房地产行业法律法规汇编篇（1）

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作，这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们：当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候，人们往往并没有钻研这样的立法理论，提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此，一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结，立法实践中出现的问题得不到科学的解答，发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导；另一方面，大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中，使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是，尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就，但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明，从而导致了一系列令人尴尬的现象，比如，针对同一法律客体，以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定，让执法者不知所措；又如，作为强制性的规范，法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑，但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是，常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生，而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着，已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”，传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的，必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训，探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题，从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善，而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2 我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1 我国房地产立法的特点

2.1.1 从立法原则上看， 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2 从立法过程上看， 我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：

第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3 从立法内容上看， 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。

2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础， 而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律， 法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。

2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说

，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。

2.2 我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。

从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：

所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。

所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3 优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”

在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。

3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法

“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。

3.3 建立灵敏的立法反应机制

我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。

4 完善我国房地产立法体制

我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。

4.1 改变现行的部门立法模式， 建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构

立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。

4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间， 保证所立法律的时效性

立法在某个程度上的特点是“定”，一旦某项政策或规定以法的形式明确下来，就要在一定的时间内执行，不能朝令夕改地经常变动，这就要求在立法工作中尽可能地为进一步的改革留下余地，以法律一定时间内的时效性来保障法律、法规的相对稳定性。要做到这一点，一方面要从提高立法预测水平入手，解决未立法律的时效性；另一方面，则是要完善立法程序，针对已列入立法日程的法律草案，规定每一部法律制定过程所需的明确的时间表

和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。

4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一

随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。

5 提高我国房地产立法技术

房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。

5.1 做好房地产立法预测工作

对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。

5.2 编制和实施房地产立法规划

房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。

5.3 提高房地产法的语言文字水平

立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。

5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作

法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。

6 结论

我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。

「参考文献

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2 ［台］史尚宽著，民法总论。史仲芳发行。1971

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4 （美）伯纳德·施瓦茨著。美国法律史。中国政法大学出版社。1989

5 刁荣华主编。 最高法院判例研究（上、 下）。 汉林出版社，1983

6 real estate and landlord and tenant（ 1983 ～1984） ， thelaw society of upper，canada bar admission course mater>文秘站－您的专属

房地产行业法律法规汇编篇（2）

这一现象背后所显现的是中国人对于投资的长期诉求,以及长久以来缺乏有效投资途径的困局。否则如此之多的流动资本又为何要前往异国他乡寻找一种变现相当不易的投资方式呢?

到澳洲去

2008年10月28日,在上海城市酒店举行的一场澳洲房产投资说明会上,500多人到场,情况出乎主办方的预料。

上海汉宇地产市场推广部经理孙文勤介绍说,类似的说明会每月都会举行一次。推介的澳大利亚楼盘数量也由最初的10余个增加至目前的40多个。

迄今为止,由这家机构销售的澳大利亚房产已成交10余套,另外每月还有多达两套的预订记录。

“澳大利亚房价相比国内并不贵。”孙文勤称。她举例说,距离悉尼市中心15~20分钟车程的区位,目前两房的均价大约在40万~50万澳元,折合人民币约在200万元左右,与上海的房价水准基本相当。

此外,依据澳大利亚的现行规定,非本国居民不得购买二手房,同时新开盘中本国居民的购置比例必须达到50%。因此就汉宇地产而言,与澳方及时沟通有效的可供销售信息就显得非常关键。而类似的做法似乎也可以为国内控制境外投资者购房提供一些参照。

就海外购房的安全性问题,汉宇地产具体负责合约事宜的苏小姐表示,所有交易都是在双方律师的监控下进行的。国内购房者可自行委托也可交由公司委托澳大利亚律师负责交易。在签约时购房者仅需支付总价款的10%,并通过在中国设有分支机构的澳大利亚银行汇往律师指定的信托账户中。由此至交房期间,无论是购房者还是开发商都不能挪用这笔款项。

随着海外房产业务在国内日渐浮出水面,孙文勤介绍说,汉宇地产已专门成立了一个编制超过10人的海外项目部。

华人置业比例最高

截至2007年底,中国已经连续9年成为加拿大移民的最大来源国。加拿大统计局最近的研究报告显示,华裔人口总数约为101万人,是非欧洲裔以外的第一大族裔。

加拿大房贷暨住屋公司分析师倪骥烨表示,国际移民在温哥华都会区人口增长趋势中扮演重要因素,其中来自中国的华人新移民约占35%,对本地的地产市场、消费行为和公共资源分享将带来明显影响。

与其他族裔相比,受传统观念影响,华人对置业的热情显然更高。“买了房子之后,才感觉自己在加拿大安定下来,心里才踏实了。”这一点也可以从下面的数据中得到印证:目前高达75%的华人都购买了属于自己的物业,而欧洲移民则只有67%拥有物业。华人对于物业的强大购买力已经引起当地开发商的广泛关注,此前,加拿大顶级豪宅――香格里拉•御庭更是把华人市场作为其主要推广地。

不少华人购买的独立平房或独立两层屋,通常会拥有3到4个房间。一般情况下,房主一家人会住其中的一大间,而将其他的房间用于出租,每个房间的价格大约在350至450加元之间。这样,收来的房租足够还每月的房贷。这种“以房养房”的形式在很多收入不稳定的新移民中,尤其盛行。

存在风险

法国南部的海景别墅、美国迈阿密的星级酒店以及泰国芭提雅的度假村……种种令人炫目的房产项目早已超出普通中国人的想象空间。在没有房地产基金可供投资的前提下,以大把外汇直接拥得片瓦收益似乎成为中国人投资境外房产的唯一途径。

然而风险不言而喻。中信银行外汇分析师表示,类似交易只有在合法合规的前提下才能有所保障,购房者首先需要规避的就是信用以及法律风险。但国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息都存在相当大的难度。

房地产行业法律法规汇编篇（3）

1 引言

房产档案是城市房产权属登记管理的重要依据，是整个房产管理的基础。其中，房产档案的开发利用与服务更是房产档案工作的关键环节。只有充分利用档案的特性，尤其注重房产档案的专业性特点，才能发挥档案最大的效益优势，服务群众服务社会。

2 房产档案开发信息资源的现状

目前，市房管局以及各镇街房管所对房产档案信息资源的开发主要集中在对房屋权属登记信息的查询，其中包括房产管理部门对房屋权利的记载信息和原始登记凭证。商品房买卖合同备案信息查询业务，协助公、检、法房产查询，协助国土资源房地产管理部门的房地产查询。

3 房产档案的特点

要使房产档案承载的信息由静态转化为动态，实现房产档案的价值，充分发挥房产档案的作用，为促进社会发展提供便捷的服务。首先，我们要对房产档案的特点要有充分的了解。

3.1 专业性。

房产档案信息室房产产权管理活动中形成的权证、契约、文件、图纸、表册、照片等不同形式和载体的历史记录。房地产权属登记管理工作面广量大、政策性强，形成的档案材料专业性强，在内容和形式上与一般公文有明显的区别。在内容上，反映了房地产权属状况和房地产位置面积大小，文件名称多采用房地产专业术语；在形式上，结构规范，多为表格式、填写式。

