物业智能化管理篇（1）

中图分类号：TU972+.1 文献标识码：A

我国智能建筑专家清华大学张瑞武教授1997年6月在厦门市建委主办的“首届智能建筑研讨会”上就智能建筑提出了下列比较完整的定义：智能建筑系指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通讯技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物。这一定义特别有助于认识什么是真正的智能建筑。

1智能建筑

智能建筑：是指在结构、系统、服务运营及其相互联系，全面综合而达到最佳的组合，获得高效率、高功能、高舒适性和安全性有保障的大楼。

通常有四大主要特征，即楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化和布线自动化，由此可见：智能建筑是计算机技术、控制技术、通讯技术、微电子技术、建筑技术和其他多种先进技术等进行相互结合的产物，是以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间，具有安全、高效、舒适、便利、灵活和生活环境优良、无污染的建筑物。

23A系统

智能建筑的核心是3A系统，即建筑设备自动化系统BAS，通讯自动化系统CAS，办公自动化系统OAS。智能化建筑就是通过综合布线系统将此3个系统进行有机的综合，使大楼各项设施的运转机制达到高效、合理和节能。

2.1SIC

智能化建筑系统集成中心（SIC）应具有各个智能化系统信息汇集和各类信息综合管理的功能，并要达到以下三方面的具体要求：（1）汇集建筑物内外各类信息，接口界面要标准化、规范化，以实现各子系统之间的信息交换及通信。（2）对建筑物各个子系统进行综合管理。（3）对建筑物内的信息进行实时处理，并且具有很强的信息处理及信息通信能力。

2.2BAS

楼与自动化系统（BAS）是以中央计算机为核心，对建筑物内的设备运行状况进行实时控制和管理，从而使办公室成为温度、湿度、光度稳定和空气清新的办公室。按设备的功能、作用及管理模式，该系统可分为火灾报警与消防联动控制系统、空调及通风监控系统、供配电及备用应急电站的监控系统、照明监控系统、保安监控系统、给排水监控系统和交通监控系统。BAS系统日夜不停地对建筑的各种机电设备的运行情况进行监视，采用各处现场资料自动处理，并按预置程序和随机指令进行控制。

2.3OAS

办公自动化系统（OAS）是把计算机技术、通信技术、系统科学及行为科学应用于传统的数据处理技术所难以处理的、数量庞大且结构不明确的业务上。可见，它是利用先进的科学技术，不断使人的部分办公业务活动物化于人以外的各种设备中，并由这些设备与办公人员构成服务于某种目标的人机信息处理系统。

2.4CAS

通信自动化系统（CAS）能高速进行智能建筑内各种图像、文字、语言及数据之间的通信。它同时与外部通信网相连，交流信息。通信自动化系统可分为语音通信、图文通信、数据通信及卫星通信等四个子系统。

3智能物业管理

物业智能化管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。

智能物业管理是在智能建筑的基础上发展起来的，与传统物业相比，智能物业有了显著的优势，主要体现在：

3.1创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境

智能物业首先确保人、财、物的高度安全及具备对灾害和突发事件的快速反应能力。建筑智能化系统通过建筑物内外四通八达的电话网、电视网、计算机局域网、互联网及各种数据通信网等现代通信手段和各种基于网络的办公自动化系统，为人们提供一个更加安全、健康、高效便捷的工作、学习和生活环境。

3.2节省了能源

节省能源主要是通过建筑设备自动化系统来实现的。以现代化的大厦为例，空调和照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70%。在满足使用者对环境要求的前提下，智能大厦可以利用自然光和大气冷量(或热量)来调节室内环境，以最大限度减少能源消耗。利用空调与控制等行业的最新技术，最大限度地节省能源是智能物业的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。

3.3节省了设备运行维护费用

通过管理的科学化、智能化，使建筑物内的各类机电设备的运行管理、保养维修更趋自动化。建筑智能化系统的运行维修和管理，直接关系到整座建筑物的自动化与智能化能否实际运作，并达到其原设计的目标。维护管理工作的主要目的，是以最低的费用去确保建筑物内各类机电设备的妥善维护、运行、更新。

3.4现代化的通信手段与办公条件大大提高了工作效率

在信息时代，时间就是金钱，智能物业可以大大提高工作效率。智能物业中，企业可以利用物业局域网，统一调度各部门运作，实现信息共享、互访和传递，极大地提高内部工作效率；用户可以通过国际互联网进行多媒体信息传输和收集，还可以通过国际直拨电话、可视电话、电子邮件、声音邮件、电视会议、信息检索与统计分析等多种手段，及时获得全球性金融商业情报、科技情报及各种数据库系统中的最新信息。

3.5方便管理，提高了生活质量

智能物业可以通过总线控制技术实现对家中通信、家电、安保等设备的监视控制，实现水、电、煤气多表自动计量、自动收费，可以通过网络提供社区服务、网络医疗、教育、娱乐、购物、投资理财等各类服务，从根本上改变了人们的生活、工作方式，提高了生活质量。

3.6广泛采用了“4C”高新技术

在建筑智能化系统中，广泛采用了“4C”高新技术。由于现代控制技术是以计算机技术、信息传感技术和数据通信技术为基础的，而现代通信技术也是基于计算机技术发展起来的，所以，“4C”高新技术的核心是基于计算机技术及网络的信息技术。并且这些技术均采用了系统集成的方法使系统协调统一的工作。

物业智能化管理篇（2）

楼宇智能化专业在大二暑期有为期三个月的顶岗实习，为了使学生能对智能建筑有一个全面的认识，我系积极与校外物业管理企业建立联系，走产学结合的培养道路。

物业管理是一个新兴行业，目前在国内迅速的蓬勃发展。行业的性质是服务型和高科技性相结合的第三产业，要求从业者具有较强的实践能力。发展所呈现的主要问题之一就是急缺大量的专业从业人员。物业管理情况有了初在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了物业中的一些的优势。虽然物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与物业管理人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题。

第一，管理不规范。首先，物业受整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。

第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。

第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。

第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。

这些问题，影响着物业的发展，为改善物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。

1.明晰权力和责任。欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。

2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立物业品牌。

3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。

4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立物业品牌。

经过实习锻炼。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。

物业管理工作的重要特征就是协调，处理不同部门或业主之间的关系。因此我们需要加强学生公众场合的表现欲和表达力。现代社会需要有良好职业技能，同时敢于自我推销的人才。从战胜胆怯心理开始，让演讲的舞台把学生逐渐锻炼成具有流畅语言表达能力的人。经过实习锻炼，精神饱满，硕果累累的回到学校。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。

参考文献：

[1]张玉阳.高职物业管理专业人才培养计划的体系设计研究[J].职教探索与研究,2008,(03).

