房地产业现状汇总十篇

时间:2023-02-28 15:29:01

房地产业现状

房地产业现状篇(1)

1.引言

房地产业作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业。其发展对于保证发展生产和保障生活质量,拉动相关行业,扩大内需,促进我国国民经济的发展,有着极为重要的作用。而在房地产项目开发运作的过程中,充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题,使得我国房地产企业发展程度与我国经济发展不相匹配,发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。

纵观国家出台的一系列政策,尤其是自2011年以后,协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式,同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势,开发商延期向政府支付地价的行为被禁止,而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制,资金包括建筑商建筑款和工人工资,使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。同时,银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言,将引发了更大的断链危机[1]。

一旦房地产企业倒闭,首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收,从而造成金融风险。另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失,除此之外,一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。更甚者,一旦房地产项目资金链条中断,建设被迫停止,由此必将造成相当严重的资源浪费。

由此可以看出,房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而言都起着重要作用,有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。

2.融资现状分析

所谓房地产企业融资,就是指房地产企业凭借企业或个人信誉在金融市场上筹集房地产企业开发项目及经营管理所需资金的一种行为。制定符合房地产企业实际的融资决策是房地产企业融资的关键环节,决策内容涉及融资方式、融资结构、融资成本和融资风险等方面。其中,融资结构是由房地产企业所选择的融资方式及在该方式下确定的融资量所决定的,是不同融资方式选择下带来的结果。融资风险就是指房地产企业在融资过程中因不确定的客观因素带来的损失,一般研究表明其与融资成本为反向关系[2]。

众所周知,房地产是一种固定资产。这决定了在房地产开发与交易过程中,最为重要的环节是融资方式的选择和金融市场风险的控制。由于我国特殊的国情,政府这只“看得见的手”对房地产市场管控较为严格,其直接结果就是对大多数房地产公司而言,开发融资就成为了最亟需解决的困难。从2010年以来颁布的条例就能看出融资环境的严苛,如《公司法》和《企业债券管理条例》中对债券发行企业相关资质和审核等方面的严格限制,使得我国房地产融资过程中,债券融资所占比例较小且呈持续下降趋势。这种逐渐严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到了更大程度的限制[3]。纵观我国货币当局所采取的宏观调控政策,从2010年1月至2011年6月,共12次上调准备金率,达到21.5%,这是减少货币流动性、紧缩性的货币政策。这对房地产业的影响就是极大的限制其融资规模,特别是在2011年之后,国家政策的限制、货币流动性的收紧极大的限制了地产项目贷款的规模,难度和压力空前大,开发商资金回笼受阻,资金紧缺的局面较为严重[4]。

表1、2显示自2008年至2014年我国房地产开发投资资金来源,可知我国房地产资金来源主要渠道有:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金及其他资金(主要是购房定金及预收款)。

由表1和表2可以看出,2008年至2014年,我国房地产开发投资资金总额呈逐年增加趋势。同时,在资金结构上,企业的自有资金占据了很大的一部分,这表明通过外部渠道融资的难度越来越大,企业只有动用自有资金来维持房地产项目开发。另外,资金来源中其他资金来源占比在逐年上升,而传统的几项筹资来源,如定金及预付款、国内贷款等占比却开始逐步下降,这意味着我国房地产企业正在转移融资重心,积极探索传统融资渠道以外的现代融资方式。

3.融资的环境分析

(一)房地产企业融资的环境

主要包括外部环境和内部环境,外部环境主要是指在当今市场经济中,由于房地产企业融资与居民房产投资、房地产宏观政策及经济运行环境必然存在着直接或间接的联系,由此决定房地产企业的融资活动与其所处的外部环境是紧密相连的,外部环境的约束程度将直接影响到房地产融资的效果。外部环境包括:①行政干预。②经济环境。③市场需求。④金融政策。⑤行业法规。内部环境包括:①房地产企业融资内部化。②房地产企业的所有制性质。③房地产企业规模。

据有关数据表明,在2013年,房地产开发商资金来源为122590亿元,同比增加了26.5%,增长速度有所减慢,此外,在资金结构中,企业自有资金规模有了很大上升在2011年达到了41%,从中我们可以看出房地产市场上流动的资金在减少,其主要影响因素就是融资渠道狭窄和国家宏观调控[5]。在当前,我国房地产市场上融资方式主要分为外源性和内源性两种融资方式。其中内源性融资方式主要是存在于企业的内部,不与外界进行。其来源以企业自有资金为主,兼有部分企业内部员工融资等多种内部集资方式。其中就包括由资本公积金、企业注册资本金和其它各类企业自有资金等。自有资金是指企业在经营开发项目前期所拥有,属于企业自身的财产[6]。外源性融资包括:①银行贷款融资。②上市发行股票融资。③房地产信托融资。④房地产债券融资。⑤房地产基金融资。

(二)当前房地产市场投融资环境特征。

紧缩性的货币政策使货币流动性降低,房地产业可贷资金减少,客观上推动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展[7],而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响,为当前房地产投融资市场带来如下环境:

1.投融资格局较为单一

在房地产投融资的过程中,对商业银行较为依赖。当采取紧缩性货币政策时,缺乏相应的投融资渠道进行及时有效的资金补充,在房地产市场中,匮乏的不是资金,而是资金注入产业的高效渠道。

2.投融资渠道日益多元化

随着金融工具的创新与金融产品的多元化发展,资金信托计划成为最受欢迎的地产投融资工具,虽然融资总额相较于投融资总量较低,但其灵活性、创造性、较强的适应能力等使低迷的房地产投融资市场再度充满活力和希望。国内争相上市融资、积极寻求海外融资,再加之政策的放宽,使资金信托的发展成为可能。对于企业长远的战略发展而言,资金信托有助于改善国内房地产企业直接投融资难度较大的困境。

