住房贷款论文汇总十篇

时间:2023-03-16 15:27:13

住房贷款论文

住房贷款论文篇(1)

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种:

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时,借款人为了转嫁损失,即使他有偿还能力,他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求量增大,房屋的变现不成问题,银行与个人都对未来充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时,失业率上升,居民的收入急剧下降,大量贷款无力偿还,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的“呆坏账”,极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险,它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨,住房抵押贷款的利率也随着上调,就可能增加借款人的偿贷压力,借款额度越高,借款期限越长,其影响程度也就越大,从而增加了违约风险。如果利率下降,借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,给银行带来风险,主要表现在,提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性,给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险,本文从以下几个角度出发,提出一些防范的措施,使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性,我们应从以下两点入手:一是银行在接到购房者的贷款申请后,需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查,并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有:置业者的家庭总收入及储蓄证明:家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长,而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金,银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方,比如:覆盖率低,来自建设部的数据显示,2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象,如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少,普及面不广。针对这些问题,我们应该着手完善住房公积金制度,让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求,降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关,应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统,防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库,从各个方面取得数据,不断积累和完善数据的收集整理,为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型,对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制,对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解,最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险,银行可以采取以下措施:一是开发可调整利率抵押贷款,其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比,它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况,可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人,同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款,它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内,贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下,银行承担了大部分的利率风险,如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等),可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益,要使其带来的风险降低到最小化,上面所述的防范措施只是其中一部分,我们应该不断完善。总之,三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系,在贷款产品的设计中充分考虑风险因素,强化风险控制,完善个人住房抵押贷款的品种,使其适合不同的住房需求者,最大限度的确保住房抵押贷款的安全,推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

参考文献

[1]许辉.关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究[J].物流科技,2004,(6).

[2]金宁.浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范[J].辽宁广播电视大学学报,2006,(1).

[3]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范[J].经济师,2007,(6).

住房贷款论文篇(2)

在我国,向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外,据央行报告表明,我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%,而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%,德国为47%,荷兰为74%。由此可见,我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大,但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。

1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因

1.1对抵押物的审查

(1)由于住房具有流动性和增值性,金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价,从而直接增加了银行的成本。

(2)产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物,如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书,其他财产证明文件,产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。

(3)对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范,贷前评估高估了价值,再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押,极易在处置抵押物上引起纠纷。另外,缺少一套完善的保证银行抵押权机制,如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住,寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的,即使拍卖成功或诉讼成功,银行需承担诉讼费、执行费等。

1.2鉴别对象的费用

中国缺少个人信用制度,关于个人信用的信息零碎,不充分。为了获取信用状况需花费大量资源,如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用,银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定,必须具有当地正式城镇户口,必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人,必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除,但导致了信贷配给。再者,银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年,个别为20年。而英国可达15-25年,美国可达20-30年,最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%,但有30%存入款项,因而实际最高贷款额不超过40%,对解决购房的作用很小。

2从债务人的角度分析需求量小的原因

(1)磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人,需按要求提供文件和材料,如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此,不得不花费大量的时间和金钱。

(2)审批环节复杂,不习惯正规的借款交易。环节如下:①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。

(3)有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据1998年出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定,住房贷款以房产为抵押,必须办理住房保险,且要求保险期不得短于贷款期限,投保金额不得低于借款的全部本息额,保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次,且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。

3减少交易费用的措施

3.1建立个人信用制度

第一,建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息,以此来判断其信用状况。第二,建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等,根据个人的有形无形资产,受教育程度和收入水平等来评估。第三,创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用,以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。3.2发展住房二级市场,降低住房处置成本

第一,降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上,降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二,简化交易手续,从而加快住房交易速度。第三,规范中介机构,提高其服务质量。第四,健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度,消除重复抵押和无效抵押,明确各方权利人产权边界。第五,健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度,保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿;健全对借款人的安置制度,建议由政府有关部门安置解决住房问题。

3.3政府的支持

首先,政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次,以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大,期限长和利率低的贷款。比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支;政府向住房贷款提供担保或保险保证,减轻违约风险,提高资产流动性和质量,以便在二级市场上出售。另外,政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款,从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。

3.4中介机构的建立

建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为;另外,建立住房贷款发放的机构,银行寻找客户并办理具体的贷款手续,方便借贷双方。

3.5加快制度建设

要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展,需要完善的正式制度,如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外,管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。

参考文献

住房贷款论文篇(3)

而从世界范围来看,住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产,银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式,让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买,该公司以这些资产作为抵押,发行资产抵押证券,再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。从总体上说,我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备,但是,如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等,并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。

二、住房抵押贷款证券化运作的思路

1、加快相关市场发展,为证券化提供基础市场条件。必须着手解决市场中存在问题,措施有:一是要大力发展房地产市场,推进住房商品化与货币化进程,深化住房制度改革;二是要完善证券市场,加快证券市场化发展速度,扩大其容量和规模,完善其功能,加强其管理体系的建设,健全相关法律法规,规范证券交易行为,稳定证券市场;三是积极培养住房抵押贷款市场。

2、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设,完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。为了支持住房抵押贷款证券化的启动,开办初期,可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司,待条件成熟转变为上市股份公司,可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位,并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款,使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场,或为抵押贷款提供担保;必要时,成立住房抵押贷款保险金融机构,以国家权力机构作为后盾。现阶段,可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务,然后建立符合法律规范的专门保险机构,提高住房抵押贷款的安全性。此外,要完善中介服务机构,组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构,提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量,满足住房抵押贷款市场的需要。

3、加强立法工作,为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规,以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等,同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外,还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。

三、我国住房抵押贷款证券化的创新之策

1、立法层面上的创新

虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的出台我国已基本上打通了不良资产证券化的通道,但是我们必须明确的是该条例仅仅是一种燃眉之急的做法。而且,从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时,根据上位法优于个位法的特点,条例的效力还是一个经受不住学理推敲问题。实际上,总体考虑,我国目前的法律环境对于资产证券化的展开还有相当大的阻力,这主要表现为现行法律规则与资产证券化内在需求的冲突及证券化法律的空白。鉴于这种形势,笔者认为,我国在立法上应采取这样的策略:

(1)理清目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行法》、《企业债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公司管理办法》等与不良资产证券化内在需求之间的规则冲突之处,以求规则与资产证券化关系的发展同步;在这之中,笔者认为既然资产证券化的结果是不良资产被经过包装后以证券的方式表现出来,那么我国的证券法必须立于现实的层面对证券进行一个明确的界定,以突破目前的规定。

(2)提高住房抵押贷款证券化的立法层次。我国应出台一部立法层次高的法律,以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分散立法与统一立法两种,分散立法模式以美国为代表,统一立法模式是其他大部国家所采取的模式,特别是近几年来,欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了资产证券化的单行法。

2、制度层面上的创新

(1)SPV的模式安排及自我风险隔离问题。SPV的模式是不良资产证券化成功的根本保证,笔者认为在目前的形势下,具有现实性的模式有以下几种:

①成立国有独资的SPV;在设计该模式中,我国可以借鉴香港按揭公司模式,成立一个由政府支持的国家独资公司,其经营业务为购买应收款项,并以此为支撑发行证券;其启动资金由政府出资,其后可以通过发行证券募集资金来购买证券化的基础资产。客观而言,这一模式在目前的法律环境下,并不存在法律障碍,且此类SPV还能享受税收方面的优惠。因此,这一模式是一种成本较低、且迅捷的方式。

②资产管理公司成立子公司型的SPV模式;根据我国《金融资产管理条例》第10条规定,我国的资产管理公司可以综合运用多种手段来处置不良资产,其中包括运用出售、资产重组、置换、债转股、证券化等多种方式对贷款及其抵押品进行处置。同时,根据该条例第26条的规定,资产管理公司还可以享受税收优惠的政策。因此,由长城、信达、东方等资产管理公司来成立子公司SPV进行资产证券化亦为一种明智之举。具体的操作是,资产管理公司按照破产隔离的要求成立子公司型SPV,其专门从事基础资产的购买与资产支撑证券的发行业务。

③特殊目的信托SPV模式。《信托法》的出台为特殊目的信托SPV提供了法律根据。因此,发起人可以设立一个信托型SPV,然后将基础资产转移给信托SPV,信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管。其后信托SPV以基础资产为支撑发行受益凭证,受托管理机构负责收取证券的本息,并向投资者进行分配。然而,若要使该模式切实可行,我国还必须对2002年《信托投资公司管理办法》第9条,及其《实施细则》第4条的内容进行修订。实质上,无论我国的SPV采取何种模式,立法都必须考虑到SPV自身的产隔离问题。因此,我国的资产证券化法应作出如下的规定:其一是应将SPV的业务范围限于仅从事与证券化交易有关的业务活动;其二是一般情况下,其债务也只能限于证券化交易中成立的债务与担保;其三是在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下,SPV不能进行解散、清算、兼并及资产销售活动;其四为了避免与母公司“实质合并”,必须要求SPV严格遵守独立契约原则,建立独立的账薄与档案,保留独立的账户,并将自有资产与母公司的资产隔离。

3、不良资产真实销售问题

采取何种证券化方式是我国证券化立法创新中所必须解决的重要问题。一般而言,资产证券化程度较高的国家都确立真实销售的立法价值取向,相反则采取担保融资的方式。尽管有许多学者从我国资产证券化的发展阶段及理论研究的程度、目前的法律体制、税收与会计方面、破产隔离机制的不足等角度出发,认为我国目前只宜采取担保融资的模式。对于这一观点,笔者认为是值得商榷的。在目前的形势下,我国的资产证券化法则应确立“资产真实销售”的准则,其原因如下:其一这种准则能提升基础资产的信用评级,易于证券的发行与交易;其二是这一准则的确立必然会导致我国的立法者对与证券化相关的法律进行重新的审视,从而对原来相关的法律规则进行一次系统的梳理,如对《公司法》、《破产法》等进行相应的整合;其三是真实销售具有本身的制度优势,能更好地隔离风险,保证交易的安全,是一种比较成熟的证券化模式。笔者认为,在立法中在识别真实销售与担保融资时,我国可以借鉴作者在前文所述的美国的一些识别标准,如当事人的意图、有无追索权、及会计与税收上的处理等。实际上,资产真实销售与破产隔离及SPV的组建是几个紧密相联的问题,因为无论SPV是采用公司、合伙或信托形式,都要注意自身破产风险和发起人破产风险的隔离,防止发生“实体合并”,使已转移的资产重新归并到发起人的破产财产中。因此,在我国的证券化立法中,必须将上述的三个问题进行务实性的综合考虑。

4、资产转让原则的确立

资产转让原则是指在资产转移过程中债权人发生变更时,如何保证债务人的知情权问题。一般而言,资产转让的原则有三种类型,即协议转移、通知转移及自由转移。从《合同法》第80条考察,我国采取的是通知转让的原则,但是在资产证券化中由于原始债务人众多,要逐一通知债务人无疑会增加证券化的成本。因此,有必要对该原则进行矫正。笔者认为我国对于资产转让的原则可以采取以下两种方式:其一是在证券立法中规定适用“特例”方式,即规定公告应被视为对所有债务人进行了债权转让的有效通知;其二是在最初签订的合同中就约定债权与担保物权的转移无须另行通知。

【摘要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状,阐释了当前我国住房抵押贷款证券化的运作思路,并从立法层面和制度层面具体论述了我国住房抵押贷款证券化的创新之策。

【关键词】运作思路创新之策住房抵押贷款证券化

住房贷款论文篇(4)

一、住房抵押贷款证券化一我国商业银行的必然选择

住房抵押贷款证券化是指将流动性低,但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新,在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场,住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流,并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势,也应实行住房抵押贷款证券化,其客观必然性具体表现在以下六个方面。

(-)有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,进而增强银行的资产扩张能力。90年代,美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

(二)有利于降低商业银行的经营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年,借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款,在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款,资产与负债的期限不匹配,加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高,这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出,并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境,给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。

(三)有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能;包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务,并收取服务费,从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。同时,由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上,因而不需要增加银行的资本,从而提高银行的盈利能力。

(四)有利于加强商业银行的资本管理

按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定,各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%(其中核心资本成分为4%)。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术,将住房抵押贷款证券化,并将这部分从银行的资产负债表中移出,可以相应减少银行的风险资产数量,从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此,我国商业银行要加强资本充足比率管理,提高资本充足比率,除采取“分子对策”,即通过内源、外源两条渠道充实资本外,还可以采取“分母对策”,即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率,以充足的资本支持贷款规模的适度扩张,增强银行的风险承受能力。

(五)有利于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外,住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大,中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券,扩大了交易对象、加大了操作力度,从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节,进而有效调节货币供应量。

(六)有利于推动我国资本市场的发展

根据货币市场与资本市场的内在关联性,住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件,而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化,可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资的转化,实现货币市场与资本市场的对接,成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器;另一方面,由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程,涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面,其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合,而且要有相应的政策环境和法规体系。因此,实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

二、我国住房抵押贷款证券化的对策建议

(一)选择合适的商业银行作为发起人

在美国,一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类,即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系,因而,在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是,由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同,各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看,有的银行已超过20%,而有的银行还不足5%。因此,根据规模效益原则,我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底,该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元,贷款余额1368亿元,占全行各项贷款近10%,同业市场份额42%,已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此,中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时,应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

