文物价值评估方法篇（1）

一、问题提出

历史性不动产评估是不动产评估中一个无法回避的现实问题。梳理文献发现，国内的研究文献相当有限，且多数是非评估界学者从文物价值评估及保护的视角研究的，通常是从历史价值、艺术价值、科学价值等方面进行评估（李秀清、李宏松，1998；张湃，2010；刘洪丽，2011），以及“申遗”视角下国内历史城镇的价值评估（孟超、张靖华，2008），并构建了文物价值（历史、艺术、科学）、存在状况价值（原真性、完整性、可观性）、社会文化价值（社会、文化、经济）、濒危性（发展、环境、自然灾害、旅游）等多级大遗址价值评估体系框架（戴俭，2012）。非文物性古建筑的难点在于建筑又非建筑、文物又非文物的双重特殊性，其价值的影响因素包括普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素两大类（吴守志、金建清，2005）。国际评估准则理事会的《IVS230――不动产权》以附件形式对评估历史性不动产权益需要考虑的事项给出了指导意见，以规范和指导评估师在不动产评估执业中科学、充分地考量历史性不动产评估问题。限于资产评估的发展时间较短等原因，我国《资产评估准则――不动产》并没有针对历史性不动产的具体条款。

我国有着悠久的历史和灿烂的文化，历史性不动产众多，随着我国经济发展和城市化及旧城改造进程的加快，如何借鉴国际评估准则及英美评估准则，制定或完善我国历史性不动产评估的相关准则，对评估历史性不动产价值并科学地加以保护具有重要意义。

二、历史性不动产的含义、范围及评估的影响因素

（一）历史性财产与历史性不动产

历史性不动产属于历史性财产的一种类型。一般而言，历史性不动产是指公众认可或者政府组织官方认可的与某一历史事件或历史时期有关、具有国家传统的建筑风格以及拥有文化或历史重要性的不动产。历史性财产则是一个十分宽泛的术语，它包含很多的财产类型。一些历史性财产被恢复成它的原始状态，一些进行了部分的恢复，有的则完全没有恢复，如建筑物的外观等。历史性财产也包含部分适用于现代标准的财产，如内部空间以及性能已经非常现代化的资产。

（二）历史性不动产的范围

由于历史性财产在文化和经济上的重要性，不同国家政府相关部门都制定了相关措施来保护特殊的历史性财产或包含特殊建筑物或历史效益在内的整个区域。联合国教科文世界遗产词汇组织对文化遗产和文化财产定义为：“文化遗产，三类资产能够被认可：（1）纪念物。建筑学作品、不朽的雕塑和绘画作品、考古性质、碑文、窑洞的元素或结构以及这些特性的结合，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有非常显著的价值。（2）建筑群。独立的或连接在一起的建筑群，由于其建筑风格、唯一性或历史地位，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有显著的价值。（3）遗迹。人类的作品或人类和自然共同的作品，包含考古遗迹等，从历史、美学或民族学或人类学的角度来说，都具有显著的价值。“文化财产是指著录在世界遗产名录、符合至少一种文化遗产标准且经过了真实性检验的财产。”但是，并不是所有的历史性财产都需要官方指定文化财产的认可记录，很多具有文化和历史重要性的财产通常也被认可为文化财产。

《IVS230――不动产权》附件历史性不动产权益评估所指的历史性不动产包括以下四个特征：（1）历史上具有重要意义的建筑及文化；（2）法定的或者受到法律所保护的；（3）使用、修改或处理时受到限制与禁止；（4）在某些司法管辖区，有义务允许公众频繁的进入。

（三）历史性不动产特性对评估的影响

与一般不动产评估不同，历史性不动产的评估需要考虑很多与其重要性、知名度、典型性等相关的因素，一般包括：

1.法律及法令保护。历史性不动产往往拥有历史、文化或者环境意义，许多历史性不动产是掌握在公共部门的手中，诸如历史建筑物、纪念碑、考古遗址、保护区、自然保护区及艺术品等，其价值兼有普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素，后者一般包括历史因素、人文因素、科学因素、艺术因素、纪念因素、教育因素等。同时，相关的法律法规会对此类不动产的使用、处置等制定严格的规定，以保护历史性不动产的安全性、完整性及可持续性。

2.使用、修改和处理上的各种限制。历史资产是无法替代的，尽管他们的物理状态恶化，他们的经济效益会随着时间的推移而不断增加。评估师可以根据具体情况确定其有效使用年限，在一些状态下，可能会是几百年。国际公共部门会计准则17指出，一些历史资产除了历史价值还有服务潜在，比如说历史建筑作为办公用楼。对于其他历史资产，其服务潜在是受其资产特征限制的，比如说纪念碑和遗址。

3.财政补贴、税率或免税。在一些司法管辖区内，资产所有者可能获得的财政补贴、税率或免税情形，这也是评估师应当考量的因素之一。

4.历史性不动产特性和评估目的。对历史性不动产进行评估时，需要对其特性和评估目的的下列事项进行考虑：（1）修复和维护成本。可能需要考虑历史性不动产修复和维护成本，这些费用会影响资产的价值。（2）历史性不动产的使用。对历史性不动产的法律保护措施可能限制其使用、使用程度以及改造或改变用途，如土地用途的限制条款、自然景观或野生动物的栖息地等。（3）一些特殊的考虑，根据“修旧如旧”的原则，复原或维修历史性不动产应当采用适当的施工方法、材料来修理、修复、磨光或复原，以保持历史性不动产的原貌。同时，也应当按照现代技术条件下的等价不动产当前的效率和性能，考量影响其价值的法律和法令保护特点和程度等问题。（4）历史性不动产所处的土地或地址都将限制其使用。反过来，任何限制也都将影响历史性不动产的整体价值。

三、历史性不动产评估方法及其选择

市场法、收益法和成本法三种基本的评估方法都适用于历史性资产的评估。

（一）市场法

鉴于历史性不动产的历史性、独特性和科学文化内涵千差万别，市场上的可比案例有限甚至为零。市场法适用于能够找到与目标历史性资产的历史特性相似的可比较资产，但资产的历史特性可能改变通常已经给出的可比较资产的属性的优先级顺序，找到与目标历史性资产的历史特性相似的可比较资产特别重要。选择可比较资产的标准包含建筑风格、资产规模、与目标资产相关联的特殊文化或历史、考虑了历史性资产的分区、许可使用、法律保护和集中程度的所处位置的相似性。可比较的资产需进行很多调整，诸如地理位置的不同、修复或复原的花费或特殊的产权负担（如限制性条款等）等。调整通常在下列情况下进行：（1）对目标资产进行修复或复原需要花费，但可比较资产不需要。（2）目标资产存在特殊的产权负担，如限制性条款或保留地役权，与可比较资产有差异。随着我国非文物古建筑市场的放开和相应法规政策的出台，历史性不动产的市场交易实例已渐次增多。

（二）收益法

当历史性财产完全用于商业目的时，可以使用收益法来进行评估。在此方法下，历史财产不同的物理特性有助于使其适用于收益法的使用条件，此时恰当地反映所有修复、适应或维持资产特殊性质产生的必要的成本就变得尤其重要。在工作需要时，必须考虑获得必要的法定许可所花费的时间和成本。

1.文化、环境、教育和历史价值等预期收益的考量。一般而言，由于历史性不动产具有特有乃至唯一的人文历史、科学艺术或纪念教育价值，潜在收益可能高于一般性不动产，历史愈悠久其超额附加值愈高。换句话说，评估师评估的应当是历史性不动产的整体价值，评估师应采用恰当的方法，将历史性财产的文化、环境、教育和历史价值适当地反映在评估值之中，而不是评估历史性不动产单纯房地产的价值。

2.收益期限永续化。与普通不动产的经济寿命不同，基于法律保护、维护等因素，历史性不动产的收益年限不宜考虑有限期，而应取作无限期。

3.资本化率。历史性不动产的投资风险和收益与普通不动产不同，其资本化率一般应当低于普通不动产。

（三）成本法

鉴于成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，即求取估价对象在估价时点的重新购建合理价格与贬值的差额来求取估价对象价值的方法，它无法估算历史性不动产非物质形态的文化附加值。因此，使用成本法来对历史性财产进行评估时，必须考虑一项建筑资产的历史特征是否具有其市场的内在价值。一些历史性建筑具有价值仅仅是因为它们具有象征性的地位，如将一个历史性建筑用来作为著名的艺术馆，其历史性可能和它本身的功能具有同等的重要性乃至比它本身的功能更加重要。在这种情况下，该建筑的服务潜能与它的历史性特征不可分割。具体而言，成本法的主要参数及其确定方法如下：

1.重置成本。历史性不动产的重置成本是其现代技术条件下的等价物，或者如果最初的材料不存在或原来的技术不可用，使重置变得不可能时，就必须反映一个与目标资产特色和规格高度相近的新建筑的价格，即重建成本。同时，历史性不动产的建筑风格、施工方法、成本项目和取值标准，以及国家和地方政府保护的优惠政策（如土地转让、建设规费、税费、贴息贷款、奖励）等会对其重建成本产生一定的影响。需要指出的是，在很多情况下，历史特征要么没有增加价值，要么被买主视为累赘，在这种情况下，现代技术条件下的等价物要反映建造具有常规特征的现代新建筑的成本。

2.实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。在所有情况下，实体性贬值与功能性贬值是成本法必须考虑的因素，如维护历史性资产的高花费和为适应所有者需求的改变而导致的建筑物灵活性的丧失等。同时，受法规对历史性不动产限制使用等因素的影响，经济性贬值也是成本法需要考虑的因素。

综上所述，历史性不动产评估是不动产评估领域的一种特殊类型，受国家或地方法规以及历史性不动产所蕴含的文化、环境、科学、教育和历史价值等因素的影响，其评估方法和评估值有别于普通不动产的价值评估。中国有着五千年的灿烂文化，历史性不动产数量众多，但我国不动产评估准则中并未规范其评估的方法和要求，这在一定程度上制约了历史性不动产的保护与市场交易。对此，我国应借鉴国际评估准则与其他国家或地区历史性不动产的做法或经验，健全和完善我国不动产评估准则，推动我国历史性不动产评估、保护和交易市场的健康发展。X

参考文献：

1.国际评估准则理事会.国际评估准则2012[DB/OL].http：//.