3.投融资市场体系不甚健全

当前房地产投融资市场缺乏适合中国国情、符合产业发展需求的较为健全的房地产金融市场体系。一套完整、合适的体系对产业发展的重要性毋庸置疑,市场体系不完善将导致金融创新的不足、政策引导的失误等,监管限制过多也不利于产业的发展。更严重的是市场中资金供求失衡,资金链的断裂将造成房地产投融资成本升高,多数项目可能会因此喊停出让,借助地下金融或盲目“寻租”等不利现象也将出现。在房地产投融资渠道多元化发展形势下,房地产业所提供的产品仍难以满足市场需求,这又进一步反映出投融资市场体系存在着缺陷[8]。

4.融资存在的问题

1.房地产融资金融工具单一

我国还未形成真正意义上的房地产融资渠道和方式的多样化,我国房地产金融市场仍然主要依靠银行贷款该融资手段融资。根据央行数据记录,主要金融机构房地产贷款余额,2011年年末为止,达到9.35万亿元,同比27.5%的增长点,各项贷款余额增速比其增速低了7.6%。房地产贷款余额占了各项贷款余额的两成多,高于上年末1.3%。全年房地产贷款全年共增加2.02万亿元,成为各项贷款新增额的27.4%的来源。房地产开发贷款仍占领了巨额的银行信贷的大片江山。

2.房地产金融市场资金来源有限

资金短缺和房产发展不足一直是我国房地产难以解决的问题。融资不仅仅是为了解决建设和发展筹集资金的瓶颈问题,更是一种通过资金供求方式体现的资源配置过程。经过多年发展,中国房地产项目融资市场虽然经历了近几年的发展,但是仍然没有找到解决融资渠道单一的途径[1]。目前我国房地产金融市场资金的主要来源是金融机构利用储蓄等方式筹集的资金和政策性资金,如住房公积金,这严重制约了房地产市场抵押贷款业务的发展。

3.房地产金融市场融资体系不完善

在我国房地产市场,投融资制度改革尽管在上世纪80年代中期就有所开展,但直到1992年才有一个实质性的转变。我国政府自1993年起取消商品房限价,允许土地有偿出让后,房地产行业才正式步入市场化运作的轨道上来。可见,国家政策限制容易导致房地产业融资困境。具体到投融资方面来说,对于开发企业的资本结构、来源、用途,商业银行贷款、境外资金流入,项目立项对自有资本比例的限制等,都存在着诸多变化,抑或是各部门之间的规定没有很好的协调性。相比较于国外已经发展得比较成熟的房地产证券化、房地产基金等新型房地产融资形式,在我国仍处于摸索阶段,并没有形成相应的制度性规范。

5.未来融资建议

房地产业的发展离不开完善的金融市场,但由于我国金融市场发展较晚,这就对房地产业的发展造成一定的阻力,也提出了更高的要求。因此必须在探索适合我国国情的融资方式的基础上,积极借鉴发达国家的融资经验,以发展我国金融市场,拓宽房地产企业的融资渠道。

1.逐步推动住房抵押贷款证券化

资产证券化对于供给资金的商业银行而言,其融资成本会降低、筹资机会会增大,且便于资产负债的管理,可以使其资本充足率和使用效率得到提升,经营范围得到扩展;对于资金需求者――房地产开发企业而言,运用资产证券化进行融资,不仅能避免由于净资产不足限制了来自银行贷款的表内融资这种情况的发生,还能解除无法在资本市场使用股权直接融资的阻碍[8],丰富了投资品种的风险/收益结构。因此,加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,可以有效地解决银行资金问题,避免将所有风险都集中在商业银行,并帮助房地产企业突破融资的瓶颈。当然对监管的要求将更高,以规避由此产生的风险。

2.积极发展REITs

REITs即房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。将房地产投资证券化,直接在资本市场进行金融交易,促进其流动性。房地产业不同于其他商品经营企业,它是集开发、销售、物业管理等一系列流程的有机综合。将房地产业证券化可以有效的激励资产的运作效率,以达到投资者收益的最大化和风险的最小化。首先,大力发展REITs能够将中国房地产业的各类要素资源和管理优势结合起来实现优势对接,还可以促进房地产企业间的重组与并购,使行业规模化和资源配置合理化。其次,利用房地产投资信托基金进行融资,建立稳定的资金供给机制,对于房地产业的长期投资需求而言,REITs长期回报率较高,专业化的管理可以分散投资风险。最后,REITs的发展需要建立和发展高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。加快培育成熟的市场参与主体,保险基金、养老基金投资机构具有资金量大且信息丰富、投资技术高等优势,可以为REITs提供高质量且稳定的资金。

3.政府大力支持,建立住房金融公库

任何一个产业的发展都离不开政府的大力支持,房地产业多元化的融资更是。企业只能在内部运营范围内调整发展战略和规定,对于宏观政策的制定是无能为力的。因此可以说,积极的政府扶持与监管是发展金融市场及发展企业的强大助力。目前,我国政府应以维稳房价为核心,切实采取有效的措施。对住房抵押贷款市场进行实时监控,在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告,减少或停止恶性住房抵押贷款。新的金融工具需要在更加稳定、完善、合理的金融市场发挥作用,政府设立的公共监管机构是促进其健康发展的强大后盾。应充分发挥我国计划经济与市场经济相结合的优势,双管齐下,既发展自身的融资渠道,又借助政府监管的力量维护融资渠道的长远发展。 (作者单位:四川农业大学)

参考文献:

[1] 洪金福.房地产企业的融资环境和模式研究――以万科地产为例[D].武汉工程大学,2014(05):1,12.

[2] 刘卫卫.房企联姻银行――房地产金融化迈出坚实一步[J].中国房地产,2014(09):59-62.

[3] 赵先立,李子君.我国房地产业多元化融资分析――以万科地产为例[J].中共合肥市委党校学报,2013(01):17-23.

[4] 陈倩倩.浅谈我国商业地产融资模式[J].时代金融.2015(05):56-66.

