篇（1）

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)01-0016-03

一、 新疆房地产业发展概况

新疆房地产业起步较晚,从1985年第一家房地产公司诞生起,伴随着中国房地产业的几起几落,新疆房地产业也随之波动向前发展。新疆房地产开发同全国一样经历了起步(1985～1990年)、发展(1991～1995年)、回调整理(1996～1998年)、高速发展(1999～2001年)和结构调整(2002年至今)5个阶段。虽在时间跨度上滞后于全国的发展进程,但20年的历程,20年的沧桑,使新疆的房地产开发逐步走向成熟,房地产开发投资由1988年的68.4119亿元增加到2007年的1850.8415亿元。

(一)房地产投资情况

2002―2007年,全新疆共完成房地产开发投资7746.8417亿元,年均增长率约为17.91%; 竣工面积36841.52万平方米,年均增长率约为15.46%。其中新开工面积总和为8954.67万平方米,年均增长率为11.1%。房地产开发投资量稳步增长,房屋施工、新开工面积逐年上升。2006年,国家相继出台了一系列的政策措施来调控房地产市场。但总体上来说,新疆房地产市场依然保持稳定发展。2007年底,全新疆完成房地产开发投资1850.8415亿元,比上年同期增长11.11%。完成房地产开发增加值283.7894亿元,占同期国民生产总值的5.25%。商品房屋施工面积2053.76万平方米、新开工面积1347.11万平方米,比上年同期都有较大幅度的增长。

(二)房地产供需情况

2002―2007年,商品房竣工总量为4509.64万平方米,销售总量为4453.16万平方米,供销比为1.01:1,供给量略微大于销售量,供销总量稳步增长,整于正常水平。从各年正常情况来看,2006年以前供应量大于销售量。2006年后同期供销量逐渐接近,至2007年销售量大于供应量,供销比为1:1.29。2007年商品房竣工面积890.55万平方米,商品房销售面积1144.34万平方米,商品房年度销售面积高于供应面积253.79万平方米。

(三)房地产住房结构情况

近年来,新疆人民普通住宅的人均占有面积随着新疆房地产业的发展稳步提升。人均住房面积已经由20世纪80年代的人均不足15平方米发展到2007年的近28平方米,人均住房面积正趋于合理化。

(四)房地产价格变化概况

2007年,全市商品房均价为2081元/平方米,同比增长12%,其中住宅均价为1960元/平方米,同比上涨16.39%。同期新疆城市居民人均可支配收入为8986元,同比增长14.11%。新疆生产总值同比增长为15.7%,商品房销售价格的增幅略高于GDP和人均可支配收入的增幅。从2002―2007年全国各个主要城市房地产价格增速来看,新疆(以乌鲁木齐为代表进行比较)房地产价格上涨率处于较低水平,结合周围的城市来看,新疆房地产价格处于西部地区房价比较低的水平,近年来,新疆房价变化与周围地区比较情况见表1。

二、 新疆房地产业在社会发展中的作用

房地产业具有很强的产业关联性和经济拉动性,对国民经济的贡献率高,我国房地产业对国民经济的贡献率为1―1.5个百分点,也就是说,我国近年来的GDP增长速度中,有1%―1.5%是由房地产业创造的。房地产业在新疆的经济发展中,具有优化产业结构、消费结构、城市空间结构的作用,已经成为主导性、支柱性的产业和新的经济增长点。具体表现如下:

(一)有效促进经济增长

随着国家产业政策和投资政策的逐步调整,近几年来,国家把住宅建设作为扩大内需、拉动经济增长的有力举措,使新疆房地产业的发展呈现出了快速增长的态势,对新疆经济起到了强有力的推动作用,对经济发展的贡献率日益提高。1990年以来,新疆房地产投资基本呈逐年加大趋势,占固定资产投资总额和占GDP的比重逐年攀升。1990年房地产投资占固定资产投资总额的1.1%,占GDP的0.35%,2000年分别占9.4%和4.2%,2007年分别占到12.12%和6.4%,比1990年分别提高了11.02和6.05个百分点,比2000年提高了2.72和2.2个百分点。房地产业涉及面广,它的发展拓宽了其他产业生存与发展的空间,推动了建筑业、建材工业、装饰装修业、金融业等一批相关产业的发展并扩大了社会就业。2007年新疆建筑企业完成建筑业产值454.1026亿元,比2000年增长93.3%。其中,完成建筑工程产值382.2922亿元,增长84.4%,并实现建筑业增加值68.4803亿元。装饰装修业迅速发展壮大,装饰装修企业由1995年的20多家发展到现在的150多家。

(二)有效改善居民居住环境

从市场交易的情况来看,2001年全新疆商品房成交419.87万平方米。而2007年全市商品房成交1144.34万平方米,6年间总量增长了接近724.47万平方米。另外,根据统计局数据,2002年全新疆人均居住面积为23.43平方米,至2007年底已经达到27.17平方米,6年间增长了3.74平方米。可以说,房地产业的进步和发展,大大改善了新疆人民的居住环境。