2.郭化林.中外资产评估准则比较研究[M].上海：立信会计出版社，2012.

3.吴守志，金建清.非文物古建筑价值评估初探[C].国际房地产估价学术研讨会论文集，2005.

4.戴俭，侯晓明，冯晓芳.大遗址价值评估体系研究[J].中国文物科学研究，2012，（3）.

文物价值评估方法篇（2）

一、引言

随着中国资源渐渐紧张，环境日益恶化，中国新一代领导人意识到中国经济不能再继续过去粗放式增长的模式，应该从制造业强国转变为创新强国。国家知识产权局局长申长雨表示我国专利申请受理量达已连续5年居世界第一位，这为知识产权评估的发展奠定了坚实的数量基础。但目前我国对知识产权价值的评估仍存在许多问题，知识产权作为一个虚拟资产，其价值很难用货币来衡量，最主要的原因是缺少合理的评估方法，这一方面也引起了学者们的广泛关注。

目前，我国知识产权的评估方法比较单一，还只是停留在传统三大法阶段。对知识产权的评估没有考虑到知识产权投资的数额的限制性，对公司竞争力的影响的不确定性以及对专利技术的不可替代性，以及风险的难以预料，从而使得评估结果不准确。因此，本文在在对比了传统评估方法和实物期权法的基础上，得出了两种方法的适用情况。

二、知识产权价值评估的传统方法

我国知识产权价值评估研究起步较晚，刘凤朝、刘则渊（2001）通过对知识产权价值评估的传统方法的优缺点进行分析，他们认为由于我国技术市场发展的不完善、部分知识资产更新换代速度的过快以及知识产品异于普通产品的特点使得重置成本法和市场法存在一定的局限性。他俩建议，在知识产权评估中应引进对知识和技术的评价，建立一套对被评估对象的知识和技术特性的新颖性、创造性和实用性进行评估的指标体系，并结合成本法与收益法，来综合评估知识产权的价值。董晓峰、李小英（2005）对技术型无形资产进行评估时，要充分考虑转让或许可使用的专利技术的权益及许可证贸易合同的类型的状况，一般采用成本法和市场法来对计算机软件进行评估，商标记价是以收益现值为标准。通过调查，表明同类型的知识产权由于其特殊性，需要选择相应的评估方法，但运用最多的还是收益法。于磊（2010）在其博士论文中写到，收益法在技术型知识产权价值评估中运用最广泛。并对影响技术型知识产权评估价值的因子进行了分析，提出了技术型知识产权有生命周期的收益法评估思路。他通过层次分析模型，提出了基于寿命周期的动态分成率和动态折现率，从传统静态评估方法的基础上结合动态思路评估技术型知识产权的价值。

综观上述文献可以看出，目前收益法是知识产权评估中运用最广的方法，大多数文章都是针对收益法评估知识产权中的预期收益、剩余使用寿命、技术分成率等主要参数进行分析研究。

三、知识产权价值评估的实物期权法

国内学者从研究传统方法和实物期权法的区别为切入点，在分析传统方法的局限性的基础上引入实物期权模型，运用期权定价模型评估知识产权价值。

姚铮（2000）认为在企业投资评估时，如果只看净值，可能会低估项目的投资价值从而误导决策。尹海员（2005）认为由于现有的实物期权法忽略了有些资产不可交易的特性，提出了用“分解法”来确定不可交易标的资产实物期权的价值。韩娟娟（2011）运用蒙特卡罗期权定价模型对专利权的价值进行评估进行研究，引入对偶变量技术建立了基于专利权的期权定价方法，并以医药行业为例进行实证分析，结果表明实物期权法是一种有效的评估工具。刘玉平、王奇超（2013）在对收益法和实物期权法进行简单分析与总结的基础上，阐述期权定价模型评估知识产权资产的合理性，进而对模型中主要参数的选取方法进行分析，提供建议。刘岩、陈朝晖（2015）从宏观层面对专利权期限进行实证分析，发现专利权期限服从正偏态分布，以B-S模型为基础，构建基于统计模型偏态分布模糊数的专利价值实物期权评估模型。

四、基于传统方法和实物期权法的研究述评

由此可以看出，国内外学者对实物期权的研究主要集中在实物期权的理论和期权定价模型方面，对知识产权的研究大部分是从传统评估知识产权的方法入手，分析知识产权的特征，对传统评估方法和实物期权法进行比较分析，认为传统方法没有考虑知识产权的收益的不确定性，存在一定的缺陷。

随着期权法在实务界的大量研究，研究者发现，运用实物期权法能很好的解决这一问题，学者试图把期权定价模型引入到知识产权价值的评估中。研究初期，只是把金融期权定价模型直接生搬硬套的拿过来用，并没有分析知识产权的特征和模型的适用性，使用的也是单一的期权定价模型。我国学者对实物期权法的研究起步相对较晚，在借鉴国外研究的基础上，提出了适合我国国情的期权定价模型，但是在运用实物期权法评估知识产权价值这一领域，对不同类型知识产权进行区分，针对每种类型的知识产权选用何种实物期权模型方面的文章相对较少，还没有太大的突破和进展。

参考文献：

[1]刘凤朝，刘则渊.关于知识产权评估的几点思考.科学学与科学技术管理.2001（12）：13-15

[2]董晓峰，李小英.对我国知识产权评估方法的调查分析.经济问题探索.2005（5）：119-125

[3]范晓波，论知识产权价值评估.理论探索.2006（5）：74-77

[4]于磊.技术型知识产权资产评估方法研究.博士论文2010

文物价值评估方法篇（3）

关键词： 物流企业；价值评估；体系建设

Key words： logistics enterprise；value evaluation；system construction

中图分类号：F252 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）27-0032-02

1 企业价值评估概念及发展概述

1958年莫迪格利亚尼和米勒发表《资本成本、公司财务和投资理论》为企业价值评估理论的发展奠定了理论根基，标志着现代意义上的价值评估理论的建立。

企业价值评估，是指对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程，企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。

2 我国物流企业价值评估体系建设的重要意义

2.1 实现物流企业价值最大化管理的基础 企业价值评估在物流企业经营决策中可以用于战略决策、投资分析和以价值为基础的管理，可以帮助管理层实现企业价值最大化。传统会计指标体系不能科学合理地衡量物流企业创造价值的能力，会计指标描述的财务绩效并不等于物流公司的实际价值，物流企业的实际价值不仅仅体现在账面价值，物流企业价值不仅包含有形资产的估值，还包括对品牌、技术、管理、网络、客户、人才等无形资产的估值。

2.2 体现物流企业资本价值持续发展的需要 目前物流行业资本运作情况频繁，如兼并重组、股份置换质押、合资合作经营、品牌输出、担保融资等都涉及到整体价值的评估问题。在这种情况下，需要对物流企业的价值进行评估，所以，物流企业价值评估并不是对物流企业各项资产的评估，而是对资产综合体的动态性、整体性、行业性价值评估，正确推行以价值评估为手段的价值体系建设，是推动我国物流业持续发展的一个重要手段。

2.3 有效增加物流企业经营价值的重要前提 物流公司各项决策的合理性，基于决策是否有利于增加公司价值，管理者已不满足从重置成本角度确认特定时点目标企业的价值，更希望从物流企业同类市场比较或持续经营的角度了解目标企业的合理价值，甚至要求分析目标企业与本企业整合能够带来的额外价值，企业价值不但传递物流企业的经营状态和发展趋势，更重要的是给物流企业创造了超出生产资料、生产条件所能创造的超额利润，并向内部员工传达企业信息，从而成为培养员工忠诚度、凝聚力、强化企业形象、展示发展实力的重要手段。因此，企业价值评估体系帮助可以核算物流企业的真实价值，不断提高企业价值财富。

3 我国物流企业价值评估体系面临的主要问题

目前，我国物流企业一般采取传统的“企业整体评估”对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，影响了物流企业价值评估科学性、合理性，体现在以下几个方面：

①物流企业价值评估的相关体系不够完善，物流行业在我国属于新兴行业，我国本身资本市场体系不健全，针对物流的行业资产评估起步较晚，专业人员素质还有待提高，资产评估制度还不完善，缺乏科学的企业价值评估方法体系。

②传统会计处理方面的问题直接影响了评估价值，由于价值评估往往以企业提供的会计报表为准，造成了对账外资产的忽视和遗漏，同时过分依赖财务指标判断企业的价值趋势，虽然财务指标可以清晰地了解企业的盈利能力、负债状况、资产管理效率等基本特征，但指标的绝对数本身并没有一个绝对的好坏标准，其是否合理还取决于企业所在的行业、企业发展阶段和企业的战略选择，需要结合其它因素对相关财务指标的综合分析。

③物流企业的职能多样性导致对物流企业的每项资产必须分别进行评估，物流企业很多是通过整合资源尤其是有形资产来实现业务，传统的评估方式导致物流企业整体价值被肢解，影响了企业评估价值的准确性。

4 我国物流企业价值评估体系建设的主要对策

针对物流行业企业价值评估体系的建设不仅仅是理论概念，而是深含着对资本价值的理解，价值评估体系最为核心的作用是理解企业价值创造的过程，对企业价值以及各种估值方法和概念的理解始终都是价值评估体系最核心和最重要的部分。

4.1 根据物流企业的行业性采取科学的评估方法

企业价值评估注重科学方法和经验水平，但本质上主观性判断很重要，在实践中，应该针对不同物流企业类型选用不同方法进行估价，可以交叉采取多种方法同时估价，并注重两种能力，第一是科学的分析能力，应用数学模式去评估公司价值，第二是良好的判断能力。

4.2 根据价值评估目的和性质选择优化评估结果

由于目前估价目的多样化，价值评估除了可以为产权交易提供合理的基础价格外，更重要的是重组前后的价值对比可以成为物流企业管理层是否进行战略重组的决策工具。

物流企业价值评估的重点目的是为交易（全部股权的交易、部分股权的交易等）提供价值参考，因此其价值类型应该是市场价值（交换价值），而不是非市场价值，当然企业价值评估还有其他目的，有可能需要评估其他价值，如清算价值、控股权溢价等。

4.3 建立合理的协同、关联的价值评估体系范围

物流企业价值评估与传统的单项资产评估不同，它是建立在物流企业整体供应链价值分析和价值管理的基础上，从供应链角度整体来评估物流企业价值，本质上是物流企业作为一个独立的法人实体在一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的账面价值是不相同的。

5 结束语

在我国的具体环境下，无论理论上还是实践上，推行科学价值评估体系建设是我国物流行业健康发展的重要手段，探讨和研究物流企业价值评估方法以及体系建设都具有重要的意义。

参考文献：

[1]Fama Eugene and French Kenneth. Size and book-tomarket factors in earnings and returns .Journal of Finance， The. 1995， 50（1）：131-155.

