房地产转正工作总结篇（1）

在三个月任职期间，作了如下工作

1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标;

2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍;

3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善;

房地产转正工作总结篇（2）

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

房地产转正工作总结篇（3）

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

房地产转正工作总结篇（4）

回到工作报告大背景解析政策文本李克强总理的政府工作报告，提到最多的词是“发展”，134次；其次是“改革”，86次；第三是“经济”，85次；第四是“建设”，75次。这很容易理解，因为总理在部署2015年工作时，就开宗明义，继续强调“发展是硬道理，是解决一切问题的基础和关键”，而我们面临的形势却是，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”。在此总体背景中，政府工作报告总共提到“住房”16次，集中体现在四个方面：

其一，在回顾2014年工作的总结中强调：“群众对医疗、养老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社会治安等还有不少不满意的地方。”群众对“住房”不满意的地方是非常多的，但就商品房市场而言，在总体供大于求的局面下，最不满意的地方，毫无疑问就是价格了，大涨，没房的人更不满；大降，买了房的人也很不满。

其二，在谈到“把改革开放扎实推向纵深”时强调：“继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。”毫无疑问，住房公积金可通过支持住房消费、提升财富效应和部分替代预防性储蓄以提振消费。《住房公积金管理条例》的修订工作已经提上议事日程，增值收益归属、使用范围、管理方式等方面可能会有大的改革。改革之后，支持住房消费的功能毫无疑问会更充分，毕竟在2014年10月29日的国务院常务会议上，总理就要求“放宽提取公积金支付房租条件”，但提振的消费绝不仅仅是住房消费。

其三，在谈到“协调推动经济稳定增长和结构优化”时强调：“加快培育消费增长点……促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费”。相比于其它方面充满“正能量”的用词，唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。在6个方面的并列中，在“培育增长点”之下，理解“稳定住房消费”，可能更多地就需要从“结构优化”的角度出发了，更需要打开住宅地产、商业地产之外的想象空间，如养老地产、旅游地产，甚至是互联网化的高科技绿色地产。

其四，也是最集中的一段，就是在谈到“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”时，除了列出相关指标性任务外，强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

置于整个工作报告中，基于房地产在我国经济结构中的特殊地位，可谓总体利好。实际上，这种利好自2014年以来，已经通过松绑限购、放松房贷、2014年9月央行新政、降息降准得到了体现，但我们注意到，这些利好却没有官方承认是在救市，而是强调回归市场化。2015年，继续的政策利好，也是显而易见的，但思路将继续围绕“让市场在资源配置中起决定性作用”的不搞“强刺激”的“克强经济学”，房市的最大公约数就是“稳定”。但“坚持分类指导”。一方面，意味着住房消费的有些领域，将基本完全市场化；另一方面，也意味着楼市将继续分化，即使一些地方政府将“把一些存量房转为公租房和安置房”的政策发挥到最大化，一些三四线城市的房市，也未必会向上稳定，向下稳定也是不能排除的。

核心是正确理解“住房消费”

针对总理工作报告中的“住房消费”，中国社科院金融研究所研究员易宪容提出了问题：住房消费是绝大多数居民消费中最为重要的内容，但在现行的国家统计局的报表中﹐中国住房从来就不是消费﹐而是投资﹐如果这样﹐中国居民住房消费如何来稳定？确实如此，根据国家统计局的规定，住房消费是指当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，住房消费仅是指居民所支付的房租，这实际上导致了两个问题：其一，由于我国住房供应的复杂现实，房屋租赁市场还不发达，会导致房租的真实数据难以统计，或者统计数据失真；其二，导致购买房子是投资而不是最终消费，我国的房地产市场长期异化为投资市场。

按照国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等，都是计入CPI权数的。比如美国，住房消费就占CPI权数的30%左右，具体又包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房的虚拟租金四项。而我国的CPI编制，还带有计划经济鲜明的遗迹，教育消费、医疗保健消费、住房消费等基本还没有完全反映其中。在2015年的政府工作报告中，并没有将房地产问题单独论述，而是与其它5大消费并列，融入了“把改革开放扎实推向纵深”、“协调推动经济稳定增长和结构优化”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”之中，这可能就需要我们摒弃传统观念，以国际惯例的思维来对待“住房消费”这个概念，对待“稳定”这一政策的价值诉求。

