住房保险论文篇（1）

2我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家，人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口达到了1.78亿人，占总人口比例为13.26%;65岁以上人口超过1.19亿人，占总人口的8.87%。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2.43亿老年人，2025年将突破3亿老年人。从大多数国家的发展经验来看，老年人贫困化程度高于其他年龄段，需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫困人口的比例也将随之提高，因此老年人养老资金缺乏问题已经显现，并将在今后变得更加严峻。另外，根据建设部有关数据显示，我国城镇90%以上的退休老年人拥有自己的住房，但其中有两个数据值得我们注意:一个是空巢老人家庭占30%，一个是独居老人超过了37%。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子，拿着微薄的养老金，生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计，房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室，又是后半生的养老保障。参加住房反向抵押保险制度的养老模式，能为参保的老年人盘活房产价值，大幅提高退休后的收入，解除经济顾虑，有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后，可以成为合法避税的途径。

3反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成:原理一是货币的时间价值论，是指货币随着时间的推移而发生的增值，它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方，需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估，根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素，计算出抵押房屋的现值;然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据，贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说①。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入，合理的安排一生的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少，需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险只能作为基本养老保障，不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求，需要社会提供某种适当的制度安排，保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下，房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命，反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年人退休后的平滑消费需求。本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式，为老年人可能带来的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年给付金额”;Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;PI———需要扣除掉的“预付利息”;MC———营销费用，包括佣金、律师费等;L———老年人当期年龄的“平均余命”;C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。以现年70岁的男性为例，拥有自有产权房屋一套，房屋面积为120平方米，经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30%，扣除预付利息35%，实际给付计价总额为422.5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源，平均寿命为84.8岁，给付年限为14.8年，每年给付金为28.5万元人民币，每月给付金额为2.38万元人民币。

4保险公司所面临的风险和机遇

4.1高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛，房地产价格不断攀升，房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点，在反向抵押养老保险这一过程中，房地产市场趋势向上时，房产具有保值增值作用，保险投保人的利益受到损失;房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时，保险公司将面临严峻的风险。

4.2利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中，利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点，利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数，直接影响反向抵押养老保险支付的结果，影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4.3长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平和医疗水平的提高，人类的寿命延长是必然趋势，这将导致养老金的给付总额大于房产价值，保险公司将承担损失。

4.4房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限，土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。在另一方面，保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大，现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分，更可以对入保老年人开展多项增值服务，包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

住房保险论文篇（2）

据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。

一、美国的住房抵押贷款保险制度

美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。

美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。

美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。

FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：

1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。

2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。

3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。

4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。

5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。

PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。

二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题

自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。

1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。

2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。

3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。

4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。

三、针对我国的住房抵押保险的措施

笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。

1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。

2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。

3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。

4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。

针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。

参考文献：

住房保险论文篇（3）

“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。

一、住房地震保险的内涵及其国际比较

住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。

严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：

1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；

2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；

3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；

4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；

5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。

另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：

1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。

2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。

二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题

1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。

具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：

(一)政府的职责缺位

国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。

(二)缺乏强制性

住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。

(三)相关配套制度极不完善

住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。

三、政策建议

1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。

住房保险论文篇（4）

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

住房保险论文篇（5）

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2013年9月18日

住房反向抵押贷款又称“以房养老”，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。住房反向抵押贷款将于2014年1季度试行推广，而如何定价是其核心内容之一，本文主要剖析住房反向抵押贷款定价的各种理论基础。

一、生命周期理论

生命周期理论认为，一个理性的消费者会在整个生命存续期内安排自己的消费和储蓄行为，使一生中的全部收入在整个生命期内达到配置最佳，从而实现效用最大化。因此，影响一个理性消费者行为的主要因素不是当期收入而是一生中的收入总和。按照边际效用递减规律，要使消费者一生中的总效用最大，应该合理安排一生中的全部财富，在生命周期的不同阶段根据收入的不同采取不同的策略。刚参加工作时经验匮乏现金收入少，以后随着经验的积累，收入逐渐增加，到中年阶段收入最大，退休后收入逐渐减少。因此，为了实现整个生命期内效用最大化，理性人要根据其过去积累的财富、现在的收入、将来的收入、可预期的支出以及退休时间等因素对消费和储蓄做出全面安排，当收入大于支出时进行储蓄，当收入小于支出时反储蓄，以实现生命周期内总收入与总支出的均衡。

对多数家庭而言，住房是家庭最大的一笔资产，但由于它属于不动产，由于过去缺乏涉及不动产的金融工具使得住房变现困难，因而以往在根据生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，只涉及金融资产不考虑住房，常常把住房作为遗产留给后代。住房反向抵押贷款的推出将使住房这种不动产资源也进行优化利用，从而开辟了生命周期理论的新领域。在青年阶段，通过在约定期限内按揭贷款的方式取住房的全部产权；当退休后，由于收入下降，可以把住房反向抵押给金融机构，从而获得一定数额的资金用于养老，这样实现了生命周期中效用的最大化。

二、保险精算理论

保险精算理论最基本的原理可简单归纳为收支相等原则和大数法则。所谓收支相等原则就是使保险期内纯保费收入的现金价值与支出保险金的现金价值相等。由于寿险的长期性，在计算时要考虑利率因素，可分别采取三种不同的计算方式：一是根据保险合同期末的保险机构保费收入的终值及支付保险金的终值实现平衡；二是根据保险合同成立时的保险机构保费收入的现值和支付保险金的现值实现平衡；三是根据在保险合同某一时点时保险机构的保费收入和支付保险金的终值或现值实现平衡。在运用保险精算理论时往往是有大量的数据作为基础的，对于大量的随机现象（事件），由于偶然性相互抵消，因此保险精算理论的前提是大数定理。

住房反向抵押贷款是一种保险业务，投保老人是用住房所有权向保险机构购买养老保险。它主要通过市场运作，用保险精算的办法进行定价，最终获取利润。对保险公司来讲，住房反向抵押贷款现金流量与传统的人寿保险的现金流量恰好相反，传统抵押贷款是保险公司将收取的保费投资，用投资收益补偿有损失的投保人并实现保险公司的利润；而住房反向抵押贷款则先要保险机构事先向投保人提供资金，利润要等到保险期结束以后保险公司取得抵押房产的全部产权并将其出售后才能获得。对于保险公司来讲，只要对投保人的信息充分了解，建立完备的数据库就完全可以实现运用保险精算法实现住房反向抵押贷款产品的定价。

三、期权理论

期权是以期货为基础衍生的一种金融工具，期权又称为选择权。期权的实质是在金融活动的过程中将义务和权利分开定价，具体操作过程是在规定时间内权利的受让人决定是否交易以行使其权利，只要受让人决定执行期权义务方必须履行。在期权的交易的过程中，出售期权的叫做卖方，买入期权的叫做买方。期权的标的资产属性具有多样性，可以是实物商品，也可以是金融资产。按持有者所享有权利的差别，期权分为买方期权和卖方期权。在签订期权合同时双方约定的成交价格称为期权执行价格，期权持有者的收益是执行时标的资产的市场价格与执行价格之差。持有者为获得期权付出的成本是期权费。

住房反向抵押贷款业务中的借款人在贷款到期时拥有潜在的选择权，可以选择到期后还清已经取得贷款以及利息后重新获得住房所有权；也可以选择将房产交由贷款人结束双方的借贷关系，这种选择权就是期权。该期权的标的物是用于抵押的房产，执行价格是借款人获得借款本息和，执行时间为借贷双方约定的时间。因此，借款人可以选择先观察房地产市场行情的走势，如果房地产市场繁荣，在贷款结束时借款人的继承人放弃期权，偿清已经获得反向抵押贷款的本息和重新获得标的房产的全部产权，此时借贷双方都没有损失；如果房地产市场不景气，价格下跌，借款人的继承人选择执行期权，放弃赎回抵押房产的所有权的选择，双方借贷关系结束。因此，住房反向抵押贷款不仅可以帮助投保老人获得资金、保障生活开支，而且可以有效地降低他们面临的风险。