(三)有效提升新疆投资环境

环境是生产力,也是竞争力。一个地区的经济发展状况如何,与一个地区的投资环境好坏有着直接的、必然的联系。商品住房价格的良性上涨,从一个侧面表明了该地区的人气旺、购买力强、需求大,就会有外商来投资择业、开发资源,从而促进商贸活动,带来经济繁荣。从全国经济繁荣的城市来看,经济越发达的地区,其房价越高,而相应的其投资环境越好。2001―2007年,新疆房价一直处于稳定、健康上升状态,间接改善和提升了新疆经济和投资环境。

(四)有效促进社会和谐

房地产业的建设必然会给相关产业特别是建筑业和服务业带来直接的就业。2006年,建筑业从业人员为192249人,建筑业所吸纳的劳动力,大部分是由房地产业开发带动的。根据国家统计局计算,每亿元建筑投资与施工面积比例为1:16.7,每增加10亿元建筑投资,就可以增加167万平方米的施工面积,而完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人。由此推算,2001―2007年,新疆可以安排就业人员接近222.62万人。从事建筑业施工的以农民工居多,房地产业的发展对带动农村剩余劳动力转移、增加就业、提高农民收入有着非常积极的作用。同时,房地产业的发展,特别是经济适用房、廉租房等多层次住房保障体系的建立和不断完善,逐步解决了广大中低收入者的住房困难问题,促进了社会稳定和谐。

三、 新疆房地产业发展的障碍因素

(一)空置商品房面积数量较大

全新疆商品房空置面积虽有所下降,但数量仍然较大,近几年空置率约超过了国际通行的10% 警戒线。2007年为289.22万平方米,空置商品房面积占当年竣工商品房面积的比重近32.5%。这主要是由以下几个原因造成的:一是住宅产品供应结构中真正满足广大无房户、中低收入户的普通商品房、经济适用房比例较小,供不应求;而中高档商品房则供过于求,积压现象严重。二是商品房价格相对收入偏高。2007年,全新疆商品房均价为2081元/平方米,房价与经济发达地区相比显得偏低,但相对于新疆居民收入水平来说却显得偏高。

(二)房地产市场体系不尽完善

新疆房地产业还没有形成一个以大众化投资与消费为主体,适合房地产业发展的市场体系。消费者对商品房的需求主要集中于增量市场的经济适用房和普通商品房,而存量市场则相对冷清;住房租赁市场发展滞后,房屋租赁经营不规范,有关法规也不健全,执法力度不强;住房二级市场发展步伐不快,制约二级市场发展的政策壁垒没有有效打破,制约了住房二级市场的发展,阻碍了居民对住房的有效需求和住房消费的进一步扩大。

(三)区域间发展不平衡

全新疆房地产开发集中度明显,主要集中在乌鲁木齐、石河子、克拉玛依、伊犁、巴音郭楞蒙北部5个城市,而且差距有逐步拉大之势。2007年,五大城市累计完成建筑业总产值318.2082亿元,占全新疆的70%。而其他市尤其南疆一些城市房地产开发投资占比偏低。

(四)市场观望气氛浓

随着国内众多媒体有关房地产市场“拐点”论的出现,特别是深圳、上海等大城市房价出现波动,这些因素都或多或少影响了消费者对市场的预期,造成众多购房者投资置业欲望变淡,进入等待、观望阶段,从而影响了商品房销售。

四、新疆房地产业的发展对策

(一) 加大房地产市场监管力度

全面开展房地产市场秩序专项整治工作,各职能部门要进一步严格履行管理职责,完善市场制度。加强资质管理,把好“入门关”; 加强开发项目审批管理,把好“发证关”; 加强交易动态管理,把好“交易关”。对开发项目审批、开发建设、交易环节、中介服务、物业管理等环节中的违法违规行为,要进行严厉查处。

(二)加快住房供应结构调整,提高有效供应水平

认真贯彻国家房地产市场调控政策,严格落实新建住房套型结构比例要求,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;在区域规划上兼顾主城区和郊区城市功能定位差异,着力解决区域性房源过剩和紧缺并存的矛盾,以市场需求为导向,不断提高住房有效供应水平。根据城市总体规划和住房建设规划,及时将套型结构比例要求分解到具体区域、地块和项目,并确保落实到位。鼓励开发企业开发建设节能型环保型住宅,提高住宅品质,力求在中小套型内创造较高的居住舒适度。建立完善发展节能环保型住宅建设的配套政策,推进住宅产业化。