3.2 动态性和历史延续性。

房产档案形成后，房产的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属变更不断发生，房屋的拆迁、翻改、扩建等现状处于不断的转移和变更之中，具有极强的动态性。房地产档案则要随着产权人的变化而变化，随房地产现状的变更而变更，房地产档案必须保持图、卡、卷、册，电脑信息与房产现状的一致性。必须不断地补充新材料，才能自始至终反映房地产产权的现实情况，才能确保房产档案信息的真实性和可靠性。

3.3 真实性和法律性。

房产档案信息必须与实际相符，才能在产权审核和调处纠纷中起到凭证和参考作用。房地产管理部门代表政府行使职能，按照严格的操作要求，各程序间的相互监督、制约，确立了房地产档案的不容质疑的真实性地位。由记载房地产 属的凭证等组成的房产档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院处理房地产纠纷的重要依据。房地产属于不动产，价值高，在单位或者个人的财产构成中占重要地位。因此，房地产档案的有无，记载是否准确、全面，房地产档案保管的好坏，都将对产权认定是否准确有密切联系。因一纸档案而免受损失几十元或百万元的事例，就是房产档案价值性的佐证。

3.4结合性。

就城市而言，房与地是密不可分的。房屋总是建筑在地面之上，房主取得了土地使用权，一般也拥有房地产所有权。反之，有了房地产所有权，也同时拥有土地使用权。房产所有权发生转移，土地使用权同时发生转移。房产信息和土地信息是紧密结合的。

4 房产档案利用方式

房产档案信息的利用方式，就是房地产档案的利用者对房地产档案信息的查找、接受和运用。通过有效的方式和方法，发挥房地产档案的效用和社会效益、经济效益，为社会服务。房地产档案利用实质就是房地产档案信息的利用。房地产档案可以通过查询、借阅、咨询、摘抄、复印、传真的方式。查阅的用途可以是编史修志、学术研究、工作查考、经济建设等。第一，查询人可以通过房地产档案信息提供部门建立的检索工具体系、目录中心和各种计算机检索系统以及缩微检索，直接利用档案或档案的复制品的方式。采取档案信息利用方式越多，说明档案信息的基本管理和基本开发工作的成果越大。第二，通过房地产档案信息提供部门对房地产档案信息内容进行分析研究，并选择、加工、编撰后，利用者利用房地产档案信息成果方式。这种利用方式的效果是建立在对房地产档案信息加工的基础上，采取这种档案信息利用方式越多，说明房地产档案信息加工工作的成效越大。第三，通过房地产档案信息提供部门的专题服务、代查服务等手段提供利用者需要的房地产档案信息的方式。这种利用方式是由信息提供者决定房地产档案信息与信息的需求提供之间的相关程度，一般提供的信息全面和系统。

5 房产档案服务方式

房产档案的服务方式主要有六种。1、一般查询服务。它是针对广大的房地产档案利用者，提供良好的阅览条件和采用计算机、扫描、缩微、打印等技术手段，询问查档结果和记录结果的服务方式。2、咨询服务。它是以个别解答的方式，针对房地产档案利用者的提问，为其提供档案、档案知识和档案信息，它能使利用者的问题真正得到解决，针对性强。3、房地产信息市场服务。它是通过房地产档案信息部门，为活跃房地产市场，提供房地产坐落，房地产抵押、备案、按揭、查封状态，房屋四至、结构、面积、价格等房地产信息，由供需双方进行交流、选择的方式。4、房地产档案信息指导服务。它是房地产档案信息机构，将收集到的房地产档案信息，经过加工、整理和研究之后，准确、及时、全面地报道出去的过程。可通过房地产档案介绍、目录报导、索引报导等形式进行。5、房地产专题服务。它是房地产机构针对利用者的咨询提问，主要围绕某一专题进行的信息提供。专题信息服务有对社会需求分析，主动围绕某一专题进行，目的明确，针对性强，时间性强。6、网络化的房地产信息服务。它能为利用者在网上提供检索数据库和信息中心，确定自己所需的数据库的信息源查询服务。帮助利用者实现快速的一对一和一对多的网上传送服务。帮助房地产信息机构实现联合编目、主动录入、自动分类、自动主题标引的自动化业务管理服务。

5.1 根据工作实际，房产查询服务为现阶段服务的主要方式。

在房管部门设立专门查档窗口，对房产查询人要求查询的房产登记信息，从房地产网络管理系统中查找信息，然后核对档案室的实物档案，对所查询的事项进行核对信息。查阅房产档案资料同权属登记过程一样，与档案无关的人员不能随意调阅档案。

5.2 根据工作实际，建立房屋权属登记信息查询工作制度。

为规范全市房屋权属登记信息查询工作，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》等有关规定，东莞市房产管理局制定本制度。对适用范围、查询机构、查询内容、查询主体、查询条件、查询结果、查询时限、相关收费以及注意事项等作了详细的规定。各镇街房管所同样对本制度实行统一执行。尤其要注意明确档案查询要求。一方面，房产部门对房产档案有保存管理和保密的责任和义务。另一方面，明确查询需提交相关资料。查询主体包括五大类，房屋权利人或者其委托人，房屋继续、受赠人和受遗赠人，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证劵监管部门，公证机构、仲裁机构，仲裁事项、诉讼案件的当事人。不同的查询主体，需提交的资料也不一样。

6 强化房产档案资源利用与服务的措施

档案的根本目的和中心任务是利用与服务。

房产档案的利用与服务对房地产档案工作有促进和检验的作用。房地产市场的飞速发展，房产档案利用的日益增多，如何更好地开发资源，加强服务措施，多方面满足社会各界利用的需要，是十分必要和迫切的。

6.1 加强法制。

认真宣传和贯彻国家有关法律、法规，加强执法力度，建立和完善以法律为基础，与本单位具体情况相结合、切实可行的，房地产产权档案的管理和利用制度。通过望、问、查了解利用者的真实意图，既要做好档案利用工作的服务，又要防止档案的泄密。

6.2 利用现代化手段。

建立信息网络，发挥网络群体优势，建立房地产产权档案信息中心，实现资源共享，拓宽利用渠道，方便利用。

6.3 提高工作人员的素质。

房产档案是一项专业性很强的档案，它涉及了产权、测绘、抵押、法律、建筑等多个学科。因此，要加强岗位培训，提高工作人员的文化知识与专业知识，培养自身的分析、识别能力。一是要懂得党和政府在房产档案管理方面制定的各项法律法规和政策。二是具有良好的职业道德、爱业敬业、更要勤业。三是要有熟悉的档案专业基本知识和技能，从而适应和满足档案事业发展的需要。四是要有相关的房地产管理基础知识和查询业务相关知识。要了解利用者的需求，迅速而准确地为利用者提供线索，提高查全率与查准率。五是要加强知识更新、熟悉和掌握现代化管理知识，掌握高科技手段，改变过去的经验型管理方式，实现向科学型管理方式转变。