(二)完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场,而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面:1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成,商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入,以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长,贷款持续期内受各种不可控因素影响大,存在着诸多现实的和潜在的风险(如违约风险,利率风险,提前偿付风险),各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件,也是发行住房抵押贷款证券的基础,还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低,因而各种风险还未充分暴露出来,但是,随着住房抵押贷款

的迅速发展,其占银行贷款总额比重的提高,住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出,构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此,要实行住房抵押贷款证券化,必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时,切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解,以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

(三)组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能,从我国国情出发,应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为:1.由政府出资设立,既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持,强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用,又能赋予SPV更高的资信,从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受;2.商业银行设立SPV,由于存在着密切的“母子关系”,因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易,并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立,则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题,从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行;3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善,金融市场发育还不成熟,又缺乏信贷资产证券化的操作经验,因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景,可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机,以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

(四)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物,发行者要逐步积累经验,投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券,应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。作为一种新推出的投资工具,转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策:1.应采取低面额、高收益的形式;2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构,相应设计不同的证券,以满足不同投资者的需要;3.证券利率应实行浮动利率,以防范因市场利率变动而带来的风险;4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介,以确保证券的成功发行。

住房贷款论文篇(5)

1、有利于增强商业银行资产的流动性

商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。

2、解决了银行资产和负债不匹配的问题

根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。

3、提高了商业银行的资本充足率

根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。

4、有利于促进房地产业的发展

我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。

5、丰富了金融投资品种

我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。

二、住房抵押贷款证券化的难点及对策

1、住房抵押贷款证券化的模式

有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。

2、住房抵押贷款证券化工具的确定

国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份[]或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。

3、如何重组现金流

抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。

4、住房抵押证券定价的问题

具体操作上,住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问题,也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为参照,但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益,证券利率必须低于贷款利率。目前,我国的住房抵押贷款利率比正常的固定资产贷款利率要低,而固定资产贷款利率与当前的国库券利率相比,也相差不大,若证券利率参照国债利率,则银行几乎没有利润可言,这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的难度。从我国目前的经济发展情况来看,利率不可能在短期内走向市场化,人民银行可强制解决利率倒挂问题,把国债利率视为无风险利率,其他利率的制定在参照国债利率的基础上加上风险溢价。这样就理顺了利率,打开了利差空间,有利于证券化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的,由于住房抵押贷款一般为浮动利率,住房抵押证券一般为固定利率,二者之间利率基础不同,在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生工具,如利率互换等来防范利率风险。

5、有关担保、资信评全国公务员共同的天地-尽在()

估等中介机构的培养

信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础,为了刺激投资者的购买欲望,除了提高证券的收益性外,还应减小其风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系,已成为制约我国住房抵押贷款迅速发展的障碍,若一级市场不发达,则二级市场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了解,为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展,我国应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。政府信用担保债券由于有国家信誉作担保,其信用程度几乎与国债相同,被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。但仅有担保机构是不够的,我国还应大力发展和规范其他中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参与,根据国外经验,住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息,增加交易的透明度,增强人们对证券的信任感。

住房贷款论文篇(6)

本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题,为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索,试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。

文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念,第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管,以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角;住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多,这一问题的说明集中在文章的第三部分;第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整;第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境,即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突,并提出了相应的解决措施;第六部分是文章的结尾,对全文起补漏和综述的作用,并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想,以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。

关键词:住房抵押贷款证券化信托特殊目的机构

立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议

第一章.引言

第一节问题的引出

住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS),是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(证券化机构),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。

资产证券化(Asset-BackedSecuritization,ABS)是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物,它于70年代在美国开始兴起,日后逐步发展到全球,90年代更是呈现出迅猛发展的态势。作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新之一,资产证券化以其精巧的构思和独特的功能,成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型,国内外对其并没有统一的定义,但一般认为,它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险和收益要素进行分离与重组,进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。我国正处于经济转轨时期,引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置银行不良资产等具有重要意义。尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟,对我国而言却还是一项新生事物。我国现行法律制度的滞后性将不可避免地对这一优越的融资模式产生阻碍。资产证券化是一种金融创新,它的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面,运作过程极其复杂,如果没有良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系,保障各个环节的良性运转,就有可能导致金融风险失控,引发更大的经济危机。为此,借鉴发达国家在资产证券化立法方面的经验,研究我国推行资产证券化可能面临的法律问题,进而寻求解决问题的途径,是迫在眉睫的一项任务。

资产证券化既是对原有法律制度束缚的突破,但它创立的同时也呼唤着新的法律制度的规范调整,资产证券化与法律制度的关系颇值得玩味。从某种程度上讲,资产证券化是证券化当事人为了实现利益最大化的目标,寻找法律上的空隙进行金融创新的结果,它形成了对原有法律制度的突破;反过来,资产证券化的出现又是对现有法律制度的一个挑战,它产生了对新的法律制度的需求,并由此推动了法律制度的供给和演变。法律制度的束缚促进了资产证券化的产生,但法律制度的影响并不仅限于此,法律制度还在资产证券化的过程中起着重要的规范和保障作用,证券化交易的流程需要法律的支持和规范,法律制度影响证券化的成本和效率,这点突出表现于税法的影响上,如果证券化各个环节涉及的税种过多,税率过高,证券化的成本就会加大;过高的税收可能还会导致证券化不能实施;履行证券化交易合同和规范证券化交易当事人的权利义务也需要法律的调整(证券资产的法律形式是合同权利,证券化过程本身也是由若干合同组成的复杂过程)。

综上所述,资产证券化的发展过程,同时就是它与法律制度相互作用、相互磨合的过程。法律制度的约束促进了证券化的产生,法律制度的规范和保障又推动了证券化的发展。从本质而言,经济的发展是法律制度变迁的决定力量,资产证券化的产生和发展导致了法律制度的调整和演变,法律的调整反过来又进一步规范和促进了资产证券化的成长。简而言之,资产证券化这一金融创新进程是在经济动力与法律制度的互动和磨合中实现的。

第二节抵押贷款、住房抵押贷款证券化的基本概念及社会职能

一.住房抵押贷款简述

抵押贷款是现代商业银行运用较广的一种贷款方式,指借款人以自己或第三人的财产作抵押而从银行取得的贷款,当借款人不能按期归还贷款时,银行有权处置其抵押财产,并优先受偿,从而保证贷款的收回。抵押贷款包括财产抵押和质权抵押两种。我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押.住房抵押贷款是抵押贷款的一种重要形式,?中华人民共和国城市房地产管理法?第46条指出:房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时,抵押人有权处理抵押物从而优先受偿。住房抵押贷款就是购房人和商业银行之间的贷款和房地产抵押相结合的一种商业行为,它的表现形式就是住房抵押贷款合同。

在我国,为了签订住房抵押贷款合同,借款人还被要求满足下列条件:如果贷款本金相对于住宅价值的比率过高,借款人需要购买抵押保险;借款人还必须购买灾害险,以确保住宅的价值;为防止在产权核查过程中其他抵押权被遗漏的风险,借款人还要购买产权保险。

住房抵押贷款是住房抵押贷款证券的母体,是创立住房抵押贷款证券市场的源头。住房抵押贷款是各种信用控制的源头,其信用控制水平在很多程度上决定了住房抵押贷款证券的信用度。住房抵押贷款与住房抵押贷款证券之间,是一种债务负担的担保关系,意思是指:债券的本金及利息仅来源于个人住房贷款,抵押贷款的违约风险、提前还款风险、利率风险等由借款人承担。

我国住房抵押贷款的种类较多,目前,商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款:(1)住房公积金贷款,该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款,该种贷款利率优厚。(2)个人住房组合贷款,该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款,与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合,因为住房公积金贷款有上限。(3)个人住房担保贷款,未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时,如果住宅开发商与银行有贷款协议,那么购房者可以申请这种贷款,即一般所谓的按揭贷款。(4)住房储蓄贷款,该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款,购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。(5)存单抵押贷款,但该种贷款有最高限制,一般不得超过10万元。(6)房产抵押贷款,该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。(7)机构担保贷款,即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。这些贷款品种主要还是根据保证形式来划分的,而根据期限、利率、偿还方式来划分的贷款品种还不多,一定程度上影响了居民对住房抵押贷款的需求。

二.住房抵押贷款证券

20世纪70年代兴起的资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。它通过向市场发行资产支持证券(Asset—BankedSecurities,简称ABS),将贷款资产进行处理与交易,最终实现融资,使证券经济从投资领域扩展到消费领域,使商业银行业务与投资银行业务相互融合。证券化成了世界现代经济生活中的普遍现象,它对现代经济产生了巨大影响。

住房抵押贷款证券(MortgageBackedSecurities,MBS)是由发起人(一般为商业银行)、特殊目的组织(SPV)、信用增级机构、债券评级机构、承销机构、投资人等主体,通过一系列的法律文书构成的一个严谨有效的交易结构,旨在将抵押贷款转化为可上市流通的抵押证券,以及将抵押贷款的各类风险转移、分散;并通过这一交易结构,将各主体的风险控制在一个可接受的范围内。然而,此交易结构能否顺利运作,关键在于抵押贷款的未来现金收入流和抵押贷款证券的现金支出流相匹配。因此,在证券化过程中必须分析影响整个过程“源”的证券价格的诸多因素,并对现金流作出合理预期。另外,证券化的原有风险虽通过交易结构被控制、弱化,但同时也产生了另一种新的风险即“证券化的风险”。这些风险一部分来自原始资产的质量和证券化的结构,还有一部分来自于对证券化产品投资的风险,主要有早偿风险和利率风险、商业银行的道德风险(指商业银行在明知抵押贷款会被转让的情况下可能会对借款人的资信审查疏忽的风险)。这些风险的法律上的控制和防范会在本文的第五章述及。

三.资产证券化的分类简述

资产证券化使得储蓄与借款者通过金融市场得以部分或全部匹配。通俗地讲,就是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来,形成一个资产池,通过结构性重组,将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券,据以融资。证券化的实质是融资者将证券化的金融资产的未来现金流收益和风险通过一系列的操作转让给投资者,而金融资产的所有权可以转让,也可以不转让。从这个一般定义出发,资产证券化可进一步分为两大类:

第一类资产证券化是指通过在金融市场上发行证券来举债。运用这种方法,一个借款人可以向市场上的投资者直接借款而不再需要向银行申请贷款或透支,这种资产证券化可称为“一级证券化”。在证券化过程的初始阶段,资产证券化主要是指在资本市场和货币市场的直接融资过程,其所使用的金融工具包括商业票据、企业债券和股票,这种资产证券化属于一级证券化,是实物资产的证券化。

第二类资产证券化是指将已经存在的信贷资产集中起来,并重新分割为证券转卖给市场上的投资者,从而使此项资产在原持有者的资产负债上消失。这种形式的证券化可称为“二级证券化”,是金融资产的证券化。进一步讲,就是将已经存在的贷款或应收帐款转化为可流动转让工具的过程。例如,将批量贷款进行证券化销售,或者将小额、非市场化且信用质量相异的资产进行结构性重组,汇集组合成资产池,重新包装为新的流动性债务证券。其典型模式是发起人将他的资产转移给一个特殊用途公司(SPV),由SPV通过承销商将资产支持证券发售给投资者,所筹资金用来支付所购资的价款。二级证券化是资产证券化的最基本内涵。资产证券化作为一种金融创新,有助于贷款中不同风险和收益分离,并使其定价和重新配置更为有效,从而使参与各方均获得收益。住房抵押贷款证券化是二级证券化。

附图:证券化的资产类别:

四.资产证券化具有以下特点:

(1)资产证券化可以将多个原始权益人的资产集中成一个资产池(AssetPool)进行证券化,以降低风险和资金成本。

(2)证券化的资产在资产负债表上消失(表外融资),资产负债表中的资产经组合后成为市场化的投资产品。由于在不改变资本的情况下,降低了资产的库存,原始权益人资产负债率得以改善,有关的资产则成为所发行资产支持证券的抵押品,原始权益人继续为该筹资资产服务,其地位和隶属关系没有变化。

(3)利用成熟的结构融资(StructuredFinance)技巧,提高资产质量,使银行的信贷资产结构成为高质资产。

(4)资产证券化出售的是资产的预期收入,而不是承担负债,因此银行获得了所需融资而未增加负债率。

(5)投资者的风险取决于可预测现金收入而不是银行自身的资产状况和评价的等级。由于有投资担保公司的介入,能使投资的安全性提高。

(6)对于投资市场具有吸引力,推动住房金融市场的发展,促进国民经济持续、稳定、协调的发展.根据有关专家推算,每一亿元的住房抵押贷款证券化能带动五亿元以上的国内需求,这将对我国国民经济的增长产生重要的作用。

五.可证券化资产的选择:

一种可证券化的理想资产应具备如下特征:

(1)现金流必须按约定产生,而这种约定又必须是契约性质的;资产证券化交易是由金融资产现金流或金融价值支撑的证券投资活动,投资者的投资收入主要来源于贷款、租赁和贸易应收帐等金融资产在当前和今后产生的现金流,而不依赖原始权益人自身的信用;

(2)资产缺乏流动性但能够在未来产生可预测的稳定的现金流量;现金流必须是有规律的和可预见的。本息偿还能够分摊于整个资产的存续期;

(3)对现金流的损失风险要有充足的统计数据,资产的债务人有广泛的地域的人口统计分析;银行已持有该资产一定时间,具有良好的信用记录;

(4)证券化资产必须是同质的,这样才可以将其汇集起来;

