房地产估价法律法规汇总十篇

时间:2024-04-01 16:00:23

房地产估价法律法规

房地产估价法律法规篇(1)

我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。

但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。

二、房地产估价行业存在的问题

(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。

目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。

(二)行业监管不力。

审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。

(三)房地产估价市场不规范。

目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。

由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。

同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。

三、房地产估价行业的发展建议

(一)完善法律法规体系。

完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。

(二)建立健全行业协作,共同监管体制。

房地产估价法律法规篇(2)

1.1没有一部统一的估价法律

美国、英国、日本等发达国家以及我国香港、台湾地区,目前还没有一部统一的覆盖各种估价专业的估价法律。

德国在联邦层面上,于1991年颁布了一部名称为《评估法》(Bewertungsgesetz,缩写为BewG)的法律。这个法律的名称很容易让人误解,以为是一部适用于所有估价专业和估价目的的法律,而事实上它是一部针对房地产课税估价的法律。

1.2有专门的房地产估价法律

对于房地产估价,日本、德国、荷兰、澳大利亚、南非、韩国和我国台湾地区等,有专门的法律。例如,日本将房地产估价称为不动产鉴定评价,于1963颁布了《不动产鉴定评价法》,此外还有《不动产鉴定评价法施行令》、《不动产鉴定评价施行规则》、《不动产鉴定评价基准》。德国颁布了《房地产交易价值估价基本原则条例》(Wertermittlungsverordnung)。荷兰颁布了《荷兰房地产估价法》(DutchRealEstateValuationLaw)。澳大利亚1960年颁布了《土地估价法》(ValuationofLandAct1960)。南非2000年颁布了《房地产估价师职业法》(PropertyValuersProfessionAct2000)。我国台湾地区2000年颁布了《不动产估价师法》,2001年颁布了与之相配套的《不动产估价师法施行细则》及《不动产估价技术规则》。

除了上述专门的房地产估价法律,在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定,例如,英国的《业主和承租人法》(LandlordandTenantAct)、《城乡规划法》(TownandCountryPlanningAct),德国的《建设法典》(Baugesetzbuch,缩写为BauGB)、《评估法》、《土地购置税法》、《土地税法》、《继承税与捐赠税法》等。

1.3房地产估价法律的主要内容

日本的《不动产鉴定评价法》共有6章,分别是总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则。“总则”一章主要规定了不动产鉴定评价的目的,以及不动产鉴定评价、不动产鉴定业、不动产鉴定评价业者的定义。“不动产鉴定士及不动产鉴定士补”一章分为考试和登记两部分。考试部分规定欲担任不动产鉴定士者,应参加考试,考试共分3次。登记部分规定有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者,应向国土厅登记才能正式取得资格。“不动产鉴定业”一章规定欲经营不动产鉴定业者应向国土厅或者都道府县登记。登记的有效期间为3年,期满后如欲继续营业则需要重新登记。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士,则必须在其事务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补资格者,不得从事不动产鉴定评价行为。“监督”一章规定了行政监督的具体内容。“杂则”一章主要规定为举办不动产鉴定士考试,设置考试委员会。“罚则”一章规定对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行为,给予各种不同程度的拘役或罚款。

德国的《房地产交易价值估价基本原则条例》对房地产估价的有关概念、估价方法选用、估价所需参数的推导、具体的估价方法等作了明确规定。特别是德国的《建设法典》,它是关于建设方面最高层次的法律。依据该法典,德国在市和县的范围内建立了估价委员会,由它授权搜集、土地价格数据并且承担公共的土地估价。《建设法典》还规定,由估价委员会负责收集交易案例。

我国台湾地区的《不动产估价师法》分为总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩、附则6章,共46条。其主要内容如下:

1.不动产估价师资格只有经考试及格才能取得。如该法第1条规定:“经不动产估价师考试及格,并依本法领有不动产估价师证书者,得充任不动产估价师。”

