，只允许在少量准则中应用公允价值，比如无形资产中涉及的对于一揽子购人的无形资产，其成本通常应按该无形资产和其他资产的公允价值相对比例确定；债务重组中涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的人账价值。鉴于国际形势的变化，2005年1月1日，欧盟及90多个国家和地区开始采用国际会计准则，推动公允价值计量从学术研究进入到实践运用领域，推动以财务报告为目的的评估在欧洲和北美地区迅猛发展，我国香港地区也于2005年1月1日起执行国际会计准则。为更好的与国际接轨，2006年我国颁布的新企业会计准则中有多项不同程度的引入了公允价值。如金融资产、存货、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、收入、政府补助、外币折算、租赁、石油天然气开采、财务报表列报、合并财务报表、股份支付等。另外还包括其他间接涉及公允价值的具体项目，如职工薪酬、借款费用、所得税、会计政策与会计估计变更和差错更正、关联方披露等。在新准则出台之前，对于公允价值的有关理论与实务研究一直在进行，但是直到新准则出台各界才达成一定的共识。伴随着公允价值计量属性在准则中的列入，我国评估准则制定部门也对公允价值相关的理论与实务在不断的进行探讨，一些专家学者也在研究关于公允价值的计量与资产评估的理论关系和实务操作的一些具体问题及解决办法，如徐玉德(2007)提出公允价值的引入对专业价值评估之间的互利互惠。

从上述可以看出，公允价值的完整运用离不开评估准则的支持，另一方面公允价值运用也促进了以财务报告为目的的评估发展，为评估行业开辟了新的业务领域，对评估行业提出了更高的要求。为适应这一需求，国际评估准则委员会通过与国际会计准则委员会的沟通，以保障会计准则与评估准则的相互协调与促进。

二　经济学涵义的公允价值形式与资产评估的关系

(一)经济学涵义的公允价值经济学通过研究在给定的经济环境(社会制度、意识形态和价值标准等)下，由各种经济要素在诸多利益主体驱动下平衡或均等的分布结果和流动特征来达到分析和解释经济规则的目的(王海，2007)。在经济学的假设前提下，市场上的供给和需求达到均衡表明市场相对稳定的状态，均衡价格(市场出清)成为资产进一步进行交换的价值，这一点在完全市场经济环境下，公允价值能够得到充分的体现。随着对于经济学各种假设的不断阐述以及现实条件的不断改进与提高，公允市场价值随均衡论的演进历程其含义逐渐细化为适应不同条件、目的与资产特征的不同均衡解概念。此外建立在经济学基础上的关于劳动价值理论、效用价值理论和稀缺性价值理论的资产评估价值理论为资产评估确定公允价值提供了坐标或标志，而且还在资产评估目标的引领下给出了在各种条件下资产的合理价值即公允价值。

(二)公允价值与资产评估的关系按照国际资产评估准则(IVS)，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。美国评估学会(AI)教材中对最高最佳用途(high andbestuse,HBU)的解释为：最高最佳用途

是资产所处的市场内由竞争性力量所限定的。因此，HBU的分析与解释是一种市场力量的体现，是一个市场驱动概念。由于资产的最佳使用状态的尺度难以衡量，且当资产达到最佳状态时也未必能够保证实现交换，所以希望采纳均衡论基础。博弈均衡的实现是相关利益主体共同努力的结果，其核心在于刻画共同受益的“双赢”局势，既满足了资产所有者的资产价值最大化要求，同时也体现资产使用方关于资产价值的认可，既不会高估资产也不会低估资产价值。在会计界公允价值计量属性的应用为资产评估工作的顺利进行奠定了基础，减少了资产(负债)的供方(需方)与需方(供方)之间的矛盾与冲突，同时也避免了双方之间由于信息不对称而造成的损失。

三　公允价值的运用对资产评估的影响

(一)以财务报告为目的资产评估相关学说2005年第七版国际评估准则出版，国际评估准则委员会修订了国际评估应用指南1(以财务报告为目的的评估)。国内专家也就公允价值与资产评估之间的关系进行了深入研究，如刘萍在《加强评估行业与会计行业合作推动财务报告目的评估业务开展》中详细地介绍了公允价值模式在国内外应用的历史与现状，以及在会计界与评估界关于公允价值的衔接问题，指出了为更好的体现资产和负债的公允性，会计与评估及其他相关人员应当努力的方向；梁国基在《国际会计准则下的公允价值、评估与相关的审计问题》中指出了“会计上对公允价值的应用会使评估有更大的用途，更广阔的前景”；杨志明在《资产减值评估》中指出：公允价值的确定越来越依赖评估师提供的专业意见。为进一步加强公允价值与资产评估之间的协作，中国资产评估协会于2007年开展有关以财务报告为目的评估规范的研究起草工作，于2007年召开《以财务报告为目的的评估指南》征求意见会暨中评协会计与评估专业委员会会议，同年印发了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》，为公允价值在评估领域的更好应用提供了一个规范的保障，也进一步加强了我国评估准则与国际间的接轨，能够很好的减少境内与境外资产之间的交换、处置、重组、投资、兼并等活动所造成的损失，满足各利益相关者的利益。另外，中评协于2007年的《资产评估价值类型指导意见》中指出市场价值、投资价值、清算价值、残余价值等价值类型都与公允价值有着千丝万缕的联系，均是出于不同的评估目的下资产利益相关者之间所达成的共识。

(二)资产评估中公允价值的地位与作用不论是资产评估的委托人，或是与资产交易相关的当事人，他们所需要的是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。我国《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位在“资产拍卖、转让；企业兼并、出售、联营、股份经营；与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；企业清算”等时，应当进行资产评估。一般认为，上述评估“方法本身是公允的”，评估结果“也是公允价值的一种”。为了减少国有资产的流失和更加有效的利用，国有资产评估的结果是符合广大利益相关者意愿的。个体进行资产评估得出的结果也是出于减少资产流失的和相关资产使用者更大范围内使用资产目的，满足资产主体之间的取向。

(三)资产评估中公允价值方法资产评估的方法中，成本法评估价值=资产的重置成本－资产的实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值，资产的重置成本与公允价值的第一个层级的意思表示相同。市场法分为直接比较法和类比调整法，直接比较法评估价值=参照物成交价格・评估对象特征+参照物特征；类比调整法评估价值：参照物售价’功能差异修正系数*……*时间差异修正系数；此方法下参照物的售价与公允价值的第一、第二层级均有相连。收益法评估价值P=∑R/(1+r)i，其中Ri为未来第i年的预期收益，r为折现率或资本化率，i为年序号(从1到n)，P为评估值。收益法评估充分利用了与公允价值相关的预期未来现金流量现值的相关概念。公允价值和资产评估之间的关系见(图1)。

从(图1)可以看出，公允价值与资产评估的结果是相互牵绊的，在当前市场经济和资本市场的各种体制和措施逐日完善的环境下，二者之间的联系日渐紧密。公允价值的运用将帮助解决在运用成本法、收益法和市场法评估过程中关于价值基础的确定问题，但并不是所有的评估结果都与公允价值相一致，可能会存在一些技术误差。如果在可观察价格不存在的情况下，独立、合格的专业评估机构的评估价值成为可靠公允价值计量的重要依据。

公允价值评估方法篇（2）

一、引言

自2011年来，国际会计准则理事会先后、修订了公允价值计量、合并财务报表等一系列准则，发起了国际财务报告准则的新一轮变革。为保持我国会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，财政部在2012年了一系列准则征求意见稿后，于2014年正式修订了五项、新增了三项企业会计准则，了一项准则解释，并修改了《企业会计准则――基本准则》中关于公允价值计量的表述，并增添了《企业会计准则第39号――公允价值计量》。

在资本市场发展过程中，资产评估是广为人知的，而评估主要为交易、抵押、税收和诉讼等服务。从西方的历史发展来看，公允价值评估已经在计量方法中占有重要地位。国际会计准则指出，基于市场证据所做出的，对于土地和建筑物的公允价值，一般是由合格的专业估价人员通过搜集证据进行评估确定的，而厂房和设备项目的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。因此评估业和相关业界的关系正变得日趋密切，正是这种业界合作的最大推动力，指引着我国不断修订会计准则，将公允价值计量列为第39号。与此同时，我国的评估业已开始突破传统的业务范围，开始着重加强与会计等行业的合作，逐渐发展以财务报告或会计用途为目的的评估领域，寻求业务新的生命线。这对评估专业性提出了更高的要求，如果能够在市场不充分的情况下，解决公允价值这一难题，为其计量的客观真实提供强有力的技术支持，则是我国会计变革中的一大创新。

二、公允价值评估的含义

所谓公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。而所谓的公允价值评估，是指评估主体的各方在一个不受限制的市场中自愿进行公平交换的价值，以及在受限制市场条件下以交换价值为基础的价值变形。在国际评估准则体系中，市场价值是买卖双方自愿在评估基准日，在进行了正常的市场营销之后达成的某项公平交易中，当事人双方就某项资产应当进行交易的价值的估计数额。因此，市场价值便被认为是资产的“公允价值”。

当某种资产的市场价值不存在或者难以估量时，近似和模拟市价则有可能成为可接受的公允价值。在这种情况下，独立、合格、有权威的专业评估机构的评估价值便会发挥重要作用。所以，就此种情况而言，公允价值并不能根据某个人的直觉去判定，而更多的是在对资产真实价值进行分析之后，做出的一种近似估计。在公允价值这一概念没形成时，历史成本作为计量属性比较公允，则公允价值就是历史成本;重置成本能够反映资产的真实价值，则重置成本就可以看作是公允价值。如今公允价值被人们广为认可，其计量和评估成为了重中之重。这就需要对那些未满足公允价值层级第一层级的报价之外的资产或负债的可观察输入值和不可观察输入值进行统一认证和评估，因此在这里提出了公允价值评估师这一概念。

三、公允价值评估方法

2003年6月，FASB展开了对公允价值的相关研究;2006年3月，就公允价值计量问题召开会议，在进行了24次会议之后，最终确定了以三个层级的划分作为公允价值估值技术的输入方法。如下页图1和图2所示。

在第一层级输入值中，需要同时满足以下六个条件：（1）基准日是否为计量日：企业主体必须在计量日当天参照资产或负债的报价，否则市场条件的其他变化会影响到评估值。（2）是否进入市场交易：企业主体在转让和销售时，未受到政府管制或者其他来源限制的，方可进入;即便是进入了，但是也不一定发生实际交易，只要是大家认定的一个“脱手价格”即可。（3）是否为活跃市场：一般从以下几个方面来判定，包括市场主体的数量、交易价格的公平性、交易信息披露的及时性和充分性、资产或负债交易的规模和频率。只有这些都符合时，才被认为是活跃市场。（4）相同的资产或负债：在市场上存在着与被计量资产或负债类似的参照物。（5）有无报价：只要是在交易市场中有序进行的，不用主体花费额外成本就能得到的价格。（6）报价是否进行调整：一旦报价进行了调整，就不属于这一层级了。例如，企业主体在股票交易市场中获得了相同报价，但是闭市后又有新的交易发生，一旦由于出现了新的信息进行了调整，就是较低层级。