(三)引导空置房租赁,促进房地产市场发展

商品房空置面积较大将影响房地产企业的资金循环和正常运转,成为阻碍新疆房地产业健康发展的不利因素。目前,新疆城市化水平仍然较低,随着城市化水平提高将会有大量的农村人口转入城镇,过高的房价势必使得他们在一个较长时期内无力购买商品房,因而租房是其较佳的选择。对城市中的大量流动人口而言,购房不如租房灵活方便。因此,新疆住宅租赁市场蕴含着巨大需求,可采取多种形式将空置房推向租赁市场,制定操作性强的法规改变租赁市场无法可依和法规不完善的状况。政府出面组建专门的房屋租赁公司,或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司收购空置商品房加以装修改善后对外出租;将空置房转变为经济适用房或廉租房;鼓励居民出租现住房购买空置房。这些措施的实施在消化空置房的同时,也将促进房地产租赁市场的繁荣,进而改变住房一级和二级市场的供求关系,起到平抑房价的作用,推动整个房地产市场健康发展。

(四)降低房价,提高居民的购买力

衡量相对购买力的主要指标是房价收入比,国际上通行标准为房价是家庭年收入的3～6倍。因此,一方面,应该合理规范房地产开发税费,尽量减少不合理收费,以降低房地产开发成本,进而使房价理性回归。另一方面,应该采取各种必要的措施来提高居民的现实购买力:首先,加快经济发展,提高居民的收入水平,促使房地产的潜在市场转变为现实市场;其次,进一步加大个人住房抵押贷款的比例,提高居民购房的支付能力。

参考文献:

[1] 李成、于晓明.新疆统计年鉴2008[M].中国统计出版社,2008.

[2] 山东建设厅.关于全省房地产业的调研情况报告[J].房地产论坛,2008.

[3] 赵兴成.促进山东房地产发展的分析与思考[J].观察思考,2008.

篇（2）

县局决定成立××县工商局房地产交易秩序专项整治领导小组，由××副局长任组长，行政执法科、注册登记科、检查大队、_____消费者投诉台、消委会等有关职能部门负责人为成员。专项整治工作由行政执法科负责牵头，各业务科室各司其职，相互协作，对口负责指导、检查、协调工作，相关部门根据任务要求，分工负责，密切协作，共同抓好整顿和规范房地产市场秩序工作。各工商所房地产交易秩序专项整治工作方案及领导小组成员名单于__月__日前上报县工商局行政执法科。

二、查处重点

此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。

三、时间安排

（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（____年__月—____年_月）

各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。

_、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。

_、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。

_、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于_篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。

（二）综合整治阶段（____年_月—____年_月）

各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

（三）总结经验巩固成果阶段（____年_月）

各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于_月__日前书面或oa网报送县局行政执法科。

（四）推进长效机制建设阶段（____年_月—____年_月）

总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。

四、职责分工

（一）行政执法科：一本文来源：文秘站 要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《××省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的 教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。

（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。

（三）县局_____投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥_____投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。

（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。

（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。

五、工作要求

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二、科学规划，做好住房建设规划编制工作

国土资源、发展改革等部门要会同建设部门认真做好我县中长期住房建设规划编制工作，合理配置套型建筑面积90平方米以下普通商品住房和经济适用住房，最大限度的满足中低收入家庭的住房需求。住房规划编制过程中，要充分结合我县规划区内住房状况调查结果，全面了解住房总量、结构状况，分析广大居民住房需求情况，明确“十一五”期间建设目标和住宅建设总体规模，特别是明后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的短期建设目标和住房供应结构，并向社会公示。

三、加大项目审批力度，严格落实新建商品住房套型比例

新审批、新开工的单一房地产开发项目商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比例必须达到70%以上，经济适用住房竣工总量要达到上年度或当年城镇住宅竣工总量的15%-20%，且单套建筑面积属多层楼房的最大不得超过90平方米，属中高层、高层楼房最大不得超过95平方米。建设主管部门要严格按照住房供应结构总体要求和单套住房建筑面积进行规划管理，特别是对房地产开发项目建设审批前，要会同国土等部门对项目进行平面套型建设方案审核，并就套型结构和普通商品住房建设比例提出会审意见。对不符合要求的住宅项目，建设、国土等部门一律不予办理相关手续。

四、合理规划土地供应结构，优先保证普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设用地供应

土地管理部门要认真落实国务院、省政府和市政府的文件精神，科学编制年度土地供应计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应量不得低于年度居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供用量应达到15%-20%。对普通商品住房建设项目，在供应土地之前，土地管理部门要会同规划、房管等部门研究出让方案。中低价位、中小套型普通商品住房项目土地供应要做到限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法公开确定土地使用者。建设、国土、物价等部门要加强联系，密切配合，加大监管力度，确保出让合同约定的套型、房价落到实处。

五、严格住房转让营业税和个人所得税征管

对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其他事项仍执行省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发的《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定。对个人转让住房所得，要严格按照《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局印发的《关于个人住房转让所得税有关问题的通知》征收个人所得税。

