房地产税务筹划税篇（1）

房地产项目开发建设是土地增值税清算审计的重要组成部分，在清算审计过程中，应注意以下几个问题。首先，征地问题。在实际工作中，要关注土地使用权取得过程中支付的征地费、拆迁补偿费等相关材料是否齐全，例如支付的拆迁补偿费，需要有如下资料：（1）双方达成的拆迁补偿费协议，包含拆迁物类型、面积、被拆迁人姓名、身份证号、补偿总价等；（2）被拆迁人签字并盖手印的收款收据或收条；（3）拆迁人付款凭证、银行转账记录；（4）拆迁补偿费标准的文件；（5）被拆迁房产证明；（6）房屋测绘图；（7）被拆迁人的身份证复印件；（8）法人单位物业，需提供法人单位营业执照、法人身份证明、土地使用权证、房屋所有权证、消防验收合格证明。其次，重点审核房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的列支是否符合国家规定的扣除标准，其中，涉及多期开发的项目，成本如何分摊是进行税务筹划的重点。根据税法要求，对于分期开发的项目，各期成本费用的归集和分配方式要保持一致，若不一致，税务局可要求按相关规定进行调整，所以项目首期清算时采用的方法非常重要。

1.2准确确认计税收入

在项目开发建设中，收入包括实物收入、货币收入和其他收入以及其他有关的经济利益。在清算时，确认收入是指取得上述利益的价款，营改增之后，土地增值税应税收入为不含增值税。当一个项目跨越营改增时点，应能够清晰地分别核算营业税时期的收入和营改增后的收入。在确认收入时，应根据实际情况，对于货币收入一般先根据商品的销售发票确定相关收入。如果销售发票不是销售收入的全额，应根据销售合同确定实际收入。在实际操作过程中，要求企业提供销售明细表，税务机关通过房地产销售面积和项目可售面积的数据相关性，来核实应税收入。在预收房款过程中，房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控文｜Article＞陶金华如发现买卖合同所示面积与实测面积不符，发生退、补房款收入，应在清算时调整收入。如果存在将开发产品用于职工福利或奖励，合作单位的债务抵偿、对股东分红或对外投资等情况，当产权转移时应当视同销售，并根据税法规定来确认收入。

2房地产土地增值税清算税务筹划内容

2.1土地增值税清算项目前期规划

（1）项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。例如，重庆等地区通过用地规划许可证和建设工程规划许可证的方式来确定清算单位，湖南等地区通过建设工程规划许可证的方式来确定清算单位。这些方式在政策上有明确要求，执行口径变化具备可控性。（2）项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。

2.2土地增值税清算项目纳税筹划

（1）土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。（2）计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。（3）开发成本审核筹划。开发成本审核筹划涉及的内容有以下几点。首先，合理归集、分摊土地成本。例如，地下不计容车位是否可以分摊土地成本，要根据当地税务局执行标准去分摊，对地下车位单独补缴土地出让金的项目要根据受益原则来处理。其次，根据国家和地方政府部门对公共配套设施的政策要求，确定前置性移交形式，以便在清算时能按照规定全额扣除相关成本。

3房地产土地增值税清算税收风险产生原因

3.1外部原因

在房地产土地增值税清算过程中，导致税收风险出现的外部原因，包括社会环境改变、政策调整等。其中对房地产土地增值税税务筹划影响比较大的原因在于政策调整。例如2016年房地产企业全面实施营改增政策以后，在增值税筹划过程中，主要采用的是简易计税和一般计税两种方式，土地增值税清算计税收入确定、开发成本抵扣转让、房地产有关税金抵扣确认等内容都发生一定改变。如果房地产企业对相关政策了解不到位，在开展土地增值税清算工作时，将会发生和政策要求不符的状况，从而引发税收风险，增加企业税负。

3.2内部原因

房地产企业在开展土地增值税清算筹划工作时，企业内部清算工作体系不完善，例如各类合同、结算资料保存不完善，无法全面提供给税务局完整清算数据的佐证资料；土地增值税筹划团队综合素养参差不齐等，这些都是导致税收风险出现的内在原因。例如，基层项目税收筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其专业水平和综合素养将会给土地增值税筹划可行性带来直接影响。从目前情况来看，大部分房地产企业没有做好税收筹划培训工作，税收筹划考核机制不完善，即便一些企业进行了考核与培训，但是过于形式化，没有将其落实到位，无法保证从业者专业水平和综合素养。如果税收筹划人员存在判断失误情形，则会引发房地产企业土地增值税筹划风险。

