物业公司管理制度篇（1）

二、建立富有活力的高效率的组织机构，按照合理的知识结构、年龄结构，配备高素质的管理人员队伍；建立完善的科学的制度。监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。

三、负责制定实现振业物业公司承诺的＂一年建成全国优秀管理住宅区，建成全国唯一一个示范园林智能住宅区＂管理目标实施方案，全面落实各项管理指标。

四、现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系

五、坚持取之于民、用之于民的收费原则，负责审批管理处财务收支，合理使用管理费，保证管理费的52％用于住宅区维修养护和办公费开支；不得向住户乱摊派、乱收费。

六、积极与住宅区、派出所、居委会、房管局等管理机构和智能开发建设单位、供电所、供气所、供水所、天威视讯、邮政通讯等服务机构建立友好的业务关系和人际关系；自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督；征求和采纳员工合理化建议，建立良好的个人形象，树立领导威信。

物业公司管理制度篇（2）

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束

4.1进公司必须穿好工作服；

4.2工作服要干净；

4.3进公司须戴工作证；

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；

4.7公司发放的安

全鞋仅限在厂内使用；

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间

5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00

5.2不得无故迟到、早退、外出；

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；

5.4严禁无故旷工；

5.5上、下班必须签到；

5.6不许代别人签到；

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

6.2注意整理整顿；

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

6.5节约用水，用电，不得浪费；

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

七、其它

7.1服从上司的命令；

7.2发生事情必须立即上报、联络；

7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；

7.4严禁在花园内吸烟；

7.5不准喧哗、；

7.6不准盗窃他人或公司内的东西；

**物业管理公司规章制度

1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；

2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；

3、严禁在办公室私用电话；

4、除急事外不许接听私人电话；

5、未经许可不准在公司内演说集会示威；

6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；

7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；

8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位雇员严格遵守。

关于上班时间

1、无故早退或迟到，罚款5元，

2、无故旷工一天扣除2天工资；

3、旷工连续3天，按自动离职处理；

4、忘记签到或签错日期同样罚款5元；

5、发现代人签到，一律罚款20元；

6、擅自涂改签到表，一律罚款20元。

（所罚款项存用于公司活动基金）

关于花园内设备和备件

1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；

2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；

3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；

4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；

5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；

6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

其它

1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。

;

2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。

3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；

4、发现喧哗、，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；

5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；

6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。

7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。

8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。

员工考勤和休假的规定

为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定

（一）考勤

1．考勤内容

①上班时间已到而未到岗者，即为迟到；

②未到下班时间而提前离岗者，即为早退；

③工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；

④迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

2．考勤须知

①对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

②对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。

表一

旷工天数0．51天1．5天2天一年累计10天一年累计15天

扣工资25%50%75%100%扣年终各项奖金除名

3．请假办法

①公假

经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。

②调遣假

员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。

如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。

4．因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天×1.5×加班天数；法定假日加班费：工资÷26天×2×加班天数计算。

（二）休假

1．员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。

2．员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。

3．婚假

员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。

4．丧假

员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。

5．产假、计划生育假

①女员工产假按下列标准核给（发基本工资）

表二

假期内容假期天数说明

产假90天难产或双胞胎加14天假

晚育假15天年满25周岁生育为晚育

独生子女假35天凭独生子女证核给

②临时工产假56天，发60%的工资。

③产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。

④接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：

放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；

经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；

怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；

6．病假

①员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；

②有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：

表三

连续工龄不满一年不满二年满二年不满四年满四年以上

三个月内病假工资50%60%80%100%

连续病假六个月以上建议离职并补发一个月基本工资。

7．事假

员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。

8．探亲假

①探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；

②员工需

要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；

③探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）

④在本公司休过年假者，不再适用此条。

9．年假

①凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。

②在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。

物业公司管理制度篇（3）

（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。

（三）必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班（交接班），不得无故迟到、早退。

（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司咨询。

（六）大厦负责人应该执行公司之各项指标，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。

（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。

（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿。

（十一）雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风防雨工作。

（十二）必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。

二、管理公司

（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。

（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。

（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证，完成自己的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修的地方，并进行登记，如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级报告。

（四）台风或暴雨期间，管理人员必须按公司所颁布的员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产。

（五）服从上级指导，完成所指定工作。

（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。

（七）执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一”。

（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。

（九）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自己职责范围的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。

（十）管理处须设置急救药品，如绷带、药棉及抢救药品等。

（十一）大厦公共地方之钥匙，如：电机房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。

三、保安工作

（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用以有设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门敞开，防止坏人有机可乘。

（二）应熟悉大厦内各住户、识记住户之姓名、年龄、家庭成员、职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。

（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见和互通消息。

（四）各更管人员交接时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，务令保安人员高度警惕。

（五）严禁借推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构人员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询。

（六）应有礼貌询问进入大厦的来访客人，登记身份证或工作牌照。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联系。如访客携带可疑物品时，更需提高警觉。

（七）当值管理人员至少每两小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后巷水渠侧、水箱底是否预先暗藏盗窃工具等。

（八）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门及通道，以待警方人员到场处理。切勿采取鲁莽行动而不知会警方。

（九）切记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权。因此拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理。

（十）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

（十一）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案。

1.立刻报案，并留在现场制公安人员到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

2.切勿移动、也不许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。

3.切勿开动风扇、冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。

4.禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。

5.向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之相貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向。