(5)汇集的资产组合应达到经济发行量;

(6)证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。资产具有标准化和高质量的合同条款;资产的抵押物具有较高的变现价值或其对债务人的效用很高;以此为标准,可以从现有的信贷资产中选出适合证券化的原始资产。

显然,对照上述标准,适合证券化的信贷资产首先应该是银行的优质资产,而非不良资产。

如前所述,并非所有的金融资产都适于证券化。根据西方国家的实践和我国的基本情况,适合证券化的金融资产大致有:贷款类:住房抵押贷款,工商贷款;应收帐款类:贸易应收款,信用卡应收款.应收预算预期收入(例如航空及铁路的未来运费收入,收费公路及其他公用设施收费收入等)。

根据现金流的偿还情况,目前我国商业银行的优质资产可分为两类,一类是每月或每季支付利息,到期偿还本金。该类贷款包括所有短期贷款和中长期的固定资产贷款,另一类是在整个偿还期内每月平均支付固定数额,个人住房抵押贷款属这一类。通过贷款的特性可知,短期贷款由于期限短(一般一年以下)、契约非标准化的特点,其试行贷款出售从而获得即时的资金融通从理论上是可行的,但若证券化则不免成本过高。而固定资产贷款单笔数额巨大,信用风险未能借助于大数定律而得以分散;同时,其偿还的现金流存在着不均匀的特点而使设计的证券化交易结构不易满足投资者的需求。因此,依托固定资产贷款作证券化也有相当的难度。住房抵押贷款则由于其稳定的现金流、低违约率、贷款契约的标准化、数额小易组合等特点而成为最适合证券化的资产。而且我国住房抵押贷款的风险也是较低的。在实际贷款过程中,贷款银行一般要求借款人以房价的30%作为购房的首期付款,但必须以住房价值全额用于贷款抵押,这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押(overcollateralisation)。《个人住房贷款管理办法》还规定,以房产为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。综上所述,住房抵押贷款是非?0踩?我国的资产证券化应以住房抵押贷款为突破口。

六住房抵押贷款证券化具有以下几方面的经济功能:

1提高银行信贷资金的流动性,提高资本利用水平,银行通过将自己手中的贷款按照证券化的要求进行选择、重组,并在二级市场上变现提前收回贷款,这样,改善了贷款资产的流动性,缓解了银行的流动性压力。因此,通过抵押贷款的证券化,银行不仅得到了现金收入,而且减少了长期贷款,提高了资本利用水平和信贷资金的流动性。为了扩大内需,拉动经济增长,国家出台了一系列积极措施,其中开展个人住房消费信贷,启动住宅业市场被寄与厚望。各商业银行在政策的引导下,相继投入大量人力、物力,积极投身到此业务中来。然而“雷声大,雨点小”,居民对此表现冷淡。究其原因在于住房抵押贷款的期限、按揭乘数、申请条件等条款过于苛刻,使众多居民望而却步。造成这一现象深层次的原因在于银行经营个人消费信贷业务存在“短借长贷”、资金期限结构不匹配、风险过于集中及资金供求失衡等矛盾。解决上述问题的有效措施之一便是建立一个与住房消费信贷市场紧密相连的二级市场即住房抵押贷款证券化。

2分散和转移金融机构的信贷风险:通过住房抵押贷款证券化,金融机构将贷款资产出售给特殊目标公司即SPV,然后由SPV把每一份贷款合同分为若干份抵押证券,最后通过二级证券市场销售,由不同的投资者持有。这样,就可在相当大的程度上分散和转移存在于贷款中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通货膨胀风险以及政策风险等。

3降低筹资成本,使金融机构实现低成本融资:金融机构把剥离出来的贷款作为证券发行的担保,然后,通过信用增强发行具有明确保障的资产支持证券,就可获得充裕的低成本资金。

4有利于改善融资渠道,缓解经济建设资金紧张状况。利用住宅抵押贷款证券化,可以运用抵押贷款作为支撑,进入国际资本市场筹集建设所需资金(即开展跨国资产证券化,),以尽快建成经济建设项目,缓解我国经济建设特别是基础设施、基础工业建设和技术改造项目资金紧张的状况,实现经济的良好循环和快速发展。

5增强投资品种,开辟投资空间。住房抵押贷款证券化将银行缺乏流动性的资产转变为流动性强、信用风险低、收益相对稳定的证券,这为投资者开辟了新的投资空间,增强投资机会。并且,通过这种证券化,可产生按贷款种类、期限、等级和收益分类的不同证券,让不同的投资者有更广泛的投资选择。

6可以为我国股票市场提供一个有益的竞争对手,有利于我国资本市场的平衡发展,正如“鼓励上市公司发行公司债券是对上市公司施加约束的一种手段”一样,住房抵押贷款的证券化也有利于我国住房抵押贷款市场的健康发展。

7从世界范围看,通过银行的间接融资不断受到挑战,商业银行的地位也逐渐被金融市场取代,住房抵押贷款证券化有益于商业银行尽早找到在这一金融趋势演变中的恰当位置。通过发行抵押贷款证券,商业银行实现了贷款流动,迅速获得了资金,可以进一步抢占住房抵押贷款市场;固然,商业银行通过转让住房抵押贷款牺牲了一部分收益,但它可以从不担风险的服务费中获取更大的利益。

资产证券化既是一种金融产品创新,更是一种融资体制的创新。从微观上讲,资产证券化为不同的参与主体带来了不同的收益:作为原始权益人的企业和银行可以获得了新的融资来源,节约了成本,获得了表外收益和新的风险管理手段;而作为中介的投资银行、会计师事务所、律师事务所、信托机构等则获得了服务收入;而从宏观的角度来看,资产证券化有助于提高融资体制的完备性,改善金融结构、促进金融发展,提高金融安全。总体来说,资产证券化具有宏观和微观效率。对资产证券化的金融效率进行理论研究,充分认识资产证券化的效率创造过程,是实施资产证券化本土化的重要前提。

第三节资产证券化与相近概念的区分

一.资产证券化和传统融资方式的区别:

(1)贷款和证券的区别:

贷款在法律上是指商主体与银行之间的债权债务关系的客体。证券则含义较广,根据我国证券法的第二条规定,证券法上的证券是指股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券。

从经济学的角度而言,贷款中的融资双方之间存在一种秘密非公开的协议,而证券发行人与投资者之间没有默认契约,二者是通过证券承销商作为中介来予以连接。

(2)资产证券化与传统融资的区别:

资产证券化,区别于传统融资的地方是其特定的资信基础和其特定的制度安排,是一种不同于传统的融资体制(传统的间接融资),主要表现在三个方面:

第一,资产证券化打通了传统的中介信用和市场信用之间的通道;传统融资是间接融资,需要通过银行作为媒介。而资产证券化是一种直接融资;

第二,是对传统信用基础的革命,完成了整体信用基础向资产信用基础的转化。传统融资需要投资者考虑的是企业的整体信用和运营,而资产证券化融资中,投资者只需要考虑证券化的资产的质量即可,不需要考虑企业的经营状况;

第三,资产证券化证券(如MBS)的债务人不是一个确指的主体,更不是发行人,而是众多的住房抵押贷款的借款人;而国债的债务人是国家,企业债券的债务人是企业,即这两种债券均有具体的债务人,是特指的而且一般只有一个,就是证券发行人。

(3)资产证券化与“债转股”的区别:

第一,资产证券化的目的是盘活银行的资产,增强其资产的流动性和抗风险能力;而“债转股”的主要目的有二个:其一是帮助国有大中型企业扭亏为盈,并帮助他们建立起现代企业制度;其二是帮助国有商业银行剥离不良资产,有利于银行降低资产负债率,吸引多元化的投资者,有助于商业银行建立起科学的管理体制。

第二,“债转股”是金融资产管理公司先对商业银行的不良资产进行收购,然后再进行证券化处理。其资金来源是国家财政拨款,其发行人是金融资产管理公司。而资产证券化的发起人则是商业银行,其发行主体为投资公司或其他类型的公司(如SPV),该公司主要是购买银行的证券化资产,负责催收资产到期的收益。该公司(SPV)完全独立于发起人,不受发起人是否破产的影响。

第三,“债转股”是阶段性的工作,一旦银行的不良资产处理完毕,债转股工作便告结束,金融资产管理公司也就随着解散,因此金融资产管理公司持股具有阶段性的特征。而资产证券化则作为一项新的金融工具,具有广泛性和一般性的特征。

二.资产证券化常用概念的涵义

(1)真实出售(REALSALE)

真实出售是经济学上的概念是指在资产转移过程中,卖方将资产的所有权益与风险,即资产的权利义务全部转让给买方,卖方将对资产不再享有权利也不负担义务,买方作为资产的新的所有人,将独立享有权利和承担义务。从法律的角度而言,就是指资产所有权的转移,即合同法律制度中的债权转让。所谓债权转让是指不改变债的内容,由债权人与第三人协议将其债权转让给第三人的双方法律行为。在证券化资产转让的过程中,债权人为发起人(商业银行),第三人为受让人(SPV)。

巴塞尔银行监管委员会认为存在以下三种情况之一,银行就不能断定此笔贷款是真实出售,银行仍要为这笔贷款提供资本支持:(1)回购或交换任何资产;(2)任何使已出售资产的损失保留在或回到出售方银行的法律追索权;(3)支付已出售资产本息的任何责任,另外如果出售方银行拥有证券化的SPV的所有权或者管理控制权,或者将该特设机构作为一家附属机构并入其财务报表,那么银行是否实现了真实出售是值得怀疑的。

在法律上,资产合同的出售转让有三种类别:

(1)更新(Novation):由原债权人与债务人终止双方的权利义务关系,再由新的债权人与债务人签订一份新合同,以替代原来的合同。更新是一种严格有效的资产转移方式,证券化如果采用此种方式,不存在法律障碍。但是,由于SPV需要和原始债务人重新签订合同,手续繁琐,也费时费力。所以只有在原始债务人的数目很少时,才具有经济可行性。但是,住房抵押贷款的债务人数量庞大,故此种方式不可行;

(2)转让(Assignment):无须更改、终止原合同,原债权人把合同上的权利义务转让给新的债权人。但要求不属于法律所禁止转让的合同,根据合同转让与债务人发生关系的不同,由三种原则:自由主义原则(无须债务人同意,也不必通知债务人),通知原则(债务人接到转让的通知后才对其发生效力),债务人同意原则(必须经债务人同意转让才生效);

(3)部分参与,实际上就是担保贷款。在证券化中表现为表内融资的方式:SPV与资产债务人不建立合同关系,发起人和原始债务人的基础合同继续有效,资产不必从发起人转移到SPV,SPV先向投资者发行抵押担保债券,然后将筹集到的资金转贷给发起人,其转贷金额等于资产组合价值。投资者向SPV的贷款和SPV向发起人的贷款都负有追索权,SPV偿还贷款的资金来源于资产组合产生的收入。这一资产转移方式在我国不存在法律上的障碍,但是部分参与不是真实销售,没有实现破产隔离,也没有实现表外融资,不是真正意义上的证券化。

第二章国外资产证券化的法律监管及其对中国的启示

第一节美国证券化的法律规定

目前,住房抵押贷款证券化最大的市场在美国,美国住房抵押贷款证券占美国信用市场相当大的份额,数额已经超过了美国国债。美国住房贷款证券化主要的特点是:(1)有专门的证券化机构,主要是FannieMae、GennieMae、FreddieMac。但是,其他机构如证券公司和商业银行同样可以从事证券化业务,上述专门机构没有特权。(2)几个主要的专业化机构成立之初具有政府背景或暗示(implication),目前除GennieMae承担较多政府职能外,FannieMae等已经私有化,但仍承担一定公共义务。(3)专门的证券化机构即使承担政府职能,除了享有很少的税收优惠外,和其他市场组织没有什么不同,必须自负盈亏。(4)FannieMae、GennieMae、FreddieMac等也从事住房贷款及其担保业务。(5)市场规模庞大,种类繁多,有取代国债成为市场基准之势。在美国住房抵押贷款证券本身也因其安全性仅次于联邦政府债券而被称为“银边证券”。

证券化最早出现在美国,其标志是1968年美国国会通过的住宅及城市发展法(HousingandUrbanDevelopment),该法授予政府国民按揭协会(TheGovernmentNationalMortgageAssociation)有权购买及收集住房按揭贷款,并且有权出售由这些按揭贷款组合的股份给公众投资者。其实,之前已有另外两家政府投资机构开始从事按揭的证券化业务,一家是联邦国民按揭协会(TheFederalNationalMortgageAssociation,即Fanniemae),另一家是联邦住房贷款按揭公司(TheFederalHomeLoanMortgageCorporation),从历史看,这两家机构就已经买卖过按揭贷款。1977年,美洲银行(BankofAmerica)作为第一家私营机构向公众投资者发行了由传统按揭组合支持的证券。1988年,美国通过公募和私募方式进行的证券化的交易额已经超过了4800亿美元。因此,可以说,美国的证券化运动是由政府首先发起,商业银行带头响应,投资银行积极参与,并且一出现就受到了投资者的欢迎。

美国于上个世纪90年代初期,又开始了商业房地产抵押贷款的证券化,进一步扩大了住房抵押贷款证券化的市场规模。在美国,由政府机构担保的抵押贷款证券总额要远远大于私人机构担保的抵押担保证券,这在美国完善发达的市场经济体制中是一个引人注目的现象。

