住房建设论文篇（1）

住房建设的具体技术问题包括以下几个方面:首先房屋建筑混凝土模板问题。在这个过程中，安装，施工技术模板，该模板是不严格按照安装要求，导致模板不能满足要求，裂漏，导致混凝土结构的泄漏孔，使得房屋建筑的损失具体设计的特点和能力。其次，房屋建筑混凝土浇筑的问题。身高，浇筑混凝土离析，振捣不旨在提供一个深入的振动;强度和密度，从而导致气泡和空隙留在混凝土中，住房建设过程的具体影响的结构强度发生。第三，住房建设混凝土温度的问题。温度是建设混凝土房屋裂缝在许多具体的住房建设项目形成的主要因素，目前还没有确切的温度控制，缺乏必要的降温措施，导致混凝土结构住房建设不断积累的温度，从而为大型混凝土温度梯的规模结构出现在没有有效的冷却温度引起的裂纹的形成

1．2混凝土的养护问题

混凝土施工裂缝问题解决后，混凝土养护也是房屋建筑混凝土施工的必不可缺的一部分。混凝土施工工作是奇妙的，其中混凝土的浇筑工作只是建筑工程的开始，后续的保养非常重要。只有保养好混凝土后其他工作才能顺利进行，它是房屋建筑施工的重要环节。施工人员应该合理的养护混凝土，要保持混凝土时刻处于一个湿润的状态，只有保持在这样的湿润环境中混凝土才能跟家牢固，所以施工人员必须不间断的对混凝土进行浇水，一般的要求是浇水的时间最少不能少于12小时，需要安排专门的值班人员，时刻关注混凝土的湿润程度，做好养护工作。此外，季节天气的变化，也会对混凝土产生不同程度的影响，良好的保护工作具体注意的是，根据季节不同，按计划做好混凝土养护。比如，在冬季季，空气温度很低，工作人员要控制好混凝土的温度，混凝土表面浇注的水温也要注意，以及对混凝土不间断浇注的时间应该不少于7周。

2提升混凝土施工技术应用质量的策略

目前，在房屋建筑混凝中，我国的混凝土施工技术的应用能力，已经达到了较高的水平，混凝土施工技术理论水平也基本形成，并具有非常高的合理性和可行性。在这种情况下，提高应用程序的质量混凝土施工技术，更多的是对“人类行为”被认为是提高人民的思想，提高人的能力，因而实现自己的目标，以提高应用程序的质量混凝土施工技术，具体从以下几个方面:

2．1房屋建筑混凝土原材料配比的控制

从多方面控制，比如在挑选砂石的过程中，在考虑经济成本的同时，也要考虑砂石中的含泥量，这一点在房屋建筑施工的过程中尤为重要。含泥量的多少，可以决定混凝土的强度。所以要货比三家，一定要选择质量好，价格低的商品。另外，要考虑到水泥的性能和指标，选择合适的水泥，水泥一定要选择那些符合工程的种类、型号，防止出现错误。在进行调和时，一定要控制好材料的配合比，使其符合房屋建筑混凝土施工的设计，在房屋建筑混凝土施工的过程中，从开工就把原材料控制好，这样才能保证整个工程的质量。

2．2混凝土裂缝的控制

(1)在混凝土浇筑施工的过程中

如果搅拌的速度不合理或不足时，这将会引起气泡和水掺合在混凝土构件内，这些是导致混凝土裂缝的重要原因，因此在具体的施工过程中，要控制好振捣棒的运行状态和搅拌的速度，掌控好混凝土振捣的时间，以防止振捣不足和过度的振动。另外，也可以使用再次振捣等措施来消除气泡和水引起的空隙混凝土，从而杜绝裂缝现象的发生。

(2)前面谈到混凝土养护有很大的价值

但是在施工进程和经济效益的驱动下，施工单位为了提高工作进程，导致拆除模板的一面过早，特别是在支撑构件的结构件。模板拆除过早，会影响混凝土的强度，这方面的建设期缩短，具体应加强后续护理，以防止混凝土的质量问题。同时运用一些先进的技术来提高混凝土表面质量，比如机械提浆。

(3)混凝土的正确养护

在混凝土施工过程中，由于混凝土没有得到合理的养护，这是导致混凝土出现裂缝的重要原因之一。若发现混凝表面有泌水现象时，施工人员必须马上对混凝土表面的泌水进行相关的处理。如果此中现象较为严重，工作人员必须及时作出相应的清理，不然就会导致混凝土表面出现裂缝，混凝土的表面质量得不到保障。

(4)对混凝土进行保温养护

为了防止混凝土表面裂缝的出现，我们可以对混凝土表面进行保温养护。在次种养护过程中，要根据外界温度的不同，控制混凝土所需的合适温度并保持适宜时间。在养护快要结束时期，施工人员才可以去除绝缘层的隔膜，这样才能对混凝土起到保护作用;在混凝土保温护养的同时，也要注意其表面的水分含量，不然也会引起表面出现裂缝。

2．3严格控制施工的技术要点

合理的混凝土配合比是有专业研究人员通过各种比例调和出来的，除了需要对耐久性严格要求外，还要节约原材料的使用。因此，研究人员使用的水泥、砂石等材料必须是通过严格质量检测的材料。只有使用这些材料，才能使混凝土配合比更加的合理，从而达到验收和设计的标准。按合理的配合比来进行施工之前，需要计算好施工的配合比，这样更好的控制材料的使用，避免出现浪费。

住房建设论文篇（2）

此次研讨会湖南大学建筑学院王蔚博士应邀参与了此次研讨会进行了论文宣讲，其论文《二手集装箱在人居环境中的应用》获得此次研讨会的优秀学生论文奖并收录在会议论文集中。

此次研讨会是由中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会以及香港中文大学中国城市住宅研究中心主办，研讨会的目标是为与会的海内外规划、设计、科研、营造、管理、房地产开发、经济、社会学等领域内的从业者、研究人员和政府官员提供平台，营建可持续与和谐发展的人居环境以应对资源环境与社会生活的挑战。研讨会的主要议题有低碳绿色城市规划设计、低碳绿色城市的社会文化发展、城市规划与环境的新技术、工具和方法、低碳绿色城市的住宅建设、低碳住宅的设计开发创新、低碳住宅管理与评估、住房问题与和谐社会等。

第九届中国城市住宅研讨会主办单位：

中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会

香港中文大学中国城市住宅研究中心

协办单位：

香港特别行政区房屋委员会

中华人民共和国住房和城乡建设部住房保障司

中华人民共和国住房和城乡建设部城乡规划司

中华人民共和国住房和城乡建设部建筑节能与科技司

中国城市规划设计研究院

中国建筑设计研究院

中国绿色建筑与节能(香港)委员会

国际城市论坛

香港中文大学建筑学院

住房建设论文篇（3）

Abstract: Japanese collection residential and China's construction of affordable housing development has a lot in common. This paper first discusses a typical representative of the Japanese cluster of houses, size characteristics and design methods, and established the main body of the study. At the same time, expand the analysis of affordable housing, put out some characteristics of the design. Explore the commonalities and provides a theoretical basis for the feasibility of application design.Key words: a collection of Japanese houses; affordable housing; small units