在第一层级中，只要根据客观环境，严格审定资产或者是负债是否满足以上所述的六个标准即可，这对公允价值评估师的专业要求还不是很高。在不能全部满足的情况下，则需要进入第二层级的评判。

除了第一层级的报价之外的资产或负债的可观察输入值，在此情况下，可观察性便成为了重要标准，例如：可观察的折现率和合同现金流量、违约率、信用利差、隐含波动率、损失的严重性等;通过市场证实的利率、收益率、提前回收率、价格波动指数、资产损失程度、信用率和违约风险等输入值作为间接观察数据。公允价值评估师通过综合运用市场法、成本法和收益法，帮助企业将可观察数值界定在第二层级。

其他那些不可观察的数据，则作为第三层级输入值输入。此时，这会给各个企业主体的计量带来了较大的麻烦，没有一个统一的标准，导致企业主体在确认和核算过程中存在诸多难以把握的风险。鉴于此种情况，如何做出公平公正的评估，是需要公允价值评估机构的存在，这也正是本文所要提出的公允价值评估。因为市场信息吸收得越多，公允价值估计的可靠性就越大，从而对从事公允价值评估行业人员的要求也更加苛刻。

四、公允价值评估的作用

市场上之所以会出现评估这一职业，说明评估在市场中还是发挥着很重要的作用。通过对公允价值进行评估，其专业独特属性可以为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持，主要表现在几个方面：（1）在评估过程中，评估师如果在比较了解企业的财务状况、经营状况的前提下，资产评估从事的相关服务，对企业来说是可以节约一定成本的。（2）将公允价值作为一种计量标准，对公允价值进行评估，通过不同层级输入值的优先顺序，在一定程度上降低了信息不对称的程度，改善了信息不对称的现象。（3）提高了评估意见的公正性，专业的评估人员是独立于任何企业而存在的，是服务于资产业务的需要，而不是服务于某一方当事人的需要，专业评估一般都能保证公允价值计价的客观性，为当事人的资产交易提供的估价提出参考;国家一旦建立起比较完善的法律法规，便在很大程度上增强了评估的公平和公正性。（4）通过评估所确定的价值往往能够比较合理真实地反映企业的财务状况，提高企业财务信息的相关性，提供更加有效的会计信息，比较真实地反映资本市场中企业的保全状态，有助于“决策有用观”的实现，信息使用者对相关的估计技术和输入值等信息有所了解，帮助他们做出决策，识别报告主体的财务中存在的优劣。同时有了对公允价值的评估，在一定程度上使得信息的可靠性大大提高。（5）公允价值评估可以将评估业与会计等相关业界紧密联系起来。在为公允价值的估计带来统一的标准的同时，可以带来对传统的以成本法、收益法和市场法为主的计算方法的进一步延伸和发展。评估业的发展离不开相关业界的发展，而评估业在发展的同时也会反哺其他相关业界，为相关行业排除障碍。评估业对公允价值的研究可以借鉴相关业界的理论，同样也可以为相关学界提供参考。

虽然目前相关公允价值的评估更多的着眼于不动产领域，相信随着经济的发展，评估行业的作用会日益重要，尤其是在会计行业中，可预见的涉及到公允价值评估的范围的扩大，再加上企业主体对评估结论依赖加大，以财务报告为目的的评估业务会随着资本市场的壮大而不断发展，对公允价值评估提出了更高要求。

五、公允价值评估的要求

公允价值评估人员队伍作为对公允价值进行评估的主体，如何组建便成为最核心、最重要的任务。毕竟评估人员对公允价值进行评估需要客观公正，不能靠凭空想象，也不是即兴发挥的。在坚持《企业会计准则第39号――公允价值计量》的基础上，坚持评估人员的职业道德底线和公平公正的原则，根据搜集到的相关数据和资料，对市场上不符合公允价值前两个层级的相关资产或负债，最有可能实现的市场价值的估计和判断活动，最终评估结论的确定会影响到整个资本市场的运作，因此对公允价值评估人员提出了更高的要求：（1）评估人员要提高实务操作水平，不断积累经验，促进其他行业部门对公允价值评估结果的认可，提高其他准则和评估准则的质量和公信力。（2）通过资格认证和相关培训考试评定评估专业人员，毕竟并不是每个人都有能力去胜任的，而同时专业人员的道德素养的重要性也是毋庸置疑的，这是每个行业对其从业人员所做的一致要求，因此独立性是专业评估的基本特征，也是专业评估的灵魂。（3）对业已的会计及审计准则和指导意见及时跟进研究，对行业有重大影响和行业急需解决的专业技术共性问题，及现行准则和规范实施过程中存在的专业技术问题进行研究。（4）积极配合其他主管部门的工作，加强信息采纳、共享和工作协调。（5）加强自我要求，从理论和实务两个方面加强学习，全面提升，加强与相关行业的合作，保持良好的互动，才能将评估行业的脚步在会计行业不断延伸。

评估报告结果已经在各个行业领域广泛使用，很多行业在自身得不到有效测量时，往往会选择评估机构帮助自己解决诸多问题，从而为评估师提供了一个比较好的契机，为他们创造了更大的市场。这就决定了评估人员需要综合考虑自身的能力，并不断提升自己，进一步细化市场评估，提供精益求精的服务，才能更好地迎接市场的挑战，保证评估行业的长期存在和长远发展。

随着我国资本市场的国际化，给我国评估业提供了重大机遇，同时也带来了严峻的挑战。不仅仅对评估人员提出了严格的要求，国家更应该在制度和规定上为评估行业提供有力保障，并不断壮大评估行业的发展。（1）国家要完善相关的法律法规，使评估工作透明有效;（2）建立高水准的职业准则，落实协调有序、运转高效、上下衔接的工作程序;（3）明确公允价值确定的方法，出台相关的操作细则，根据我国国情，深入研究社会主义市场经济中评估行业的发展规律;（4）吸取国外的相关经验，加快评估业与相关行业的合作，保障各方合法权益;（5）加强对相关行业的监管，努力维护和促进资产评估和会计行业协调发展的局面，以进一步提高财务报告透明度与可靠性，促进资源的有效配置，维护资本市场的稳定，推动经济的发展，增强、提升社会公众的信心。

六、问题与展望

任何行业的发展并不是一帆风顺的。对于专业评估行业而言，面对资本市场上的挑战是任重而道远的。在评估时，相关业界可能将相应的风险和压力直接转嫁给评估业。而评估人员能否顶住这一压力，如何化险为夷，是一个值得思考的问题。评估人员在对公允价值的认识和运用方面，是否能非常娴熟地处理业务中的各种问题，机智巧妙的去分析，也是一个值得深思的问题。目前，评估业在专业评估理论的研究方面相对落后，市场法下亟待修正的体系，成本法评估下的结果是否能经受得起市场的考验，缺乏足够基础信息支持的收益法，都是目前在评估中面临的难题。因此，公允价值评估师更需要在相对较短的时间加深对公允价值评估的理论研究以适应资本市场的要求。

在我国，资本市场有了很大的发展，我国在公允价值的引入方面也有了新的发展，并逐渐与国际趋同。但是由于我国的市场经济发育程度不够，公允价值会计的执行还存在一定的问题，估计价格存在的一些偏差，会随着估值技术的发展和公允价值评估的确定进一步改进，因此这些问题都是有待思考和研究的。

黄晓芝（2014）《公允价值会计信息的资本市场定价效率》一文的研究表明，资本市场上的股价与公允价值信息存在着相关关系，公允价值损益信息具有较强的资本市场定价作用，如果上市公司可以增加对公允价值计量相关信息的内容披露，提供较为真实的信息，会提高会计信息使用者做出正确决策的效率。而评估技术的改良和发展的最终目的也是为能更加体现评估的公允而服务。通过创建一些有效的公允价值评估模型，不断适应资本的市场化，从而更加提高资本市场的定价效率。

七、结论

公允价值是资本市场的产物，通过公允价值将专业评估行业引入资本市场，会为资本市场的发展带来强有力的支持，最终的受益者还是资本市场。相反，如果没有充分发挥评估业的作用，资本市场的发展会严重受阻。

通过对以上内容的论述，本文认为公允价值为资本市场的发展注入了新的活力和生机，同时也为公允价值评估师带来了新的挑战和机遇。加强公允价值评估建设，在相对较短的时间加深对公允价值评估理论研究，最终为资本市场的发展提供强有力的保证。J

参考文献：

1.刘勇.资本市场中评估师对公允价值的再认识[J].国际股价论坛论文集，2007，（10）.

2.刘萍.从经济学角度分析公允价值与市场价值[J].中国注册会计师，2002，（12）.

公允价值评估方法篇（3）

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

公允价值评估方法篇（4）

我国所颁布的《企业会计准则——基本准则》指出交易的公平在于交易双方应当都是持续经营的企业，经营规模不会有较大程度的缩减，或者是在不利于自身的条件下仍然会坚持交易的正常进行。公允价值的定义根据机构的不同各有其特点和重点，但是都反映了几个共同的特点：一是公允价值形成于双方自愿交易基础上的公平交易；二是公允价值计量对象的全面性，体现在资产和负债的计量上；三是都有公允价值形成的有利条件。公允价值着重强调的是公开、公平的原则，面向市场，对外开放，我国对公允价值的定义是在借鉴国际的财务会计准则的基础之上充分考虑到我国的国情的情况下制定的符合我国经济发展要求的财务会计准则。

公允价值评估是价值的实现条件，强调的是为达到某一结果的过程的一种技术形式。公允价值的评估技术所采用的计量标准与资产计量的属性都有着相同的特点，即都可以采用历史成本、现行成本、可变现净值、重置成本等的现值。尤其是随着会计计量方式的转变，由过去主要依赖于历史成本逐步过渡到公允价值之后，计量标准与资产计量之间的关系也将深入到一个更高的层次，资产计量与资产评估可以统一于公允价值的评估技术来确定。公允价值的评估技术是交易双方在资产和负债的计量上全面的一种公平交易的科学合理的方式。

二、公允价值评估技术特点

（一）公允价值计量层级与获取方法之间的对应关系 对于会计核算对象来说，如投资性房地产、资产减值、债务重组、金融工具、租赁和套期保值等，使用公允价值计量相对于其他的计量方式明显具有无可比拟的优越性。公允价值评估技术也必须面向市场，从市场得到的信息分析问题，不要把企业内部的估计和假设作为分析问题的依据。

公允价值计量层级反应的是变量的优先选择次序，也就是计量时的优先等级，在条件具备的情况下，如何通过变量之间的关系来获取公允价值，这就需要获取技术的支持。公允价值的计量就需要通过与特定环境相适应的并且可以获取较为准确的信息的估价技术。从图1可以看出公允价值的计量层级和估价方法之间具有一定的对应关系。