[2]高丹桂.高职院校物业管理专业教学改革的探讨[J].职教探索与研究,2008,(02).

[3]戚龙琦.浅议高校物业管理专业的实践教学模式[J].湖北三峡职业技术学院学报,2008,(02).

[4]王健朴.高职教育教学内容体系研究——物业管理专业能力单元课程体系的设计与实践[J].中国建设教育,2007,(08).

物业智能化管理篇（3）

1引言

智能化的住宅主要是对于小区内总体建筑构成、管理、系统及服务几个方面还有彼此间关系的优化设计，提供出经济合理、舒适、便捷、高效、安全的良好居住条件。近年来，随着我国科学技术的飞速发展，如多媒体技术、电子技术、传感技术、自动化技术等也得到了很大的应用与发展，给智能化住宅的设计提供了有力的支持。

2建立综合型的安全系统模式

2.1IC卡配备与报警系统

这个系统是小区的第一重防线，用于鉴别小区来往行人与车辆，以防止外人翻墙入院。主要在各个门口处进行监控。小区中的人应用刷卡（智能IC卡）进门的方式出行，住户、物业与保安均设计级别不同的IC卡，有着鉴别身份、出入相关信息的登记与查询的性能。对于来访之客用信息进行登记，对于单人访客用楼宇门对讲系统进行身份的识别，对于过往车辆应用RF的IC卡远程识别的系统，对于授权的车辆迅速让道通行。按照实际于小区周围安装对射型的探测器，且和摄像头连接，以便实时报警，确保了小区中住户的安全。在不好的天气时，把线式的防御系统调为面式的防御系统，设计合理的间距、把红外设施最远间距设定于五十米至百米以内，在地下安设智能化传感器，从而构建出综合型的安全体系。

2.2闭路电视

主要位于住宅小区的各个门口、重要道路、主要的公共建筑、车库、及小区边界处安设摄像头，把具体的监测内容通过图像发送于小区物业或监控部门。保安会利用监控录像实时了解小区所有的状况，让相关的管理人员随时了解小区各种动态。电视的前面安装像机、摄像头、防护罩与支架等，现阶段通常是采用彩色的摄像机装置，对于光线较暗处还是选用黑白的摄像机，其它前端设备的选择与运用具体还要依据安装设计的实际情况来确定。闭路电视在管理室里配备的设备主要有：监控器、视频的分配器、图像的分割器、录像机、分控的设备及其时间发生器等。

2.3可视化对讲机

这个系统主要作用是二次确诊前来访客的身份，对于闯进小区的人二次布防。在居民房间里安有可视的对讲机，且于楼宇门口的地方安有可视对讲的门口机与门锁等装置。门口机与门锁等能够一直接到控制室内，在控制室可以进行有效地监控工作。居民在进门前用钥匙或是密码进行开锁，或者出门要按“门内的按钮”方可将房锁开启。来访的客人要按门口机上面相应的住宅门牌号，居民对客人进行声音与图片的识别来决定接待与否。

2.4住户报警装置

这个系统主要对于小区内及其周围发生的意外灾害等情况进行防范。在住宅中的门口或窗户还有房间中其它地方安装各种类型的探测器实行24小时监控。该系统可以智能地对于安装于居民内的每种探测器进行有效地识别。（如煤气泄露探测器、烟感探头、应急按钮、门磁开关等）对所有的信号实行昼夜的监控。当出现意外事件的时候，安设于居民房内的各个报警器会将信息传送到物业管理室或监控室中，计算机网络可以通过程序来设计警报情部的级别，能够精确地显示异情发生地的居民名称与地址，还有所受到的袭击方式或相关的报警情况等，还能对保安确认警情进行智能化的提醒，使其及时迅速地赶到事件的现场，实现保障居民的人身与财产的安全的目的。

3物业管理系统的主要构成及作用

3.1自动抄表与计费

这个系统对于住宅区中的每家电表、水表、煤气表、热能表等计量装置进行自动化的计费。利用采集与抄报各个表中的数据传输至相关的管理室，达到每家表的数据录入、计费、打印收费的账单的作用，把数据信息传入具体的负责单位，有效地避免了以往抄表的扰民情况或人为产生的读取信息的误差。进而达到了节约很多的人员，减少劳动的强度的效果，提供了极大的方便。

3.2公共设备监控

这个系统对住宅区中的给排水设施、供电及配电设施、公共的照明、中央空调、电梯及喷淋设施等公用设备展开工作区内的实时有效监控，进而达到了公用设施的优化运作与管理，实时找出故障，且及时有效地修复，实现了资源化利用、扩展设备寿命的作用。

3.3综合信息服务

这个系统应用计算机网络，高质高效、迅速便利的相关软件来管理与调节住宅区内的住户、物业人员、服务员彼此的关系。对于物业管理的数据信息作出采集、传递、存储、加工等智能化操作，并反馈出物业管理的具体状态等。此外，可以为居民提供很多方便贴心的服务，如视频点播、购物指引、时事资讯等。

