房地产转正个人总结汇总十篇

时间:2022-10-02 20:02:25

房地产转正个人总结

房地产转正个人总结篇(1)

中图分类号:F23 文献标识码:A

一、引言

根据Eichengreen和Bardo(2002)的研究显示,第二次世界大战后工业化国家中所有主要的银行危机都与房价崩溃有关。房地产市场运行和银行信贷之间有怎样的关系呢?可以从房地产项目开发所运用的财务杠杆角度进行研究。

二、模型分析

1、指标。净资产收益率=净收益/所有者权益平均值;所有者权益平均值=(期初所有者权益+期末所有者权益)/2;总资产周转率=主营业务收入/总资产平均值;流动比率=流动资产/流动负债;资产负债比率=总负债/总资产;净资产比率=净资产/总资产。进入模型运行的指标必须与净资产收益率有显著的相关性。利用相关分析工具,可以得到各指标与净资产收益率的相关度。

2、模型建立。建立多元回归的方法:根据多个自变量的最优组合建立回归方程来预测因变量的回归分析,其模型为:

■=b0+b1x1+b2x2+……+bnxn

其中,■为根据所有自变量x计算出的估计值,b0为常数项,b1,…bn为偏回归系数。偏回归系数表示假设在其他自变量不变的情况下,某一个自变量变化引起因变量变化的比率。

3、模型检验及预测。因变量:Y,净资产收益率;自变量:x2,资产负债率;x3,总资产周转率;x4,净资产比率;x5流动比率。

(1)x2资产负债率,没有通过相关性检验,被剔除掉了。

(2)x3总资产周转率(经营能力)与净资产收益率正相关,且影响很大。

(3)x4净资产比率与净资产收益率负相关,且影响不大。

(4)x5流动比率(偿债能力)与净资产收益率正相关,且影响不大。

三、结论分析

1、总资产周转率。杜邦财务分析体系:首先,净资产收益率代表了投资者投入资金的获利能力,反映企业筹资、投资、资产运营等活动,这一比率不仅取决于总资产报酬率,而且取决于股东权益的结构比重,因此提高权益报酬率需要从这两方面着手综合权衡;其次,资产净利率是影响净资产收益率的关键指标。它把企业一定期间的净利润与企业的资产相比较,表明企业资产利用的综合效果。其本身也是一个综合性的指标,同时受到销售净利率和资产周转率的影响。

资产净利率=销售净利率×总资产周转率

净资产收益率的变动是资本结构(权益乘数)变动和资产利用效果(资产净利率)变动两方面共同作用的结果。

销售净利率=净利润/销售收入

权益乘数=1/(1-资本负债率)

总资产周转率是企业主营业务收入与平均资产总额的比率,反映企业用销售收入收回总资产的速度。计算公式为:

总资产周转率=主营业务收入/平均资产余额

总资产周转次数越多,周转天数越少,则表明一家公司全部资产的利用效率越高,公司的获利能力就越强。总资产周转速度的快慢,也意味着总资产利用效率的高低影响存货的周转速度,是影响流动资产和总资产周转速度的极其重要的一个因素。房地产行业企业的存货,包括开发产品和开发成本。由于房地产行业上市公司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品(如积压的、已开发完毕的房屋产品)和投资大、开发周期长的在建工程等,严重影响了存货周转的速度,同时影响了其总资产的利用效率,使得行业的平均存货周转率持续处于较低的水平。值得注意的是,大多数房地产上市公司存货周转率都比较低。

2、流动比率

流动比率=流动资产/流动负债

总体上看,随着近几年房地产业的上升发展,各项数值基本都有很明显的增幅。这一方面源于地方政府对房地产业的特别关照。由于土地资源的国有,各地方政府大多希望房地产稳中有升以带动经济增长,并通过土地拍卖获得更多的财政收入,因此地方政府近几年一直鼓励房地产的开发和消费。另一方面股票市场低迷造就了大量的金融资源投入高利润、高风险的房产行业。我国股市自2001年四年持续低迷,相比之下房地产比股票更能保值增值。因此,一大批资金从股市分流出来投入房地产。而银行为处理不良贷款也把大量的资金投入快速发展的房地产业,支持房地产的投资与消费。

3、净资产比率

净资产比率=净资产/总资产

房地产是一个投入大、价值高、经营周期长且资金周转较慢的行业。对于房地产开发企业来说,利用自有资金完成房地产项目的开发基本不可能。在公司经营中,应适时补充自有资金,控制好自有资金与负债资金的比例。合理利用负债资金,将负债资金多用于周转快、获利高的投资项目,保证负债资金的流通速度,降低负债资金的投资风险。

4、资产负债率。资本结构效应的一个主要方面就是“财务杠杆效应”。资本结构的财务杠杆效应,是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。息税前利润率大于债务资本成本时,适当运用财务杠杆,可以使企业在不增加权益资本投资的情况下,提高每股普通股的利润额,产生的是正效应;息税前利润率小于债务资金成本时,财务杠杆的作用会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率,侵蚀股东权益,甚至还有可能出现财务危机,产生的是负效应;息税前利润率等于债务资金成本时,由于借入的资金无增值,企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面,财务杠杆也会产生负效应。

四、建议

中国债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。除了股市融资之外,负债融资仍主要来源于商业银行贷款、预收账款(主要是客户的定金和预售款,这部分资金实际上是个人消费贷款转化而来,主要来源于银行)及应付账款(主要是建筑企业流动性贷款)。债券融资比例仍然很低。房地产企业负债融资的趋同容易引发系统风险,一旦房地产市场出现波动,公司销售下滑,公司资金链断裂,公司发生财务危机的可能性就会增大。这不仅可能导致土地闲置、烂尾楼,还将导致银行坏账增加,甚至引发金融危机。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]张艳.对我国房地产上市公司资本结构影响因素的实证研究.价值工程,2009.8.

[2]蔡英花.资本结构与企业收益的相关性研究.商业经济,2009.9.

房地产转正个人总结篇(2)

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate.cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中.很多非房地产公司出于经营.投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下.公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初.公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动.而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时.公司的不断增长.以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大.引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初.企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面.企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合.外包相关的工程和建筑活动.另一方面.企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下.部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门.而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化,只保持数量有限的工作人员,负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司.企业家拥有企业的所有资源,需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构.足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间.以及20世纪初大规模生产时代起初阶段,大多数公司都对自己的增长前景相当看好.管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产,即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此,为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资,以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰.大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办.其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场.并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限.企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构,企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的,对组织的结构没有太大的要求。很显然.功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系,企业领导者/创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长,一些企业活动的功能被独立划分出来,形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长,同时又缺乏一个专业的公司房地产市场.企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初,已有不少工业企业建立了设备齐全.人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下,这些部门涉及很多技术学科,雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门.最有名的论点如下:

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动;(2)标准化的建筑设计;(3)保证人力资源的供给:(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后,公司规模不断增长,商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张.导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张.公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时.公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分/子公司企业的不断扩张.不但导致了总部对房地产的进一步需求.同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性.并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构,提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策.或者决定建筑的设计以及施工方案.但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此,对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上.并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代.希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造.雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时,随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产,这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金,企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展.集中有限的资源应用于其核心经济活动.这就引发了对租赁的需求.并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代.房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资.不断得益于租金收入的增加和资产的增值.公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来,这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert,1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨.资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年.日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌,同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外.房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间,资产贬值最高达到了50%(louargand和lambert,1996)。公司重组.员工下岗,企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员.数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后.作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20%~25%,而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5%~8%(vea1e.1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来.公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会.也使企业面临着众多困难.如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(crem),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(crem),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系.把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值.作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持.作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器,应承担起自己的责任,为企业的高效率运作作出贡献综上所述.总结公司房地产的发展趋势如下:

(1) 随着企业地域的不断扩大.产品的不断多样化.地方企业业务活动和总部战略/金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大.当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标.而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子/分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布.需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持.也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用.也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式,无论是通过自然发展还是被接管,都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位.依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移.公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期.从中央集权式管理.到地方分散化管理.再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移.房地产活动的重点也从建筑转到了使用.再到如今的协调及规划企业资源使用显然.在公司房地产领域.没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理.就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的.都有自身的缺点和优点。

