法务部合同管理汇总十篇
法务部合同管理篇（1）
问:请简要介绍一下《管理规定》和《考评办法》出台的背景。
答:党的十四届三中全会提出建立现代企业制度尤其是新的国有资产管理体制确立以来,按照中央要求和现实需要,中组部、国务院国资委等有关部门和各地各企业在加强和改进国有企业领导人员管理方面进行了积极探索,取得了不少成功经验,出台了一些行之有效的政策措施。制定《管理规定》,及时将这些做法和经验上升为规章制度,对于推进中央企业领导人员管理工作的科学化、制度化、规范化,进一步深化中央企业人事制度改革,建立和完善中国特色国有企业人事管理制度体系,全面提高中央企业领导人员管理工作水平都将产生深远影响,同时也将对各地的国有企业领导人员管理工作起到重要的带动作用。《管理规定》是经过认真总结实践经验、广泛征求各方意见、反复讨论修改完善形成的。
在国有企业领导班子和领导人员考核评价方面,随着社会主义市场经济体制逐步完善和国有企业人事制度改革不断深化,各地各有关单位和各中央企业也进行了一些探索,取得了一定成效,但尚未形成一套完善的综合考核评价办法。实践中,对企业领导人员的考核没有充分体现企业特点,干部考评与业绩考核“双轨运行”,考核评价主体比较单一,考核评价导向作用没有得到充分发挥。党的十七届四中全会强调,要“健全促进科学发展的领导班子和领导干部考核评价机制”。因此,出台《考评办法》也显得尤为重要和紧迫。
问:《管理规定》和《考评办法》作为中央企业领导人员管理的基本规章,它的指导思想和总体思路是什么?
答:制定《管理规定》的指导思想是:坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,从中央企业实际出发,着眼于规范公司法人治理结构,建立现代企业制度,建设“政治素质好、经营业绩好、团结协作好、作风形象好”的领导班子,以完善领导体制、健全选拔任用、考核评价和激励约束机制为重点,规范程序,明确要求,建立制度,造就一支高素质的中央企业领导人员队伍,保证中央企业又好又快发展。
在研究起草《管理规定》过程中,我们按照“反映现实、大胆创新、留有余地、逐步完善”的总体思路,力求实现以下三个方面的结合:一是坚持党管干部原则与依法办事相结合。党管干部原则是党的干部工作的一项基本原则,必须毫不动摇地坚持,《管理规定》始终贯穿了这一原则。同时,注意把党管干部原则与《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规相衔接,注意把党管干部原则与董事会依法选聘经营管理者以及经营管理者依法行使用人权结合起来,把组织选拔与竞争选聘结合起来,使《管理规定》符合深化国有企业改革、建立现代企业制度的要求。二是坚持继承与创新相结合。《管理规定》注重把近年来在国有企业领导人员管理工作中形成的经验和做法,加以归纳、总结和完善,同时注重吸收借鉴党政干部管理工作的有益经验,以及国外在企业领导人员管理方面好的做法,积极探索企业领导人员管理的新机制、新方法、新途径。三是坚持可操作性与指导性相结合。《管理规定》对中央企业领导人员管理的主要环节从内容、程序到方式方法,都尽可能作出较为详细的规定,对尚处于探索中的一些做法,从原则上提出要求,为今后的实践和改革留有空间。
在制定《考评办法》过程中,坚持以科学发展观为指导,按照“树立导向、改革创新、体现特点、简便易行”的总体思路,强调以业绩为基础,全面考评领导班子及成员的能力素质、履职行为和履职结果,引导企业更加注重班子团结、企业党建、科学管理等“软实力”提升,与现行经营业绩考核制度互为补充,形成了综合考评与培养使用挂钩、业绩考核与薪酬分配挂钩的综合考核评价体系;在考评方式上形成了多维度、全方位、开放式考评,实现了考评制度的创新突破。
问:《管理规定》和《考评办法》有什么特点?
答:这两个文件主要有三个特点:一是体现了科学发展观的要求。《管理规定》将科学发展观的新要求融入到中央企业领导人员的资格条件、考核评价、问责之中。《考评办法》将保护生态环境、节约能源资源、优化产业结构等科学发展内容作为考核要点及标准,增加了政治责任和社会责任方面的考核指标或要点,引导企业实现全面协调可持续发展。二是体现了改革创新精神。《管理规定》积极吸收中央企业领导人员管理改革的新成果,提出了公开招聘、任期制、任期考核、多维度测评等多项新举措。《考评办法》借鉴国际通用的企业考评方法,吸收360度考核的理念,形成了多维度的立体评价,探索建立了综合考核评价的量化评分体系,实现了定性分析与定量测评有机结合。三是体现了中央企业特点。《管理规定》对中央企业领导人员的管理原则、资格条件、职数、任期、选拔任用、考核评价、激励约束、职业发展、退出等方面都赋予了有别于党政干部管理的鲜明企业特点。《考评办法》突出业绩导向,在考评内容中赋予业绩50%的权重,将国资委经营业绩考核和财务绩效评价结果直接运用到领导班子和领导人员考评中。
问:提高选人用人公信度,是党的十七大和十七届四中全会对干部工作提出的新要求,《管理规定》、《考评办法》是如何体现这一要求的?
答:《管理规定》和《考评办法》主要在以下三个方面体现了提高选人用人公信度的要求:一是进一步扩大职工群众对干部选拔任用工作的知情权、参与权、选择权和监督权。《管理规定》要求,在本企业内部选拔领导人员应当经过民主推荐,并在一定范围内公开民主推荐情况,实行差额考察制度、任前公示制度、职工代表对领导人员的民主评议制度,领导人员的职务消费要接受职工民主监督。《考评办法》强调,要充分发挥职工代表大会的作用,规定职代会测评结果作为考核评价的组成部分并赋予较高的权重;未成立职代会的,参加企业内部民主测评的职工代表比例不小于10%。二是进一步强化竞争机制,把公开招聘、竞争上岗作为选拔中央企业领导人员的重要方式。去年,中组部、国务院国资委首次面向全球公开招聘国有重要骨干企业的总经理,实现了中央企业干部人事制度改革的新突破。《管理规定》明确提出,对经理班子成员的选拔应逐步加大公开招聘、竞争上岗的力度。三是全方位开展民主测评,在更大范围听取群众意见。《考评办法》借鉴国际通用的企业考评方法,吸收360度考核的理念,建立了由企业领导班子、中层管理人员、职工代表、上级管理部门、监事会共同参与的多维度测评,并结合个别谈话、听取意见、调查核实、综合分析等方法,综合运用多维度测评、个别谈话、调查核实、综合分析等方法进行考核评价。
问:《管理规定》和《考评办法》对解决中央企业领导人员“能上不能下”的问题,有哪些规定?
答:目前在一些企业,确实存在能上不能下的现象。企业领导人员选拔上来后,除了到达退休年龄或出现违纪违法问题等情况,才能“下”来,否则,即使工作平庸,业绩平平也不会“下”来。为解决这个问题,《管理规定》和《考评办法》作了如下规定:一是实行任期制。《管理规定》对董事、总经理、党委的任期作了明确规定。二是强化考核评价结果的运用,将考核评价与任免、奖惩挂钩。三是健全退出机制。《管理规定》提出,完善中央企业领导人员免职(解聘)、辞职、退休制度,并规定了免职(解聘)的五种情形和应对领导班子进行调整的三种情形,明确了因公辞职、自愿辞职、引咎辞职和责令辞职四种辞职形式。同时规定“中央企业领导人员达到任职年龄界限、不再担任企业领导职务的,其在下属企业所兼任的其他职务也应当一并免除”。上述规定有助于建立企业领导人员的正常退出机制,真正实现领导人员的“能上能下”。
问:社会上对中央企业领导人员薪酬问题比较关注,请问《管理规定》在这方面有什么规定?
法务部合同管理篇（2）
影响会计事前监督作用发挥的主要原因是会计人员缺乏有效的介入途径。受传统的单位组织结构和运转机制限制，会计人员往往没有在经济活动发生之前进行监督的权限。即使有，也仅限于财务负责人对单位重大经济业务的决策与参与，但这没有实现对所有经济业务的事前监督。而且在性质上，财务负责人只是进行决策参与，属于管理，而非监督;在内容上，由于这种监督处于决策阶段，宏观性较强，不够细致，不够深入，不能防微杜渐。严格说来，财务负责人对单位重大经济业务的决策参与一般侧重于宏观层面而非微观层面，这与“牵一发而动全身”的经济活动的事前监督不相符。
二、合同管理之于经济业务的先导作用
市场经济是契约经济。在市场经济中，经济业务大多以合同的方式进行约定。签约人通过签订合同，明确规定其享有的权利和应承担的义务，以此保障经济业务的正常进行和签约各方的利益。即便有的经济业务没有签订书面合同，其经济行为在性质上也同样是合同行为，同样受合同法等有关法律制约。从范围上讲，合同覆盖了经济活动的方方面面。
经济业务进展情况的好坏，经济业务参与人的权益能否得到有效保障，与合同的约定有着直接关系。合同所具有的事前约定性使其在经济业务中具有先导性作用，至关重要。一个好的合同应同时具有保障和规避作用，即保障权益，规避风险。保障权益就是保障签约人的合法权益不受侵害。规避风险指的是合同对于经济业务进程中所可能发生的各种情况进行了全面完整地预计，并在合同中就此进行了相应的约定，从而能够有效地避免不利情况的发生;即使这种不利情况实际发生了，合同也可以通过约定相应的违约责任保障守约一方的权益。从这个角度来说，合同所具有的规避作用也可以理解为“止讼”，即通过合同约定，使经济纠纷能够在合同自身的框架内得到解决，使合同纠纷和法律诉讼的发生率下降到最低限度。因此，合同的作用主要是防患于未然，是事前监督。
三、合同管理定位——经济管理
随着我国法治化进程的不断深入，对于合同重要性的认识也在不断提高。合同所具有的对于经济业务的先导作用，使得合同管理成为现代市场经济条件下单位内部管理的一项重要内容。许多单位尤其是规模较大的单位都设立了专门的合同管理机构或配备了专职或兼职的合同管理人员。我国有关法律法规也把合同管理作为单位管理的一项重要职能，对其进行了相应的规定。如《国有企业法律顾问管理办法》规定，企业法律事务机构(指法律顾问机构)履行管理、审核企业合同，参加重大合同的谈判和起草工作的职责。
企业法律事务机构的职责是承担与本企业生产经营活动中有关的法律事务和管理职能。对于企业法律顾问的资质也兼具法律和管理的知识背景要求，属于复合型人才。合同管理作为企业法律事务机构的职责之一，虽然与法律密切相关，但是其根本目的则是为本企业生产经营服务，属于企业的管理活动。在实践中，企业法律事务机构往往不负责具体的合同起草工作。合同一般由有关业务部门负责起草，企业法律事务机构只是从法律角度对合同进行审查。从性质上讲，合同管理属经济管理。事实上，许多单位的合同管理机构或人员设置在业务部门或者财务部门，而不是法律事务部门，从事合同管理的人员往往也并非法律专业人员，而是业务人员或财务人员。因为这种做法能够使合同的签订更加符合本单位的实际，更加有利于合同的事前监督。
四、合同管理——会计事前监督的途径
合同所具有的事前监督的性质与会计事前监督具有相通之处，为会计人员进行会计事前监督提供了一条新途径。这是合同管理应用于会计事前监督的理论前提。
从实务上说，合同条文是具体的，每份合同都对应于特定的经济业务。在实践中，企业法律事务机构管理合同的弊端是不切合实际，合同条文空洞，容易遗漏问题;业务部门管理合同的弊端是在对外经济业务往来中，由于存在卖方市场等原因，业务部门往往容易受制于人，在签订合同时易被对方压制，不能保持平等的合同主体地位，被迫接受对方的霸王条款。
相比较而言，财务部门管理合同则能有效地克服二者的弊端。财务部门处于单位经济活动的枢纽，熟悉单位的经济活动，能够使合同签订不遗漏问题;财务部门不与合同方直接发生关系，能够保持相对的独立性，能够在合同签订中保持平等地位，保证合同签订的公平。因此，从合同管理机构设置来说，由财务部门行使合同管理职能较适宜。财务部门应成立专门的合同管理机构，指定专职或兼职的合同管理人员，对单位合同进行管理。这样就能将会计事前监督和合同管理有机地结合在一起。同时，会计人员还可以根据其专长，对单位经济活动的合法性、合理性和有效性进行评价，并以合同为手段，对单位经济活动进行事前监督。这种监督是微观的、实时的、事前的从而也是有效的。会计人员通过对合同进行管理，找到了适当的进行会计事前监督的介入途径，使会计事前监督不再是会计监督的盲区。
五、合同管理——会计事前监督需解决的问题
第一，处理好与单位法律事务机构的关系。财务部门是合同管理的主管部门，负责合同的起草、审核和评价，单位法律事务部门负责从法律角度对合同进行审核，对合同的法律风险和法律后果进行评估和评价，提出法律建议和意见。这是财务部门与法律事务部门在合同管理中的职能分工。
第二，合同管理人员全程参与与合同会审。进行合同管理的会计事前监督要建立合同管理运转机制，使合同管理人员不仅全程参与单位的经济活动而且还参与合同会审，以保证合同管理的质量。为了保证合同签订符合实际，财务部门的合同管理人员应参与到单位经济活动的全过程中，从谈判开始就进行全程跟踪，将谈判成果完整地落实到合同中去。合同管理机构应建立完善的、高效的合同会审流程，集中业务、法律部门的智慧，做到合同签订万无一失，合同技术参数准确，语言文字规范，事前考虑周到。
第三，加强学习与培训，使合同管理人员成为精通经济和法律知识的复合型人才。合同管理要求从业人员具有经济和法律甚至一定的技术知识背景，是复合型人才。从目前看，单位进行合同管理的人员大多由其他职务转职而来，普遍缺乏法律专业知识背景。对于会计人员来说也是如此。因此，从事合同管理工作的会计人员要加强学习与培训，尤其要加强法律知识的学习与培训，并在干中学，学中干，成为精通财务知识、管理知识、法律知识的复合型人才，从而适应合同管理工作的需要。
参考文献：
法务部合同管理篇（3）