首先，房屋是一种耐用品，且具有升值可能性，买卖房子在国际上均计入投资范畴而不是消费范畴。所以，我们得承认，尽管住房交易对住房消费的贡献显而易见，但“住房消费”终究不等于“住房交易”。也就是说，稳定住房消费，政府也会注重住房的合理消费结构，并不等于一味追求住房交易，更不会一味鼓励投资投机型购房。因此，后续相关政策的取向，也极可能围绕消费进行，而不是围绕交易进行。房地产市场“崩盘论”尽管可休矣，但房地产商期待的“强刺激”可能未必如期而至，“稳定住房消费”并不等于“维稳高房价”。

其次，相比于李克强总理在2014年政府工作报告中以“调控”为主题强调“促进房地产市场持续健康发展”，2015年则是围绕“消费”的主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，这实际上意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国的房地产市场将面临着性质转型，即房地产市场正在由过去投机投资为主导的住房市场，向消费为主导的住房市场转型，将逐步成为一个改善全体居民居住条件的市场。只有这样，主要依靠经济和法律杠杆让房地产市场按市场规律调整，才能真正实现“平稳健康发展”的目标，否则，就只能继续依靠行政手段，试图达到“持续健康发展”的目标。

房企应在“大拐点”前着眼长远

房地产市场的主题变为“消费”，体现了政府工作报告对房地产态度真正的“大拐点”，也就意味着房地产的“软着陆”不远了。房地产什么时候“软着陆”，这又与我国经济转型升级的“软着陆”息息相关。但在双“软着陆”的“新常态”下，最后只有20%的开发商会活下来，并非是危言耸听，这也是产业发展的必然结果。

房地产转正工作总结篇（5）

加大商品房开发力度，这似乎与时下业界盛行的进军保障房建设大浪潮有些背道而驰，难道住总集团也不愿意再建保障房了吗？

“不是。比例调整不代表保障房建设总量会缩减。无论如何，保障房会达到50%的占比。”面对记者的疑问，张贵林给出了非常肯定的回答，“过去几年，集团的经营重点一直放在保障房开发上。目前，集团保障房建设规模已达400多万平方米，今年还将建设150万平方米左右保障房。”

过去几年，中国房价持续高涨，住总大力开发利润较低的保障房。现在，楼市调控频频加码，住总又开始发力商品房。住总的选择为什么总是这么的“非主流”呢？这还要从张贵林接手住总集团开始说起。

结缘保障房

见到张贵林时，给记者留下的第一印象是温和、爱笑、书卷气，面对公众时甚至带着些许腼腆。但是翻开他的履历，却让记者佩服不已，他的经历就像一部传奇。今年刚刚48岁的他，从一介书生到县区父母官再到成功的企业家，已在学者、政界、商界之间进行了数次角色转换，并且每个角色都演绎出了不同的精彩。

2005年8月4日，一纸调书，张贵林受命出任住总集团董事长。这是张贵林第二次临危受命，但对他来讲，这次任命或多或少还是有些意外。因为就在不久之前，他刚刚用了两年时间，使中关村科技扭亏为盈。在他尚未开始品尝成功的甘美果实时，拯救住总，这项更加艰巨的任务已经落在了他的肩上。

“这都是政府决定的，我只是服从安排而已。”看似简单的一句话，张贵林却要为此付出莫大的汗水和努力。因为当时住总的处境比中关村科技更加艰难。

住总集团的前身是1983年成立的北京市住宅建设总公司，属于市属国企，也曾创造过无数的辉煌和佳绩。只是随着行业环境的变化，自2000年以来，集团效益开始逐渐走向下坡，资金缺口巨大，集团所属近一半企业开不出支，最长拖欠自有职工工资达9个月，另外还有历年拖欠农民工工资达4亿多元……