（二）公允价值评估技术及方法 （1）市场法。市场法强调的是价值的对等性，是一项资产或负债的替代品的市场价格等值。公允价值中的市场价值是资产评估中最为典型的计量方式，通过被计量的资产或者是负债与市场上的同类的交易情况进行对比，与此同时根据市场反应的信息必要时进行适当的结构调整，以保证交易的正常进行。其运用的条件是：一是要明确价格可比的对象和目标；二是形成评估对象和目标之间联系因素，为两者之间的对比创造条件；三是调整在对比中发现的问题；四是通过分析定评估结果。市场法评估资产须选择与被计量的资产或负债之间存在一定的对等关系的交易条款或是交易条件作为参照物。在不受外来因素影响的条件下，被计量的资产或负债和参照物之间应该是完全对等的关系。但在现实的情况下是很难达到完全的对等的，须适当调整以满足市场评估的可靠性。

当在被计量的资产或负债存在较有利的活跃市场的条件下，通过市场法进行资产评估的公开标价是公允价值的最有效地证据。其中，所谓的活跃市场是指必须满足这几点条件的市场：一是从事市场交易中项目的性质具有相同的特性；二是买卖的双方无论在任何时候都具有存在的普遍性；三是价格具有公开的特性。根据市场法的新要求及固有的特点，在债务的变动中涉及到资产或负债的公允价值可以根据市场法进行评估。

（2）期望现金流量法。期望现金流量法是在计量对象现金流量的不确定的情况下，通过估算未来现金流量情况的期望值来得到现值的计算方法，期望中的现金流量是通过计量对象所反映的情况得到的数据，具有一定程度的可靠性。就其本质来说，公允价值它反映的是资产内在价值的计量属性。在资产价值评估中，“内在价值”的观念尤为重要，也就是资产在它存续期间所能产生的现金流量折现值。对于资产内在价值来说，资产是能够带来未来收益的经济资源，所以另一种表达方式就是从发展的角度未来现金流量的现值。其内在价值的职能就是它能够从一个全新的角度创造未来经济收益的能力，未来现金流量也常常用来反映未来经济收益的情况。同时，也为了使不同时点之间的现金流量形成具有对比的条件，通过数据的分析统一为现值，对公允价值评估的表达式为：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E为期望现金流量；r 表示折现率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 种现金流量值可能出现的概率； Vi表示的是第 i 种现金流量的可能取值情况。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望现金流量法是一种较为广泛的公允价值方法。只要满足计量对象的未来现金流量能够得到较为准确的估算出来，并且有一个能与其现金流量相匹配的折现效率，那么，期望现金流量这一方法就适合于任何项目的公允价值的运用。

从公允价值的角度分析来期望现金流量法，对于具有未来获利能力的资产来说，进行公允价值评估都是可行的方式。

（3）期权定价法。期权通常采用公允价值来计量其属性，是一种在金融市场中诞生的一个新的名词。美国财务会计准则委员会在财务会计准则第133号文件《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中指出：“公允价值是计量金融工具最有效的计量属性，对衍生工具来说则是惟一相关的计量属性。”我国所颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规定，对于金融工具初始化确认和计量及后续的计量等都应把公允价值作为其参考的标准，其本质就是要求公允价值计量模式能够在可供出售的金融资产或负债采用，为财务报告使用者的决策提供较为可靠地依据。

根据美国学者的研究成果，金融工具的公允价值采用布莱克—舒尔斯期权定价模型来实现金融工具的公允价值评估较为可行。公式为：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中 ：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 为看涨期权价格；S 为标的资产初始价格；X 为执行价格；N（d1）、N（d2）分别是 d1、d2的标准正态函数值；r 是连续复利计算无风险利率；σ代表的是资产价格波动的标准差；t 为时间，表示的是距期权到期的时间段。

金融工具的公允价值评估不仅适用于期权定价法，而且，对于新的高科技成果的应用，同时也存在部分领域的设备更新方面的问题，无形资产具有投资不易于把握，所以对于投资、高科技企业并购等方面涉及到无形资产公允价值评估，可以参考期权定价模型的方式来分析解决。

三、公允价值与评估技术的联系

（一）新准则有关公允价值的规定 我国的新会计准是根据交易双方在资产交易市场上的活跃程度来确定的，按照市场活跃程度可将公允价值的运用划分成三个层次：第一层是交易主体的活跃性，此时应当把市场中的交易价格作为公允价值来应用于市场交易；第二层就资产本身而言，不存在活跃市场，但是在类似的资产中存在较为活跃市场，这时公允价值的基础应当以类似资产的交易价格来确定；第三，对于交易主体较为稳固，不存在交易价格的资产可比的活跃市场时，应当通过估值技术来确定公允价值。

（二）评估为公允价值的计量服务 在《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中的第21条明确规定了资产评估师得注册需要通过财务报告做为当前的资产评估业务，应当对会计准则及会计计量的基本概念和要求有所了解，在了解的基础之上选择恰当价值的类型及定义。在会计准则计量属性规定的条件下，一般来说公允价值就等同于会计准则指导意见下的市场价值；从公允价值的评估角度分析，会计准则涉及的公允价值与处置费用之差、现值或者是对未来现金流量的资产预计现值可以理解为于此相对应的市场价值之外的其他价值类型。

从《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中，通过“注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务”这句话就可以看出评估可以服务于公允价值，其影响的因素就在于公允价值在会计实践中运用计量存在较大的困难，而且难以把握。从新准则在公允价值中运用的角度分析，公允价值的计量主要是通过估计的方式，新准则则是在公允价值的计量方式中产生，所以对公允价值的评估则需要上面的三个层次，其中，第三层次中只能采用估值技术来评估公允价值在资产评估中的发展是最成熟的，因此在涉及到公允价值的计算中，可以通过会计评估领域的价值为公允价值计量服务，来实现会计计量的准确性。

四、新评估体系中公允价值应用比较

（一）长期资产计量中公允价值应用比较 除了金融工具以外的长期资产在传统的环境中是按照历史成本估算计量且考虑到资产的时期的变更性及减值的影响因素外，从近年的公允价值发展模式中也可以看出有向长期资产会计处理发展趋势。下面就公允价值在投资性房地产和生物资产会计处理应用作简要分析。

（1）投资性房地产和生物资产的公允价值应用比较。

第一，投资性房地产准则和生物资产准则。投资性房地产其目的就是为了在投资中赚取资本增值的一种手段，但是用于管理目的的房地产或是用于商品或劳务的生产以及在正常经营过程中销售的房地产并没有参与资本的赚取或是买卖活动。生物资产指的是具有生命的个体或集体，生物资产会计则在一定的程度上为公允价值创造了有利条件，给公允价值评估技术注入了新的活力。面对投资性房地产和生物资产的市场发展状况，企业会计准则分别制定了CAS3和CASS用于应对会计的处理，根据国情不同，在美国就不存在专门为投资性房地产和生物资产而设立的综合会计准则。

第二，投资性房地产和生物资产领域会计处理中公允价值的应用。一是CAS中公允价值的应用。CAS3和CASS中都要求对投资性房地产和生物资产的报告主体按照历史成本模式进行计量。对于投资性房地产和生物资产来说，采用公允价值的计量模式必须要满足以下几个方面的条件：（1）投资性房地产所在地和生物资产有较为广阔的市场，而且这方面的市场也较为活跃；（2）投资市场具有指导性企业可以根据从房地产交易市场上获得的信息应用到其他的地方，指导同类相似于房地产和生物资产的市场价格等信息，从而给投资性房地产和生物资产中的公允价值做出合理的估计。二是在IFRS中公允价值的应用。在IAS40的报告主体被初始确认之后，投资性房地产通过公允价值模式进行会计处理，这就要求在投资性房地产中公允价值的变动情况及相关的收益或是损失在会计损益表中得到确认。而对于IAS41的要求，在公允价值无法得到较为可靠计量的情况下，生物资产应该按其公允价值减去在估计中的销售时所长生的费用并在初始确认和各个资产负债表日内完成计量。

在IAS40和IAS41中赋予了公允价值一个假定，一个也许并不成立的假设，公允价值的主体将能够在持续的基础上可靠确定投资性房地产。然而，在特殊的情况下，当投资的主体首次取得投资性房地产或是在主体的用途有变更时，主体将无法对投资性房地产中的公允价值评估进行确定。但是像这样只有可比的市场交易情况是不会频繁的发生的，只有在公允价值例如折现的现金流量预测中可靠地评估无法失效的状况下才会产生。在本准则假设的条件下，能够可靠地计量生物资产的公允价值。但是这只是在假设的条件下才会产生可靠的公允价值计量，然而初始确认生物资产时，是无法取得其市场价格的，很明显，公允价值的其他的评估方式在这种情况下也不可靠，并不能为公允价值的评估提供有力的证明，所以假设的情况无法成立。

第三，公允价值应用的比较。虽然在CAS和IFRS中都对公允价值应用于投资性房地产和生物资产领域的应用没有反对的态度，但是从具体的应用角度分析还是存在着较大的分歧：首先，IFRS中对公允价值计量的要求要明显的低于CAS中的规定，在CAS中强调的是确凿证据证明对于公允价值可靠条件的必要性。但是在IFRS中，对公允价值模式的采用只是要求在没有证据表明在初始确认时公允价值无法可靠计量，而没有严格规定公允价值可靠计量必须要活跃的市场作为前提条件。所以，在其他的估价方式中也可以接受公允价值所提供的信息。其次，在公允价值运用的模式不 同也会有不同的态度应对，CAS相对来说偏向于成本模式。IFRS则倾向于公允价值模式，如果对公允价值的计量主体有较为准确的信息，那么就应该采用公允价值计量模式。

（2）固定资产和无形资产中公允价值的应用。关于固定资产和无形资产的会计准则，在IFRS中与此相对应的分别是IAS16准则和IAS38准则。在CAS4和CAS6中计量模式是按照固定资产和无形资产的成本模式而进行的后续计量，是通过初始确认金额与减值后的金额之差来计量的，所以在后续计量中对于公允价值来说并没有直接涉及到公允价值的应用情况。IAS16和IAS38中都没有要求规定对固定资产和无形资产在后续计量中的估价模式定位，这就意味着对于固定资产和无形资产在后续计量中可以采用重估价模式，重估价模式是指在公允价值与减值后的余额的差值，即是在确认为资产之后，假如固定资产和无形资产的公允价值能够得到可靠有效地计量，那么其账面金额就应该是重估金额。IASB给重估价的定义是资产在重估日的新起点计量，其目的就是为了按照公允价值在重估日对资产进行计量，已达到公允价值的评估。因此准则中对于重估应有必要保证运行的常态化，以确保其账面价值对公允价值的确定具有较为新的可靠的信息不至于该项资产的价值间距的扩大。

（二）长期负债的公允价值：以养老金为例 通过IFRS、CAS以及美国GAAP中养老金规定的相关准则，面对我国的实际国情，并没有提出关于收益计划离职后的福利负债计量的问题，只是对短期和传统的职工薪酬的会计做处理。