四、公共卫生

（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电停车场及天台等公用地方。

（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。

（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级报告。

（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。

（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理。

（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。

（七）如发现空调滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速处理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，影响市容者，处以罚款。

（八）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上；也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。

（九）若上层住户之水喉或水管破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

（十）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。

五、电梯

（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，值班人员应立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。

（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。

（三）乘用电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。

（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。

（五）保安值班人员时刻注意闭路电视，警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。

（六）经常清除电梯门路轨内经常积存的垃圾，以免影响梯门开关。

（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应急时通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理人员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细情况，必须详细记录送管理处。

（八）狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有渗水时，应即尽量阻止雨水进入电梯槽，暴风雨后，必须根治漏水情况。

（九）电梯槽底有积水时，应及时报告上级处理，同时研究水的来源，及早修理。

（十）凡有水进入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。

（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外任何人不得使用。

（十二）电梯每年“年检“一次，并取得年检合格证。

（十三）冲洗走廊及楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。

（十四）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯，因电梯可能随时停在半途，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。

（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁，加上“不准擅闯”之类的告示牌。

（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。

六、电力系统

（一）修理电气设备，应聘请持证的合格技师。

（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总制、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。

（三）如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。

（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。

（五）公共使用的电力设备，如：电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理。

（六）接到供电公司通知停电时，应即帖出通告，清楚列明日期、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。

（七）经常检查、保养弱电系统，如：大厦与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即修理。

（八）在大厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统。

（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置杂物。

（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。

七、消防

（一）消防中心值班人员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用，并应熟练其他消防设备的使用。

（二）组织大厦员工学习消防知识，熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为大厦合格的义务消防队员。

（三）值班人员（包括管理人员）须经常检查防火设施等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。

（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备，以备应急。

（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。

（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。

（七）留意公用电线，如有破损和不符合规定时，应立即修理和更换。

（八）留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易着火者，当发现住户有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报管理处和公司。

（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧香纸。

（十）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119”报案。

（十一）若发生火警，即电“119”报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法施救。

（十二）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。

（十三）切勿将放火门打开，以免万一发生火警时，浓烟散播及火势蔓延。

（十四）报案时，必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话。

（十五）所有消防装置，应由认可的消防监查单位每年最少检查一次。

八、气体燃料泄漏

（一）如发现气体燃料泄露时，应立即熄灭现场附近所有火源。

（二）打开气体燃料泄漏单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。

（三）切勿吸烟、点火、按动门铃、电开关等任何电制及电器。

（四）管理员应立即关闭单位系统的气体燃料总制，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。

（五）“用手拍门”的方式通知住户气体燃料泄漏事件，请住户关闭气体供应制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其他住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离。

九、楼宇结构及维修

（一）楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。

（二）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时，应予以制止并向上级报告。

（三）天花板或外墙有漏水，应即通知单位主管及有关住户修理。

（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：

1.墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂；

2.气窗的玻璃爆裂；

3.楼梯边的栏杆松拖；

4.防火门及消防设备损坏；

5.内外墙壁批荡脱落。

（五）住户安装的铁闸掩出走廊、阻塞通道，应予以制止并报告上级。

十、停车场管理

（一）车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人。热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的行车秩序。

（二）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通道，认真检查车型、车牌号，，避免出现差错。

（三）了解和掌握车主的车型姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等以便与识别。

（四）汽车、摩托车必须购买车辆综合保险，便于丢失后向保险公司索陪。未买“车辆综合保险的，本车场不予停放保管。

（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱票相符，日清月结。

（六）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场，应即令其开出车场，立即报告管理处或公安机关进行处理。

（七）车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆有多少，时租车的停车计时票的张数、现金点清，并详细登记，双方签字负责。

（八）车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理处，并注意事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时将其他注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。

（九）车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得，如不开票停车或乱收费，一经发现定严肃处理。

（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。

物业公司管理制度篇（4）

随着社会的发展与世界经济一体化的深入，就针对于物业管理公司来说，其在运营与发展过程中所面临的市场竞争也变得越来越激烈。在这样的情况下，就要求物业管理公司必须要强化自身的管理能力，以此来更好的应对市场竞争。就针对于物业管理公司的管理来说，管理人员是其中的一项重要组成，因此，为了能够更好的进行员工的评价，来鼓励其更好的参与到管理工作中，就要求物业管理公司必须要建立起高校的考核机制，来加强对管理人员的绩效考核。

一、物业管理公司绩效考核存在的问题

(一)没有明确绩效考核的根本目的

就针对于目前的实际情况来看，在不少物业管理公司中，其在进行实际的管理过程中所进行的绩效考核工作，往往只是为了与员工的薪酬相联系。而从本质上来说，薪酬只是绩效考核中的一项副产品。就针对于目前的实际情况来看，在我国大多数的物业管理公司当中，并没有对绩效考核的目的有一个清楚的了解，导致管理公司常常会出现力不从心的问题。

(二)采用的绩效考核量化指标较低

在绩效考核过程中，“绩”与“效”是其中的两个重要关键。不过，就针对于目前的实际情况来看，许多物业管理公司在进行实际的管理过程中，并没有对绩效考核的轻重进行合理划分，在这样的情况下，物业管理公司依然没有指定一个标准的指标去进行员工的考核，从而导致员工往往都比较难信服。