6.4 积极开展编研工作。

对学术研究价值大、公开查询的信息进行加工整理，将死档案变成活档案，变被动服务为主动服务，充分发挥房产档案的社会价值和经济价值。例如笔者所在的麻涌镇房地产管理所档案室编制了《麻涌镇房管所全宗指南》、《麻涌镇房管所大事记》、《麻涌镇房管所组织沿革》、《麻涌镇房管所基本数字汇编》、《麻涌镇房管所工作总结汇编》、《麻涌镇房管所收文汇编》、《麻涌镇房管所会议文件材料汇编》等。

6.5 加强反馈工作。

随着房地产事业的发展，利用者的要求也越来越向深层次发展，档案工作者在为利用者提供服务时，应当及时反馈和收集利用的信息进行分析，加强和完善档案的基础工作。

7 结语

为了更好地开发和利用档案信息资源，房产档案作为一种特殊的专门档案有其自身固有的私密性，即要达到利用的效果，也要注重保密，这样才能充分发挥档案的价值，保密的目的是为了更好地利用，服务群众服务社会。因而，要严格查阅手续，保护产权人的合法权益是我们应该重视的问题。我们最终的目的是开发利用房产档案信息资源社会共享，充分发挥房产档案的社会效益和经济效益，促进国民经济发展和活跃房地产市场，更好地服务大众。

参考文献

［1］《房产档案的特点、作用及强化利用措施》.孙炎.

［2］《高校房产管理信息化的探讨》.翟洪涛.《硅谷》2010年01期.

房地产行业法律法规汇编篇（4）

一、新形势下房地产档案的特点

（1）法律凭据性。房产档案是政府职能部门依照法律规定，代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的，是房地产行政管理法定职责的体现物，能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。（2）动态性。房地产档案与其它门类档案相比，其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因：一方面是房地产本身发生了变化，例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等；另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化，包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理，以保证房地产权利现状的一致性和现势性。（3）区域性。法律明确规定一个行政区划的房地产发证机关只能有一家。房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的，在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位，房地产档案管理是否科学合理，将直接影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。

二、房地产档案管理现代化的含义和优点

房地产档案管理现代化的含义：房地产档案管理运用现代科学技术手段和方法，达到优化的过程。随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中，档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化，逐渐向采用现代先进技术手段过渡。随着计算机技术应用的不断深入，房地产档案管理无纸化将成为可能，这就是电子档案的面世。电子档案有其特性：数字化的信息形态，对设备的依赖性、信息与载体的相分离性、信息的易更改性、信息的共享性等。这些特性又决定了电子档案长期保存的困难性；在整理和开发利用中的严重不安全性。因此必须同时借助于新型介质和现代信息处理而形成的档案如机读档案、音像档案等，并对它们的归档、整理、编目、保管和利用，也须采用相应的现代化技术。

三、加强房地产档案管理的具体措施

（1）要建立完善的档案信息化管理系统。随着计算机、多媒体、光盘以及缩微技术等在档案管理中越来越广泛地加以应用，利用计算机、缩微机、扫描仪、互联网等对档案进行检索、存储和管理，不仅方便快捷地进行档案录用、检索、汇总，更能做到收集文件完整齐全、系统科学、优质精炼、及时迅速。（2）强化房地产档案的信息化管理。具备了完善的档案信息化管理系统以后，还要强化信息化的管理。在档案的建立、档案的管理、交易及审批、综合调查、统计汇总、数据的变换、系统的维护等方面加强管理。使档案变化与房地产的变更信息相一致，能准确、全面地反映出房产的各种相关的统计数据及信息，力争设计出不同的版本，使信息交换得以全方位发展。要建设有关的基础数据库和区域网，开发有关房地产交易、记录及有关业务方面的应用软件，以便实现资料能存取统一，随时查阅。（3）加强不同形式、不同种类档案的收集工作。旧的档案管理模式往往是文书档案多而专门档案、信息化档案较少，从而导致档案散乱，因档案问题而导致的纠纷不断发生。因此，要对房地产档案内容门类不齐全、结构不合理、成份不充实，难以满足企业的需求的问题进行加强整顿。这就要求，对现有的房地产档案进行及时的调整和接收尤其对于各房地产企业存在的不同形式、不同类型的档案。在收集此类档案时，要注明这些档案反映的时间、工程、地点。（4）档案收集工作要实现规范化、科学化。档案收集工作方面的归档原则、归档时间、归档范围、归档要求等都要有详细的说明。例如：商品房销售明码标价书；商品房认购书；住房公积金专项政策性贷款申请审批表；处理合同纠纷的民事调解书、判决书；房地产权证复印件；权属人身份证复印件；归档的文件材料必须做到完整、准确、系统，字迹工整清晰，签字等手续完备，便于长期保存。房产档案，以签订《商品房买卖合同》时间为准，区分所属年度；房产档案整理的要求，与企业管理档案整理要求基本相同；房产档案的编号，按公司制定的《档案分类编号方案》执行等等，从而使档案收集工作有章可循，有法可依，并逐步走上规范化、科学化的轨道。

总之，作为一名房地产档案管理人员，只有不断提高认识，加强业务学习，充分利用现代化的管理手段，才能提高自身的管理水平，才能使房地产档案管理工作更好地为城市建设服务。

参 考 文 献

房地产行业法律法规汇编篇（5）

二、房地产档案管理现代化的含义和优点

房地产档案管理现代化的含义：房地产档案管理运用现代科学技术手段和方法，达到优化的过程。随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理之中，档案管理以手工管理为主的传统手段正在发生变化，逐渐向采用现代先进技术手段过渡。随着计算机技术应用的不断深入，房地产档案管理无纸化将成为可能，这就是电子档案的面世。电子档案有其特性：数字化的信息形态，对设备的依赖性、信息与载体的相分离性、信息的易更改性、信息的共享性等。这些特性又决定了电子档案长期保存的困难性；在整理和开发利用中的严重不安全性。

因此必须同时借助于新型介质和现代信息处理而形成的档案如机读档案、音像档案等，并对它们的归档、整理、编目、保管和利用，也须采用相应的现代化技术。

房地产行业法律法规汇编篇（6）

澳门财政预算的法律制度主要包括《澳门组织章程》、《澳门财政预算纲要法》、《自治机构财政制度》和《市政厅财政制度》等。

澳门以公历年为预算年度，一个预算年度始于公历1月1日，终于公历12月31日。财政预算为单一预算，在“预算平衡表”里集中反映预算收支，但同时也吸收了复式预算的优点，把收支按性质是否相同予以对应和区别，使澳门的预算平衡表容易从总体上把握，便于监督机构进行监督。