中图分类号：TU241.2 文献标识码：A 文章编号：

1研究的必要性

我国保障性住房设计理论的发展刚刚起步，在居住空间布局设计上存在着种种问题，其中包括对空间尺度考虑不足、空间布局设计模式单一化、居住者未能参与设计、设计理念的相对滞后等。因此有必要对保障性住房居住空间布局设计进行进一步研究。

日本在住宅设计上长期坚持小面积、适用舒适的理念，长期开展对居住行为方式和家庭人口结构的研究，尤其是在集合住宅方面研究成果丰硕。而其集合住宅在文化背景、人口结构等多方面与我国保障性住房存在较高相似性。因此有必要对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究。

2研究的意义

通过对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究，探讨适合我国保障性住房的居住空间布局模式，有利于进一步完善我国保障性住房设计理论体系。

通过对日本集合住宅空间布局模式设计方法的分析和总结，可以为我国保障性住房空间布局设计实践提供切实可行的参考，是提高我国保障性住房设计水平的重要途径。

3国内外日本集合住宅空间布局模式研究动态、水平、存在问题

一、特定功能居住空间尺寸

精细设计与居住空间尺寸

日本住宅的设计尺寸有求十分精准，可以精确到厘米。对各个房间的设计定位都很精确和实用，如家庭的公共空间第一个要考虑的就是家具的摆放和实用，空间是否能相互渗透，交通线是否能重合。日本集合住宅虽然空间很小，但能把所有空间的作用发挥到极致。

人体工程学与居住空间尺寸

人体工程学联系到空间设计，其意义为以人为主体，运用人体计测、生理、心理计测等手段和办法，研究人体结构功能、心理、力学等方面与室内环境之间的合理协调功能，然后对设计居住空间进行设计，以适合人的身心活动要求，取得最佳的使用效能。

工业化生产背景下住宅部品化

住宅部品是构成住宅建筑的组成部分，是住宅建筑中的一个独立单元，它具有规定的功能。按照住宅建筑的各个部位和功能要求，将住宅进行部品部件化的分解，发挥其功能作用。住宅部件的特点包括：标准化、系列化、规模化生产，并向通用化方向发展。日本住宅部件化的发展不仅在很大程度上解决了住宅多样化和标准化之间的矛盾,而且为特定功能居住空间尺寸的通用化设计提供了大量可行数据。

二、居住空间的多样化设计

以家庭为居住核心单位

按家庭人口为依据，用“家庭人数减去夫妇对数”来计算卧室数量，使集合住宅进入了保证居住实态和注重实效的阶段。日本集合住宅不仅把“食寝分离”、“就寝分离”“干湿分离”和“公私分离”的理念容入了标准设计中去。如以nLDK 型套型设计模式，确立了集合小面积住宅的标准模式，使关于小面积住宅的研究进入了精细化的阶段。

适应性设计

尽管小面积集合住宅有许多标准形式，建筑师仍然在个性化和多样化方面做了各种各样的尝试。1)根据居住者的情况，设定针对性的平面2）提供不同价值观的居住生活方式的相应住宅3）居住者能自行装修和自由分隔4）提供自由组合灵活住宅。

另外，还考虑由于家庭人口结构，老年住宅的“亲子型”的二代居、三代居住宅也得到了发展，设计上又分为同居型、分居型和邻居型三种。考虑到家庭人口结构的变化在居住以后可以分隔变化的“可变型住宅”、“顺应型住宅”。在居住空间形式中增设了西式卧室布置，使居住空间更加富有灵活性。

个人为居住核心单位

山本理显将传统的“社会家庭个人”的关系转化为一种“社会个人家庭”的新型社会关系，家庭不再是杜会和个人之间的协调者，而是存于个人背后又个人自由选择去接受的形态，重新定义了居住的核心单位应该是个人而不是家庭，从而使集合住宅的设计脱离了以往传统家庭概念，创造了“脱nLDK”住宅新的空间布局模式。

三、住户参与设计（合作共建）

合作共建型集合住宅设计模式

合作共建型集合住宅（Co-operative Housing）是一种以住户参与设计与决策过程、居民和建筑师共同作业的特殊设计方式进行建设的集合住宅。共同协作的方式是其执行的基本精神，它强调的是与居住者一起设计，而不是为他们设计。

SI住宅自由内部分割

SI集合住宅提供了住户自己参与设计和决定居住单元的内部分隔和立面造型的可能性，为居住者提供了一个充分表现自我创造力的平台。居住者可以根据不同的生活方式和爱好进行灵活布置，自由分隔，满足多样化的需求，实现个性化的集合住宅设计。

脱nLDK模式

脱nLDK模式适应居住者多种要求的载体――代用空间的模式，进行新的空间组合的探索。建造可以接受各种客户群，流动的生活方式的平台，居住者可以自行改变和调整空间。

四、新的居住理念

居住主体

个体与集合的关系研究：集合住宅与独立住宅最大的不同是要建立在公共性与私密性良好的平衡的基础上，基于“集合”与“个体”的关系学，集合住宅设计研究是“个体”的多样性的研究，设计多数的“个体”与“集体”两者同时成立的方案，“个体”描写自由的生活，集体是有约束、有秩序的生活，大的集体和自由的“个体”的关系。

空间形式

Soho的出现带来的启示：办公室走向家庭标志着家庭专用住宅向社会打开大门的开始。日本建筑师提出了阈的概念，阐释为“与外部对话的场所”，是与外界街道连续的部分，这个阈空间可以对外，成为与社会联系的过渡空间。可作办公室，也可作商店，根据各家的用途不同，给予街道的表情会很丰富。阈概念，与20世纪限定住宅功能集合化的做法不同，是新的城市住宅规划手法。

除了工作的元素外，高龄者、儿童在户内难以解决的家务也是集合住宅向外打开天窗的契机，护理老人的帮手、照顾儿童的保姆走进家庭是另一个阈。

4国内保障性住宅空间布局设计的研究动态、水平、存在问题

论文主要的参考文献及观点有：

空间特点

周燕氓等人的著作《住宅精细化设计》[11]在住宅精细化设计方面做了很多深入性的研究，书中的很多经验和体会非常值得我们借鉴。周燕氓、杨洁在《中、日、韩集合住宅比较》一文中对于中、日、韩三国集合住宅的特点进行了比较，并对日韩两国集合住宅的主要空间特点进行了较为详细的分析，在此基础上提出我国集合住宅设计中可以向其借鉴和学习的方面。

学习借鉴

林文洁和周燕氓在《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》[12]一文中以日本新渴市市营住宅为例，对住宅小区的分布与规模、住宅楼及户型平面的特征随年代推移的发展变化等进行了分析，在此基础上从制度和住宅小区规划与建筑设计两方面提出了对我国廉租住房建设的几点建议。

生命阶段

濮慧娟在文章《保障性住房设计特色》一文中，通过保障性住房与商品房在总体、单体、立面等方面的比较,论述了保障性住房的建设方向与定位。其中的获奖方案――平凡一生,采用可灵活分割的设计手法,适应保障性住房的居住群体一生各个阶段的居住需求;通过户内空间变化、节能技术的应用,来完善居住功能,使住户一生受益。[13]

成本核算

建筑学报上发表的《2008年全国保障性住房设计方案选登》一文，其中刊登了一等奖作品，由北京市建筑设计研究院孙石村、王鹏设计的模方:模块化设计,可自由组合,适用于不同地块要求;便于建立统一标准化体系及政府估价和成本核算,满足廉租房建设要求。[14]

