老人住房设计篇（1）

Abstract: the aging for economic and social development has a major effect, and become the important one of the concerns. Facing such a large group of old people, how should we better service to old age group, and let the old happiness ~ in their old age will become we have before us an important subject, this paper, from the old residential design this Angle, expounds the basic principles of the older housing design and need to pay attention to some problems, trying to provide for the aged of healthy living a righteous can JieJianXing guidance.

Keywords: old residential; Design; analysis

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

人口老龄化对经济社会发展有着重大影响，已经成为当前重要的关注点之一。2012年3月16日，浙江国际老龄产业博览会新闻会上，浙江省老年学会会长、原浙江省政协副主席徐鸿道告诉记者：“中国目前老年人数量达1.43亿人，预计到2020年，全国老年人将达到2.21亿。”面对如此庞大的老年人群体，我们该如何更好的服务于老年人群体，让老年人幸福的安度晚年就成为摆在我们面前的重要课题，本文从老年住宅设计这一角度出发，阐明老年住宅设计的基本原则和需要注意的几个问题，力图为老年人的健康生活提供有义的可借鉴性指导。

一、老年住宅设计的基本原则

（一）安全性

安全因素是老年住宅设计首要考虑的基本原则，应该说，老年住宅设计的安全因素应该分为住宅安全和心理安全两个部分。

住宅安全。主要是室内设计方面的因素，它包括室内通风通畅与否，装饰材料环保与否，地面设计符合老年人的生活习惯与否等方面。

心理安全。主要体现在室内生活氛围的营造方面，它包括室内陈设与装饰能否满足老年人的心情需求，家具设计是否符合老年人的生活习惯，室内灯火设计能否反应老年人的情绪需求等方面。

（二）舒适性

随着生产力的不断发展，人类对生活的舒适性的要求也越来越高，这也反应到住宅上面来，老年人作为行为活动不方便的群体，住宅设计能否关切到老年人的生活舒适与否就显的很重要，因此，舒适性是老年人住宅设计要考虑的基本问题之一。

（三）便捷性

老年人活动不方便，为了更加有效的在住宅设计上给老年人带来方便，因此便捷性便是不可缺少的考虑因素，应充分考虑到老年的生活特点，在住宅设计上，为老年人的生活提供较多的便捷。

二、老年住宅设计的几个问题

为了给老年人一个舒适的生活环境，老年住宅设计一定要首先正确的选择住宅建筑地址，另一方面，由于老年人行动习惯不便等原因，其住宅也需要根据老年人的生活特点进行设计，如室内交通、规划，住宅阳台等方面都要结合老年人的实际情况来设计，除此之外，本文以厨房、卧室和卫生间三个老年人主要活动场所为对象来阐述一下老年住宅设计应存在的问题。

（一）厨房设计问题

周到细致的厨房设计是确保老年人正常生活的基本要求，老年人大部分时间都是待在厨房里，因此厨房的设计，重中之重就是让老年人能安全、独立的做好家务劳动。

1、厨房空间大小要适中

在老年人的厨房设计中，首先要考虑到厨房空间大小的设计，厨房面积过大，容易造成设备摆放分散，操作流水线长，影响操作的连续性，万一有危险发生时，老年人也无处可扶。厨房面积过小，就很难保证有足够的操作台面摆放日常所需的设备，不但影响使用效率，还会造成安全事故的发生。因此，厨房面积要大小适宜，对于一般老年人来说，厨房内的活动宽度应该以不低于900mm为基本要求，而对于轮椅老人来讲，厨房内的活动宽度应该以不低于1500mm为宜。

图1：一般老年人实用厨房基本尺寸（mm）

图2：图1：轮椅老年人实用厨房基本尺寸（mm）

2、厨房空间要通风、采光

按照我国的厨房设计规定，厨房内应能直接采光且自然通风。在进行老年人厨房设计时，应充分考虑到以下三个方面。第一；保证厨房内的有效采光。老年人在厨房内花在洗涤上的时间较多，因此，应避免将洗涤池设计在背光区。第二；保证有效通风量。虽然厨房内的通风量与窗口和厨房内面积有关，但是，在老年厨房设计的问题上，在充分考虑以上因素之后，还应该老年厨房设计的本身特点，加大窗口的有效开启面积。第三；加设机械排风系统，促进厨房内有效通风。出了自然通风外，在设计老年厨房时，还可以考虑加设机械排风系统，保证及时的吹走厨房内的油烟污渍，确保老年人在环境较好的厨房内活动。

3、厨房设计要考虑日后改造

在老年厨房设计的问题上，还要充分考虑不同身体状况老年人的需求，老年人的身体会因为年龄、疾病等原因而产生变化，不同身体状况的老年人，对厨房的要求也不一样，根据老年人的身体状况，可以将老年人的厨房需求分为三类。一是健康阶段的老人，这种情况下的厨房设计差不多和其他人群无异。二是半自理阶段的老人，他们依靠助行器或轮椅活动，因此厨房的面积应该大一些。三是全护理阶段的老人，他们基本上无法独立生活，基本上很少用厨房，而厨房的使用多归于护理人员，因此，这阶段的老人的厨房设计要以能及时观察到老人的活动为准则，厨房应该宽敞，视线通达。

（二）卧室设计问题

卧室在老年人的生活中除了充当睡眠功能外，还充当读书看报、上网、看电视、小适量活动的功能，对于卧床不起的老年人来讲，卧室便成了主要活动场所。因此，卧室的设计，也要符合以下几点要求。

1、保证适宜的空间尺寸

老人住房设计篇（2）

Abstract: with the development of the society and economic development, China life expectancy gradually extended, the aging of the population level also is increasing day by day, facing our country has entered the austere reality of aging society, the old problems involving thousands of families, relationship to each-the individual, especially the elderly live problems directly affect each family, affect social each aspect. This article through to a senile apartment design analysis of the practical examples, the old building design are also briefly discussed, from the old people's action characteristics, health, life habit, social attribute and psychological demand on the aspects of integrated design.

Key words: the old architecture; Function design; Barrier-free design; Architectural form

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

引言

老年问题涉及千家万户，关系到每一个人。特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各个层面。截止到2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口的13.7%。在中国，老人更喜欢在家庭中安享晚年。可是这种养老模式却时常出现问题，如老人在家中发生摔伤、碰伤；缺少相应的辅助设施、医疗部门等等。这些都冲击着每一个有老人家庭的视野和神经。住宅设计应如何适应老龄社会、如何满足老年人的住房需求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。

1、工程概况

该项目用地面积53600m2。环境质量优越，空气清新，周边配备齐全，交通便利，社区相对安静舒适。特别符合老年人建筑的选址要求。

2、老年住宅建筑设计原则:

（1）社会共居性

共居性是指居住环境能够保证老年人与他们的家庭、同代人和其他几代人共同居住生活。大多数老年人不愿意居住在那些针对他们某些能力而设计的住所，相对他们更愿意依赖家庭和社区基础 。因此老年住宅应既能保证老年人的隐私性，又要具有一定的开放性。应鼓励并帮助老年人参与社会交往,使自理与社会服务相结合，从而使老年人融入社会中。

（2）以老年人为核心的设计思想

老年住宅的使用主体是老年人，因此，应树立以老年人为核心的设计思想。人的生理机能和心理状态随着时间的推移，会逐渐变化，如行为变得缓慢，信息处理方式发生改变等等。一般老年人可大致分为三种人群：

1，脱离社会角色类型。这种类型的人在进入老年后，便不在承担社会的特定角色，如退休后在家赋闲。

2，转换社会角色类型，这种类型的人在进入老年后，虽然不再充当原有的社会角色，但会积极寻找新的社会角色来充实自己。

3，坚持社会角色类型，这种类型的人在进入老年后，会仍旧坚持原有社会角色。

根据以上三类人的不同状态，在对老年人的生活方式、习惯、爱好、心理和生活等这些微妙的变化因素充分考虑后，结合设计方法，再创造出使老年人能健康、安全、方便、舒适并能培育、发展其才华的居住环境。从而建立具有最大限度地满足老年人各种需求的老年设施。

（3）老年住宅应具有适应性与可变性

当前的住宅建设应多建一些中、小套型住宅。开发具有中国特色的新型城市住宅，以满足家庭居住模式多样化选择的需求，为多代同居家庭创造更为灵活多样的居住环境，通过住宅的组合变化，在将来发展变化成老年住宅。因此,设计人员应具备创造出一种限而不定的分隔形式的设计思路，以提高住宅空间的可变性与适应性。

