房产投资成本篇（1）

房地产行业在我国经济建设中具有非常重要的地位，在国家宏观调控的大背景下，房地产市场由于市场变化、紧缩地根和紧缩银根等原因，使得房地产行业在新时期面临新的挑战。房地产项目投资成本控制与管理对房地产行业的有序发展有着非常积极的促进作用，通过更高效的手段来对房地产市场的投资成本进行管理，能够有效的规避市场风险，在激烈的市场竞争中获得有利地位。房地产行业基本模式的建立也是以成本分析与造价计算为基础的，运用科学的管理手段，在强大的技术支撑下，最大化产品价值。只有这样，才能在当前的房地产行业当中占据有利位置，开拓更广阔的市场。

一、项目决策阶段的投资成本控制与管理

在房地产项目实施的过程中，投资决策阶段是非常重要的阶段，是对房地产项目工程的整体把握。在决策投资阶段中，工程造价对项目建设会造成决定性的影响，在建筑项目中工程的总造价直接关系到项目是否能够建立起来，并且在决策阶段必须对房地产项目的建设标准、建设地点、建筑工艺以及设备等诸多方面进行考量，这些都会形成预算在工程造价的表格中体现出来，形成工程总造价，进而使得投资人在决策阶段就能够对某个环节进行调整和安排。工程总造价就是房地产工程项目所投入的资金总额，而相对完善的投资成本控制与管理能够帮助投资者计划投资数额，对判断项目选择与实施具有非常重要的参考价值。在房地产项目当中，必须在先期投入时候进行精确的计划和准备，才能保证项目在实施过程中的资金投入，也直接影响到投资者的投资预期，对投资的效果有着重大的影响。工程造价管理人员必须核准和提供完整的工程造价估算，已达到控制总投资的目的。通常情况下，决策阶段投资成本控制与管理对项目经济性造成的直接影响达到95%以上，这也从另一个角度说明了投资成本控制与管理在房地产工程项目中的重要作用。因此，投资成本控制在决策阶段发挥着非常重要的作用，能够直接影响后续环节的进行，保证工程施工的科学性与合理性。

二、项目设计阶段的投资成本控制与管理

设计阶段是在项目工程造价确定后，进行项目设计的阶段，也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中，成本控制与管理也更为细分化，对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面，在保证设计完整性的同时，通过成本控制与管理，对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时，也可通过成本控制来选择方案的最优化，正确定位项目以保证资金的使用，同时能够使提高项目设计的质量，最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制，其明确限额的指标通常由以下几点：

（1）每平方米消耗钢材的钢筋含量指标；

（2）每平方米消耗砼的砼含量指标；

（3）整体与各部分施工图的预算指标；

（4）发生设计变更所导致的费用限额指标。

通过对以上指标的和旋，能够在很大程度降低设计变更，有效缩短设计的周期，并能对施工图预算的准确性进行把握，防止超资的现象发生。

三、招投标过程中的投资成本控制与管理

招投标在房地产项目中比较常见，招投标也是市场经济中重要的交易方式之一，在以房地产为首的大型项目中普遍存在。招投标在房地产项目建设过程中有非常重要的地位，而在招投标过程中针对投资成本控制与管理需要做好以下几点：

（1）对标底的编制要准确合理。目前，在建筑安装工程中的招投标的标底主要有工程概算、工图预算、综合定额以及平方米造价包干等方法进行编制，同时也存在以市场价格来报价的情况，这些针对标底的编制要准确合理，并且注意都要在可控的投资范围内进行；

（2）对投标的报价要规范认定。在投标过程中可以通过市场竞争的方式进行，选择三家以上的招标单位，实现“货比三家”；

（3）对评标的过程要公正公开。评标过程要坚持“三公原则”，在专家的指导下，形成严格的管理与监督机制，规避市场上的不公平竞争行为，保证项目的顺利开展。

四、项目施工阶段的投资成本控制与管理

项目施工阶段是房地产项目实施最为重要的阶段，在通过招投标确定施工团队后，通过签订合同等手段达成施工协议，并在施工过程中强化管理，规范投标方的施工作业情况。在施工过程中要严格投资成本的控制与管理，避免发生“三超”现象，若发生“三超”现象，就必然会对企业的利润造成损失，如果失控则更可能是企业亏本。因此，房地产行业在市场经济条件下运行，其主要仍然是以盈利为目的，因而必须做好项目施工阶段的投资成本控制与管理，其具体工作主要表现在以下几点：