2.不动产估价师执业还需具有二年以上的估价经验,并应设立事务所。如该法第5条规定:“领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者,得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前,不得执行业务。”第9条规定:“不动产估价师开业,应设立不动产估价师事务所执行业务,或由二个以上估价师组织联合事务所,共同执行业务。”

3.违反有关规定使委托人或者利害关系人受到损害的,应当赔偿。如该法第16条规定:“不动产估价师受委托办理各项业务,应遵守诚实信用之原则,不得有不正当行为及违反或废弛其业务上应尽之义务。不动产估价师违反前项规定,致委托人或利害关系人受有损害者,应负损害赔偿责任。”

4.不动产估价师必须加入估价行业组织,实行当然会员制。如该法第22条规定:“不动产估价师领得开业证书后,非加入该管直辖市或县(市)不动产估价师公会,不得执行业务。不动产估价师公会对具有资格之不动产估价师之申请入会,不得拒绝。”

5.外国人取得不动产估价师资格也必须经不动产估价师考试及格,其执行不动产估价师业务应经中央主管机关许可,并遵守一切法令及不动产估价师公会章程,所为的文件、图说应是中文。

该法还规定,不动产估价师设立事务所以一处为限,不得设立分事务所;受委托办理业务应与委托人于事前订立书面契约;不得允诺他人以其名义执行业务;对于因业务知悉的秘密,除主管机关检查其业务的需要或经委托人的同意外,不得泄漏;对于委托估价案件的委托书及估价工作记录数据应至少保存15年;开业证书的有效期限为4年,期满前应完成专业训练36个小时以上或与专业训练相当的证明文件,向直辖??或县(??)政府办理换证。

2国外和我国港台地区估价行业管理体制

2.1估价专业划分

目前,国外和我国香港、台湾地区都没有可以从事所有估价专业的估价师,估价专家普遍认为这是难以做到的。许多国家和地区除房地产估价师外,甚至没有其他专业的估价师,即使有,人数也很少。究其原因,一是需要专业估价服务的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,因此许多资产并不需要专业估价服务。二是房地产“量大面广”,一个国家的财富中房地产占大部分,一般为50%-70%,其他资产的数量相对较少。三是其他资产通常是在交易的情况下才需要估价;而房地产,除了交易需要估价,抵押、课税、征收征用、保险等活动也需要估价。

英国对估价专业的划分主要是:房地产、机器设备、矿物、艺术品和古董,其中房地产是最大的专业门类,其他都较小。在英国,估价一般是指房地产估价。社会普遍认可的估价师是“皇家特许测量师学会”(RoyalInstitutionofCharteredSurveyors,简称RICS)的产业测量师(即房地产估价师)。

日本不存在可以评估所有专业的估价师,房地产、珠宝、文物都有不同的专业鉴定人员。

我国香港地区目前只有香港测量师学会授予的“产业测量师”(相当于内地的房地产估价师),没有其他估价专业资格。香港上市公司的房地产市值估价,也是由产业测量师来完成的。2004年,按照中央政府与香港特别行政区政府签署的“内地与香港更紧密经贸关系安排(CEPA)”,内地房地产估价师与香港产业测量师实现了资格互认,111名内地房地产估价师取得了香港测量师资格,包括香港行政会议召集人梁振英先生在内的97名香港产业测量师取得了内地房地产估价师资格。

2.2估价人员资格

鉴于房地产估价的特殊性,国外和我国港台地区对于房地产估价人员,均有资格认证,实行牌照管理方式,其性质和形式有两种:一是政府发牌,以政府监管为主;二是成为行业组织会员,以行业自律管理为主。对于其他估价专业人员,基本上没有政府发牌的,主要是成为行业组织会员;有些甚至没有行业组织,从而也就无资格认证可言。例如,香港除了香港测量师学会的“产业测量师”(即房地产估价师)之外,没有其他估价师名称。

美国在1989年以前,主要是由行业组织对房地产估价人员进行监管。1989年之后,因房地产泡沫的出现,带来巨大的金融风险,各州政府认识到房地产估价在社会经济中的重要性,特别是直接涉及到金融安全和社会稳定,开始对房地产估价人员实行政府牌照管理。而对其他估价人员至今尚未实行政府牌照管理。

