社区物业管理工作计划篇（1）

为落实计划生育基本国策，根据《中国共产党中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》（中发［2006］22号）、《流动人口计划生育工作管理办法》、《物业管理条例》、《湖南省人口与计划生育条例》等法律法规，现就进一步加强住宅小区计划生育综合治理工作，建立“社区主管、部门配合、物业协助、业主参与”的计划生育长效工作机制提出如下意见：

一、提高思想认识

人口问题始终是制约我市全面协调可持续发展的重大问题，是影响经济社会发展的关键因素。在新的历史时期，要实现我市经济社会又好又快发展，推进小康长沙、文明长沙、和谐长沙建设，必须坚持不懈抓紧抓好人口和计划生育工作。必须清醒地看到，我市人口发展呈现出前所未有的复杂局面，低生育水平面临反弹的现实风险。各级、各部门要对我市全面加强人口和计划生育工作的长期性、艰巨性有清醒的认识，要对新时期推行计划生育以人为本、优质服务工作的必要性、重要性有清醒的认识，要对新形势下全面加强住宅小区人口和计划生育工作的复杂性、紧迫性有清醒的认识，切实加强领导，积极采取措施，破解住宅小区计划生育管理难题，促进低生育水平保持稳定。

二、明确工作职责

为切实加强住宅小区计划生育工作，现将各级、各部门住宅小区计划生育综合治理工作职责明确如下。

（一）区、县（市）房屋产权管理局

1、将住宅小区计划生育综合治理工作纳入行业管理的重要内容，纳入本部门计划生育综合治理目标管理责任制考核；

2、指导、督促、协调物业服务企业开展住宅小区计划生育综合治理工作，每年配合同级计生部门对辖区内住宅小区至少开展一次计划生育综合治理工作督查，并将督查结果报同级人口和计划生育工作领导小组；

3、将各物业服务企业住宅小区计划生育综合治理工作完成情况作为物业服务企业评先、评优的考评内容之一。

（二）区、县（市）计生部门、乡、镇（街道）计生办

1、将住宅小区人口和计划生育工作纳入本部门工作职责，开展计划生育业务指导和管理；协同同级房产部门对物业服务企业开展计划生育工作督查；

2、配合同级人口和计划生育工作领导小组对住宅小区开展计划生育综合治理工作考核，依据考核结果落实目标兑现、一票否决等；

3、开展计划生育优质服务工作，做好住宅小区居民的计划生育宣传教育、免费避孕药具发放、技术服务、生殖保健和优生优育等服务工作。

（三）社区（村）居民委员会

1、按照属地管理原则，将辖区内住宅小区纳入计划生育工作管理范围，进行指导、管理、考核和评议；

2、每年分别与辖区内住宅小区物业服务企业和业主委员会签订计划生育综合治理工作协议书，定期组织召开计划生育综合治理工作联席会议，共同督促住宅小区计划生育经常性工作落实到位；

3、在物业服务企业和业主委员会的配合下，建立并完善住宅小区居民计划生育档册，开展计划生育宣传教育、避孕节育、生殖保健、法律法规咨询等管理和服务工作。

4、根据《物权法》和《物业管理条例》规定，组织并指导住宅小区业主召开业主大会，选举产生业主委员会；会同业主委员会开展业主自治工作，共同建立并完善计划生育协会组织，推进计划生育村（居）民自治工作，促进业主“自我教育、自我管理、自我服务”。

住宅小区所在地未成立社区（村）居民委员会的，以上职责由乡（镇）人民政府、街道办事处承担。

（四）业主大会、业主委员会

1、在当地社区（村）、居民委员会的指导下，制定《管理规约》并明确计划生育工作条款，督促业主履行计划生育义务，维护业主计划生育合法权益；

2、将计划生育综合治理工作内容纳入与物业服务企业签订的物业服务合同；

3、主动与当地社区（村）居民委员签定计划生育综合治理工作协议书，认真履行计划生育综合治理职责，支持社区（村）居民委员会开展计划生育工作，并主动接受其指导和监督。

（五）物业服务企业

1、实行企业法定代表人或主要负责人责任制，依法做好本企业职工的计划生育工作；

2、与所在地乡、镇（街道）或社区（村）居民委员会签订做好住宅小区计划生育综合治理工作的协议书，接受当地计划生育业务指导和监督；

3、成立计划生育工作领导小组，配备主管领导和计生专（兼）干；按照物业管理合同约定，保证计划生育综合治理工作的必需经费和办公条件，落实主管领导和计生专（兼）干的工作报酬；

4、在当地街道、社区的支持下，建立和完善住宅小区计划生育综合治理工作宣传教育阵地，向业主宣传人口和计划生育政策方针、法律法规和科普知识，教育业主自觉履行计划生育义务；

5、加强信息化建设，将物业服务与计划生育综合治理工作有机融合，逐步利用信息化手段促进工作落实。

（六）住宅小区物业服务企业计划生育专（兼）干

1、协助当地街道、社区建立居民已婚育龄妇女计划生育档册，在每月初将上月的变更情况上报社区（村）居民委员会；

2、每月将房屋出租的登记、入住、变更信息上报社区（村）居民委员会；

3、发现违法怀孕、违法生育人员，及时将信息上报计生部门；配合计生部门开展对违法生育人员的调查取证、征收社会抚养费和落实避孕措施等工作。

4、协助社区（村）居民委员会、乡、镇（街道）计生办开展住宅小区居民避孕节育、优生优育、生殖保健等服务。

三、强化投入保障

各地要发挥财政投入在人口和计划生育经费保障体系中的主渠道作用，将住宅小区人口和计划生育工作经费纳入财政预算予以落实。各乡（镇）、街道要按照“权随责走、费随事转”的原则，依据年初与物业服务企业签订的计划生育综合治理工作协议书，以住宅小区登记在册的人口数为基数，按照不低于每人4元/年标准给予物业服务企业计划生育综合治理工作经费补助；所需经费在本级计划生育事业费中列支，具体标准由各地自行制定，根据人口和计划生育财政投入的逐年增长幅度，并保持相应增长，切实保障各物业服务企业开展计划生育综合治理工作的办公和人员经费。各乡（镇）、街道和各物业服务企业要严格遵循专款专用原则，确保经费全部用于本住宅小区的人口和计划生育综合治理工作。

四、加强管理考核

住宅小区计划生育综合治理工作的管理考核由市人口和计划生育工作领导小组负责组织，由市房产局和市人口计生委具体实施。采取“条块结合和分线考核”的模式和“平时调查与年终考核”的方法进行。

社区物业管理工作计划篇（2）

随着我市经济的快速发展和城市化建设步伐的加快，全市人口出现了增加，社区从200年起到今年月底为止，社区人口上涨了%，其中，本市人口占%，外来务工人员占%。社区从去年月起至2010年月底为止，共有新生儿人，其中，本地，外来人员，一孩人，二孩人，多孩人。从调查数据看，社区计划生育总体情况好于以往。

二、社区计划生育工作指导思想

作为一名社区计生工作者,在计划生育这一方面特别要确立以人为本的社区发展观，要尊重社区居民的计划生育主体地位，维护社区居民的合法权益，社区居民应承担计划生育法律、法规所规定的义务。构建以人为本的社区人口和计划生育综合服务体系，充分发挥社区办事处服务功能，最大限度地满足社区居民在计划生育、优生优育、生殖健康检查、“关爱女孩”等方面的需求。强化宣传工作，提高社区居民对人口计生工作的知晓率，达到促进社区居民家庭幸福，生活质量提高，出生人口素质健康和社区居民人际关系和谐相处的目的。

社区计划生育工作在管理上，提倡“共同参与，综合治理”原则：

1、提高宣传服务水平，使计划生育这一基本国策深入人心，家喻户晓，宣传优生优育知识，宣传避孕节育知识等内容；

2、提供技术服务，利用健康检查这个过程，为广大育龄群众普查妇科病。真正为育龄群众提供优良的技术服务；

3、在办理生育证时提供服务。符合生育条件的育龄妇女应及时办理生育证，同时要把握好特殊人群的计划生育管理。对于流动人口的管理更要及时了解，模清生育动态，纳入管理并宣传持证生育、办理《流动人口婚育证》，宣传优生优育、避孕节育知识等内容，让她们能真真得到社区的服务，更好地使社区的人口和计划生育工作得到健康发展。

三、开展切实有效的工作措施

(一)对于社区流动人口计划生育工作的管理

在社区计生工作中，流动人口的管理工作存在着一定的难度，在调查中，我们发现，社区的流劝人口成分主要是来我市打工的农民、做生意的商人和刚刚毕业的大学生为主。市内的流动人口主要以南部县区到北部县区打工的农民、做生意的商人和到榆林随孩子读书的家庭为主，是以改变家庭经济状况和孩子教育现状而流动。流出的主要以在外地经商、大中专毕业生和部分先富起来的在外地定居的家属、亲戚为主，是以改善生活环境、提高生活质量和让孩子接受高质量的教育而流动。

针对流动人口计生工作，社区成立了专门的工作小组，专门加强流动人员计划生育工作的监督管理，通过逐步完善计划生育管理体系，加强对流动人口的计划生育管理，将人口与计划生育工作同社区管理和服务相结合，积极探索建立以社区为基础，流动人口育龄群众为中心，融宣传、管理和服务为一体的计划生育综合管理和服务体系。其具体工作实施办法如下：

1、建立《流动人口婚育证明》查验登记和办理制度。一是积极查验《婚育证明》，同时采取计生工作人员上门宣传，实行办证制约等手段督促外地人员办理原籍《婚育证明》，努力提高持证率。二是为本地离家外出务工经商人员办理《婚育证明》。这项措施不仅有助于了解流入和流出人口的婚育情况，而且给管理工作减轻了许多重复的程序和负担。

