住房管理论文篇（1）

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：

1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。

3.贷款用途。用于个人或者家庭的最终消费，如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。

4.贷款条件。贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定，是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法，对贷款申请人的信用状况进行评估，然后决定贷款额度、期限和利率。

5.贷款的审查与风险防范。一方面，银行需要建立起个人消费信贷登记制度，对消费者的申请资料进行审查核对，确保资料的真实性;另一方面，在整个贷款和回收过程中，始终需要进行风险的防范，确保贷款质量。

二、个人住房消费信贷

个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比，个人住房抵押贷款具有以下特性：

1.贷款对象的特定性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。

2.贷款用途的专一性。个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革，拉动内需，支持城镇居民购买自用房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住房的房款。

3.贷款期限的长期性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年。

4.分散性。个人贷款笔数多、金额小。

三、个人住房消费信贷风险管理

1.消费信贷风险理论

(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性，可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展，但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应，信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。

(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现，归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款，通过分期还款的形式，也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之，如果未来收入没有保证，即使短期贷款，也有可能发生坏帐，产生到期本息不能收回的风险。因此，商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外，还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款，发放中长期贷款，如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。

(3)信息不对称理论。根据申农的信息论，信息是用来消除某种不确定性的东西，不确定性实质上就是一种信息不完全的状态，而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中，商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称，是信贷风险产生的根本原因。

借款人作为资金的使用者，对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息；而作为资金提供者的银行，处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势，从自身利益最大化出发，违反合同规定，隐藏资金使用的真实信息，将资金投资于高风险的领域，有可能造成银行资金本息不能按期归还，产生信贷风险。

信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者，对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度，具有较完备的信息，而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在，处于信息的劣势。因此，人信贷员可能为了实现自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信贷工作中勾结借款人，虚报调查材料，贷款审查中徇私，对贷款使用的监督和催收不积极等，从而使信贷风险产生或加剧。

2.个人住房消费信贷风险管理

个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔，在此期间内各种不确定因素的影响，导致借款人不能按期还贷，造成银行贷款不能收回，消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的，除来自借款人和银行外，消费贷款一旦发放，还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。

四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议

我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为：个人信用制度的风险预警机制，贷款银行内部风险管理机制，贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙，需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。

1.建立和完善个人信用制度及体系。在市场经济发达的西方国家，信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度，一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面，可以通过信用制度的奖罚机制，有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:

(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户，并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。

(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构，是建设个人信用制度的基本前提。

(3)注重与国际行业标准接轨，建立科学严谨的个人信用评价指标体系。

(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现，为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利加强银行同业间的信息交流，实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节，降低交易成本。

2.完善贷款银行内部风险管理体制。从银行内部,要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。

住房管理论文篇（2）

对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，15份问卷中有13份（87%）认为，保障性住房后期运营管理只包括物业管理，2份（13%）认为后期运营管理包括物业管理和医疗、文化等社区服务设施建设。可以看出，目前河北很多地区对保障性住房后期运营管理的理解非常狭隘，把目光只停留在物业管理上，这说明他们对保障性住房后期运营管理的理解还很浅，还没有把住房保障工作放到经济社会发展全局中去考虑，对保障性住房后期运营管理意义和重要性的认识尚需进一步深化和提升。

2.责任主体和直接管理者

对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，11个设区市租赁型保障性住房的责任主体都是住房保障行业主管部门，其中有7个市（64%）是市级行业主管部门，有4个市（36%）为房屋所在区行业主管部门。有7个市（64%）后期运营的直接管理者是市级行业主管部门，有3个市（27%）成立了专门的管理机构来管理，1个市（9%）委托给专业房屋（物业）管理公司管理。调查结果显示，目前河北保障性住房后期运营管理的责任主体都是政府部门，绝大多数市房屋的直接管理者也是政府部门，3个市成立的专门管理机构亦为保障性住房行业主管部门隶属的事业单位。

3.房租标准和物业费标准

从调查结果来看，房租标准相对较低，甚至有5个市廉租房房租一个月才1元钱。半数以上地方对于廉租房没有征收物业费，已征费地区的征收标准也较低。所以靠房租和物业费并不足以满足后期运营管理的资金需要。

4.后期运营管理资金主要来源

调查显示，目前各市租赁型保障性住房后期运营资金主要来源于财政资金、房租和配套设施经营收益。具体而言，6个市（55%）是财政资金，2个市（27%）为房租，3个市（18%）是配套设施经营收益。从访谈情况来看，各市目前后期运营管理资金压力并不大，其原因在于：第一，管理人员基本是行政事业单位工作人员，人员经费不必负担；第二，目前主要精力在建设，对后期管理还基本没有涉入，连基本的物业管理都没有启动，也就没有产生多少开支；第三，住房基本都是新建成房屋，不涉及维修养护。

5.后期运营管理的难点

从问卷调查情况来看，11个设区市中有9个（82%）认为租赁型保障性住房后期运营最大的难题在资金，1个市（9%）认为是时间与精力，1个市（9%）认为是住户配合度。地方行业主管部门反映，为了建设保障性住房，财政已经投入了大量资金，还负担了大量银行贷款。保障性住房后期运营管理的开支不仅包括人员费用、行政费用、房屋维护费用等直接开支，还包括还本付息的开支。由于租赁型保障性住房的公益性的特点，租金水平低于市场租金，并且又基本不收取维修基金、物业管理费等费用，房屋的规模越大，时间越久，资金压力也就越大。在访谈中，笔者专门就小区管理养护等工作是否吸纳物业公司参与进行了提问，有3个市（27%）聘请了专门的物业公司介入，其余（73%）全部由部门组织力量管理养护。

6.住户满意度

对住户的调查结果显示，租赁型保障性住房小区住户对小区的整体环境是满意的。笔者认为，其原因包括：其一，当前大部分租赁型保障性住房小区居民刚刚入住，基本都是从脏乱差、低矮破的房屋搬入了宽敞明亮的新房，与之前处境相比，正处于幸福感最高的时期；其二，当前保障性住房都是新房，房屋破损、设施损坏等问题还没有出现，正处于房屋条件优良时期。可以看出，当前河北多数城市租赁型保障性住房后期运营管理采取政府主导模式。第一，责任主体和直接管理者都是保障性住房行业主管部门。政府部门不仅负责政策执行和筹集资金，并且直接参与到管理运营当中，负责配套商业设施经营、小区养护等具体工作。第二，运营管理资金主要靠政府财政投入，后期运营中的人力、材料等所需费用全部由政府买单。第三，管理范围主要包括准入退出和小区的物业管理，但物业管理并不全面，仅停留在配置保安、对小区卫生进行清理等方面。

二、河北省租赁型保障性住房后期运营管理的问题

1.主管部门认为存在的问题

对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，在小区邻里关系方面，6个市（55%）反映租赁型保障性住房小区的邻里关系比较和谐，5个市（45%）反映邻里关系一般。可见，邻里关系方面满意度稍微偏低。入住保障性住房小区的住户，由于从平房迁入楼房，开敞变封闭等原因，会产生各种不习惯，与邻里公用各种空间，难免会产生种种摩擦，因此邻里关系会受到一定影响。由此可见，要维护好当前的好局面，维护好小区的环境和设施是一个方面，逐渐提高住户互相尊敬、团结友爱的意识也是一个重要的方面，政府部门在租赁型保障性住房后期运营管理中，任重而道远。在住户是否注意保护小区设施和环境方面，3个市（27%）表示非常注意，5个市（45%）表示还可以，3个市（28%）表示不注意；在保障性住房治安方面，4个市（36%）反映较好，5个市（45%）反映一般，2个市（19%）反映不好。特别是秦皇岛市反馈，经常有群众反映，自从他们周边保障性住房小区建成入住后，经常发生暴力性事件，治安情况明显不佳。