在澳门，法定的预算编制文件称为总预算，总预算由统一预算、地方预算和自治机构预算组成。统一预算即澳门政府预算；地方预算指澳门市政厅和海岛市政厅的财政预算；自治机构预算是社会保障基金、退休基金及货币暨汇兑监理署等自治机构的预算。

澳门财政预算编制程序从澳门总督总预算编制批示开始，一般安排在财政年度的下半年，可分为以下几个基本步骤：

1.编制的研究及准备。澳门财政预算编制的研究及准备由财政司会同经济司、统计暨普查司及货币暨汇兑监理署组成专门工作小组，在社会暨预算政务司的领导下开展工作。

2.公共部门上报新财政年度工作计划及开支提案。总预算涉及的各个部门根据财政司的报表和要求，提交所需资料及有关解释。

3.各级预算通过财政司汇总协调。财政司必须根据澳督施政方针草案、各部门的开支提案、投资发展计划纲要以及预算编制工作小组对新财政年度收入规模的预算，拟定新财政年度的总预算。

4.总预算的综合平衡效果审议。财政司向立法会提交总预算草案前，必须检讨财政形势，并对各级预算的综合平衡效果作出测定。

财政预算执行的管理机关主要是财政司，但在部分项目上，由财政司会同有关部门共同完成，如监察暨协调司参与税的征管；经济司和贸易投资促进局参与有关投资或生产技术促进方面的税务鼓励评估；部分商业银行及储金局参与税款收集和预算资金拨付或信贷；货币暨汇总监理署主要参与涉及预算收支的资金运作项目的管理，等等。

从上述制度可以看出，澳门的财政预算的运转总的来说还是比较正常的。但是，澳门财政仍带有一些殖民主义色彩。比如，澳门政府的中上层官员均为葡萄牙人，他们享受很高的薪俸及福利待遇。“澳门总督的年薪高达42万澳门元，比葡萄牙总统的年薪还高”；（注：王叔文等：《澳门特别行政区基本法导论》，中国人民公安大学出版社，1994 年2月版，第335～336页。）澳门公共工程的建设优先给予葡资公司；文化教育经费中中文学校所占份额也很小等。

特别是在近几年，澳门政府的“夕阳心态”十分明显。“澳门政府的财政自1949年至1990年间，除1953年外，每年都有盈余，但是近几年来，澳门政府财政出现了一些问题。首先是近几年都出现财政赤字，以历年的盈余拨充抵补，使财政盈余大大减少”。（注：王叔文等：《澳门特别行政区基本法导论》，中国人民公安大学出版社，1994年2 月版，第335页。）其次是大幅增加社会福利开支与官员薪俸。因此， 澳门政府这种开支与收入不匹配的做法应引起注意，有关部门应敦促澳门政府每月公布库存余额，在发生重大预算变动时应向立法会咨询。还应根据澳门特别行政区筹委会关于2000年澳门财政预算草案编制问题的意见，做好该年度的财政预算草案。

二、澳门税收法律制度

澳门的税收法律法规，经系统编订过的占绝大部分，如经修订后的第91／93m号法律《职业税章程》、第15／77／m 号法律《营业税规章》、第1／86m号法律《工业政策范围内税务鼓励》、第41／90／m 号法令《固定资产重置与摊折之税务规则》，等等。

除此以外，有关税收的规定，特别是税收鼓励与税收惩罚则散见于其他法律、法规当中。

专营税（或称专利税），是澳门税制当中极为特别的一类，是澳门政府向经特别获准经营业和公用事业的公司、社团所征的税。在澳门，对于专营税并无系统的税收法律、法规，而是通过专营公司、社团同政府签订专营合约来具体规定。

下面就澳门的现行税制作一简略介绍。

1.职业税 澳门职业税是以工作收益（劳动所得）为课征对象的一种直接税。工作收益是一切契约性的或非契约性的、金钱的或实物的、固定的或偶然的、定期的或额外的报酬的总和，但不包括医疗费、药费、住院费、补助、抚恤金、退休金、残疾金、遗属赡养金或其他类似的补助。

在澳门，职业税的纳税人分为两组：第一组为在澳门从事由他人负担支付薪酬的营业活动的人；第二组为在澳门从事自付薪酬且以科研、艺术或技术为特征的营业活动的人。

职业税采用超额累进税率，起征点为全年收益7万澳门元， 应税收入从7万至28万澳门元分为五档适用累进税率，税率从10％至14％。 应税收入达到28万澳门元以上按固定税率15％课征。年满65岁以上或经证实长期伤残程度等于或高于60％以上的工人，其职业税的特殊起征点为9.8万澳门元。

2.营业税 在澳门经营工业、商业或者任何其他工商业性质活动的个人或团体，均须缴纳营业税。澳门营业税的课征对象不是营业活动的收入或利润，而是每一个营业机构缴付的固定数额的税款，因此可被视为营业机构注册税。

营业税的征收涉及七个部分29类80种363个行业。 具体税额为：货物代售及业、进出口业1500澳门元；酒店业、保险及再保险公司、房产、住宅物业、未列明的不动产活动500澳门元；交通运输业150澳门元；商业银行、开发银行及其他银行8万澳门元； 银行及办事处2万澳门元；离岸银行18万澳门元；其他行业均为300澳门元。

3.房屋税 澳门的房屋税是对澳门市区房屋收益征收的税。市区房屋收益是指在发生租赁关系时的租金，及无租赁关系时使用人所取得的或可能取得的经济利益。在计征房屋税时，可扣除10％作为保养维修费用。

如果房屋租金额是在1985年7月1日后通过直接评估确定的，税率为10％；对其他取得租金收益的房屋，税率为16％。

4.所得补充税 所得补充税又被称为纯利税，是对个人或团体（不论其住所或总部所在地为何处）在澳门所取得的总收益课征的税。其中，个人总收益是指个人工商业活动收益和工资收益的总和减去有关负担后的所得；团体总收益是工商业活动全年经营所得的纯利。个人总收益和团体总收益均不包括房屋收益。

当纳税人为个人时可享受的扣除有：全年免税额1.2万澳门元、 从事服务职业所得收益的20％；纳税人应纳的营业税额；对居住在澳门的家属的全年负担额（配偶6000澳门元；未满26岁，在澳门境外攻读且无助学金的子女6000澳门元）。

澳门所得补充税采用累进税率，从起征点1.2万到30万分16 个等级，分别适用2％到15％的累进税率。应税收益达30万澳门元以上者， 适用15％的统一税率。

5.物业转移税 澳门物业转移税的课征对象是位于澳门地区的不动产的有偿转让。在缔结契约转让不动产时，纳税人为不动产的受让人；在交换、拍卖与司法裁定转让中，物业转移税由各参与方分担。物业转移税的税率视不动产所在地段而异。位于澳门市政厅管辖范围之内的适用6％的税率；位于海岛市政厅管辖范围之内的税率为4％。

