房地产的开发策略篇（1）

Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中图分类号： F235 文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用是难以避免或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生较大背离，因而使企业有蒙受经济损失的风险。

一、房地产开发存在风险

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果，改善经营管理、增强竞争能力、强调风险管理有的放矢，是提高企业经济效益的关键。

1.1 政策风险

毋庸置疑，国家政策对产业发展的影响是全面的，行业政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响，也可以造成严重的经济损失。尤其在市场经济环境尚未完善的情况下政策风险对房地产市场的影响更加显著，其影响最为直接的是金融政策和财政政策。

由于房地产市场状况关乎民生，其发展的波动不可避免吸引舆论的关注推动政策按照中央和谐发展的要求不断进行宏观调控。其手段必然遵过金融财政和土地政策的变动来落实。

1.2 经营风险

众所周知房地产项目基本依靠银行贷款进行开发，国家金融政策的调整使依靠银行贷款进行投资的企业面临着经营风险。银根紧缩使开发企业融资困难经营压力增大，房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时房地产开发的资金成本增加消费者的购买欲望降低，生产成本增加市场需求降低开发利润风险增加。

1.3 技术风险

项目建设施工阶段设计理念落后导致的商品房实用性差、承包商技术和施工管理落后、偷工减料以及项目监管责任心不强、监督不够、失职渎职、滥用权力等导致建筑物存在质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。管理不完善造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售会承担逾期交付的违约损失信誉损失，还会加大资金成本增加管理费。在建设期间随着建筑科学的进步，消防标准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如禁止施工现场揽拌砂浆、强制推行商品预拌砂浆、提高节能环保要求、强制实行外墙外保温系统和采用太阳能供热水，提升消防设计和材料防火等级等都会使项目开发成本增加。除此之外建设过程中人工费上涨建材价格上涨和施工中意外事故等都是速一阶段将要面临的风险。

当然，影响房地产开发风险的因素还有市场风险、财务风险等，在这里由于篇幅有限作者就不一一具体介绍。

二、房地产开发项目风险产生的原因

房地产开发项目风险应对策略应该首先分析其产生风险的原因，从而制定恰当的策略。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。

主观的原因有：企业信息不灵，开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。有的企业在开发上由于设计障碍产品迟迟研制不出，造成开发时机过迟，市场已被竞争者占领；过分重设计轻市场。既过分重视设计的先进性而忽视对市场需求的分析，结果开发出来的项目产品尽管设计水平和性能均比较高，但因不符合当地居民的需求或超过消费者承受能力而缺乏市场需求。集中表现在售价太高。产品投放市场后，企业没能熟练运用促销手段进行宣传，价格过高或过低。缺少配件，售后服务跟不上，没能掌握好产品推出的时机等。

另外，房地产销售阶段也容易产生法律风险。第一，与销售中介公司相关的风险，因销售合同签订及履行产生的法律风险或因销售公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险；第二，与广告策划相关的法律风险，因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；因虚假广告带来的法律风险；因广告内容不当的法律风险。第三，与销售行为相关的法律风险，违规销售产生的法律风险；取得商品房预售证书的相关法律风险；预售房款的收取和使用的相关法律风险；促销方案的相关法律风险；销售现场布置和样版房相关的法律风险；销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；认购书、购房合同书相关的法律风险。第四，与购房者相关的法律风险，因房屋质量问题产生的法律风险；因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的法律风险；因公共设施使用等相关问题的法律风险；因按揭贷款合同产生的风险。在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出。

三、加强风险管理的必要性分析

房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

四、加强房地产开发风险管理的对策

房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理：

4．1正确对待开发风险

风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。

4．2主动进行风险识别

风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。

4．3科学进行风险评估

对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。

4．4强化风险防范与控制

在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。

合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案

的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。

加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。

加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标，职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。

4．5灵活进行风险分散与转移

房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。

房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；②用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；⑦通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。

参考文献

房地产的开发策略篇（2）

2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。

上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：

1 定位银企关系，选择融资时间及融资行

1.1 建立合作互利的银企关系

现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。

融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。

1.2 时间安排留有余地

正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。

1.3 挑选合适的合作银行

在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。

2 明确融资途径及所在企业的优势条件

房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是在部分大城市出现的房地产信托投资项目。

我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？

（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性报告，主要包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。

（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。

（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。

（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。

3 贷款操作方法及操作步骤

3.1 接触

房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。

3.2 提供银行需要的资料

确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。

房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：

（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。

（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。

（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。

财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。

例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.

项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。

销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，

盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。

安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元

3.3 跟踪沟通与配合

贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。

一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。

请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。

做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。

4 结语

（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。

（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。

1 冯琪.新编房地产管理人员实用法规速查手册[M].北京：建材出版社，2004

房地产的开发策略篇（3）

中图分类号： [F235.91] 文献标识码： A 文章编号：

前言

业主在选择房地产商品时不仅对未来的居住或办公环境存在预期，同时也希望相应的物业管理配套到位。因此，物业管理在房地产开发中具有重要作用，企业应根据项目需求设计物业管理与服务，从而提升项目品质，更好地服务业主。