对年轻的中关村科技，张贵林可以大破大立，但对住总这家老字号国企，张贵林则需要更多的勇气和智慧。

张贵林是个非常谨慎果断的人，他并没有新官上任三把火，而是花了几个月的时间调查研究。在摸清情况后，他准确而迅速地概括出了三项重点工作，即强化制度管理、强化资源整合以及寻找新的增长点。

虽然他最后选择了内部资源整合为改革突破口，但对那些效益较差的成员公司，他并没有简单地破产关闭了事。“关闭企业，这会让职工怎么想？怎么办？” 他提出：应该以尽可能低的成本代价，以自身努力解决亏损企业问题，对职工进行妥善安置，实施准市场做法的拆分重组。

让人欣慰的是，最终的结果不错。通过拆分重组，大地公司归并到具有商砼生产优势的设备物资公司后，形成北京最大的商砼生产能力；地铁管片生产归并到地铁盾构施工的市政公司，形成管片生产和使用的一体化。不仅实现了“消灭亏损、整合资源、集中产业、做强做大”的大目标，公司还妥善安置了1600多名在职职工和离退休职工。

这么多人吃饭都是个问题，刚刚有所好转的集团怎么养活他们？就在张贵林为此苦恼的时候，北京首批两限房用地从政府文件中走了出来，进入公众的视野。

张贵林非常坦率地告诉记者，“当初之所以选保障房，虽然有作为国企应该承担社会责任的因素，但更主要的还是为了稳定我们的队伍，养活我们的人员。虽然利润少，但是竞争压力较小，收益也相对稳定。”

2007年2月北京保障房办公室成立。同年4月，首批两限房用地上市。住总在第一时间采取行动，通过公开竞标的方式，以13.98亿元摘得原北京轮胎厂土地使用权，这是北京保障房的第一款用地，也是住总自1998年以来第一次在北京拿地。

随后住总以房地产开发为龙头，主攻保障房建设，常营、大兴康庄等保障房项目陆续收入囊中。

酸甜苦辣咸

在“十二五”开局之际，张贵林曾由衷地感慨称，“如果没有保障房建设，住总的“十一五”规划也许会顺利完成，但一定不会演绎得如此精彩。”经过几年的发展，住总借力保障房，取得了骄人的成绩。不仅安全度过了金融危机，而且集团开始持续盈利，集团和张贵林也因此获得多项殊荣，算得上名利双收。

但光鲜亮丽背后的酸甜苦辣，也只有张贵林自己最清楚。在某些特殊情况下，国企甚至必须没有盈利也要完成生产。住总开发的翠成经适房项目是北京市启动的第一批经适房项目之一，也是集团开发建设保障房的开始。1998年住总投标获得了该项目的开发建设权，规划建筑总面积为217万平方米，可提供经适房1.7万套。10余年过去了，住总以巨亏21.18亿元的代价，累计交用入住了1.06万套。

2011年北京市两会期间，张贵林曾提交一份有关建立“保障房价格动态调节机制”的提案，引起业界广泛讨论。他认为，造成翠成项目巨亏的主要原因，是政府对该保障房项目的定价机制“十年一贯制”，始终是3180元/平方米，罔顾10年间征地拆迁成本和原材料建安成本上涨的事实。

目前，据张贵林介绍，北京市政府相关部门已就他提议建立的“保障房价格动态调节机制”展开了讨论和调研。而住总的翠成经适房项目，也获取了政府一定的税费补偿。

保障房建设中，困扰张贵林的不只是盈利这一件事。谈及保障房，张贵林必谈质量控制，“我不主张过分压低成本，这样容易出豆腐渣工程。”

即便这么小心，张贵林仍未能使得住总躲过“质量门”。2010年7月31日，北京市住建委发出通报：大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，明悦湾项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题，该项目随即被责令停工、停售。作为承包商，住总也被牵涉其中，遭受了巨大的名誉损失和经济损失。

因为这件事，张贵林寝食难安。最后，通过反思，除了加强施工管理外，张贵林还作出了一个决定：加速住总由施工企业向开发企业转型。“如果用我们自己的混凝土就不会出现这种情况了。”