四、产权分割与资产流动性理论

产权是所有权、使用权、处置权、收益权、转让权的统一体，核心和基础是所有权，实质是收益权。组成产权束的所有权、使用权、处置权、收益权、转让权等可以分解或转让，也可以和其他产权束中的权利重组。虽然资产不可分割但资产的产权却可以分割，产权适当分割并由多元化的主体分别行使可以提高资产的运营效率。和别的资产一样，住房是所有权、收益权、使用权、处置权、转让权等权能的集成体，这些权能通过产权分割可以在不同主体之间进行流动。资产发挥作用的前提是资产流动性。住房作为不动产在物质形态上是不可移动的，但它的价值形态是具有流动性的。房主由自己的实际需要可以将住房的所有权或使用权进行转让以实现住房在实物资产和金融资产之间自由流动。出售和出租两种形式是最典型的住房资产流动方式。出售将房产的价值一次性全部收回彻底实现的资产变现，但住房的所有权和使用权转让给新的所有权人。因此可见，出售住房实现了住房资产流动性，但房主失去了该房屋的所有权。住房出租通过出让使用权在一定时期内来换取租金收益，虽然该房屋的所有权仍然归房主所有，但在出租期内房主失去了该住房的使用权。出售房产出租房产这两种方式虽各有优势，但两者都不能使得老年人居住在房屋内的前提下提高房产流动性。住房反向抵押在确保老年人仍居住在自己的住房的前提下充分利用它的使用价值；同时充分发挥住房融资的派生功能，将住房转化为一种流动性比较强的资产，激活住房的经济价值，统一住房的居住性、流动性和收益性等功能，满足老年人居家养老的前提下，实现住房最大限度的流动性。

五、家庭资源优化配置理论

家庭资源优化配置理论是研究如何配置和利用国家、社会、企业、单位乃至家庭资源，使得资源带来的效用达到最大化的理论。社会的细胞是家庭，如何合理利用家庭经济资源是近年来广泛受到关注的问题。对大多数家庭而言，消耗资金量大、支出持续时间长的家庭支出主要有购置房产费用、家庭养老费用、抚养子女以及教育的费用三大项。除去抚养子女以及教育的费用，购置房产和养老费用这两项筹集资金伴随着家庭存在全过程。

住房保险论文篇（6）

关键词：住房反向抵押 保险公司 房地产 养老

一、住房反向抵押

（一）住房反向抵押的含义及过程

保险公司开展的住房反向抵押是一种将房产置换成流动现金的新型养老保险产品。投保人群应为60岁以上，同时拥有独立房屋产权的老人。一般是用于老迈的单身人士，或者不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妻等。

在不必出售房屋并可以继续使用的前提下，投保人将所持有的房产以反向抵押的形式向保险公司办理住房反向抵押养老保险。保险公司会对投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等进行综合评估，根据房屋的估值，分摊到预计寿命年限中，每一期向投保人支付养老金，一期时间一般按月计算。当投保人去世后，保险公司获得房屋的产权，对其进行拍卖或者出租，以获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清，并支付保险公司利息、保险费等相关费用，获得房产。如果投保人未过世其贷款期限结束，保险公司将会等到老人去世，将房产进行销售、出租或者拍卖，获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清，并支付保险公司利息、保险费等相关费用，获得房产。

（二）住房反向抵押的理论依据

1、生命周期理论

生命周期理论，即是个人在整个生命周期的不同阶段，使其生活水平和消费支出同其财产水平之间保持稳定的比率，合理分配财富，达到个人资源配置达到最优。一般人的一生可以分为青年时期、成年时期、中年时期和老年时期四个阶段，这四个阶段的理财策略各有侧重。

当一个人处于退休时期，他（她）属于纯粹消费者，需要用在工作时期所积累的储蓄支付。同时人的生命周期与房子的寿命周期一般不一致，房主在购房时多在30岁至40岁左右，中国房子产权年限是70年，假设人的寿命在70岁至80岁寿终正寝，产权还剩余20年至40年，房子的价值还很高。而保险公司推出的住房反向抵押养老保险正可以满足退休后养老金不足或缺失的需求。

2、不动产流动理论

资产流动理论指出，资产只有在不断地流动中才能发挥其作用，流动性是其发挥作用的前提。

在家庭总资产中，住房房产是份额最重、比例最大的资产，往往在家庭全部资产中占有的比重一半，甚至超过一半。一般房屋产权年限是70年，房屋能够长期发挥其作用。同时，老人在退休以后，完全属于纯粹的消费者。如果是儿女未尽到赡养义务的老人时，或者是不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妇，他们单纯靠工作时的资金储蓄以及依靠养老保险，可能不能满足其老年人生活需求，可能常常会出现拿着金碗讨饭吃的状况。

为了改善这种状况，在政府的积极支持下，保险公司开始开展住房反向抵押是一项保险业务的新探索、新思路。老年人可以在退休养老时，将其所拥有不具有流动性的房产在保险公司办理相关业务手续，通过住房反向抵押业务，将不动产置换为流动资金，实现其晚年生活水平的改善及提高。

二、关于对我国保险公司开展住房反向抵押的具体内容与解读

（一）保险公司开展住房反向抵押养老保险（试点）的具体内容

根据2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年3月20日中国保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），其对住房反向抵押养老保险进行了详细规定。

《征求意见稿》中写到，首批试点城市有四个：分别为北京、上海、广州以及武汉，试点工作将至2016年3月31日截止。其中描述，住房反向抵押养老保险产品的投保人群为60岁以上且拥有完全独立房屋产权的老人；参与以房养老试点的保险公司应为：开业满5年；注册资本不低于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。而且，具备较强的保险精算技术，具备专业的法律人员，具有房地产物业管理专业人员，具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。此外《征求意见》还提出，该产品的犹豫期不得短于15个自然日。

（二）保险公司开展住房反向抵押的具体内容解读

1、《征求意见稿》对从业保险公司要求

住房反向抵押业务，打破了我国的老年人靠养老金或靠儿女养老，实现自助养老，缓解社会养老压力，形成多层次养老保障体系，所以保监会对保险公司参与要求非常高。在《征求意见稿》中明确表示，保险公司申请试点时，必须满足的条件大概分为两大部分。

首先，提出申请的保险公司必须有5年以上的营业经验，并且公司在登记注册时的资本额不少于20亿元；保险公司的上一年度末以及最近季度末的偿付能力充足率还不得低于120%。保监会对保险公司的资本提出严格的限定，以确保其在实施住房反向抵押有足够的资本来支持。

其次，对保险公司所需要具备的相关技术及相关技术人员规定了要求。保险公司必须具有保险精算技术，具备对住房反向抵押养老保险进行科学的定价；必须具有专业法律知识的工作人员，能够及时处理反向抵押养老保险相关的法律问题；必须具有管理房地产物业专业人员，具备对投保人所抵押的房产进行日常维护及依法处置的能力；具备完善的公司治理系统以及公司内部风险管理和控制体系，有对反向抵押业务进行专项管理和独立核算的能力等。

2、《征求意见稿》对投保人的要求

保监会规定以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上且拥有独立房屋产权的老人。一般情况下，我国退休年龄为：男年满60周岁，女年满55周岁，女工人年满50周岁。这是根据1978年5月24号批准的《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法》和《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》规定的退休年龄，一直沿用至今。

退休以后，大部分老年人失去了固定的收入来源，就属于纯粹消费者，需要用工作时期所积累的储蓄以及养老基金支付。但是，我国社会养老存在覆盖面小、养老保障水平低、养老社会保障系统不完善等问题，难以满足老年人在退休后对资金的实际需求。60岁是没有工作收入来源，需要消耗所积累的储蓄的界限。保监会将参与住房反向抵押投保人的年龄限制在60岁以上，也是防止有工作能力的年轻人会因为此产品而放弃工作的一项措施。

3、首批四个试点城市

根据《征求意见稿》，保监会定向选择了几个试点城市。首次批试点城市有四个，即：北京、上海、广州和武汉。从选择的这四个城市可以看出，全是我国一线城市。北京、上海、广州是我国传统意义上的一线城市。2013年底，《第一财经周刊》根据一系列的政治、经济和学术资源等指标综合评比后，选出15个新一线城市，其中包括武汉。所谓一线城市，是指通过对其房价、城市发展水平、生活和收入水平、辐射带动能力、国际知名程度等标准来排名评判的。

