房屋质量鉴定报告篇（1）

位于北京市石景山区XX小区是北京城市XX公司于2005年5月开始开发建设的商品住宅小区，共有4幢楼，每幢楼12～22层，住宅600个单元。该小区于2004年月开始预售，于2005年6月建成交付业主。业主于2005年7月以后开始陆续装修入住。案例涉及的当事业主黎XX于2004年11月14日与北京市城市开发有限公司签订购房合同，一次性支付全部购房款84万元，购得该小区第10栋2单元商品住宅一套，面积134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

业主收房时却发现卧室天花板（楼板）明显存在斜向45°裂缝，长度达两米。而且经进一步勘查，而且裂缝疑似上下贯通，该业主由此产生联想，立刻查看自家地面，果然发现地面也存在相同裂缝，其他单元业主也相继发现自己居住单元的天花板和地板存在位置、长度、走向和性质极为类似的裂缝。后经从楼上做浇水渗漏试验，发现浇水迅速从下层居室流出，证实此裂缝为上下贯通裂缝。最终，经过连环查看相互交流，竟发现该楼从1层到12层的所有住宅单元在相同位置均出现相同走向裂缝，而且最终获确认其性质均为楼板上下贯通裂缝。

针对上述问题，业主们与其开发商交涉时，对方便回避不见，开始采取事实上的拖延策略。

万般无奈之下，为了维护自己的合法权益，业主们遂诉诸法律。以“商品房出现重大缺陷”为由，将开发商―北京XX开发有限公司诉至北京市石景山区人民法院。随后，法院受理了诉讼。

为了确定业主们的损失，2006年1月石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。鉴定机构要求业主事前对需鉴定的缺陷部位进行清理。北京市建筑工程质量司法鉴定中心遂于2006年1月对该栋的605室和1105室两户缺陷房间进行抽样质量鉴定。2006年2月，北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定书。关于裂缝产生原因鉴定书载明：“…该鉴定书对以上缺陷给出的结论为：“…顶板裂缝是由温度和收缩作用产生的裂缝，系非受力裂缝。就此裂缝而言，尚不影响结构的安全性，但裂缝的存在，会对结构的适用性和耐久性产生不利影响。”

虽然有了这样的鉴定结论，还需要一个定量的结论。”即还需要由权威机构对房屋缺陷的实际损失给予定量评估，以便获得证据。

原告们经过5个多月的等待，2006年8月22日，石景山区人民法院终于向北京XX地产评估有限公司（下简称XX公司）发出委托函，委托XX公司对该案讼争的两项内容进行评估：房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失具体数额；房屋修复后是否存在价值的贬损。几天后，XX公司的房地产估价师终于出现在XX小区业主，对房屋质量缺陷造成的损失进行评估。整个现场的评估工作持续不到20min并未在现场对楼板开裂情况以及对室内装修可能产生的影响仔细进行观察和测量。

XX公司考察业主家里的装修情况后，于2006年12月6日，《房屋质量缺陷损失评估报告》（以下简称“房损评估报告”）终于出炉。这也是当时北京市首份房屋质量缺陷损失评估报告。

其中评估结论原文摘录如下：

（1）对房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失进行评估：估价对象在估价时点2006年12月4日的房屋造成的损失价值为7480.3元.

（2）裂缝修复后，已具备使用功能，但在房屋所有权人进行房地产转让时，可能会产生不利影响，造成房地产减值，根据估价人员现场观测及对同类物业综合分析，确定估价对象的减值比例为房地产总价的2～3%。

针对以上评估报告给出的结论，参与诉讼的笔者曾当庭提出自己意见，认为房损评估报告确定的损失数额过低。笔者根据实际工作经验，依据建筑业预算的有关规范和手册进行了计算，依据计算结果庭审时在法庭上提出，该“房损评估报告”给出的结论与国家的行业计算规范、手册，以及施工实际严重不符。例如当庭指出损失数额计算严重失实事实之一是，计算费用中“工期”一项中给出的工期天数为两天，与本案房屋裂缝缺陷修复工程实际所需工期相差太多。根据前述法官认可的修复方案，修复工程内容包括：拆除业主装修的地板、凿除裂缝周边混凝土并进行清理、浇筑混凝土、对受损和施工影响的顶棚和墙壁进行清理和粉刷、恢复房间地板，以及施工现场的整理等等，经过实际保守估算约需16天工期。笔者当庭还指出，房损评估报告对修复缺陷时房间原装修的破坏程度，以及施工影响损失的估算，与事实和规范完全不符。笔者作为业内人士认为，使用与评估方案计算损失所依据的相同规范进行计算，结果与评估报告大相径庭。不符的原因在于，计算修复工程面积时，评估机构仅计算了裂缝所占面积，没有计算维修对整个房间的不可避免的损坏和影响。原告依据计算对此评估结果提出质疑严重。

书中，业主们提出的索赔数额是6万元。主要包括，房屋质量缺陷造成的损失价值为12600元（是否工期天数按16天计算的结果）；房屋贬损值4.23万元，具体计算依据为，以原购房款乘以年增长率加上专修费用做为计算基数，按评估中贬损比率的最大值3%计算，即（84万购房款×2005年增长率120%×2006年增长率125%+15万装修费）×3%=4.23万元。

2006年12月19日，石景山区人民法院对该案作出一审判决，由北京XX公司赔偿7名业主3.6万元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。

（1）北京城市开发股份有限公司于本判决生效后十日内给付业主黎XX房屋缺陷贬值金及损失共计三万六千三百八十元；

（2）驳回黎XX其他诉讼请求。

案例二、北京市石景山区XX小区房屋质量缺陷诉讼调解案

案例一中已述及，北京市石景山区XX小区10栋2单元从1层到12层的所有住宅单元在相同位出现相同走向和性质的裂缝。其中一楼105号业主王××于2007年向石景山人民法院提其诉讼，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司赔偿由于其交付的房屋出现多处裂缝而造成的损失。具体主张为，要求被告给付房屋缺损贬值损金及裂缝修复损失6万元，并承担鉴定费用和诉讼费用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地产咨询评估有限责任公司，就原告居住房屋内产生裂缝的修复成本损失和由此导致的房屋贬值损失进行评估。2007年11月30日该评估机构出具房屋质量缺陷损失评估报告。其中载明：房屋裂缝修复损失价值4541元。“房屋缺陷进行修复后，房屋缺陷贬损价值影响，综合确定修复后房屋的价值为未发生裂缝的房屋与估价时点公开市场价值的2～3%，根据XX小区内未发生裂缝的房屋公开市场价值，经市场比较计算得出估价对象公开市场价值约为12899元/m2。”

此案经法院审理，双方当事人达成调解协议。协议内容如下：

（1）北京市XX开发股份有限公司于2007年12月12日之前赔偿王××因房屋质量缺陷导致的修复和贬值损失五万零伍佰元；

（2）鉴定费用七千元，由北京市XX开发股份有限公司负担

（3）诉讼费用四百元，由北京市XX开发股份有限公司负担

（4）双方无其他争议。

与王××一同并经法院调解结案的共三人。赔偿额度从5.05万元至10万元不等。

案例三、北京市石景山区时代庐峰小区业主诉讼案

2008年夏，石景山XX新区业主黎XX家中再次发现其住房西北卧室和西南卧室顶板出现裂缝。这次出现的裂缝与2005年刚入住时发现的裂缝类似。业主认为，该裂缝是结构楼板断裂，属于房屋重大质量缺陷。曾电话通知房地产商，开发商派人看过之后一直拖延，长时间不予答复。笔者无奈遂于2009年3月将开发商诉至石景山人民法院。这是业主黎XX就同一套房屋其他房间存在的同一类质量缺陷提起的又一次诉讼。

同年11月25日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司给出《房屋受损价值评估报告》，“认定：估价对象为北京市石景山区 XX小区10号楼2单元705号房屋，在估价时点2009年11月18日的房屋质量缺陷造成的损失价值为9616元；而对房屋修复后贬损价值未提出鉴定意见。”

法院依据这份报告判决如下：

（1）北京XX业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿黎XX（房屋质量缺陷损失九千六百壹拾陆元；

（2）驳回黎XX的其他诉讼要求。

房屋质量鉴定费用八千元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担。房屋评估费用二千元，由黎声莲负担一千七百八十四元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担二百一十六元。

同一栋楼，同一个朝向，位置基本相同，同一个法院审理，同一个技术鉴定单位，检测结果完全相同，可三家评估单位评估出来的损失千差万别。这么一个呈堂重要证据，由于房屋缺损评估结果不同，造成法院判决相差数倍，给业主造成极大的直接损失。

建议：

（1）建议成立建筑工程司法综合评定委员会

人员组成：各行业专家

职责：对评估房屋质量缺损机构的评估进行认定。发现问题3次以上的或者一次重大评估失误的调销其从业资质。

（2）建立咨询机构设想：保证其独立性；建立专家库；评定专家遴选：随即从专家库抽取；尽可能减少开发商和建筑企业影响；提供权威评估意见。

参考文献

[1]《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心[2006]建鉴字（06002）号司法鉴定书.

房屋质量鉴定报告篇（2）

关键词：房屋质量；司法鉴定；鉴定注意事项

1、前言

近年来，随着商品房交易的兴盛，房屋质量纠纷频发，而公众的法律和维权意识越来越强，当人们觉得个人的合法权益受到侵害时，越来越多的人开始通过诉讼的手段来维护自己的权益，法院在处理房屋质量诉讼时，常常要通过专业机构来对房屋质量进行鉴定，通过鉴定结果判定责任归属或为损失评估提供依据。笔者根据自己多年从事司法鉴定工作的经验，提出一些个人浅见，希望使后来者能少走一些弯路。

2、常见的房屋司法鉴定内容

根据笔者这些年的工作经历，比较常见的房屋质量安全司法鉴定内容有：（1）业主在收房后发现房屋存在质量问题，如房屋出现裂缝、渗水、墙体砌筑质量差、未按图进行施工等，而开发商不能给予满意的答复，业主提出诉讼，法院提出司法鉴定要求；（2）住户在装修过程中拆除承重结构影响到上层住户的安全或上层住户装修施工造成下层住户漏水或出现裂缝，双方（或多方）不能就赔偿达成共识，权益受侵害方提出诉讼，法院提出司法鉴定要求；（3）住户在使用过程中发现房屋出现质量问题，如渗水、裂缝等，不能确定是开发商责任还是装修公司责任，为明确责任方，法院提出司法鉴定要求；（4）房屋倒塌事故责任主体认定的鉴定；（5）新建工程施工过程对相邻建筑物的影响，常见的如房屋下沉开裂，门窗变形等，对影响程度进行鉴定。

3、房屋司法鉴定工作的程序

鉴定公司在收到法院的鉴定委托后，首先要明确鉴定的内容，对不明确之处及时向法院进行反馈，由法院联系原告和被告进行确认。其次要确认鉴定内容不超出鉴定公司业务范围，不超过鉴定公司技术条件和鉴定能力。同时要对鉴定可行性进行初步判断，如笔者曾遇到司法鉴定要求对防水材料的力学性能进行检测，而国家标准对已使用的防水材料的力学性能没有提供检测方法，鉴定工作无法进行，遇到此类问题要及时通过法院向申请人进行说明。

明确鉴定内容后首先要对现场进行初步调查，初步调查是必须的过程，笔者曾为贪图省事跳过此步直接进行现场鉴定，结果到现场后发现由于条件限制，常用的鉴定检测方法不适用，而更换鉴定方法需要回公司更换设备，结果笔者只能和法院、原告、被告方重新约定时间，浪费时间不论，申请人还因此怀疑笔者的技术能力，所以说初步调查是必须的过程。初步调查时，应有法院和原告、被告方到场，初步调查有以下目的：（1）通过和原告、被告沟通明确双方的分歧点并获得进一步的信息，通常，开发商为被告时，其对很多技术细节并不清楚，初步调查中就可以商定现场鉴定时要求施工单位技术人员到场；（2）了解现场情况，并进一步判断司法鉴定的可行性，笔者就曾遇到司法鉴定要对楼板厚度进行检测，而楼下住户不愿配合，导致鉴定工作无法进行；（3）获得必要的资料，特别是施工图纸，判断图纸是否有效，是否经过审查，所有资料应交给法院进行质证，质证后方能作为鉴定的依据；（4）初步判断房屋质量状况，有针对性的制定鉴定方案。