（1）退休后福利计划。关于退休后雇员福利计划从理论上讲可以划分为设定提存计划和设定受益计划两种类型。相对于设定收益计划来说，设定提存计划的会计处理较为简单，报告主体的义务取决于提存的金额；而设定收益计划是资产负债表上确认负债金额，是以下各项目的总计净额：一是资产负债表日设定受益义务的现值；二是未予确认的无损失的任何精算利润所得；三是尚未确认的服务多花费的成本；四是履行义务的计划资产。

（2）设定福利负债的计量方法。对于设定福利负债的计量方法，最理想的计划负债是同计划资产一样采用公允价值计量。但是由于活跃市场的要求较为严格，而满足条件的市场又极为有限，所以其公允价值则需要通过估价方法的验证。有预期福利法和应计福利法两种方法可设立福利负债的估价，二者之间的区别就在于对货币时间价值的处理的方式的不同。预期福利法强调的是所有应计利息平均性，要求成本在雇员服务期内平均分摊，所以在预期福利法之下无法反映负债的公允价值，产生的负债只是成本分配的结果。在应计福利法之下，在雇员服务期间按照正常方法对该折价进行摊销，在每个雇员服务期间对未折现成本产生的负债进行折现，按照这样的计量方式，随着雇员临近退休，成本折现的影响会减轻，所以雇员服务期后期成本肯定会远远高于早期的雇员服务成本。IAS19和SEAS87中所采用会计公允价值的计量方法都与应计福利法相同。

IAS19的折现率是通过资产负债表日的市场收益率来确定的，但是折现率的使用是需要一定的条件的，并不是所有的义务都可以进行，他是不允许采用短期折现率对长期义务进行折现，折现率反映的是在资产负债表日范围内的市场收益率，所以他所参照的债券预期期限和该义务的预期期限应该达到相互一致。对于SFAS87来说它所采用的是实际结算利率的折现率，其实际结算利率可能是高质量投资的收益率或者是用作实现债务中的有效清算年金合同的利率。这些收益率作为新的市场收益率的替代产品，在其适用的阶段有可能会造成现值计量的结果与公允价值计量目标的相互冲突，然而这也是正常的现象，新的事物的发展总是要经过一个较长的市场的认可阶段。

（3）养老金负债计量的评论。受益计划的计量方式对于公允价值在长期的负债中存在一定的难度。首先是长期负债体系的活跃市场的获取上存在较大的困难，所以，IAS19和SFAS87都强调应用专业精算人员服务的重要性，使市场参与者对负债评价更加全面。其次，养老金负债的公允价值在现值技术估计的理论运用上道路曲折，原因是没有体现债务人的信用状况，反映的只是报告主体应承担的义务。

（三）特殊业务：企业合并中的公允价值应用 对企业合并行为，各国各机构都制定了相关的企业合并的会计准则。CAS20将企业合并分为同一控制下的合并和非同一控制下的合并两种类型， 其依据主要是参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的。CASZO中对于不是在同一控制下的企业合并则要求通过购买法进行会计处理，购买方在购买日按照公允价值计量对企业的合并承担相应的责任和必要的义务，把公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益范围之内。当所取得的被购买方的各项资产在有保障的前提下，并且公允价值也能够得到可靠的计量，此时应当照公允价值计量方式单独予以确定企业合并的情况。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他对企业不是根据参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的，所以就没有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照购买法来处理。新准则的规定主要是因为我国目前产权交易市场还在一个发展阶段，公允价值条件难以满足。

（四）公允价值在非金融工具中应用比较 在长期负债和长期资产中与金融工具会计处理相比，公允价值在非金融工具中的应用存在着较大的差异：

（1）应用范围的差别。IASB极力倡导公允价值，并将公允价值领域应用覆盖到资产和负债的长期计量之中，以公允价值的模式向报告的主体提供公允价值的相关信息。我国在非金融工具的公允价值应用上坚持以历史成本为主、公允价值为辅的会计模式。而美国GAAP则不承认投资性房地产、生物资产的公允价值模式，以及对固定资产和无形资产的重估价模式也持否定的态度。

（2）应用要求的差别。非金融工具公允价值计量对于新准则体系有更为严格的要求，在投资性房地产和生物资产的则中，要采用公允价值模式就必须有活跃的市场价格，在企业合并中，购买法的运用条件必须是在非同一控制下进行的，通过公允价值计量所取得的购买才可以判断资产和负债，这种规则上的不同，并不是我国会计准则与国际上的会计准则本质上的不同。

（3）非金融工具公允价值的计量中尚有一些未解决的难点。我国在非金融工具 的公允价值运用上与国际会计准则相比还存在一定的差异。由于我国现行相关法律的不够完善，没有设定收益计划等方面的会计准则，所以新准则没有涉及到长期负债的公允价值计量，从FASB和IASB对设定受益计划方案负债的计量的情况可以看长期负债的公允价值计量问题还需要一个较长的阶段。

公允价值评估方法篇（5）

我国所颁布的《企业会计准则——基本准则》指出交易的公平在于交易双方应当都是持续经营的企业，经营规模不会有较大程度的缩减，或者是在不利于自身的条件下仍然会坚持交易的正常进行。公允价值的定义根据机构的不同各有其特点和重点，但是都反映了几个共同的特点：一是公允价值形成于双方自愿交易基础上的公平交易；二是公允价值计量对象的全面性，体现在资产和负债的计量上；三是都有公允价值形成的有利条件。公允价值着重强调的是公开、公平的原则，面向市场，对外开放，我国对公允价值的定义是在借鉴国际的财务会计准则的基础之上充分考虑到我国的国情的情况下制定的符合我国经济发展要求的财务会计准则。

公允价值评估是价值的实现条件，强调的是为达到某一结果的过程的一种技术形式。公允价值的评估技术所采用的计量标准与资产计量的属性都有着相同的特点，即都可以采用历史成本、现行成本、可变现净值、重置成本等的现值。尤其是随着会计计量方式的转变，由过去主要依赖于历史成本逐步过渡到公允价值之后，计量标准与资产计量之间的关系也将深入到一个更高的层次，资产计量与资产评估可以统一于公允价值的评估技术来确定。公允价值的评估技术是交易双方在资产和负债的计量上全面的一种公平交易的科学合理的方式。

二、公允价值评估技术特点

（一）公允价值计量层级与获取方法之间的对应关系 对于会计核算对象来说，如投资性房地产、资产减值、债务重组、金融工具、租赁和套期保值等，使用公允价值计量相对于其他的计量方式明显具有无可比拟的优越性。公允价值评估技术也必须面向市场，从市场得到的信息分析问题，不要把企业内部的估计和假设作为分析问题的依据。

公允价值计量层级反应的是变量的优先选择次序，也就是计量时的优先等级，在条件具备的情况下，如何通过变量之间的关系来获取公允价值，这就需要获取技术的支持。公允价值的计量就需要通过与特定环境相适应的并且可以获取较为准确的信息的估价技术。从图1可以看出公允价值的计量层级和估价方法之间具有一定的对应关系。

（二）公允价值评估技术及方法 （1）市场法。市场法强调的是价值的对等性，是一项资产或负债的替代品的市场价格等值。公允价值中的市场价值是资产评估中最为典型的计量方式，通过被计量的资产或者是负债与市场上的同类的交易情况进行对比，与此同时根据市场反应的信息必要时进行适当的结构调整，以保证交易的正常进行。其运用的条件是：一是要明确价格可比的对象和目标；二是形成评估对象和目标之间联系因素，为两者之间的对比创造条件；三是调整在对比中发现的问题；四是通过分析定评估结果。市场法评估资产须选择与被计量的资产或负债之间存在一定的对等关系的交易条款或是交易条件作为参照物。在不受外来因素影响的条件下，被计量的资产或负债和参照物之间应该是完全对等的关系。但在现实的情况下是很难达到完全的对等的，须适当调整以满足市场评估的可靠性。

当在被计量的资产或负债存在较有利的活跃市场的条件下，通过市场法进行资产评估的公开标价是公允价值的最有效地证据。其中，所谓的活跃市场是指必须满足这几点条件的市场：一是从事市场交易中项目的性质具有相同的特性；二是买卖的双方无论在任何时候都具有存在的普遍性；三是价格具有公开的特性。根据市场法的新要求及固有的特点，在债务的变动中涉及到资产或负债的公允价值可以根据市场法进行评估。

（2）期望现金流量法。期望现金流量法是在计量对象现金流量的不确定的情况下，通过估算未来现金流量情况的期望值来得到现值的计算方法，期望中的现金流量是通过计量对象所反映的情况得到的数据，具有一定程度的可靠性。就其本质来说，公允价值它反映的是资产内在价值的计量属性。在资产价值评估中，“内在价值”的观念尤为重要，也就是资产在它存续期间所能产生的现金流量折现值。对于资产内在价值来说，资产是能够带来未来收益的经济资源，所以另一种表达方式就是从发展的角度未来现金流量的现值。其内在价值的职能就是它能够从一个全新的角度创造未来经济收益的能力，未来现金流量也常常用来反映未来经济收益的情况。同时，也为了使不同时点之间的现金流量形成具有对比的条件，通过数据的分析统一为现值，对公允价值评估的表达式为：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E为期望现金流量；r 表示折现率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 种现金流量值可能出现的概率； Vi表示的是第 i 种现金流量的可能取值情况。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望现金流量法是一种较为广泛的公允价值方法。只要满足计量对象的未来现金流量能够得到较为准确的估算出来，并且有一个能与其现金流量相匹配的折现效率，那么，期望现金流量这一方法就适合于任何项目的公允价值的运用。

从公允价值的角度分析来期望现金流量法，对于具有未来获利能力的资产来说，进行公允价值评估都是可行的方式。

（3）期权定价法。期权通常采用公允价值来计量其属性，是一种在金融市场中诞生的一个新的名词。美国财务会计准则委员会在财务会计准则第133号文件《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中指出：“公允价值是计量金融工具最有效的计量属性，对衍生工具来说则是惟一相关的计量属性。”我国所颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规定，对于金融工具初始化确认和计量及后续的计量等都应把公允价值作为其参考的标准，其本质就是要求公允价值计量模式能够在可供出售的金融资产或负债采用，为财务报告使用者的决策提供较为可靠地依据。

根据美国学者的研究成果，金融工具的公允价值采用布莱克—舒尔斯期权定价模型来实现金融工具的公允价值评估较为可行。公式为：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 为看涨期权价格；S 为标的资产初始价格；X 为执行价格；N（d1）、N（d2）分别是 d1、d2的标准正态函数值；r 是连续复利计算无风险利率；σ代表的是资产价格波动的标准差；t 为时间，表示的是距期权到期的时间段。

金融工具的公允价值评估不仅适用于期权定价法，而且，对于新的高科技成果的应用，同时也存在部分领域的设备更新方面的问题，无形资产具有投资不易于把握，所以对于投资、高科技企业并购等方面涉及到无形资产公允价值评估，可以参考期权定价模型的方式来分析解决。