6.遗产与赠与税 澳门遗产与赠与税（亦称财产无偿转让税），是对位于或存在于澳门的财产（包括动产与不动产）所有权无偿转让时征收的税。其税率为差额税率，因应税客体的价值和受益人的身份而异。纳税人为所有在法定继承或遗嘱继承或遗赠中获得财产转让的人。

7.车辆使用牌照税 澳门车辆使用牌照税的课税对象为在澳门地区根据法律规定使用发给执照、注册或登记的车辆（包括机动车辆及工业机械）。车辆使用牌照税以车辆的所有人为纳税人，包括取得车辆执照、注册及登记的人，以及融资租赁中的承租人。

澳门车辆使用牌照税采用定额税率，按年计征，根据车辆种类不同，税额从350澳门元至4500澳门元。但对于工业机械总重量不超过10 吨的，固定税额为1500澳门元；超过10吨的，以2.5吨为单位， 每超过一单位征收200澳门元。

8.消费税 澳门消费税以三组22项消费品和消费行为为课税对象。这三组产品分别是：酒类及其他含酒精饮料、烟草、其他产品（包括水泥、汽油等）。纳税人为进口和生产应税产品的个人和团体。消费税的征收采用从量征收与从价征收两种形式。由于澳门整体税率较低，对进口产品并不征收进口关税，所以澳门的消费税与其他国家和地区相比是较低的。

9.旅游税 澳门旅游税的课税对象为酒店及同类场所、健身房、桑拿浴室、按摩院和卡拉ok场所在其特定活动范围内提供的服务。纳税人是提供应税服务的个人或团体，税率为其所提供应税服务价格的5％。

10.离境税 澳门离境税类似于祖国大陆收取的“机场建设费”，但不只限于飞机乘客。1993年，澳门颁布第68／93／m号法令规定， 将每位从澳门前往外地（祖国大陆除外）的乘客运输凭证应付离境税20澳门元上调至22澳门元。（注：据澳门华侨报社专访，目前，澳门码头离境税为26澳门元，机场离境税为130澳门元。载于《华侨报》， 《彭彼得陈述各业救市建议》，1998年7月7日，第1张第1版。）税款由经营从澳门前往外地乘客运输的个人或团体在发售客票时征收，于次月10日前连同凭单一起交公钞局缴纳处。

11.印花税 澳门印花税的课税对象是公民之间、 公民与政府之间在特定经济活动中所书立、领受的证书、文件。凡书立、领受应税项目的个人或团体都是澳门印花税的纳税人。例如，执照印花税纳税人是执照的领受人；合同印花税的纳税人是合同签署人；赋税印花税纳税人是该税赋的纳税人。但租赁印花税向业主征收，交通印花税向旅客征收。

澳门印花税采用比例税率，各种印花税税率因经济活动不同而有所不同。比如，执照印花税税率为执照费的10％；表演印花税税率为票价的10％；银行印花税税率为资金管理收益的1％； 租赁印花税税率是总租金的5％。

12.专营税 澳门专营税分为专营税和公用事业（包括公共工程和公共服务）专营税两种，其中专营税在澳门财政和税收当中的重要性十分突出。1996年，澳门政府年度总预算收入96亿澳门元中，有57～58％是来自于税收。

以澳门旅游娱乐有限公司同澳门政府签订的《专营合约》为例，1983年1月1日到1986年12月31日，专营税税率为专营公司总收入的25％。从1987年到1991年，每年税率上升一个百分点，1987年为总收入的26％，1991年征税达总收入的30％。

除缴纳专营税外，该专营公司还必须保证港澳间至少有三艘普通船只（每周30班）和九艘气垫船（每日84班），每年最少的客运量为1000万人次；负责疏浚航道及停泊区；将船只交政府船坞维修；致力于外港填海区建设工程；在台山建造足够的住宅，免费供给外港填海区的拆迁家庭；建造五幢共2000个单位的廉价房，以低于市价25％的价格出售给政府；负担旅游司用来促进澳门旅游业发展的费用等税外财政支持。

三、澳门税收法律制度的特点

尽管澳门地域狭小，税制简单，但其税收法律制度的特点还是很明显的。

1.立法技术高 从总体上讲，澳门税法承袭大陆法系，法规规定细致，行文简洁。在正文之前通常有关于该税的说明，阐明设立、修订或废除该税的意图，以及要达到的最终目标。税法条文前的小标题为检索和把握法律基本内容提供了有力帮助。每部税收法律、法规都有关于课税对象、纳税人、税率、豁免与优惠、纳税程序、罚则、对纳税人的保障（即申驳及上诉）等规定，尤其是程序部分规定较详细，占整部法律、法规的大半以上。尽管横向来看，税法整体之间重复较多，但这也是法律完整性的要求。

2.专营税地位突出 前已述及，专营税作为澳门特有的税种，在整个财政税收体系中举足轻重，尤其是特别税对澳门经济发展关系重大。旅游业的发展，直接为澳门居民提供了大量的就业机会。间接地看，旅游业的发展又加快了澳门交通运输业、建筑房产业、金融保险业的发展，提高了澳门的对外影响。

2001年12月31日专营合约期将届满，业究竟以何种方式发展下去，如何对其进行监管才能使澳门居民免受其害，都是中葡联络小组所关注的问题。在1997年7月23 日新的专营合约签署前后双方就开始对专营合约进行讨论，希望不断完善专营制度。《澳门特别行政区基本法》亦作了前瞻性规定：专营税由法律另外规定。可见澳门特别行政区成立之后，新的特区政府在有关这些问题的做法上肯定将作改进。

3.低税运作 澳门低税的思想渊源是葡萄牙的“轻税富民”思想。在澳门，没有完全意义上的“个人所得税”与“企业所得税”，但从这个分类角度来看，职业税、所得补充税、房屋税中针对个人的可被视为个人所得税；所得补充税中针对团休的，可被视为企业所得税。这种分类征收的特点是对不同税源课征不同的税，为了避免因为税法规定粗疏造成对个人的各种收益划分不清，导致对纳税人同一税源重复征税，澳门税法对课税对象作了十分清晰的界定。另外，澳门低税的特点还表现在税率低、累进幅度小、豁免和优惠的范围广等方面。

4.税收所具有的调节作用 长期以来，澳门一直享有“东方赌城”之称，业在整个经济当中有着举足轻重的地位。今天，澳门之所以能够发展形成四大支柱产业共存的局面，是澳门政府早在60年代就开始注意产业调整的结果。为鼓励澳门工业和旅游业的发展，澳门特别颁布了《工业政策范围内税务鼓励》、《兴建旅游设施之税务鼓励》等文件。