要素协调

李飞在其硕士论文《广州保障性住房户型设计研究》中关于居住空间布局设计提到“设计的成功与否就在于各组织要素之间的交流和协调，处理好各要素之间的复杂矛盾则是成功的标志。客厅是整个居住空间系统组织中占有统帅地位的空间，具有协调统帅各功能空间的作用。”[15]

5研究水平和存在的问题

日本对于集合住宅的研究起步较早，在发展历史、设计方法与设计理论等方面都进行了广泛而深入的探讨，并随着其集合住宅建设的发展而同步发展，涌现出了大量有价值的研究成果，总体研究水平达到了一个较高的程度。日本国内关于集合住宅的重要专著出版超过200册.除了这些专门的论著，日本关于集合住宅研究的学位论文、会议论文、期刊论文也非常多,内容同样涉及了建筑历史、设计理论、住居学等诸多方面。

设计理论研究方面，国内对国外集合住宅居住空间布局模式设计理论和设计方法的研究实用性较高，相关理论成果的引入对我国的研究有很好借鉴和导向作用，故而这部分内容在当前国内的研究领域中受到的关注度较高，相关成果比较丰富，有关理论书籍的译著数量也相对较多，其中原著主要源自日本。

设计实例研究方面，从二十世纪八十年代开始，通过以《世界建筑》、《建筑创作》、《建筑师》等为代表的建筑期刊，许多日本集合住宅实例被陆陆续续介绍到国内。文章大都以图文并茂的形式概括性地介绍了日本集合住宅设计和建设的一些代表性实例。

国内文献研究方面，《住宅精细化设计》等著作、《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》等期刊文章以及《广州保障性住房户型设计研究》硕士论文等，对住宅的居住空间布局设计都做了深入的研究。其次国内举办的设计竞赛如2002和2008年中国建筑学会分别主办的《2002年全国经济适用住宅设计方案竞赛》活动、《2008年全国保障性住房设计方案竞赛》活动，全国各地2007年广州市国土资源和房屋管理局、广州市住宅建设办公室主办，广州市民用建筑科研设计院承办了《2007政府保障型住房平面设计竞赛》活动。在这三次的活动中，全国各地的建筑师们都对保障性住房平面设计各个方面提出很多创新性的思考。

参考文献

[1]张菁,刘颖曦. 战后日本集合住宅的发展[J]. 新建筑,2001,(2).

[2]胡惠琴. 集合住宅的理论探索[J]. 建筑学报,2004,(10).

[3]周燕珉,杨洁. 中、日、韩集合住宅比较[J]. 世界建筑,2006,(3).

[4]王健,田中辰明. 日本环境共生住宅及其设计手法的解析[J]. 宁波大学学报(理工版),2000,(4).

[5]李依伦. 浅析人体工程学指导下的小面积居室空间设计[D]. 山西大学: 山西大学,2009.

[6]邱伟立. 日本集合住宅设计发展历程研究[D]. 华南理工大学: 华南理工大学,2010.

[7]鞠瑞红. 住宅产业化进程中的SI住宅体系设计研究[D]. 山东建筑大学: 山东建筑大学,2011.

[8](日)小林秀研究施，日本における集合住宅の定着程[M]日本住宅合センタ,2001

[9](日)小谷部育子、岩村和夫等，共に住むかたち[M]建料研究社，1997

[10](日)建思潮研究所，集まって住む形：低スモルハウジング[M]建料研究社，2001

[11]周燕氓等.住宅精细化设计.第一版.中国建筑工业出版社，2008

[12]林文洁，周燕氓.日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例.世界建筑.2008，(2)

住房建设论文篇（4）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1我国公共租赁住房的供给现状

2010年起我国提出要加大公共租赁住房的建设力度，并把公共租赁住房的开发和建设作为保障性住房体系的核心项目。

目前公共租赁住房已经越来越多地受到大众的关注，成为了社会焦点问题之一，但在我国当前社会发展的水平和背景下，公共租赁住房作为新兴事物仍然不能摆脱其固有性。我国目前公共租赁住房的建设主要集中在北京、上海等一、二线城市，大部分仍处于建设阶段，能够完全投入的房源十分有限，远不能满足社会要求，例如北京就把廉租房、经济适用房和两限房的适用家庭也融入到公共租赁住房体系之中，从而导致北京公共租赁住房的需求速度远远超过其建设速度。因此，公共租赁住房的建设亟待加快，与其同时产生的制度缺陷和天然不足也如沧海之舟，随着时间的发展日益凸显，不断明晰，成为公共租赁住房急需解决和完善的重要内容。

2 PPP融资模式应用于公共租赁住房建设的可行性

2.1社会资金来源充足

国家统计局的统计结果显示，我国城乡居民储蓄余额截至2010年底已经超过30万亿元（如表1所示）；其中，居民手中持有的股票、现金、保险、证券以及金融机构理财产品等约为18万亿元；另外，居民持有的金融资产规模已经高于48万亿元，且逐年呈现上升趋势（具体见表2），这一系列数据表明我国目前已经成为全世界私人财富增长最快的国家之一。（表1、表2）

公私合营已经在我国部分地区公共租赁住房领域有所实施，此举措不仅为政府减轻了巨大的财政负担，而且还为投资方带来一定收益，由此可见，PPP这种公私合营的融资模式将成为我国今后公共租赁住房建设融资的主要发展方向。

2.2丰富的国内外PPP成功经验

PPP融资模式一直受到全球各个国家的青睐，并普遍应用于各个领域，例如，PPP融资模式于1992年被英国政府所引进，并于一年之后成功地建设了伦敦地铁项目。我国也将这种融资模式引入国内公共基础设施的建设，例如北京鸟巢体育馆、深圳等地的棚户区改造项目等都运用了此种融资模式，并取得了良好的效果。国内PPP项目的研究越来越全面，这都为PPP融资模式应用于公共租赁住房的开发和建设奠定了坚实的基础。

2.3政府的大力支持

政府等公共部门制定了一系列能够吸引社会私营机构投资公共租赁住房建设的相关政策，因此，政府的大力支持是项目得以顺利实施的重要条件之一，众多相关政策的制定是PPP融资模式引入公共租赁住房建设的重要保障。

3结论

本文根据我国基本国情将PPP融资模式应用于公共租赁住房的开发和建设，通过对我国公共租赁住房的发展历程、建设现状等方面情况的分析可知，我国不仅拥有充足的社会资金，而且具备丰富的公共基础设施项目PPP成功经验，政府对公共租赁住房建设的支持力度也比较大，因此公共租赁住房项目应用PPP融资模式具有可行性。

参考文献

住房建设论文篇（5）

一、引言

近年来，保障性住房开始大规模建设，并且将会持续很长一段时间。在此背景下，青岛市也在增加保障性住房建设的规模，作为一项民生工程，青岛市文昌路保障性住房建设项目正式被提出。该项目总投资64300万元，占地约58198.8m2，建筑面积约168704m2。其中，地上总建筑面积123741m2，包括公租房29280m2、廉租房9680m2、经济适用房70700m2、商业3795m2等；地下设地下停车场，建筑面积22481m2。此外，还将建设2层商业网点2座（16、17#楼）、三层九班托幼一所、六层社区服务中心一个、半地下35kv变电站一所、燃气调压站一所、换热站一所。

