时间：2024-03-22 14:54:51
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业的税收筹划范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
前言：
房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。
1.房地产行业涉税特点
房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。
2.具体案例分析
甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。
通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。
3.房地产行业企业所得税税收筹划
对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。
3.1准备阶段
我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。
3.2开发阶段
房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。
3.3销售阶段
销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。
4.总结：
综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）
参考文献：
一、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。
二、税收筹划技术
（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。
三、房地产行业的特点
房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。
四、房地产行业税收筹划的必要性
（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；
（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；
（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；
（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；
（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；
（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。
五、房地产行业税收筹划的具体策略
1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。
房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。
2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划
从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：
（1）根据不同建房方式进行税收筹划
我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：
某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。
如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：
公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。
筹划后该公司应纳税：
建筑安装营业税=800×3%=24万元
城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元
筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元
（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。
用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。
常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。
3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：
（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。
（2）采用合作建房方式进行税收筹划。
合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。
六、总结
随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）
参考文献
[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》
对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，能够充分带动经济。基于此，税收筹划具体实施阶段，力求充分考虑国民经济实际，发展水平方面来说，才能实现彼此相适应。近年来，我国出台若干政策，宏观予以有效调控。房地产公司角度来说，要想实现自身行业发展，经济利润提升，筹划工作需要充分落实，只有这样，竞争力方面，才能得到不断增强，才能真正提高自身经济效益。
一、房地产税务筹划概述
关于税务筹划，对于房地产企业来说，财务能够得到优化，实现良好管理。对于企业纳税人来说，规范指导作用，降低税务支出，公司各项财务目标，能够得到充分实现。对于房地产公司，实际开展税务筹划环节，组成部分较多，比如说，避税如何开展，怎样实现节税。对于房地产企业，要想实现自身持续发展，需要充分做好税收筹划工作。通过开展税收筹划，缴纳税务意识方面，能够得到有效提高。与此同时，通过较为科学合理税务筹划，经济效益方面来说，能够实现不断增长。企业核心价值方面来说，能够得到充分凸显。经营管理模式角度而言，通过较为科学有效税务筹划，能够实现明显改善。从我国产业结构方面来说，得到优化升级，投资方向方面，实现更加合理。
二、房地产税务筹划现状
（一）专业性不足问题
税收筹划人员来说，普遍存在素质不高问题。房地产企业角度而言，难以实现较为良好税收筹划。税收筹划人员难以真正做到专业，能力方面，普遍需要不断提高。与此同时，税务筹划人员具体工作环节，税务规定存在不熟悉问题。这也就容易造成税收筹划难以真正实现良好开展，经常容易出现脱离实际状况。