[5] 赵先立,李子君.我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议――以万科地产为例[J].西部经济管理论坛.2013(03):62-67.

房地产业现状篇(2)

我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富,据粗略计算,如果经营管理得好,使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月,则可为国家节约资金数近16亿元;反之,若管理不当,使这些住宅自然淘汰加快,缩短使用期限一个月,就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。但是,目前除少数城市外,绝大多数城市的物业管理市场尚未形成,仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业,这种封闭的自我保护式管理方式,不仅有碍物业管理市场的培育和发展,而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感,进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。

房地产业现状篇(3)

Abstract: at present, the real estate industry more and more competition, and the market is always superior bad discard competition law, and estate take up more resources, investment funds is bigger, and also related to housing and other sensitive social problem. Therefore, the author of the real estate industry through the analysis of the current situation and problems, in view of the real estate industry development put forward some personal advice.

Keywords: real estate industry; present situation; Development Suggestions

中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:

一、 我国房地产行业现状

(一) 我国房地产行业发展回顾

自从1979年我国逐步开始了经济体制改革之后,我国的房地产行业逐渐步入发展阶段,按照发展的速度和效果来讲,我国房地产市场的发展可以分为三个阶段:第一阶段是在1979年~1991年,我国房地产在这一阶段呈现出复苏状态,并开始了初步成长,我国城镇住房制度进行了初步改革,且国务院也在这一阶段中,了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等。第二阶段是在1992~1997年之间,我国的房地产市场已经初步形成,且开始了全面的发展。第三阶段是从1998年到现在,我国房地产市场进入了全新的发展时期,在我国政府的大力引导和鼓励之下,我国房地产市场逐渐转暖,且经过了一段时间的调整之后,我国房地产正在用较快的速度进行着发展,逐渐成为我国发展最快的行业之一,且房地产市场的规划化程度也有了较大程度的提高。

(二) 我国房地产行业发展现状

在国家鼓励政策的引导之下,我国房地产行业已经连续多年保持着高于GDP增长的状态,为我国整体经济增长做出了巨大贡献。目前,我国房地产行业的发展现状主要呈现出一下特点:1.需求刺激投资,根据世界银行出示的研究报告结果可知,住宅需求和人均GDP之间有着密切的联系,2008年时,我国人均GDP为1633美元,当“十一五”战略目标完成之后,我国的GDP能够对达到2000美元,世界银行提供的住宅建设增长峰值也为2000美元,由此可见,需求将会继续刺激投资增长,我国住房总体需求还会保持增长态势;2.房地产与金融业结合,目前,我国房地产的开发资金多数都来自银行贷款、自筹资金、销售定金以及预收款项等,自1996年至今,我国中央银行共进行了七次降息,并扩大了对房地产企业和个人住房的贷款规模,在2008年时,我国商品住宅已经达到了房地产总量的86%,由此可见,金融和房地产行业的紧密结合是不容置疑的事实;3.房地产供给,我国房地产行业正在不断发展,开放商的队伍也在不断壮大,最初在1986年时,我国房地产开发商仅有3000左右,而在2002年是我国的房地产开发商已经达到了30000多,而近几年来,我国房地产行业进入到了全面调整阶段,开发商的数量也逐渐稳定下来。

二、 新经济背景下我国的房地产行业

我国房地产行业在2009年出现了迅速升温,并在经济增侧和货币政策等的多种因素推动下,出现了一些新问题和新情况,如投资加快、资金来源充足等,但是面对这样欣欣向荣的景象,我们不能忽视了行业的风险,个人认为,目前新经济背景下的我国房地产行业面临着两种重大风险。

(一) 政策风险

目前,我国宏观政策还尚不明确,而宏观政策能够直接对我国房地产行业的发展造成影响,因此,政策风险是不容忽视的。首先,我国房地产交易税收政策自1997年到现在,经历过许多次的变化和调整,因此新经济环境下,我国的财政政策具有不确定性。其次,我国利率不断发生变化,央行的公开市场操作以及法定存款准备金率也在发生变动,因此货币政策目前尚不确定。再次,由于房地产行业属于高耗能且资金密集型行业,因此我国在调整经济产业结构时,不会将房地产作为支柱产业进行调整,那么房地产行业便很难得到政府和国家的扶持,房地产产业政策的不确定性也增加了房地产行业的风险。

(二) 需求风险

房地产行业的发展和市场需求之间有着密切的联系,我国房地产行业长期存在的风险便是需求不足,而在新环境、新形势下,此种风险还会继续存在。首先,由于我国城市化进程的加快,导致城市人口不断增长,城市面积不断扩大,原本近郊的一些住宅逐渐转变成为城市空间,房屋的存量便出现增长,另外,由于我国人口居住空间以及工作空间的一致性,致使我国城市新增人口总量具有一定的限制,且城市中低收入人群较多,消费住房能力较低。其次,旧城改造工程项目无法满足持续增长的房屋需求,一些城市旧城改造空间较小,因此内部房地产需求无法持续。再次,住房价格的哄抬,导致普通生活水平的居民望而却步,消费需求得到抑制。

三、 我国房地产行业发展趋势及建议

(一) 我国房地产行业发展趋势

第一,我国房地产市场日趋成熟。此为我国房地产行业发展总趋势之一,目前我国的房地产行业处于繁荣时期,总体房市正在不断上升,但是根据市场表现来讲,房地产市场现在并不成熟,而是处于不成熟到成熟之间的过渡期间,未来一段时间内,我国房地产市场将会出现理性回归。另外,从城市居民经济情况和购买实力来看,如果国民经济不出现一些大的变动,那么将会保持稳定增长的失态,楼市便不会出现严重的供求问题,楼市也不会面临崩盘等巨大风险,并且我国正在对房地产进行政策调整,逐步引导我国的房地产市场进入成熟、理性的发展阶段,因此,我国房地产行业将会日趋成熟。