2、建立基础资料和报表工作制度。该社区计划生育工作人员定期到规定的区域入户调查了解情况，及时了解最新流动人口计划生育情况，包括流入人口的未婚女性、已婚育妇情况，

男性人数，持证人数，期内生育，以及流出人口数，他们的相关情况等。同时还要把这些资料大体情况登记到《流动人口计划生育情况表》中，至于细节则进入《流入人口计划生育信息登记表》中备案，包含有姓名、性别、身份证、婚姻状况、户籍、流入时间、婚育证明办理情况、最小孩子出生情况、节育措施等等。最后还要输入到电子报表中，以实现网络化管理。这一实施

办法细化、落实了计划生育政策，强化了人们计划生育意识，提高了觉悟，给计生工作带来了方便，同时也有利于上级加强对下级开展工作的监督。

3、建立“计划一起制定，工作分开实施，问题共同解决”的合作与分工并存的工作体系。在居委会主任和计划生育主任的双重领导下，计生小组成员分管几个不同的区域，负责该区域的流动人口最新情况的调查、计划生育方面的宣传教导，向有需要的人发放免费的避孕工具和药物，帮助解决外来人口的疑难问题，收集群众意见和建议等等。不同成员将收集来的资料一起汇总，共同把报表制作出来，同时对于遇到的比较棘手的情况共同分析处理，当然如果某一段时期某个区域任务很繁重，其他的组员必须义不容辞地加入进去。分工增强了各自的责任感，促进了工作效率的提高，而合作又增进了团结，提高了解决问题的能力。

4、做好基础工作。一是做好辖区外来人口药具规划，在日常工作中免费向外来人员发放。例如向育龄妇女免费发放，通知并督促一胎做好上环、二胎做好结扎等。二是对有生育规划、计划在本社区生育的外来人员，应其要求，为其出具《生育服务联系单》，方便其做好生育前的就医保健。这项措施真正体现了“以人为本”、“为民服务”的方针，受到了外来人口的热烈欢迎。

5、优化宣传服务，创造宽松、和谐的氛围。一是定期组织外来人员学习法律法规、避孕节育、优生优育知识；二是建立固定宣传阵地，利用橱窗、板报，搞好静态宣传；三是经常发放计生宣传资料、手册等。经常化、生动化的宣传，使外来人口了解了更多的现行计生政策法规，提高了他们的知法、守法意识，达到了自我约束、自觉执行计生政策、法规的目的。

（二）采取有效措施，提高社区计生工作管理服务水平

为加强城市社区计划生育管理与服务工作，今年以来，社区积极采取各种有力措施，促进了社区计生工作管理服务水平的进一步提高。:

一最早掌握第一手信息

在住宅小区筹建时即与开发商签订提供业主情况和计生服务场地的协议，切实做到了入住一户管理一户。同时，对育龄妇女实行分类管理，把育龄妇女信息及时录入微机,使每家每户的情况一目了然；物业公司管理员通过购、租房手续的办理、水电费的收缴等措施，及时掌握入住人员情况，并通报社区计生管理人员，实现了信息共享。社区计生工作人员、物业管理人员定期入户，联合为业主提供计生、治安、家政、防疫、就业、子女入学入托、健康咨询等各项优质服务。以上举措提高了计划生育管理服务的及时性、针对性和实效性，杜绝了漏管、漏报，使各项服务真正落到了实处。

二增加计生工作责任心

首先建立了干部包社区分管制度，坚持每周一个电话，每月一次现场调研，每季度一次抽查，每半年一次总结，确保问题发现整改及时，业务指导直接到位。其次，与社区签订《人口和计划生育目标管理责任书》，明确社区党、政一把手计划生育工作的领导责任，明确双方权利和义务，严格落实“一票否决”、“黄牌警告”制度。再次，通过聘用计生信息员，实现了人员与职责的统一，工作实绩与工资待遇的统一，充分调动了计生信息员的工作积极性，最大限度地减少管理漏洞，确保了商住小区、零星楼座计生管理服务工作的落实。再次社区与物业签订安全生产、治安、环境卫生、流动人口等工作综合协议书，把“一票否决”制度引入管理职责中，实施检查考核，定期召开协调会议及时解决问题，实行奖惩兑现，提高物业公司的工作主动性，协助计生信息员建立健全小区育龄妇女档案，利用居民入住登记的优势，一旦发现新入住或搬出小区的育龄妇女就及时通知信息员进行登记；利用收水、电费等时机，信息员把避孕药具送到居民手中，既满足了群众需求，又提高了工作效率。

三实现共赢局面

社区针对物业公司打造高端物业品牌的需求，社区把提升物业公司的品牌作为自身发展的内在推动力，把计划生育的宣传教育和优质服务融入社区文化建设、精神文明建设和社区服务体系之中，与“文明街道”、“文明社区”、“文明家庭”的创建活动紧密结合起来，在小区内设立了计划生育宣传牌，印制了计划生育政策法规、避孕节育、优生优育、生殖健康等宣传品，积极组织好小区居民参与计划生育免费查体、免费领取避孕药具、免费孕检等服务项目，通过计划生育优质服务，赢得了住户的信任，建立了深厚的感情，拉近了小区居民与物业公司的距离，在提高了物业公司形象的同时又全面提高群众对计划生育政策法规和生育，生殖健康知识的知晓率和普及率。

社区物业管理工作计划篇（3）

政府各项职能的转变，着社会主义市场经济体制的不时完善。社区工作也在不时的变化，新时期新形式下，怎样做好社区工作也是一个新的问题。进一步做好社区工作，对于构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。社区是成为乡村社会建设和管理的基础环节，随着政府、企业承当的社会职能逐步向社会转移以及居民需求的多样化，社区承当的任务越来越多。当前社会生活中，社区承担着社会治安、社会救助、就业再就业、计划生育等100多项管理和服务工作，社区已成为乡村社会建设和管理的重要组成局部。关于社区计划生育工作建设，认为要从尊重社区居民的计划生育主体地位，维护社区居民的合法权益入手，充分发挥社区办事处的服务功能，最大限度地满足社区居民在计划生育方面的需求，做好宣传工作，达到与社区居民和谐相处的目的现对社区计划生育工作进行如下调研。

一、社区计划生育工作情况介绍

全市人口呈现了增加，随着我市经济的快速发展和乡村化建设步伐的加快。社区从年起到今年月底为止，社区人口上涨了%其中，本市人口占%外来务工人员占%社区从去年月起至年月底为止，共有新生儿人，其中，外地外来人员一孩人，二孩人，多孩人。从调查数据看，社区计划生育总体情况好于以往。

二、社区计划生育工作指导思想

要尊重社区居民的计划生育主体地位，维护社区居民的合法权益，社区居民应承担计划生育法律、法规所规定的义务。构建以人为本的社区人口和计划生育综合服务体系，充分发挥社区办事处服务功能，最大限度地满足社区居民在计划生育、优生优育、生殖健康检查、关爱女孩”等方面的需求。强化宣传工作，提高社区居民对人口计生工作的知晓率，达到促进社区居民家庭幸福，生活质量提高，出生人口素质健康和社区居民人际关系和谐相处的目的作为一名社区计生工作者,计划生育这一方面特别要确立以人为本的社区发展观。

提倡“共同参与，社区计划生育工作在管理上。综合治理”原则：

使计划生育这一基本国策深入人心，1提高宣传服务水平。家喻户晓，宣传优生优育知识，宣传避孕节育知识等内容；

利用健康检查这个过程，提供技术服务。为广大育龄群众普查妇科病。真正为育龄群众提供优良的技术服务；

同时要掌握好特殊人群的计划生育管理。对于流动人口的管理更要及时了解，料理生育证时提供服务。符合生育条件的育龄妇女应及时料理生育证。模清生育动态，纳入管理并宣传持证生育、操持《流动人口婚育证》宣传优生优育、避孕节育知识等内容，让她能真真得到社区的服务，更好地使社区的人口和计划生育工作得到健康发展。

三、开展切实有效的工作措施

一对于社区流动人口计划生育工作的管理

流动人口的管理工作存在着一定的难度，社区计生工作中。调查中，发现，社区的流劝人口成分主要是来我市打工的农民、做生意的商人和刚刚毕业的大学生为主。市内的流动人口主要以南部县区到北部县区打工的农民、做生意的商人和到榆林随孩子读书的家庭为主，以改变家庭经济状况和孩子教育现状而流动。流出的主要以在外地经商、大中专毕业生和局部先富起来的外地定居的家属、亲戚为主，以改善生活环境、提高生活质量和让孩子接受高质量的教育而流动。

社区成立了专门的工作小组，针对流动人口计生工作。专门加强流动人员计划生育工作的监督管理，通过逐步完善计划生育管理体系，加强对流动人口的计划生育管理，将人口与计划生育工作同社区管理和服务相结合，积极探索建立以社区为基础，流动人口育龄群众为中心，融宣传、管理和服务为一体的计划生育综合管理和服务体系。其具体工作实施方法如下：

1建立《流动人口婚育证明》查验登记和办理制度。一是积极查验《婚育证明》同时采取计生工作人员上门宣传。而且给管理工作减轻了许多重复的顺序和负担。

2建立基础资料和报表工作制度。该社区计划生育工作人员定期到规定的区域入户调查了解情况。包括流入人口的未婚女性、已婚育妇情况，男性人数，持证人数，期内生育，以及流出人口数，相关情况等。同时还要把这些资料大体情况登记到流动人口计划生育情况表》中，至于细节则进入《流入人口计划生育信息登记表》中备案，包括有姓名、性别、身份证、婚姻状况、户籍、流入时间、婚育证明料理情况、最小孩子出生情况、节育措施等等。最后还要输入到电子报表中，以实现网络化管理。这一实施