文物价值评估方法篇（4）

[中图分类号]F2763[文献标识码]A[文章编号]2095-3283（2014）01-0057-04

[作者简介]莫超群（1989-），男，广东阳江人，硕士研究生，研究方向：劳动经济学。一、我国版权质押贷款的现状

在发展社会主义市场经济的进程中，我国日益重视知识经济的发展，逐渐加快文化体制改革，相继实施《国家知识产权战略》和《文化产业振兴规划》，在此过程中，以版权为核心的广播影视、计算机软件、工艺美术、信息网络等文化创意产业蓬勃发展，日益成为我国经济新的增长点和新经济中的支柱产业，已成为我国的“朝阳产业”。根据国家版权局与世界知识产权组织合作“中国版权相关产业的经济贡献”调研项目的统计数据显示，2006年中国核心版权产业的总值约占当年GDP的33%，全部版权产值约占当年GDP的64%。北京、深圳、上海等地也相继开展了区域版权相关产业贡献率的调研，其中北京市2009年版权相关产业增加值占其当年生产总值的1339%，上海版权产业增加值占当年上海GDP总值的1024%，由此可见版权产业对我国国民经济的贡献日益增大。

版权产业的快速发展已成为我国经济的新增长点，这离不开我国中小文化创意企业的贡献，但在版权产业繁荣发展背后，文化创意企业由于自身特点的局限性，在发展壮大的过程中也出现了许多问题，其中最为突出的是融资难问题，已成为制约其发展的重要瓶颈，此外资金的缺少也是限制版权产业发展的制约因素之一。以版权为核心的文化创意企业自身规模小，可抵押的财产少，而且信用等级低，风险较高，因此难以从商业银行获得贷款，而通过股权进行融资的成本又较高，在我国资本市场发育不完善的情况下，融资难这一问题尤为明显。所以对于这些企业来说，版权这一财产的充分运用对其发展具有重要意义，因此版权质押贷款成为文化创意企业融资的新模式和新渠道。

为了解决中小文化创意企业融资难问题，推动文化创意产业的繁荣发展，各级政府部门针对版权质押的现状相继出台了各种政策，加大对文化创意产业金融支持的力度，以保证版权质押贷款顺利进展，进而解决企业融资难问题。1996年9月23日国家版权局第一号令施行《著作权质押合同登记办法》，开启了版权质押的新篇章，2009年8月5日国务院颁布的《国家知识产权战略纲要》中指出，要“引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值”，并在版权发展的专项任务中，要求“进一步完善版权质押、作品登记和转让合同备案等制度，拓展版权的利用方式，降低版权交易成本和风险。2011年7月1日《著作权资产评估指导意见》开始实施，对解决文化创意产业发展中版权评估难、交易难、融资难将发挥积极作用，有效促进文化创意产业发展和深化文化体制改革。2011年2月陕西省出台《陕西省知识产权质押贷款管理办法（试行）》，此《办法》规定，借款人可以用“合法享有的且可以转让的专利权、注册商标专用权、著作权等知识产权”向银行抵押贷款。2011年9月青岛市出台《文化创意产业版权质押贷款指导意见》，青岛文化创意企业据此可通过版权质押向银行贷款。2012年1月6日，全国首家专业版权评估中心――中国人民大学国家版权贸易基地版权评估中心在北京成立，这标志着我国版权评估从理论探索正式向实践领域迈进，版权评估中心的成立为版权企业质押融资价值评估提供了一条现实的途径，为版权质押贷款企业和银行搭起了一个服务的平台和桥梁。

在各级政府政策条件逐渐完善的前提下，银行等金融机构也顺应形势，逐渐就文化创意企业版权质押进行贷款。2007年10月31日，北京天星际影视文化传播公司以其电视剧《宝莲灯前传》的版权作为质押，与交通银行北京分行签署了首笔文化创意中小企业版权质押贷款合同，成功获得了600万元的贷款，开启了文化创意企业获得银行版权质押贷款的第一单，与此同时交通银行北京分行正式推出文化创意产业中小企业版权质押贷款项目，重点为影视业、出版业、演出业、动漫与网络游戏等6大文化产业提供信贷支持，版权质押贷款的最高额度为3000万元，授信额度可以循环使用，利率为基准利率上浮10%，贷款期限最长为3年。2008年5月14日，北京银行对华谊兄弟发放1亿元电视剧贷款项目，成为我国第一笔以电视剧版权作为质押贷款的最大一单。2010年12月，杭州银行推出动漫版权质押贷款这一创新金融产品，使动漫企业通过“版权质押”向银行贷款成为可能，为文化创意企业注入新的活力。2011年3月，全国首笔网络游戏企业版权质押贷款由招商银行深圳分行成功发放，深圳冰川网络技术有限公司成为这场破冰之旅的主角。2011年9月13日，在青岛金融支持文化产业发展观摩交流会上，12家银行与17家文化创意企业达成758亿元的融资协议。目前，版权质押贷款业务已从最初的单家银行发展到如今多家银行，银行界对版权质押贷款的可行性已不再有异议，但由于版权产业的特殊性，银行对这类业务的风险控制仍然十分严格和谨慎。

综上所述，在我国各级政府部门、银行等金融机构的支持下，版权质押贷款业务迅速发展，中小文化创意企业融资难问题有望得到解决。然而在我国能通过版权质押贷款解决融资难问题的大多数是一些知名的企业或者得到政府支持的企业，对于其他中小企业，通过版权质押获得贷款依然是一件困难的事，归根到底还是版权价值难以评估的问题。所以从版权质押贷款的关键环节―价值评估来研究版权质押的价值评估方法是十分必要的，通过对版权自身的特点来分析版权融资难的原因，并对价值评估方法进行适用性分析，以提高版权价值评估的质量，从而为中小文化创意企业拓展融资渠道，搭建版权质押企业和银行的桥梁。

二、版权的经济特征与质押贷款难的原因

（一）版权价值难以确定，存在估值风险

首先，由于版权成本的弱相对性，其成本与价值没有必然的联系，价值具有不确定性，银行等金融机构很难凭其成本对其估价进而放款。其次，由于版权为无形的财产权利，客体是非物质性，其创作的独特性、唯一性、专有性，使其价值在评估上具有一定的难度，也就决定其存在价值评估的风险，而价值评估的准确性直接关系到版权质押的设定与实现，这也就造成了现在很少有商业银行为中小文化创意企业提供版权质押贷款。最后，版权受经济、政策、法律、市场以及突发事件等多重因素的影响，其经济价值是随着这些因素的变化而不断变化的，其所能创造的经济价值是这些因素的共同结果，因为银行等金融机构往往难以鉴别版权的真实价值，所以认为版权的质押具有较高风险。

（二）版权的变现能力差

版权质押标的能否迅速变现，关系到商业银行贷款的安全。我国的版权市场还处于起步阶段，版权交易市场还不够完善，版权作品交易活动也不够活跃，版权产品由于其自身的独特性、专有性、唯一性、创新性，使其在市场上很难找到价格参考物，因为版权作为无形财产，不像机器设备、厂房、商品等有形财产那样在市场上到处可以交易，其版权一般很难变现。由于版权交易市场不完善，版权的变现能力差，而且我国也没有设立专门的法律来解决版权质押问题，一旦版权质押的企业无法还款，银行在评估和转让的过程将要花费大量的人力物力，处置成本相当高。

（三）版权质押评估不规范

版权价值评估是版权质押贷款的关键环节，价值评估的准确与否直接关系到企业的融资需求和银行等金融机构的贷款安全。虽然目前我国出台了《著作权质权登记办法》也成立了版权评估中心，但版权价值评估在我国还是处于初级阶段，理论和实践还有待完善，至今我国还没形成一套完整的评估体系和权威的评估标准，所以在版权的评估过程中得到的评估结果可能千差万别。价值评估的核心问题是评估方法的选择问题，目前市场上版权评估方法一般采用成本法、市场法、收益法，选择不同的方法得出的评估结果也有很大不同，再加上我国评估机构的评估技术和人员素质参差不齐，所得到的评估结果也各不相同。由于版权质押评估的不规范，导致版权价值难以形成准确的评估结果，因此很少有企业能通过版权质押获得银行贷款。

三、版权质押价值评估的传统方法

（一）成本法

版权价值评估成本法是指重建或重购这一版权的成本，根据不同的评估依据又可以分为历史成本法和重置成本法。历史成本与重置成本在内容上基本相同，只是两者适用的物价水平不一样，历史成本反映的是当初创作版权时的物价水平，重置成本考虑的是现时条件下的物价水平。一般情况下选择重置成本法来对版权进行估价。

所谓历史成本法是以版权的历史与实际创作条件为根据创作某一版权所花费的全部成本，包括人工费、材料费、制作费等各种生产要素的成本，再按现行市价换算成现值，然后得出现在创作这一版权的价值。

重置成本法是指按照评估基准日的计价标准来估算重新创作某一版权所投入的全部成本作为重置成本，然后估算此版权所存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到版权的价值的评估方法。重置成本法公式如下：

评估价值 = 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值

评估价值 = 重置成本 * 成新率

（二）市场法

市场法亦称为现行市价法、市场价格比较法，是指根据替代原则，通过市场调查，选择市场上与被评估版权相似或相同版权的近期交易价格作为参考物，经过直接比较或类比分析对近期版权的交易价格进行适当的调整，从而确定版权价值的一种评估方法。