二是只管生，不管养。与上述只见树木不见森林现象有“异曲同工之妙”的是，部分企业的合同管理其着眼点仅在于合同的签订阶段。这些企业在签订合同时可谓煞费苦心，审慎地拟订条文，认真地组织讨论，有时还要隆重地举行签字仪式。而合同一旦成立生效，对其后续的履行和维护却没有相应的管理跟进，甚至束之高阁，不再过问。待到纠纷顿起，才发现该变更的没有变更，应解除的没有解除，需制作保留的证据没有制作保留，从而丧失了维护自身权益的大好时机。形象地说，合同也有其生命周期：合同的订立是其孕育阶段，合同的生效意味着出生，合同的履行事关能否健康成长，发现合同有瑕疵或产生违约行为说明生病了，而合同的解除等于非正常死亡，到了纠纷解决阶段则属于处理后事。如果知道合同也有“生老病死”，就不能只管生不管养，虎头蛇尾要不得。
三是各自为战，流程虚化。即使在制订了合同管理制度、规定了合同制作流程的企业里，合同管理不到位的现象也依然普遍存在，常常表现为：有些企业领导习惯按自身分管的业务范围走纵向程序制作合同，常忽视横向职能部门对合同的审核功能；有些部门怕被分权，对有关其固有业务的合同喜欢独立操作；部门之间缺乏默契配合和深入沟通，造成在合同洽谈、制作、履行诸环节上相互脱节；法务人员不能参与相关的业务活动，无法了解合同的背景资料，在审核合同时因不明就里，如雾中看花，难以在合规与效率之间进行准确把握。因制度不能融入到日常的经营管理环节，流程也就蜕变为合同签批单上的签字程序。其结果可能是合同的洽谈人员不是合同的起草人员，合同的审核人员也没能参与合同的制作，合同的审批者又往往只批不审；而且，当待签的合同有很强的时限要求时，前道环节的人签了字，后道环节的人可不签乎？
四是只求外力，不练内功。有越来越多的企业聘请了律师担任法律顾问，并把控制法律风险的重任全部交由律师去承担，而忽略了自身法律风险控制能力的培养。风起于青萍之末，风险的控制宜从源头抓起。如果律师不熟悉企业内情，不掌握决策意图，不参与洽谈过程，不了解背景资料，其起草的合同就难免隔靴搔痒，或无的放矢，或详略失当，或刚性有余而柔性不足；其出具的法律意见虽然中规中矩，但往往只有是否合法、合规的法律判断，缺乏对合同交易价值的商业判断；多是对法律条文的引用，少有对交易方案的斟酌。出于商业秘密保护的需要，只靠外部力量来控制合同风险并不现实；而律师为维持温饱也不可能为单一客户投入其全部精力。就如身体的健康更多依赖于自身的免疫能力一样，企业应重在自身法律风险防范体系的建立、健全，只有坚持内外并举，既善于借助外力，又埋头苦练内功，才能准确平衡机会与风险并使风险时刻处于掌控之中。
二、影响企业财富增长的合同管理模式剖析
企业因其发展阶段和发展目标、所从事的行业和所处的环境、以及领导人的思想认识等诸多方面的不同，对于合同管理自然形成了各自的模式。
（一）从是否聘任法律顾问的角度看可归结为三种模式
一是服务外包型。这类企业内部不配法务人员，不设法务机构，但聘有外部律师担任常年法律顾问。这种模式适用于自身缺乏专业人才或配置专业人才不经济的广大中小企业，其主要优点是可以广泛借助外脑；其主要缺点是沟通不畅，风险控制滞后，不系统。服务外包已成潮流，但在成熟的市场经济国家，大型企业很少会把法律事务全部外包，因为控制法律风险的能力通常是企业核心竞争力的必要组成部分。
二是机构内设型。采用这种模式的多是大型企业。基于雄厚的资金实力，庞大的业务规模，高度的规范化管理要求和成熟的风险控制理念，这类企业设置了大型的内部法务机构，并以自己的法务人才为处理法律事务的主要依靠对象。这种模式的最大好处在于内部沟通方便高效，监控风险及时到位，且有利于保护商业秘密；其主要缺陷在于人数毕竟有限的企业法务人员不能全面应对各类复杂的法律难题，法务人员通常因缺乏调查取证的权利不能充分满足企业在处理外部纠纷时的需求。
三是内外结合型。即企业既设置内部法务机构，又聘请外部律师担任常年法律顾问。这种模式常为管理提升时期的大中型企业所采用。这类企业在继续依靠外部律师的同时，开始注重培育自己的法务人才队伍，把法律风险控制的着眼点开始从事后为主前推到事前、事中控制为主。内外结合有助于优势互补，但同时增加了企业的管理成本。
（二）从企业内部管理方式角度看可归结为五种模式
一是长官意志型。长官意志型并不是一种典型的合同管理模式，充其量只是合同管理模式确立之前的一种管理状态。在这种状态下，企业有一些零散的合同管理行为，但往往没有成文的合同管理制度，即使有制度也往往简单空洞、时用时不用，制度让位于领导的态度，因而人治色彩浓厚。
二是部门分权型。采这种模式的企业常按业务的性质和以往的习惯由不同的部门管理不同种类的合同，如由人事部门管理劳动合同，由财务部门管理担保合同，由销售部门管理销售合同，由行政部门管理采购合同等。部门或业务单元在合同管理中的重要作用不言而喻，离开了他们的参与，合同管理就会丧失基础，但如果把合同管理权限的分配等同于业务的分工，则无异于轻视合同的法律属性。这样的分权虽然有利于分清部门的责任，但由于失去了法律审核的环节，不利于分解最终由企业承担的法律风险。合同被“割据”的结果是风险控制流程的被割裂。
三是行政主导型。这种模式表现为已经开始对合同实施统一的管理，但只把合同管理当做纯粹的行政事务对待，侧重于对合同文件、印章和档案的管理，侧重于对合同订立阶段的管理，侧重于对合同书面审批单的管理，其片面性和危害性已在上文关于合同管理缺陷的第二、第三部分作了分析。
四是法务包揽型。由内设法务机构承担全部合同管理事务的企业，往往高度重视合同管理并对合同的法律属性有着深刻的认识，但其认识却已滑向另一个极端。企业法务人员当然应当成为合同管理的行家里手，但不是生有火眼金睛的孙悟空。术业有专攻，个别人的有限知识根本无法全面应对企业的多方面业务。合同作为业务活动的一个载体，其基础在于具体业务，只是业务又需遵循法律规则，谁想包揽也难。
五是统筹配合型。按照合同的分类，由一个主管领导牵头，由业务部门为主洽谈、草拟条款并落实后续履行事宜，由行政部门负责管理合同文件、印章和档案，由财务部门负责资金的收付与结算，由法务部门全程提供法律支持并为主处理合同纠纷，应当是统筹配合型合同管理模式的应有内容。这种模式流程清晰、完整，各部门既各司其职，又有机配合，但需要有详尽的合同管理制度和全员法治观念作为保障。把合同管理划分为各种模式主要是为了表述的方便，在实务中企业的合同管理并无定式并处于不断的变化当中。对各种模式的分析有利于我们树立正确的理念，改进现有的管理，进而探索如何建立科学合理、完整有效的合同管理体系。
三、建立促进企业财富增长的合同管理体系
模式只是其表面特征，体系有着更广泛和更深入的内涵。要建立一个完整有效的合同管理体系，至少应具备以下六个要素：
一是要树立正确的管理理念。如果说一个国家的法治程度反映了国家的文明程度，那么就可以说一个企业的合同管理水映了企业的管理水平。提升合同管理水平，必先端正管理理念。古代药王孙思邈在《千金要方》“论诊候第四”中说：“古人善为医者，上医医未病之病，中医医欲病之病，下医医已病之病，若不加心用意，于事混淆，即病者难以救矣。”并告诫人们要“消未起之患，治未病之疾，医之于无事之前。”企业如人，自然也应在无事之前重视风险防范，而风险防范的核心内容之一就是合同的管理。基于企业的财富来自于合同，合同管理的功能因而并不限于风险的防范，还在于价值的创造和对财富的保护。企业所从事的是一项企图通过冒险而获取财富的事业，远离风险将会一无所获，企业应当通过合同管理在创造财富和防控风险之间寻求最佳的结合点和平衡点。合同的管理是以合同行为为管理对象，通过订立、履行、维护和争议解决等一系列环节，以实现创造和保护财富为目标的企业管理活动。因此，合同管理是系统的，不是单一的；是全程的，不是临时的；是动态的，不是静止的；是常规的，不是例外的。
二是要制订完善的管理制度。欲建立合同管理体系的企业一定会从制订合同管理制度入手。虽然有了制度不等于建立了体系，但没有制度或制度不全，则肯定不成体系。完善的合同管理制度本身就是一个制度的体系，除了一份总纲式的合同管理制度外，通常还包括授权委托书管理制度、合同示范文本管理制度、合同用章管理制度、合同档案管理制度、合同纠纷处理制度以及下属企业重大合同和合同纠纷备案制度等配套制度。全面实施内部控制或法律风险管理的企业，应有更多、更高层级的制度文本来进一步规范合同管理行为。
三是要围绕合同再造工作流程。在市场经济的环境中，合同行为普遍存在于企业的生产经营和管理的各环节，法律风险始终伴随着企业运营的全过程。在企业，合同行为是法律行为，同时又是业务行为，因此，合同的管理既是一种专业性很强的法律事务，又是一种涉及面广泛的业务活动。没有法律部门和法务人员的把关指导，法律风险的防范无从谈起；没有其他部门和业务人员的广泛参与，法律风险的防范也难见实效。有时隔行真如隔山。要打通专业的阻隔，拆除部门的藩篱，需要我们围绕合同管理再造工作流程，把合同管理嵌入到具体的生产经营管理流程，使风险控制成为业务活动的必要组成部分，将合同管理的责任分解给各个控制节点的相关员工。沿着合同管理的主线去重构企业的管理流程，企业的一切重大业务活动将不再是个别部门或个别人员的单兵作战，分散的力量得到整合，整体的优势得以发挥。
四是要为合同管理提供纵横联动的组织保障。一个完善的组织体系，是一个有效的管理体系的当然内容。与合同管理体系相适应的组织保障体系，既是一个上至高级管理层下至普通员工的层次清晰的纵向决策、指挥体系，又是一个既有归口部门牵头、协调，又有相关职能、业务部门深度参与的横向分工、协作体系。当企业把合同管理上升至法律风险管理的战略高度时，以风险控制为导向，以合同管理为枢纽的企业管理新思维将应运而生。合同以其牵一发而动全身的特有功能在改变原有工作流程的同时，将促使企业重新梳理其内部组织网络。梳理内部组织网络的要点不在于大幅度调整组织机构，而在于把合同管理的工作流程和人员网络内置于现有的组织机构之中，包括纵向的确立承办、审核、审批和签署的权限，横向的分配洽谈、起草、审核、履行、维护、救济等职责；包括在高级管理层中配备法律背景的董事、经理或在企业高层设立总法律顾问，由法律专业人士担纲合同归口管理部门，在其他部门指定兼职合同管理员；包括建立常设的以企业主要负责人或总法律顾问领衔的合同管理委员会，和临时性地组建跨部门的合同管理小组或以重大合同为纽带的项目小组等。
五是要创建一套合同风险管理的指标体系。合同管理的目的在于控制风险，控制风险的前提在于认识风险，认识风险的过程包括识别、测评与分析。通过对企业全部的经营管理活动按照业务类别、职能分工或工作流程进行逐一分析、判断，尽可能地找出隐含在合同行为中的所有风险节点。再对发现的风险节点结合实务经验，对照法律法规，进行综合测评，依风险的发生概率和可能造成的损失程度确定风险等级，并按不同指标对各类风险进行排序比对，进一步确定其中的重大风险。之后，要就风险的数量、种类、等级以及在不同业务领域和不同业务部门的分布情况，分析其成因态势和对业务发展的影响，提炼加强防范和改进管理的一整套措施。设计一套合同风险管理的指标体系或数据库是一项极具挑战性和创造性的工作，需要列入企业的管理战略，需要各个部门和全体员工的参与，需要长期的坚持和持续的完善。
六是要开展合同管理的培训与考核。工欲善其事，必先利其器。合同的法律属性决定了合同管理对法律专业知识的依赖，而合同管理中动态、实时、全程、全员的要求和特点更决定了企业的各级管理人员和业务人员必须掌握与合同相关的法律基础知识。法律培训应当有计划、成系统、形式多样、长期坚持，重点是让全体员工增强法治观念，树立风险意识，熟悉制度流程，了解法律规定，掌握签约技巧。要把合同管理列为企业绩效考核的重点内容，改变那种重财务、轻法务，重效能、轻风险的现状。对合同管理的考核重在核查相关制度、流程的建立，执行情况和合同签订的质量，以及合同风险控制的实际效果。要把合同管理的考核与内部审计工作有机结合起来，并在内审过程中增加针对合同管理的专项合规审计。通过专项合规审计，使绩效考核活动同时成为风险控制的测评过程，使审计结论基于真实的合规性前提而非假设的合规性前提，使企业的传统管理和风险管理、财务管理和法务管理得到充分的融合。
法务部合同管理篇（4）
虽然劳动部采用了“境外就业”这一术语，但实际上，它与“对外劳务合作”的实质内容完全相同。两者均指我国公民通过我（国）境内注册的企业法人中介，与境外雇主签订合同，赴（国）境外工作的行为。
这两部管理规范的主要区别是：
首先，市场准入条件不同。商务部市场准入条件较高，劳动部市场准入条件较为宽松。商务部要求申请企业必须在近三年内向具有对外劳务合作经营资格的企业提供过外派劳务人员，人数不少于300，从而禁止了新设企业法人申请经营权，劳动部并未对此做出要求。商务部要求申请企业注册时间在三年以上，注册资本金不低于500万元，资产负债率不超过50%，无不良行为记录，办公面积不低于300平方米，获得ISO 9000质量管理体系认证；劳动部仅要求企业具备企业法人资格。商务部要求申请派遣各类劳务人员的企业交纳100万元的备用金，劳动部要求申请人交纳50万元备用金。商务部要求企业具有大专以上学历或中级以上职称的对外劳务合作专业人员不少于五人，专职培训管理人员和财务人员均不少于两人，法律人员不少于一人。劳动部只是笼统地要求企业具有法律、外语、财会专业资格的专职工作人员，有健全的工作制度和工作人员守则，并没有详细的规定。