2.住户调查显示的问题

为了对目前管理者在租赁型保障性住房小区提供服务情况进行了解，笔者在问卷调查中，就两个问题专门进行了调查。一个是“您所居住的小区是否有专人管理”，另一个是“如果有专人管理，都为你们提供了哪些服务”（开放式问题）。在266份有效问卷中，选择有专人管理的有238份（89%），选择没有的为28份（11%）。对后一个问题的回答中，填写清洁（打扫卫生）的有126份（53%），填写设置门卫（门岗）和清洁（打扫卫生）的有89份（37%），没有填写的为23份（10%）。调查结果说明了两个问题：第一，当前小区管理的范围非常狭窄，基本停留在清洁和门卫两个方面，对公共服务、社区建设等尚未触及。第二，住户对什么是专门人员管理还没有一个清晰的认识。多数认为有保洁和保安就算有专人管理，少数认为这不算专人管理，或者不知道什么叫专人管理。广大住户对在小区应该得到什么样的管理服务心里没数，想法不多，还处于从居无定所到稳定安全，从脏乱拥挤到宽敞舒适，幸福感较强的阶段。此外，针对租赁型保障性住房小区，特别是廉租住房小区住户就业不充分的特点，笔者对小区住户是否愿意参与小区管理进行了专项调查。调查表明，在266份有效问卷中，有192份（72%）问卷显示，小区住户愿意参与到小区的后期运营管理之中。在谈话中，有些租户甚至表示愿意义务参与，很多住户表示不用太多报酬。这说明，住户参与到小区管理中的意愿还是比较强的。在租赁型保障性住房后期运营管理中，可以考虑充分发挥住户作用，吸纳他们参与其中。

3.问题分析

可以看出，当前河北租赁型保障性住房后期运营管理主要存在以下几方面的问题：

1.重视程度不够。

行业主管部门的精力主要放在前期建设方面，对后期管理运行的关注点主要是准入环节，而对于整个后期运营管理缺乏统筹规划，只是走一步算一步，对这项工作的实施范围、资金来源等都没有给予应有的关注。

2.制度和法规不健全。

大多数城市还没有出台租赁型保障性住房后期运营管理办法，而已制定办法地区的相关规定则很笼统。这致使对后期运营管理的范围界定不清，对运营管理的责任主体要做什么、该怎么做、做不好怎么办没有明确的规定，管理运营中各方的权利得不到保护，义务不能充分履行。

3.社会和市场作用发挥不够。

目前租赁型保障性住房管理基本上是以政府的行政管理为主，基本没有引入市场，也没有鼓励或者是培养相应的非政府组织参与其中。然而，政府的精力和财力毕竟是有限的。从长远来讲，随着租赁型保障性住房的不断增加，后期运营管理的压力必然不断加大，运营管理的成本也会随之越来越高，政府没有足够的能力独自担负此种重任。

4.小区劳动力资源没有充分挖潜。

租赁型保障性住房住户中存在大量失业或者无业人员，有一大部分人表示愿意参与到管理当中，然而管理者却没有把这部分人吸纳并有效配置到合理的岗位，白白浪费了这部分资源。“以工代费”（以劳动冲抵物业等费用）的模式在吉林、天津等地已经开始推行，值得借鉴。

5.服务范围小。

租赁型保障性住房后期运营管理范围当前还仅限于打扫卫生等低层次服务。建设保障性住房不仅仅是要实现“有居”，而是要实现“安居”。提供便利的交通、医疗、休闲等服务，构建文明、和谐的社区等应纳入到后期运营管理之中。

三、河北省租赁型保障性住房后期运营管理模式访谈分析

笔者于2013年对河北省和11个设区市保障性住房行业主管部门的12名负责人进行了访谈，主要征询了他们对租赁型保障性住房后期运营管理政策目标的认定，以及在不同因素下对运行模式的不同选择。基于正式访谈之前赴实地的预调研，笔者总结了三个主要的决策因素，包括：成本、居民满意度和监管难度。正式访谈的主要内容为，在考虑成本、居民满意度和监管难度三个决策因素的情况下，访谈对象对非盈利组织承担模式、私营机构承担模式和政府主导、市场辅助模式的政策选择。访谈结果显示，大家一致认为租赁型保障性住房后期运营管理的政策目标为实现可持续运行。在主要考虑成本的情况下，有4个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有6个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有2人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑成本因素的情况下，大部分访谈对象选择了私营机构承担的模式。这是因为以追求自身利润最大化为目标的私营机构往往通过注重效率而努力降低运营成本。在主要考虑居民满意度的情况下，有7个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有1个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有4人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑居民满意度因素的状况下，大部分访谈对象选择了由非营利组织承担的方式。其原因在于，由非营利组织为主对租赁型保障性住房进行后期运营管理既可以在一定程度上降低居民费用，又可提供质量较高的管理服务。

如果采用私营机构承担模式，很可能因为其追求自身利益而无法向居民提供充分的服务；如果实施政府主导、市场辅助的模式，很可能因为政府管理服务的低效而使得居民的满意度较低。在主要考虑监管难度的情况下，有4个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有2个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有6人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑监管难度的情况下，大部分访谈对象选择了政府为主的模式。这是因为该模式由政府直接承担了主要业务，而使得政府监管具有一定的便利性。在综合考虑成本和居民满意度两个因素的情况下，有7个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有3个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有2人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑成本和居民满意度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。出现这一状况的原因为，较之另外两种模式，该模式可在为居民提供人性化管理服务的同时，在一定程度上保持较低的管理成本。在综合考虑成本和监管难度两个因素的情况下，有6个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有3个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有3人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑成本和监管难度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。其原因为这一模式可在接受政府适当监管的同时，以较低的成本为公众提供公益性较强的管理服务。在综合考虑居民满意度和监管难度两个因素的情况下，有5个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有4个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有3人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑居民满意度和监管难度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。非营利组织承担模式可在租赁型保障性住房后期运营管理中发挥平衡成本、居民满意度和监管难度三个因素的效应，而成为大部分访谈对象的政策选择，这为后文提出构建合理的河北省租赁型保障性住房后期运营管理制度的政策建议提供了有益借鉴。

四、基本结论与政策建议

研究表明，河北省租赁型保障性住房后期运营管理模式亟需优化。结合对河北省租赁型保障性住房后期运营管理现状和问题与模式选择访谈分析，笔者认为应该采取由非营利性组织负责租赁型保障性住房后期运营管理的模式，这一模式的推行应该借鉴福利多元主义。Hatch和Mocroft指出，福利多元化可以被理解为在社会照料中由政府、志愿者、商业部门和非正式部门提供服务。福利多元化也可以被定义为福利混合经济，Vogel认为福利传送系统的构成有市场、国家和家庭。上述研究结论可为国内其他省份的租赁型保障性住房后期运营管理的模式选择提供借鉴。构建非营利性组织负责租赁型保障性住房后期运营管理模式的具体政策建议如下：

1.建立非营利性运营管理机构。

当前各地都成立了保障性住房投融资公司，建议以此公司为基础成立一个非营利性机构（下简称“运营管理机构”），在公司现有职能基础上增加租赁型保障性住房后期运营管理职能。将这个机构构建为一个集保障性住房建设资金筹集、发放，以及房屋建设、运营、管理为一体的机构。该机构具备较为宽泛的职能，可在资金筹集分配、房屋管理使用等方面具有很大的内部协调和运转空间，可为做好租赁型保障性住房的后期运营管理提供坚实的机构保障。

