房地产行业内部审计篇（1）

近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。

2 房地产企业审计存在的问题

2.1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性

房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。

2.2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高

随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预决算和计算机辅助审计人员。第二，房地产企业内部审计人才交流较少，而且内部审计人员专业知识教育不足，房地产企业又缺乏一整套长效、系统、专业性的知识培训方法和更新慢，使复合型人才成长和培养较缓慢，导致房地产企业审计机构“一专多能”的复合型人才比较缺乏。内部机构人员没有经过系统专业性培训学习，多数内部审计人员不懂业务知识，也很少出去交流，后续培训和教育范围也窄，企业内部根本无法有效提高内部审计人员的综合素质，造成房地产企业内部审计人员缺乏活力。在新形势下，无法适应审计工作的需要。

2.3 信息化水平不高，缺乏技术性

随着计算机和网络技术的快速发展，目前还有一部分房地产企业仍采用手工审计方法进行内部审计。审计人员对内部审计软件不熟悉，导致使用效率很低，审计人员无法利用计算机技术有效分析烦杂的房地产资金开支数据，无法有效查找内部审计问题，检测审计风险。房地产企业使用财务软件管理财务工作，而内部审计人员则缺乏会计电算化方面的技能，不熟悉财务软件，无法有效分析和审查财务数据，只能审查打印纸质材料，手段落后，效率低下，满足不了当前房地产资金开支业务对审计提出的要求。

2.4 房地产企业审计机构不完善，缺乏独立性

独立性是强调在审计过程中房地产企业内部审计人员不受任何影响，也是内部审计的特性。能否实现房地产企业内部审计的目标受到独立性的影响，因此要客观地审计。据调查，目前很多房地产企业内部审计机构很少独立设置，将内审机构和财务部门合二为一的现象非常普遍，严重制约内部审计的独立性。

3 房地产企业内部审计的优化对策

3.1 提升审计队伍素质

随着房地产企业税收审计投入经费的增多，对审计人员的要求也提高，审计人员整体的综合素质是提高审计工作质量的基础，因此，审计工作者要具有审计从业资格证，具备丰富的会计知识，及时了解掌握国家各项税收政策。与此同时，对在职审计人员进行岗位培训以及计算机技术培训，使之熟练掌握计算机技能。在具体工作中，审计人员应不断积累工作经验，熟练使用计算机，提高数据分析水平和工作效率。这也是审计人员审查房地产企业偷税问题和查证房地产企业税收征管质量的制胜手段。

3.2 开展计算机协助审计工作，实现房地产企业科技化和现代化

随着计算机技术和网络技术的发展，传统的手工审计方法已经落后了，完全满足不了当前我国烦杂的房地产企业资金审计要求，必须计算机协助审计才能提高企业审计效率和效果。房地产企业要提高审计人员自身的信息技术素养，尽可能在审计工作中利用计算机，通过计算机协助顺利完成审计任务和实现审计目标，通过计算机辅助审计分析复杂的财务数据，有效发现财务问题和检测财务风险，从而有效控制风险。

3.3 建立符合房地?a企业的评价考核与激励机制

随着房地产产业的发展，对企业内部审计人员的要求越来越高，而有些审计人员的专业素养达不到要求，因此企业应多方位、多渠道地选拔内部审计人员，合理配置企业内部审计人员的结构，并根据房地产企业自身的实际情况，建立一套符合企业实际情况的绩效评价体系与激励机制，充分发挥内部审计人员的积极性，提高房地产企业内部审计的工作质量，实现社会效益和经济效益。

3.4 建立完善的?炔可蠹浦贫龋?使审计机构具有独立性和权威性

房地产行业内部审计篇（2）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.12.287

1 引 言

近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。

2 房地产企业审计存在的问题

2.1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性

房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。

2.2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高

随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预决算和计算机辅助审计人员。第二，房地产企业内部审计人才交流较少，而且内部审计人员专业知识教育不足，房地产企业又缺乏一整套长效、系统、专业性的知识培训方法和更新慢，使复合型人才成长和培养较缓慢，导致房地产企业审计机构“一专多能”的复合型人才比较缺乏。内部机构人员没有经过系统专业性培训学习，多数内部审计人员不懂业务知识，也很少出去交流，后续培训和教育范围也窄，企业内部根本无法有效提高内部审计人员的综合素质，造成房地产企业内部审计人员缺乏活力。在新形势下，无法适应审计工作的需要。

2.3 信息化水平不高，缺乏技术性

随着计算机和网络技术的快速发展，目前还有一部分房地产企业仍采用手工审计方法进行内部审计。审计人员对内部审计软件不熟悉，导致使用效率很低，审计人员无法利用计算机技术有效分析烦杂的房地产资金开支数据，无法有效查找内部审计问题，检测审计风险。房地产企业使用财务软件管理财务工作，而内部审计人员则缺乏会计电算化方面的技能，不熟悉财务软件，无法有效分析和审查财务数据，只能审查打印纸质材料，手段落后，效率低下，满足不了当前房地产资金开支业务对审计提出的要求。

2.4 房地产企业审计机构不完善，缺乏独立性

独立性是强调在审计过程中房地产企业内部审计人员不受任何影响，也是内部审计的特性。能否实现房地产企业内部审计的目标受到独立性的影响，因此要客观地审计。据调查，目前很多房地产企业内部审计机构很少独立设置，将内审机构和财务部门合二为一的现象非常普遍，严重制约内部审计的独立性。

3 房地产企业内部审计的优化对策

3.1 提升审计队伍素质

随着房地产企业税收审计投入经费的增多，对审计人员的要求也提高，审计人员整体的综合素质是提高审计工作质量的基础，因此，审计工作者要具有审计从业资格证，具备丰富的会计知识，及时了解掌握国家各项税收政策。与此同时，对在职审计人员进行岗位培训以及计算机技术培训，使之熟练掌握计算机技能。在具体工作中，审计人员应不断积累工作经验，熟练使用计算机，提高数据分析水平和工作效率。这也是审计人员审查房地产企业偷税问题和查证房地产企业税收征管质量的制胜手段。