(三)设置的绩效考核周期不够科学

就针对于目前的实际情况来看，在大多数的物业管理公司中，其所设置的考核频率通常都是一年一次。而在实际的考核要求中，由于指标的不同，就需要其所设置的考核周期也不能一样。一般情况下，就针对于任务绩效来说，通常要求其运用较短的考核周期，而就针对于周边绩效指标来说，其所运用的考核周期要长一些。就针对于目前的实际情况来看，在许多物业管理公司当中，其所运用的考核模式主要是考核小组的形式，这样一来，能够更好的体现出考核的客观性与公正性。不过，从本质上来说，这种考核自身也存在一定的不足之处，所以说，如果只是依赖于考核小组的形式，则其考核将会缺乏全面性。

二、强化物业管理公司绩效考核对策

(一)建设科学的绩效考核制度

第一，在进行实际的绩效考核过程中，要求我们必须要进行科学地分析工作。物业管理公司应当充分结合自身的实际情况，来制定有针对性的发展计划，并对各个工作岗位的任职资格进行一个客观的分析，从而进行薪资的科学确定。第二，要求其应当加强对新型绩效考核模式的运用，第三，要求其应当制定一个系统化的考核周期。在实际的绩效考核过程中，应当加强对平时考核的强化，并且，在实际的考核过程中，应当充分重视对员工日常的评价。

(二)强化绩效考核的实时反馈

现阶段，在物业管理公司的管理过程中，绩效考核是一种重要的人力资源管理方式，而就针对于考核的结果来说，其并不是目的的终结，而是绩效管理的开始。从本质上来说，要想保证绩效考核的有效性，就要求我们必须要充分重视观察与讨论这两个基本的环节。其中，就针对于观察来说，要求我们应当充分借助于会议、报告等形式，来加强相互之间的交流，以此来通过对员工的科学引导，来完善员工的绩效考核工作。

(三)加强管理人员的培训工作

从本质上来说，虽然绩效考核制度是以书面的形式呈现的，但是，在进行实际的执行过程中，其需要管理人员必须要具备一定的技能，例如，面谈的能力、评价的能力等。在这样的情况下，就需要我们对其进行相应的培训工作。因此，为了能够更好的提高管理人员的管理效率，就要求我们必须要通过培训的方式，让企业中的全部员工，都可以对人本管理有一个科学的认识。这样一来，就要求物业管理公司应当通过运用恰当的方法，来加强对制度的宣传工作，以此来提高员工的认可。

(四)加强绩效考核与薪资联系

在进行实际的绩效考核过程中，要求相关的领导人员必须要充分发挥自身的优势，并通过运用考核、反馈等形式，来及时的消除其所遗留的问题。在这样的情况下，通过运用科学的考核方式，能够更好的明确员工的知识与技能，并帮助其能够充分掌握其中所存在的问题，然后针对这些问题，采取有针对性的培训方法，将年薪、奖金等各项绩效薪酬，当作企业的一项浮动薪酬，并且，通过运用强制选择的方法等，来加强对员工的绩效管理工作。

三、结语

总之，作为我国服务业的重要结构组成部分，在新的时代背景下，物业管理也一直处于蓬勃发展的状态当中，与此同时，在长期的社会发展过程中，其所呈现出来的问题也需要引起我们充分的重视。在日后的管理过程中，应当针对这些问题，从多个角度寻求有针对性的解决办法，来促进物业管理公司的发展，提高公司的市场竞争力。

参考文献：

物业公司管理制度篇（5）

2.0适用范围

本规定适用于唐山**物业服务有限公司全体员工工服的管理。

3.0职责

3.1人力行政部负责员工的工服的统筹管理及工服制作。

3.2库管员负责发放保管，应准确把握发放和库存工服数量和质量；在工服不足时及时补充（指保安服装）。

3.3库管员负责验收和执行物品管理的各项规定（含补充服装时型号数量的统计）。

3.4各部门主管负责人负责监督执行，并对本部门工服负责。

4.0工服的管理

4.1以人力行政部的正式入职单为依据，填写《员工工服领取登记表》

4.1.1人力行政部在填写《员工工服领取登记表》时，必须注明每件或每套工服的购置价格。

4.3 员工工服的支领、退还、押金缴纳方式与折旧年限

4.3.1总经理、副总经理、各部门及各物管处经理工服支领标准及折旧年限

职位

物业公司总经理、副总经理、各物业管理处经理、总公司各部门经理

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件、黑色单皮鞋1双、黑色棉皮鞋1双、

备注

领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。

4.3.2各物管处副经理及各部门主管工服支领标准及折旧年限

职位

各物业管理处副经理、各部门主管、物业管理处经理助理

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件

备注

黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。

4. 4. 3 保安员工服支领标准及折旧年限

职位

保安员

物品

备注

1.武装带、高筒雨靴和雨衣离职时必须交还公司

2.所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

员工上岗前缴纳

折旧年限：保安专用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折旧年限为

5年，其他物品的折旧年限3年。

4.3.4客服部员工工服支领标准及折旧年限

职位

客服部（含物业管理处人力资源、行政、文员及总公司文员等相应岗位）

物品

黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）、领结2个

备注

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4. 4. 4 环境保洁部员工工服支领标准

职位

环境保洁部员工

物品

备注

1.夏季室外作业人员可配发草帽。

2.中筒雨靴和雨衣在离职时必须交还公司。

3. 所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折旧年限为5年，其他

物品折旧年限3年。

4.4.5 工程维修部员工工服支领标准及折旧年限

职位

工程维修部员工

物品

备注

1.高筒雨靴和绝缘雨鞋在离职时必须交还公司

2.所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、绝缘雨靴的折旧年

限为5年，其他所有物品的折旧年限为3年。

4.4.6商管员工服支领标准及折旧年限

职位

商管员

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件

备注

黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4.4.7播音员及公司其他女性文员工服支领标准及折旧年限