几把刷子

没有金刚钻不揽瓷器活。两次临危受命，绝地突围，治理国企，张贵林有自己的一套办法。而对于让同行十分纠结的保障房盈利模式问题，善于总结的张贵林也已有所收获。在张贵林看来，建设保障房，住总最大的优势就在于全产业链式运作。“在设计、开发投资、施工、物流以及后期的物业管理方面，住总旗下都有自己的专业公司。假设一个保障房项目，一家开发商的利润率为2%～3%，这样的利润率对于像万科这样的上市公司看来没有积极性，就不会去做，但对于住总来说，是会参与的，因为住总在设计环节可以挣钱，在开发、物流、物业管理等环节皆能挣钱，每个环节挣2%～3%的利润，综合加起来可能就有10%的利润率，这个利润率就不算太低了。”

此外，张贵林总结的另一条经验就是，要打快速战，开发周期越短越好。“商品房自然不怕开发周期长，因为房价会涨；但保障房房价定死了，时间长了，银行利息涨、人工成本涨、建材价格涨，拖久了就亏了。”

北京第一个限价房小区――“住总・旗胜家园”就是住总全产业链、一体化开发模式的最佳诠释。对于这样一个建设规模58万平方米的大型小区而言，开发商一般会按照惯例，采取分期建设，开发周期大概需要三五年时间。但是住总凭借自身全产业链优势，尝试了同步“全面开花”的“一体化模式”。12个参战单位通过理顺项目管理模式和工作机制，建立了一整套生产经营的指挥、协调、控制、监督、考核、服务系统。结果，不仅将原计划两年半的施工周期缩短了6个月，还使得集团整体盈利水平得到大幅提高。

至今，提起这个项目，张贵林仍颇感自豪。

坚守与突破

6年时间过去了，住总集团的转型仍在继续。据悉，目前，住总集团已向北京市国资委上报了“十二五”规划，正在等待审核批准。按照新的规划，住总将继续进行结构调整，希望到“十二五”期末，实现市场结构转型，京内、京外、境外市场综合营业额比例达到5:3:2；实现产业结构升级，房地产、建筑施工、文体及商贸服务三大产业板块综合营业额比例将从“十一五”期末的4:4:2转变为5:3:2。同时，还将进行业务结构调整，在房地产开发当中，加大商品房开发力度，使其与保障房能够平分秋色。

“现在大量的开发企业纷纷转向保障房，挤压了住总集团的生存空间,只有走差异化竞争才有市场。”张贵林告诉记者，调整的意图就是为了提高集团未来的盈利能力。“我们从来没卖过高价房，我们的项目都很便宜，但是今后在商品房开发中，高端将是我们的主攻方向。”

住总目标宏大，希望到“十二五”期末，实现综合经营额、利润总额“两个翻一番”，力争实现集团综合经营额300亿元，利润总额4.2亿元，其中，房地产开发板块年经营额达到130～150亿元。

但是目标的实现并不容易。“人的问题和资金问题一直是我们最大的两个问题。”张贵林说，住总正式职工有一万多人，农民工三四万人，退休职工一万多人，“成本费用摊销太大，人员没办法消化。”

另外，住总一直筹划上市，但现在国家暂停房地产企业上市，这条路也暂时走不通，资金来源很大程度上仍要依赖贷款。

“这些问题决定了我们的转型不可能太快。”张贵林说。

TIPS

八卦一下：

问：在学界、政界、商界之间进行过多次角色转换，最喜欢哪段经历？

答：中关村管委会那段，因为那段最有开拓，最有激情，是段激情燃烧的岁月。那时有这样一句口号，“80年代看深圳，90年代看浦东，21世纪看中关村”。鼓舞人心的号角吹得很响，作为管委会的一员，我每天都在为中关村的发展兴奋、努力。