4信息网络系统的主要构成及其作用

4.1计算机局域网

在较为大型的住宅小区铺设计算机的局域网，其主要职能不单是为小区居民提供快速的nternet接入的相关服务，还可以建设小区的特色化网站，并不断地更新网站的资源，如提供宣传开发房地产项目、物业管理机构的优化服务；对居民提供了信息、网上图书馆、网络教育、生活资讯及视频点播项目等。

4.2有线电视

如今，有线电视作为现代人生活中信息获取的主要方式之一，同时也是住宅区和外界联系的一种途径。要为各个住户安置一个家庭式的多媒体机箱、一条入户线缆及两个以上的电视终端设备。并在住户区的物业室安设一套前端的设施，应用桥接放器对干线进行分支，各个单元要安设一套分配的放大器。

5结语

现阶段，我国的住宅小区的智能化正处于初步发展时期，有些安全系统的相关设备还有待于进一步提升，本文主要从安全防护、信息网络、物业管理方面对智能化系统的设计进行探索与研究，小区的智能化管理对小区中所有住户提供很多经济实惠的便利条件，是小区居民的人身及财产安全的有力保障，这种管理模式必会成为未来发展的趋势。

【参考文献】

物业智能化管理篇（4）

门禁管理系统可降低管理成本

物业智能化管理篇（5）

青海建筑职业技术学院 青海 西宁 810012

摘要：在我国社会经济快速发展过程中，人们的生活水平也得到逐步提高，同时，人们对住宅物业的要求也越来越高。在这种情况下，随着社会科学技术的不断进步，智能化技术在现代住宅物业中的应用也愈发广泛，并且对现代住宅物业的发展起到非常重要的作用。本文主要是来分析与探讨智能化管理对现代住宅物业的作用与意义，以供大家参考。

关键词：智能化管理；现代住宅物业；作用；意义

前言：

随着社会科学技术的不断进步与发展，智能化管理已经被广泛应用到社会生产的各个行业与领域中。当然，对于现代建筑物业管理来说也不列外，智能化管理的普及，使得人们的生活方式发生了很大的变化。在这个过程中，现代住宅物业的智能化管理引起了人们的广泛关注与重视。

随着人们生活质量与水平的不断提高，大多数人在关注自身住宅的时候，已经不仅仅局限于居室的面积以及周边的交通与环境，更多的是把注意力放在住宅物业的安全防范与信息管理上。所以，为了有效适应人们的生活需求，现代住宅物业的智能化管理便应运而生了。同时，智能化作为一种先进的科学技术，它在现代住宅物业中扮演着非常重要的地位，同时也起着十分显著的作用，为现代住宅小区物业管理的科学性与有效性提供了强有力的保障。

一、现代住宅物业智能化管理的概述

对于现代住宅物业来说，智能化管理就是采用先进的科学技术，通过科学的管理方式与手段，实现现代住宅物业的有效管理，同时，在这个过程中还要体现出物业管理的自动化与智能化，为住户提供更为优质的服务，从而确保住宅物业的科学性与有效性。所谓智能化住宅，是指通过家庭总线，把家庭内的各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行异地或集中的监控和家庭事务性管理，并保护这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习、娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。智能化住宅强调人的主观能动性，重视人与居住系统的协调，全面提高居住者的生活质量。

然而，在现代住宅物业中想要实现智能化管理，就必须要从国情出发，立足于发展的实际情况。在社会先进科学技术的不断更新换代中，智能化的水平在逐步提高，而对于现代建筑而言，智能化技术的应用是一种发展的必然趋势。在一个现代的住宅建筑中，智能化技术的应有水平，是衡量住宅建筑建设效果的重要指标。而一个合格的智能化小区应当使人们的居家生活信息化，小区物业管理智能化，IC卡通用化，满足基本生活的同时，也应创造出绿色生态自然环境、多媒体信息共享环境与优秀的人文环境。

从目前的实际情况来看，人们在运用高科技技术的时候，似乎陷入了一种误区，形成一种为了智能化而智能化，从而忽视了其中“以人为本”的思想。同时，鉴于我国大多住宅物业管理员本身素质与能力还不是很高，所以，在智能化的管理方面还显得比较困难。因此，针对这种情况，在我国现代住宅的物理管理中来有效运用智能化技术，既能降低管理的运行成本，又能为住户提供优质的服务，确保物业管理的科学性与有效性。另外，对于大多数现代住宅物业来说，智能化管理还是一种比较新鲜的事物，然而，随着时代的进步，先进技术的普及，这种智能化管理将是未来现代住宅物业发展的一种必然趋势。

二、智能化管理对现代住宅物业的作用与意义

在现代住宅物业的智能化管理中，物业服务公司占据着非常重要的地位，它是智能化管理在现代住宅物业中有效应用的有力保障。对于现代住宅物业的智能化管理来说，它主要包括三个部分的构成，即小区智能化管理平台、家庭数字化平台以及电子商务服务平台。基于此，我们可以看出，智能化管理对现代住宅物业的作用与意义是非常显著的。

1.有利于建立物业小区统一的信息服务平台

对于智能化技术在现代住宅物业的应用来说，其目标在于合理应用现代化计算机信息技术、物业控制与管理技术以及无线网络技术，并通过有效的系统集成方法与手段，来建立一个住户与物业管理之间相互沟通与联系的信息服务平台。这样就可以为小区的住户营造一个舒适、高效以及节能的居住环境，并为住户提供更为优质的服务。同时，实现现代住宅物业的可持续发展。

在智能化管理中，信息服务平台是一个实现资源共享的重要手段。它能够逐步实现住宅物业管理通信的现代化与数字化。而对于统一的信息服务平台而言，它能够为住户带来更多的便利，比如实现住户水电费、停车费以及物业管理费等等方面的费用统一管理，这样就有利于物业管理程序的优化，提高其管理的质量与效率，促进住户生活质量的提高。