其次，备用金管理制度不同。商务部对备用金额度的要求比较严格，并且针对不同情况加以区别对待。备用金是企业交纳的专门用于应付突发事件的专用款项。本金及利息均归企业所有，专户存储，专款专用。商务部的备用金额度为100万元人民币（已获得对外承包劳务资格的企业派遣相关行业劳务人员只需交纳20万元），劳动部的备用金额度为50万元。商务部规定，15类边远贫困地区的备用金可减少10%，同时，对经营良好且连续三年未动用备用金的企业实行奖励性返还制度。此外，商务部还允许以现金或者无条件不可撤销保函交纳备用金。同时，当企业无力支付因突发事件造成外派劳务人员须即刻回国而发生的遣返费用时，依照商务部规定可动用备用金。劳动部的备用金动用事由与商务部略有不同。按照劳动部的规定，当企业无力支付罚款、罚金时，也可向地方主管机关申请动用备用金。
第三，审批程序不同。按商务部规定，初审时间为10天，商务部复审时间为15天。劳动部初审无时间限制，复审为60天。商务部初审机关为省级商务主管部门，劳动部初审部门除省级劳动保障行政部门外，还需征得同级公安机关同意。
第四，其他制度的区别。劳动部特别规定了从业禁止制度，即企业因违规被注销境外就业中介许可证的，其法定代表人和主要责任人三年内不得从事境外就业中介活动。商务部则只针对企业处罚，不禁止受罚企业的经营管理人员继续从事同类业务。此外，商务部许可证由省级商务主管部门发放，许可证有效期为六年。劳动部许可证由劳动部发放，许可证有效期为三年。另外，商务部2003年废除了外派劳务人员交纳履约保证金的规定，改为投保“履约保证保险”，以减轻劳务人员经济负担。劳动部的《境外就业中介管理规定》彻底废除了履约保证制度，改由中介机构和劳务人员在境外就业中介服务协议书中自行约定违约条款。
综上所述，这两套管理体制存在一定差异，但又同时具有审批权，造成了重复立法、缺乏统筹、监管不力的负面作用，影响了对外劳务合作业务的发展。
多头管理的弊端
一、市场管理尺度不一，妨碍政策法规执行。
对外劳务合作影响面广、政策性强，如果能顺利发展，则利国利民，一旦出现问题，不但损害国家利益和外派劳务人员的人身财产权益，而且也会影响当地社会安定和我国的国际形象。护照颁发办法的改革极大地便利了我国公民因私出国的需要，但同时也为对外劳务合作业务的管理带来一些新的问题。为了维护劳工权益，打击非法经营，确保对外劳务合作稳健发展，商务部加大了市场管理的力度，设定了较高的市场准入条件。然而，由于劳动部许可条件比较宽松，在一定程度上增加了规范外派劳务市场秩序的难度。
二、各自为政，缺乏统筹，影响长远发展。
商务部和劳动部的两部政策各成体系，各自为政，相互影响，削弱了政策效力。由于外派劳务的重要性和敏感性，商务部遵循了适度从紧的市场开放原则。2004年7月，商务部根据十六届三中全会精神和外派劳务市场发展的需要，制定了《对外劳务合作经营资格管理办法》，开始将对外劳务合作领域逐步向私营企业开放。劳动部在两年前出台了《境外就业中介管理规定》，允许私营企业从事境外中介就业活动，这在一定程度上削弱了商务部适度从紧的管理政策的执行效力。影响了对外劳务合作业务的管理目标的实现。
三、多头对外，行政资源内耗，降低行政效率，影响政府权威。
首先，监管层不能用一个声音说话，很难营造一个可预期的、稳定的法制环境，增加了市场风险，使守法经营的企业无所适从，而不守法经营的企业又有机可乘。其次，不同的部门和不同的公务员队伍做相同的工作，造成了国家行政资源的浪费，并且政策制定往往不自觉的掺杂部门利益，降低了行政效率。第三，重复立法影响了政府部门的权威性。
四、额外增加企业经营成本，引发恶性竞争，影响了企业与监管部门的关系。
据统计，截至2003年底，已领取商务部对外劳务合作经营资格证的经营公司有千余家，但近来领取劳动部境外就业中介许可证的公司也在迅速增加，目前已达240多家。由于两部的管理制度有较大差异，所以对企业而言，在不同的管理制度下，经营成本具有很大差异。已领取商务部对外劳务合作经营资格证的企业，大部分多年从事对外劳务合作业务，市场较为成熟，经营比较规范。劳动部的标准相对较低、管理较为宽松，因此新进入的企业更愿意申请劳动部的经营资格，以享受较低的成本，使得原有商务部管理的企业经营成本相对增加，不利于公平竞争。此外，由于存在两套管理体系，企业可以在两套体系之间进行调整，因此它们并不担心政府的监管和约束。
总之，对外劳务合作经营资格的多头管理既造成了部门之间的矛盾，又影响了业务发展的统筹协调，而且还影响了市场秩序，浪费了资源，不利于优质企业做大做强，也不利于这一事业的健康发展。
建议与对策
一、 落实“三定”方案，尽快明确分工，建议由商务部归口管理对外劳务合作。
根据国务院的三定方案，劳动和社会保障部“管理劳动和社会保险领域的涉外业务技术合作和人才交流，审查和处理国际劳工公约、建议书”。商务部“负责全国对外经济合作工作；拟订并执行对外经济合作政策，指导和监督对外承包工程、劳务合作、设计咨询等业务的管理”。该文件同时指出，“商务部与相关部门在劳务出口管理和对台经贸管理方面的职责分工，在下一步完善相关部门‘三定’规定时，再进一步明确”。2004年6月29日，国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》中的第90项和第186项同时保留了劳动部境外就业职业介绍机构资格认定权、商务部对外劳务合作经营资格核准权。因此，就规定而言，对外劳务合作的归口管理问题有待商榷，国务院有必要进一步明确对外劳务合作管理工作的分工。
我们认为，无论从历史还是从现实需要来看，对外劳务合作由商务部归口负责比较有利。
首先，商务部组建之前，原外经贸部长期归口负责对外劳务合作经营权审批，国务院也给出了明确的协调意见，考虑到商务部和原外经贸部在人员机构上的连续性，由商务部归口负责对外劳务合作有利于保持政策的连续性。1992年，国务院办公厅就分工问题曾提出五点意见，其中明确指出：“根据‘三定’方案的规定，对外劳务合作由经贸部归口管理。在维持这一管理体制的前提下，要充分发挥劳动部等有关部门的职能作用……劳务输出中维护劳务人员合法权益的有关工作由劳动部归口管理。”显然，“维护劳务人员合法权益”不包括授予对外劳务经营权。
其次，对外劳务合作与对外承包工程、对外投资等业务相互交织，相互作用，在当前条件下，把这些业务统一在一个部门归口负责，利大于弊。目前，我国大多数对外劳务合作业务由对外承包工程业务带动。我国对外承包工程发展很快，今年的合同额超过了200亿美元。在很多项目上，对外承包工程和对外劳务合作业务是一个整体，有承包工程必然要有外派劳务人员。因此商务部规定，具有对外承包工程资格的企业，自动具有相关劳务人员派遣资格（对外承包工程的资格要求高于对外劳务合作的资格要求）。将对外经济合作的各项业务统一管理不仅方便企业，而且有利于提高项目的执行效率，对业务本身的发展有好处。
第三，商务部长期从事对外劳务合作管理，已经形成了相对成熟有效的管理方法和体系，积累了丰富的管理经验。同时由于“门槛”较高、管理较严，商务部管理的企业绝大多数经营比较规范，市场开拓能力较强，而且企业数量较大。所以，无论从管理者角度看还是从被管理者角度看，商务部都比较适合管理对外劳务合作业务。
第四，商务部负责全国对外经济工作，对外劳务合作是对外经济工作的组成部分，也是我国“走出去”战略的三个组成部分之一，由商务部统一主管有利于消除多头对外的弊端，并且可以充分发挥商务部对外经济工作的整体优势。
二、逐步统一、加强分工合作的方案。
我国对外劳务合作业务面临突破性机遇。目前，我国的对外劳务业务只占国际劳务市场的0.87%。我国对外劳务市场有3/4集中在东亚和东南亚地区，其中新加坡约占1/5，对世界最主要的劳务市场―――发达国家市场的劳务输出不到10%。随着我国对外经济的迅猛发展，对外劳务合作的潜力巨大。为了抓住机遇，加快发展，我们建议可采取以下步骤，加强商务部和劳动部之间的分工和合作，逐步规范对外劳务合作的管理。
法务部合同管理篇（5）
第二条 本条例所称对外劳务合作，是指组织劳务人员赴其他国家或者地区为国外的企业或者机构（以下统称国外雇主）工作的经营性活动。
国外的企业、机构或者个人不得在中国境内招收劳务人员赴国外工作。
第三条 国家鼓励和支持依法开展对外劳务合作，提高对外劳务合作水平，维护劳务人员的合法权益。
国务院有关部门制定和完善促进对外劳务合作发展的政策措施，建立健全对外劳务合作服务体系以及风险防范和处置机制。
第四条 国务院商务主管部门负责全国的对外劳务合作监督管理工作。国务院外交、公安、人力资源社会保障、交通运输、住房城乡建设、渔业、工商行政管理等有关部门在各自职责范围内，负责对外劳务合作监督管理的相关工作。
县级以上地方人民政府统一领导、组织、协调本行政区域的对外劳务合作监督管理工作。县级以上地方人民政府商务主管部门负责本行政区域的对外劳务合作监督管理工作，其他有关部门在各自职责范围内负责对外劳务合作监督管理的相关工作。
第二章 从事对外劳务合作的企业与劳务人员
第五条 从事对外劳务合作，应当按照省、自治区、直辖市人民政府的规定，经省级或者设区的市级人民政府商务主管部门批准，取得对外劳务合作经营资格。
第六条 申请对外劳务合作经营资格，应当具备下列条件：
（一）符合企业法人条件；
（二）实缴注册资本不低于600万元人民币；
（三）有3名以上熟悉对外劳务合作业务的管理人员；
（四）有健全的内部管理制度和突发事件应急处置制度；
（五）法定代表人没有故意犯罪记录。
第七条 申请对外劳务合作经营资格的企业，应当向所在地省级或者设区的市级人民政府商务主管部门（以下称负责审批的商务主管部门）提交其符合本条例第六条规定条件的证明材料。负责审批的商务主管部门应当自收到证明材料之日起20个工作日内进行审查，作出批准或者不予批准的决定。予以批准的，颁发对外劳务合作经营资格证书；不予批准的，书面通知申请人并说明理由。
申请人持对外劳务合作经营资格证书，依法向工商行政管理部门办理登记。
负责审批的商务主管部门应当将依法取得对外劳务合作经营资格证书并办理登记的企业（以下称对外劳务合作企业）名单报至国务院商务主管部门，国务院商务主管部门应当及时通报中国驻外使馆、领馆。
未依法取得对外劳务合作经营资格证书并办理登记，不得从事对外劳务合作。
第八条 对外劳务合作企业不得允许其他单位或者个人以本企业的名义组织劳务人员赴国外工作。
任何单位和个人不得以商务、旅游、留学等名义组织劳务人员赴国外工作。
第九条 对外劳务合作企业应当自工商行政管理部门登记之日起5个工作日内，在负责审批的商务主管部门指定的银行开设专门账户，缴存不低于300万元人民币的对外劳务合作风险处置备用金（以下简称备用金）。备用金也可以通过向负责审批的商务主管部门提交等额银行保函的方式缴存。
负责审批的商务主管部门应当将缴存备用金的对外劳务合作企业名单向社会公布。
第十条 备用金用于支付对外劳务合作企业拒绝承担或者无力承担的下列费用：
（一）对外劳务合作企业违反国家规定收取，应当退还给劳务人员的服务费；
（二）依法或者按照约定应当由对外劳务合作企业向劳务人员支付的劳动报酬；
（三）依法赔偿劳务人员的损失所需费用；
（四）因发生突发事件，劳务人员回国或者接受紧急救助所需费用。
备用金使用后，对外劳务合作企业应当自使用之日起20个工作日内将备用金补足到原有数额。
备用金缴存、使用和监督管理的具体办法由国务院商务主管部门会同国务院财政部门制定。
第十一条 对外劳务合作企业不得组织劳务人员赴国外从事与、色情活动相关的工作。
第十二条 对外劳务合作企业应当安排劳务人员接受赴国外工作所需的职业技能、安全防范知识、外语以及用工项目所在国家或者地区相关法律、、风俗习惯等知识的培训；未安排劳务人员接受培训的，不得组织劳务人员赴国外工作。
劳务人员应当接受培训，掌握赴国外工作所需的相关技能和知识，提高适应国外工作岗位要求以及安全防范的能力。
第十三条 对外劳务合作企业应当为劳务人员购买在国外工作期间的人身意外伤害保险。但是，对外劳务合作企业与国外雇主约定由国外雇主为劳务人员购买的除外。
第十四条 对外劳务合作企业应当为劳务人员办理出境手续，并协助办理劳务人员在国外的居留、工作许可等手续。
对外劳务合作企业组织劳务人员出境后，应当及时将有关情况向中国驻用工项目所在国使馆、领馆报告。
第十五条 对外劳务合作企业、劳务人员应当遵守用工项目所在国家或者地区的法律，尊重当地的、风俗习惯和文化传统。
对外劳务合作企业、劳务人员不得从事损害国家安全和国家利益的活动。
第十六条 对外劳务合作企业应当跟踪了解劳务人员在国外的工作、生活情况，协助解决劳务人员工作、生活中的困难和问题，及时向国外雇主反映劳务人员的合理要求。
对外劳务合作企业向同一国家或者地区派出的劳务人员数量超过100人的，应当安排随行管理人员，并将随行管理人员名单报中国驻用工项目所在国使馆、领馆备案。
第十七条 对外劳务合作企业应当制定突发事件应急预案。国外发生突发事件的，对外劳务合作企业应当及时、妥善处理，并立即向中国驻用工项目所在国使馆、领馆和国内有关部门报告。
第十八条 用工项目所在国家或者地区发生战争、暴乱、重大自然灾害等突发事件，中国政府作出相应避险安排的，对外劳务合作企业和劳务人员应当服从安排，予以配合。
第十九条 对外劳务合作企业停止开展对外劳务合作的，应当对其派出的尚在国外工作的劳务人员作出妥善安排，并将安排方案报负责审批的商务主管部门备案。负责审批的商务主管部门应当将安排方案报至国务院商务主管部门，国务院商务主管部门应当及时通报中国驻用工项目所在国使馆、领馆。
第二十条 劳务人员有权向商务主管部门和其他有关部门投诉对外劳务合作企业违反合同约定或者其他侵害劳务人员合法权益的行为。接受投诉的部门应当按照职责依法及时处理，并将处理情况向投诉人反馈。
第三章 与对外劳务合作有关的合同
第二十一条 对外劳务合作企业应当与国外雇主订立书面劳务合作合同；未与国外雇主订立书面劳务合作合同的，不得组织劳务人员赴国外工作。