第二,上游下游产业一体化。随着我国国名经济水平的不断提高,我国经济实力在不断壮大,科学技术力量也在迅速发展,房地产企业已经不再是产业链中的简单节点,而是完全能够掌握自身关键核心和技术的产业,因此未来一段时间内,我国房地产行业布局将会向上游、下游产业逐步扩张,例如涉足物业中的空调等机电行业等,房地产市场的竞争也会逐渐由产品层面延伸到整个产业链中。

第三,房价日趋平稳。房价和我国的国民经济发展之间是正比例的关系,只要我国的经济能够稳步增长,政府给予适当的宏观调控措施,那么我国的房价便不会出现不正常的较大波动。我国房地产价格出现大波动的原因主要为土地资源的有限性,并且有一些开放商为了能够提升自身建造楼盘的档次,利用品牌效应,促使房价增长,且由于人民生活水平的提高,对房地产的需求持续增加,但是随着市场政策和宏观调控政策的逐步实施,未来一段时间内,我国的房地产价格会日趋平稳。

(二) 我国房地产行业发展建议

房地产关联产业较多,且作为我国基础产业和新型的支柱产业,房地产行业的健康发展能够对我国国民经济发展和社会稳定起到一定的影响,因此我国房地产未来的发展要做好以下几点内容:1.全面理解并贯彻国家宏观调控政策,让房地产行业的政策能够具有相对稳定性;2.加强对风险的识别和管理水平,保证市场需求的平稳和合理;3.房地产企业要不断进行自我提升,通过培养一些高素质的管理人员来提高房地产企业的管理水平,积极参与一些社会公益事业,主动承担社会责任,塑造房地产企业的良好形象;4.房地产企业要对前期市场调研能力进行强化,提升对市场的决策力和判断力,通过成立专业的调研小组等来抢先赢得市场先机;5.鼓励中小型房地产企业明确自身定位,通过合理调整和并购等行为,来完善中小型房地产企业的产业结构;6.调整房地产行业的产业结构,增强技术含量,提升核心竞争力;7.完善房地产产业链,提升资源整合力;8.构建核心记忆力,针对不同消费者来确定不同的卖点。

结束语:综上所述,我国房地产行业面对着新环境和新形势,要适当做出一些调整,我国国家和政府也要给予适当的帮助。笔者通过对我国房地产行业的现状和风险等进行研究分析,针对我国房地产行业的发展提出一些个人建议。

参考文献:

[1] 林驰新.我国房地产行业现状与影响因素分析[J].市场观察,2010,05(62)

房地产业现状篇(4)

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性和风险性的产物。对于我国这样一个长期处于住房难的大国来说,真确认识其现状和作用,制定相应的措施,对国家实现国民经济良性循环,提高人民生活水平具有重要意义。

1 我国房地产业的地位和作用

房地产业是进行房地产业投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。分为房地产投资开发和房地产服务业。它的地位和作用可以概括为:可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;可以改善人们的居住和生活条件;可以改善投资环境,加快改革开放的步伐;通过综合开发。避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;可以为城市建设积累资金渠道;可以带动相关产业,如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;有利于产业结构的合理调整;有利于吸引外资,加速经济建设;有利于深化住房改革制度,调整消费结构,促进土地的集约化利用,减少土地占用;可以扩大就业,尤其是吸纳农村富余劳动力进城就业;是我国税收收入的重要来源。

2 房地产业的现状

2.1 房地产业的现状

2.1.1 增长强劲。包括居民作为消费和投资的购买。2011年1—7月全国商品房销售面积为5.2亿平方米,同比增长13.6%。1—7月全国商品房销售额为2.89亿元,同比增长26.1%。近几年,房地产开发投资增长也很快。

2.1.2 规模宏大。近年来我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展,建设规模已经居世界前列。2012年1—12月房屋施工面积507959.40万平方米,同比增长25.3%,新开工面积190082.70万平方米,同比增长20.5%。

2.1.3 作用突出。我国的住宅和房地产业在加速城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大的作用。据建设部的有关专家计算,在近几年国内生产总值年增长7—8个百分点中,由于房地产业直接和间接拉动的为1—1.5个点。

2.2 我国房地产业的特点和存在的问题

2.2.1 资源的浪费和流失。由于开发失控和无序发展,导致土地资源的大量浪费和国有资产的流失。

2.2.2 商品房空置量增加。按照西方一些国家的标准,商品房空置率的计算,是以全部可用住房(包括已出租、出售的和未来出售)的总量作为分母,把代售、待租的住房作为分子,从而得到空置率。即,空置率=(待租、待售的住房面积/全部可用住房面积)×100%。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右,而中国房地产开发的空置房已超过了这个标准。虽然建设部多次强制消化空置房,许多地区空置房也有下降,但总的情况来看,中国的空置商品房仍然继续上升。

2.2.3 房地产开发中的短期行为,对生态环境造成破坏。长期以来,由于片面强调对土地的开发利用,缺乏对土地的正确认识,而又忽视了对城市土地的有效保护,缺少以尊重生态规律和土地自然发展规律为依据的土地利用规划。

2.2.4 房地产业资金风险较大。1997年—2005年我国房地产资金来源有:①国家预算内资金;②国内贷款(面向开发商的贷款);③债券(企业债券);④利用外资;⑤自筹资金;⑥其他资金来源。一方面,房地产开发商过度依赖于付款、个人抵押贷款等其他资金来源,一旦项目滞销,将来资金会有断链的巨大风险。另一方面,个人抵押贷款快速增长可能会带来违约风险。在这种市场情况下,部分开发商不愿独自承担风险,利用偷税漏税、资金欺诈等违法手段获取收益,严重损害了国家和消费者的权益。

2.2.5 房地产市场结构不合理。要是中国房地产市场持续健康发展,必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施,对于别墅、高档公寓、写字楼应严加限制。

2.2.6 房地产市场价格增长过快。当前房地产价格快速上涨时一个不争的事实,过度投资和市场的过度投机有可能引发泡沫经济的危机,必须清楚地认识到房地产泡沫一旦破裂将给社会带来严重后果。