六、认真执行房地产信贷政策，加强和完善住房公积金管理

对项目资本金达不到35%等信贷条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

按[2006]37号文件要求，从2006年6月1日起，各金融机构个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住的且套型建筑面积在90平方米以下住房的，仍执行首付款比例为20%的规定。为提高住房公积金个人住房贷款使用率，住房公积金个人住房抵押贷款仍执行首付款不低于20%的规定。住房公积金管理部门要加大住房公积金管理力度，进一步落实重要事项备案制度、年度工作报告制度和会计报表报送制度，增强风险控制。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，提高公积金使用率，使住房公积金个人住房贷款惠及更多购建住房的职工。

七、加强拆迁管理，严格控制拆迁规模

进一步推进拆迁管理规范化、拆迁程序合法化、拆迁制度完善化。在加强拆迁管理的同时，要认真编制旧城改造拆迁中长期规划和年度计划，把城市的拆迁改造和住房需求有机地结合起来，坚决制止不切实际大拆大建的盲目行为，控制住房被动性需求的过快增长。对于不符合县城总体规划、未经县规划委员会批准的拆迁项目一律不予实施。对已明确具体建设项目、拆迁责任单位和拆迁范围、规模的，要加快拆迁进度和裁决进度，保证拆迁计划的按期完成。

八、进一步完善城镇最低收入家庭保障制度，规范经济适用住房、廉租住房和集资建房的管理

认真贯彻执行国家、省、市文件精神，加快城镇最低收入家庭住房保障制度建设，实现住房保障机构人员配置常设化、保障资金来源正常化、工作程序规范化和管理手段的信息化。严格落实将住房保障资金列入财政预算和土地出让净收益的5%左右用于城镇最低收入住房保障制度的要求。财政部门要加大对住房保障工作的支持力度，形成稳定的保障资金来源。今年要为人均住房建筑面积15平方米以下城镇最低收入家庭提供住房保障。严格执行经济适用住房、廉租住房管理的各项政策，扩大经济适用住房和廉租住房的建设规模，土地管理部门要优先保证经济适用住房和廉租住房建设用地，切实完成国家、省、市规定的建设任务。

严格执行《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资建房的通知》的相关规定，加大集资建房管理力度。集资建房一律报经县政府批准，必须符合我县土地利用总体规划和城市建设总体规划，列入本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核严格按照经济适用住房的有关规定执行，建成的住房不得在经审核供应对象之外销售，同时停止审批党政机关集资合作建房项目。建设、国土等部门要加强协作和监督检查力度，对违规批准实施集资建房的将严肃追究有关责任人的责任。

九、加大房地产市场整顿力度，规范开发企业经营行为

认真贯彻执行《城市开发经营管理规定》、人民政府办公室转发的《市房管局、规划局、国土局关于加强住宅与房地产开发建设管理的意见》的通知等文件精神，进一步加强和规范房地产开发经营管理，完善房地产开发项目“规委会”审批制度。

以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标，严格房地产开发企业、房屋中介机构的市场准入与清出机制，严格执行房地产开发项目备案制度、资本金制度和项目手册制度，坚决杜绝无资质、借资质、出租资质或超越资质范围从事房地产开发，虚假售房广告，擅自预售商品房，哄抬房价，擅自改变规划设计方案，利用集体土地或以集资建房的名义搞房地产开发经营等行为。建设、国土、物价、工商等部门要深入开展房地产市场秩序整顿工作，设立完善的违法违规行为举报投诉机制，加大房地产市场监管力度，依法查处各类违法违规行为。

十、加强市场监测，建立健全房地产市场信息披露制度

建设、国土、物价、统计等部门要加强协作，定期组织召开联席会议，研究房地产市场动态，建立信息共享机制。定期房地产市场信息，增加市场透明度，如建设用地情况、规划许可情况、商品房预售情况、商品房价格情况、二手房交易量和交易价格情况等。同时房地产开发企业每月要将建设项目的进度、投资、销售、价格、空置等情况以统计报表的形式上报相关部门，以便及时、准确的掌握各类房地产市场信息，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

十一、全面贯彻建筑节能设计标准，做好建筑节能工作

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房地产市场秩序专项整治，是当前房地产市场调控的重要内容。要从实践“**”重要思想，树立和落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的高度，充分认识房地产市场秩序专项整治对规范市场主体经营行为、保障公平交易、维护广大群众合法权益的重要意义。加快建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为，坚持标本兼治、惩防并举，切实抓好贯彻落实。

二、专项整治的主要内容与职责分工

围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规和商业贿赂问题的关键环节和重点部位，在项目审批、商品房预售许可、预（销）售活动、房地产广告、房地产展销、房地产经纪、税收征管等方面切实加强管理。

本市成立由市房地资源局、市建设交通委、市监察委、市发展改革委（物价局）、市工商局、市财政局、市国家税务局、市地方税务局、市审计局、市规划局组成的市房地产市场秩序专项整治联席会议（以下简称市联席会议），市房地资源局为牵头部门。各联席会议单位（以下简称各有关部门）根据各自的职责分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门涉及房地产市场秩序专项整治工作。市联席会议定期召开，推进、协调专项整治工作。各有关部门在专项整治中的主要内容和职责如下：