2.实现运营管理资金来源的多元化。

笔者认为，管理运营资金应包括以下几个方面：一是房租和物业费。费用可以按照普通小区相关费用的一定比率（低于100%）收取。二是配套商业设施经营收入。比如配套建设的商业门面经营或者租金的收入，小区建成后配套设施交由运营管理机构管理，收入纳入后期运营管理基金。三是出售的商品房收入。在建设集中的租赁型保障性住房小区时，配套建设一部分商品房，商品房出售的盈利，部分用于补贴建设成本，部分纳入后期运营管理基金。四是其他收入。如政府可以根据情况每年给予一定补贴，运营管理机构利用小区场地等取得的收入。

3.构建科学的运营管理方式。

运营管理机构根据业务类型分别设置部门，各部门各司其职，在每个集中建设的小区按需要设置分支机构，在房屋维修等方面可自己组织队伍，也可根据需要聘请公司。在人员方面尽量压缩固定工作人员数量，可以根据需要临时聘用相关人员，避免机构和人员冗余，从而导致成本上升。要注重社区文化建设，提高大家维护社区环境的积极性，努力建设和谐社区。

4.有效控制成本。

鉴于运营管理机构带有公益性的性质，建议从以下几个方面入手减少运营成本：一是充分吸纳小区闲散人员。低收入人群具有就业不充分的特点，因此，运营管理可以把小区内具有一定能力的失业或者无业人员吸纳到管理队伍当中，这样能降低工资支出费用，也可通过给他们增加收入，为租金和物业费的收缴提供一定保障。二是吸纳社会志愿者。一些不需要特别固定岗位的机构可以吸纳社会志愿者或者大学实习生参与，这样既可以保障工作质量，又可以节省开支，还可以给大学生一个稳定的实习渠道，给志愿者一个服务的舞台。此外，亦可吸纳有意愿、有精力的离退休老同志参与其中，这不仅有助于节省开支，而且有利于与有关政府部门协调工作的顺利开展。三是政府给予支持。优先建设租赁型保障性住房小区配套设施，对运营管理机构经营的商业、公司等给予一定的税费减免。

住房管理论文篇（3）

药品管理是医院药剂科最基本的任务之一，随着计算机信息系统的普遍应用，药品管理更加规范化、科学化，所有药品的数量管理和效期管理都纳入了医院信息系统。我院是一所二级甲等医院，门诊病人有限，住院部药房药品消耗量占到药剂科药品消耗总量的65%以上，故加强住院部药房药品数量和效期管理尤为重要。从实际来看，“管理在人”，没有一定的管理手段，没有相应的措施与制度，没有较高的人员素质，药品的数量和效期管理也难以收到良好的效果。

关注用药动态，做好领药计划

药品的使用有其偶然性与必然性。偶然性在于病人，有了特殊的病人，就有偶然使用某些药品的机会。特定的科室，特定的病人，用药往往有其特定的必然性。此外，医药行业存在的一些不正之风往往导致某些药品的大量使用。必须关注每日或某一阶段的用药动态，才能保证所领药品数量的适宜性。在确保临床供应的前提下，对药品的领用要做到有效、经济、有应急能力。即既要保证有足够的药品满足临床所需，又要防止积压，避免过期、变质，造成浪费；同时要有一定的解毒药与抢救药，以备急用。用药动态就成了领药频次、数量的依据。对于每日大量使用的药品，可以整件药品的倍数申领，以满足临床所需，尤其在长假以前，为防止特殊情况，必须备够充足的药品应急；对使用量不是太大或有效期短的药品可少领；抢救药品、解毒剂保证有一定的基数；新药使用初期要少领，用量稳定以后，根据其使用情况决定领用频次及数量，最大限度避免药品积压和过期报损。

药品摆放的科学化、合理化

药品按剂型、药理作用不同，科学分类摆放，在调剂使用时容易寻找，可有效避免调剂差错；更换药品批号时，按效期远近分开摆放，注明“新批号”、“老批号”、“先发”、“后发”等醒目标志，保证药品使用连续性的同时，遵循“先进先发”、“易变先发”、“后进后发”的原则，既保证了必须作过敏试验药品出现意外，保障医疗安全，又保证了“发陈储新”，防止库存药品过期、浪费；更换规格的药品，须醒目地标注新旧规格的不同，并提醒调剂人员注意；包装相似、药名易混淆的药品最好分层、分处摆放。

严格按照操作规程调配药品

严格按照《处方管理办法》及《住院部药房处方调剂操作规程》调配药品是防止调剂差错，提高帐物相符率的最重要一环。药剂人员在收到电脑配药信息后，打印出配药单，仔细审核，对打印内容有疑问或发现有明显错误者，通知护士或联系医师，更改确认药品信息后再予调配；或品还须核对处方，完全无误后，按照处方调剂操作规程，准确调配药品。调配完毕，由另一调剂人员再次核对药品，二人签字后交予护士核对签字，确保无误。口服摆药牌除了签字，程序类似。整个调剂过程严格按照“四查十对”进行，严禁一张处方未配完，又经手调配另一张处方。

关注在库药品的效期、质量

住院部药房负责人对于有效期在半年以内的所有药品每月作1次统计，详细登记近期药品的名称、规格、单位、数量、生产厂家、批号、有效期等；一方面联系临床医师及时使用，一方面根据药剂科其他分支部门的使用情况作相互调换或调出；做好在库药品的养护工作，严格按照其相应的储存条件保管药品，密切关注室内储存条件，尤其是光线、温湿度变化，必要时采取措施；对于发现有质量问题的药品，及时查找原因，如果属于原包装破损、变质、污染、短缺的，及时跟库房人员反映，作退库处理，属自然报损的药品及时在电脑上作报损处置，并予以登记报主管部门批准后进行销毁。

及时、彻底盘点药品

对于贵重药品和特殊管理的品、，做到每日盘点，如有不符，查找原因并加以解决。盘点时间安排在每日上午摆药完成之后，及时发现问题，及时解决，其他药品不定期抽盘。住院部药房负责人负责每月月底的药品全盘，确保数据准确无误，防止错盘、误盘、漏盘。对于一些出入较大的品种，可参考同行的经验［1］，作暂不输入处理，待查明原因后再作实盘输入。

建立药品专人负责制

出于我院实际情况，住院部药房负责人负责药品出入库的一切清单，包括入库、记帐、科室领药、处方出药、报损、退药、借入借出等，因此，建立专人负责制尤其重要。我们选配高年资、责任心强、富有牺牲精神、协调能力强的同志担当负责人，从而保证了出入库及时、准确，最终保证了盘点的帐物相符率。

小结

药品数量和效期管理是衡量住院药房调剂工作质量的一个重要指标。完善的药品领用、贮存、调配、发放及报损制度、良好的人员素质、严格有效的奖惩制度是保证我们做好住院药房药品管理的前提。我们认为，良好的药学习惯的养成，对于切实贯彻《处方管理办法》，提高药学人员的服务水平，保证药品数量和效期的准确性，提高药品管理水平都有很好的保障和推动作用［2］。

住房管理论文篇（4）

在住房保障的准入方面，相关规定非常明确，无论是廉租住房还是经济适用住房或是公共租赁住房，都要求被保障者必须是真正的“低收入住房困难家庭”。各地在具体审核中，除了对户籍有所规定外，基本上都是通过对申请家庭进行“收入”和“住房”双控来进行的，但是在具体实施时，普遍感到对被保障家庭的收入核实非常困难。

究其原因，一是目前居民的收入来源及组成本身就比较复杂，具体界定具有一定的模糊性，在核定的标准和口径掌握方面比较难统一；二是绝大部分地方还没有建立起有效的收入核定机制，收入证明一般仅由工作单位或社区单独出具，存在一定的主观随意性，公信力不够；三是在财产收入的具体核实中，还存在着一定的法律障碍。民政部出台的城市低收入家庭收入标准认定办法明确：城市低收入家庭收入标准主要包括家庭可支配收入和家庭财产两项指标。其中，家庭财产包括全部存款、汽车、房产、有价证券，其中，存款及有价证券持有的核实取证却涉及到家庭及居民个人隐私保护等法律问题，操作难度非常大。