3、功能设计

（1）疗养用房

疗养用房分为老年人的客房、医护用房及一些公共用房。客房分为四种套型：普通单人间(80个床位)用于身体较差需要特殊照顾的单身老人。标准间(380个床位，占最大的比例)用于共同来入住的老夫妻或者两位单身老人。带厨房的双人套间(20个床位)用于那些仍有劳动能力的老两口。家庭套房(20个床位)面积较大，可以供老人与儿孙同住，备有客房、厨房，营造出家的感觉。护理用房包括护士站、急诊室、观察室、处置室、监护室、治疗室、医师及护士办公室，供一般护理和紧急情况下的一般处置。公共用房包括公共卫生间、开水间、库房、清洁工具室等。

（2）医疗用房

医疗设施按小型综合医院的规模进行配置。功能以门诊和理疗为主，配有检查科室及辅助用房，如放射科、医学阅览室、病案室等，另外要有少量的病房及传染病的隔离病房。要解决老人的日常保健和小病诊断。

（3）餐饮服务用房

餐饮服务用房的主要房间是餐厅和厨房。餐厅有一个生态餐厅一个小餐厅，另外各个分区都有分餐室，可以分餐到户，让老人有更多选择。餐厅可以容纳250人同时用餐。可以满足园区的实用功能。

（4）办公行政用房

办公行政用房整合了园区各个部门的办公用房。集中办公，统一管理，使园区的管理工作井井有条。

（5）附属用房

附属用房为园区的配套设施。包括仓库、花房、冷库、澡堂、小超市、厕所、职工宿舍、儿童乐园、服装及体育用品商店及银行、邮局等用房。

4、空间

（1）建筑室内细部空间的设计

老人住房设计篇（3）

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中图分类号：TS976.34 文献标识码：A文章编号：

随着中国城市化的快速发展，每年都有上千万的人口从乡村迁移到城市定居，这一巨大的变化使城市的人口数量和组成结构也随之发生了巨大的变化。城市化水平的区域化差异造成了住宅的建设和需求的空间分布也呈现出不平衡的特征，使我国城市住宅产品呈多元化的发展状态。由于贫富差距的不断拉大，社会分层在大中城市，尤其在特大城市日益凸显。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接决定着其居住条件的优劣。从而城市低收入人口的居住问题，逐渐成为改善民生的热点和焦点，城市住房保障体系的建设也随着住房制度的改革向纵深推进而不断的发展与完善，并逐渐成为新世纪中国住房制度改革的工作重心。同时，中国人口的快速老龄化，也已成为社会所面临的最为严峻的问题之一。中国现阶段社会的发展，人们未富先老是普遍现象。所以，低收入人口的居住问题的解决过程中，注重老年人居住问题的解决，是非常关键和紧迫的。

早在1998年，为了进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设，国务院提出了对应不同收入家庭实施不同的住房供应政策，并为此划分了3个层次：高收入家庭购买商品房；中低收入家庭买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。2007年8月13日，国务院办公厅了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容包括“进一步建立健全城市廉租房制度”，“改进和规范经济适用房住房制度”，“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面。《意见》的颁布标志着中国住房制度的重点转向了以满足城市中低收入者的居住需求为主的保障性住房的建设。2008年，中国保障性住房的建设被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决中低收入家庭住房困难的保障体系，成为中国住房制度改革的新重心。而且在将来相当长的一段时间内仍然占据我国住房建设工作的重心。

人口老龄化是人类进入21世纪面临的最为严峻的挑战，在我国，人口老龄化的过程和其他国家存在着显著的不同，具体则表现在如下几个特点上：

人口老龄化的现象来的快而急。

老年人口绝对数量大。

我过老龄化的速度快于经济发展的速度，呈现了“未富先老”的特征。

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

人口老龄化进程继续加快

指标 2009年 比重

全国总人口数 133474万人 100%

60岁以上老年人口 16714万人 12.5%

65岁以上老年人口 11309万人 8.5%

2010年《中国民政统计年鉴》第7页，中国统计出版社。

对于廉租房和经济适用房而言，由于经济负担较轻，社会服务设施相对较完善。老年人又能实现和子女分户居住，但又相距较近的条件。因此，在我国未来的廉租房和经济适用房建设中应高度重视适老化住宅的设计，实现对老年人居住的人文关怀。

廉租房、经济适用房建设中老年人居住外环境的设计

廉租房与经济适用房建设中的老年人居住用房建设最好是按照一定的比例配建，其配建的比例应当在开发及建造之前深入进行研究使用人群的年龄构成和家庭结构。在建设的时候合理选择位置，适当集中安排，这样既便于配置适当的公共活动设施，配建满足使用要求的公建配套，以满足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用资源。

住宅居住外环境可分为人工环境、自然环境和社会环境。就老年人住宅的居住外环境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人为主体展开的各类生活序列的综合，是一个由内到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要为以下几种类型：

公共服务设施和公共活动区

公共设施的设置到位，就可以把这一范围里居住的老人实现生活自理所必需的项目包括近来，既是家庭生活的延伸和补充，也是进一步满足物质和精神需要的重要渠道，项目类别越多可选择的面也越大，生活内容也越丰富多彩。主要的公共服务设施应包括：医疗、教育、文化、体育、商业和服务业、金融邮电、市政公用、行政管理等。建筑内部要求配置相应的无障碍设施。

道路系统

廉租房与经济适用房居住区内人们的外出大多采用步行或者乘非机动车为主，设置居住区的道路网应当把步行者、非机动车和机动车三者的关系理顺，以保持良好的交通秩序。设置好有关道路及交通设施，降低出行的风险和难度，为不同出行方式和出行能力的人提供出行机会，对出行困难者增加支持和保护，尽可能让弱势居民能够走的远些，到达各自想要去的地方。

廉租房与经济适用房居住区内的道路网

道路网布置的原则：

机动车按照需要设置减速带和红绿灯。

全境适合消防车、救护车和社区交通车行驶。

合理选择过境公交车、商场专线车行驶路线和车站，限制无关的机动车过境穿行。

与外来公交车线路衔接，设置社区交通车全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系统设置无障碍设施，尽可能降低风险，减轻体能损耗，满足行动困难者的出行。

居住区道路纵坡控制坡度（%）

道路类别 最小纵坡 最大纵坡 多雪严寒地区最大纵坡

机动车道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非机动车道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

老人住房设计篇（4）

Abstract: This paper analyzes some ideas and methods of design of large-sized apartment building type, and some of the methods and strategies are analyzed by the two generation of large-sized apartment residential living concept.

Key words: large-sized apartment; construction Taoxing age-in; design;

小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。

一、小户型建筑套形主要问题分析

从实际调查来看，目前影响小户型物业发展存在几个主要问题。一房型不合理，居住功能差。主要是房型功能配备不足，可能缺少储物空间、厨房或是日常起居活动空间，由于功能的缺失降低了小户型作为居住物业的使用价值；还有一些诸如客厅采光不足等不合理设计造成的居住功能差的问题；二是得房率低，走道过长。如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。三是公共空间拥挤。现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。

二、规划层面提高小户型建筑容积

通过有效规划，采用多种方法提高容积。

1．斜向布置建筑物在斜向规划时可以降低间距系数。规划设计时充分利用朝向日照的关系摆好住栋，可以节省土地并活跃小区布局形式。

2．板、塔结合

将板连塔分割为几部分，分别定性为塔或板，然后分别按照建筑日照设计规范进行计算，可以有效缩减建筑间距。3．利用住栋斜边单元斜边单元在日照上有优势，采光通风较好，视线开阔，立面、体型设计易出彩。当容积率略有不足时，斜边单元有“扩大”面积作用。当排楼时剩余宽度大于1而不足2个单元时，可以选择斜边单元扩大面积。可以牺牲临近市政道路的斜边单元，为组团内部降噪。

4．利用住栋尽端单元

为充分利用外墙面较多且日照通风好的端部单元，可采用改变套型和增加户数的办处理套型。下图1、图2、图3为设计实例。

图1 尽端单元一梯三户设计实例

图2 改变套型，增加房间个数

图3尽端单元老少居套型设计实例

三、住栋层面设计探讨

一梯两户板楼，由于公摊面积较大，每户的套型建筑面积若想控制在90平米以内，同时既要节地又要保证使用功能和一定的舒适度，套型的面宽和进深应当遵循一些规律。一梯两户板楼在90平米，70%的政策下很有可能被一梯多户取代，板楼在住宅建筑中也将让位于塔楼、板塔结合式、连廊式住宅。以下将比较上述住宅形式的优缺点。

