住房保障政策论文汇总十篇

时间:2023-04-03 09:45:29

住房保障政策论文

住房保障政策论文篇(1)

(Nanjing Tech University,Nanjing 211816,China)

摘要: 在研究住房保障政策绩效评价内涵的基础上,从3E的角度设计评价指标,构建了基于熵值赋权和综合指数评价法的综合评价模型。选取南京、无锡和扬州三个城市进行实证分析,得出政策评价结论并提出对策建议。

Abstract: On the basis of the connotation of the performance evaluation about public housing policy, this paper designs evaluation index from the perspective of 3E, and builds a comprehensive evaluation model based on entropy method. With the empirical analysis of Nanjing, Wuxi and Yangzhou, this paper gets the policy evaluation conclusions and propose recommendations of public housing policy.

http://

关键词 : 住房保障;政策绩效;评价

Key words: public housing;policy performance;evaluate

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2015)18-0031-03

作者简介:吴翔华(1972-),男,江苏南京人,副教授、硕士生导师,研究方向为住房保障、房地产经济学;权艳(1989-),女,江苏徐州人,硕士研究生,研究方向为住房保障。

0 引言

住房货币化改革以来,住房泡沫和市场失灵程度愈发严重,越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房,住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善,各地积极参与住房保障建设目标任务的实施,投入大量的资金和人力。然而,住房保障的预期目标却并没有很好地实现,很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵,住房市场整体价格飙升,普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进,另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此,有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价,从而实现政策的不断调整与反馈,不断完善政策体系,实现住房保障目标,体现政策价值[1]。

住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序,对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价,目的在于取得相关的信息,作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系,探索适宜的绩效评价方法,为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。

1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建

在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上,构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。

1.1 公平性

公平性是指公众是否得到平等的公共服务,可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房,即被纳入住房保障范围。

可用覆盖度指标衡量,即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何,即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同,因此,把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。

1.2 效率性

在政策评价领域,效率性主要指政策执行效率,由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵,因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接,两者之间有夹心层的存在,因此,本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指,当年度市场失灵程度较上一年的变化情况,即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。

1.3 效果性

是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而,效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量,具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。(表1)

2 住房保障政策绩效评价的实证研究

本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较,得出政策实施的结论与建议。

2.1 评价指标原始值

实证分析的数据来源于:2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。(表2)

2.2 权重计算

根据评价指标体系的特点,采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度,利用信息熵计算出各指标的熵权,再通过熵权对各指标的权重进行修正,从而得到较为客观的指标权重[3]。(表3)

2.3 评价值的计算

本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理,在确定各指标权数后加权算指数公式,是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下:

其中:A为指标的评价指数;

λi为各指标相对于总体目标的权重;

Rj为单项指标评价的标准值。

采用综合指数评价法,可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值,见表4、表5。

3 住房保障政策绩效评价结论与对策

3.1 综合绩效评价结论

三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高,所以分项绩效指数也较为明显,公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱,效率性绩效指数最高;扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之,但是效率性绩效指数明显较低;南京市由于其综合绩效指数最低,所以分项绩效指数相对较低,但是其中较为突出的是效率性绩效指数,而公平性绩效指数比较低。(图1)

3.2 单项绩效评价结论

单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值,来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性,三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。

3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策

就三个城市的比较来看,扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1,即实际配租配售线均超过了合理配租配售线,虽然无锡覆盖度指数最高,但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担,故无锡市应下调配租配售线;扬州市配租覆盖度较高,很接近于合理值1,但是配售覆盖度略低,故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象,把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中;南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的,根据实证分析的测算,南京市2013年合理配售线为4823,而实际配售线为1513,存在很大的保障缺口。

3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策

效率性绩效指数差异最为明显,其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康,2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围,故无锡住房市场和保障房完美衔接,不存在夹心层,因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层,2013年的住房保障政策中,南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策,故扬州市的市场失灵修正度最低,即效率性指数最低。

3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策

从图1中,可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下,扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关,这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性,应该从保障对象入手,合理设计户型、面积、安排建设地段,有针对性的开发建设,提高政策效果。

4 结语

为解决住房难题、实现住有所居的目标,我国各地都在积极发展建设住房保障,然而政策目标却并未很好地实现,因而对住房保障政策绩效评价的研究很有必要。本文从3E的角度设置评价指标体系,基于熵值赋权的综合评价模型计算城市住房保障政策绩效评价值,通过不同城市评价值的对比分析,发现政策绩效存在的问题和改进方向,为地方政府住房保障政策绩效评价提供理论依据。

http://

参考文献:

住房保障政策论文篇(2)

【关键词】

保障性住房;申请标准;收入配比公式

一、选题背景

住房是满足人类基本生活的必需品,而住房问题无论是对于中国还是国外一直是重要的民生问题。保障性住房在其中担当着一个很重要的角色,它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。住房保障工程是一项惠民工程,在一定意义上来说属于广义的公共产品。2008年底,国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。2009年12月31日国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干建议》标志海南国际旅游岛建设正式步入正轨。2010年海南省开始全面推行保障性住房制度,面向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。保障性住房制度的实施是解决城镇中低收入居民住房困难问题切实有效的行政手段。根据保障性住房制度规定,四种类型的保障房依据居民收入水平分别划定了不同的申请线,收入水平低于标准线的城镇居民可以申请相应类型的保障房。保障性住房申请标准的划定关系到此项制度的科学性、合理性和公平性,关系到中低收入居民家庭的切身利益,因此,在我省现行保障性住房制度下,对申请标准进行量化的计算及分析其合理性具有理论价值和现实意义。

二、文献综述

住房保障制度最早是在西方出现,迄今已有上百年的历史。不管是在保障性住房制度还是有关政策改革方面都有着丰富的经验还有实践成果。相比较之下,我国的住房保障制度还不太成熟,在运行过程中不断地改进、成长。通过对国内外研究成果的各方面分析,可以为研究我国现行制度下的保障性住房政策的相关问题提供丰富的资料。

(一)国外研究综述

在国外,研究者对大都市住房政策研究较早,所著颇丰,大多数学者对住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式还有政策影响等方面进行研究。早在17世纪,就有不少学者对土地、房屋同市场及经济关系进行过研究,例如亚当・斯密(Adam Smith)、威廉・配第(William Petty)、大卫・李嘉图(David Ricardo)等人(2003),对地租等土地经济问题进行过研究。麦克唐纳(McDonald)(1999)在《城市经济原理》一书中针对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。Wong TC(2006)在《公房私有化》对香港公房私有化的相关政策、措施、方法、制度进行了总结和介绍,他还在《守护一国》(2005)中对新加坡几十年来的住房政策和经验进行了总结、介绍和分析。

(二)国内研究综述

在国内,研究主要集中在保障房制度与保障房内涵、制度运行效率、制度完善等方面,在保障房对象界定与划分方面,国内学者赵路兴、浦湛(2003)并未明确划分标准,还是以政策角度提出保障性住房的收入线,且以个人收入作为研究对象。在制度完善方面,吴永宏(2013)、魏丽艳(2014)、程大涛、吕筱萍(2013)等学者有所研究,吴永宏通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验,总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示,并以南通为例,对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析,提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市,其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上,指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。魏丽艳对我国社会保障性住房供给机制的完善及供给方式提出了建议和分析以期提高我国保障性住房供给效率,实现住房保障的政策目标。程大涛等人从我国房地产业实际出发,系统的分析了我国住房制度与保障性住房实践中存在的问题,提出按年征收土地出让金,重构我国住房供应体系的设想。而在对保障性住房的标准研究或是将其进行量化的研究并不是很多,有学者是在家庭收入的基础上利用格点映射的计量经济学方法对标准线进行计算,卢媛、刘黎明(2013)利用收入函数拟合方法对北京保障性住房准入标准线进行统计测度研究。

综上所述,国内外学者对于保障性住房的内涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果评价、保障性住房制度的运行效率等方面已进行较为全面的研究。对标准线的研究理论研究居多,实证研究较少,并将其进行量化的研究更少。本课题将数量分析方法应用到对保障性住房申请标准线的研究中,从市场角度研究海南省保障性住房的申请标准线测算方法,将政策语言转换为更清晰的数字语言。

三、研究方法和数据说明

有学者在改造传统的房价收入比公式的基础上提出了房价收入配比公式,具体公式为:

P=I×α÷(A×1.33),其中P为商品房价格(元/m2),I为人均可支配收入(元),α为工作年限(年),A为人均住房使用面积(m2),1.33为人均住房建筑面积与人均住房使用面积之比。对α进行不同取值并代入计算,从而求出有能力购买商品房的最低人均可支配收入并以此作为申请保障性住房申请标准线的最高标准。其数据搜集整理如表1所示。