保障性住房的质量不仅关系到政府公信力、社会的和谐稳定，更关乎住房者的切身利益[1]。尽管国家和各级政府非常重视保障性住房的质量，但由于保障性住房本身的特性与其建设质量之间存在一些矛盾或者不协调，导致质量问题频发。一些省、市如北京、上海、深圳、杭州、武汉等地的保障性住房屡次出现大面积且非常明显的质量问题，从全国了解的综合情况来看，关于保障性住房质量问题的投诉率始终处在一个较高的水平。因此，加强保障性住房建设项目的质量管理势在必行[2]。

为此，本文将项目质量管理的相关理论与青岛市文昌路保障性住房建设项目实际密切结合，旨在构建本项目的质量管理体系，并对该体系的可行性和科学进行评价，以为加强本项目的质量管理提供充分依据。

二、项目质量管理体系的建立

遵循系统性、全面性、科学性、可量化性、稳定性、可考核性、可行性等基本原则[3]，并密切结合现行保障性住房质量管理的现状以及特点，在征求建筑工程相关专家和学者意见的基础上，本文所构建的青岛文昌路保障性住房建设项目质量管理体系包含质量管理组织体系、质量管理方法体系、质量管理程序体系及质量管理体系预期运行结果等四大模块，各模块又包含诸多属性指标层，具体详见表1。

三、基于模糊综合评价方法的项目质量管理体系评价分析

青岛文昌路保障性住房建设项目质量管理体系建立以后，还需进一步考察所构建体系的科学性和可行性。为此，笔者调查走访了本项目中的7组建筑工程专家、学者（专家30人），根据他们对本文所构建的保障性住房质量管理体系评价指标体系的评价意见综合分析得到各指标评价结果，采用模型综合评价法对质量管理体系进行了综合评判，具体分析过程如下[4]：

（1）确定各评价指标的评价标准

这是质量管理体系综合评价很重要的一步。本文根据专家意见确定各指标权重，运用层次分析法（AHP法）形成判断矩阵，运行结果详见表2。

（2）专家对各属性指标评价结果的整理（详见表3）

（3）模糊综合评价

B=W*R=（0.1205 0.5871 0.2664 0.0327 0.0000）

根据上述计算向量结果得b2=0.5871，由最大隶属度原则可得，青岛市文昌路保障性住房项目质量管理体系综合评价等级为良好；子目标层质量管理组织体系评价结果等级为良好；方法体系评价等级为中等；程序体系评价等级为良好；体系预期运行结果评价等级为良好。综上所述，本文所构建的青岛市文昌路保障性住房建设项目质量管理体系是科学和可行的。如加以改进，可以用于现行保障性住房项目质量管理实践。

四、结语

本文将项目质量管理的相关理论与青岛市文昌路保障性住房建设项目实际密切结合，构建了本项目的质量管理体系，并借助模糊综合评价方法等对该体系的可行性和科学性进行了评价分析。由于保障性住房建设过程中，涉及到多方面的利益关系，其质量管理非常重要[5][6]，受本人知识及能力的限制，本文研究尚不够全面，后续研究还会对本项目的质量管理策略等展开深入研究，以切实促进保障性住房建设项目质量的不断提高。

参考文献：

[1]杨维.保障性住房的组织模式研究[D].重庆：重庆大学管理科学与工程，2010.

[2]尚宇梅.经济适用房建设中各方主体博弈分析[J].建筑经济，2008（10）：46-48.

[3]谭学良，李灿.完善保障性住房体系取向下的政府激励机制改革探讨[J].经济与法，2009（5）：149-150.

[4]耿国靖.经济适用房开发中政府与开发商的博弈[J].数学理论与应用，2010（3）：54-56.

住房建设论文篇（6）

供给侧改革下住房保障体系建设是扎根实体经济的重要载体，在此过程中需要获得更好的金融支持。今年是“十三五”规划的开局之年，各地陆续提出“十三五”规划的构想，其中扩大保障房的覆盖面由城市拓展的乡镇，这既是对接新型城镇化战略的重要举措也是支持经济转型的重要载体。住房保障面的拓宽，其投融资缺口问题备受关注。创造条件使金融与住房保障系统内部与系统之间构造良好的协同体系，通过发现序参量、引导序参量，从而实现金融支持住房保障体系建设的融资良性循环。开发性金融的政策性与商业性的特点决定其与住房保障建设内在具有协同性，鉴于此，笔者以协同理论为切入点，探讨金融支持住房保障体系建设的路径框架。

一、协同理论简介

协同理论最早由德国斯图加特大学理论物理学哈肯教授于20世纪70年代提出，他通过考察自然中无干预状态下的无序到有序的过程，归纳总结了协同理论。作为与耗散结构论、突变论齐名的系统科学“新三论”，协同理论的核心在于揭示自然界中无序走向有序的事实规律。

相比“系统论、控制论和信息论”的系统科学老三论，协同理论的最大贡献在于精确概括了事物之间存在的统一性。协同理论描述了开放系统在不受到外界干预的情况下，完全可以形成自组织有序形态。系统理论强调，从无序走向有序的过程中，是通过子系统非线性的协同作用而成的。但是在此有序的基础上完全可以因为内部子系统之间、外界与子系统之间的作用而自组织形成新的有序结构。尽管说不同的反应、变化具有不同的机理，但是协同学通过抽象概括出事物的一般规律即新的结构代替旧的结构的过程中的质变在内在原理上不管任何表现形式，其核心在于非线性作用的自组织的过程。

从无序走向有序的过程中影响因素很多，不同因素的影响作用速度是不同。协同理论为去粗取精，通过区分本质与表面因素、暂时作用于长久作用，偶然与必然因素等。哈肯通过在自组织过程中的不同影响因素的衰减速率加以区分，那些衰减慢的影响因素是系统的决定性因素，即主宰系统变化的序参量。不同子系统之间的序参量之间的作用最终产生少量支配系统的序参量。在没有外界干扰的情况下，序参量之间通过协同合作形成自组织结构，换句话说，协同作用的核心在于自组织。

笔者选择协同理论来分析开发性金融支持住房保障体系建设的原因在于其更为贴近现实。普通的计量模型往往将问题假定为线性的，而实际上住房保障的投融资问题并非线性关系，系统内部的作用可能产生多能级的越变。整个社会系统由诸多的子系统构成，这些子系统千差万别，协同理论抽象将其概括出子系统之间的存在着相互作用，通过竞争、合作、反馈的机制得以体现，在一定条件下的从宏观上就形成了一定有序的结构。

二、开发性金融支持住房保障体系建设的协同理论分析

开发性金融支持住房保障从上文分析不难看出本质上是子系统间多层次、多要素以及系统内外作用关系的总和。该系统集开放性与复杂性为一体，包含金融发展子系统与住房保障子系统。开发性金融支持住房保障系统具有自组织性与开放性，在其演化过程中的自创生、自组织与自适应的形态，本质上是子系统的开创与协同的结果。正是因为开发性金融内部部门之间，住房保障的供求双方之间，开发性金融机构与住房保障机构之间的相互非线性的作用，使得系统不断演化与改进，不同的融资模式“产生――消亡――进化”的螺旋式上升过程，进而达到协同理论意义上的协同。