房地产转正个人总结篇(3)

论文摘要:一直以来.公司房地产仅仅被视为是一般建筑,但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入.公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合,公司成立了专I"1部门.组织了专业人员对这些资产进行管理,文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述,还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训.并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中.很多非房地产公司出于经营.投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下.公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初.公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动.而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时.公司的不断增长.以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大.引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初.企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面.企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合.外包相关的工程和建筑活动.另一方面.企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下.部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门.而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化,只保持数量有限的工作人员,负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司.企业家拥有企业的所有资源,需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构.足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间.以及20世纪初大规模生产时代起初阶段,大多数公司都对自己的增长前景相当看好.管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产,即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此,为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资,以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰.大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办.其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场.并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限.企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构,企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的,对组织的结构没有太大的要求。很显然.功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系,企业领导者/创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长,一些企业活动的功能被独立划分出来,形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长,同时又缺乏一个专业的公司房地产市场.企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初,已有不少工业企业建立了设备齐全.人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下,这些部门涉及很多技术学科,雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门.最有名的论点如下:

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动;(2)标准化的建筑设计;(3)保证人力资源的供给:(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后,公司规模不断增长,商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张.导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张.公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时.公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分/子公司企业的不断扩张.不但导致了总部对房地产的进一步需求.同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性.并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构,提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策.或者决定建筑的设计以及施工方案.但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此,对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上.并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代.希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造.雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时,随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产,这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金,企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展.集中有限的资源应用于其核心经济活动.这就引发了对租赁的需求.并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代.房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资.不断得益于租金收入的增加和资产的增值.公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来,这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert,1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨.资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年.日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌,同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外.房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间,资产贬值最高达到了50%(Louargand和lambert,1996)。公司重组.员工下岗,企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员.数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后.作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20%~25%,而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5%~8%(Vea1e.1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来.公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会.也使企业面临着众多困难.如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产。

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.

1980年代至1990年代间.一大批房地产对外转移.无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力.以及被收购的危险.都对企业高层管理人员提出了很高要求.如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益.企业不得不裁减大批管理人员和行政人员.削减库存,增加设备使用率,出售回报率低的资产,再造生产过程。

在所过去的几十年里.公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型.以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化.促使企业重新思考如何管理其房地产。

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程.不难发现:非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理.纷纷建立内部房地产管理部门(CREM),并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立.加强同外部各方的合作.企业加强了对房地产资产的管理此外.对于房地产资产的管理.企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识.平衡四个角度之间的关系.为企业获得最大的增值.这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用.

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系.把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值.作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持.作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器,应承担起自己的责任,为企业的高效率运作作出贡献综上所述.总结公司房地产的发展趋势如下:

房地产转正个人总结篇(4)

中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1007-2101(2012)02-0050-04

城市化的程度是衡量一个国家经济、社会、文化、科技水平的重要标志,也是衡量社会组织程度和管理水平的重要标志。在全球城市化水平不断提高的背景下,我国城市化以前所未有的速度发展,并带动了经济社会的大变革、大转型,推进了以农民为主体的社会向以市民为主体的社会转变。在城市化进程中,房地产业起着至关重要的作用,同时房地产业的发展又在很大程度上受城市化的影响。可见,房地产业发展和城市化的关系日益成为城市化进程中重要的颇具研究价值的领域之一。以河北省为例,研究房地产和城市化的相互作用机理,提出我国城市化与房地产业发展的内在科学关系,具有较强的理论价值和实践意义。

一、城市化与房地产业关系的文献综述

(一)城市化相关概念

城市化一词源于英文urbanization,已有100多年的历史。然而,对于什么是城市化,不同学科对城市化有不同的理解,可以概括为三种代表性的观点:一是人口城市化,将城市定义为农村人口转化为城市(镇)人口或农业人口转化为非农业人口的过程(孙中和,2001);二是空间城市化,认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程,这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合(朱林兴,1996);三是综合城市化,认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程,主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。

本文所研究的区域城市化,是指一个地区在推进现代化进程中,将整个城乡按照城市功能进行整体化布局,通过各城市产业功能区的建设,实现产业集群崛起和城市发展的良性互动,带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平,全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标,也是城乡一体化发展的必然结果。

(二)房地产业的相关概念

房地产,又称不动产,是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施,地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类,按用途可以分为居住房地产(包括普通住宅、公寓、别墅)、办公房地产(写字楼)、商业房地产(包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等)和其他房地产(包括工业厂房、寺庙)等四类。

房地产业是不同于建筑业的一个独立行业,是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发,为房地产流通和消费提供服务。

(三)城市化与房地产业的关系

从物理形态上来说,房地产就是城市化的载体,城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设,而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速,住宅小区大批建造,商业用房成片崛起,这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。

房地产是城市化的载体,城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房,这将使得房地产业具有巨大的市场需求,要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展,但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲(2006)使用全国31个省市2004年的相关数据,从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系,并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞(2010)使用我国1996―2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据,研究了城市化发展对房地产价格的影响,验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。

二、河北省各地区城市化水平评价

按照城市化和区域城市化的基本内涵,城市化过程不仅是人口的积聚过程(人口城市化),还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化,因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中,吴淑莲(2006)选取的城市化评价指标比较全面一些,包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析,为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。

基于河北省各地区的暂住人口比例情况,本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标:

X1:城市人口占总人口比例(%),作为反映城市化水平最主要的指标。

X2:非农产业就业人员比例(%)。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化,非农产业就业人员的比例便会随之上升。

X3:农民人均纯收入(元)。农民收入水平提高了,才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件;同时,城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工,促进农民人均收入的增长。

X4:人均国内生产总值(元)。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物,因此城市化的发展需要经济发展的支撑。

河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。

通过对标准化后的数据进行主成分分析,可以高度概括出最能反映城市化水平的指标,便于我们进一步的分析,分析结果如表2、表3所示。

按照主成分提取原则,应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见,城市化评价模型可提取2个主成分,从表2可知:X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷,说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息;X4在第二主成分上有较高载荷,说明第二主成分基本反映了X4的信息;前两个主成分累计贡献率为92.220%>85%,因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。

使用因子得分A(i,j),以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值,可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX,作为路径分析时使用的变量数据。

即:ERXi=0.667 06×A(i,1)+0.255 14×A(i,2)+0.048 29×A(i,3)+0.029 51×A(i,4)

三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价

房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容,评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合,但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中,吴淑莲(2006)选取的房地产业发展评价指标比较全面,包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析,为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。

本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标:

Y1:房地产开发企业完成投资额(亿元)。指房地产开发企业年末完成的投资总额,反映了当年房地产业开发的投入水平。

Y2:商品房销售面积(亿m2)。指当年商品房销售的总面积,在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。

Y3:商品房平均销售价格(元)。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善,商品房的价格有一个稳定增长的趋势。

Y4:城市人均可支配收入(元)。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。

Y5:人均国内生产总值(元)。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。

通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据(见表4)和主成分分析,可以概括出最能反映城市化水平的指标,便于我们进一步的分析,分析结果如表5、表6所示。

主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分,通过表5、表6中的分析可知,提取2个主成分,前两个主成分累计贡献率为85.060%>85%,可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息,第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。

使用因子得分B(i,j),以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值,可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY,作为路径分析时使用的变量数据。

ERYi=0.73370×B(i,1)+0.11689×B(i,2)+0.07353×B(i,3)+0.05858×B(i,4)+0.01729×B(i,5)

四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析

路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下,路径分析以线性回归分析为基础,通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解,最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系,本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平,以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。

(一)城市化对房地产业发展作用的路径

为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径,以因子分析得出的城市化两个主成分(A1和A2)为自变量,以房地产业综合评价值(ERY)为因变量进行主成分回归,结果显示:模型的总体相关系数R2为0.512,接近0.6,模型拟合尚可;F值为4.196,显著系数为0.057,低于0.1;回归系数及显著水平检验结果见表7。

可见,第一个主成分与ERY的回归检验显著,说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例;X2为非农产业就业人员比例;X3为农民人均纯收入。