四、实证结果分析

根据上文对收入配比公式的介绍,配比公式为,依据此公式,把当前商品房售价当成既定数值,可以计算出买得起商品房的居民收入,再结合前文中的收入函数拟合方法,收入小于水平的居民是无法在商品房市场获得住房,需要政府为其提供住房保障,这个收入水平就应该作为保障房制度中最高的申请标准线,即限价房的申请标准线。同时我们通过改变的值来进行政策模拟。得出如表2所示的数据。

根据表2所计算出的结果可以得到20082013年海南省申请保障性住房的最高申请标准线,将其与实际申请标准线进行对比,可以看出海南省的保障性住房申请标准线过低,从而可能造成保障规模达不到其政策所规定的要求,还有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申请不到保障房,又无力购买商品房,成为住房“夹心层”群体。困难问题依然存在。

五、结论与政策建议

本文以海南省20082013年的数据为基础,运用收入分配函数的方法对保障性住房申请标准进行了重新划分和测算,通过实证分析,将重新划分的申请标准与海南省实际执行的申请标准进行对比,得出以下结论:

第一,廉租房和经济适用房的申请标准线过低使得保障规模水平偏低。依照政府颁布的政策法规,廉租房申请标准虽每年有所调整但总体来说廉租房和经济适用房的实际保障规模与目标保障规模还有相当差距。在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线。

第二,海南保障房存在市县新建保障房覆盖面不平衡、结构不合理、配租配售现状要改善的问题。公共租赁房现行准入标准线覆盖的居民人口比例过大远高于目标保障规模的水平。原因是廉租房的准入标准过低,而保障性住房总体保障水平维持在高水平,这就使公共租赁房被动承受过大的保障压力。

第三,因居民总体收入分布会随时间而变化,一尘不变或是变化幅度较小的申请标准线会导致保障性住房保障规模随之变化浮动。

本文通过市场角度对海南省旧的保障性住房申请标准进行了更为科学的更新,为了使其能满足现阶段海南省社会经济发展的需要,能够使各类保障房的比例平衡,保障水平能够更好地达到一定的标准,本文提出以下政策建议:

第一,申请标准过低导致保障规模偏小,因此在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线,这样才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。

第二,保障性住房中比例失调的问题有待政府部门解决,政府应该加强管理对申请标准进行更精确的预测,其中适当提高申请标准线是其解决方法之一,另外扩大保障对象的范围即不保障性住房不仅仅是针对海南省户籍人口,而是针对常住居民,这样也不失为一种解决办法。

第三,保障性住房制度在任何时候都应该保证其相对稳定的保障规模,因此申请标准线应该与居民收入的变化形成联动机制,以保持保障性住房政策A制度稳定性使制度运行更有效率。

参考文献:

[1]埃温德・S.米尔斯.《区域和城市经济学手册》第二卷[M].北京:经济科学出版社,2003,9

[2]John F.McDonald.Fundamentls of Urban Economics[M].London:Macmillan Press,1999

[3]Colin Jones and Alan Murie.The Right to Buy:Analysis and Evaluation of a Housing Policy[M].MA:Blackwell Press,2006

[4]Wong,TaiChee and Xavier Guillot.A Roof over Every Head:Singapore’s Housing Policies in the 21st Century:Between State Monopoly and Privatisation[M].Singapore:Institute of Southeast Asian Studies,2005

[5]赵路兴,浦湛.中低收入家庭住房保障收入线划分研究[J].城市开发,2003,11

[6]吴永宏.中国城市住房保障制度设计与实践运行研究:以南通为例[D].苏州:苏州大学政治学理论.2013

[7]魏丽艳.社会保障性住房供给机制及方式研究[M].北京:中国社会科学出版社,2014:180183

[8]程大涛,吕筱萍.中国保障性住房建设研究[M].北京:中国社会科学出版社,2013:271276

[9]“基于家庭收入的保障性住房标准研究”课题组.基于家庭收入的保障性住房标准研究[J].统计研究,2011,2227

住房保障政策论文篇(3)

我国从20世纪50年代以来起就开始在城镇中实施公共住房政策,并逐步形成了一套在社会主义公有制和计划经济条件下的城市公共住房保障模式。这种模式基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征的。这种制度在一定程度上解决了城镇居民的住房问题,但也存在一些弊端,人为地割断了住房生产、分配、交换、消费之间的内在经济联系,不利于住房再生产各个环节的良性循环。经过20多年的改革,我国虽然通过市场配置资源的方式有效地促进了住房建设的发展,但同时也在不同程度上导致了各个群体之间住房差距的扩大。因此,政府相应制定了住房保障政策。本文着重研究探讨住房保障政策是如何地受到经济因素、政治因素、社会因素等的影响。

一、经济因素是住房保障政策的物质基础。

所谓社会政策的经济基础,首先是指一个国家(或地区)在一定时期中的经济发展水平,即生产能力或财富总量;其次是指一个国家的经济模式。从理论上看,社会政策行动需要投入大量经济资源,经济发展水平越高,所创造出来的财富越多,才能越好地支持提高在社会政策领域的投入。经济发展的基本条件差异会影响住房保障政策。例如,丹麦、挪威、瑞典用于全社会福利支出要占到国民生产总值的30%以上,而其中用于解决低收入家庭的住房保障支出,占社会福利总支出的百分之二、三十。我国一直以来都是发展中国家,尽管近年来经济发展不断加快,但由于人口基数过大,地域辽阔,我国的保障性住房支出在财政中比例较小。

经济发展模式对住房保障政策也会产生影响。一般说来,与技术密集型或资源密集型经济相比,劳动密集型经济对劳动力成本的变动更加敏感,因而对提高社会福利水平的制约更大。因此在经济全球化的环境中其社会福利水平会更多的受到劳动力成本的制约,这就对我国提高住房福利产生一定影响。

经济体制也对住房保障政策体制和运行模式产生影响。我国在计划经济体制下,社会福利制度与经济制度交织在一起,形成了“国家———企业福利模式”。例如,1998年房改之前的单位福利分房制度。而实行社会主义市场经济体制以后,社会福利体制也必须随之改革,走社会福利社会化的道路。

二、政治因素影响住房保障政策的价值取向。

从本质上讲,住房保障政策作为一种社会政策是政府或政党为了达到其社会目标而对经济与社会生活施加的干预活动,其决策和实施过程受一系列政治因素的影响。通过广泛的实施住房保障政策,首先可以有效地解决基本的民生问题,也就是居民有房住问题从而减少社会不稳定因素。

其次,通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等,缓解社会各阶层之间的利益冲突,从而为社会政治稳定创造必要的条件。其次,通过实施住房保障政策可以为促进经济发展和提高人民生活水平奠定重要的社会基础,从而增强政府在社会中的凝聚力,并提高民众对政府和政治制度的认可和拥护的程度。当代社会政策另一个重要的政治含义是,国家向民众提供社会福利服务的行动是基于民众基本的社会福利,是国家保护公民基本人权的重要内容。

在住房保障方面,我国有很多关于住房的法规,规定了公民在住房方面享有的基本权利和义务,而在现实的社会生活中,需要政府通过现实的住房保障政策行动来具体落实这些权利。

三、社会因素是住房保障政策制定的现实依据。

与其他公共政策相比,社会政策最大的特点之一是其直接面向广大人民群众,直接影响千家万户的生活以及社会各个群体和个人的实际利益,与家庭、社区、组织和阶级阶层关系等方面关系密切,并对社会发展和社会生活质量都有直接的影响。

首先,住房保障政策与社会阶层结构有着密切关系。社会政策是在特定的社会结构中进行的,社会阶层结构对其社会政策产生着明显的影响。在很长一段时间中,住房保障的功能一直是家庭、社区以及单位等承担的。例如,在过去计划经济体制时期的住房政策体系中,存在单位福利分房。

在现在市场经济体制中“,单位”作为住房提供的主体已经不复存在。社会阶层结构日益复杂,低收入、缺乏稳定和保障的就业使城市产生了新贫穷阶层。虽然近年来通过改革住房保障制度,增加了保障房建设,有了廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房等,但依旧不能很好满足中低收入居民的住房需求。低收入家庭的廉租住房不宜居、经济适用房价钱偏高,这些都体现出住房保障政策制定中对社会阶层结构的把握还不到位。