3.2 开展计算机协助审计工作，实现房地产企业科技化和现代化

随着计算机技术和网络技术的发展，传统的手工审计方法已经落后了，完全满足不了当前我国烦杂的房地产企业资金审计要求，必须计算机协助审计才能提高企业审计效率和效果。房地产企业要提高审计人员自身的信息技术素养，尽可能在审计工作中利用计算机，通过计算机协助顺利完成审计任务和实现审计目标，通过计算机辅助审计分析复杂的财务数据，有效发现财务问题和检测财务风险，从而有效控制风险。

3.3 建立符合房地a企业的评价考核与激励机制

随着房地产产业的发展，对企业内部审计人员的要求越来越高，而有些审计人员的专业素养达不到要求，因此企业应多方位、多渠道地选拔内部审计人员，合理配置企业内部审计人员的结构，并根据房地产企业自身的实际情况，建立一套符合企业实际情况的绩效评价体系与激励机制，充分发挥内部审计人员的积极性，提高房地产企业内部审计的工作质量，实现社会效益和经济效益。

3.4 建立完善的炔可蠹浦贫龋使审计机构具有独立性和权威性

建立完善的内部审计制度，使审计人员不只是对领导负责，而是不受个人主观意愿所控制，使房地产企业管理工作都按规章制度完成，真正地提高审计效率。同时，通过专业培训企业最高管理层，加深对企业内部审计的认识和理解，以便在决策前有利于审计工作的执行，使内部审计工作顺利完成。

4 结 论

综上所述，随着我国房地产企业的快速发展，企业内部审计人员做好审计工作受到普遍关注。做好房地产企业审计工作，可以促进房地产产业健康持续发展，对于维护房地产行业内正常竞争秩序具有重要意义。目前我国房地产企业内部审计方法比较落后，无法适应房地产企业审计工作现代化的发展要求。因此，审计人员应对房地产企业审计工作中存在的问题进行分析总结，改善企业内部审计方法，提高企业内部对审计工作的把关。通过提高房地产企业审计人员整体的专业素质和计算机技能以及优化企业内部审计模式，准确、全面和有效提高房地产企业审计工作的效率 。

参考文献：

[1]李西乐.房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[J].会计师，2011（5）.

[2]王根兴，余茂辉.宏观调控新政下房地产中小企业融资策略[J].中外企业家，2011（12）.

（上接P268）

[6]Kim D J，Ferrin D L，Rao H R.A Trust-based Consumer Decision-making Model in Electronic Commerce：The Role of Trust，Perceived Risk，and Their Antecedents[J].Decision Support Systems，2008，44（2）：544-64.

[7]Amblee N，Bui T.Harnessing the Influence of Social Proof in Online Shopping：The Effect of Electronic Word of Mouth on Sales of Digital Microproducts[J].International Journal of Electronic Commerce，2011，16（2）：91-114.

[8]Kim K，Prabhakar B.Initial Trust，Perceived Risk，and the Adoption of Internet Banking；Proceedings of the Proceedings of the Twenty First International Conference on Information Systems[C].Association for Information Systems，2000.

房地产行业内部审计篇（3）

随着我国社会主义经济体制改革的不断深化，人们对企业审计工作的要求越来越高，并且逐步改变传统的国家审计和社会审计领域，以便更好地适应当今社会发展的需求。 然而，由于我国的内部审计是近些年才发展起来的，与西方先进技术上有一定的差距，其各方面的研究尚有待进一步提高。尤其是我国房地产企业的内部审计工作，其审计方法明显落后，目前许多房地产开发项目都是沿用传统的详查法，根本适应不了企业内部审计工作现代化的基本要求。 因为，这些年来，我国房地产企业的投资规模越来越大，采用详查法的审计工作既费时又费力，效果不明显。这就需要相关部门必须加大对房地产内部审计工作的探究，并结合不同企业的具体实际情况，进而提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，进而促进我国房地产企业内部审计工作的顺利进行。

一、房地产企业内部审计工作存在的问题

1.房地产企业尚未完成向管理审计的全面转移

在我国房地产行业，人们一直都采用以开展财务审计为主的内部审计模式，其中许多还是停留在财务查账阶段，还没有充分挖掘审计工作的优势，没能很好地体现其效率。 即使有些企业开展了一些经营管理审计，但是审计思路和方法不能满足其发展的需求。同时，企业大部分管理层和员工的专业素养不高，其经营管理审计的思维模式还是以财务查账为主，总认为内审工作就是财务查账。此外，我国房地产企业人力资源部在为内部审计招聘新成员时，通常都是在财务、审计人员中挑选，这样的员工在进行企业的内部审计工作时只会歪曲了内审工作的真正目的。甚至有些内审部门的员工也有畏难的情绪，认为管理审计工作是一件不可能的事情，也没有规律可言只能自己摸索。还有部分企业领导认为内审部门没有能力从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。

2.内部审计工作得不到应有重视和支持

由于我国内部审计是以国家行政命令的方式自上而下组建起来的，现阶段的内部审计工作，主要是事中事后的查错补漏。然而内部审计的真正任务，则是通过事前对经济评价的审计调查研究，及时向企业经营者反馈信息，增强经营者的判断性和可执行性，促进其提高企业的科学管理水平，提高经济效益。而实际上无论是企业领导还是内部审计人员都没有正确认识、充分重视内部审计的地位和作用，未认识到建立内部审计的必要性，以致有一些企业出现随意撤消已建立的内部审计机构、精简内审人员的行为，还有不少企业的领导认为内部审计机构是在国家有关审计制度规定下设立的，把内部审计机构当作是一种异己力量，从而排斥它，使其不能发挥应有的作用。

3.内审人员综合素质较低，人才结构不合理

调查显示，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才结构配置不合理的现象。因为，我国房地产的内部审计工作属于新兴的事物，许多内部审计人员根本不是专业型人才，大都是从其他财务岗位转过来填补的。同时，内部审计人员通常情况下只会查账，如果缺少了账本的数据资料内部审计工作就不能进行下去，因此，我国房地产内部审计工作者这种单纯的财务思维根本适应不了当今企业审计工作的基本需求，与现代企业内部审计对管理审计的人才的要求有较大的差距。同时，在人才结构上，并没有实现优化配置，使内审工作的深度和范围难以很好的扩张，不同程度地阻碍着我国房地产内部审计工作的效率。