（一）序参量的产生需要开发性金融与住房保障的协同运动

开发性金融支持住房保障体系建设的过程是动态调整的。开发性金融与住房保障的双向协同演化过程中，二者将出现动态的涨落，即系统的物质与能量的耗损与集聚的螺旋演化中自发协调产生序参量，系统走向稳态――住房保障的多层次融资体系。此后，开发性金融部门与住房保障部门在该序参量的作用下，通过相互之间的非线性作用，协调发展成为一个具有普遍关联性的群体。在此平衡态下，每个子系统都在属于自身的维度上与外界进行最佳状态的耦合，从宏观上看整体之间进行着有目的、有方向的运动，系统的自适应性达到最大化。

（二）序参量是开发性金融支持住房保障体系的决定要素

依照协同理论的观点，任何事物都可以被拆分为由多个子系统组成的复杂系统网络，通过子系统之间、子系统与外界之间的作用，以物质能量交换为载体，自动形成宏观上有序稳定的状态。这种自组织的过程的出现是以序参量的发生为标志，系统的有序是子系统内部之间的竞争协作的结果。开发性金融支持住房保障体系建设自然也不例外，通过住房保障的内部供需方与外界环境的相互作用，在不断的适应、调节的过程中形成的正反馈与负反馈的回路网络，在这种耦合机制的作用下，开发性金融支持住房保障的方式不断调整，形成了稳定的多层次的融资体系――序参量。住房保障下的子系统与金融部门的子系统之间对于该序参量既有正作用也有反作用，在发展过程中不断扩大修正序参量。

（三）日本政策性金融引领住房保障投融资的序参量

政策性金融最为典型的是日本的“住宅金融公库”和“住宅金融支援机构”。住宅金融公库早在19世纪明治维新时期已形成雏形，住宅金融公库将邮政储蓄、养老金、生命保险资金予以归集，向购房居民提供低息、固定利率的长期贷款。住宅金融公库的资金不但用于发放居民购房贷款，还向日本的公营住宅（类似我国的廉租房）等公共住房建设提供资金支持，形成住宅金融的多层次、全覆盖的融资体系。由于资金需求存在较大缺口造成住宅金融公库负债高企，上世纪末，日本政府对其进行改革，2007年4月1日住宅金融支援机构取代住宅金融公库，通过MBS即抵押贷款证券化引入民间金融机构资金，建立市场化住房保障投融资体系，政府在此过程中从“主导”向“引导”角色转变。

从上文的协同理论介绍和日本政策性金融探索不难看出，当系统从无序走向有序的临界状态的过程中，那些变化速率慢的参量将变成序参量，进而支配整个系统向一定方向运动，达到一种自组织状态。在开发性金融支持住房保障体系建设的过程中，众多住房保障的供需方以及开发性金融机构参与其中，任何一方都希望有利益最大化的理念。如中低收入群体希望能够“居者有其屋”，保障房的开发商希望能回收投入资金，开发性金融机构希望能将住房保障的贷款信用能在未来得以回收。若无任何约束，这些投融资行为很难进行，整个住房保障体系处于无序状态。在子系统作用的过程中，子系统之间肯定能找到相关的利益结合点，形成各种特定的融资模式，开发性金融支持住房保障从无序走向有序。

三、协同理论视域下开发性金融支持住房保障的相关措施

解决住房保障的融资困境，需要开发性金融支持与住房保障体系建设的协同运作。对此，需要政府、金融机构与企业等多方协同努力，开发性金融在此可以发挥其政策性和商业性的优势，通过多方协同运作，发现、引领序参量，创造良好的融资循环体系，以及设计一套高效科学的制度框架，加快金融支持与住房保障体系的协同运动，实现社会公平。

（一）政策性金融带头鼓励金融支持住房保障各方进行融资模式创新，培育系统的序参量

例如上海率先引入的住房公积金改革在全国得到推广，这在很大程度上就是金融与住房保障协同发展的所形成自组织体系的序参量。此外吉林省国开行也对住房保障贷款进行尝试，对接政府的安居工程，这说明二者在协同发展的过程中内部子系统之间出现引领系统发展的序参量。而在序参量出现之后，整个系统仍然处于动态调整过程，不同的融资模式在不断的分化与组合，选择与淘汰的过程中进行着新老交替，而最终通过系统的自组织与政策性金融的协同作用下，金融支持住房保障体系才能步入协同发展的轨道。

（二）构建金融支持住房保障的制度保障网络

相关制度的完善是开发性金融支持住房保障体系建设的必要条件，也是二者协同发展中发现序参量的重要因素。从上文的介绍不难看出，日本模式对住房保障体系的投融资问题制定明确的法律予以界定。而我国对于住房保障投融资支持问题，只存在于房地产法以及各地的政策文件的零散表述中。信用经济下缺乏有效法律依据融资体系很难得到疏通，因此及时设立住房保障的专门法律，构建开发性金融支持的制度保障网刻不容缓。

（三）加强信用体系建设

信用是进行金融活动的前提基础。信用体系的完善是开发性金融支持住房保障协同运行发现序参量的一大重要条件。住房保障的群体的需求方主要存在于中低收入群体，其信用信息的采集滞后于企业融资，此外骗取、套现住房保障资金的现象在各地也是屡见不鲜。信用体系的混乱难以有效疏通融资渠道，更难以发现序参量。因此加强住房保障征信体系的建设，使得每一笔业务都能得到追踪可以促进开发性金融机构支持住房保障体系建设。

（四）引入多种形式的民间金融组织，拓宽合作渠道

吸引民间资金参与住房保障体系建设，民营金融机构资金来源于民间，具有代表性的有财务公司、典当行、私募股权基金、小贷公司等，是对现行开发性性金融和政府财政的有益补充。由于民营金融自负盈亏的特点，民间金融机构势必对住房保障的融资需求方进行严格的信用审核，监督项目的建设与资金利用，可以提高资金的使用效率。因此探索民间金融服务机构与开发性金融合作支持住房保障建设，可以有效拓展资金渠道，发现可能存在的序参量。

（五）引入新型的投融资模式，修正现有的序参量

相比现行的政策性金融贷款的序参量机制，市场化下新型的投融资模式具有筹资能力强、资金来源渠道广、风险分散等优势。上文中日本住宅金融公库的例子不难看出，传统的住房保障融资缺口造成金融机构的赤字高企，只能依赖于政府财政补贴，金融机构投融资意愿不强。当引入MBS资产证券化后，其循环的信用机制尽管可能存在一定金融风险，但是其盘活现有住房保障资金存量的优势亦不容忽视。因此在住房保障建设融资的过程中，积极探索MBS、BOT、TOT、ABS等新型融资模式，先从部分地区试点发现新的序参量，然后将其推广到全国。引入市场化机制的运作，可以修正现有的融资序参量，引领开发性金融支持住房保障体系协同发展。

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住房建设论文篇（7）

湖南大学建筑学院王蔚博士和许吴皓博士应邀参与了此次研讨会论文宣讲，其论文《小户型集装箱住房的规划设计策略研究》和《基于空间句法的传统城镇空间形态研究——以凤凰为例》收录在本次会议论文集中。