三、公允价值与评估技术的联系

（一）新准则有关公允价值的规定 我国的新会计准是根据交易双方在资产交易市场上的活跃程度来确定的，按照市场活跃程度可将公允价值的运用划分成三个层次：第一层是交易主体的活跃性，此时应当把市场中的交易价格作为公允价值来应用于市场交易；第二层就资产本身而言，不存在活跃市场，但是在类似的资产中存在较为活跃市场，这时公允价值的基础应当以类似资产的交易价格来确定；第三，对于交易主体较为稳固，不存在交易价格的资产可比的活跃市场时，应当通过估值技术来确定公允价值。

（二）评估为公允价值的计量服务 在《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中的第21条明确规定了资产评估师得注册需要通过财务报告做为当前的资产评估业务，应当对会计准则及会计计量的基本概念和要求有所了解，在了解的基础之上选择恰当价值的类型及定义。在会计准则计量属性规定的条件下，一般来说公允价值就等同于会计准则指导意见下的市场价值；从公允价值的评估角度分析，会计准则涉及的公允价值与处置费用之差、现值或者是对未来现金流量的资产预计现值可以理解为于此相对应的市场价值之外的其他价值类型。

从《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中，通过“注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务”这句话就可以看出评估可以服务于公允价值，其影响的因素就在于公允价值在会计实践中运用计量存在较大的困难，而且难以把握。从新准则在公允价值中运用的角度分析，公允价值的计量主要是通过估计的方式，新准则则是在公允价值的计量方式中产生，所以对公允价值的评估则需要上面的三个层次，其中，第三层次中只能采用估值技术来评估公允价值在资产评估中的发展是最成熟的，因此在涉及到公允价值的计算中，可以通过会计评估领域的价值为公允价值计量服务，来实现会计计量的准确性。

四、新评估体系中公允价值应用比较

（一）长期资产计量中公允价值应用比较 除了金融工具以外的长期资产在传统的环境中是按照历史成本估算计量且考虑到资产的时期的变更性及减值的影响因素外，从近年的公允价值发展模式中也可以看出有向长期资产会计处理发展趋势。下面就公允价值在投资性房地产和生物资产会计处理应用作简要分析。

（1）投资性房地产和生物资产的公允价值应用比较。

第一，投资性房地产准则和生物资产准则。投资性房地产其目的就是为了在投资中赚取资本增值的一种手段，但是用于管理目的的房地产或是用于商品或劳务的生产以及在正常经营过程中销售的房地产并没有参与资本的赚取或是买卖活动。生物资产指的是具有生命的个体或集体，生物资产会计则在一定的程度上为公允价值创造了有利条件，给公允价值评估技术注入了新的活力。面对投资性房地产和生物资产的市场发展状况，企业会计准则分别制定了CAS3和CASS用于应对会计的处理，根据国情不同，在美国就不存在专门为投资性房地产和生物资产而设立的综合会计准则。

第二，投资性房地产和生物资产领域会计处理中公允价值的应用。一是CAS中公允价值的应用。CAS3和CASS中都要求对投资性房地产和生物资产的报告主体按照历史成本模式进行计量。对于投资性房地产和生物资产来说，采用公允价值的计量模式必须要满足以下几个方面的条件：（1）投资性房地产所在地和生物资产有较为广阔的市场，而且这方面的市场也较为活跃；（2）投资市场具有指导性企业可以根据从房地产交易市场上获得的信息应用到其他的地方，指导同类相似于房地产和生物资产的市场价格等信息，从而给投资性房地产和生物资产中的公允价值做出合理的估计。二是在IFRS中公允价值的应用。在IAS40的报告主体被初始确认之后，投资性房地产通过公允价值模式进行会计处理，这就要求在投资性房地产中公允价值的变动情况及相关的收益或是损失在会计损益表中得到确认。而对于IAS41的要求，在公允价值无法得到较为可靠计量的情况下，生物资产应该按其公允价值减去在估计中的销售时所长生的费用并在初始确认和各个资产负债表日内完成计量。

在IAS40和IAS41中赋予了公允价值一个假定，一个也许并不成立的假设，公允价值的主体将能够在持续的基础上可靠确定投资性房地产。然而，在特殊的情况下，当投资的主体首次取得投资性房地产或是在主体的用途有变更时，主体将无法对投资性房地产中的公允价值评估进行确定。但是像这样只有可比的市场交易情况是不会频繁的发生的，只有在公允价值例如折现的现金流量预测中可靠地评估无法失效的状况下才会产生。在本准则假设的条件下，能够可靠地计量生物资产的公允价值。但是这只是在假设的条件下才会产生可靠的公允价值计量，然而初始确认生物资产时，是无法取得其市场价格的，很明显，公允价值的其他的评估方式在这种情况下也不可靠，并不能为公允价值的评估提供有力的证明，所以假设的情况无法成立。

第三，公允价值应用的比较。虽然在CAS和IFRS中都对公允价值应用于投资性房地产和生物资产领域的应用没有反对的态度，但是从具体的应用角度分析还是存在着较大的分歧：首先，IFRS中对公允价值计量的要求要明显的低于CAS中的规定，在CAS中强调的是确凿证据证明对于公允价值可靠条件的必要性。但是在IFRS中，对公允价值模式的采用只是要求在没有证据表明在初始确认时公允价值无法可靠计量，而没有严格规定公允价值可靠计量必须要活跃的市场作为前提条件。所以，在其他的估价方式中也可以接受公允价值所提供的信息。其次，在公允价值运用的模式不同也会有不同的态度应对，CAS相对来说偏向于成本模式。IFRS则倾向于公允价值模式，如果对公允价值的计量主体有较为准确的信息，那么就应该采用公允价值计量模式。

（2）固定资产和无形资产中公允价值的应用。关于固定资产和无形资产的会计准则，在IFRS中与此相对应的分别是IAS16准则和IAS38准则。在CAS4和CAS6中计量模式是按照固定资产和无形资产的成本模式而进行的后续计量，是通过初始确认金额与减值后的金额之差来计量的，所以在后续计量中对于公允价值来说并没有直接涉及到公允价值的应用情况。IAS16和IAS38中都没有要求规定对固定资产和无形资产在后续计量中的估价模式定位，这就意味着对于固定资产和无形资产在后续计量中可以采用重估价模式，重估价模式是指在公允价值与减值后的余额的差值，即是在确认为资产之后，假如固定资产和无形资产的公允价值能够得到可靠有效地计量，那么其账面金额就应该是重估金额。IASB给重估价的定义是资产在重估日的新起点计量，其目的就是为了按照公允价值在重估日对资产进行计量，已达到公允价值的评估。因此准则中对于重估应有必要保证运行的常态化，以确保其账面价值对公允价值的确定具有较为新的可靠的信息不至于该项资产的价值间距的扩大。

（二）长期负债的公允价值：以养老金为例 通过IFRS、CAS以及美国GAAP中养老金规定的相关准则，面对我国的实际国情，并没有提出关于收益计划离职后的福利负债计量的问题，只是对短期和传统的职工薪酬的会计做处理。

（1）退休后福利计划。关于退休后雇员福利计划从理论上讲可以划分为设定提存计划和设定受益计划两种类型。相对于设定收益计划来说，设定提存计划的会计处理较为简单，报告主体的义务取决于提存的金额；而设定收益计划是资产负债表上确认负债金额，是以下各项目的总计净额：一是资产负债表日设定受益义务的现值；二是未予确认的无损失的任何精算利润所得；三是尚未确认的服务多花费的成本；四是履行义务的计划资产。

（2）设定福利负债的计量方法。对于设定福利负债的计量方法，最理想的计划负债是同计划资产一样采用公允价值计量。但是由于活跃市场的要求较为严格，而满足条件的市场又极为有限，所以其公允价值则需要通过估价方法的验证。有预期福利法和应计福利法两种方法可设立福利负债的估价，二者之间的区别就在于对货币时间价值的处理的方式的不同。预期福利法强调的是所有应计利息平均性，要求成本在雇员服务期内平均分摊，所以在预期福利法之下无法反映负债的公允价值，产生的负债只是成本分配的结果。在应计福利法之下，在雇员服务期间按照正常方法对该折价进行摊销，在每个雇员服务期间对未折现成本产生的负债进行折现，按照这样的计量方式，随着雇员临近退休，成本折现的影响会减轻，所以雇员服务期后期成本肯定会远远高于早期的雇员服务成本。IAS19和SEAS87中所采用会计公允价值的计量方法都与应计福利法相同。

IAS19的折现率是通过资产负债表日的市场收益率来确定的，但是折现率的使用是需要一定的条件的，并不是所有的义务都可以进行，他是不允许采用短期折现率对长期义务进行折现，折现率反映的是在资产负债表日范围内的市场收益率，所以他所参照的债券预期期限和该义务的预期期限应该达到相互一致。对于SFAS87来说它所采用的是实际结算利率的折现率，其实际结算利率可能是高质量投资的收益率或者是用作实现债务中的有效清算年金合同的利率。这些收益率作为新的市场收益率的替代产品，在其适用的阶段有可能会造成现值计量的结果与公允价值计量目标的相互冲突，然而这也是正常的现象，新的事物的发展总是要经过一个较长的市场的认可阶段。

（3）养老金负债计量的评论。受益计划的计量方式对于公允价值在长期的负债中存在一定的难度。首先是长期负债体系的活跃市场的获取上存在较大的困难，所以，IAS19和SFAS87都强调应用专业精算人员服务的重要性，使市场参与者对负债评价更加全面。其次，养老金负债的公允价值在现值技术估计的理论运用上道路曲折，原因是没有体现债务人的信用状况，反映的只是报告主体应承担的义务。

（三）特殊业务：企业合并中的公允价值应用 对企业合并行为，各国各机构都制定了相关的企业合并的会计准则。CAS20将企业合并分为同一控制下的合并和非同一控制下的合并两种类型， 其依据主要是参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的。CASZO中对于不是在同一控制下的企业合并则要求通过购买法进行会计处理，购买方在购买日按照公允价值计量对企业的合并承担相应的责任和必要的义务，把公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益范围之内。当所取得的被购买方的各项资产在有保障的前提下，并且公允价值也能够得到可靠的计量，此时应当照公允价值计量方式单独予以确定企业合并的情况。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他对企业不是根据参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的，所以就没有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照购买法来处理。新准则的规定主要是因为我国目前产权交易市场还在一个发展阶段，公允价值条件难以满足。

（四）公允价值在非金融工具中应用比较 在长期负债和长期资产中与金融工具会计处理相比，公允价值在非金融工具中的应用存在着较大的差异：

（1）应用范围的差别。IASB极力倡导公允价值，并将公允价值领域应用覆盖到资产和负债的长期计量之中，以公允价值的模式向报告的主体提供公允价值的相关信息。我国在非金融工具的公允价值应用上坚持以历史成本为主、公允价值为辅的会计模式。而美国GAAP则不承认投资性房地产、生物资产的公允价值模式，以及对固定资产和无形资产的重估价模式也持否定的态度。