房地部门：组织协调本市房地产市场秩序专项整治的总体工作，检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订（预售）合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。严肃查处房地产开发、交易及中介服务环节的其他违法违规行为，协助有关部门治理房地产开发、交易环节存在的商业贿赂等问题。

建设交通部门：对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，在初步设计审批和建设工程施工许可证发放环节中，开展违法违规、权钱交易等问题的整治工作。

监察部门：参与本市房地产市场秩序专项整治工作，参加有关部门组织的专项检查，严肃查处房地产领域违纪违法案件。

价格主管部门：开展房地产企业价格违法行为的专项检查，严肃查处房地产开发企业哄抬房价、不按规定明码标价、价格欺诈和房地产中介机构利用虚假信息骗取中介费，赚取房屋差价等行为，以及有关主管部门或垄断行业向房地产企业违规收费的行为。

工商部门：严把房地产市场主体准入关，重点检查房地产开发企业、房地产经纪企业及其执（从）业经纪人员的违法违规行为，加大对房地产交易合同的监督管理，与房地部门一同修改完善商品房预售合同示范文本（2000版），严肃查处房屋销售中的虚假违法广告、合同欺诈、不正当竞争和商业贿赂等扰乱房地产市场秩序的行为。

财税部门：开展本市房地产业税收专项检查，重点检查各类房地产开发企业及其建材产销、建筑安装、房产销售等关联企业涉及的营业税、企业所得税、土地增值税、房产税等税收缴纳情况，以及相关税收政策的执行落实情况。

审计部门：结合年度审计工作计划中区、县长经济责任审计、市属党政机关及市管企业经济责任审计，重点检查房地产开发、建设、交易环节中的违法违规问题，加强信息反馈，积极配合重点抽查工作。

规划部门：检查房地产项目中违反规划法律法规和批准文件的行为。严肃查处违法违规、严重侵害群众利益的案件。

三、专项整治工作的步骤和安排

1、动员部署阶段（20**年5月～20**年6月）

各有关部门要按照八部门专项整治的工作要求，结合市联席会议的部署，制订本部门贯彻落实专项整治活动的工作方案，部署本部门专项整治工作，明确整治工作节点。工作方案报牵头部门。

2、组织实施阶段（20**年7月-20**年1月）

（1）组织开展全面的自查。对在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目全面清理，各有关部门要根据专项整治要求进行自查和组织房地产企业自查，重点一是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况；二是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、违法广告、偷税漏税等行为。房地产企业自查结果应报有关主管部门。

（2）检查和抽查。在房地产企业自查的基础上，区县各有关部门要分批分类进行全面检查，特别是对于有投诉举报的项目要进行重点检查，检查中要对照整治内容查找在开发建设、销售经营、中介服务等方面的违规行为，督促企业自行整改，对发现的违法违规行为应当依法严肃处理。市各有关部门应当组织力量进行抽查，对抽查中发现问题的企业依法进行审计和检查。

（3）典型案件通报和经验交流。抽查结束后，集中处理、通报一批违法违规案件，组织专项整治工作的经验交流、剖析案情，加强警示教育，推动整治工作深入开展。

3、总结经验、巩固成果阶段（20**年2月—20**年3月）

各有关部门对本部门的专项整治工作进行全面总结，推广好的经验和作法，提出规范房地产市场秩序的有关政策措施，今后一阶段整治工作的重点，并汇总检查情况，形成书面总结报告报市联席会议牵头部门，由牵头部门汇总后，报市政府和建设部等部门，并接受国家有关部门的抽查。

四、专项整治的工作要求

1、强化组织领导。要高度重视房地产市场秩序专项整治工作，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位，要落实本部门的牵头单位，负责协调、推进本部门专项整治工作。

篇（5）

二、查处重点

此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。

三、时间安排

（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（____年__月—____年_月）

各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。

_、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。

_、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。

_、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于_篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。

（二）综合整治阶段（____年_月—____年_月）

各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

（三）总结经验巩固成果阶段（____年_月）

各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于_月__日前书面或oa网报送县局行政执法科。

（四）推进长效机制建设阶段（____年_月—____年_月）

总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。

四、职责分工

（一）行政执法科：一要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《××省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。

（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。

（三）县局_____投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥_____投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。