举报查证难

住房保障的对象都是低收入住房困难家庭，由于对象的特殊性，所以在有关住房保障申请对象弄虚作假等违规方面的处罚规定就非常人性化，处罚手段中既无严厉的法律手段也无罚款等经济手段，而是只要求记入在人民银行的个人诚信档案、取消享受住房保障的资格等行政手段。这样就造成了申请家庭违规的“成本”比较低。

为了保证住房保障工作的阳光操作，真正体现公开、公平、公正，在实际操作中，住房保障部门一般都会将申请家庭的基本情况在其所在社区及媒体进行公示，以接受社会各方面的监督，防止申请对象弄虚作假。

但是，面对老百姓的举报，住房保障部门查证起来非常困难。一是因为老百姓在举报时提供的情况大都不具体，有些甚至只是猜测。如我们在工作中间经常会接到这样的举报：“某某家庭不符合申请条件，他们家有很多钱的。”面对这样笼统模糊的举报，住房保障部门无法厘清查证的重点和要点，只能调出被举报家庭的申请材料，再进行走访核实，实际上所能做的就是把审核程序再重新走一遍，往往花去了大量的时间精力而效果却不尽如人意。

二是由于举报人一般都是申请家庭的邻里或同事，所以在举报时都要求为其保密，对于所举报的具体事项，不愿意接受当面核实，这也加大了查证工作的难度。

三是有少部分的举报是由于邻里矛盾或同事矛盾造成的，属于捏造事实的恶意举报。举报人往往情绪比较激烈，举报的事项虚假夸张，容易引起保障部门的高度重视，但结果却是，花费了许多时间和精力，调查核实得出的结论是：举报不实。而针对这样的结论，不少恶意举报人仍不肯罢休，层层上访，浪费了业务部门和部门等大量的时间和精力。

退出保障难

从总体上看，住房保障工作在我国开展的时间不长，各地各部门主要把工作重点放在保障扩面上，尤其是准入管理方面。随着工作的逐步推进，许多后续管理上的问题开始暴露出来，尤其是在退出机制的建设方面，工作难度很大。

从操作方面看，由于廉租住房和公共租赁住房产权归国家所有，所以各地都会对已经享受政策的家庭每年组织年审，确保科学有效的动态管理。

但是对于那些经年审发现不再符合保障条件的家庭，在具体的清退方面缺少切实有效的手段。

而对于经济适用住房，由于入住家庭享有有限产权，所以在退出方面更加困难。

今年4月22日住房和城乡建设部颁发的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中对这些方面进行了非常具体而严格的规定，但是在具体工作中发现，有些老百姓违反管理规定是为了满足基本的生计而迫不得已。

例如，有的残疾人家庭在家里开个小店而获取基本的生活费用，有些经济困难家庭仍然“蜗居”在原来的小房子里，而将购买到的经济适用住房出租，用以弥补严重不足的家庭开销。这些实际情况，如果进行“一刀切”的管理是无法从根本上解决问题的，必须在工作实践中按照科学发展观的要求，结合具体情况进行分析研究并加以妥善解决。

社会联动难

要在当前真正做好住房保障工作，仅有政府的重视和住房保障部门的努力是不够的。作为一项重要的民生工作，住房保障需要社会各方面的关心和支持，需要形成各部门之间的工作合力，只有这样才有可能实现住房保障工作的科学发展。

但是在具体实践中，住房保障工作不仅仅存在着法制建设滞后、资金“瓶颈”制约等问题，还存在着部门之间联动少，合力形成难等操作层面的问题。例如金融机构对住房保障的信贷支持难以兑现。虽然国家明确规定，住房保障建设贷款可以在基准利率的基础上实现下浮，但实际执行中间很少能够执行到位的，尤其是在住房保障家庭的贷款扶持方面，银行过多地强调行业内部的信用规定，许多住房保障家庭由于缺少稳定的收入来源、资信较差而贷不到款，致使无力改变住房困难，这从一定程度上制约了住房保障的进程。

此外，这部分困难家庭，不仅仅需要住房方面的保障，也需要通过供电、供水、电视网络等与其生活休戚相关的部门来共同提供政策优惠和帮扶，从而让他们能够在安居的同时，也能够体面地生活。在这些方面，还需要得到进一步的沟通和努力，希望通过社会各部门的优质服务，让这部分家庭切实感受到党和政府的关爱。

住房管理论文篇（5）

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。

而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

住房管理论文篇（6）

（二）新加坡中央公积金制度投资管理的经验与启示1955年新加坡建立了中央公积金制度，经过多年的发展，其资金总额已超千亿美元。新加坡中央公积金局负责集中管理中央公积金，它独立于政府财政，上级管理部门为劳工部，公积金局实行董事会制。从投资管理体制看，中央公积金投资主要分为三部分：第一部分由新加坡政府投资管理公司负责，主要投资国内的住房、基础设施建设以及部分国外资产；第二部分是中央公积金投资计划，该计划允许公积金成员将普通账户和专门账户中超过一定比例的公积金通过购买股票或共同基金的形式投资资本市场；第三部分是保险计划基金，包含住房保险、家属保险、大病医疗保险等多个保险计划，保险计划基金的投资主要外包给资产管理公司，可投资定期存款、可转让存款凭证、股票和债券等。上述三方面的投资中，由中央公积金局通过新加坡政府投资管理公司管理的基金和由公积金成员自主投资的基金构成了新加坡中央公积金的投资主体。新加坡中央公积金投资管理模式的可取之处有三：一是相对独立的、专业化的集中投资，新加坡中央公积金局做出投资决策后，由新加坡货币管理局和新加坡政府投资管理公司负责具体的投资事宜，公积金成员获得中央公积金局支付的记账利率；二是多层次、多元化的投资体系，几十年来，中央公积金制度也在不断放宽投资政策，允许其成员进行多元化投资，政府机构的集中投资与成员个人的积极投资共同构成了新加坡当前中央公积金多层次的投资运营模式；三是健全的法令和监督制度保障了资金投资管理的安全性，《新加坡中央公积金法》明确公积金局为法定机构，财政和行政自主，其成员主要由雇主代表、雇员代表、政府代表组成，相对独立的机构设置、规格较高的监管以及代表三方利益的管理模式，为保障公积金投资管理的可靠性和安全性奠定了基础。相比之下，我国住房公积金相关法规和制度建设相对滞后，我国《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）迟迟不能上升为《住房公积金法》，新《条例》的修订工作也十分迟缓，到目前为止，还没有统一的住房公积金投资管理办法。此外，我国住房公积金的监管机制还存在一定的弊端。

二、改革创新住房公积金投资管理的若干思考

（一）建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度我国住房公积金投资管理在法律法规建设上还存在短板，其投资管理的主要依据是《条例》第二十八条规定——“住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债”。按此规定，目前住房公积金的投资方式只能是购买国债，除此之外，就是转为定期存款。实践证明，这一规定虽然在一定程度上保证了住房公积金资金投资的安全性，但也严重地限制了资金投资的范围，加之住房公积金现行的各自行政区域内封闭式管理模式，使得我国住房公积金沉淀资金的总体投资运作长期处于低水平、低效率状态。因此，实现住房公积金投资管理创新的首要任务，就是建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度。一是要加快新《条例》的修订出台，进一步拓展住房公积金投资管理的渠道和范围；二是尽快研究和制定统一的《住房公积金投资管理办法》以及监督管理的相关规章制度，以便在实际投资运作中有据可依、有章可循，确保资金投资管理的安全和规范。