一、物业管理在房地产开发中的地位

近年来我国房地产业如火如荼，由此也带动物业管理市场的蓬勃发展。物业管理在房地产开发中的地位尤为重要。

第一，物业管理是房地产开发工作的重要组成部分。房地产开发企业主要从项目整体布局的战略角度进行设计和开发，物业管理企业则更强调对项目投入使用、业主进入后的长远服务。因此，房地产开发项目需要物业管理企业参与规划和设计，根据不同业主需求，设计房地产商品的物业配套建设。例如，水电路布局、垃圾处理、停车场规划等，都和业主利益密切相关。而且在相关物业配套建设过程中，物业管理企业还要参与施工把关。缺少物业管理企业的参与，房地产开发也是不完整的。

第二，物业管理是影响房地产项目开发品质的重要因素。无论是个人还是企业业主，在挑选房地产商品时需要以开发品质为根本，综合考虑多种因素。面对价位相近、地理位置优势接近、功能相似的房地产商品，业主在做出购买决策前必然要经过深思熟虑，选择性价比高的商品。如果居住条件不相上下，办公条件趋同，物业管理水平则成为考验房地产开发品质的重要因素，高水平的物业管理不仅代表房地产项目的综合实力，也体现出开发商对业主的责任心。良好的物业管理能够扫除业主的后顾之忧，因而成为房地产开发项目的一大卖点。

第三，物业管理是房地产开发企业核心竞争力的构成要素。产品是企业核心竞争力的重要来源，根据产品三层次理论，整体产品包含核心产品、有形产品、附加产品，物业管理服务恰恰是房地产商品的附加产品，是核心竞争力构成的要素。因为物业管理的品质直接关系房地产开发企业的品牌声誉，如果开发过程中不重视对物业服务的设计和布局，业主进入后问题就会接踵而来，进而影响房地产开发商的品牌声誉。所以房地产开发企业的品牌战略离不开物业管理的支持。

二、物业管理在房地产开发中的发展策略

为更好地服务房地产开发项目，物业管理企业应重视以下发展策略：

第一，在房地产项目开发前期及时介入。物业管理的介入时间是一个慎重的选择，选择在项目开发前期介入具有重要意义，因为立项与设计需要以业主需求为根本。随着我国房地产业的发展，业主在进行购买决策时更加理性，希望为日后的生活居住、办公应用全方位考虑。物业管理企业长期从事专业服务，经验丰富，对业主需求把握准确，善于用前瞻性的目光分析房地产项目今后应关注的物业管理服务。例如，小区或办公楼停车位建设就是物业管理中颇为重要的一环。房地产开发项目的时间周期相对稳定，一般要经过至少两年左右，才能建设完工。有的项目还分为多期建设，时间跨度更长。在建设过程中，停车位的布局直接与汽车市场的发展相关联。有的项目建设初期还未考虑到未来庞大的停车位需求，所以没有建立地下车库，地上停车位也比较紧张，进而影响到业主的购买决策。如果物业管理企业从项目前期就及时介入，能够有效对车位需求量给予预期，制定合理的停车场建设方案。业主在购买时也能减少担忧和疑虑。因此，物业管理企业应在项目前期及时介入，根据业主需求设计各项物业服务的功能布局，其中既包括基本生活服务，如电梯、水电、水暖、燃气、照明等基础设备设施建设，也包括园林景观设计和增值服务设计。同时企业还要明确建设中应使用的原材料、遵循的安全标准等。

第二，注重目标市场细分，提供专业化服务。物业管理企业在房地产项目开发中能够从物业管理角度提供专业服务，但随着房地产市场发展，物业管理服务也应重视对目标市场的细分，推动专业化服务向纵深发展，为房地产开发项目增加更多亮点。当业主需求向多元化方向发展时，企业就需要甄别各类目标市场的物业管理需求，运用优势资源，树立在房地产开发中的营销地位。例如，住宅开发项目中，物业管理企业可针对业主年龄与职业背景进行细分，为老年人占比较高的小区设计使用方便的物业基础设施，以便于老年人出行，并提供更多日常生活服务；对新一代年轻人安家小区，企业可根据年轻人的日常生活管理需求以及文化、体育休闲活动需求设计全方位的服务；对办公写字楼的物业设计，应重视节能环保和智能化管理等等。物业管理企业经过房地产项目的前期介入，深入分析业主需求，设计有针对性的特色管理与服务方案，并作为项目销售合同的一部分展现给业主，不仅能够促进业主做出购买决策，也能更好地实现物业管理企业与房地产开发企业的合作，增强房地产开发企业的核心竞争力。

第三，强化项目实施过程的质量监督。物业管理企业需要长期服务于业主，因此在项目实施过程，企业应担当业主的把关人，严格监督物业管理建设的质量，记录好施工过程的具体情况，包括使用的原材料、管线布局、施工结构等，以便为日后工作提供信息支持。项目竣工后，物业管理企业还应参与验收把关，确保工程质量，维护开发商声誉，维护业主利益。

三、物业管理在房地产开发中的可持续发展

物业管理企业通过目标市场细分设计的管理与服务不是一成不变的，无论是业主需求还是物业管理水平的变化，都需要与之相配合的服务改进。因此，物业管理企业应重视长期可持续发展，加强对以往工作的评估，展望未来发展方向。企业应定期开展业主需求调研，与房地产开发企业沟通交流，了解房地产市场的发展趋势，并分析以往物业管理工作的成果和不足，进而不断完善现有工作。

总结

物业管理是业主非常关心的问题，房地产项目开发过程必须高度重视物业管理工作，积极寻求与物业管理企业的合作，从而提升房地产商品的品质，赢得业主信赖，创建知名品牌。

房地产的开发策略篇（4）

Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.