职位

播音员及公司其他女性文员

物品

黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣、领结两个）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）

备注

押金

1.在员工工资内扣除并开具押金收据

2.押金标准与客服部标准一致

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4.4.8员工工服的折旧计算方法及其他规定

4.4.8.1 折旧费用：实际的购置价格÷折旧年限的月份和×员工实际工作年限的月份和 。

例如：一员工在本公司申领了一套价值360元，折旧期为3年的工服，该员工在公司工作2年零3个月，主动离职。该员工在离职时

可支领服装折旧费用为360元÷36个月×27个月=270元。

4.4.8.2 折旧期从工服申领到位的日期开始计算，到员工将工服上缴至公司的日期截止（一个月内累计工作不足15天含15天不予计算折旧月份；一个月内累计工作超过15天不足30天按整月计算。）

4.4.8.3 员工主动离职，按此办法执行；员工被动离职视情况而定。

4.4.8.4 在试用期内员工主动离职，公司将不退任何费用；员工被动离职视情况而定。

5.0着装标准

物业公司管理制度篇（6）

(一)重视程度不高，内部控制意识薄弱。因为物业管理本身在我国属于新生事物，致使很多物业管理公司对内部控制这一方面不是很重视，潜意识里认为简单的解决好财务问题便是做好了内部控制，对其的思考也没有上升到战略的层次。抱着内部控制与企业关联不大的心态，一些物业管理公司对相关人才的内部控制培训工作也缺乏了积极性，导致他们的自身素质不足，知识不过硬，便难以适应这愈来愈复杂的财务管理工作，处理不得到，久而久之，员工的积极性也随之被消磨殆尽，内部控制的效果微乎其微。这样长此下去，内部控制工作跟不上财务的繁杂演变，一些物业管理公司也将必然面临着生存危机。

(二) 物业管理成本与费用控制的缺失。在进行公司财务管理工作中，成本管理工作的基础地位不可动摇，在日常的公司账务处理中，物业管理公司不同于其他一些类型的公司，所发生的费用没有完全显示出来，不能全面显示费用，相关成本也尽皆隐含起来。因此这也导致公司财务信息披露的失真或遗漏，大大的削弱了内部控制的有效性、科学性。大部分物业管理公司都仅注重在成本数量上有何大的变化，对于为何会有这么大的变化却并没有去深入追究或分析，在成本控制方面存在着严重的缺陷，急需加以改善。

(三)会计核算不规范，忽视监督考核。对于公司内部的会计控制制度和考核相挂钩的监督机制，大部分物业管理公司都不予重视，这便导致公司重考核，轻内控的一幕上演。虽然公司里的财会系统体现出极强的内控作用，但也同时有着其一定的缺陷与局限性，这在两个方面加以体现出来，一方面事前控制作用差，在处理公司财务问题之前，对其控制力度不够，难以有效防止或抑制相关问题的发生。另一方面事后考核力度弱，没有一套有效的考核机制，无法有效的进行事后考核评估。

(四) 公司内部资金管理的力度不够。难以筹集到所需正常发展的资金是我国物业管理公司在目前普遍存在的情况，为保证物业管理公司的正常运作，便要采取措施及时开辟新的资金来源渠道。在当下，我国物业管理公司的来源渠道非常有限，一般包括：物业管理公司开创投入的资本金，物业维修资金，然后便是日常提供的综合管理服务所获得的一些经营性收入，也有一些公司转向银行贷款，但也是受限颇多，由于物业管理公司大都属于中小型企业，注册资本少，资本实力不足，银行贷款时所认可的不动产资产数量不多，信用保证大打折扣，便很难得到银行所发放的贷款。

物业管理公司财务管理的加强建议

(一)提高公司内部财务人员素质水平。在每个公司内部，财务人员的素质水平关系到信息披露工作的质量，进而影响到公司的正常有效运作，物业管理公司也不例外。第一，公司在聘用财务工作人员时必须要杜绝任人唯亲的现象发生，要坚持德才兼备、以德为先的原则，可以从应聘者是否具有相关从业资格、专业技能以及最高学历等多方位全面考评，为公司引进一批优秀拔尖的财务人员。 第二，公司也应该对财务工作人员的培训力度予以加强，实行月度或季度考核制度，在压力环境中可以使员工能及时掌握最新的财务知识，然后用于工作中来，也使员工自身业务素质有所提高。公司还可以通过培训向员工灌输内部控制对于提高公司财务管理水平、实现企业价值最大化的重要性思想，时刻让员工谨记内部控制的具体要求，按章办事;通过职业道德培训还可以确保员工能够对提供的会计信息质量要求负责。第三，公司还需建立一套科学的奖惩制度，更好的调动财务人员认真工作的积极性。

(二) 加强财务成本管理， 完善公司会计制度。物业管理公司通常从事的都是服务业，所以其对应的财务成本管理应该也根据服务功能作对象。公司可以采取作业成本法来确定服务所发生的实际成本，扩大成本核算范围，此外，该核算方法也能够将间接费用准确地分摊计入成本。设立一套完善并具备可操作性的成本核算系统，认真核算每一部分的投入成本，保证整个核算过程的通畅。物业管理公司在经营服务时，为客户进行大批的固定资产管理，在设置的成本会计科目下，准确无误的将营业成本划分成所提供的共性服务与个性服务成本，在公司会计核算时，还必须确保资产核算的及时性、准确性以及真实性。