日本估价行业中只有不动产鉴定士(相当于我们的房地产估价师)是国家法律认可的执业资格,在社会上享有很高的声誉,与律师、公认会计师被认为是三大执业资格。日本政府下设一个专门机构负责不动产鉴定士的考试工作。要取得不动产鉴定士资格必须通过三次考试。三次考试均通过者才可以称为不动产鉴定士,只通过第二次考试者称为不动产鉴定士补。目前,日本全国具有不动产鉴定士资格者有8000多人,其中6000多人专业从事不动产估价活动。而从事动产估价的专业人才,政府机构不进行考试认可,由相关行业组织进行认定,甚至不需要任何组织认定,任何人都可以进行除房地产估价以外的估价活动。

英国是由“皇家特许测量师学会”负责估价人员的资格认证。其估价学部(ValuationFaculty)负责房地产估价人员的资格认证,机器与工商资产学部(MachineryandBusinessAssetsFaculty)负责机器设备估价人员的资格认证,矿物与废物处理学部(MineralsandWasteManagementFaculty)负责矿物估价人员的资格认证,艺术品与古董学部(ArtsandAntiquesFaculty)负责艺术品和古董估价人员的资格认证。英国没有法规规定只有“皇家特许测量师学会”认证的估价人员才可以从事估价工作。但社会上的惯例是只有“皇家特许测量师学会”认证的估价人员才能获得工商团体、银行和金融机构、政府及其他国际机构的认可。

2.3估价行业组织设立

美国、英国、新加坡等许多国家和我国香港、台湾地区,都有估价、特别是房地产估价行业组织,而且一些国家和地区同时存在着多个估价行业组织。最典型的是美国,它有“估价学会”(AppraisalInstitute)、“美国估价师协会”(AmericanSocietyofAppraisers,简称ASA)、“全国资深估价师协会”(NationalAssociationofMasterAppraisers,简称NAIOP)、“全国房地产估价师协会”(NationalSocietyofRealEstateAppraisers,简称NSREA)、“全国独立收费估价师协会”(NationalAssociationofIndependentFeeAppraisers,简称NAIFA)。上述估价行业组织,除ASA是包括较广范围估价领域的估价专业组织外,其余均是房地产估价专业组织。其中,美国“估价学会”是1991年由美国房地产估价师学会(AmericanInstituteofRealEstateAppraisers)(1932年成立)与房地产估价师协会(SocietyofRealEstateAppraisers)(1935年成立)合并而成的,是目前美国最有影响和最大的估价行业组织,现有会员1.8万余人(与此相对照,ASA共有会员6千余人)。在美国持有房地产估价执照的人员超过10万人,只有这些人当中的优秀人才,再经过考核后才可以加入“估价学会”。

英国目前有“皇家特许测量师学会”。过去,英国有多个估价行业组织,由于“皇家特许测量师学会”的房地产估价专业在社会上的影响力不断扩大,一些规模较小的估价专业组织主动加入或并入“皇家特许测量师学会”,从而“皇家特许测量师学会”成为了英国目前规模最大、最有影响力的行业组织。

另外,新加坡有“新加坡测量师和估价师学会”(SingaporeInstituteofsurveyors&valuers,简称SISV),我国香港地区有“香港测量师学会”(HongKongInstituteofSurveyors,简称HKIS),我国台湾地区有“不动产估价师公会全国联合会”、“不动产估价学会”、“土地估价学会”。

目前,估价方面的国际组织有多个,包括:国际测量师联合会(InternationalFederationofSurveyors,简称FIG,于1878年在法国巴黎成立)、国际估价标准委员会(InternationalValuationStandardsCommittee,简称IVSC)、世界估价组织联合会(WorldAssociationofValuationOrganizations,简称WAVO)。