2.有利于物业服务与信息咨询服务的统一

对于现代住宅物业的管理来说，为住户提供及时、有效的物业服务与信息咨询服务是最基本的要求，而在智能化的管理中，这种服务就会更为优化。智能化管理有利于实现物业服务与信息咨询服务的统一，从而提高整个物业服务管理的质量与水平。从智能化这个角度来看，信息咨询服务是它的关键所在。在这种服务下，住户们不用出门就能在家自主操作，从中获取各种想要的信息，包括网上办公、远程医疗以及网上交易等等。这样就能为住户生活质量与水平的提高提供强有力的保障，促进生活的现代化与数字化。

3.有利于打造现代化的电子商务体系

对于物业管理的智能化而言，它有利于实现各组成部分之间的有机结合，使现代住宅物业管理形成一种良性的循环。针对我国住宅物业的发展实际情况来看，其中适宜发展智能化的协同式商务，建立起统一的电子商务平台，从而为住户们提供更为优质的商品供应服务。在智能化的管理下，住户们的日常收费问题，可以实现统一的维护与管理，从而为集成电子商务的发展提供便利，最大限度的为住户们提供服务。同时，在智能化的管理下，可以根据电子商务的发展特点，实现社区内的电子购物，从而消除传统电子商务中的各种弊端，为住户的日常购物提供极大的方便。

4. 有利于全面提升物业管理的质量与水平

与传统住宅物业管理相比，智能化住宅物业管理的内容更宽泛、质量更好、效率更高。例如，对于住户们的一些传统费用来说，各种房租、水电费、天然气费等等，可以利用计算机技术来管理，使它变得一目了然，方便人们的生活。同时，在智能化的计算机技术中，这些费用的数据信息会更为精准、可靠，从而有利于减少缴费的纠纷，提高工作的质量与效率，这样就会给住户们带来更多的便利，实现住宅物业的良性发展。

三、现代住宅物业智能化管理的发展趋势

虽然，目前我国现代住宅物业智能化管理过程中还存在着不少的问题和矛盾，但是，随着社会科学技术的不断进步与发展，人们的生活质量与水平会越来越好，同时，对住宅方面的要求也会随之越来越高。在这种发展情况下，智能化的管理会极大满足人们生活的需要，这样就会为智能化技术的发展提供广阔的空间。在不远的将来，我们都将生活在智能化小区，智能化设施是最重要的组成部分，它是自动化的，而又时刻待命，以适应住户的需求。例如：当门磁开关、红外探测器等检测到侵入信号时，系统会主动向物业管理中心、110电话发出报警信号。接到信号大楼出口外的摄录设备会联合启动。一旦歹徒进入住宅，住户还可通过紧急呼救报警系统求助。再如，发生煤气泄漏或火灾时，各类火灾报警器及烟感探测器会发出报警信号，以保障住户的人身及财产安全，此外，智能化小区还可实现车辆出入、停车管理、物业信息管理等服务。因此，智能化管理将是未来现代住宅物业发展的一种必然趋势。

个人认为现代住宅物业管理的发展趋势主要体现在以下几个方面：其一，物业管理网络的家庭化，在这个过程中，住宅物业管理会逐步形成专门的管理平台，其网络也会直接渗透到各个住户家里，并且也会往专业化与个性化的方向发展；其二，自动化控制系统的广泛应用，对于物业管理的智能化而言，自动化控制系统是其发展的重要内容，未来物业管理将逐渐解放人为劳动，使之向自动化的方向发展；其三，物业管理平台的不断优化，随着智能化管理进程的逐步推进，物业管理将会创造更多的服务内容，从而不断扩大其管理的平台。

四、结语：

对于现代物业来说，智能化管理扮演着非常重要的角色，而且起着十分显著的作用，我们应该对它引起足够的关注与重视，并且逐步加强对其应用的研究，积极探索出适合实际发展需要的智能化管理道路。同时，要正视其中存在的问题，并采取有效措施加以应对，不断提高物业管理的质量与水平。

参考文献：

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物业智能化管理篇（6）

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[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02

近年来，随着网络通讯技术的发展和人们对居住条件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小区越来越多地出现在现实生活中，已成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。住宅小区的智能化需要通过相应的物业管理来实现。只有通过智能化小区的管理，才能真正实现物业管理的价值，提升小区物业管理的形象，才能为小区居民提供全方位的服务，进而居民才能感受到小区的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。本文在分析智能化住宅小区物业管理的特征基础上，探讨我国智能化住宅小区物业管理中存在的问题，并提出改进建议。

1 智能化住宅小区物业管理的特征

与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点。

1.1 物业智能化程度高

与传统住宅小区在其建筑、设备设施等硬件方面缺乏智能性相比，现代智能化住宅小区给物业智能化的管理创造了条件，不无论在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。特别是智能住宅小区物业管理系统，告别了人工收费，手工记账等传统方式，可以安全、快捷地保存数据信息，工作效率更高。

1.2 物业管理效率更高、内容更多

智能化住宅小区内建有内部局域网络，并实现与外部互联网的连接，实现对本小区的日常管理和控制，并实现与其他各个小区之间的信息交流与互换，有助于学习先进的管理方式，完善小区管理环境，增加物业管理企业自身竞争力并为小区内的业主提供更好的服务。通过智能化的物业管理，缴费管理、停车管理及一些专项与特约综合经营的服务都将更为高效、便捷，能有效提升对业主的物业服务水平，更大程度地提升业主对小区的满意度和归属感。

1.3 对管理人员素质要求更高

物业管理智能化包括物业管理企业的办公自动化和业务管理自动化。因此，智能化住宅小区物业管理人员不但要了解自己的服务内容，也必须在技能结构方面熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，熟练运用计算机对小区内部所有突发性和日常性情况进行相应的应急处理和各种日常操作，包括文档处理和网络操作等。

2 智能化住宅小区物业管理存在的问题

目前，大多数智能化住宅小区普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向，造成小区交付后，智能化系统无法正常使用，某些功能闲置。另外由于缺乏有效的管理经验，小区交付使用后，在系统的使用和维护上也存在问题。调查显示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上运行不正常，住宅小区智能化系统在物业管理中所发挥的作用仅占20%。以智能化门禁系统和停车管理系统为例，业主对室内安防智能化门禁系统及智能化停车管理系统的投诉率居高不下。