(三) 会计核算和财务监督并重。正确及时的财务信息贯穿于物业管理公司整个的经营业务及其价值流转过程的每个环节中。内部正确的会计核算以及严格的财务监督，更是事关企业内部经营管理的成败，因此，可以说这在物业管理公司中相当于“神经中枢”的核心地位不可动摇。公司在进行财务控制时要时刻关注防范经营风险以及财务隐患，以实现公司规范性的经营以及企业价值最大化的目标。要设立一套完善并且独立的财务控制体系，要考虑全方位，多元化，多层次的财务监督，也就是要涉及到公司内部的各个部门、组织以及经营业务等，并且对所有岗位以及员工也加以覆盖，确保公司正常有序的运作。

(四)高度重视并加强资金管理。首先，开辟新的资金来源渠道，仅靠物业管理服务收入显然难以支撑公司持续发展的庞大需求，当前需要拓宽服务范围，开展获得多种经营的其他收益。其次对资金的运作要规范科学，做好日常监控工作，从严管控资金使用，保证每笔资金都用在“刀刃”上。最后对于外面的应收账款等款项，加紧催收或清理，将坏账程度减到最低，加快收入的回笼，物业管理公司方可得以持续长久的发展。此外，和一些地产金融机构合作，开展社区金融服务，如通过APP等方式，为业主提供接入或网点支持，获取业主享受相关服务的中介费或佣金。

物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。

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2.财务管理存在的主要问题及建议

物业公司管理制度篇（7）

一、物业公司概述

现今我国的物业公司就是对小区的各项日常活动进行适当的管理，维护小区内的公共设施，使得小区内的业主的生活水平能够得到保障。现今由于业主以及房地产业的要求的不断提高，物业管理公司的工作质量以及管理水平都得到了较大的发展。但是城市化进程加快，物业行业不断发展，行业内竞争更加激烈。物业公司想要增强自身的竞争力，就必须加强对财务以及风险的管理。物业公司的财务管理是对整个物业管理流程中的资金运行进行会计运算以及管理，物业管理流程中的筹措资金、购买出租设备等，其中由财务管理的有固定资产的管理、购买出租设备的收入支出、财产进行投资融资等。物业公司的风险管理包括财务风险、经营风险、市场开拓风险等。

物业公司财务管理的主要任务就是筹措资金，并且统筹使用。物业公司依据公司自身特点，确立一个长期的发展规划，对于规划中的各项费用的可行性进行相应的分析，进而制定公司的预算方案，在预算方案的基础上筹措资金。物业公司在运营过程中，依据公司业务的发展情况对资金进行合理的分配和调整，促使公司的预算方案能够得到有效的执行，并且保证公司的稳定运行。公司的财务管理还包含了对各部门资金使用情况的监督控制，促使公司各部门能够合理的使用资金，避免浪费的现象发生，并且杜绝公司内部人员中饱私囊的现象的出现。公司的财务管理部门不仅应该对公司的收益进行相应的评估，还应该依据评估得到的结果对物业公司的运行情况作出判断，并为提升公司运营情况提出相应的策略，最终使得物业公司的利益能够达到最大化。

二、现今物业管理公司财务管理与风险管理的状况

（一）财务管理人员缺乏足够的财务管理理念

现今我国物业公司多是伴随着房地产行业兴起的，公司的发展时间较短，公司的内部人员混杂，而财务部门的员工多数素质较低下，缺乏与业务相匹配的专业知识，对于公司的财务管理工作缺乏长远的认识与科学的规划。主要表现在：1.在筹措资金方面，公司的财务人员进行资金筹措的方式过于固定、单一，较难达到公司发展所需资金的要求;2.财务管理人员无法合理、有效的对筹措的资金进行统筹分配，不懂得利用已有资金进行长期的投资或者物业服务;3.财务管理人员对于物业业务中的维修保养预算未进行严格的控制，使得流动资金减少，公司无法利用流动资金或其他的方式使资金利用达到最大化。

（二）缺乏有效的内控制度与手段

物业公司作为一种地域性的公司，也是一种劳动密集型企业，与生产型的公司相比规模较小，在企业成本消耗中最主要的人力成本。物业公司的业务不似生产型公司涉及金额较大，规模较大，而是资金涉及较小，业务的数量却较大，因此，公司的人力成本就会相应较高，对其管理难度也将加大。现今物业公司没有一个强有力的内部控制制度以及有效的手段，使得公司的人力成本无法得到有效的控制，致使员工出现重复性工作，使得人力资源被极大的浪费。物业公司多数是规模较小，均为配备专门的内控部门，这就容易导致公司的记账出现问题，使得物业公司的日常管理具有一定的风险。

（三）物业公司内部会计核算系统的总括性不足，风险管理制度不够完善

现今，我国部分物业公司内部的会计核算系统的总括性不足，对于在物业管理的业务中涉及的项目无法合理的进行核算，这就使得公司的会计指标缺乏一定的真实性，无法进行比较，对于公司的会计管理水平无法做出准确的判断。现今大多数物业公司仍未树立风险意识，对于公司的内部风险管理不够关注，使得风险管理制度不够完善，最终导致公司无法对风险进行防范，在面对风险时无法做出正确的应对措施，使得公司遭受损失。如对于物业费收缴不齐带来的风险未进行有效的管理，当面对物业费未收齐状况时无法及时作出风险分散的措施，使得公司的经营受到影响。