（二）内容界定难以清晰
对于房地产企业来说，税务筹划实际阶段，筹划核心难以真正掌握。更有甚者，税收筹划概念难以清晰，偷税或者进行漏税，成为违法行为，社会难以实现和谐，税收筹划需和法律政策方面实现有效吻合。对于房地产公司，利益固然重要，但是需要避免不择手段。措施实施环节，税负高低尽管非常重要，但是同时应该考虑违规行为。比方说，企业所得税较为关键，税收筹划要想有效开展，需要严格控制所得税。然而，对于房地产企业，普遍容易予以忽视。从利润降低方面予以考虑，实质上，公司利润方面来说，反而得到一定程度降低。
（三）风险意识不强
对于房地产企业来说，要想真正实现较为良好税收筹划，筹划风险需要力求严格控制。税收筹划活动实施阶段，受到外部不良因素作用，实际收益难以达到目标，和预想收益之间对比，普遍存在一定出入。通常来说，内部各项事务管理方面存在风险，经营方面存在一定风险，同时税收政策方面存在一定风险。然而，税收筹划环节，普遍存在风险意识不足问题，重视程度不够，风险一旦出现，规避风险难以落实。
三、房地产税收筹划方法
（一）养成风险意识，加强风险预警
对于税收筹划来说，属于房地产企业较为重要工作，通过开展合理有效税收筹划，企业能够充分预测各项事务开展。然而，风险性问题不容忽视。尤其面对目前市场经济，经济形势方面，普遍得到，始终处于不断变化之中。法律政策方面，普遍处于不断完善阶段。房地产企业角度来说，风险普遍存在。基于此，风险意识方面，需要予以充分树立。风险预警工作等方面，需要充分贯彻落实。与此同时，风险监督机制方面，也应力求实现科学有效建立。
（二）税收筹划人员方面，不断提高综合素质
通过开展合理有效税收筹划，对于房地产企业来说，能够实现较为良好财务管理。税收筹划人员方面，需要具备良好专业技能，同时具备一定综合素质。企业人才招聘环节，专业技能方面，应该不断加强重视。专业技能培训应该充分到位，企业人员应注重加强这方面定期安排。只有这样，员工才能真正进步，税务筹划水平方面，才能得到有效提高。此外，职业道德同样较为关键，需要不断加强员工这方面培养。理财理念同样不容忽视，因而应引导其依法纳税，同时能够做到合法节税。
（三）关于税收筹划，应与时俱进
目前处于21世纪，信息呈现爆炸增长。房地产企业来说，需要充分关注当前经济形势，掌握当前出现变化。对于国家政策，需要充分了解存在何种变动。只有这样，税务筹划工作实施阶段，才能对其予以时刻调整。风险方面问题，才能得到充分减少。关于税收筹划，工作具体实施阶段，需要充分保障具备一定灵活性，税收筹划人员需要充分具备敏锐触觉，同时具备长远目光。只有这样，市场一旦发生重大变化，反应才能及时，税收筹划方案方面，才能得到充分及时调整。对于税务筹划风险，才能真正实现有效降低，从而充分促进企业不断发展，企业收益等方面，才能充分实现有效扩大。
四、结语
本文着重探讨税收筹划实施阶段，对于房地产公司来说，存在何种实际问题，同时阐述一定解决措施。对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，各个行业来说，能够充分带动经济。只有实现良好税收筹划，房地产企业才能充分保持旺盛活力，作为基础行业，房地产公司来说，才能真正实现提高自身效益，税务成本方面，也能得到充分节约。关键竞争力方面，也能得到不断提升。参考文献：
[1]穆北歌.房地产企业在税务筹划上的现状及防范[J].财经界，2014（29）：267-279.
[2]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
关键词：
土地增值税；房地产；税收筹划
国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
1.有利于适应日趋激烈的市场竞争在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅可以合理地设置企业的相关税费制度，而且房地产企业在逐渐激烈的竞争中可以更好的对市场环境进行适应。近些年，国家对房地产市场进行了有力的宏观经济调控，这使得房地产企业的税收成本不断增长，而利润空间却不断下降，激烈的市场竞争又大大降低了房地产企业的可持续发展能力，而进行合理的土地增值税税收筹划可以有效降低房地产企业的税收成本，从而提高企业的市场竞争能力。
2.有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业的财务管理状况变得更加困难，而进行土地增值税的税收筹划能够在很大程度上提高房地产企业的资金利用效率，改善企业的现金流，从而有效提高房地产企业的财务管理水平。另外，在房地产行业纳税筹划不断发展过程中，相关的研究逐渐增加，在未来的发展中还需要进一步的完善，促进有着普遍意义的筹划模式的形成，改善原有的单一的以整体税负为研究内容的情况，提升税收筹划的针对性，使房地产企业在缴纳土地增值税方面获得更多的实际效益。
二、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
1.利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作原有的税收筹划重点普遍放在了土地增值税方面，而针对这一税收开展的筹划工作则主要目标就是使增值率获得降低，这样就可以在税收中减少土地增值税的缴纳甚至不缴纳。一方面的方法就是利用临界点，企业在运营中可以根据税法的相关规定进行自身开发方案的制定，使得增值率低于起征点就可以避免缴纳增值税。另一方面，在土地增值税中，扣除的项目金额假如是固定的，那么转让的收入减少，土地增值额也会相应的减少，税率和税额就会降低。所以使用这种分散转让房地产的方法就属于合理降低土地增值额的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是将能够分开进行处理的环节从整个房地产中划分出来，进行分次地单独签约，达到节约税费的目的。
2.利用增加可抵扣项目开展税收筹划房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可通过增加合理的利息支出扣除项目金额来降低增值率，使其适用较低的税率，达到降低税收负担的作用[1]。在土地增值税的相关规定中，相关政策明确的指出了利息支出扣除项目的相关细节内容，这为房地产企业开展土地增值税税收筹划提供了一个有利的途径。房地产企业在开发中，如果借款增加，利息偏高，则需提供金融机构的相关贷款证明，进行利息支出的分摊，达到利息的正确扣除。如果借款较少利息也较低，就不需要对利息支出进行分摊计算及出示贷款证明，从而有效提高房地产企业的经济效益。