Keywords: real estate development of real estate development project project cost control

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

现今，房地产是我国目前最热门的话题之一。2010年3月份，“两会”提案中与高房价有关的提案占到全部提案的7%。据有关部门统计，截止到2009年7月，北京市的“房价收入比”已经达到了27：1，也就是说夫妻双方不吃不喝要努力27年才能买到一套商品房，超出国际平均水平的5倍。全国其他地方与北京的情况也差不多，上海、深圳、重庆、温州等大中城市“地王”不断出现，房价也不断呈现出持续走高的势头。商品房价格涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值使其远远背离了真正价值。房地产价格日益走高，其原因除了国家宏观政策方面的原因以外，企业内部管理方面的原因很突出，对成本控制不力所造成的高开发成本就是重要原因之一。因此，扼制房地产价格的过快增长，有效控制房地产的开发成本势在必行。

一、房地产开发项目成本构成以及成本控制基本原则

（一）主要成本构成

1、项目前期阶段的成本

项目前期阶段的成本就是一个项目在设计以及施工之前，对这项工程进行的一项可行性研究分析。通过一系列的市场调查以及分析，对工程的可行性进行探讨调研，是最初决定实施这项计划的最初成本。虽然占整项工程成本的很少一部分，可是忽略了这一部分将无法开展工程。

2、土地费用

土地费用是评价一个建筑项目是否可行以及预期利润的最主要经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议、招标出让随着国家宏观调控的不断加大和发展，势头渐渐减弱，代之以拍卖出让，成为房地产开发企业主要获得土地的方式。

3、设计阶段成本

该工程具备了可行性研究分析条件，也通过协议、招标或者是拍卖出让土地的方法获得了土地，接下来就要对工程进行设计和规划了。具体包括：项目设计、计划成本、招标成本、评标成本。具体如，工程勘察费、项目规划、设计费，招标费等等。

4、项目施工阶段成本

项目施工阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。这个阶段主要费用有：人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费、施工管理费、监理费等等。

5、管理费用成本

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括：管理人员的工资差旅费、办公费、保险费、职工教育费等。

6、贷款利息

房地产行业属于资金密集型，所以必须通过银行贷款来筹集资金，所以贷款利息也成为了房地产开发成本之一。

7、税费

与房地产开发建设有关的税收有：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，项目不同，税费也不同。

8、其他费用

包括宣传费用和各种不可预见费用，不过占有成本构成都比较少。

（二）房地产成本控制的原则

1、责、权、利相结合原则

房地产开发企业在房地产开发项目的成本控制中，要坚持责任、权利和利益相结合的原则，真正地实现项目工作人员责任制，把成本控制和个人利益挂钩，把任务分摊到个人的头上来，这样才能最大限度的激发项目实施人员的工作积极性，做的好的给予奖励，对于自己造成的损失要给予适当的惩罚，利用责任制把成本控制在一定合理范围内。只有充分的贯彻了责、权、利，才能真正符合权责发生制，也才能准确反映产品的成本。只有实行市场为导向的实际成本核算体系，才能紧跟市场的变化，才不会使成本脱离实际，也更加有实际的操作价值。

2、节约原则

该原则主要是强调在房地产开发项目成本控制计划以及实际施行期间，要坚持节约原则。主要表现在，首先应该明确开发项目成本的构成、主要的费用开支、相关的审批程序和财务制度，应该对项目实施人员定期进行管理和监督；其次，要定期进行预防成本失控的技术措施，把钱花在值得花的地方上，不能随便浪费；再次，增强成本的管理力度，从各个方面来提高团队的工作效率，加大员工的激情和积极性，充分利用有利的机会和条件，降低各项资源的消耗水平。

3、过程控制原则

过程控制原则就是在进行房地产开发项目成本控制中，里面是由一些环节来决定的。每个环节过程都是由一些因素来决定其成本的，不同的环节有不同的决定因素，这些环节都是互相联系的，环环相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各个环节都处在良好的状态上。因此，开发项目成本管理还必须认真关注相关环节的情况，联系各个相关环节的成本情况进行系统的分析综合考虑，进行全面管理。

二、房地产开发项目各个阶段成本控制策略

（一）设计阶段的成本控制

设计费在建设工程全过程费用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计阶段质量的好坏直接影响着成本的多少以及施工时间的长短，也直接决定着各项资源比如人力、物力和财力的投入。对于设计阶段的成本控制策略，可以采取修改合同条款和方案的选择两个方法。企业可以在与设计单位签订设计合同时，增设关于设计变更以及修改的费用额度限制等条款，对于设计方法、工程量和预算指标进行规范控制，运用法律手段来对两方利益加以合同规范化。而在选取设计单位上，从最初的设计思路到施工图的设计，都应该进行对比选择，从中选取更加有效率更加经济节约的设计单位来与之合作。

（二）项目招标投标阶段的成本控制

项目招投标阶段主要包括设备材料采购和施工招投标两方面，招投标开发商对施工单位和材料供应商的选择正确与否决定着项目投资的质量和施工的进度。同时在这个阶段也要注意合同的签订问题，明确合同条款，对合同中涉及的价款的结算以及用工期和违约处理等法律问题都应有明确的规定。