（二）改革创新更具效率的住房公积金投资管理组织体系实现住房公积金投资管理改革的另一重要任务就是要加快住房公积金投资管理组织体系的创新和建设。应坚持三条基本原则：一是要全面考察制度、管理、运作、投资管理等各个环节的风险所在，建立相应的风险控制措施和约束机制；二是要加大在监督管理环节的投入力度，建立健全统一的、独立强势的监管主体；三是实现住房公积金管理职能部门和投资经营机构相分离，住房公积金管理职能部门负责住房公积金业务开展和日常管理，投资经营机构则负责资金的专业投资管理，风险系数较大的专业投资则应委托专业的投资管理人代管。可以借鉴我国社保基金和新加坡中央公积金的做法，打破目前住房公积金相对散乱的投资管理模式，建立以部级投资管理中心为主体、省级和市级投资管理中心相辅助的多层次投资管理组织体系。此外，用多位一体的监管体系负责对住房公积金投资运作的各个环节进行有效的监管，以确保资金投资运作的安全、规范和透明。对于层次主体之间资金托管的收益分配问题，可以根据有关规定和资金实际收益情况进行结算。这种组织有序、分工明确以及更具效率的多层次投资管理组织体系，符合我国住房公积金科学管理和发展的需要。

1．建立市级、灵活自主的投资管理体系。市级住房公积金管理中心将辖区内各分中心（管理部）富余资金进行集中统筹，根据自身实际情况，将一定比例的富余资金委托省级投资管理机构托管，只保留一定比例的必要资金自行投资管理。其原则是：在保证资金良好的流动性基础上实现必要的资金增值，并负责合理调节辖区内各分中心（管理部）的资金流动，确保辖区内住房公积金支取和贷款等业务的正常运转。其投资对象可以为国债（逆）回购、大额可转让定期存款等流动性较高的投资产品。

2．建立省级、次集中的投资管理体系。省（自治区）应设立相对集中的住房公积金投资管理体系，负责集中投资管理各市级中心聚集而来的富余资金。根据本省（自治区）的具体情况，保留一定比例资金自行投资管理，其余可委托部级统一投资管理机构管理。其原则是：通过市场化、规模化的集中投资，充分发挥规模化的资金优势，实现兼顾本省（自治区）经济社会发展目标的高效资金运作。其投资渠道有：通过公开招标方式选择较高收益率的银行定期存款；通过公开操作进入银行间债券市场或投资有国家担保的大型企业债券；通过记名债券方式进入本省（自治区）保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域；通过发放项目贷款的方式支持本省（自治区）保障性安居工程建设。此外，也可以尝试参与本省（自治区）重点城市的土地备储项目和商品住房的收储等。通过稳健和审慎的投资运作，实现资金的保值增值。

3．建立部级、全国统一的投资管理体系。通过设立类似于我国社保基金理事会的部级住房公积金统一投资管理机构，统一负责对全国各地区聚集而来的沉淀资金集中投资管理。其原则是：在保证资金安全的前提下，通过市场化、专业化的运作，实现资金收益的最大化。可以委托经验丰富、经营稳健的专业投资管理人进行资金的投资运作，其投资渠道可以拓展到货币市场、资本市场乃至实体经济项目，投资范围可以包括银行存款、国债、企业债、金融债、股票、信托产品、证券化产品、证券投资基金、股权投资基金、产业投资基金股票等。未来也可以借鉴社保基金做法，逐步尝试对实体经济项目的投资，积极参与我国国资国企改革，通过参股经营或优先股投资等方式投资重点央企，分享经济体制改革的红利。

4．建立强力有效、多位一体的监督管理体系。建立健全行政监管、金融监管和社会监管多位一体的有效监管体系，以及严格的资金投资管理规范和制度监管框架。对省级和部级投资运作的监管，主要由财政部会同住房和城乡建设部拟订资金管理运作的有关政策规章，对其投资运作和资金托管情况进行监督，人民银行和证监会按照各自的职权对专业投资人或托管人的经营活动进行监督；各级政府应对本地区住房公积金资金投资管理情况进行必要的行政监管；各地住建部门会同人民银行、财政、审计等部门，对当地住房公积金资金投资管理以及风险防范情况进行严格的同级监督。此外，进一步加强对住房公积金资金投资管理的社会监督，包括住房公积金缴存人、缴存单位、社会组织、新闻媒体及专业人员的监督；被监督对象则为各级住房公积金投资管理机构、经办机构、委托机构及相关服务机构等。

（三）改革创新有利于住房公积金科学发展的投资管理模式

1．坚持适合自身发展的投资管理原则和策略。一是坚持安全规范的投资管理原则。目前，住房公积金投资管理“在确保资金安全完整的基础上，实现一定的保值增值”这一原则并没有太大缺点，但应该结合流动性因素，将其丰富为：在保证资金安全性、流动性的前提下，通过稳健经营和审慎投资实现资产的增值。二是要坚持分散化的投资管理策略。虽然长期以来，住房公积金资金投资运作的总体收益性和流动性均不理想，但将来不能一味地为追求资金的收益性，而忽视资金的安全性和流动性，也不能一味地为提升资金投资管理的统筹程度，而制约住房公积金保障和金融属性的发挥。因此，通过资金科学合理的分散化投资管理以及在各统筹层次上的合理分布，逐步在实践中探寻有利于住房公积金管理科学发展的分散尺度。

2．提升投资管理的统筹层次，实行规模化的投资管理模式。从经济学角度来看，市场化和专业化的集中投资管理模式具有高效、低成本以及能形成规模经济等优势。实践证明，资金投资管理的统筹水平越高，资金规模化运作的优势就越强，防范风险和化解风险的能力也越强。从我国住房公积金的管理情况来看，万亿级的沉淀资金分散在上千个县市，由于各地区住房公积金管理水平和能力参差不齐，使得庞大的沉淀资金没有得到有效的利用。此外，由于监管的缺失，住房公积金贪污挪用案件时有发生，也给资金的安全和完整带来较大隐患。因此，无论从发挥资金的规模优势，还是从防范化解风险、加强资金运作监管的角度，提高我国住房公积金的统筹管理层次，建立更加集中、相对独立的住房公积金投资管理机构非常必要。

3．提升投资管理的专业化程度，实行分离化的投资管理模式。分离化策略是指自主投资和集中投资相分离、货币投资与实物投资相分离、一般投资和高风险投资相分离、管理机构与投资运营相分离。这种分离化策略的目的是理顺住房公积金各投资管理主体的关系，便于监管机构对其实施更有效的监管，这同时也是风险分散、资产科学合理配置和精细管理的需要。

（四）探寻适合住房公积金未来发展的投资方向

1．进一步拓展的货币投资。近年来，金融市场的改革措施密集出台。自2013年12月央行《同业存单管理暂行办法》后，10家国有银行先后试水同业存单。2014年8月以来，商业银行发行同业存单的节奏密集，标志着同业存单扩容进入新阶段，其更重要的意义在于为大额可转让定期存单全面施行铺路。大额可转让定期存单可以在二级流通市场转让，利率参照市场利率浮动，与传统定期存款相比，可转让大额存单在到期日之前允许转让，其流动性相对较高，是短期资金融通的重要工具。它的推出顺应了利率市场化的趋势，也为住房公积金提供了一个风险较小、收益稳定、流动性较高的良好投资手段。2014年8月证监会出台的“融十条”也为将来住房公积金突破国债投资范围，走进全国银行间债券市场，以及进入更广阔的金融债、企业债等投资领域，提供了有利的政策契机，甚至为住房公积金通过记名债券方式进入保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域提供了可行性。