初步调查完成后通常由法院来指定正式现场鉴定的时间，现场鉴定时应注意：（1）鉴定依据的规范或标准应为房屋设计建造时有效的规范或标准，而不是鉴定时有效的规范或标准。我国的标准通常5年左右就进行更新，标准更新后对很多指标提出了更高的要求，拿新指标来要求早期的房屋工程显然是不合适的；（2）当地方有规范或标准时，应使用地方规范或标准，因为地方有规范或标准通常要比国家或行业规范或标准要求严格；（3）现场鉴定过程中，原告或被告提出的新资料必须经法院质证后方能采用；（4）鉴定过程必须要原告（或人）和被告（或人）现场见证，鉴定过程形成的记录，必须由原告（或人）和被告（或人）签字确认；（5）鉴定的结果不能向原告或被告提前透露，不能发表个人主观见解，不能在言语中有所偏向，引起原告或被告的不满，进而怀疑鉴定结果的公正性。

4、司法鉴定报告

现场鉴定完成后，应及时对结果进行计算分析，出具司法鉴定报告，必要时应进行补充鉴定。司法鉴定结论是委托人为了解决案件中某些专门性问题，委托具有专门知识和技能的人，进行鉴定后所做出的书面结论。司法鉴定结论具有以下特点：（1）具有特定的书面形式；（2）是具有鉴定资格的鉴定人对专门性问题从科学技术的角度提出的分析判断意见；（3）它仅限于解决所涉及的技术问题，而不是就法律问题提供意见。

房屋安全司法鉴定案例大多数是一种确定因果关系的鉴定，即鉴定人利用专门知识和检测手段，对案件的某种事实造成的结果或对引起某种事实发生的原因进行分析和评判。因此，鉴定要根据案件的相关事实，结合各种证据材料以及现场的各种物质现象进行分析，有时还应考虑现场及周围的环境影响，通过仔细的分析研究与科学合理推断，作出鉴定结论。出具司法鉴定报告应注意：（1）鉴定结论作为司法证据必须严谨、明确、清晰。鉴定结论要正面回答委托方的委托要求，不宜做出模棱两可的结论，不能判断的应注明不能判断；（2）所有结论应有出处，有数据为依据，不能根据经验主观判断；（3）报告应有现场鉴定过程的照片作为必要的见证；（4）鉴定结论必须通过庭审质证后，才能起到证据作用；（5）要明白自己的角色定位，司法鉴定的结论是为了陈明事实，而非解决法律问题。鉴定人员的工作是分析问题形成原因和造成的危害，而不是对事件责任方的认定，鉴定人绝不能越俎代庖，以法官的身份去判定责任，对案件进行定性，《司法鉴定程序通则》对此有明确的规定，如鉴定机构出具的鉴定报告有法律责任的内容，庭审中报告会被判定为无效，反而会给自身带来不必要的麻烦。

5、结束语

作为司法鉴定从业人员必须明白，司法鉴定结论经过质证以后成为法定证据之一，对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响，作为司法鉴定工作实施主体的司法鉴定人必须在司法鉴定活动中坚持规范化、法制化、科学化，做到科学、客观、独立、公正从事司法鉴定活动。

房屋质量鉴定报告篇（3）

第二条　本市行政区域内依法建造或者登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备的使用安全管理，适用本办法。

其他法律法规对配套设施设备使用安全管理另有规定的，从其规定。

第三条　市和区县住房城乡建设行政主管部门负责房屋建筑使用安全的监督管理。

规划、质量技术监督、市政市容、卫生、气象、农村工作、人民防空、安全生产、公安等部门应当按照各自职责，做好房屋建筑使用安全的相关监督管理工作。

第四条　房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。

所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务企业以及其他单位、个人管理，受托管理人应当按照规定和约定承担房屋建筑使用安全管理责任。

自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。

第五条　房屋建筑使用人应当安全使用房屋建筑，及时向所有权人、受托管理人报告发现的安全问题，配合开展对房屋建筑的检查维护、安全评估、安全鉴定、抗震鉴定、安全问题治理等活动。

第六条　房屋建筑工程交付使用时，建设单位应当提交质量保证书、使用说明书，明示房屋建筑的性能指标、使用维护保养要求，并按照规定和约定承担保修责任。

房屋建筑工程的勘察、设计、施工、监理单位依法承担相应的质量安全责任。

第七条　房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时，应当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止。

自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当按照住房城乡建设行政主管部门的规定建立房屋建筑使用安全管理档案。

第八条　禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为：

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品;

(三)超过设计使用荷载使用房屋建筑;

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材;

(五)占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为;

(六)在人员密集场所门窗上设置障碍物;

(七)损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备;

(八)其他违反法律、法规、规章的行为。

第九条　区分所有权的房屋建筑主体和承重结构属于房屋建筑的共有部分，进行装饰装修活动需要变动建筑主体和承重结构的，须经全体所有权人共同决定后，方可委托具有相应资质的设计单位出具设计方案，装饰装修企业应当按照设计方案进行施工。

第十条　房屋建筑所有权人应当根据房屋建筑的类型、设计使用年限、使用时间等情况，按照规定定期委托房屋安全鉴定机构对房屋建筑进行安全评估。建设单位、设计单位应当按照规定履行定期告知的义务。

第十一条　房屋建筑有下列情形之一的，房屋建筑所有权人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：

(一)出现开裂、变形等结构损伤的;

(二)出现地基不均匀沉降的;

(三)因自然灾害或者事故可能导致结构损伤的;

(四)未按照规定变动建筑主体和承重结构的;

(五)进行结构改造或者改变使用用途可能影响房屋建筑安全的;

(六)毗邻的建设工程施工可能影响房屋建筑使用安全的;

(七)经安全评估发现房屋建筑存在安全隐患需要进行安全鉴定的;

(八)其他依法应当进行安全鉴定的。

有关行政部门根据公共利益的需要可以委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。

第十二条　房屋建筑有下列情形的，房屋建筑所有权人应当委托进行抗震鉴定：

(一)达到设计使用年限需要继续使用的;

(二)未采取抗震设防措施或者达不到现行抗震设防类别、烈度的;

(三)进行结构改造或者改变使用用途可能影响抗震性能的;

(四)其他依法应当进行抗震鉴定的。

出具抗震鉴定报告依据的房屋建筑现状检查检测数据，应当由依法取得计量认证的单位提供。

第十三条　房屋安全鉴定机构从事房屋建筑安全评估、安全鉴定活动应当向市住房城乡建设行政主管部门备案，并提交下列材料：

(一)房屋安全鉴定机构设立的相关证明文件，或者工程质量检测机构的检测资质证书及具备建设工程结构检查能力的证明文件;

(二)经过计量检定的检测仪器、设备清单;

(三)技术负责人的土建类高级技术职称证书，鉴定负责人的土建类中级以上技术职称证书;

(四)管理制度及质量控制措施。

上述内容发生变更的，房屋安全鉴定机构应当在30日内办理变更备案。

第十四条　房屋安全鉴定机构进行房屋建筑安全评估、安全鉴定活动，应当有两名以上鉴定人员参加，并按照国家和本市相关规定和技术标准进行评估与鉴定，及时、准确、真实地向委托人出具房屋建筑安全评估、安全鉴定报告，同时报送住房城乡建设行政主管部门。对鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当在作出鉴定结论后24小时内书面通知委托人，同时报告住房城乡建设行政主管部门。

第十五条　房屋建筑安全鉴定报告应当由鉴定负责人、技术负责人、机构负责人签字。房屋安全鉴定机构及相关负责人对出具的报告依法承担法律责任。

房屋建筑安全鉴定报告涉及结构体系计算的，应当由具备相应资格的注册结构工程师出具计算书，涉及结构实体检测的，应当由经过相应计量认证的单位出具检测数据。

本市采用统一的房屋建筑安全鉴定报告文本，由市住房城乡建设行政主管部门制发并免费提供。

第十六条　房屋安全鉴定机构不得出具虚假的安全评估、安全鉴定报告。

任何单位和个人不得干涉正常的安全评估、安全鉴定活动，不得伪造、变造安全评估、安全鉴定报告。

第十七条　委托人及利害关系人对房屋建筑安全鉴定结论有异议的，可以向市房屋安全鉴定管理机构申请重新鉴定，市房屋安全鉴定管理机构可以组织重新鉴定。

第十八条　房屋建筑所有权人应当根据鉴定报告的处理建议对房屋建筑采取修缮、拆除以及其他解除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。

第十九条　经鉴定为危险房屋的，应当根据鉴定报告的处理建议使用或者停止使用房屋建筑：

(一)鉴定为观察使用的，应当按照鉴定报告注明的观察使用时限使用;

(二)鉴定为处理使用的，使用人应当按照鉴定报告限制使用的要求搬出危险部位，房屋建筑所有权人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，并按照设计单位确定的后续使用年限使用;

(三)鉴定为停止使用、整体拆除的，使用人应当停止使用，立即搬出。

使用人拒不按照前款规定搬出的，住房城乡建设行政主管部门应当书面责令使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，区县人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

第二十条　使用人搬出的危险房屋为其唯一居住用房的，可以向房屋所在地区县人民政府申请临时安置住房。危险房屋治理结束后，使用人应当搬出临时安置住房。

第二十一条　低收入家庭承担危险房屋治理费用有困难，或者在危险房屋治理期间支付临时安置住房租金有困难的，可以申请补助，具体补助办法由区县人民政府制定。

第二十二条　对房屋建筑进行应急抢险应当按照国家和本市应对突发事件的有关规定执行。对危险房屋的修缮工程，相关行政部门应当及时办理审批手续;需要紧急抢修的，可以先行抢修。

第二十三条　住房城乡建设行政主管部门及有关部门应当建立房屋建筑使用安全信息通报和信息共享制度，实现对房屋建筑使用安全的综合治理。

市住房城乡建设行政主管部门应当建立房屋安全鉴定机构信用信息管理系统，记载并公布备案和监督管理信息。

第二十四条　住房城乡建设行政主管部门建立房屋建筑安全信息档案，记载房屋建筑安全的相关信息。发现下列情况时应当及时记载并予以公布：

(一)擅自变动建筑主体和承重结构的;

(二)应当进行安全鉴定未鉴定的;

(三)经鉴定为危险房屋未治理的。

房屋登记部门在办理房屋转移登记时应当告知受让人查询房屋建筑使用安全信息档案。

第二十五条　房屋建筑所有权人未按照规定进行安全鉴定、抗震鉴定或者房屋建筑经鉴定为危险房屋未及时治理的，住房城乡建设、规划等行政主管部门应当按照各自职责督促所有权人及时履责;拒不履责的，行政主管部门可以指定有关单位代为履行，所需费用由所有权人承担。

第二十六条　学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年进行一次安全评估;达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次安全评估。

住房城乡建设行政主管部门应当会同相关行业主管部门定期对人员密集的公共建筑进行巡查，对未按照规定进行安全评估、安全鉴定、抗震鉴定或者未按照鉴定报告的处理建议及时治理的，应当督促所有权人及时履责，拒不履责的，可以指定有关单位代为履行，费用由所有权人承担。

第二十七条　行政主管部门办理相关证照依法查验经营场所时，应当核实房屋建筑的相关情况，对以危险房屋作为经营场所的，不得办理相关证照。

第二十八条　违反本办法第四条第三款规定，自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业未配备安全管理员的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第二十九条　违反本办法第七条规定，未按照规定建立房屋建筑使用安全管理档案并如实记录的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;并可以处1万元以上3万元以下罚款。

第三十条　违反本办法第八条第(三)项规定，超过设计使用荷载使用房屋建筑的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

第三十一条　违反本办法第十四条、第十五条、第十六条规定，房屋安全鉴定机构有下列行为的，由市住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，计入房屋安全鉴定机构信用信息管理系统，并处5万元以上10万元以下罚款：

(一)出具虚假鉴定报告的;

(二)鉴定结论存在严重错误的;

(三)未及时将危险房屋鉴定结论通知委托人导致责任人未及时履责发生事故的。

第三十二条　违反本办法第二十六条规定，人员密集的公共建筑的所有权人未按照规定进行安全评估、安全鉴定、抗震鉴定或者未按照鉴定报告的处理建议及时治理的，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，处10万元以下罚款。

人员密集的公共建筑经鉴定为危险房屋，生产经营单位以其为经营场所，不具备安全生产条件的，负有安全生产监督管理职责的部门应当按照《北京市安全生产条例》的规定，责令限期改正，逾期未改正的，责令停产停业整顿，经停产停业整顿仍不符合安全生产条件的，予以关闭。

第三十三条　阻碍国家机关工作人员依法履行房屋建筑使用安全监管职责，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关给予治安处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条　房屋建筑所有权人下落不明或者权属不明的，本办法规定的房屋建筑所有权人责任由实际占有人承担。