可以明显看出，保监会选出这四个城市作试点，对保险公司开展住房反向抵押起到了探索和示范的作用。选择这些城市作试点的意义就是在于：这些一线城市在全国或区域中心城市，对全国或周边多个省份能起到主导作用，具有辐射带动能力；这些城市在政治、经济等社会活动中处于重要的地位，且拥有雄厚的经济基础、先进的教育资源、先进的医疗技术及设备、还有便利的交通。此外我国长期实施计划生育政策，生育率偏低的情况相对其他城市更为明显；这些一线大城市的经济相对于我国其他城市增长更加快速、科技更加先进、医疗条件更加完善，当然人们生活水平更高，人口平均寿命相对其他城市更长。所以在以上因素的共同作用下，这些一线大城市的人口老龄化变得尤为突出。这也为保险公司在这些城市实施住房反向抵押提供了适当的试点环境。

三、保险公司在城镇开展住房反向抵押的可行性分析

（一）养老社会保障系统现状

我国养老保险制度是部分累积制度，就是通常所说的社会统筹与个人账户相结合，由国家、企业、个人三方分别承担费用。社会统筹部分由国家和企业共同筹集，个人账户部分则由企业和个人按一定比例共同缴纳。但是我国传统养老保险制度长期以来存在着不合理的问题，给养老保险带来了巨大的冲击和压力。

首先，存在养老保险的隐性债务。我国的养老保险制度是从现收现付的制度转变成现在的部分积累制养老保险制度，养老权益被重新进行了调整和分配，巨大隐性债务的偿还就落在保险受益人身上。其次，我国养老金运营方面不当。现行的养老保险体系主要组成部分有三个：基本养老保险、企业补充性养老保险和个人储蓄性养老保险。但很多企业不会主动发放补充养老保险，并没有发放到个人手里，因此很多企业的补充性养老保险只是一种表面工作。另外，我国养老保险金目前没有统一的规划，出现较为严重的重复监管现象，造成重复部分的人力、物力等资源浪费。而且，我国的养老保险体制相应的法律法规还不够完善，致使养老保险监管体系也不完善。

综上，我国基本养老体系不够完善，仍存在漏洞，因此保险公司开展的住房反向抵押业务可以作为一种新型的养老模式，对我国现行的养老保险体系进行有效的补充。

（二）城镇住房私有率

1994年7月18日，国务院的《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号，文件明确了城镇住房制度改革的根本目的：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”

各地方政府响应号召，房地产市场快速发展，城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施得到了很大改善，使我国的住房商品化程度大大提高。至2010年年底，中国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米，是1978年城镇人均住房建筑面积的4.7倍。且2010年年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中城镇居民家庭拥有原有私房占11.2%，家庭拥有房改私房占40.1%，家庭拥有商品房占38.0%。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%，分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点。可见我国城镇居民住房私有率水平逐年提高，为保险公司在城市开展住房反向抵押业务提供了充足的房源。

（三）房屋产权可交易性

保险公司开展住房反向抵押业务，需要一个交易手续比较简化、交易成本比较低、交易平台及系统比较成熟的二级市场。1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》里第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。所以城镇居民可以将自己的土地使用权进行出让、转让，促使住房二级交易市场形成。”

随着我国住房制度改革的进一步加深，我国已经全面开启住房二级市场。随着我国住房二级市场将逐步成熟稳定，交易的程序随着二手房交易市场的成熟逐步简化，交易相关费用也随着交易规模的扩大逐步降低，这使得银行在合同到期获得抵押房屋产权之后便于在市场上进行交易，收回贷款本息并从中获取较大的收益，这为发展住房反向抵押贷款提供了市场基础条件。

（四）保险公司现有的业务基础

1949年10月20日，中国人民保险公司成立，新中国统一的国家保险机构的诞生，自此中国保险已经拥有了65年发展史。随着我国经济迅速的发展，金融市场及体制逐渐完善，保险业也逐步成熟。现阶段我国保险公司对于开展住房反向抵押业务已经有了一定的业务基础。

开展住房反向抵押业务的运作过程相对复杂。首先，需要确定合理的按揭率。住房反向抵押业务的运作过程复杂，保险公司需要对投保人进行综合的评估，其中涉及到投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等多方面因素。我国保险公司经过65年的发展史，对这些数据已经拥有大量的积累，在对投保人各项数据进行评估时，有了很大的优势。

其次，还需要对风险的应对和控制能力。在投保人和保险公司签署合同后，随着时间的推移，在实施反向抵押时，由于房地产价格的变动、投保人健朗状况的变化、市场利率的浮动等不确定因素越来越多，保险公司所面临的风险随之越来越大。现阶段我国一些大型保险公司在设计精算模型和寿险生命表有了相对成熟的经验，并且已经拥有专门的精算部门和大量的专业精算人才，为住房反按揭在我国开展提供了有力的技术支持。

综述上文，我国保险公司开展住房反向抵押已具备的有利条件大致为：一是目前我国城镇住房私有率逐年提高；二是随着我国住房制度改革的进一步加深，住房二级市场逐步成熟；三是保险业不断地发展，保险公司已经拥有开展住房反向抵押业务的业务基础。因此，保险公司在我国开展住房反向抵押业务已经有了外部对其需求及内部的有利条件，保险公司在城镇开展住房反向抵押已经具有非常强的可行性。

四、住房反向抵押有待完善方面的设想

（一）采用浮动利率规避风险

保险公司在开展住房反向抵押业务时，利率风险是其重要影响因素之一。保险公司在计算利率时可以采用固定利率和浮动利率两种方式计算。

如果保险公司在采用固定汇率时，首先，当市场利率变化时，参与住房反向抵押业务的房屋房产价值会受到影响，而保险公司却无法控制因利率变浮动而导致房产价值的变化；其次，当市场利率上升时，保险公司的回报率将相对降低，即房屋房产价值减少，导致保险公司失去其他投资机会，其机会成本增加。如果保险公司开展住房反向抵押业务时采用浮动利率，就可以避免采用固定利率所带来的风险。但是，采用浮动利率仍然不能规避所有风险，例如：如果利率上升，保险公司应计利息提高而发放给投保人的养老金不能减少，可能使贷款本息超出房产价值的风险，从而导致保险公司利润损失。

总而言之，保险公司在开展住房反向抵押业务时，无法避免利率变化带来的风险，但相对而言，保险公司采用浮动利率是一种较好的选择，同时保险公司还可以利用金融衍生工具期货、期权、互换、远期，以便避险保值，同时对冲利率所带来的风险。

（二）开展贷款发放业务

保险公司所开展的住房反向抵押业务，实际上是一种具有人寿保险性质的不动产抵押贷款业务，即保险公司在开展此项业务时需要进行贷款发放。但是，我国保险公司只能发放人寿保险保单质押贷款，不具备发放其他类型的贷款的功能。目前我国合法贷款发放机构主要包括银行、农村信用社、小额贷款公司等。

在开展住房抵押贷款业务上，银行、农村信用社、小额贷款公司等金融机构在贷款发放业务上已经较为成熟，但是在寿险业务管理、精算技术、对各种指标综合评估等方面，没有保险公司专业。相对于这些金融机构，保险公司已经拥有相对成熟设计精算模型和寿险生命表，且已经有属于其专门的精算部门大量的专业精算人才，在开展住房反向抵押的业务有绝对的优势。但是，目前保险公司没有贷款发放业务，这阻碍了保险公司在开展住房反向抵押业务的进程。

随着我国老龄化趋势的加速，老年人对住房反向抵押业务的需求逐渐增多，我国保险公司也正在准备相关贷款业务。但目前保险公司开展住房反向抵押业务，还需要与银行等具备贷款发放业务的金融机构进行合作。

（三）完善土地使用权属

住房反向抵押合同中，房屋是债权抵押物，抵押人必须拥有抵押物的所有权。

住房反向抵押业务最为成熟应属美国，其实行的是土地私有制制度。在1791年美国《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿，私有财产不能被征收作为公共用途。所以，在美国除非为了公共用途并给予合理补偿，私有土地不能被征收。这条款正是保证美国顺利开展住房反向抵押业务的有利因素。