（2）应用要求的差别。非金融工具公允价值计量对于新准则体系有更为严格的要求，在投资性房地产和生物资产的则中，要采用公允价值模式就必须有活跃的市场价格，在企业合并中，购买法的运用条件必须是在非同一控制下进行的，通过公允价值计量所取得的购买才可以判断资产和负债，这种规则上的不同，并不是我国会计准则与国际上的会计准则本质上的不同。

（3）非金融工具公允价值的计量中尚有一些未解决的难点。我国在非金融工具的公允价值运用上与国际会计准则相比还存在一定的差异。由于我国现行相关法律的不够完善，没有设定收益计划等方面的会计准则，所以新准则没有涉及到长期负债的公允价值计量，从FASB和IASB对设定受益计划方案负债的计量的情况可以看长期负债的公允价值计量问题还需要一个较长的阶段。

公允价值评估方法篇（6）

2006年财政部了39项企业会计准则，包括1项基本准则和38项具体准则，在新的准则体系中公允价值计量被摆到重要位置。会计准则中公允价值计量的广泛应用对以财务报告为目的资产评估产生了重大影响，本文拟就与之相关的几个问题进行以下探讨。

一、会计准则体系中公允价值计量的广泛应用

我国会计基本准则中会计计量属性包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。与原会计准则相比最大的变化之一是增加了公允价值计量。公允价值指在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

财务报告以公允价值计量是会计目的的客观要求，因为历史成本比较可靠和客观，同时体现了会计信息的有用性，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。

国际会计准则中公允价值应用十分广泛：第一类，明确要求必须要用公允价值计量的相关国际会计准则，包括IAS 41规定的生物性的资产、IAS39规定的金融工具、IFRS2中以股权支付的报酬。第二类，要求以公允价值进行减值测试的情形，包括存货(IAS2)、资产减值(IAS 36R)、企业合并产生的商誉和无确定使用年限的无形资产(LAS 36R、38R)、为出售而持有的非流动性资产和终止经营(IFRS 5)等准则。第三类，可选择采用公允价值入账，包括不动产、厂场和设备(IAS 16)、无形资产(IAS 38R)、投资性房地产(IAS 40)准则等。

我国新会计准则与国际会计准则趋同，其中采用公允价值的内容包括基本准则和具体准则第2号、第3号、第4号、第5号，第7号、第8号、第10号、第11号、第12号、第15号、第16号、第20号、第21号、第22号、第23号、第24号、第27号、第31号、第37号、第38号，及涉及公允价值的第1号等。可见会计准则和公允价值之间的关系是十分密切，不可分割的。一提到会计准则就会使人联想到公允价值，会计上对公允价值的应用使资产评估有更大的用途，更广阔的前景。

二、以财务报告为目的资产评估中公允价值计量的分析

国际会计准则中规定，如果采用公允价值模式，可能会涉及到对资产的评估和重估，有的具体会计准则甚至直接要求由专业评估师进行评估。随着会计理论的发展，资产评估理论也应该与之衔接。以财务报告为目的资产评估需要从资产评估角度分析公允价值及明确与公允价值计量的相关内容：

首先，有大量市场参加者的市场价格是最好的公允价值参照，是公允价值的良好发现机制，为所有市场参与者的利益提供了公正、公开的保护。反之如果存在外在干预将导致偏离公允价值，而最终可能导致交易某方拒绝接受的后果，并可能产生纠纷。即市场价值是公允价值的基本表现。

其次，公允价值与其他计量属性密切联系。第一，历史成本与公允价值的关系。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额计量，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。历史成本从最一般的意义上讲，是指取得资源时的原始交易价格。在初始确认时，如果是公平交易，已收付的现金或现金等价物通常被认为是公允价值。但随着时间的推移，在新起点确认时，历史成本就不能认为是公允价值了，即历史成本是过去的公允价值。第二，重置成本与公允价值的关系。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。有时为了重新确定一项资产的价值即新起点确认时，不可能进行现实的市场交易，只有参照同类或类似的资产(参照物)加以确认，假设该参照物的市场交易价格是公允交易价格，这样才能表现其客观公共性，故在这种情况下的现行成本就被看作是公允价值。第三，可变现净值与公允价值的关系。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。可变现净值与现行市价有相同之处，反映的都是资产的未贴现的价值。但是现行市价是假定现在脱手而实际未发生销售费用，可变现净值着眼于未来。所以说，如果期限比较长的话，它是不能反映某项资产的公允价值的。但只要时间较短、物价稳定，一些短期的应收应付项目的可实现净值亦可视为公允价值。第四，现值与公允价值的关系。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。未来现金流量现值的公允与否取决干预期的现金流量、时期和贴现率三个因素。现值分为以公允价值为计量目标的现值和以特定个体计量为计量目标的现值。其中公允价值为计量目标的现值指在现金流量、时期和贴现率三个因素被普遍认同的基础上所确定的现值。只有以公允价值作为唯一计量目标的现值才与公允价值一致。即一定条件下，现值是未来公允价值的体现。

三、财务报告中确定公允价值的资产评估方法

国际会计准则中不动产，厂场和设备(IAS 16)规定对于厂场设备可以采用成本减折旧和公允价值两种计量模式。如果采用公允价值，土地和建筑物的公允价值通常通过评估手段根据市场证据确定，该评估通常由具有专业资格的评估师进行。机器设备的公允价值通常是评估得出的市场价值。如果由于厂场设备的特殊性，缺乏市场证据支持，则可以运用收益途径和重置成本途径估算公允价值。

我国会计准则相关规定，按照以下顺序确定资产的公允价值：资产的公允价值应当根据公平交易中销售协议价格金额确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格金额确定，资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定；在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值，可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计；采用其他估值技术方法确定公允价值。

四、以财务报告为目的资产评估的实施方式探讨

(一)借鉴国外以财务报告为目的资产评估的实施方式

在英国采用公允价值进行会计计量的公司中，评估师(测量师)对公司资产进行评估，公司会计师根据评估结果进行账务处理，注册会计师根据评估报告和创业会计师的处理发表审计意见，彼此之间形成相互合作、相互依赖、相互制约的专业合作关系，不仅保证了会计准则的有效执行和财务报告的真实性，也界定了各自的专业责任和法律风险。在欧洲以财务报告为目的的评估的发展可以追溯到20世纪70年代，其中一个重要标志就是1978年7月欧共体制定的第四号法令，即公司法。该法令第七章第35条规定了为财务报告目的对固定资产进行估价的规则，对欧洲地区评估与会计业的发展影响深远。在此基础上，欧洲出现了以服务于财务报告目的的专门评估固定资产的固定资产评估师，比、法、德、樊和爱尔兰发起成立欧洲固定资产评估师联合会。同外会计师事务所都有自己的资产评估方面的专家，虽然有这些专家，但审计的过程中是不能为客户进行评估的，这是由于独立性原则的问题。基于这一原则，虽然会计师事务所有评估专家，但不能自己做评估。一般会计师事务所会要求客户先提供评估的结果，然后会计师事务所对这个结果进行审计。客户会请专业的评估师进行评估，对于这样的专业评估会计师事务所会从审计的角度给予评价。审计准则要求，当会计师事务所要利用专家的工作时，审计人员要评价评估专家的专业胜任能力和客观性，审计人员并且需要和评估专家交流，以确定评估目的以及评估过程中采用的方法和假设是否合理，对所采用的数据也需要进行测试。对于有些复杂的评估，会计师事务所了解这些评估专家的工作时一般都要利用会计师事务所内部的专家，让他们和客户所聘用的评估专家进行沟通。

目前的会计准则下越来越多的应用到公允价值，表明会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大，评估行业有很大的发展前景。

(二)我国资产评估与会计的协作方式的探讨

公允价值评估方法篇（7）

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

一、基于财务报告目的的评估的必要性

2001年之前，因为我国市场环境的不完善，许多上市公司利用公允价值疯纵利润，这使得公允价值不得不被大范围取消。

2006年我国重新将公允价值列入《企业会计准则》，这引来许多学者的关注。因为评估是确定公允价值的方法之一，那么要想既想广泛应用公允价值，又能控制企业操纵利润的行为，我国就应当规范和发展以财务报告为目的的评估。

上世纪把九十年代在美国发生了储贷危机，当时储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反应真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。之后，2006年9月美国财务会计准则委员会（FASB）的157号公告《公允价值计量》统一了公允价值的定义和使用。

而只有采用了公允价值模式计价，才能产生以财务报告为目的的评估。

那么，什么是“以财务报告为目的的评估”呢？

财政部颁布的《以财务报告为目的的评估指南》中指出：以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

简单来说，是指专门为了提高财务报表信息的可靠性和相关性而进行的评估。而这种评估则是确定公允价值的有效途径之一。

另外，随着公允价值应用范围的扩大和其重要性日益增加，资产评估由于其专业性和独立性，也使财务报告目的的评估成为必然性。

虽然如此，在我国，以财务报告为目的的评估的发展却一直不温不火。这与我国以财务报告为目的的评估发展现状和问题有关。

二、基于财务报告目的的评估在我国的现状和对策

随着国际会计准则以及国际上众多国家对于公允价值的认可，基于财务报告目的的评估也同样出现了评估指南和准则。

然而，就我国来说，我国有关公允价值的应用时间过短、经验过少，这也导致了其评估体系的不完善。

1.在评估师方面

公允价值在引入之后，大范围的应用，基于财务报告目的的评估在评估业务中也占据了非常重要的位置。

然而，我国的评估师却缺乏在这方面的精英队伍，这也致使我国在这方面的推广显得不温不火。

基于这种状况，评估师需要加强学习和培训，重新研读企业会计准则，深入理解公允价值方面的评估理论和评估方法。其中，尤其要重视在实际情况下和新会计准则体系实施下的评估业务。

评估师必须提高自己专业知识和技术，结合实际，才能更好地应对会计界的革新，不至于被时代抛弃，也能更好地为我国财务报告目的的评估的推广出一份力。

2.在评估行业

我国在此的问题就比较突出。

第一，我国的评估行业因为多种评估资格共存，且分属的部门、协会不同，也使得职业规范各不相同，这就导致了评估行业的体系格外混乱，进而影响了评估的准确性和合理性。

针对这一点，我国应当形成规范性的、全面的、系统的评估法律体系。

以财务报告为目的的评估业务是一种新型的业务，其运作的模式和交易方式等与其他的评估体系必然有不同的地方。

要使得财产报告目的的评估走上规范化的道路，这就需要国家从各方面就性约束、规范。例如我国对财务报告准则的定义，企业合并、资产减值、金融工具等评估的具体操作规范。

除了法律的规范和约束，还需要有监督体系。毕竟仅靠法律只能做到预防，却无法组织体系的崩坏，这就需要监督体系来进行维系。例如建立检查部门、线上举报、媒体监督等等。

第二，针对我国的公平交易的市场环境，其并不是完善的。相对于国外的市场经济发展，我国的市场经济发展程度并不高，许多资产还没有形成活跃的交易市场。

而公允价值从2006年才刚刚起步，其市场交易平台就更是不完善了。如此不完善的交易平台，就更容易称为个别财团的牟利工具。

要想规范化以财务报告为目的的评估交易平台，就必须加快市场经济的发展，然后完善交易条例和信息公开的支持工作。

在这个方面，西方的交易环境就足够的规范化。我国在此方面应当向西方学习，借鉴相关的经验，努力完善相关的治理方法，实现交易的数据化和信息公开化，为评估平台创造良好的市场环境。