表1 板塔、塔楼、连廊式住宅比较

四、功能模糊与空间复合

在使用面积有限，又要保证各个功能区域实现的情况下，可以通过在室内设计的层面上，利用空间复合的手法实现各个区域功能。

（1）餐厅与起居室的复合。在可能的条件下将餐厅和起居室两个功能空间合一，省去走道面积，使功能基本不受影响，空间的灵活性也较强。 （2）厨房与餐厅的复合。将厨房设置成开放式，与餐厅的区域整合，充分利用空间，部分橱柜及冰箱移入餐厅，设置服务阳台等。 （3）起居室与书房的复合。利用起居室的一角，构筑工作空间。在充分利用空间的同时又给主人在办公之余享受与家人的互动。

（4）卧室与书房的复。利用主卧的一角，构筑静态的工作、学习空间。这样设计同样可以让主人与家人之间有一个静态的互动。

五、概念式的小户型住宅

在小户型发展的当今，涌现了大量概念型的小户型住宅，例如soho、loft、小office、酒店式公寓等等，本节我们着重介绍一下两代同居的概念小户型住宅。即相邻两套户型既能分开又能合并使用，方便了子女与父母相互照顾，且具有两套产权证，将来无论出租还是转让都很便利[1]。这种“分得开、住得近”的“两代居”居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的生活需要。

设计要点

看功能分区合不合理；看设计细节是否人性；看平面布局适不适用[2]。功能分区要分得开、住得近。人性化设计则要多注重细节，老年人的起居室宜朝阳布置， 居室、厨房、卫生间等处应设急救按钮，并与年轻人的居室相通，墙角要平整，不能出现尖角，以免碰伤，室内尽量不设台阶、坡道、门槛等，卫生间内马桶、浴缸旁要设置保持身体平衡的扶手。平面布局方面，老年人卧室应该靠近通道口和卫生间，活动区与其他家庭成员活动区应该有分有合。

2．老少居的案例分析

（1）日本

为了解决年轻人对老年人照顾问题，并使住在一起，又能独立生活，开发了 “老少居”住宅。这种住宅大约为三层，老人起居室安在底层，二三层由年轻人居住。同样设有厨房、浴室、卫生间等，平时可以和老年人分开居住，独立生活。住宅的门厅一般共用，分区使用。从底层上二三层的楼梯，可以设在门厅内，也可设在门厅旁。楼梯设在门厅旁时，有门与门厅相通，年轻人从楼上下来后可直接进入门厅（2）南京

“一碗汤”概念兴起。所谓 “一碗汤” 指端上一碗汤往返于父母与子女的住所之间，汤仍然是热的。此时 “老少居”已打破两家住一层楼的限制，父母与子女可以住在一栋楼的不同楼层，也可以是同一小区的不同楼栋，甚至也可以是临近的两个小区。这种新型亲情邻里社区成为南京“老少居”的升级版 （3）广州

“母子亲情居”的名字推出了“老少居” 户型。具体的结构方式是在相邻两栋多层楼宇间搭建露台，使相近两套房连为一体成为一户的户型结构，露台既是连接老人和儿女居住单位的通道也是最大的观景阳台。3．户型平面分析

一套房子有一个门，老年人和子女同用一个厅，居住相关联，各自生活区分开但却并不孤立。这样的设计需要注意更多细节，要考虑到年轻人和老年不统一的基本活动尺度，要能够满足两者使用。

半同居类型，开门是一家，关门是两家。各自有各自的厨卫客厅。但没有完全分离，年轻人亦可以照顾老年人的生活起居。此种户型对房间面积有一定要求，对于楼栋户型也有要求。在使用上互不影响。三错层优点是利用率高、丰富室内空间、客厅3.9米层高增加空间高度。缺点是老年人居室只能局限于底层，错层楼梯对于老年人活动有限制。高厅组合优点是丰富室内空间，利用率高；合理分割却没有分开；主人房设在上层,私密性强。缺点是适应较大户型采用；老年人只适用于下层，活动范围较小。

小跃式户型优点是户户均能向海景景观；55平方米即可做到一房一厅一卫一西厨；适合滨海度假投资类户型。缺点是厨房设在楼上不尽适宜。

老人住房设计篇（5）

一、引言

住宅是人类最基本的生活资料之一，人口因素是影响住宅市场的重要因素之一，关注住宅市场就要关注人口因素。著名市场营销专家科特勒曾经说过：市场是由具有特定的需要或欲望的全部潜在客户所组成的。住宅市场上潜在客户是由不同年龄段的消费者共同构成.关注人口因素中人口年龄构成，有利于了解住宅市场，进而了解和分析住宅需求，为房地产营销提供指导意见。

由于每个个体都有一个生命周期，在生命周期不同阶段，个体会有特定的事情要做。如美国人一般会在20岁左右工作，26岁左右结婚，31岁左右购买第一套房产。即他们首次置业年龄集中在25～39岁之间。这个规律在日本也同样存在。日本人口分组住宅自有率数据显示：1978～1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率是5.6%；35～39岁人口组平均住宅自有率达到了55%。即25～39岁年龄段的人口是住宅消费主力军。据中国指数研究院调查结果，我国25～34岁年轻人是第一大购房群体，35～44岁中年人是第二大购房群体，这两个年龄段的人是我国房地产市场需求主力军。

中国是世界上第一人口大国，加上自古以来置业观念，人们有较为强烈的住宅需求。不同年龄段群体因所处的生命周期阶段、价值观、生活习惯、消费习惯和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年龄段群体的消费需求和消费理念。就住宅需求来言，不同年龄结构的某一群体在住宅价格、区位、面积、户型设计以及其他配套设施等有不同的需求特征。研究各个不同年龄段的不同住宅需求特征，将为住宅市场开发和发展提供宝贵参考意见。

二、我国购房者年龄结构与住宅需求的关系

（一）我国的住宅现状

自1998实行住房改革以来，我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化阶段。总体上住宅市场供求结构存在非均衡现象，2000～2009年间普通住宅供给量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明显下降，总体上呈现增长趋势。总之，2000～2009年间普通住宅有效供给量始终大于有效需求量，即处于供大于求状态。如下图。{1}

而2000～2009年间我国住宅供求结构中，别墅或高档住宅的有效需求量和有效供给量处于变化中。有效供给量2000～2007年间呈上升态势，2007年以后出现下降趋势；有效需求2000～2007年间显著增加，2007～2009年出现先下降后上升的趋势。两者相比，2000～2008年间的变化趋势基本相同，差距不断缩小；2009年出现有效需求大于供给的情况。如下图。

住宅智能化方面。如果说70年代解决的是有无问题；80年代解决的是大小问题；90年代关注的是环境优美问题；21世纪是住宅智能化时代。我国智能化住宅经历了三个发展阶段：1998年以前只是推出了智能化居民小区理念；1998～2000年间是小区智能化的试点阶段；21世纪进入了智能化住宅的迅速发展和提高阶段。

为提高竞争力各大省市相继出现了建筑规模大、投资高的智能化住宅小区。如上海中凯之光计划智能化系统投资采用每平米100元的标准，以达到高档水平。智能化住宅已成为住宅需求的不可抵挡的趋势，尤其是宽带网在智能化小区中的应用已成为必然。

我国老年住宅供应紧缺。2010年据估计约有69万老年人住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院；居住在非盈利、非政府的护老中心的老年人数不到27万。随着社会观念对老年住宅的认可，未来老年住宅市场潜力巨大。

（二）我国购房者年龄结构现状

从中国指数研究院调查结果看：25～34岁年龄段购房人数占总购房人数50%；35～44岁年龄段人口占购房人口总数24.5%；这两个年龄段人在总购房人数中高达四分之三。如图1。{2}

从上图看出我国购房者具有明显的年龄结构特征。这种特征与个体生命周期紧密相关。25～34岁年龄段的人大多处于结婚年龄，大部分属于第一次置业，购房主要是为了满足居住需要，需求弹性较小属刚性需求，他们是当前住宅市场上购房的主力军；35～44岁年龄段人群的孩子处于成长阶段和自己事业发展阶段，关注孩子成长和自己的发展，大部分属第二次及以上置业，具有较强购房能力，购房行为属改善性需求，对所购房屋未来的升值空间较关心，有一定的投机性。