3借鉴发达国家和地区的做法搞好我国估价立法工作

3.1应当重视房地产估价立法

国外和港台地区虽然没有覆盖各种估价专业的法律,但是基于房地产及其估价的重要性、特殊性和专业性,许多国家和地区非常重视房地产估价立法工作,专门制定了房地产估价的法律。目前我们尚无专门的房地产估价法律,主要是在《城市房地产管理法》中规定“国家实行房地产价格评估制度”(第33条),“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”(第58条)。因此,建议借鉴市场经济发达、成熟国家和地区的经验,重视、加快我国房地产估价立法工作,如制定《房地产估价法》或者《房地产估价师法》。

3.2不同估价专业人员资格可以采取不同的方式取得

对于不同估价专业人员资格,应当区别不同情况采取行政许可和行业组织会员注册的管理制度,而不是“一刀切”。鉴于美国、日本和我国台湾地区等许多国家和地区,对于房地产估价人员实行的是类似于我们行政许可的牌照管理制度,我们现行的房地产估价师执业资格考试和注册的行政许可制度是符合国际惯例的,应当继续实行。

3.3估价行业组织的发展应当遵循市场经济规律

目前我国并存着多个估价行业组织,这种状况有其历史原因和客观需要,一些市场经济国家如美国的情况也如此,而且主要是房地产估价行业组织。因此,我国目前估价行业组织并存的状况宜维持,不宜采取行政手段强制干预它们的拆分或合并。至于各估价行业组织的未来发展状况,应当遵循市场经济规律,靠各个估价行业组织自身的服务和影响力生存。对于各个估价专业目前面临的共同性问题,可以由各个估价行业组织间的相互沟通、协商来解决。

房地产估价法律法规篇(3)

中图分类号: F293 文献标识码: A

房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。

房地产评估行业发展现状

1、制定了房地产评估的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》,在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规,以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位,完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。

2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准

从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始,涉及中介机构的管理部门,包括房地产管理部门,按照国家的规定,开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作,房地产评估行业的自律机构基本建立,对估价机构的自律作用日益强化。

3、房地产评估服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期,主要服务内容是房地产交易管理,防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业,如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

房地产评估行业存在的问题

1、房地产评估机构的产权问题不明确

我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命,主要的业务来源依旧是原来的业务部门,与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中,房地产估计机构几乎全部是有限责任公司,因为,只有这样,有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低,主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红,那些出资少的人,在公司占的股份也就比较少,因此,他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。

2、相关法律制度不健全

我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势,但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来,它们借助政府的关系垄断了市场,因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前,针对评估师,没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中,实施的细则还不健全,对不同用途的房地产,也没有相应的针对性强的技术标准和规范。

3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

(1)估价师考试较注重理论考核,对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低,因此应届毕业生的考试通过率较高,而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制,一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务,对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一,虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师,但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格,以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入,对房地产评估的要求也在不断提高,房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看,估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷,有的甚至流于形式,使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

4、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全,缺乏行业标准及技术规范和规程,同时房地产行业协会缺乏自律,对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则,导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响,或迎合被拆迁人的不合理要求,导致评估结果与市场价值严重背离,损害了其他当事人的合法权益;或者为了交易双方不合理的避税要求,使得评估结果损害国家利益。

促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

采取有效措施,切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管,为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性,保证房地产评估活动不受外界因素的干扰,确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则,针对违规的行为,制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构,取消其房地产评估资格,并追究相关人员的法律责任。

2、完善法律法规体系建设

为了保证房地产评估行业的合理健康发展,应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则,从而解决房地产评估在相关行业的技术需要;解决房地产评估行业的不平等竞争问题,实现真正的脱钩;解决估价师职业道德问题,提高估价师的责任和风险意识;解决评估结果与社会发展相协调问题,规范房地产评估方法和程序。

3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平,一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证,并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度,结合我国的客观实际,实行动态的两级管理体制,即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准,做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平,促进房地产估价师队伍的健康发展,另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括:第一,提高报考的学历要求,至少应该具备大学本科以上学历;第二,严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的,但执行力度不够,估价师的挂靠现象非常普遍,没有起到其应有的制约作用,所以要严格执行注册制度;第三,提高考试的难度,择优录取。如扩大考试相关知识面,实行定量录取等。