第三十五条　农村村民自建住宅的使用安全管理由区县人民政府参照本办法制定具体办法;市住房城乡建设、规划、农村工作等行政主管部门负责对农村村民自建住宅的监督管理工作进行指导。

第三十六条　本办法自20xx年5月1日起施行。1991年1月5日北京市人民政府批准，1991年3月9日原北京市房地产管理局，根据20xx年6月1日北京市人民政府第150号令修改的《北京市实施〈城市危险房屋管理规定〉的若干规定》同时废止。

需要注意的房屋建筑使用安全问题(一)出现开裂、变形等结构损伤的;

(二)出现地基不均匀沉降的;

(三)因自然灾害或者事故可能导致结构损伤的;

(四)未按照规定变动建筑主体和承重结构的;

(五)进行结构改造或者改变使用用途可能影响房屋建筑安全的;

房屋质量鉴定报告篇（4）

以新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实关于安全生产重要论述精神,牢固树立以人民为中心的发展思想，全面落实安全发展理念,强化红线意识和底线思维，扎实深入推进安全生产专项整治三年行动,全面开展房屋安全隐患排查和治理整改,切实增强开展城市房屋安全专项整治工作的责任感、使命感、紧迫感，坚决遏制房屋安全事故，切实保证人民生命财产安全。

二、工作原则

(一）登记造册

按照“一栋一档”原则，逐一建档造册，并对排查结果实行信息化台账管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单。

(二）鉴定管理

房屋安全鉴定原则上由鉴定委托人委托具有相应资质等级的建筑行业（建筑工程）勘察设计企业开展。勘察设计企业可以将检测业务另行委托具有相应检测资质的建设工程质量检测机构，检测机构出具检测报告，并对检测报告结论负责，勘察设计企业依据检测报告出具鉴定报告，并对鉴定报告负总责。结构简单的城市三层以下（不含三层)住宅安全鉴定等不需要进行结构计算的鉴定工作可直接由具有主体结构检测资质的建设工程质量检测机构鉴定，出具鉴定报告，并对鉴定报告负责。

(三)整改治理

实施房屋风险隐患整治清单化管理，逐一标明隐患治理责任人，确保责任清晰、措施落地、闭环管理、整改到位。对经鉴定为危险房屋的，各社区应督促房屋所有权人及时进行解危，对一些确实难以由所有权人独自进行解危的，街道协调政府各部门、所有权人等各方力量，共同参与危险房屋改造工作。对城市规划区内重大隐患房屋，所有权人有改造意愿且与规划没有原则性冲突、未纳入征迁范围的，可以会同相关部门研究出台危房翻建审批政策，允许翻建解危。

(四)安全管控

充分发挥各社区的作用，确保管理范围全覆盖。各社区发现房屋安全问题应及时上报。房屋风险隐患消除前社区要采取“人防+技防”措施，逐栋落实监测人员负责房屋安全巡查和动态监测工作，坚决防范化解城镇危房重大隐患风险。加强重要节假日和极端气候条件下的危房巡查检查工作，发现异常要立即采取应急措施进行处置上报，确保人员安全，对已经搬离腾空的危房，要防止危房住户回流。

三、组织机构建设及责任分工

（一）加强组织领导

成立以书记为组长，主管、分管领导为副组长，各社区书记为成员的街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组，负责排查整治工作总体统筹，协调解决实施中出现的各类问题。街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室设在街道城管科，由同志担任。

各社区的相应职责

负责辖区内居民住宅安全隐患排查整治工作，全面动员，对初步判定存在重大隐患的房屋，立即撒离人员并上报街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室，街道领导小组办公室将协调市房屋开发安全隐患排查整治工作领导小组进行安全鉴定，对鉴定为危房的立即设置危险房屋警示标志，告知房屋使用安全责任人和周边居民危房信息。组织对鉴定为违建的房屋进行拆除动员工作，同时做好拆除动员宣传工作，有效化解影响社会稳定的风险隐患。

四、工作任务及范围

(一)工作任务

明确落实各社区排查职责和范围，按照“一栋一档”原则，逐一建档造册、并对排查结果实行信息化管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单,全面摸底、重点整治、有序推进街道辖区内所有房屋安全隐患排查整治工作，力争用3年左右时间基本完成城市房屋的安全隐患整治。

(二)工作范围

本次排查范围是全街道内的居民住宅楼，不留盲区、不留死角，重点加大以下五类建筑风险隐患排查力度。

1.原有住宅楼改建为酒店、饭店、学校、体育馆、商场、养老院、幼儿园、医院等人员密集场所。

2.建设年代长、建设标准较低、失修失养严重及其他因素产生主体结构安全隐患的住宅楼。

3.拆改主体结构和承重结构的住宅楼。

4.改扩建房屋。

5.以往排查存在风险隐患的C级、D级危房，是否存在隐患加剧、未搬离整治、违规住用情况。

五、计划安排

1.重点排查。2021年9月底各社区要完成对辖区内重点房屋摸底排查工作。重点排查5类房屋，包括年代久远的房屋、经过改建扩建的房屋、人员聚集使用的房屋、存在隐患房屋违规住用等。

2.全面排查。在重点排查整治的同时，各社区要结合实际于2021年12月中旬完成所有房屋的全面摸底排查。排查内容包括房屋结构安全、使用安全、地质和周边环境安全等。

六、工作要求

(一)强化督促指导

街道成立检查组开展督导工作，对辖区内房屋安全隐患排查整治工作进展缓慢、推诿扯皮、排查不实的，予以通报;对问题严重的，要约谈相关负责同志;对工作中失职失责、不作为、乱作为的领导干部，严肃追责问责。

房屋质量鉴定报告篇（5）

年9月30日前，完成20户农村五保户、低保户和优抚对象等困难对象的农村危房改造工作，改善农村困难群众的居住条件。

二、改造范围

主要适用范围是镇辖区内的农村五保户、低保户及优扶对象等困难群体现居住的房屋（已纳入村庄改造的除外），经房屋安全鉴定机构按照国家《农村危险房屋鉴定技术导则》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋和《省农村危房鉴定标准》鉴定属于整体危险（一级）或局部危险（二级）的房屋。

三、改造方式

纳入危房改造范围的房屋必须符合村镇规划，否则，不予改造。改造的方式有以下四种：

1、修缮加固：经鉴定机构鉴定为可通过更换部分构件能够恢复安全居住功能的危房（C级或二级），由我镇统一组织或个人自行修缮加固。

2、拆除重建：对经鉴定无法采取工程方法消除安全隐患的危房，按照规定的补助标准补助给农户，由农户自行拆除危房重建新房，产权归个人所有；对住户自建确有困难且有统建愿望的，由我镇统一组织拆除，在原址重建或择址新建，建设资金由我镇或村庄统筹，新建房屋产权归我镇或村集体所有。

3、租赁购买：对于无法居住或者严重违反村庄规划的房屋，可由村集体租赁或者购买村民闲置房屋，对危房户进行安置。

4、救助安置：对符合条件而无力对现住危房自行修缮或拆建的住户，由我镇统一安置在敬老院。

四、工作程序和要求

1、严格危房鉴定程序

（1）确定鉴定机构：从事农村危房检测鉴定的，应具备相应的资质，同时必须遵守有关法律法规和技术标准。

（2）鉴定方式：对于农村房屋存在较严重的质量缺陷或出现较严重的变形、损伤、腐蚀的，应进行房屋整体的鉴定；对于农村房屋村在一般质量缺陷或结构构件出现一般腐蚀，且不影响房屋整体安全的，可根据需要进行专项鉴定。

（3）鉴定步骤：初步调查制定鉴定方案详细勘察与检测分析与鉴定鉴定报告。现场勘察检测情况应有完整的记录（包括照片），由在场人员和鉴定人签字确认。

2、项目申报与审批程序

农村危房改造按照住户申请，村民主评议，镇领导小组审核，报市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室审批的程序进行。

（1）住户申请。符合“一户一宅”政策和危房改造条件的住户向村委提出书面申请。

（2）村委申报。村委会进行严格审查，经村民代表会议通过，在村中张榜公示7日无异议后，以村为单位统一填报《农村危房改造项目申请表》，报镇村建设服务中心。

（3）组织审查。镇领导小组对各村申报的材料进行严格审查，并统一委托具有资质的房屋鉴定机构，对符合条件的农村危房进行鉴定。房屋鉴定机构按《农村危险房屋鉴定技术导则》和《省农村危房鉴定标准》进行鉴定，并出具鉴定报告。鉴定报告应提出修缮加固或拆除重建等具体处理意见。

（4）镇领导小组将危房改造项目报市危房改造领导小组办公室审批。

3、规范档案管理。危房改造做到一户一档，农户危房改造申请，政府补助审批表，公示材料、改造前后住房照片等资料要整理归档。

五、实施步骤

1、第一季度：召开14个危房改造村庄三职干部会议，会议将结合实物，部署危房的改造方式、目标要求、资金拨付、检查验收等事项。

2、第二季度：6月30日前，完成60%以上的农村危房改造工作。

3、第三季度：9月30日前，全部完成农村危房改造工作。

房屋质量鉴定报告篇（6）

中图分类号：U445.55+1 文献标识码：A

城镇建设，越来越多的碰到桩基和基坑的施工，施工引起的纠纷亦日趋增多，截止2013年9月，我局受理因此纠纷而申请鉴定的就达28起，且逐年递增，随着此项工作的开展，人们自我保护意识的增强，设计、施工、建房单位高度的重视，往往在桩基和基坑施工前，建房单位委托鉴定部门在施工期间，对拟建房屋场地周围的房屋作全过程监测。通过科学合理的鉴定，可以明确责任，缓和矛盾，既保证城镇建设的顺利进行，同时，邻近建筑在施工过程亦能正常、安全的使用。因而对桩基和基坑施工引起的房屋损坏进行正确鉴定，是一项非常重要的工作，社会效益和经济效益都很显著。现就桩基和基坑施工对邻房影响的鉴定进行介绍和分析。

一、鉴定程序

房屋安全鉴定机构在受理此类鉴定委托时，一般分五个步骤进行：

第一步：查勘现场，了解拟建房屋地址、界址及场地周围已有建筑物的分布和结构情况。

第二步：查阅图纸和相关资料。

1、拟建房屋的图纸

了解拟建房的概况，诸如结构形式，平面轴线尺寸，建筑物高度，使用功能，基础形式，基坑开挖深度等。

2、被鉴定房屋的图纸

了解被鉴定房的建筑功能，平面尺寸，建造年代，结构形式，构造刚度，使用情况，基础深度，埋置情况及地下管线埋设等，还有历年变更使用，如加层扩建、加固等资料。

3、工程地质勘查报告。

了解场地及其周围土层的物理力学性能和地下水位深度。

4、拟建房屋的施工组织计划、进度安排及坑壁的围护方案。

第三步：制订鉴定、监测方案

组织技术力量对被鉴定房作初始调查，做好勘测记录，出具预鉴报告，报告需明确邻房的完损程度；桩基、基坑施工应采取相应的措施，以减少影响程度。

第四步：实行现场监测、鉴定

组织专人对被鉴定房定期做好沉降、变形、裂缝观测，视沉降、变形情况发展采取应急措施。

第五步：施工完毕做结案报告，明确影响程度，提出处理建议。

二、挤土桩施工对邻房的影响

判断桩基施工是否会对邻房造成影响，首先要判明基础桩的类型。

按成桩方法对土层的影响，一般分为挤土桩、部分挤土桩和非挤土桩三类。

所谓挤土桩：即在成桩过程中，桩周围的土被压密或挤开，因而使周围土层受到严重扰动，土的原始结构遭到破坏，土的工程性质有很大改变，这类桩主要有打入或压入振入各种预制桩及沉管灌注桩、夯扩桩。

部分挤土桩：在成桩过程中，桩周围的土仅受到轻微扰动，土的原始结构和工程性质的变化不明显。如I型H型截面钢桩及敞口空心钢筋砼预制桩，预钻孔打入、振入、压入桩。

非挤土桩：成桩过程中将与桩体积相同的土被挖出，因而桩周围的土较少受到扰动，但有应力松驰现象，这类桩主要有各种形式的挖孔或钻孔桩。

明确了桩的类型，就可以较正确地判断挤土桩施工对场地周围建筑的影响。而同样是挤土桩，由于沉桩方式不同，土层性质不同，对周围场地建筑影响也不同。如果是振入式，锤击式挤土桩，除考虑挤土对场地周围房屋的影响，还要考虑振动对房屋的影响。挤土的影响，主要是通过对地基土体超静孔隙水压力的变化，深层土体侧向位移及地面的侧向位移和隆起的观测来判断；振动的影响将通过地震烈度测试来确定影响等级和影响范围，即通过测定地面质点运动的速度和加速度，换算成地震烈度值，然后提高ⅠⅡ极考虑，对照我国地震烈度表，如属4度，仅窗有轻微作响，5度粉刷会裂开，6度简易结构房屋会破坏，一般房屋结构明显受到影响。