问：王石、任志强，地产界有一批非常高调的人，您如何看待这种高调？

答：他们都非常成功，我很佩服他们。

问：住总主攻保障房的这5年也是中国房价大涨的5年，有没有感到有些遗憾？

答：最初选择保障房，就是为了稳定我们的队伍，让这两万人有活干。商品房的收益大，风险也大，赶上的就赶上了。

问：今年北京房价会怎样？

答：肯定要降，降幅不好预测，大概百分之十到二十吧。

房地产转正工作总结篇（6）

在中原经济区建设已正式上升为国家战略的大背景下，市委、市政府高瞻远瞩地提出了都市区建设的发展战略，提出以交通为纽带、以产业为桥梁、以建设千万人口的现代化大都市为目标，按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径，将周边的县（市）、乡（镇）统一纳入中心城区，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。今天举办这个论坛很有意义，省会各个方面的专家、房地产企业的专家、省社科院的专家，欢聚一堂共同研讨都市区发展、房地产业发展以及城市建设，这必将对推动房地产业发展和都市区建设带来积极作用。首先，针对目前房地产业的发展现状，我表达一些个人观点。

从发展成效看，总的来讲，房地产业发展势头很好、潜力很大、任务很重。所谓势头很好，近年来房地产业的发展在全国省会城市中的发展势头还是非常好的，国内一些著名房地产开发企业纷纷看好房地产业；所谓潜力很大，目前市提出了都市区建设战略，为房地产业发展带来了很大的潜力；最后说任务很重，房地产业的发展在全国省会城市，尤其与沿海发达地区的地级市相比，无论是开发品位还是品牌规模都还有很大差距，真正功能完善、环境优美、管理科学的、适宜人居的高端房地产，还是偏少。从这个意义上来讲，市房地产业发展的任务还是非常艰巨。

从发展走势看，房地产业曾经支撑了建设的半壁江山，并且我认为它仍将是今后一个时期经济社会发展的支柱产业。尤其从年，市、区两级财政收入的结构来看，由房地产贡献的税收几乎占到了市级财政收入的50％以上，二七区是51％。所以我认为房地产业未来的发展前景是光明的，在都市区建设进程中将继续扮演着不可替代的角色。作为党委政府应该大力支持房地产业的发展。

从发展空间看，都市区建设提出要打破规划界限、行政区划界限，推进合村并城、合村并镇的工作理念和思路，必将带动整个乃至周边地区进入城市建设史上少有的高速发展期，为房地产业发展带来历史性机遇、提供更为广阔的空间和平台。从目前来看，房地产业在城市的发展非常好，但在农村几乎没什么发展。如果下一步房地产业能够按照合村并城、合村并镇的思路进军农村市场，将是一个巨大的突破。

从发展结构看，现在市产业结构正由“三一二”、“二三一”向“三二一”转变。众所周知，衡量一个地区经济发展水平的高低有一个非常重要的指标，就是看三产服务业的发展水平在其整个国民经济体系当中的比重。发达地区一般是三个70％，其中三产服务业占GDP的比重要达到70％，从事服务业的人口要达到70％。而房地产业的重要特征之一就是关联性强、产业链长，它的发展可以直接或间接地影响带动50多个相关产业的发展。作为传统商贸中心区的二七区，正面临着基础设施老化、城市景观形象差、功能不完善、群众居住环境差、产业业态层次低等现状。曾经在上世纪八十年代末领跑全国商业发展的二七商圈，年的营业收入仅为57.4亿，远远落后于面积相当的重庆解放碑商圈、南京新街口商圈，急需要升级改造。在这方面，我们一直也做了很多工作。从年开始，谋划城中村改造、旧城改造和合村并城，去年拆迁面积达到580万平方米，已经进入城乡更新的关键历史时期。房地产业不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力，以房地产业作为产业结构调整和优化升级的突破口，是历史的、现实的选择。房地产业重任在肩。