与美国相比之下，我国房产产权只有70年。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国发[1990]55号里，第十二条明文规定：居住土地使用权最高年限为七十年。即70年后，土地将被国家收回。这就导致，土地使用权离使用权期限越近，房屋的价值贬值越大；其次，当投保人和保险公司执行合同时，假如投保人房屋使用权到期，或政府城市规划等原因导致土地使用权的收回，会导致房屋所有权归属问题的法律纠纷，保险公司风险加大。解决这些问题需要政府和保险公司进一步完善法律法规及政策规定。另外，如果投保人所抵押的房屋房产产权到期，如果投保人健在，保险公司必须继续支付养老金并且没有追索权，这必然会导致保险公司利益的损失，甚至会导致保险公司的破产。所以保险公司开展住房反向抵押业务养老保险产品时，政府必须承担一定的社会责任，在给予政策支持同时，也必须给予资金上的支持。

（四）加大对反向抵押的宣传与指导

中国一直有“但存方寸地，留与子孙耕”观念，拥有房屋是家庭最基本的保障。在两代人之间，父母留给子女遗产、子女赡养父母，是存在于彼此之间心照不宣的权利和义务联系，住房反按揭的出现会破坏这种平衡，极有可能引起子女与父母之间隔阂。所以大部分老人不愿意将所拥有的房屋进行反向抵押，害怕子女会因此被指责为不孝，始终认为房屋应该是留给子女的财产。而大部分子女将父母手中的房产当成将来生活的指望，也不愿看到父母将房产抵押掉。

所以中国的传统观念的根深蒂固，部分老年人不能接受反向抵押养老保险产品，在很大一定程度上阻碍了保险公司推行反按揭产品的实施。事实上，住房反向抵押养老保险产品并不是符合所有老年人，而主要是针对于孤寡老人和无子女的老夫妻。尤其是低收入、低资产的老年人，其生活根本没有保障的，住房反向抵押恰恰可以满足他们生活的需求，改善和提高他们生活水平，弥补了因自身资金不足，所带来的养老困扰。上述情况还需要政府及保险公司加强关于住房反向抵押业务的宣传，尤其反向抵押业务涉及因素多，是一种相当复杂的养老保险产品，需要专门咨询机构和相关人才为投保人进行指导和说明。

住房保险论文篇（7）

2011年两会期间，利用保险资金支持全国保障性住房建设，成为保险业代表委员的热议话题。截至2011年2月底，我国的保险行业资产总额已经达到5.2万亿，巨额的保险资产要求更加宽广的投资渠道。然而，我国保障性住房且存在巨额资金缺口，公共财政压力巨大。根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。当前保障性住房建设的资金来源，一是中央财政补助，二是地方各级政府的资金投入。

按照中国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。国务院计划在2011年建设1000万套保障性住房，相比2010年增长72.4%，达到全国房地产投资规模的20%，资金缺口将达到1.3万亿元。如何建立保险资金支持保障性住房建设长效机制，发挥保险业社会管理功能?其理论基础又是什么?保险资金投资保障性住房建设的模式是什么?这些已成为当前亟待解决的基础问题。

二、保险资金参与保障性住房建设的资源配置理论

在资源配置过程中，政府与市场之间的关系一直都是经济学界讨论的焦点。调整政府与市场之间的关系，寻求二者之间的平衡点，已经成为当代经济发展的关键所在。从制度经济学视角看，“市场”和“政府”都是配置资源的一种制度安排。不论何种制度安排，其高效运行的基础都是需要一个与之相容的制度结构，否则会出现效率损失，产生制度不协调成本，即“失灵”了。当存在公共产品、不完全竞争和外部性时，由于微观主体的有限理性和机会主义倾向会造成市场失灵，市场机制在某些方面难以起到配置资源的作用，需要政府干预，因为此时政府配置资源成本更低和效率更高。但这并不意味着，凡是(准)公共产品，只要是政府来配置资源，效率就一定会高(钱振伟，2011)①。政府在配置公共产品资源也不是万能的，政府不可能在所有公共产品资源配置领域都起高效作用。在某些公共产品领域，政府对资源配置也可能不是最有效的和成本最低的。哈耶克(1960，1963)论述了政府干预的“可为和不可为”的原则，“不可为”指国家强制力作用不可逾越基于私人产权为基础界定的私域;“可为”指政府通过适宜的法律和经济政策，为市场竞争创造良好的条件和框架。当然政府干预经济并非完全因为市场失灵，政府干预和市场调节不完全是替代关系。政府在经济中的角色岂止是干预，而且它自身也是市场经济体制中的一员，参与经济活动，其活动成为市场经济体制中不可缺少的一个组成部分(曾康霖，2007)。

保障性住房属于一种准公共产品，存在市场配置保障性住房资源失灵的一面，但并不意味着一切保障性住房资源都由政府配置，其资源配置效率就一定会高，也可能由于信息不足、、政府政策的频繁变化、缺乏市场激励、缺乏竞争、缺乏降低保障性住房成本的激励导向等内在缺陷，政府也会失灵。随着我国保障性住房制度推进，保障性住房服务对象急剧增长，2011年全国将建设1000万套保障性住房，资金缺口达到1.3万亿元，公共财政将面临极大挑战，这也是政府配置保障性住房资源失灵的一种表象。通过BOT②的“政府招投标”形式，即政府购买服务的方式是克服保障性住房“政府失灵”和“市场失灵”的一种选择。在这种情况下，可以把政府通过BOT的政府购买服务看作是介于政府直接提供服务和完全私有化两个极端之间的一种折衷方式，被认为既可以克服政府直接提供服务所存在的缺陷，又可以克服保障性住房公这共产品供给市场失灵的一个有效而可行的方法;即政府继续保留其福利投资主体和制定福利政策角色，提供制度产品，以克服市场失灵，但将营办服务的责任通过合同形式交给独立的营办机构，这些机构可以是营利性的组织、非营利性组织等，以有效降低服务成本、增加资金渠道、提高服务质量和克服官僚现象，以克服政府失灵。通过这种方式使政府与私营或其他组织形成一种合作关系，引导更多社会资源配置向保障性住房领域倾斜，形成公共部门和私人部门共同承担保障性住房责任的良好局面，提高保障性住房供给效率。只有明确了政府与市场各自在保障性住房领域中的角色与定位，使政府和市场这两种资源配置机制扬长避短相互补充和相互促进，才能实现保障性住房资源有效配置。

另一方面，保障性住房的市场化和社会化有助于缓解公众日益增长的服务需求与政府垄断服务供给不足的深层次矛盾，提高保障性住房服务的供给效率，满足公民对保障性住房服务的需求。在这一过程中，政府从保障性住房产品和服务供给的垄断者转变为利益调解者、激励者，是“舵手”和“裁判”，而不是“划桨”和“球员”，是授权而不是提供具体服务。政府必须与非政府组织、私人部门、公众一起来共同治理，推进保障性住房服务的市场化和社会化，让服务对象自己选择公共服务，提高服务对象的满意度和保障性住房的资源配置效率。

三、保险资金参与保障性住房建设面临的挑战

保险公司(尤指寿险公司)承担的多为长达几十年的长期负债，但由于我国保险资金的投资渠道受到较严格的限制以及投资市场长期投资产品匮乏等原因，保险公司负债的久期远大于资产的久期，导致许多公司面临比较严重的资产负债不匹配风险，保险公司的经营稳定性受到严重威胁。从国际惯例上来看，保险资金投资的多元化已是趋势，包括不动产等投资在保险资金运用中都占有很大的比重。从中国保监会2010年9月份《保险资金投资不动产暂行办法》以来，由于受制于宏观环境的影响，一直没有保险企业实质的不动产投资行为。直到近日才由太平洋资产管理公司发起设立“太平洋－上海公共租赁房项目债权投资计划”，成为自《保险资金投资不动产暂行办法》出台之后第一单不动产债权投资计划，开始了保险资金涉足保障性住房的实践。保险资金投资保障性住房有十分重要的社会意义，而且从长远角度来看，这种实践对于拓展保险资金的运用渠道、实现保险资金的有效配置、合理匹配保险公司的资产负债方面有十分积极的影响。但是要想建立保险资金投资保障性住房长效机制，还面临一些挑战，主要有以下几点:

1.保障性住房属于准公共品，具有很强外部性，完全由市场配置保障性住房资源肯定会失灵。保障性住房的收益率较低，难以实现保险资产保值增值的目的。从国际经验来看，保障性住房的投资收益率不高，一般难以满足保险资金的投资回报要求。因此，尽管从投资期限来看，可以满足保险企业资产负债匹配的需要;但是从投资收益率来看，较低的收益率对于保险公司实现资产负债匹配和保险公司资产的保值增值来说，保险资金进入保障性住房领域是一个很大挑战。

2.缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设。从监管层面来看，尽管中国保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，放开了保险资金参与保障房建设的闸门。但是，从具体实施来看，对于保险资金进入保障房建设的准入规则以及诸如征地的用途、投资的比例等具体模式缺乏必要的实施细则和管理规定，使得保险资金迟迟难以进入保障房建设(刘欣琦，2011)。

3.保险资金参与保障性住房建设还缺乏必要的投资路径和模式。作为准公共品的基础设施，保障性住房完全不同于普通商品房的开发。与普通商品房开发周期短、利润率高的特点正相反，保障性住房的建设运营期长，而且回报率较低。这就需要建立一种有效的投资机制和投资模式，使得市场参与者(尤其是长期投资者，如寿险公司)更加便利更加有效地参与保障性住房建设，以缓解地方政府的财政压力，降低了入住民众的生活支出压力，从而进一步体现了保险资金“取之于民，用之于民”的精神。

四、构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制要构建我国保险资金参与保障性住房建设的长效机制，要处理好以下三个方面的问题。

(一)要处理好保险资金进入保障性住房中市场和政府之间关系

保障性住房虽然属于准公共品，需要政府主导保障性住房资源配置，但并不意味保障性住房完全由政府承担，也应该发挥市场在保障性住房资源配置中的积极作用，尤其是吸引作为市场主体的保险公司积极进入和参与保障性住房资源配置。具体如下:一是，通过政府(尤指地方政府)积极干预，通过优惠政策引导和鼓励保险资金参与保障性住房建设。对保险资产投资保障性住房建设实行优惠的土地和税收政策，可以间接提高保险资金的投资收益率，适当满足保险资金保值增值的目的，同时也可以提高保险企业参与保障性住房建设的积极性，引入大量保险资金参与其中，可以减少政府的保障性住房的财政压力。二是，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作、协同发展”的原则，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展。三是，各保险公司应该建立和完善自身资产的管理体制，建立保障性住房建设专项基金和相应的资金管理措施，实行专项资金管理制度，合理分配和运作资金，完善市场配置保障性资源机制，实现保险资产负债匹配的目标和保险资产保值增值的目的。

(二)建立起良好的制度环境，尤其是保险资金投资保障性住房监管的政策环境

一项制度要有效率，必须要有一个协调的制定环境，需要相应的配套措施，特别是相应的监管制度，否则会产生制度协调成本，增加保险资金参与保障性住房建设的交易成本。基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保险监管机构将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。同时，保监会、证监会、城乡建设部门、审计部门、财政部门等各相关监管部门之间应该加强相互协调与合作，尽快完善各项相关政策和管理规定，为保险资金参与保障房建设提供相应的政策和行政指导，规范保险资金的运作。保险资金进入保障房建设，必须承担一定的社会责任，不能过于追求利润，但对于保险资金的运营，也要寻求一个完整的模式，否则会带来很大风险。对于保障性住房质量的检验、资金如何投入、资金进入后周期有多长、财务如何平衡、租金如何缴纳、若无稳定的回报该怎样处理等问题，需要多部门之间的相互合作，共同出台相应的实施和监管细则，实现保险资金运用效用的最大化。

(三)探索建立保险资金投资保障性住房的BOT模式

保险公司投资建设保障性住房的BOT模式可大致分为以下四个步骤:

1.确立投资项目。针对各地政府对保障性住房建设的实际需求和发展规划，保险公司可依据当地经济发展条件、社会环境、保障性住房拟建规模、技术实施方案、政府财政支出和补贴水平等要素进行综合考虑，编写《可行性研究报告》等文件，初步选定那些能够保证期望投资收益率且风险较低的项目作为投资对象。同时，保险公司应积极开展项目推广和营销，传播以BOT模式建设保障性住房的理念③，促进地方政府在保障性住房开发领域实行体制机制改革，探索充分利用保险资金发展保障性住房的途径。

2.参与保障性住房项目招投标。地方政府正式立项采用BOT模式建设保障性住房后，成立招标委员会和招标办公室，研究项目技术问题，如保障性住房的经营期限和租金水平等;并准备投标者资格预审文件，编写招标文件，向社会进行公开招标。保险公司依据政府文件的投标资格和要求，必要时可与具备民用建筑开发资质的房地产公司组成投标联合体，通过资格预审后实地考察项目，并与地方政府进行沟通协调。在实地考察和深入研究招标文件的基础上，保险公司编写投标书，投标书中应明确所投资建设保障性住房的居住规格、质量水平、每平米的预计租金水平、融资来源和结构、建设进度安排、竣工日期、运营期限、运营维护费用、价格调整公式或调整原则、投资回报预测、风险分析与分配、不可抗力事件的规定等重要事项，并在截止日前递交标书参与评标。

住房保险论文篇（8）

1.1政策背景

第六次人口普查数据显示，我国老年人口（60岁及以上）总数已达到1.73亿，人口老龄化水平达到12.54%，而且65岁及以上的老年人口达到1.15亿，人口老龄化水平为838%，养老成为“国家难题”。中国的经济发展不及人口老龄化速度，国未富而民先老的现实使我国养老压力逐步攀升，我国养老负担日益沉重，以房养老保险模式在此背景下应运而生。

自2006年起，政协委员向我国有关部门提交关于“以房养老”试点的提案，之后在上海、广州、南京等地都进行过一定的试点。2014年3月，武汉市被保监会纳入以房养老保险试点城市，武汉市政府也大力支持保险企业创新养老服务，在以房养老保险方面进行积极探索。2014年8月，国务院下发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，其中正式提出要充分发挥保险业社会管理功能，构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系。

虽然国家在政策上不断推动以房养老保险的推定，但法律规定，我国居住用地使用期限、传统观念以及房价波动等仍是现实障碍。在行为金融学视角下，人们的选择往往具有内在的心理倾向，且不具有绝对理性，因而多数情况下选择倾向是导致其最终决策的直接原因。量化居民的选择倾向，对于理解居民的养老选择，测度以房养老保险投保意愿，具有明显的可操作性和现实性。

1.2研究现状评述

（1）国外研究现状评述

“反向住房抵押贷款”这一概念由Henry Bartel和Michael Daly最先提出，指老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，在此同时保留居住权。

20世纪90年代，Jacobs等人的研究结果表明，有相当一部分符合条件的贫困老年人可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫困。21世纪初，Barbara RStueki进一步分析了住房反抵押贷款的必要性以及可行性，对于将反抵押贷款收入都用来购买长期保险的老年人，政府豁免他们前期抵押贷款所应上缴的保险费用，会刺激借款者将倒按揭用于长期医疗保险中。

除美国之外，日本学者Mitchell和Piggott的研究结果表明在日本发展住房反向抵押贷款首先要从政府政策层面上予以支持。Robert Buckley 和 Kim Cawrtright 等论证了倒按揭贷款在俄罗斯的潜在需求及其能否改善老年人的贫困问题。George Liondis经调查发现澳大利亚的住房反抵押贷款业务规模将逐步扩大，并对住房反向抵押贷款在澳大利亚的开展持乐观态度。

（2）国内研究现状评述

在中国，以房养老最早由胡江涛和曾祥瑞（1995）提出，对住房反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范进行了详细的分析。孟晓（2002）对住房反向抵押贷款寿险业务开展提出了一些建议。

邹小?M、张晶（2006）参考国外文献基础上提出了细化的保险精算定价模型。陶昱（2010）提出了需要由政府部门介入，保险机构担保的反向抵押贷款证券化运作模式。在此研究基础上，同年耿晓君在《我国城镇住房反向抵押贷款运作模式研究》中提出政府、保险机构、中介机构等参与的房地产一级市场和证券化市场相结合的住房反向抵押贷款的运作模式。刘大伟（2011）针对广州市推行以房养老保险分析了以房养老保险风险稀释对策，并对其可行性进行了深入的探究。