三、不同性质的土层在沉桩过程中对场地及邻房的影响不同

1、不敏感的饱和粘性土

由于该类土不排水抗剪强度很低，渗透性差，不排水压缩性低，沉桩过程与桩体积等量的土体会向桩周围发生较大的侧向位移和隆起，会使邻房产生侧向位移和上浮。

2、敏感的粘性土

沉桩造成土的液化而流失，并促使土重新固结，土的隆起量小于桩的入土体积，并在沉桩完毕后，因土的固结产生下沉，其沉降量约为隆起量的1.7倍，建筑物表现为微量下沉。

3、坚硬粘土

土体仅在桩周围较小范围内受到挤密压实，沉桩对地基土只产生较小范围的侧向位移和很小的隆起量，而且隆起量要小于水平位移。

4、密实砂土

沉桩造成土体较大的侧向位移和隆起现象，且振动造成砂土松驰，使之侧移和隆起更为明显。

5、中密及松散砂土

沉桩造成的挤压，以及振动促使土的液化产生固结下沉，表现为显著的地基土侧向位移和沉陷。

总之，据资料显示，在粘性土和密实砂质土地基中，土体的侧向位移和隆起在沉桩区及邻近10-15倍桩径范围内达到最大值，并将随距离的增大而逐渐减少，影响范围约为1倍桩长。对软土地基，影响范围可达50M外，在松散和中密的砂质土中，地基土体的沉降和位移的影响也基本相同，较大的沉降影响区为沉桩区及邻近4-5倍左右桩径范围，较显著的位移影响区为2倍左右桩径范围处。

四、基坑开挖对邻房的影响

在基坑开挖前，场地处于平衡稳定状态，基坑开挖打破了原来的平衡稳定状态，从而使基坑周围一定的范围土体应力场与渗流场失衡，如支护不当，就会造成地下水土流失，引起土体内部应力状态的变化，从而改变了地基的稳定条件，造成局部土体失稳，地基不均匀沉降，上部结构变形开裂等现象，影响建筑物的正常使用，严重的将导致建筑物的倒坍。

基坑开挖对场地周围的建筑物影响较桩基施工影响更难控制，因而在基坑开挖过程中，除对坑壁做好止水护土措施，严密监测坑壁的位移和地下水位变化，还应对邻房做好沉降、变形和裂缝勘测。

五、建筑物本身抵御外界影响的能力

一般来说，建筑物整体性越好，刚度值越大，抵抗外界影响的能力越好，因此，受相同的影响，深基础较浅基础房屋基础侧移和拱起要少。但对木结构房屋，由于其结构受力主要是通过上部结构的连接。因而对基坑和桩基施工引起的土体变形反映不敏感。而一些简易结构，构造薄弱区域或先天有缺陷的房屋，以及房屋体形复杂的阴角等位置会首先产生破坏。所以正确的制定勘测方案和采用科学的勘测手段，对邻房采取动态跟踪监测，控制其变位，是非常重要的一步。

六、其它影响

房屋质量鉴定报告篇（7）

    另外一类比较严重的商品房质量问题是作为商品房出售的建筑物的整体存在质量问题。此类问题往往涉及到该建筑物内的绝大部分住户，且往往质量问题的后果较上述单独的质量问题严重，如地基沉降造成房屋倾斜、外墙面裂缝渗水、主体结构问题造成房屋开裂倾斜、建筑材料质量问题、施工质量问题等。该类纠纷数量较少，但影响面却很大，且一但出现，经济损失就更巨大，也容易造成社会性的矛盾。这种诉讼不论是诉讼过程还是处理方式都会出现很多困难，作为涉及其中的小业主来说，诉讼的难度可想而知。从上述两大类商品房质量问题诉讼的难点看，除了人为制造的困难外，主要的难点还是作为质量问题原告的小业主在诉讼中举证能力有限的问题。

    二、商品房质量纠纷引起的诉讼中小业主存在的举证难现象和原因分析。

    1、没有一定的知识能力和文化程度，且在房地产专业知识方面处于的绝对劣势，造成小业主举证难。

    房地产市场面对的是整个社会群体，各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大，处于较低层次购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断，如果经济收入有限，也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼，且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商，不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。小业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。

    2、小业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力，对于商品房质量缺陷的程度取证难。

    因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题的诉讼多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定，其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担，而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。

    3、发展商实力强、影响大，社会上的鉴定机构少，而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系，其鉴定结果做到公正性是比较难的。

    发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构，甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的地位下，小业主很难获得公平的对待，而法院又缺乏专业知识（大多数情况下还不如开发商），无法做出准确判断。

    4、鉴定依据不公开，非专业技术人员更难掌握鉴定结果的公正性。

    作为对房屋建筑质量进行鉴定，其需要具备专业的知识并且根据情况适用不同标准。我国目前尚未建立对各类标准进行公开查询的机构和制度。对于涉及到房屋质量问题的个人来说，多数是第一次也可能是最后一次涉及某一标准。在国家标准众多，归类、查询尚未制度化之前，在鉴定机构出具的鉴定结论中所涉及到的依据小业主才可知晓（但仍不能排除连这些依据也不公开的情况），但一般的小业主需要查询依据全文也属不易。对于诉讼中的举证责任人来说，举证难度增大。

    三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对该类纠纷在举证问题方面的规定引起新的思考。

    1、证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”

    这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。

    如前所述，在商品房质量诉讼中如一律适用原告举证原则，对于小业主来说诉讼地位显然不如作为被告的开发商。在目前鉴定机构现状和许多地区获取诉讼中必要信息、知识难度较大的情况下，法官依据本条规定在个案中适度加重开发商的举证责任可以平衡诉讼当事人双方实际诉讼地位不平等的状况。如在房屋质量问题明显存在的情况下，主要为判定质量问题大小和修复、赔偿问题要求鉴定的，法官可以免除原告的举证责任而转要求被告就其该部分建筑产品质量合格提供依据，或由被强制赋予举证责任的被告预付鉴定费由法院委托司法鉴定。而一般情况下开发商的经济实力显然强于个人业主，这样的鉴定可以较少考虑经济因素而求得更全面的鉴定结论。另外，根据我国目前实行的《产品质量法》规定：“建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款适用范围的，适用本法规定。”（第二条第二款），小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一但发生建筑产品质量争议，加重开发商的举证责任并没有对其不公平，而是对相对弱者的一种救济，是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上，例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判断的质量问题可适度转移举证责任。

    2、证据规定第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”

    根据本条，鉴定程序的启动主要是当事人提出申请。但申请鉴定的当事人必须预付鉴定费用，有些情况下鉴定费用并不是一般个人可以承担的，如商品房发生地基沉降，造成房屋倾斜或裂缝，如果要对地基沉降情况作鉴定的话，鉴定费用可能要几万元更不要说提出修复方案的问题。对于个人来说，在限定时间内拿出几万元预交鉴定费可能无法办到，这种情况下则可以对鉴定项目进行分段进行，先对确定事实的部分作鉴定，如地基沉降造成房屋倾斜，则先对倾斜情况作出鉴定而忽略倾斜原因的鉴定，然后根据上述证据规定第七条运用举证责任转移规定要求开发商对于自己无过错进行举证，举证不充分则要求其预交沉降情况的鉴定费进行司法鉴定，这样经济方面不会有问题，小业主举证责任被免除但鉴定的结果也可以为小业主所用。

    3、证据规定第六十条：“经法庭许可，当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。”和证据规定第八十条：“当事人或者其他诉讼参与人伪造、毁灭证据，提供假证据，阻止证人作证，指使、贿买、胁迫他人作伪证，或者对证人、鉴定人、勘验人打击报复的，依照《民事诉讼法》第一百零二条的规定处理。”

    《民事诉讼法》第一百零二条规定，诉讼参与人或者其他人，伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房屋质量鉴定报告篇（8）

(20xx年8月27日长沙市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过　20xx年9月25日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准 自20xx年1月1日起施行)

第一章 总 则

第一条 为了加强房屋安全管理，保障房屋安全使用，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内国有土地上合法建造并投入使用房屋的安全管理适用本条例。

本条例所称的房屋安全管理，包括房屋安全使用管理、房屋安全鉴定管理、危险房屋治理、房屋安全监督管理等活动。

第三条 市、区县(市)人民政府应当加强对房屋安全管理工作的领导。

市房屋安全主管部门负责全市房屋安全的统一监督管理。区县(市)房屋安全主管部门负责本辖区范围内房屋安全管理工作。

城乡规划、城管执法、国土、财政、公安、安全生产监督等部门应当按照各自职责，协同做好房屋安全管理工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当按照本条例规定和区县(市)人民政府要求做好房屋安全管理的具体工作。

第四条 市、区县(市)人民政府应当将房屋安全管理相应经费纳入同级预算，保障房屋安全管理工作需要。

第五条 房屋安全主管部门应当加强对装饰装修协会、物业管理协会等行业协会的指导和监督，支持行业协会依法开展工作，发挥行业协会在房屋安全管理中的作用。

第六条 鼓励通过向商业保险公司购买服务等方式，建立多元的社会化房屋安全风险化解机制。

第七条 市、区县(市)房屋安全主管部门应当加强房屋安全管理知识的宣传、教育，提高社会公众的房屋安全管理意识。

第二章 房屋安全使用管理

第八条 房屋建筑工程交付时，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书，明确告知受让人房屋的基本情况、承重结构、性能指标、设计使用年限、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。

建设单位应当按照法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期间房屋质量缺陷的保修和治理责任;房屋建筑的地基基础和主体结构工程的保修和治理责任，在设计使用年限内由建设单位承担;但因使用不当、第三方的侵权行为或者不可抗力造成的损坏除外。

房屋的勘察、设计、施工、监理等单位应当按照与建设单位签订的合同以及有关法律、法规的规定承担相应责任。

第九条 房屋所有权人是房屋安全使用责任人。公共租赁住房等由经营管理单位进行管理的，经营管理单位为房屋安全使用责任人。

房屋承租人等使用人和物业服务企业应当按照法律、法规的规定以及合同约定，承担相应的房屋安全使用责任。房屋出租人应当加强对出租房屋的安全监督管理，房屋承租人在使用过程中发现安全隐患或者险情，应当及时通知房屋出租人进行处理，或者报告房屋所在地区县(市)的房屋安全主管部门。

第十条 房屋安全使用责任人应当按照房屋使用说明书等合理使用房屋，对房屋使用安全承担下列责任：

(一)检查房屋，及时治理房屋安全隐患;

(二)装饰装修、改造和维修加固房屋时，不得破坏房屋的抗震性和结构安全性，不得影响房屋共有部分及毗邻房屋的安全使用。

房屋安全使用责任人不得出租危险房屋或者在危险房屋内从事经营等活动。

房屋安全使用责任人发现房屋存在本条例第八条第三款相关主体应当承担责任情形的，可以依法要求其承担责任。

第十一条 房屋安全使用责任人不得擅自实施下列影响房屋安全的行为：

(一)拆改房屋承重梁、柱、板和基础结构;

(二)拆除房屋承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗等洞口;

(三)超过房屋设计标准,增加房屋使用荷载;

(四)在房屋楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口;

(五)开挖房屋地面和地下室;

(六)拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构;

(七)其他影响房屋安全的行为。

确需实施上述行为的，房屋安全使用责任人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图，并根据设计方案、施工图组织施工;依法需要办理相关建设手续的，应当按照相关规定办理。

第十二条 房屋装饰装修改造前，装饰装修企业应当核实所承接的装饰装修工程是否属于第十一条第一款影响房屋安全的情形，是否符合建设程序的相关规定。属于第十一条第一款的情形，房屋安全使用责任人未履行相应建设程序的，装饰装修企业不得施工。

装饰装修企业实施本条例第十一条第一款影响房屋安全的行为，应当按照设计方案、施工图施工，并使用质量符合国家标准的建筑材料，不得破坏房屋的抗震性和结构安全，不得影响毗邻房屋的使用安全。

第十三条 委托物业服务企业管理的，物业服务企业对房屋使用安全承担下列责任：

(一)对房屋共有部分进行安全检查，提出相关维修、更新和改造方案，协助业主和业主委员会进行治理;