3.利用建房的方式进行税收筹划在税法相关规定中部分建房行为不属于土地增值税的征收范畴，可以避免或减少土地增值税的缴纳。一方面是代建房方式，主要指的是房地产企业代表客户进行房地产的开发[2]。在代建房过程中，房地产企业增加了经济方面的收益，但房地产产权并没有产生任何变动，企业获得的收入是劳务性质的收入，因此只需要缴纳营业税。相对于土地增值税而言，营业税的比例较低，选择代建房方式可以有效降低房地产企业的税费负担；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。我国有关土地增值税的规定中表明，资金与土地由两方各自承担的，进行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值税。建成之后如果进行转让的，则需要收土地增值税。这样，如果房地产企业购买了一块土地来修建房屋，这一企业就可以预收购房者的购房款来作为建房的资金，使得资金与土地的负责人进行分离，在剩余的住房出售前，企业就不需要缴纳土地增值税，只有在转让房地产企业负责部分的住房时，要缴纳缴纳特定部分的土地增值税。
4.利用统筹的手段开展税收筹划房地产行业土地增值税的增值额与增值率是不尽相同的，这是因为相同的房地产企业其经营的房地产在档次以及规格上都存在差异，而且客户及价格也不同，地区间的房地产开发成本会受到许多原因的影响产生差异。房地产企业在降低土地增值税税费负担方面，可以采用统筹全局的手段，使其中不同价位的房地产的销售收入进行合并之后再向上级申报，这样可以很好的适应土地增值税税率的降低；根据实际情况调整单个土地开发项目极其成本，这样可以促使不同的项目开发之间的增值率相互一致，实现节省税款的目标。
三、结束语
综上所述，面对当前阶段我国产企业结构的调整，决定房地产企业长久发展的重要措施就是采取科学合理的土地增值税的税收筹划措施，为企业达到节税目的，房地产企业应该通过合理增加扣除项目、利用国家税收优惠政策以及利用土地增值税的征税范围，制定税收筹划方案，有效发挥土地增值税税收筹划的作用，为房地产企业赢得更大的利润空间，从而促进房地产企业的良性发展。
参考文献
税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
一、营改增后房地产企业税负受到的影响
长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。
二、营改增后房地产企业税收筹划的意义
在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。
三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议
（一）科学合理申报纳税人身份
在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。
经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。
（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票
对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。
笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的
增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。
（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。
另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。
四、结语
“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。
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二、房地产企业税收筹划存在的问题
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。
例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
三、税收筹划问题的解决路径
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02
一、税收与房地产行业发展的相关性分析
房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。
经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。
二、房地产业的纳税现状
我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。 根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。
房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。
三、房地产企业税务筹划的特点
由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：
1.税务筹划效益的显著性
由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。
2.税务筹划的时效性强
我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。
3.税务筹划的复杂性
城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。
四、房地产业税收筹划的必要性和可行性
1.房地产开发业税收筹划的必要性
税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。
随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。
2.房地产开发业税收筹划的可行性
不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。
3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。
4.企业内部环境的优化
（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。
（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。
参考文献：
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一、我国当前房地产企业涉税现状分析
近些年来，伴着国家经济体制不断地成熟，房地产行业发展迅猛，紧接着房价日益攀升，不仅影响着普通大众的越来越多的住房需求，更是形成了社会的不稳定因素。？纵观高房价的具体原因，从拆迁、买地到建造、销售，较高的成本是造成高房价的重要原因，可以看到其中税费较高且最具筹划降低的可能性。房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集、涉及行政主管部门较多。正因如此，其涉税也较为复杂。其几乎涉及现在所有税种。并且房地产企业的税务管理过程中存在很大的风险，企业财务方面也在税务稽查面前屡屡出现问题，不仅不能省掉可以减免的税额，甚至多缴不该缴的税。同时，房地产行业的税收筹划专业技术人员的缺失也是该行业面临的重大税收筹划问题。这就要求房地产企业的税收管理需要对房地产行业性业务知识和税法知识都较为了解。