4房地产土地增值税清算税收风险管控措施

4.1加强财务人员专业培训

对于房地产土地增值税清算工作来说，需要加强各级人员专业培训。一方面，房地产企业财务人员需要具备自我学习意识，主动对国家最新的财税政策学习了解。如营改增政策，给房地产企业财务工作带来了重大影响，房地产企业财务人员需要及时通过各种方式学习、深刻理解。另一方面，房地产企业需要主动与税务部门交流，向税务部门请教，提高企业财税工作的有效性和规范性。例如对于土地清算环节中存在的各种违规违法行为，房地产企业需要主动与税务部门人员交流学习相关的知识，从而防止在土地清算过程中出现不必要的风险，减少违规违法行为。

4.2合理确定清算单位

对于房地产企业来说，通常会同时开发多个项目，或者一个项目分期开发。因此，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算工作顺利开展的前提。以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。在房地产企业开展土地增值税清算工作时，可以结合当地税收政策不同清算口径为原则分别核算，选择对企业自身发展有利的清算口径，从而实现企业税收的科学规划，减少税收风险。

4.3完善税务风险内控体系

2018年对于房地产企业来说是比较重要的一年，随着金税三期上线、国地税合并等政策的全面，房地产企业为了防范税收风险，需要加强税收风险内部控制体系建设，及时找出并防范税收风险。首先，从根源上做好风险管理工作。2019年，我国财税政策发生了巨大改变，特别是国税地税的充分结合，对于房地产土地增值税来说，造成了一定影响。其次，强化申报风险管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险防范管理的重要内容，因为房地产项目在销售中将会面临诸多变量，所以对于房地产企业来说，需要加强申报风险管理。例如，房地产企业在严格计算财务数据过程中，需要设置清算后房地产项目销售报表，确定自用、租赁房产情况。最后，加强风险监督管理。一方面，税务部门需要严格按照土地增值税清算要求，建立收入登记台账，确定土地增值税清算项目底册，从而引导房地产企业严格按照台账要求做好信息登记工作。另一方面，房地产企业管理人员需要加强财务监督管理，约束财务人员工作行为，从根源上减少工作失误，避免税务风险发生。

4.4创新工作模式

对于房地产土地增值税清算过程中出现的税收风险，企业应该创新工作模式，做好土地增值税清算过程纳税管理工作，通过采取一系列管理方式，实现科学筹划，帮助企业减少税负。房地产企业应根据财务人员纳税筹划情况，积极引进第三方中介机构，制订合理的纳税筹划方案，提高企业纳税筹划水平，从而达到减少纳税的效果。房地产企业可以通过和第三方中介部门交流合作，提高土地增值税清算工作水平。

4.5优化风险管控措施

首先，对于税收政策的不断改变，如国地税合并等给房地产企业土地增值税带来一定影响，上述变化可能会导致税务清算过程中计算方法和成本计算口径不统一等问题。为了改变这种状况，要求房地产企业及时与税务部门交流，按照国家法律要求规避政策风险，从根源上加强风险防范与控制。其次，企业税务部门应该对清算收入登记台账进行优化处理，做好台账信息登记和财务管理工作，约束财务人员，加强风险防范。最后，对于房地产项目不同的销售环节，应该对企业申报风险管理细化处理，例如将清算后房地产项目销售信息表作为税收申报计算依据，重点对其自用项目和租赁房产情况进行统计，加强申报风险防控。

5结束语

总而言之，我国税收环境的逐渐变化给房地产企业土地增值税清算工作增加了难度，同时也对其税务筹划工作的开展提出更加严格的要求。在此过程中，房地产企业在对税收筹划工作特点和要求有充分了解的情况下，需选择适宜的方式进行税务筹划，从根源上减少税收风险出现，减轻企业税负，提高企业整体效益。

参考文献

[1]张婷.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险[J].黑龙江人力资源和社会保障,2021(20):51-53.