（1）对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔

施工阶段中的成本控制具体是在工程变更的情况下，对工程变更所产生的投资成本进行成本管理。在工程量清单报价中，有部分开发商形成一种低价中标，通过合同索赔的方式实现盈利的方式。因此，在施工过程中要严格按照合同内容来进行施工，对施工过程进行监控，对工程变更的情况进行严格审核，通过核算工程变更的费用支出，进行有效的成本控制，避免出现投资失控的现象。除此以外，对材料供应商和施工单位进行反索赔，能够在一定程上有助于实现成本的有效控制。

（2）加强施工过程管理 形成完善的监理制

在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的使用用途进行审核，经过监理审批通过合同规定的款项及内容，进行工程进度款的划拨。

（3）在技术层面上对投资形成的有效控制

在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多里热闹的方法。据统计，工程款中有70%是材料费，因而采用新方法新工艺提高生产效率，能够缩短工期以保证项目进度。

（4）在经济措施上对投资形成有效控制

在整个项目建设的过程中，会产生如费、广告费、销售成本等各种费用，因而在具体的成本控制中要降低静态投资。

五、竣工结算阶段的投资成本控制与管理

在竣工结算阶段中，成本控制与管理的主要内容是根据合同预算与在施工过程中所形成的其他费用进行决算。通过合同和法律对工程款的使用情况进行核定，核实工程量并落实联系单，对工程的实际造价进行计算。

（1）认真核对合同条款，防止重复计算；

（2）对施工日志、隐蔽的验收记录和验收手续进行仔细检查，确定是按图施工；

（3）核对设计变更以及签证部分，检查变更流程是否符合程序，防止出现重复签证的现象发生；

（4）按照设计图纸与设计计划对工程量进行核实；

（5）以合同为基础执行投标中的所报单价，杜绝高套单价的情况发生；

（6）对施工过程中产生的费用按流程进行统计；

（7）复查复核，防止出现误差。

六、结束语

总而言之，房地产开发项目从项目策、项目实施到销售完成，直至最后的交付使用，这才是房地产开发项目完整的流程，而投资成本控制与管理需要贯穿与整个房地产开发这个系统性的工程当中，需要通过各部门的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制与管理机制。只有这样，才能体现出成本控制对企业利润所产生的影响，真正降低成本，进而提高企业在项目中所获得的利润。

参考文献：

[1]郑忠毅.房地产建设项目的投资管理[J].上海企业，2008（06）.

房产投资成本篇（2）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

2房地产投资风险

2.1房地产投资风险的多样性

在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。

2.2房地产开发投资风险的防范

进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。

在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。

3房地产开发项目管理成本控制

3.1房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。

3.2房地产建设工程项目的成本控制

房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。

建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。

工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。

对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。

房产投资成本篇（3）

关键词 房地产 投资成本 管理

一、土地成本

房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。

二、政府规费

房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。

三、建安成本

建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。

招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。

四、专业费用

专业费用是开发企业聘请勘察设计、工程监理、前期物业管理等专业公司要支付的费用。专业公司的参与是提高开发项目品位、质量的重要手段，他们带来了新的设计理念及工程、物业管理方式，从而能降低总体成本或者提高经济效益。建筑设计方面，应从建筑设计、小区规划、景观环境、节能环保材料的应用等多方面入手，突出企业及其开发项目的个性与差异化，进行明确的品牌定位，从而提高项目的内在品质，提高利润空间；工程监理方面，优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本、进度、质量管理，进而提高项目投资效益；前期物业管理方面，开发企业在项目前期引入物业管理理念，提高购房者对项目建成后的良好预期，同时提高项目投资效益。

五、配套费用

配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套设施，车棚、围墙等构筑物，绿化、景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用。配套费用的支出一般处于项目后期，开发企业资金相对充裕，又是吸引购房者的最后阶段，这时开发企业舍得投入，但也应注意采用新技术、新材料在满足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配电柜代替建设配电室既少占土地、降低成本，又能满足业主的用电需要；绿化中多种乔木，少种草虽前期投入多一些，但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用；项目园林水体采用中水系统处理后的中水，既美化了居住环境，又节约了运行费用。