4.审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐

一直以来，我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作。显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。

二、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略

1.建立健全完善的内部控制制度

对于房地产企业的审计工作，要真正地提高其审计效率，必须逐步建立健全与企业实际相符的内部控制制度，从而使房地产企业的各项管理工作有章可循，及时发现和制止企业经济活动中发生的各种差错和舞弊，避免企业只受个人主观意愿所左右；同时也要对企业最高管理层进行专业培训，加深其对内部审计的认识，便于在制定决策时更利于内部审计制度的执行，确保在建立健全内部控制制度的过程中得到企业政策的支持，进而使得房地产企业内部的审计工作能够在既有的体制下有效进行。

2.推行全面预算管理,保证资金的有序流动,提高企业经济效益

对于房地产企业的内部审计工作，必须不断引进新技术、新理念、新方法，并结合企业的实际情况不断建立和健全全面预算管理机制。同时，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，切实地将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的法定依据。还应该把资金的收支纳入严格的预算管理程序之中,保障企业资金的有序、高效流动。此外，企业还应该成立高层预算小组,由专业人士管理，专门负责预算的审批、编制、监督工作,确保为企业建立全面的预算控制系统。要使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等的资金预算, 确保全过程都由财务审计人员和相关预算小组负责监督预算执行,并作为对各部门效益考核的重要内容,提高企业经济效益。

3.提高内审人员素质和审计技术水平

房地产企业要加强其内部审计人员的素质和审计技术水平，从而确保房地产企业的审计工作顺利进行。因此，对审计人员要进行定期培训，切实提高审计人员的审计水平。内部审计人员在进行审计时要做到公正、客观、守信，并且严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行。只有切实提高内审人员的专业知识水平，优化内审人员构成，切实加强内审人员的专业素养，才能为企业内部审计工作的有效进行提供可靠保障。

4.建立相应的评价考核与激励机制

近年来，我国房地产开发日新月异，同时不法房地产开发商不断增多，使得房地产投资市场风险的日益加大。因此这就要求相关部门必须通过多渠道、多方位、多专业地选拔审计人员,合理配置企业内部审计工作的队伍。同时，房地产企业还应结合自身企业的实际情况，建立一套相应的评价考核与激励机制,充分调动内审人员的积极性,提高企业内部审计工作的效率,分发发挥企业内部审计的作用，为企业最终实现社会效益和经济效益提供可靠保障。

5.提高企业管理者对内部审计工作的认识

建立健全内部管理保证体系提高领导者对内部审计工作的认识是加强企业内部审计工作的重要保证。领导干部的思想要实现由“要我审”到“我要审”的转变，实现由被动地接受审计人员的审计到主动请审计人员审计的转变。广泛宣传内部审计的重要性，提高内部审计机构和内部审计人员的地位。内部审计机构的人员配备实行专职化。对从事内部审计工作的人员在实行严格准入制度的同时也要保持其稳定性，要使内部审计机构成为企业管理机构中必不可少的一个组成部分。

三、结语

综上所述，随着我国基础设施建设投入的不断加大以及房地产企业的逐步发展，企业内部审计工作的质量不断受到人们的关注，并将是今后企业内部财务管理的重点与改革方向。然而，目前我国许多企业并没有充分重视其内部审计工作，审计人员专业水平低下，相关制度尚未完善以及审计人员缺乏相关的风险意识。因此，这就需要对我国房地产企业内部审计进行更深层次的研究，切实地提高企业内部对审计工作的重视程度，从而提高房地产企业的内部审计水平。

参考文献：

[1]胡家明:关于房地产企业成本控制的探析[J].现代经济信息,2011.

[2]屈玉芳:浅析中小型房地产企业融资问题及对策 [J].时代金融 ,2011.

[3]李成福:张家口市房地产企业发展自身核心竞争力策略研究[J].河北建筑工程学院学报,2011.

房地产行业内部审计篇（4）

前言：

随着经济的发展，房地产行业已经于人们生活密切相关，成为国民经济的重要支柱。我国地产企业内部财务不再像往常的财务工作那么独立、简单、被动。处于现在问题，企业内部财务运作涉及到公司各方各面的内容，这就要求相关部门必须加强企业内部财务的管理工作，防范自身和共同的风险，确保公司日常财务工作的正常运作。本文将主要是对我国房地产公司加强和完善内部审计现状进行研究分析，并提出相应的解决措施。主要是这些年来，我国房地产企业的投资规模越来越大，采用详查法的审计工作既费时又费力，效果不明显。这就需要相关部门务必加大对房地产内部审计工作的探究，并且结合不同企业的具体实际情况，进而提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

一、房地产企业内部审计工作所存在的问题分析

1、内审人员综合素质较低，人才结构不合理

调查显示，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才结构配置不合理的现象。因为，我国房地产企业内部审计工作起步晚，许多内部审计人员根本不是专业型人才，大都是从其他财务岗位转过来的填补的。同时，内部审计人员通常情况下只会查账，一旦离开了账本就不不知所措，对于开展审计工作一头雾水，这种单纯的财务思维难以满足新的经营管理审计工作的需要，与现代内部审计对管理审计的人才的要求有较大的差距。同时，在人才结构上，并没有实现优化配置，使内审工作的深度和范围难以很好的扩张，不同程度地阻碍着我国房地产内部审计工作的效率。

2、房地产企业尚未完成向管理审计的全面转移

由于我国房地产企业的内部审计机构一直以来都是以开展财务审计为主，大部分还是停留在财务查账阶段，审计工作的效率和高度还没有很好的发挥出来。即使有些企业开展了一些经营管理审计，但是审计思路和方法不能满足其发展的需求。同时，企业大部分管理层和员工没有接触过经营管理审计工作，总认为内审工作就是财务查账。此外，我国房地产企业人力资源部在招聘内审人员时，总是从财务、审计人员中挑选，甚至连内审部门的员工也有畏难的情绪，认为管理审计是可望不可及的工作，审计不知从何下手。还有企业部分领导认为内审部门没有能力从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。

3、审计技术手段落后，满足不了企业发展的需求

因为，我国房地产企业内审部门长期以来都是运用详查法为主进行审计，同时分析方法也是以财务分析为主。显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，从而造成审计分析问题层次浅，系统性不强，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来。