（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。

（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。

五、工作要求

篇（6）

关键词：房地产需求与供给统计分析

我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。

安徽省商品房需求市场的分析

（一）城镇人均住房建筑面积的测定

根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。

统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。

（二）城镇住房需求量的测定

安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。

考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。

（三）商品房需求市场的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。

应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。

安徽商品房供给市场分析

（一）房地产开发投资额的测定

自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。

考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。

回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。

按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。

（二）商品房竣工面积的供给量

房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。

结论及建议

篇（7）

二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。国土部门要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序，全面做到先储备、后供地”强化政府调控一级土地市场的能力，通过农用地转用和集体土地征收、旧城改造、闲置用地处置、区域性土地开发整理、鼓励有地企业建设自用住宅等措施加大居住土地的供应量，挖掘存量土地潜力，促进集约用地。住建部门要合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，理性分析拆迁补偿价格，加大城镇改造拆迁政策宣传力度，保证城镇房屋拆迁管理和实施工作公开、透明。政府的统一领导下，由住建部门牵头，发改、国土、民政、统计等相关部门配合，城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，根据《县“”期间五年住房建设规划》重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房的年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%针对我县房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的问题，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，进一步提高规划审批效率。对经营性商业用地和普通住宅用地一律实行招拍挂出让；对经济适用住房和廉租住房等保障性住房用地均以划拨方式进行供地，并按规定减免相关费用。国土部门要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的要加快申报、审批工作，财政部门要及时上缴新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，确保供地计划落到实处。

二、合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求

三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要坚持“区别对待，有保有压”原则，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放。购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的现象，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政府将根据实际情况，必要时采取临时性措施，一定时期内限定购房套数。

四）继续实施差别化的住房税收政策。税务部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的一律不得给予相关税收优惠。对个人住房转让的营业税征免时限由2年调整到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税。要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。同时，要加快研究完善住房税收政策，积极开展二手房计税价格评估办法、房屋租赁应税行为管理和税源分析评估，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

三、加强风险防范和市场监管

五）加快房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争的原则，严格执行信贷标准。要严格执行房地产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%外，其他房地产开发项目的最低资本金比例一律为30%严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，切实防范贷款风险。金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场，促进房地产市场健康发展。

六）继续整顿房地产市场秩序。政府成立由政府常务副县长任组长，发改、住建、国土、财政、民政、统计、审计、工商、监察、物价、地税、人民银行等有关部门为成员的领导小组，定期召开会议，研究解决房地产管理工作特别是房地产开发过程中出现的问题。住建部门要进一步加强房地产企业管理，提高房地产企业准入市场的门槛，严格准入清出制度，促使房地产企业做大做强，引导企业向规范化、规模化、集团化发展。同时要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，同时，住建部门加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管，对已开工建设项目、已批未建项目和预售项目摸清底数，采取得力措施，分类施策，责任到人，抓建设促销售，深化合同执行监管。国土资源、财政部门要严格土地出让价款的收缴管理，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。物价等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。工商部门要加强房地产广告和销售合同监管，倡导“重合同守信用”依法查处虚假广告以及房地产销售和中介经纪中违法合同侵害消费者权益等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有企业的房地产投资行为。

七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。国土、住建、物价等部门要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”一次竞价”双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地出让成交后，要在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款70%首付款，余额要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的企业和个人参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。住建部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关，对符合预售条件的项目必须按整幢办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可证后，房地产开发企业应一次性公开全部房源，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对违反法律、法规擅自预售、销售商品房的要严肃查处。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

八）加强市场监测。政府的统一领导下，发改、住建、国土、财政、统计、税务、金融等部门要继续加强房地产市场统计、分析和监测，要加强信息沟通和协调配合，建立健全房地产市场监管联席会议制度，加强对房地产市场管理问题的分析研究，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。国土资源部门要及时公布土地供应信息；住建部门要及时公布城市规划、建设信息；统计部门要研究能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，引导消费者理性购房；物价部门要及时监审价格情况，对住房价格实施管理和监督；新闻媒体要加大促进房地产市场健康发展的政策措施及其成效的正面宣传，提高稳定市场信心；住建部门要加房地产市场信息系统建设。今后，政府每年适当安排一定的预算资金，建设房地产交易管理信息系统，逐步提高房地产市场管理的现代化水平，为政府提供及时可靠的市场信息和决策依据。

四、加快推进保障性安居工程建设

九）年全面启动城市棚户区改造工作。年—年，完成城区成片危旧房1042户，479176平方米的改造任务。根据《县“”棚户区改造规划》年改造棚户区面积55113.4平方米，其中配建经济适用房87套，建筑面积5220平方米；配建廉租住房81套，建筑面积4050平方米。年，每年改造棚户区面积84812.6平方米，配建经济适用房119套，7164平方米，配建廉租住房83套，建筑面积4150平方米。年，共改造县城棚户区479176平方米，共配建经济适用住房682套，41040平方米，共配建廉租住房496套，24800平方米。要按照《省人民政府办公厅批转省建设厅关于实施廉租住房共有产权管理指导意见的通知》甘政办发〔〕73号）规定，加快推进廉租住房共有产权管理工作，缓解廉租住房配套资金的压力等困难，促进住房保障工作的良性发展。同时，要加快经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房建设，解决中等偏下收入家庭的住房困难。加大农村危房改造力度，完成农村危旧房改造任务。