六、管理及销售费用

管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用，包括企业办公费用、人员工资、招待费用、宣传费用、固定资产折旧等。控制管理费用依赖于企业具备完善的管理体制，开发企业应建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度。销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构销售应支付的费用。推广宣传费用包括广告费、公关活动费等，应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量。费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付，当项目较难出售时，费率较高；当项目易于出售，开发企业就可以自行销售，费用就很低。

七、财务费用

由于房地产开发是资金密集型行业，所以它与金融行业有着紧密的联系，在资金融通的过程中，就存在手续费、利息、佣金、发行费及汇兑损益等各项财务费用。降低财务费用最主要的方式是降低负债率；其次，应区别各种融资手段的财务费用比率，根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段；此外，在项目运作中应特别注意资金的时间价值。项目初期支出的资金量很大，而且距离资金可回收时间较远，这时资金的运用应慎重。支出过大，金融机构若不支持，将造成资金链断裂，即使有金融机构的支持，也会增大企业财务费用。延缓支出的渠道有缓交政府各项规费、减小工程款期初支付比例等。

八、结束语

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

房产投资成本篇（4）

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三部分:

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。超级秘书网

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

房产投资成本篇（5）

2．建设项目标准制定。建设项目标准是指建设项目所选用或者需要达到的标准水平。建设项目标准的内容包括项目规模、总面积、工艺设备、国标类型、配套设施、劳动生产率等。建设标准选定的合理与否，直接决定了其对成本的控制能否到位。在选择建设项目标准时，应把着适用、经济、安全、美观的原则。对于个别特例项目以及高新技术项目，可稍微提高标准。

3．建设项目地点选择。建设地点选择包含两层意思，一方面是指大的区域的选择，另一方面是指具置的选择。在进行区域选择的时候，考虑的主要因素有国家的发展规划、与原材料的距离、与工业区及生活区的距离等几方面。而对具置的选择，主要考虑的因素则包括：区位、面积、水文地质气候条件、拆迁安置情况、交通运输条件、水、电供应条件、环境保护条件、生活设施依托条件及施工条件来考虑。

4．生产工艺和平面布置方案的确定。所谓生产工艺，指的是在生产某件产品时所采用的固定的工艺流程和方法。工艺流程指的是原料或半成品成为产品或加工品的过程中所经历的生产加工手段。一般以先进适用和经济合理作为评判工艺可行性的依据。平面布置方案设计的主要内容是合理的布置建设用地内的主要及临时建筑物、道路、材料仓库，需要根据建设用地的实际情况，同时结合周围已有的条件，考虑生产工艺流程，尽可能的利用原有建筑以节约成本，以确定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案对于降低工程成本有着巨大的作用。5．设备的选用。在进行设备选型时，必须遵守的基本原则就是要满足工艺要求。然后，要综合全面考虑其购买成本及使用成本，尽量选择低耗高效、易于操作及维护简便的标准设备。

二、投资决策阶段成本管理的主要内容

1．投资估算。在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。在项目的前期，分析拟建项目是否具有可行性时，主要通过项目建议书及可研报告来实现，而投资估算正是其中分析其经济合理性的主要依据，意义重大。经批准的投资估算所确定的项目投资额一般为最高限额，到后期的任何阶段，均不得超过此限额。所以投资估算须具备一定的准确性，不然的话，不仅会对投资决策造成影响，而且会影响到后面的设计概算、施工图预算及建造过程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通过收集拟建项目在技术、经济、环境、社会等方面的相关资料，研究其是否具有技术上的先进性和经济上的合理性以及实施的可行性，并进行方案比较，找出各方案的优劣所在，同时分析和预测拟建项目建成后对有关经济、社会、环境方面的能够起到怎样的促进，并敲定最佳投资方案，供决策者选择，为投资决策提供依据。无论是新建、改建还是扩建项目都能够应用可行性研究。未来的情况原本是未知的，但通过准确的可行性研究可以使未知的情况定性甚至定量，减少投资决策时未知的影响因素，帮助决策者作出正确决策，使投资项目的收益得到保证。同时，可行性研究不仅仅可以作为建设项目投资决策的依据，而且在编制设计文件、筹资融资、签订合同、政府审批、组织施工、安排进度、竣工验收及项目后评价时都需要可行性研究作为参考。