美国进行大规模住房抵押贷款证券化的一个直接动因是美国的“储贷危机”,亡羊补牢,是被动的。这对我国的住房抵押贷款来说,也是前车之鉴,从中可以得出两个教训,一是住房贷款由于期限很长,因此最好采取浮动利率,二是要通过创造住房贷款的二级市场(证券化市场)来解决其流动性、资金来源、资产负债期限错配等问题。

住房抵押贷款证券化已经不再是美国货了,它正在逐渐成为一种世界产品.证券化在美国的发展与它发达的资本市场与金融环境是息息相关的。主要表现在:拥有大量的机构投资者以及法律允许的机构投资者与抵押贷款的结合;投资银行系统的发展以及在资本市场的应用;金融的自由化程度。

第二节欧洲的证券化法律的规定

资产证券化的出现给大陆法系国家的法律带来了巨大冲击,因为资产证券化源起于英美法系的国家,其中很多概念是大陆法系没有或含义不同的。将住房抵押贷款证券化纳入大陆法系国家,是一项比较艰巨的任务。但证券化的技术性较强,所以在法律移植方面的困难不会太大。

法国等国就根据证券化风险隔离的原理,制定了证券化的法律,并由此推动了证券化的实践。

第三节亚洲国家和地区的金融证券化立法

一日本的证券化法律规定:

亚洲金融危机后,日本于1998年6月出台了?关于债权转让对抗条件的民法特例法?,从法律上为促进债权流动化或证券化提供了必要的支持该法设立了通过债权转让登记这样的简易方法而使投资者具备了对第三人的对抗条件,也为实现破产隔离或真实出售奠定了法律基础。1998年6月出台了?关于通过特定目的机构发行证券促进特定资产流动的法律(SPC)?法,给资产证券化奠定了组织上的法律框架。

日本开展的是住宅贷款债权信托,是通过住宅贷款贷方将债权集中于信托银行托管并将收益权向第三者出售,从而以住宅贷款证券化来筹措资金,它相当于信托分类中的金钱信托。

二我国台湾地区的金融资产证券化立法:

我国台湾地区立法院财政委员会17日初审通过《金融资产证券化条例草案》,草案共计77条条文,在财委会朝野立委无异议下,经过1个多小时即将所有条文审查完毕。财政部次长陈冲指出,本条例如能顺利立法,包括房贷、信用卡债权及汽车贷款均可证券化,信托发行受益证券,售予一般投资人。陈冲进一步说明,金融资产证券化,将可提供金融机构更多现金流量用于贷款及投资业务,也提供一般大众另一种投资的选择,而且因有抵押权,所以安全性较一般证券商品为高。目前可证券化的金融资产,包括房屋贷款约3兆元,信用卡债权约6000亿元,以及汽车贷款等债权,初期金融资产证券市场发行规模约可达4兆元。

三香港特别行政区的证券化法律规定:

香港住房贷款证券化基本上是学习美国的模式,由香港特区政府通过外汇基金于1997年3月组建了香港按揭证券公司,香港按揭证券公司得到了香港特区政府的全力支持,公司董事会主席是财政司司长曾萌权,副主席是金融管理局局长,并由金融管理局提供100亿港元的备用资金作为政府信用支持.香港按揭证券公司发行金融债券以募集资金,购买银行贷款进行证券化,并在适当的时候向公众出售按揭贷款证券,开辟第二市场。但由于亚洲金融危机后,各家银行惜售住房贷款,因此业务开展非常有限,目前主要从事按揭保险业务。

四韩国的证券化法律简介:

在亚洲金融危机的冲击下,韩国的金融业出现严重的问题,使整个行业笼罩在破产的阴影下,金融机构进行有效的资产负债管理变得非常紧迫。韩国政府顺应这一趋势,为求最大程度降低金融危机对整个社会的冲击,在1998年5月进行?资产证券化法案?的立法预告,历时仅2个多月,法案于7月份即生效。

第四节国际清算银行对资产证券化的监管规定

巴塞尔银行监管委员会于1992年向各国监管当局提供了一份工作文件?资产转让与证券化?,对证券化的机制、动机、影响和监管作了说明,从监管角度研究了资产证券化的一些问题。

国际清算银行对商业银行资本充足率规定为核心资本占银行加权风险系数资产的比例不得低于百分之四,即在核心资本一定的情况下,银行发放抵押贷款是有上限的,这也直接影响到银行对住房抵押贷款的拥有量。

第五节我国已有的证券化试点方案简介及其探讨

96年以来,中国出现了三例资产证券化操作案例:中远、珠海高速和中集集团。中远证券化的基础资产是其北美线路的航运收入,珠海高速的基础资产是高速公路的收费,而中集集团的基础资产则是其集装箱海外应收款。但是,由于这三个案例均是海外发行,严格意义上讲,中国至今还没有真正意义上的资产证券化案例。

1996年8月,广东省珠海市人民政府以交通工具注册费和高速公路过路费为支撑,在美国成功发行了两批共2亿美元的债券。此次发行的债券分为两部分,一部分是期限10年、票面利率9125%的优先级债券,发行额8500万美元;另一部分是期限12年、息票利率115%的次级债券,价值115亿美元。该债券由著名的投资银行——摩根·斯坦利承销,分别获得了Baa3和Bal的评级和3倍超额认购,发行利率高出同期美国国库券利率250个基本点和475个基本点。这是我国第一次在国际资本市场上进行证券化融资。

1997年,中国远洋运输总公司以北美航运收入为支撑,以私募形式在美国成功发行了3亿美元的浮息票据。

2000年,深圳中集集团又率先开展了应收账款证券化业务,其证券化的基础资产是中集集团今后3年内的应收账款,这些应收账款均来自国际知名的船运公司和租赁公司。首批向荷兰银行出售的应收账款获得了穆迪、标准普尔在国际短期资金市场上的最高信用评级。

尽管没有本土化案例可寻,国内本土化努力却基本上与亚洲的证券化实践相同步。98年前后,豪升(中国)担保公司也曾分别与包括重庆特殊钢厂在内的企业和政府部门签订了证券化合作意向,后因政策和法规方面的困难未能按时实施。2000年以来,建行、工行分别向人行上报了按揭证券化计划,两家的初步计划是用各自的200亿的按揭贷款作为基础,发行按揭支持证券(MBS)。2001年4月10日,华融资产管理公司公布了其计划于2001年11月之前,以现有的有抵押的各种贷款为基础,发行不超过30亿的资产支持证券(ABS)。同时,其他三家资产管理公司也有类似的计划。另外,一些公司正在进行以应收款和基础设施未来收费为支持的信托产品的设计和操作。9月9日,金信信托发行了以当地公交车收费为依托的信托产品,似乎已经具备了未来收益证券化的雏形。中国资产证券化市场的创立大有呼之欲出之势。

目前已经出现的个别信托融资产品(如深圳商业银行按揭贷款信托、人福科技信托融资计划等)已经具备了资产证券化的雏形。

第六节本章小结

上述各种模式是各自历史发展特别是法律体系形成的结果,本身并无优劣之分。中国进行住房抵押贷款证券化,当然可以吸取各国发展中的经验。从中国住房金融市场的容量而言,美国模式更贴近中国证券化市场发展的方向。但就目前而言,中国需要的是引入证券化这种创新工具,需要一个开始,从简单入手,容易操作,容易把市场造就出来。从中国目前的情况看,很难照搬某个模式。比较切实可行的做法是让商业银行开始,因为它们持有住房贷款,本身的信用程度又较高,管理水平也比一般的机构高,而且它们有进行证券化的需要和积极性,只要监管部门制定一定的规则,完全可以使住房贷款证券化顺利实行。而且由全国性商业银行进行住房贷款证券化,也可避免地方之争。

第三章资产证券化的运行主体

第一节证券化流程中的各参与方及其相互关系

从住房抵押贷款证券的创造到上市交易,其间与之发生联系的参与方有:抵押贷款的创造者,为发行抵押贷款证券而设立的中介机构(特殊目的机构),信用强化机构,信用评级机构,证券承销商,金融监管机构,投资机构或投资个人。

一一级市场的参与主体

1抵押贷款的创造者

抵押贷款的创造是指购房者向金融机构申请贷款,并与之签订抵押贷款合同的过程。发放贷款的金融机构被称作抵押贷款的创造者。

抵押贷款的创造者主要有以下职能:负责对贷款申请人进行资格审核,决定是否予以批准贷款;协助申请人签订住房抵押贷款合同,向申请人说明各项条款的含义,要承担格式合同中拟订合同一方的责任;收取月付款,负责对抵押贷款的日常管理,积累住房抵押贷款逾期违约和提前还款等方面的数据积累;批发、包装、出售抵押贷款。

我国住房抵押贷款证券应当按照操作便利、标准统一、风险分散的原则选择住房抵押贷款证券用于组成抵押贷款资产池,可以按照以下标准:选择固定利率的抵押贷款,这样现金流计算简便,数量稳定;各笔抵押贷款的贷款利率、期限一致,到期期限接近,从而便于对抵押贷款进行更为合理的定价;各笔贷款在审核程序、合同条款、保险等方面符合共同标准,以降低抵押贷款集合的管理成本,减少潜在的投资风险;抵押贷款在贷款总额、借款人职业和年龄、抵押房产地域分布上不宜集中。

2贷款资金供给者

贷款资金供给者是抵押贷款融资功能的承担者,但并不等同于贷款的创造者,贷款创造者是贷款资金的最初和直接供给者,但是随着抵押贷款二级市场的建立,贷款创造者可以在二级市场上出售住房抵押贷款,而仅承担抵押贷款的服务功能。因此,只有抵押贷款的最终持有者才是真正的贷款资金供给者。从美国住房抵押贷款市场来看,主要有以下四类贷款资金的供给者:

a储蓄与贷款协会

b商业银行

c储蓄银行

d寿险公司

其他还有:养老基金,信用组织,政府机构,抵押银行,抵押贷款信托投资机构。

但在我国,住房抵押贷款资金的供给者仍然是商业银行。

3贷款服务者

商业银行专门从事抵押贷款创造及服务。商业银行选择借款人,对其进行信用审核,准备必要的文件,最后创造抵押贷款。商业银行自身所持有的抵押贷款比较少,贷款创造之后一般都在二级市场上被出售给其他投资者,但是抵押银行通常继续为抵押贷款提供服务。

储贷协会、商业银行等住房抵押贷款的创造者也为一部分抵押贷款提供服务,同时也向挂钩的抵押贷款服务公司转让这项业务。在美国住房抵押贷款一级市场上还活跃着大量的小型住房抵押贷款服务公司,它们也在转让抵押贷款服务业务的二级市场上购买这种服务权。

4贷款承保者

在美国,贷款的承保者既有政府的专门性机构,如联邦住房管理局,退伍军人管理局,也有私人的保险公司。

住房抵押贷款涉及两种不同类型的保险,一种是由借款人要求投保的与住房抵押贷款相结合的人寿保险,其承保者是人寿保险公司。这类保险要求一旦借款人在履行还款义务期间死亡,人寿保险公司以支付保险赔偿金的方式替借款人继续履行还款义务。另一种是抵押保险,是对借款人违约的保险。当贷款房价比率过高(如80%以上),使贷款人可能因借款人违约而遭受较大损失时,贷款人通常会要求对该抵押贷款进行抵押保险。抵押保险费用的承担者是借款人,其方式有两种:一种是适当提高抵押贷款的合同利率,通常按投保金额的多少以0.25%或0.125%计。另一种是在抵押贷款创造之初一次性付清。由于前一种方式提高了抵押贷款的贷款利率,尤其是在利率上升的环境中更易造成借款人的违约,因而保险公司更倾向于采用后一种方式支付保费。

二二级市场参与主体

住房抵押贷款二级市场(证券化市场)是住房抵押贷款证券发行和交易的市场,它的发展是住房金融一级市场(住房贷款市场)可持续发展的基础,因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题,二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制,解决住房资金瓶颈问题,继而搞活住房市场。

1信用强化机构

信用强化机构是指对抵押贷款证券的现金流支付作出担保或保证的机构。这种信用强化属于外部强化。我国目前只有保险公司、第三方担保,还没有以机构为代表的对抵押贷款证券进行外部信用强化的机构。我国住房抵押贷款证券的信用强化机构可以由专门设立的政府机构来承担,由该机构以政府的信用为后盾对抵押贷款证券的本金与利息支付作出担保,这也比较适合我国政府信用强的国情。

由于房地产的固定性、自偿性、保值增值性,所以房地产抵押本身就是信用度比较高的。再加上信用强化的二级担保,住房抵押贷款证券的安全性级别就很符合投资者的要求了。

在信用强化方面,SPV自己也可以对住房抵押贷款证券进行信用加强.拥有直接追索权是SPV能够提供的最简单的信用增级方式。即当符合规定的条件时,SPV有权要求商业银行重新购回已出售的住房抵押贷款。

2.信用评级机构

信用评级机构对证券化机构所发行的住房抵押贷款证券作出信用评级。信用评级是投资者衡量信用风险的重要依据,是防范与化解证券化风险的有效手段,又是健全与完善证券化机构的支持条件。信用评级不仅影响证券化发行的效果,而且影响证券化业务的稳定性与证券化业务的可持续性。由于住房抵押贷款证券的风险隔离,使证券主要依赖于住房抵押贷款资产本身。所以,住房抵押贷款证券的信用等级主要取决于证券的结构,即证券现金流的分配规则.证券的结构设计到证券的内部信用强化。所以,有时信用评级机构需要共同参与设计证券的内部信用强化。我国已经有诚信证券评估机构、上海远东资信评估公司等多家经中国人民银行认可的信用评级机构,考虑到住房抵押贷款证券的复杂性,也可以由国外的信用评级机构单独或由其协助国内机构共同完成我国住房抵押贷款证券的信用评级工作。