劳务合作合同应当载明与劳务人员权益保障相关的下列事项：
（一）劳务人员的工作内容、工作地点、工作时间和休息休假；
（二）合同期限；
（三）劳务人员的劳动报酬及其支付方式；
（四）劳务人员社会保险费的缴纳；
（五）劳务人员的劳动条件、劳动保护、职业培训和职业危害防护；
（六）劳务人员的福利待遇和生活条件；
（七）劳务人员在国外居留、工作许可等手续的办理；
（八）劳务人员人身意外伤害保险的购买；
（九）因国外雇主原因解除与劳务人员的合同对劳务人员的经济补偿；
（十）发生突发事件对劳务人员的协助、救助；
（十一）违约责任。
第二十二条 对外劳务合作企业与国外雇主订立劳务合作合同，应当事先了解国外雇主和用工项目的情况以及用工项目所在国家或者地区的相关法律。
用工项目所在国家或者地区法律规定企业或者机构使用外籍劳务人员需经批准的，对外劳务合作企业只能与经批准的企业或者机构订立劳务合作合同。
对外劳务合作企业不得与国外的个人订立劳务合作合同。
第二十三条 除本条第二款规定的情形外，对外劳务合作企业应当与劳务人员订立书面服务合同；未与劳务人员订立书面服务合同的，不得组织劳务人员赴国外工作。服务合同应当载明劳务合作合同中与劳务人员权益保障相关的事项，以及服务项目、服务费及其收取方式、违约责任。
对外劳务合作企业组织与其建立劳动关系的劳务人员赴国外工作的，与劳务人员订立的劳动合同应当载明劳务合作合同中与劳务人员权益保障相关的事项；未与劳务人员订立劳动合同的，不得组织劳务人员赴国外工作。
第二十四条 对外劳务合作企业与劳务人员订立服务合同或者劳动合同时，应当将劳务合作合同中与劳务人员权益保障相关的事项以及劳务人员要求了解的其他情况如实告知劳务人员，并向劳务人员明确提示包括人身安全风险在内的赴国外工作的风险，不得向劳务人员隐瞒有关信息或者提供虚假信息。
对外劳务合作企业有权了解劳务人员与订立服务合同、劳动合同直接相关的个人基本情况，劳务人员应当如实说明。
第二十五条 对外劳务合作企业向与其订立服务合同的劳务人员收取服务费，应当符合国务院价格主管部门会同国务院商务主管部门制定的有关规定。
对外劳务合作企业不得向与其订立劳动合同的劳务人员收取服务费。
对外劳务合作企业不得以任何名目向劳务人员收取押金或者要求劳务人员提供财产担保。
第二十六条 对外劳务合作企业应当自与劳务人员订立服务合同或者劳动合同之日起10个工作日内，将服务合同或者劳动合同、劳务合作合同副本以及劳务人员名单报负责审批的商务主管部门备案。负责审批的商务主管部门应当将用工项目、国外雇主的有关信息以及劳务人员名单报至国务院商务主管部门。
商务主管部门发现服务合同或者劳动合同、劳务合作合同未依照本条例规定载明必备事项的，应当要求对外劳务合作企业补正。
第二十七条 对外劳务合作企业应当负责协助劳务人员与国外雇主订立确定劳动关系的合同，并保证合同中有关劳务人员权益保障的条款与劳务合作合同相应条款的内容一致。
第二十八条 对外劳务合作企业、劳务人员应当信守合同，全面履行合同约定的各自的义务。
第二十九条 劳务人员在国外实际享有的权益不符合合同约定的，对外劳务合作企业应当协助劳务人员维护合法权益，要求国外雇主履行约定义务、赔偿损失；劳务人员未得到应有赔偿的，有权要求对外劳务合作企业承担相应的赔偿责任。对外劳务合作企业不协助劳务人员向国外雇主要求赔偿的，劳务人员可以直接向对外劳务合作企业要求赔偿。
劳务人员在国外实际享有的权益不符合用工项目所在国家或者地区法律规定的，对外劳务合作企业应当协助劳务人员维护合法权益，要求国外雇主履行法律规定的义务、赔偿损失。
因对外劳务合作企业隐瞒有关信息或者提供虚假信息等原因，导致劳务人员在国外实际享有的权益不符合合同约定的，对外劳务合作企业应当承担赔偿责任。
第四章 政府的服务和管理
第三十条 国务院商务主管部门会同国务院有关部门建立对外劳务合作信息收集、通报制度，为对外劳务合作企业和劳务人员无偿提供信息服务。
第三十一条 国务院商务主管部门会同国务院有关部门建立对外劳务合作风险监测和评估机制，及时有关国家或者地区安全状况的评估结果，提供预警信息，指导对外劳务合作企业做好安全风险防范；有关国家或者地区安全状况难以保障劳务人员人身安全的，对外劳务合作企业不得组织劳务人员赴上述国家或者地区工作。
第三十二条 国务院商务主管部门会同国务院统计部门建立对外劳务合作统计制度，及时掌握并汇总、分析对外劳务合作发展情况。
第三十三条 国家财政对劳务人员培训给予必要的支持。
国务院商务主管部门会同国务院人力资源社会保障部门应当加强对劳务人员培训的指导和监督。
第三十四条 县级以上地方人民政府根据本地区开展对外劳务合作的实际情况，按照国务院商务主管部门会同国务院有关部门的规定，组织建立对外劳务合作服务平台（以下简称服务平台），为对外劳务合作企业和劳务人员无偿提供相关服务，鼓励、引导对外劳务合作企业通过服务平台招收劳务人员。
国务院商务主管部门会同国务院有关部门应当加强对服务平台运行的指导和监督。
第三十五条 中国驻外使馆、领馆为对外劳务合作企业了解国外雇主和用工项目的情况以及用工项目所在国家或者地区的法律提供必要的协助，依据职责维护对外劳务合作企业和劳务人员在国外的正当权益，发现违反本条例规定的行为及时通报国务院商务主管部门和有关省、自治区、直辖市人民政府。
劳务人员可以合法、有序地向中国驻外使馆、领馆反映相关诉求，不得干扰使馆、领馆正常工作秩序。
第三十六条 国务院有关部门、有关县级以上地方人民政府应当建立健全对外劳务合作突发事件预警、防范和应急处置机制，制定对外劳务合作突发事件应急预案。
对外劳务合作突发事件应急处置由组织劳务人员赴国外工作的单位或者个人所在地的省、自治区、直辖市人民政府负责，劳务人员户籍所在地的省、自治区、直辖市人民政府予以配合。
中国驻外使馆、领馆协助处置对外劳务合作突发事件。
第三十七条 国务院商务主管部门会同国务院有关部门建立对外劳务合作不良信用记录和公告制度，公布对外劳务合作企业和国外雇主不履行合同约定、侵害劳务人员合法权益的行为，以及对对外劳务合作企业违法行为的处罚决定。
第三十八条 对违反本条例规定组织劳务人员赴国外工作，以及其他违反本条例规定的行为，任何单位和个人有权向商务、公安、工商行政管理等有关部门举报。接到举报的部门应当在职责范围内及时处理。
国务院商务主管部门会同国务院公安、工商行政管理等有关部门，建立健全相关管理制度，防范和制止非法组织劳务人员赴国外工作的行为。
第五章 法律责任
第三十九条 未依法取得对外劳务合作经营资格，从事对外劳务合作的，由商务主管部门提请工商行政管理部门依照《无照经营查处取缔办法》的规定查处取缔；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 对外劳务合作企业有下列情形之一的，由商务主管部门吊销其对外劳务合作经营资格证书，有违法所得的予以没收：
（一）以商务、旅游、留学等名义组织劳务人员赴国外工作；
（二）允许其他单位或者个人以本企业的名义组织劳务人员赴国外工作；
（三）组织劳务人员赴国外从事与、色情活动相关的工作。
第四十一条 对外劳务合作企业未依照本条例规定缴存或者补足备用金的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，吊销其对外劳务合作经营资格证书。
第四十二条 对外劳务合作企业有下列情形之一的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款，并对其主要负责人处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）未安排劳务人员接受培训，组织劳务人员赴国外工作；
（二）未依照本条例规定为劳务人员购买在国外工作期间的人身意外伤害保险；
（三）未依照本条例规定安排随行管理人员。
第四十三条 对外劳务合作企业有下列情形之一的，由商务主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对其主要负责人处2万元以上5万元以下的罚款；在国外引起重大劳务纠纷、突发事件或者造成其他严重后果的，吊销其对外劳务合作经营资格证书：
（一）未与国外雇主订立劳务合作合同，组织劳务人员赴国外工作；
（二）未依照本条例规定与劳务人员订立服务合同或者劳动合同，组织劳务人员赴国外工作；
（三）违反本条例规定，与未经批准的国外雇主或者与国外的个人订立劳务合作合同，组织劳务人员赴国外工作；
（四）与劳务人员订立服务合同或者劳动合同，隐瞒有关信息或者提供虚假信息；
（五）在国外发生突发事件时不及时处理；
（六）停止开展对外劳务合作，未对其派出的尚在国外工作的劳务人员作出安排。
有前款第四项规定情形，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 对外劳务合作企业向与其订立服务合同的劳务人员收取服务费不符合国家有关规定，或者向劳务人员收取押金、要求劳务人员提供财产担保的，由价格主管部门依照有关价格的法律、行政法规的规定处罚。
对外劳务合作企业向与其订立劳动合同的劳务人员收取费用的，依照《中华人民共和国劳动合同法》的规定处罚。
第四十五条 对外劳务合作企业有下列情形之一的，由商务主管部门责令改正；拒不改正的，处1万元以上2万元以下的罚款，并对其主要负责人处2000元以上5000元以下的罚款：
（一）未将服务合同或者劳动合同、劳务合作合同副本以及劳务人员名单报商务主管部门备案；
（二）组织劳务人员出境后，未将有关情况向中国驻用工项目所在国使馆、领馆报告，或者未依照本条例规定将随行管理人员名单报负责审批的商务主管部门备案；
（三）未制定突发事件应急预案；
（四）停止开展对外劳务合作，未将其对劳务人员的安排方案报商务主管部门备案。
对外劳务合作企业拒不将服务合同或者劳动合同、劳务合作合同副本报商务主管部门备案，且合同未载明本条例规定的必备事项，或者在合同备案后拒不按照商务主管部门的要求补正合同必备事项的，依照本条例第四十三条的规定处罚。
第四十六条 商务主管部门、其他有关部门在查处违反本条例行为的过程中，发现违法行为涉嫌构成犯罪的，应当依法及时移送司法机关处理。
第四十七条 商务主管部门和其他有关部门的工作人员，在对外劳务合作监督管理工作中有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合本条例规定条件的对外劳务合作经营资格申请予以批准；
（二）对外劳务合作企业不再具备本条例规定的条件而不撤销原批准；
（三）对违反本条例规定组织劳务人员赴国外工作以及其他违反本条例规定的行为不依法查处；
（四）其他、、，不依法履行监督管理职责的行为。
第六章 附 则
第四十八条 有关对外劳务合作的商会按照依法制定的章程开展活动，为成员提供服务，发挥自律作用。
第四十九条 对外承包工程项下外派人员赴国外工作的管理，依照《对外承包工程管理条例》以及国务院商务主管部门、国务院住房城乡建设主管部门的规定执行。
外派海员类（不含渔业船员）对外劳务合作的管理办法，由国务院交通运输主管部门根据《中华人民共和国船员条例》以及本条例的有关规定另行制定。
第五十条 组织劳务人员赴香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区工作的，参照本条例的规定执行。
第五十一条 对外劳务合作企业组织劳务人员赴国务院商务主管部门会同国务院外交等有关部门确定的特定国家或者地区工作的，应当经国务院商务主管部门会同国务院有关部门批准。
法务部合同管理篇（6）
第一条 为规范物业收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《国家发改委、建设部关于印发物业服务管理办法的通知》(发改价格〔20xx〕1864号)及省政府《关于规范物业服务收费的通知》(皖政〔20xx〕92号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区范围内，物业管理企业向业主或物业使用人提供物业服务的收费。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理。
第二章 物业服务收费的种类和方式
第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
第八条 住宅物业综合服务费实行分等定价，根据物业服务的不同等级制定不同的收费标准。
市价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据行业平均成本和本市经济发展水平，制定物业服务收费分等定级办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和向社会公布。上浮幅度最高不得超过20%。
第九条 业主大会或业主委员会根据本物业的需要选择相应的服务等级，并与物业管理企业在物业合同中约定物业服务的具体收费标准。物业管理企业应在15个工作日内，将物业服务合同送价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
双方约定不成的，可报价格主管部门审定。