2.1 管理理念认识误区

早期智能化住宅小区的物业管理都是照搬智能大厦的管理模式，过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入楼宇对讲等园区智能管理。住宅小区的物业智能化最应该体现在生活的智能上，而非硬件设施。特别是管理层对质量管理投入意愿较为薄弱，质量管理经费投入不足，只重硬件投入，轻视软件建设，没有考虑到智能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。

2.2 大量设备的日常维护耗费过高

目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所带来的污染也很大。智能建筑的设施管理日趋高性能化、自动化、信息化及城市化联网管理，在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85%。在硬件设施管理方面，也存在多表远程计量存在差异，系统配置与控制室建设不合理问题。

2.3 人员优化问题

高水平的物业管理，不仅要靠法规、资金、设备、服务手段等，更要靠掌握现代化物业管理知识的人。智能小区拥有大量的电子设备、高新技术设备，但是从业人员素质参差不齐，质量意识欠缺，拿物业管理费低当挡箭牌，不愿多渠道寻求服务质量的提升，普遍存在服务行为被动、服务质量不高的现象。

2.4 隐私安全问题

由于智能住宅小区实行网络化管理，已从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一部分，从而与外界的联系更为紧密。随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，物业公司必须防止电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。国家和地方政府虽出台了相关的法律法规，但仍有盲点和空白，亟待完善。

3 提升智能化住宅物业管理水平的对策

住宅小区的智能化建设是大势所趋，而物业管理水平的高低直接影响到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物业管理水平非常重要。

3.1 强化行业理念的推广

消除对物业管理智能化的认识误区，使整个行业和每个从业人员都有一个全面、成熟、理性的认识。通过理论总结和对偏差的纠正，最终形成较完善的理论体系。物业企业可以通过送知识进高校、与本行业专家研讨等形式来宣传物业智能化理念，还可以通过完善公司的财务管理以及内部治理结构，提升物业企业的管理水平。

3.2 加强专业化人才建设和内部管理

目前，我国具备智能化住宅管理相关专业学科知识的物业管理人才缺乏，因而，必须培养一支智能人才队伍。一方面要在高等院校建立或开设培养智能物业管理专业人才的专业，并按不同人才层次进行有重点的培养来提高实际应用能力和操作水平；另一方面通过实施“继续教育”，加强员工内部业务培训。同时，还要加强内部管理能力。重视员工素质、凝聚力、个人及团队合作的效率及成果，人均投入产出指标、单位面积投入产出指标、客户满意提升指标。通过激发员工热情，提升能力，创造超一流服务。跨行业学习优秀企业、组织的管理经验，加以整合利用。

3.3 实施智能住宅的全程管理

物业管理虽然是智能住宅开发经营的最后环节，但要做到最优化的物业管理，不能等到智能化系统开始运行时才去介入、到经营管理时才去注意质量。因此，智能化住宅小区物业管理应在全面质量管理的思想指导下进行全程管理。

（1） 规划设计阶段的物业管理。目前，许多住宅小区在规划设计时对物业管理工作缺乏统筹考虑，基本的公共服务设施不到位，导致物业管理工作难以开展，业主不满意。有的智能化小区，规划时智能系统并不配套或者由于其他原因造成系统不能发挥正常工作。因此，物业公司参与规划设计是非常重要的。在参与的过程中应全面细致地提出保障后期物业管理得以顺利实施的各种要求，以及管理实践中发现的规划设计环节可能存在的问题或缺陷，并以咨询报告的形式提交给开发商，要求规划设计单位加以注意。

（2） 项目施工阶段的物业管理。近年来工程建设中施工企业偷工减料导致工程质量差而发生重大工程事故的状况屡屡出现。物业管理公司介入项目施工阶段的管理对提高工程质量有着重要的作用，同时也是做好管理工作的基础，即从后期管理角度出发把好前期质量关，掌握物业的全部情况，确保物业的优良品质。

（3） 项目竣工验收阶段的物业管理。物业公司在参与验收过程中，必须发挥应有的作用，“走马观花”将会给日后的管理工作带来困难，也将影响业主的利益。验收时，在大的方面，要注意智能化管理系统是否正常运行，给排水系统是否畅通，供电供气系统是否正常，屋面墙面是否渗漏等；细微之处如所用材料的性能、电路接地是否安全合理，预留孔道是否齐全等也要关注。目的是及早发现问题，及时解决问题，为日后的管理工作打好基础。

主要参考文献

[1] 杜成仁. 智能家居的发展趋势[J]. 智能建筑与城市信息，2011（7）.

[2]王媛. 兰州百合园小区物业管理问题研究[D]. 兰州：兰州大学，2010.

物业智能化管理篇（7）

摘要：世界经济飞速前进，人们生活水平逐渐提高，同时人们对物业管理部门的服务要求也越来越高，所以，物业部门要不断的改进并完善管理模式，加快智能化的步伐。本文通过分析智能化办公楼的设计及物业管理问题，说明了智能化管理越来越重要，也为能够提高物业管理部门的竞争力提供良好的建议。

物业智能化管理篇（8）

中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号文章编号：16727800（2013）008007602

作者简介作者简介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河楼开发经营有限公司工程师，研究方向为计算机科学与技术。

0 引言

随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，进入各个商业街区，智能化管理的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上是智能化管理呢？最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。这一标准在商业街区同样适用。

1 智能化管理在商业街区管理中的需求

（1）业主方面对智能化管理的需求。在社会信息化程度不断提高的今天，人们对自己经营店铺的关注已不再仅仅局限于店铺面积、周边自然环境、交通、客流等方面，而是越来越关注自身权利的维护，对物业管理方面服务的品质也提出了越来越高的需求。这就需要物业管理方面提供更加便捷、更加完善的物业管理解决方案。