(二)对房屋装饰装修行为进行监督。

物业服务企业发现房屋安全使用责任人或者装饰装修企业有本条例第十一条第一款影响房屋安全行为的，应当劝阻;经劝阻拒不改正的，应当及时向房屋所在地区县(市)房屋安全主管部门报告，接到报告的房屋安全主管部门应当依法处理。

第十四条 建筑幕墙所有权人为建筑幕墙安全使用责任人，应当对建筑幕墙进行定期检查，并按照国家有关标准、规范和《建筑幕墙使用维护说明书》进行常规维护。

本条例所称建筑幕墙，是指采用金属型材、金属连接材、粘结材料、特种玻璃、金属板材以及天然石板材等材料构成的玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙及组合幕墙。

第十五条 新建、改建、扩建房屋及其地下建筑物、构筑物，装饰装修非住宅房屋时应当实施白蚁预防处理。鼓励住宅房屋装饰装修时实施白蚁预防处理。

房屋发生蚁害的，房屋安全使用责任人应当进行灭治，属于预防包治期内的，原白蚁防治单位应当进行灭治。白蚁危害在一定区域集中发生且影响房屋安全使用时，房屋安全主管部门应当组织白蚁防治单位进行灭治。

第三章 房屋安全鉴定管理

第十六条 房屋安全鉴定单位应当具有独立的法人资格，具备相应的专业技术人员、专业设备设施，并符合国务院建设行政主管部门的有关规定。

房屋安全鉴定单位作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。房屋安全鉴定单位依法对所出具的鉴定报告负责，承担相应的法律责任。

第十七条 市房屋安全主管部门应当定期公布社会信誉好、综合实力强的房屋安全鉴定单位名录。

第十八条 有下列情形之一的，应当进行房屋安全鉴定：

(一)房屋达到设计使用年限仍需继续使用的;

(二)房屋地基基础、墙体或者其他承重构件出现明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等情形的;

(三)进行地下设施、管线、爆破、桩基、深基坑、高边坡和高护坡等工程施工，造成房屋损坏的;

(四)其他可能影响房屋安全使用的。

因自然灾害或者爆炸、火灾等事故导致一定区域内大量房屋受损的，区县(市)人民政府及其房屋安全主管部门应当组织房屋安全鉴定单位对受损房屋进行安全鉴定。

第十九条 建筑幕墙自竣工验收交付使用后，一般每十年进行一次安全鉴定。有下列情形之一的，应当进行安全鉴定：

(一)面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂现象的;

(二)遭受风暴、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或者突发事件造成损坏的;

(三)与建筑幕墙相关的建筑主体结构经鉴定存在安全隐患的;

(四)其他可能影响公共安全的。

第二十条 第十八条第一款第(一)、(二)项、第十九条的房屋安全鉴定，由房屋安全使用责任人委托。

具有第十八条第一款第(三)项情形的，施工单位应当委托进行房屋安全鉴定;施工单位不委托的，房屋安全使用责任人可以自行委托。

第二十一条 房屋具有第十八条第一款第(二)、(三)项、第十九条规定情形且危及公共安全，房屋安全使用责任人或者施工单位不委托安全鉴定的，区县(市)房屋安全主管部门应当责令其限期委托。在限期内仍不委托的，区县(市)房屋安全主管部门可以代为委托。经鉴定属于危险房屋的，鉴定费用由房屋安全使用责任人或者施工单位承担。

第二十二条 房屋安全鉴定单位应当按照国家有关规定、规范和标准对房屋进行安全鉴定，出具鉴定报告并提出处理意见。

第二十三条 房屋安全鉴定单位在房屋安全鉴定报告出具后三个工作日内，应当将鉴定报告报送房屋所在地的区县(市)房屋安全主管部门备案，其中鉴定为危险房屋的，应当在24小时内报告区县(市)房屋安全主管部门。区县(市)房屋安全主管部门应当将危险房屋的相关信息在危险房屋所在地域公示。

第二十四条 对房屋安全鉴定单位的鉴定结论有异议的，鉴定委托人或者利害关系人可以自房屋安全鉴定报告公示之日起十个工作日内委托重新鉴定。委托重新鉴定涉及多个利害关系人的，房屋安全鉴定单位的确定等事宜可以由相关方自行协商。

第四章 危险房屋治理

第二十五条 经鉴定为危险房屋的，房屋安全使用责任人应当及时对危险房屋采取治理防护措施。危及公共安全的，房屋安全使用责任人还应当及时设置明显的警示标志;对暂不能排险解危的，应当采取有效的安全防护措施。

设置在危险房屋及其附属物上的牌匾、线路等悬挂物、支立物，妨碍危险房屋治理的，其设施所有权人应当及时拆除、迁移。

第二十六条 经鉴定为危险房屋且有垮塌危险，并危及公共安全，房屋安全使用责任人拒绝或者怠于采取有效治理措施的，区县(市)房屋安全主管部门应当责令其停止使用;拒不停止使用的，区县(市)人民政府应当组织房屋安全主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府根据实际情况采取以下应急抢险措施：

(一)动员房屋使用人迁离危险房屋;

(二)划定警戒区，实行局部交通管制;

(三)利用毗邻的建筑物和有关设施;

(四)依法可以采取的其他措施。

第二十七条 低收入和享受低保的特殊困难家庭无力承担危险房屋治理费用的，市、区县(市)人民政府应当进行适当补助。

第二十八条 单栋危险房屋属历史文化街区保护范围的，按照保护规划的控制要求优先改建。

单栋危险房屋列入城市旧城区改造范围的，依法征收。

对于其他单栋危险房屋，房屋安全鉴定报告建议拆除的，予以拆除。原址重建符合规划要求的，由房屋所有权人依法申请拆除重建。

第二十九条 一定区域内危险房屋相对集中的，区县(市)房屋安全主管部门应当及时向区县(市)人民政府报告，并提出处置方案。符合旧城区改造条件的，纳入旧城区改造范围，有计划地组织实施危险房屋改造。

第三十条 房屋安全使用责任人或者政府有关部门对危险房屋采取治理、抢险措施时，相关单位和个人应当予以配合。

第五章 房屋安全监督管理

第三十一条 市、县(市)房屋安全主管部门应当建立房屋安全信息管理制度，收集管理下列房屋安全管理信息：

(一)房屋结构类型、竣工日期和设计使用年限以及建设、勘察、设计、施工、监理等单位的名称;

(二)危险房屋安全鉴定以及治理情况;

(三)辖区内从业的房屋安全鉴定单位名册及其信用记录;

(四)其他与房屋安全相关的信息。

第三十二条 区县(市)房屋安全主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府，督促辖区内的房屋安全使用责任人进行房屋安全检查，对发现的重大安全隐患，应当及时向同级人民政府和市房屋安全主管部门报告。

教育、卫生、文化、体育、交通、旅游、商务、民政等部门应当在房屋安全主管部门的指导下，督促学校、医院、剧院、场馆、车站、宾馆、集贸市场、商场、福利院等公共建筑的房屋安全使用责任人定期进行房屋安全检查。对检查发现的公共建筑安全隐患，相关职能部门应当通报公共建筑所在地的区县(市)房屋安全主管部门;有重大安全隐患的，还应当及时向同级人民政府和市房屋安全主管部门报告。

第三十三条 区县(市)房屋安全主管部门应当建立危险房屋台帐，对危险房屋的治理和使用情况进行动态管理。

第三十四条 房屋安全主管部门应当受理公民、法人或者其他组织对房屋使用安全行为的投诉、举报，并及时作出处理。

对影响房屋安全使用的同一行为，可能同时违反建设、规划、城市管理等方面的法律、法规的，由最先受理投诉、举报的机关处理。处理过程中发现不属本机关职权处理范围的，应当及时移送有权机关处理。

第三十五条 市、区县(市)人民政府应当制定房屋安全事故应急抢险预案，定期组织应急处置培训和应急演练。

第六章 法律责任

第三十六条 违反本条例第十一条第二款规定，房屋安全使用责任人未委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、施工图，或者未根据设计方案、施工图组织施工的，由区县(市)房屋安全主管部门责令其停止违法行为，恢复原状;拒不改正的，处一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。

第三十七条 违反本条例第十二条第一款规定，装饰装修企业未履行核实义务，实施装饰装修行为的，由区县(市)房屋安全主管部门责令停止施工，并可以处一万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第十二条第二款规定，装饰装修企业未按照设计方案、施工图施工或者没有设计方案、施工图擅自施工，破坏房屋的抗震性和结构安全的，由区县(市)房屋安全主管部门责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例第十四条第一款、第十九条规定，建筑幕墙安全使用责任人未按照规定进行定期检查、常规维护或者安全鉴定的，由区县(市)房屋安全主管部门责令限期改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下罚款。

第三十九条 房屋安全鉴定单位不符合本条例第十六条第一款规定，从事房屋安全鉴定活动的，由区县(市)房屋安全主管部门处一万元以上三万元以下罚款。

违反本条例第二十二条规定，房屋安全鉴定单位出具虚假房屋安全鉴定报告的，由区县(市)房屋安全主管部门给予警告，并处三万元罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条第一款规定，房屋安全使用责任人对危险房屋未采取治理防护措施的，由区县(市)房屋安全主管部门责令限期改正;逾期不改的，处一万元以上三万元以下罚款。

第四十一条 违反本条例其他规定，相关法律、法规已规定法律责任的，由相关行政主管部门依法追究法律责任。

第四十二条 房屋安全主管部门和其他有关行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其工作人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级机关或者监察机关追究行政责任：

(一)违反本条例规定，未及时查处危害房屋安全违法行为的;

(二)未督促房屋安全使用责任人对危险房屋及时治理的;

(三)在监督检查中发现重大隐患不及时处理造成重大事故的;

(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的。

第七章 附则

房屋质量鉴定报告篇（9）

    第二条  本市城镇范围内已建成使用的房屋所有人、使用人、经营管理人和相关人，均应遵守本规定。

    第三条  房屋安全使用管理应当贯彻依法使用、定期检查、防治结合、确保安全的原则。

    第四条  市房地产行政主管部门是本市房屋安全使用管理的行政主管部门。

    区、县房地产行政主管部门负责本辖区内房屋安全使用的具体管理工作，业务上接受市房地产行政主管部门的领导。

    规划、建设、市容、公安、工商等有关行政主管部门，应当按照各自职责，做好房屋安全使用管理工作。

    第二章  一般规定

    第五条  房屋所有人、经营管理人和保管自修房屋的使用人，应当定期对房屋进行查勘，发现损坏及时维修，保障房屋建筑结构安全和设备设施的正常使用。

    第六条  房屋维修应当文明施工，减少或者防止施工噪音和环境污染。房屋使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻挠。

    第七条  在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，应当取得房屋所有人或者房屋经营管理人的同意，并签订书面协议，明确双方的权利和义务。其中属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载的，应当报经区、县房地产行政主管部门审批，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。涉及市容、规划管理的，按照有关规定办理。

    第八条  在房屋建筑上安装公共设施、高耸物、搁置物或者悬挂物的，应当按照有关规范进行设计和施工，不得影响房屋结构安全，并应当定期进行安全检查和维修。

    修缮、改建或者拆除房屋时，其公共设施、高耸物、搁置物或者悬挂物的管理人，应当主动配合，及时自行处理，不得借故阻挠。

    第九条  禁止从事下列影响房屋安全的行为：

    （一）在屋顶、露台搭建房屋建筑；

    （二）在屋顶堆放物品或者在阳台、平台、露台超荷载堆放物品；

    （三）在房屋外墙搭建阳台或者利用房屋挑檐搭建各类建筑设施；

    （四）倚墙堆放有损墙体的物品；

    （五）在住宅房屋内存放经营性酸、碱、易燃、易爆等腐蚀性、危险性物品；

    （六）在住宅房屋内安装动力、压力性设备；

    （七）其他危害房屋安全的行为。

    第十条  房屋使用人应当按照房屋建筑设计用途合理使用房屋，不得随意改变房屋的使用性质。确需改变使用性质的，应当征得房屋所有人或者经营管理人的同意，并报经市或者区、县房地产行政主管部门批准。涉及市容、规划管理的，按照有关规定办理。

    第三章  房屋装饰装修

    第十一条  房屋装饰装修，应当保证房屋的整体性、抗震性、耐久性和结构安全，并符合规划、抗震、消防、市容、环境卫生等方面的规定，不得因装饰装修影响房屋使用安全。

    第十二条  危险房屋不得装饰装修。

    严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋安全鉴定，并采取修缮加固措施、达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。