其次,家庭结构和功能变迁对社会住房保障政策也产生一定影响。由于家庭结构小型化、核心化、“空巢”家庭不断增加、家庭养老等功能弱化这些趋势的出现,需要国家采取更多的住房保障社会政策行动相配合。所以,当家庭无法保障住房需求或不适于由家庭来满足这种需求的时候,就应该由政府和其他组织整体性地来制定住房保障政策以改善低收入居民无所居或住房环境不好的问题。比如,对独居、“空巢”老人等特殊群体,应该创新住房保障模式,把住房保障设置与生活服务的便利性、精神辅助等软性因素结合起来。

同时,社区是人们社会生活的共同体,它在社会政策行动中的作用体现在两个层次,一是社区自身以自治的方式向居民提供必要的服务。二是社区参与到政府的社会政策行动之中,并在其中发挥重要的作用。例如,对于社区内住房困难的低收入“、低保”家庭能早日享受到政府的廉租住房优惠政策,社区会加大工作力度,利用多渠道向社区居民做好廉租住房补贴条件、廉租住房保障对象保障标准、所要提交材料等相关政策内容的宣传,做好社区内低收入家庭和“低保”家庭的廉租住房补贴的申请和办理工作等等。社会政策的制定和实施与社会的组织化程度和社会组织方式有密切的关系。人们从组织中满足各种需要,并且人们的经济状况、社会地位以及所获得的福利保障水平等方面的情况都在不同程度上受到其所属组织的影响。因此,社区及居民的组织化程度、基层政府部门的行政能力与服务意识、公平原则,影响住房保障政策的执行效果及保障对象的主观评价。

最后,住房保障社会政策的目标之一是要促进社会发展,政府通过住房保障政策来“医治”当前存在的住房问题,通过保障房的建设和主动的干预房地产市场来协调住房问题,通过运行住房保障政策而建构和维持社会和谐发展的重要层面。另外,住房保障情况对个人和社会的生活质量有很大的影响。通过合理的公共性的住房保障行动能够促进建构一个平等、稳定、和谐的社会。

四、小结。

我国作为发展中国家,应重视发展型社会政策模式,即在维护社会公平和平等的基础上,促进经济发展,使住房保障社会政策与经济发展相协调。通过广泛的实施住房保障政策,可以有效地解决基本的民生问题,尤其是中低收入居民有房住的问题,从而消除社会不稳定因素。通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等,缓解社会各阶层之间的利益冲突,从而为社会稳定创造必要的条件。在住房保障方面,切实保障廉租住房、经济适用房的建设,使其能与居民需要及工薪阶层的薪资制度联系起来。同时,在住房保障政策制定上应该以社会需求为依据,考虑到阶层结构的变迁、家庭功能的变化及社区生活方式的具体情况。社会成员是否有某种需要得不到满足,或者政策执行中是否存在着某种问题,需要政策制定者加以识别和研究。所以,在政府制定和执行住房保障政策时,应全面了解政策的影响因素。

注释:

[1]孙钟炬。北欧各国如何解决低收入家庭住房问题[j].上海城市发展,2007(1)35参考文献:

[1]关信平。社会政策概论[m].北京:教育论文" target="_blank">高等教育出版社,2007:201.

[2]李鸿翔。从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度[j].中国管理论文" target="_blank">行政管理,2007,(5)。

[3]李嫣。我国城镇居民住房制度:历史变迁及改进对策[j].中州学刊,2007,(5)。

[4]周望。世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[j].当代世界,2010(9)。

住房保障政策论文篇(4)

 

前言

1998年7月国务院发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号)文中十分明确地提出“房地产是国民经济支柱产业”。自此,房地产行业成为了带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点。政策实施13年以后,全国商品住宅销售价格呈现“非理性”快速上涨的态势,人民的住房问题越来越突出,引发了一系列社会问题。虽然,我国政府加强调控,先后于1995年与1998年推出了经济适用房与廉租房两种保障性住房,但是由于保障性住房的投资逐年下降,建筑面积逐年减少,弱势群体的基本住房权利还是没有得到保证。政府完全将执行市场化房产政策,房地产行业同时还兼有作为拉动经济增长的重任。而且因为没能配套地建立完整的社会住房保障体系,经济适用房被部分特权阶层的人作为商品房进行牟利,是真正需要住房的中低收入家庭住房需求落空,导致住房矛盾凸现。

住房问题是任何一个市场经济国家在工业化和城市化过程中都会遇到的社会问题,住房问题的解决直接关系到各国经济的发展、政治的稳定。20世纪以来,发达国家政府都在不同程度上参与住宅市场,发展具有社会保障功能的住房供应体系和运作模式,用来弥补商品性住房市场的不足。在此方面,一些发达国家的发展经历应该值得参考和借鉴。本文选择美国、新加坡和英国三个典型的国家,但是各自住房保障制度又有不同的特点加以研究,以期对完善我国住房保障制度有所启示。

一、发达市场经济国家住房保障制度概况

(一)、以美国为代表的市场主导型

美国实行市场化的住房保障形式,其住房商品化和私有化程度都非常高,个人拥有私有住房的比例目前已超过90%。作为一个典型的市场经济国家,美国在住房保障制度方面最重要的经验就是根据住房发展的不同阶段,制定了大量的法律、法规,保证低收入家庭的住房问题的解决,这些法律对现在的住房保障也影响深远。首先,1949年颁布的《国家住宅法》确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局及联邦全国抵押协会为公共住宅建设管理机构,日常工作是为低收入人群提供政策帮助,并进行日常管理。第二,1961年的《国民住房法案》鼓励私营金融机构向租赁性住宅项目提供低于市场利率的贷款,随后,该项目的抵押权按正常的市场价格出售给联邦全国抵押协会,其中间的差额由联邦政府提供补贴;1968年的《住房和都市发展法》提供低于正常市场水平的贷款利率(住房抵押贷款利息压至1%)给私营开发商,鼓励其为中低收人者提供低于正常市场租金水平的住房。第三,1974年的《住房与社区发展法案》明确联邦政府为低收入家庭的交付租金提供信用担保;而且提出了租金证明计划与租金优惠券计划。让民众可以自由地选择在城市中租房子,高出规定房租的部分由政府补贴,消化“贫民窟”隐患。,保障性住房。第四,1990年的《国民可承受住房法案》实施公共住宅私有化策略,推出“人人拥有居住机会”计划,把公屋出售,并将一些社会服务与住房问题相融合。

(二)、以新加坡为代表的政府主导型

新加坡政府自1968年提出“居者有其屋”计划。新加坡政府经过几十年的努力,截止1994年,新加坡政府共建成公共住房67万套,占全国人口87%的新加坡居民住进了政府提供的组屋内,全国人均住房面积达到20平方米。[1]其成功主要有一下几个方面:(1) 1960年政府成立了建屋发展局,并在资金与土地上给予相应的支持其为居民建设保障性住房即“公共组屋”。(2)1968年,新加坡政府提出了“居者有其屋”的计划(如下图所示),按照对经济收入不同的家庭,实行不同的优惠政策形式,逐步推行住房私有化计划。

图1新加坡保障性住房供应模式图[2]

(3)1955年7月国家强制实施的个人储蓄式中央公积金制度,规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数,按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户;并由中央公积金局按《中央公积金法》对公积金进行统一管理。(4)在供应方式上实行租售并举。新加坡严格按家庭收入确定享有住房保障程度,对月薪不足800新元的特困家庭推出租住公共住宅,政府每个月象征性地收取十几元房租;对困难户通过获得政府补贴购买旧房居住;对中低收入家庭购买新房居住,政府采用分级制购房补贴形式,即面积越小,获得的政府补贴比例越高,但是如果面积越大,不仅不给予补贴,反而要收取一定的房屋费用。

(三)、以英国为代表的社会福利型

英国深受福利经济学的影响,住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利,国家担负保障公民住房福利的职责。因为英国的住房福利支出逐年上升,甚至一度占国内总产值的比重在30%,使政府不堪负荷。1984年,英国通过了《住宅与建房控制法》,推行住房私有化。现今,英国居民70%拥有自由住房产权,另30%居民居住租赁住房,其中20%居民从当地政府租赁公有住房、10%居民租住私人房屋。[3]其主要做法有以下几个方面:(1)英国有专门的住房供应部门即私有企业、住房协会、地方政府来保障低收入家庭的购房福利。(2)推行住房保障立法,保障低收入家庭的购房福利。例如,《1980年住房法》规定,凡租住公房的住户都有优先以及优惠购买其所居住的公房的权利;1984年的《住宅与建房控制法》,强制要求新的住宅建设项目必须有15%-50%的数量的低收入居民住房,否则,政府不批准该建设规划。(3)推行优惠的住房购买政策,例如,居民通过向住房协会申请低于市场利率的抵押贷款购买住宅,政府不仅对住房消费者(但只是针对购买第一套自有住房的居民)的住房抵押贷款支付中的税收实行减免,还为其提供财政补贴。(4)为贫困家庭提供租房与购房福利。,保障性住房。,保障性住房。为贫困家庭提供租金低廉的政府公房;鼓励非赢利组织兴建的普通住房,并以低于市场的价格租给低收入家庭,房租差额由政府对其进行补贴;对购买自住房的困难家庭,政府减免其购、房的房产税,对其房贷利息进行补贴,并代缴房屋全部水费,提供一定的房屋修缮费。