(二)房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径

为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径,以因子分析得出的房地产业发展两个主成分(B1和B2)为自变量,以城市化综合评价值(ERX)为因变量进行主成分回归,结果显示:模型的总体相关系数R2为0.722,大于0.6,模型拟合较好;F值为10.379,显著系数0.006,低于0.01;回归系数及显著水平检验结果见表8。

可见,第一个主成分与ERX的回归检验显著,说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。

(三)城市化与房地产业发展的作用机理

由以上实证数据分析可知,城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响,城市人口比例直接反映了城市化的程度,农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加,改变房地产市场的供需状况,有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响,房地产投资是地区经济发展的重要力量,其中,总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用,进而反映了城市化的水平。

五、促进城市化与房地产业协调发展的对策

城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性,城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资,促进其发展,而房地产业的发展也能加速城市化的进展,两者之间可以形成一个发展上的良性循环。

1. 房地产业可作为城市化发展的突破口之一。房地产业将发挥巨大的产业带动作用,由于关联性强,产业链长,房地产业的发展直接或间接地影响或带动多个产业的发展。根据与房地产业关联的不同,可以分为前向关联产业与后向关联产业两大类。前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业,房地产业对它们的发展起着推动作用。后向关联产业主要是指为房地产业提品和服务的行业,如建材业、机械工业等,房地产业对它们有拉动作用。近年来,我国一直把调整产业结构作为城市化建设的重要内容,房地产业是先导性、基础性产业,无论是发展第三产业还是第二产业,都要求房地产业率先发展。尽管由于房价水平涨幅过大,去年以来国家出台了一系列更加严厉的调控政策,但是调控的目标是最终实现房地产业健康理性发展。伴随着我国城市化进程的持续推进,以房地产业作为城市化和产业结构调整的突破口,依然是优化整个国民经济结构的选择之一。

2. 城市化发展推动和优化房地产业结构调整。未来,我国城市化将进入快速发展阶段,倡导和推动和谐社会与和谐城市,这就必然要求从单一商品房供给到房地产业多元化发展的转变,以满足不同需求层次的住房需求,真正实现“民有所居”的社会目标。因此,城市化发展必将推动和优化房地产业结构调整,促进房产业健康发展。所以,城市化发展和规划中也要综合考虑房地产业结构调整和优化问题。

3. 将城市化发展和房地产业发展有机联系起来。鉴于城市化发展和房地产发展之间存在着良好促进作用,我们不可独立地看待两者,应将两者有机地结合起来,尤其关注两者相关的指标。因此,正确认识城市化和房地产业之间的协同关系,充分利用两者之间的正向推动作用,促进城市化和房地产业的持续健康发展。

参考文献:

[1]李昊,许雅涵.20世纪90年代河北省城市化进程分析及发展对策[J].法制与社会,2009,(1).

[2]孙中和.中国城市化基本内涵与动力机制研究[J].财经问题研究,2001,(11).

[3]尚国,李成刚,等.河北省房地产经济发展水平评价研究[J].石家庄经济学院学报,2008,(8).

[4]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005.

[5]胡学锋.房地产业可持续发展指标研究[J].统计研究,2000,(3).

[6]徐源,等.我国房地产市场政府干预的模式及其有效性分析[J].现代财经,2010,(7).

[7]吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].武汉:华中农业大学硕士研究生论文,2006.

[8]王飞,刘开瑞.城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析[J].西安财经学院学报,2010,(2).

The Analysis of the Interaction Path between Urbanization and Real Estate Development of Hebei Province

Fan Hong-jie,Ma Ling

房地产转正个人总结篇(5)

2003年以来,我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注,房价调控问题不仅关乎百姓利益,而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度,但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一,对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手,探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节,具有强制性、无偿性和固定性的特点,制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收,一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价:具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果;促进房地产有效利用所带来的效果;有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性,有效阻止房地产投机需求。

2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税,旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本,压缩获利空间,抑制投机炒作。

二、我国房地产税收政策动态

1、对房地产开发环节的税收调整,合理引导投资导向。2005年7月1日,国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知,强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时,应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,在纳税人出具完税(或减免税)凭证后,再办理土地登记手续;对于未出具完税(或减免税)凭证的,不予办理相关的手续。2006年1月1日,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行,对预售收入的预计营业利润率做了适当调整;对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定;增加对开发产品成本、费用的扣除项目;明确合作建房的所得税税务处理问题;对新办房地产企业减免税做了限制;对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定;规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则;对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率,比例由15%提至20%;按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求(简称“国六条”),国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。

“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起,将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍,新增建设用地土地有偿使用费提高1倍;将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬,国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税,土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场;同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看,是收紧了对房地产的政策优惠。

2、对房地产交易环节的税收调整,控制和引导需求。

(1)营业税。2005年6月1日,国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税;按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税;按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调:2006年6月1日后,对转让购买不足5年的住房全额征税,而转让购买超过5年(含5年)的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别,同时对投机性住房交易是一种遏制。

(2)个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中,强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口,个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。

三、税收政策调控的效果

2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响,但从房地产价格指数来看,政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数,因为指数为环比数据,故要对其进行处理还原。按照通常的做法,以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100,乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况,原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见,房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势,而且这种趋势并没有得到改观,房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,主要包括以下几个方面。

1、税率偏低,影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小(不到10%),对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业,削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。

2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者,造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提,但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明,流转环节税赋增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者,对卖房者却不会产生太大影响。

3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因,固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素,但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看,作为一个重要的获利群体,在房地产热和房价上涨的背后,地方政府不可避免地产生短期化思想,背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面,地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向,降低了房地产税收规制效果。

4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具,对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用,但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞,包括认识时滞、执行时滞与反应时滞,造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多,存在重复征税和多层次收费现象,成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻,流转环节税负偏重,房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节,多为流转税种,而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律,流转环节税收转嫁容易发生,而保有环节不易发生税收转嫁,因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业,更易发生税负转嫁。

四、结论与建议

1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合,科学设置税种、税率,并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点,开征统一规范的物业税,将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主,这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验,采用超额累进税率来计征。

3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法,将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系,取消不合理的收费。优化征收环境,实行统一的房地产征税制度,建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。

4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象,必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差,因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。

【参考文献】

[1] 常丽:我国房地产税制的完善对策[J].东北财经大学学报,2008(1).

房地产转正个人总结篇(6)

《中国地产总裁》:十报告中,两次提到“城镇化”,十年拉动40万亿元投资,这样诱人的数字后,作为一个地产人,您是否认为中国城镇化给中国房地产带来了一个新时代?

许仰东:“城镇化”从理论数据上提出,未来10年,我国将新增城镇人口近4亿。这自然与房地产业有关。我想,我们不能把新型城镇化等同于新地产化。

城镇化实际上同工业化、信息化、农业现代化“四位一体”的系统工程,但其路径上给予了中国房地产四个思考:第一是人口迁移首先涉及到居住,这自然是个房产领域的事;第二是传统的一二线市场抢地抢利的格局会转型,多年来对三四线城市的房地产争议,或许会发生革命性变化;第三是房地产服务国家计划及自身发展如何协调是个新命题;第四是房产企业生产方式会发生新的变化。

《中国地产总裁》:未来10年,我国城市化率以年平均1.1%提升,每年仅新增人口就有1700万,有人计算过总住房需求达50亿平方米,这样庞大的数据,对地产业意味着什么?

许仰东:我国现有6万家房地产开发企业,分布在180个地级市、1万个乡镇,点多面广。但房地产业的资本依旧重点布局于一、二线市场。目前中国房地产业依旧以核心城市的开发、赢利为主体,特别是中国品牌房企对三四线城市有许多不适应性和观念误区,理性地说,仍没有做好进入中国城镇化开发的思想准备、技术准备及运行准备。因此,城镇化与房地产的命题目前仍处于概念期、观察期。一个伟大的“城镇化”命题,是否成为中国房地产企业的历史时代,还有待观察。

城镇化之路,是否是地产转型之路?

《中国地产总裁》:我注意到恒大2012年的销售额为923亿,二三线城市已占98%,中国的城镇化之路,是否会成为中国房地产业把重心转向三、四线城市的分水岭?