3．财务评价。财务评价研究的对象是整个工程项目，研究内容是项目的全部财务收入和支出，根据我国现阶段的财务制度和市场行情，分析研究项目的是否具备足够的盈利和偿债能力，从财务角度评价其可行性。由于财务评价只是从投资人的角度来分析项目的效益和风险，所以是微观层面的经济评价。财务评价的作用非常广泛，可以计算出财务的盈利能力供投资人参考，在融资时也可帮助投资人制定决策，是制定资金计划的主要参考依据，同时还可用于协调企业与国家利益之间的矛盾。财务评价的程序为：①熟悉建设项目的基本情况，包括项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案分析。②收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料和参数，包括项目投入物和产出物的价格、费率、税率、汇率、生产负荷及基准收益率等；项目建设期间分年度投资支出额和项目投资总额；项目资金来源方式、数额、利率、偿还时间，以及分年还本付息数额；项目生产期间的分年产品成本；项目生产期间的分年产品销售数量、营业收入、营业税金及附加和营业利润及其分配数额。③根据基础财务数据资料编制基本财务报表④运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。

4．不确定性分析。项目经济评价中不能缺少了不确定性分析。因为项目的经济评价是投资决策的主要依据之一，其主要是以项目总投资、建设期、年销售收入、年经营成本、年利率和设备残值等已知、确定的指标值为基础，即使某个指标值是估计或预测的，也认为是可靠、有效的。但实际上，所有这些数据都只是对未来的预测，都有可能发生变化。人类无论怎样预测未来，都不可能百分百准确，因此所有的项目，所有的要素都存在一定的不确定性，但是这种不确定性的程度也有区别，因此在投资决策阶段，我们要明确各种不确定性因素对拟建项目未来收益的影响程度，以测算项目承受变化的能力，帮助我们做出正确决策。

房产投资成本篇（6）

中图分类号： F830.59 文献标识码：A

一、房地产业投资决策对成本控制的影响

1、影响投资决策的因素分析

（1）社会因素

房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。

（2）成本因素

影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。

（3）投资区位

房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。

（4）投资时机

选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。

2、投资决策失误对成本控制的影响

面临日益复杂的市场环境，房地产投资潜在着各种风险，如果决策失误，将会给企业带来很大的投资风险。

（1）市场因素对成本控制的影响

房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化，从而使收益难以达到预期目标。

（2）政策因素对成本控制的影响

金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法，都使增加了项目开发的成本。

（3）项目开发团队人员素质对成本控制的影响

项目开发团队人员的素质对成本的影响较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力，无法正确对项目进行定位，盲目进行投资开发，在开盘后出现销售瓶颈，成本的收回速度较慢，使开发成本增加。

二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施

1、进行充分的市场调查，降低投资风险

在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素，潜藏着风险，从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查，对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议，为他们的投资决策提出科学依据，降低投资风险。

2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算

投资阶段重点是进行项目的可行性研究，对项目的投资估算精确度进行控制，并采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目上投资决策的可靠性。

（1）重视房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目投资数额大，建设周期长，要使开发项目达到预期经济效果，就必须实现项目决策科学性，减少或避免投资决策的失误，做好可行性研究，解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究，了解客户需求，对项目进行定位；在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能，从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性，使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位，尽可能避免投资风险，有效控制项目成本。

（2）重视房地产开发项目投资估算

投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资决策的重要依据之一，是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性，如果出现的误差太大，将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段，允许估算误差在30%左右，但在最终决策阶段，其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性，才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内，实现成本控制的预期目标。

3、采取组合投资策略，利用保险规避经济风险

（1）采取组合投资策略

目前，多数房地产企业为了分散风险，采用组合投资的策略，同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择投资时机、项目类型、投资区域等，规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益，具有重要的现实意义。

首先，采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点，因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机，如果后续资金无法及时到位，很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动，避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时，要注意对开发周期不同的项目进行组合，注意开发周期的多元化，使其相辅相成，增加抵御风险的能力，在保持企业效益长期稳定的情况下，提升企业形象和融资能力。

其次，采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变，因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价，从而对投资产品组合作出调整。

再次，投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同，房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合，可以使企业打破房地产不可移动的地域限制，从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会，避免一失均失、一败俱败的局面，尽可能的防范和分散风险。