（2）物业管理方面的需求。随着中国经济的快速发展，人力资源成本持续增高，弱电、电子监控，各种智能化部件发展迅猛，质量不断提高，价格比较稳定并且稳中微降。因此，从物业管理成本上来看，通过实现智能化来减少人力成本是物业管理方实施智能化管理的一个重要方面。同时，用智能化系统代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的监督与控制，减少人为因素，可以说是强化管理的物业管理者实施智能化管理的另一个重要方面。

2 智能化管理在商业街区管理中的具体实施

智能化物业管理与传统物业管理最主要的区别在于“智能化”。也就是说，它不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解为，具有某种“拟人智能”特性或功能。智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。

智能化管理意味着：①对环境和使用功能的变化具有感知能力；

②具有传递、处理感知信号或信息的能力；

③具有综合分析、判断的能力；

④具有作出决定，并且发出指令信息提供动作响应的能力。

智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业最佳的综合效益。但由于管理对象的层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。

智能物业由于采用了高度的自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行状况等信息，有更加高效便捷的服务手段，所以在管理上更要科学规范、优质高效。可以把智能化物业管理看成是在传统物业管理服务内容上的提升，这种提升也就是“智能化”的体现，主要表现在以下几个方面。

2.1 对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理

传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业设备的正常使用。

2.2 保安、消防、停车管理高度自动化

保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），实现自动计时，收费放行。

2.3 三表自动计量，各种收费一卡通

智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费。配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。

2.4 管理服务网络化、信息化

完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。

2.5 物业管理信息系统的应用

物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）并维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件以及物业管理事物处理专用软件。

当前趋势是要把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。

智能小区的智能化系统功能设置一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档）而不同。主要包括安防监控、门禁管理、计算机网络、家庭安防报警、三表出户、现代通信、有线电视、设备监控、小区一卡通、计算机物业管理等智能化子系统，以及小区电子大屏幕、背景音乐、电子商务、信息服务、VCD点播等。其中智能小区安防、通讯及网络是智能小区首先考虑的问题。智能大厦多数人比较熟悉，但对于住宅小区智能化并不是简单的智能大厦的功能复制，这不能完全满足要求。住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备、系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。

智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求。目前，带宽问题是制约网络发展的瓶颈，宽带技术的逐步应用解决了这个问题。根据有关权威机构预测，宽带网络在未来几年里将有一个较大的发展，届时网络发展将真正进入到大众家庭。智能产品实现功能的方式一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能控制器。

智能小区是以家庭为单位，每个家庭形成智能住宅。智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到智能控制网络上进行集中或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器则是通过智能控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总系统提供各种服务功能、能和住宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的“大脑”，又是小区智能管理网络系统的“神经元”。

参考文献参考文献：

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[2] 张红，龙奋杰，李常庚.住宅小区智能化系统设计的相关问题探讨[J].建筑经济，2002（4）.

[3] 戴骏.小区的智能化系统设计[J].当代建设，2002（6）.

[4] 杨成汉，张奕先，段渊古.城市街道建筑色彩景观规划设计——以北京市北苑路街道整治改造项目为例[J].安徽农业科学，2008（11）.

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[6] 姜红.试论当代中国的社会流行语[J].安徽农业大学学报：社会科学版，2005（6）.

物业智能化管理篇（9）

标准化和信息化建设促进了物业管理中智能化技术的应用和发展，推动物业管理由传统劳动密集型产业转型成为现代化、智能化产业，其中，物联网、大数据和云计算等现代化科技应用促进智慧物业的产生和发展，标准化、信息化和科技化成为智慧物业管理的核心。

1.1物联网技术在智慧物业管理中的应用

物联网技术的应用为客户创造了更舒适、更便捷的物业服务，例如，采用图像识别系统，同车库管理相结合，形成对车辆车牌号的识别和自动控制道闸功能，实现了车库的智能化管理。将物联网技术同门禁相结合，实现智能化门禁管理，提升了住宅和办公场所的安全防范能力。标准化和信息化技术的应用，可以为客户提供更加便利和舒适的智能化服务，同时也提高了物业管理水平和客户满意度。

1.2大数据和云计算技术在智慧物业管理中的应用

随着信息化技术的不断发展，大数据和云计算技术在物业管理中的应用推进了物业管理的智能化发展。大数据是指大量的数据资料及其蕴含的信息价值，通过对这些数据进行整合、分析，形成对物业管理有利的信息资源，促进物业公司的经营和管理。云计算指通过网络资源获得自身所需的信息，通过大数据和云计算帮助物业公司获取自身需要的资源和信息，对客户的需要进行分析并转化为更优质的服务，通过大数据和云计算技术的支持，帮助物业公司推进智慧化发展和管理，对设备和设施进行数据的汇总、分析及风险评估，为智慧物业管理提供助力。

1.3ERP管理系统在智慧物业管理中的应用

ERP管理系统在物业管理中的应用能够建立完善的用户信息档案、资产和设施信息库以及物业管理服务平台，智慧物业管理运用微信公众平台和APP等现代化通信工具，连接物业公司信息库，搭建ERP管理系统的框架和应用系统。智慧物业管理系统的建立要借助呼叫中心平台完成同ERP管理系统的互动，其中，与呼叫中心平台相关的客户信息、缴费记录等资料也需要建立在ERP管理系统中。上述各个部分共同构成了ERP平台，保障了智慧物业管理应用的实施，ERP管理系统可以实现对用户信息档案和资产设施信息的信息化、智能化管理。