二、加强和完善房地产企业内部审计工作的方法

1、提高内审人员素质和审计技术水平

房地产企业要加强其内部审计人员的素质和审计技术水平，从而确保房地产企业的审计工作顺利进行。因此，对审计人员进行定期培训，切实地提高审计人员的审计水平。内部审计人员在进行审计时要做到公正、客观、守信，并且严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行。这样，切实地提高他们的知识水平，优化内部审计人员构成，提高内审人员的专业素质对有效开展房地产企业内部审计有着重要意义。

2、建立健全完善的内部控制制度

对于房地产的审计工作，要真正地提高其审计效率，必须逐步建立健全完善的内部控制制度，从而使房地产企业的各项管理工作有章可循行，避免企业只受个人主观意愿所左右，同时也还要加强企业最高管理层对内部审计的认识，使内部审计制度得到有效的执行，让企业内部审计工作得到企业内部人员的重视，确保企业一旦建立健全内部控制制度，就必须将其作为监控要素的主要手段，内部审计也就会得到加强，进而使得房地产企业内部的审计工作能够在既有的体制下有效进行。

3、推行全面预算管理,保证资金的有序流动,提高企业经济效益

对于房地产企业的内部审计工作，必须不断引进新技术、新理念、新方法，并结合企业的实际情况不断建立和健全全面预算管理机制,同时，对房地产日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，切实地将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的法定依据,还应该把资金的收支纳入严格的预算管理程序之中,保障房地产企业资金的有序、高效流动。此外，企业还应该成立高层预算小组,由专业人士管理，专门负责预算的审批、编制、监督工作,确保为房地产企业建立全面的预算控制系统。要使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等的资金预算,确保全过程都由财务审计人员和相关预算小组负责监督预算执行,并作为对各部门效益考核的重要内容,提高企业经济效益。

4、建立相应的评价考核与激励机制

随着房地产市场风险的加大,对企业内部审计工作提出了更高的要求,因此这就要求相关部门必须通过多渠道、多方位、多专业地选拔审计人员,注意审计队伍的整体知识结构。同时，房地产企业还应结合自身企业的实际情况，建立一套相应的评价考核与激励机制,充分调动内审人员的积极性,提高企业内部审计工作的效率,分发发挥企业内部审计的作用，并为房地产企业最终实现社会效益和经济效益提供可靠保障。

三、总结

根据以上分析,我国基础设施建设投入的不断加大以及房地产企业的逐步发展，企业内部审计工作的质量不断受到人们的关注，并将是今后企业内部财务管理的重点与改革方向。然而，目前我国许多企业对其内部审计工作的重视程度还不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员专业水平低下，相关制度尚未完善以及审计人员缺乏相关的风险意识。因此，这就需要对我国房地产企业内部审计进行更深层次的研究，切实地提高企业内部对审计工作的重视程度，完善企业内部审计管理制度，从而提高房地产企业的内部审计水平。

参考文献：

[1]张静, , 郭学玲. 论经济外部性对房地产业发展的影响[J]. 中国房地产业, 2011.

[2]屈玉芳. 浅析中小型房地产企业融资问题及对策[J]. 时代金融, 2011.

[3]李成福. 张家口市房地产企业发展自身核心竞争力策略研究[J]. 河北建筑工程学院学报, 2011.

房地产行业内部审计篇（5）

1、引言

房地产业是我国支柱性产业，它牵动着经济的发展，又和老百姓的生活息息相关。我国的房地产业经历了二十年的高速发展期，虽然很大程度上改善了人们的居住生活条件，但在发展过程中暴露出种种质量问题和公司舞弊事件。如何让提高房地产产品质量，从而提升整个资源配置效率，成为房地产企业、政府管理者、消费者以及产业链各环节共同关注的问题。我国的房地产开发产业链中房地产公司起着控制和主导的作用，内部审计作为一项监督评价机制，也成为公司治理结构中不可或缺的组成部分，有效的内部审计是公司治理结构中形成权力制衡机制并促进其有效运行的重要手段。

2、公司治理和内部审计的模式

公司治理的实质就是对责权利的一种安排，是一种以股东为核心的利益相关者之间相互制衡关系的泛称，其核心是在法律、法规和惯例的框架下，保证以股东为主的利益相关者利益为前提的一整套公司权利安排、责任分工和约束机制。从世界各国公司治理的实践来看，公司治理结构可以分成三大类（表一）。

我国大部分房地产开发企业采用的是第一种公司治理模式，股东大会是公司最高权力机构，董事会掌管公司重要经营决策，经理负责公司日常经营管理，一般由董事会下的审计委员会承担监督职责，审计委员会全部由外部独立董事组成。由于采用这种公司治理模式实现了所有权和经营权的完全分离，势必引起权力之间的相互制衡，要提高组织的运作效率，确保组织目标的实现，公司治理需要严格的内部审计制度作为保障。

根据国际内部审计师协会制定的《内部审计实务标准》（2001年修订本）对内部审计的定义：“内部审计是一种独立、客观的保证工作与咨询活动，它的目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。从定义中可以看出，要充分发挥内部审计在公司治理结构中的作用，内部审计工作应符合公司治理的要求和特点，遵循独立性、效率性、权威性、系统性、灵活性和经济性原则，并没有统一模式，归纳起来，我国房地产企业的内部审计模式分为五种（见表二），五种模式各有利弊。

3、房地产企业内部审计体系

房地产企业和生产型企业不同，其产品是由各个不同的开发项目组成，其管理具有很强的项目管理特征。总结起来，完整的房地产企业的内部审计体系主要包括财务审计、工程审计和管理审计（图一）。

3.1、财务审计

财务审计是最常用的审计方法，是审计机构对企业的资产、负债、损益的真实、合法、效益进行审计监督，对企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公正的评价，形成审计报告，出具审计意见和决定。房地产项目投资巨大，建设周期长，成本构成复杂，各种税费名目繁杂，项目参与人众多，项目审计对项目的经济效益评价起着关键作用，直接影响着所得税、土地增值税的税务汇算清缴。房地产企业应根据开发周期，在项目的重要节点进行内部财务审计，使每一个重要环节的成本费用构成符合税务筹划要求，保证企业在合法经营的前提下做到合理避税。因此，从公司治理的角度来说，财务审计反映了企业的真实经济效益，既为经营者对项目的控制提供了参考；同时，也使企业所有者能掌握经营者的经营效果和效率，为经营者的业绩考核提供依据。