3证券承销商

证券承销商是在证券上市流通之初连接证券化机构与证券投资者的纽带。一家SPV可以指定一家或多家证券承销商为其负责证券的上市流通,并与其商定证券的上市时间、原始价格、承销方式等事项.通过以较低价格向承销商批量出售抵押贷款证券,SPV可以较快回笼资金,只专门从事抵押贷款的证券化工作.证券承销商还起着向投资者推荐抵押贷款证券、提供研究信息、投资咨询的工作。我国现有的证券公司、信托公司以及财务公司,只要符合中国人民银行对其净资产等方面的要求都可以成为抵押贷款证券的承销商。

4金融监管机构

金融监管机构负责对住房抵押贷款证券化的市场运作进行全面监控,在公开、公正的原则下确保市场的平稳运作。良好的金融监管对住房抵押贷款证券化至关重要,否则住房抵押贷款证券也只能是昙花一现,沦为某些机构的圈钱工具。目前,可以由中国证监会承担。另外,新设立的银监会对SPV的运作进行金融监管。住房抵押贷款证券化的开展也有利于我国证券监管能力的调整与加强。

5抵押贷款证券的投资者

住房抵押贷款证券的投资者可以是个人投资者,也可以是机构投资者。至于国外投资者,鉴于还需要征收预提税及外汇管理的复杂性,最好先不要开展,等住房抵押贷款证券比较成熟时可以考虑。

第二节特殊目的机构的设置

1.SPV的法律性质及在资产证券化中存在的法律关系。

(1)SPV必须是个独立的法律主体,这种独立包括两方面,一方面,SPV必须完全独立于发起人、服务商等,使其不受这些实体破产与否的影响,尽管一些国家规定,SPV可以由发起人参与设立,甚至SPV可以成为发起人的全资子公司,但从法律角度而言,母子公司的关系并不能抹杀子公司作为独立法律主体的资格,母公司不能滥用股东控制权;另一方面,SPV的业务范围应当是独立的,而且应当仅限于资产证券化的范围,这样使得SPV自身远离破产风险。由于是一个以资产证券化为业务的独立法律主体,这就保证了SPV以一种平等的、专业的身份参与到资产证券化的活动中来,使其成为发起人与投资者之间的中介,证券化交易结构的中心。

(2)SPV必须与以下法律主体发生法律关系:1.SPV与发起人之间的法律关系。根据SPV的法律组织形式(后文将提)它们可能存在两种法律关系:第一种是信托法律关系,即发起人将基础资产转让给SPV,成立信托关系,由SPV作为证券的发行人,发行代表对基础资产享有按份权利的信托收益证书。在此信托关系中委托人为发起人,受托人为SPV,信托财产为证券化资产组合,受益人则为信托收益证书的持有人(即投资者)。根据信托的法律关系,发起人将基础资产信托于SPV之后,这一资产的所有权就属于SPV,发起人的债权人就不能对这部分资产主张权利,从而实现了证券化资产与发起人的破产风险相隔离的要求。第二种则是买卖法律关系,即通常所说的"真实销售",通过"真实销售",SPV对基础资产享有了完全的所有权,在发起人破产时,基础资产不能作为其破产财产,这对于投资者至关重要,它也能使证券化资产与发起人的破产风险相隔离。2.SPV与投资者之间的法律关系。由于SPV发行的证券常常是以债券形式出现的,因此SPV与投资者之间成立的是债的民事法律关系,投资者为债权人,SPV为债务人。投资者享有按期收回债券本金利息的权利,拥有转让投资、了解发行人财务、经营状况的权利和法律规定的有关债权人的其他相关权利;SPV作为债务人,负有按期支付债券本金、利息,依照规定披露信息的义务。3.SPV与证券商的法律关系。资产支持证券的发行,需要有证券商作为承销商、上市推荐人发行并推荐上市交易。因此,SPV须和证券商签订证券承销协议、上市推荐协议,成立民事法律关系。4.SPV与服务商和委托管理人的法律关系。SPV与服务商之间成立委托民事法律关系,SPV为委托人,服务商为受托人,服务商据合同支付和收取资产现金流、行使违约追偿权等。SPV与信托公司等委托管理人签订信托合同,由委托管理人对证券化资产进行管理,成立信托民事法律关系。委托管理人依据信托合同,对信托资产进行经营管理,如现金流量的重组与分配,违约追偿、资金运用、资产合同管理等。5.SPV与信用提升机构的法律关系。SPV与信用提升机构签订担保合同、保险合同,开立信用证等,成立债的民事法律关系,为资产证券提供信用担保及保险服务,提升资产支持证券的信用等级,降低投资风险及不确定性。6.SPV与其他中介机构的法律关系。譬如SPV在资产证券化过程中,需要会计师事务所进行会计核算,需要律师事务所出具法律意见书和获得咨询意见等等,它们之间也将成立债的民事法律关系。由上可知,在SPV的资产证券化工程中包括了许许多多的法律关系,它们需要法律进行相关的规定,这样才能保证资产证券化的高效和规范。

(2)SPV的法律组织形式。

参照各国的实践,SPV的法律组织形式主要有信托、公司、有限合伙三种:1.信托型SPV。以信托形式建立的SPV被称为特殊目的的信托(SPT,specialpurposetrust),作为受托人的SPV是法律规定的营业受托人,通常是经核准有资格经营信托业务的银行、信托公司等。从制度功能上讲,信托是一种具有长期规划性质、富有弹性空间且能充分保障受益人的机构,因此它在各国的资产证券化实践中使用得很普遍。目前,信托型SPV还可以细分为授予人信托和所有人信托两种。2.公司型SPV。公司型SPV最大的特点是可以把一个或一组发起人的基础资产加以证券化,而不管这些资产是否彼此关联,并且这些证券化交易可以依次进行也可以同时进行。因此,比较信托型SPV,公司型SPV可以大大地扩大资产池的规模,从而摊薄证券化交易较高的初始发行费用。但从交易的经济效率来看,人们很少只为了一次交易而使用公司型SPV,而且从减免税的角度出发,作为公司的SPV往往难以摆脱双重征税的境地。所以,公司型SPV通常用于多宗销售中。公司的类型有很多种,例如有限责任公司、股份有限公司等形式,而且就有限责任公司而言,也还包括了国有独资公司等,因此,公司型SPV呈现多样化的形式。3.有限合伙型SPV。有?藓匣镄蚐PV的重要特点是合伙由其成员所有并为其服务,有限合伙型SPV通常主要向其成员即合伙人购买基础资产,主要为其成员证券化融资服务--这也是它区别与公司型SPV的重要不同点,后者可四处购买基础资产。有限合伙由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人承担无限连带责任,而有限合伙人则不参与合伙事务的经营管理,只根据出资额享受利润承担责任,即承担有限责任。有限合伙型SPV很好地避免了双重征税的问题,但是风险隔离上却相对欠缺,因此,为了实现破产隔离,它通常要满足一些有关的条件。比如:合伙人必须是公司或其他实体,以免SPV因个人合伙人的死亡而解散;有限合伙至少有一个普通合伙人为破产隔离的实体,通常这种普通合伙人是SPV公司;只要有一个普通合伙人尚有清偿能力,有限合伙就会继续存在而不会解体;有限合伙不能被合并等。

(3)对于SPV构建中的法律障碍,笔者有以下建议:1.从长远角度,我国可以允许当事人自由选择信托型、公司型和有限合伙型。因为,再缜密的制度都无法防止机会主义的产生,法律不能代替当事人选择最合理的模式,单一的模式不能满足各方面的需求;而且市场鼓励自由和创新,各种模式在自身的发展当中会不断地出现问题,同样也会找出不同的解决方法来完善自我。就SPV的信托型模式,笔者认为,我国学者应当走出"一物一权"的藩篱,从更务实的角度勇于承认信托权是一种新型的权利形态,不能再用以前陈旧的物权观念来套用。对于《信托法》已经颁布的客观事实,我们也可以采用以《信托法》的特别法形式来规定SPV的信托模式,从而保证SPV的风险隔离。就SPV的有限合伙模式,虽然法律没有规定有限合伙,但实践中对有限合伙的呼声却很高,而且北京中关村的某投资企业就率先采取了有限合伙的形式,成了第一个吃螃蟹的人,可以给SPV予借鉴。但从短期角度而言,公司型SPV应当更符合中国的客观实际,更容易解决当前资产证券化的迫切性问题。而且,笔者还认为,公司型SPV中,国有独资公司或发起人设立SPV的形式更为可取。因为,国有独资公司在我国公司法有较详尽的规定,而且它通常带有一些行政?剩庠谖夜姓鞯夹偷氖谐【弥校匀桓菀坠鞯目梗欢也握彰拦谧》康盅捍钪木椋拦缙诘腟PV是由政府设立的联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)三家政府信用机构构成的,它们的参与使抵押贷款的证券化绕开了当时美国的法律障碍变成为现实,从而形成了70年代初期的抵押贷款证券市场。在它们的带动下,也涌现出越来越多私人设立的公司型SPV,而它们中的一些也开始摆脱最初的行政色彩,成为公众公司。实在值得我国效仿。而发起人设立SPV则主要针对我国当前四大国有资产管理公司收购的许多不良贷款而言,我国法律赋予了国有资产管理公司较为广泛、灵活的权利,其中包括将资产进行证券化的权利,无疑有利于国有资产管理公司设立SPV;当然,如果我国能够以当前西方主要发达国家的"金融大爆炸"为契机,适当放松某些方面的"分业经营",那商业银行设立SPV也不是没有可能,关键还在于如何隔离破产风险。2.在行为上保证SPV的风险隔离。(1)引入西方的控制股东的信义义务和管理层对公司债权人信义义务的理论。(2)法律应当承认以一般债权作担保的形式。这方面,在我国学术界的讨论已经颇多,这里不再赘述。(3?Φ奔忧縎PV自身破产风险的隔离,具体包括:a.限定SPV的经营范围。一般情况下,SPV是一个新成立的实体,它只能从事同证券化交易有关的业务活动。同资产支撑证券发行无关的业务活动产生的求偿权会导致SPV的破产风险,对SPV的经营范围进行限制就是为了规避这一风险。b.对债务的限制。SPV除了履行证券化交易中确立的债务及担保义务外,一般不应再发生其他债务,也不应为其他机构或个人提供担保。c.设置独立董事。如果SPV设立董事会,其董事会中至少应有一个独立董事,该董事在破产事项进行表决时必须考虑证券持有人及股东的利益。SPV还应在章程中规定,除非处于资不抵债的情况,并且经过全体董事或者至少包括一名独立董事的同意,SPV才可以提出自愿破产申请。独立董事对重大事项的否决权使SPV不可能提交自愿破产申请,从而SPV提供了破产保护。d.不能进行并购重组。SPV应在组建文件中规定,在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下,SPV不能进行清算、解体、兼并及资产的销售,也不能对组建文件进行修改。这一要求保证了在资产支撑证券尚未清偿完毕时,SPV破产隔离的状况不会遭到兼并、合并及任何形式的重组、解体、清算或资产销售的破坏。f.遵守独立契约。为了避免SPV与母公司合并,SPV必须遵守独立契约,如以自己的名义从事业务活动,建立独立的帐簿和档案,保留独立的帐户,隔离自由资产和其他实体的资产等。

在证券化过程中,用于证券化的资产将被置于特殊目的载体中,目的是使该部分资产不会和其他资产混杂在一起,保障投资人的权益,达到破产隔离(BANKRUPT-REMOTE)的效果。需要特别指出的是,特殊目的载体或公司并不是实体公司,它只是一项法律安排,它的注册不需要资本金或只是象征性的资本金,本身也不会有任何雇员。

第三节抵押贷款合同的违约行为

违约行为是合同双方都有可能发生的,但本文只分析借款人的违约。住房抵押贷款中借款人的违约是指借款人中止对贷款的偿还,并已达到或超过规定期限或限额。金融机构因借款人的违约而面临的风险称作住房抵押贷款中的违约风险,借款人的违约行为分为被迫违约和理性违约(即有意为之),被迫违约是指由于借款人支付能力不足,无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。此时借款人被金融机构没收其作为抵押的房产,改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。理性违约是指贷款人从自身利益出发,出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。

通过发行住房抵押贷款证券,可以有效分散违约风险。由于发行住房抵押贷款证券需要将借款人购买的住房进行各种灾害和产权保险,违约风险的影响因素可以部分的被消除掉;由于住房抵押贷款证券是建立在一个由众多分散的单笔贷款所形成的贷款池来支持的,贷款池所产生的现金流量稳定性较强,违约风险会进一步下降;又由于住房抵押贷款本息偿还通常要得到外部担保和证券本身的内部信用提高,所以住房抵押贷款证券的违约风险会再进一步降低。如果将住房抵押贷款证券划分为多个层次,那么高层次的住房抵押贷款证券的违约风险会更低。