运用市场法评估版权需要满足三个前提条件：第一，要有一个充分发育、活跃、公开的版权市场。版权市场越活跃，交易越频繁，获得与待评估版权的价格就越容易。第二，市场上存在相同或类似的版权作为交易参考物。选择的参考物的可比性是采用市场法的关键，包括参考物与被评估版权功能相似性、使用价值的相似性，面临的市场条件的相似性。第三，参考交易的数据是否易于获得。相同或类似版权的交易信息容易获得可减少评估过程所花费的时间成本。

（三）收益法

收益法也称收益折现法，是指通过预测被评估的版权在有效的使用年限内的未来收益，选取适宜的折现率，将未来的收益一一折算成评估基准日的现值，再将各期的未来收益现值一一相加，得到的最终结果作为被评估版权价值的一种方法。收益法是以效用原则为基础的，效用越大，版权的获利能力越高，相应版权的估价越高，收益法公式如下：

V=∑n t=1Yt （1+r）t

其中，V――版权评估价值，Yt――第t年的收益，r――折现率，n――版权的获利年限。

收益法是从产生未来收益能力的方面来看待版权这一无形财产的，而不考虑其创作或取得某一版权的成本。为了科学合理的评估版权的价值，运用收益法要满足下面三个条件：第一，待评估的版权的未来收益可以预测并能以货币计量；第二，版权所有者获得的未来预期收益所承受的风险也是可以预测并能以货币计量的，对评估版权未来预期收益所承受风险的衡量主要体现在折现率的选择上；第三，被评估版权的未来获取收益的年限是可以预测的。一般来说，版权的使用期限越长，版权的价值越高。

四、版权质押价值评估方法的适用性分析

（一）成本法的适用性分析

对于有形资产来说成本法原理简单，易于掌握和运用，是资产评估最重要的方法之一，因为运用成本法评估出来的价值更接近实际，但对于版权这类无形财产来说，成本法则无法正确反映出版权质押的价值所在。首先，版权不同于有形资产，版权是人的智力活动成果，是一种活劳动，不是物化的劳动，所以很难确定其成本，版权是一种无形的财产权利，其贬值是无形的贬值，只存在经济上的贬值，不存在实体贬值和功能贬值，确定其价值也是非常困难的，因此成本法不适于估算版权质押的价值；其次，版权自身具有独特的经济特征，版权类作品具有创新性、唯一性、专有性和成本弱相对性等特征，其成本和价值不成正比关系且没有必然联系，因此难以准确衡量版权的成本；最后，与有形资产不同的是版权的价值不是由劳动价值决定的，而是由效用价值决定的，即版权的价值是由其未来预期的收益所决定。综上所述，在版权的创作过程中可能花费很少的成本但会带来未来无限的收益，如果用成本法评估该版权就会低估其价值；然而当花费大量的人力、物力、财力创作出的版权作品未来的预期收益很少，甚至低于成本，此时使用成本法就会高估该版权质押的价值。

（二）市场法的适用性分析

使用市场法对版权进行价值评估必须满足市场法的三个前提条件，必须存在活跃的交易市场和参考物而且交易信息易于获得，否则难以对版权进行价值评估。在发育完善、具有活跃版权交易的市场，运用市场法进行价值评估简单、直观、运用灵活，不失为一种很好的价值评估方法，可是目前我国的版权交易市场不完善也不活跃，再加上版权具有专有性、唯一性、创新性等经济特征，所以很难在市场上找到相同或类似的参照物，用市场法对版权质押进行价值评估的关键是可参照物，没有参照物，市场法无法进行。由于我国版权市场交易不频繁，且很多企业都是在严格保密的情况下进行版权交易的，因此版权交易的数据难以通过市场获得。另外，版权受经济、政策、法律、市场以及突发事件等多重因素的影响，其经济价值是随着这些因素的变化而不断变化的，其所能创造的经济价值是这些因素的共同结果，所以即使有相同或类似的版权交易信息存在，其参考的准确性也缺乏说服力。因此，以目前我国的市场条件来看，运用市场法对版权质押进行价值评估的条件还有所欠缺。

（三）收益法的适用性分析

相对于成本法和市场法来说，使用收益法对版权质押价值进行评估是较合理的，因为收益法是以价值效用论为基础来预测版权的未来预期收益，考虑了时间的价值，得到的评估结果真实可靠，易于被企业和银行所接受，因此在版权质押实践中比较常用。但使用收益法对版权质押进行价值评估也存在缺点，主要是其参数难以衡量，受评估人员的主观影响因素大：第一，基于版权的专有性、唯一性和可复制性等独特的经济特征，再加上版权的价值受多种因素变化的影响，所以对版权未来的预期收益的估算难度较大；第二，一般版权是有一定的使用期限的，但其获利期限却难以确定；第三，收益法基本公式的折现率的量化较难，从理论上来说，折现率包括无风险利率、通货膨胀率和风险报酬率，无风险利率可以参考国库券的年收益率，而由于我国的版权交易市场不活跃，要确定风险报酬率比较困难。

五、我国版权质押较为合适的价值评估方法

没有哪一种价值评估方法是必然适用版权质押的价值评估的，每一种方法都有其相对的优点与缺陷，因此要根据版权独有的特征和我国版权交易的实际情况选择版权质押价值评估方法。

基于版权无形性的经济特征，版权的成本具有弱相对性，版权的创作成本不能准确反映出其真实的经济价值，版权的成本与其经济价值没有必然的联系，成本与价值可以很接近，也可以相去甚远，版权的价值具有很大的不确定性，因此，即使成本法简单，运用方便，但由于其无法准确评估版权质押的价值，也不能选择其作为版权质押评估的主要方法。

运用市场法进行版权质押价值评估比较公开、公平、合理和运用方便，但由于我国的版权交易市场不完善也不活跃，因此很难在市场上找到相似的价格参考物，版权的专有特征也决定了其很难在市场上找到相同的参考物。目前版权交易市场的不公开，也难以从市场上获得版权的交易数据，因此，基于这一系列现实情况，市场法无法作为版权质押评估的主要方法。

根据版权的经济特征和我国的实际情况，收益法是几种方法中比较适合作为我国版权质押的价值评估方法。收益法充分考虑了版权收益的不确定性和风险性，将版权的获利能力量化为未来的预期收益，考虑了时间的价值，符合版权价值形成的效用价值论，避免了成本法和市场法所面临的现实问题，适应性强，运用方便，评估出来的结果更加真实，令人信服，也易于版权质押企业和银行的接受。虽然收益法和实物期权法一样存在着参数难以量化的缺陷，但收益法需要量化的参数较少，计算相对简单，目前我国基本采取收益法对版权质押进行价值评估，因此收益法具有很好的实践基础，也具备了一些精于量化收益法公式中参数的专业评估人才，其中折现年限可以以版权的经济寿命进行替代，折现率可通过资本资产定价模型估算。所以收益法相对于成本法、市场法来说更适合于运用到我国版权质押价值评估中。但在具体进行版权价值评估时除了使用收益法还可以结合其他方法以确保版权质押价值评估的准确性。

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文物价值评估方法篇（5）

中图分类号：F106

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-029-03

引言

历史性建筑反映了不同时期人文、社会、环境与历史记忆，是人类延续的物质载体之一，担负着重要的历史文化传承作用。但是由于v史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多历史建筑随着时间推移不断消失，保留至今已经为数不多。中国的历史性建筑是中华民族珍贵的历史文化遗产，但因历经沧桑、年久失修，大都处于自然毁损状态，而目前各地正在经历的城市现代化进程更加剧了这一状况。由于历史性建筑具有建筑又非建筑、文物又非文物的特性，使其价值评估难以确定。这种定价能力的缺失，已严重阻碍了非文物历史性建筑市场的发展，进而影响了历史性建筑的保护。

一、历史性建筑含义、特性及其价值

历史性建筑是指各个历史阶段（包括不满50年）保存至今，具有历史价值、科学价值、艺术价值和其它价值要素，能在一定程度上反映文化传承或历史风貌的房地综合体及权益。包括文物保护单位、登录的不可移动文物、历史建筑和风貌建筑等。

（一）历史性建筑主要特征

1.礼制贯穿于当中。中国的历史性建筑有明确的礼制规定。建筑的规模和形制，均等级不同，有严格的规定。在单体建筑或大型建筑，乃至城市规划，都要贯穿中轴线，主要建筑都安排在中轴上，中轴线左右对称，左祖右社，前朝后寝，前为大朝办公之处，后部为居住要地。

2.在重点部位进行装饰。一座历史性建筑不单纯是工程技术，同时也是一种综合艺术。在综合艺术中，要体现雕刻、彩画、壁画、色彩以及各种装饰，所以往往在一座历史性建筑中的一些部位做重点装饰。以一个佛殿为例，其柱壁石、屋檐、斗拱、瓦当、正脊门窗等部位都做得很精致。在梁架、斗怼⒘和饭现上都有雕刻，起到画龙点睛的作用。

3.防御性较强。中国古城池、宫廷、庙宇、佛寺、书院、会馆等类型之建筑，都体现出一种军事防御思想。民居也是如此，每一户大宅都筑高墙，甚至修炮台，设望楼，安设水井，开设后门等，这一系列设计和建造，都体现出防御性。

（二）历史性建筑价值

纵观历史性建筑物的特点，其中最具特色的是其文物价值。根据我国文物法规定，历史性建筑能够成为文物的必须具备历史价值、艺术价值、科学价值及环境价值。除此之外，历史性建筑还应具有其经济价值。

1.历史价值。历史性建筑物经历了不同时期的历史演变，其历史价值可以从遗留下来的痕迹了解建筑物过去的风风雨雨和历史烙印。最为明显和持久的古代遗留建筑体现在传统文化历史的各物质层面。作为建筑，历史学家和建筑史学家在进行科学研究时，可以从建筑规制、建筑艺术等方面获取非常宝贵的物证。历史性建筑不仅是人类发展的文明标志，也是人类社会历史研究的实物资料，更是中国历史发展不同时代的重要见证和文化传承。