二、发达市场经济国家的成功经验对我国的启示

通过对美国,英国,新加坡的住房保障制度的建设实践来看,对于解决中低收入家庭住房问题,各国根据本国的国情采取各自不同的对策积极去应对,已经取得了良好的效果,并形成了本身的特色。其在发展过程中成功的经验,为建立和完善我国的住房保障制度提供启示的意义如下:

(一)、重视立法的作用

住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。住房保障方面的立法受到了三个国家政府的高度重视,他们基本都己经形成了比较完善的住房保障法律制度,不仅在一般的综合性法律中如宪法、民法等有相关住房保障的法律条文,而且制定了专门性住房保障法律。而我国在住宅方面出现法律的空白,目前还没有专门的公共住房政策法规,公共住房政策的依据仅仅是中央政府的几份相关文件,严格地说不具备法律效力。住宅权作为一种基本权利,其实现需要立法加以保障。,保障性住房。因此,政府应积极推动住房保障方面的立法,保障居民住宅权得以实现。2010年11月,十一届全国人大人大常委会表决通过了住房保障法的起草列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。在立法方面要注意几下几点:其一是必须在法律制定方面分上位法与下位法,上位法为国家层面的宏观法律法规。下位法为地方政府、社会团体执行公共住房保障政策的具体实施细则;其二是住房保障相关法律法规的制定要保持前瞻性和连续性,以加强法律法规解决实际问题的指导作用。

(二)、重视政府作为构建和实施住房保障制度的主体作用

英国、新加坡、美国三个国家的住房保障政策有一条成功的经验就是确立和强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的作用。在解决中低收入家庭住房的问题上,市场机制存在失灵现象,三国政府通过直接或间接的参与,来帮助这些家庭获得与社会发展水平相当的住房条件。而我国在房改开始到本世纪初很长时间的对房地产产业的指导思想是“房地产是国民经济支柱产业”,长期将房地产产业作为带动国民经济增长的新经济增长点和消费热点。正是由于政府的以住宅产业作为新经济增长点的推力之下,政府过分地强调住房货币化,全盘否定了住房福利,导致全国房价狂飙,普遍居民住房出现困难,人民的住房矛盾日益加剧。鉴于住房保障对一个国家的稳定与经济持续发展具有极端重要的意义。因此,政府要尽快转变思想,树立服务意识,重视低收入大众群体的住房需求,建立与完善住房保障体制,发挥政府在住房保障制度建设和发展中的应有的主体作用。,保障性住房。

(三)、重视住房金融财政政策的保障作用

由于住宅产业属资金密集型产业,随着住房保障制度的不断推进,住房金融的发展是住房保障制度的实施的关键。,保障性住房。发达国家非常重视政策性金融支持系统的构建,如美国的联邦抵押贷款协会、新加坡的住房公积金制度、英国的住房协会等,帮助了低收入家庭实现了购房的梦想。我国由于国情的限制,住房金融保障制度起步比较晚,而且仅有几家商业银行和住宅储蓄机构参与住房金融,涉及面窄,放贷条件苛刻,工作效率低,十分不利于住房金融的发展。从三个国家的成功经验来看无论居民改善居住环境,或者提高居民居住质量都离不开住房金融的大力支持。所以,我国要大力发展住房金融制度,积极推行住房储蓄制度、政策性住房抵押贷款制度、信用担保制度,进而降低中低收入者申请贷款的门槛,增强其购房支付能力。

(四)、重视多层次住房保障体系建设

住房保障的实质,是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距,以解决部分居民住房支付能力不足的问题。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的,因此住房保障的水平也必须具有层次性,能够灵活的适应不同保障对象的具体需求。提供不同保障水平的保障方式,也以体现对每一个居民的公平。例如,新加坡模式针对不同收入的人群,提供不同类型的房源、贷款额度、住房补贴来实现其“居者有其屋”的住房政策。我国住房保障制度不仅起步较晚,而且住房保障层次不完整。例如,我国的原有的住房体系是:最低收入家庭由政府提供廉租房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。对于一类收入水平高于经济适用房准入的经济条件,但其实际住房消费能力又不足于购买普通商品房的中等收入阶层,即所谓的“夹心层”。而原有的住房保障体系没有相关的保障制度来解决这部分人的住房问题,出现制度的断层。对我国的社会稳定与经济发展造成了严重影响。迫切需要对我国旧的住房保障制度进行改革,建立新的住房保障制度以解决“夹心层”的住房问题。那么完善后的住房保障体系应该为最低收入人群对应廉租房,低收入与中等偏低收入人群对应经济适应房,中等收入人群对应限价房,中等偏高收入与高收入人群对应商品房。因此,立足国情发展制定分级计划,有步骤有层次地解决中低收入家庭的住房问题是关键。

参考文献:

[1]曹振良、英国住房制度及其对中国的启示[J]、国外房地产博览、2005(10):78

[2]王世联、住房保障政策的国际经验与借鉴[J]、世界经济情况、2006(19):6-9

[3]潘文辉、美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示[J]、中国房地产、2005(4):75-77

[4]郭玉坤、裘丽岚、国外住房保障制度的共同特征及发展趋势[J]、城市问题、2007(8):85-89

[5]赵红艳、施琳琳、他山之石可以功玉--瑞典、美国、新加坡住房保障制度借鉴[J]、城市开发、2007(12):83-85

住房保障政策论文篇(5)

新型城镇化是我国现代化建设的历史任务,是扩大内需的最大潜力所在,紧紧围绕提高城镇化质量,积极引导城镇化健康发展。把有序推进农业转移人口市民化作为一项重要任务完成好。同时要把生态文明理念和原则系统的融入城镇化全过程,走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路【1】。

实现新型城镇化的核心是使农民工真正融入城市。住房是农民工在城镇安定生活的关键,安居才能乐业。目前农民工住房保障问题凸显,因此解决好农民工住房保障问题是推进新型城镇化健康发展的核心。当前我国农民工住房保障体系建设不完善,需要深入研究提出合理的建议。目前我国农民工住房问题很相似,主要有:1、居住面积狭小,住房设施简陋,环境卫生差,以集体居住为主,而以家庭形式居住的农民工比例低;2、在住房保障政策实施过程中,户籍制度使进城农民工缺乏合理的劳动待遇和基本的住房保障;3、住房保障政策覆盖面不宽,保障住房设计不合理,附属配套设施差,法律法规建设滞后等问题。因此,鉴于越来越多的农村剩余劳动力流向城市,各级政府应该制定应对政策,采取有效措施,探索改善农民工住房问题的办法。本文提出了一系列对策建议,希望对农民工住房保障工作的开展有一定借鉴意义。

一、农民工住房保障对策提出的思路

在新型城镇化背景下,应该以科学发展观为指导,从宏观全局来思考农民工住房保障问题。既要抓住目前比较突出的细节问题,也要谋划深远,有步骤有计划的分阶段系统化的思路来提出对策,以应对目前农民工住房保障的突出问题。当前我国剩余农村劳动力基数庞而且大多数收入偏低,要将大量的农村剩余劳动力有序转移到城镇,再加上超过1.5亿已经进城的农民工,使得农民工的住房保障问题的解决是一项艰巨的任务。按照新型城镇化的发展要求,应该以科学化的决策应对大批量的农民工的住房保障问题,提出分阶段的解决对策。以循序渐进的方式,妥善有序地接纳越来越多的的农民工在城市定居生活。所以,应将农民工住房保障问题的应对策略分为短期对策和长期对策。

二、农民工住房保障的短期对策

(一)加强房屋租赁市场的规范化管理

要对房屋租赁市场进行有效监督和管理。出台政策细则来指导和规范房屋中介机构的市场行为,同时建立面向农民工群体的房屋租售信息制度,免费把及时有效的房屋租赁信息服务提供给农民工群体。推出具体措施来推进集体土地与国有土地上的房屋租赁市场管理一体化进程,一手抓集体土地上的房屋租赁市场的规范运营,一手抓集体土地上的房屋权属信息登记管理。为了农民工的居住安全,出台农民工自建房和出租的规范指导意见,严禁农民工集体乱搭乱建棚户房,杜绝安全隐患【2】。