（2）利用保险规避经济风险

保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法，可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保，以缴纳保费为代价，将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的，在多数情况下，保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。

4、加强项目团队建设，提高成本管理水平

（1）加强投资项目团队人员素质建设

房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势，房地产开发企业要适应新时期的变化，提高项目团队的整体素质，加强项目团队的建设，积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断，还要树立以客户为中心的思想，为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力，善于利用各方资源，与公司内部各部门合作伙伴沟通。

（2）提高成本管理水平

在房地产开发投资决策阶段，投资者要进行严格的成本管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制措施，避免或降低投资风险。

首先，要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性，对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励，对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能，拉近企业与员工之间的关系，使企业与员工同呼吸共命运，自觉节约成本。

其次，控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%～30%左右，因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案，确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%～55%左右，在进行建筑安装工程成本的控制时，要根据当前区域经济的发展形势，对类似的项目造价标准进行调研，把握项目施工的总体情况，对影响成本的主要因素进行深入的分析，制定出科学合理的成本指标，在施工过程中对成本进行分析优化，将成本控制在最小范围。

第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计，正确利用企业财务杠杆作用，在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的，可以降低企业的开发成本，因此在投资决策前，要根据相关政策规定估算，努力获得政府支持。此外，还要预测其他一些因素的影响，如开发周期的变动等，确保项目成本最小化。

项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点，因此提高投资决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量避免风险，从而达到企业的预期经济效益。

参考文献：

[1] 邹坦,韩宁.关于工程建设单位控制设计阶段工程造价的方法研究[J]. 工程质量. 2007(19)

房产投资成本篇（7）

《会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）是2006年颁布的一项新准则，旨在将作为一种高风险高收益投资手段的房地产从原有固定资产中划分出来，单独加以会计规范。将“投资性房地产”这样一个全新的概念运用于实务界，其影响必将是深远的。通过对该准则的学习发现，投资性房地产在成本模式下转化和处置时，其规范尚有不尽完善之处。

一、存货转换为投资性房地产时减值计提不连贯

投资性房地产准则第十三条规定：“企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。”可见，本条款所说的“其他资产”应当包括作为自用房地产的固定资产、房地产开发企业的存货以及可能作为无形资产处理的土地使用权。在该准则第十四条规定：“在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。”从准则表述来看，当自用房地产、房地产开发企业的存货、用于出租或赚取资本增值的土地使用权与投资性房地产因用途或功能改变而进行转换时，无需损益确认，只按原有账面价值对资产进行重新分类，即将原有资产入账价值、折旧摊销和计提的减值分别记入新用途下资产的相应科目中。由于固定资产、无形资产和投资性房地产均作为非流动性资产，它们的减值与折旧摊销口径均相似，在转换中很容易对接，减值计提清晰连贯。异议在于存货与投资性房地产之间转换时，如何体现减值计量的连贯性问题？

在现有会计准则体系下，存货属于流动性资产，不再通过设置折旧账户来反映其价值的补偿问题，而且存货的减值处理完全不同于投资性房地产（非流动资产）的不可逆转的计提理念，已计提的存货跌价准备在减值因素消失后可以在原计提范围内予以转回。由此可见，存货与投资性房地产在转换中，两者的口径是有差异的。那么，如何体现转化前后对同一资产计量的一致性问题呢？在财政部会计司编写的《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）中阐述道：“企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记‘投资性房地产’，原已计提跌价准备的，借记‘存货跌价准备’科目，按其账面余额，贷记‘开发产品’。”现举例说明。

例1：甲企业是从事房地产开发业务的上市公司，2007年3月10日，甲企业与乙企业签定了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，已计提存货跌价准备5 000万元，要求对甲企业进行会计处理。

甲企业会计处理如下：

借：投资性房地产500 000 000

存货跌价准备 50 000 000

贷：开发产品550 000 000

从上例的会计处理可以看出，因持有目的的改变，将原有的流动性资产存货转换为非流动资产投资性房地产时，没有按照严格的重分类口径将已计提的“存货跌价准备”科目对应结转至“投资性房地产减值准备”中，而是一并在“投资性房地产”科目余额中扣减。由于在房地产转换时中断了减值计量的连续性，就不能完整地反映出该项房地产价值变化全貌，不利于报表使用人依此作出正确判断。