（四）物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度不足

在以前，并没有单独的物业公司，小区的物业管理是由开发商负责的，而现今这种模式已经被改变了。现在已经从开发商进行小区开发的同时进行物业管理转变为物业公司进行承包，物业公司代替开发商承包物业管理项目，并且公司拥有专业的人员对小区进行管理。但是现今我国物业只将重点放在公共设施的保护、环境卫生与绿化等方面，不具备长远的发展眼光，对于财务管理以及风险控制不够重视，致使资源被浪费等。

三、加强物业管理公司财务管理与风险管理水平的策略

（一）对物业公司内控制度进行完善

物业公司要想加强财务管理以及风险管理，就必须加强对公司内部控制制度的建设。要建设一个完善的内部控制制度，就必须有针对性的依据本公司的特点，科学的制定一个适应本公司的内部控制制度，绝不可直接仿照其他物业公司的模式。通过认真的调查研究发现公司自身的内控制度存在的缺陷，并针对重点的缺陷进行仔细的研究，针对缺陷提出相应的解决措施。在建立内控制度时，不应只考虑到对公司的日常运营的控制，还应该考虑到对于公司后勤以及财务部门的控制，努力使公司的内部控制具有连贯性以及完整性，对于财务能够做到有效的掌控，对于风险能够做到及时的规避。

（二）提高物业公司的内部会计核算系统的总括性，完善风险管理制度

物业公司要想加强财务管理以及风险管理方面的水平，就必须提高物业公司的内部会计核算系统的总括性。要提高内部会计核算系统的总括性，首先应该对物业行业的日常业务进行调查，对其作出深入的研究，在结合本公司实际制定出全面而又完善的会计核算科目。而对于在会计核算过程中出现的不明款项以及有问题的项目应该经过严肃的调查来了解事情，避免虚报款项等的现象发生。对于物业公司的风险管理制度进行完善，必须依据之前的数据信息，提前对项目的招标与投标、项目预算等进行预测，并且在不断的风险应对过程中对已有风险管理体系进行完善，使得公司能够对风险进行科学有效的预测以及防范，保护公司的安全，使得公司能够正常的运营。

（三）建立健全物业公司的财务管理体系

对于物业公司的财务管理体系的制定，必须依据国家的财务法律法规来进行，并且必须融入公司自身的特点。对于公司涉及到资金问题的所有项目都进行明确的规定，例如对物业中的报停房和空置房进行相应的管理，对于收费员进行严格的管理，以确保物业公司财务管理体系的完善性。为确保其完善性，应该对从业人员进行严格的考核，并设立相应的奖惩制度，应该严格记录和监督公司的每项资金的流向以及使用情况，确保资金的有效利用。而对于员工的考核制度，则采取不定期考核的方式，在考核时一旦发现了有违规操作的人员必须予以相应的惩罚，使得公司员工的整体素质得以确保。物业公司建立了完善的财务管理体系后，将使的公司的财务管理工作变得更加高效、便捷，使得物业公司能够得到更加稳健的发展。

（四）提高物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度

物业公司的管理层应该端正对于财务管理以及风险管理的态度，对其予以足够的重视。因为，只有公司的管理者了解了两者的重要性，才能对公司内部进行合理的调整，使得其相关制度能够真正得到实现，而不是表面工作。现今物业公司规模较小，多为私人创办，创办者即管理者在公司决策起决定作用。因此，只有管理者意识到了两者的重要性，才能使财务管理以及风险管理制度得到真正的实现。

物业公司管理制度篇（8）

(一)财务管理具有综合性管理的特点

面对激烈的市场竞争，物业公司也在不断创新管理模式，来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理，它自身的特点较为鲜明，即：以服务为主，以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理，由于每栋写字楼的租户较多，出入人员较为复杂，因此，管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位，始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。

(二)财务管理具有全面性的特点

物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见，物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持，财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面，只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。

(三)财务管理具有简单性及安全性的特点

物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程，它不存在生产活动、销售活动，大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务，因此，其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单，这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外，对物业公司的各项收费采取的监督，不仅仅依靠企业本身来完成，还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。

二、物业公司财务管理现状分析

虽然随着我国房地产市场的不断升温，写字楼物业公司也得到了迅猛的发展，但是，由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题，使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。

(一)内部控制体系尚不完善

由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的，所以在管理能力上还存在不足，财务管理的内部控制体系尚不完善，比较薄弱。总体而言，我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循，由于物业公司的会计核算较为简单，并未制定相应的内部控制制度，这对物业公司的发展是极为不利的。例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意，并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理，而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时，使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管，使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的，收入不及时入账、支出无法进行有效的节约，最终的结果只能是公司亏损连年增加。

(二)物业公司管理者缺乏现代企业管理理念

目前，我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念，不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展，写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是，由于受经营规模等因素的影响，很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念，没有对企业做出准确、科学的市场定位，缺乏长远的发展眼光和经营战略，从而未能带领企业走向规模化发展。同时，由于对财务管理工作的忽视，并未对企业的各项资源进行优化配置，出现了资源严重浪费，企业经济效益低下等问题。因此，物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。