从发展过程看，省委书记卢展工同志来到河南以后提出了新型城镇化带动“三化”的发展战略。加速推进城乡一体化给房地产市场带来的巨大需求，决定了今后很长一个时期内——我个人判断至少二十年——房地产业仍将是拉动经济发展的重要动力之一。我个人认为，当前应该支持、鼓励发展房地产业，建议由政府主导大力建设保障性住房，包括公租房、廉租房等，以满足中低收入群体的需求，使居者有其屋。另外一个层面，政府要大力支持以市场为主导的房地产业发展。首先，要发展以人为本的高品位、高端居住经济。其次，要发展商业地产，包括办公写字楼、商业城市综合体。商业地产是支撑一个地区、一个城市经济发展的重要基础。现在市的商业地产发展严重滞后，老城区的经济承载力较低，没有一个真正的城市综合体，没有一个真正的5A级写字楼，五星级酒店数量也屈指可数。针对二七区没有一家五星级酒店，经过前期我们的策划、规划，现在希尔顿酒店已经开工建设，还有5个正在谋划的五星级酒店。第三，要发展休闲旅游地产。二七区西南部位于上风上水的区域，有10万亩生态涵养林、6000亩水面、30里樱桃沟、1万多亩葡萄园，沟壑纵横，非常适合发展休闲旅游地产。目前总规已经制定完毕，准备进入操作阶段。第四，要发展工业地产。工业地产利润率相对较低，必须依靠政府给予优惠政策，否则很多企业可能都不愿意参与。那么怎么样做好市房地产业的发展？

第一、做好策划。策划很重要。都市区的发展战略提出后，市作为中部省会城市和中原经济区的核心增长区，我们到底该怎么样定位、策划、发展？第二、做好规划。在策划的基础上，要做好规划。现在我们城市周边休闲地产、工业地产、合村并城发展缓慢的一个重要瓶颈就是规划滞后，没有实现规划全覆盖。根据《城乡规划法》的规定，必须要依据城市规划和小城镇规划，但是小城镇规划面积有限，如何突破规划瓶颈，是需要我们研究的问题。市委连书记对此非常重视，已经做出了指示，制作西南小城镇南水北调区域的总体规划。第三、解决好土地问题。如何在集体土地上搞开发建设？如何利用合村并镇提高土地的使用效率？如何使集体土地尽快转化为国有建设用地？这些问题如果解决不好，开发建设也会受影响。国家对土地的管理非常严格，新的土地管理法正在酝酿阶段，下一步很可能集体土地也会像国有土地一样流转、拍卖。如果实现这一步，我们的开发建设就能破解土地瓶颈。但是目前来说，在农村集体土地上搞建设开发，条件还不成熟。第四、提高标准。现在市房地产业建设的标准不高、品位不高、定位不高，没有把房地产业作为一项事业来做，仅仅定位于赚钱。如果这句话冒犯了哪位领导，希望提出批评意见。

作为党委政府一定要全力支持发展房地产业发展，这必将是拉动经济发展的重要动力，尤其是在带动城乡一体化发展、拉动农村房地产市场方面。再往深处说，目前我们国家地方财政收入的重要支撑就是服务业、房地产业。今年实施的房地产调控政策对城区经济发展是一个重创。我们区就已经初步显现，房地产的成交量大幅下滑。我同意韩恺先生的观点，单纯依靠降价并不能完全解决问题。怎么样真正解决中低收入群体的住房问题？我们可以借鉴新加坡的经验，在新加坡70%的人口都住在政府提供的现代化公共租屋中。因此由政府主导建设保障性住房，这是最重要的。

作为市中心城区、传统商贸区和都市区建设的重要组成部分，二七区也高度重视并依托房地产业发展，按照都市区建设的战略部署，紧扣“财富二七、商贸旺地”的发展定位，坚持“组团发展”的理念，打造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的城区品牌。为什么说“上风上水”？市地形是西高东低、南高北低，西南部是市的最高点，西南部海拔比东部平均要高出100多米。有人曾经做出测算，南四环与二七塔顶的高度是一样的；另外，市的几条主要河流金水河、熊儿河都发源于西南部。根据辖区发展现状和资源禀赋，我区提出了四大经济板块组团发展的模式。