2.科学价值。历史性建筑的科学价值，具体体现在建筑文物自身时代的科学技术水平，也是前人创造发明、辛勤劳动成果的结晶，对当代建筑物的科学技术研究有很好的借鉴价值，在现在的仿古建筑物中，古代的一些建筑技术成果还在使用，而有些技术已经失传，我们已经无法模仿。例如，斗拱的构件，有严格的尺寸规定。清制“不复有单材足材之别”，材高为材厚（10分）的两倍，也就是“斗口”尺度的两倍。一切用料的尺寸，都与斗口尺度有一定的比例关系。如斗拱每拽架为三斗口，横拱间的高差为二斗口，檐柱径为六斗口，柱高六十斗口等等。这就是最原始的建筑模数的运用，它们是形成中国建筑比例尺度协调合理、建筑形制缜密完善的根本保证。

3.艺术价值。历史性建筑的艺术价值在于：（1）既反映了当时社会的政治经济背景，也反映了文物产生的时代艺术风格、工艺技术水平和人们的审美视角；（2）这些历史性建筑文物都具有一定艺术鉴赏性，是历代艺术大师和劳动人民智慧、勤奋的结晶，有很多的宝贵经验值得当代人传承、参考借鉴；（3）这些艺术性的建筑文物具有独特的魅力，永远被人们欣赏与学习。例如，中国的建筑彩画艺术有着悠久的历史和卓越的艺术成就，体现着不同民族的习俗、文化和偏好，是历史性建筑民族风格的一个重要标志，吸引着国内外的游客前来观赏。历史性建筑能够成为旅游资源是其艺术价值在经济效益中的最佳体现，对当地的旅游经济也是很好的促进。历史性建筑一般来说是地方风俗习惯发生的“容器”，也是城市生活最有地方特点的场所，因而，历史性建筑对于城市的旅游业来讲，是宝贵的旅游资源。近十几年来，国际旅游业由传统的自然美景旅游有向兼顾自然美景而领略异国（异地）异质文化为主的旅游过渡的倾向。从国家旅游局和国家统计局城市社会经济调查总队发表的中国国内旅游抽样调查《资料（1995）》中的统计结果来看，对人文景观和风俗习惯的兴趣始终是国内旅游的一项重要的旅游目的，其中对风俗习惯的旅游兴趣在逐年上升。所以说，历史性建筑保护也关系到我国旅游业的发展。

4.环境价值。历史性建筑作为生态环境的一部分，具有生态环境的特性以及供人们观赏、使人们愉悦的功能。

5.经济价值。商品价值的形成以稀缺性为前提，稀缺性是指物品相对于人们的需求是有限的。由于稀缺和需求的存在，所以产生价值。历史性建筑具有稀缺性、有用性和不可再生性以及人类的需求欲望，同样存在着经济学的价值。而从劳动价值论来分析，历史性建筑作为古代劳动人民智慧的结晶，投入巨大的劳动时间及力量，也符合了历史性建筑作为商品形式、存在经济价值的本质特征。

二、历史性建筑评估现状及方法选择

通过历史建筑综合价值的合理评价，可以为历史建筑的重点保护、修缮及再利用提供决策依据，而对历史建筑经济价值进行准确评估，可以鼓励引入民间资金，为进一步完善历史建筑市场建设等方面提供决策支持。然而目前国内在这方面相关研究较少，由于缺乏完整科学的技术体系，无论是评价成果或是评估价值都带有很强的主观性，经常会忽视历史建筑所具有的历史文化艺术等价值的特殊性，导致历史建筑的潜在价值被低估，无法科学、合理量化历史建筑各类信息功能，包括在经济上的反映，使得历史建筑在修复时无法实现优胜劣汰，在交易时很难达到公正、合理及客观性。

对于历史性建筑，常规评估方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，针对不同的历史建筑类型，当前评估方法比较混乱，没有统一的规范要求，造成了评估价值难以准确计算。

从估价方法的选用上来看，条件许可的情况下，市场比较法是最能体现估价对象公开市场价值的评估方法。但运用市场比较法的前提条件是在短期内有一定数量的类似成交案例，这一点对于历史性建筑评估较难。随着市场的逐渐开放及相关政策的出台，国内某些区域内历史性建筑的交易逐渐增多。但是在区域既定的前提下，所进行的比较也仅仅是在历史性建筑物质实体的可比上。由于每个历史性建筑的文化价值、艺术价值等无形资产价值不尽相同。因此，使用市场比较法对历史性建筑进行价值评估有较大局限性。使用成本法时，由于历史性建筑的建筑材料及工艺的特殊性，需要有别于普通房地产进行定价。除此之外，工期、税费、利润、人力、管理费用等，都与普通房地产有较大差异。运用成本法对历史性建筑进行定价，还应考虑折旧。如果从普通房地产折旧的角度去考虑，现存的历史性建筑几乎没有价值，事实上并非如此。正是由于历史性建筑具有文物的属性，存世时间越久远，其价值也就越高。运用成本法难以对这一部分价值进行定价。假设开发法多用于待修缮的历史性建筑价值评估，从理论上来说，假设开发法是成本法的倒算，即依然存在上述问题。

历史性建筑物评估，除建筑物自身房地产价值外，还存在文化价值、历史价值等无形资产价值，此类价值难以进行计算。因此，笔者认为相对其他方法，收益法更能贴合实际情况，历史性建筑现多用于出租、经营等实际使用，运用收益法进行计算，除收益基础数据较为客观并较易取得之外，所计算的价值内涵中也包含无形资产价值，更能客观体现历史性建筑价值。

三、运用收益法对历史性建筑评估的具体操作及实例分析

现存的历史性建筑中有许多用做博物馆、旅游景点、书院茶楼、文化会所等商业经营性物业，并具有相应的收益能力。对于此类有收益或有潜在收益的房地产，评估其整体价值及租金价格等，宜采用收益法进行评估。

在对历史性建筑的评估中，除去其本身所有的房地产价值，难以评估的是其无形资产价值。相比于其他评估方法，运用收益法进行计算，其历史性建筑的收益是房地产价值、文化价值和艺术价值等共同作用而产生的收益，这种整体的收益正是我们能捕捉到的最真实反映历史性建筑价值的市场信息，不必刻意去剥离历史性建筑收益的价值内涵，除非要单独评估其中的某一种价值，而且刻意剥离反而容易产生较大偏差。

为此，本文从以下几个方面加以阐述：

（一）评估思路

1.直接收益。

（1）租金收益。对于处于租赁状态的历史性建筑，租金收益可根据租赁合同直接取得。（2）经营收益。指门票或表演等，依托历史性建筑所取得的收益。（3）旅游收益。指因发展旅游业而给社会带来的可以测算的直接经济收益，比如，各类旅游企业所实现的利润和上缴的税金，这些收益是客观存在的，对社会的促进作用是显而易见的。就是说，通过旅游经济活动给旅游目的地地区带来丰富的经济、文化和科学技术信息，促进了这些地区的经济发展和社会的全面进步。

2.间接收益。

（1）经济繁荣和相邻地段的地价增值。通过历史性建筑，带动地区经济发展及周边房地产价格上涨。（2）旅游活动带动的商业、服务业和其它产业效益，历史性建筑作为商业环境的一部分，具有带动周边产业发展的功能，能够促进周边商业租金上浮、服务业收入增长等效益。（3）文化市场和无形资产、知识产权的收益。是指历史性建筑的设计构造、装饰色彩及建筑情调等所表现出的艺术个性、风格、地域性、民族性等特征，以及这些特征给人们在精神上或情绪上的审美感染力。（4）依托历史性建筑的文艺作品创造的经济效益。历史性建筑作为一种记载和表达历史文化、艺术形式等多重信息要素的综合体，对人类社会具有重要的功能和效用。

3.收益的求取。

（1）直接收益。通^已签订的租赁合同或经营状况，可采用实际或客观数据。通常通过已签订合同及周边市场调研可了解其直接受益情况。（2）间接收益。对于历史性建筑，无法求取直接收益，可运用市场提取法、特征价格法、专家打分法等计算其收益。

收益法所采用的评估公式如下：

V：估价对象在价值时点的收益价值；

A：估价对象未来各期的净收益；

Y：估价对象报酬率；

n：估价对象的收益年限或持有期。

（二）估价实例

1.工程概况。在这里，我们来看一下地处西安市莲湖区北院门的一些建筑，该建筑多为1～2层砖木结构用房，建成年代较为久远，建筑面积约930平方米。目前营业收入主要有门票、皮影戏、老腔表演、服饰展览等。周边商业服务机构较多，周边配套设施较好，整体居住生活环境一般，商业氛围较好，较适合商业经营。

2.估价状况。

（1）年经营收入。

（2）租金价格。

房地产年租金=经营收益-经营支出-商业利润

=4197500-4197500*（20%+20%+19%）-4197500*15%

=890919元

即每平方米月租金：890919÷12÷930.04=79.83元/m2・月

估价对象六幢物业整体经营，且面积较大，根据估价人员调查了解，该物业租赁期限较长。综合考虑以上因素，实际的成交价格可在此价格基础上下浮12%。

即：79.83×（1-12%）=70元/m2・月（取整）

通过收益法对历史性建筑进行租金或价格评估，其结果与现实市场基本相符，比起运用其他方法，其结果更为准确、客观。

四、总结

除收益法之外的其他评估方法，如市场比较法、成本法，假设开发法等，共同指向一个焦点性问题，即依附于历史性建筑的文化价值、历史价值等。显然，这也是历史性建筑难以使用普通房地产评估方法的原因所在。相对于其他估价方法对于历史性建筑的价值或租金价格评估，使用收益法更为准确及客观。运用收益法对历史性建筑进行估价，根据客观调查或者财务报表较为容易取得基础数据，且计算结果不仅只是历史性建筑的房地产价值，亦包含其文化价值、历史价值等无形资产价值。目前，一些部门仍将历史性建筑认作城市中的“痈”，使原本应该留下的历史性建筑消失在改造过程中。拆除容易恢复难，时间不等人，所以， 现阶段加强对历史性建筑保护项目的经济评价， 做好历史性建筑的保护工作，给下一代留下历史性建筑这笔宝贵的财富是当代人不可推卸的职责。