(三)财务人员素质有待提高

就我国目前物业公司的实际情况来看，很多公司为了节约人力成本，在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据，缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的，更有甚者居然没有会计从业资格证。同时，很多物业公司为了节约人工成本，基本是会计、出纳一人兼，这已经违背了会计职务相分离的原则。可见，目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。

(四)很难实现投资盈利

近十几年来，我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高，很多物业公司一直处于亏损状态。另外，受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制，物业公司可选择的投资项目很少，即使遇到较为合适的投资项目，但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队，最终导致其投资存在风险，很难获得投资盈利。

三、优化物业公司财务管理制度的有效措施

(一)不断完善物业公司内部财务管理制度

物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。

(二)建立并完善财务成本分析与控制制度

在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识；另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。

(三)提高财务人员的综合素质

物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。

(四)不断促进物业公司的规模化发展

物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如：写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。

物业公司管理制度篇（9）

1物业公司财务管理的现状和难点

物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。

1.1财务控制体系薄弱

1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难；另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。

1.1.2由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。

1.1.3财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。

1.2缺乏现代化的管理理念和手段

现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。

2解决物业公司财务管理难点的措施

本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：

2.1完善公司财务管控制度并有效实施

公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。

2.2资金收支管控方面

资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。

2.3提高财务人员的素质和业务水平

财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。

2.4开展财务分析，发挥财务管理预警作用

物业公司财务部门应根据公司战略目标，组织分析公司和项目的现状，包括现有资源、管理规模、管理水平等，组织编制公司和项目年度预算，协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标（包括管理指标、经营指标）。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况，对照预算及目标，分析差异的内外部原因，及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息，以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险，做到“事前和事中控制”，充分发挥财务管理的预警作用。

物业公司管理制度篇（10）

一、物业管理企业内部控制概述

1.在经营发展过程中为了保证企业的财务报告具有可靠性，企业管理者通过报表信息了解到企业真实的经营状态，对企业的经营规范和财务状态进行了一系列相关程序的审查，被称为内部控制。除了这种狭义理解的内部控制，近几年，企业管理者对内部控制的概念进行了拓展，它包含企业为了最终目标的实现，在董事会和监事会的共同作用下，确保公司的资金安全以及财务报表信息的正确。内部控制工作支撑和保障了企业的生产和经营活动正常进行，为企业达成一系列的战略目标作出了巨大的贡献。2.物业管理公司在发展过程中，也需要重视内部控制工作。物业管理公司的内部控制包含以下方面。首先是资金控制，这是财务控制的核心工作，资金控制主要的目标是对、企业资金的完整性和使用过程进行控制。其次是库存资源的控制，主要包含制定一系列的库存管理制度以及对库存物资的清点和监控，在管理方面做到权责统一。再次是对材料进行控制，主要是材料的采购动态监控，保障采购过程以及采购各个审核程序的规范性，实现采购过程的透明化管理。最后是对物业管理企业日常运营过程的控制，包含了主要的水电费支出，对各项管理支出费用方面的审核和控制。3.经过几十年的发展，我国物业管理公司随着房地产行业的蓬勃发展，在市场经济环境下有了长足的进步。但是，物业管理公司和房地产公司一直保持了长久的合作，缺乏一定的独立运营。物业管理公司本身的内部制度和内部权利职责分配方面存在很多的问题。尤其是公司的内部控制问题未得到应有的重视，这限制了物业管理公司的发展，导致物业管理公司一直处于高成本低收益的困境中。随着时代的进步，越来越要求物业管理公司能够开展严谨的内部控制活动，保障企业在新常态经济下焕发新的活力。

二、内部控制在物业管理公司中发挥的作用

1.重视内部控制工作可以提高物业管理公司的竞争实力。物业管理企业是中国经济发展过程中出现的新型行业，随着房地产行业的发展，该行业也得到了迅猛的发展。但是物业管理企业在飞速发展中正在享受着行业红利，还未真正注意到企业内部的管理，很多传统的管理思维用来维护老小区，收费也存在很多不合理，物业管理企业整体的收益率仍然很低，甚至很多企业都存在着亏损的情况。物业管理企业之间竞争越来越强，想要在这种竞争中求得一席之位，就必须要重视企业的内部控制，强化内部控制，使得企业能够在竞争中谋求更多的生机。2.内部控制工作可以保障物业管理企业的资金合理使用，提高资金使用效率，完成资金所要达到的目标。物业管理企业一旦进行内部控制，就需要在财务控制上面投入更多的资金和人力。充分重视财务控制在内部控制中的作用，对物业管理公司中每项资金计划进行动态追踪控制，并且根据上一次的资金使用情况调整下一次的资金预算计划。这不仅减少了企业内部的机会主义行为，也保障了资金计划的完成情况，提高了物业管理企业内部资金的使用效率。物业管理企业本身就存在着工作繁杂，支出项目多的情况，一旦进行财务控制，能够有效的提高资金使用效率。3.物业管理公司进行内部控制可以提高服务质量。中国经济已经进入新常态，企业之间不再仅仅依靠价格和规模进行竞争，更多的是要进行高质量的发展，提供更高质量的产品和服务来提高客户满意度。物业管理公司在这种时代特点下，既面临着不小的挑战，也是一种谋求发展的机遇。物业管理企业作为一种新型企业，更多的需要思考如何在新的市场中建立高标准，促进整个行业的高质量发展。在变化的市场中，保证自己的核心竞争力，并能够迎接外部的挑战，抓住业主的需求并准确分析市场。内部控制可以帮助企业在动态环境中坚守财务战略目标，以财务管理控制企业内部和外部建设，实现企业在新兴行业中的高质量稳定发展。4.物业管理企业进行内部控制可以防范于未然，控制未来可能发生的不利风险。物业管理企业在进行内部控制之后，就能够控制公司的管理水平，在财务上能够保障信息的正确性，能够确保公司未来决策的准确性。此外，进行内部控制还能够防止坏账的产生，提前预计可能出现的财务风险，提高应收账款回收率。在提高资金使用率的同时，减小了物业管理公司库存成本，能够使得物业管理公司在竞争环境中谋求进一步的发展。