第十条 物业管理区域内符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场(停车位)，有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取小区车辆停放管理费，具体收费标准由市价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则在规定的范围内核定。
进入小区执行公务、抢修检修、救护消防等特种车辆及业主、物业使用人的搬家车辆免收。
第十一条 装修期间的垃圾应由业主或物业使用人负责在规定的期限内清运，业主或物业使用人亦可委托物业管理企业统一清运，装饰装修垃圾清运费具体标准由业主或物业使用人与物业管理企业按照价格管理部门会同房地产行政主管部门规定的指导价格及浮动幅度协商确定。
第十二条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第十三条 实行市场调节价的物业服务收费由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中自行约定。
第十四条 物业管理企业根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第十五条 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内，将服务内容和收费情况进行公示，做到价目齐全、内容准确、标示醒目。
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
第十六条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业管理企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当在10日内答复。
第十九条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 前期住宅物业服务收费，由建设单位按照物业服务收费分等定级办法，根据物业特点和服务要求，确定服务项目、服务等级和收费标准，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。建设单位应在确定的收费标准和浮动幅度内进行招标或选聘物业管理企业。建设单位与物业管理企业约定预收前期物业服务收费，预收期限不得超过6个月。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准、计费方式和计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。双方约定不成的，可报价格主管部门会同房地产行政主管部门审定。
第三章 物业服务费用的收取
第二十二条 本办法所确定的住宅物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。
物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房屋买卖合同约定面积时房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业管理企业经与业主大会或业主委员会协商一致，可按月、按季度或按半年度计收费用，但不得一次性预收半年以上的物业服务费用。
第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
对五保户和享受最低生活保障的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第二十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买卖人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。
第四章 监督检查
第二十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等任何额外费用。
第二十六条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十八条 价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
第二十九条 价格主管部门会同房地产主管部门应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。
第三十条 实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》。物业管理企业应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务合同和前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后，应在15个工作日内办理完毕。
第三十一条 物业管理企业违反价格法律、法规和规章，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》(国家发展和改革委员会令第14号)予以处罚。
第五章 附 则
第三十二条 本办法实施后开始物业服务并收费的，按照本办法规定执行。
本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
法务部合同管理篇（7）
一、当前企业合同管理存在的问题
企业在生产过程中由于自身因素的主观影响和外界因素的客观影响，在合同管理方面存在着许多问题。综合分析，有以下几个方面：
1、合同管理制度不健全，权责不分明
一个企业如果没有健全的合同管理制度，就会因为缺乏统一的合同依据，使每个部门的权责分工不明，制度规定的出处五花八门，甚至有冲突，合同经办部门和经办人员无法执行。更有甚者，有些对外经营业务可能事后补签合同或者不签订合同,导致一些争议性的合同很难求证原意。有些业务合同管理只局限于文本审查和合同档案管理，不能将合同签订前的选商谈判、签订中的审查授权、签订后的履行监控工作有效地衔接，这些都最终会给企业管理和生产经营买下一个重型炸弹。
2、合同法制观念淡薄，风险意识差
有些公司对无法认识到合同管理的重要性，缺乏科学完善的合同管理职能部门。部分管理层缺乏对合同风险防范和规避意识，合同管理人员紧缺，缺乏足够的业务经费，也就不可能将合同管理摆放在企业管理中的重要组成部分。
3、合同管理人员业务素质不高
部分合同管理人员文化水平偏低，甚至没有受过高等教育；有的是直接上手，业务不精通，缺乏正规的法律教育和系统的法律知识，业务范围内无法按严格要求开展合同管理工作只是盲目机械的从事合同事务性工作，无法对合同涉及的各项法律问题作出正确判断，更谈不上合同管理。
4、合同管理者与企业管理部门沟通不畅
合同管理机构在涉及到相关的合同业务方面无法做到与其它部门相互沟通，不能考虑从其他相关部门的角度去做合同管理，由此造成合同管理与企业管理的其他部门相互孤立，无法达成共识。在合同审批过程中，一些程序过于复杂，审批人员部门繁多，办事效率低下，使合同签订无法如期完成。
5、合同内容不全面
由于合同内容表述模糊，使合同双方容易曲解合同内容，致使合同无法履行甚至引起法律纠纷，因此，合同的有效性必须在法律范围内准确规定甲乙双方的权利和义务。合同条款不全面，存在缺陷与漏洞，常见漏掉的往往是违约责任。一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。而这种问题的避免只有靠准确恰当的合同文本才能解决，换句话说，合同内容要结构严谨，逻辑清晰，更要咬文嚼字。
二、企业合同管理存在问题的主要原因
企业合同管理中存在的问题虽然原因有很多，但是真正对企业的生产经营起到决定性作用的有以下几个主要原因：
1、企业部门之间的履约责任不明确、分工不清晰、各项任务无法责任到人，造成工作失误。企业合同管理是企业管理的—项核心内容，企业管理的每个环节都应围绕着这个核心开展。成功的企业合同管理，是把合同的权利义务能分工分解到各部门，由各部门去履行于自己职能范围的权利义务，只有这样合同管理才能真正到位，履行责任才能真正落实。企业合同管理是一个系统工程，需要各子系统、分系统共同配合，因此，有效地信息沟通和处理在合同管理中十分重要。
2、企业管理人员知识深度不够，尤其是在生产流程方面，无法将其与合同管理进行有效地结合。业务生产的知识与合同法的律修养之间存在着相互依赖的关系，每个企业管理者都必须高度重视。同时，随着市场经济的深入发展，业务拓展需要合同约束，那么建立规范有效地合同模式已经成为一种基础性的工作。
3、合同管理人员要具备扎实的合同管理基本功，高度重视合同文本分析。管理合同文本分析存在的问题主要包括两个方面：一是当事人不具备相应资格，合同内容不符合《合同法》和其他各种法律的要求。二是构成合同文件的种种文件不齐全，合同条款不完备，对各种问题的规定存在遗漏；合同用词是否准确，有无模棱两可；对工程中可能出现的不利情况是否有足够的预见性。因此，一个有效的合同管理制度需要高素质的人才队伍作支撑。
三、加强企业合同管理的几点措施
1、增强合同管理意识
一流的企业管理水平必须与增强合同管理的理念相依为命。合同管理作为一种管理约束行为具有强制性、法律性，任何人都必须依法遵守和执行，要从法律的高度认识合同管理的低位，进—步增强合同管理的风险防范意识，提高风险规避能力。使合同管理制度和操作规程上升为企业重要的规章制度，进—步增强合同管理规范化、制度化。
2、建立合同管理预警机制
企业要严格履行合同规定范围内的权利和义务，全面制定被查信息统计表，建立合同管理预警机制。合同违约是合同风险管理中的主要部分，法律法规部门审查合同时，选择合适的违约条款和纠纷处理条款，及时采取协商、仲裁或诉讼等方式对违约方采取不同程度的处理方案，在规定的期限内有效而积极地维护企业的合法权益，减少企业的经济损失。
3、建立健全合同管理制度
法务部合同管理篇（8）
根据此次巡察工作安排，现将XX公司合同管理情况进行专题汇报：
一、工作开展情况
自2016年至今，我矿签订各类经济合同共2144项。按照合同类型分，其中物资购销类1265项，工程类472项，服务类235项，其他类172项。
（一）2019年主要工作开展情况
1.按照集团公司要求，各类经济合同均在法律事务管理系统进行线上审核，合同上线审核率达到了100%。
2.年初修订了《XX公司合同管理办法》，进一步明确了合同管理部门、承办部门、承办人具体职责和责任追究机制，加强合同履行过程监督和检查。同时，大力推动合同管理的标准化和规范化，在公司有合同范本的情况下，严格要求使用合同范本，降低合同法律风险。
3.严格落实《国能集团有限公司企业法律顾问实施细则》，聘请专业律师事务所律师担任煤矿法律顾问，对重大合同签订征询外聘律师意见。
4.党委中心组适时开展法治专题学习，重点学习了两级公司《企业主要负责人履行推进法治建设第一责任人职责实施办法》、《国能集团有限公司重大经营事项法律审核规定》等文件。
5.严格合同审查，杜绝不完善和不合规的合同出现，在经营管理部设合同管理人员1名，负责拟订合同管理制度、合同编号、统计、备案管理等工作，确保合同管理工作的有效实施。
（二）我矿近年来未发生法律纠纷案件。
（三）我矿近年来无对外担保事件发生。
二、存在的不足和问题
（一）合同管理人员为兼职，从事合同管理时间不长，合同法律审核专业能力及经验有待提高。
（二）合同在法律事务管理系统中审核流转时效性需加强。部分审核人员外出培训、开会后，合同存在流转停滞状态，达不到合同管理办法中每级审核时间不超过3个工作日的要求。
（三）部分人员对公司合同承办人制度认识不足。业务部门存在对合同的订立、履行和执行的全过程所应担负责任的认识误区，部分人员认为合同管理部门应负合同的全部责任，不利于合同的日常规范管理及责任人制度的建立。
（四）合同履行监控不足。在合同的履行、变更或解除、终止过程中，有效的合同履行跟踪、监督、管理和控制机制的缺乏是合同纠纷多发的主要原因。目前我矿在合同招标、谈判及签订等前期阶段把控较为严格，而对合同签订之后的合同履行阶段，把控程度需进一步加强。
三、下一步工作打算
（一）提高合同管理人员素质。加强合同管理部门和合同管理人员，特别对管理层和相关职能部门的培训应是我矿合同管理的首要任务，如此才能提高全员的合同管理意识，产生“业务未动，法律先行”的全局观念。一要建立岗位责任制，明确责、权、利；二要加强合同审查和管理专职人员业务素质能力和法律知识培训，法律培训应侧重《民法总则》、《合同法》、《公司法》、《物权法》及《刑法》等基本常识。
（二）做好招投标前端风险防范工作。一是聘请社会专业机构开办招投标业务专题培训，提高相关工作人员业务能力和实践经验水平。二是做好合同法律风险事先预防工作，提高招标文件起草人员的编写水平，并在招标过程中就要对招标文件、投标商的主体资格、资信情况和履约能力等做到谨慎审查，降低法律风险，为煤矿生产经营工作保驾护航。
法务部合同管理篇（9）
Abstract:Realestatemanagementisanoutcomeofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanycomplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprise''''sright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding.