十）加大对保障性安居工程建设的支持力度。积极争取国家、省政府对我县保障性住房建设和棚户区改造的政策、资金支持。今后，县政府要将棚户区改造资金纳入财政预算，城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中安排资金支持棚房区改造项目。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚房区改造。各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。

篇（8）

中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析

1.商品房预售制度的起源和特征分析

商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发企业）将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购方，预购方交付定金或购房款，并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。商品房预售在1954年首创于中国香港地区。当时，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售给消费者，如同落英坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。自20世纪80年代开始，我国沿海地区率先引进了香港售卖楼花的通行做法。经过20多年的发展，我国内地商品房预售取得了长足的发展，成为我国房地产开发企业普遍采用的销售方式。商品房预售对房地产市场具有十分积极的作用，现已成为商品房买卖的一种主流形式，是一种与现房买卖相对应的房屋买卖形式。在商品房预售中，预售商品房的交付和所有权的转移时间不是在签订预售合同之时，而是约定在将来的某一特定日期，因此商品房预售具有风险性和不确定性。

2.商品房预售的法律依据分析

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”

二、国内主要城市商品房预售标准情况

1.上海：根据《市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

2.广州：根据《广东省关于调整商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号）规定，从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。

3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。

三、商品房预售制度的利弊分析

1.预售制度的优势分析

（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。

（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以选择的融资方式，在现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。根据国家统计局公布数据，2012年，房地产开发企业本年资金来源1887.8亿元，其中定金及预收款和个人按揭贷款是房地产企业的最大资金来源，共计1037.5亿元，占55.0%。

（3）预售商品房具有一定的价格优势。从房地产开发企业发售“楼花”到房屋竣工交付之间有一段较长时间，买“楼花”时的房价与正式竣工时的房价之间会形成差价。一般来说，预售商品房价格比现房销售价格低10%-20%，客观上对购房人有利，这也是预售制度被消费者普遍接受的重要原因。

2.预售制度的弊端分析

（1）可能损害购房人利益。从近几年情况看，商品房预售损害消费者利益现象时有发生，如实际交付房屋与预售时广告宣传不符、一房多卖、逾期交房、擅自改变建筑设计、质量缺陷、面积缩水等问题，客观上损害购房人利益，容易引起一些社会纠纷，影响社会稳定。

（2）可能出现“烂尾楼”现象。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题或者开发企业携款潜逃，楼盘就可能“烂尾”，给购房人和银行带来损失。曾经在90年代初，由于房地产泡沫的破裂，海南、广东、北海等地出现过大量的“烂尾楼”问题，既给政府带来了后续处置的困难，也给购房人造成了损失。

（3）增加了银行和购房人的风险。预售制度降低了开发商的门槛，开发企业实力参差不齐，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者。同时，由于商品房预售标准与商业银行按揭贷款标准的不一致，按照商品房预售标准投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可以申请预售，而按商业银行按揭贷款审批标准一般需要房屋结顶方可放贷，两个标准的不一致容易引起金融风险和法律风险。

四、完善我市商品房预售制度的建议

商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，经过十余年的发展，已经成为房地产市场的一项基本制度，简单取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。一是导致房地产开发企业资金链断裂问题，大量中小房地产开发企业退出市场，资金实力较强的企业也会出现开发周期延长、成本增加等问题。二是会对商品房的供应产生影响，目前杭州商品房项目一般为完成地面以下主体工程申请预售，取消预售后会导致一段时间内的供应量的减少。三是目前的法律体系尚不支持预售的取消，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确了预售的条件，取消预售也需取得人大立法的通过。因此，根据杭州市房地产市场发展现状，针对当前商品房预售中存在的问题，特提出以下政策建议：

1.积极拓宽房地产开发企业融资渠道

预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源。取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决，开发企业项目烂尾的风险依然存在。下一步，建议通过大力发展房地产信托、投资基金、企业债券等融资方式，拓宽非银行融资渠道，既满足房地产业发展的合理需求，又有效控制和分散银行的信贷风险。

2.加强商品房预售资金监管

预售资金的监管是当前商品房预售管理中的一个薄弱环节，虽然杭州从2010年11月起已建立由商业银行为主体的商品房预售监管模式，但该模式下政府部门无法实时、动态掌握商品房预售资金的进出情况，容易产生按揭贷款不入账、工程监理单位监理不到位、资金使用不规范等问题，导致预售资金无法保证用于工程款建设。建议通过网上合同备案系统与商业银行资金结算系统的联网和数据的共享，实时掌握预售资金的进出和余额情况，发现问题及时督促开发企业进行整改，预防商品房预售资金被挪作他用。

3.强化商业银行风险管理

篇（9）

切实加强房地产市场专项整治工作，规范房地产市场和中介服务行为，做到市场整治与市场扶持相结合，强化市场整治与房地产行业管理工作相结合，打击违法违规行为与保护消费者合法权益相结合。持续开展房地产市场专项整治活动，加大执法力度，提高执法水平。通过市场整治，规范商品房预（销）售、无证开发经营、虚假广告、短斤少两等违法违规行为，使我县房地产市场步入正规、有序、健康的轨道。