    第十三条  房屋使用人对房屋的装饰装修，不得影响房屋以及共用设备设施的修缮。

    第十四条  装饰装修住宅房屋时，禁止从事下列行为：

    （一）拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；

    （二）拆改上、下水主管或者改变地漏的位置；

    （三）在混凝土楼板上或者底面剔槽埋管、凿孔；

    （四）在楼板、阳台、露台超荷载铺设地面材料，在室内增设分隔墙体；

    （五）在外檐墙体上拆窗改门、增设门窗。

    第十五条  住宅房屋装饰装修涉及拆改室内连接阳台墙体和非承重墙体的，非住宅房屋装饰装修涉及拆改房屋结构、拆窗改门、增设门窗、明显加大房屋荷载的，应当向下列房屋经营管理人申报：

    （一）实行物业管理的，向物业管理企业申报；

    （二）未实行物业管理的公有房屋，向房屋产权单位申报；

    （三）已售出的公有住房和商品房未实行物业管理的，向售房单位申报；

    （四）其他房屋，向房屋所在地的区、县房地产行政主管部门指定的管理单位申报。

    房屋经营管理人接到申报后，应当对装饰装修项目进行现场查勘、审核，并在接到申报后三日内出具意见书。申请人应当持由房屋经营管理人出具的意见书，向房屋所在地的区、县房地产行政主管部门提出申请。

    区、县房地产行政主管部门受理申请后，应当进行审核，符合条件的，二日内向申请人核发房屋安全鉴定通知书。申请人持房屋安全鉴定通知书向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定，经鉴定符合规定的，二日内由区、县房地产行政主管部门核发批准书。对不符合规定的，区、县房地产行政主管部门应当书面通知申请人。

    第十六条  房屋经营管理人应当对房屋装饰装修进行全过程的监督管理，对不符合安全要求的，应当责令限期整改。

    第十七条  房屋经营管理人应当对所管理的房屋加强巡查，受理投诉，并及时处理。

    第四章  房屋安全鉴定

    第十八条  房屋安全鉴定机构资格应当经市房地产行政主管部门认定，并使用房屋安全鉴定专用章和由市房地产行政主管部门统一印制的鉴定文书。

    第十九条  房屋安全鉴定人员应当由市房地产行政主管部门进行岗位培训，并经审查合格，取得房屋安全鉴定人员资格证书后，方可从事房屋安全鉴定工作。

    第二十条  市房地产行政主管部门对房屋安全鉴定机构和房屋安全鉴定人员实行年审制度。年审不合格的，取消其房屋安全鉴定资格。

    第二十一条  原有房屋改为公共娱乐场所的，经营者在开业前应当向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。经鉴定符合安全条件的，方准开业；不符合安全条件的，不得开业。

    第二十二条  因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定，符合安全条件的，方可继续使用。

    第二十三条  兴建大型建筑或者有桩基、地下室建设项目的，应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋安全鉴定，并按照规定采取安全保护措施。

    第二十四条  依照本规定第七条、第十五条第三款进行房屋安全鉴定的，房屋安全鉴定机构应当凭区、县房地产行政主管部门出具的房屋安全鉴定通知书进行鉴定工作。

    第二十五条  房屋安全鉴定机构应当严格按照国家及本市有关规定、规范和标准进行房屋查勘、检测、鉴定，出具鉴定报告。

    对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可以聘请有关专业人员或者邀请有关部门派员参与鉴定。

    第二十六条  房屋安全鉴定机构受理鉴定申请后，按照下列程序进行：

    （一）调查摸清房屋的历史和现状；

    （二）现场查勘、测试、记录各种数据和状况；

    （三）检测验算，整理技术资料；

    （四）全面分析，论证定性，作出综合判断；

    （五）出具房屋安全鉴定报告。

    第二十七条  房屋安全鉴定机构应当在受理房屋安全鉴定申请或者收到房屋安全鉴定通知书后5日内进行现场查勘。查勘完毕后，一般项目应当在10日内出具房屋安全鉴定报告；结构复杂、鉴定难度较大的以及需要延期观察的项目，可适当延长期限，但最长不得超过1年，并应当及时通知申请人。按照有关规定需要长期观察的项目除外。

    第二十八条  进行房屋安全鉴定，应当有两名以上鉴定人员参加。鉴定人员进行现场查勘时应当出示房屋安全鉴定人员资格证书。

    任何单位或者个人不得阻挠鉴定人员进行正常的房屋安全鉴定工作。

    第二十九条  申请房屋安全鉴定应当交纳鉴定费。房屋安全鉴定机构应当按照国家和本市有关规定收取鉴定费。

    第三十条  房屋所有人和使用人对房屋安全性能均可提出房屋安全鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。

    第三十一条  经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当及时通知申请人，并将鉴定报告副本转给房屋所在地的区、县房地产行政主管部门。

    第五章  危险房屋治理

    第三十二条  危险房屋应当经过房屋安全鉴定机构查勘鉴定，予以确认。

    第三十三条  经鉴定为危险房屋的，房屋所有人应当及时采取措施解除危险，并视房屋危险程度不同，按照下列情况处理：

    （一）处理使用。适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋。

    （二）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。

    （三）停止使用。适用于无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑或者影响他人安全的房屋。

    （四）立即拆除。适用于整体危险已无修缮价值，且危及相邻建筑或者影响他人安全的房屋。

    第三十四条  异产毗连房屋经鉴定为危险房屋的，由占房屋建筑面积最多的所有人负责组织解除危险，所需费用由各所有人共同筹集，具体分摊比例按照国家和本市有关规定办理。

    第三十五条  产权不清或者所有人下落不明的危险房屋，由房屋使用人负责出资解除危险。

    第三十六条  危险房屋解除危险时，需要使用人暂时迁出的，使用人应当及时迁出。拒不迁出的予以强制迁出，由此产生的后果，由使用人承担。

    第三十七条  房屋倒塌的，房屋所有人、经营管理人和使用人应当立即组织抢险，并及时报告房屋所在地的区、县房地产行政主管部门，当地人民政府应当组织有关人员帮助排除危险。

    第六章  法律责任

    第三十八条  违反本规定第七条，未经区、县房地产行政主管部门审批，擅自设置属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载的高耸物、搁置物或者悬挂物的，由区、县房地产行政主管部门责令其限期补办手续，其中经房屋安全鉴定不符合安全条件的，责令其恢复原状。逾期仍不补办手续的，除责令其恢复原状外，对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以5000元以上1万元以下的罚款，其中有违法所得的处以1万元以上3万元以下的罚款。

    第三十九条  违反本规定第八条，安装公共设施、高耸物、搁置物或者悬挂物影响房屋结构安全的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期修复损坏的房屋结构。对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以5000元以上1万元以下的罚款，其中有违法所得的处以1万元以上3万元以下的罚款。

    第四十条  违反本规定第九条的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令限期拆除或者清理；逾期仍不拆除或者清理的，由区、县房地产行政主管部门组织有关单位强行拆除、清理。对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以5000元以上1万元以下的罚款。

    第四十一条  违反本规定第十条，擅自改变房屋使用性质的，由市或者区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期恢复原房屋使用性质。对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以5000元以上1万元以下的罚款，其中有违法所得的处以1万元以上3万元以下的罚款。

    第四十二条  违反本规定第十二条进行装饰装修的，由区、县房地产行政主管部门责令其限期修缮加固。逾期仍不修缮加固的，对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以5000元以上1万元以下的罚款，其中有违法所得的处以1万元以上3万元以下的罚款。

    第四十三条  违反本规定第十四条进行装饰装修的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期恢复原状，并处以500元以上1000元以下的罚款，其中违反第（一）和第（五）项规定的，处以5万元以上10万元以下的罚款。

    第四十四条  违反本规定第十五条进行装饰装修的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期补办手续，属于住宅房屋装饰装修的，处以500元以下的罚款；属于非住宅房屋装饰装修的，处以5000元以上1万元以下的罚款。逾期仍不补办手续的，除责令其恢复原状外，属于住宅房屋装饰装修的，处以500元以上1000元以下的罚款；属于非住宅房屋装饰装修的，处以5万元以上10万元以下的罚款。

    第四十五条  房屋经营管理人违反本规定第十五条第二款、第十六条、第十七条，不履行房屋经营管理职责的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期改正，并处以500元以上1000元以下的罚款。

    第四十六条  违反本规定第二十一条、第二十二条、第二十三条，未进行房屋安全鉴定的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期进行房屋安全鉴定。对非经营性的处以500元以上1000元以下的罚款，对经营性的处以2000元以上1万元以下的罚款，其中有违法所得的处以1万元以上3万元以下的罚款。

    第四十七条  违反本规定第三十三条，房屋所有人未采取措施解除危险的，由区、县房地产行政主管部门予以警告，责令其限期解除危险；逾期仍不采取解除危险措施的，区、县房地产行政主管部门有权采取强制措施，由此发生的费用由房屋所有人承担。

    第四十八条  依照本规定有关责任人应当恢复房屋原状、限期修复损坏的房屋结构或者修缮加固房屋而拒不执行的，以及修缮恢复后达不到质量要求的，由区、县房地产行政主管部门负责组织施工，所发生的费用由责任人承担。

    第四十九条  房屋安全鉴定机构和鉴定人员未按本规定从事房屋安全鉴定工作的，由市房地产行政主管部门予以警告，责令其限期整改；逾期仍不整改的，取消其房屋安全鉴定资格，并可对鉴定人员处以1000元以下的罚款，对房屋安全鉴定机构处以1000元以上1万元以下的罚款。

    第五十条  区、县房地产行政主管部门违反本规定第十五条第三款，对符合条件或者规定的装饰装修申请，未按期核发或者拒不核发房屋安全鉴定通知书或者批准书的，对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

    第五十一条  房地产行政主管部门的工作人员，在房屋安全使用管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门按照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

    第七章  附则

    第五十二条  本规定所称房屋装饰装修，是指为使房屋的内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料对房屋外表和内部进行修饰处理的活动。

    本规定所称房屋安全鉴定，是指对房屋的完好与损坏程度和使用状况的安全进行查勘、检测、鉴别和判定的活动。

    本规定所称危险房屋，是指结构已经严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

房屋质量鉴定报告篇（10）

(第21号)

《南京市城市房屋安全管理条例(草案)》已于2016年10月由市十五届人大常委会第二十八次会议第一次审议。一审后，市人大立法机构多次召开论证会、座谈会，多方听取意见，在此基础上对草案进行修改，形成《南京市房屋使用安全管理条例(征求意见稿)》。为了提高地方立法质量，按照市人大常委会民主立法、开门立法的要求，现将《条例(征求意见稿)》全文公布，广泛征求社会各界意见。请广大市民和社会各界人士自即日起至4月24日前，通过下列方式提交意见和建议。

电子邮箱：fzwbgs@126.com

邮寄地址：北京东路41号，市人大常委会法制(工)委办公室，邮编210008。

南京市人大常委会办公厅

2017年4月11日

第一章 总则

第一条 为了加强房屋安全管理，保障房屋使用安全，维护公共安全和公众利益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内已投入使用房屋的安全管理，包括房屋安全使用、安全鉴定、危险房屋治理和应急处置、白蚁防治、建筑幕墙安全等管理。

法律、法规对宗教活动场所、文物保护单位、历史街区、传统风貌区以及风景名胜区范围内的房屋使用安全管理另有规定的，从其规定。

第三条 房屋使用安全管理应当遵循预防为主、防治结合、保障安全、属地管理的原则。

第四条 房屋所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人与使用人、管理人不一致的，使用人、管理人应当合理使用房屋，依法承担房屋使用安全责任。

房屋所有权人下落不明、权属不清的，使用人、管理人为房屋使用安全责任人。

第五条 市、区人民政府负责辖区内的房屋使用安全管理工作。市、区人民政府应当加强对房屋使用安全管理工作的组织和领导，建立统筹管理、分级负责、综合协调、社会参与的房屋使用安全管理体系，开展重大房屋安全突发事件应急处置，加强经费投入和房屋使用安全管理执法力量。

镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构按照规定职责负责辖区内房屋使用安全管理工作。

第六条 本市建立房屋使用安全管理联席会议制度。市、区人民政府定期召开由住房保障和房产、规划、城乡建设、国土资源、城市管理、公安、质量技术监督等部门负责人参加的联席会议。联席会议办公室设在市房屋安全行政主管部门。

本市建立市、区、镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构的房屋使用安全监督管理网络，并确定房屋使用安全管理人员，具体办法由市人民政府另行制定。