第一板块是中心城区。面积约35平方公里，主要通过旧城改造和城中村改造，引进国内外品位高的开发商建设。去年我区城中村拆迁面积达到400多万平方米，三环以内城中村已基本上全部拆迁完毕。快速推进恒隆广场、华润万象城等重大品牌项目，以此提升城市形象、改善居住环境、建立产业体系、提升产业业态、优化产业结构、增加居民就业、造福二七群众。第二板块是二七新区。南水北调经过二七区的长度是6.72公里，围绕两侧，我们规划了28平方公里的区域，这是目前离市城区最近的尚未开发的地块，生态、自然资源非常好。正式的名称已上报市委市政府修订、批准之中，可能会改为“滨水新城”或“滨河新城”。新区的规划设计采取面向国际招标、征集总规设计方案，共有国内外四家专业规划设计机构参与竞标，经过专家评审最后上海同济规划院中选。主要以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，通过土地一级整理和二级开发，加快推进新区道路、水电气暖、绿化等基础设施建设，以总部经济产业园等品牌项目带动新区发展，进而打造成引领都市区建设的现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区。第三板块是马寨食品工业园区。规划面积11.8平方公里，已建成6.1平方公里。主要是发展食品工业和装备机械制造，已引进企业268家，其中规模企业69家，年完成产值90个亿，总收入达到3亿。大家现在喝的康师傅品牌的矿泉水和饮料都是产自于马寨工业园区，我们建设高铁、高速公路需要的重工机械也都是来自于马寨工业园区的新大方重工科技有限公司。下一步我们将加大招商引资力度，招大商加快发展，第四板块是龙西湖休闲产业集聚区。龙西湖也就是原来说的尖岗水库，水面面积6000亩。围绕龙西湖的开发建设，我们邀请了香港泛亚国际规划设计了龙西湖休闲产业集聚区。规划区面积约26平方公里，有八万亩生态涵养林、6000亩水面，以及一个已建成的4400亩市树木园，适合中原地区生长的700多种植物中，这里就有600多种。上周一在全市重大项目例会上，连书记决定，将龙西湖休闲产业集聚区正式更名为市龙西湖文博森林公园。按照组团开发的原则，保护中开发、开发中保护，打造休闲旅游地产，未来将是市区群众周末休闲度假的好去处。

房地产转正工作总结篇（7）

大家好！

今天，我之所以勇敢地站在这个讲台上，是基于自己以下三个方面的优势：

第一，我具备清正廉洁、诚信为本的优良品质，这是前提。我信奉诚实、严于律已的处世之道，多年的销售管理工作经历使我养成了为人正派、严以律已的优良品质，具备了成为一名部门领导者的前提条件。

第二，我具备开拓进取、勇于创新的精神，这是基础。从入司工作那天起，我就时刻以高标准来鞭策、激励自己，给自己制定了一个目标，那就是：无论什么工作，干就要干得最好，我自信自己的能力，任何工作，只要努力奋斗，我就一定能成功！多年来，我也一直都是这样做的；在实际的工作中，我带领的销售处同事们勤学善思，接受新生事物快，创新意识和超前意识较强，从1999年起，我们与各级领导共同策划，创新营销手段，在设计上我们在怀化首家设计错层式住宅，成功地推出了住宅项目——世纪花园及公司首个商业项目——银河电脑城，通过此两个项目成功地推出，大大地提升了__这一企业和品牌的知名度，为公司的后续快速、健康发展提供了有力的资金及品牌保障。

第三，我具备从事部门管理和部门领导的知识和能力，这是关键。大家知道，本次我竞聘的房产事业部副总监，主管的是房产公司的销售工作。因此我自信这一关键中我具有以下几点优势：

一是我系统学习了房地产销售管理知识。我是公司目前首位获得“全国注册房地产经纪人”的员工，具备了扎实的理论功底，掌握了系统的销售管理理论知识。

二是我有丰富的工作经历和中层管理经验。我做过销售员，熟悉销售流程；做过销售处主任，主持并参与了公司不同阶段不同项目的前期定位及营销策划工作；2005年4月至7月，在房产事业部总监休假期间，本人过总监管理工作，在一定程度上熟悉产、供、销全过程的管理方法，学会了站在全局的高度观察和思考问题。

2000年，由本人主持销售的第一个商业项目——银河电脑城，通过成功的招商工作，销售取得了良好的成绩，并于2001年顺利开业，她为公司的发展、壮大打下了坚实基础；

1999年——2002年，曾连续3年获得销售处个人销售第一名；

2001年，本人所带领的销售处获取了全省房产销量第一、销售额第三的好成绩；

2002年，本人领导的销售部门，在世纪花园7#楼开盘当天即取得了85的销售率，创下了__乃至于怀化房地产界的销售奇迹；

2003年，本人在×××项目负责项目营销工作，由于项目扎实的前期工作，为冷江项目后期的良好销售打下了坚实基础；

2005年4月至今，本人担任房产事业部总监助理、湖天一色项目总监兼任营销一处主任期间，由本人筹划、主持的金滩春天、湖天__商业广场、世纪花园南苑楼、世纪体育用品中心、湖天一色酒店式产权公寓等多个项目均取得了良好的销售业绩；