许仰东:城镇化并不是简单的农村人口变城市人口。如何迁移涉及许多新的问题。中国城镇化之路上,有五个值得关注问题。第一,经济体制改革目标是依靠非个有经济推动中国经济转型,正常说需要包含消除城镇内部的二元结构;第二,城镇化要与促进创新和升级、提升工业效率、为服务业打开空间相结合;第三,粮食安全问题离不开农业现代化;第四,加快城镇化离不开房地产业健康发展;第五,既要重视中小城市和小城镇建设,也要重视培育新的城市群,理解了这些,就能寻找到中国房地产未来支点,就能理解未来中国房地产结构的变化。

《中国地产总裁》:您理解的中国房地产结构性变化是什么?

许仰东:中国房地产未来10年不会是一线城市抢利润,二线城市抢流量的时代。

第一,新的城市群建设,不是简单地每个城市搞新区,一定有轻有重,这要选择,也有机遇。

第二,围绕城镇化,有些是有牵动作用的城市存在机遇,如目前城市化率低于50%的一些区域主流城市存着巨大空间,像西安、昆明、南通、重庆、福州等城市。

第三,是2800个县级城市,成为房地产投资的基本细胞和基础。

因此,所谓房地产结构性变化,并不是所有房企都到2800个县级市去开发,是分能级、分层次,依旧需要按照房企特点进行调整。

未来十年,是地产黄金还是白金十年?

《中国地产总裁》:房地产业一直处于政府调控状态,但我们看到房价一直在上升,您如何看待城镇化背景下的未来十年地产市场?简单地说,是黄金十年还是白金十年?

房地产转正个人总结篇(7)

关键词:经济发展方式 房地产 调控

2010年以来,中国房地产政策峰回路转,由前期的支持政策转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并先后采取了土地、金融和税收等多种调控手段,不断加大了对房地产市场的调控力度。这在国内外引起了广泛关注,各种评议之声不绝于耳。在这种情况下,笔者立足长远,试图从国家经济发展方式转变的视角予以剖析,以求人们形成一个较为准确的判断。

房地产调控的主要目标

房地产调控的目标是“新政”的核心,也是人们关注的焦点。何为房地产调控的最终目的?众说纷纭,莫衷一是。概括起来,目前主要有以下几种观点:一是“房价说”:持这种观点的人认为,这次调控“针对的是部分城市的房价过快上涨”,其目的是“ 稳定房价”,最终是实现“房屋居住价值的理性回归”等。二是“投机说” :认为房地产调控的目的是“为了严格控制投机性购房”,压缩房地产泡沫。三是“住房说”: 声称“房地产调控的目标并不是房价下降多少,而是从根本上解决民众的住房问题,让住者有其屋。”“使低收入者能够住上房,中等收入能够买得起房,高收入者购有限的房,实现住房的大体均等化”。 四是“软着陆说”:强调调控主要是“实现软着陆"; “既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降”。五是“多元说”:指出“房地产调控的目标具有多层次性”;“促进消费需求的有效释放,抑制投资和投机需求及行为,提升百姓在住房问题上的满意度,促进房地产市场健康可持续发展”等。六是“雾水说”:即认为目前房地产调控的目标并不清楚,该政策的“出台者包括具体的执行者也是一头雾水”。

上述观点有的是从自身的利益或需求角度说的;有的只是强调了问题的某一方面,但任何一个国家的政策制定一般会避免“头痛医头、脚痛医脚”的短期行为,而是立足于宏观和长远进行综合考虑的产物。为此,我们认为国家这次实行房地“新政”应从经济发展方式的转变的视角进行认识,才可望形成一种较为准确的研判。正如国家统计局官员指出的,房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展,更重要的也是为了保持经济的可持续发展。

房地产调控的原因

(一)保持我国经济持续发展的需要

保持我国经济的可持续发展,是我国目前面临的一项最重要的挑战。长期以来,房地产业逐步发展成为中国经济的支柱性产业。房地产税收是国家财政收入的主要来源之一,2009年房地产税收达到4812.02亿元,地方政府卖地收入1.6万亿,房地产业占到 GDP的6.6%和投资的1/4,直接相关产业达60个,已成为中国经济的直接命脉。需要指出的是,这种过分依赖房地产拉动经济增长的方式本身有存在问题。世界上没有一个国家是靠房地产产业走向现代化。中国最终要靠高科技、第二产业、第三产业的发展,国家才能强盛。若这样任其发展下去,一定会扭曲地方政府在经济发展中的作用,扭曲经济增长的拉动因素,过早地加大要素成本,最终将降低中国经济的整体实力和竞争力。更值得注意的是,近年来的房地产业,尤其是在中国一些城市大量“热钱”涌入,投机现象明显增加,导致房地产价格持续飞涨,这不仅脱离了我国的经济发展水平,也严重超越了普通大众的购买力,已形成很大的房地产泡沫。如果控制不住必将影响经济的整体发展,风险将持续增加。在国外,日本的房地产泡沫,使其经济发展停滞整整“二十年”;泰国当年因为巨大的房地产空置率,一天有58家银行破产,直接引发亚洲金融危机;迪拜的房地产泡沫几乎两次使国家破产;1998年美国次贷危机的爆发,引发了百年不遇的全球性危机。这不能不引起我们的警惕。在这种背景下,为保持我国经济持续健康的发展,国家提出了加快实现经济发展方式转变的战略举措。这次房地产调控正是贯彻这一方针的具体措施之一。

(二)我国实现节能减排目标的需要

2009年底在丹麦首都哥本哈根召开的世界气候大会上,中国政府提出了自己的减排目标,决定到2020年实现单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年减少40%至50%。当前,中央政府多次高规格提出“加快转变经济发展方式”,其内容之一就是要摒弃高投入、高消耗、高排放、低效益的粗放经营模式,使中国经济增长逐步走向依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新的轨道上。不可否认,房地产是一种高耗能、高排碳产业。它不仅大量占用土地,直接威胁我国的耕地“红线”,而且在建造和使用过程中消耗大量能源、水资源和矿产资源,因为建材、水泥、钢铁等本身也都是高耗能、高排碳产品。一个经常被忽略的事实是:建筑在二氧化碳排放总量中,几乎占到了50%,这一比例远远高于运输和工业领域。研究表明,全球建筑行业及相关领域造成了70%的温室效应,从建材生产到建筑施工,再到建筑的使用,整个过程都是温室气体的主要排放源。我国每年大约有20亿平方米的建筑总量,已占全球年建筑总量的一半,中国成了世界最大的工地,每年钢材水泥消耗量超过世界一半,甚至透支了国土资源、水资源、国民收入的承载能力。另据研究,目前建筑能耗约占全社会总能耗的三分之一左右,并且随着城镇化的快速发展,这个比例将迅速扩大。这种状况是不可能持续的。为此,建筑行业必须加快发展低碳模式,直接或者间接地降低能源消耗,落实节能减排的任务,成为低碳经济时代的“中流砥柱”。完成这一任务,一要靠经济结构的调整;二要靠房地产行业经营方式的转变,“绿色建筑”是其必然的选择。澳大利亚的经验证明,开发绿色房地产不仅能降低成本也会增加盈利。

(三)实现我国经济结构调整的需要

经济结构调整是我国经济发展方式转变的一个重点。其目的是由偏重于通过第二产业带动向一、二、三产业协调发展,特别是注重现代服务业的作用转变。当前,房地产市场是一个暴利市场。有的利润高达50%以上,这是任何一个行业都少有的。据统计,2009年中国五百名人物排名榜,有88名房地产开发商,他们利润在2009年一年就将近七千多亿,在五百名富豪排名榜里面几乎没有一个不做房地产的。房地产业的暴利、畸形发展,促成了资金黑洞,吸引了全国各行各业的资金涌入。2010年,我国商业银行房地产贷款占全部贷款余额的1/5,但有些分行此项贷款占比已超过40%。楼市成为投机者的乐园,严重窒息了其它行业的发展,就在国资委管理的120多家央企中,不务正业涉足房地产行业的就有94家,比例超过七成,成为国民经济不堪承受之重。可见,高房价干扰了正常的经济秩序,也影响了国家整个经济结构的调整。此次空前的楼市“新政”,调控的目标就是要将投向房地产的资金和热情“倒逼”出来,进入实体经济尤其是战略性新兴产业,使之代替房地产业成为新的经济增长点,实现产业结构的优化和升级。