第四章资产证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决

第一节资产转移中的法律问题

(1)贷款的剥离,债权转让,抵押权转让。

这部分内容的法律问题较多,但出于文章结构的考虑,将在第五章详细述及。

(2)贷款出售,资产购买,真实出售

问题1:创始人(商业银行)将其抵押贷款协议中享有的债权权利转让给SPV是否是无条件的;是否需要合同的相对方(借款人)的事先同意。商业银行转让债权权利应当是无条件的;需要事先经过相对方的同意,但可以通过公告公示的方式进行。

问题2:商业银行转让债权权利时,商业银行享有的抵押权也势必随之转让;这种转让是否需要履行法定程序,是否需要担保人的同意。根据我国?担保法?的规定,应当履行抵押权变更登记的手续;需要担保人和房产公司的同意,但可以采取公告公示的方式,同时在今后的住房抵押贷款协议的格式合同中作出更好的规范,以适应证券化的要求。

问题3:商业银行将贷款转让给第三方的行为是否变相构成对第三方的信贷行为,第三方是否通过这种转让行为间接从事只有商业银行才能从事的银行业务。不是,完整意义上的证券化是贷款的出售;这种贷款转让行为不能认定SPV从事银行金融行为。

问题4:银行的金融资产转让是否有限制(资产的种类、数额、方式以及对受让人的限制)。有限制,但可以由中央银行作出证券化的允许规定。

问题5:银行在转让资产时如何处理与银行的债权人(存款人和持有银行所发行的金融债券的投资人)的关系。在我国,银行信用由国家信用支持,这一问题可以忽略不计。

第二节信用增级

信用增级又被称为信用加强。

信用加强的方式有:

1外部担保:

(1)第三人担保

问题1:在这种情况下,信用加强人(CreditEnhancer)是向SPV出具保证,还是向证券持有人(投资人)作出承诺;保证的范围是什么,保证的方式有多少种。这在实务中可以灵活变通,保证形式也完全可以多种。

问题2:信用加强人是否属于证券法中的信息披露义务人以及监管对象。不属于,不是证券化的直接规范对象,但也有其他的信息披露义务。

(2)保险,在我国有必要由政府建立专门支持住房抵押贷款的保险机构。

(3)政府性机构对抵押贷款担保证券提供的外部信用强化

2内部担保:

虽然借助外部担保能够使抵押贷款证券的信用得到强化,但是一旦借款人违约,金融机构真正向担保人追索欠款时往往存在很大困难,不是很经济的选择。此外,更为重要的是我国尚不存在专门的政府性机构对抵押贷款证券提供外部信用强化。在这种条件下,对住房抵押贷款证券进行内部信用强化就在所必须了。内部信用强化机制主要有:

(1)过度担保,指据以发行抵押贷款证券的抵押贷款集合的总额超过证券的面额,超出部分所产生的现金流即对抵押贷款证券的支付构成一种有效的担保。具体过度担保的比例可以视贷款逾期率、违约率的历史数据而定。假设贷款违约率始终处于百分之二以下,那么用每1000万元总额的抵押贷款集合发行980万元面值的抵押贷款证券就能够起到足够的内部信用强化作用。不足之处在于限制了抵押贷款证券的发行规模。但过度担保在我国证券法体制下有一个不可逾越的法律障碍,我国证券发行禁止证券的折价发行,所以过度担保似乎不可行。

(2)支付等级划分,指对抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级。与过度担保不同,支付等级划分的方式并不针对所有证券,而是在使一部分证券得到信用强化的同时将风险转移到了另一部分证券上。例如,规定95%的证券为优先级,其余5%的证券为次优级,前者在现金流总量因借款人违约而不足时拥有优先获得本金和利息的权利。次优级证券的息票率应当高于优先级证券。通过这种方式,就能够创造出具有不同投资特点的抵押贷款证券。优先级证券信用等级高,收益稳定,可吸引风险规避型的投资者,次优级证券风险较高,但是收益也相对于优先级证券高,较适合机构投资者。

第三节信用评级

问题1:信用评级程序应如何设计。

(1)评级程序:由SPV向证监委认定的有资质的评级机构提出评级申请,并递交有关书面材料。给评估机构递交的材料不对外公布,它可以比发行申请包含更多的内容,但必须保证其真实、准确、完整性,并需要约定由此产生的责任由SPV自身承担。

(2)评级:由评级机构根据这些材料对债券进行分析和评级,可以要求SPV对缺漏材料进行补正;在调查分析的基础上,评级委员会通过投票决定债券级别并征求SPV的意见,经SPV同意后正式确定评级结果。如SPV不服评定,可递交理由书并追加材料,申请变更评定等级,评级机构再次进行评定。但这种变更申请应当只允许有一次。评级完毕后,由评级机构通知SPV,同时将评级结果公布(公布的相关要求应适用证券法的规定)。

(3)评级费用:评级费用因评级机构、债券种类、发行金额、评级难易程度和是否首次由该评级机构评级等因素而应当有所不同。同时,为降低证券发行成本,应当由证监委做好监督,以限制评估费用过高。

第四节:SPV的相关法律问题

(!)SPV的发起人资格问题

问题1:谁可以发起设立SPV。我国商业银行限于现有法律规定,不能发起设立SPV,.政府可以发起设立SPV,成立国有独资公司;SPV若采用信托形式,则可以仿照现行信托机构的设立方式。

问题2:设立SPV要经过什么样的审批程序。根据SPV组织形式的不同,分别按照国有独资公司和信托的设立审批程序。

问题3:公司法是否适用于公司型的SPV。如果SPV采用公司形式,自应适用公司法的规定。

问题4::SPV有哪些职能。

1建立抵押贷款集合,并对其进行日常管理。可以购买原始的住房抵押贷款,也可以直接购买符合一定标准的已经由抵押贷款创造者包装而成的贷款集合。对抵押贷款集合的日常管理是监控贷款集合的清偿情况,并定期向投资者公布。

2设计抵押贷款证券,对证券进行内部信用强化。

3与证券承销商、信用评级机构、信用增级机构就住房抵押贷款证券的发行分别签署相应的合同。

4如果住房抵押贷款的债务人不履行还本付息的义务,以自己的名义向债务人提讼。

(2)SPV的法律地位。

问题1:SPV的组织形式是什么。

我国台湾在制定证券化法律时,就SPV的法律组织形式有如下考虑,可资借鉴:“日本?资产流动化法?所规范的证券化导管或媒介(vehicle)组织,主要包括了公司型态及信托型态两种基本架构,亦即采取双轨并行制。惟行政院送请立院审议之草案版本,则仅只选择信托型态为证券化之单一基本架构。究其原因,主要系主管机关认为如采日本公司型态之媒介架构,则无论是采取架设於公司法体系内之方式,或是采行在公司法体系以外另创社团法人之方式,均应如同日本作法,对於该担任证券化媒介之特殊目的公司,其有关设立程序之简化、公司机关组织之精简、公司业务范围及资金运用之限制、证券募集发行之规范、证券持有人权利义务之调整、监督机关之辅助等一一详加规范,以排除公司法大多数条文之适用。如此一来,除将可能导致特殊目的公司法制与一般公司法制,在契合性上大为降低外,同时,亦须面临实际运作上的复杂与困难。而相反的,如果仅只单采日本信托型态之媒介架构,则由於信托在本质上即系一种灵活且极富弹性之制度,只需再对信托受益权予以有价证券化,并对委托人权利之移转、受益人经由会议集体行使权利之机制及信托监察人功能之强化等事项,加以补充或调整,即可使其成为证券化之导管,而达到吾人所欲之目?摹;陡美碛桑鞴芑厮烊隙ㄈ绻霾扇⌒磐行吞渌肱懦中泄娑ǎ喽岳此到溆邢蓿κ艚衔尚小J且裕姓鹤钺崮司龆ㄑ窠霾扇⌒磐行吞脊苊浇椋约芄刮夜鹑谧什晒叵怠!?nbsp;

问题2:如何界定SPV的经营范围.。

SPV是一个不破产实体,(不是指法律上禁止其破产,而是指尽量避免其破产),这是处于住房抵押贷款证券化的特定意图来考虑的,这一意图是“在最大限度的保证投资这利益的基础上最大限度的满足购房者的需求,最大限度的支持作为国民经济新增长点的住宅产业的发展”。而SPV要保证不破产的前提之一是必须避免关联交易,成为破产隔离实体;SPV的独立性是避免关联交易,保证发行公开、信用透明的一个重要条件。SPV的经营范围就仅仅限定在与住房抵押贷款证券相关的领域中。

SPV制定住房抵押贷款可以被证券化的标准,并与商业银行签订住房抵押贷款证券化的合作协议,向商业银行购买或者互换符合证券化标准的住房抵押贷款,建立住房抵押贷款集合;对住房抵押贷款集合进行分类组合,形成用于支持住房抵押贷款证券的贷款池;与保险公司协商抵押贷款池的保险;与承销商商定住房抵押贷款证券的发行价格;接受信用评级机构的评级;接受审计机构的审计;委托商业银行收取按月支付的抵押贷款的本金和利息,并转手支付给投资人和机构投资者;按事先规定好的标准支付给其他中介机构费用和佣金。

问题3:如何认定SPV所从事的行业特征。

SPV是特殊的非银行金融企业。SPV是金融企业,有别于可以作作为资产支持证券发起方的制造企业、汽车公司、计算机公司或航空公司;它又是非银行金融企业,即有别于商业银行,也有别于证券公司、保险公司、财务公司、储蓄机构和其他金融公司;SPV不是证券发起机构,也不是证券承销机构,而是证券发行机构。SPV不是证券评级机构,也不是证券信托机构,而是证券信用增级机构。但这并不意味这商业银行与SPV是截然分开的,事实上,国外的商业银行对SPV是可以持股的,但是不能拥有控股权。

问题4:进入破产程序的创始人或者SPV的发起人对SPV的影响以及SPV本身的破产问题。是否需要在法律上赋予SPV破产隔离实体的概念。

不需要,SPV经过风险隔离的操作,会远离破产。而且,由法律决定一个实体不予破产,也是不可想象的。

问题5:对SPV应当有哪些限制。

首先,SPV应当保持自身法律人格的独立性。SPV应当有资格独立承担民事责任,以自己的名字从事业务活动,建立独立的会计帐簿和档案,开支仅用于维持其合法经营所必需的费用支出,在银行有独立的帐户,除交易合同规定,SPV不得开设其他任何银行帐户;资产不与任何机构的资产相混合,保持分立的财务报表。不与其他机构发生关联关系,不对其他任何机构提供担保或为其承担债务,不用自己的资产为其他机构提供债务保证和质押,除特定情况,SPV不得豁免或减轻任何当事人的合同义务,不发生重组或兼并;在事先未通知有关当事人的情况下,不得修改经营合同及其章程;绝对保持为一个独立的实体。

其次,SPV所从事的业务应当局限在住房抵押贷款证券的发行、担保、交易,除证券化交易规定可进行的活动外,不能从事其他经营和投资融资活动,这样可以避免与证券化无关的业务活动产生的求偿权对SPV的不当影响。除交易合同规定,SPV不得设立任何附属机构;SPV除交易合同中规定的债务和担保义务外,不得发生其他任何债务或提供其他任何担保,但再发生的债务满足以下条件除外:1.新发生的债务完全从属于先期发生的住房抵押贷款债券,这一限制条件保证了新债务的持有人不会影响SPV的资信,也不能或不愿提交SPV的破产申请,这是因为这些新债务完全从属于先期发行的证券,所有即使新债务人提交了破产申请,也没有任何好处;2.新债务的评级应不低于已证券化的债务评级,这一限制条件可以使新证券的发行不会增大SPV的风险;3除支付资产证券化后节余的资金,新债务人的债权人对发行人的资产无追索权,如果新债务得不到偿还,新债务的债权人也不得对发行人提出补偿要求。

问题6:SPV发行证券应当向主管机关递交哪些法律文件。这一点请参见本章第五节。

(3)SPV的税务问题。

问题1:SPV是否是一个纳税主体。SPV是一个纳税主体。SPV拥有自己的资本金,能够满足其购买商业银行住房抵押贷款和为住房抵押贷款证券的发行提供一定程度担保的要求。由于SPV可以通过与商业银行就抵押贷款的转让达成互换协议延迟付款,所以也不需要多少资本金,具体需要多少要依赖于我国住房抵押贷款证券市场的规模。

问题2:如何处理创始人、SPV与投资者在资产转让、证券买卖过程中涉及的税务问题。最好出台一个专门针对证券化的税务准则以解决这些问题。

问题3:是否需要对SPV受让资产这种行为征收营业税。考虑到证券化的成本,似应考虑不予征收营业税。

问题4:对SPV是适用一般的税务规则还是特定的税务规则。我国现行税务规则没有适用于证券化方面的。故应当制定专门适用于证券化的税务规则,在该专门制定的税务规则以外的事项仍须遵守一般的税务规则。