三、不同年龄段的住宅需求

据中国指数研究院调查结果，可分几个不同年龄段来分析不同住宅需求：

（一）基本自住需求阶段

25～34岁年龄段居民，处于单身或组建家庭阶段，有强烈购房需求。但受个人支付能力，包括收入、家庭财产和住宅价格等因素影响，该年龄段的购房者对住宅要求有一定特点。

如因家庭成员较少，住宅面积要求相对较小，集中在80～100平米之间。对住宅价格较为敏感，价格一定情况下，会倾向功能较全和结够简单的中小户型住宅，讲究空间集约利用。户型方面，对卧室设施的要求较高，对楼层要求不高；出于交往和积累人脉考虑，会考虑周边娱乐设施及商业完善程度，对公共交通完善程度要求较高。

相对来说，他们是当前住宅需求的主力军，更关注相关限购政策及住宅市场信息，选择合适的购房时机。受经济实力限制，他们会选择父母资助或贷款购置房产。较容易受住房金融政策影响或对所购房产未来升值预期的影响。

（二）发展需求阶段

35～44岁年龄段居民处于孩子成长阶段及自己事业开创阶段，较于上一阶段居民，经济上有所改善，家庭人口数量增加。此阶段居民对住宅面积相对于基本自住需求阶段要求会大些。考虑到孩子教育问题、养老问题及个人事业发展，倾向交通方便、教育设备完善，能够满足照顾老人的发展舒适型住宅。

对空间较宽松、小区环境良好、住宅内部组合和配套设施较好的住宅有更大偏好。如较多房间数，对厨房、书房以及卫生间要求较高，更加注重对各种功能空间的组织和搭配；更注意小区的配套设施及小区环境幽雅等等。因而更多购房者选择大中户型住宅，以此能够与父母儿女共同居住，也能够满足子女教育和抚养老人双重需求。这种住宅要求属于再次购房需求，此年龄段的购房者在住宅需求上，更注重生活品质提升。建筑风格上有自己独特选择，来反映自己的品味。随着经济能力提升，此阶段购房者更加注重物业服务，对停车场、社区服务及物业管理等有更高要求。

（三）享受需求阶段

45～54岁年龄段居民，已有一定程度财富积累，具备一定经济基础，有一定购买力水平，倾向追求生活安逸和享乐，注重住宅性能和品质。此年龄段人群将目标定位在面积大、价值高、生态环境好、小区设施齐全和现代化高档住宅。有能力也有意向选择优良住宅，除基本配套设施外，还可以根据实际需要进行个性化设计。

总之，这一个年龄代消费人群的子女开始成家立业，自身也开始步入空巢期，他们考虑为子女购置房屋或进行改善性需求满足。但要考虑这一消费人群的子女是否同样拥有购房水平，若他们拥有一定经济实力，那么这一年龄代对住宅需求就会相对减少。

（四）便利需求阶段

55岁以上年龄段居民，处于退休养老阶段。随着我国步入老龄化社会，此年龄段居民数量的增加，养老问题已变得日趋严重，将刺激该年龄段住宅市场的发展。由于老年人身体机能的退化，其住宅需求有几个特点：住宅面积不会过大，方便老年人日常生活；住宅通风好，阳光充足；多层和高层楼盘配备电梯方便老人进出；社区内有配套的医疗场所，方便老年人就近寻医。对住宅功能、内部设施及室内室外环境和设施要求会更高。

由于我国老年人受传统观念的影响，把居家养老作为首选的养老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首选，他们更倾向考虑到老年人生理和心理特点建筑的住宅，对内部结构布局及设施能满足其独特需求的住宅青睐有加。目前出现的规范化老年公寓，可以为老年人提供安全便利的生活环境。

四、建议

通过分析不同年龄段人群住宅需求，结合住宅现状，为住宅市场的发展提供些参考意见：

（一）抓住普通住宅需求

从我国住宅现状看供给和需求都呈上升趋势，但总体上略显得供大于求。通过人口年龄对住宅需求分析，得出占购房总人数50%的25～34年龄段对住宅需求属基本自住性需求。这个庞大需求群体受经济条件限制，更倾向购买普通商品住房。但这个群体处在成家这个年龄段，是刚性需求。

因而开发商在做住宅开发建设时，要透彻分析此年龄段人群的心理特征、购房资金的可能来源（工资收入、家人支持或银行贷款或是公积金贷款等）、对住宅功能的要求等，注重“以人为本”的设计理念，发挥住宅使用性；要尽量采用节地、节水和节能的建筑方法和可循环利用材料，降低成本，讲究经济；既注重住宅外部美观，更关注住宅内部设计的美观性。

因该年龄段群体对住宅面积需求在80～100之间，属小户型。因而开发商要做好小户型住宅的设计，充分利用好面积与空间，做好精细化设计。如充分利用隔墙和走道吊顶形成储藏空间：用来储藏入户门附近的鞋、伞及包；储藏卧室里的换季衣服和床上用品。既节省墙体材料，又节省家具占用的空间面积。{3}实际已经出现了这样的户型设计，既美观也能有效利用空间。

（二）重视舒适住宅需求

35～44年龄段人口对住宅需求影响体现在对舒适型住宅需求上。关注住宅教育及对己事业的积极作用等。我国舒适型住宅在供求关系上存在不均衡，呈现供不应求的局面。这个年龄段需求群体占住宅需求总人口比例达到了25%，住宅价值高，对房地产开发商有影响巨大。

在对舒适型住宅需求提供方面，房地产开发商要满足其发展的需求。住宅设计上要体现出特色，提供完善的服务设施等。

首先，居住功能要多元化。舒适性住宅不仅是一个生产空间重要的是发展空间。因而除具备必需的生存条件，还要设计供住户及其子女读书学习、健身锻炼、文化娱乐和艺术培养等空间，让住户真正体验到舒适性。其次，住宅设计要讲究文化性、艺术性。住宅外观和内部设计上要力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人们心理需求，体现住宅的品位。再次，舒适型住宅要讲究以人为本。设计要符合人的生活活动规律，做到动静分开，如餐厅、厨房、公共卫生间集中布置，卧室、书房和化妆间集中布置。窗户设计上要满足住户亲近自然的需求，降低窗台，还可设计成弧形窗、落地窗或转角窗。

（三）兼顾享受型和便捷性需求

享受型住宅需求年龄群都有一定财富积累。其需求量虽不及自住型需求，但单体价值大，附加值高，因而值得开发商关注。

对物业服务高要求是享受型住宅需求的一个特点。较为代表性是对智能化住宅的需求。随着信息化时代到来，居民需求住宅实现智能化，来增加家庭办公以及其他许多社会性的功能，如教育、娱乐、医疗和购物等等。因而开发商要做好宽带网在智能化住宅小区的应用工作，不断完善住宅功能。

由于我国已步入老龄化社会，银发市场成为住宅一个新需求点。由于老年人在晚年生活观念和态度改变，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理和自信的生活态度，因而既要满足老年人便捷性需求，还要注重老人新需求。如营造良好居住环境，提高绿化率，采用园林景观设计手段，设计人性化“步道”，方便老年人锻炼身体。通过完善医疗服务设施，关注老年人健康，满足老年人特殊需求。

注释

{1}姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D].吉林大学，2011。

{2}凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响.中国价值，2011。

{3}杨熙，张楠.小户型住宅设计初探.[J]现代装饰理论，2011（26）。

参考文献

[1]郭维钧.我国智能化住宅小区的现状及展望[J].北京工业大学，2001.

[2]王永慧，张丽.未来人口年龄结构对住宅需求的影响[J].中国人民大学，2005（3）.

[3]张小杏，杨斌.浅议实用性和舒适型住宅建筑设计[J].土木建筑学术文库，2008（10）.

[4]凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响[J].中国价值，2011.

老人住房设计篇（6）

Abstract：We focus on two hot point: aging society and real-estate development. We intend to use a new way to accommodate different 2 generations in the same community in order to ease the youngsters' burden and to make more profit from the developing mode on condition of realizing the severe aging issue. Integrating principals of two areas，we wish to solve the phenomenom more efficiently.