(二)制定农民工集体宿舍的建设标准

为了切实保证农民工的安全健康,针对用人单位制定政策引导其为农民工建造或者提供符合规范的集体宿舍,做到住宅安全标准和基本卫生标准双达标。对于农民工集体宿舍的建设问题要因地制宜,分业而治。针对建造或提供农民工集体宿舍比较集中的几类行业,着力制定更细致的指导标准。特别是加强对餐饮行业、建筑行业农民工的集体宿舍的管理和监督,对集体宿舍的设施条件严格整顿,制定专门的集体宿舍安全建造标准,具体细化集体宿舍的质量和配套设施等基本居住条件的硬性标准。有关部门要定期检查,杜绝安全隐患,保证农民工集体居住的安全卫生条件达标。

(三)鼓励多渠道提供低价位租赁住房

地方政府按照有关标准,在土地供应、税收等方面制定优惠措施,鼓励和引导开发企业在合理规划建设面向农民工的集中式住房,通过租赁市场为用人企业或农民工个人提供低价格的理想居住条件。同时制定相关财政补贴政策,引导劳动密集型企业按照安全建造标准,将闲置厂房等建筑改造成农民工集体宿舍。另外,以优惠的政策鼓励相关组织利用村镇集体土地建造面向农民工的小户型公寓,以市场化的租赁方式,满足多人共住和家庭承租多重需求。

三、农民工住房保障的长期对策

(一)将保障房建成政策实施综合平台

按照新型城镇化要求,应该把农民工住房保障的建设目标定位为最终建成以保障房为中心的一系列社会政策实施的综合平台。所以要把农民工住房保障的建设的问题,置于国家发展战略层面上综合考虑。新形势下农民工住房保障的建设与管理,应该在我国住房保障体系构建中占据更加突出的地位,也将会成为农民工市民化过程中的重要着力点,一系列针对农民工市民化的社会政策的实都将围绕保障住房来展开实施。所以农民工保障住房将会承担新型城镇化的重要任务,将建设成为社会政策实现的综合平台【3】。

(二)政府通过税收挤出闲置住房

从国内外的住房保障运作经验来看,保障房完全新建是不必要的。更关键的是以市场化的手段从闲置的住房资源中发掘潜力。根据“梯度消费理论-住房过滤模型”【4】,政府实施房产税等税收办法可以有效挤出闲置住房。 对中低收入家庭实行租赁补贴政策,让中低收入家庭向公共租赁组织来租到闲置房屋,这也是一条解决问题的有效途径。这需要政府协作成立公共租赁组织,以房屋市场中介的市场化运作,购买城市的空置房屋使用权,然后转租给享受补贴的中低收入家庭。

(三)彻底改革城乡户籍制度

无论从国家层面到地方层面,都制定了一系列的住房保障政策法规,但由于户籍制度的原因,保障住房的申请登记环节大都将农民工排除在外。有些城市并不明文规定户籍制度的限制政策,但是其他一些附加的条件基本上限制住了农民工享受住房保障福利的机会。所以,彻底改革城乡户籍制度,实现城乡户籍政策一体化,是确保农民工群体享受住房保障的重要环节。对于在城市居住一定年限、有住房需求且不愿意返回农村的农民工群体,应该规避户籍政策限制优先将其纳入住房保障的群体,从而促使他们尽快融入城市完成市民化过程。

参考文献:

[1]新型城镇化:回归到“人” [EB/OL],

, 2012-12-31

住房保障政策论文篇(6)

社会保障性住房是我国的一项重要民生工程,实现人民的安居乐业才是实现和谐社会的重要内容。保障性住房的重要性引起了人们的重视,对其建设和管理的深入研究,能促使我国的保障性住房建设健康地发展下去。

一、社会保障用房概述

(一)保障性住房定义

保障性住房和商品性住房是一对相反的概念,保障性住房一般是政府提供给中低收入的人们。保障性住房一般分为了三种类型:廉租房、经济适用房和租赁住房。

(二)保障性住房的发展现状

目前,保障性住房政策实施存在着很多问题,制度存在一些漏洞,导致人们对这一政策的实施缺乏信心。对于政府来说,保障性住房是必须按照国家的发展规划来进行实施,但是保障性住房不能获得较大的经济利益,反而需要政府为之付出大量的资金。因此,各地政府在不违背政府的允许下,将保障性住房的建设地选择在偏远、房源不好的地方,这样的情况并不能使贫困阶层安居乐业[1]。

二、社会保障性住房的建设实施情况及存在的问题

(一)社会保障性住房的建设实施情况

我国的保障性住房经历了三个阶段:中央推动阶段、稳定发展阶段和“加速跑”阶段。

(1)中央推动阶段 社会保障性住房建设是从2008年底开始实施的,国务院在《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》中就明确提出:要加大保障性住房的建设力度。

(2)稳定发展阶段 在“十一五”期间,我国初步形成了住房保障体系。国家通过各种保障性住房建设,基本满足了中低收入居民的住房需求。截至2010年底,我国的城镇保障性住房覆盖率达到了8%。

(3)“加速跑”阶段 在“十二五”建设的第一年,我国的保障性住房建设进入了加速发展阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和旧房改造住房1000万套。通过大规模的建设,截至到“十二五”末,我国的城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上,基本满足了城镇低收入家庭的住房需求。

(二)存在的问题

目前,我国的保障性住房建设存在这三方面的突出问题:住房设计落后、住房质量差和政策与法制不完善[2]。

(1)住房设计落后 中国各个地方的保障性住房在前期的规划设计和后期的配套基础设施都是相当的落后。多数政府在进行保障性住房前期选择的时候,会选择低价便宜,距离城市中心遥远的地段。在这些地方,往往交通落后,缺乏相应的配套设施。这样就造成了选择居住保障性住房的居民生活、就医等得不到有效地保证。

(2)住房质量差 目前,我国的保障性住房质量存在着严重问题。政府在部分保障性住房建设中,对设计、施工、监理、验收质量等环节监督不力,把关不严,导致了这些工程还使用了不合格的建筑材料,存在质量安全隐患。

(3)政策与法制不完善 目前,我国的保障性住房建设还处于初期的探索阶段,还需要不断地去完善相关的政策、法律法规,从而保障更大范围的中低收入人群,并采用科学合理的保障方法。在法律法规的实施过程中发现,部分政策法规模糊不清,存在分歧。同时,国家尚未颁布具有法律效应的住房保障政策,这就造成了住房管理松懈,住房建设者有空子可钻。

三、强化社会保障性住房建设管理的策略

(一)优化保障性住房设计,提升居住品质

保障性住房建设是政府改善民生的重大工程。比较完善的功能,相对合理的结构,比较适宜的造价,相对优美的环境等,这些都需要科学合理的住房建设设计。具体的策略如下:

(1)提高保障性住房的人均居住面积 第一,可以借用空间,包括借用交通通道和各空间相互借用。另外,各空间也要注意相互借用,如门厅和餐厅,客厅和通道,相互借用后不仅能公用面积,还能够增加空间的气势。第二,集中功能,不要过于细分。比如,冰箱尽量与厨房设置在一起,衣柜尽量与床设置在一起。一居室居住人口有限,卫生间尽量不做干湿分离,节约面积。第三,要合理摆放家具。比如,床要平行窗户摆放并能两侧上下,沙发与电视的距离要在2500毫米以上,餐桌要选用4人以上的,以保证家庭的正常使用等。

(2)完善保障性住房功能 第一,加大对中小套型保障性住房设计的研究。保障性住房虽然是为了解决低收入家庭住房问题,但不能因为“低收入”这个字眼就降低住房标准。因此,保障性住房需要保证居住质量,规划设计要充分体现对中低收入家庭的人文关怀。第二,通过精细化设计提高居住品质。除了卧室、餐饮、厨卫等功能空间的设计布局不可或缺外,细化的设计也非常重要。小面积的套型设计,往往可以通过细节满足多功能需求,对于提高居住的舒适度有“事半功倍”的效果。

(二)加大对保障性住房的质量监督和处罚力度 为了加大对保障性住房的质量监督,必须进一步放开舆论,实现言论自由,提升舆论的监督能力,同时政府应向新加坡等地学习,成立专门的中立的权威机构进行全方位的监督,并督促行政政府部门对违反行为的进行处罚,实现“零容忍”,对保障性住房建设的标准及科学性进行调研分析,确保不损害广大群众的切身利益,同时督促政府有关部门完善相应的配套设施,尤其是公共交通,使其社会效益实现最大化。