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文物价值评估方法篇（6）

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：

文物价值评估方法篇（7）

关键词：企业并购；实物期权；协同效应

一、引言

2006年6月底，中国建材以9.61亿元现金收购当时资产净值不足4亿元的徐州海螺水泥，这样一场价格悬殊巨大的收购案在业界引起了不小的争论。诚然，以传统的账面价值评估法来评价这一收购案，中国建材无疑是损失巨大。然而，经过8年的时间，并购的价值最终得以显现，中国建材统领了我国东部经济发达地区的水泥市场，总产能达到中国市场的20%，成为中国水泥行业的领军者。看似不明智的并购，最终带来了巨大的收益，这正是来自并购产生的自协同效应价值，并购徐州海螺水泥为中国建材打开了占领东部地区的大门，为扩大市场提供了举足轻重的作用。中国建材并购徐州海螺水泥的例子为企业并购价值评估提供了参考，在评估中应该充分考虑协同效应的价值，而如何在价值评估中充分考虑这种不确定的价值，这是我们需要进一步探讨的。

二、企业并购价值评估方法与企业并购协同效应

大多数企业常使用两种基本思路来评估企业的并购价值，一种是根据企业现有资产价值进行评估，如根据企业资产的账面价值、清算价值和重置成本等进行评估，这种价值评估的基本思路是以目标企业在评估基准日的资产负债表为起点，再进行评估调整，最终得到目标企业的企业价值；另一种是主要对目标企业的盈利能力进行价值评估，例如利用净现值、EVA、市场价值等作为评价标准，该种方法是将目标企业的盈利能力作为价值评估的核心，可以通过评估目标企业未来现金流折现价值、修正市盈率等方式得到目标企业的企业价值。这两种评估思路有一个共同的缺陷，就是都仅孤立的考虑目标企业本生的价值，而无法体现出企业并购的战略价值，它们都没有将企业并购产生的协同效应价值纳入价值评估考虑范围，在实际运用中往往容易造成目标企业价值的低估。

企业并购的战略价值是企业完成并购后取得外部经营资源并合理利用而产生的价值，企业并购产生的协同效应价值是企业并购的重要动因。企业并购的协同效应可以分为以下三个方面：第一，规避进入壁垒，获取区域优势，达到市场上的协同效应，扩大市场占有份额；第二，获得生产资源，降低生产成本，提高研发能力，到达生产上的协同效应；第三，降低管理成本，提高管理效率，降低财务成本，达到经营管理上的协同效应。协同效应价值可以通过灵活生产经营获得，在并购后的灵活生产经营可以体现为采取扩张（紧缩）投资、放弃投资、延期投资等方式。在企业并购价值评估中，协同效应价值评估是占据着重要的地位，如何忽视协同效应的价值，很可能会造成目标企业价值的低估。企业并购的协同效应是通过获得管理柔性和风险价值实现的，使得企业并购后收益具有巨大的不确定性，具有期权性质。并购活动本身也具有一定的期权特征，在时机的选择上，等待合适的并购时机，使并购具有延迟性，与延期期权特征一致；又如在并购整合中剥离不良资产可以看作是行使放弃期权。由此可以得出，企业并购行为和协同效应具有与期权相类似的特征。因此，基于实物期权模型的价值评估方式能够更科学的评估目标企业的价值，为并购提供重要信息。

三、实物期权理论及应用

期货合约的选择权简称期权，是一种允许持有者在未来某一天或者在这一天之前，按照某一特定的价格买入或者卖出某种特定资产的权利，可以分为买权或者卖权。1977年，Myers首次提出了实物期权这一概念，使实物期权理论发展进入正轨。实物期权是一种动态的价值评估方式，是在充分考虑了投资的不确定性和经营的灵活性前提下运用，使评估能够以期权的概念定义了现实的投资选择权问题。

实物期权按照交易的方式可以分为延迟期权、扩张（紧缩）期权、放弃期权、转换期权和复合期权等，企业管理者类型的不同投资决策分别可以与不同的实物期权相对应，为利用实物期权理论提供了可能。Black和Scholes（1973）创立了著名的Black-Scholes期权定价模型（B-S模型），适用于连续条件下的风险投资决策，这一模型的应用给评估企业潜在获利机会的价值提供的保证，使实物期权评估研究进入突飞猛进发展阶段。Cox，Ross和Rubinstein（1979）提出了二叉树模型，适用于离散条件下的风险投资决策，该模型真正促进了实物期权理论研究和实际应用的发展。B-S模型和二叉树模型是利用实物期权模型进行价值评估的基本模型，利用把企业当作多个实物期权组合的基本思路，将目标企业的价值分为当前资产的价值和多个实物期权价值，为高风险和不确定环境中的企业投资决策带来了有效的评价工具。

目标企业的价值可以分为自身的内在价值和不确定性价值，按照目标企业的现有基础资产和项目资产，使用传统的折现现金流可以计算出内在价值。企业并购的不确定性价值主要来自于企业并购的协同效应价值，因此，利用实物期权模型对并购目标企业协同效应价值评估是重要内容。从实物期权的角度，并购中的协同效应可以分为两个部分：一是具有现实资产的静态协同效应，如合并后达到预期的节税效果等，该部分价值与企业内在价值类似，可以使用现金流折现等传统价值方法评估；二是基于实物期权的动态协同效应，生产经营的协同使企业拥有了不确定性的未来投资选择机会，给企业带来了不确定性的收益，该部分价值可以利用B-S期权定价模型进行评估。具体如下：

四、案例分析

广西某制药公司拟并购云贵川药品销售公司，现该目标公司预期现金流如表1。为便于计算，设回收期为8年，无风险利率r=5%，云贵川药品销售公司的加权资本成本为10%。运营期满后，企业残值为1000万元，广西某制药公司计划完成并购后3年后达到打入云南、贵州、四川市场的效果，产生扩大市场的协同效应，3年后预计有打开云贵川市场的机会，预计需要整合和市场开发等费用为800万元，运营期满后退出云贵川市场，其现金流如表1所示。设收益波动率为50%，市场无风险收益率为5%。（本例省略静态协同效应价值）

假设目标企业的并购价为2500万元，如果广西制药公司使用传统的评估方式，仅考虑目标企业内在价值而忽视企业并购协同效应价值，目标企业的价值为2481.59万元，当前收购价大于目标企业的评估价值，将产生现金流为-18.41万元，广西制药公司很可能会放弃收购，从而失去获利的机会。本例中并购的协同效应价值占到目标企业价值的21.68%，具有十分重要的地位，使预计现金流又负数提升至668.48万元，说明从获利的角度看，广西制药公司并购云贵川药品销售公司具有可行性。使用传统的折现现金流法进行企业并购价值评估时往往未考虑企业并购的协同效应，没有其纳入评估范围，对目标企业的不确定性价值的忽视，最终造成目标企业价值的低估。实物期权模型充分考虑了不确定因素的价值，完善企业并购价值评估体系，为企业并购活动提供了有效的信息。

五、实物期权运用存在的缺陷

（一）实物期权模型的假设条件的限制

从狭义上看，实物期权来自于金融期权，是金融期权的扩展。根据金融期权的特点，期权定价模型在建立上设立了诸多的限制性假设。但是实物期权与金融期权存在着本质的差异，而且在企业并购价值评估的实务中，这些限制性假设条件是很难满足的。典型地，在运用B-S模型的进行企业并购协同效应价值评估时，有如下几点不利影响：第一，无套利均衡市场条件是B-S模型建立的基础，即要求市场是均衡的，市场上的各种价格和利率都是在均衡的条件下产生的，不会存在无风险套利的机会。这就使得标的物必须具有良好的灵动性，而期权交易也应该是自由的。对于企业并购中的实物期权来说，其标的物是合并后产生的协同效应，表现为投资项目等，无法在市场上交易，而实物期权也是无法转让的，这与无套利均衡市场条件相矛盾。第二，标的资产价格是连续波动的，且是符合几何布朗运动的。企业并购中的协同效应受到市场情况的变化以及投资项目等诸多因素的影响，收益变化无常，很难与几何布朗运动相近似。第三，B-S模型是研究的欧式期权，有固定的行权日，而运用与企业并购的实物期权是要求能随时行权的，这更近似于无固定行权日的美式期权，与B-S模型相违背。

实物期权在运用期权定价模型时存在着许多的缺陷，在具体运用时应多关注适用的情景和条件，如准确区分看涨期权与看跌期权；注意行权时点，正确判断是美式期权还是欧式期权。此外，可以根据现实的具体情况灵活运用期权定价模型，适当的调整模型，做到不拘泥于形式。

（二）企业并购协同效应预测存在难度

并购的不确定性是企业并购协同效应价值的源泉，这种不确定性价值的预测的需要基于一定的未来现金流，而市场条件的变化多端造成未来现金流的预测很难做到准确，甚至无法做到接近。管理者的态度也一定程度上决定着预测值的大小，当管理者为风险爱好者时，对协同效应的预测可能是乐观的，容易造成目标企业价值的高估；如果管理者对风险表示厌恶，往往过于保守估计协同效应的价值，可能造成目标企业价值的低估。所以，对于协同效应产生的未来现金流的预测要投入高度重视，充分利用专家工作，管理者也应做到客观公正，最终才能提升企业并购价值的评估参考价值。

实物期权只是一种理论分析工具，受到各种缺陷的影响，实物期权评估的结果不能做到精确。在实际企业并购决策中，管理者应当把实物期权评估结果作为参考指标之一，综合考虑其他因素做出正确的决策。

六、总结

本文在对企业并购价值评估探讨时，重点关注了基于实物期权的企业并购动态协同效应价值的评估，指出协同效应价值评估在企业并购价值中的重要地位，并对评估方法做了举例分析。同时，本文也指出关于实物期权模型运用于企业并购价值评估时存在的理论性和实践性缺陷，在实际运用当中具体如何减少这些缺陷应该成为进一步研究的重点。

（作者单位：广西财经学院）

参考文献：

[1] 蒂姆・科勒，马克・戈德哈特.价值评估：公司价值的衡量与管理[M].4.北京：电子工业出版社，2007：374-381.