Keywords:estatemanagement;estatemanagemententerprises;homeownerpolicy
一、物业管理相关基本概念解析
人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。
（一）物业管理的概念
一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。
（二）物业管理的性质
物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。
第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。
第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。
第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。
（三）物业管理企业
物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合。
（四）物业管理企业的特点
物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点：
第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。
第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261号《物业管理企业资质管理（试行）办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。
第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。
第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。
第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。
二、物业管理企业的责任分析
物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类
（一）物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任
第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态；②安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作；③清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境；④物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉；⑥其它业务。
第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务；为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。
（二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任
第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。
第二，物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理；②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化……，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。
三、物业管理合同责任
总的来看，物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源，其管理行为在合同约定的范围内行使，未完成合同约定的职责应承担违约责任。
（一）物业管理合同的概念
物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准，也是物业企业实施管理的依据，在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业对特定物业的管理使用，有偿服务等问题达成书面协议，是业主团体委托物业企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均有约束力。从其主体、内容、客体上看，物业管理合同是新型的委托合同。
第一，物业管理合同主体之业主一方，不是一人或数人，而是一个业主团体，是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此，在物业管理合同中，无法做到每一个业主的利益都能公平地实现：相反，业主只能根据自己在整个物业中所有享有的权利份额来对待自己的实际权益，只是从整体上看，物业企业与业主团体之间的权利义务内容是平等的。
第二，物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务，其是一种劳务行为或服务行为，这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的，因此合同内容、管理费用由此而不同。
第三，物业管理合同本质是商业性合同，但物业管理的内容决定了物业管理服务还应包括保安，代办保险、邮政、路灯养护等延伸，这些服务又具有社会性、公益性特点。因此，物业管理企业这些的管理服务不仅要接受业主的监督，而且也上升为社会责任受国家有关部门的检查与指导。
第四，物业管理合同是一种劳务合同，物业管理企业对整个物业享有物业管理权，业主通过合同以业主团体的名义将物业委托与物业企业管理，业主均应服从物业企业的管理。这是物业管理权与物业所有权，使用权分离的结果，物业企业的管理行为不影响物业所有权，使用权的单独行使。业主仍可依法对其物业行使占有、使用、管理、收益、处分权。
（二）物业管理合同的法律性质
物业管理合同是一种新型的合同，目前法律尚无明确的规定。在物业管理法律关系中，业主或业主委员会以业主团体的名义聘用物业企业进行物业管理；物业公司受聘后，以自己的名义向业主和非业主使用人提供各种服务，业主团体对物业企业提供的服务支付报酬。这种合同，很难归入我国《合同法》规定的任一有名合同之列。与相似的其他有名民事合同相比，物业管理合同具有自身的特点。
第一，物业企业实施的“管理”属于一种劳务，物业管理合同在性质上属于劳务合同。劳务合同包括加工、承揽合同、运送合同、雇佣合同、委托合同、行纪合同和居间合同等。物业管理合同与有偿委托合同相比有所不同。按照目前的通说，委托是指当事人一方委托他方处理事务，他方允为处理的合意。其中委托他人处理事务的一方是委托人，处理事务的一方是受托人。委托人具有事务处理的请求权，同时应该承担支付报酬和费用的义务。受托人具有“忠诚义务、勤勉义务、遵照指示处理委托事务义务、亲自处理委托事务义务、义务、移交财产和权益的义务”等。物业管理合同与有偿委托合同，二者都是由双主当事人约定一方为他方处事事务。他方给付一定报酬及支付费用的合同，但二者不同之处在于：委托合同受托人在处理事务时并非以自己的名义实施，而是以委托人的名义实施；物业管理合同则不同，受托人——物业公司在物业管理服务过程中始终以自己的名义开展业务活动，并不以业主或业主团体的名义实施管理服务；在委托合同中，受托人若以自己的名义从事受托行为，则应公开自己的人身份，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”物业管理合同中，受托人实施管理活动不仅涉及第三人，也涉及委托人而非订立合同行为。同时，物业管理合同有自己特定的内容，即以维修、保安、绿化等事项为主要内容，而委托合同范围十分广泛，不受限制。再加上物业管理合同反映了物业管理市场运作的特殊规律，合同中当事人的权利义务分配并非仅靠委托合同解决，还有国家干预和道德规范要求。
第二，与雇佣合同相比较。二者在受托人办理的事务性质和内容上基本相同，即委托人可以通过合同将特定的事务交由受托人完成，也可以通过雇佣合同由自己的雇员完成，他方付给报酬。但这两种法律关系不同。物业管理合同是两个独立主体之间的法律关系，物业管理合同的受托人是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力，专业人员配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。而雇佣关系是一种组织隶属关系，受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验证完成雇主所要求的任务。且雇佣一般按工作时间给付劳动报酬，而物业管理委托按事务完成情况给付报酬或佣金。此外，在雇佣中，受佣人必须绝对服从雇主的命令或安排，而物业企业在完成管理服务过程中具有独立性，不必完全听命于业主或业主团体的支配。
第三，与承揽合同相比较。承揽合同是当事人双方关于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方应受该工作成果并给付一定报酬的合同。承揽合同的类型中有一类是服务承揽，与物业管理的内容大致相似，但两者仍有明显区别：承揽合同的定作人所要求的是承揽人依照合同完成一定工作并支付成果，合同标的一般为工作成果，而物业管理合同的委托人只要求物业企业提供综合性的物业管理服务，并不要求支付工作成果，它强调的是物业管理行为的过程本身。而且，在承揽合同中，如工作成果在交付前发生意外风险而灭失，后果由定作人承担。物业管理合同不存在双方风险责任的划分问题，因为物业企业无交付工作成果的义务，如物业因意外风险受损与灭失，后果一律由业主自负。因此，依据《中华人民共和国合同法》第251条对承揽合同的规定，承揽合同的重点在加工、定作一类的事宜，合同中许多条款对物业管理合同不适用。
第四，与行纪合同相比较。合同法第414条规定：“行政合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”。二者都属于一方当事人以自己名义为另一方面事处理一定事务的合同，但二者仍存在区别：行纪合同的委托事务仅限于动产和有价证券买卖等货物买卖等货物买卖及其他财产买卖活动；物业管理合同是物业企业依合同约定向业主团体提供各项物业管理服务，其委托事务是各项管理服务工作。
四、物业管理企业物业管理权来源
物业企业的物业管理权是因物业管理委托合同而取得的，业主的物业管理权源于业主的建筑物区分所有权，其表现为业主对物业的专有部分所享有的独立的管理权和对物业共有部分所享有的与其它共有权人共同管理物业的权利。
（一）建筑物区分所有权之业主物业管理权
业主通过置业获得物业专有部分的专有权，因专有权同时获得共有部分的共有权。专有权和共有权的结合形成了业主的建筑业区分所有权。业主要实现建筑物区分所有权的各项权利，就必须对其所拥有的物业加以管理，行使物业管理权。物业管理权是业主为实现其所有权权利而具备的对其物业进行照料和保管的权利。
第一，业主对专属于自己的一定范围的建筑空间（即专有部分）实施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的”，或“将其予以出租收取租金，或于其上设定负担（如设定抵押），以及将之予以转让等”。同时，还可以合理利用相邻他人的专有部分或不属于自己所有的共有部分，以便于维护或修缮、改良自己的专有部分，这是基于建筑物区分所有权的相邻使用权。因此，业主实现其专有部分占有、使用、收益、处分权利，必须使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：区分所有建筑物内拥有众多业主，各业主使用、管理自己的物业必将受到限制，具体表现为：
①应当合理使用其专有部分，不得危及整个建筑物安全，即不得为自己专有部分的改建或增建拆除内部梁柱或墙壁的全部或一部分，或其它有损于整栋建筑物之外观的行为。
②不得随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气管道，影响其容量、通畅。
③应独自出资修理其专有部分，维持建筑物存在。
④维护住宅环境的卫生和安宁，遵守建筑物所在地风序良俗。
⑤对专有部分的利用应符合其本来用途，不得作出令人厌恶的使用管理行为，不可释放不可称量物质。
第二，业主在区分所有建筑物中，与其它业主因共有、共用部分和他们共同行使使用权，产生了对共同事物的管理权和共同义务的分担，这是一般意义上的物业管理权。业主们在共有关系中，对如何享有共有部分的占有、使用、收益、处分权利进行管理界定。如，业主对共有部分的共同占有具有不可分割性，即其与专有部分“共同构成区分所有建筑物之物法性权利—共有所有权与专有所有权之客体，此权利客体必须连同区分所有权人之成员权一同予以处分（包含分割）”；对共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以进行，不依业主对共用部分之“应有份额”予以使用。“即在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人，不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积，而依其性质得为共同使用或轮番使用，因而共用部分不问其持分多少，于使用上应全体使用。”；业主对共用部分依规约或其共有持分，获得共有部分所产生的利益，同时，基于居住及实现以上权能，可对共用部分实施“不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为”。这些管理活动具体表现应包括。
①各业主要合理使用共用、共有部分。所谓合理使用就是按物业的本来用途使用，如载人电梯不得用来载运其它物品，停车场不应用来堆放其它杂物等。只有这样，才能保证物尽其用，维护物业安全及其他业主的合法权益。
②如果改变物业共用、共有部分本来用途而使用之，应征得其他业主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
③业主（使用人）一般只能自己使用共有物业，如果由业主（使用人）以外的人使用，应征得其它业主的同意。
④共有人不得请求分割共有物，若准许共有人分割，物业就会丧失其固有的使用价值，或影响其它业主的合理利用。
⑤共有权从属于专有权，当专有权转让时，共有权应同时转让，且其它共有权人无优先购买权。
⑥共有权人有权对共有物进行修缮和改良，任何共有权人都可以在不征得其它共有权人同意的情况下修缮受损害的物业，并有权要求其它共有权人分担费用。若需要改良物业（即改变物业使用用途），则应征得其它业主的同意。
（二）物业管理权之移转