(三)制定保障性住房法,完善相关行政法规 保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障,而我国目前还没有专门的法律法规。建议我国尽快制定《住宅法》来规范住宅建设。同时,政府应该在保障性住房建设方面尽到应有的责任和义务,建立长期而稳定的监管机制。在这样的机制下,对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范,明确各级政府的责任目标,加强考核监督。

四、结语

加大保障性住房建设,扩大人均住房居住面积和居民的生活舒适度,改善其生活品质,是改善民生的重要内容。这一措施不仅可以提高人们的整体幸福感,而且也能够实现社会的和谐发展。加大保障性住房建设,也能够带动相关产业的发展,从而扩大就业,促进当地经济的可持续发展。加大保障性住房建设,对旧城改造、危房改造等工程项目能够改善城镇的整体面貌,从而改善人们的生活环境。这一重要举措能够提高中低收入群体的生活信心,这一群体主动去改善生活状态,在一定程度上能够促进他们消费,从而加速经济有序发展。

本文提出的保障性住房管理策略是在分析保障性住房建设存在的问题的基础上,提出的强化策略。这些策略并不只是保障性住房监管策略的一部分,在以后的研究中将逐渐完善这一部分策略,并形成科学、全面的监管系统。

住房保障政策论文篇(7)

目前,政府提供的住房保障主要包括经适房、公租房以及棚户区改造,并且以公租房为主。就保障方式来说,保障房政策可以分为货币补贴和实物补贴两种形式。货币补贴即为住房困难家庭补贴一定的货币,以提高其住房承租能力;实物补贴,即政府为住房困难家庭提供住房,向这些家庭收取明显低于市场价格的租金。那么政府的住房保障政策是否会对房地产市场的供需产生影响呢?能否既实现了住房困难家庭的住房保障功能又促进了房地产市场的健康稳定发展?下面我们试图用住房过滤理论对其进行分析。

使用住房过滤理论分析保障房政策对房地产市场的影响时,需满足以下几个假设前提:一是“住房过滤”的产生并不是由于居民收入水平的提高,而是由于随着时间的推移,房地产逐渐老化,所能提供的服务越来越低,逐渐不能满足该收入群体的需要。二是低收入群体迫于预算收入的限制,会购买或承租被高收入群体过滤掉的房地产。三是收入水平不同的家庭,对住宅所能提供的服务质量的要求也不相同。高收入家庭所需求的住宅服务质量最高,中等收入家庭所需求的住宅服务质量中等,低收入家庭所需求的住宅服务质量也最低。四是整个房地产市场可细分为高端市场、中端市场和低端市场,对应的消费群体分别是高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭。五是房地产市场和土地市场是连通的,即供低收入家庭居住的住房随着时间的推移,其所能提供的价值会越来越低,最终被低收入家庭过滤掉,这时将会被开发商重新开发,转变为房地产市场中重要的土地资源。

本文将分别探讨货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产市场产生的影响,从住房过滤理论角度剖析两类补贴方式对住宅房地产市场产生影响的异同,为政府制定相关政策提供理论支撑。

一、货币补贴政策对房地产市场的影响

对低端住宅房地产市场来说(图1),当政府采用货币补贴方式对住房困难家庭进行补贴时,实际上是提高了被补贴家庭的承租及购买住房能力,从而提高了低端住宅市场的住房承租和购买能力,扩大了该细分市场的需求,使需求曲线右移至D’。从供给方面来看,因房地产开发周期较长,短期内供给很难改变,需求增加供给不变,导致租金由R0上升至R1。从长期来看,租金上升会导致开发商开发更多的房地产产品,同时也会加速中端市场的房地产产品向低端市场的过滤,进而带来供给的增加,所以长期均衡状态下的租金水平是由S长与D’共同决定的,二者相交于R2,说明最终租金会由R1下降到R2,R2最终还是高于R0。租金上升会导致开发商拆旧盖新的成本增加,刺激低端市场上的房屋所有者延长房地产产品的寿命周期,有利于节约社会资源。

对中端住宅市场来说(图2),因低端住宅市场租金水平上升,促使一部分家庭由低端市场转向中端市场,导致中端市场需求增加,需求曲线由D右移至D’。另外,由于低端市场租金上升,导致一部分中端市场的房地产提早过滤到低端市场,长期供给减少,供给曲线S长左移至S长’。在供需双方共同作用下,中端房地产市场的租金由R0上升至R1。

对高端住宅市场来说(图3),因中端市场租金水平上升,促使一部分家庭由中端市场转向高端住宅市场,导致高端市场需求增加,需求曲线由D右移至D’。另外,由于中端市场租金上升,导致一部分高端市场的房地产提早过滤到中端房地产市场,长期供给减少,在供需双方共同作用下,高端房地产市场的租金也由R0上升至R1。

二、实物补贴政策对房地产市场的影响

实物补贴是指政府直接将保障房分配给住房困难家庭,这部分家庭以明显低于市场价格的形式购买或租赁该保障房。由于政府的保障房解决了一部分住房困难家庭的居住需要,所以对于低端房地产市场来说,总需求将减少,如图4所示。需求曲线由D左移至D’,短期内供给不变,租金由R0下降到R1。但从长期来看,租金水平的下降势必会导致供给的减少,长期均衡是由D’和S长共同决定的,二者的交点决定了长期均衡状态的租金水平是R2。可见,低端住宅市场因政府提供了保障房,租金水平在短期内由R0下降到R1,但从长期来看,租金又由R1回升至R2,但R2低于R0。租金的下降会导致以下几个结果:一是延缓中端市场房地产向下过滤,间接带来中端市场房地产供给的增多;二是降低了开发商拆旧盖新的成本,加速了低端市场房地产的退出,造成社会资源的浪费;三是低端市场租金的降低,会刺激一部分中端市场上的家庭转而租赁低端市场的房地产,带来中端市场上需求的减少。

对中端房地产市场来说(图5),因低端住宅市场租金水平的下降带来中端市场上需求减少,同时也会延缓中端市场上的房地产向低端市场过滤的速度,从而带来中端房地产市场的供给增加需求减少,供需双方力量共同作用的结果就是导致租金水平由R0下降到R1。对高端房地产市场(图6)的分析同中端市场,需求和供给的共同作用导致租金水平由R0下降到R1。

三、结论

通过上述分析可得到以下结论第一,保障房建设是一项重大的民生工程,对满足住房困难家庭的居住需要和维护社会稳定发挥重要作用。但保障房建设对商品住宅市场的供给和需求均会产生影响,无论是实物保障还是货币保障形式。第二,实物保障会降低各住宅细分市场的租金或售价,加速住房过滤的速度,进而使更多的房地产产品在其经济寿命结束之前提早结束其生命周期,通过拆旧盖新的方式退出市场,由房地产市场专向土地市场,为开放商开发新的房地产产品提供土地。这造成了社会资源的严重浪费。第三,货币保障形式会提高各商品住宅细分市场的租金和售价水平,从而对各商品住宅市场的价格水平的提高会有些许“推波助澜”的作用,可见货币补贴这种保障方式不仅可以有效解决住房困难家庭的住房保障问题,而且对整个房地产行业的健康稳定发展也具有一定的贡献。除此之外,货币补贴保障方式还会延缓各住宅细分市场住房过滤现象的发生,延长房地产产品的寿命周期,有利于节约社会资源。第四,用住房过滤理论分析保障房供给对商品住宅市场影响,其分析结果纠正了我们对该问题的传统认识。一般来说,我们认为保障房供给只会对住宅市场中的低端细分市场产生影响,而对中高端细分市场几乎没有影响。分析结果并非如此,保障房供给对中高端住宅细分市场同样会产生影响,并且这种影响是通过住房过滤理论产生作用的。

四、建?h

1. 政府应转变保障方式,实现以货币补贴为主的保障方式

众所周知,政府每年投入巨额资金建设保障房,此外还要在保障房的使用维护和管理方面投入大量人财物,加大了政府的财政负担和管理难度。相反,如果转变为以货币补贴为主的保障方式,可以减轻政府的财政负担以及政府对保障房的管理工作重担。此外,更为重要的是货币补贴为主的保障方式有利于房地产市场的健康稳定可持续发展。因货币补贴会延缓各细分市场住房过滤发生的速度,同时会适当提高各住宅细分市场的租金和售价水平,对房地产市场的健康稳定可持续发展会起到积极作用。相反,实物补贴这种保障方式会降低各房地产细分市场的租金和售价水平,加速房地产过滤现象的发生,促使低端市场中的房地产过早退出市场,造成社会资源的严重浪费,同时也不利于各房地产细分市场的健康发展。因此,政府应采用以货币补贴为主的方式来解决住房困难家庭的居住需要。