3.2、工程审计

房地产企业的工程审计主要包括工程造价审计和竣工决算审计。工程造价审计是由审计机构的造价工程师对单项、单位工程按照工程量、图纸、定额、招标文件和施工合同的相关条款和要求进行造价审核。房地产项目的总支出除了单项、单位工程外，还有前期开发费用、工程治理杂费等这些未通过造价审计的项目，因此，还需竣工决算审计才能确定建设项目的总造价。竣工结算审计一般由审计机构的注册会计师完成。我国房地产企业的工程审计一般能做到工程造价审计和竣工决算审计，但普遍存在的问题是重视对结果的审计，轻视对过程的审计。造成在工程审计时，隐蔽工程已完工，无法再进行现场审查，而这往往成为施工单位偷工减料的机会，也给工程质量带来重大隐患。对于建设工程项目来说，只有良好的过程才能产生成功的结果。因此，目前越来越多的房地产开发企业要求对工程进行“跟踪审计”，强调对过程进行监控，有效防范风险。

3.3、管理审计

传统的房地产企业属于资源主导型，关注的是如何获得资源，然而，随着市场的逐步规范，企业成熟度的提高，现代房地产企业更加关注的是如何更有效地配置资源。管理审计的目标就在于如何优化治理流程、提高效率，因此，也被称为效率审计。对于房地产开发企业来说，管理审计主要包括四大内容：价格审计、经济合同审计、内部控制审计和管理过程审计。其中，价格审计主要是针对营销定价和采购定价的审计，定价审计为企业的收入和支出提供价格决策服务；经济合同审计主要是通过对经济合同的合法性、企业权益和履行情的审计；内部控制审计主要是检查管理机构和制度的健全性、科学性和有效性，权限的设置是否具有制约性，起到查漏补缺、查错防弊的作用，为公司内部的管理、决策及效益服务；管理过程审计是以房地产项目的项目管理组织结构、规划设计、开发流程、工作关系、人力资源配置等各个环节管理的经济性、效率性、效益性进行评价来实现对房地产企业经营全过程的管理。

4、内部审计体系实施的要点

我国房地产企业很多由建筑商、个体老板发展而来，管理水平相对较低，普遍缺乏规范系统的企业内部审计。虽然我国在建设工程管理的相关法规中规定，建设工程结算必须进行审计，使房地产企业加强了审计意识，但很多房地产企业仅仅只是为了提交审计报告用于竣工验收，远远无法达到内部审计的效果。要使内部审计真正发挥作用，提高企业管理水平，增加资源配置效率，必须要创建优良的环境和实施条件。

4.1、建立良好的公司治理结构

公司治理是内部审计机制实施的前提条件，也是内部审计必须具备的制度环境。目前，国内房地产公司的治理结构与真正完善的公司治理结构还存在着一定差距，特别是广大民营企业普遍存在的问题是企业的所有权与经营权的未能彻底分离，所有者往往承担着总经理的职责，经营层得不到真正的授权。这种情况下，最容易发生所有者独断专行，草率决策的现象，公司的运行被个别人所掌握，而不是靠机制运行，内部审计也只是“走过场”而已。

4.2、保持内部审计机构的独立性

无论是在国际还是国内对内部审计的规定中，独立性的要求居于首位。内部审计机构的独立性也使其具有公正性和权威性。内部审计部门的审计结果将为项目绩效或经营者绩效奖惩提供依据，内部审计人员不能承担经营责任，不能参与组织的业务经营活动，避免因利益联动关系影响审计结果的公正性和客观性。

4.3、提高内部审计水平

首先，应提高内部审计人员的素质，由于房地产项目是一个典型的复杂系统，要求内部审计团队必须要精通会计、审计、工程、造价、经济法规和管理等知识，具有丰富的实践经验和高尚的职业道德规范。其次，内部审计的工作不应局限于财务领域，而应扩展到工程、造价、营销等经营管理的各个方面，并结合项目的生命周期，分层次、分阶段实施。另外，信息是房地产项目的神经系统，要保证信息流的顺畅、有效率，审计部门和管理部门必须建立良好的沟通渠道，有利于把握问题的本质和提出有效的解决办法，加强对审计信息的利用。

4.4、关注过程审计

房地产开发项目投入大，资源消耗高，且一旦投入，不可逆转。这就意味着等到结果出来后再做审计，即便发现了问题，也为时已晚。因此，过程审计甚至比结果审计更为重要。当然，过程审计并不是说可以随时随地进行，审计工作不应干扰正常的公司经营和项目建设。审计机构在项目启动时就应该制订完善的审计计划，审计计划应围绕着审计目标，结合房地产项目的生命周期，对审计的预期范围、实施方式、审计人员和费用等进行细致规划，特别对于容易出问题的关键节点要有针对性的审计计划。任何项目的管理都存在PDCA的循环过程，审计能为项目的实施、检查和修正提供依据，保证项目始终在正常的轨道上运行，这也为公司治理打下了基础。

4.5、加强审计体系内部的协同性

在审计工作实践中，由于财务审计、工程审计和管理审计所要求的重点不同，专业领域不同，因此，可能会派出不同的审计公司或审计团队来实施，很容易造成各项审计之间工作重复、空白、信息不对称等问题。加强审计体系内部的协同性是公司审计委员会的重要工作。项目管理具有多目标属性，不能因为一个方面的审计结果而全盘否定或肯定，审计委员会应以公司治理的角度，本着系统控制、综合平衡的原则参与审计计划的制定和实施方案设计，降低审计的管理成本，提高审计工作效率，使审计体系发挥协同效应。

参考文献：

[1]黄秋菊.浅析公司治理对内部审计的需求[J].黑龙江对外经贸，2010，11.

[2]陈留平，张珊珊.基于公司治理的现代企业内部审计架构[J].江苏大学学报，2010，6.

[3]秦荣生.公司治理与内部审计监督[J]. 中国内部审计，2010，11.