2．谨慎尝试的资本投资。目前来看，首先要推动新修订《条例》的出台，加快研究和制定《住房公积金投资管理办法》，在全国性的统筹住房公积金投资管理组织体系建房地产金融立之前，有条件的省份可以委托全国社保基金理事会对一定比例的沉淀资金，采用保底分成的模式进行专业化投资经营。也可自行选择经验丰富、经营稳健的专业资金投资基金或机构进行委托投资管理。

住房管理论文篇（7）

(一)从客观上看，陈某利用了职务上的便利

陈某利用了职务上的便利。陈某负责锦园居住区1、5组团日常事务的管理工作。而陈某得以出租上述房产，也正是利用其管理这个片区楼房的职务之便。因此，陈某具有职务上的便利。

(二)从犯罪对象看，陈某侵占的是公共财产

锦园居住区社会保障性住房的房产是国有资产。陈某违规擅自出租该保障性住房，并将由此获得的租金收益非法占为己有。笔者认为，陈某非法占有的对象只是该租金，而不是保障性住房，该租金是在国有资产的基础上产生的，属国有资产的衍生物，其非法处置国有房产产生的利益自应属于公共财物的范畴。综上，陈某的行为应认定为贪污罪。

二、关于对锦园居住区的部分店面重复出租，骗取租金的认定，该部分应该定贪污罪还是合同诈骗罪，有不同的意见

第一种意见认为，陈某在明知105、106、107店面已被出租的情况下，仍虚构上述店面可以出租的事实，与吴某杨等承租人签订合同再次出租，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。第二种意见认为，陈某重复出租105、106、107店面行为的作案方式、手段及利用职务便利的特征与其贪污罪的行为并无本质区别，给相对人造成的财产损失依法亦应由国有公司承担，且在案发后住总公司也确实为清退承租户支付了高额费用，国有财产已实际遭受损失，因此陈某该部分的行为也应认定为贪污罪。笔者同意第一种意见，理由如下:

(一)从所收取的钱款的性质看

合同诈骗罪与贪污罪两罪区别的关键是看行为人是否具有贪污罪的主体身份以及陈某所收取的钱款是否是公共财产。在本案中，陈某的身份已经符合贪污罪的主体要件，这一点大家都无异议，笔者现就本案陈某所收取的钱款的性质作进一步的分析。陈某明知105、106、107店面已经被租赁，无法再进行出租的情况下，仍然将上述店面出租给他人。陈某所收取的租金、保证金，并不是基于国有资产而产生的收益，因为这两间店面已经被出租，店面的使用权、管理权已经转移至第一承租人，陈某重复出租上述店面，侵害的不是国有财产而是第一承租人的利益。在无法重复出租的情况下，后续承租人实际上是不可能凭租赁合同租得店面的，后续承租人所签订的合同根本无法履行，受损的其实是后续承租人。陈某向后续承租人所收取的店面租金、保证金实际上是骗取被害人的钱款，是属于私人财产，而这些店面只是其骗取他人财产的工具。

(二)从客观上看，陈敏的行为符合合同诈骗罪的客观特征

陈某谎称是物业服务处主任，在物业服务处办公室与被害人签订合同、收取租金、保证金;在收条、租赁合同上加盖假的物业服务处印章，陈某冒用他人名义致使被害人陷入错误认识，误以为陈某有出租店面的权利而与其签订合同。

(三)贪污罪的认定应当以行为人实际非法占有的公共财产的数额作为定罪量刑的依据而不是所造成的间接经济损失

1.如果第三者需要对行为人的行为承担责任的话，与本案最为接近的法律依据就是民法中的“表见”。我国《合同法》第四十九条规定“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效”。我国《民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。”上述两条法律规定是我国适用表见的最基本法律依据。但是在我国司法实践中，行为人盗用单位公章或者私刻单位公章与他人签订经济合同，骗取财物归个人所有的，一般认为单位对行为人该犯罪行为所造成的损失不承担民事责任。在本案中，首先，住总公司并未授权陈某代其出租房屋，而且住总公司规定了严格的印章使用、保管制度，住总公司没有明显的过错。其次，陈某先是盗用公司公章与他人签订租赁合同，后更是使用了其自己私刻的公司的公章，住总公司对此完全不知情。综上，陈某与住总公司之间不能成立表见关系，因此住总公司不应对陈某的行为承担赔偿责任。

2.第二种意见以住总公司在案发后为清退承租户支付了高额费用，国有财产已实际遭受损失为由，认定陈某的行为构成贪污罪也是没有法律依据的。首先，住总公司支付给承租户赔偿金致国有财产遭受损失与陈某的行为没有因果关系。陈某由于其犯罪行为而导致被害人无法租的该部分店面，损失的是被害人而不是住总公司，赔偿责任人应为陈某应而非住总公司。住总公司没有赔偿被害人的法律义务，其为清退承租户支付赔偿金的行为本质上只是替陈某垫付赔偿金而非履行其法律义务。其次，从住总公司赔偿的金额来看，其赔偿金额明显高于被害人被骗的数额，如果要以国有财产已实际遭受损失为由认定陈某构成贪污罪，那就应以住总公司的赔偿金额来计算陈某的“贪污”数额，但认定贪污罪的数额应是陈某出租国有财产而获得的收益(即收取的租金)而不是其造成国有财产的损失数额。因此第二种意见明显不符合常理。

住房管理论文篇（8）

中图分类号：F12 文献标识码：A

0　引言

1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。

1　研究现状述评

廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。

1.1　物业管理——政府与市场的“利益博弈”

廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。

综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。

1.2　动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”

廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。

学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。

1.3　配套服务——社会保障的“输血缺位”

国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。

1.4　退出机制——制度设计的“大漏洞”

学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。

国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。

1.5　模式构建——廉租小区的“世外桃源”

我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。

2　综述讨论

系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：

（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。

3　研究展望

笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。

基金项目：武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）

参考文献

[1]　邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代物业（上旬刊），2011（1）：37，38.

[2]　王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题，2006（6）：61-64.

[3]　李光.保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本[J].中国房地产，2012（2）：51-59.

[4]　赵晶.对完善廉租住房保障制度的思考——以山东省滕州市为例[J].工会论坛（山东省工会管理干部学院学报），2011（1）：28-30.

[5]　陈小梅.福建省廉租住房制度的现状与改革[J].福建广播电视大学学报，2007（4）：19-21.

[6]　许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界（学术版），2011（9）：77，79.

[7]　白友涛，李艳.廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）：56-58.

[8]　何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010（2）：1-4.

[9]　曾国安，胡晶晶，周盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报，2010（5）：54-58.

[10]　刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008（6）：34-35.