（三）施工阶段的成本控制

施工阶段是整个房地产开发最重要的也是成本需求最高的一个阶段环节，是招投标的延伸，也是合同的具体化。那么，合同的严格执行和管理当然是必不可少的了。另外强化建立机制，建立建筑工程监理自身的机制。通过监理公司企业的全面监督工作，不仅可以有效地控制施工阶段的费用支出，而且在效率、施工进度和安全方面提醒施工单位履行合同约定的义务和享受的权利。在此阶段，还应开展技术节约创新，减少成本的支出。

（四）竣工阶段的成本控制

到了竣工阶段，根据合同、预算和费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法律法规，房地产开发企业应该认真审核工程款。以政策为依据，对去送审的竣工决算进行核实工程量，落实各项费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。

三、结束语：

房地产开发项目成本控制是一个系统工程，贯穿于房地产开发从最初的通过市场调查而总结出的可行性研究分析方案到竣工之后各项费用的审核，从头到尾都需要贯彻节约原则和责、权、利相结合的原则，进行成本最大限量的控制，把费用的支出通过各种方法途径控制在一个合理的范围之内，只有这样，房地产开发企业和购房者二者利益才能达到平衡，实现双赢，整个市场经济才会越来越繁荣。

参考文献：

[1]赵卓文.房地产发展商成本控制八个误区[J].城市开发，1998(12)：45-48.

[2]李达照.浅谈房地产开发项目管理的成本控制[J].四川建材，2006(2)：149-150.

[3]乔志敏.房地产价格研究[M].北京：经济管理出版社，2002：101.

房地产的开发策略篇（5）

一、房地产开发工程技术管理的特点

1.房地产开发工程技术管理具有综合性。房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工到最后竣工交付使用，整个过程都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。

2.房地产开发工程技术管理具有复杂性。房地产开发项目从设计到施工，再到销售以及投入使用，所涉及到的单位部门以及技术种类十分繁杂，相较于设计单位、施工单位、监理单位等只需在自己的工作阶段中做好自身技术管理，房地产开发工程技术管理要复杂得多，不仅要进行各阶段、各部门之间的协调工作，还要对建筑工程设及到的所有环节进行综合管理，对于工程中各个部分的问题也要予以解决，要通过跨工种、跨领域的整体调控，保障工程的顺利进行以及工程质量充分达到标准。

3.房地产开发工程技术管理具有超前性。房地产开发工程技术管理的超前性是由房地产开发项目的特性决定的，房地产开发项目一般项目周期都较长，从投资到竣工往往要经过很长时间，同时楼房建筑的使用寿命也往往较长，随着时间推移，人们对楼房建筑的功能性、建筑质量以及周边环境质量等方面的需求会不断改变，因此在其工程技术管理中一定要充分考虑时间跨度以及人们选择标准的变化，要具有超前的眼光，通过超前性的技术管理，使建筑工程充分满足社会发展的需求，适应市场选择的标准，进而提升自身在行业内的竞争力，也为经济效益、社会效益、环境效益的实现提供良好的保障。

二、房地产开发工程技术管理的主要内容

房地产开发工程的技术管理工作始终贯穿房地产开发工程的整个过程，所涉及到的工作内容十分复杂又具有综合性，针对工程的每个环节都有相应的技术管理工作内容，掌握好每个阶段的工程技术管理要点，加强工程技术管理工作水平，并通过综合协调与整体掌控，才能充分确保工程建设的质量，以及促进工程技术的提升。

1.参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。这是工程技术管理的首个环节，也是房地产开发工程的基本环节，对新开发区与开发项目的可行性研究是确保房地产开发工程的合理性以及市场需求的适应性的关键步骤，可行性研究报告的编制也为后续的工程设计环节提供有效的参考依据，同时对于房地产开发项目的经营效益也有着十分重要的影响。

2.根据经营要求编制建筑工程的设计任务，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。这一阶段的工程技术管理工作主要作用是为工程建设的设计与规划工作提供标准依据，使工程建设的设计与规划有明确的方向与基准，这一环节很大程度上决定着工程设计与规划方案的质量，设计任务制定的合理性与规范性，对于工程设计以及工程建设施工都具有着一定的影响。

3.组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。在工程的具体设计环节中，工程技术管理主要工作除推进设计与规划方案以及设计施工图的完成外，还要通过各部门之间的协调与参与对工程设计的各项内容进行审核和修改，以确保工程设计的不断完善，确保工程建设的质量与功能性达到最好的发挥。

4.组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。建材、建筑设备以及施工技术是工程建筑施工的基础组成，在工程建设的准备阶段保证购置建材的质量，确保施工中使用的设备与施工技术满足工程施工的要求，是工程技术管理在这一阶段的主要内容。

5.参与编制工程项目的开发建设组织设计。开发建设组织设计的编制工作是全面规划，以保证工程各项施工处于可控范围的基础，也是提高工程质量、提高成本控制能力以及保证工程进度的必要环节。

6.组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。工程技术管理在设计方与施工方间的协调是保证施工设计能够有效实施、工程施工质量能够满足设计要求的关键。

7.参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题，必要时参与处理工程中的重大技术问题，通过工程技术管理保证工程监理工作的效力。

8.参加工程建设各阶段各工种的验收工作，通过对验收环节的有效管理，确保工程各工种的施工质量。

9.组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。对工程施工中的技术信息及资料进行有效的管理，为工程技术的分析研究与技术创新提供重要材料，也为日后工程的维护以及质量问题的技术分析保留材料依据。