(四)房地产调控是我国扩大内需的需要

随着我国城市化的发展,通过房地产拉动内需是各级政府最得力的工具之一。需要指出的是,房地产的需求可划分为投资性需求和消费性需求两种,应区别对待。中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁呼吁,我国未来阶段扩大内需不能只在投资上做文章,更重要的是加快促进消费需求的增长。事实证明这种主张是完全正确的。2003年之后,我国消费需求占总需求的比重已从50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的时间里国内消费需求比例下降了13个百分点。与之对应的是储蓄率大幅度上升,2003年之前我国的储蓄率一直在40%以下波动,2003年储蓄率突破40%后一路上升,2007年的储蓄率达到了51%,为世界少见。研究还表明,导致2003年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因正是住房分配制度改革及房价的上涨。在房价暴涨时期,在房价处于极端高位的市场状况下,消费者大多是在紧缩自己多方面的消费性需求的情况下来进行购房的。这不可避免地对社会总需求造成某种挤压。据测算,中国的房价每下降1个百分点,中国城市社会消费总量将增加100亿元。这100亿元的消费增量将为中国日常消费品、服务产品、工业产品等提供巨大的商机。房地产市场扩大内需重点应放在保障性住房及以消费为主导的房地产市场上。从国十条所显现出来的房地产政策意蕴来看,未来的商品房市场就是一个以消费者为主导甚至是合理住房消费为主导的市场。在这样的一个市场中,其价格基本上是由消费者实际支付能力来决定。如果国内房地产市场的价格仍然保留在以投资者为主导的市场价格上,那么要达到扩大内需的目标是根本不可能的。

(五) 实现经济与社会协调发展的需要

住房问题关系国计民生。实现经济与社会的协调发展是经济发展方式转变的根本。事实证明,房地产的问题不仅是一个经济问题,也是一个政治和社会问题。居者有其屋是百姓最基本的要求;给社会公众提供起码的住房条件,也是政府的公共职责。因此,房地产业的稳定健康发展是建设和谐社会的最重要的物质保证。韩国的高房价事件表明,高房价与政治关系密切。当前,房地产业可能被视为拉拢、腐蚀干部的重要平台。国家预防腐败局也高调宣称,近年来伴随房价的一路飙升,住房已成为领导干部腐败的易发高发领域。所以说,房地产业的畸形发展,不仅拉大了贫富的差距,也加剧了社会矛盾,成为社会不稳定的重要因素,甚至威胁到政权的稳定。事实上,我国已在此方面付出高昂的代价。据“两会”披露的数据显示,2010年用于内部保安的预算达人民币5140亿元,总额与军费差不多,而同比增幅则超过军费。如果再加上地方政府维稳的支出、黑洞般的巨额罚款以及被留下用作“维稳”经费的相关费用,预计全国有关“维稳”的总费用开支可能会接近2万亿元。

房地产调控的发展前景

关于这次房地产调控,有人认为是一种短期行为,有人还列举了“房地产调控要放水的理由”。但我们依据上述的分析可得出明确的结论:此次房地产调控不仅关系到一个房地产行业的可持续发展问题,还关系到整个国家宏观经济的可持续发展问题。应该从经济全局的高度认识当今的房地产调控。所以说,这次房地产“新政”不是权宜之计,而是基于国计民生,是在转变我国经济发展方式的大背景下实施的一种重大诊疗式举措。它是在房地产领域实现经济发展方式转变中最严厉的手段,绝不会像以往历次调控那样“一阵风”过去。7月19日《人民日报》发表文章也坚称,“当前楼市调控初显成效,中国的房地产调控政策不会松动。”

参考文献:

1.蔡金水.中央严政刺破房地产泡沫 有利于国民经济健康发展 决不能半途而废[J].首都房地产,2010(6)

2.刘荣耀.低碳:建筑业新革命[J].中国经济周刊,2010(18)

房地产转正个人总结篇(8)

(一)城市化相关概念

城市化一词源于英文urbanization,已有100多年的历史。然而,对于什么是城市化,不同学科对城市化有不同的理解,可以概括为三种代表性的观点:一是人口城市化,将城市定义为农村人口转化为城市(镇)人口或农业人口转化为非农业人口的过程(孙中和,2001);二是空间城市化,认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程,这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合(朱林兴,1996);三是综合城市化,认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程,主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。本文所研究的区域城市化,是指一个地区在推进现代化进程中,将整个城乡按照城市功能进行整体化布局,通过各城市产业功能区的建设,实现产业集群崛起和城市发展的良性互动,带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平,全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标,也是城乡一体化发展的必然结果。

(二)房地产业的相关概念

房地产,又称不动产,是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施,地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类,按用途可以分为居住房地产(包括普通住宅、公寓、别墅)、办公房地产(写字楼)、商业房地产(包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等)和其他房地产(包括工业厂房、寺庙)等四类。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业,是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发,为房地产流通和消费提供服务。

(三)城市化与房地产业的关系

从物理形态上来说,房地产就是城市化的载体,城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设,而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速,住宅小区大批建造,商业用房成片崛起,这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。房地产是城市化的载体,城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房,这将使得房地产业具有巨大的市场需求,要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展,但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲(2006)使用全国31个省市2004年的相关数据,从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系,并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞(2010)使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据,研究了城市化发展对房地产价格的影响,验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。

二、河北省各地区城市化水平评价

按照城市化和区域城市化的基本内涵,城市化过程不仅是人口的积聚过程(人口城市化),还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化,因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中,吴淑莲(2006)选取的城市化评价指标比较全面一些,包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析,为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。基于河北省各地区的暂住人口比例情况,本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标:X1:城市人口占总人口比例(%),作为反映城市化水平最主要的指标。X2:非农产业就业人员比例(%)。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化,非农产业就业人员的比例便会随之上升。X3:农民人均纯收入(元)。农民收入水平提高了,才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件;同时,城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工,促进农民人均收入的增长。X4:人均国内生产总值(元)。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物,因此城市化的发展需要经济发展的支撑。河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。通过对标准化后的数据进行主成分分析,可以高度概括出最能反映城市化水平的指标,便于我们进一步的分析,分析结果如表2、表3所示。按照主成分提取原则,应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见,城市化评价模型可提取2个主成分,从表2可知:X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷,说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息;X4在第二主成分上有较高载荷,说明第二主成分基本反映了X4的信息;前两个主成分累计贡献率为92.220%>85%,因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。使用因子得分A(i,j),以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值,可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX,作为路径分析时使用的变量数据。即:ERXi=0.66706×A(i,1)+0.25514×A(i,2)+0.04829×A(i,3)+0.02951×A(i,4)

三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价

房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容,评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合,但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中,吴淑莲(2006)选取的房地产业发展评价指标比较全面,包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析,为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标:Y1:房地产开发企业完成投资额(亿元)。指房地产开发企业年末完成的投资总额,反映了当年房地产业开发的投入水平。Y2:商品房销售面积(亿m2)。指当年商品房销售的总面积,在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。Y3:商品房平均销售价格(元)。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善,商品房的价格有一个稳定增长的趋势。Y4:城市人均可支配收入(元)。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。Y5:人均国内生产总值(元)。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据(见表4)和主成分分析,可以概括出最能反映城市化水平的指标,便于我们进一步的分析,分析结果如表5、表6所示。主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分,通过表5、表6中的分析可知,提取2个主成分,前两个主成分累计贡献率为85.060%>85%,可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息,第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。使用因子得分B(i,j),以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值,可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY,作为路径分析时使用的变量数据。ERYi=0.73370×B(i,1)+0.11689×B(i,2)+0.07353×B(i,3)+0.05858×B(i,4)+0.01729×B(i,5)

四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析

路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下,路径分析以线性回归分析为基础,通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解,最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系,本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平,以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。

(一)城市化对房地产业发展作用的路径

为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径,以因子分析得出的城市化两个主成分(A1和A2)为自变量,以房地产业综合评价值(ERY)为因变量进行主成分回归,结果显示:模型的总体相关系数R2为0.512,接近0.6,模型拟合尚可;F值为4.196,显著系数为0.057,低于0.1;回归系数及显著水平检验结果见表7。可见,第一个主成分与ERY的回归检验显著,说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例;X2为非农产业就业人员比例;X3为农民人均纯收入。