国内以房养老保险的研究多限于对其可行性、风险性的研究。学者的研究多直接照搬国外成熟的理论成果，处于一定高度研究以房养老保险的相关问题。而现实要求我们必须从新的角度思考问题，了解老年人心理选择倾向。

4实证结论

4.1结论

在中老年人群体中，以房养老保险投保意愿并不高，持有积极观点的只有18%，远远小于支持“子女赡养”老人的74.50%。但对于“自助养老”持反对态度的老年人占半数之上，这表明目前我国对于机构养老的探索的必要性与紧迫性；随着养老观念与金融普及意识的提升，金融服务机构的完善，老年人对以房养老保险的接受度有很大的上升空间。

4.2结论分析

综合相关文献及数据，本文认为以房养老保险投保意愿低迷原因可能基于以下四个方面。第一，房地产难以评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构较为不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果。老年人由于缺乏专业评估知识，难以确定机构评估房产价格的合理性与准确性，因此对机构缺乏信任。第二，养老观念老旧。当前中国经济不到发达水平、贫富差距不容忽视，中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买房产。因此房产作为一种“高价值标的”，在家族传承中属于不可或缺的要素。因而老人不想将房产抵押给保险公司，以贷款养老。第三，保险机构不完善。原有的保险机构强制性、干扰性宣传让老人不愿意接触保险产品。保险公司的营销手段与赔付手段都仍有较大欠缺，并且服务参差不齐。第四，适用人群范围小。按照现有情况分析，最有可能是没有继承等问题的独居、孤寡、膝下无子女或子女定居国外的老人参保，而这类老人在我国并不占多数。

5对策与建议

51保险公司与专业房产中介公司联合

保险公司可与专业的房产中介公司进行“强强联合”，共同探索以房养老新领域。一方面，传统房产公司变现能力更强，在售卖和出租方面可以弥补保险公司的弱项，这对于保险公司获得房产之后的置产处置有很大益处；另一方面，在投保时或保险期间之内，房产的估价可以由专业的房产公司进行，房产中介丰富的估值与处理经验可使得保险过程更加科学化与便捷化。

52保险公司与中老年人加强沟通

为了增强营销效果，保险公司应主动走进养老院、福利院与社区，支持中老年娱乐活动，通过开展养生讲座、节日送温暖等较为被老年人欢迎的沟通方式，不断强化与老年的感情纽带，改善老年人对于保险公司原有印象；应扩大以房养老保险的宣传力度，和大型超市、医院等与老年人相关的企业进行合作宣传，注重引导老人形成新的消费观念，增加用于改善生活的消费，包括看病、旅游和保健，为以房养老保险的进一步推行奠定客户基础。

53推进以房养老保险条款通俗化

住房保险论文篇（9）

风险是基于十五不确定性的一种损失，它应当具备不确定性、产生损失两个后果。

住房的金融风险是指银行等机构在为住房提供的资金的融通、信贷和清算回收的这个过程当中，因为各种不可控制因素的影响，使得住房金融在实际收益上同预期收益上相背离，因而遭受经济损失的风险。

二、住房金融风险的研究意义

（一）理论意义

美国的次贷危机被视为房地产的资金在运作过程中所产生的金融风险的极端形式，为我国在住房金融的推行模式和发展线路上盲目学习外国模式敲响了一记警钟。

由于我国当前房地产金融市场发展时间短，才刚起步，发展还在逐步完善中，银行缺少有效的风险对冲工具，风险防范措施效果不佳，预警机制尚待完善，因而不能将风险有效的降低和分散。该研究旨在通过借鉴外国转移和对深入分析住房金融风险，避免走上美国次贷危机套路有重要的理论意义。

（二）现实意义

在中共中央提出构建和谐社会的现实背景下，住房消费对经济的发展有不可替代的推动作用。然而，不容忽视的是住房金融风险对我国经济发展可能产生的危害，将风险遏制在摇篮中是本文的主旨。寻求防范住房金融风险的对策措施，稳定住房信贷，减少道德违约率对于促进我国房地产市场和金融市场的健康发展，保障贷款的安全都具有重大的现实意义。

1、推动我国房地产市场健康稳定发展。

推动房地产的发展是促进我国国民经济发展中的一项重要举措，因而房地产经济直接作为影响整个国民经济健康发展的一个不可回避的影响因素。房地产行业需要大量的资金投入，而这些资金来源往往依靠银行贷款、融资，因而它的发展离开了金融的辅助支持是不可能实现的。换句话说住房金融的健康、稳定、有序的发展取决于有效的风险管理控制和预警防范。而本文所关注的住房金融风险的产生和防范问题正是实现住房金融良性发展的前提条件。

2、推动我国金融领域的改革。

从1979年起，我国进行的金融体制改革取得了较大成果，但在当前经济全球化深化的大背景之下，特别是在2007年下半年开始逐步显现的美国“次贷危机”进而引发的金融危机席卷全球的背景下，持续进行金融改革是必要的。本文所研究的如何防范住房金融风险的方法措施有利于促进我国住房金融业的稳健持续发展，也为防范金融风险，进行金融领域的改革提供参考和借鉴。

3、推进我国的城市化进程。

城市化离不开房地产的发展。对于房地产企业而言，作为住房商品的供给者，他们要有充足的资金来投资于房地产的建设，而不同的住房类型在数量和质量上很大程度上影响着城市居民的住房需求。对于作为住房商品的需求者——城市购房者而言，他们从不同的融资渠道和方法来获得资金，从而让自己有实力来达成他们的购房需求，满足他们的购房愿望。然而城市化进程中住房供给者和需求者的资金来源的融资渠道与住房金融的健康发展是割舍不开的。因此，住房金融的风险研究对住房金融的健康发展，对城市规划有重要的促进作用，同时也为我国可持续发展的新型城市化提供重要保障。

三、怎样防范住房金融风险

（一）建立个人信用评定制度

我国现目前对大多数资金有限但又希望拥有自己房子的购房者而言，他们大多选择住房按揭贷款。但是，随着抵押贷款市场发展的迫切需求，按揭贷款发放条件和标准的放松，由于各种客观原因，如收入水平难以达到还贷要求，个人信用的缺失造成了各种金融诟病，给我国金融市场带了较多负面影响。

西方发达国家一直注重对住房金融风险的量化研究，积极致力于风险度量模型的开发和完善。对于我国而言应该建立与我国国情相适应的个人信用评级制度，建立完善的个人征信系统，对借款人财务状况和信用做出真实可靠评定，统一判定标准，提高房贷要求和标准，完善审批程序，对于经过评定且信用等级较高者，贷款额度可适当上浮，对违背信用原则的不良行为给予惩处。根据借款人的实际条件确定贷款的最高金额、还款方式以及担保所应该具备的条件，认真调查借款人的真实收入、以往信用记录等。为了防范按揭贷款风险，我国还应该加强商业银行自身的风险管理，落实国家的宏观调控政策，严格按照国家的法律法规对个人信用进行监管从而抑制地产和购房者的投机行为。完善担保业务体系，完善贷款担保方法，使担保业务统一化，来缓解银行面临的违约风险压力，加快个人住房抵押贷款二级市场建设。

（二）加强住房金融风险防范的预警机制

国家的金融风险的防御能力主要取决于是否具有一套正确反映金融体系健康与稳定的金融预警制度。我国金融风险预警机制起步较晚，起源于20世纪80年代。因而迫切需要进行预警机制的建立、创新和完善。借鉴外国经验，本文提出了一下方法措施：加强在发放贷款前的审批程序和工作以及发放贷款以后的管理工作；完善和创新金融监管相关的法律法规，加强银监会、证监会、保监会的分层次预警。利用信息化时代的特色，建立统一的信息化结构。加强对金融衍生产品的监管，打击非法融资借贷，风险预，防止金融衍生产品的投机行为造成的和市场泡沫化所带来的金融风险。

（三）加强监管，改善住房金融主体信息不对称问题

住房金融市场主体主要包括：银行、借款人和金融监管者三个方面。我国现目前信贷政策的标准放松，购房者和房产开发商的审核都不完善，银行和开发商之间信息不对称从而造成大量呆账、死账，银行成为风险的最后承担者。各投资机构和借款人为了自身利益的最大化，在风险暴露的情况下选择隐瞒不披露、做假账、会计报表造假，导致了监管机构无法对市场的系统进行有效的评估。因此，建立具有透明度、畅通的信息沟通渠道预防风险的产生是非常有必要的。