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[3] 齐安甜，张维.实物期权理论及在企业并购价值评估中的应用[J].中国软科学，2003，（07）：129-132.

[4] 文海涛.基于实物期权理论在企业并购价值评估[J].生产力研究，2010，（07）：209-211.

[5] 史新浩，王瑜.实物期权定价法在企业并购估计中的应用[J].财会月刊，2007（9）：54-55

[6] 张秋生，周琳.企业并购协同效应的研究与发展[J].会计研究，2003，（6）：44-47.

文物价值评估方法篇（8）

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一）不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

文物价值评估方法篇（9）

从1997年的《京都议定书》到2007年的《巴厘岛路线图》再到2009年的《哥本哈根协议》，全世界范围内正在经历从传统高碳社会向低碳社会的转型。目前，全世界范围内主要通过两种途径来减少大气中的碳气体浓度，一是减少温室气体排放源；二是增加温室气体吸收汇。而森林作为陆地上最大的碳储库，其巨大的碳汇①功能日益受到人们的重视。Ratnatunga（2004）认为，对于具有碳汇功能的森林资源，其吸收CO2的能力可以为企业创造额外的碳减排指标，在低碳背景下，森林资源的价值不仅仅体现为其传统意义上所界定的生物资产的账面价值，更体现为碳固价值。

基于低碳背景下森林的巨大碳汇价值，对森林碳汇价值的评估能够使人们更加清晰地了解森林的环境价值，加强对森林的保护，并提高林业生产者的工作积极性。然而，由于当前国内以及国际碳汇市场发育不完善，森林碳汇计量相关技术比较复杂，如何客观准确地评估森林碳汇价值是一个有待于深入研究的课题，本文试图在现有评估理论基础上，结合森林碳汇的特点，探析森林碳汇价值的相关评估问题。

一、文献回顾

森林资源的环境价值，早在18世纪就受到人们的关注，但大都是基于公共产品视角的森林生态效益的评估，包括涵养水源价值、固碳释氧价值、保育土壤价值、净化空气价值、休闲旅游等方面。1992年联合国环境发展大会以及我国制定的《21世纪议程》中，提倡对森林的社会价值和生态价值进行计量，并将其纳入国民经济核算体系。之后，1995年侯元兆等出版的《中国森林资源核算研究》首次对林地、林木及森林的涵养水源、保育土壤和固碳制氧效益进行了核算。关于森林资源价值评价的方法，大都从揭示消费者的支付意愿着手进行。马中（1999）根据消费者支付意愿方式的不同，把森林资源价值评价方法分为直接市场法、揭示偏好法和意愿调查法三类；陈应发等（1995）通过影子价格和消费者剩余等替代市场技术来评估森林资源价值。

在低碳背景下，森林资源巨大的碳汇价值也逐渐得到人们的认可。许文强（2006）运用换算因子连续函数法计算得出黑龙江三北防护林第一阶段人工碳汇价值为12.49亿元；李荣、杨婧（2008）估算出糯扎渡自然保护区森林资源碳汇量为741.26万吨。学者对森林碳汇量的估测方法可以分为涡旋相关法、蓄积量法和生物量法等，价值计量方法有工业处理成本法、造林成本法、碳税法和避免损害费用法等（邢美华等，2007）。从评估的对象和目的看，现有研究侧重于对一定区域内的森林总碳汇量的价值评估。

随着碳交易市场的建立，森林碳汇功能的资产属性逐渐显现出来。许文强（2008）认为森林未来碳汇流量能够为企业带来经济利益，归属于企业的一项资产。我国不少学者也提出企业碳资产的概念（万林葳、朱学义，2010；林鹏，2010；张鹏，2011）。因此，森林碳汇的资产属性已得到部分学者的认可，但是当前关于森林碳汇价值评估方面的文献还比较少。

二、低碳背景下森林碳汇的资产属性

回顾会计学界和评估学界资产的定义，2006年《企业会计准则――基本准则》中资产的定义为，“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。”评估教材中资产定义为“资产是经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。”笔者认为，在低碳背景下，随着《京都议定书》强制减排法规的出台，森林碳汇功能逐渐成为对森林所有者有价值的资源，相当于企业的一项无形资产，可以为企业带来经济利益。理由如下：

1.森林碳汇是一种资源。拉马迪认为：“资源对人类而言意味着任何形式的能量或物质，这种能量或物质对于满足人类生理、社会经济和文化娱乐的需要都是必不可少的”。尽管森林的碳汇能力不具有实物形态，但森林资源在生长过程中，可以从大气中吸收并储存大量的二氧化碳，从而抑制全球变暖，减少气候变暖带来的损失。

2.森林碳汇功能归属于森林的所有者。森林碳汇功能的载体是森林，该能力是森林所附带的一种生态产品，所以，谁拥有或控制了森林的所有权，便同时拥有或控制了与森林相伴而生的碳汇价值。

3.森林碳汇功能预计能够给其所有者带来一定的经济利益。在《京都议定书》对发达国家的强制减排限定下②，各个国家为了完成强制减排限额，实行了总量-交易控制机制，即国家对国内企业的碳减排量进行了限定，如果企业的碳排放额度超过其限额，就需要到碳排放市场中购买多余的碳排放信用，反之，则可以把剩余的碳排放配额在碳交易市场中出售，转化为经济利益。这时，对于拥有森林资源的企业来讲，其所拥有的森林资源的碳汇能力显然可以抵消企业碳排放量，或为企业创造额外的碳减排指标在碳交易市场进行出售。

4.森林碳汇不具有实物形态。森林碳汇功能是森林所具有的一种功能，该功能依托于森林这一载体，在一定条件下（叶绿素、光能等），与一定的物质实体（水、CO2）相结合，发挥其碳汇功能，该功能是看不见、摸不着的。但是只要森林不停止生长，其碳汇功能就会持续。

综上，笔者认为森林碳汇是依托于森林的一种无形资产，它没有具体的物理形态，但能够为其拥有者带来长期经济利益。若森林资源的碳汇功能这项无形资产价值长期得不到实现和认可，将会大大低估森林资源的价值，影响林业生产者的积极性，可能还会严重影响我国林业的发展，因此，基于森林碳汇的资产属性，我们有必要对其价值进行评估，为该项无形资产的确认和交易提供价值依据。为了能够全面客观地对森林碳汇价值进行评估，首先要了解森林碳汇价值的影响因素。

三、森林碳汇价值的影响因素分析

森林碳汇价值是碳汇量和单位碳汇价值两方面因素共同作用的结果。因此，其影响因素也从这两方面进行分析。

（一）森林碳汇量的影响因素

森林碳汇功能是一个十分复杂的生物学和生态学过程，其碳汇量的大小既取决于森林树种、林龄等自身因素的影响，也受到造林面积、森林病虫鼠害面积、人为抚育管理支出等自然、社会因素的影响。

1.不同品种的林木其碳汇功能不同。由于森林的空间地理差异导致的水热条件以及林分结构和土壤性状的变化，不同品种的林木的碳密度不同，森林的碳汇能力也存在很大差异。毕君（2011）就以林分尺度为基础，调查收集了木兰围场六种林分类型的森林碳密度为142.083～218.6947 t/hm2不等，其排序为山杨林>灌木林>白桦林>落叶松林>蒙古栎林>油松林。

2.森林的碳汇功能与林龄相关。森林资源的成长可以分为幼龄林、中龄林、近熟林、成熟林或过熟林等阶段，随着森林从幼苗到成熟，树木每年的碳汇流量是不同的。一般来说，当树木达到最佳生长状态时，单位时间内树木形成的碳汇流量是最大的，当树木成熟后，虽然立木蓄积量达到最大，但树木单位时间的碳汇流量已经达到最低。一般来说，树木的碳汇存量随着时间推移不断增大，但每年的碳汇流量却是逐渐变小的。

3.森林碳汇功能受到自然因素的影响。不同生长环境中森林的碳汇能力是不同的。因为每一片森林由于生长的环境，比如土地肥沃程度、病虫害的侵害程度、气候的适宜程度等不同，它所吸收的碳数量的多少，即碳汇能力也是不同的。Steven Running发现，湿度增加会使植物孔径放大，让更多二氧化碳进入叶片，使光合作用更快进行。

4.森林碳汇功能受到抚育管理因素的影响。增加森林种植面积、延长木材轮伐期、减少对现存森林的破坏以及增加对森林的有效抚育管理，改善森林的生长环境，这些人为因素能够提高森林的碳汇功能。沈文清等指出，“人为干扰对森林植被碳密度的影响可能远高于气候等自然因素，人们对森林的抚育管理能在增加林分质量的同时，增加其固碳和贮碳能力。”

（二）单位森林碳汇价格的影响因素

森林碳汇价值的重要评价参数是碳汇价格，单位一般是元/吨碳。评价的目的不同，碳汇价格的确定方法也不同，可以有影子价格、工业减排成本、碳交易价格、碳税价格等。其中，影子价格一般是考察森林碳汇对国民经济和气候变化的贡献，而如果进行经济评价，则并不适用。后三种价格中，工业减排成本对于不同的企业是不同的，是工业企业自身进行碳交易决策的依据；而碳税价格虽然比较稳定，但是不能反映碳汇的公允价值。碳交易价格最能反映碳汇的市场价格，且市场上已建立了芝加哥气候交易所、澳大利亚国家信托、英国排放权交易体系和欧盟排放权交易体系四个比较有规模的碳交易所，我国也逐渐建立了北京、天津、上海、昆明等环境交易所，但是碳交易市场还是处于形成阶段，碳交易价格波动比较大，容易受到全球碳经济和政治博弈、全球经济形势和碳供需关系、金融市场投机资本和碳交易市场成熟程度等多种因素的影响（江璐林，2011）。