房地产行业内部审计篇（6）

二、房地产企业开设内部控制的现状分析

房产企业在发展的过程中，获得相应发展机遇的同时，也面临着各种内外部风险。经济形势的变化、政府的宏观政策调控以及企业内部财务状况、运营管理质量等都为房地产企业实现经营目标带来了很大的不确定性。严峻的市场竞争形势及各种新的挑战，要求房地产企业必须始终保持充分的谨慎，并制定有效的风险防范措施，健全内控机制，加强风险预警的防控机制。

（一）对于企业内部控制缺乏认识

目前，国内许多的房地产企业都是民营性质的企业，其管理层的人员多数是来源于基层，由于其综合文化素养有限，从而使得管理层人员的企业内部控制理念落后。相比之下，管理者最关注的是企业自身的业务发展，而忽略对相关法规的遵循。管理者认为繁杂的内部控制制度会在一定程度上阻碍企业的发展，将内部控制与企业发展对立起来。一些员工也认为内部控制制度是领导和监察部门的事，与自己的日常工作无关。而内部控制贯穿企业决策、执行和监督的全过程，需覆盖企业的各种业务和事项，故房地产企业管理者应树立现代管理理念，强化风险意识和法制观念，实现内部控制全员、全过程管理。

（二）内部控制体系不完善

现今国内房地产企业的内部控制系统的发展还处于初级阶段，部分企业治理结构形同虚设，缺乏科学决策以及良性运行机制和执行力。内部机构上也存在设计不科学、权责分配不合理、机构重叠、推诿扯皮、运行效率低下的现象。企业应根据业务特点和自身的发展战略、文化理念和管理需求，对现有治理结构和内部部门设置进行合理梳理，确保符合现代企业制度要求。

在内部控制活动设置上，房地产企业应加强对工程建设过程的监控，确保工程的质量、安全和进度。在营销管理程序上，应强化对产品管理、营销策划管理、销售管理、品牌管理的费用控制，降低运营风险。在设计管理上，应促进设计管理专业化、标准化和规范化，获得最大的开发投资效益。在成本管理上，应搭建涵盖项目立项、产品市场定位、目标成本控制、动态成本管理和合约规划管理的成本管理制度。在资金管理上，应统一筹划、全面监控资金活动，充分发挥资金整体运作优势，提高资金运用效率，控制资金使用风险。

（三）企?I内部信息反馈不及时

现阶段，部分房地产企业管理机制不完善，企业管理层无法更好地与公司员工进行高效率的沟通与交流，企业内部信息流动缓慢，影响了信息反馈的及时性，企业的经营效率下降。房地产企业内部控制建设应梳理内部信息传递过程中的薄弱环节，建立科学的内部信息传递机制，优化以办公自动化为重点的信息化管理系统，完善文件审批、行政办公、公文处理、协同办公等线上操作，提高信息传递和审批效率，保证内部重大事项信息的快速传递、归集和有效管理。同时提高信息系统的安全性、可靠性和合理性，为有效的信息与沟通机制提供保障，防范经营风险。

三、房地产企业内部审计现状分析

内部审计是外部审计的对称，企业通过对内部牵制制度的充分性和有效性实施检查，对会计及相关信息真实、合法和完整进行监督，对资产安全、企业自身经营业绩和经营合规性施以评价，以促进企业目标的实现。

（一）内部审计部门组织模式不科学

我国内部审计制度建立较晚，现阶段部分房地产企业的内部审计部门设置比较随意，在领导模式上有隶属于董事会与总经理的，也有隶属于监事会的，甚至有隶属于财会部门。由于其机构设置的随意性，使得内部审计部门的独立性、客观性和权威性得不到应有的保障，影响了内部审计作用的发挥。

由于内部审计部门是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，发现内部控制缺陷，并加以改进的必要组织形式，因此房地产企业的内部审计部门应直接隶属于公司最高管理层，在行使审计监督职责和权限时，内部各部门不得干预，企业最高管理层还应授予内部审计部门追查异常情况的权力和提出处理处罚建议的权力，以确保其独立履行审计职责。

（二）内部审计认识存在偏差

内审人员的工作范畴应朝多元化的方向发展，从审查评价财务活动的真实性、合法性扩大到企业经济活动的内部控制的有效性。当前，许多房地产企业高层管理层没有意识到内部审计能够发挥更大的作用，对内部审计工作重视程度不够，支持力度不强，部分审计人员对自身的工作能力也没有客观的认识，对于公司内部构造相关信息、未来发展走向的评定不准确及专业技能的不牢固，都造成审计工作判断力的下降。以一笔销售收入为例，部分内审人员认为其工作内容就是对收入金额的核对，缺少了对价格影响因素等定价合理性的深层次问题的探讨。

（三）内部审计人员专业能力不足

目前，大多数房地产企业的内部审计人员都来自于企业财务部门，其中多数人员没有接受过系统的专业训练，不具备必要的学识及业务能力，严重影响了内部审计的效果和权威性。为充分发挥房地产企业内部审计部门在内部控制设计和运行中的监督功能，企业应加强对内审人员业务能力的考核，通过后续教育保持和提高专业能力。内审人员自身应主动熟悉企业经营活动和内部控制，加强与其他职能部门及企业最高管理层的沟通，确保内部审计工作高效运行。

（四）内部审计相关法规不完善

我国现行有关内部审计的法律规范只有原则性的条款规定，比较笼统，可操作性不强，内部审计人员在开展内部审计事务的过程中，由于缺乏一套完整、科学和具备相当权威的准则用于指导操作，审计结果呈现形式化，影响了内部审计的规范性和严肃性。

由于内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，房地产企业内部审计部门在开展公司财务收支、经济效益、经济责任审计及内部控制制度评审工作时，应制定严格的审计工作程序和内部控制评价程序，按照规程定期或不定期地对公司财务、内部控制、重大项目及其他业务进行审计和检查，有效监控公司的整体经营风险。