2.2.7 市场竞争态势透明性弱、不规范。表面上看各房地产企业之间已经开始从资金、营销、人力、管理、技术、产品等方面进行创新和全面竞争,事实上是有形无实;竞争层面依然还是在资源、项目、关系等方面,这一点,并没有充分体现出市场经济本身的竞争态势。所以,市场秩序不良、急功近利、无视公共利益和消费者利益、无社会责任等现象普遍存在。

3 房地产业发展前景

3.1 我国房地产业的可持续性

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此房地产业的可持续发展,就是既要满足当代人对房地产的各种需求,又要合理利用土地资源,保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

3.1.1 合理利用土地资源,避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的,不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础,也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提,对于有限的土地资源,要按照可持续原则开发利用。

3.1.2 重视环境保护,维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异,将会极大地影响房地产的价值,房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。

3.1.3 完善房地产金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。为实现房地产业的可持续发展,必须完善房地产金融体系,着手研究建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一级、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资金市场的联系。

3.1.4 加快制度创新和科技创新。第一,长期以来,中国过分注重对曾量房地产征税,而忽视了对存量房地产征税。第二,企业在观念、产品方面的创新。第三,是消费观念的创新。第四,要注意在市场服务领域的创新。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代,而作为创新主体的企业要生存并壮大,唯一的出路是创新。

3.2 房地产行业依然是经济发展的重要推动力

“十一五”期间,中国经济将继续以较快的增速平稳发展,作为一个关联度很高的行业,房地产业在未来的相当长时间内对中国的经济依然有相当的拉动作用。此外,我国的城市化依然面临较大的压力,房地产业有其存在的必要性,也有相当的潜力,依然会保持平稳的增长。

3.3 房地产市场将日趋透明、规范

商品房市场的恶意炒作已经受到广泛的注意,未来还将受到进一步的规范,随着市场体系的规范与完善,房地产中介服务行业也会得到更好的发展,房地产行业将逐步由生产型为主向服务型为主转化,实现可持续发展。

3.4 房地产业的区域结构面临变化

目前,我国房地产业发展在区域间很不均衡,东部地区占据了绝大多数的市场份额。

3.5 房地产业的客户构成将出现明显变化

按照“十一五”规划要求,我国将合理调节收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重,发展中产阶级。这个阶层的扩大,将有助于中国房地产行业改变过去非理性的成分。

3.6 房地产行业将进入全面竞争时代

综上所述,国家对房地产行业进行宏观调控和市场规范已是初见成效,其市场在日趋规范化的同时也会呈现更多成熟的特征,而这些特征也预示着房地产市场迎来新的开发时代。

参考文献:

[1]李启明.房地产投资有广阔的发展空间[J].中国投资.2001年03期.

[2]Howard Chao.投资中国房地产流通市场的若干问题[J].中国投资.2001年07期.

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[4]谢家瑾.房地产市场发展状况、发展前景和当前工作[J].房地产世界.2001年10期.

[5]高云霞.房地产中小企业的生存之道[J].房地产世界.2002年01期。

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[7]董惠.议我国当前房地产的现状与发展[J].产经观察.2006年。

[8]张培刚,张建华.发展经济学教程[M].经济科学出版社.2001年.

房地产业现状篇(5)

在90年代后期,作为国民经济支柱产业之一的房地产行业开始有所回暖,

在我国城镇居民的比例中,大部分人由起初的一套住宅变为今天的两套或者

三套住宅,房地产产业发展之快已经超出政府评估和国民预料。

关键词:房地产产业、国民经济、现状、特征

Abstract: China, as a country with a large population of 1.3 billion, when increases China's national economy, must fix the pilar industry of national economy to promote domestic economic development and improve the foreign trade. In the late 1990s, as a pillar industry of the national economy, the real estate industry has begun to develop. In urban of China, most of residents have two or three sets of house form the original one set, thus the development of real estate industry was faster than the assessment of government and public expecting.

Key words: real estate industry; national economy; status quo; characteristics

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:2095-2104(2012)

何为房地产产业及其特征?

在生活中我们所说的房地产这一名词其实是没有固定的法律定义的,房地产应该是房屋与土地的结合物,分开而来也会有自己的固定价值。当两者结合到一体时它的价值会体现的更为突出,在法律上,房地产产业习惯被称为不动产价值,因为房屋建造在土地上是固定的,不会以为毁坏或者拆迁而继续存在自身的价值,这就被称为不动产产业。

房地产产业具有一定的特性,其中包括1、具有一定的风险性,会受到外界环境的影响,2、具有产权固定性,不具有移动性;3、具有一定的投资性,这也会因为外在环境原因受到影响。90年代后期大量出现一些房地产公司,其实就是预见了房地产市场的发展,这就是所说的投资性。

我国房地产产业的现状

在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分,对于现状人们的消费观念

看来,大多数人都会先考虑住房问题,从2007年起,全国大小城市房价均

开始上涨,一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展,想通过房地产行业促

进国民生产消费,扩大内需,另一方面是因为对外贸易以后,接二连三的国

际盛会在中国召开,比如奥运会、世博会,大量国外企业为了廉价劳动力和

土地在中国建厂,其中更多是的人为因素,对于我国房地产行业的现状,政

府已经无法大力调控,房地产产业本来就是一种多方位的市场,充满了竞争,

就是商人在商场中的一种投资,它具有投机性、滞后性。现今为止我国房地产市场存在的主要问题主要有一下几个方面:

房地产市场发展速度过快

在我国房地产行业真正兴起的时间应该在90年代以后,在短短的二十多年里,房地产的价格已经连续翻涨了许多倍,有的大城市甚至是几十倍,在发展过程中许多房地产商没有遵循自然发展的商业规则,采取了众多不正当的竞争手段,在交易过程中出现了、官官相护等一系列不健康因素,严重导致了我国房地产事业的发展不良现状,就好似空中楼阁一样,没有一点一滴的地基,随时都会坍塌。