强化了人们计划生育意识，方法细化、落实了计划生育政策。提高了觉悟，给计生工作带来了方便，同时也有利于上级加强对下级开展工作的监督。

3建立“计划一起制定。问题共同解决”合作与分工并存的工作体系。居委会主任和计划生育主任的双重领导下，计生小组成员分管几个不同的区域，负责该区域的流动人口最新情况的调查、计划生育方面的宣传教导，向有需要的人发放免费的避孕工具和药物，协助解决外来人口的疑难问题，收集群众意见和建议等等。不同成员将收集来的资料一起汇总，共同把报表制作进去，同时对于遇到比较棘手的情况共同分析处置，当然如果某一段时期某个区域任务很繁重，其他组员必需义不容辞地加入进去。分工增强了各自的责任感，促进了工作效率的提高，而合作又增进了团结，提高了解决问题的能力。

4做好基础工作。一是做好辖区外来人口药具规划。通知并督促一胎做好上环、二胎做好结扎等。二是对有生育规划、计划在本社区生育的外来人员，应其要求，为其出具《生育服务联系单》方便其做好生育前的就医保健。这项措施真正体现了以人为本”为民服务”方针，受到外来人口的热烈欢迎。

5优化宣传服务。利用橱窗、板报，搞好静态宣传；三是经常发放计生宣传资料、手册等。经常化、生动化的宣传，使外来人口了解了更多的现行计生政策法规，提高了知法、守法意识，达到自我约束、自觉执行计生政策、法规的目的

二）采取有效措施。

今年以来，为加强乡村社区计划生育管理与服务工作。社区积极采取各种有力措施，促进了社区计生工作管理服务水平的进一步提高。

一、最早掌握第一手信息

切实做到入住一户管理一户。同时，对育龄妇女实行分类管理，把育龄妇女信息及时录入微机,住宅小区筹建时即与开发商签订提供业主情况和计生服务场地的协议。使每家每户的情况一目了然；物业公司管理员通过购、租房手续的操持、水电费的收缴等措施，及时掌握入住人员情况，并通报社区计生管理人员，实现了信息共享。社区计生工作人员、物业管理人员定期入户，联合为业主提供计生、治安、家政、防疫、就业、子女入学入托、健康咨询等各项优质服务。以上举措提高了计划生育管理服务的及时性、针对性和实效性，杜绝了漏管、漏报，使各项服务真正落到实处。

二、增加计生工作责任心

坚持每周一个电话，首先建立了干部包社区分管制度。每月一次现场调研，每季度一次抽查，每半年一次总结，确保问题发现整改及时，业务指导直接到位。其次，与社区签订《人口和计划生育目标管理责任书》明确社区党、政一把手计划生育工作的领导责任，明确双方权利和义务，严格落实“一票否决”黄牌警告”制度。再次，通过聘用计生信息员，实现了人员与职责的统一，工作实绩与工资待遇的统一，充分调动了计生信息员的工作积极性，最大限度地减少管理漏洞，确保了商住小区、零星楼座计生管理服务工作的落实。再次社区与物业签订平安生产、治安、环境卫生、流动人口等工作综合协议书，把“一票否决”制度引入管理职责中，实施检查考核，定期召开协调会议及时解决问题，实行奖惩兑现，提高物业公司的工作主动性，协助计生信息员建立健全小区育龄妇女档案，利用居民入住登记的优势，一旦发现新入住或搬出小区的育龄妇女就及时通知信息员进行登记；利用收水、电费等时机，信息员把避孕药具送到居民手中，既满足了群众需求，又提高了工作效率。

三、实现共赢局面

社区物业管理工作计划篇（4）

一、社区人口管理

（一）明确职责分工，密切协作配合。

1、公安机关是人口管理工作的主管机关，公安派出所负责辖区户口登记工作，包括出生、死亡、迁出、迁入、变更更正和暂住登记。

设立集体户的单位和社区居委会应设立专（兼）职户籍协管员，在协助公安机关搞好户口登记的同时，负责对公民申请的户口事项进行核查和提供必要的证明材料，配合社区民警搞好户口核对调查，及时督促居民进行户口登记。

2、根据《山东省暂住人口管理办法》的规定，机关、团体、企事业单位、居民委员会应当协助公安机关做好暂住人口管理工作。社区居委会设立的暂住人口管理站及配备的专（兼）职户籍协管员，在社区民警的指导下负责办理暂住人口、租赁房屋登记，定期核对并及时上报变动情况。

用工单位、外来务工单位、社会办学单位负责人及个体业主是暂住人口管理责任人，应协助暂管站搞好暂住人口登记。

（二）理顺管理关系，认真履行相关职责。

1、居住在单位集体宿舍的，由单位设立集体户口簿。集体户口簿由单位户籍协管员负责保管、保存，公安机关办理公民申请登记的事项时，直接在集体户口簿上进行签注或增撤，单位给予必要协助。

2、社区居委会辖区内居住的家庭户口，在“村改居”前已由村（居）委会登记建档管理的，仍继续管理并保管档案，设立主户户头。

“村改居”后新纳入管理的部分，对居住集中、自成一院、自成一区的，根据需要在该社区居委会名下设立分户单独建档管理；“村改居”后新纳入管理的零散家庭户，统一纳入到主户户头，与“村改居”前该社区居民一同管理。

3、社区居委会辖区内的集体户、家庭户，统一由公安机关依法行使登记管理权，依照政策决定人口的出、入、登、销。社区居委会和有关单位根据居民（成员）申请，负责对申请事项提供必要的证明材料，无合法理由不得拒绝。

（三）根据户口登记管理原则，适时开展社区户口整顿。

1、社区居民户口管理的原则是：坚持属地管理原则，即居住地登记户口原则。一个公民有几个居住地的，在经常居住的地方登记户口。

2、适时开展户口整顿。社区居委会挂牌成立后，要及时根据社区区域立即开展户口整顿，对居住该社区的人口逐步将其常住户口过户到该社区，以便于社区各项管理工作的开展。

二、社区治安管理

（一）公安机关是社区治安管理工作的主管机关，公安派出所负责辖区治安工作。

（二）社区居委会要做好社区实有人口的管理工作。对社区内常住人口、暂住流动人口、派出所工作对象做到底数清、情况明，建立健全人口档案，并及时做好各类人口的调查和跟踪考察等日常管理工作。

（三）做好情报信息工作。社区内要建立敌、社情动态信息员，在社区民警的指导下开展工作，并建立健全工作档案，及时掌握社区内敌情、社情动态，及时预防和制止各类违法犯罪活动和的发生。同时，社区警务人员要建立各类特情耳目，及时搜集信息，帮助破获案件。

（四）做好社区安全防范工作。一是加强社区群防群治队伍建设。建立健全社区专职治安联防队伍，并指导带领社区驻区单位的治保、保卫人员开展站岗值班、巡逻检查等治安防范工作，同时，充分发挥社区内治安积极分子（楼长、社区党员干部、社区志愿工作者等等）的作用，维护社区治安秩序。二是积极开展法制宣传。广泛宣传安全防范知识，教育社区群众遵纪守法，提高自我防范能力。三是积极调处民事纠纷，化解各类矛盾，将问题解决在萌芽状态，避免大的案件和的发生。四是积极推广物防、技防措施。动员社区单位和居民安装物防（如防盗门窗、车棚等）、技防（如无线报警器、电视监控等）设施，提高防范能力。

（五）做好社区治安管理工作。社区居委会要协助公安机关做好辖区内的公共场所、特种行业、租赁房屋、枪支弹药、爆炸、危险物品管理，落实防盗、防火、防治安灾害事故等措施。

三、社区人口与计生管理

（一）计生行政部门是人口与计划生育管理工作的主管机关，街道计生办负责辖区机关、事业、社会团体、企业等单位以及工作、生活在本辖区的常住人口、暂住人口的计划生育管理工作，承担宣传动员、监督检查、组织协调、 综合服务的职能，协助政府做好本辖区内所有单位和居民的计划生育管理和服务工作。

（二）社区内的机关、社会团体、企事业单位都要依照国家法律法规和政策，认真执行计划生育基本国策。企事业单位要实行人口与计划生育法定代表人责任制，抓好本单位的人口与计划生育工作，并承担主要责任。落实好本单位计划生育管理人员办公场所及计划生育奖励、优待等有关政策和各项保障措施。支持、协助和参与社区计划生育各项管理与服务工作。

（三）社区居委会协助计划生育部门做好本辖区的计划生育工作，使社区内常住人员和流动人口的计划生育纳入正常管理，重点人员专人管理，确保无违法生育，流动人口持证率、验证率、建档率达到上级要求。

四、社区环境卫生管理

（一）明确职责

按照“政府组织，分级负责，属地管理，条块结合，以块为主，重点突破，全面推进”的原则，明确责任，加强社区环境卫生综合管理。

1、县建设局负责县区综合卫生管理和主要街道、人行道、县中心广场的清扫保洁、垃圾清运，公共厕所的卫生保洁，县区垃圾的统管统运，道路两边各单位门前“六包”（包卫生、包绿化、包治安、包规范车辆停放、包清除门前摊点、包铺换人行道）的监督检查。并对城区四环路内所有单位清运到垃圾处理厂的生产、生活、建筑垃圾实行统一管理，统一处理。