10.编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施，以促进企业的长远发展。

11.企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作，进而提升企业的创新能力与发展潜力。

12.科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。对国内外先进建筑工程技术的引进与应用，是房地产开发企业的重要发展动力，做好科技情报的交流、收集与管理工作，是加速房地产开发企业发展的重要措施。

13.根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。

三、加强房地产开发技术管理的策略

综合考虑城市规划要求、市场需求与开发成本之间的关系，在技术管理中，在不违反城市规划要求的前提下，根据市场需求进行工程设计的调整，增加建筑的功能性与附加价值，提高自身市场竞争力，在有效控制开发成本的同时，不断提高工程质量，创造更多的市场效益、社会效益与环境效益。

加强技术管理力度，从各个环节的规范化管理保证工程进度的正常推进。在建材与设备的购置与管理过程中，充分保证工程使用的设备与建材的质量，避免因质量问题出现停工与返工，使工期延误，影响工程进度。在房地产开发工程中，要不断加强技术管理水平与力度，采取积极的措施，促使工程各参与单位通过有效方式在保证工程进度的同时确保工程各环节的质量达标。

房地产的开发策略篇（6）

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地产企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。

4 结 语

近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

主要参考文献

[1]刘卫东，袁华宝.城市土地集约利用――房地产开发与经营策略的转变[J]. 同济大学学报：社会科学版，1999（2）.

[2]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011（12）.

[3]施芸卿.增长与道义：城市开发的双重逻辑――以B市C城区“开发带危改”阶段为例[J].社会学研究，2014（6）.

房地产的开发策略篇（7）

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

目前，许多房地产企业只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要什么样的产品以及建筑产品的投入产出比。另外，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：要么由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，要么成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。针对房地产开发企业成本管理中存在的一系列问题，采取一定的措施加强成本管理迫在眉睫。

一、房地产开发项目管理中存在的问题

1.1成本管理缺乏科学性

有些企业在成本管理方面缺乏开发项目的真实成本，尤其是一些长期大规模的滚动开发企业，对于动态的开发过程中回避了企业管理上的问题。房地产开发企业要时刻明确其目的是为了管理决策服务，绝不能让企业的成本缺少了经营管理的内涵，项目成本的核算在结算的时候进行会使得财务上具有一定的合理性，所以要加强房地产企业的成本管理的科学性。

1.2成本管理体系不全面

对于像配套设施费、土地成本、规划设计费等成本管理，有些房地产企业仅将他们当成单向的成本控制工作，管理方式也非常简单，就是每审核一项就拨付一项的资金，这样做表面上看是管理住了，但事实上，在项目的规划、设计、包装等过程中却显现出了很多施工和销售等方面的问题，使得企业无法堵塞成本的漏洞，也没有办法去防止这种惨状的发生，这些都是由于成本管理体系不健全所导致的。另一方面，房地产开发还存在周期长、成本范围广的问题，更严重的是在成本管理的运行中还有人暗箱操纵，使得成本管理制度无法发挥其应有的作用，所以企业一定要建立健全成本管理体系，还要让成本管理制度有监督性和激励性，做到让参与者自觉的完成成本管理。

1.3开发成本管理的思维滞后

很多房地产开发企业在经营中只注重开发规模的大小，而忽视了过程和经济效益以及决策等方面的观念的重要性，仅仅以规模作为衡量领导者的政绩和企业实力的标准，这种思想未免也太落后了，更何况有些企业的土地是通过非市场的途径取得的，所以房地产企业绝不能忽视其中产生效益的规模。

二、解决房地产开发项目管理中存在的问题

2.1提升规范控制程度

企业内部的控制制度涉及到企业的经营管理的各个方面，其内容是非常丰富的，控制制度的实施不能仅仅依靠简单的财务管理和出纳控制来实现，还要靠管理人员的治理以及一套科学的、规范的、完善的内部控制制度，以此来规范管理的行为活动，让管理者按照规定的程序和制度来完成自己的工作任务，接收规定的控制管理。

2.2 确定面向市场的成本管理战略

（1）成本管理战略是经营战略的全过程，是企业经营战略的核心支柱，所以成本战略中存在的问题，就像经营战略中存在问题一样都要认真的考虑。首先，要确立让客户满意的企业管理战略目标，不同层次的客户会有不同层次的要求，随着企业竞争的加剧，企业若是能把握好各种客户的心理需求，就有可能成功的取得这个开发项目。房地产的价格会随着地域的不同而存在差异，成本越低企业的价格就越有竞争性，那么获利的空间也会越大，但是要认识到成本管理的结果是由客户决定的，客户是否满意企业的产品直接决定了成本管理的成败。

（2）房地产企业要运用约束性与非约束性结合的手段构筑企业成本管理战略，这需要具体情况具体分析，对于传统的成本管理活动要采用约束性的手段，这主要是针对生产过程中的单项活动进行约束，就像预算部门下达指令性指标，工程管理部门下达成本承包协议等。而对于那些开发周期长的项目，由于参与生产的主体很多，产品没有均质性，在开发过程中就很难实施成本控制，所以企业还需要在此前的基础上建立非约束性的手段来完善成本管理战略，尤其是要对那些不能用数字衡量的成本加强管理，比如成品定位过程中的成本定位管理，还有如何提高成本定位过程中对开发项目总成本的指导性，因其没有确定的标准，因为这种情况的判定会依据领导的个人判断和喜好，以及员工对市场的了解程度和产品的探究深度等各种因素综合决定的，这显然无法靠推算的数字得出结论，所以企业可以通过构建一支高效和谐、信息畅通的领导班子，并且通过培育优秀的企业文化增强员工的责任心和职业道德，通过不同的方式与供应商协调，增进有关主管部门与供应商之间的关系来协调处理好房地产企业的成本管理。三、降低建筑成本的策略分析 