2、房地产价格已严重超标

目前我国仍处在发展中国家的阶段,国富民却弱,在这个时期我们应该提高百姓的生活质量,可是相对而来,我们的人均工资是在不断增长,但比起物价的增长速度,真是遥不可及,再说到日常关注的房价,现在一个月的工资基本连房子的一平米都买不起,在现实生活中很多人辛苦一辈子智能付个房子的首付,每个月拖着沉重的房款,就这样过一辈子,现在的房价已远远超出人们的生活水平和承受能力,现在银行借贷能力也严重超出预算,如果房价还不能得到调控,我想我国房地产行业也许会面临着更大的挑战。

土地泛滥,政府违规批地

众所周知,好的小区必须建在好的地段上,那这就离不开土地,政府在我国房地产行业中起到了不可估量的作用,没有政府给房地产商批地,再好的住宅楼也建不起来。现在中央不再给地方政府拨款,地方政府为了自己的利益和政府人员的利益, 为了确保自己地方政府的年收入,一些政府领导就会根据自己的权职范围,以政府征地为借口,或者以低廉的价格从百姓手中购置一些土地,然后采取竞标的方式,以最高价格卖给房地产开发商,以此来满足自己的私欲和利益。

有些政府在将土地卖给开发商以后,看到开发商谋取暴利以后,往往会以自己的权力逼迫开发商更改合同,但是更改合同所增加费用从哪里得来,房地产开发商肯定会在房价上增加价格然后从购房者的手中谋取失去的利益,其实这就是一种恶性循环,最后受苦依然会是百姓。

4、房地产行业供大于求、结构失衡

在我国现今的房地产市场中,存在着比较严重的失衡状况,城镇贫富差距巨大,并且正在不断的上涨趋势。

在城乡规划中,大批村庄变成城镇,但是在城市中,每年有1300年新生青年将会进入城市,这就意味着更大的房产需求,但是作为刚刚从学校从农村出来的我们,根本无力去购买现今高昂的楼盘,所以更多的人只是在租房,从而这又带动了房地产业又一个小的发展,更多的有钱人去将手中余富的钱购买房产,然后将房产出租给新生青年,首先房价上涨自然会带动房租的上涨,在现今房地产产业中,其实是一小部分人在掌握着大部分人的命运,这也就是我们所说的炒房团,发生这一现象的根本问题所在就是国家制度问题,虽然现在政府出台了一些政策,但是已经毫无意义,有钱人也不在乎那点房产税。

其次是政府在全国会议上提到的廉租房,现在已经被称为社会保障房,但是保障的却不是普通百姓,政府官员以各种名义团购廉租房,普通百姓根本没有机会去接触保障房。

房地产中介纷纷倒闭、银行债务繁重

现在的房地产市场中很多小的地产公司因为物价上涨、建筑材料的上涨、很多小的地产公司都纷纷倒闭,银行借贷的债务已经无法偿还,银行亏损严重,房地产市场低迷,加之经济危机的来临,房地产行业面临着巨大的考验。

参考文献:【1】王冰,黄磊,浅谈居民收入水平与住房价格的关系。中国科技信息,2005,年

【2】杨勇华,论房价和房价收入比。经济学家,2006年

房地产业现状篇(6)

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

(1)融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。

(2)融资结构不合理

在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。

(3)融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:

(1)内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。

(2)直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。

(3)间接融资

间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

(4)新融资方式

①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产业现状篇(7)

中图分类号:F275文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2011)12-0068-01

随着后金融危机时代的到来,我国的房地产企业面临着较大的压力,在生产以及经营方面出现了新的挑战。房地产企业面临的经营环境有了较大的改变,在目前情况下,新形势下的环境瞬息万变,影响因素较为复杂而多变。房地产企业的生产成本增加,各种原材料成本增加,劳动力成本也不断的上升,物价开始上涨,这些因素的出现给房地产企业的经济以及财务管理提出了新的要求,房地产企业的各项费用支出不断增多,加强财务管理也就显得尤为重要。

一、房地产企业财务管理的现状分析

在目前的房地产企业经济管理过程中,经过调查和研究,一般存在以下的一些问题:在房地产企业的管理过程中,组织之间的结构与分工不够明确,进而导致工作上的一些分歧,出现资源的一些浪费。与此同时,还有一些房地产企业内部人员之间的职责关系不够明确,员工不能够有效的履行自身的职责,积极性不高,这些现象的出现也造成了对房地产企业资源的浪费,造成相关的经济损失。具体而言,新形势下房地产企业经济管理主要存在以下几个问题:

1.房地产企业的经济管理没有形成比较完善的体系,体制也不够健全。在新形势下,一些房地产企业的房地产企业管理还比较传统,处于相对混乱的状态。在房地产企业的经济管理过程没有一个很好的管理体制和体系,这就造成了房地产企业管理工作效率的低下以及经济效益的低下。

2.房地产企业在经营与发展的过程中没有明确的经济发展目标。在目前情况下,房地产企业的经济管理目标只停留在追求经济效益最大化的层面上,而忽视了相关的社会效益。甚至有的房地产企业没有履行相应的社会责任,从而造成了房地产企业的经济管理处在相对狭隘的层面,不利于房地产企业的长远发展和进步。

3.在房地产企业的管理中,财务管理队伍层次不齐,专业素质较为低下。在目前的房地产企业经济管理过程中,相当多的财务管理人员受到传统经营管理思想以及模式的限制,没有较为先进的管理方式和手段,房地产企业的经济管理还处于比较低级的层面,管理的模式和类型较为落后。与此同时,还有相当多的房地产企业没有对房地产企业的经济管理予以足够的重视,造成经济管理力度不够,在房地产企业的规划与发展的过程中没有很好的定位。