4、推进信用体系建设

目前,注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用,但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立,在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系,才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制,建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范,营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

总结

我国房地产评估行业虽然起步晚,但发展十分迅速,已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量,而且随着评估业务量的显著增长,房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理,才能使它走上健康发展的道路。

房地产估价法律法规篇(4)

一、房地产估价行业的现状

我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。

我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。

但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。

二、房地产估价行业存在的问题

(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。

目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。

(二)行业监管不力。

审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。

(三)房地产估价市场不规范。

目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。

由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。

同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。

三、房地产估价行业的发展建议

(一)完善法律法规体系。

完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。

(二)建立健全行业协作,共同监管体制。

由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。

(三)培养高素质人才,提高执业水平。

房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。

参考文献:

房地产估价法律法规篇(5)

房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间,同时对估价提出了更高的要求,但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看,估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求,因此还存在一些问题和不足,现就这些问题做如下分析:

1、管理体系交叉,不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看,估价业有房地产估价、土地估价和资产估价,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的管理办法多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于估价行业的发展。

同时房地产估价收益颇丰,由于利益的驱动,对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多,房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”,即再加上物价管理部门。由于金融部门对房地产估价干预和垄断的力度也越来越大,因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政,在政策上各行其是,无法形成统一的法规规定、管理制度,把完整的房地产估价市场和业务管理分割的七零八落,无法实施系统的规范化管理,使得估价机构和执业人员无所适从。

2、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因,房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3、房地产估价报告质量令人担忧

当前各估价机构的估价人员主要包括两类:一是从业的注册估价师和估价人员;二是非专职的注册估价师。自从房地产估价机构脱钩改制成为合伙制企业后,正式注册的执业房地产估价师大多成了估价机构的领导或合伙人,他们主要精力放在抓业务上,真正做估价的是那些根本没有估价师资格也谈不到估价经历的人。这些人员多数对于房地产估价操作是一知半解,对于各项指标、数据只知其然不知其所以然,只简单地、机械地套用,在估价报告模板上修修改改,房地产估价报告质量令人担忧。

4、中介机构不按核准的资质和范围执业

客户一般只注意估价机构有没有估价资质,但对估价资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将估价资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。在客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产估价中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将估价机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了估价市场的混乱,造成了估价机构大量超资质、超业务范围执业。

5、自律不够

(1)行业自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理,一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力:一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作,成立了估价师学会,但这个行业学会远远没有到位,还没有承担起行业管理的重任,各地也只有少数省市成立学会,多数还是空白,地方上的行业自律差距就更大了。

(2)法人自律不够

现阶段我国估价机构的性质模糊不清,表面上看是独立运作,实际上只是各有关行政部门的附属物,没有成为自主经营的法人实体和中介组织,浓厚的行政色彩使这些估价所的估价行为变成行政行为,因此估价水平的高低和估价报告的优劣难以与估价所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“估价机构违反有关法律法规和职业道德,情节严重的取消其估价资格”,“在估价活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失,估价机构和估价师都应承担赔偿责任,”但由于没有保障机制,加上有些估价所有管理权,委托人即使吃了苦头也不敢吭声,因此这些条款形同虚设,有些估价机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。

6、制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规,因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则,全凭个人悟性或自由发挥,往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值,有的标的权属不清就估出价值,有的把地价漏算或多算,更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值,其评估报告只有一张纸,没有评估程序,没有计算过程,令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德,有的收取礼金,有的超越资格限定承揽业务,有的出卖评估机构的资格(即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费),有的甚至搞欺诈,使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据,更无处罚的手段,搅乱了评估市场,禁锢了评估行业的发展。

目前,房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO 后,随着国内房地产的市场的开放,房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足,提高管理优势专业优势,人才优势,树立行业品牌,迅速提高自己的市场竞争力,才能在无情的激烈市场竞争中取胜。

参 考 文 献:

房地产估价法律法规篇(6)