1.4智慧物业在日常管理中的应用

智慧物业管理能够有效降低物业公司的管理成本和管理难度，通过物联网、大数据、云计算和ERP管理系统等现代化技术和管理工具的应用，推进物业管理产业不断改革。例如，智能空调系统的实施能够运用传感器进行全天候监控，对监控区域内的问题实现智能化管理，改进了原先通过人为调控的管理模式，极大地降低了人工成本和管理费用。能源管理方面的智能化应用实现了更标准、更精细的管控，通过传感器进行相关设备和设施的全天候监控，对供电设施、供暖设施、电梯和空调等耗能设备的运行状况和能源情况进行监控和分析，并根据外部环境、温度等因素进行自我调节，实现能源应用的最大化。在智慧物业管理中，对于发生故障的设备、设施，通过物联网终端进行数据汇总分析，实现快速定位，准确找出异常和故障的发生原因，快速反应，将故障排除，提高设备和设施的安全稳定性和使用寿命。传统物业管理需要专业人才来实施，无形中增加了管理难度；智慧物业管理模式应用标准化和信息化技术，具有很高的复制性和可操作性，解决了物业管理的瓶颈并实现更好的成效。

2智慧物业管理中信息化技术应用平台的建设

智慧物业管理中，信息化技术应用平台的建设主要包括消防平台建设、资产管理运维平台建设、能耗管理平台建设和应急安全平台建设。消防平台建设能够做到对管理区域内所有消防设施进行全天候监控预警和故障排查，进而提升物业管理中的消防安全领域保障能力，增强火灾预防和防控综合能力。资产管理运维平台能够实现对管理区域内所有资产和设施的状况管控，提早发现并解决问题，采用智能化操作流程提升物业管理服务质量，形成标准化服务运维平台体系。能耗管理平台能够对管理区域内的所有设备和设施进行数据汇总分析，根据分析结果制定科学的能耗管控细则，实现降低能源消耗，保护生态环境。应急安全平台可以监控所有连接网点的安全事宜，并且和政府有关部门进行联网，打造安全稳定的住宅环境。智慧物业应急安全平台采用不同类别的互联网信息技术应用方式，为物业管理和客户提供安全方便的服务渠道，同时通过大数据分析进行运营统计和预测，为物业管理的发展规划提供数据参考。

3结语

智慧物业作为物业管理领域未来的发展趋势，对整个物业管理产业和智慧城市建设具有重要的意义。智慧物业在国内存在和发展时间并不长，现阶段处于普及和发展阶段，要推进物业管理标准化、信息化建设，提升物业服务质量。智慧物业建设将推进物业管理由传统的劳动密集型产业向智能型、科技型产业转变，促进物业管理产业的健康发展，弥补原来的管理不足，提升物业管理服务质量，最终打造智慧化、绿色化、人性化、品质化的物业服务模式。

参考文献：

物业智能化管理篇（10）

建筑的发展有史以来就和其建筑材料、建筑结构，以及营造技术同步发展，相互关联，互为促进。建筑材料由土木、砖瓦、混凝土、钢筋水泥向钢架材料发展；建筑结构由单体、多层、高层向超高层发展；同时建筑的营造技术也由手工、机械化、电气化、自动化向智能化方向发展。

超高层建筑顾名思义就是超高度的多层建筑物。通常建筑界将超过300米建筑高度的多层建筑物称之为超高层建筑。超高层建筑物无论在建筑材料和建筑结构上都有其独特的需求与设计以外，，在电气及弱电监控功能与系统配置上也有着与超高层建筑特点相适应与配合的关系内涵。特别是近年来建筑界、科技界提出了智能建筑的概念以来，国内外智能建筑专家都试着确定建筑与智能化的关系内涵。普遍的认同是：现阶段的“智能建筑”是信息时代的产物，是为了适应社会信息化与经济国际化的需要。智能建筑的实现是现代高科技的结晶，它完美地体现了建筑艺术与信息技术的结合。从这个角度上来讲智能建筑的“智能化”主要是在一座建筑物内进行信息管理和对信息综合利用的能力。这个能力涵盖了信息的采集和综合，信息的分析和处理，以及信息的交换和共享。建筑设备自动化监控也是信息处理的一个方面。因此也可以简单地理解：“智能建筑”就是具备了综合信息应用和设备管理自动化能力的建筑。

尽管目前国内号称有近千座“智能建筑”，但是在超高层建筑中实现“智能化”还是一种尝试和探索。以下通过参与金茂大厦智能化系统工程建设，从金茂大厦智能化系统设计、信息化建设，以及智能化物业管理的特点，来体会超高层建筑与智能化技术相结合是现代建筑的完美体现。

1.金茂大厦智能化系统的设计定位

金茂大厦的设计是由美国SOM公司提供，但在其初步设计的图纸中并没有体现所谓“智能化”的概念。然而金茂大厦业主张关林董事长与筹建办公室的领导们却高度重视金茂大厦智能化的建设。多次召开由智能建筑专家和工程技术人员参加的“智能建筑”技术咨询会议。最终确定了金茂大厦智能化系统设计的定位目标，即：在金茂大厦内采用先进、成熟、实用的智能化技术和系统产品，实现网络化、信息化、自动化物业管理的模式，达到提高工作效率和经济效益的终结目标。SOM公司在初步设计的基础上，按照金茂大厦智能化系统设计定位目标，聘请美国智能化系统专业顾问公司对金茂大厦智能化系统设计进行了补充和完善。最终提供了十章280页，近18万字的“金茂大厦智能化系统技术说明书”技术说明书详细描述了金茂大厦智能化系统的组成，包括：宽频网络结构、系统集成功能、信息服务与智能化物业管理等内容。SOM公司所提供金茂大厦智能化系统设计之完善，水准之高档、配置设备之先进，完全可以满足21世纪超高层建筑对现代科技IT技术发展的需求。

2.金茂大厦的信息化建设

金茂大厦智能化建设始终将信息化建设放在第一位，仅我参加的金茂大厦信息网络论证方案就超过五次，张关林董事长亲自参加信息网络方案论证会，在会上强调了金茂大厦通讯与计算机网络建设的重要性，指出设计一步到位，工程可分步实施，同时网络应具有兼容性。由于金茂大厦楼高420.5米，大厦主干网络必须采用光纤传输体系，甚至有些传输通道采用单模光缆。主干网络传输速率高达千兆以上，每8个平方米的办公位置就有一个155Mbps的计算机信息插座。