此次研讨会是由中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会以及香港中文大学中国城市住宅研究中心主办，研讨会的目标是为与会的海内外规划、设计、科研、管理、房地产开发等领域内的从业者、研究人员和政府官员提供平台，营建可持续与和谐发展的人居环境以应对资源环境与社会生活的挑战。本次研讨会的主题是可持续城市发展与保障性住房建设。可持续发展是在世界范围内取得广泛共识的现展理念。城市是全社会可持续发展能力建设的重点和支点。促进城市可持续发展有着深远意义。随着近年来我国城市房价的不断攀升，住房困难是现代城市社会的普遍现象，严重影响着城市的可持续发展进程。因此，深入探讨可持续城市发展与保障性住房建设这一议题，对未来城市发展有着重要意义。主要的议题有可持续城市管理规划，可持续城市的理论和创新，应用新技术、手段和方法于可持续城市规划，可持续住宅建设、住宅与住区环境、保障性住房政策与经验，保障性住房与和谐社会，公共住房的发展与未来。

第九届中国城市住宅研讨会主办单位：

中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会

香港中文大学中国城市住宅研究中心

住房建设论文篇（8）

在北京，像张宝全这样心情郁闷的开发商应不在少数。截至目前，在北京包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到300万平方米。其中CBD所在的朝阳区，已开工及新开工的经济适用房项目就达到八个左右，总的施工面积以百万平方米计。

商品房开发商们的担忧不无道理，事实上经济适用房的建设的规模仍在迅速扩大。今年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了《关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》，这次推出的经济适用房建设规模空前，2003年经济适用房新开工面积1.31亿平方米，相当于2002年住宅新开工面积的38％，如果住宅新开工面积按30％的增长计算，2003年住宅的新开工面积将为4.45亿平方米，经济适用房所占比例为29.43％，约占三成，而2002年这一比例尚不足二成。这种带有政府补贴在内并有着政府指导性定价的“准商品房”，比同区位普通商品房价格具有明显优势，因而一直维持着供不应求的局面。

然而，对经济适用房长达数年的争论或许很快就要有一个新的结论了。今年7月31日，国务院总理就房地产市场的健康发展发表讲话，提到要“完善供应政策，调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设”。

“温总理的讲话是一个前奏，因为由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》8月底就要下来了。”一位参与过文件讨论的人士对记者说。这份可能被编号为“国发〔2003〕第10号文”的文件倘一出台，“所有关于房地产市场的争论就应该停止了，”这位人士说。

目前10号文的初稿仍在各个部委间流转审议，最终定论尚不得而知。但是在其初稿中开篇就指出了自房改以来房地产市场存在的主要问题：有的地方住房供应结构性矛盾较为突出，普通商品住房和经济适用住房供应不足，高档商品房供应过剩，有的房地产开发企业非法圈占土地，房地产交易当中市场行为不规范比较普遍，侵害购房者权益的事情时有发生。

10号文初稿用了相当的笔墨来阐述经济适用房政策（详见辅文《“10号文初稿”和“23号文”中的经济适用房政策》）。该文件将经济适用房和普通商品房并列作为重点，较之1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即启动房改的“国发第23号文”）中“以经济适用房为主的供应体系”的提法前进了一步。这一方面表明中央仍然关心普通居民的住房问题；另一方面，也表明要加快住房供应的市场化进程，普通商品房替代经济适用房的趋势已见端倪。

在新文件中，对不同房产的供应对象的描述也与23号文有所不同。23号文中要求“其他高收入的家庭购买商品房”，而新文件中则称“中等偏上和中等收入家庭购买和租赁商品住房”；而经济适用房的对象已从“中低收入家庭购买经济适用住房”演变为“中等偏下及低收入家庭购买或租赁经济适用住房”。

根据那位参与文件讨论的人士解释，在此次发文之前的讨论中，来自房地产界及部分主管部门的意见是，在发展的同时，要对经济适用房政策作大的调整，要加强管理。核心是将其“打回原形”，即作为政策性用房，经济适用房要回到纯粹的社会保障体系中来。这位人士又分析说：“温总理讲话中提到的‘增加普通商品住房供应’，已表明了23号文中以经济适用房为主的原则要做出相当程度的改变。”

这种改变体现在：要严格控制面积和购买资格，要坚持发展小户型，以招投标方式来确定开发商和价格，最终要将受惠人群限定为20％的家庭。甚至有人提出，应将北京市原来每个家庭6万元年收入的准购标准，降到3万元。加强管理的另一个方面，是对于违规的监察，建设部有关部门提出建立公示制度，即将经济适用房的购买者的情况向社会公示出来，“理论上说，这样会增加威慑力量，因为弄虚作假的人会面临着同事和邻居的举报。”这位人士认为。

这种加强以往政策及标准执行力度的努力能否贯彻下去，目前还是一个未知数。倘若执行，高收入人群固然很难再混水摸鱼，但经济适用房也很可能出现滞销，发展商的积极性也会受到影响。因此尽管在讨论初稿时，很多发展商及意见相近的官员们对经济适用房提出了强烈的意见，但这并不表明国务院最终会采取非常严厉的措施。一种说法称“10号文”的标题已改为了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，加上了“持续”二字。

截至目前，这份被认为是继“23号文”之后对中国房地产市场最具指导性的文件，尤其是细则部分，仍处于国务院部委的会签之中，“而其中关于经济适用房的部分，尚未得到完全认可。”建设部一位官员说。

既不经济，又不适用

8月8日清晨，虽然阴雨绵绵，但刚刚开盘的经济适用房项目――位于北京西南三环路丰益桥附近的三环新城，还是出现了近2000人排队等待放号的盛大场面。甚至有些购房者提前一周即来排号：全家出动，轮流顶班。这一幕较之2001年3月的排队风潮有过之而无不及，当时限价为3950元／平方米的经济适用房项目长安新城开盘时，凌晨3时就有购房者赶来排队。

在商品房早已是买方市场的今天，经济适用房之所以出现供不应求的局面，政府补贴以及由此带来的制度扭曲是重要原因。“23号文”中明确规定，经济适用房的出售价是政府指导限制价，其组成包括七项成本（征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金）再加不超过3％的利润。除免收土地出让金外，各种配套费、行政事业收费减半征收（总计21项），小区的建设配套费不摊入住宅的成本。

不过，经济适用房受到如此程度的欢迎，却不全然是政府补贴和低价的作用，而是因为自1998年房改启动，有关政策的初衷就没有仅仅局限于社会保障体系的范畴之内。即使在刚刚下达的三部委关于经济适用房建设计划的通知中，仍然强调经济适用住房“是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一”。

按照“23号文”的说法，经济适用房则是住房供应体系的主体：“房改的目标是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。”而对于供应对象，则划分了三个层次：“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

政策的双重性使得经济适用房很难规范运行。北京市建委一位人士称：“标准掌握的不严，与商品房的界限不清楚等现象的出现，其实是带有其必然性的。”因为经济适用房的启动，除了一般性共有的因素之外，也充满了带有中国国情的原因，一是金融风暴之后拉动内需的需要；二是当时刚刚停止了福利分房，而货币化分房远没有落到理想的实处。“为了有一个衔接，不至于产生完全的断档。”

这使得经济适用房很难与商品房划地为限。然而，据建设部政策研究中心的估算，由于实行土地行政划拨，税费减半、政府限价，经济适用住房比同地段商品房价格低15％到20％。在北京，这个水平体现为约500元～1000元。显然政府救助中低收入者的政策目标并不能彻底实现，由于是卖方市场，有些真正中低收入的人群往往由于抽不到号并未得到实惠，开奔驰买豪华“经济适用房”的现象屡屡见诸报端。