主要街道有：密州路（东外环—西外环）、兴华路（东外环—西外环）、人民路（东外环—西外环）、繁荣路（东外环—西外环）、东郊街（南外环—北外环）、东关大街（南外环—密州路）、府前街（人民路—南外环）、和平街（兴华路—密州路）、西关街（兴华路—繁荣路）、西郊街（兴华路—密州路）、老母庙巷（和平街—市场街）、沧湾小区步行街（府前街—和平街）、广场路（府前街—市场街）、电视塔东、西侧路段（密州路—潍河桥中间）。

2、县区各单位负责各自院内卫生的清扫保洁、垃圾清运和门前“六包”。各单位的垃圾原则上由县建设局统管统运，单位自运的，到建设局办理准运证后，在指定垃圾厂倾倒垃圾，并按有关规定缴纳垃圾处置费。

3、社区居委会按照“属地管理”的原则，负责本辖区除县建设局管理范围以外的所有路段、街巷、居民小区的环境卫生保洁。按照既方便居民，又便于卫生管理的原则，根据人口密度，合理布设垃圾点，并将垃圾点上的垃圾负责收集清运到县里统一规划设置的垃圾中转站，由建设局统一清理清运到垃圾处理厂进行处理。

社区居委会可以采取公开招标，市场化运作方式将各路段、街巷承包到人，落实责任，并加强监督管理。

（二）属地收费

社区居委会负责收取本辖区内的卫生管理费。卫生管理费经社区共建委员会协商同意，在街道的指导下，根据需要由街办城管所和社区居委会负责向辖区单位和居民收取。社区居委会要依据有关标准及时向建设部门交纳垃圾清运和处理费，防止双头收费。

五、社区办公服务设施建设管理

社区居委会的办公服务用房面积要保证工作需要，新建居民小区，有关部门在规划时要按每个居民小区设一个居委会的要求，将居委会办公服务用房纳入统一规划。开发建设单位进行开发建设时，必须向社区居委会无偿提供房屋建筑总面积1的管理服务用房，否则县建设管理部门不予审批有关建设、施工手续。

六、社区物业管理

在实行物业管理的社区，成立在社区居委会领导下的业主委员会，对物业公司及其经营者进行选择、聘用、监督。

（一）明确社区居委会和物业管理企业的关系

物业公司应在社区居委会的指导、监督下开展工作。鉴于目前房屋紧张的实际，社区居委会可与小区物业管理公司合署办公，由物业管理公司为居委会提供办公场所，挂社区居委会和社区物业公司两块牌子，物业管理负责人原则上兼任社区居委会成员，参与社区的建设和管理。

（二）物业管理主管部门的主要职责

1、依据物业条例制订物业管理办法；

2、审验物业资质和年报工作；

3、组织物业企业参与争创文明小区活动；

社区物业管理工作计划篇（5）

一年来，我们坚持业主参与原则，以“以民为本，为民服务”的思想为工作理念，充分尊重群众意见，切实保障群众利益，解决启动难的问题。

物改工程是一项民心工程、民生工程、实事工程，在工程推进过程中，落实“四问四权”是我们政府职能部门的责任和义务。我区物改工程推进至今，已发放各类选票、意见书约8000余份。社区已多次召开座谈会，宣传解释物改工程的重要意义和优惠政策。可以说，物改工程能顺利启动并不断推进，和我区扎实的“四问四权”工作是密不可分的。在落实“四问四权”的工作中，我区坚持充分尊重多数群众意见，关注少部份群众利益，以社区和谐稳定发展为宗旨，切实维护群众的参与权、选择权、监督权，解决群众最关心最直接最现实的利益问题。

 

2009年，我们坚持安全服务原则，以完善公共服务功能、保障社区居民安全为工作理念，对物改小区的硬件进行合理增配。

我们坚持以便民、利民、为民、安民为宗旨，以解决居民反映强烈的热点难点问题为重点，完善老旧小区的公共配套设施。结合老旧小区的实际情况与居民的选择，因地制宜，有的放矢的增补硬件配置。对09年度实行硬件增补工程的老旧小区，多以群众最为关心的电子防盗门、监控系统，消防设施为主要增补项目，辅助以自行车棚、公共照明，小区内示标志进行建设，共计安排投入606万余元，组织对东山、九莲、沿山河、新星四个小区的设施进行改善建设。目前相关招投标工作均已完成，部分已开始施工。合计将新增安装400余扇电子防盗门，50余只监控探头，增补300余处消防设施，同时，对近50幢建造年代早、尚未进行整治的房屋进行楼道粉刷、雨污水管改造、化粪池清理、地名标识牌制作等建设工程。

 

2009年，我们坚持以落实保障为原则，以切实落实优惠政策为工作理念，为老旧小区补充配置物业管理用房，解决“有房办事”的问题。

按照市委、市政府对老旧小区物管用房配置的优惠政策，结合我区的实际情况，我区根据各物改小区的区域面积、房屋数量等各项指标进行合理配置物业管理用房。09年度对我区10个物改小区投入2730余万元，购置物业管理用房面积共计1247.76平方。面积最大的物改小区新增约247平方物业管理用房，面积最小的物改小区也新增约80平方物管用房。平均每个小区购置2套房屋约124平方物业管理用房，以解决社区化准物业管理无办公用房的现状，满足未来社区开展准物业管理服务工作的办公需求。

 

2009年，我们坚持理论结合实际的原则，注重社区化准物业管理理论指导与培训、关注弱势群体，解决“有人办事”、“有钱办事”的问题。

根据市委、市政府的相关要求，我们以社区为单位，按实行社区化准物业管理的区域面积设置物业专管员岗位补贴。以5万方3岗位，每增加3万方增加一名物管专员为计算方式。09年度我区共设置物业专管员44人次，专项补贴经费达132万元。同时，组织相关社区参加市局主办的物业企业管理人员对社区物业专管员进行物业管理理论培训，指导其开展日常管理工作，加强社区与物业企业的学习交流，切实提高社区的物业管理理论水平与实践操作能力，为日后社区开展长效管理工作提供可学习借鉴的途径。我们同样关注我区的弱势群体，关注他们在推行社区化准物业管理后的增加生活成本。目前，对09年度我区物改的11个项目中的87户困难家庭实行物业管理费减免政策，其物业管理费将从改善资金中专项拔付。

社区物业管理工作计划篇（6）

针对居民物业管理商品消费意识淡泊的问题，我们要加强物业管理条例的宣传力度，充分利用报纸、电视等新闻媒介，采用发放资料、上街咨询等宣传方式，采取座谈、培训会等宣传手段，全方位、多层次、多渠道进行物业管理政策的宣传，着力营造强大的社会舆论氛围，使消费者提高对物业管理工作的认识，积极参与和支持全市社会化物业管理工作。

（二）加强税收政策倾斜，支持物业管理企业发展。

我们认为物业管理企业作为一个新兴行业要发展壮大，充分发挥经济效益和社会效益，除企业自身要加强经营管理、提高服务水平外，政府应从税收政策上给予扶持和支持也显得非常重要。据调查，我市物业管理企业共要缴纳税收为7.54﹪，其中营业税5﹪，企业所得税2﹪，其它0.54﹪。目前，由于我市物业管理这个行业市场容量的局限性和物管理企业社会服务性等特点，我们建议政府应该从税收政策上给予倾斜，支持物管企业的发展，可采取先征后返的方式对物管企业进行培育和扶持，具体视其企业对社会贡献程度确定税收优惠返还比例，对于诚信度高，广大居民和业主认可的优秀物业管理企业在税收上全额返还。

（三）在卫生费征收上对物管企业给予支持，减少企业运行成本。

目前，我市在对广大居民卫生费征收体制上实行了改革，将卫生费与水费捆绑一起收费，一方面，住宅小区居民直接向环卫企业交了卫生费，另一方面小区内的垃圾清运等卫生支出仍由物管企业承担，不但增加了物管企业运行成本，而且使本来经营效益普遍不佳的物业管理企业无疑于“雪上加霜”，我们建议政府对捆绑征收的卫生费对物管企业给予适当返还，减少物业管理企业运行成本，提高物业管理企业的经济效益，充分发挥物业管理企业的社会效益。

（四）从房地产开发项目规划审批上严格控制，为社会化物业管理创造条件。

我市社会化物业管理由于一直滞后于规划设计，这为后期开展物业管理工作带来了种种不便，因此尽快使物业管理早期介入规划设计审批中，使“住宅建设集中化、功能配套化、售后规范化”，可以为社会化物业管理创造好的条件。

1、从严控制房地产开发规模面积，我们建议为了社会化物业管理需要，房地产开发项目要严格控制分散零星建设规划的审批，使住宅小区规划建设具有一定规模，一年开发总量控制在15万平方米以内，一个开发小区面积原则上应不少于8万平方米，为后期物业管理创造一定的市场容量和规模效应。

2、对小区物业管理用房及经营性用房从规划上要给予保证。在新建住宅小区规划审批时，要确保小区物管用房和经营性用房，依据相关政策规定，结合实际，我们建议在开发建设单位办理住宅小区竣工验收时，应当向业主委员会无偿提供工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米，以成本价提供建设工程总面积5‰的经营性用房，但最多不超过200平方米。

3、从住房公共维修基金归集上严格把关。根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住房的维修基金，购房者按房款2﹪比例缴交。在实际执行中，要从住房公共维修基金归集上严格把关，专户储存，专款专用，接受业主监督。

（五）提高从业人员队伍素质，逐步规范物业管理工作。

1、认真履行物业管理协议，物业管理企业要认真按物价部门规定标准收取物业管理费用。并按照与业主委员会订立的物业管理服务合同履行权利和义务，加强物业管理区内的治安、绿化、环境卫生、房屋维修、公共设施维护等工作。特别在收费上要做到“三公开”即：公开服务项目、公开服务标准、公开收费明细，不得违规和超标准收费。