Key words：Aging society;provide for aged mode; connection of the society support， family support and self-supported mode;real estate bottle-neck; exploitation of real-estate; cohabitation for 2 generations; community service

1点击老年化社会现状

中国是世界上总人口和老年人①口最多的国家：（见图1）

人口老龄化已经成为我国在整个21世纪都必须面对的社会问题。在未来50年内，我国人口老龄化程度将进一步加深，2005~2010年为加速发展阶段，2010~2020年为高速发展阶段；到2050年我国人口老龄化程度将达到30%以上，也就是说每10个人中就有3个是60岁及以上的老年人。

住宅设计应如何适应如此迅速形成的老龄社会，如何满足老年人的住房要求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。

2纵观主流养老模式

2.1社会养老

社会养老曾被认为是发达国家高福利政策的象征，是社会制度优越性的集中体现。养老院、老年人疗养院以及老年日托中心大多由政府出资，独立管理和经营，与具体的居住模式有机配合，为老年人提供长期的食宿和医疗服务，形成完善的老年人居住服务体系。

这种养老模式使其子女可以全身心地投入工作。许多老年公寓只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境——忽视了老人与社会的交流和社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。

许多老年人住进养老院并非主观愿望，而是一种无奈的选择。他们十分渴望能与社会有更多的交流，与子女、亲友能有更多的团聚，渴望能生活在自己所熟悉的、属于自己所有的环境中。

2.2家庭养老

在我国，养老、敬老、尊老、爱老一直被认为是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年这种模式深入人心。它同样延续了亚洲人两代以至多代同堂的文化传统。日本提倡“两代居”，设计适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制度。通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住。开发出多种类型的“多代同堂组屋”，其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓，以起居室连通，两户既分又合，适应两代和谐共处。

但近年来中国的家庭养老模式受到了前所未有的挑战：计划生育政策的实施使得新一代很难同时满足父母双方同住的负担；生产方式的改变也促成大家庭的解体；中国经济、文化上的飞速发展使得两代间的代沟加剧，生活方式和思维观念的差异也导致了核心家庭的必然趋势。

2.3家庭养老+社区服务

采用社会养老的方式既不理想，政府所需投入也十分庞大。20世纪70年代，美国出现了“社会服务”机构：由机构负责安排专业人员为退休在家的老人提供各种服务，如饮食、交通、医疗保健、家政服务等。这种服务方式不仅让老年人能继续生活在自己所熟悉的环境中，减少因环境改变给他们带来的压力，同时也有利于培养老年人生活自理的能力，延缓衰老的过程。年轻人也愿意付费请服务机构为其父母定期提供打扫卫生、沐浴更衣、安排聚会、就医等服务。这种社会服务事实上是对家庭养老方式的补充，为家庭养老创造条件；也可以视其为一种新型的有别于纯粹的家庭养老和社区养老的新型养老模式。

3社会保障模式剖析

社会保障是国家和全体社会公民基本生活需要和维持劳动力再生产而建立的一种制度。在如此迅速的老龄化趋势面前，老年社会保障将成为社会保障体系中的重要组成部分，它牵动着国家、社会、家庭和个人。由于不同国家和地区的社会制度、经济发展水平、传统风俗和人口老龄化的程度不同，各种养老模式分别以结合或者独立的方式出现在不同的地区。

西方发达国家，经济发达，福利政策成熟，多为政府、雇主和受保人共同负担养老保障模式：60~74岁的活力期和自理期老人大多有独立的住宅，75~85岁间的衰退期老人被各种养老机构收容，享受较好的福利。很少有家庭承担养老的情况。

西方社会由于老年人口数量少，老龄化程度不高，经济基础比较雄厚，以社会养老为主的形式有很大积极作用。但是随着全球性的生育率下降，人口平均寿命的提高，发展中地区人口也在不断老龄化，这些地区经济基础薄弱，老年社会福利设施不足，人文关怀不够，社会养老模式显露出明显弱点。

经济发展迅速的中国也面临相同的基础设施严重不足的问题。然而自从80年代中国实行计划生育政策以来，中国由子女单方面承担抚养任务的传统模式使得新一代的年轻人不堪重负。双重的压力使得我们不得不探索社会、家庭和个人养老相结合的路子， “从社会帮助转为自助”以此减缓各方的压力，更有效地解决日益急迫的人口老龄化问题。

4链接社会相关问题

4.1从宏观的角度看国家经济与房地产行业

经济的惊人增长使中国已经成长为一支不可忽视的全球性力量，房地产市场的建立对中国经济走出通货紧缩的低谷起到了举足轻重的作用。1998年全面取消福利分房，建立商品房市场，使房地产对投资和消费的拉动作用得以充分发挥。

虽然房价连续上涨吸附了大量的短期资金涌进一个供给相对有限的市场，造成房价虚高和经济泡沫，成为经济可持续发展的不稳定因素。更重要的是，随着房价的增长，房地产业对经济的拉动作用逐渐被破坏作用所代替。房价的增长超过大多数居民的购买能力，大部分消费性需求逐渐让位于投资性需求，房地产市场渐趋成为少数有钱人的投资工具。普通居民根本无力承担房价，尤其是社会的弱势群体，例如下岗工人、退休老人等。

因此我们看出，我们所关注的老年人群体是其中买不起房却十分值得关注的对象。但是他们有潜在的消费力——尤其在传统文化影响下的中国——老年人的儿女和后代。

4.2房地产开发模式遭遇瓶颈

回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，房地产开发模式也发生着巨大变化。

“联合开发”曾是我国房地产开发的一大特色，几家单位合资开发同一个项目，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是，联合开发门槛较低，这使这类项目的产品水准普遍不高；项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。

后来居上的小而全的多项目开发模式，通常四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

精耕细作的成片开发模式大多为实力强劲的大规模房地产公司运作，他们有足够的空间和规模实现产品最优化设计；使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设；相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

房地产行业历经了革命性变化，但它们的服务群体大多单一，经营和销售模式也未有改进：我们前文所述，都是有钱人的游戏。作为商人角色的房地产商在追求利益最大化的同时，如果考虑引入不同的消费群——困难人群、老龄群体，将在探索新型开发模式的同时也能一定程度缓解老龄人口的居住问题，还能胜任房地产商作为城市建设者的角色。

这样一种新的思路，是否可以让我们把房地产开发和老龄人口问题结合起来看呢？

5新型社区开发模式的探讨

亦如我们所了解的，房地产开发商面临着开发模式单一的瓶颈，他们需要一些新鲜的思路，比如说吸引不同特性但息息相关的人群共同入住——为老年人提供一定空间的定位——引起蝴蝶效应以刺激房地产的变革。

这种引入老年人入住的新概念有利于房地产商吸引更多有老人但是工作繁忙，没有精力照顾老人的年轻人组成的核心家庭。他们可以在购买小区住房时，还为自己的长辈在小区内另购一套房屋，这种一石二鸟的营销策略相信能为房产商带来惊喜。

但不是仅仅留空间出来给老年人就能吸引消费者的。如何在政府的引导下，房地产公司执行开发下，引入什么模式将成为我们即将继续关注的焦点。这种新型的小区规划，不但要求开发商在开发初期对小区有良好的定位；对小区整体功能的布局；以异于常态的思路对小区进行规划和景观设计；考虑物业管理的维度——不但从硬件的建筑设施而且从软体服务的层面关怀老年人，同时还要求开发商据人口结构变化的需要设计可持续性的住宅，以及为老年人和青年人提供人性化建筑设计以及配套设施让两代人更融洽地生活在一片天地下。

5.1功能、景观及规划设计

在居住区中大力推广“两代居”房型。鼓励儿女成家后与父母就近居住，既可在生活上相互照应，又能保持相对的独立性，使各自的生活方式不受影响。日本在70年代推出的“高龄者 同居户 入居 优待办法”对两代近居予以奖励，因为这种做法既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有很好的社会意义。

社区中混合住宅的应用：在小区中心位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间。这种类型较好地解决了老年住户与一般住户之间混住的位置关系问题，避免产生“孤立化”。

该种功能分布为其提供了安全的活动空间，避免了学校、游乐场、商业空间以及交通干线的打扰，也可以不让老人穿越城市干道就享受到小区的公园、购物中心等公共资源。当然，公园和购物中心自然就可以被规划在小区的周边地区，以起到屏障作用，二来提高其公共服务设施的利用率和经济效益。