全国最大的经济适用房小区──北京回龙观文化居住区在建的三期工程，就有相当比例的跃层房，有的跃层房面积达到252平方米。2002年浙江杭州公示的经济适用住房房源，户型70％以上在130平方米左右，最大的达到178.18平方米。中国人民大学经济学院副教授、北京市第十届政协委员邹正方将经济适用房出现的问题归纳为“五化”：即户型“别墅化”、买家“富人化”、监管“无序化”、质量“低级化”、配套“缺失化”。据统计，2002年北京市16％的经济适用房被中高收入者买走，与之相伴随还出现了一户多房的现象，高收入阶层已然把购买经济适用房当成了投资工具。

对此，北京大学城市与环境学系教授董黎明认为：“一个很现实的问题是如何准确或较为准确地界分不同收入的社会群体，这要比界分不同价位及标准的房子难得多。信用体系的不健全，导致准确界定经济适用房的定位人群几乎是不现实的，这样推行经济适用房的最重要的技术基础就不存在了。”

另一方面，由于开发商负有销售经济适用房的权责，更加激化了经济适用房“商品房化”的倾向。据称，今年初，原国家计委、建设部和国土资源部联合下到全国各地做了一次关于经济适用房的调研，发现有的地区和城市竟然以经济适用房的名义为政府官员盖超标准住房。“这里的问题是，一是超标准建房，二是享受了国家的补贴。”这位人士说。

“补砖头”还是“补人头”？

在经济适用房运作过程中，地方政府也处于两难境地。一方面，经济适用房的大干快上会影响财政收入。因为用地是划拨，不用交土地出让金，土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一；另一方面，从拉动当地经济发展的角度，主管部门及地方政府却很难摆脱经济适用房的诱惑力。这正是经济适用房难于“还原”的吊诡之处。

2001年下半年，北京市建委、计委等部门联合下发了《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》。自此，一项具体的购买经济适用房资格标准正式出台：年收入在6万元以内者为适用人群。审定程序是，由单位或街道办第一道审批，开发商作第二道复核，市开发办作最终批复。

出台限制购买资格的规定，毕竟会――至少在声势上――影响经济适用房的购买力，再加上对建筑标准的限制，人们的购买意欲也将有所降低。所以，在有关规定的执行当中，难免大打折扣。资格审查手续目前开发商都可以代办，然而显然并不严格。在记者询问天通苑售楼小姐关于购买经济适用房的手续时，她告诉记者，目前的户型仍然有160平方米的，直接拿10000元过来就可订现房。“至于资格审查手续，由我们代您去审，把证件给我们就别管了。”

在2002年2月4日的全国房地产与住宅会议上，建设部副部长刘志峰指出，要进一步落实经济适用住房建设的配套政策和加强制度建设。一些城市经济适用住房建设标准和购买标准控制不严、购买对象的申请审核和审批制度未真正建立，管理不到位。

在此前后，为了体现经济适用房的政策性因素，国家计委和建设部了《经济适用住房价格管理办法》，规定家庭年收入在一定水平以下才具备购买经济适用房资格。其具体做法是，买经济适用房的人，首先都要填写一张家庭住房和收入情况表，经过有关部门审核、盖章同意以后才可以购买，但在社会信用体系尚不完备的情况下，这一做法显然收效甚微。

事实上，在开发商来看，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，其利润(国家规定是3％)较之商品房又嫌太少。因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁，因此“敞口销售”已然是心照不宣的行规。

对于这一悖论的解决之道，已有诸多讨论和实践。清华同方房地产开发公司副总经理田东海认为有两种解决办法，其一是不按收入，而是按照社会的住房状况锁定需求主体。比如按职业群体，还有现在危改房的用户，政府让一些，个人掏一些，实际上就是经济适用房的做法，只不过是定向认购，更准确因而也更公平；其二也是最根本的办法即“补人头”。目前所流行的政府免收土地出让金，再加税费减免的办法，由于是补到了项目上，通过开发商销售项目得以体现，所以俗称“补砖头”；“补人头”指的是由政府出面认真核实统计，核查出真正的低收入者，在这些低收入者购房时，依据标准向其发放现金补贴，这样就避免了无的放矢，造成新的不公平。

住房建设论文篇（9）

（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。

（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。

（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。

（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。

（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。

住房建设论文篇（10）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年12月26日

为加快解决中低收入家庭住房困难问题，促进经济社会和谐、稳定、健康发展，2011年国家决定大规模实施保障性安居工程建设，提出“十二五”期间全国建设3，600万套保障性安居工程任务。自规划实施以来，通过发挥中央和地方两个积极性，全国保障性安居工程的建设速度明显加快，基本建成的数量不断增加，保障性住房覆盖程度不断提高，基本形成了覆盖建设、分配、运营管理等环节的保障性安居工程建设管理体系。建设规模的扩大并不意味着保障性住房政策功能的实现。在完善资金配套办法，分配管理机制的同时，如何能够保证保障性住房切实满足中低收入群体的住房需求，使住户对居住情况感到满意，才是实现保障性住房促进社会包容与和谐功能的关键。

当前学术界对于保障性住房满意度的评价研究主要集中于哪些因素影响住户的生活满意度。例如，李培在北京市经济适用房住户满意度的研究中，引入了个人特征、住所特征、社区特征、通勤成本、政策执行漏洞、社区同质性与和谐度的六个变量。通过微观调查和实证分析，指出配套设施不完善、地理位置偏僻、职住分离严重、物业管理较差以及小区内出租问题严重是导致住户生活和居住满意度下降的主要原因，但未深入探讨如何提高住户的满意度。丁旭通过对杭州市两个经济适用房和拆迁安置房小区的调查发现，居民最不满意的三项指标是距工作单位的距离、公共交通条件、距市中心距离，总结起来也就是对保障性住房的地理位置不满，但是未建立系统的住房满意度的评价指标体系。吕维霞等人基于北京的便利调查数据指出，廉租房和经济适用房住户在政府的公信力、满意度和政府形象的评价上要高于商品房和一般性租房公众，从而从整体上肯定了保障性住房政策的正确性和有效性，但对于保障性住房政策的具体评价指标并未作出进一步的细分和测量。

本文以公共租赁住房的租户生活满意度为研究对象，与以往研究的不同主要有两点：一是将国家关于公共租赁住房的政策纳入到评价体系中。在问卷中体现了租户是否对公租房的政策了解以及满意程度，并且量化成两个指标反映;二是根据实地调研数据，运用层次分析法和四分位模型对满意度和影响因素进行深入具体的实证分析，对乌鲁木齐市公共租赁住房政策的完善提供了更加充分的依据。

一、研究设计

（一）研究区域。第二次中央新疆工作座谈会于2014年5月28日至29日召开，“社会稳定和长治久安”被确定为新疆工作的总目标。大力开展保障性住房建设是解决困难群众住房问题、改善民生、凝聚民心、维护稳定、促进民族团结的重要手段。新疆在相当长时期内处于工业化、城镇化快速发展时期，城镇化过程中，住房供求关系紧张局面将长期存在。新疆的城镇化率北疆达到50%以上，而南疆只有32%，在城镇化过程中将有大量农民工涌入城市寻找就业机会，需要保障性住房的人会越来越多。

乌鲁木齐市作为新疆的政治、经济和文化中心，是新疆最重要的移民城市。截至2013年底，乌鲁木齐市已有常住人口346万人，比2012年增长11万人，增加的人数相当于目前博州精河县全县的常住人口，而增长的人口中以外来迁入为主。乌鲁木齐市住房保障工作肩负着300多万常住城镇人口中住房困难群体的住房保障任务，住房保障工作对乌鲁木齐市社会稳定、长治久安具有重要性和基础性。