4.缺乏必要的财务管理意识和财务预算经验。对于房地产企业的开发和管理者来说,不仅需要做好相关的施工设计和管理,与此同时还要加强对施工成本的控制和管理。而在当前的一些房地产开发和管理过程中,很多的开发商只是在取得土地使用权之后,进行相对简单的财务预算,对于整体的规划和设计没有相对的预算管理和控制措施,进而也就造成了经济效益不高的情况。

5.外部借贷资金相对随意,这样也就增加了成本负担。在房地产企业的项目开发和管理的过程中,企业往往需要投入大量的资金作为支撑,这样一来,房地产企业难免的需要进行外部融资或者是借贷,其中较为显著的就是大量的向银行进行借款,这个过程中也就加大了项目的投资风险。与此同时,一些房地产企业在进行外部借贷的过程中,还盲目的进行抵押,这些欠缺科学性的做法都在很大的程度上影响了企业进一步偿还的能力,造成了对企业成本的管理负担。

6.财务监督和管理不够科学,财务控制的能力相对较弱。在当前房地产企业的发展过程中,在完成了相关的项目预算和投资之后,却没有很好的对这些预算进行监督和管理,管理的力度相对较弱。这样一来,也就会在后续的项目施工和建设过程中造成财务管理上的一些纠纷,或者是因为监控的缺失造成盲目追加预算的现象,这些问题的出现都在很大的程度上影响了企业效益的实现。

二、加强房地产企业财务管理应该注意的问题

1.创造良好的企业发展环境,尤其是房地产企业发展的内外部环境。我们知道,企业的财务管理是和企业会计、财务会计的发展密切相连的。所以,必须不断的优化财务管理的环境,这是财务管理的客观外在条件。针对这一问题,相关的会计管理部门一定要注重各个环节的改良和完善,进而促进企业的全面发展和财务机制的改革和创新。

2.在财务会计报告内容上不断的完善和拓展。随着社会经济的快速发展,企业的财务会计在上报相关的材料时也更加的详细和具体,不仅仅是单纯的企业财务状况、资金支出等。新形势下的财务管理是更加全面而详细的。在这个过程中,企业的财务管理需要对企业所面临的危机和风险等作出客观的评价和分析,对涉及企业发展的问题作出全面而有效的判断,从而为整个企业的财务管理运营提供可靠的保障和支持。这样一来,企业的财务管理也将更加有利,具有重要的保证。

3.在企业财务相关信息的管理上,作为企业的财务管理人员一定要做到及时有效、客观的,我们知道,在企业的财务管理和运营过程中,我们都希望财务信息的公开以及透明。从而为企业的未来发展做出有效的决策,在这个过程中,企业的财务信息管理一定要跟上企业发展进程的需要,避免财务信息的混乱,进而造成企业的损失,浪费企业发展和管理上的成本,在这方面一定予以足够的重视,而根据发展的需要我们应该逐步的提高财务会计信息的及时性,加快发展企业的财务会计电算化工作并形成全国性的财务会计信息收集、分析和检索网络。

4.实施财务分析及财务监督。做好房地产财务的运营分析和监管,对于房地产企业的发展来说,它涉及到大量的资金往来,在这个过程中也就需要妥善的对这些资金进行管理,从而规范化的运行相关的资金,提高资金的使用效率。与此同时,还要在具体的工作上加强分析和监督,例如对于一些费用的利用、开发成本以及销售的价格等都需要详细的记录并进行监督,最终维护好企业的整体利益。

参考文献:

房地产业现状篇(8)

一、引言

房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业,具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程,资金是房地产企业的血液,资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究,不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义,对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。

二、我国房地产企业融资现状分析

目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源(主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金)三个项目,这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元,其中来自银行贷款的部分为14778亿元,占15.3%;房地产企业自筹资金39082亿元,占比40.5%;其他资金来源42274亿元,占43.8%,其中个人按揭贷款为26558亿元,占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元,占筹资总额的16.14%;自筹资金42742亿元,占比39%;个人按揭贷款30534亿元,占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中,银行贷款比重最高,直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上,其次是企业自筹资金,仅次于银行贷款,其他融资方式获得资金较少。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

1.房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款,银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位,债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖,使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者,成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中,直接的银行贷款平均为18%,在其他资金来源中按揭贷款占25%,来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程,不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款,容易诱发各种风险,一旦国家政策有变,房地产企业从银行难以获得资金,房地产业的资金链就会断裂,这样不但会对房地产行业带来致命打击,而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端,优化房地产业的融资结构,促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

2.房地产企业内部管理薄弱,信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家,但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业,跨区域影响力较小,内部管理薄弱,风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足,更多的关注如何解决风险,而不是如何防范风险,缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响,信用风险较高,这在一定程度上加剧了银行的信贷风险,出现一些不良资产,一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象,严重影响了房地产企业的信用,信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

3.关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少,有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系,缺乏相互一致性和协调性,这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定,但这两部法律中对融资的规定很模糊,可操纵性较弱,在实际中无法对房地产企业进行指导和监管,没有发挥法律应有的作用。在发达国家,市场是对资金调节的主要手段,国家对房地产业的调控都是有法可依,而我国由于缺乏具体的法律规定,只能依靠行政手段进行调节,如近几年我国各地实行的“限购”政策,对需求进行抑制,导致一部分限制资金无法进入房地产业,影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏,使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾,使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性,企业应结合自身实力,项目规模等情况对需求资金进行计算,然后对比各种融资方式的成本,选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务,投资,熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算,往往是根据企业负责人的意志盲目融资,只重规模不重效益,为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式,只关注银行贷款,而且不管自身的需求是多少,贷到的钱越多越好,最后往往导致大量资金的闲置,或者资金无法回笼,使企业陷入财务困境。