第七条 市房屋安全行政主管部门负责本市房屋使用安全的统一指导和综合监督管理，所属的房屋安全管理机构和白蚁防治管理机构具体负责日常管理工作。区房屋安全行政主管部门负责辖区内房屋使用安全活动的指导和监督管理。

规划、城乡建设、国土资源、财政、城市管理、公安、质量技术监督等部门应当按照职责，做好房屋使用安全管理相关工作，实施专项监督管理。

教育、卫生计生、文化广电新闻出版、体育、交通运输、旅游、商务、民政等行政主管部门应当按照职责，督促学校、医院、剧院、场馆、车站、宾馆、集贸市场、商场、福利院等公共建筑的房屋使用安全责任人定期进行房屋安全检查，及时消除安全隐患，履行相关监督管理责任。

第八条 本市实行房屋使用安全救助制度。市、区人民政府应当统筹安排资金，对特殊困难群体房屋安全鉴定、危险房屋治理及临时安置、白蚁防治等活动提供救助。

房屋使用安全救助管理办法由市人民政府另行制定，并向社会公布。

第九条 本市建立房屋使用安全违法违规行为投诉、举报登记制度。

房屋安全行政主管部门应当公布投诉、举报受理方式，对实名投诉、举报实行限时回复。依法查处违法违规行为，并对实名投诉、举报人个人信息予以保密。对于投诉、举报属实的，按照规定给予奖励。

第二章 房屋安全使用

第十条 房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任：

(一)按照规划、设计的要求和房屋权属证明记载的用途合理使用房屋;

(二)检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患;

(三)防治白蚁;

(四)按照规定委托房屋安全鉴定;

(五)治理危险房屋;

(六)法律、法规规定的其他责任。

房屋使用人、管理人应当配合房屋所有权人履行房屋使用安全责任。

第十一条 禁止实施下列危害或者可能危害房屋结构安全的行为：

(一)装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施的;

(二)超过设计标准增大荷载危及房屋安全的;

(三)未采取安全保障措施紧邻或者穿越房屋基础的深基坑、地下工程等施工的;

(四)法律、法规禁止的其他行为。

第十二条 对房屋非主要承重构件进行拆改，或者进行其他可能影响房屋抗震措施和结构安全行为的，房屋使用安全责任人应当向所在区房屋安全行政主管部门申请房屋结构变动安全许可。

市房屋安全行政主管部门应当会同相关部门制定房屋结构变动安全许可的具体情形、规范和标准，报市人民政府批准，向社会公布后实施。

二层以下的农村房屋不适用前二款规定。

第十三条 对已建成并投入使用的房屋，进行改建、扩建或者改变外立面的，应当依法办理规划、施工许可手续，不适用本条例第十一条、第十二条的规定。

第十四条 房屋使用安全责任人申请房屋结构变动安全许可时应当提交下列材料：

(一)许可申请书，涉及共用部位的应当经相邻共用人同意;

(二)房屋权属证明和房屋所有权人身份证明。受委托申请许可的，还应当提供受委托人有效身份证明和委托证明材料;

(三)具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案。

第十五条 申请材料不符合规定的，区房屋安全行政主管部门应当一次性告知申请人需要补正的全部内容;申请材料符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理许可申请。

区房屋安全行政主管部门受理申请后，应当及时组织审查，并于十个工作日内作出是否准予许可的决定。符合条件的，核发房屋结构变动安全许可书;不符合条件的，作出不予许可决定书，并说明理由。

第十六条 房屋使用安全责任人应当将房屋结构变动安全许可书和设计方案在开工前报送物业服务企业，由物业服务企业在物业管理区域显著位置进行公示;未实行物业管理的，房屋使用安全责任人应当将相关材料报送社区居(村)民委员会或者行业主管部门，由社区居(村)民委员会或者行业主管部门进行公示。

房屋使用安全责任人应当按照许可的设计方案组织具有相应资质的施工单位按图施工;工程结束后，房屋使用安全责任人应当组织设计、施工等单位进行竣工验收，并将验收结果报告区房屋安全行政主管部门。

区房屋安全行政主管部门应当对准予许可的房屋结构变动活动进行监管，发现违法拆改应当及时制止，责令纠正、采取补救措施。装饰装修行政主管部门应当加强对装饰装修工程和单位的管理，发现违法行为及时查处。

第十七条 物业服务企业、社区居(村)民委员会应当做好辖区内房屋使用安全知识宣传、房屋装修登记工作。发现危害房屋安全的行为，可以根据临时管理规约、管理规约和社区相关规定，制止违法行为;制止无效的，应当及时向房屋所在地的区房屋安全行政主管部门报告，房屋安全行政主管部门应当依法处理。

第十八条 房屋交付使用时，建设单位应当将房屋的结构型式、设计使用年限、楼(屋)面最大荷载和白蚁防治等使用注意事项书面告知买受人，并按照规定将房屋竣工资料移交前期物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋竣工资料妥善保管，并将房屋使用中的禁止行为、需要经过房屋结构变动安全许可的行为和注意事项告知房屋使用安全责任人。物业服务企业发生更换时，应当及时移交相关资料。

房屋使用安全责任人在改造、装修房屋前，可以向建设单位、物业服务企业或者城建档案机构查询房屋的结构型式、设计使用年限、楼(屋)面最大荷载、结构变动安全许可和白蚁防治情况，被查询人有义务配合查询。

第三章 房屋安全鉴定

第十九条 在本市从事房屋安全鉴定的单位应当具有独立的法人资格，相应的专业技术人员、专业设备，符合国家、省和市相关管理规定，并向市房屋安全行政主管部门备案。

房屋安全鉴定单位的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据，应当客观、真实反映房屋安全状况。

鉴定的程序、方法和鉴定报告，应当符合国家、行业、地方相关标准和规范。房屋安全鉴定单位及其鉴定人员对其作出的鉴定报告负责，承担相应的法律责任。

第二十条 房屋有下列情形之一的，房屋使用安全责任人应当按照规定委托房屋安全鉴定单位进行安全鉴定：

(一)遭受自然灾害等突发事件或者人为破坏导致地基基础或者结构构件出现明显下沉、裂缝、变形、损坏、腐蚀等异常情况后仍需继续使用的;

(二)达到设计使用年限继续使用的;

(三)车站、商场、医院等人员密集场所房屋达到设计使用年限三分之二的，应当至少每五年进行一次安全鉴定。

房屋安全行政主管部门发现有本条规定情形的房屋，应当及时告知房屋使用安全责任人按照规定委托鉴定;拒不鉴定的，区相关部门可以根据公共安全需要组织鉴定。

第二十一条 进行地下设施、管线、桩基和深基坑等施工，爆破及降低地下水位等活动，可能对周边房屋造成损坏的，建设单位应当委托房屋安全鉴定单位进行施工影响鉴定。房屋安全鉴定单位应当及时将鉴定报告书面告知建设单位和房屋使用安全责任人，建设单位应当依据鉴定报告，结合实际采取措施，确保安全。

发生危及房屋安全情形的，建设单位应当向所在区房屋安全行政主管部门报告，并及时排险、修复。

第二十二条 因自然灾害或者爆炸、火灾等事故造成一定区域内房屋受损的，市、区人民政府相关部门应当及时组织房屋安全鉴定单位对受损房屋进行鉴定。

第二十三条 委托房屋安全鉴定应当提供下列材料：

(一)房屋安全鉴定委托书;

(二)委托人的身份证明;

(三)房屋权属证明或者对被鉴定房屋有相关民事权利的证明;

(四)房屋原设计、竣工文件;

(五)法律、法规规定的其他材料。

第二十四条 经鉴定属于危险房屋的，房屋安全鉴定单位应当根据鉴定结论，在鉴定报告中提出下列处理意见：

(一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但须继续观察的房屋。房屋使用安全责任人应当按照鉴定报告注明的观察使用条件和时限使用;

(二)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。房屋使用安全责任人应当委托具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，委托施工单位按照方案施工，并按照设计单位确定的后续使用年限使用;

(三)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。房屋使用安全责任人应当停止使用，立即迁出;

(四)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，须立即拆除的房屋。

第二十五条 房屋安全鉴定单位应当在合同约定的时间内出具鉴定报告。没有约定或者约定不明确的，应当在接受委托之日起二十日内出具鉴定报告;施工影响委托鉴定的，依据施工进度约定进行。

第二十六条 鉴定委托人、利害关系人对房屋安全鉴定报告有异议的，可以向市房屋安全行政主管部门申请复核。

市房屋安全行政主管部门应当自收到复核申请之日起三十日内组织相关专家进行复核，并由专家出具复核意见。复核意见与鉴定报告一致的，相关费用由申请人承担;复核意见与鉴定报告不一致的，相关费用由原鉴定单位承担。

对复核意见有异议的，复核申请人、房屋安全鉴定机构可以向人民法院提起诉讼。

第四章 危险房屋治理和应急处置

第二十七条 经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定单位应当及时将鉴定报告告知房屋使用安全责任人，并报送房屋所在区房屋安全行政主管部门。区房屋安全行政主管部门接到报告后应当及时向房屋使用安全责任人发出危险房屋解危通知书，并提出限期治理的意见，同时抄送房屋所在地的镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构。

第二十八条 房屋使用安全责任人应当及时对危险房屋采取治理措施;毗连危险房屋的各房屋使用安全责任人，应当依法配合履行危险房屋的治理义务。

第二十九条 区房屋安全行政主管部门应当督促房屋使用安全责任人及时治理危险房屋，对危险房屋修缮加固和排险情况进行检查，并将治理情况报告市房屋安全行政主管部门。

第三十条 对鉴定属于危险房屋不能继续使用的，不得居住、转让、出租或者作为生产经营场所。

房屋安全行政主管部门应当书面告知房屋使用安全责任人，并向相关部门送交限制办理房屋转让、出租以及工商登记等手续的文书;房屋险情消除后，房屋安全行政主管部门应当及时向相关部门送交解除限制的文书，相关部门应当予以配合。

第三十一条 经鉴定应当停止使用、整体拆除的危险房屋，房屋使用人迁出后，在未消除险情前，房屋不得使用;房屋使用人拒不迁出的，区人民政府应当及时采取应急处置措施，停止房屋使用。

发现成片危险房屋或者整栋危险房屋，需要群体性迁出的，区人民政府应当组织镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构相关部门会同房屋使用安全责任人共同处置。

第三十二条 市、区人民政府应当建立房屋安全应急抢险救援组织体系，制定房屋安全应急抢险预案，储备抢险救援物资和装备器材。

第三十三条 对危及相邻房屋安全或者公共安全的危险房屋，区房屋安全行政主管部门、镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当组织相关部门和单位，根据需要及时设置警示区域，并报告区人民政府。

区人民政府应当按照房屋安全应急预案组织相关部门采取必要措施排除险情，拒绝、怠于采取有效措施治理危险房屋的房屋使用安全责任人应当承担相应责任。

第三十四条 区人民政府及其相关部门开展房屋安全应急处置时，可以根据实际情况采取下列措施，任何单位和个人不得阻挠：

(一)切断水、电、可燃气体和液体的输送;

(二)划定警示区、实行临时交通管理措施;

(三)利用邻近建筑物和有关设施;

(四)拆除或者破损毗邻的建筑物、构筑物;

(五)依法可以采取的其他措施。

因应急处置拆除或者损坏毗邻建筑物、构筑物和有关设施的，由所在地的区人民政府负责组织修复或者补偿。危险房屋使用安全责任人应当依法承担相应的责任。

实施危险房屋应急处置的，相关单位可以先行组织施工，同时向城乡建设行政主管部门书面报告，并在其确定的期限内补办相关手续。

第三十五条 区人民政府应当加强辖区内危险房屋治理监督工作，及时组织处置影响公共安全的危险房屋。

成片房屋超过设计使用年限或者经鉴定为危险房屋的，优先纳入旧城区更新或者改建范围，有计划地组织实施危旧房屋更新或者改造。

经鉴定为建议拆除的单栋危险房屋，已纳入土地储备范围的，依法提前收储;未纳入土地储备范围的，原址重建符合规划要求的，由房屋使用安全责任人依法申请拆除重建。

经鉴定应当停止使用、整体拆除的危险房屋，已经纳入征收计划的，区人民政府可以组织城乡建设、住房保障和房产、财政等行政主管部门提前办理相关手续。对于暂时无法征收的危险房屋，区人民政府可以对危险房屋进行预先评估后先行拆除，正式征收时再进行补偿;拆除的危险房屋是房屋所有权人唯一住房的，可以纳入住房保障，优先予以安排。