(二)房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径

为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径,以因子分析得出的房地产业发展两个主成分(B1和B2)为自变量,以城市化综合评价值(ERX)为因变量进行主成分回归,结果显示:模型的总体相关系数R2为0.722,大于0.6,模型拟合较好;F值为10.379,显著系数0.006,低于0.01;回归系数及显著水平检验结果见表8。可见,第一个主成分与ERX的回归检验显著,说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。

(三)城市化与房地产业发展的作用机理

由以上实证数据分析可知,城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响,城市人口比例直接反映了城市化的程度,农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加,改变房地产市场的供需状况,有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响,房地产投资是地区经济发展的重要力量,其中,总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用,进而反映了城市化的水平。五、促进城市化与房地产业协调发展的对策城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性,城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资,促进其发展,而房地产业的发展也能加速城市化的进展,两者之间可以形成一个发展上的良性循环。

房地产转正个人总结篇(9)

出让方:__________________企业有限公司

注册地址:____________________________

邮编:________________________________

营业执照注册号:______________________

电话:________________________________

法定代表人:__________________________

_________________厂(以下简称“甲方”)

注册地址:____________________________

邮编:________________________________

营业执照注册号:______________________

电话:________________________________

法定代表人:__________________________

受让方:_______公司(以下简称“乙方”)

注册地址:____________________________

邮编:________________________________

营业执照注册号:______________________

电话:________________________________

法定代表人:__________________________

甲、乙双方就上海________厂房地产出让事宜,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规之规定,在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议,以此共同遵守。

第一条 本协议标的

甲方遵从本协议约定,向乙方出让上海________企业有限公司下属的上海________厂位于上海市杨浦区通北路 号的房地产,并包括该厂区内的建筑物附属及配套设施。

该出让的房地产权为甲方所有,房地产权证号为沪房地杨字()第________号。整个产权占地面积为________平方米。房地产权证中为新建厂房已被拆除的3、4、8、10、11、12、13、14、15、18、19、22幢除外,现有实际建筑面积为________平方米和在建厂房________平方米(共三层,结构已封顶)。(权证是否房地合一)

附属及配套设施包括:电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备,同时包括厂区内所有地下建设和其他公共设施。

第二条 产权基本情况

乙方受让的上海________厂房地产,主要由办公楼(共地面________层、地下________层,约________平方米,建于________年)、老厂房(________层,约________平方米,建于________ 年)、在建厂房(________平方米,结构封顶)、以及机房、锅炉房、配电房、工房、堆煤场等组成(具体详见协议附件中的产权平面图),为本协议第一条规定的项目标的。

乙方受让房地产权的实际建筑面积为17375平方米。已完成结构封顶的在建三层厂房________平方米。其中,已经完成三层结构封顶的在建厂房,按原规划部门的批准的建筑面积增容到________平方米(增至共________层)。由乙方另行投资并继续以甲方的名义建设至项目竣工。在建工程的建设工程许可证号为沪规建( )________号,施工许可证号为________________号。

第三条 转让价格及承担费用

1.甲、乙双方协商一致,确定上海________厂全部房地产权的转让价为人民币________________整(¥________________万元)。

2.房地产产权买卖的相关税、费等按政府的现行规定各自承担,土地出让金由乙方承担,房地产评估费用双方各自承担一半,如无具体规定的其他费用双方另行协商。

3.配套设施中的水、电、煤气、通讯等,在办理产权转让的同时,甲方协助乙方办理过户手续(或重新申请),相关费用由乙方承担。厂房交付前的水、电、煤气、通讯等所产生的费用由甲方承担支付;厂房交付乙方后则由乙方负责承担。

第四条 面积确认及面积差异处理

双方确认的产权转让总价,以第一条中所述的建筑总面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

本协议约定的建筑面积和占地面积与产权登记证有差异,则以产权登记证上的实际有效面积为准。(实际有效建筑面积应该除去已经拆除的房子)

产权过户后登记的面积与第一条所述面积发生差异(不包括新厂房),差异部分应按相应的比例予以找补。(新、老厂房,办公楼,附属建设等,按各自在转让总价中所占比例计算找补金额)

第五条 付款方式及期限

乙方以分期付款方式按期将转让款项汇入甲方指定的银行帐户。

甲方指定的开户银行:________________

帐号:________________

1.首期付款:自本协议生效起的________________周内,乙方向甲方支付本协议转让总价的________ %,即人民币________元整(¥________万元)。

2.二期付款:在建厂房建到五层封顶时,乙方再次向甲方支付转让金的________%,即人民币________元整(¥_________万元)。

3.三期付款:在双方根据政府有关规定及本协议的约定原则,签订《房地产买卖合同》交上海市杨浦区房地产交易中心办理正式交易手续。在交易中心出具房地产买卖受理单后,乙方再次向甲方支付转让总价的________ %,即人民币________万元整(¥______万元)。

4.四期付款:在杨浦区房地产交易中心核发过户后新的房地产证后,乙方再次向甲方支付转让总价的________%,计人民币______万元整(¥________________万元)。

5.最终付款:本协议签订生效起十个月内,乙方支付最后一笔款,即转让总价的________%,计人民币________万元整(¥_____万元),甲方收到乙方最后一次付款后的三天内,向乙方移交全部厂房、场地及相关设施。

第六条 产权交付及产权登记过户

1.甲方收到乙方第一次付款后的一周内,向乙方交付在建厂房的有关项目资料复印件,双方另行签订在建项目的交接协议书。

2.甲方收到乙方第二次付款后的三天内,向乙方交付相关的全套资料。

3.甲方收到乙方最后一次付款后的三天内,向乙方交付全部的所有房产。

第七条 双方的违约责任

A.乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本协议规定的时间付款,按逾期时间,分别作违约处理(不作累加):

1.逾期在30天以内,自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金,本协议继续履行。

2.逾期超过30天后,甲方有权单方解除本协议。甲方解除本协议的,乙方按总转让款项的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行协议,经甲方同意,协议继续履行,自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之二的违约金。

本条中的逾期应付款项指依照本协议第五条规定的到期应付款与该期实际已付款项的差额。

B.甲方逾期交付房地产的违约责任:

甲方如未按本协议规定的时间交付房产或相关手续的,按逾期时间,分别作违约处理(不作累加):

1.逾期不超过30天,自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付产权转让款的万分之二的违约金,协议继续履行。

2.逾期超过30天后,乙方有权单方解除协议。乙方解除协议的,甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付的款项,并按协议总转让价的10%向乙方支付违约金。甲方要求继续履行协议的,经乙方同意,协议可以继续履行,自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已交款项万分之二的违约金。

第八条 其他责任

1.甲方保证转让的上海________厂房地产权利没有纠纷,转让前的所有债务由甲方承担。因甲方原因造成不能办理产权过户登记或发生其他债务纠纷等,由甲方承担全部责任并作相应赔偿责任。

2.乙方保证受让上述房地产而支付的资金为乙方正当合法所有,并愿承担相应的法律责任。

3.由于不可抗拒原因(如政策因素等)而不能按本协议办理房地产权利过户登记手续,双方不承担违约责任。甲方应及时退还乙方已经支付的房地产转让款和厂房建设款。

第九条 争议解决

本协议在履行中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,任何一方均可以向仲裁机构申请仲裁,或向当地人民法院提起诉讼。

第十条 其他

1.本协议如与房屋买卖合同有抵触,以本协议为准。

2.本协议未尽事项,双方可以另行签订补充协议。

3.本协议的附件、补充协议及买卖合同与本协议具有同等法律效力。

4.附件包括:所转让的上海________厂厂区平面图、房地产权证复印件、双方营业执照、企业结构代码证。

第十一条 本协议及附件共页,一式八份,双方各执四份。

第十二条 本协议自双方签字盖章后生效。

转让方:上海________企业有限公司

法定代表人:____________________

上海__________________________厂

法定代表人:____________________

受让方:________信息产业有限公司

法定代表人:____________________

签订时间:______________________

签订地点:______________________

房地产转让合同书阅读

_________房地转字(_______)第______号

转让方:_______________________(甲方)