关键词: 房地产评估;问题;对策

Key words: real estate appraisal;problem;countermeasures

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2015)30-0015-03

0 引言

我国房地产估价行业经过二十几年的发展,从无到有,现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前,全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格,四万六千多人成为注册房地产估价师,房地产估价机构五千五百多家,行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动,这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里,房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献,但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因,致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。

1 当前我国房地产估价模型

我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。

市场比较法是指选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。

收益法是指预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/(1+R)n],式中:P:房地产价格,A:房地产年净收益,R:资本化率,n:收益年限。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。

2 当前房地产评估行业问题

2.1 相关的法律法规不健全

在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业,会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》,律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外,韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是,至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律,目前,我国只有一部《城市房地产管理法》,其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,虽然房地产估价行业又以这部法律为基础,分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2],但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定,而没有制定出具体的实施细则,对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性,如征税评估、企业改制评估。

2.2 房地产评估从业人员素质有待提高

随着我国房地产行业的飞速发展,工程造价与房地产估价行业都快速发展起来,我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业,充分保障了工程造价行业对该类人才的需求,但是,现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业,我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育,致使房地产估价行业专业性人才缺失,人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外,现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别,而注册房地产估价师的级别设置单一,只有注册房地产估价师一个级别,这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外,现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得,选修课原则上采取非集中面授方式,学时通过参加网络继续教育方式取得,但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足,导致房地产估价师的继续教育已经流于形式,现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐,素质有待提高。

2.3 房地产评估行业监管力度不够

虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则,但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够,导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象,例如:乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等,此外,还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象,致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。

2.4 评估机构之间存在恶性竞争

房地产估价行业监管力度的不够,也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务,竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面,而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务,迎合客户的要求,故意调高或者调低评估结果价格,使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外,评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定,这种现象是滋生商业贿赂的温床,导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。

3 评估行业的问题对社会的危害

房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差,使房地产估价行业的社会公信力越来越差。

当以房地产抵押价值评估为估价目的时,会由于评估报告质量差,使房地产评估结果严重偏高,这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序,增加金融机构的房地产信贷风险,导致银行资金严重受损,造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长,其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。

当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时,会由于评估报告质量差,导致房地产评估结果严重偏高,从而使国家资产受到损失。例如:2009年8月,北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中,出具的房地产评估结果严重偏高,给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示,这样的现象普遍存在。

在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中,都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂,导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象,最终造成国有资产流失。

这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评,都会使各类经济活动受到严重的危害,导致公平、合理、公正的丧失,使合法权益无法得到保障。

4 解决房地产估价行业问题的对策

4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规

健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方,在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上,提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果,制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施,从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时,房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下,根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如:制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化,做到真正的有法可依。

4.2 提升房地产评估人员素质

要想提高房地产评估人员的素质,首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状,国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业,从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次,应该借鉴会计行业,推行房地产估价师分级管理,即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师,并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外,应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度,严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质,为估价报告的质量提供最根本的保障。

4.3 加强房地产评估行业监管力度

2012年6月20日,为了加强土地估价的监督管理,国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》,文件规定自从2012年7月1日起,土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案,而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议,抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。

目前,房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度,住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统,并且对系统进行改进创新,系统创新的主要内容:估价机构出具估价报告之前,负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统,然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统,将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面,最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议,抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外,运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠,从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写,这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。

5 实例分析

本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产,建筑面积为117.29m2,规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易,所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例,可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。

①交易情况修正:所选三个案例均为挂牌价格,故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101;

②交易日期修正:比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格,据调查,近期长沙市房地产价格变化较小,故交易日期修正值为100/100;

③房地产状况修正如表3。

故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892(元/m2);案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 (元/m2);案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592(元/m2)

由于三个案例经过修正后价格相差不大,所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为:(6892+6823+6592)/3=6769元/m2,则:采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为:6769×117.29=79.39万元。