建筑物区分所有权作为一种法权，是法律赋予业主多该特定财产享有占有、使用、受益、处分之权能。区分所有建筑物这一财产是一种静态的物，本身不会直接使权利人受益，业主要对财产施加一定的影响（或行为），这种影响就是对财产加以管理，行使物业管理权。但建筑物区分所有，并不是物权法上的一物产一权，而是“将某一栋房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立的单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一栋房屋上成立了两个以上的所有权。但是，由于这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体，而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共有设施支撑。因此，建筑物的区分具有相对性，它既承认房屋作为一种整体（一个物）存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上相对独立的所有权”。因此，众多业主为维持在同一建筑物产生的权利归属和使用不可分这一共同关系，妥善解决相邻关系和共有关系，使物业这一财产产生更大的经济价值，获得物业使用价值的最大发挥，使物业保值增值，并节约交易成本，业主将其物业管理权通过合意的方式转移出去，这种转移体现在现代物业管理中有两个步骤：
第一，公共契约。公共契约亦称管理规约或业主公约，是“全体区分所有权人就建筑物与基地管理、使用及所有关系，以书面形式订立的自治规范”。它是各个业主调整彼此之间利害关系的有效的管理方法。过去，在高层多主楼宇出现之前，物业管理权多由业主行使，这时的业主单凭自己的技能、知识和物质条件便足以管理好物业，但随着现代建筑技术发展，多主高楼大量出现，仅靠个别业主来进行管理已不可能。因为这样将使作为物业组成部分之公共设施、设备和场地以及其它涉及全体业主利益的公共事务处于无人管理的状态，这对单个业主抑或是全体业主来说都是不利的。因此，对现代多主楼宇的管理成为全体业主的一项公共事务，业主需要通过某种方式将自己的物业管理权交给一定的组织来行使。这一组织便是全体业主组成的业主大会及其执行机构的业主委员会。在业主大会中，每个业主都享有成员权。成员权是“对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其主要涉及管理关系，具有人法（管理制度）之要素存在”。业主成员权体现了业主对建筑物共同事务的管理权，即物业管理权。全体业主通过参加业主大会，行使成员权，合意订立公共契约，将自己的物业管理权在保留了非涉及他人的专有部分管理权外，其余之物业管理权交给了业主大会及业主委员会。至此，业主物业管理权完成了第一次移转，即通过公共契约将一部分物业管理权交给了业主大会及业主委员会。
公共契约具有契约的实质，是业主管理团体的最高自治规范，它规定的管理包括：一是关于区分所有权人之间的基础法律关系（或所有关系）的事项。二是关于区分所有权人之间共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式，管理费的数额及缴纳方法。三是关于区分所有权人之间利害关系调整的事项，主要包括专有部分的使用限制，共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，对违反义务者的处置事项。作为业主，只能通过订立物业管理规约等受益权和表决权来充分行使成员权，而不能单独对整个建筑物的公共事务进行独立的物业管理。其管理权已交由业主大会等行使。
第二，物业管理委托合同。经过第一次权利转移，业主大会成为行使物业管理权的权力机关，有权对关于全体业主利益的物业管理之重大事项进行决策，并由此而成立一个业主大会的常设机构—业主委员会，以执行业主大会的决定行使业主大会授予的物业管理权，处理物业管理日常事务。但由于现代物业管理的专业性、复杂性及综合性，不论是业主大会还是业主委员会，都不可能具有管理现代物业的专业物质技术条件，因而单靠他们是不能管理后物业的。在场情况下，就需用有专门从事物业管理的机构根据业主委员会的委托对物业实施管理，这种机构便是物业企业。业主委员会通过和物业企业签订物业管理委托合同，把部分物业管理权委托给物业企业行使，物业企业依被委托的物业管理全权代表实施合同约定的物业管理行为（有关物业管理委托合同本文前一部分已予以阐述，不再重复）。至此，物业管理权发生了第二次移转，通过劳务合同的方式。物业管理权第二次转移时，业主委员会保留了召集并主持业主大会，执行业主大会决定，选聘并监督物业企业以及审议决定物业各种基金使用等管理权。
五、物业管理合同中企业责任相关的法律问题分析
物业企业根据业主公约及物业管理委托合同，享有了相应的物业管理权，并依约履行管理服务义务，但在实践中，仍有一些问题需要特别理顺。
（一）物业管理职能擅自被转让的效力问题
物业企业与业主团体签订委托管理合同后，是否可将物业管理职能再转让？未经业主许可，该转让是否具有法津效力？一种观点认为，职能转让无需经过业主同意，业主只能以物业企业履行职能不当为由进行抗辩；另一种观点认为，职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同有关债权转让的规定精神，权利人应该履行通知义务，未经通知，该转让对义务人不发生效力。
上述两种观点都忽视了物业管理合同的委托性质，委托合同是委托人基于对受托人业务能力，专门知识及信誉的依赖为前提而订立的，是彼此间信任的结果。所以，“委托合同强调当事人的人身属性。这样就要求受托人应当亲自办理委托事务，受托人不得擅自将自己受托的事务转托他人处理”，目的是在于保护委托人的信赖利益。然而在不违反法律强制性规定的前提下，也允许委托合同双方当事人变更合同内容即在委托人同意的情况下或在情况紧急下可以将委托事务再转托给第三人处理。因此，物业企业在接受了物业管理委托后，应在委托权限内，按业主团体的指示亲自处理委托事宜。若转委托未经业主团体允许，业主团体与转受托人之间不成立直接的权利义务关系，受托的物业企业仍对委托人承担受托人的责任，并且由于其擅自转委托给委托人造成损失的，受托人必须承担损害赔偿责任。从此观点可得出如下结论：物业企业不得擅自将物业管理权转委托给第三人，未经委托人承认的擅自转委托对委托人而言不具有约束。由此造成的法律后果由物业企业承担。同时我们应当看到，《城市新建住宅小区管理办法》第八条第六项规定物业管理公司“有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务”的规定不悖物业管理委托合同性质，此类专业公司是辅助第三人，它仅帮助实现委托事务而非委托合同当事人。
（二）物业企业对业主装修专有部分的管理责任
业主对专有部分进行装修，应向物业企业申请，物业企业对其装修过程进行监督。然在实践中，业主装修不向物业公司申请，不在规定的时间，使用一定的方式进行作业，甚至随意拆除内墙，或在窗外搭建简易阳台，或在屋顶开调搭建复杂式小阁楼。物业企业是否有权管理？以何种方式管理？能否采取强制措施？
按照“壁心和最后粉刷表层说”理论，内墙应属于物业共用部分，业主对此无独立的财产权利。因为，内墙中有些是承重墙，用于支撑整个建筑结构，有些即便不属于承重墙，但若拆除或变更对建筑物整体或局部也会有不良影响；同时，内墙中往往敷设有一些管线，这些管线如出现故障，往往不只对业主一户产生影响，若认定内墙属于业主专有，对他人利益的保护就不甚周全；且如果认定内墙属业主专有，当内墙及内敷管线需修缮时需由业主负担，这也不合情理，因此内墙应定为共有部分。至于楼顶属法定共用部分，窗外搭建简易阳台对建筑物的承重，结构均具有破坏作用，不管它们是否有损建筑物整体安全，业主都不得随意处置，搭建。因而从理论上讲，物业企业有权对业主这些行为予以制止。然而我国立法上对建筑物专有，共有的划分未作明确规定，业主公约和委托合同也未必对各种行为进行列举。因而物业企业管理缺乏法律依据，很难做出实质的管理，只能采取归劝，并向业主管委会通报，其所谓的停止侵害，恢复原状的管理措施也难免流于形式。
另一方面，有些物业企业的作法是，业主在装修期间，向物业企业交纳一定金额的保证金和装修管理费，确保在装修中，业主不违反业主公约及有关规定。如若违反，物业企业有权将保证金作为违约金收缴。这一作法有利于物业企业的管理，不失为一良策，但收缴后的违约金归属问题，使用问题仍是一大问题。我认为，某些业主的违规装修是对整个建筑物侵害，是对其它业主的侵害。并且，按照委托合同的性质，其违约金应归于业主团体用于维护整个建筑。至于装修管理费部分，物业企业认为装修时，他们对装修工人、装修材料、装修行为进行了管理、监督，这些工作需要人力、物力开支，是正常物业管理工作以外的增加量，因而这一开支不能在物业管理费中列支，要额外单独收取。这笔钱是否该收、法律未加规定，但物业企业的职责是管理物业，他们对装修的管理不是在装修是否经济实惠，漂亮美观，而是对装修行为可能造成对整个物业、相邻部位、其他业主损失进行监督管理，它是物业企业管理工作的一部分，应该包括在物业管理费中。
（三）对物业管理中侵权行为的违约责任认定
物业管理中的侵权行为主要指侵犯物业辖区内的财产权和人身权的行为。对物业辖区内财产权和人身权的侵犯主要来自三个方面：一是辖区内的业主；二是物业企业；三是辖区以外的第三人。
辖区内的业主基于区分所有相邻关系，产生了相应的权利和义务。即为本专有部分使用便利而对相邻的上下左右的专有部分享有扩张或限制使用的权利义务，以及以共有部分为媒介对其他与本业主无关的属于共有的部分所享有的相邻权利、义务关系。在一幢大楼的使用中，业主之间的关系除了相邻关系，便是共有关系。
业主在使用专有部分时，不遵守辖区内的管理规定，妨害了其他共有人或对其他共有人造成了损害，行为人应当根据共用，相邻等规则承担赔偿损失，赔礼道德观念歉等民事责任，在这一过程中，物业企业在此共有相邻关系中未尽到管理义务，导致侵权行为发生，合同规定应承担违约责任的，物业企业应承担违约责任。在找不到侵权行为人的情况下，企业也应该在合理的范围内赔偿损失。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人，使用人不得在房屋共用部分乱堆、乱放、影响住宅小区景观、噪声扰民等，否则由物业管理公司予以制止、批评、教育，责令恢复原状，赔偿损失。因此，在共有相邻关系中，物业企业为了全体业主共同的生活环境，依据法律，规约及合同，应对建筑物内具体设施的使用，如下水管道，煤气管道如何使用，是否统一安装抽油烟机等进行管理，以免造成烟尘妨害相邻关系；对大楼内业主的易燃及有爆炸性危险物的存放；出入口、走道、逃生梯、楼梯间杂物的堆放；浓烟、恶臭或有毒物质的物品燃烧排放；不可称量物质发生的噪音，震动；穿出梁柱、楼板、墙板、阶梯、妨害建筑物结构安全及渗漏；以及有碍观瞻的凉晒衣物、张贴广告、搭设牌楼等一系列涉及相邻共有关系的行为进行管理，监督，否则，疏于管理将导致违约的法律后果。
在现实生活中，存在一种特殊形态的区分所有建筑物相邻关系—爱畜饲养问题。物业企业是否应当管理？怎样管理？爱畜给他人造成损守，物业企业是否应承担疏于管理之虞的违约责任？对于饲养有危害或困扰他人的动物，国外有关立法都对此有规定，如日本在一般公寓大厦管理条例中规定这种饲养为违同利益的行为，然而现实中，人们往往出于精神的慰籍和寄托而饲养爱畜。在此法律准许人们对爱畜饲养以符合对人的理解、关心、同情之本质，也能体现民法的道义感。因而，在法律没有绝对禁止爱畜饲养时，物业企业仍有义务对爱畜的饲养进行管理。首先应及时通知爱畜主人对爱畜进行了卫生免疫检测，其次，限制爱畜放养时间，禁止爱畜在共用部分给邻人生活带来妨碍等。物业企业对业主饲养爱畜不遵守物业管理公约，损害共有相邻关系的行为予以制止，并及时向有关部门汇报。
物业企业在履行合同的过程中因故意或过失不当实施管理侵害他人的财产权或人身权，应当承担损害赔偿等民事责任，合同或规约中规定应承担违约责任的，也可承担违约责任。例如，某住宅小区的物业管理企业张贴一张广告，称“为安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，敬请业主从另一扇大门出入。同时，关闭的那扇大门附近空地将开设酒吧对外营业。”物业企业将开设的酒吧承包给一业主经营，造成广大业主十分不满，认为出入小区的大门被关闭，出入极不方便，占用空地开设酒吧影响小区环境，且其收益如何分配。可以认定，物业企业关闭大门及开设酒吧的做法是故意的侵权行为。众所周知，小区空地属于公共部位，属于全体业主共有，除业主团体决议通过，其他人无权擅自占用、收益。物业管理企业未经业主大会决议就擅自改变公共部位的使用性质开设酒吧，侵害了业主的合法权益。同时，物业企业擅自决定关闭小区大门，也是违约行为。根据建筑物区分所有理论，大门亦属于公共设施，应按照其设计的用途加以利用，作为管理人的物业企业也应在公共契约和物业管理合同约定的范围内行使管理行为，不应影响物业公共设施的合理使用。物业管理企业的这一系列行为无疑侵害了全体业主的利益，超越了委托权限。在实践中，还常常出现物业企业利用其物业管理权，在物业共用部分的楼顶搭建广告牌或在建筑物的外墙墙体上涂刷广告语，进行收益的情况。楼顶，外墙同样属于共有部分，应为全体业主所有，对共有部分使用必须经全体业主同意，其收益也应归于共有人所有。物业企业的行为侵害了业主共有财产权，是越权行为，应当承担侵权或违约的法律责任。
第三人侵权行为是指辖区外的人进入物业辖区内侵犯辖区内的财产权或人身权的行为。如果物业管理合同中约定其属于物业企业的管理范围，而该企业未尽到应尽的注意义务，则企业应承担违约责任，行为人应承担侵权责任。当无法寻找行为人时，企业应合理赔偿。实践中该类事件发生较多，如97年第10期《中外房地》刊登了《花园别墅的血案该谁负责》一文，讲述藏姓女土购置了一房产，置业时宣传资料承诺“24小时保安，防盗对讲……”等等，而事实上保安设备较差，保安人员非专职人员,未尽职尽责，导致不法分子闯入住宅杀死藏女士及其母亲。事后物业企业否认其应承担责任。该案中，凶手固然要承担刑事、民事责任，但该企业也显然违反了合同，因其怠于履行合同而致使惨案发生，也应承担违约责任。
（四）物业企业对物业维修基金的代管
物业企业根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，可以经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业企业代管，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项维修基金是专项代管，管理使用必须经房地产行政主管部门、财政部门的指导、协调、监督，并由业主管理委员会审议决定。物业企业使用代管基金用于物业的大修、更新、改造，那么，何种情况属于办法中规定的“大修、更新、改造”？