2、加强从业人员职业培训，提高服务质量和水平。要制定计划，分期分批对从业人员进行职业培训，经考试合格后持证上岗；企业要根据实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办举行专门培训，使员工的技能不断提高；对新聘用的物业管理人员要经过严格考核，关键岗位的专业技术人员要实行公开招聘，择优录用。通过提高从业人员素质来提高服务质量和服务水平。

3、将依附于房地产开发企业的物管公司逐步“断奶”，推向市场。我市依附于房地产开发企业的物业管理公司，由于未执行市场化运行模式，使物业管理企业自身“造血”功能难以形成，企业运行主要靠房地产开发企业“供奶”生存和运转，缺乏市场竞争力和公平性。因此我们要采取措施对这类企业逐步“断奶”，并推向市场，使其步入市场化、专业化、社会化物业管理的轨道。

4、实行社区综合管理，将住宅区分散管理纳入主要管理内容。一是为了加强社区综合管理，建议成立以分管副市长任组长，市政法委副书记、市政府办公室分管副主任任副组长，公安局、文化局、工商局、建设局、房管局、财政局、劳动局、卫生局、技术监督局等部门和马店街道办事处负责人为成员的社区综合管理领导小组，并组建专班负责做好此项工作。二是积极配合马店街办选择1-2个社区先予试点，组建社区社会综合治理和物业管理人员队伍，将由市公安局、市文化局、市建设局等部门管理使用的交通协管员、安保队员、网吧协管员、城管协管员等资源整合移交社区管理，同时在“4050”下岗失业人员和“零就业”家庭中公开招聘一批人员，统筹抓好物业管理、社会治安、社区安全、网吧、市容、市场、交通、卫生、人口与计划生育等方面工作。三是采取多种方式筹措资金解决社区综合管理办公经费和工作人员后顾之忧。市级财政要加大对城市社区社会综合管理工作的投入，解决社区综合管理办公经费，确保正常运转。四是对社区综合管理工作人员，实施综合考评，对合格人员继续聘用，不合格人员进行解聘。

社区物业管理工作计划篇（7）

以邓小平理论和“**”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，依据《物业管理条例》（修订版）、《**市住宅物业管理规定》、《**市文明小区创建规定》和《**市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，以“便民、利民、为民”为宗旨，以构建与**经济社会发展相适应的住宅小区综合管理和物业服务模式为目标，以加快解决居民反映集中的热点、难点问题为工作重点，进一步理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，落实管理职责，形成工作合力，提高社区管理水平；进一步完善住宅小区综合管理机制，建立有效化解矛盾的协调机制，加大保障力度，提高依法行政管理的水平；进一步规范住宅小区综合管理主体行为，探索并完善业主委员会的组建和运作模式，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和市民对住宅小区综合管理的满意度，促进住宅小区综合管理工作上台阶。

二、总体目标

1、住宅小区综合管理体制基本理顺、机制基本建立。建立区、街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度；明确相关管理部门和服务单位在住宅小区综合管理中的职责；供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务；各街（镇）明确和落实住宅小区综合管理部门；业主大会、业主委员会的组建、换届改选及日常运作纳入街（镇）管理范畴；以街（镇）为主的综合协调机制、矛盾化解机制等基本建立。

2、违法搭建、群租等热点、难点问题的整治取得明显成效。新建住宅小区新的违法搭建得到有效制止，老住宅小区新的违法搭建得到有效遏制；“群租”现象得到有效控制，基本形成治理长效机制。

3、业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强，业主自我管理模式逐步优化，街（镇）对业主委员会的指导监督作用得到增强。

4、网格化管理向住宅小区延伸，房屋应急维修网络服务功能全面提升。房屋应急维修网络的服务功能，由单一应急维修向综合管理服务拓展，与市物业服务呼叫平台“962121”有效对接；健全全天候、全覆盖的物业服务三级维修网络，切实做到24小时受理居民报修。

5、新一轮旧住房综合整治（改造）工程全面完成。三年内，完成旧小区综合整治300万平方米；全面启动25万平方米旧住房成套改造，争取竣工13万平方米，海滨新村、泗塘一村等成套改造和七牧场等零星旧里改造全面推进，努力改善**居民居住条件和居住环境。

6、住宅物业服务水平得到明显提升。力争每年培育1—2个部级示范小区（大厦），2—3个市优小区，20个以上区“满意物业”小区；住宅物业管理社会公众满意度有新的提高，巩固保持物业行风建设成果。

三、重点任务与责任单位

（一）调整建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度

1、调整建立区住宅小区综合管理联席会议制度。在原区物业管理联席会议制度的基础上，重新建立区住宅小区综合管理联席会议制度，并制定区级联席会议的工作制度。此项工作由区府办牵头，区房地局、区地区办配合，**年一季度完成。

2、调整建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。在原街（镇）物业管理联席会议制度的基础上，重新建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度，并制定街（镇）级联席会议的工作制度。此项工作由各街（镇）牵头，区地区办、区房地局和相关单位配合，**年上半年完成。

（二）落实住宅小区综合管理职责

1、加快网格化管理向住宅小区延伸。一是明确、落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。二是建立住宅小区综合管理网格化管理模式，建立“发现及时、操作有序、管理到位、处置有力、监督严密”的长效管理机制。此项工作由区城市网格化管理中心牵头，各相关单位和街（镇）配合，**年上半年建立运作机制并组织实施。

2、协调落实专业部门对相关管线和设施设备的维修、养护责任。住宅小区内水、电分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，分别由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由房屋所有人承担。供水方面由区水务局牵头，供电方面由区经委牵头，各相关单位配合，**年上半年分别成立专项工作组，制订方案，报区政府批准后实施。

3、集中整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关职能部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制。有计划地整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。违法搭建整治工作由区城管大队和各街（镇）牵头，相关单位配合；“群租”整治工作由区综治办、区房地局和各街（镇）牵头，相关单位配合。

4、发挥街（镇）在住宅小区综合管理中的综合协调作用，努力构建文明、和谐小区。一是按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，街（镇）要明确和落实住宅小区综合管理管理部门，明确职责、落实责任，充分发挥街（镇）综合协调优势，有效整合政府资源，建立以块为主的综合协调机制和矛盾化解机制。此项工作由各街（镇）牵头，区房地局、区地区办和相关单位配合。二是将解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题作为文明小区考核的重要指标。此项工作由区文明办牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

5、切实提高住宅小区的安全防范能力。一是以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等的管理，组织物业保安培训工作，落实保安人员持证上岗制度。二是加强对住宅小区安全防范设施的日常检查，保障技防设施的正常运行。三是建立社保队员与物业保安人员的联动机制。四是加大治安宣传力度，不断提高业主自我防范意识。此项工作由区综治办、区公安分局牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

（三）规范业主自我管理行为

1、落实街（镇）社区对业主委员会的指导和监督职责。一是推进社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导。二是在街（镇）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。三是把好业主委员会成员人选关，要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。四是将街（镇）对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。此项工作由区民政局、区地区办、区房地局、各街（镇）共同组织推进，相关单位配合。

2、建立健全业主自我管理运作程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则、管理规约，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制。引导业主委员会按条例规定、议事规则办事，引导业主自觉遵守“管理规约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。充分发挥业主委员会、业主小组的作用，切实履行其所属物业区域内共用部位和设施设备的维修管理等职责。此项工作由各街(镇)和区房地局组织推进。

3、引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。发挥人民调解委员会作用，协商调解业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业等有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。此项工作由区司法局牵头，区民政局和各街（镇）共同组织实施。

（四）改进物业行业管理方式

1、强化物业管理行业自律机制。一是充分发挥物业管理行业协会的作用，以推进物业管理行风建设为重点，建立物业服务企业的诚信体系，加强行业自律。二是加强物业管理服务技能培训，每个物业服务企业培训物业管理师1至2名，小区经理全面持证上岗，提高行业从业人员整体素质。三是加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。此项工作由区房地局组织推进。

2、建立物业管理服务考核评估体系。一是强化考核奖惩制度，与物业服务企业签定目标责任书，对物业服务企业的行风建设、创建满意物业等进行考核，奖优罚劣，有效落实物业管理各项工作。二是依靠街（镇）、居委会和行风监督员，每半年进行一次物业管理满意度测评，每季度进行一次居住物业小区经理考评。将信用报告、满意度测评结果与住宅小区经理考核、物业管理评先评优、物业管理招投标等有效挂钩。此项工作由区房地局组织推进。

3、推动物业服务企业规模化、品牌化。一是强化物业服务企业资质、物业从业人员资格的动态管理。二是建立统一的物业管理招投标信息平台，通过物业管理招投标，推进物业管理市场有序竞争。三是加大市场整合力度，引导物业服务企业采用加盟连锁、资产重组等各种方式，形成1至2家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业；归并、淘汰一批服务差、技能低、投诉多的不诚信物业服务企业，不断提高全行业的物业服务水平。此项工作由区房地局组织推进。

4、培育与物业服务相配套的专业化市场。一是加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。二是探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。三是开展“规范管理小区”创建活动，并逐步推广。此项工作由区房地局牵头，各相关单位配合。

（五）加大房屋行政管理力度

1、加强房地部门的基层建设。一是实行各镇土地所垂直管理，形成以街（镇）建制一一对应的房地产办事处（管理所）的基层管理体制，加大房屋行政管理的力量。二是明确房地产办事处（管理所）职责和人员配置要求，夯实基础，强化基层的房屋行政管理工作。此项工作由区房地局牵头，区人事局、区财政局和各街（镇）配合。