道路设计也可以列入特别考虑的范畴。人车分流和降低噪音仅是满足居民的一般需求，更需要进一步的人性化设计来满足年迈力衰的老年人的需求。

5.2社区服务

前面我们已经探过社区的开发不但需要硬件设施作为小区品质的保障，软体的服务同样不可或缺。被动式的如为老年人的日常生活如就医、购物、健身等提供便利，主动式如可入宅提供饭食、洗澡、打扫、购物和保健、医疗服务都是小区的物业管理力所能及的。

小区可以尝试联合开发文化活动中心和图书馆等文化活动场地满足老年人的心里健康需要、工作学习需要以及和睦交往的需要。周边的超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、药房、银行和邮局都为老年人的便利生活和独立能力提供了物质基础。

5.3适应人口结构变化的动态设计

先让我们来看一组人口老龄化速度的数据。以下图标为不同国家人口老龄化的时间对比：（本表格数据摘自《老龄社会住宅设计》）

大多数人都不愿频繁地搬家，而更愿意在自己从青年时就拥有的家里渡过晚年，这里还包含有心理寄托的需要。老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老年人的生活需求，于是一种通用住宅就应运而生。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，设计一种可持续发展的能在长时期内适应随着时间变化而变化的人口结构的小区。这样一种社区定位和宣传方式，有利于吸引一群即将步入老年的中年人消费群。据日本相关机构研究，社区建设初期就应全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%，如在开始时只考虑基本变化的要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。

5.4建筑的人性化设计

随着养老机构规模的扩大，建筑物和空间尺度的扩大，使他们丧失了安全感，私密性也得不到保障，人们之间的亲合力减弱，人际关系变得更加淡漠、复杂。如何设计人性化且具有亲和力的老龄住宅并使其与一般住宅想匹配，成为建筑师亟待解决的课题。

私密性、社会交往、可选择性、清楚的方向性和明确的标志系统、安全感和安全性、可达性(无障碍)和易操作、适度刺激性和挑战性、适度的声光环境、环境的熟悉性和连续性和尺度适宜的细部都是我们在老年人住宅设计时应积极秉承的原则。

当然，用于老年人关怀的特殊设备如供暖系统、特型洁具的应用，特殊构造做法的设计以及适应老年人听力视力降低的各种特殊服务设施都是应予考虑的。

综上所述，把房地产新型开发模式与养老问题结合考虑，并应用于商业发展的这种策略兴许能为房地产的开发及营销设计开拓新的思路，为开发商带来意外的收获，也同时为我们前述的社会、家庭和个人混合养老的模式提供试验场地。这种两代同居一个小区的模式既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有良好的社会意义，这也是房地产商实行社会价值，达到社会、受保老年人和房地产商三盈的最有效最直接的途径。

参考文献

[1] 高宝真，黄南翼.老龄社会住宅设计.中国建筑工业出版社.

老人住房设计篇（7）

在养老地产的发展上，我国的房地产企业做出了积极的探索，其中最早发展的也是最具有代表性的应属上海亲和源，其在2007年率先推出了会员制养老模式 ，老年人通过购买会员卡并缴纳一定年费，即可享受亲和源提供的优质养老服务。由于养老地产属于长期投入，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点为10～15年，每年8%～10%的回报率。故亲和源现在是否已经开始盈利仍是未解之谜。

2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资，也象征着亲和源的养老模式逐渐被外界所认可。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

与此同时，国家提出了“9073”的养老格局，即90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老 3%入住养老机构集中养老。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。以房养老，也被称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

二、发展中存在的问题

由于我国的养老产业发展仍处于早期阶段，尚不成熟，因此在发展中也出现了一些问题。

1、就比较油代表性的上海亲和源项目来讲，其地产产权模糊，存在重重隐患。

亲和源的运营模式可解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。

投资人士对亲和源运营模式表示质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。

但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。而亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。

2、我国国情决定的民众对于以房养老方式的抵制

“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。

2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外。

“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。

三、对于我国养老地产发展的几点建议

1、对养老地产慎重选址

房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。

在选址时，还需要紧贴城市规划设计，选择在社区医院的规划地点周边，与社区医院的建设同步进行，以满足老人医疗的心理需求。

2、对不同类型养老房产区别设计

商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式，产品设计上可将养老住宅分成几个组团，化整为零，公共服务部分的内容应相对集中设置。在商业服务方面，尽量方便老人的使用，应该在其周边完成所有活动的要求。

对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品，在产品设计思想上强调功能分区，空间的组成强调的是商业服务多一点，住宅内部不再设置厨房，在公用部分设计餐厅，包括厨房、管护服务中心等等。

针对专项开发的老年公寓和相应的配套，是嵌入成熟社区中的产品，功能就比较复杂，需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。

对于度假、旅游地产中开发养老产品，其应该发挥风景资源和养生文化的优势，一般选择风景比较好的地区进行综合开发。

3、大力推行以房养老

老人住房设计篇（8）

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

一、 上海市公共租赁房现状

上海的房价在全国内都是名列前茅，目前的高房价已经超出了许多老百姓的支付能力范围。百姓的住房问题得不到解决，使得人们的生活水平下降，幸福指数降低。为了改善目前现状，国家把上海列入公租房建设试点城市，并计划在未来几年内，通过政府部门的主导和非政府机构的辅助，建设保障性住房占社会总量的60%。虽然这个保障性住房还不能从根本上解决老百姓的困难，但可以说是一种有效的过程手段。

二、 影响上海市公共租赁住房户型设计的相关因素

1. 政策

上海市住房保障和房屋管理局在《上海市发展公共租赁的实施意见（征求意见稿）》中规定，在考虑到公共租赁住房的实际使用情况以及其居住人口、构成要素等条件，上海市公共租赁住房的套均建筑面积一般在40~50m2，所以上海市公共租赁住房为小户型住宅。

2. 家庭结构

户型形式及面积大小是由家庭结构决定的。公共租赁住房的户型面积、功能空间等都因为不同的家庭结构而有不同的要求。家庭结构是指住户家庭成员关系的构成，它对住宅面积、房间数、住宅的空间组织形式有很大的需求影响。

3. 居住需求

住户的社会文化、生长环境及年龄的不同导致了居住需求的差异。住宅户型的空间形态在满足人的生理活动需求的同时其空间环境质量也需符合人体生理上的需要。

4. 生活行为模式

住户的家庭生活行为模式是影响住宅户型平面空间组合设计的主要因素。家庭成员的生活方式决定了家庭生活的行为模式。它受家庭成员的年龄、职业、教育程度、生活习惯及兴趣爱好等方面因素影响。

5. 地域因素

从地域因素分析，地区的地理、气候条件、自然景观会影响住宅户型的空间布局。上海市为亚热带季风性气候，靠海，日照强度大，雨季长，空气湿度大，要争取自然通风，特别是过堂风，尽可能的迎向夏季主导风向。

6. 结构技术

我国住宅户型内部大都为固定墙，空间划分及户型模式受限。公租房因其住户不同需求不同，则更需要可以灵活地划分空间

三、 上海市公共租赁住房户型的空间功能分析

1.空间功能构成

从住宅的户内平面使用功能角度来分，住宅由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏空间、阳台等功能构成。其中起居室、卧室、厨房、卫生间是住宅主要使用功能空间，也是决定住宅使用性能最直接的要素。住户的基本生活需求是由住宅的户内功能所体现。

2.空间功能分类

1) 公共功能空间

公共功能空间包括起居厅、餐厅、视听室、娱乐室，以及庭院等室外空间。公共租赁住房因为户型面积的限制，一般只有起居厅、餐厅这两项公共功能空间，有时候还会出现起居厅与餐厅合二为一的情况。

2) 私有功能空间

私有功能空间是相对公共功能空间而言的，它是家庭个人活动的空间，包括卧室、书房、卫生间等空间。完善的私有功能空间应具备私密性、休闲性、安全性。

3) 交通与过渡空间

玄关是联系户内外空间的缓冲区域，是户外入室内的过渡空间；过道是避免因房间穿套而造成空间之间的穿插与干扰，过道能便捷地连接各个功能空间，其面积要经济，避免太长；住宅阳台包括生活阳台和服务阳台。因为公共租赁住房户型的面积限制，大多数公共租赁住房都把玄关与过道、餐厅以及起居厅结合；住宅阳台一般也只有生活阳台；没有独立的储藏室，造成户内的储藏空间远远不足。

3.空间功能组合

1）合体一居

（1）DK型

DK型是指炊事与就餐合用同一空间。适用于建筑面积相对较小且家庭人口少的户型。DK型相对于原有功能单一的厨房空间有所加大，这样不仅缩短了餐厨之间的距离，且方便又省时省力。