根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一:该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例,以达到提高评估结果的目的,从而迎合客户需求。第二:在进行房地产状况修正时,存在故意压低案例的打分值,从而提高评估结果的问题。第三:在选取可比案例时,估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别,并且为了避免调查真实成交价格的工作,故在二手房交易网上选择挂牌价格案例,从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题,可以采取立法的办法解决,在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果,给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决,提高估价从业人员的技术水平,杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外,可以采取房地产估价报告备案管理系统,加强监督力度,在抽查评议时,重点针对这三类问题进行检查,让估价机构更加重视估价报告的质量,从而解决这三类问题。通过实例分析,证实文章提出的对策具有可行性,可以解决目前房地产估价行业的问题。

6 总结

为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展,必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施,唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。

参考文献:

房地产估价法律法规篇(7)

法院受理该案后,审判人员有四种不同观点。一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设。第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉。第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》、《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规。第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿。在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨。因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问。

本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思。笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当。因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触。第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的。第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素。第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题。

现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷

法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患。众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分。拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的。有关法律对此也有明确规定。《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的。但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题。这显然同《土地管理法》、《城市房地产管理法》的有关规定不衔接。虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾。

土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”。房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利。由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式、土地使用权面积、土地使用年限、土地区位等因素。在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素。按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益。以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益。因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同。问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿。这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则。

地产价值没有显化,地价评估缺位。房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地。地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此。这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据。房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体。

《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度、房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度。其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的。房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产。但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额。同时,由于房地产市场评估技术规范不统一、内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施。另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了。事实上,土地使用面积、土地区位、土地使用年限、土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能。

构建新型补偿评估制度

房地产估价法律法规篇(8)

摘要:随着改革的不断深化,房地产业迅速发展,房地产估价师队伍日渐壮大,房地产估价师作用越来越大,风险与防范也越来越重要,加强前置管理对房地产业健康发展意义重大。

关键词 :房地产;估价师;风险;防范

中图分类号:F293.35文献标志码:A文章编号:1000-8772(2014)19-0152-01

随着房地产市场化程度的提高,市场需求催生了大量的房地产估价机构,使得房地产估价师队伍日益壮大。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,因此,更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。

一、房地产估价师执业风险的类型

1、民事赔偿风险 。《房地产估价师注册管理办法》(建设部100号令)第二十五条规定,“在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失,由房地产价格评估机构承担赔偿责任,房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。

2、行政处罚风险 。房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定,“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误,造成重大损失的”,“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》,并可处以罚款” “给当事人造成直接经济损失的”,“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款”。

3、刑事处罚风险 。《刑法》第229条第1、2款规定,“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。前款规定的人员,索取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金”——这是对“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的阐述。

二、房地产估价师执业风险的防范措施

1、加强法制学习,提高法律意识 。许多房地产估价师埋头钻研业务知识,对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详,但对法律知识却知之甚少,导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师,必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识,也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识,就可以在心目中树立起一道是非界线。

2、严格遵守职业道德,加强自律。按照独立、客观、公正的原则和方法,客观对估价对象进行评估,维护委托人的正当权益。

3、保证估价结果的合理性。提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。最根本的一点,就是正确把握市场,以市场信息为依据进行评估,各项参数的确定要依据市场行情,尽量避免主观决定;估价结果要贴近市场行情,不能偏差太大。需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息,并将其应用于评估实践中。

4、提高估价业务委托合同的质量,明确约定双方的责任和义务 。有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量,明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一,它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任,必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。

5、加强同行间的沟通与合作 。不同的估价师所具备的估价专长不一样,估价机构也是如此。通过同行的相互合作,可以取长补短、相互借鉴、互通信息,对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究,在做出高质量的评估报告的同时,也分担了风险。

参考文献:

[1] 沈颖,杨雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技,2008,(18).

[2] 顾菁喆.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界,2010,(9):228.