第三十六条 需要动用住宅专项维修资金进行危险房屋治理，住宅专项维修资金管理部门应当按照相关规定提供便利使用条件。

第五章 房屋白蚁防治

第三十七条 房屋建筑和装饰装修工程，建设单位应当按照国家规定预先实施白蚁预防处理。

白蚁预防包治期内复查复治工作、白蚁防治新技术、新药物的推广应用及白蚁危害突发事件处置等相关费用，由同级财政行政主管部门通过部门预算予以安排保障。

第三十八条 房屋安全行政主管部门应当对白蚁防治单位的名录信用、防治质量、技术规范、药物安全等方面履行监督管理职能，及时向社会白蚁危害情况预报。

第三十九条 建设单位在办理房屋所有权首次登记手续时，应当向不动产登记行政主管部门出具房屋白蚁预防的证明文件。建设单位未提供证明文件的，不动产登记行政主管部门应当书面告知房屋安全行政主管部门。

白蚁防治单位应当具有独立法人资格，配备相应的专业技术人员、专业设备，符合国家、省和市相关规定。白蚁防治应当使用国家规定的药物，并按照规定的程序进行。房屋使用安全责任人应当配合白蚁防治管理机构进行白蚁危害检查和防治。

第四十条 新建房屋白蚁预防包治期限不低于十五年，自预防工程交付使用之日起计算;已使用房屋白蚁灭治包治期限为二年。合同另有约定的，从其约定，但不得低于前述包治期限。

建设单位在进行房屋销(预)售时，应当向购房人出具房屋白蚁预防的证明文件，提供的住宅质量保证书中应当包括白蚁预防质量保证的内容。在包治期限内发生白蚁危害的，应当免费予以灭治。

第六章 建筑幕墙安全管理

第四十一条 市城乡规划主管部门应当按照国家、省和市的有关规定，严格控制建筑幕墙的设计使用范围。建筑幕墙禁止采用全隐框玻璃设计。

第四十二条 建筑幕墙工程保修期不低于三年。建筑幕墙保修期内，施工单位依法承担保修责任;超过保修期的，所有权人承担安全维护责任。

建筑物为多人共有的，所有权人均为建筑幕墙安全维护人。建筑幕墙的日常维护、检修可以委托物业服务企业或者其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。

第四十三条 建筑幕墙安全维护人应当按照国家有关标准和规范，对建筑幕墙进行常规维护和检修。建筑幕墙竣工验收合格并交付使用之日起，每五年组织一次安全隐患排查;幕墙使用期满十年的，应当在期满后半年内进行安全性能检查和评估，且以后每三年检查和评估一次。

第四十四条 出现下列情形之一时，建筑幕墙安全维护人应当委托具有检测与设计能力的单位进行幕墙安全性能鉴定：

(一)面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂现象的;

(二)遭受自然灾害等突发事件造成损坏的;

(三)相关房屋主体结构经检测、鉴定存在安全隐患的。

第四十五条 建设单位应当向买受人提供建筑幕墙使用维护说明书，包含建筑幕墙的设计依据、主要性能参数、设计使用年限以及使用、维护、检修等内容，并符合国家、省规定的标准。

第四十六条 房屋安全行政主管部门应当加强对既有建筑幕墙维护检修的监督管理，督促安全维护人、物业服务企业或者其他管理人依据相关标准和规范，开展日常维护巡查工作。

第七章 农村房屋管理特别规定

第四十七条 镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构负责辖区内农村房屋使用安全的检查、巡查等日常监督管理工作，督促房屋使用安全责任人治理危险房屋、消除安全隐患，发现涉及重大安全隐患的，及时报告区房屋安全行政主管部门, 区房屋安全行政主管部门应当予以指导和监督。

镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当结合新农村建设和村庄综合治理，有计划地对辖区内手续不全的农村房屋依法采取补办手续、拆除、翻建等方式进行治理。

第四十八条 市、区相关行政主管部门分别负责下列农村房屋管理工作：

(一)房屋安全行政主管部门负责统一指导和综合监督农村房屋使用安全管理工作;

(二)规划行政主管部门负责村镇工程建设的规划管理工作;

(三)城乡建设行政主管部门负责村镇工程建设的指导和监督，编制和推广村镇建设示范图集，指导农村危旧房屋改造;

(四)国土资源行政主管部门负责村镇工程建设的用地指导和监督。

第四十九条 乡镇企业、农村公共设施、公益事业以及集中新建的农村房屋等建设项目，应当在相关行政主管部门的指导和监督下，按照国家建设相关法律法规进行，验收合格方可交付使用。

三层以上的农村房屋，应当由有资质的设计单位进行设计或者选用城乡建设行政主管部门确定的标准设计图集;二层以下的农村房屋可以参照执行。

除二层以下的农村自建住宅以外，农村房屋应当由有资质的施工单位建设，符合国家的建筑工程安全标准。镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当为农村房屋建设提供标准化平台和服务;其所属的建设部门应当加强对农村房屋规划、建设和安全的监督管理。

第五十条 农村房屋有下列危及公共安全情形之一的，由镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构责令停止使用，必要时作出强制治理决定：

(一)出现局部坍塌的;

(二)随时有坍塌危险的;

(三)房屋使用安全责任人对危险房屋拒不治理的;

(四)出现其他可能危及公共安全情形的。

第五十一条 农村房屋安全鉴定、白蚁防治参照本条例执行。

第八章 监督管理

第五十二条 市房屋安全行政主管部门履行下列职责：

(一)负责全市房屋使用安全管理工作的统筹和政策研究，制定相关政策和标准;

(二)建立全市房屋使用安全信息管理平台;

(三)建立房屋安全鉴定单位、房屋加固设计(施工)单位、白蚁防治单位名录库，并定期向社会公开;

(四)组织编制全市房屋安全应急预案，配合市、区人民政府做好重大房屋安全应急处置工作;

(五)指导、服务和监督各区开展房屋安全管理工作;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第五十三条 区房屋安全行政主管部门在本辖区内履行下列职责：

(一)实施房屋结构变动安全许可审批;

(二)定期组织房屋使用安全检查;

(三)开展危险房屋巡查，督促房屋使用安全责任人及时进行危险房屋治理;

(四)负责辖区内既有建筑幕墙维护检修的监督管理，督促安全维护人、物业服务企业或者其他管理人开展日常维护巡查工作;

(五)编制辖区内房屋使用安全应急预案，按照规定做好房屋安全应急处置工作;

(六)依法查处房屋安全违法违规行为;

(七)宣传房屋安全使用和白蚁防治知识;

(八)指导镇人民政府、街道办事处、社区居(村)民委员会、物业服务企业开展相关房屋使用安全管理工作;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第五十四条 开发区(园区)管理机构应当确定负责房屋使用安全管理的机构和人员，做好本辖区内房屋使用安全管理工作。

第五十五条 镇人民政府、街道办事处应当履行下列职责：

(一)将房屋使用安全管理纳入物业管理联席会议，建立房屋使用安全管理投诉协调机制;

(二)负责辖区内村镇建设规划用地、规划设计环节的初审工作;

(三)负责开展辖区内房屋安全检查、巡查，及时对危险房屋治理消险情况进行监督，建立房屋安全管理档案。

(四)协助区房屋安全行政主管部门开展辖区内房屋使用安全日常管理工作;

(五)法律、法规规定的其他职责。

第五十六条 区房屋安全行政主管部门应当组织镇人民政府、街道办事处、社区居(村)民委员会定期开展房屋安全隐患排查工作，重点排查危险、重要公共建筑和存在使用安全隐患的房屋。

发现安全隐患的，区房屋安全行政主管部门、镇人民政府、街道办事处应当督促房屋使用安全责任人及时采取必要措施消除隐患。发现重大房屋安全隐患的，应当立即向区人民政府和市房屋安全行政主管部门报告。房屋可能发生坍塌的，所在镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当紧急疏散人员。

第五十七条 房屋安全行政主管部门应当会同城市管理行政执法部门、公安、镇人民政府、街道办事处建立房屋安全联合执法机制，依法查处危害或者可能危害房屋安全的违法行为。

房屋安全行政主管部门对正在进行的违法拆改房屋行为，应当责令立即停止施工;必要时可以查封施工现场、扣押违法施工的设备、工具和材料。

第九章 法律责任

第五十八条 房屋使用安全责任人违反本条例第十一条规定，拆改房屋主要承重构件、抗震措施，或者超过设计标准增大荷载危及房屋安全的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，采取措施恢复原状，并可处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，可处以五万元以上十万元以下罚款。逾期不改正的，由区房屋安全行政主管部门依法申请人民法院强制执行。

第五十九条 房屋使用安全责任人违反本条例第十二条、第十六条规定，未经许可或者未按照许可的方案施工的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，可处以三万元以上五万元以下罚款。造成经济损失的，房屋使用安全责任人依法承担赔偿责任。

第六十条 建设单位违反本条例第十八条第一款规定，未将房屋的结构型式、房屋的设计使用年限、楼(屋)面最大荷载和白蚁防治等使用注意事项书面告知买受人的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以五千元以上三万元以下罚款。

第六十一条 房屋使用安全责任人违反本条例第二十条规定、建设单位违反本条例第二十一条第一款规定、建筑幕墙安全维护人违反本条例第四十四条规定，拒不进行安全鉴定可能危害公共安全的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正。逾期仍不委托鉴定的，可对个人处以二千元以上一万元以下罚款、对单位处以一万元以上五万元以下罚款;因拒不委托鉴定造成后果的，可对个人处以一万元以上五万元以下罚款、对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。

建设单位违反本条例第二十一条第二款规定，未采取相应治理措施的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以五万元以上二十万元以下罚款。

第六十二条 房屋安全鉴定单位违反本条例第十九条规定，提供虚假鉴定报告的，由市房屋安全行政主管部门没收违法所得，并可处以五万元以上十万元以下罚款;造成经济损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十三条 房屋使用安全责任人违反本条例第二十八条规定，拒绝或者拖延履行危险房屋治理责任的，由区房屋安全行政主管部门责令其限期治理;逾期仍不治理的，可对个人处以五千元以上三万元以下罚款、对单位处以三万元以上十万元以下罚款。

单位或者个人违反本条例第三十四条规定，阻挠实施危险房屋应急处置的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可对个人处以五千元以上三万元以下罚款、对单位处以三万元以上十万元以下罚款。

第六十四条 建设单位违反本条例第三十七条第一款规定，未预先实施白蚁预防处理的，由房屋安全行政主管部门责令停止施工，采取补救措施，并可处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

建设单位违反本条例第三十九条第一款规定，办理房屋所有权首次登记时，未向不动产登记行政主管部门出具房屋白蚁预防证明文件的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上五万元以下罚款。

建设单位违反本条例第四十条第二款的规定，未向购房人出具实施房屋白蚁预防的证明文件，或者提供的住宅质量保证书未载入白蚁预防质量保证内容的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上五万元以下罚款。

第六十五条 白蚁防治单位违反本条例第三十九条第二款规定，未使用国家规定的药物或者未按照规定程序进行防治的，由房屋安全行政主管部门处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，处以三万元以上十万元以下罚款。

第六十六条 设计、施工单位违反本条例规定，违法设计、施工的，纳入其企业信用信息管理系统。

房屋安全鉴定单位违反本条例规定，提供虚假鉴定报告的，纳入其企业信用信息管理系统。

房屋使用安全责任人违反本条例规定，违法拆改变动房屋结构情节严重，或者拒不履行危险房屋治理责任可能危及公共安全的，纳入社会信用信息管理系统。

第六十七条 违反本条例规定，阻碍国家机关工作人员依法履行房屋安全管理职责的，依法追究相关单位和个人的法律责任。

第六十八条 房屋安全行政主管部门和相关行政主管部门工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对法定职权范围内的事项未依法受理、敷衍拖延的;

(二)未依法实施行政许可或者行政处罚的;

(三)在监督检查中发现重大隐患不及时处理造成重大事故的;

(四)在监督检查中不遵守法定程序或者对监督检查情况和处理结果未如实记录、归档的;

(五)利用职权牟取部门或者个人利益的;

(六)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第十章 附则

第六十九条 本条例中下列用语的含义：

(一)主要承重构件，是指在房屋的结构体系中，其自身失效将导致其他相关构件失效，并危及承重结构体系安全的构件，包括基础、墙、柱、主梁及屋架等;

(二)抗震措施，是指除地震作用计算和抗力计算以外的抗震设计内容，包括抗震构造措施;

(三)改建，是指改变建筑物立面或者平面，但不扩大原有建筑物基础和不增加建筑檐板上平及屋脊轮廓线高度的建设行为;

(四)扩建，是指在原有建筑物水平方向或者垂直方向扩大建筑面(容)积的建设行为;