问题5:是否需要在法律上为SPV创设一个特殊的税务实体以适应证券化的发展。不需要;SPV本身就可以获得优惠的税收待遇,可以把SPV免除一切营业税和增值税,而按照税后利润支付所得税。在美国,发行住房抵押贷款证券会减免发行注册费、审批费,经营收入可以免州和地方所得税。商业银行转让住房抵押贷款债权免除印花税。在我国,为了减低住房抵押贷款证券的发行成本,税收上应作如下调整:为了鼓励商业银行转让住房抵押贷款给SPV,应当取消贷款转让中的流转税和印花税(即交易税);商业银行转让住房抵押贷款后,作为服务商代收的住房抵押贷款的本金和利息也不应当缴税,而是将商业银行在贷款转让的损益与作为服务商获得的服务费一并纳入银行的总收益,对商业银行征收所得税;SPV购买住房抵押贷款的过程中也应是免税的,SPV除了根据获得的利差收入、担保收入,并扣除其开销费用之后的净收入缴纳所得税之外,其他税费也应一并减免;投资者购买住房抵押贷款证券的利息收入根据我国目前利息税是征收的,但对某些投资者如社会保障基金等购买住房抵押贷款证券的利息收入可以给予减免税待遇,投资者购买住房抵押贷款证券也应该免除印花税。

问题6:SPV应当作为空壳还是实体。在国外实践中,有不少SPV是属于空壳性质的,也就是说,SPV仅仅是为迎合法律上的规定而设立的一个实体,实际上是一个空壳.该SPV只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托其他机构来进行,自身并不拥有职员,甚至连场地也没有,投资者的权益也是通过受托管理机构对各方的协调来实现的。实体的SPV本身是专门从事住房抵押贷款证券发行与交易的实体机构。有专家认为,“我国的SPV应当是实体机构,理由是:实体的SPV可以从事多种住房抵押贷款证券的发行,将来也可以发行资产支持证券;实体机构可以对住房抵押贷款证券进行内部信用增强;实体机构还可以成为住房抵押贷款证券的做市商,开展证券交易;实体机构可以比较方便的与商业银行进行抵押贷款的买卖;实体机构可以对自身的经营成功负责,进行投资。”本文赞同这种观点。

(4)证券发行、上市阶段出现的法律问题。

问题1:SPV所发行的证券是否属于证券法调整的范围。

我国?证券法?第二条规定,在中国境内,股票公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行适用本法,本法未规定的,适用公司法和其他法律行政法规的规定。但是住房抵押贷款证券即不属于银行发行的金融债券,也不属于公司发行的公司债券,因此尚没有法律法规规范。根据该条规定,若要适用证券法,需要由国务院依法认定才行。这样,发行人就应当按照?证券法?的规定履行有关注册、审批、信息披露义务作法。优点在于可以充分利用现有证券法律制度及其配套措施,使住房抵押贷款证券的操作以较低的成本纳入正规化的渠道。

也有专家认为,住房抵押贷款证券的交易应当采用做市商制度。理由是:在证券交易所交易的证券通常要符合较为严格的规范,包括发行规模方面的限制,如果非要等到凑足一定规模才能发行住房抵押贷款证券,那么对SPV的资本金要求也会加大,而且会限制商业银行通过转让住房抵押贷款来筹措资金的速度;场外交易市场交易简便灵活,不需要复杂繁琐的上市程序;交易所交易对于规模不大的证券容易产生炒作,而做市商制度不然,由于做市商根据自己对证券价值的分析给出证券的买价和卖价,况且每一种证券有多个做市商,多个做市商将通过银行以及自己建立的营业网点,吸引众多的投资者,因此住房抵押贷款证券被炒作的可能性不大;固定收益的证券比较适合做市商制度的交易。因为我对做市商这方面的知识掌握的不多,所以姑枉录之,不作评判。

问题2:在发行证券时,SPV是否须严格遵守公司法规定的发行资格、发行条件以及发行程序;

如果SPV采取国有独资公司的形式,自应遵守公司法的有关规定,但是可以作出变通规定;如果SPV采用信托的形式,就不必遵守公司法的相关规定了。

问题3:SPV发行证券后,如确属必要,变更证券化计划的法律规定。

a.变更要件:受益人会议决议通过(若与受益人利益无重大关联可省去此程序);向银监会申报核准;

b.申报的法律文件:变更的内容、理由(附事实材料),变更后的证券化计划,收益人会议记录(若未召开受益人会议则自无),专家评审意见,其他银监会规定的文件。

问题4:应如何选择证券化运作工具。

国外已开发的住房抵押贷款证券化工具繁多,目前在市场上占据重要地位的主要有三种:抵押转递证券(mortgagepass-throughsecurity)、抵押支付债券(mortgage-backedbond)和担保抵押债务证券(collateralizedmortgageobligation,简称CMO)。

住房抵押贷款证券化主要是基于转递证券的原理,即把抵押贷款证券投资本息的归还方式与发行所依赖的抵押贷款还款现金流设计成简单的对应关系,而不改变抵押贷款归还本息的现金流量。管理者只根据有关法律规定和住房抵押贷款合同按顺序提取费用,然后根据所发行债券数量把收到的证券等比例划转给投资者。

根据以上的分析,我国在开展住房抵押贷款证券化时,可考虑采用抵押支持债券和CMO两种工具,尤其要重点考虑CMO工具。此外,证券化工具的设计是否合理,能否吸引投资者,还要考虑其收益、风险以及流动性,因此,在设计我国住房抵押贷款证券时还应注意以下几点:(1)证券利率应高于同期的国债利率;(2)通过信用增级使证券具备相当的信用级别,提高投资者的信心;(3)证券应在全国性的证券交易所上市交易,确保其充分的流动性和交易的活跃性;

问题5:住房抵押贷款债券的发行方式:住房抵押贷款债券和其他证券一样,公募(PublicOffering)和私募(PrivatePlacement)两种方式皆可。公募即公开发行,是指通过各种途径向不特定的多数人发出出售证券的要约。

问题6:住房抵押贷款债券券面的法定记载事项有哪些。一般应当包括:表明“住房抵押贷款债券”的字样,发行人名称和法定代表人签名,债券面币及面额,票面利息及本息支付方式,发行时间、范围,偿还保证,票面编号,批准发行机关名称及时间,其他事项。

问题7:住房抵押贷款证券化后住房抵押贷款的日常管理者应是谁:证券化后一般仍由商业银行承担服务商的角色。

第五节:其他法律问题

一税收问题

在住房抵押贷款转让的过程中,有些税收要予以减免,如印花税;证券化以后,贷款银行每月代收的个人住房抵押贷款还款本息不必缴税。而其获得的服务费应当缴税。

会计方面,我国目前没有关于资产证券化交易的会计准则,根据证券化监管的需要以及参考外国证券化实践中的会计规定;证券化方面的会计法规一般应包括以下内容:

(一)表外处理。即商业银行转让住房抵押贷款后把资产从资产负债表中剔除出去,提高银行的资金流动性和资产收益率以及资本充足率。但剔除的关键取决于商业银行住房抵押贷款的转让是出售而不是担保性的融资。

(二)会计报表的合并方面。是指在商业银行编制合并报表的过程中,SPV的财务资料是否要被包括进去。我国现在的会计准则规定:公司需要合并对其有实际控制权的子公司。

(三)损益的确认。证券化加速了收益和损益的确认,如果住房抵押贷款的转让是出售,被转让的资产应当从资产负债表中剔除,而产生的损益即证券化资产的帐面价值与出售收入之间的差异由发起人确认。

二证券化的主管机关

住房抵押贷款证券化的主管机关宜由中国银行业监督管理委员会担任。因为证券化之金融资产主要为银行业,保险业或其他金融机构所得收益及处分之债权资产所以最好应由这些事业的主管机关负责管理及监督。但是如果今后资产证券化的规模扩大,把其他资产(如企业项目资产、信用卡贷款、购车贷款)纳入证券化的轨道,可能就要涉及到计委、经贸委、财政部等单位,证券的交易也要受到证监会的监督。如果证券化市场对国外投资者开放,这会设计外汇兑换的问题,需要国家外汇管理局的监督。综上所述,证券化所涉及的部门管理较多,势必使资产证券化的运作令出多门,困难较多。因此,可以考虑成立一个综合监管机构,其主要职责是负责制定有关资产证券化的政策法规,并监督资产证券化的运作。

三证券类别

住房抵押贷款广泛采用的是债券形式,因此它具有抵押物和信用的双重保证。

四房贷证券化的时间

住房抵押贷款证券化需经过准备阶段(估计5至6个月),信托机构组建及核准卖方资格审核阶段(估计6至7个月),发行金融债券及收购按揭贷款阶段(一年),发行按揭证券阶段等。

五以信托方式实行房贷证券化所需的主要法律文件。

(1)资产信托证券化计划

资产信托证券化计划是受托人办理特殊目的信托业务及发行优先级受益凭证的基本文件,是规范特殊目的信托的基本架构。一般记载以下事项:

1.特殊目的信托契约之存续期间;

2.信托财产之种类,数量,名称及价额;信托财产管理处分方法及管理主体;

3.与受益证券有关之下列事项:信托财产本金或其所生利益之分配方法;发行各种种类或期间之受益证券,其本金、收益分配、受偿顺位及期间等事项;

4.信托财产管理处分之方法,与受委托管理及处分该财产之创始机构,其他金融机构或经主管机关认可之资产管理机构;

5.受托机构及特殊目的信托监察人之职权及义务;

6.为处理特殊目的信托事务所为借入款项及费用负担之相关事项;

7.信托财产之评价方法,基本假设及专家意见;

8.受托人的职权义务;

(2)特殊目的信托章程

特殊目的信托契约书由委托人与受托人拟签订,应主要记载:

1.信托目的;

2.委托人的义务及应告知受托人的事项;

3.受托人支出费用的偿还及损害赔偿事项;

4.受托人的报酬,计算方法,支付时期及方法;

5.信托财产的管理及处分方法;

6.信托利益的分配方法;

7.优先级受益凭证的发行方式及转让限制;

8.受托人在处理信托事务时,关于借入款项,费用负担及闲置资金的运用方法;

9.受托人集受益人会议的事由;

(2)信托财产的管理及处分方法说明书

1.信托财产的管理及处分方案与受益人权益息息相关。受托人可以将信托财产的管理及处分委托创始机构代为处理,但应在资产信托证券化计划中明确载明;

2.如果受托人委任创始机构及其他机构作为服务人,管理及处分信托财产,则一般应签订独立的文件;

(3)投资说明书

投资人依据资产信托证券化计划,发行优先级受益凭证。受托人向特定人发行优先级受益凭证而不公开招募时,受托人应向买受人或应募人提供证券发行说明书,详细说明特定人之范围,发行证券的性质、数量、面值、认购方式、回报率、回报方式、内在风险、市场交易,优先级受益凭证的转让限制等相关内容。

第五章证券化前提下对我国现行法律的分析及要求

第一节标准资产证券化流程对法律的要求

一.住房抵押贷款证券化的流程简介

住房抵押贷款证券化是一项专业分工极为细致的技术工程,是以住房抵押贷款为基础,通过提供银行的信用(包括自身信用和衍生信用如其它银行的信用证担保和保险公司的保单等)进行构建的证券设计、发行和兑付的全过程。住房抵押贷款证券化一般通过以下程序进行运作:

1剥离贷款,形成贷款组合。由银行等机构作为项目发起人,通过对现有信贷资产进行清理、估算和考核,选择一定数量的住房抵押贷款作为证券化目标,并从资产负债表中剥离出来,形成一个贷款组合(即资产池),作为证券化的基础资产。

2出售贷款组合。项目发起人通过合同的方式向作为证券发行人的SPV出售所选定的贷款组合。作为基础资产的贷款组合,一般不通过银行直接出售给投资者,通常是将贷款组合卖给专门从事资产支持证券的设计和发行的SPV,如美国的联邦住宅抵押贷款公司就属于此类特殊目的公司。SPV按特定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款。

3对贷款组合进行信用评级和信用增级。SPV在与相关的证券化过程参与者签订了一系定权利、义务的法律文件后,根据规范化的证券市场运作方式,聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级,以揭示证券的投资风险及信用水平,作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据。如果信用评级机构的评级结果没有达到目标投资者的要求,为了吸引更多的投资者并确保证券的顺利发行,SPV还必须采取提供超额抵押等方式的自我增级,或寻找信用级别更高的银行、保险公司等信用增级机构为其出具信用证或保单进行增级,以提高拟发行的资产支持证券的信用等级。通过必要的信用增级后,再次聘请信用评级机构对准备发行的证券进行正式的发行评级,并将最终评级结果向投资者公告。信用增级这一环节根据担保形式的不同,可能会涉及附属贷款协议、担保函、保证协议、抵押协议、信用证、保险单据等法律文件,所有这些文件应分别遵循合同法、担保法、保险法等法律的规定。

4发行并销售证券,支付贷款组合对价。SPV通过对贷款组合的信用评级、增级后,以这些资产作为抵押,发行贷款抵押证券。SPV可以直接在资本市场上通过私募的方式发行证券(债券),或者通过信用担保的方式,由其它机构组织证券发行。发行后,由SPV向发起银行支付所购买的贷款组合的对价,发起银行利用筹得的资金用于其它业务。然后,贷款抵押证券进入二级市场,通过证券公司等中介机构把经过证券化的住房抵押贷款销售给投资者,从最终投资者那里取得销售贷款抵押证券的资金。

5对贷款组合到期日前取得的现金流资产进行投资管理,并于证券到期日向投资者支付本息。证券发行后,SPV将委托一定的机构(一般仍为商业银行)负责管理贷款组合预期收回的现金流,并负责进行证券登记和向投资者发放证券本金和利息.如果按照证券的设计,并非在贷款回收日支付证券本息的,将由受托人对收回的现金流资产进行再投资管理,再投资收益在SPV和受托人之间分配。

住房贷款论文篇(7)