3.1 合理安排建设资金  房地产企业必须合理筹措资金，在保证项目顺利开发的同时，控制资金成本。从目前来看，房地产企业一般是资产负债率比较高的企业，这在一定程度上影响了其向银行贷款的资金量。这就要求房地产企业要将保证现金流作为一项重要的工作来抓，积极拓宽融资渠道，并根据投资期限的长短、阶段资金需求情况、企业资金状况以及资金回收情况来选择合适的融资方式。尤其是对于同时投资多个房地产开发项目的企业来讲，资金压力较大，需要通过融资来保证多个项目的开发，与此同时，也要避免过多占用资金造成资金成本过高。为此，房地产开发企业要对每个项目开发过程中的资金收支情况进行现金流分析，制定最佳的企业资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。

  3.2合理利用税收政策  房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效降低税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。比如，增值税是一种销售税，属于累退税，是基于商品或服务的增值而征收的一种间接税。对于土地增值税，相关文件规定是把它作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房产开发企业开具发票的，按发票所示金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。因此，房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。由此可以看出，房地产企业用足用活优惠政策，可以做到合理避税，降低开发成本。

  3.3建立合理的项目开发体系  房地产行业是一个比较特殊的行业。它是由各种社会资源整合而成的企业，涉及政府部门、设计部门、施工企业，以及各相关单位。因此，建立合理的项目开发体系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低开发成本。

 结语：良好的内部控制制度不仅可以促进企业的经营管理的效果，还能起到预防工作出现漏洞的效果，企业要根据新问题的出现和情况的变化相应的修改或建立内部控制制度，使得房地产的项目成本管理高效的运作下去，更好的服务于我国的经济发展。国论文下载中心

参考文献：

房地产的开发策略篇（8）

当前，我国房地产开发企业发展速度较快，发展规模不断扩大，在市场中占据重要地位，有效推动了国民经济快速增长。但是，房地产开发企业发展过程中还有一些问题值得我们分析探究，尤其是其会计内部控制方面的问题，对房地产开发企业正常有序前行造成了极大的阻碍。所以目前我们的首要任务是不断强化房地产开发企业的会计内部控制。

一、房地产开发企业会计内控中存在的问题分析

（一）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化

一方面，在计划经济体制的影响下，房地产开发企业未树立正确的会计内部控制意识，依旧存在着大锅饭思想与封建社会思想。这些因素不仅不利于现代市场经济的发展，而且对我国发展水平的整体提高还带来了严重的制约，针对此情况，政府部门结合现代社会发展，做了深入的经济体制改革，仅强调理论上的政企分开，从客观角度上看，房地产开发企业并不享有自由理财权，需按照国家提出的相关指令计划来开展经营管理工作，使得企业经营管理中存在浓烈的行政色彩。另一方面，企业的法人治理结构并未发挥应有的效用，没有一个彼此约束的法制环境。当前，随着房地产开发企业快速发展，市场上新涌现的房地产开发企业所实行的法人治理结构通常存在“形备而实不至”的现象，内部权力制衡效果较差。

（二）房地产开发企业会计内控制度并不完善

现阶段，房地产开发企业还缺乏一套完善高效的会计内部控制制度，而导致这种现象发生的主要原因有：首先，企业未加快建设会计内部控制制度，部分企业虽构建了但还缺乏系统性，这样，企业在实施会计内部控制制度时就缺少相关的参考依据。其次，有的房地产开发企业中虽存在会计内部控制制度，但还不够完善。简单举例说明，虽制定了关于施工、设计、材料设备采购及销售方面的内部控制程序，但未构建匹配的监督审计程序，虽具备成本控制与优化机制，但整体协调性低，没有制定相关的制衡机制。

（三）房地产开发企业对内控的认识不足或缺乏

当前，有不少房地产开发企业将注意力全部放在了自身商品的开发与销售上。有的企业将会计内部控制定义为内部牵制制度或者主要用来控制运行成本。可见，对会计内部控制没有足够的认识，存在错误的理解。企业必须认识会计内部控制对自身经营活动具有的推动作用，提高资产的安全完整性，确保会计信息资料的真实可靠性，严防违纪违法行为的发生，获取较好的利润。

二、房地产开发企业会计内部控制的有效策略

（一）提高房地产开发企业会计人员以及管理人员的整体素质

人才是市场竞争的主要因素，对企业的发展起到了关键性作用，是企业各项制度的实施者。当前，房地产开发企业应注重提高会计工作者与管理者的整体素质，加强他们的业务知识培训，力争培养一批专业水平高、技能好的高素质会计工作者，并且针对在岗人员定期开展相关培训，以确保在业务水平上达到了财务管理实际需求。