在市政建设和公共设施的建设上，有关法律和法令也规定了相关的税收制度。这些税收制度可以分为鼓励类与惩罚类两种，它们对澳门社会发挥着积极的调节作用。其中，鼓励类的税制安排有：①在《公众停车场税务优惠》中，为了改善道路交通情况及增加停车泊位，规定对将现有大厦的停泊车辆地方交由有关楼宇管理，或专门成立的公司管理，或澳门泊车公司管理的，免缴房屋税。②在《建筑障碍的消除》中，利用税收优惠引导设计者和建筑负责人更多地考虑残疾人的利益，对依法设计并建造的有利于残疾人的设施及楼宇，给予一定的税收优惠。③在《建筑、景色及文化财产的保护》中，为保护澳门的文化财产，减少政府负担，规定了多方面的税收优惠鼓励个人和团体对文化遗产进行维修和复原。④在《经济房屋法》中，为改善澳门居民的居住条件，使中等收入的居民能够负担房价，税收优惠被用于鼓励政府、教会、公益团体、房屋合作社、公共服务专营公司等机构企业建造供居住用、设施良好、租金和售价受法律限制的楼宇。

惩罚类的规定见于《建筑物强制性预留车位制度》中，对于场地不适合用作停车场或市政规划禁止在建筑物内设停车场的，只有经过总督特别批准，并需缴纳一项特别税才能免去在建筑物内设停车泊位的义务。

房地产行业法律法规汇编篇（7）

甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得　 市区　（县） 地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用期限 年，自　至　止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为 ，现已具备规定的预售条件，经　 市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为 。乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为 。甲方已于年月日收到乙方预购房屋的定金元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。

第一条　房屋，建筑面积为平方米（含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一），国有土地使用面积平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至年月日止。

上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以市房屋土地管理局实测面积为准。

第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±%（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±%（含）时，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米币元，价款合计为币（大写）仟　佰　拾　万　仟　佰　拾　元整（小写：元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为　 ，银行账号为　。

第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。

第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过　日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。

第六条　甲方须于年月日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之（大写数字）向乙方支付违约金。

第八条　除不可抗力外，逾期日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。

第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。

甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。

第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》、《市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。

第十四条　本合同登记后至年月日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。

第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。

第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。

第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第 种方式解决纠纷（用汉字填写）。

（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

第十八条　本合同未尽事项，双方可签订补充协议。

本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第十九条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共份，市房屋土地管理局留存两份。

甲方（签章）：　 乙方（签章）：

法定代表人：　 　 法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

邮政编码： 　 邮政编码：

授权人：　国籍：

联系电话：身份证号码或护照号码：

身份证号码或护照号码：人：

联系电话：

签约地点：

签约时间：

预售登记机关：（章）

经办人：

见附件一、房产平面图

见附件二、付款方式

见附件三、装修标准、设备标准及其他交用条件

见附件四、背书栏

外销商品房预售合同补充协议

卖方（以下简称甲方）：

中文全称：

英文全称：

法定代表人：

注册地址：

营业执照号码：

联系电话：

传真：

邮政编码：

买方（以下简称乙方）：

鉴于甲、乙双方共同认为，双方于年月日就房产预售、预购事宜所订立的编号为号的《市外销商品房预售合同》（以下简称“该合同”）存在未尽事宜，故双方依据该合同第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。

第一条　该合同中所述的房价款（亦即购房价款）、定金及违约金皆以美元为货币单位。

若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。

第二条　甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。

第三条　乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金；或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。

第四条　甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方（甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日）。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：

1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或　 市政府颁布的有关法律、法规与规定；

2.市政府配套设施及安装的延误；

3.其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。

但以上原因须经市有关主管部门出具证明方可作为甲方延期交付房屋使用及免除责任的依据。

第五条　自房屋交付之日起，乙方所购房屋可按合同第十一条之规定享受保修，但属下列情况不予保修：

1.灯具、漏电保护开关及龙头、水掣等易损零部件；

2.经乙方或用户改动的设施及/或设备及因改动而损坏的项目；

3.因不可抗力而引起的任何损坏情况；

4.因第三者责任而导致的损坏；

5.其他因乙方使用、保养、维护不善而造成的设施及/或设备失灵、损坏者。

第六条　乙方同意于房屋交付使用时或于甲方要求时签署在物业管理委员会成立之前由甲方或甲方指定的物业管理公司制定的有关 房产物业管理的公约、规则等文件，按章交纳有关管理、维修、服务等费用。乙方保证遵守上述文件之规定。物业区的所有房屋楼宇（包括乙方所购房屋）将由甲方指定的物业管理公司全权管理，直到物业管理委员会选定物业管理公司之前。

第七条　乙方须在收到甲方发出的房屋交付使用通知书后十四个工作日内到甲方或甲方指定的机构办理房屋交付手续。届时乙方除须按约定的付款方式之规定交清应付之全部购房价款外，还须同时支付管理费按金、管理基金、管理费用及其他必须支付的费用。如乙方未依约付款，则甲方有权拒绝为其办理房屋交付手续，并有权追究其违约责任；如乙方虽依约付款，但未按此条规定之期限、方式等要求办理房屋交付手续，则视为甲方已按期并实际交付房屋予乙方使用。

第八条　房屋交付（包括甲方已被视为按期并实际交付）后，不论乙方是否已经实际占有或使用，如被他人占用或遭受意外损害或房屋外部或内部之设备、设施的灭失或被破坏，损害概由乙方自行负责。

第九条　乙方所购房屋只可作为住宅使用，乙方拥有和/或使用该房屋必须遵守中华人民共和国和市的法律、法规及社会公德，维护公共设施和公共利益，遵守管理公约规则及管理公司制定的住户守则。未经政府有关部门及物业管理公司同意，乙方不得随意更改其所购房屋的结构、外观、设备设施等，否则由此产生的一切后果由乙方负责，而因此造成甲方或物业区内其他房屋单位业主或住户的损失亦由乙方负赔偿责任。

第十条　房产交易过程中所发生的下列各种税费，由甲、乙双方按下列的规定分别交纳：

1.因签署和执有该合同之正本而发生的印花税，由甲、乙双方各自交纳；

2.因房产买卖而发生的契税由乙方交纳；

3.因房产交易而发生的交易手续费，由甲、乙双方各交纳一半；

4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权而发生之登记费、工本费等费用，由乙方交纳；

5.因房产买卖而发生的律师费、公证费等法律服务费用由乙方承担；

6.其他应交纳而未在此列明之税费，由甲、乙双方按国家之相关规定办理；

7.因乙方转让其预购的房屋而发生的一切费用由乙方与转受让人依政策有关规定予以承担；

8.因国家开征及/或收取新的税费而发生的税金或费用，按国家之相关规定办理。

第十一条　如乙方转让其预购的房屋，应在其与转受让人在该合同上背书并办理预售合同转让登记后十个工作日内书面通知甲方。

第十二条　乙方及转受让人在该合同上背书并经办理预售转让登记后，乙方在该合同及本补充协议中的全部权利义务由转受让人享有和承担。乙方在转让前所应承担而未承担的违约责任，转让后由转受让人向甲方承担。若乙方及转受让人未能按规定办理预售合同转让登记，则视为该转让无效，乙方应继续履行该合同及本补充协议。