地址:_________________________________

电话:_________________________________

法定代表人:___________________________

性别:_________________________________

出生:_________年_________月_________日

职务:_________________________________

国籍:_________________________________

身份证号码:___________________________

受让方:_______________________(乙方)

地址:_________________________________

电话:_________________________________

法定代表人:___________________________

性别:_________________________________

出生:_________年_________月_________日

职务:_________________________________

国籍:_________________________________

身份证号码:___________________________

双方达成如下协议:

第一条 甲方在深圳市_________地段(地块编号:_________)拥有房地产,名称:_________,数量:_________,现有偿转让,转让方式为:_____________________

(1)出售

(2)交换

(3)赠与

(4)继承

第二条 乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其上物业

土地面积:_________________㎡

其中:基底分摊面积:_________㎡

公用分摊面积:_________㎡

_________面积:_________㎡

共有使用权土地面积:_________㎡

物业部分为:_________________________________

第三条 甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误,同意上述房地产转让价格为______________币,单价_________元/㎡,总金额_________________元,(小写:_________元);并于_________年_________月_________日前全部交完。

第四条 土地使用年期为_________年,自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第五条 乙方继续履行原《土地使用规则》中的有关规定,原《条例》公布前行政划拨的用地和历史用地,必须履行_________有关规定的义务。

第六条 乙方从_________年开始,缴纳土地使用费,在此以前的土地使用费全由甲方负责。

第七条 房地产转让费由甲方负责缴纳。

第八条 转让合同由双方签字盖章,经市公证机关公证,并到政府主管部门办理产权登记手续后,乙方正式取得房地产权。

第九条 乙方获得房地产权,如再发生出租、抵押、转让(含出售、赠与、继承、交换)时,应按第八条之规定办理产权变更登记手续。

第十条 如系地产商第一次售房,原房地产预售合同书作为本合同附件。

第十一条 本合同正本一式四份,甲乙双方、房地产权登记机关、公证处各一份。

转让方(盖章):___________ 受让方(盖章):___________

法定代表人(签字):_______ 法定代表人(签字):_______

_________年______月______日 _________年______月______日

签订地点:_________________ 签订地点:_________________

有关房产转让协议书

_________房地转字(_________)第_________号

转让方:_________(甲方)

地址:_________

电话:_________

法定代表人:_________

性别:_________

出生:_________年_________月_________日

职务:_________

国籍:_________

身份证号码:_________

受让方:_________(乙方)

地址:_________

电话:_________

法定代表人:_________

性别:_________

出生:_________年_________月_________日

职务:_________

国籍:_________

身份证号码:_________

双方达成如下协议:

第一条 甲方在深圳市_________地段(地块编号:_________)拥有房地产,名称:_________,数量:_________,现有偿转让,转让方式为:_________

(1)出售

(2)交换

(3)赠与

(4)继承

第二条 乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其上物业。

土地面积:_________m2

其中:基底分摊面积:_________m2

公用分摊面积:_________m2

_________面积:_________m2

共有使用权土地面积:_________m2

物业部分为:_________

第三条 甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误,同意上述房地产转让价格为_________币,单价_________元/m2,总金额_________元,(小写:_________元);并于_________年_________月_________日前全部交完。

第四条 土地使用年期为_________年,自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第五条 乙方继续履行原《土地使用规则》中的有关规定,原《条例》公布前行政划拨的用地和历史用地,必须履行_________有关规定的义务。

第六条 乙方从_________年开始,缴纳土地使用费,在此以前的土地使用费全由甲方负责。

第七条 房地产转让费由甲方负责缴纳。

第八条 转让合同由双方签字盖章,经市公证机关公证,并到政府主管部门办理产权登记手续后,乙方正式取得房地产权。

第九条 乙方获得房地产权,如再发生出租、抵押、转让(含出售、赠与、继承、交换)时,应按第八条之规定办理产权变更登记手续。

第十条 如系地产商第一次售房,原房地产预售合同书作为本合同附件。

第十一条 本合同正本一式四份,甲乙双方、房地产权登记机关、公证处各一份。

转让方(盖章):_________ 受让方(盖章):_________

房地产转正个人总结篇(10)

• 在梳理宏观调控政策得与失中,经济运行有何新的趋势?本期倾听全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿释疑一系列经济问号。

详解中国经济“两难”境地

记者:怎么看待当前经济放缓的性质和程度?

贺铿:PMI缓慢下行,这一现象应该引起重视。我的判断是,目前的经济下滑还很难说是趋势性下滑,而是由于调整经济结构、调控房地产,以及缩小去年过分膨胀的基建规模、清理地方融资平台带来的经济收缩。

此种经济收缩难以避免,是调控过程中的一种正常表现。否则,经济结构怎么能调整好?结构失衡怎么纠正?可持续发展的目标怎么达成?因此,我不主张改变现在的政策。宏观调控不应该放松,尤其对于房地产调控,应该坚持,当然也要不加码,毕竟房地产市场下滑得太快会带来很大危险。所以要稳定住当前政策,把泡沫慢慢挤出去。

记者:最近“再次出台第二轮刺激政策”的观点鹊起,您是否赞同?

贺铿:我不主张再搞类似去年的一揽子刺激经济计划,以及极度扩张的财政和过于宽松的货币政策。我现在非常担心再出台新的刺激政策。听说上海等地又要放松第三套房贷限制措施,我认为这个消息要警惕。之所以出现“再刺激”论,是因为市场担心下半年经济下滑。目前一些反映中国经济走势的先行指标如PMI、发电量等,已出现掉头回落的趋势。

记者:从前几个月来看,规模以上工业增加值增速开始减慢、贸易顺差下降、城镇固定资产投资下滑等,这些数据增加了对经济下滑的担忧。

贺铿:经济下半年出现回调趋势是必然的。现在经济已经到了“两难”境地,房地产不调控不行,不调要出危险,泡沫要崩溃。可是调整了必然影响经济增速,与房地产相关的建材、家具、钢铁、水泥等行业必然受到影响。另外,去年出台那么大盘子的刺激计划,开工了那么多的项目,信贷去年也达到近10万亿的规模,这些不收缩不行,但是要收缩,基础设施建设等就必然受影响。

记者:从目前来看总的趋势仍是高增长,但能看出增长的动力在下降,增速连续三个季度逐步回落。那么随着刺激政策的退出,房地产、产能过剩等调控政策的叠加效应,您是否担心多重下滑力量会在第四季度集中爆发,甚至出现“二次探底”?

贺铿:我不担心有什么“二次探底”。总的判断是,下半年经济依然向健康的方向发展,增速放缓,但无需担心。经济回调一点不要过于紧张,也不要操之过急,更不能草率采取过激的调控政策。经济增速放缓一点就放缓一点,尤其房地产正处在胶着期,开发商、地方政府等各利益主体都在“扛着”,房地产往下走,地方政府、地产商、银行等的利益受损失,因此希望让政策松一松,但是我认为,目前是政策观察期,看一段再说。

记者:目前宏观局势非常复杂,陷入了多个“两难”局面。我有一种观察,宏观调控似乎在保增长、调结构、防通胀等多个目标间纠结、平衡;目标之间也有矛盾,又是很难达到平衡的。

贺铿:的确是这样。今年形势复杂多变,面临很多不确定因素。下半年宏观调控的目标要更加明确,转变经济增长方式,调整经济结构应是下半年主要的政策目标。调整必然使经济增速下降,因此,需要注意保持经济适度增长的同时着力调结构。

问诊经济转变的方向

记者:谁都觉得转变经济增长方式、调结构挺急迫的,可喊了这么多年也转不动。您认为转变的难度究竟在哪里?