（2）D•K

D•K型是指将就餐空间与厨房适当隔离，并互相紧邻。这种形式使得就餐空间可以作为家庭的第二起居空间。在不用餐时，可将阳台作为厨房，而将原厨房改为餐厅，一般出现在对原有户型进行改造的情况下。

2）分体一居

（1）B•DK型

这种形式同于DK型，为炊事与就餐合用同一空间。

（2）B•LD型

这种形式将睡眠独立，起居、用餐合一。在平面布置中可以将起居室设计成L形，用餐位于L形起居室的一端，相互之间既分又合，节省面积。

（3）L•B•D型

这种形式将起居、用餐、睡眠均分离开来，相互干扰最小，但要求建筑面积较大。

四、 上海市公共租赁住房户型设计策略

1. 人性化

公共租赁住房的户型设计需要符合人性化需求，人在居住空间中起着主导作用。随着新技术的发展，居住建筑的设计越来越重视人与环境，我们应该尽力地使建筑更适合人的生活及居住，更适合人和环境的结合。

2. 适应性

为了满足不同保障对象家庭的需求，公租房应具有一定的适应性。家庭结构构成和成员的年龄随着时间发生变化，在房屋使用的期限内，面对不同的住户及其使用需求，公租房在设计中要为今后的发展和改造留有余地。

3. 灵活可变性

居住建筑是为人类服务的，其户内空间功能应满足不同使用者对生活的需求，应具备灵活的调整余地。随着技术的发展，我们可以选用大开间结构，采用轻质隔墙的技术，使户内空间可以根据不同使用者的需求进行变化。

4. 可持续性

公共租赁住房应该立足于满足居住家庭生命周期内空间环境的适应性，考虑住宅持久耐用性，满足日常生活的及将来的变化。既可实现居住者的长久居住，居住者也能够得到物超所值的居住空间。

5. 老龄化设计

随着我国老龄化快速发展的国情，公共租赁住房的户型设计还应考虑老年人的生活需求，按照老龄化社会住宅设计通则在户内空间中增加相应的无障碍设计，符合老年人的人体工学尺度，适应于老年人的各种生理需求。

五、 结语

公租房在全国范围内正处于刚刚起步阶段，尽管各地在政策上都在不断完善，但其相关的研究却不多。公租房将成为我国保障性住房的建设重点，作为一名建筑师，应该尽可能的根据不同租住对象的需求设计出人性化、灵活可变且具有适应性、可持续性的户型。笔者希望 ,以上对上海市公租房户型的浅析能对未来公租房户型设计的发展提供一定的建议。

参考文献：

老人住房设计篇（9）

1.国内老年房产的现状

目前国内专为老年人居住的社区大致可分为三类：一是政府福利机构开办的非营利的传统养老院，目前国内的养老院、敬老院多为此类，居住模式多为宿舍类，经营方式为非营利经营；二是私营企业或政府相关机构创办的营利性的养老场所，如北京英智老年公寓、上海东方老年公寓。此类老年公寓硬件设施好、服务专业，居住模式多为酒店式、医院病房式，通过房间出租和收取服务费获得收入，为营利机构；三是以营利为目的或营利和福利相结合的房产开发，如北京太阳城、上海亲和源、杭州的金色年华等，此类老年公寓的居住模式和经营模式都体现多样性，有居家套房式、酒店客房式、医院病房式、宿舍式等，主要通过售房和物业服务获取收入，属于房地产开发项目。“慈济健康中心”就属于第三类，它是由当地慈善机构和地产商共同开发经营的兼具福利性和营利性的项目，是一个针对当地中高端老年人的养老、养生社区。如图1（鸟瞰图）：

图1

2.齐备的配套设施

老年房产区别于普通房产具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。

老年人由于其生理条件的限制，外出活动不便，所以，针对老年人的生活配套设施均需在社区内配套齐全。除配备普通居住区必须的配套外，“慈济健康中心”还配建了食堂、医院、老年活动中心这三样针对老人服务的配套设施。

随着自理能力的下降，许多老人已无力完成每餐烹饪的任务，社区的食堂就自然成了其最好的用餐选择，考察杭州“金色年华”老年社区食堂时，老人关注最多的就是食堂；老年人随着生理衰退，需要比年轻人提供更频繁的医疗服务，所以在老年社区中，必须配备医务室，条件允许的话配备社区医院；食堂、医院服务于老人生理方面的需求，社区活动中心则侧重服务于老人的心理需求，老人在老年社区中，需通过各种活动及兴趣班重新建立人际关系，并在其中得到精神方面的追求及满足。

3.优质的自然环境

老年公寓的开发选址要求空气清新、远离喧嚣和污染，从现有的案例看，已建项目均在市郊环境优越之处，“慈济健康中心”也不例外，它位于黄岩市郊的新区内，远离市区的嘈杂，并有河道等优质景观元素，为项目的环境开发创造了先天条件。

设计上，建筑底层大多架空，留作绿化或活动场地，尽可能多的创造绿色空间。

4.院落式的围合布置

规划设计中，建筑与建筑之间均用连廊相连接，不但创造了多个各具特色的院落空间，也给老人提供了能通达各处的风雨廊道，为老人的出行提供了便利。，图3（主入口透视图）。

图3

5.多样性的居住模式

根据老年人身体差异、经济条件及护理级别的不同，居住模式也体现多样性，一般包括居家式的套房住宅、宿舍式的公寓以及医院式的养老病房。三种居住模式适合不同的老人，管理、经营方式也各异。居家式的套房为两室两厅或一室两厅设计，一般供生活能完全自理的夫妻两人居住，可偶尔留宿前来探望的晚辈；宿舍式的公寓提供给需要日常护理的老人，一般两人一间，带有卫生间和简易厨房；医院式病房提供给需要医疗护理的老人短期居住。

“慈济健康中心”根据以上三种模式划分成了三大区块，套房式住宅位于地块南侧，医院式病房位于最北侧，中间区块为宿舍式公寓。区块之间由配套设施相隔，保证了各区块的相对独立性，避免相互之间干扰，也便于管理。如图6。

除以上三种居住模式的产品外，项目还设计了一部分酒店式的疗养房，按四星级酒店的标准设计，主要提供给短期疗养居住的高端消费的老人，同时给探望老人的子女提供住宿便利。

图6

6.“三方并举”的营利模式

和普通住宅房产获取利润方式的不同，老年住宅的营利应通过“三方并举”的方式：销售、出租、物业服务。

不同的居住产品，适用不同的营利方式。如杭州金色年华项目，产品分三大内容，营利方式也分三种，“慈济健康中心”也采用类似模式，根据开发商的设想，南侧套房式住宅均按普通房产销售产权，宿舍式公寓以出租的方式运营，最北边的病房结合老年医院经营。套房式的住宅均以出售产权或者使用权的手段营利，等同于现在的房地产销售，除了老年人因自身需求购买以外，还吸引了部分投资客，北京太阳城还根据老年人的特点提供了特色的金融服务，降低了老年人购买的门槛。宿舍式的公寓，以按年或月出租的方式收取租金，并收取一定的服务费，类似于目前主流的老年公寓；医院式病房主要以提供医疗服务来获取营利。

7.完善的社区服务

老年房产的社区服务也有别于普通居住区，它的服务更具精细化、生活化，并根据老人不同的生理条件，提供其差异化服务的选择。

老年公寓的社区服务可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是开发具有前瞻项目，提供个性化服务。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求；完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务；完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。杭州金色年华的保姆式服务就达到了完善层级，每个楼均有服务人员24小时轮流值班，并须了解掌握每个老人的生活习惯、家庭背景、身体状况，以便提供针对性的管理与服务。

“慈济健康中心”在规划设计上也为“完善层级”的服务提供硬件上的保证，例如每幢楼都设计了服务管理站。

老年房产的开发目前在经济发达的沿海地区只是零星出现，相信随着需求的增长、开发与经营模式的不断成熟，老年房产在未来的房地产及设计市场中必占一席之地。

老人住房设计篇（10）

中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-000-02

一、前言

由于我国长期以来的计划生育政策，导致传统的居家养老模式正日益受到挑战，“4-2-1”型家庭已经成为我国家庭的主要形式，养老问题已经成为我国社会保障体系的瓶颈。2013年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”工作，引发舆论广泛关注。