房地产税务筹划税篇（2）

在我国房地产行业不断发展的过程中，国家对于房地产行业也出台了一系列的宏观管理政策，涉及到房地产行业的相关税收政策也是有所调整。当前，在房地产企业的成本支出中，税收支出特别是所得税的支出在企业的支出中占有一定的比例，对于企业的项目开发以及经营管理也都有着重要的影响。为了提高企业的盈利能力，促进企业的长远发展，房地产企业管理部门必须重视所得税的筹划，在国家法律法规框架范围内，通过对自身管理、经营活动、财务业务以及涉税事务的分析，提高所得税的税务筹划水平，合法合规合理的降低房地产企业的税负。

一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析

所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。

（一）房地产企业所得税的特点

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。

2、所得税是以净所得作为征税依据

企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。

3、所得税的弹性较高

企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

4、税额较大

房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。

（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性

1、降低房地产企业的税负

房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。

2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。

3、可以促进企业财务管理水平的提高

税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。

二、房地产企业所得税税务筹划的原则

（一）合法合规性的原则

对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。

（二）实效性的原则

国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。

（三）统筹均衡的原则

对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。

三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施

（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术

在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：

1、纳税时间的筹划

对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。

2、合理利用各种扣除项目

有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。

3、准确的运用各种优惠条件

不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。

（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划

1、科学的选择房地产开发企业的会计政策

房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。

2、以固定资产的筹划为突破

房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。

3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案

在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。

（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划

对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。

1、项目开发准备阶段

重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。

2、项目开发阶段

重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。

3、项目销售阶段

在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。

四、结束语

合法合理的开展房地产企业的所得税税务筹划，对于降低房地产企业的税务支出，提高房地产企业的经济效益收入都有着至关重要的作用。房地产企业的财务管理部门应该根据自身的实际情况，合理的设计所得税的税收筹划方案，以达到节税的目的。

参考文献：

房地产税务筹划税篇（3）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717241

随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。

1当前情况下的房地产企业税务

一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。

因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。

2房地产企业全程纳税筹划的意义

房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。

3房地产企业的全程纳税筹划工作

31融资阶段纳税筹划与风险管控

融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。

第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。

第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。

32开发建设阶段的纳税筹划与风险管控

房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。

第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。

第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。τ诜康夭企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。

33销售阶段的纳税筹划与风险管控

对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。

第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。

第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。

4结论

在我国经济高速发展的背景之下，做好房地产企业纳税筹划及税务风险管控工作，对于国民经济的发展和进步有着重要的价值和深刻的意义。不但能够很大程度上减少房地产企业的税务风险和赋税压力，而且还能够提升房地产纳税筹划工作的工作效率和工作质量，从而促进房地产企业的可持续发展。相关人员必须不断地提升自身的综合素质，加强自身专业知识和专业技能，为实现房地产企业可持续发展的战略目标努力。

参考文献：

[1]田延房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范[J].北方经贸，2014（10）.

房地产税务筹划税篇（4）

二、房地产企业的税务筹划工作

（一）明确税务筹划空间

房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据，这在一定程度上影响了房地产企业税务负担，即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长，工程建设资金数额较大，经济业务复杂繁多，使得房地产企业在税务筹划过程难度加大，因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定，了解土地增值税税务筹划空间临界，及时规划财务预算，保障税务工作的合理有序进行，促进房地产业的健康发展。

（二）合理选择土地增值税筹划方法

税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化，所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况，加以相应科学化的税务筹划方案，方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标，因此，房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素，在保证按法律相关规定的情况下，结合其实际纳税份额分析增值税占比，并在规划增值税额的前提下，通过增加税额扣除和收入分散法，选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案，给房地产企业降税，促进房地产企业持续发展。

1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定，在两个及其以上纳税人间分担应纳税额，以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度，分散资金纳税额，同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠，比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等，分散企业投资模式，以此获取超额利润，一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入，由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金，装修收入则不需要，因此房地产企业可以降低毛胚房售价，提高装修费用，这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。