（四）创新住房金融产品

创新住房抵押贷款违约保险品种来降低住违约风险，如最低保证金制度；建立起多层次资本市场体系、开发出多种金融衍生工具如房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化产品。（作者单位：四川师范大学经济与管理学院）

住房保险论文篇（10）

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08

在我国人口老龄化日益突出的背景下，老年人的养老问题成为众多学者关注的焦点。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出将在2014年试点住房反向抵押贷款，实现以房养老的目标。该文件的一石激起千层浪，引发国内外学者与广大民众的讨论。本文对反向抵押贷款的相关文献进行梳理与总结，以期通过文献述评的形式更加系统全面地描述反向抵押贷款的中国化道路。

一、反向抵押贷款在中国的发展与争议

（一）反向抵押贷款的引入与定义

胡江涛和曾祥瑞（1997）是最早将反向抵押贷款的引入中国，通过以美国发展成熟的反向抵押贷款产品为依托，详细地介绍反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险防范[1]。杜娟、陈茗（2003）则引入“住宅期货”的概念对反向抵押贷款定义[2]。反向抵押贷款的称谓来自时任中房集团董事长孟晓苏（2002）的倡议，其最早提出开发反向抵押贷款产品：投保人将房屋产权抵押给保险公司，继续终身使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，直至投保人亡故，保险公司将该房屋收回处置[3]。蔡清（2003），柴效武、岑惠（2004）则通过比较住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同来定义反向抵押贷款，即反向抵押贷款目标群体是老年人，通过将自有的房屋作抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构[4]。在此过程中，反向抵押贷款本金、利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少，其现金流方向与住房抵押贷款相反，故名反向抵押贷款[5]。与孟晓苏的定义不同，该定义丰富了反向抵押贷款的经营主体与产品形式，更深层次的展现了反向抵押贷款的本质。柴效武（2004）还更为通俗地阐述反向抵押贷款的概念――“以房养老”，通过明确反向抵押贷款的作用，使反向抵押贷款与社会保障体系紧密相连，大大增加社会对反向抵押贷款的关注[6]。反向抵押贷款从单纯的理论界研究逐步向政策制定与大众视野迈步，理论研究也不再局限于经济领域。鲁晓明（2006）从法律的角度，认为反向抵押贷款是住房所有人以自有住房作担保借款，出借人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平，分期放款，待条件成就时一次偿还的一种担保方式[7]。从普通民众的角度，反向抵押贷款更多的表现为居民晚年增加收入的途径，或是家庭理财的一种手段[8]。

（二）争议中反向抵押贷款的是与非

早期国内理论界对反向抵押贷款的引入呈现积极态度。孟晓苏（2002）从老年人、保险业、社会三方面阐述反向抵押贷款的优越性：对老年人，反向抵押贷款可以增加老年人收入，提升老年人生活质量；对保险业，可促使保险公司资产额迅速增加，实现保险产品多元化；对全社会，反向抵押贷款可以改变我国储蓄率过高的现状，扩大居民消费拉动内需来，实现国民经济持续发展[9]。李雅珍、邹小（2005）从市场供求角度分析反向抵押贷款的前景，认为反向抵押贷款在我国有可观的市场规模，风险可控，收益对等，法律可行，是寿险公司亟待开拓的领域[10]。肖隽子、王晓鸣（2006）认为我国人口老龄化与其他国家不同，人口基数大、增长快，未富先老，社会保障程度低等因素促使反向抵押贷款与“以房换养”相结合，因此必须建立中国特色的反向抵押贷款体系[11]。李时华（2007）认为我国已进入老龄化时代，必须开发“银发经济”，住房反向抵押贷款通过改变居民养老和消费观念，减少老年贫困人口，促进老年居民消费结构优化升级，完善农村养老体制，是扩大老年消费需求的新途径[12]。在2011年多省出台“以房养老”提案后，对于反向抵押贷款的呼声随之增长，更多领域的学者参与到反向抵押贷款的讨论中。周子渊（2013）从房产税收视角分析认为反向抵押货款可以帮助老年人规避国家税收政策带来的房产价值减损，有利于活跃二手房市场，促进房地产市场尤其是二手房市场的发展，对提高老年人生活质量，减轻国家和家庭养老负担有重要意义[13]。

但在我国部分地区实行“以房养老”试点之后，批评反对之声随之高涨，2013年9月13日，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》后，质疑之声更是不绝于耳。最极端的说法是反向抵押贷款是政府在养老金亏空后逃避养老责任不作为的噱头，在政府出面辟谣之后该说法才有所收声。其实反向抵押贷款为居民养老提供了不同的选择，但在我国社保体系不健全的背景下，居民对晚年生活的担忧容易对其造成曲解。另一种质疑的说法是认为反向抵押贷款无法在中国实现。这类学者认为反向抵押贷款本身的实施就需要严格、苛刻的条件，无论从宏观视角还是微观视角，其注定是一种小众的金融安排，在基础条件差的中国，注定只能是概念性的规划设想。支持此种说法的李心愉（2013）曾明确指出：反向抵押贷款在我国实施必须具备两个基本条件：一是充分的业务量使保险公司经营有利可图，二是稳定的房价上涨预期支撑房产的估值与交易。但上述条件与中国传统人伦观念与国家房价宏观调控相悖，目前反向抵押贷款在我国不具备可行性[14]。

二、“中国式”反向抵押贷款实施的阻碍因素

（一）金融机构信心不足，配套政策亟待完善

反向抵押贷款引入初期，柴效武、徐智龙（2004）就认为反向抵押贷款与众多保险相似，存在“柠檬市场”问题。在买卖双方信息不对称的情况下，卖方只能按照预期的平均寿命，向寿命长与寿命短的两类客户进行等额支付，长久之后寿命短的客户退出反向抵押贷款市场，留下寿命长的客户，造成房产价值余额不足，卖方巨额亏损。因此他们得出反向抵押贷款的运作须由国家强制进行，即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴[15]。不过这种做法也存在缺陷，当前我国最被看好发展反向抵押贷款的政府机构是养老基金。但是由于社保双轨制与现收现付制的原因，我国养老基金缺口较大，入不敷出，无法对反向抵押贷款运营机构进行相应补贴。另一方面，王永杰（2013）指出，我国房价下行空间大；配套养老设施不健全，床位少，收费高，服务差是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题，直接导致金融机构预期不佳，信心不强，开展反向抵押贷款积极性不高[16]。王云斌（2013）则将反向抵押贷款产品开发与我国的利率市场化相联系，在未实现利率市场化的前提下，利率不稳定因素会增加反向抵押贷款双方的借贷风险，使房产价值与借款人到期累计还款本息总额发生偏差。当利率过低，贷款机构的风险将增加；利率过高，将增大借款人的成本，影响借款人的积极性[17]。从法律层面来说，我国缺乏对反向抵押贷款的相关立法，仅以文件形式做出规范，法律空白之处较大。而在美国，不仅对反向抵押贷款的贷款方有详细的约束，对于借款方也有明确的规定，在借款方无法支付房屋保险与房产税时，贷款方有权要求其提前支付[18]。完备的法律体系成为美国反向抵押贷款健康稳定运行的有力保障。

（二）现有住房体制制约

我国现有居民住房也是制约反向抵押贷款发展的重要因素，首当其冲的便是现有住房产权制度。根据我国现有的《城市房地产管理法》，住宅的土地使用权只有70年，而国外的房产则拥有永久土地使用权。这就意味着土地使用权到期后，国家有权无偿收回土地及其附着建筑物，土地使用续期须重新申请批准。虽然2007年《物权法》规定住宅用地使用期满自动续期，但是实际中并未对具体操作成本做界定，因此金融机构也无法对此做出承诺。在面临拆迁补偿时，土地使用权同样存在争议，而农村的宅基地不允许抵押，更是将反向抵押贷款排除在占据我国四分之三人口的市场之外，诸多因素都导致金融机构对开办反向抵押贷款业务心存疑虑。以陈鹏军（2013）还提出我国现有的商品住宅形式也限制反向抵押贷款的发展。与国外独门独户或独栋院落的住宅不同，我国现有商品住宅多为单元楼房或公寓式住宅。因为公寓式住宅可供盘活、回收资金的空间较小，基于风险控制国外明确规定公寓式住宅不能办理反向抵押贷款[19]。