笔者建议，在将满足条件的存货转换为投资性房地产时，也应将该存货视同固定资产理念处理，力求转换前后口径一致、科目一一对应，保证该资产减值计提金额的连贯性。如上例甲企业的会计处理可以表述为：

借：投资性房地产 500 000 000

存货跌价准备50 000 000

贷：投资性房地产减值准备50 000 000

开发产品 500 000 000

通过这样的会计处理后，就延续体现出该项房地产价值走向的全貌，利于报表使用人形成客观正确的判断。

二、投资性房地产处置时有利润结构操纵空间

投资性房地产准则第十八条规定：“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”在《讲解》中阐述道：“处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记‘银行存款’等科目，贷记‘其他业务收入’科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记‘其他业务成本’科目；按其账面余额，贷记‘投资性房地产’科目；按照已计提的折旧或摊销，借记‘投资性房地产累计折旧（摊销）’科目；原已计提减值准备的，借记‘投资性房地产减值准备’科目。”可见，投资性房地产处置损益是通过“其他业务收支”来体现，最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，应将该活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产（包括作为无形资产类的土地使用权）的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中。也就是说，针对企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的较高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这为利润结构操纵留下了充分的空间！因为针对一项房地产，到底作为固定资产还是投资性房地产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的，该判断很难避免主观的随意性，这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构纵。现举例说明。

例2：甲企业是一家上市公司，为了满足市场需求，扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁至郊区。2007年3月，管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2010年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4 000万元。假设不考虑相关税费。要求对甲企业进行账务处理。

分析：由于甲企业“管理层决定将原厂区陈旧厂房平整后，持有以备增值后转让”，所以应将原计入“无形资产”科目的土地使用权计入“投资性房地产”科目，最后以“投资性房地产”作为处置对象

甲企业账此务处理如下：

①转换日

借：投资性房地产――土地使用权30 000 000

累计摊销9 000 000

贷：无形资产――土地使用权30 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）9 000 000

②计提摊销（假设按年）

借：其他业务成本 525 000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525 000

③出售时

借：银行存款40 000 000

贷：其他业务收入40 000 000

借：其他业务成本28 425 000

投资性房地产累计折旧（摊销）1 575 000

贷：投资性房地产――土地使用权30 000 000

从以上处理可以得知，其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利润表中营业利润项目中增记11 000 000元。

若管理层没有“持有以备增值后转让”意图，而是一直待售直至最终成交，其利润影响又如何呢？势必要按无形资产正常处置处理，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算处置损益。那么，营业外收入＝银行存款累计摊销－无形资产账面余额＝11 000 000元（假设数据不变，同例2），即仅在利润表的利润总额项目中增记11 000 000元，这与前述处理形成11 000 000元的营业利润构成迥然不同。然而追其差异根源却主要在于“管理层是否持有以备增值”这一主观用意上，准则如此规范实在差强人意。

笔者建议，为了保证企业报告的客观性、公允性及其各企业间的横向可比性，对同一项房地产在处置时就不应过分强调其处置前的用途差别，我们的关注点应落在处置该项资产将给企业带来多少未来现金净流量上，宜采取“用途不同但对利润金额及结构影响却趋同”的处理态度。也就是说，在成本模式下进行投资性房地产处置时，要与该资产仍为固定资产或无形资产采用相同的损益处理理念――一律视为非日常经营活动，通过“营业外收入”和“营业外支出”科目核算，不再影响利润表中的营业利润项目，避免人为地对利润结构进行操控。

【参考文献】

房产投资成本篇（8）

2006年我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式，公允价值模式使会计信息更具有相关性，更好地反应了投资性房地产的市场价值和盈利能力，并给企业盈余管理提供空间。准则颁布之后，专家预测许多企业会对投资性房地产采取公允价值模式计量，但投资性房地产公允价值计量模式的应用情况究竟如何呢？

一、投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状

CAS3实施近5年间，绝大部分企业采用成本模式计量投资性房地产，采用公允价值模式计量的极少。具体数据如表1所示：

数据显示，在新准则实施的五年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然钟情于采用成本模式计量投资性房地产，且通过数据可以看出，越来越多的上市公司拥有投资性房地产，而采用公允价值模式计量此类业务所占的比例却有下降趋势。并且，更让我们困惑的是那些A+B和A+H类型的企业也不愿意采用公价值计量模式。以2008年为例，54家A+H类企业中有23家持有投资性房地产，但除中国银行外，其余全部采用了成本模式。这与之前理论界预期形成鲜明对比。