2. 采用货币补贴方式时,政府在制定补贴标准时要秉持动态分析理念

当政府采用货币补贴方式时,保障房政策的实施会刺激整个房地产市场租金水平的提高。因此,为了确保住房困难家庭得到适当的保障幅度,要求政府在制定补贴标准时,要进行动态分析,将保障房政策的实施对整个房地产市场租金水平的影响考虑进来,有利于政府制定更准确的补贴标准以便达到预期的保障效果。否则,如果只作静态分析,可能会造成因保障房政策的实施产生的对住宅市场租金水平的上涨使政府不能达到预期的保障效果。

3. 采用实物分配补贴方式时,政府在制定准入条件时也要秉持动态分析理念

如前所述,实物分配补贴方式同样会对房地产市场的租售价格水平产生影响,会相应降低各细分市场租售价格水平,从而缓解处在保障覆盖范围边缘地带的住房困难家庭的居住需要。所以,当政府以实物补贴方式为主时,较以货币补贴为主的保障方式可适当缩小保障范围,以免因保障房政策的实施产生的对住宅房地产市场租售价格水平的下降使政府超出预期的保障效果。

4. 政府应科学合理确定保障范围和补贴标准,将保障房政策实施对住宅市场租金和售价水平的影响控制在合理范围内

住房保障政策论文篇(8)

中图分类号:TM764 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2017)15-0328-01

由政府和社会主体通过投资筹建建设的住房,借助的是政策和立法的支持,给予城镇住房困难群体以保障,解决中低收入群体住房困难的实质问题;这就是公共租赁住房制度实施的初衷。随着我国的相关政策和法律法规的出台,当前的公共租赁住房制度在土地供给、资金吸纳、准入和推出等问题上必须要加强监督。按照现行的住房保障政策以及法规等,设立住房保障法,将当前我国在住房保障基本立法不足的情况进行完善,保证住房保障法律体系的合法化和规范化。同时还要给予土地、税收等法律法规的支持,为日后进行公共租赁住房土地、建设、服务等运营环节的顺利进行提供保障。

1、理论思辨

为了消除住房保障户籍的壁垒,弥补商品房价格过快上涨与住房租赁市场不足之间的矛盾,达到为住房困难群众提供住所、保证住房保障体系良性运行的目标,公共租赁住房的设计和推行,地方政府采用层级高低的检验标准,建立了公平视域下的公共租赁住房制度,以解决当前的根本问题[1]。

关于公共租赁住房的概念,无论是学术界还是地方法规,都在概念上予以了界定:是政策支持,拥有套型和租金标准的,面向城市中低偏下收入住房困难家庭的特供的保障性住房,在户型面积、租金水平、投资主题上等方面,都有具体的规定,政府提供的是立法和政策的支持[2]。

目前的保障性住房体系包含了经济适用住房和廉租住房以及公共租赁住房。面向的政策主体范围具体包含低收入住房困难群众、最低收入的住房困难家庭。但是值得注意的是,第一,无论是哪种保障住房类型,均对户籍有要求。公共租赁住房没有户籍的限制。第二,经济适用住房的保障对象产权自有,可以在市场买卖。公共租赁住房没有房屋产权,不能用于交易。而且公共租赁住房鼓励社会资金的参与,筹建的速度一般都非常快。不符合条件的租房家庭可以退出,全力保障需要保障的家庭[3]。

2、存在不足

2.1当前,我国的公共租赁住房的制度运行上存在一定的不足,例如出让收益和商品房用地出让收益具有一定的差距。各个地方政府对于土地财政的依赖过度,导致用地紧张,因此给予公共租赁住房用地的数额不足,难以让公共租赁住房满足住房困难家庭的需求。而且公共租赁住房用地的布局和规划也不尽科学和完善。交通条件、配套设施等相对不够健全。很多公共租赁住房设置在城郊等边缘的地段。生活和工作成本较高,弃租问题较为严重。政府财政支持公共租赁住房的资金也比较有限,来自金融机构、社会投资以及住房公积金的资金不足以满足公共租赁住房的建设需求。并且由于地方财政的负担较重,因此依靠土地出让收益还是地方政府维护运营的主要渠道,因此依靠土地财政的现象一天不解决,公共租赁住房就难以达到预期的有力支持,这与公共租赁住房低于市场价格,保本微利的模式运行也有很大的关系[4]。

2.2目前的保障性住房的建设体系,是在保障范围内,对于低收入住房困难群体以及住房困难家庭等提供具有保障功能的支持。我国公共租赁住房的筹集方式一般是具有多样性的,有的是来自国家财政支持,有的是通过新建、配建等模式加以筹集,但是多种资金筹集方式,在制度和程序流程上均缺乏具体的规定,而且公共租赁住房的产权归属也不是很明确,因此在产权共有的前提下,房源的保障不是很充足,不能持续地供给,而相对来说,国外在公共租赁住房的归属问题上较为开放,如非营利性组织协会接管政府职能等举措,减轻了政府的负担的同时,也通过社会力量保证了公共租赁住房的供应。

3、解决对策

3.1给与土地供应制度的完善。充足的土地资源能够促进公共租赁住房的建设。土地储备制度本身就是要对土地资源进行持续的补充。避免土地发生盲目的供应。合理分配用地,各地均要结合当地的实际情况,对于闲置的土地予以收购,确保土地存量的充分利用。将储备的土地优先用于公共租赁住房建设,就可以将公共租赁住房的比例加以提升。

3.2引导社会力量加入房源的管理。解决政府财力不足,人力有限的问题,通过引导社会力量进行房源的筹集,实现公共租赁住房产权主体的多元化,例如BOT方式,将民间力量引进公共租赁住房建设,授予企业特许经营权,进行公共租赁住房的建设和运营,成本和利润获得之后,在特许期届满后无偿还给政府。还有一种是PPP模式,社会投资者和政府共同运营公共租赁住房,享有利益、风险和责任,政府给与社会投资者以税费优惠[5]。

3.3完善公共租赁住房资金供应制度,首先是采用新的税种征收的方法保证政府的财政资金的投入,或者将公共租赁住房资金纳入到政府财政预算之中,都是较为有益的方法。公积金制度的完善,也是为公共租赁住房提供充足资金的渠道。改进住房公积金管理模式,加强监督和指导,就能确保住房公积金的投资运营满足公共租赁住房的资金供应要求。

结语:

公共租赁住房建设需要建立政务信息公开平台予以监督,另外也需要公众加强对公共租赁住房制度的舆论监督,学术界加强对公共租赁住房制度的理论研究,因为这将对于体现社会公平公正,稳定社会秩序,促进社会和谐有着非常重要的意义,同时也可为我国城市解决住房保障问题提供可借鉴的内容。

参考文献:

[1] 李进涛,涂姗.公共租赁住房可支付能力测度研究--以武汉市为例[J].技术经济与管理研究,2016,(9):97-101.

[2] 邹劲松.公共租赁住房社区治理机制研究[J].管理评论,2017,29(3):231-241.