四、森林碳汇价值评估前需明确的几个问题

根据《无形资产评估准则》，我们在进行森林碳汇价值评估之前，首先需要明确评估基准日、评估目的、评估对象和范围、森林碳汇量的监测计量方法等几个问题。

（一）评估基准日

碳交易市场确立后，全球碳交易发展迅速，但碳交易价格波动比较大。2006年4月中旬，欧洲气候交易所每吨碳交易价格高至30欧元，但到5月中旬就跌至10欧元，2007年的期货价格甚至降到了4欧元。2009年平均价格约是2008年平均价格的1.6倍。由于碳价格波动剧烈，评估时要首先确定评估基准日，选择评估基准日的碳汇价格作为评估依据。

（二）评估目的

根据评估准则，“一般当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购和处置等经济活动时，注册资产评估师可以接受委托，执行无形资产评估业务”。同样，当发生碳汇交易、森林产权变动或生态效益评价时，就涉及森林碳汇价值的评估。由此，笔者把评估目的分为碳汇交易评估、碳汇林交易评估和碳汇功能评价三种。

当前碳交易市场的标的物分为碳减排量和碳排放权两种，前者是指《京都议定书》建立的清洁发展机制③（简称CDM）下，对CDM项目所带来的碳减排量的项目型交易；后者是指具有减排义务的发达国家之间存在的以碳排放权为标的物的配额型交易，该交易一般采取总量-交易控制机制来实现，以年为单位来分配配额，如果当年企业的碳排放额度超过其配额，就需要到碳排市场中购买多余的碳排放权，反之，则卖出多余的碳排放权。由此，笔者又把碳汇交易评估分为项目型碳汇交易评估和配额型碳汇交易评估，前者是对CDM项目下的森林整个生命期内预计的碳汇流量的价值评估；后者只是对森林某年碳汇流量的价值评估。

（三）评估对象和范围

森林碳汇的评估目的不同，森林碳汇的评估对象和范围也不同，具体表现如下：从项目型碳汇交易角度看，评估对象是一定区域内森林在未来生命期内的预计碳汇流量，不是森林实物量或其当前的碳汇存量。从配额型碳汇交易角度看，评估对象是一定区域内森林在某一年或时间段内的碳汇流量，而不是森林未来整个生命期内的碳汇流量。从碳汇林交易评估角度看，评估对象包括森林实物本身及其碳汇功能两部分，是对一定区域内森林的实物量和该片森林未来生命期内的碳汇流量的价值评估。从碳汇功能评价角度看，是对一定区域内森林的总碳汇量的评估，评估对象既包括森林某一时刻的碳汇存量，也包括其预计的未来碳汇流量，这是基于社会角度对森林生态效益的评估，现有的大多数关于森林碳汇价值评价的文献（许文强，2006；郗婷婷，2006等）均属于对森林碳汇功能评价。

从各种评估目的下评估对象的不同可以发现，项目型碳汇交易评估和碳汇林交易评估符合“经济资源观”理念，认为资产价值取决于其未来带来的经济利益的现值，是对价值的公允评估；而配额型碳汇交易评估是对某年或某一时间段内的森林碳汇流量的评估，评估的是某一阶段的贡献价值；而森林碳汇功能评价并不仅仅注重森林未来碳汇流量，更是对森林当前碳汇存量的评估。

（四）森林碳汇量的监测计量方法

森林碳汇监测计量是林业和生物学领域的范畴，考虑到该工作是进行森林碳汇价值评估的重要环节，评估过程中评估师可以借助外部林业或相关专家的帮助，以客观准确地计量森林的碳汇量。我国国家林业局为规范碳汇项目的计量与监测方法，2010年出台了《造林项目碳汇计量与监测指南》（以下简称《指南》），为我们进行森林碳汇的计量和监测提供了参考。当前森林碳汇监测计量的方法很多，可以分为两大类：一类是与生物量紧密相关的反映碳蓄积量的方法，包括蓄积量法、生物量法和生物量清单法；另一类是利用微气象原理和技术测定CO2通量，再进行碳储量换算的方法，包括涡旋相关法和涡度协方差法等。各种方法对森林碳汇量的测度成本、精度等都有所不同，比如蓄积量法由于以森林蓄积量数据为基础，可以充分利用大规模的森林资源清单资料，适合于大尺度的森林碳汇量测算，但该方法容易忽略森林地下项目的碳汇量，使得统计结果出现较大误差；而涡旋相关法能够长期对森林生态系统进行通量测定，并且测量精度高，但是该方法需要精密的仪器和一套特殊的系统，测量成本也较高，且不宜对大尺度、宽范围的森林碳汇量进行监测。因此在实际评估过程中，评估师要根据评估目的和范围、项目尺度大小、监测成本和精度要求选取合适的碳汇监测计量方法。

五、森林碳汇价值的评估方法

当前开展的森林碳汇价值评价多是基于森林碳汇功能评价角度的事后评估，缺乏以碳汇交易或碳汇林交易为目的的事前评估。在此，笔者结合资产评估相关理论，以项目型碳汇交易评估为例，探讨传统的成本法、市场法和收益法如何对森林碳汇价值进行评估。

（一）成本法

成本法是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产价值进行分析和判断的过程，其评估思路是以被评估资产在评估基准日的重置价值，扣除资产从形成并投入使用至评估基准日这段时间内的各种损耗来得到资产的评估价值。由此，森林碳汇评估值是以现时工价和生产水平重新获得最优状态的森林碳汇功能所需要的成本费用，扣除森林当前的碳汇存量。由于森林碳汇功能是伴随森林实体而存在的，因此如何将营造碳汇林的成本进行分解，以确定森林碳汇功能的成本是该种方法的难点。本文借鉴万道印和周建宇（2011），首先计算采用现时工价和生产水平重新营造与被评估碳汇林相类似林分所需成本费用；然后计算采用现时工价和生产水平计算当地营造与被评估碳汇林收获量相类似的普通用材林所需成本费用；最后二者相减得到营造森林碳汇功能所需要的成本费用。该种方法为获取碳汇功能的成本提供了一种思路，由于普通用材林与碳汇林在树种结构、经营期限等多方面存在差异，实际评估中要根据情况进行调整。

成本法评估的原理是资产的价值取决于资产的成本，而对于与森林资源相伴而生的碳汇功能，随着森林从幼龄林长至中龄林，其碳汇功能逐渐变大，这期间需要的森林抚育支出也比较大。在中龄林向成熟林的生长过程中，森林碳汇功能逐渐达到最优，而所需要的抚育支出可能逐渐变小。因此，成本法比较适合对人工种植的中幼龄林的价值评估，因为该阶段对森林碳汇的抚育支出较大，而森林的碳汇功能还比较小，比较符合成本法的评估原理。

（二）市场法

市场法是以活跃市场上与被评估资产同样或类似资产的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比调整来得到被评估资产评估值的方法。利用市场法评估森林碳汇价值的步骤是：第一，在碳汇交易市场中寻找与被评估森林品种、树龄相同或相近的参照森林；第二，找到被评估森林与参照森林在碳汇功能的差异因素（比如种植面积、病虫害侵害面积、抚育管理支出和时间因素等）；第三，在参照森林碳汇成交价格的基础上，调整各项差异指标，得到初评结果；第四，对初评结果进行分析，结合统计分析或其他分析方法判断结果的合理性；第五，在综合分析的基础上，得到森林碳汇的评估结果。

应用市场法评估直接利用市场成交数据，评估值更为客观，评估结果也易于理解和接受。但该方法的关键是：其一，存在碳汇交易的活跃市场；其二，在该活跃市场中找到可比案例。而当前碳汇市场交易中，森林碳汇交易量和交易额都非常低④。很难找到近期成交的可比案例，这给市场法的应用带来困难。不过在现有评估案例中，也有相关专家通过构造虚拟市场，通过询问、调查消费者对于不同森林碳汇功能的支付意愿，来确定碳汇的虚拟市场价格。

（三）收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评估方法。利用该方法评估森林碳汇价值的步骤如下：第一，根据森林碳汇流量的历史数据，合理预计被评估森林未来期间的年碳汇流量，再乘以单位森林碳汇价格，得到预计的森林未来各年的碳汇收益；第二，合理预计森林能够创造碳汇收益的期限；第三，根据获取森林碳汇预期收益所承担的风险大小预计合适的折现率，一般可以采用林业行业的平均收益率作为折现率；第四，采用折现技术，对森林碳汇预期的未来收益进行折现，得到森林碳汇在评估基准日的评估值。

应用收益法评估的关键是预计森林碳汇未来期间的碳汇收益，适合于森林碳汇功能稳定的中龄或成熟林的碳汇价值评估。该方法认为森林碳汇的评估值取决于未来期间森林碳汇的预期收益，未来期间森林碳汇功能越强，森林碳汇价值越大，这是对基于“经济资源观”的资产价值的直接估算。需要注意的是，碳汇收益额是森林碳汇未来预期的客观收益，而不是其历史收益或现实收益。

六、结论

自1997年《京都议定书》以法规形式确立对发达国家强制减排约束以来，森林碳汇功能逐渐从最初的生态价值变得具有商品价值。尽管当前我国的森林经营碳汇项目还不能进入国际碳汇市场交易，但随着我国对企业碳排放权的管制和碳交易市场的不断规范与完善，森林碳汇价值必将得到大家的认可。森林碳汇相当于增加了企业的一项无形资产，在低碳时代我们需要逐步探索森林碳汇资产的评估技术。由上文分析可知，传统的成本法、市场法和收益法在对森林碳汇价值进行评估时各有利弊，在实际评估过程中评估师要根据评估目的、市场条件、可搜集到的资料等情况选择合适的评估方法。

【主要参考文献】

[1] Janek Ratnatunga，Stewart Jones. An InconvenientTruth aboutAccounting：The Paradigm Shift Required in Carbon Emissions Reporting and Assurance[R].American Accounting Association Annual Meeting，Anaheim CA. 2004.

[2] 许文强.森林碳汇资产内涵探析[J].经济师，2008（9）：288-289.

[3] 毕君，王超.木兰围场森林固碳能力及其特征[J].东北林业大学学报，2011（2）：45-57.

[4] 江璐林.全球碳交易价格波动影响因素分析[J].文史博览，2011（10）：71-73.

文物价值评估方法篇（10）

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一） 不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1） 中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。