3.在行业间

发展以财务报告目的的评估出了需要会计界，还需要与其他行业间进行密切的配合。

而我国在这一方面，显然做得还不够好。针对此，需要建立会计界、审计界与评估界的联动机制。

由于会计信息需要经过审计师的审计，审计师在审计的过程中要利用评估专家的工作成果，对评估所运用的方法的合理性进行评价，因此审计界和评估界也需要参与。

单个行业的单独运行是无法有效运转的。唯有三方建立高效运转、协调有序的联动机制，才能够保证公允价值计量在会计与财务报告为目的的评估中的协调统一。

4.针对公允价值本身

首先，不论是对于公允价值的普遍做法还是我国的会计准则，都应当与国际接轨，这是大势所趋。

第二，公允价值应当灵活运用，这需要从三方面来看：防止上市公司造假、会计人员和审计人员道德的缺失和市场监管失灵。

唯有如此，才能使以财务报告为目的的评估能够更加具有可靠性。

三、结论

公允价值评估方法篇（8）

尽管“企业价值最大化”和“基于价值的管理”等观念得到普遍认同，但长期以来，准确界定与计量企业价值依然是困扰理论界和实务界的重大课题，其中以计量尤甚。2006年，我国的企业会计准则体系中全面引入了公允价值计量属性。将公允价值应用于企业价值的计量，是否为我们解决上述问题提供了新的途径?

一、文献回顾

(一)企业价值的来源

“劳动价值论”认为劳动是价值的主要来源。劳动价值论的合理性源于第一次产业革命前后的时代特征。当时，社会经济处于短缺状态，企业大多是劳动密集型手工工场，尚未普遍采用大型机器生产，劳动在产品的价值创造中始终占据主流地位，自然资源和资本只是充当转移价值的角色;“资本价值论”是制造经济时代的主流观点。此时，资本日益取代体力劳动在企业价值创造中占据主导地位，价值主要是由资本创造的，实物资本、无形资本、人力资本和资源资本都能创造价值;“客户价值论”认为价值是由客户决定的。客户价值不仅来源于核心产品和附加服务，还包括通过发展良好而持续的客户关系来创造企业价值。这种观点使企业价值来源的重心从企业内部转移到了企业外部;“能力价值论”认为企业价值是企业生产经营能力的价值。资本与劳动的融合与重新创造表现为企业的生产经营能力，企业价值并不一定等于资本的价值与劳动的价值简单相加之和，而是企业参与市场交换所能获得的价值总和。

(二)企业价值评估方法

2004年，中国资产评估协会颁布《企业价值评估指导意见》，对于规范企业价值评估、提高企业价值评估水平具有重要的意义。该指导意见中明确了两个问题:一是强调企业价值评估是一种行为和过程;二是明确企业价值的构成。企业价值评估所采用的方法主要有三类:成本法、收益法和市场法。齐寅峰(1998)重点分析了累计折现法，属于收益法的一种;王小荣、张俊瑞(2003)重点分析了相对估价法，属于市场比较法的一种;冯曰欣(2004)认为企业价值是企业的项目现值之和，其本质是企业创造价值的能力;王景升(2005)介绍了企业价值评估理论的演进，对成本法、市场法和收益法分别进行了适应性分析;任娟华(2005)介绍了折现现金流量法、相关估价法和期权估价法，认为应当按照被估价对象的性质及特征选择最合理的估价方法。

二、会计估价模型的尝试

企业价值评估方法的应用与会计计量技术密不可分。甚至可以认为，各评估方法在实际估价时分别适用不同的会计计量属性。如:成本法一般采用重置成本计量，收益法一般采用现值计量，市场法则采用现行市价计量。

(一)企业价值评估方法的适用性分析

成本法是在资产清查和审计的基础上将企业整体资产化整为零，以单项资产的评估为起点，把企业的全部资产按评估时的重置成本扣减各项损耗来计算企业价值的方法。经济学理论认为，资产的价值依赖于在其生产过程中所消耗掉的生产性物品的价值，即资产的价值是由它们的生产成本规定的。但是，这一规律只有在恰当的时间内可以随意通过生产而取得代替品时才是有效的。因此，并非所有的资产都适用成本法，只有以资产重置、补偿为目的的资产才适用成本法，对于持续经营的企业一般不采用成本法评估企业价值。

收益法通常又被称为收益现值法，是指通过估算被评估企业在未来投资年限内的预期收益，采用适当的折现率折成现值，然后累加求和得出企业价值的一种方法。收益法的局限性来自于未来收益的估算、有效投资期限和折现率的选择等三个方面。因此，只有当企业具有持续的盈利能力且其未来收益能够被合理准确地计量、经营风险可以预见并能够量化时，运用收益法对企业进行价值评估才有意义。

市场法是通过比较被评估企业与其他相同或类似(可比)企业(参照物)的异同，并据此对可参照企业的市场价格进行调整，从而确定被评估企业价值的方法。经济理论和常识都认同一个基本原则，即类似的资产应该有类似的交易价格。因此，运用市场法的关键是活跃市场和足够数量的可参照企业，只有当企业交易存在活跃市场时，采用市场法评估企业价值才具有说服力。

(二)会计估价模型与市场法的区别

综上所述，成本法、收益法和市场法在实际应用中都存在一定程度的局限性，直接使用会计信息进行企业估价成为有益和可行的尝试。谢诗芬、彭玉龙(2003)根据估价变量取值来源的不同，将会计估价模型分为四种:损益表模型、资产负债表模型、现金流量表模型以及资产负债表与损益表模型。他们指出，使用公允价值计量，才有可能解决经济收益的确定、全面正确地确认和计量资产与负债、重构资产负债表与损益表之间的本原逻辑关系等一系列的问题。所以，会计估价模型得以有效运用的前提，是在会计报表中应尽可能采用公允价值计量。基于公允价值计量的企业价值直接在财务报表中反映出来，其解释能力更强，相关性更高。

一般来说，企业价值评估的基本目标是确定企业的公允价值，这与会计中的资产和负债的公允价值计量并不是完全一致的。由于市场法是以活跃市场上的交易价格为基础，是上述三种方法当中最客观和可靠的评估方法，其评估值也比较易于被市场参与者所理解和认可。因此，当被计量资产或负债的活跃市场价格易于获得时，可以优先使用市场法估计企业的公允价值。但是，活跃市场并不是公允价值计量的关键，市场价格只是公允价值的某一个层级。由于市场法对市场活跃程度要求较高，而且对差异因素进行调整时，需要评估人员做出主观判断，这在一定程度上会影响到公允价值估计的可靠性。

三、以公允价值为目标的市场法

虽然在可行的情况下应当优先使用市场法，但市场上真正可比的资产或负债尤其是可比的企业整体往往不是很多，评估人员需要通过比较对市场价格做出适当的调整。

(一)市场法的评估程序

运用市场法评估企业价值一般包括确定参照物、调整差异和确定价值三个步骤。确定参照物是市场法的基础，不同企业对参照物的具体要求可能会有所不同。总体而言，如下几个方面是必须考虑的:第一，交易资料的可获得性。一些不能反映市场行为的报价不能作为市场法评估的基础，从中介机构或其他组织获得的有关市场报价和交易资料信息必须是真实可靠的;第二，应尽量在企业能够进入的最活跃市场选择参照物，而且参照物的数量不能太少;第三，参照物与被评估企业之间大体可替代，其相似程度越高，交易实例的有关市场资料就越具有价值，公允价值估计结果也就越可靠;第四，参照物的交易价格是正常交易的结果，不能反映市场行情的关联交易或强制性交易不能作为参照物。

一般情况下，参照物不可能与被评估资产完全相同，因此必须进行适当的调整。当估计企业整体的价值时，差异调整需要考虑的因素一般包括:企业规模、企业产权组织形式(例如，少数人持股还是公众持股)、流动性和变现能力、企业的盈利能力、企业的资信状况和资本结构、企业的市场定位和地理位置、企业的固定资产以及企业过去的增长速度等。在分别针对各参照物的市场价格调整差异因素后，获得若干调整值，将这些调整值进行算术平均或加权平均即可确定企业的公允价值。 　(二)公允价值的不可加总性

由于公允价值不可加总，企业价值并不会恰好是企业单项资产和负债的公允价值的总和。甲、乙资产单项公允价值之和为3 000万元，低于其组合的公允价值3 500万元;丙、丁资产单项公允价值之和为4 000万元，高于其组合的公允价值3 800万元;企业整体的公允价值7 200万元，较全部单项资产公允价值之和7 000万元高，而较资产组公允价值之和7 300万元低。基于公允价值会计计量进行企业价值评估要求资产负债表能够包含所有的价值相关项目，并且均按公允价值计量。但由于公允价值的不可加总性，企业资产的实际价值可能和用公允价值计量的企业价值存在差异。不确认这些差异，其负面作用是巨大的。

四、会计计量误差与商誉

(一)会计计量误差

朱开悉(2007)将会计误差分为会计确认误差、会计计量误差、会计记录误差和会计报告误差，并将会计计量误差进一步分为单项计量误差和综合计量误差。单项计量误差是指对某一会计要素进行计量而产生的误差，如资产计量误差、负债计量误差等等;综合计量误差是指在对企业会计要素进行会计计量的过程中，由于各会计要素内部及其要素之间采用的计量属性不同而产生的误差。此外，现有会计系统完全单一的依靠货币计量，本身是不可能全面的反映计量企业复杂的经济活动的。例如企业的管理组织能力和企业的市场占有状况这类无形资产是不易于进行货币计量的。即使现有会计系统通过种种复杂的途径进行货币量化，但是在间接量化时也会产生计量转化误差。

我们认为，综合计量误差实际上源于公允价值的不可加总性，单项资产(或资产组)的公允价值之和与企业(公允)价值之间的差异即为综合计量误差。这样，综合计量误差又可以分为两个层次:一是单项资产公允价值之和与资产组公允价值的差异，如上例中7 300-7 000=3 000万元;二是资产组公允价值之和与企业公允价值的差异，如上例中7 200-7 300=-1 000万元。现行资产负债表只能表现出单项资产的公允价值，综合计量误差直接将上述两个层次混在一起，表现资产组的公允价值可能是财务报告改革的一个方向，因为这是衡量企业能力与价值的一项重要指标。