第十三条　乙方取得该房屋产权后如将房屋转让、赠与、抵押或出租，乙方需保证乙方的受让人、赠与人、抵押权人或承租人将书面无条件接受上述管理公约、规则及管理公司制定的住户守则等文件的约束。否则，甲方及/或物业区内之其他房屋所有权人，因此而遭受的任何损失，概由乙方负责。该房屋的受让人、赠与人、抵押权人或承租人已经书面接受上述公约、规则、住户守则等文件的约束后，乙方不再承担有关责任。

第十四条　对于该合同第十三条及第十五条所述有关预售预购登记及买卖过户手续、领取房屋所有权证件手续，乙方可以集中委托甲方指定的机构办理。由此引起的相关费用全部由乙方承担。

第十五条　本补充协议及其附件均是该合同不可分割的一部分，由甲、乙双方在订立该合同之时同时签署，与该合同具有同等法律效力，并在经甲、乙双方办理完预售、预购登记之日起生效。经双方共同申请，由公证处对该合同及本补充协议进行公证。

第十六条　该合同、本补充协议及附件均用中文书写，任何译本只作参考；其他文字文本及条款或意思表示与中文不一致者，均以中文文本为准。

第十七条　该合同、本补充协议及附件之手写与印刷文字经甲、乙双方确认后具有同等法律效力。如有更改，须经甲、乙双方互签。

第十八条　甲、乙任何一方的通讯联系地址、电话等若有任何变化，该方均应在十四个工作日内以书面形式通知对方；甲、乙双方发给对方的任何通知均应按合同载明的地址、收信人，以邮政特快专递方式发出。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论对方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达对方。

第十九条　该合同及本补充协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份；副本三份，由市房地产管理局执有二份，公证处执有一份。

甲方（签署）： 乙方（签署）：

授权代表： 授权代表：

签约地点：

签约时间：

附件五

买方资料

（个人）中文姓名：

英文姓名：

证件类别及号码：

国籍/地区： /

通讯地址：

电 话：

传真：

委托人/指定联系人姓名： /

电话：

传真：

通讯地址：

（公司）中文名称：

英文名称：

营业执照/商业注册证编号： /

法定代表人：

委托人：

电话：

传真：

注册地址：

通讯地址：

附件六 付款办法

乙方同意按下列方式向甲方支付购房款：

1.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%（含定金）；

2.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

3.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

房地产行业法律法规汇编篇（8）

房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，即为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。

一、房地产金融风险的概念及分类

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。

（二）房地产金融风险的分类

1.信用风险

信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险

由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。

8.其他风险

房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求

我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。

（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款

我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。

（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系

缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。

（五）个人住房信贷存在的违约风险

自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。

三、房地产金融风险的防范措施

（一）建立有效的市场约束机制

在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。

（二）商业银行应加强自身管理

一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。

（三）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。

（四）建立个人信用制度

我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。

房地产行业法律法规汇编篇（9）

二、编制部门预算及全县年度财政预算草案并组织执行；受县人民政府委托，向县人民代表大会报告全县财政预算及其执行情况，向县人大常委会报告财政决算；管理和监督全县各项财政收支，负责县本级国库集中收付工作，制定财政性资金管理有关办法；负责财政资金的调度和拨款；拟定和监督执行政府采购政策；审查汇编财务收支计划和决算。

三、管理和监督县级发展经济、项目投资、科技、环保等基金，并办理资金的拨付；研究制订国家重要商品（粮、棉、油、化肥、农药等）流通领域的宏观调控政策在我县贯彻实施意见；管理和拨补重要商品储备补贴资金和其他政策性补贴资金。

四、管理和监督全县财政社会保障支出、城市住房支出和土地出让支出；参与投资、劳动工资、物价、经贸、科教、住房、土地、医疗、社会保险等方面的改革；管理全县预算外资金和财政专户；监督全县发行。

五、贯彻落实国家有关农村税费改革政策；负责耕地占用税和契税的征收管理及涉税案件稽查工作；指导全县农村财政管理工作；负责财政对农业投入、对农民各种补助的管理工作；负责管理县级财政支农资金；负责管理农业综合开发项目和财务。

六、监督和管理全县会计工作，执行会计法律及国家统一的会计制度，对违反会计法规的个人和单位实施行政处罚；指导和监督注册会计师、注册资产评估师和会计师事务所、资产评估事务所以及其它有关经济鉴证等社会中介机构的业务；指导和管理社会审计；负责会计委派工作。

七、监督财税方针政策、法律法规的执行情况；检查反映财政收支管理中的重大问题；提出加强财政管理的政策建议；负责财政、税收政策法规的宣传工作。

八、制定全县财政监督检查的政策、制度；对县本级财政资金分配、使用情况进行监督检查和审计；依法查处违反财经纪律的案件；组织实施对企业会计信息质量的检查工作。

九、贯彻执行国家、省、市国有资产监督管理的法律、法规、规章；起草或拟定本县国有资产监督管理的有关政策、规定、办法，并组织实施。

十、负责制定全县公共资源统计评价政策；建立全县公共资源统计报告制度和统计评价体系；负责全县会计信息的汇总和分析评价；负责建立公共资源信息数据库工作。

十一、负责企业改制过程中的国有资产处置工作，牵头会同各部门、单位考核县级国有资产营运机构、国有企业的国有资本保值增值状况；开展对国有资产的日常监督、管理工作；负责县属企业国有资本保值增值结果确认工作；负责国有资本金的统计、分析；组织实施国有企业经营绩效评价工作。

十二、负责全县行政事业性资产监督管理和资产处置的审批工作，提出国有资产优化配置方案并组织实施；制定政府公共财产管理规章制度；监缴国有资产收益，编制国有资产经营预算。

房地产行业法律法规汇编篇（10）

劳动和社会保障部《最低工资规定》。该《规定》适用范围不仅包括企业，还包括民办非企业单位、有雇工的个体工商户和与之形成劳动关系的劳动者，以及国家机关、事业单位、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者。《规定》指出，劳动者在依法享受带薪年休假、探亲假等国家法定的休假期间视为提供了正常劳动，用人单位必须依法应支付的不得低于最低工资标准的劳动报酬。《规定》明确了最低工资标准测算方法，要求最低工资标准每两年至少调整一次。对于违反规定的，劳动保障部门将责令用人单位按所欠工资的最高5倍支付劳动者赔偿金。

建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。《办法》指出，城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物配租要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。为了保证公平和公正，《办法》还要求，申请廉租住房的最低收入家庭，应当提出书面申请，市、县人民政府房地产行政主管部门审核后，应当予以公示。有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。