二、检点

（一）检查我县所有开发项目办理商品房预售许可证和违规预售情况；有无未取得预售许可证擅自预售商品房（包括以认购、预定、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用）的行为。

（二）检查房地产开发企业是否在销售部（营销中心）醒目位置悬挂相关证件：

1、营业执照和资质证书；

2、土地使用权证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

3、商品房预售许可证。

（三）检查是否存在未按要求使用《商品房买卖合同示范文本》签订商品房买卖合同；是否存在不符合规定的霸王条款。

（四）对我县房地产中介服务机构和从业人员情况，调查摸底，建立台账。

（五）检查开发企业是否委托没有资格的机构销售商品房的情况。

（六）检查无资质开发经营，私设售楼部违规预（销）售商品房的情况。

（七）检查商品房销售人员持证上岗情况。开发企业是否聘用未取得培训合格证的无证人员售房。

（八）检查开发企业是否将未经验收或验收不合格商品房交付使用的情况。

（九）检查商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况。

（十）检查开发企业预售资金是否专款专用。

（十一）检查房地产开发企业是否存在出租、出借、转让资质证书的情况。

（十二）检查房地产中介服务机构是否销售不符合条件的商品房。

三、执法依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房地产经纪管理办法》等法律、法规和规定。四、工作安排此项工作分宣传准备、自查自纠、组织检查、治理整改、总结巩固五个阶段实施。

（一）宣传准备阶段（9月16日——9月26日）。召开动员大会，发动社会各界参与，通过多种形式开展房地产法律、法规知识宣传活动，营造良好的舆论氛围，对外公布举报电话，接受公众的举报及监督（举报电话：）

（二）自查自纠阶段（9月27日——10月7日）。组织房地产开发企业和中介服务机构进行自查自纠，要依照法律、法规和规定，认真对照检查,对存在的问题要及时整改，并将自查和整改结果形成书面材料于10月8号以前报到住建局房地产管理办公室。

（三）组织检查阶段（10月8日——11月8日）。由房地产服务中心、法规监察股、房地产管理办公室联合开展房地产市场专项整治工作，通过现场巡查、合同抽查、投诉处理等方式，对房地产市场进行全面检查。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

（四）治理整改阶段（11月9日——12月9日）。通过联合执法，对违规预售和无证开发等违法、违规行为进行全面清查和整顿，加大查处力度，对存在违法违规行为的，要责令限期整改，对拒不整改的，依法从严处理，将典型案例予以曝光。

（五）总结巩固阶段(12月10日——12月31日)。对开展房地产市场专项整治工作情况进行认真总结，要通过治理整改，使我县房地产市场各种违法、违规行为明显得到遏制，房地产市场秩序明显好转。制定和完善相关政策制度，建立健全管理长效机制，进一步促进我县房地产市场健康平稳发展。

四、工作要求

（一）统一思想，提高认识。各相关单位要真抓实干，认真履行岗位职责，不能走形式、走过场。要严格依法办事，做到公开、透明、公正。要区分轻重，逐一化解房地产市场中突出问题。

篇（10）

在会议开始之前请允许我代表××分局对参加会议的各位领导各位来宾表示热烈的欢迎，他们是××市人民政府副市长××，××市工商局局长××，××市键位房产开发处副处长××，××市住房保障和房屋管理局市场副处长××，××市工商局市场处处长××，××市工商局××分局副局长××，市物价局房产价格指导处长××，××，××市工商局××分局建筑房地产所所长××，以及来自我们××日报、××报、××都市报、××电视台、××房地产信息网、××房产网等媒体的朋友们，欢迎你们！

还有来自我们全市建筑企业、开发企业、机构、策划开发企业、物业服务企业的代表们，下面进行大会第一项，由××市工商局××分局建筑房地产所××所长做09年度建筑房地产市场工作总结。

今天上午××所长通报了09年市场监管的相关的情况，来自企业的代表们也进行了表态，新闻媒体的企业对2010年的广告审核也进行了重申，建筑管理部门也提出了希望和要求，同时也对大家这么多年来对我们的支持表示感谢，在座的有来自企业的法人和代表，希望大家把今天会议的精神带回去，希望大家在今后的过程中一如既往的配合我们的工作，为营造良好的市场秩序作出应有的贡献。

1、下面请××工商局副局长××致欢迎词

2、下面请××市工商局市场处××处长做重要讲话。

3下面请××市工商局××分局副局长××讲话。

下面请××市住房保障和房屋管理局市场处副处长××讲话。

请××市建委房地产开发处副处长××讲话。

请媒体代表发言，有请××晚报广告经营中心总经理××。

接下来有请企业代表××地产公司副总经理××发言。