二、房地产行业的阶段性税收筹划
首先介绍一个简要的流程：签订土地出让合同――设立项目公司――立项――选址、方案审查、用地许可――办理拆迁许可――初步设计审查审批――施工图审查备案――工程招投标及备案――办理施工许可证――办理商品房预售许可――专业验收――竣工验收办证、备案――交房
通过简单的房地产开发完工流程，可以发现房地产行业阶段性明显，财税人员按照阶段性发展进行税收筹划适合大多数房地产企业。
（一）设立阶段
1.注册资本的选择。注册资本的来源也是可以选择筹划的一方面，房地产企业的建设周期长，资金需要量大，因此借款、融资对房地产企业来说是必不可少的。当前，我国房地产企业开发建设资金主要有银行信贷、外资投入、发行股票、内部积累等四个来源，即负债筹资和权益筹资。权益融资不需要偿还，没有偿债压力，根据盈利情况分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值税的计算中扣除，又可作为所得税的抵减项，而股息支付不能作为费用列支。所以在筹划角度来看，权益筹资效果是不如负债筹资的。
2.分公司和子公司的选择。分公司是不具有独立法人资格的，对子公司和分公司的税率及相关税收优惠政策方面我们国家有不同的税法规定，这就要求房地产企业在建立之前作出合适的选择。
设立分公司，好处就在于：首先，税务机关对其监管力度相对子公司来说更小；其次，在项目的建设初期公司基本会处于亏损状态，分公司的亏损对总公司的税前利润可以有一些减少以达到减轻总公司企业所得税负担的作用；最后，分公司和总公司之间的财产转移不涉及所有权的转变，因而是没有纳税义务的。然而在分公司的开发建设阶段总公司是负有连带的税务责任的，因而会给总公司带来一部分的危险。对于子公司的建立，利弊恰恰与分公司的设立相反。
（二）销售阶段
1.销售价格的选择。房地产企业项目销售价格的确定依赖各个因素，对销售价格的合理确定对房地产企业发展具有重要意义。从税收筹划角度来看，销售价格的确定主要依据是土地增值税的计算中增值率未超过20%的暂不征收土地增值税的优惠政策和土地增值税的四级超率累进税率。可见，房地产企业若提高房地产售价，房地产开发企业的税后利润可能增加、也可能减少，此时就要考虑如何做到利润最大。
2.销售收入的确定。房地产开发企业通过设立销售公司对新开发的项目进行代销或是转销。代销是指新成立的销售公司代原房地产企业销售其产品，同时向企业收取一定的佣金作为报酬。由于双方的关联关系，佣金的多少便存在调整的空间。房地产企业向销售公司所支付的佣金属于其成本费用的范围，可以在计算土地增值税时项目作为扣除项目。而销售公司所取得佣金尽管要缴纳营业税，但可作为企业所得税的扣除。转销就是销售公司先取得项目之后以自己名义销售出去，此时同样由于关联关系的存在，可以调整销售价格，因而减少土地增值税的计税依据。同时，由于销售过程中的交易成本费用增加，可以在计算企业所得税时增加扣除数额，使企业的土地增值税和企业所得税方面都达到节税效果。
一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析
目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路
面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。
三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议
（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容
新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。
（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策
当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题
土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：
(一)房地产企业税收筹划趋于片面
从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。
(二)对国家出台相关政策理解浅显
21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。
(三)在税收筹划中风险意识较薄弱
房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法
面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：
(一)合理筹划增值税的扣除项目
房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。
(二)合理利用国家出台相关政策
为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。
(三)合理通过建房进行税收筹划
在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。
(四)积极寻求税务机关支持
政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(五)事后采取积极有效的补救措施
税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(六)土地增值税的核心是增值率
房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：
(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争
在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。
(二)有利于提升房地产企业财务管理水平
房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。
(三)有利于实现房地产企业利益的最大化
在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。
四、结束语
房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。
参考文献：
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