建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。该《规程》明确了行政裁决及强制拆迁的程序，增加了行政调解程序，建立了拆迁听证制度，确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则，规范了拆迁强制执行行为。《规程》指出，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。未经行政裁决不得实施行政强制拆迁，拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

三部重要的行政性法规规章

国务院《地质灾害防治条例》。《条例》明确规定，国家实行地质灾害预报制度和地质灾害调查制度。国务院国土资源主管部门会同国务院建设、水利、铁路、交通等部门，依据全国地质灾害调查结果，编制全国地质灾害防治规划，经批准后公布。县级以上人民政府应当将城镇、人口集中居住地区、风景名胜区、大中型工矿企业所在地和交通干线、重点水利电力工程等基础设施作为地质灾害重点防治区中的防护重点。国家建立地质灾害监测网络和预警信息系统，实行地质灾害预报制度。地质灾害预报由县级以上人民政府国土资源主管部门会同气象主管机构。任何单位和个人不得擅自向社会地质灾害预报。对出现地质灾害前兆、可能造成人员伤亡或者重大财产损失的区域和地段，县级人民政府应当及时划定为地质灾害危险区，予以公告，并在地质灾害区的边界设置明显警示标志。

国土资源部《矿产资源登记统计管理办法》。与1995年《矿产储量登记统计管理暂行办法》相比，修改和补充后的《办法》改变了以往矿产储量统计与开发利用统计分别进行、一个部门多头统计和部分填报内容重复的状况，将原来实行的原矿产资源储量与开发利用两项统计制度合并，建立了新的规范的矿产资源统计制度。同时，明确了矿产资源登记统计管理的职责分工，并将矿产资源储量登记与评审备案、探矿权采矿权管理等紧密链接起来，同时办理，既强化了国土资源主管部门对矿产资源登记统计工作的统一管理，便于登记工作的落实，又简化了程序，提高了效率，进一步明确了矿产资源储量登记的作用。另外，新《办法》还制订了新的指标项目，修改了有关专业术语和名称，增加了停办（关闭）矿山残留矿产资源储量登记方面的规定。

国土资源部《海底电缆管道保护规定》。该《规定》对海底电缆管道的安全运行、海底电缆管道所有者合法权益、海上作业与海底电缆管道的保护、海底电缆管道纠纷的解决以及处罚做出明文的规定。《规定》指出，海上作业者在海上作业时钩住海底电缆管道的，应当立即报告所在地海洋行政主管部门，不得擅自将海底电缆管道拖起、拖断或砍断。海上作业者为保护海底电缆管道致使财产遭受损失，有证据证明的，海底电缆管道所有者应当给予适当的经济补偿；但擅自在海底电缆管道保护区内从事挖砂、钻探养殖等海上作业的除外。单位和个人造成海底电缆管道及附属保护设施损害的，应当依法承担赔偿责任。

四部与财经有关的法规规章

中国银行业监督管理委员会《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》。该办法对金融衍生产品的管理进行了统一的规范，还首次对金融机构开办衍生产品的准入条件和开办程序进行了明确规定，加强了衍生产品的准入管理。《办法》指出，申请开办衍生产品交易业务的中国国内的金融机构，必须具备健全的衍生产品交易风险管理制度和内部控制制度；完善的衍生产品交易前、中、后台自动联接的业务处理系统和实时的风险管理系统；配备相应的人员和设施。外国银行分行申请开办衍生产品交易业务，应获得其总行对该分行从事衍生产品交易品种和限额等方面的正式授权；除总行另有明确规定外，该分行的全部衍生产品交易统一通过给其授权的总行系统进行实时交易，并由其总行统一进行平盘、敞口管理和风险控制。银监会有权随时检查金融机构有关衍生产品交易业务的资料和报表，定期检查金融机构的风险管理制度、内部控制制度和业务处理系统是否与其从事的衍生产品交易业务种类相适应。

中国人民银行《中国银联入网机构银行卡跨行交易收益分配办法》。《办法》统一了发卡行和中国银联在跨行交易中的收益分配比例和办法，规定ATM跨行取款交易收益分配采用固定行手续费和银联网络服务费方式。持卡人在他行ATM机上成功办理取款时，无论同城或异地，发卡行均按每笔3.0元的标准向行支付手续费，同时按每笔0.6元的标准向银联支付网络服务费。暂不规定ATM跨行查询收费。POS跨行交易的商户也须按一定比例向发卡行和银联缴纳服务费。

中国保险监督管理委员会《外国保险机构驻华代表机构管理办法》。与旧办法相比，新《办法》明确了外国保险机构申请驻华机构的审批时间，规定了外国保险机构及相关称谓。《办法》指出，“外资保险机构驻华代表机构”将改名为“外国保险机构驻华代表机构”。按照中国入世承诺，新办法加入了保监会审批的期限的规定；对审批的程序进行了细化，明确规定，正式申请表由保监会提供，保监会审批的期限为20日，20日内不能作出决定的，经保监会主席批准，可以延长10日。对代表机构的展期，不再审批，对代表机构变更地址、更换或增减代表、副代表、外籍工作人员，则由审批改为事后报告。

国家外汇管理局《关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》。该通知对我国境内非居民个人的外汇流入、流出，等各环节都进行了规范，并明确了银行的职责。《通知》指出，外国自然人（包括无国籍人）、港澳台同胞和持中华人民共和国护照但已取得境外永久居留权的中国自然人都是非居民个人。《通知》以1万美元和5000美元为界，分别规定了非居民个人办理外汇收支、外汇划转、结汇、开立外汇账户、将外汇汇出境外应办理的相关手续。银行应当按照本《通知》规定办理非居民个人外汇业务，并接受外汇局的监督、检查。

三部与海关相关的法规规章

国务院《中华人民共和国知识产权海关保护条例》。《条例》明确规定了知识产权海关保护的范围以及期限。海关对与进出口货物有关，并受中华人民共和国法律、行政法规保护的商标专用权、著作权和与著作权有关的权利、专利权实施保护，知识产权权利人可以按照本条例的规定，将其知识产权向海关总署申请备案。知识产权海关保护备案自海关总署准予备案之日起生效，有效期为10年，知识产权权利人可向海关申请扣留侵权嫌疑货物。

海关总署《海关关于加工贸易保税货物跨关区深加工结转的管理办法》。与旧办法相比，新《办法》做了较大的修改，并对转入、转出企业办理结转计划备案手续程序、办理结转报关手续的程序进行了细化。《办法》指出，加工贸易企业开展结转的，转入、转出企业无需经外经贸主管部门批准，只需经主管海关备案后，就可办理实际收发货及报关手续。《办法》还规定了申请结转的加工贸易企业如有不符合海关监管要求，被海关责令限期整改，在整改期内的；逾期未报核《手册》的；未按照本办法第五条规定填制结转货物收发货单的；涉嫌走私已被海关立案调查，尚未结案的等四种情形，海关将不予受理。