从人寿保险的角度而言,国外的抵押贷款偿还保险属于定期寿险的范畴,它是一种递减的定期寿险,是以借款人的生命为保险标的,当投保人或被保险人在贷款偿还的期限内发生保险责任范围内的保险事故而死亡时,保险公司承担保险责任,向被保险人指定的受益人给付死亡保险金,并且其死亡保险金与逐渐下降的抵押贷款未偿还余额保持一致。在借款人利用银行贷款购买住房后,借款人定期向银行进行分期付款,借款人的分期付款一部分用来偿还贷款的本金,一部分用来偿还银行的贷款利息,所以未偿还的贷款余额在贷款的期限内呈现出下降的趋势,当然这种趋势在最初的几年内表现得相当缓慢,如果借款人在贷款的同时购买了抵押贷款偿还保险,那么该保险单的死亡保险金额也是递减的,其余额与借款人未偿还的贷款余额保持一致。这种保险产品体现了很浓的人性化色彩,既当被保险人死亡时,被保险人指定的受益人仍然能够继续享有这套住房,并且在剩余的贷款期限内,没有偿还贷款而带来的压力。从寿险的角度来分析抵押贷款偿还保险,我们可以了解到这一险种与我国现行的相关产品有着较大的区别,它既有作为定期寿险的特点,也有着其他保险产品不可比拟的优势;

首先,该险种属于定期寿险。作为定期寿险,保险期限是一定的,既和抵押贷款的期限是一致的,一般为10年、15年、20年或者30年,并且保险合同签订之后,保险公司不能因为利率等相关因素的变动而单方面的中止保险合同,也就是说这种保险产品为投保人提供了长期并且稳定的保障。

其次,该保险产品在销售方式上不同于国内现行的保证保险,即采取自愿的形式,消费者自己选择是否购买,自主决定受益人,具有很大的灵活性。

再次,保险费的缴付采取分期缴纳的方式。因为借款人在贷款的期限内要定期偿还住房贷款,并且在期初时需要缴纳的费用比较高,如果同时采用趸缴的方式交纳保险费,必然会给借款人在期初带来较大的经济负担,而这些因素对销售保险产品而言是不利的,因为经济上的支付压力有可能造成借款人放弃购买该保险产品的决定。

第四,定期缴纳的保险费在数额上是一定的,既采用均值保费。缴费方式是构成保险合同的要素之一,均值保费法确定了投保人在整个合同有效期内定期应缴纳的保险费,从而减少了由于经济、政治风险或者投保人身体因素的影响而导致保险人提高保险费的风险。

第五,从银行的角度而言,为了减少其不确定的风险,也可以要求贷款者必须购买抵押贷款偿还保险,但这一保障与我国现行的住房保证保险却存在着很大的区别,主要体现在对保险金的运用方面。国内的保证保险合同规定,当发生规定的保险事故时,保险金的给付对象为贷款行,而被保险人或其受益人没有请求获得保险金的权利。而抵押偿还贷款保险则规定,当发生保险事故导致被保险人在保险期间内死亡时,保险公司面对的唯一给付对象为保单规定的受益人,并且其受益人可以灵活的支配保险公司给付的死亡保险金,银行没有权利干涉受益人的行为,因为在抵押贷款偿还保险合同中的当事人仅包括投保人和保险公司两方,而这一特点是与我国现行的住房保证保险的最大区别之一,因为这关系到了保险金的运用问题,笔者将在本文后一部分详细说明。

在外资保险公司大规模涌入我国保险市场的情况下,从寿险的角度研究抵押贷款偿还保险具有非常现实的意义,并且我国国内的保险公司应该进一步去发展这一险种,在引进的同时加以革新,去更好的满足消费者的消费需求。

二、联合抵押贷款偿还保险

联合抵押贷款偿还保险是抵押贷款偿还保险的发展,甚至可以说是一个变种。这一险种与抵押贷款偿还保险相比有其独具的特色。该险种以两个被保险人为保险标的,当其中任何一人在保险期内死亡时,保险公司负责向保单的受益人给付死亡保险金,通常这一受益人为联合抵押贷款保险合同中另一存活的被保险人。联合抵押贷款偿还保险能够更好的保障住房借款人的利益,因为其提供保险保障的被保险人的范围增大,从而涉及到保单规定的保险责任事故发生的概率也相应的提高,这样能更大范围的防止因被保险人死亡而造成其家人的损失并且有助于减轻其经济上的负担。这一变革通常要求联合抵押贷款偿还保险的被保险人双方必须具有可保利益,比如说夫妻、父母与子女等等。随着保障范围的扩大,保险公司所承担的保险责任也就增大,因此反映在保险的费率上必然要相应的提高,但其联合保险费率必然低于两个独立的被保险人所面对的两个独立保单保险费率的简单相加,因为从保险公司的角度看,一份保险合同比两份保险合同的管理成本及其他相关费用是要少很多的,这样就有利于保险公司去拓宽该险种的销售渠道,也有利于贷款者去选择购买满足其消费需求的保险产品,可以说这一险种维护了保险公司、贷款银行、借款人三方面的利益,所以笔者认为其发展的空间更加广阔。

联合抵押贷款偿还保险的保险费采用分期缴纳均衡保费的方式,这与抵押贷款偿还保险是一致的,在死亡保险金的运用上双方也遵循同样的原则。并且在死亡保险金运用上的特点也决定了抵押贷款偿还保险和联合抵押贷款偿还保险在我国有着广阔的发展空间。

三、完善配套措施,大力推广抵押贷款偿还保险

国外的此类险种在死亡保险金的给付后并不强调受益人必须立即将死亡保险金交付贷款银行,而是允许受益人独立自主的支配该笔赔偿金,这样的做法有利于保护受益人的利益,从而有利于去开拓这一产品市场。

住房贷款论文篇(8)

关键词:住房抵押贷款保险保险费率政府担保

住房抵押贷款保险,是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时,由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时,按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展,但也存在着许多亟待规范的问题。

一、住房抵押贷款保险险种设计不合理

在国外成熟的金融市场上,主要有三类住房抵押贷款保险:防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例,第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的,后两类保险则至少应选择一种,这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主,抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段,没有充分展开。这种情况下,银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人,导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。

二、保费昂贵,设计不合理

1.保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时,通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额,但这种做法并不合理。这是因为:第一,购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款,购房款中只有部分来自个人住房贷款款项,从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看,只要保险金额和贷款本息相等,贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去,强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种,增加了购房者的保费负担。第二,房屋购置价主要由地价和房价两部分组成,而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看,所承保的只是房屋部分,由于土地是不可灭失的,土地被列为不保财产,地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障,现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。

2.保险费率过高。费率作为保险产品的价格,显然是广大投保人最为关心的问题,也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1%左右,30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多,加拿大和美国不到0.5%,而日本只有0.3%②。这主要是因为:第一,保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5%,但实际中平均费为40%,最高的甚至达到50%。第二,尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果,但保险公司为降低风险,在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下,会把保费定得过高,而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为,在保险中由于逆向选择的作用,风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险,而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后,其中低风险的人会选择退出保险,留下风险更高的人,普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率,也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制,此类保险业务必然开办不长,就会面临夭折的危险。

3.保险期限设计不合理。众所周知,抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房,也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中,存在着很多未知的风险,就算是售房合同中规定了交房日期,最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险,而且因为没有房屋,此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴,这个险种是法律强制开发商必须投保的,让贷款者投保交房前的房产险,存在重复投保嫌疑。所以,这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险,应由开发商投保工程质量保证险来规避。

4.保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上,目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费,但办理贷款保险费时,却要申贷人一次性趸付,剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣,但这会增加申贷人即期付款压力。另外,部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费=保险金额X年保险费X缴费系数,其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值,并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少,保险金额相应地逐年减少,年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额,借款人实际是多缴纳了保险费。

三、受益人不合理

目前,我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物,缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中,商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险,并明确商业银行为保险的第一受益人,在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时,由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人,但却得到了信用保险才有的保险赔付;而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费,而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展,亟需解决。

四、垄断操作,强制购买保险

作为向银行贷款购房的消费者,贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险,也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式,但在实际操作中,银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先,在贷款时,消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险,否则就无法得到贷款,住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次,在购买保险时,银行和保险公司往往实行“联姻”,在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司,只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益,排斥了其他经营者的公平竞争,也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为,不仅排斥了其他经营者的公平竞争,也使保险行业失去了应有的服务质量和水平,因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。

个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段,有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级,或者在其遭受不幸时,获得一定的经济补偿,而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此,我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题,以此提出具体的解决措施,大力推进住房抵押贷款保险的发展。

参考文献:

1.曹晓燕、杨益:“规范住房抵押贷款保险的思考”,载《保险研究》2003年第10期。

2.刘颖、刘东英:“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”,载《中国房地产金融》2004年第1期。

住房贷款论文篇(9)

最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。

一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架

住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。

近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。

(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化

关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。

(二)投资主体只限于机构投资者

现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。

我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保

信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。

我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险

我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。

住房贷款论文篇(10)

住房抵押贷款保险(以下简称房贷保险)是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险,最大限度降低呆坏账的发生,保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险,有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中,作为住房抵押贷款下的强制要求,购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言,如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限;保险公司不是按年,而是一次性收取全部保费;购房者花钱买房买保险,在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年,房贷保险有了一些喜人的变化,并逐步趋于合理化。从2001年6月开始,杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围,保费平均下降了20%。同年8月,太保北京分公司实行新的房贷保险,不仅保险费率有所下调,而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险,投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保,也可以按照贷款金额来投保。2001年底,上海推出“个人抵押住房综合保险,”有不少改进之处:其一,拓展了保险公司对购房者(被保险人)的保证责任;其二,保费虽然一次性收取,但在不增加保费的情况下,加大了保险公司的还贷保证保险责任;其三,投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算;其四,改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法,保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止;其五,在理赔方式上,改变了以前基于不足额保险的比例赔偿,在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底,杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险,明确保险费以“贷款余额”计算,并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残,其家庭成员无力还贷,保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来,我国房贷保险各地做法不一,观念上与实践上均有不少误区,亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择,是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的,对购房者与保险公司都有不公之处。实际上,在住房抵押贷款业务中,在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上,以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理,是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例,截至2001年底,个人住房贷款不良率仅为1.35%,这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立,可见我国房贷保险的实质是:商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保,还要求借款人进行保险,从而造成了借款人的双重负担,而商业银行则享受着“XX重保险”,以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说,房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务,并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先,贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行,使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查,因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次,按照现行我国保险兼业管理要求,一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作,目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家,按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例,而保险公司出于保费考虑,往往提高手续费或进行所谓“公关”,从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8%的手续费,竟能达到保费收入的40%—50%。再次,过高的手续费又导致过高的保险费率,从而影响购房者利益;而且由于逆向选择作用,可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成,并以政府的房贷保险为主,带有明显的社会福利性质,其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上,并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下,我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差,而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类,即财产保险、信用人寿保险和保证保险,虽然各险种已有初步发展,但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础,当房地产价值减少时,商业银行就可以根据保险单和抵押协议,凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中,第一受益人应明确为银行,但以收回贷款未清偿余额为限,其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定:“以房屋作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害,保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处:一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保,而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险,实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30%是土地使用价格,而土地受损风险几乎为零,因此以没有除去土地使用价格的房价投保,显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险,借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入,失去部分或全部还贷能力时,以保险金抵付贷款余额,使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减,以与借款者的贷款本金余额相称,故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地,该险种的保费也是按年缴纳,逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险,但实际运作效果不佳,投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证,由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通,或当房地产作为抵押贷款时,由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务,后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》,但颇多保留,并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险,两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽,而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险,属于信用保险;凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险,属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上,商业银行以购房者的信用为保险标的,以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同,即为信用保险合同,保险费由商业银行缴纳,因为受益人是银行;银行可以在出售抵押房产(如在房市低迷、房价大跌时)仍不能收回全部贷款时,从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的,以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同,即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳,因为受益人是购房者及其家庭成员,从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋,不至于流离失所,但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物,缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中,商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险,并明确商业银行为保险的第一受益人,在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时,由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人,但却得到了信用保险才有的保险赔付;而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费,而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差,实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》,以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

(一)导入国家信用,完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念,将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环,更多的将其作为购房者信用的延伸与补充,以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且,房贷保险应当具有一定的社会福利性质,应当导入国家信用,构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情,政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务,而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为,可以国家信用为基础建立政策性保险公司,由政府财政提供部分初始资金,由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化,提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定(特别是对其责任范围),以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展,信用人寿险应当是主攻方向之一,而且应当进行险种创新,推出一些具有个性化的综合险,以适应社会需求。

(二)设立保险准备基金,规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健,这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金:一是意外风险筹备基金,存期不能少于10年,用于随时可能的灾难性损失理赔,保费收入的一半应投入此基金,从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金,以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备,是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入,用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

(三)完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法,完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说,应当享有是否购买房贷保险的选择权,而不应设立如目前我国对财产险的强制要求,以体现保险自愿的原则,同时要保证购房者对保险公司的选择权,以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说,其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利;对于保险公司来说,其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利,并且还有选择机构的权利,以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法,而以抵押房屋建筑价格(除去总购置价格中30%以上的土地价格)或购房者贷款余额来确定保险金额,真正做到“有险才保”,维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性,我国目前房贷保险的费率为5%。左右,30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元,显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率,我国实有必要抽样测算普查数据,用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房,房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止;如果是期房,由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期,因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中,则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

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