贺铿:实际上,转变经济增长方式、调整经济结构的思想已经有30年的历史了,改革开放初期,当时叫“外沿扩大再生产,内沿扩大再生产”,后来又叫“生产方式转变”,再后来又叫“转变经济增长方式”,不管叫什么,这么多年为什么一直转变不过来?关键是在“转变什么?”、“怎么转变?”的问题上一直存在分歧。我认为转变的关键在于:

一是经济发展动力要转变。从依靠投资拉动转变为需求拉动,这里面包括内需与外需兼顾,现在很多学者对外需存在偏见、误解,没有意识到外需对一国经济模式提升的作用。没有任何一个国家可以脱离外需而发展起来的。

二是收入分配制度的转变,深化收入分配制度改革。一方面,提高初次分配中劳动报酬的比重,强调建立职工工资正常增长机制,通过二次分配进一步理顺收入分配格局。改变目前初次分配中资本所得偏多、劳动所得偏少的局面。另一方面,加大税收对收入分配的调节作用。降低中低收入者的税收负担。改革劳动者报酬的分配结构。收入分配问题解决不好,中国经济增长就不可能健康增长,许多社会问题也得不到很好的解决。

三是发展方式的转变。从粗放式到节约环保 式转变,改变以前过度依赖资源、能源以及破坏环境为代价的发展模式,提倡科技创新。四是发展指导思想的转变,转变到以民生为本、以人为本的方向。

梳理宏观调控得与失

记者:反思近年调控,有人总结说中国宏观调控政策的特点总是处在矫枉过正的状态、而且总是滞后于市场。松的时候过松,紧的时候又过紧,您如何评价上半年宏观调控政策的操作?

贺铿:以往的宏观调控方式的确需要反思总结,要汲取2008年宏观调控的经验教训。总结过往的宏观调控经历,可以更好地把握下半年的宏观调控节奏和力度。

2008年下半年经济出现下滑,一揽子刺激计划出台,下达了4万亿的总盘子,现在回头看当时有些太急了。我当时就在人大财经委的会上说,我们的各个决策部门的宏观理论研究太不足,人民币汇率机制怎么改革?外贸到底怎么发展?要仔细研究个透。2008年经济下半年突然下滑,不单纯是全球金融危机造成的,我看也有宏调政策不恰当的因素。各部门缺乏深入研究,也缺乏担当勇气。

2008年一季度已经有先行指标下滑,不能再继续实行“双防”政策了,但是政策很迟钝,并没有调整,沿海外向型出口企业已经出现成千上万的的倒闭潮,但仍然未意识到问题的严重性,认为是产业升级,东部“腾笼换鸟”的结果,直到10月底才意识到问题很严重,又下猛药来施救,4万亿下马,这药下得过急过猛,就像一个人得了感冒,打喷嚏的时候你不吃药,等已经发高烧了你吃再多的药也没有什么用,这个周期是必须经受的。

为中国经济“三大调整”支招

记者:您觉得未来宏观调控思路应该怎么调整?目前争议很大,有的专家从总需求的角度强调保增长,但有的专家则强调在可容忍的增速下降水平下,咬牙坚持调结构。

贺铿:我认为宏观调控的思路需要转变,从应对危机时期的“通胀预期管理”转到“后危机时代”的防“滞胀”。不要单纯关注通货膨胀问题,这个目标唱得太高调,对经济把握没有好处。社会上对通货膨胀的预期浓烈,这对现实经济带来很大的冲击。我并不是说不要加强通货膨胀预期的管理,只是想说不要把这种通货膨胀的预期唱得太高,对经济没什么好处。过度的通胀预期既缺少现实依据,又可能把人们的思想搞乱,甚至可能形成“预期通胀”。

记者:预期通胀的确令人困惑,上半年大蒜、绿豆等涨价,涨薪潮起,大宗商品价格攀升,这些是否就是通胀来袭,其实关于通胀的概念比较模糊。学者依据的经济理论不同,评判通胀的标准似乎也千差万别。将物价上涨等同于通胀往往导致中国式“通胀预期”自我实现。

贺铿:有学者预期今年一定出现高通胀,主要依据米尔顿•弗里德曼提出的“通胀永远是一种货币现象”的论点,去年那样宽松的货币,过多的流动性一定造成今年的通货膨胀,但是,中国10万亿的信贷并没有变成老百姓的财富收入,如何通胀?百姓的收入并没有增加啊!去年增加的收入还没有前年绝对收入比高呢。不过,10万亿下去,基础设施建设被扩张了,上游产品价格上涨造成对下游产品价格传导之势,加上今年农产品价格的回归补涨和灾害天气的影响等因素,一定程度上的确推高了CPI。这是“胀”的因素,另外,对房地产投机的调控,信贷规模下滑等,这是“滞”的因素,如何防止通胀又不出现经济出现“滞”,只有将宏观调控从以需求管理为主转向以供给管理为主。

记者:请您谈谈具体建议吧

贺铿:我想主要有三个手段:

一是收入政策的调整。一方面企业提高薪酬水准,另一方面是不是考虑减轻企业经营成本,特别是那些劳动密集型中小企业,吸纳就业多的但利润又不高的,可实行差别税率,减免税收。同时,对企业职工的五项保险,原来规定是企业交一半,职工交一半,是否可以考虑财政缴纳,既降低了企业的成本压力,也同时提高了劳动者的收入。

二是人力政策,增加就业机会,提高百姓的收入。只有需求增大才能刺激企业提供供给,扩大投资。增加就业,特别是让低收入者,失业的群体找到一份稳定的工作,才能保障收入并提高消费需求。

三是调整经济增长政策。在生产要素组合上调整,从房地产、基建等资本密集型转向技术密集型,鼓励民间资本参与技术创新。

发展目标由GDP转变到民生

记者:你如何看待当前民生问题?

贺铿:最根本的在于转变经济发展方式这个我们提了很多年的老话题。其中最重要的一点是转变经济发展目标,由GDP转变到民生。

我们喜欢提保增长,其实是过分看重了经济增长率那个数字,这是本末倒置,保民生才是首要任务。只要民生问题改善了,农业、服务业、教育、医疗等改善了,老百姓收入稳定增加了,要GDP多少那个数字有什么意义?

各级政府都把经济增长率看得太重,这和政绩考核指标关系密切。应该改变这种考核观,更倾向于对于就业率、老百姓收入等考察指标,真正做到以人为本。

除此之外,还要转变经济发展的动力,使得经济增长由投资推动转变到需求拉动;使生产方式从粗放型转变到集约型。

还有一点需要提出,我们要更重视培育市场机制,真正让市场去配置资源,给与中小企业、民营企业宽松平等的市场环境,贯彻执行落实好新36条意义重大。

点评房地产的困与兴

记者:目前房价调控也陷入“两难”。这么高的房价,不调控容易引发资产泡沫。但如果房地产和房地产投资萎缩厉害,又可能导致中国经济依赖的一大增长引擎折戟。

贺铿:抑制房地产投机的调控是必要的。但是,目前执行的二三套房贷限制等政策有些治标不治本,我认为要根治还是要启动房地产税,把炒房者的囤积成本提升上去,把泡沫彻底挤出来,让炒家因此远离房地产。目前,房贷政策的行政色彩太浓,只有房产税开征了,才能使房地产的信贷政策回归常规化。

记者:你预计房地产调控政策会进一步加码还是松动?

贺铿:我认为房地产政策不能反复,2008年房地产政策反复,为此付出很大代价,一方面影响政府的信任度,另一方面,反弹将形成更大的泡沫,泡沫蓄积会导致像美国次贷危机爆发那样的危机境地,值得警惕。

对房地产的调控,尽管价格没有下来,但交易量大幅下来了。当前,针对房地产,国家出台了一系列调控政策,贺铿认为,这是必需的,且毫不动摇的。我认为调控不是指房价要下来多少,调控的指导思想是遏制投资和投机需求,规范土地收入的管理和使用,这才是调控的根本。而尽快研究和出台房产税,我们的房地产才能健康发展,只有出台房产税,房屋的保有成本加大了,投机者就会有顾虑,房地产当中的投机行为才能得到有效遏制。

我认为这是投机者、开发商、也包括少数地方政府跟中央调控政策博弈的现象。再看他一个季度,再看他半年,这种僵持的局面,会打破的。在打破之后,让房地产商、投机者和部分政府恢复到理性的时候,我们应该考虑到出台房产税问题,只有房产税、交易税才能保证房地产健康发展。

目前针对房地产市场出台的限制贷款、限制购买等调控手段行政色彩太浓。但已经这么做了,就一定要坚持走下去。购房的贷款方式,应该是银行的一种企业行为,国家应该看他怎样扶持中低收入者购房,而不是干预他,让银行根据其自身安全性,确定比较长期的房贷政策。

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