2、规范房屋维修资金管理。一是积极推进维修资金监管“专业化”、维修资金公布“菜单化”、维修资金使用“透明化”、公共收益管理“阳光化”的“四化”管理模式。二是按照规范维修资金管理的要求，执行维修资金的归集、使用、监管、再次筹集等具体操作方式。三是加强住宅专项维修资金风险管理，确保房屋及其设备设施的安全使用。此项工作由区房地局负责推进。

3、完善物业管理保障机制。一是完善应急预案和重大事项的报告制度。二是完善无人管理住宅小区的应急托管机制，解决居民最基本的物业服务需求。三是拓展区房屋应急维修中心的功能，在资金投入、业务指导、设备设施添置等方面加大保障力度，更好地满足居民安全使用房屋的需求。四是研究探索售后公房物业管理费入不敷出的解决方案。五是按市房地局的统一部署和要求，以推行物业服务合同网上签约备案和物业服务收费票据联网打印为抓手，依托**市物业管理信息系统，推进应急维修管理的信息化建设。此项工作由区房地局牵头，财政、物价、信息委等单位配合。

4、继续做好“急、难、愁”项目的综合整治和旧住房综合改造工作。为改善本区居民群众的生活环境，提高居民的生活质量，根据“量力而行、尽力而为”的原则，一是继续加大对“急、难、愁”项目综合整治和旧住房综合改造的资金投入力度，力争三年内完成综合整治300万平方米。二是继续推进旧住房成套改造和直管旧里的改造，争取三年内完成13万平方米。三是开展全区旧住房改造（整治）总量的调查摸底工作，提出整体改造的方案。此项工作由区房地局牵头，区旧改指挥部、发改委、财政、城投、宝房集团等单位配合。

5、加强公房和售后公房管理。一是按照公房管理的要求，规范公房租金使用，确保租金总额的60%用于房屋修缮，加大公房修缮资金使用的监管力度，确保将修缮资金使用落到实处。二是强化公房修缮管理，开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、项目审计制度。三是按照售后公房住宅小区物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，解决“同一小区、同等服务、不同收费”问题。四是逐步理顺售后公房物业管理机制，促进售后公房物业管理长效机制的建立。五是逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息资源，基本建立信息交换和信息共享的机制，实现对物业管理行业的动态管理。此项工作由区房地局、宝房集团共同组织推进，涉及物业服务收费内容的物价、法制办等配合。

四、实施步骤

依据“分类指导，差别管理；突出重点，抓住关键；先易后难，分步实施”的原则，具体实施步骤如下：

社区物业管理工作计划篇（8）

人口和计划生育工作经过多年的发展与演变，虽然“控制人口数量、提高人口素质”的根本任务没有改变，但在海淀区人口计生委的工作方法中已越来越多地融入了现代政府管理的理念与方法，更加注重了人口、社会协调、可持续发展，更加关注人自身的价值。他们在基层的具体工作中也越来越感到，在当前社会全面改革的浪潮中，人口和计生部门必须将自己的社会管理角色由“演员”变为“导演”，由被动地接纳上级布置的具体工作任务转变到更加结合实际开拓创新，建立工作长效机制，特别要在管理体制、机制的创新上下功夫，找准本区域存在的发展瓶颈问题并研究解决方案、开展工作试点并不断总结推广经验，才能使工作更有针对性，保证改革发展的大局。

从起，海淀区在北京市率先启动人口和计划生育综合改革。结合区域内街道、乡镇的特点、难点及工作优势，确立了“现居住地管理”、“计划生育村（居）民自治”、“新型封闭式物业小区管理”、“建立并完善利益导向机制”、“农村小城镇化建设中管理服务新模式”等课题，选定十三个乡镇、街道作为试点单位。通过近两年的努力，目前海淀区人口计生委在现居住地为主管理、居（村）民自治等方面取得了初步成效。

（一）积极推进现居住地管理

实现以人为本的有效的现居住地为主管理，是当前作好人口计生工作对基层政府的更高要求。随着海淀区的快速发展，人户分离人员大量增加，加之流动人员的大量涌入，如何准确掌握现居住地人员的基本信息成了海淀区人口计生委面临的最大难点。在全国人口信息还没有形成统一交流平台的情况下，海淀区人口计生委对区内形成的人户分离人员率先实行现居住地管理，制定了《海淀区计划生育现居住地为主管理办法》，在全面登记人户分离情况的基础上，重点清理本区内人户分离人员，通过自主开发的“管理与服务软件”、联系会、信函等通过多种形式进行信息交流-反馈-再交流。在“wis”系统和国家外来人口信息交流平台建成后，又积极运用这两种渠道开展交流。同时，海淀区人口计生委还修订了《海淀区计划生育目标管理实施方案》，将人户分离人员的计划生育率纳入现居住地考核，促进了现居住地管理工作深入开展。到底，已登记各类人户分离人员共7.8万余人，区内人户分离信息交流率92%，确认率为62%。

在现居住地管理中，海淀区人口计生委还遇到了另外一个难题，即新建物业小区中的计划生育管理与服务工作。在北京的整体发展中，由于各区域功能的重新定位和城市产业的重新布局，人口向近郊的聚集已形成趋势，而海淀作为中关村科技园区的核心地段，各类功能完备的新型封闭住宅小区迅速崛起，而小区内的各种社会管理职能却难以及时到位。为防患于未然，海淀区人口计生委组织开展了对物业小区的专项调查，发现目前全区256个新型封闭住宅小区中已建立社区居委会或纳入社区居委会管理的有179个，未建立和未纳入的77个，而且相当一部分因基层组织缺位或工作不得力，使小区游离于行政管理和服务之外；同时，小区内居住人口结构复杂，据抽样调查小区内居住的人户同在人员占近40%，人户分离占36%，流动人口约占25%，居住人群收入较高，普遍重视“隐私权”，因而有关人口计生工作信息收集渠道不畅。

针对这种情况，海淀区人口计生委开展了“高档物业小区计生管理新模式”的试点工作。通过与物业座谈以及在小区中针对育龄群众开展生育现状及需求调查，找到公司与政府合作的结合点——提供优质服务，满足小区居民的需求。思想统一后，政府加大了对物业公司在计划生育管理与服务工作中的指导，给予人力、物力支持，物业公司也指定了专人负责计生工作，从居民购房起就填写计划生育情况卡片，做到对入住人员底数清，同时为小区居民提供多方面服务,方便了居民。物业还出资制作了一些有关计生政策、生殖健康知识的宣传品在小区内、楼道中开展宣传，并积极推动小区内居委会的建立。试点单位原有的13个小区在一年促成12个单独成立或挂靠到其他居委会，物业的前期工作也为居委会的工作顺利开展奠定了坚实的基础。试点成功后，海淀区人口计生委及时召开了全区综合改革工作会，在全区推开这种管理模式，努力推进在物业中形成一种“社区管理、部门配合、物业协助、业主受益”的长效工作机制，谋求政府、企业与业主的互利“三赢”。

（二）大力推进实现计划生育村（居）民自治

20世纪90年代初，海淀区开始在农村开展计划生育村民自治。通过建立村民自治章程、自治公约等形式，使计划生育逐步融入党建、精神文明建设工作中，出现了聂各庄“十星文明户”评比等一些典型的村民自治工作经验。初，海淀区在继续总结、推动村民自治工作的基础上，结合城市管理的新特点和社区居委会的组建工作，研究出台了《海淀区人口与计划生育居民自治工作指导意见》，推动计划生育居民自治工作与居民自治整体工作同步启动。

在自治工作启动中，海淀区人口计生委发现有相当一部分居委会还习惯于作为政府的基层组织，对自治工作的概念、目的、形式等认识模糊。为转变这种观念，海淀区人口计生委加强了对基层工作的指导，宣传计划生育居民自治的涵义，要求结合社区群众的特点开展不同侧重点的宣传和需求调查，通过居民大会或居民代表会的形式拟定有社区特色的居民自治公约和自治章程，依靠协会的资源和优势将居民自治工作的内容以适当的形式落到实处，形成“以宣传为先导、以章程为保障、以协会为载体、以需要为核心”的计划生育居民自治。通过努力，海淀区出现了一批以自治承载的“相约健康在社区”、“生育文化社区”活动，诞生了精品“社区计生卡通形象”，并有了“交互式自治”这样的创新工作形式。一些社区还引入香港社区服务理念，实施“新家庭计划”，建立生殖健康服务自助平台，以服务为出发点引导社区居民从关注健康到主动支持、帮助政府做好本社区居民计划生育工作，全面推进了“四自”理念的落实。目前，全区所有的居委会都已制定了自己的居民自治章程和公约，并根据指导意见全面开展自治工作。

（三）全方位推动计划生育综合优质服务

在推进计划生育优质服务工作中，海淀区人口计生委逐渐体会到“计划生育优质服务”是一个不断发展的概念，从其提出时还以较为单纯的技术服务为内涵，到目前已经形成了一个涵盖知识宣传、技术服务、满足人的尊严和社会发展需求的这样一个综合优质服务的概念。这一结论的提出，为海淀区人口计生委全方位推进计划生育优质服务搭建了一个更为完整的工作框架。

1、在技术服务中，通过整合服务资源，提升服务水平，延伸服务网络推进优质服务，形成以区生殖健康技术服务中心为基点，以地区医疗机构为主体，以社区卫生站（村卫生室）为补充的“全方位技术服务网络”。

海淀区计划生育生殖健康技术服务中心承担了免费为农村及城市无业育龄人群开展基本项目的计划生育技术服务，并为外地来京无业育龄妇女开展计划生育技术服务。接待外地来京人员9万余人，未出现一例并发症和事故差错。为不断提高服务水平，近几年海淀区人口计生委通过对服务机构外环境的改造装修、配置先进的医疗设备、引进高级专业技术人员、制定严谨的工作制度和人性化的服务流程等对服务硬件、软件进行全面升级，为术后人员提供“亲情搀扶”、送健康礼品、发健康处方等温馨服务，就诊群众满意和比较满意率达98%。