房地产行业内部审计篇（7）

一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值

当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。

二、当下房地产企业的内部审计现状

(一)制度方面

在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。

(二)人才方面

良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。

三、案例浅析

作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。

四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

(一)制度方面

针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。

(二)人才方面

“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。

(三)激励和控制方面

在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。

五、练好内功任重道远

在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。

作者:付华英 单位:重庆爱普地产(集团)有限公司

参考文献：

房地产行业内部审计篇（8）

银行中的风险导向内部审计工作是商业银行推动内部审计发展的新方式，主要是以达成银行目标以及为银行获取收益为导向，是将风险控制、企业管理及内部监督评价合而为一的综合性审计工作。这项环节注重的是商业银行机构现有的潜在风险及未来的发展，并依据合理化、系统化的风险评估来对审计项目及重点进行判断，而且更为重视审计、经营及商业银行管理等多个环节的风险预估、并致力于将风险防范的意识贯彻在整个内部审计工作过程中。商业银行是一个集合多种风险的机构，这也使的其内部审计工作向风险评估及预防方向发展的趋向更为明显，所以将风险导向审计技术在房地产开发贷款环节中加以利用，既能够顺应商业银行的审计监督要求，也是风险导向内的部审计方式未来的发展与应用方向。

一、市场的现况

房地产开发贷款主要指代由金融机构对房地产开发机构提供的中长期项目融资，主要用于商业用房、个人合租房及其他房产开发项目，其融资的对象主要是正式注册，拥有相应执业证明，且拥有房地产经营权及开发权的集体、国有外资及股份制机构，其有效期限一般来说是三年以下（包括三年）。2012年时，我国的房地产开发机构合计资产总额为96000亿元以上，同比增长高达12.7%，其中国内贷款占据房地产行业资产总额的15%，自筹资产占据41%，利用外资占据1%，其余资产来源占据43%。从各项资产来源的同比增长率来分析，除去利用外资的部分同比减少了48.8%之外，其余渠道的资产来源均呈现出同比上涨的趋势，其中，个人按揭贷款的同比增长率为21.3% ，预收款及定金均同比增长18.2% ，自筹资产同比增长11.7%，国内贷款同比增长13.2%，其他资产同比增长11%。总体来看，房地产开发机构的资产同比增长速度有所降低，除去利用外资的同比增长率呈现出回升趋势之外，其他来源的资产及资产的总量同比增长速度均呈下滑趋势。怎样找到房地产开发机构融资风险的妥善应对措施，已经成为了商业银行内部审计人员最为重视的问题之一。

二、合理性的分析

内部审计的方式经历了制度导向、账项导向及风险导向三个审计阶段。在这之中，风险导向的内部审计是在发达国家应用最为广泛的。自2005年我国的内部审计协会对第三批内部审计要求进行与落实，并将风险控制审计加入内部审计的体系开始，我国的内部审计工作发展便进入了一个更重视建设性及策略性的风险导向内部审计时期。近期以来，我国各大商业银行都先后进行了内部审计制度的整改，初步设立了较为独立且倾向垂直管理的内部审计体制及全方位风险管理方式，审计工作在强化商业银行内部监督、整顿违规现象、预防潜在风险、保证经营目标达成及商业银行各项业务规范化等多个方面都体现出了很大的优势。在这样的大环境下，风险导向的审计工作在房地产开发融资当中的适用性尤为显著。

三、审计工作的核心要素

（一）资产来源的合法性

对于项目本金来源合法性的审核是至关重要、必不可缺的。对融资项目本金来源合法性、到位情况及自有资产比率的核查，都对判定项目融资投放是否与客户自有资产到位进度相符的工作有着很大的帮助，也有利于对项目运营概况及信贷资产实际用处做出更加准确的预估。同时，还应当对项目其他资产来源的到位情况进行核查，比如通过对被审核企业在其他金融机构的融资情况进行详细审核，便能够了解到被审核企业是否有过利用已竣工项目进行重复融资或利用同一项目在多家商业银行进行重复申请融资的不良行为。

（二）项目融资的封闭性

对房地产开发机构的融资进行封闭式的管理，能够有效的预防信贷资产被擅自挪用的问题。企业处在开发阶段时，封闭账户能够有效确保融资资产仅用于项目的开发。企业处在销售阶段时，封闭账户可以确保企业销售后的回款会优先用于进行银行融资的归还。在贷款支用之前，可以依据企业的各项付款凭证及交易合同等来对项目的合法性与真实性进行核查，且通过现场及网络查询等渠道也能够对项目的工程进度进行确认，判断企业付款进度的合理性及匹配性。在贷款支用后，应当对房屋销售的进度、要求进行审核，确保企业依照销售进度按时进行还款。对于在售的项目，可以借由楼盘销售情况的现场了解、走访房产登记机构及登陆当地房产网站核查楼盘预售登记备案表等多种渠道对项目的实际销售状况进行进一步的确认，查看被审核的企业是否依照要求将销售资产打入了封闭账户。对于已竣工或备案销售的项目，应当要求其依照销售进度进行还款。

（三）项目抵押的有效性

商业银行的房地产开发融资，普遍是以土地使用权及融资项目的在建工程作为抵押物。在进行审核工作时，应当对抵押物权属进行严格的核查，确保对抵押物是否存在重复抵押、抵押物变更及缺陷或是否及时办理在建工程抵押等情况进行及时了解；同时，应对抵押品的评估价值进行更加科学合理的严谨审查，最大限度的削减商业银行的抵押物变现、处置难度及信贷资金损失风险。

四、 案例分析

在开曼群岛注册的一家房地产公司我们简称为L，这个L房地产公司在香港交易所进行主推上市，L房地产公司是一家具有中华人民共和国房地产开发企业的一级资质优秀团队，L公司自成立并上市以来，对L公司所在的有限企业进行“监管控制”模式的管理，这一模式说明董事长直接对中层的经理或者主管进行负责和管理交接，公司高层领导对企业的投资、投标、产品进行直接的管理或者委托给中层的管理机构进行检查和审核，董事长并根据公司的业务发展情况制定审批三年的年度管理计划。从2006年以来，该房地产公司聘请国外的专业省级专家进行辅助工作人员管理工作的流程和相关的细节，梳理公司制度。在2007年L房地产公司开展财务审计方面的工作，并成立L公司的隶属财务部门，该审计部门主要进行税务的核算，成本的控制以及基础的审核并逐步拓展审计范围，随着更深度的发展，L公司为强化审计的范围和强化管理，省级部门由此调整到董事会的下属机构，直接向董事进行工作的汇报。公司董事根据审计的环节制定了几个步骤来开展。第一部是董事长和总经理的职务相分离，为审计部门的有效开展提供了更宽阔的领域，由此提高了审计的独立性质。第二点是董事长退出业务管理的职责领域，专门看管董事会的各项业务，这就在一定程度上将总经理和董事长的联系相分离，从而为审计部门的开展提供更广阔的发展空间，在2009年，L公司的审计部门根据管理的各项流程制度，对下属的子公司进行审计，主要作用就是审计强化的基础上加强风险意识，从而有效的规避风险。