“十二五”以来，乌鲁木齐市保障性住房建设步伐明显加快，保障体系进一步完善，保障覆盖面扩大，保障结构优化，更加突出保障基本特征。乌鲁木齐市于2007年开始正式建设保障性住房，从2007年到2013年，乌鲁木齐保障性住房共开工建设53，106套，基本建成27，688套，完成投资共651，977万元。建设规模逐年扩大，开工数量逐年上涨。截至2013年，城镇家庭保障性住房覆盖率达到5.75%，比2010年的1.69%提高了4.06个百分点。

（二）数据来源。本文数据来源于2014年3月期间对乌鲁木齐市4个公共租赁住房小区的问卷调研。本次调研以问卷调研和入户访谈为主，室内调查和室外调研结合，对西城康居苑、阳光雅润苑六期、温泉康居苑和米东康居苑的租户进行调查，并与小区的物业进行交流，采集相关信息以及数据。

数据调研共分为两步：第一，根据小区物业的指导，选取小区中的典型租户，进行入户访谈调查;第二，在小区物业的协助下，将调研问卷平均分发到4个小区的租户中，进行大批量的问卷调研。共发放600份调查问卷，回收402份。其中男性受访者有197位，女性受访者有205位。10.47%的汉族，15.4%的哈萨克族，65.4%的维吾尔族，6.4%的其他民族。

在考虑指标选取的全面性、循序渐进性和重要性的基础上，根据小区实地问卷调研以及专家的反馈意见的结果，本文建立了公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系，选择5个指标因子作为二级指标，分别是地理位置、物业管理、房屋质量、小区设施以及公租房政策。根据5个指标因子的不同特征，参考相关文献，确定出第三层的具体评价指标，见表1。（表1）

（三）研究方法。本文主要采用的研究方法是AHP（层次分析法）和四分位图模型。

（1）运用AHP（层次分析法）确定三级指标因子的权重为Wi，二级指标因子权重为Wj。

（2）根据问卷调研数据，运用SPSS软件计算出满意度评价模型中各项指标因子的平均得分，简称指标因子值Ci。

（3）利用“最小―最大规范化”方法，将指标因子值进行线性转换，映射到新的区间[0.001，1]，其公式为：

Ci′= （maxCi′-minCi′）+minCi′

式中：Ci′表示标准化后的数据，Ci表示原始数据，maxCi和minCi表示Ci的最大值和最小值，maxCi′和minCi′表示Ci′的最大值和最小值，根据实际数据计算，minCi′=0.001。

（4）计算出公共租赁住房租户生活满意度的评价指数=指标因子值Ci′×权重Wi，见表2。（表2）

（5）运用四分图模型分析，具体分析影响满意度的各个指标，从而分类处理。

二、评价结果及分析

（一）满意度评价指数等级划分。对于满意度测评指标的量化问题，本文把满意度评价指数0.000～1.000划分为五级，使之直观反映满意度。具体划分指标和含义见表3。（表3）

（二）总体满意度结果分析。根据满意度调查分析结果，乌鲁木齐市公共租赁住房租户生活的满意度指数为0.774。结合满意度评价指数等级划分表，可知生活的满意度属于评价指数[0.601，0.800]，即等级4代表满意的含义。此数据能够反映出乌鲁木齐市公共租赁住房的生活满意程度较高，基本上能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。但是，从二级指标的满意度来看，乌鲁木齐市的公共租赁住房有待于进一步的改善和提高。地理位置、物业管理和小区设施三项指标都位于较低的满意度区间。因此，在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。

（三）四分图模型分析。四分图模型又称重要因素推导模型，是一种偏向于定性研究的诊断模型。它列出所有绩效指标，每个绩效指标有重要度和满意度两个属性，根据该绩效指标的重要程度及满意程度打分，将影响满意度的各个因素归于四个象限内，最后可根据归类结果对这些因素分别处理。

在对公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系中的三级指标进行整理后，依据指标的因子值和权重做出两条相互垂直的参考线，交点为指标因子值和权重均值（0.711，0.333），将整个坐标系分为四个象限。横轴代表各项指标的因子均值（即满意度），纵轴代表各项指标的权重（即重要性）。其中，C1～C15代表评价体系中的三级指标见图1。（图1）

第一象限：优势区（A）。评价指标表现为满意度和重要度均高的区域。15个指标中有3个指标在该区域，分别是治安情况（C7）、住房条件（C9）和房租承受能力（C15）。这些因素应该继续保持并发扬。

第二象限：修补区（B）。评价指标表现出满意度低而重要度高的区域。处在此区域的指标是目前公共租赁住房必须密切关注并且马上改进。落在这个区域的指标有购物方便度（C2）和供电供水（C12），这两个指标是租户日常生活必须满足的，评价度较低，需重点修补。

第三象限：机会区（C）。评价指标表现出重要度低而满意度也低的区域。这些并不是最急需解决的问题。落在这个区域的指标有公交车方便度（C1）、上学方便度（C3）和配套设施（C13），由于租户不太重视这些因素，在资源紧张的情况下可以忽略这些因素，但是在这里往往可以挖掘出提升满意度的机会点。

第四象限：维持区（D）。评价指标表现出低重要度和高满意度区域。落在此区指标有卫生打扫（C4）、垃圾清理（C5）、设施维护（C6）、采光条件（C8）、小区绿化（C10）、供暖设施（C11）和认同程度（C14），这些指标满意度评价较高，但对租户不是最重要的，属于次要优势，对绩效提高的实际意义不大，如果考虑资源的有效分配应先从该部分做起。

三、结论与讨论

典型小区的应用测评结果，表明基于AHP的公共租赁住房生活满意度综合评价体系是测量中低收入家庭保障性住房的满意程度的有效方法之一。本文以乌鲁木齐市的公共租赁住房项目调查问卷数据为基础，使用生活满意度的综合评价体系，对乌鲁木齐市的公共租赁住房的租户生活满意度进行评价。

（一）从一级指标评价结果来看，乌鲁木齐市公共租赁住房租户的生活满意程度较高，乌鲁木齐的保障性住房政策能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。

（二）从二级指标评价结果来看，物业管理、房屋质量和廉租房政策的满意度较高，这与政府对保障性住房建设质量的严格监管是分不开的。而地理位置和小区设施的满意度一般，这是因为商品房市场和保障性住房发展有一定的冲突性，地方政府出于土地出让金收取角度，导致保障性住房选址较偏远，公共基础设施尚不完善。因此在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。

（三）运用四分图模型，对三级指标进行分类的结果来看，保障性住房需要重点关注租户的购物方便程度和供电供水情况，对于这两个因素，应该找出问题症结，重点解决。

鉴于我国大规模修建保障性住房的现状，有必要形成一套完整的评估体系来测量住户的满意度，进而不断调整完善保障房的建设方式和政策重点。本文的研究结论是基于乌鲁木齐市保障房建设的基础上做出的，这些实证研究数据和结论虽然有一定的局限性，但是这些数据和结论有助于发现保障性住房建设以及租住过程中存在的问题，同时也为政府完善社会保障制度特别是保障房制度提供理论依据，也为政府不断改进与保障房相关的公共服务质量提供参考。

主要参考文献：