住房管理论文篇（9）

关键词： 适足住房权；住房公积金；公共租赁住房

Key words： the right to adequate housing；housing fund；public rental housing

中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0136-05

0 引言

适足住房权作为一项基本人权，近半个世纪来得到了国际社会的普遍认同，对于适足住房权的理论研究也正日趋深入。但理论研究的繁荣，未必总对应着具体实践的进步。至少在中国语境下，公民适足住房权的实践保护，非但未能为中国住房人权理论的发展提供推动，反而呈现出现实对理想的巨大反讽――2011年，即使在中央政府前所未有的调控力度下，中国大中城市平均房价收入比仍达到7.4，其中七成大中城市超过8.0，远高于国际公认的合理比例。①住房问题犹如挥之不去的噩梦，既对庙堂之上改革者的决断与魄力造成深深掣肘，更为江湖之中庶民的生存与安居带来重重困境。试观今日之域中，竟是房商之天下。欲在市场经济游戏规则的迷局中，发现实现适足住房权的中国路径，必须追本溯源，借他山之石，采本土之利。

1 适足住房权的人权本质

人与万物相较，未必具有任何超然的生理禀赋，但确在智识上达到造物之巅峰。因此，人放弃了放逐自然凭个体野蛮生长，选择了构建社会依群体有序生活。不同的时间、空间下，存在过不同的社会、群落，诞生过不同的秩序、法律。因此，诸多规则之法理根源，确可归于社会共同体的权威意志与统治秩序的需求。但毕竟尚存在部分法则，与社群意志无关，与个人意义相连。此类法则，记载的是人之为人的根本尊严，定义的是人存于世的基本意义。人基于该等法则而取得之权利，不因国家、社会与威权的更迭而变换。此类法则于法理意义上，称之为“基本法”，产生之权利即为“人权”。申言之，人权是人为目的而非手段的直接体现，其不基于国家法律而产生，相反，国家负保障人权之绝对义务，人权恰恰制约国家权力之行使！

人权之至高位阶，确实导致了人权理论的发展谨慎――从以“公民权利和政治权利”为核心的第一代人权共识到以“发展权”为核心的第三代人权共识，全人类经历了大半个世纪的认识进程。适足住房权的理论发展史，同样漫长：

1948年《人权宣言》第25条提出“人人有权获得保障其本人与家属健康与福利的适足生活水平，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……”。1966年《公民权利和政治权利国际公约》则首次直接以“适足（Adequate）”界定人之住房需求，其第11条第1项规定：“本公约缔约各国承认人人有权保障其本人和家庭拥有适足的生活水平，包括适足的食物、衣着和住房……”。1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会了其对前述公约中“适足住房权”部分的权威解释（《第四号一般性意见》），指出：“不应狭隘或限制性地解释住房权，比如，仅把其视为拥有头顶寸瓦之权利，或把住所简单视为单一商品，而应把其解释为安全、平静和有尊严地居住于某处的权利”。②同时，该意见细化了适足住房权的权利内容，即“有法律保障的使用权”、“服务、材料、设备和基础设施的提供”、“合理的房价收入比”、“卫生健康的住房条件”、“公平的住房机会”、“合宜的居住地点”与“合宜的文化环境”。进入新世纪以来，联合国人权委员会已对“适足住房权”采取了明确的工作定义：“每一个男人、女人、青年和儿童获得和持续拥有一个能够平静和有尊严地生活的有保障的住房和社区的权利。”③至此，适足住房权概念的规范表述日臻成熟，而其国际实践亦是如火如荼。

2 实现适足住房权的域外经验

纵览域外适足住房权之保障政策，大体可分下述两种模式：

2.1 政府主导模式④ 该等模式下，第一种具体路径系政府自建公共住房，其代表国家为巴西。1966年巴西政府创建“就业保障基金”，以此保障国家住房发展计划的实现。具言之，巴西通过社会保险法和税法的双重保障，强制要求雇主以税款的形式，按雇员工资总额8％向基金会缴存基金，而后基金会将基金存入雇员个人账户，并交由全国住房建设银行经营和保管，存款按年利3％由银行付息。该等基金，个人可在缴纳5年后，提取并用于支付房款；国家则直接将其沉淀部分用作国家建房资金。

3.2 住房公积金直接参与公共租赁住房建设的合法性 路径的必要可行，尚不足以论证制度的正当合法。虽然以保障适足住房权为合理性根基，但在中国语境下，为保证制度成本的最小化与制度实施的操作性，制度本身不悖于既有法律框架，是绕不过去的前提。毕竟，相较于立法的朝令夕改，若能于解释论上找到依据，非但改革阻力极大降低，制度落地亦将不是难题。

根据现行《住房公积金管理条例》（下称《条例》），住房公积金直接用于公共租赁住房建设，尚需排除“性质”与“用途”上的两大阻碍：

首先，根据《条例》第3条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。由此，具备“工资”属性的公积金直接被用于公共租赁住房建设，似乎缺乏正当理由。但问题并未就此结束，根据《条例》第11、12条，公积金由住房公积金管理中心负责归集、使用和保值，并存放于其委托商业银行的专户中――此时矛盾出现了：因货币具有高度替代性，民法上对于货币的所有权流转始终适用“占有与所有一致”的特殊原则。⑦因此，缴存者将住房公积金缴存给管理中心后即移转了对该笔资金的占有，而管理中心基于“占有与所有一致”原则也就此即取得公积金的所有权，从此应仅对缴存者负相应债务。由此，管理中心基于所有权而决定公积金之使用方式，自然理所当然。可是，问题仍未解决――仅简单承认管理中心对公积金的所有权，将导致职工的受益权受到严重威胁：一则管理中心将可以随时非为缴存者利益使用资金，二则公积金投资增值收益将直接归属于国家――毕竟，只要到期偿还债务，缴存者有何权利干涉管理中心行使对“自有资金”之权利，有何权利主张管理中心运用“自有资金”投资所获之增值收益？这一切，均与住房公积金制度之初衷截然相悖。看来，既要坚持基本民法理论，承认住房管理中心具有对公积金使用处分之权能，又不能简单否定公积金之受益权归于缴存者的制度初衷。那么究竟应如何解释管理中心与缴存者间的法律关系，方能逻辑自洽地推导出前述结论？答案惟有信托法律关系。

具言之，住房公积金制度所涉法律关系是一个典型的法定信托关系，即缴存者作为委托人，职工个人为受益人⑧，以住房公积金作为信托财产，信托给受托人住房公积金管理中心。管理中心在名义上拥有住房公积金的所有权，对缴存者负信义义务，以其自己的名义管理和处分住房公积金。但其必须为了受益人的利益而管理和处分住房公积金。又因该信托关系之成立是基于《条例》的规定，而非当事人的合意，故称之为法定信托。当《条例》对缴存者和管理中心的权利义务关系规定不明确时，应适用《信托法》的有关规定，特别是其中关于信义义务之规定。由此，基于信义义务，管理中心必须留存足够的份额以满足公积金贷款之申请，同时必须为职工利益而积极运用公积金的沉淀资金投资，以保障资金的保值增值。同时增值收益，最终亦当归职工所有。而论已至此，管理中心运用公积金直接参与公共租赁住房建设之合法性至少已部分成立――对于中低收入者（尤其是夹心层），该等投资可使其在不购房的情况下解决住房问题；对于中高收入者，该等投资使公积金增值收益能力提高。综合来看，此为管理中心履行信义义务之合法手段。

其次，根据《条例》第五条，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。仅从字面文意分析，该条对住房公积金用途之规定，似对公积金用于公租房建设存在明确限制，但其实仍暗存解释空间：其一，立法采“用于职工……”而非“供职工用于……”之表述，语用逻辑之微小差异，却导致了公积金使用主体的差异：前者显然意指管理中心可使用公积金解决职工建造住房问题；后者则指向惟职工有权动用公积金的当然推论。因此，既然当前职工直接使用公积金自建房屋已成为不现实之命题，那么，缴存者通过缴存公积金，委托管理中心投资公租房建设，何尝不是当下中国职工实现自住住房建造的曲线路径呢？由此，在解释论上，将住房公积金的使用用途扩张解释至公共租赁住房建设，并无合法。

3.3 “直接参与模式”的具体操作问题

3.3.1 公租房所有权归属 为保证信息对称，应由住房公积金管理中心直接控制资金，直接进行工程发包，以保障资金的安全运用；为保证风险控制，则应将公共租赁住房的所有权归属于管理中心，由此在出现公积金流动性风险时，其才可将公共租赁住房进行抵押以获得融资。