三、加强物业管理公司内部控制的对策

1.物业管理公司需要建立健康的内部控制制度。内部控制工作的开展需要强制性的制度作为保障，在公司内部需要建立一系列的规章制度和财务工作手册来为内部控制工作开展保驾护航，在规章制度中要明确财务工作的职责、各个财务岗位的规范以及财务管理的制度和规定。具体而言，物业管理公司需要对会计档案管理、财务预算编制的原则进行说明，明确管理费用的支出情况，规定公司备用金的使用规则、应收账款和固定资产的管理流程和工作细则，公司内部的货物管理和采购制度、发票管理和保存制度、内部审查和清查制度等。这一系列的工作是为公司财务支出留下痕迹，使得财务工作有条不紊且有迹可循。在进行财务管理的过程中，公司需要根据制定的规章制度进行分工管理，建立具体的工作日志和账单，使得企业的每一笔收入、支出和费用都能够找到一定的规范和依据。保障财务管理工作符合物业管理企业内部控制的需要。物业管理企业的内部控制制度建立是风险控制的前提，在一定程度上可以保障企业经营目标的实现。但是，在建立制度的过程中，管理者也应该明白，制度的建立并不是一蹴而就的工作，它需要在制定的过程中听取多方的意见，也需要在建立制度之后，随着落实的情况和时代的发展不断的完善。2.切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养。财务工作者的素质高低决定了物业管理公司内部控制的整体水平。在进行财务工作者选择的过程中，不仅仅要注重财务人员的财务技能而且要注重财务工作者的职业素养，要选用一些德才兼备的工作人员。对于整个市场而言，物业管理行业并不是一个高利润的行业，所以物业管理工作人员的薪资水平也处于相对比较低的水平。这在社会招聘中并不能获得很大的优势，对于招聘者来说，高素质的人员是不愿意把物业管理行业作为自己的最佳选择。因此，物业管理公司在选择财务人员时，需要注重人员能力的可塑性，在把他们招入企业之后，进行必要的职业培训，保障员工能够在企业内部成长，成为企业的骨干。同时，企业在招聘的过程中需要加大宣传力度，保障企业对于财务人员的重视程度。还需要鼓励公司中的老员工带领新员工学习，能够利用绩效考核来保障员工工作的积极性和创造力，使得财务人员能够为内部控制目标服务。此外，公司内部要建立人才的梯队建设计划，保障优秀的员工能在企业内部得到重点培养和重点发展，保障企业财务人员的整体水平和优秀素质。3.努力优化内部审计监督工作。很多物业管理公司都存在不重视监督的情况，一旦缺乏监督，就容易造成经营和管理风险，内部控制工作也难以达到想要的水平。因此，物业管理公司要对自身的观念进行更新，要在监督环节上面投入更多的精力和时间。在实际工作中，物业管理公司应该建立监督机制，强化各类财务流程规范性的审查，对于一些大型的资金项目应该设立专门的岗位由专业的人才进行跟踪监督。其次，物业管理公司应该做好内部监督工作，需要根据本公司的实际情况，与审计部门和外部监督机构形成监督小组，实施全方位的内部监督。物业管理公司在重要的时期有必要引入一些第三方的监督机构，提高内部监督的公平性和有效性。最后，物业管理公司主动接受监督，不仅仅是针对专门的监督部门，而且要接受小区内的业主的监督，对必要的信息公开，保障公众的知情权。4.提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。物业管理公司需要重新思考公司内部的沟通渠道问题，建立一个能够横向沟通、纵向沟通的信息网络。公司首先要注重与重要信息和重点工作部门的沟通，对于一些重要沟通过程需要进行记录和管理，保障日后能够查阅到相应的痕迹。此外，物业管理公司需要在公司内部召开定期的视频会议，对专项工作进行分析和讨论，并完善沟通的信息系统。对于信息传递工作成立一个专门的工作小组，负责团队内信息的传输和建设，减小信息中的杂音。再次，物业管理公司内部可以开发全新的办公系统，通过统一规范的系统信息管理和系统信息传输来保障信息传递的效率，也能起到信息保护的作用。物业管理公司应该在开发和维护信息系统方面投入更多的资金和人力支持，这是一个有利于长远目标实现的投资活动。最后，物业管理公司的管理人员也需要注重信息的传递和传输，要多方面倾听来自业务、管理层和顶层员工的声音，不能仅凭一方的意见做决定，提高决策的准确性。高质量的决策是物业管理公司发展的基础，而准确的信息是高质量决策的根本，因此，广泛听取意见，去除无效信息是实现内部控制的关键。

四、结语

物业管理企业进行内部控制是实现企业进一步发展的必然要求。物业管理公司需要建立健康的内部控制制度，要切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养，要努力优化内部审计监督工作，还需要提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。只有做到这些工作，强化内部控制才能真正起到作用，才能利于物业管理公司的高质量发展。

参考文献：