（三）房地产市场不健全

我国房地产二手市场不发达，金融机构在接受老年人住房之后如何买卖流通，规避房产价值贬损风险，存在较大不确定性。房地产市场的不确定性并不局限于此，王静、王俊霞、荐家壮（2013）认为限购令、保障房、房产税、物业税及国家宏观调控手段和力度让房地产市场变数增加，使金融机构疑虑重重[20]。房价过高则使老年人参与反向抵押贷款能力下降，据测算，双职工家庭利用住房公积金购买100平方米社会平均总价的首套自用住房，北京家庭还清贷款需要27.25年，上海市家庭需33.3年，杭州需15年，南京和广州分别需要25.1年和32.65年。除了未来居民自有住房率会大大降低，老一辈的住房也会成为子女的指望，导致老年人参与反向抵押贷款的可能性降低。房地产中介机构不发达，尤其是房地产评估机构数量有限，存在整体素质不高，评估程序不规范的现象。房地产评估机构缺乏有效监管与约束，对于弱势的老年群体，很难保证评估结果公正合理，严重影响反向抵押贷款的实施与运作效率。

（四）传统道德观念的束缚

目前我国“养儿防老”的观念依然存在，尤其是在农村，由于养老保险覆盖有限，大部分居民仍采取养儿防老的方式。王伟、焦芳（2011）认为老年人晚年生活主要依靠子女，房产作为其一生心血所得，希望由子女传承下去。另一方面，老年人“以房养老”与年轻人遵循的“孝道”紧密相连。从传统观念来看，老年人把住房抵押给金融机构，造成养老责任的转移的表象，将使子女背上“不孝”的罪名。出于对子女的爱护，多数老年人宁愿自己过得清苦一些，也不愿子女承受“不孝”的压力，子女也惧怕传统道德的约束，极力劝说父母不要进行房产抵押。就整个社会来说，反向抵押贷款也没有良好的舆论环境[21]。在欧美国家，居民房产每年都要征收房产税、老人去世后子女继承房产也需缴纳房产税。在此经济环境下，子女对父母参与反向抵押贷款基本无异议，社会养老机构与主流舆论也会倡导建议老年人采取反向抵押贷款提高生活质量。

三、反向抵押贷款的国际经验与“中国化”实践

（一）反向抵押贷款的国际经验总结

反向抵押贷款在国外不外乎政府开办型、政府支持型、私人开办型3种模式。美国涵盖全部3种，日本、新加坡是政府支持型，加拿大则是私人开办型，结合我国实际情况，童汇慧、柴效武（2010）认为我国宜采用福利模式与市场模式结合的模式，既推出政府保障式的反向抵押贷款产品，又鼓励商业部门开发多样化反向抵押贷款产品[22]。随着欧美经验在国内的实践遭遇挫折，近年来许多学者相继引入与中国大陆传统文化相似、经济水平差距较小的香港经验。不少学者认为反向抵押贷款在香港的成功实施，与其完备的法律制度组织框架密不可分。老年人、贷款人（银行等金融机构）、保险人（政府或另外的金融机构）、咨询中介（法律顾问和经纪公司等）和监管方这五个环节的共同参与，使香港的养老按揭特别“接地气”，反向抵押贷款市场结构合理，避免了过度竞争。

（二）反向抵押贷款的中国实践

董建平、韩清河、潘振华（2013）分析总结了反向抵押贷款在中国的5次实践，分别是南京“以租换养”模式、上海“住房自助养老”模式、北京“养老房屋银行”模式、杭州模式以及中信银行“以房养老”倒按揭贷款，指出在上述5种模式中，较为成功的是杭州模式，其成功的主要原因在于将房屋产权是否变更、如何变更、老人养老居住地等问题交由老人自己决定，确保其能够根据自身需求和偏好选择适宜的养老模式。其余模式则由于观念束缚、公信力不足、门槛较高而无人问津[23]。但是这并不说明反向抵押贷款在我国不具备实施条件，王洪卫、石薇、谷卿德（2013）以上海模式为例，认为当前失败的原因在于 “操作断层”：符合条件的老人参与率低，金融机构有参与意愿，但出于政策风险顾虑，真正实施的很少。从根源上说，制度保障缺位是最大障碍，必须以此为突破口开展“以房养老”试点[24]。郝前进、周伟林（2012）则认为大部分实践失败的原因是许多学者将反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款，政策制定中将反向抵押贷款实践变成了纯市场行为，对于反向抵押贷款制度本身的高风险，及其运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视。倘若政府通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险，住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为反向抵押贷款实行的障碍[25]。

（二）反向抵押贷款“中国化”的设想及规划

尽管反向抵押贷款在我国成功实践的案例较少，但并未减少各省市尝试反向抵押贷款的热情，各地学者相继进行实地调查与可行性研究。范雪蕾、高子建（2009）通过问卷调查发现，我国社会养老方式正不断转变，93.55%被调查者愿意到环境较好的外地养老（如到较为温暖的地区养老），以房养老和异地养老各有所长。两者结合：一方面老年人晚年拥有充足的收入，另一方面能为老年人提供舒适的养老环境，一举多得[26]。朱劲松（2011）对我国开展“以房养老”影响因素的实证分析，得出违背传统观念是响老年人参与“以房养老”的最主要因素的结论， “以房养老”能否广泛开展，关键在于如何处理好老年人与子女的关系，其他因素均不起决定性作用[27]。罗莉、王亚萍、徐洋（2012）对武汉市老年居民住房与养老状况进行调查，“以房养老”模式有潜在市场需求和明朗的前景。当前反向抵押贷款发展的困境在于其作为新生事物并挑战传统观念，在我国不容易被接受。只要加大对反向抵押贷款的宣传及完善配套服务，符合我国国情的“以房养老”模式将迅速推广[28]。张茜（2013）在单生命和双生命状态下分别对有赎回权、无赎回权的反向抵押贷款做出定价，对反向抵押贷款在我国的实施提供了理论及技术支持[29]。

对于我国反向抵押贷款的发展规划，国内外学者各抒己见。由于老年人的风险承受能力较弱，反向抵押贷款的实际操作中必须严格控制房产价值波动风险，因此有学者建议在办理反向抵押贷款之初应将10%左右的房产价值作为风险拨备，降低房产价值波动造成的不良影响。与年轻人相比，老年人由于金融财务知识不足，政府须制定通俗易懂的反向抵押贷款条文并切实保障老年人合法利益，反向抵押贷款产品的设计必须重视老年人对现有居住环境的眷恋，不改变老年人生活习惯，使其能安享晚年[30]。以傅鸿源、孔利娟（2009）部分学者认为作为在职职工的财产，现有住房公积金不应参与反向抵押贷款运作，须由政府主导另建机构承担反向抵押贷款的运作职责[31]。陈杰（2013）从反向抵押贷款的政策属性来研究其实施路线，其认为出台反向抵押贷款政策的属性依次是房地产政策创新，金融政策创新，刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。因此承办部门应该是住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定反向抵押贷款产品及其违约保险的规章制度，建立监管体系，民政部在参与其中[32]。陈静（2012）认为构建我国住房反向抵押贷款体系的主要涉及五大功能主体（市场）：政府管理机构及贷款保险机构，反向抵押贷款申请人，合格抵押贷款机构，贷款二级市场，合格独立咨询机构和房产二级市场[33]。此外，反向抵押贷款的开展必须同步设立贷款机构退出机制，防止贷款机构经营恶化对老年人晚年生活造成冲击并隔绝风险传染引发的市场动荡[34]。

四、简评与研究展望

反向抵押贷款的中国化道路经历了曲折的发展过程，在此过程中我国多地进行反向抵押贷款试点，但效果平平。开辟反向抵押贷款的中国化道路需要立足于我国国情，但目前我国对反向抵押贷款的研究还局限在传统理论领域，缺乏必要的定量分析与技术支撑。在反向抵押贷款实施可行性方面，制度化建设则是反向抵押贷款的中国化道路的关键。上述问题均是国内外学者未来将加以深入研究之处。

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