房地产税务筹划税篇（5）

中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04

一、背景

税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。

二、土地增值税税务筹划存在的问题

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。

三、土地增值税税务筹划模型

（一）建立模型的意义

在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。

（二）模型的建立

假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。

本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。

1.利用税收优惠临界点

（1）项目增值率低于20%

在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。

（2）项目增值率等于20%

土地增值率可用下列方程式表达：

化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。

营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。

分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？

令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。

当Y和X同时调增时：

营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。

税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b

令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。

根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b

以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。

（3）项目增值率超过20%

当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。

仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34

随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。

2.利用B公司分割收入

根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。

（1）在税务筹划之前

营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。

（2）在税务筹划之后

1）A公司

营业收入：（600/467）X

营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。

766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%

以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。

在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。

上述模型推导结果如表1所示。

四、结语

通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。

房地产税务筹划税篇（6）

关键词 ：房地产 企业税务 税务筹划

随着国家鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控政策层出不穷，以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一。税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，日益成为房地产开发企业合理降低税收负担、实现企业效益、增强自身市场竞争力的有效举措。

所谓税务筹划，就是指纳税人在复杂的涉税环境中，在遵守税法的前提下，通过合理安排和策划企业的经营活动，以规避涉税风险，控制、减少税负，以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。

一、房地产开发企业税务筹划的意义

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。

参考文献：

房地产税务筹划税篇（7）

随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业市场化程度进一步调高，竞争日益激烈，房地产企业要在竞争中立于不败之地，必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润，其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商品房成本的30%～40%，通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是企业财务管理方面的一项重要工作。

一、税务筹划的概念及特点

（一） 合法性。

税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

（二） 可筹划性。

经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。

（三） 目的性。

房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

（四） 多维性。

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节。均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

（5）专业性

税务筹划的专业性很强，其核心是熟练掌握我国的税收政策。税收法规变化频繁，不少税收法规的规定不够明确，这些情况给实际操作带来许多困难。成功的税务筹划方案需要税收专业人士和企业所在行业的专业人士合作完成。

二、房地产企业税务筹划技术

房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其耗点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一） 规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现。

（二） 投资转化技术

房地产开发企业、除了开发、销售房产这—传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

（三） 税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集巾于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四） 实现技术

主营业务收入的筹划，其切人点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产企业主要税种的税务筹划

（1）营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。通常来说，我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：

① 价外费用的筹划

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资

费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“”业务。只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取.则房地产公司应交纳营业税300000*5%=1500万元。节约税金250万元。

② 利用税率不同的筹划

因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算。总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司。只签订一份销售合同，则营业税为：

9000*50000*5%=2250万元：如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。节约100万元。

（2）土地增值税的税务筹划。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例））规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

①根据土地增值税的征税范围进行筹划。土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

②利用土地增值税起征点作税收筹划。土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

③选择合适的建房方式，a.合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。b.代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

（3） 房产税筹划

房产税是以房产为征税对象。依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%一30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征.由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少。合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时。往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目。通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

（4） 企业所得税的税务筹划分析

我国自2008年1月1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25%。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

①合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

②合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

参考文献

[1]张艳纯 企业纳税筹划[M].长沙：湖南大学出版社，2004.

[2]毛夏鸾 企业纳税筹划操作实务[M].北京：首都经贸大学出版社，2004.

房地产税务筹划税篇（8）

东莞房地产业是东莞国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。然而，东莞房地产开发企业近年来也面临市场竞争激烈、开发成本上升、土地成交价格攀高、销售量缩减等问题。房地产开发企业进行税务筹划是且前东莞房地产业打造核心竞争力的有效方法之一。

一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本

税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。

东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。

成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。

二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法

综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。

转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。

因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。

递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。

比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，

避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。

分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。

三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题

1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。

2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。

3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。

4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。

四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策

1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。

2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。

3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。

4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。

房地产税务筹划税篇（9）

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

房地产税务筹划税篇（10）

1、纳税意识薄弱

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

2、对纳税存在错误认识

在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。

3、房地产企业内部缺乏纳税管理

目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

4、房地产企业不知如何规避风险

由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

5、企业内纳税筹划实施不及时

由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。

二、加强房地产企业的税务筹划措施

1、项目开发全过程筹划

即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。

由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）

2、选择最优的会计核算方式

房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。

3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策

我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。

4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划

我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。

三、房地产企业税务筹划的发展趋势