金茂大厦的信息化网络建设也将电缆电视网络纳入其中，该电缆电视网络可以实现860兆的双向信号传输功能，不但为可以提供交互电视（ITV）和视频点播（VOD）等服务功能，同时也为今后在金茂大厦内实现“三网合一”（即电视网、电话网、计算机网）的多媒体信息传输提供了另一种宽带传输模式。

3.金茂大厦智能化物业管理

金茂大厦智能化系统的建设是实现智能化物业管理的一种手段，而在金茂大厦内实现智能化物业管理，提高物业管理的工作效率、大厦机电和安全设备运行的完好率与利用率，以及节能、节省人力资源，提高大厦的经济效益为最终目标。金茂大厦的智能物业管理是建立在大厦智能化系统之上的，并基于网络化、信息化、自动化的物业管理模式。从金茂大厦智能化系统设计的一开始，就强调了物业管理信息集成对金茂大厦物业管理的重要性。同时也强调了金茂大厦物业管理的层次性，即监控层和综合信息管理层。在金茂大厦内分别设置了三个监控管理中心和一个综合物业管理信息中心。

金茂大厦智能物业管理的概念是：

建立大厦物业管理与大厦智能化系统之间的人机交互平台，在大厦智能化系统功能的支撑下，实现大厦物业管理的网络化、信息化、自动化和科学化的管理模式。

金茂大厦智能物业管理的具体功能是：

房产管理

信息与资讯管理

综合事务管理

设备运行与维护管理

综合节能管理

智能物业管理与传统物业管理在管理模式上最大的区别，就是智能物业管理借助于大厦智能化系统的综合机电与安全设备监控和综合信息集成的功能，通过大厦智能化系统功能的支撑，促进和提升大厦物业管理的科学性、合理性、经济性。彻底改变传统静态（历史性）物业管理的模式为动态（实时性）、交互和网络化的智能物业管理模式。智能物业管理同时也可以提升物业管理人员的管理水平和业务能力。

金茂大厦智能化系统（IBMS）对金茂大厦智能物业管理（IPMS）的支撑和促进：

1）支撑和促进金茂大厦物业管理体制的合理化

信息是金茂大厦物业管理的重要资源，是金茂大厦各级管理人员决策的重要依据。管理的过程实际上就是对信息的处理过程。传统的物业管理体制从信息处理的角度来看，仍属于落后的人工分散处理的方式，不仅中间层次多，也不便实现横向联系，因而不能很好地综合利用信息资源。金茂大厦智能化系统（IBMS）就是建立在信息资源共享的基础之上，使信息处理由分散处理向综合与集中处理转变，使分散的信息管理向集成信息管理转化，这样不仅能发挥信息综合利用的作用，还能提高信息的质量（准确、及时）和数量，使金茂大厦各级管理人员能够及时做出正确的判断和决策。从而建立与信息集成处理模式相适应的金茂大厦物业管理体制。

2）支撑和促进金茂大厦物业管理方法的科学化

通过建立金茂大厦智能化系统（IBMS），可以充分发挥计算机高速运算能力的特点，可以利用数学模型对金茂大厦的物业管理活动进行定量分析。这样，一方面可以提高管理决策的准确性，避免管理决策中的主观随意性，使管理工作更加科学有效，另一方面，可以加强预测功能，使管理工作由粗变细，由事后管理向实时管理方向发展，甚至做到事前有预测，从而使管理工作由被动状态逐渐变为主动，通过大厦智能化系统的监控和信息集成的功能，对那些不可预测的事物和状态进行监视，出现突发事件时，立即采取措施，还能够通过事先制定的对策（程序）做到及时、妥善的处理，使管理工作更加合理和科学，使一切的事务处理都处于受控状态之下。

3）支撑和促进金茂大厦物业管理的严密性

金茂大厦智能化系统（IBMS）能够满足物业管理对信息处理的要求，同时由于大厦智能化系统能够提供原始数据的完整性、实时性和历史性，这对于大厦物业管理的基础工作甚有帮助，可以使大厦物业管理更加严谨、细致，加强和促进大厦物业管理制度的严密性，健全相应的规章制度，物业管理方法更趋科学化，一切以数据说话。通过数据的量化来提升物业管理基础工作的水平。

4）支撑和促进物业管理人员素质和管理水平的提高

通过金茂大厦智能化系统（IBMS），大厦的各级物业管理人员可以从繁琐、重复的事务性工作中解脱出来，进行调查研究，使用各种数据分析的手段和方法，分析大厦内物业管理过程中出现的问题，制定改进和提高物业管理工作效率的措施，通过从事信息分析，判断和决策，并在现代化管理的过程中总结和提升大厦各级物业管理人员的业务水平和管理经验。必然导致这些物业管理人员的素质和管理水平得到成长和加强。

5）支撑和促进金茂大厦的经济效益和社会效益

金茂大厦通过智能化物业管理，可以直接和间接的提高金茂大厦的经济效益。通过楼宇设备管理自动化系统（BMS），可以节省大厦的运行和维护费用。通过办公自动化系统（OAS）和通讯与网络系统（CNS），可以节省人力资源和工作时间。这些都将给金茂大厦带来巨大的经济效益和潜在的社会效益。提高金茂大厦的竞争力。

4.结束语

金茂大厦巍峨威武的雄姿，屹立在上海的黄浦江畔。每当我途经上海时，都可以从各个不同的方向上了望到它。远远望去它似一座高耸入云的宝塔，更宛如一支描写中国建筑与科技结晶的神来之笔。金茂大厦是在特定的时间、特定的地理位置环境里产生的，它是中国文化和西方文化，传统建筑与现代科技完美结合的时代象征。金茂大厦的智能化只代表它自己的个性，是独一无二的。