(二)商誉

商誉是企业整体价值与以公允价值入账的各项资产账面价值之间的差异。当企业的真实价值大于企业的账面价值时，商誉为正;当企业的真实价值小于企业的账面价值时，商誉为负。实施企业并购时，要在对被并企业净资产进行资产重估的基础上，按其公允价值确定购并价格，这样就出现了两个差异。首先，是被并企业净资产公允价值与账面价值之差，该差额反映被并企业账面净资产到购并日发生的重估增(减)值;其次，合并方以其支付的合并价格作为入账的投资成本，合并价格与公允价值之间的差额即合并商誉是被并方未入账的内在商誉的外在量化。也就是，现行会计准则要求在财务报表中披露的商誉包括被并方净资产的重估增值和合并商誉。

至于自创商誉，它们存在于各种企业价值计量方法评估值的差额中。如果企业不进行并购，没有量化，则不予确认。原因一般是，自创商誉缺乏实际的解释且不能单独加以计量。我们认为，自创商誉就是会计综合计量误差，是单项资产(或资产组)的公允价值之和与企业(公允)价值之间的差异。在会计中全面使用公允价值计量，为自创商誉的确认与计量开辟了新的途径。

五、结论

本文回顾了对企业价值来源和评估的有关研究成果，认为企业价值评估方法的应用与会计计量技术密不可分，各种评估方法在实际估价时分别适用不同的会计计量属性。因为成本法、收益法和市场法在实际应用中都存在一定程度的局限性，建立会计估价模型，直接使用会计信息进行企业估价成为有益和可行的尝试，其前提是在会计中全面使用公允价值计量。由于公允价值不可加总，企业价值并不会恰好是企业单项资产和负债的公允价值的总和。本文并没有重复有关文献中提出的会计估价模型，而是通过区分公允价值会计估价模型与市场法分析会计计量误差，认为这种会计计量误差就是自创商誉。因为公允价值计量的复杂性，本文仅限于提出有关研究思路，为基于公允价值会计计量的企业价值评估提供理论支持。对于其中的具体问题，我们将在今后的工作中进一步研究。

参考文献

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[5] 王景升. 企业价值评估的理论与方法研究[J].理论界，2005(12):228-230.

公允价值评估方法篇（9）

通常认为，保险负债的公允价值，是指对保险公司的保险责任的一种公平的、能够被交易各方承认和接受的评估价值。它实质上是公允价值会计针对保险行业的特殊情况而对保险负债采用的评估价值。国际会计准则理事会（IASB）下属的保险指导委员会将公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。特别对于保险负债，公允价值是在评估当日将保险责任转移给第三方承担而不得不向其支付的金额。”

一、保险负债公允价值评估的方法

（一）市价法。如果金融工具能够在一个足够的深度、广度和开放程度的市场中进行交易，金融工具的市场价格就是其公允价值。例如保险公司绝大部分的资产由现金、银行存款、债券、股票或证券类基金等组成，这些资产都可以直接从公开交易的市场上观察到其市场价值，因此保险公司的公允价值的计量相对非常容易，市场价值即为资产的公允价值。

（二）复制法。有些保险产品同其他金融产品很类似，特别是保险风险非常低的投资性产品，例如保险风险不显著的递延年金、投资连结保险等，使用一些可公开交易的金融工具可以大体复制出该负债的现金流。

（三）现值法。如果市场价格不可用并且无法使用可交易的金融工具来复制现金流，则用未来现金流的现值来估计金融工具的公允价值。对于绝大部分的保险公司负债而言，现值法是最可行、最常用的方法。

二、使用现值法估计保险负债的公允价值

（一）直接估计法。考虑到为了直接估计负债的公允价值，那么负债的公允价值是合同本身所涉及的所有赔付的价值，因此，它把保险公司的负债从保险公司的具体经营中提出来单独考虑，其公允价值或者说市场价值只与保险合同本身有关，而与保险公司的资产以及经营状况无关。直接法主要有两种估计方法。

1.调整贴现率。即直接把在保单下可能发生的一系列现金流贴现到当前时刻的现值作为负债的市场价值，贴现利率由反映现金流时间价值的无风险利率和作为承担风险的补偿两部分组成。但是，对保险公司来说，它是负债经营，属于负债市场，而大多数负债无法找到完全可比的产品，因此，必须考虑用别的方法来确定合适的风险利差，可以直接对各种复杂的风险进行建模，将它们体现为对未来现金流的影响，而不是用贴现利率来反映。

资本成本法是一种典型的直接调整贴现率的方法，其基本的思想是，投资者的预期回报与其承担的风险成正比，预期回报越高，承担的风险就越大。可以用资本回报和风险水平之间的关系来确定负债的风险利差。在理想状况下，假设某公司的负债无风险，即负债的公允价值就是按照无风险利率贴现的现值，期间无现金流变化，无税和资本的流入与流出。则有：

ΔL=L×rf

ΔE=ΔA-ΔL=（A-L）×rf=E×rf

其中E、A、L，都是以公允价值表示的保险公司的权益、资产和负债，rf为无风险收益率。这时，资本回报率=ΔE/E=rf，说明当负债无风险的情况下，保险公司的投资E不承担任何风险。

但是在现实中，保险公司的投资往往面临各种风险，如精算风险、市场风险、信用风险等，所以保险公司要求的资本回报率将从rf上升到rE。推导过程如下：

由：E×rE=（E+L）×rf-L・rL

得出：rL=rf-E/L×（rE-rf）

可以看出，负债的风险利差rL要比无风险利率rf小，其差值依赖于资本与负债的比例和市场的资本回报率（rE）。因此，如果能够获得持有类似的资产/负债的市场持有人的相关数据就能够推导出rL，从而也就可以结合负债的现金流状况贴现推导出负债的公允价值。

2.调整现金流/期权定价法。期权定价法又称为“多重情景法”，这种方法的实质是估计现金流可能发生的各种情景，然后通过一定的方法折现，来对未来现金流进行估值。这种方法一般适用于利率敏感型负债。

（二）间接估计法。所谓间接估计负债的公允价值，是指首先估计资产和所有者权益的市场价值，二者的差额就得到负债的公允价值。

间接法把保险公司的负债看作保险公司经营整体的一个组成部分，负债的市场价值等于公司的资产价值减去公司本身的市场价值。假设存在潜在的投资者欲购买该保险公司，其买价就是该保险公司的市场价值，它由公司未来可分配盈余的现值决定，然后用资产的市场价值减去未来可分配盈余的现值即购买价格就得到该保险公司负债的市场价值。即：

MVL=MVA-MVE

其中MVL表示公司负债的市场价值，MVA表示公司资产的市场价值，而MVE表示公司未来可分配盈余的市场价值，间接法的核心就是计算这一项。

利用间接法评价负债公允价值的具体步骤是：首先，在随机经济情境下产生期望未来现金流，其中要考虑支持资产的投资收益、会计准则调整、所得税和风险资本需求；其次，按照风险调整后的资本成本折现未来现金流（可分配盈余），求均值后得到可分配盈余的现值；资产的市场价值扣除递延税收负债后减去可分配盈余的现值即得到负债的公允价值。

对于确定保险公司负债的公允价值的方法――直接法和间接法，如果假设设置具有一致性的话，这两个方法本质上是等价的。

三、保险负债公允价值评估的作用

采用公允价值计量保险负债是消除或减少会计错配、提供高质量会计信息的要求。作为金融市场的重要参与者，保险公司往往持有大量的投资组合和衍生工具，其资产负债表中的大多数资产都采用公允价值计量，而资产负债表对应的负债一方未反映现行利率的变化，采用了各种不同的计算基础，这实际上人为地扭曲了保险公司的利润和权益等相关信息。具体来说，负债的公允价值评估对保险公司有着以下几方面作用：

（一）绩效评估的基础。减轻会计错配问题的另一办法是对负债进行公允价值评估。在市场利率频繁变化的环境下，现行会计系统对负债评估仅仅报告其账面价值，不能反映保险公司真实的风险、收益情况和公司经济价值的变化。保险负债的公允价值评估将克服现行财务报告对公司价值的扭曲，揭示公司的真实业绩，财务报表的使用者以此为基础开展经营管理，更有可能提高公司价值。

（二）资产负债管理的基础。资产负债管理建立在两个基础之上：第一，资产负债管理采用公司实际经济价值，即资产现金流减去负债现金流。因此以历史成本为基础的传统会计对公司价值的衡量不适用于资产负债管理。第二，资产负债管理的中心目的是管理公司实际经济价值对市场利率变化的敏感度，因此公司应该控制或管理市场利率对公司价值的影响程度。要实现这两个基础，就必须对负债进行市场定价。报告保险公司负债的公允价值、建立以公允价值为基础的财务报表，将使得保险公司资产负债管理过程与公司财务报告趋于一致。

（三）新产品定价的基础。许多保险产品都包含内嵌期权，例如保单贷款期权、投保人的退保期权等。实务中许多公司都是在假定利率和保单持有人行为不变的基础上确定保费，并没有对内嵌期权给予足够的重视。但是，自20世纪90年代以来，市场利率频繁改变，保单持有人频繁行使这些内嵌期权。传统的定价方法不能完全反映出内嵌期权的价值，加大了公司定价风险。易变的市场利率也促使保险业使用负债的公允价值评估方法对其新业务进行定价。

（四）用VAR方法进行风险管理的基础。为了保证资金的安全性和盈利性，建立全面、有效的风险管理系统对公司是非常重要的。近年来，保险公司普遍运用在险价值对市场风险进行衡量和控制。而VAR方法是建立在市场价值基础之上的，保险负债公允价值评估支持保险公司的VAR管理过程。

四、保险公司负债的公允价值评估应注意的问题

（一）保险风险的公允价值调整。在计算保险负债的公允价值时，困难之一就是如何决定一个合理的风险调整。在缺乏市场的时候，可以应用本文所述的方法来获得保险负债的风险市场价值。

（二）信用风险在评估中的考量。信用风险主要从增加投资风险或降低资本水平两方面对负债的公允价值产生影响。投资风险的上升导致投资回报上升，从而增加了负债评估率rf并降低负债的价值。资本比率E/L的下降同样增加负债评估率从而降低负债的价值。

（三）保险负债的公允价值的局限性。第一，公允价值评估非常复杂。首先，需要确定建立在各种精算假设之上的现金流。其次，需要用经济情景产生器来产生利率经济情景。最后，它是建立在复杂的精算模型之上。此外，保险负债公允价值评估太耗时间，对于某些假设太过敏感。第二，公允价值评估的成本高。对保险价值进行公允价值评估需要上万次的现金流规划，所需要的计算成本也很高。此外，评估过程需要的经济情景器及其维修花费和咨询、购买精算软件的高级应用模块、数学和精算人才的花费都很高，昂贵的费用阻碍了负债公允价值评估的应用。第三，评估没有统一的标准。保险负债公允价值评估缺乏标准化。各公司根据自己的经验和方法计算的公允价值结果之间缺乏可比性。尽管许多公司公开披露时会说明其使用的关键假设和方法，但由于计算的复杂性和专业性，一般公众和监管者都不甚了解，导致负债公允价值评估仅限于公司内部的衡量指标和内部绩效评估系统。

参考文献：

公允价值评估方法篇（10）

《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。

参考文献