住房保障政策论文篇(9)

随着我国社会主义市场经济体制的建立以及国民经济的持续快速发展,城镇化发展速度也在逐渐加快,导致大量的人口涌入城镇,再加上城镇长期居民生活水平有了显著提高,对住房的需求也在不断发展变化。市场机制虽然能够较好地适应住房需求结构和需求量,但是因为我国人口基数大,贫富差距正在逐年拉大,包括中低收入和低收入在内的“中低收入家庭”大约占城市人口的60%-80%。面对房地产市场逐渐呈现出来的两级分化,市场机制已经无法解决中低收入居民家庭因支付能力低而无法自行解决的住房问题,解决“住房难”问题便成为中央政府和地方政府共同担负的责任。因此,加快构建和完善城镇住房保障体系已成为各级政府亟待解决的问题。

1.城镇保障性住房的概念

城镇保障性住房是指政府为城镇中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租房、经济适用房、公租房(政策性租赁住房)、限价房(两限商品住房)以及棚改房构成,具有社会保障性质。

2.城镇保障性住房准入机制的概念

城镇保障性住房准入机制,是指城镇中低收入家庭或个人能够享受国家保障性住房政策所需具备的条件、申请程序,住房保障部门的审查、监督程序,不符合条件的人群非法申请的法律责任等相关政策、制度的总称。

3.博奕理论与模型应用

3.1 博奕论的概念界定

博奕论,英文为Game Theory,是研究决策主体的行为发生直接相互作用的时候的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论的基本概念包括:局中人、策略、支付。

3.2 博弈理论

博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化,以及不同决策主体之间决策的均衡。

3.3博弈模型与应用

假定博弈双方具有完全的行为理性,是理性人的集合,符合经济人效益最大化的假设。他们有权合作(表示双方愿与对方共同利用或开发资源)和不合作(表示各自为政,暗地谋取私利),或者有权决定参与的程度。他们不仅完全知道自己每个行为的收益,而且也完全知道自己每个行为的收益,而且也完全知道当对方选择某个策略时的收益以及应对策略,政府和私人机构的组合策略矩阵如下表1所示。

在合作过程中,假设合作的价值(如信息资源)是V,企业建立合作的成本是C0,企业由于合作而得到的利润时P。其中,企业合作的成本主要指数据的收集、人员培训和管理的费用;P≥V≥0,C0 ≥0。

无约束条件下双方的策略取向

无约束条件是指可以自由选择合作和不合作,其行为选择不会受到来自第三方的支持或者反对。

当私人机构合作的概率为a时:

政府采用合作策略的收益为:

Rb1=(P-C0)×a+(-V-C0)×(1-a)=aV+aP-V-C0

政府采用不合作策略的收益为:

Rb2=aV

显然,政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0,C0 ≥0且0≤a≤1的条件下,aP-V-C0≤0,所以Rb1≤Rb2,政府采用不合作的策略。

同理,当政府合作概率为b时,私人机构的最优策略也是不合作。

③ 综上,在无约束条件下,双方均采用不合作策略。这也同时说明了为什么在现实中成功合作总得不到很好的实现。

组合策略显示,这是典型的囚徒困境的博弈模型:一次博弈的结果只有唯一纳什均衡,即(不合作,不合作)策略组合,收益为(0,0),不可能出现(合作,合作)的策略组合。

如果将这个一次博弈扩展为有限次完全且完美重复博弈,结果也是(不合作,不合作)策略组合。因为利用博弈论对有限次完全且完美重复博弈的定理总结,对有唯一纳什均衡的博弈而言,这个有限重复博弈结果始终是(不合作,不合作)策略组合。

有约束条件下(如激励机制)双方的策略取向

激励机制是指外界因素促使双方的合作(如合理的协调机制与监督机制等)。假设这种外界激励因素为H,其他条件不变,则双方的收益矩阵如下表2所示。

当私人机构合作的概率为a时:

政府采用合作策略的收益为:

Rb1=(H+P-C0)×a+(H-V-C0)×(1-a)=aV+aP+H-V-C0

政府采用不合作策略的收益为:

Rb2=aV

显然,政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0,C0 ≥0且0≤a≤1的条件下,aP+H-V-C0的正负符号不能判断,aP+H-V-C0≤0时,政府采用不合作的策略;aP+H-V-C0≥0时,政府采用合作的策略。

同理,当政府合作概率为b时,当bP+H-V-C0≤0时,私人机构采用不合作的策略;当bP+H-V-C0≥0时,私人机构采用合作的策略。

③综上,要使双方采用合作策略,必须使aP+H-V-C0≥0和bP+H-V-C0≥0,即H≥V+C0-aP和H≥V+C0-bP。

综合来看,当n为参与的概率时,谁来提供H以促使H≥V+C0-nP呢?

有理由相信在激励机制下,只要能使H≥V+C0-nP,双方会选择合作策略。反之,不选择。到底谁能扮演提供H的角色呢?答案是:中间组织是最佳选择。

因此,随着市场经济的不断完善,中间组织者逐步成为社会发展中不可缺少的组成部分。有学者将中间组织者比喻为引导社会经济发展的“第三域”组织。

4.结论和建议

政府和企业作为保障性住房准入机制实施的参与人,其中政府起关键性作用,在解决企业与企业以及政府与企业之间的利益关系时,应用博弈论的方法分析各制约因素,权衡利弊对解决此问题具有重要的指导意义。在城镇保障性住房准入机制的研究中,尝试性的提出以中间组织为枢纽的公司合作制,探讨该模式在运行和具体的操作形式,对于城镇保障性住房准入机制进行设计研究。

参考文献:

[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].格致出版社,上海人民出版社,2004.

[2]高苛.住房保障政策的动态分析模型[J].中国管理科学,2007(10):310-314.

住房保障政策论文篇(10)

一、背景

住房问题是人类社会进入城市社会阶段必须要面对的问题,保障社会成员的基本居住权是现代政府的重要职责之一。在市场经济背景下,住房作为一种商品,其价格和数量由市场供求决定,居民的住房需求能否得到满足主要取决于其家庭或个人的收入水平。而城市中的中低收入群体较低的收入水平使他们难以参与市场化的住房交易,难以通过市场途径来解决其基本的住房需求。

二、对目前城镇中低收入群体住房保障制度的反思

1.住房保障制度的公平性亟待加强。社会公正的精义是给每个人他所“应得”,即:维护每一个社会成员和社会群体的合理利益。但我国目前住房保障政策的制定和实施过程中,社会公正程度偏低,这具体表现在:第一,住房保障政策在建设之初就缺乏社会公正理念的指导。我国对住房保障体制的探索最先开始于1994年的住房公积金的政策,其政策对象是在职职工,而不是低收入群体。住房保障政策作为实现社会公正的二次分配手段,最应体现社会公正的理念,也最能够反映一个社会的公正程度。其政策着力点首先应该是最低收入群体,而后扩大到中等收入群体和住房“夹心层”。第二,住房保障制度在运行中出现不公正。部分经济适用住房被高收入家庭占有,许多经济适用住房既不经济也不适用;廉租房覆盖面狭窄,不能应保尽保;公积金扩大了居民收入差距等。

2.保障性住房投资不足,导致供需严重失衡。在经济适用房投资方面,2005年同比增长为-9%,2006年经济适用房投资扭转了过去逐年下降的趋势,但其占房地产总投资额的比重仍然很小。到2009年,虽然经济适用房投资数额大量增加,但其投资比重依然很小。廉租房投资也存在资金投入少,资金来源不稳定的问题。多数城市依靠住房公积金的增值收益或公房销售房款的余额部分廉租房基金来源的主渠道。由于缺乏资金支持,许多经济适用房或廉租房工程无法施工,是住房民生供需严重失衡,现有供给远远不能满足需求。

3.保障的目标对象偏离,甚至出现“负福利”现象。住房保障政策本应体现为向中低收入群体或低收入群体的倾斜和支持,但在实际过程中政策保障对象发生了偏离,导致了不公平现象的发生。虽然经济适用房和廉租房政策保障的对象是中低收入群体,但这些政策的实施范围是城市的并拥有城市户籍的人口,且有居住时间的限制。在这种情况下,农民工群体,以及刚毕业参加工作的大学生都被排除在保障范围之内。在经济适用房政策的实施中,有的官员或者富人,出于牟利目的,利用手中权力或不正当手段购买经济房,使得社会出现“负福利”的现象。

三、加强住房保障公正程度的政策建议

(1)加快住房保障立法,促使基本的住房权利一致。在制定中低收入家庭住房保障政策时,政府应把公平、公正作为首要目标,保障每一位居民的生存权,充分了解与掌握中低收入住房保障的现状,让多方人员参与,在此基础上健全住房保障的法律体系。从国外实践来看,发达国家坚持立法先行原则,从法律层次上保障公民居住权利的一致性。因而,我国必须加快住房保障的立法,通过立法来指导政府的住房保障工作,以法律的形式确定公民的“居住权”,把完善住房保障作为政府的行政责任,才能最终解决中低收入家庭的住房问题。(2)多渠道增加廉租住房房源,扩大住房保障覆盖面。政府应采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。积极发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。以经济杠杆推助住房二级市场繁荣,国家对二手房交易给予金融支持,降低二手房交易税费,充分激活二手房市场的买卖潜力。探寻民间资本与政府合作的模式,拓展资金来源与投入。逐步扩大住房保障范围,实现“应保尽保”、“居者有其屋”。(3)完善住房保障监管体制,加强资格审查力度。为了维护社会的公平公正与稳定,保护中低收入群体的利益,防止政策失灵,必须建立严格的监督管理体制。

参考文献

[1]童星.社会保障理论与制度.江苏教育出版社,2008

上一篇: 案例教学法论文 下一篇: 高职语文教学论文
相关精选
相关期刊