我知道，过去的十二年中，我们虽然取得了一定的成绩，但在目前的工作中，我们房产事业部还存在有以下几点不足：

1、营销渠道开发的比较窄，没有形成网络，与竞争对手相比没有绝对优势。

2、置业顾问的积极性和主动性还没有完全发挥出来。

3、工作人员的业务知识、服务意识和服务态度还有待于提高。

如果我能够得到领导和同志们的信任，在这次竞聘中能有幸当选的话，我将会在总监的带领下，牢记“一个原则”，实现“两个转变”，抓好“五项工作”。

牢记“一个原则”。就是当好参谋助手，服从集体决议和上级领导决策。在工作中，我将尊重总监的核心地位，同时要主动为总监献计献策，真正为总监当好参谋助手。

实现“两个转变”。一是实现自

身角色的转变，即由一名中层干部和具体项目管理工作者向组织领导者角色转变。既要当好指挥员，又要当好战斗员，与全体员工思想上同心，目标上同向，行动上同步，事业上同干。二是实现思维方式的转变，即从“正确地做事”的思维方式向“做正确的事”、主动开拓工作新局面的思维方式转变。围绕销售结合实际制订工作计划，有安排，有检查，保证各项工作落到实处。

抓好“五项工作”。首先要优化管理流程和业务流程。优化的前提是对现有流程进行梳理整顿，做到标准化。有效的运作流程应该包括了岗位责任、权限配置、信息传递通道、业务流程、决策机制等，实际上是规范化的内部运作机制。主要是规范目前总台的工作流程、交房流程、项目运作流程等，加大执行力度。

第二提升员工的工作意愿。从根本上说就是要提高员工对企业的满意度，调动他们的工作积极性。提高员工对企业的满意度要从分析员工的需求层次开始，员工的满意度可以从文化氛围、成长空间、收入水平、福利环境等几个方面去测量。我们要做的工作实际上也就是三点：建立健全具有竞争力的薪酬体系和激励机制，构建良好的职业发展通道，营造以人为本的企业文化氛围。

第三开拓发展。我们要从发展入手，拓宽销售渠道，加大宣传力度。

第四提升服务。树立以客户为中心，全心全意为客户服务的经营理念。

1、在房产事业部中实行首问责任制。首先是对房产事业部全员进行礼仪培训，并对培训进行考核，使全员掌握基本的礼仪规范；其次是对总台及置业顾问工作人员定期进行培训，通过培训提高房产事业部各形象窗口人员的服务意识，改变服务观念，提升公司形象，力争让每一个客户高兴而来，满意而归。

2、要处理好重大投诉事件。每一次投诉，都是对我们工作的监督和鞭策，一定要按照公司的制度，在规定的时间内处理完毕，不躲避、不推诿。给客户一个满意的答复。

第五加强管理。没有科学的管理企业就不会有生机，不会有活力。因此，要切实加强公司内部管理，进一步完善规章制度和培训计划，加强纪律监督，定期组织学习和培训，提高所有工作人员的业务水平，加大考核力度。使每个员工都做到纪律严明，形象良好，谈吐适度，为公司创造更加完美的形象，使房产事业部成为一个更加团结，更具战斗力的一个集体。

“空谈误事，实干兴邦”。我虽然没有什么豪言壮语，也没有什么搏大精深的施政纲领。但我深知事业如山，同时我也清楚自己还有不适应这个职位的另一面。但我相信有在座的各位领导、各位同事的帮助、支持和配合，我有信心、有能力出色地做好这项工作，当好房产事业部的副总监。

房地产转正工作总结篇（8）

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

房地产转正工作总结篇（9）

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。

民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

房地产转正工作总结篇（10）

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转

让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。