在进行正常的审计时，审计人员逐渐从中发现了在风险管理方面的差异性和系统性薄弱的问题，L公司风险管理缺乏完整的制度，内部控制是风险管理的有效展现，相对于内部机制而言，风险管理是审计的关键，通过L房地产公司的发展以及“管控”的制度，风险内部审核取得了较好的效果。

L公司乘胜追击，总结以往的失败经验，根据之前的审计的问题、领导部门的判断进行综合的评估，通过之前风险制度缺乏科学性的现象制定措施。同时，L房地产公司主要围绕风险优化、审计和人才培养等几方面进行有顺序的安排，首先完成审计环节的重点战略，并且达到企业的基本利益，与利益效率相挂钩，在完成这个过程之后进一步的引入科学的管理方法，优化审计团队的自身建设，通过风险管理的成果从而推进L房地产公司内部审计的应用。最后L房地产公司根据科学的风险理念和方法，促进房地产企业的风险识别系统的优化改进，并推动公司环境风险机制的有效建立，根据现今社会发展状况改善公司的目标，并对L房地产公司进行具体的业务质量控制，这是一个很有效的案例，我们可以借鉴。

结语

现今企业的内部审计人员在工作当中最应当关注的是风险是否能够得到妥善的控制与管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。审计人员需要以对商业银行整体或某个项目的具体交易目标的预判作为基础，并对这些目的可能会产生的关键风险及相应影响进行详细的分析，以此为基础来制定出更加详细的工作规划。另外，还要进行舞弊风险的预判及相应的控制测验。只有对这些微小细节都进行准确的把握，才能够确保审计工作的精确性与高效性，使商业银行中的房地产开发融资业务取得更长久、更稳定的发展。（作者单位：富力南京地产开发有限公司）

参考文献：

房地产行业内部审计篇（9）

中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

房地产行业内部审计篇（10）

内部审计,是指一种独立、客观的确认和咨询活动,旨在增加价值以及改善组织的经营管理情况,主要是通过应用系统规范的方法,评价并改善风险管理、控制以及治理过程的效果,帮助组织实现其目标。简单来讲,内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动。内部审计的对象是多种多样的,按照存在形态划分,内部审计对象包括了实物、账务、规则以及责任人等,而审计方法包括了顺查法、逆查法、审阅法、抽查法、分析法以及效益评价审计法等。对于企业而言,内部审计的作用主要体现在以下几个方面:

(1)监督各项制度和计划的执行:内部审计不仅可以确定本单位、本部分的活动是否符合国家相关的政策方针,也可以确定部门内部各项制度和计划的落实情况,分析是否已经实现预期目标。通过内部审计,可以及时发现企业经营管理中存在的问题,为企业的经营决策提供参考依据。

(2)实现企业的自我约束:在市场经济环境下,企业的经营管理活动不仅受到国家经济政策以及财政制度等的制约,而且需要遵循企业内部控制制度的相关规定。内部审计可以对企业的内部控制情况进行监督和检查,客观地反映实际情况,实现企业的自我约束。

(3)提升企业的经济效益:内部审计通过对经济活动全过程的审查,对有关经济指标的对比分析,揭示差异并对差异形成的因素进行分析,对企业的经营业绩进行评价,总结经济活动的规律,从而提出针对性的改进措施,促进企业经济效益的提高。

二、房地产企业内部审计中存在的问题

从目前来看,在房地产企业内部审计中,存在着一些不足和问题,在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在:

1.重视不足

内部审计工作是否成功,在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性,企业领导层对于内部审计工作越重视,内部审计人员的独立性越强,则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看,许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足,认为内部审计就是财务审计,在对内部审计部门进行设置时,往往都是直接从财务部门抽选人员,或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此,其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差,对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理,影响了内部审计工作的有效展开。

2.职能范围狭窄

当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计,审计价值不高,而且审计目标集中在差错防弊,维护企业资产安全方向,工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析,内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等,并没有得到有效体现。

3.技术手段落后

当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面,常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查,对各种财务数据的分析,以及对实物资产的盘点等,对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深,对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理,没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在,严重影响了内部审计工作效率的有效提升。

4.人员构成问题

房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门,只是结构相对单一,缺乏专业的内部审计,无法有效适应内部审计工作的实际需要,使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员,难以有效适应绩效审计和管理审计的要求,加上综合分析能力的不足,对于一些深层次、实质性的问题,无法及时发觉,也导致内部审计的作用难以真正体现。

三、完善房地产企业内部审计的有效措施

针对上述问题,房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来,采取合理有效的措施,对内部审计工作进行完善,确保其作用的充分发挥。

1.及时转变观念,加强认识。可以说,企业领导层对于内部审计工作的重视和支持,是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此,领导层应该及时转变观念,加强对于内部审计工作重要性的认识,明确内部审计在企业管理中的地位和作用,从政策和资金方面,支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中,应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理,允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等,同时,在企业日常管理中,内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流,对于在内部审计中发现的问题,应该及时提出相应的整改措施,并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性,坚决制止对于内审人员的打击报复行为。

2.健全内审机构,保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点,同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件,只有具备相应的独立性,内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响,做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看,在房地产企业组织架构中,内部审计部门的位置包括许多种,如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等,领导层次越高,则内部审计部门的独立性也就越强。

3.扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中,应该从财务、经营活动领

域扩大的管理领域,将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计,注重企业的内部控制、风险管理和管理效率,对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制,确保企业整体管理水平的提升,以实现企业发展的预期目标。 4.改进审计方法和手段。信息技术的发展,对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响,因此,内部审计部门应该顺应时代潮流,从房地产企业发展的实际情况出发,积极引入先进的计算机信息技术,实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变,以适应大数据、复杂性的内部审计活动。