（二）加强对房地产开发企业内部会计监督力度

首先，强化会计资料内部审计；内部审计能够保证会计资料的真实可靠性，保护资产的安全完整性，同时有效督促员工按照内部管理制度开展作业，健全内部控制，确保企业经营合法性。所以内部审计在内部会计监督力度的加强中作用巨大，企业应设置专门的内部审计机构，并配备专业的工作人员。其次，健全会计管理制度；有不少企业为了强化内部会计监督要求，构建内部控制过程中，还赋予了会计管理制度有关规定。不仅加强会计程序和会计政策手册，推动会计工作有效运行，而且还确立账表制度、内部稽核制度、成本核算制度、财务收支审批制度等。

（三）加强构建“以人为本”的企业文化建设

在会计内部控制基础上构建“以人为本”的企业文化建设，应从两方面着手进行：一方面，认真编制并落实有利于企业会计内部控制有序前行的人力资源政策。人力资源在房地产开发企业持续稳定发展中发挥重要作用，企业要想提高会计内部控制的有效性，就必须加强管理人力资源，确立完善的管理措施，落实岗位轮换制。另一方面，加强员工培训。注重培养员工的职业道德素养及技能，提高员工的法律意识，对各个区域中的法规加以掌握与了解，从而增强工作适应性。

三、结束语

综上所述可知，会计内部控制是企业有效经营的前提保障，是企业中不可或缺的一项经济管理活动。为了保证会计内部控制制度的完善高效，应从对其问题分析入手，提出可行的措施，从而确保企业具有较高的内部管理水平，会计从业人员具有较高的财务管理水平，推动企业持续发展。

参考文献：

房地产的开发策略篇（9）

1引言

我国是人口大国，土地面积不变的情况一，人口数量在不断地增加，此时对于城市发展而言就会出现住房紧张等问题，此时对于房地产企业就是一次机会，同时也是一次挑战。因为，任何一个企业在进行房地产开发的过程，都是为了能够为企业获得一定的经济效益，但是房地产开发市场竞争日益激烈，如何才能够让企业在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，同时获得最大利益，此时房地产开发的项目管理工作就显得尤为重要。因此，我们必须针对房地产开放项目管理中存在的问题进行改正，还要运用先进的管理理念，提高房地产开发管理的水平，这样才能提高企业的经济效益，才能提高房屋建筑居住的舒适性以及安全性。

2房地产开发管理的重要性探讨

随着社会的不断发展，房地产开发项目的种类以及数量越来越多，提高房地产开发项目的管理水平，可以避免开发项目工作混乱的情况发生，还可以有效提高企业的工作效率以及竞争力。房地产开放管理工作包括多项内容，比如施工进度、施工质量以及施工成本控制等等。加强房地产开发管理，可以保证建筑工程顺利完工，还可以降低施工成本，提高建筑工程的经济效益。在建筑施工的过程中，有时会出现资源浪费或者偷工减料问题，这也说明工程监理工作不到位，严重影响着房屋建设的质量以及安全性，可能会威胁业主的生命财产安全，而加强房地产开发管理，可以防止此类问题的发生，有助于提高建筑工程施工的质量，还可以延长建筑的使用寿命，所以，相关工作人员一定要采用有效的方式提高房地产开发管理的水平。

3房地产开发管理中存在的难点问题探讨

房地产行业虽然发展比较快，但是相关制度并不完善，很多开放项目管理制度存在较大的漏洞，这也使得房地产开发管理水平很难提升，而且增加了管理的难度。下面笔者对房地产开发管理中存在的难点问题进行简单的介绍。

3.1城市规划不够合理

有的房地产企业，为了追求利益最大化，忽视了施工质量以及安全性，选择成本比较低廉的土地，这可以节约成本，但是却影响了城市规划的整体性以及合理性。很多开发商盲目的囤积土地，但是却没有提高土地的利用率，阻碍了社会的发展，造成了土地粗放利用的发展形势。在开发土地项目时，不能投机取巧，也不能一味的追求经济利益，这样会出现适得其反的现象。

3.2旧城改造缓慢

在房地产开发的过程中，旧城的改造工作往往速度比较慢，这主要是因为很多居民守旧思想比较严重，不愿意搬离旧宅，对多年居住的环境有着深厚的感情，所以，一些旧城改造计划一再出现延缓。有的开发商为了让居民尽快搬离住所，还采取了断电断水的措施，这引起了很多居民的抗议，激发了住户与开发商之间的矛盾。还有的住户不愿搬离住所的原因是对搬迁费不满意，种种原因导致了旧城改造缓慢问题的出现。

3.3基础设施无法满足住户的要求

社会在不断的发展，人们的生活水平也在不断提高，很多住户对建筑工程提出了更高的要求，开发商除了需要保证住宅房屋的质量，还需要加强基础设施的建设，为住户提供免费健身的场所，营造出良好的小区环境氛围。这也可以提高房地产企业的竞争力，现代社会，人们的生活压力以及工作压力比较大，提高小区的环境质量，可以达到释放压力的效果，还可以提高业主的满意度。但是我国很多房地产开发管理工作都存在基础设施建设无法满足业主要求的问题。

4提高房地产开发管理水平的策略探讨

4.1根据市场需求制定房地产规划设计

现代社会，人们的物质生活得到了极大满足，对住房的质量也提出了更高的要求，所以，房地产开发商一定要针对业主提出的要求，对开发项目管理制度进行改进与优化，解决当前管理工作中存在的问题。在制定开发项目时，要从实际出发，不能盲足的追求经济利益，一定要提高开发的质量，为业主营造出舒适的居住环境，还要加强对周围环境的改善，增加植物的数量，这也可以净化周围的空气。在对开发项目进行设计时，要严格按照国家相关规定进行设计，避免出现违法行为，这样才不会使开发项目出现不必要的经济损失。所以，房地产开发设计人员，一定要做好知识储备工作，提高开发设计的质量，这样才能吸引更多的购买者，才能有效提高企业的竞争力以及经营利润。