在实践中，物业企业对养护建筑物及附属设施设备分为大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指需要牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程，包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造；中修工程指需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程，适用于一般损坏房屋；小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损坏，以保持房屋或设备原有完损等级为目的日常养护工程，我认为，从这些规定中看，物业企业对房屋及小区共用部位共用设备的大修、中修费用应从共用部位，共用设施设备维修基金中列支。在现实中，我国许多物业企业实行财务包干制度，即先由政府部门确定物业小区每平方米物业管理费多少钱，然后该楼盘的物业管理由该物业企业全权包干。这种做法引起的后果是：一方面使物业企业在进行较大的维修时有所顾虑甚至不得已而偷工减料；另一方面，物业管理费是一定的，又易使物业企业滋生不负责的心理，影响物业管理质量。因此，为了保障物业的维修管理，维护业主的利益，必须设立维修基金。这样，既可以保障物业企业对物业大修时的经费，以确保质量，同时又可防止物业企业以各种理由再向业主收取费用。物业企业在对物业进行大修、中修时，应向业主管委会汇报，并制定详细的施工计划。在征得同意及向有关部门报批的前提下，才能使用维修基金。同时随时接受业主管委会的检查、监督，业主的查询，审计监督和对帐制度。如果物业企业挪用维修基金或造成维修基金损失，便违反行政法规及合同的有关约定，均应承担法律责任。
（五）物业管理费
物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”。在委托物业管理中，物业企业有权收取物业管理费。但物业管理费包括哪些项目，物业管理费的收取与履行委托义务应当如何挂钩这一问题日益成为物业管理的瓶颈。
从有关立法来看，物业管理费包括公共费、专项服务收费、公众代办费、特约服务费等费用。
第一，公共收费，实行政府定价，用于为业主，使用人提供的住宅共用部位、共用设备设施的日常养护和保洁，保安等具有公共性的服务。
第二，专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯，转供电，二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。
第三，公众代办费是物业企业代供电、供水、煤气公司等收取的电、水、煤气费用所取得的相应的代办费，由委托单位支付。
第四，特约服务收费，实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价，由物业企业为业主（使用人）个别需求提供特约服务。
从上述组成看，公众代办费，特约服务收费不易产生歧意，在公共费，专项服务费中，出现许多问题。首先，公共费与专项服务费如何区分，法律未明确规定，诸多的如装修管理费，停车场使用费等属于何种收费不明确；其次，公共费，专项服务费收费标准有何依据；再次，此两项收费与服务管理质量如何相联系。
这些问题未解决，使得业主与物业企业对此两项收费分歧很大，纠纷非常多。业主往往以物业企业管理不善，超标准收费，造成业主意外损失及物业企业帐目不清等理由拒付或拖欠物业管理费，并决心要解除物业管理委托合同，而物业企业认为业主对物业管理要求过高，物业管理的成本很高，且由于服务费的限价，物业企业只有在管理水平基本持平的情况下，降低管理成本来艰难度日。其实，业主与物业企业关于收费的纠纷焦点在于对物业管理的理解，国家法律对物业收费有标准，但对管理物业标准未细化，使得收费标准与管理标准缺乏统一，没有可参照的依据，致使业主与物业企业权利义务失衡。物业企业即使某些做法错误但收费是天经地义，而业主认为没管好物业就不得收费却没有法律依据，最终都不得不交费。
物业企业收费要根据物业管理的服务内容，服务质量，服务类别制定出物业管理服务收费的分类标准。国家立法也应完善物业收费管理办法，规范收费项目，并根据不同的服务质量标准，明确相应的服务收费价格构成，同时，加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算。物业企业自身也要强化管理，建立健全规范自身价格行为的约束机制，公开服务项目，服务标准，收费标准，做到每一项收费及收费标准合法，每一项收费都有实质的服务内容，服务标准。真正杜绝多收费少服务或只收费不服务的不合理现象。若出现收费与服务内容、标准不符，物业企业必须承担违约责任，同时还应承担行政责任。
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法务部合同管理篇（10）
1、建立和完善科学的法律事务管理制度，进一步提高依法决策、依法经营和依法管理水平。
2、建立、健全符合国家法律法规要求的一整套公司规章制度及保障其有效执行的监督体系。
3、建立、健全规范员工经营管理活动和有效控制经营管理权力的责任追究制度。
4、形成事前防范、事中跟踪、事后完善的现代公司法律事务管理方式，最终实现]方案-范文''''库.整理.公司决策、经营、管理工作的合法化、制度化、标准化、规范化、程序化。
5、建立公司法律风险认识、评估、管理制度，并将其融入公司经营管理及公司法律事务管理的各项制度中。公司法律风险的有效管理须就以下事项制定管理制度并严格执行：
（1）防止违规方面的管理，主要包括公司（或上市公司）遵守行业监管规定、遵守证券监管规定和遵守一般监管规定；
（2）合同管理及国内和国际商业活动管理；
（3）知识产权管理；
（4）索赔及诉讼案件管理；
（5）公司治理和公司董事会秘书管理；
（6）环保和安全生产管理；
（7）劳动法律关系管理；
（8）公司投资、资产出售、并购和重组管理等。
㈡公司法律事务管理的步骤
公司一般要根据前几年法律事务管理工作的经验和教训，按照法律事务管理的总体要求，制订具体的、循序渐进的法律事务管理规划和步骤，一般分为：
1、准备阶段：又称“基础建设阶段”和“规章制度完善阶段”，此阶段的工作重点：
⑴侧重于制订法律事务管理规划和普法教育规划，完善公司法律事务管理工作的组织保障，建立相应的工作制度，形成合理完备科学的法务工作网络体系，建立和完善法律事务管理机构自身的各项工作制度，保证公司法务工作有序、高效的实施。
⑵建立健全公司规章制度体系。形成一部公司内部的适时、完备、科学的规章制度汇编。
2、提高阶段：即“合同管理提高阶段”和“规范生产经营管理活动阶段”，此阶段工作重点：
⑴严格按照公司制定的《合同管理规定》，提升在合同审查会签时，“问（合同背景）、看（合同条款）、堵（合同漏洞）、核（合同标的）”的审核效果；加强对合同履行的监督，提高对合同的法律风险防控能力和水平。
⑵应针对生产经营管理活动中的不合理、不规范、不顺畅的顽疾，主动配合方1案8范.文库4欢迎您采,集各级管理层理顺关系、制定制度、完善机制、明确权责，确实把法务工作向纵深辐射；坚持有计划、有重点地组织实施专项法律事务管理工作和系列活动，提高公司法律事务管理的整体水平。
3、总结阶段：即“检查总结提高阶段”,此阶段工作重点是总结前两阶段的工作成果，按照公司确定的目标}方案范文.库.整.理^和任务，逐项进行检查，对不完善、不到位之处，进行“补课”，争取全面实现]方案-范文''''库.整理.各项目标}方案范文.库.整.理^。
二、公司法律事务管理具体措施
㈠健全法务组织建设
1、加快法律事务管理工作机构和队伍建设。
2、建立公司法律事务管理工作制度和完善法律事务管理框架。
㈡健全公司规章制度体系
1、制定规章制度管理办法和实施计划。
2、清理老规章。
3、进行规章制度汇编，完善公司规章制度。
4、严格对公司规章制度的执行和监督：完善责任追究制度，做到有章可依，执章必严，违章必究。
㈢制定并实施普法宣传教育规划
根据国家普法规划要求，结合公司实际情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/和需要，制定出本单位的普法规划和年度普法宣传实施计划。在全公司范围内有计划、分层次、讲实效、有针对性的深入开展普法教育。
1、结合公司实际，抓住普法重点，开展普法教育，达到公司领导、干部、员工：
（1）熟悉国家的基本法律与政治制度；
（2）熟知与自己所主管的业务相关的各项法律法规和规章制度，在经营管理活动中能自觉遵守和运用相关法律法规和规章制度；
（3）对自己不熟悉、不确定的法律法规和法律知识能主动到法律事务部门咨询。
（4）坚持对全体员工特别是刚参加工作的新同志进行普法教育与规章制度学习，使员工能够基本熟悉与自身本职工作相关联的法律知识和公司的全部规章制度，作到学法、知法、守法。
2、采用多种形式实施普法教育。
根据普法规划要求，精心组织、狠抓落实、形式多样、做出实效，通过法制宣传工作有效的提升公司干部和员工的法律意识和法律素质。
㈣强化合同管理
1、进一步健全合同管理制度、提升合同管理水平。
⑴合同由法律事务管理机构归口管理。
⑵建立合同管理的配套管理制度。
⑶建立与完善合同履行的监督制度。
⑷建立合同管理效果的考核评比奖惩制度。
2、规范供应商管理。
公司要严格按照《供应商管理办法》的规定，规范供应商管理，依据供应商管理制度和程序，进一步强化对供应商选择、交易过程的法律监督，以保证供应商管理工作合法、有序的进行，并从源头上遏制腐败和侵害公司利益的行为发生。
3、风险倾向预防管理。
针对公司及各下属公司的各种可能发生法律纠纷的业务经营行为，法律事务管理部门应提前介入、全程参与，抓好合同的审核与监督，做好事前防范工作，尽力避免纠纷或案件的发生，做到即使发生纠纷或案件，也必须在事实和法律方面有利于公司取得或维护其合法权益。
㈤案件管理
1、制定本公司的案件管理规定。
按照公司制定的《公司案件管理制度》做好案件管理，并坚持案件及时上报制度和案件统计制度，实行案件过错责任追究制度，将案件管理纳入年度目标}方案范文.库.整.理^考核，对隐案不报或严重失职，致使公司权益受损的直接责任人严肃处理，绝不姑息，以求将案件管理纳入一个规范化管理轨道。
2、强化案件管理实效。
案件处理能力和相应的管理水平会给公司经济利益带来直接的影响。对公司及下属公司的各类案件，由公司法律事务管理部门归口管理，各相关部门要通力合作，为法律事务管理部门对案件的证据资料收集、分析和应诉提供必要的业务支持，提升对案件的应对、救济能力。
3、完善案件等法律事务处理流程
法律事务管理系统业务管理流程可分为接收程序、调查程序、处理程序、归档程序、总结反馈程序，具体流程分解如下:
（1）受理法律事务：法律事务的处理由公司领导交办或由有关职能部门、公司按规定的程序移交。移交必须及时，如应诉材料必须在收到书后立即报告和移交。
（2）确定经办责任人：法律事务部接受法律事务后，应根据待处理法律事务的具体情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/立即指定经办责任人。经办责任人负责对该法律事务的处理。如果是重大复杂的案件，则还需按照规定委托律师事务所专职律师。
（3）进行调查、收集资料：经办责任人对法律事务进行分析后，对法律事务的有关事实进行全面调查、收集资料。如果有委托律师事务所专职律师，则由经办人协助专职律师调查收集相关资料。收集的资料应该包括下列内容：
（a）我方当事单位关于有关事实的报告和公司领导的批示；
（b）当事各方主体情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/资料；
（c）有关事实的证据材料；
（d）其他与法律事务处理有关的资料。
（4）集体讨论：经办责任人及委托的专职律师在进行调查、收集资料后，应对有关事实进行详细分析，向法律事务部负责人口头报告初步处理意贝。法律事务部负责人在收到该意见后，应讨论，形成集体讨论意见。
（5）反馈意见和补充调查、收集资料：法律事务管理机构及委托的专职律师经集体讨论并形成集体意见后，经办责任人应将该意见及时反馈给当事单位，并可要求当事单位进一步说明情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/、提供证据，同时应依据法律事务的具体情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/进行补充调查。
（6）进行处理：经办责任人及委托的专职律师在全面掌握有关事实和法律规定的同时，着手处理法律事务。处理过程中，可随时要求当事单位配合方1案8范.文库4欢迎您采,集。
（7）形成书面意见：经办责任人及委托的专职律师对法律事务进行处理的同时，应就法律事务的事实和和法律适用形成书面意见，如诉状、答辩状、词、法律意见书、报告等。
（8）签署书面意见和上报或提交：所有书面文件在正式上报或提交有关第三方（包括司法机关、行政机关和其他部门）以前，必须经法律事务部负责人审阅。
（9）案卷整理和归档：法律事务处理完毕后，经办责任人应全面收集与该案有关的资料，进行整理并归档。
（10）总结反馈：每一件法律事务处理完毕，必须在一周内进行总结，提出书面结案报告，分析发生原因及责任追究或分担，并视情况;方案''''范文,库.为您.搜集-整理/提出纠正和预防措施，报公司领导批准后实行。
㈥建立健全监督监察机制，加大规章制度执行力度
1、建立法制监督监察机制
依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国刑法》等法律，约束监督内部，维护公司的合法权益。
2、严格执行责任追究制度
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国劳动法》、《公司职工奖惩条例》精神，制定适合本公司的责任追究办法，规定公司生产经营管理活动必须遵守法律法规和公司规章制度。从而，从制度上保障法律法规、规章制度的有效执行。
㈦积极维护公司合法权益
结合我国逐步完善市场经济的新形势，为提高公司的抗风险能力、增强自身的市场竞争力，必须增强维权意识，进一步加强诉讼案件、纠纷事件上报制度，主动作好、应诉和非诉调解工作。
注重知识产权保护工作，严格遵守《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国专利法》等知识产权法律法规，清理公司（包括下属公司）所拥有的商标、专利、文字作品、计算机软件、商业秘密等知识产权。公司对所拥有的商标、发明专利、实用新型专利、文字作品等知识产权，该申报的一定要及时申报，发现外单位侵权的一定要主动采取法律手段维护公司的合法权益。
㈧拓展法律服务的领域，进一步提升法律服务水平
在公司内部建立起有自身特色的法律服务机制，保证公司及全体员工能得到及时充分优质的法律服务。
三、公司法律事务管理的指导思想和基本原则
㈠指导思想：依据“依法治国”进行“依法治企”。
㈡基本原则
1、坚持积极发挥公司法律事务管理机构的法律风险预防、控制、补救功能。
2、坚持公司领导干部与广大员工相结合。
3、坚持公司法律事务管理工作与适应我国完善市场经济环境的新形势需要相结合，与时俱进。
㈢法律事务管理机构对法律事务进行管理的具体工作原则：
1、以事实为依据，以法律为准绳，即根据对事实的了解和对法律的理解`方案范#文.库整-理^处理法律事务，尽量不受其他因素的制约；
2、以加强和完善公司内部经营风险控制和管理、预防法律风险为工作重点；
3、法律预防为主，法律救济为辅；
4、按照法律和公司规章制度规定，独立履行职责；
5、在法律和公司规章制度规定的范围内，独立承担工作责任；
6、以公司利益为已任，诚实信用、勤勉尽责、严密审慎，依法维护公司合法权益；