这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。以房养老在全球各国并不鲜见，在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。由于国内社会经济环境、社会习惯、房屋产权等相关因素存在较大差异，在我国推广以房养老还面临诸多障碍。

二、“以房养老”基本模式

以房养老的模式，实质上是持有房屋产权的老年人向金融机构的抵押借款，通过借款，来满足老年人退休后生活成本的支付意愿，以维持其基本的生活品质；借款额度的多少与借款人年龄、预期寿命、房屋现值、房地产市场状况等多项因素有关。这种模式，充分考虑了家庭生命周期与住宅生命周期的差异，参照了个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论。以房养老的实现主要通过以下模式实现：

（1）抚养人养老，房产由抚养人继承；（2）租出现有的大房再租入小房，利用房租差价款支付养老费用；（3）售出大房，换购小房，用差价款支付养老费用；（4）将住房出售，再回租原住房，用该笔款项交纳房租和用于养老费用支付；（5）将房屋抵押给有资质的金融机构，按月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款本息。

三、我国养老体系现状及问题分析

1.我国养老体系现状。据全国人口普查数据，我国人口总量已经接近14亿，到2012年底，60岁以上老年人近2亿人，预计到2015年，将达到2.2亿人，2020年将达2.48亿人。同时，我国平均每个家庭户的人口数量为3.44人，比第四次全国人口普查的户均3.96人减少了0.52人。一方面，逐渐形成家庭“4-2-1”人口结构，新一代独生子女将要承担赡养多位老人的重担；另一方面，两代人组成的家庭比例不断增加，传统的家庭养老保障受到严重的削弱。见表1。

表1 我国在职人员与退休人员比例趋势

2.养老体系中的问题分析。目前，我国养老体系的发展已经远远不能满足社会的需求，主要面临的问题有：

（1）养老保障制度“多轨制”。在我国，纳入到基本社会养老保险的人群只占总人口的15%，低于20%的国际最低标准，整体缴费规模偏低。我国现行养老金制度，未把机关、事业单位纳入基本养老保险社会统筹范围，仍实行国家财政统包，但却要享受较高的退休金待遇，加剧了养老金的收支矛盾，体制不公平情况突出，养老金体制亟待进一步改革。

（2）收支不平衡。随着人口老龄化程度的加剧，支付压力日益增大。据预计，到2030年，在职职工和退休职工的比例锐减到4.3∶1。此外，每年新增退休人员300多万人。2008年养老基金“空账”达1.4万亿，2016年将扩大为3万多亿。

另外，养老资金的投资渠道狭窄，收益率低，增大了养老金贬值风险，加剧了收支不平衡。

（3）养老资源严重缺乏。

①养老设施总量供不应求，供应结构不合理。

——现有养老服务制度不完善，主要保障“三无”和困难老人的基本生存，服务面相对狭窄，尚未形成系统化的、惠及全体老年人的服务体系。

——养老床位供给数量不足，供需矛盾突出。据统计资料显示，截至2012年底，全国共有各类老年福利机构37623个，养老床位近300万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5～7%的水平，也赶不上一些发展中国家2～3%的水平；

——养老服务供给结构不合理。现有的基本养老设施服务水平差、服务质量低，但供给总量不够，同时还存，有些养老机构服务质量高，但，成本高昂，老年人无法承受，利用率不高。

②养老服务队伍的职业化建设滞后。养老服务人员缺乏也是我国养老服务体系的重要问题。我国现有养老服务队伍远不能适应社会化养老的实际需求。据估计，现阶段我国最少需要1000万的养老护理人员，但目前全国老年福利机构的职工只有22万，有养老护理职业资格的仅为2万多人，需求缺口差额巨大。而且专业水平、业务能力和服务质量也远远不能达到相关需求的水平。

（4）老年事业体制机制不顺畅。现行的政府养老职能大多分散在政府的各职能部门，老龄工作缺乏整体规划和行动协调，政府各职能部门各自为政，很难形成统一的管理，造成现有公共服务设施使用效率低下。

由于我国进入老龄化社会的时间不长，对人口老龄化将带来的挑战尚未得到充分认识，在应对老龄化的举措上缺乏统筹，人口老龄化问题的战略挑战还没有得到足够重视。

3.以房养老模式的基本条件和主要障碍因素。目前，我国政府已经开始关注养老方式的创新，以房养老制度的设计也是我国养老体系现状的必要补充，结合我国实际的现状，开展以房养老既有基础也面临诸多挑战。

（1）已经具备的基础条件。目前，我国实行以房养老的主要基础就是城市的老年人，有相当部分的老年人拥有自有住房。据统计，在房地产市场比较成熟的大城市，超过60%以上的老年人拥有自有产权的住房，甚至有城市的超过80%的老年人有自有住房，而且所在城市的房地产市场比较成熟，且房龄较短，具备推广住房养老的基础条件。

（2）面临的挑战。

①传统文化和社会习俗的约束。我国社会的核心是以家庭为中心的宗族文化，居家养老、父慈子孝是传统的文化认可。传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着社会的发展，我国社会中传统的养老方式正面临家庭规模和结构的巨大挑战，“以房养老”模式的实施，将打破中国传统的养老方式，家庭内部的财产分割和继承关系也将遭遇挑战。

②房地产市场的支撑程度。近几年来，我国房地产市场迅速发展，投资规模不断扩大，房价增长猛增，价格泡沫不断积聚，直接影响到房屋的估值，而房屋价值的稳定性是实现以房养老的基础。 另一方面，我国特有的房屋产权制度也会制约，以房养老的积极性，房屋有限产权条件下，金融机构参与以房养老的积极性受到影响。

③农村老年人无法实施以房养老。目前，我国的城镇化水平已经达50%，预计到2015年城镇人口将达到8亿，但从人口结构上看，留居农村的人口中老年人占绝大部分。就目前而言，我国仍然是农村人口居多的发展中国家，受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差，使得 “以房养老”模式缺乏认同和经济基础。

④政府扶持不足。“以房养老”模式是一种新兴的养老模式，社会效益明显。但以房养老模式运作过程中周期长、不确定因素多，政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。

四、我国“以房养老”模式的选择

1.我国以房养老的宏观制度设计要点。考虑到我国养老体系和社会经济发展的现状，我国以房养老体系的设计要注意到社会的二元化结构，根据城乡不同层面的老年人的实际养老需求进行设计。可以考虑分层的住房养老模式设计原则，即：

（1）在东部经济发达地区针对符合条件的老年人群实现住房养老；（2）对广大农村老年人仍然以家庭养老和社会养老相结合的方式；（3）其他老年人采取社会养老和自主养老相结合的综合养老模式。

2.以房养老制度设计的影响因子选择。以房养老制度的影响因子主要包括以下几个方面：（1）年龄因素。老年人的年龄与所需费用呈正相关关系，年龄越大所需费用越高。（2）性别结构。性别结构也是影响养老费用的因素，分为独居男性、独居女性以及夫妻双方三类。其中，独居老人的借款需求较大。（3）退休前收入和储蓄情况。低收入和低储蓄的老年人的借款需求要高于高收入和高储蓄人群。（4）拥有房产价值。不同地区，房产的估值会存在比较明显的差异，同一地区，不同区位的房产估值也会有较大差异，这在一定程度上影响满足借款人借款需求的程度。（5）房地产市场走向。这个因素会影响到借款人的房产的未来残值，也会影响借款的支付周期。

3.我国住房养老模式的选择。基于我国养老体系的实际以及养老需求的现状，可以实现对有限人群的住房养老计划。按照我国不同地区人口期望寿命，实现关键需要满足以下几个条件：

（1）自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。并且其住房的价值估值要大于所在地区到期望寿命这一期间的养老费用的估值。（2）房地产市场健康。所在地区的房地产市场处于稳定发展阶段，房地产未来贬值风险较小。（3）具有继承权子女的认可。

总之，我国以房养老模式的选择，必须尊重我国传统文化和社会习俗，随着社会发展，移风易俗，有条件的逐步开展，既能满足现阶段社会养老的巨大需求，又能促进社会结构的平稳进步。

五、结论

住房养老虽然已经成为社会化养老的一种方式，但无论在那个国家，住房养老仍然是一种非主流的养老方式，社会养老依然是政府的必然责任，以房养老作为一种新兴的社会养老模式，是我国社会养老改革的重要方向，也是满足现阶段社会养老巨大需求的有效手段，通过对以房养老模式的不断创新，进一步推进社会的健康稳定的发展。

参考文献：