二、管理层偏好成本模式的原因分析

（一）管理层出于谨慎的原则，采用成本计量模式

CAS3规定投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的，必须满足两个条件，同时，对计量模式的变更做出了严格的限制：投资性房地产的计量方式不得随意变更，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在符合上述条件时可以改按公允价值模式进行后续计量，而采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。准则还规定：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，否则不会贸然采用公允价值模式，以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。而且成本模式本身具有其独特的优越性：风险小和未来转换成本低，出于上述考虑，上市公司更偏好成本模式。

（二）上市公司利润平滑的要求

利润平滑（Income Smoothing）即是公司管理层运用报告中的可调整项来降低公司所实现利润的波动性。许多国内外研究表明：只要管理层还能对会计选择具有操控性，利润平滑就不可避免。Graham、Harvey and Rajgopal（2005）调查了401名财务主管，发现有96.9%的受访者偏向于平滑盈余，78%的受访者为了平滑收益宁愿放弃企业实际的经济价值。

投资性房地产采用公允价值计量模式后，相关公司每年净利润将受到投资性房地产市场价格变动的影响，且公允价值的变动直接计入当期损益，这样，净利润就会出现波动性，随着房地产业市场价格的变化而不断波动。同时，由于房地产市场的国家宏观经济调控政策反复，房地产企业的利润受市场波动的影响将更加明显。这种波动会给企业造成业绩不稳的假象，也为投资者、债权人等利益相关者做出正确的决策造成了一定误导，从而影响这些上市公司的股票价格。因此，一些业绩较稳定的上市公司会倾向于采用成本模式进行计量，以规避市场价值波动给企业形象带来的不良影响。

（三）出于政治成本的考虑

政治成本表现为寻租成本、税费管制成本和社会契约成本等。政治成本可能是由公司的高盈利能力引起的，因为公司的高盈利能力会受到媒介和顾客的关注；也可能是因为公司规模太大引起的，因为大公司看起来很大很有势力，受到的关注多，受到的行为规则的限制也就更为严格。公司管理人员总是希望通过各种努力以降低所受到的关注程度，降低现实和潜在在危机的影响，这样，若某个企业存在着由于政治活动而引起的潜在财富的转移，那么它的管理当局为减少政治成本就会产生选择那些能够将当期盈利延续到未来期间的会计程序的动机。

近年来，中国城市房地产市场快速发展，房价高涨，出现过热迹象。高烧不退的房地产市场引起了国家和消费者的注意，国家和各地方政府相继酝酿和出台了一系列调控房价的政策。2010年9月，面对房地产市场的非理性繁荣，被称之为史上最严厉的房地产调控新政出笼。2011年1月26日，“新国八条”出台。2011年2月，为落实“新国八条”细则，北京、上海先后出台“京十五条”和“沪九条”。2011年3月5日，总理在《政府工作报告》中明确指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

上述政策的出台及实施对房地产业产生深刻影响，所以房地产企业，尤其是大规模的房地产企业不愿意选择引起会计收益波动较大的公允价值计量会计政策，以免产生过高的利润被政府视为“暴利”或“不当得利”，迫使政府采取一系列不利于企业的限制性措施。

（四）公允价值模式可靠性不足，遭受投资者质疑

CAS3要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求，但是CAS3中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据，再加上市场评估制度的不规范，监督和管理机制的不完善，使得公允价值在执行过程中缺乏有利的保证，这种模糊为企业操纵提供了空间。而且通过查阅公司年报附注，发现上市公司确定公允价值金额的方法各异，采用房地产评估价格的企业居多，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露确定的方法对公允价值进行确定。这与准则要求相比，存在一定距离。这让投资者对投资性房地产公允价值的“公允”产生质疑。尤其在一些企业投资性房地产的公允价值变动收益，开始扛起利润增长的大旗，比如：中航地产、三木集团、ST国商，更让投资者对其的合理性产生怀疑。这在一定程度上削弱了上市公司采用公允价值模式计量的动机。