4.2加强质量管理，加快旧城改造速度

针对我国房地产开发管理中，旧城改造进度缓慢的现状，开发商必须采取有效的措施改善这一问题，要缓和与业主的关系，为业主谋取更多的福利，使其可以自觉自愿的搬离旧宅。在开发项目的过程中，要做好住房保障工作，住房如果无法得到保障，业主肯定不会搬离旧宅。开发商在管理时，抓好监督工作，处于整个工程的最高层，非常容易出现民情体察不真实的情况，犹如古代的皇帝，如果不微服出访，根本得不到准确的消息，因此作为管理人员，更加应该抓好各项工作，监督施工过程中的材料、技术是否符合标准，检查施工现场的设备安全、工艺、账本记录等，时刻注意施工现场的动态，保证质量，这样才能够得到好的收益。

4.3增加资金投入，加强基础设施建设

资金是工程发展建设的首要条件，没有资金作为保障，基础设施的建设则无法顺利展开。房地产比较特殊，如果出现任何变动，相应的合作单位就会采取中断措施，投资资金以及受益则会大大减少。因此，房地产行业必须加强资金管理，防止资金利用不当或者流失给企业带来致命伤害。在施工中仔细记录资金去向，合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益。房地产开发企业加强财务人员与技术人员的配合，对造价预算、合同谈判、工程招标、进度款、造价分析和竣工结算等进行监督和管理，使得资金有保障。

5总结

总的来说，本文着重对房地产开发管理中存在的难点问题进行了介绍，还提出了改进的措施，希望可以对房地产企业的管理者制定发展战略提供重要的参考依据。我国人口数量比较多，近年来也出现了买房热的现象，这对房地产开发单位来说，是一次重要的发展机遇，所以，房地产企业在房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量而，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。

房地产的开发策略篇（10）

1、引言

工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。

2、项目决策阶段的造价控制

一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设场地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费（包括论证会费用、资料费、差旅费等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。因此，开发项目的成本完全能够估算出来。如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、分析。当然，对未来的开发项目，也可以考虑时间上和空间上的升值可能。

3、设计阶段的造价控制

3.1 推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控。目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。

3.2 新技术和科技成果的推广应用。新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。设计师在进行建筑设计时，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。如在沿海软土地区，采用预应力混凝土管桩作为建筑物的基础，比采用传统的混凝土钻孔灌注桩作基础，其基础造价约低30%～50%，因而预应力混凝土管桩在沿海地区得到推广应用。再如某工程的桩基础，原设计采用传统的钻孔灌注桩，要求桩身进入卵石层9.0米，造成施工困难且造价高，后来采用孔底后压浆的新技术，桩身只要进入卵石层1.5米，这样不但减少了施工难度，而且节约基础造价约45万元。

4、招投标阶段的造价控制

4.1 认真细致地编制好招标文件，明确评标办法

招标文件是参与投标单位编制投标文件的依据，是合同的要约，对招、投标单位具有同等的约束力。在招标文件中，应提供招标项目的地理资料、地质资料、气象资料、地下管网资料、施工用水用电情况以及政府对该项目的要求等，同时还应重点明确以下的合同主要条款：（1）工程的承包范围；（2）开工、竣工日期，保证材料采购和销售；（3）工程进度款的支付方式，便于公司财务部门安排资金；（4）材料、设备的采购或供应方式；（5）工程变更的计量、计价依据；（6）索赔的权利和义务。

在招标文件中，还应明确本工程招标的评标办法，以便于投标单位编制合理的投标文件。评标办法宜采用两阶段评标的办法，即先对投标单位的技术方案进行评价，在技术方案科学可行的前提下，再以投标单位的最终报价作为评标决标的唯一标准。采用这种评标办法，既可以保证工程建设的质量，又有利于选择一个报价较低的施工单位。

4.2 认真细致地编制好工程量清单

目前，工程量清单报价的招标方式在我国已经推广实施，因此工程量清单的编制质量直接关系到造价的高低。由于现在的咨询公司水平参差不齐，工程量清单的质量也不尽如人意。如果工程量清单的编制质量不好，明细工程量误差较大，甚至漏项，而施工单位在施工过程中核算是比较严密细致的，肯定会对漏项和实际工程量比工程量清单多的提出调整，这样势必影响造价。因此，应建立行之有效的工程量清单复核制度，对咨询公司提供的工程量清单的质量进行控制，对重点项目、综合单价高的项目进行重点抽查，以保证工程量的真实、可靠。

4.3 加强合同签订的严密性，严格执行合同条款

施工合同是明确甲、乙双方权利和义务的法律文件。但是有些施工合同条款简单、不严密，不能完全表达清楚甲、乙双方的权利和义务。有些施工单位为了能拿到施工业务，对合同条款不假思索地承诺、签订，到事后有困难就向业主索赔，甚至偷工减料，影响工程质量和施工进度。因此，在投标单位资格预审阶段，应考察施工单位的信誉、法律意识、合同观念和资金周转情况，把法律意识差、合同观念淡薄的企业拒绝于投标大门之外。