四、优化我国房地产企业融资对策分析

1.构建多元化的融资渠道

党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场,扩大直接融资比例”,我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式,构建多元化的融资渠道,降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司,然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展,而我国目前仍处于起步阶段,因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式,并结合我国的具体情况,逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式;其次,大力推进融资租赁业务。在发达国家中,融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源,在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道,解决房地产企业融资渠道单一的问题,而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件;最后,加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金,然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担,减轻对银行贷款的依赖性,拓宽资金来源。

2.加强房地产企业内部控制管理

企业内部控制是现代企业加强管理,提高经营效率,有效化解风险的重要手段,关系到企业的生存与发展,对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理,制约了企业的融资能力,因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设,主要包括完善会计系统的建立,提高管理人员对内部控制的认识,完善公司治理结构,强化内部监督机制,提高企业信用等级,从而使企业有能力扩大融资来源。

3.完善房地产企业融资相关法律法规

我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系,我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况,因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况,并结合我国房地产市场具体情况,完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定,明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果,从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。

4.培养房地产融资专业人才

房地产企业要想扩大融资渠道,提高融资能力,必须具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不但涉及房地产市场,而且还涉及资本市场,比较复杂。因此企业要培养一批精通财务、金融、法律、房地产等方面知识的人才,只有这样房地产企业才能提高融资能力,扩大融资来源,同时提高融资效益,避免盲目投资。提高融资效益,避免盲目投资。

房地产业是我国最重要的支柱产业之一,房地产市场的稳定与健康发展,关系到我国国民经济的全局,而融资问题是房地产企业发展的关键。目前虽然房地产企业融资中存在一些问题,但是只要我们采取有效措施进行解决,就一定会促进房地产企业获得更好的发展,更好的为我国经济建设服务。

参考文献:

房地产业现状篇(9)

中图分类号:F2 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)011-000-02

一、前言

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

(1)融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。

(2)融资结构不合理

在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。

(3)融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:

(1)内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。

(2)直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。

(3)间接融资

间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

(4)新融资方式

①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产开发必须做到有法可依,但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善,造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广,也比较泛,缺乏相关的具体细则,故在实际的执法中,会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此,需完善融资法律和法规,主要方法有:⑴制定出低压贷款法,规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规,以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷,并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护;⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度;⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动,并制定相关管理制度,为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境,以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。

四、结束语

房地产融资属于一个多元化市场,其融资方式具备多样性,如有证券市场、银行信贷和基金等,同时房地产融资市场也具备多层次性。因此,需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境,就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预,并将金融市场面向国际开放,同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式,为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外,还需加大法律制度建的力度,为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现,才能让成房地产形成一个多元化的体系,以促进房地产经济走向良性循环的轨道。

参考文献:

[1]徐雪琴.房地产业融资存在的问题和融资方式探讨[J].中国科技博览,2011(27):190.

[2]张帆.我国房地产企业融资问题及改进分析[J].现代商贸工业,2011(9):167.

房地产业现状篇(10)

对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业,需要充足的资金来支持其运行和发展,随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化,房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题,才能促进房地产健康快速的发展。

一、目前我国房地产业融资问题的现状

(一)房地产业融资难度大

目前,我国房地产业普遍存在融资难度大的问题,特别是国家121文件发出后,银行利率提升,房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难,而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响,就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。

(二)缺乏完善的房地产金融体系

在我国,多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成,面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象;房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效;多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等,这些都导致房地产金融面临风险。

(三)可利用的融资渠道单一

目前融资渠道单一,主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状,在支持房地产发展的同时,也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

(一)房地产金融市场不完善

房地产金融市场的完善,对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重,虽然房地产信托在迅速发展,但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下,只有少数房地产公司在证券市场上市融资,缺乏一定量的资金的支持,无法保证资金运行的质量。

(二)房地产自身管理不到位

我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款,由于市场竞争加剧,利润空间压缩,造成资金的自我积累能力下降。并且,大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制,财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱,对于国外资本大量涌入,没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。

(三)缺乏国家法律法规的有效监管

近些年来,房地产业竞争愈演愈烈,面对不断降低的利润空间,房地产业面临的风险也越来越大,加上房屋空置率长期居高不下,造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题,我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统,因此在实施过程中会比较困难,对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用,也使金融创新面临无法可依的困境。

(四)缺乏专业的资金运作人才

目前,我国房地产业起步较晚,也还没形成较大的规模,特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终,并且它本身也存在着一定的风险,这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金,防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足,致使这方面的人才还很缺乏。

三、改善房地产融资问题的策略

(一)加强政府政策扶持和法规建设

房地产是一个需要大量资金,并具有高风险的行业,需要政府投入足够的政策扶持,政府可以通过制定有效的政策措施,直接或间接的对其进行调控,如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法,如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等,有效的规范房地产市场运作,促进房地产金融的健康发展。

(二)完善房地产业的自身管理机制

学习国外先进的管理理念,结合我国目前房地产业的实际情况,完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构,使其向扁平化结构发展,并建立健全的内部监督机构;实施有效的内部控制机制,完善内部审计,加强对财务的管理,提高财务的利用效率;建立风险预警和风险规避机制;同时,加强对房地产财务信息的披露。

(三)使用多种融资方式

在融资方面,国外有许多先进的方式值得借鉴,我国也应该进一步完善房地产融资市场,建立多种融资渠道,比如:①发展房地产信托投资,通过信托产品的深化开发,达到降低投资风险提高收益的目的;②发行房地产债券,面向社会融资;③与金融保险业合作,推进房地产业与保险业的结合,共同进行房地产开发;④开展租赁融资,在建设前与租户签订长期的合同;⑤实施海外融资。

(四)增加在人才培养上的投入

房地产投资本身是一个专业化很强的领域,它需要有专门的人才,特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养,投入资金对他们进行专业化的培训,同时实施有效的激励机制,这样有利于激发他们的积极性,提高工作效率,减少不必要的风险。

四、结束语

我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要,有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚,还存在诸多的问题,我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设,加强内部管理,提高对专业人才培养的力度。

参考文献:

[1]宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-13.

[2]李超,张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济,2009,(8).

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