3.3.2 房源筹集与土地供应 住房公积金支持下公租房的房源筹集应主要分为三种模式：①直建发包模式。即公积金管理中心作为发包方，直接将公共租赁住房项目发包给施工单位，待公共租赁住房建成后，向施工方支付工程款，并取得公共租赁住房的所有权。②配建回购模式。即在一般的商品住房建设或经济适用住房开发项目中，按一定比例（各地6%-15%不等）配建公共租赁住房，待公共租赁住房建成后，公积金管理中心按约定的价格向开发商购买配建的公共租赁租房，取得该部分房屋的所有权。③成品回购模式，即公积金管理中心从二级市场上直接回购现成的商品住房作为公共租赁住房房源。

在土地供应上，保障性住房用地本即应通过划拨方式取得无偿国有土地使用权，故前述直接发包模式的土地供应自无问题。但在配建回购模式下，因配建部分的回购价格通常低于市场价格，会给开发商造成利益损失，因此，为了避免开发商转嫁损失于其他购房者，应考虑若商品房开发项目中配建公共租赁住房的，同样适用无偿取得土地使用权的原则，免除配建部分的土地出让金，或者政府事后折返相应已支付出让金。

3.3.3 公积金资金的投入比例限制 目前住房公积金的缴存提取采“宽进严出”模式。缴存的强制性使公积金资金来源稳定，缴存主体扩大使公积金归集额不断增加。而公积金提取和使用的法定事由限制使无购房需求且不符提取条件的缴存者直至退休前均无法提取资金；同时允许承租人以公积金缴纳房租，也客观减少了公积金的提取需求。加之未来管理中心若可以公租房产权抵押融资，未来公积金抵御流动性风险的能力应该较高。但毕竟近年来仍有一些地区随楼市回暖，出现了明显的公积金存贷倒挂、流动性不足的现象，因此公积金投入公租房建设的资金比例应当存在法定限制。而每年可投入公积金占累积归集余额的具体比例，可视各地公积金累积归集规模而具体确定。

3.3.4 公租房建成后的准入与退出机制 就准入机制而言，以公积金资金建设的公租房承租人首先应为缴存人，这系前述法定信托关系的当然结论。其次，既然公积金归集不以户籍限制为前提，那么对公租房承租人亦不应当存在户籍限制。就退出机制而言，除发生法定的解除事由与租赁合同约定的解除事由外，缴存者地位的丧失亦应成为承租人退出租赁法律关系之法定事由。

3.3.5 资金增值及收益分配 根据前述法定信托关系之推理，公积金收益系属信托财产之收益，应归受益人即职工所有（当然，受托人可事先收取必要的管理费用，其中包括管理中心的管理费、公积金贷款风险准备金、收回投资与缓解通货膨胀压力的风险准备金）。至于分配之方式，可有调整利率和直接返还两种选择。前者指通过适度提高公积金存款利率或降低公积金贷款利率，来达到返还收益的目的。后者指扣除完前述管理费用后，以公积金增值收益的部分占总归集额的比例作为净增值比例，在净增值比例范围内再确定一个比例作为增值收益返还比例。缴存额×增值收益返还比例=增值收益返还额，增值收益返还额每年计算一次，逐年累积。当达到提取条件时，职工不仅可以提取账户上的公积金余额，还可以获得自缴存年到提取年以来累积的增值收益返还额。

3.3.6 资金安全的监管 资金运用的效率与资金安全的监管无法分离。事业单位属性的管理中心虽作为受托人，但囿于资质能力限制，尚需委托大量专业机构（如商业银行、工程建设公司、物业管理公司等）进行资金投资、公租房建设、公租房运营、收回投资，返还缴存者的全程操作。因此，管理中心至少应在资金动用、项目发包、承租资格审查、增值收益分配等关键节点与环节上进行全面监管，这对其监管能力提出了极高要求。

4 结论

自中国告别了福利分房时代以来，住房逐渐以自用商品与投资产品的双重角色，在市场上自由流通。但中国特有的制度结构与市场环境下，住房又注定无法作为一个单纯商品：在中国快速城市化过程中，住房是每年近千万“新市民”的刚性需求对象。这决定了中国住房的定价过程中，始终面对着稳定的需求支撑；在分税制改革之后，地方政府的财政收入捉襟见肘，巨额的土地出让金已是维系地方财政安全的根本保障。这决定了中国住房的价值构成中始终存在着巨大的土地成本；在中国市场发育的初始阶段，多层次资本市场尚未成型。因早期制度红利而形成的大量民间资本，缺乏有效的投资渠道和分散化的投资方向。近年来，随中国经济发展而狂飙的房地产市场已成为民间资本最好的投资选择。这使得中国住房的价格形成中，又确实存在着投机炒作的泡沫。刚性需求的旺盛、土地财政的困局、投机炒作的泡沫共同决定了中国商品房价的居高格局短期内无法颠覆，适足住房权的中国实现最终无法诉诸市场的自我调整，而必定依赖于政府提供的公共住房保障。而囿于巨大的制度成本与路径依赖，中国公共住房体系的发展注定是一场巨大而系统的社会工程，不可能于朝夕间一蹴而就。

但与此同时，适足住房权的人权本质又要求中国政府不可以制度成本为理由，只强调未来的系统改革，却忽视当下的民众困境。而系统的改革工程，也从不寄希望于未来某刻的制度突变，而必然建基于每时每刻的细微改良。具言之，在明确当前中国政府角色、市场环境的前提下，结合现有住房政策成果，进行尽可能多样的并扎实的微观制度改良，方是在当下中国实现适足住房权的真正路径。基于此，适足住房权在当下中国的实现路径，不可能是一条一目了然一劳永逸的光明坦途，而恰恰是由无数条植根于既有制度格局中迂回曲折的通幽小路所共同构成的。本文以“住房公积金直接参与公共租赁住房建设”为例，细致分析了其可行性、必要性与合法性，并就其将面对的具体操作问题提出了一系列建议。笔者并无创设任一制度扭转乾坤之雄心，惟望前述繁冗之赘述，可起抛砖引玉之效，进而使“实现适足住房权之中国路径”这一问题的研究，不但继续透彻深入，而且更为细致切实。毕竟，适足住房权虽贵为人权，但它还不是高远宏大的第三代人权，它还仅仅是事关个人衣食住行的第一代人权。其实现路径不应停留在纸面与理念之上，而必须落实于政策与行动之中。

参考文献：

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[2]杨宇冠.联合国人权公约机构与经典要义.中国人民公安大学出版社，2005年版，第32页.

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[4]本部分各国公共住房政策资料参见：徐勤贤、窦红：《巴西政府对城市低收入阶层住房改造的做法和启示》，载于《城市发展研究》第17卷，2010年第9期，第121-126页；Belinda Yuen， SQUATTERS NO MORE： SINGAPORE SOCIAL HOUSING， Global Urban Development Volume 3， 2007， P1-19；王坤、王泽森：《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》，载于《住宅与城市房地产》第13卷，2006年第1期，第40-45页；洪元杓、冯长春、丰学兵：《韩国保障性住房供给及经验借鉴》，载于《中国房地产》2011年11月下半月刊（学术版），第75-79页.黄修民：《日本公共住宅制度改革及发展趋势研究》，载于《学术界》总第143期，2010年4月，第224-229页.

[5]本部分各国公共住房政策资料参见：李莉、王旭：《美国公共住房政策的演变与启示》，载于《东南学术》，2007年第5期，第48-53页；刘朝马：《住房保障政策：英国经验及启示》，载于《城市问题》2007年第3期，第91-93页；王宏哲：《适足住房权研究》，中国政法大学博士学位论文，中国期刊网优秀博士学位论文库，第41页；汪丹：《智利的养老保险私有化改革》，载于《社会福利》，2004年第5期，第47页.

住房管理论文篇（10）

（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。

（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。

（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。

（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。

（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。