为充分利用地区卫生资源，海淀区人口计生委开展计生卫生联手，建成由66家医院和69家社区卫生站、有500名专业人员组成的技术主体服务网络，不仅保证提供优质的技术服务，还承担了免费发放避孕药具、提供咨询服务以及发放“健康处方”等服务，实现了服务资源的有效利用。，海淀区启动《海淀区开展育龄夫妇享有生殖保健服务规划》，以政府工程的方式启动对城市无业、农村已婚育龄妇女开展的生殖健康检查，已有8万多名已婚育龄妇女接受了此项服务，并全部建立了健康档案，还有2.8万名已婚育龄男性进行了生殖健康检查。

在药具服务工作中，海淀区人口计生委以承接国际项目为切入点，在全区安装了500部自动售套机，同时推进免费药具的发放渠道，实现了在全区所有的居（村）委会、外来人口一站式办公地点、人才职介中心、社区卫生站、乡村卫生院（室）、66家医院、部分高科技公司、大型集贸市场电子市场、地下空间外来人口租住地等地设立了避孕药具免费发放自取架，又增设了26个免费自取发套机，使生活在海淀的群众能够方便、快捷地得到需要的服务。

2、在知识宣传中，通过构建宣传网络，创新宣传方式，拓展服务人群推进优质服务。海淀区人口计生委构建了以“空间四条线、地上精品现、沟通面对面”的广覆盖宣传网络：一是抓住北京电视台、《中国人口报》、《人口与计划生育》杂志、海淀报等主流媒体，通过设专栏、出专版，开展对生殖健康知识、政策法规以及工作经验的总结宣传。二是抓住特色活动出精品，组织开展了“樱花香，碧水长、婚育新风传四方”的昆玉水系大型流动宣传、“独生子女艺术节”、“生殖健康进军营”等一系列精品特色活动。三是建成了以“生育文化墙”、“人口文化园”为代表的一批精品生育文化宣传阵地。四是树起了以人文关怀为基、以计生宣教公益广告组成的城市风景线。五是相继开发了针对大学生、公司员工、外来人口等不同人群知识需求的网络模版和dvd光盘，出版了以《海淀区人口计生委对您的关爱一如既往》为主旨的一系列科普图书及电子图书。六是建成了三个计生宣传网站和一个网上人口学校，推进政务公开、宣传人口国情、计划生育政策法规和生殖健康知识，并及时开通了网上行政审批。

海淀区人口计生委还尝试通过在互联网开设网上直播的方式组织了“关注新《条例》，专家与您零距离——《北京市人口与计划生育条例》网上宣传咨询活动”和“中关村白领，大方谈性——‘男性健康日’专题活动”，两次活动共得到近70万网民的关注。

通过多方位、多角度、多层次的知识服务，使海淀区人口计生宣传的受众面不断扩大。但海淀区人口计生委的目标还有更远。在圆满承接联合国人口基金在海淀区高等院校大学生中开展的“青春期性与生殖健康教育”项目后，海淀区人口计生委根据需求调查，将青春健康知识传播的时间从育龄人群拓展到中学生，在全区中学生中启动“青春期性与生殖健康教育”，按照项目动作的方式总结经验，组织专家编写并出版了北京首部《青少年性健康教育》教材，目前全区已有70%的中学将此教育内容纳入了教学计划，直接受益学生已达9万多人次，家长受教育为3万多人，亲青服务咨询人数约1.5万人次。海淀区人口计生委还拟将此项工程继续向小学高年级拓展。

二、流动人口的计划生育管理与服务仍是海淀区计划生育工作中的重点和难点问题

人口流动状况是一个国家的经济发展和社会进步的重要标志之一。随着我国经济和社会的发展，流动人口规模呈不断扩大的趋势。一方面，人口的流动，对于促进经济发展、增加农民经济收入、促进城市失业人员的再就业、调整城乡劳动力结构、促进人的全面发展、实现可持续发展等方面都起到积极的作用。另一方面，人口的流动，也给计划生育工作管理与服务增加了一定的难度。

海淀区在城市化进程中封闭物业小区增长量大，人户分离人员持续增加，外地来京流动人口不断增长，加之国家和北京市为流动人口多项便民措施的出台，加大了人口计划生育工作的管理与服务难度。

一是对目标人群管理脱节，服务对象不明晰。当前，我国人口流动整体上处于无序状态，作为流动人口的主要管理机关的公安部门，在现存管理体制、方式下对其管理对象底数不清、分布不明，特别在人性化管理推行的进程中，公安机关原有的强制手段取消，综合的社会管理模式还没有建立，进一步加剧了对流动人口管理措施的弱化，作为计划生育管理服务对象更难以做到明晰。

二是政策执行需要的财政资源保障脱节，财政资金到位困难。我国现行财政体制的安排系中央与地方分享税制，通过中央与地方政府之间划分税收收入及中央的统一支付体制共同实行管理。这样，在对流动人口进行计划生育管理与服务的过程中，经费的负担主要落在地方财政中，而地方政府层级间财政体制的类似安排，又将经费负担继续逐级下移。以海淀区为例：底，全区户籍人口共178万人，其中育龄妇女46万人，成年流动人口36万人，流动育龄妇女约10万人。同期区级财政对户籍人员的经费投入平均5.2元/人，全年区财政至少需为户籍人口投入计划生育事业经费926万元，按要求应投入流动人口计划生育事业经费187万元，此外还应相应增加管理人员编制，核拨行政经费。:

当前，在一些外来人口大规模聚集的地方，基层政府为解决当前一些矛盾，还常常通过设置一些临时机构、临时人员去实施法制性政策性很强的管理工作，使公共政策实施不仅面临管理主体本身的合法性问题，而且一些管理人员本身的行为失范可能又会酿成新的冲突甚至局部管理危机。况且这种管理与服务的要求可能还会使城市进一步扩大人口吸引的态势，在交通、住房、能源、教育资源等多方面对城市发展形成新的压力，也使得地方行政领导对类似的财政的投入有一定的顾虑，因此地方财政在对流动人口的计划生育经费投入方面不够积极。

三、建议

（一）按照国家人口计生委的部署，进一步加强对综合改革的规划

海淀区是全国人口和计划生育综合改革大局中的一个很具有代表性的重要组成部分，代表了东部地区经济社会发展的水平和改革开放的程度。海淀区的人口和计划生育工作是东部地区的一个缩影，同时又客观代表了东部地区，因此海淀区市的综合改革工作在东部地区具有突出的典型意义。经国务院原则通过的《北京城市总体规划（-2020年）》宣布了北京的使命：国家首都，世界城市，文化名城，宜居城市。当前，北京的经济社会发展正处在新一轮飞速发展之中。经济的发展为人口和计划生育工作带来了难得的发展机遇。海淀区人口计生委要抓住难得的发展机遇，为区委、区政府当好参谋助手，把人口发展纳入到海淀区的经济社会发展全局之中。要按照到国家人口计生委关于在2010年前在全国大多数地区基本建立新的工作机制的要求，制定海淀区关于综合改革的规划，率先实现建立新的工作机制。

（二）加强人口发展战略的研究

社区物业管理工作计划篇（9）

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）12-0143-02

一、引言

河南省义马市位于河南省西部，其周边煤炭资源丰富，义马煤业集团股份有限公司（以下简称：义煤集团）作为当地最大的煤炭企业，经营历史近60年，地域横跨周边各省区。义马周边的矿区基本都是老矿区，在国家实施棚户区改造工程之前，这里的矿区职工大都居住在自建的矮小、简易，甚至还是毛毡房顶的棚户房内，基础设施条件差，安全隐患多，“四世同堂住，睡觉肩挨肩”“家家烧煤户户冒烟”是这些棚户房的真实写照。2007年3月，河南省启动煤炭企业棚户区改造工程，义煤集团新建住宅面积171万平方米，让原来居住在棚户房内的低收入职工住进了棚改新区，居住条件大大改善。

义煤集团在个别新建棚改小区的物业管理上实验性地推行了社会化物业管理，摒弃了之前企业对职工居住生活费用大包大揽的做法，一方面为了给职工提供更专业的物业服务，另一方面也为了降低企业在这方面的投入。虽然在推行的过程中出现了业主不满意、物业企业亏损、房屋维修不及时、配套设施不到位等诸多问题，但经过义煤集团和物业公司努力，整体效果还是优于没有实行社会化物业管理的小区。

二、低收入社区物业管理的特点和原因浅析

低收入业主社区实行社会化物业管理存在一些个性化的特点，主要有以下几点。

（一）居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的意识淡薄

义马地区的连银小区是豫西最大的棚改小区，建设规划有81栋居民楼，建筑面积30多万平方米，2010年10月回迁安置，其中70%以上属于矿区离退休职工，这些居民中，过去住的是窝棚房，烧的是煤。吃的是自己种的菜，生活成本很低，象征性的交点水电费，现在要他们按居住面积缴纳物业管理费，每年多交几百元钱，很多人不仅家庭收入难以承受，心理上也难以接受。

（二）社区软硬件条件标准较低、业主满意度低

此类社区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划缺乏长远性，无法满足社会发展带来的需求变化。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的不足体现出来。物业公司受收入所限，能提供的物业服务仅限于环境卫生、门岗及秩序维护、公共维修等基本服务，服务标准相对较低，而业主确认为既然交纳了物业费，物业就该解决一切问题，所以业主的满意度也相对较低。