三、推进公允价值计量模式应用的建议

随着经济的发展，采用“公允价值会计计量模式”是大势所趋，是符合社会发展要求的。因此本文建议：首先，构建公平的房地产交易市场，让房地产的市场价格理性的回归；其次，会计准则要对如何取得公允价值进行严格的规定。并对投资性房地产的公允价值取得方法和过程进行披露，使信息使用者能够更加清晰地了解企业信息。再次，规范资产评估体系，加强队伍建设；最后，国家应建立独立的监管体系，对企业投资性房地产的公允价值执行情况进行监管，并不定期开展会计信息质量大检查，以增强会计信息的的可靠性和公信力。

参考文献：

房产投资成本篇（9）

因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

2.开发成本受法律政策的影响

对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

1.建立科学的评估指标体系

规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

2.规划方案的优选

要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

4.采取多样化组合投资

作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

1.转嫁风险

首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

2.透过目标成本控制方案进行投资决策

开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

房产投资成本篇（10）

中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）10-0029-02

一、企业投资性房地产的理论内涵与范畴确认

1.企业投资性房地产的内涵特征。（1）投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这在会计学上属于一种让渡资产使用权的行为，取得租金收入实质上是企业让渡资产使用权而取得的使用费收入，属于企业日常经营活动产生的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，转让的利差收益也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。（2）投资性房地产不同于作为生产经营场所和用于销售的房地产。企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，还可以将房地产用于赚取租金或者增值收益。前者的房地产主要是企业的固定资产和存货，后者的房地产是企业的投资性房地产，二者的盈利能力与产生现金流量的方式均有所差异。作为固定资产的房地产，企业是利用由固定资产作为劳动资料而生产出的产品获取收益，通常企业将其确认为主营业务收入；作为存货的房地产本身属于房地产开发企业开发的产品，通常其销售收入也确认为主营业务收入；而作为投资性房地产，对大部分企业而言，是与经营活动相关的其他经营活动，形成的收入构成企业的其他业务收入。

2.企业投资性房地产的范畴确认。（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营方式出租的土地使用权。企业计划、打算、将来用于出租的土地使用权不属于投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成用于出租的建筑物。企业要将某个项目确认为投资性房地产，不仅要符合投资性房地产的内涵，满足投资性房地产的范畴，还要同时满足投资性房地产的确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。

二、企业投资性房地产的成本计量模式

1.成本计量模式下取得投资性房地产的账务处理。（1）外购或自行建造投资性房地产。外购或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，根据企业会计准则的规定，按照其实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于日常生产产品、提供劳务或经营管理的建筑物或土地使用权改用于出租，通常按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目；其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产。成本模式下，作为存货的房地产转换为投资性房地产时，企业应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备“科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

2.成本计量模式下持有投资性房地产期间的账务处理。持有投资性房地产期间，采用成本模式进行后续计量的，应按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

3.成本计量模式下处置投资性房地产的账务处理。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。将实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”。具体而言，成本计量模式下，处置投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目；已计提减值准备的，还应同时结转减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目。需要指出的是，若企业将投资性房地产转换为自用房地产，则应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

三、企业投资性房地产的公允价值计量模式

企业采用公允价值计量模式进行计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

1.公允价值计量模式下取得投资性房地产的账务处理。（1）外购或自行建造投资性房地产。外购或自行建造的投资性房地采用公允价值模式计量时，应当按照取得时的成本进行初始计量，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。采用公允价值模式计量时，应当在“投资性房地产”总账科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目进行核算。按照外购或自行建造的实际成本借记“投资性房地产――成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地产转换为投资性房地产。在公允价值计量模式下，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目。（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产。在公允价值模式下，作为存货的房地产转换为投资性房地产时，企业应当按该项存货在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备“科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目。

2.公允价值计量模式下持有投资性房地产期间的账务处理。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值大于账面价值的，按其差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；投资性房地产的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目。

3.公允价值计量模式下处置投资性房地产的账务处理。公允价值模式下，处置投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动“科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。需要指出的是，若企业将投资性房地产转换为自用房地产，则转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。在公允价值模式下，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

参考文献：

[1] 王筱萍，姜明.中级财务会计[M].武汉:武汉理工大学出版社，2010.

[2] 刘东明.企业会计学[M].北京:中国财政经济出版社，2010.

[3] 燕新梅.浅谈投资性房地产的会计处理[J].财会研究，2011，(14).