房地产估价法律法规篇(9)

一、什么是拍卖

《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。

与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。

二、拍卖底价与拍卖保留价

《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的,重新拍卖或变卖。(《海商法大辞典》1988年版第414页)

保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中,第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价,并要求拍卖人保密。拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……;(三)、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”

可以看出,底价是标的物的最低商业价值,或者说是第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价,相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格;保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的,相对来说更具有主观的意味。

在第一种性质的拍卖,即基于自愿原则的拍卖情形下,拍卖委托人是拍卖标的的所有人,有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值,自行确定拍卖保留价。通俗地说就是:我就打算按这个价钱卖,低于这个价钱我就不卖了。此时,底价即保留价。在拍卖未成交的情况下,委托人可以降低自己的底价(保留价),因为最低商业价值是他自己确定的,他自己可以更改。在第二种性质的拍卖,即强制拍卖的情形下,作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为:第一,这两个价格是由不同的主体确定的,底价是由法定的评估机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人,即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二,底价在评估报告有效期内,如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整,以期能够成交,但不能低于底价。第三,底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估;保留价则可以在底价之上,根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。

总之,由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价,是不可突破的价格底线。

三、拍卖底价的法律地位

以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件,在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定,具有专业性、权威性和严格的法律意义,即在没有相反的证据的情况下,法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点:

1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据;

2、拍卖底价不可随意更改;

3、在拍卖不成交的情况下,以物抵债是法院执行工作的一种选择,此时,拍卖底价就是抵债价;

4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。

5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。

四、房地产拍卖底价确定中的几个问题

1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求,即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

2、不能简单地一律打几折,必须依照房地产估价规范要求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑,拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情,仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例,一般来说,住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价,办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津,拆零再拍,就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明:一种可能是机构尚未重视拍卖市场,另一种可能是整体拍卖,机构买下后再拆零来卖,中间有约10%的税费,其他风险还在外,使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖,拍卖底价也应有不同这样两个结论。

4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵,并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程,有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价,这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露,并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正,以保护竞拍人的利益。

5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些,以便尽快变现,收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑,也可能希望拍卖底价低一些。这时,合理确定拍卖底价,就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护,特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价

房地产估价法律法规篇(10)

一、什么是拍卖

《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。

与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。

二、拍卖底价与拍卖保留价

《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的,重新拍卖或变卖。(《海商法大辞典》1988年版第414页)

保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中,第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价,并要求拍卖人保密。拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……;(三)、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”

可以看出,底价是标的物的最低商业价值,或者说是第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价,相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格;保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的,相对来说更具有主观的意味。

在第一种性质的拍卖,即基于自愿原则的拍卖情形下,拍卖委托人是拍卖标的的所有人,有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值,自行确定拍卖保留价。通俗地说就是:我就打算按这个价钱卖,低于这个价钱我就不卖了。此时,底价即保留价。在拍卖未成交的情况下,委托人可以降低自己的底价(保留价),因为最低商业价值是他自己确定的,他自己可以更改。在第二种性质的拍卖,即强制拍卖的情形下,作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为:第一,这两个价格是由不同的主体确定的,底价是由法定的评估机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人,即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二,底价在评估报告有效期内,如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整,以期能够成交,但不能低于底价。第三,底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估;保留价则可以在底价之上,根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。

总之,由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价,是不可突破的价格底线。

三、拍卖底价的法律地位

以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件,在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定,具有专业性、权威性和严格的法律意义,即在没有相反的证据的情况下,法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点:

1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据;

2、拍卖底价不可随意更改;

3、在拍卖不成交的情况下,以物抵债是法院执行工作的一种选择,此时,拍卖底价就是抵债价;

4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。

5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。

四、房地产拍卖底价确定中的几个问题

1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求,即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

2、不能简单地一律打几折,必须依照房地产估价规范要求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑,拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情,仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例,一般来说,住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价,办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津,拆零再拍,就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明:一种可能是机构尚未重视拍卖市场,另一种可能是整体拍卖,机构买下后再拆零来卖,中间有约10%的税费,其他风险还在外,使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖,拍卖底价也应有不同这样两个结论。

4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵,并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程,有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价,这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露,并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正,以保护竞拍人的利益。

5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些,以便尽快变现,收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑,也可能希望拍卖底价低一些。这时,合理确定拍卖底价,就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护,特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价

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