（三）社区基础设施差、公共维修率高

低收入业主社区在规划建设时的定位都比较低，工程质量、社区规划的标准都就低设计，社区投入后各种设施故障率高，不仅给业主生活带来不便，也造成物业公司维修费用较大，给物业公司经营造成困难。

（四）行业责任边界不清

物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系十分复杂，责任边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。无论是棚改区，还是其他保障性住房小区，开发单位多是政府、国有企业等非房地产开发专业机构，他们在完成社区基本建设后就会解散或转移工作主要方向，致使小区后续出现的维修、办证、统筹费用等问题无人解决，业主在无法找到负责人的情况下，把问题矛头指向物业公司，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍，加重物业公司的经营难度。此外，此类社区的供水、供电、供气、供热等服务项目，理应由社会相关机构管理并收费，但却因为种种原因留给物业公司管理并收费，导致水、电、气、暖等总表和分表的差额部分由物业服务企业来承担。

（五）产权形式多样，小区维护资金渠道不畅

此类住房，与商品化住宅物业管理存在较大区别。由于产权形式多样，住房维修资金缺乏。小区基础设施维修和改造项目资金渠道不畅，小区内较大的公共维修和硬件维护问题得不到及时解决，仅靠物业公司来负担，是不现实的。

（六）社区创收渠道少

此类社区业主收入水平相对较低，通过提供更多更好的服务创收的空间不大。另外，由于小区规划标准较低，很少有商业用房、车库等创收类的商业物业，社区创收渠道较少。

（七）低收入人群集中度过高，各种不稳定因素容易聚集

低收入社区业主多为职工家属、无业、离退休人员，他们其一空闲时间相对较多、其二对经济利益非常在意，其三处理问题方式比较简单，加之居民在棚户区生活中形成的一些习惯、观念和行为模式，难以适应现代物业管理的要求。这就容易使一些小问题酝酿和发酵成大问题，极易诱发，造成不稳定因素。

（八）物业队伍庞大与专业人才缺乏形成强烈反差

物业队伍庞大，物业收费标准低，仅靠收取物业管理费用支付职工工资和相关费用远远不够；各厂矿物业公司市场发展空间有限，服务的范围和项目不尽相同，彻底改制分开缺乏造血功能。物业工作人员的服务意识还需要增强，服务质量有待于提高。在物业服务企业快速发展过程中，行业专业人才短缺严重、从业人才素质亟待提高的突出问题日益显现，加快人才队伍建设的任务迫在眉睫。

（九）业主大会制度尚待建立

物业服务企业不断走向专业化的同时，作为市场需方的一部分业主受惯性思维影响，只要服务不讲付出，只讲维权不谈理解；物业管理知识的缺乏，使相当多的物业管理区域没有成立业主委员会。而作为当时小区建设的主体单位在棚改工程完成后也完全把小区管理交给物业公司，不再参与后期的业主委员会成立和物业选举，就造成了居民意见大、物业委屈多，两方面不满意的局面。

三、解决低收入业主社区物业管理问题的对策和建议

上面说到的问题或多或少的会在低收入业主社区中出现，笔者所在的企业在处理这些问题过程中也在逐渐探索，力求寻找开发单位、业主、物业公司三方都满意的解决方案。以下是笔者对此的总结和建议。

（一）开发主体（政府、业主企业等）在规划建设之初就应当统筹考虑和安排物业管理事宜

计划好时间、资金、人员，制定好相关制度、办法，做到工作衔接有序，不要遇到问题才临时解决，有的时候问题发生后会有不可逆转的因素，造成各方面工作的被动。

（二）开发主体要用发展的眼光进行社区规划

随着人民生活水平的不断提高，日益丰富的物质需求和便利化要求的不断增加，社区生活服务会在今后的发展中更加重要。因此，规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务和商业用房等各项设施，留给业主委员会或物业公司经营，一方面可以更好的服务社区居民，实现“不出小区，满足所需”的愿景，另一方面也可以增加物业公司收入，弥补物业费的不足；并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动，以满足小区居民的业余文化生活。

（三）开发单位要为小区的长效管理做好前期工作

一定要协调市政等公共经营服务部门承接社区的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等业务，直接为业主提供服务并收费到户。不要交给物业公司管理，否则不仅给物业公司增加工作量，加大其主营成本，巨额的水电暖亏损还会使物业公司陷入经营困境。

（四）物业公司要认清行业低收益的本质，创新发展理念

物业行业本质是以物业为基础，以业主需求为导向，以管理为手段，以服务为核心产品的商业活动。要坚持“标准化管理、专业化服务、产业化发展”战略，坚持标准化、规范化、制度化的管理理念，树立市场的观念，努力挖掘并充分满足业主对物业管理不断增长的各类需求；改变单一的经营思路，确立“多元经营”方略；致力于提高物业服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变。

（五）社区后期维修要有责任、有预算、有计划、有监管

社区的维护维修是物业成本居高不下的一个重要因素，当前社区前期建设与后期维修脱节是普遍问题，这就要求社区入住后的维修工作首先要有人管，要有人负责，有人解决，落实责任才能有保障。其次必须要有预算，有专项维修资金，维修基金的使用要规范、合理、及时，不能因为资金问题影响业主居住感受和生活安全。再者要有计划，对维修活动要有计划、有安排，制定科学合理的维护计划，尽量避免对业主的生活造成影响，也要避免维修不合理造成的重复维修和破坏性维修。最后要对后期维修有监管，保障维修质量，监控维修支出，控制维修成本，避免维修浪费。

（六）避免各种垄断性经营服务

垄断性经营服务是影响服务质量，引发业主对立情绪的一大毒素，在社区建设和后期管理服务中，无论是开发单位、业主委员会，还是物业管理公司，都必须要处处以业利益为基础，不能强制推行影响业主利益的措施，甚至于要有意识引入多元化服务，引导良性竞争，限制社区内各类恶性垄断行为，从而提升社区生活服务质量，为业主谋取利益。

（七）相关各方加强舆论引导，营造和谐氛围

开展社区文明活动，加强文明宣传，提高小区居民文明素养，维护小区创建成果。开展服务意见征集活动，掌握居民思想动态，有针对性地做好解释和说服工作，把矛盾、纠纷解决在萌芽状态。物业公司要加强与社区居委会的联系和沟能，开展形式多样的文体娱乐活动，丰富小区居民的生活。

（八）政府积极引导社区业主成立业主委员会

业主委员会的成立真正实现让业主自主自治、参与管理，同时，物业工作离不开业主委员会的支持与配合，例如，破除业主以往向政府或者所在单位“等、要、靠”的思想，帮助业主树立现代物业管理意识，对于拖欠物业管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小区内经营性收入按规定属全体业主所有，由业主委员会调配，建议给予物业管理公司相应的补助；对于需要筹集物业专项维修基金的小区，业主也做相应的配合工作，做好业主的思想工作。

（九）政府要积极完善社会福利

社区物业管理工作计划篇（10）

（二）研究、指导全区文化、文物事业管理体制改革，推进文化系统人事管理、分配制度的改革。

（三）综合管理文化艺术事业，指导文学艺术的创作与生产，组织、协调全区性重大文化艺术活动。

（四）综合管理全区社会文化事业，加强图书馆、群艺馆、文化馆（站）、博物馆、影剧院等建设，指导开展群众文化活动，协同开展少年儿童和民族文化工作。

（五）综合管理文物事业，依法对全区社会文物和考古发掘的管理，加强对博物馆业务的指导，督促各街道做好文物管理和保护工作。

（六）全面管理文化、文物市场，制定文化、文物市场发展规划，负责文化、文物市场的行政执法管理，加强文化市场的监督和稽查工作。

（七）规划文化、文物设施建设布局，指导直属单位搞好基建工程的管理工作；研究制订、贯彻文化产业政策，促进文化产业的形成与发展；统筹管理文化系统事业经费，监督、指导文化企事业单位的财务、计划管理。

（八）指导和管理直属企事业单位。指导文化行业的协会、学会等社团组织的活动。

（九）承办区委、区政府交办的其它事项。

今后凡涉及政府部门审批事项取消的，以区政府文件为准。

二、内设机构

（一）综合科

综合协调、管理局机关政务工作，承担文秘、、财务、会务、后勤等工作。研究制订、贯彻文化产业政策，促进文化产业的形成与发展；统筹管理文化系统事业经费，监督、指导文化企事业单位的财务、计划管理。负责指导乡镇、街道文化市场行政执法和行政复议工作。

（二）文化文物管理科

研究指导全区企业文化、校园文化、社区文化等社会文化事业的建设；研究制订全区文化艺术发展长远规划。贯彻落实文物保护的有关法律法规，研究制定全区文物保护的长远规划；依法对全区社会文物管理，负责调查、推荐上报部级和省级重点文物保护单位，督促各乡镇、街道做好文物管理和保护工作；负责全区各重点文保单位的保护维修计划和具体实施；加强对全区文物考古发掘进行管理，配合*部门打击各种文物犯罪活动。调研、制订文化和文物市场发展规划。负责全区娱乐市场、演出市场、书刊市场、文物市场、电影市场、艺术品市场、艺术培训市场和其它文化经营活动的审批和管理，负责音像制品批发单位设立的审核和放映、零售、出租单位的设立的审批，负责音像制品批发、放映、零售、出租的管理。

三、人员编制

核定区文化局编制行政编制2名（从原教育文化体育局划入），全额事业编制2名。领导职数：局长1名，副局长1名；科（股）级职数2名。

纪检、监察机构设置按有关规定执行。

四、下属事业单位设置

1.撤销原区教育文化体育局下属事业单位区文化市场管理办公室（全额事业编制3名），设立区文化市场行政执法大队，为区文化局下属事业单位，核定全额事业编制4名。